El contrato de arrendamiento no tiene consecuencias registradas. Cuando puede prescindir del registro estatal del contrato de arrendamiento El contrato de arrendamiento no está registrado consecuencias fiscales

Uno de los contratos más comunes y frecuentes en nuestro estado es un contrato de arrendamiento. Al concluirlo y ejecutarlo, es necesario tener en cuenta muchos detalles que permitan en el futuro construir correctamente las posiciones de ambas partes del contrato.

El capítulo 34 está dedicado a la regulación legal de este acuerdo. Código Civil radiofrecuencia El contrato de arrendamiento no implica un cambio de propiedad, sino que sólo prevé la transferencia por parte del arrendador al arrendatario de la propiedad, ya sea solo para el uso o para el uso y la posesión al mismo tiempo. Sólo el dueño de la propiedad puede alquilar la propiedad. Sin embargo, no el propietario, sino una persona autorizada por él (agente, agente inmobiliario, etc.) puede actuar como firmante del contrato.

Diferencias entre alquilar y alquilar un piso.

Junto con el contrato de arrendamiento, se puede celebrar un contrato de arrendamiento residencial y, a menudo, estos dos tipos de acuerdos se mezclan. Echemos un vistazo a sus diferencias y características. Ambos contratos son tipos de contratos de arrendamiento de inmuebles. El contrato de arrendamiento de locales residenciales está regulado por el Capítulo 35 del Código Civil de la Federación Rusa, el Capítulo 34 del Código Civil de la Federación Rusa está dedicado al contrato de arrendamiento. Cuando se alquila una vivienda a cambio de vivir en ella, se celebra un contrato de arrendamiento. En otros casos: cuando se da otra cosa bienes raíces, además de los locales residenciales (oficinas, edificios, etc.), o cuando los locales residenciales se alquilan a una persona jurídica, se celebra un contrato de arrendamiento. Así, el tipo de contrato utilizado depende de las partes del contrato (físicas o entidad), así como del objeto del contrato (local residencial u otros bienes inmuebles).

Una de las diferencias prácticas más importantes entre el arrendamiento y la contratación es que contrato de arrendamiento no está sujeto a registro estatal independientemente de la fecha de caducidad. Es decir, al celebrar un contrato de alquiler de apartamento incluso por 5 años, basta con firmar el contrato y este contrato será válido, sin ninguna acción adicional. Por el contrario, un contrato de arrendamiento celebrado por un año o más debe someterse a un registro estatal, sin el cual tendrá defectos importantes. Hablaremos de esto con más detalle más adelante, pero ahora volveremos al contrato de arrendamiento.

Términos esenciales del contrato de arrendamiento son las condiciones sobre el objeto del arrendamiento, así como las condiciones sobre el monto de la renta. Según el artículo 609 del Código Civil de la Federación Rusa Forma escrita se requiere un contrato de arrendamiento si al menos una de las partes del contrato es una persona jurídica, y también si el contrato se celebra por un período de más de un año.

Las condiciones esenciales no incluyen el plazo por el cual se celebra el contrato de arrendamiento, pero a pesar de esto, el plazo del contrato es un punto importante, ya que está directamente relacionado con el procedimiento de registro estatal.

Se requiere el registro de un contrato de arrendamiento si se concluye por un período de al menos un año..

El inquilino está exento del procedimiento de registro en dos casos:

Si el contrato de arrendamiento se celebra por un período inferior a un año.
Las partes tienen derecho a estipular en el contrato de arrendamiento una condición según la cual, después de la expiración del período de arrendamiento, en ausencia de objeciones de las partes, el contrato se considera prorrogado en los mismos términos. En este caso, si el contrato de arrendamiento se celebró originalmente por un período inferior a un año, si se prorroga por el mismo período, no será necesario registrar el contrato. La ley no prohíbe renovar repetidamente un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles de esta manera. En sí misma, tal prórroga, si se lleva a cabo por un período inferior a un año, no implica la necesidad de registrar un acuerdo y no es una razón para considerar dicho acuerdo como celebrado por un período superior a un año. .
Si el arrendamiento se celebra por tiempo indefinido.
En el contrato de arrendamiento puede establecerse directamente que se celebre por tiempo indefinido, y además, en vigor. 2 cucharadas. 610 del Código Civil de la Federación Rusa, si el término del arrendamiento no se indicó en el contrato (intencional o accidentalmente), entonces se considera que el contrato se celebra por un período indefinido.

De conformidad con el art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa al celebrar un contrato de arrendamiento para nuevo término Los términos del contrato pueden ser modificados por acuerdo de las partes. La celebración de un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo es la celebración de un nuevo contrato. Esto se indica en los párrafos. 31-32 de la Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con el alquiler, aprobada por la carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia con fecha 11 de enero de 2002 No. 66. Por lo tanto, si el término de tal nuevo contrato de arrendamiento es de menos de un año, tampoco está sujeto a registro estatal.

Si el contrato de arrendamiento no ha pasado el registro estatal, ¿es válido?

Sí, pero solo para las partes de este acuerdo, para terceros no tiene ningún efecto legal. En otras palabras, el arrendatario no puede negarse a pagar la renta alegando que el contrato no fue registrado, ni el arrendador puede expulsar arbitrariamente al arrendatario de la propiedad que ocupa.

Sin embargo, el arrendatario no tiene derecho de preferencia sobre terceros para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo, no conserva el derecho de arrendamiento cuando transfiere la propiedad de bienes inmuebles a otra persona, etc. Es decir, para todas las demás personas, además del arrendatario y el arrendador, parece no haber contrato de arrendamiento. Entre otras cosas, esto implica que el arrendador puede celebrar un contrato de arrendamiento con un tercero en relación con el mismo inmueble, registrarlo, y entonces el nuevo inquilino tendrá prioridad sobre el anterior ocupando el local en virtud de un contrato no registrado.

El problema del registro de los contratos de arrendamiento celebrados el 2 y 3 de marzo de 2013.

Recuérdese que a fines de 2012, se aprobó una ley federal que establece que las reglas para el registro estatal de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles no están sujetas a la aplicación de contratos celebrados después del 1 de marzo de 2013. Pero tan pronto como esta ley entró en vigor, inmediatamente apareció una nueva que canceló esta regla y se reanudó el registro estatal de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles el 4 de marzo de 2013. Razones para realizar cambios en ley adoptada el legislador no hizo comentarios. Pero la abolición y posterior restauración de las normas sobre el registro estatal de contratos de arrendamiento de bienes raíces, por supuesto, creó incertidumbre sobre las consecuencias de los acuerdos celebrados el 2 y 3 de marzo de 2013: son los contratos de arrendamiento que se celebraron en estos días y no se han sometido al registro estatal válido?

En la Resolución del Pleno No. 98 del 25 de diciembre de 2013, el Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa explicó que un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles celebrado el 2 y 3 de marzo de 2013 por un período de al menos un año y que no ha pasado el registro estatal es vinculante solo para sus partes y no permite que el inquilino oponga sus derechos a terceros. En otras palabras, tal acuerdo es válido para las partes, pero no existe para terceros, es decir, es régimen jurídico corresponde completamente a lo considerado anteriormente para los contratos que no han pasado el registro estatal.

Se confirma la pertinencia del artículo y su adecuación a la ley a partir del 01 de enero de 2017.

De conformidad con el párrafo 3 del artículo 607 del Código Civil de la Federación Rusa, el contrato de arrendamiento debe contener datos que permitan establecer definitivamente la propiedad que se transferirá al arrendatario como objeto de arrendamiento. A falta de estos datos en el contrato, la condición sobre la cosa a arrendar se tiene por no acordada por las partes, y el contrato correspondiente no se tiene por celebrado. Una condición esencial del contrato de arrendamiento es su objeto. Por lo tanto, si el objeto del arrendamiento (el objeto arrendado) no está claramente identificado, dicho acuerdo no puede reconocerse como concluido.

El objeto de un contrato de arrendamiento sólo puede ser una cosa definida por características individuales. Este signo del objeto del contrato se deriva de la esencia de la relación de arrendamiento, que implica la posesión y uso urgente (o solo uso) del objeto y su devolución al arrendador después de la extinción del contrato. Es por ello que el apartado 3 de este artículo incluye un requisito para describir el objeto del contrato: las partes deben indicar claramente los datos que permitan establecer definitivamente la propiedad que se transferirá al arrendatario como objeto de arrendamiento.

Si estamos hablando de alquilar un edificio completo u otro complejo inmobiliario único, en este caso basta con indicar su dirección y zona. Si una parte de un edificio se convierte en objeto de un contrato de arrendamiento (por ejemplo, un área determinada del mismo, una o más habitaciones, etc.), se debe prestar atención a si la parte arrendada es un objeto de derecho separado o está incluida en el área total del edificio. En el primer caso, para identificar es suficiente indicar la dirección del objeto y su número catastral. En el segundo caso, no sin extracto de pasaporte técnico, incluyendo la explicación y el plano del local. copia del plano para este caso es recomendable emitir un anexo al contrato, anotando el área arrendada en él. Al alquilar un edificio, estructura, locales en ellos o parte de los locales al contrato de arrendamiento de bienes inmuebles presentado para el registro estatal de derechos, los pasaportes catastrales del edificio, estructura y locales, que indican el tamaño del área arrendada, son obligatorios. anexo. El contrato de arrendamiento del local o parte del local se registra como un gravamen sobre los derechos del arrendador del local en cuestión (parte del local).

El pasaporte catastral como un documento que determina de manera más completa y más importante, de manera confiable las características espaciales únicas y otras características de una cosa inmueble, es un extracto del catastro estatal de bienes raíces (Artículo 14 ley Federal de fecha 24 de julio de 2007 N 221-FZ "En catastro estatal bienes raíces").

La inconsistencia en el objeto del contrato de arrendamiento puede dar lugar a diversas Consecuencias negativas en particular, impuestos adicionales y sanciones fiscales.

Así, se responsabilizó al empresario por el hecho de que, utilizando un régimen fiscal especial, calculó y pagó el impuesto sobre el área que no cumplía con los términos del contrato (Resolución del Tribunal de Arbitraje de la UO del 20.05.2016 N Ф09 -3964/16), que, según autoridades fiscales y el tribunal, es un recibo irrazonable de un beneficio fiscal.

Al mismo tiempo, los tribunales, a diferencia de las autoridades fiscales, tienden a considerar el uso real de los locales arrendados como una razón para imputar los costos correspondientes a los gastos en el cálculo del impuesto sobre la renta cuando son utilizados por una entidad económica. sistema común tributación (Resolución de la FAS MO de fecha 6 de marzo de 2014 en el expediente N A41-18838/13).

Al mismo tiempo, al resolver disputas relacionadas directamente con las partes del contrato, los tribunales son más categóricos. Si el objeto del contrato no está definido ni en su texto ni en el acta de aceptación, el contrato se reconoce como no celebrado, y el arrendatario, aunque haya comenzado a utilizar el inmueble, se obliga a desalojar el local ocupado ( sentencia de apelación Tribunal Regional de Yaroslavl de fecha 11 de septiembre de 2014 en el caso No. 33-5241/2014).

Sin embargo, tenga en cuenta lo siguiente: de conformidad con el párrafo 15 de la Resolución del Pleno de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa del 17 de noviembre de 2011

N 73 (modificada el 25 de diciembre de 2013) "Sobre ciertas cuestiones en la práctica de la aplicación de las normas del Código Civil Federación Rusa en el contrato de arrendamiento" si el bien arrendado en el contrato de arrendamiento no está debidamente individualizado, sin embargo, el acuerdo fue realmente ejecutado por las partes (por ejemplo, el bien fue transferido al arrendatario y al mismo tiempo la disputa sobre rendimiento inadecuado no hubo obligación del arrendador de transferir el objeto arrendado entre las partes), las partes no tienen derecho a disputar este contrato por motivos relacionados con la descripción indebida del objeto arrendado, incluida la referencia a su no conclusión o nulidad.

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Si el contrato de arrendamiento de la tierra no está registrado

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Recientemente, la práctica judicial continúa desarrollándose en relación con el reconocimiento de un contrato de arrendamiento no registrado como celebrado 1 .

Problemas de registro de un contrato de arrendamiento de bienes raíces

Además, a partir del 1 de junio de 2015, han cambiado las disposiciones del Código Civil de la Federación Rusa (en adelante, el Código Civil de la Federación Rusa), relativas a la determinación del momento de celebración de un acuerdo. De acuerdo con el párrafo 3 enmendado del Artículo 433 del Código Civil de la Federación Rusa, un acuerdo sujeto a registro estatal se considera celebrado para terceros desde el momento de su registro. En consecuencia, los contratos de arrendamiento que no han pasado el registro estatal generan derechos y obligaciones para las partes del contrato, a pesar de las siguientes disposiciones relativas al registro estatal:

Cláusula 1 del Artículo 164 del Código Civil de la Federación Rusa "En los casos en que la ley prevé el registro estatal de transacciones, las consecuencias legales de la transacción ocurren después de su registro";
Cláusula 2 del Artículo 609 del Código Civil de la Federación de Rusia "Un contrato de arrendamiento de bienes raíces está sujeto a registro estatal, a menos que la ley disponga lo contrario";
La cláusula 2 del artículo 651 del Código Civil de la Federación de Rusia "Un contrato de arrendamiento de un edificio o estructura, celebrado por un período de al menos un año, está sujeto a registro estatal y se considera concluido desde el momento de dicho registro ."

Los cambios no son completamente nuevos, ya que la formación de la práctica judicial con respecto al tema de la obligación inter partes de los contratos no registrados comenzó con la decisión del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 17 de noviembre de 2011 No. 73 “Sobre Ciertas Cuestiones en la Práctica de la Aplicación de las Reglas del Código Civil de la Federación Rusa en un Contrato de Arrendamiento”. De acuerdo con el párrafo 14 de esta resolución, si las partes han llegado a un acuerdo sobre todos los términos esenciales del contrato de arrendamiento, incluido el monto de la renta, el propietario transfirió y el arrendatario aceptó la propiedad para su uso, entonces las relaciones existentes no pueden ser arbitrariamente modificado por una de las partes, pero debe ser realizado y pagado de acuerdo con los términos del contrato.

La obligación para las partes de tal término del contrato como su término ha sido repetidamente confirmada por los tribunales: por ejemplo, si esto no afecta los derechos de terceros, entonces hasta el final del período de uso establecido por el acuerdo , el arrendatario tiene derecho a ocupar el local, pagando una tarifa por ello establecida por acuerdo de las partes, y, en consecuencia, exigir la devolución del local posible sólo después de su vencimiento (punto 3 carta informativa Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 25 de febrero de 2014 No. 165 "Revisión de la práctica judicial sobre disputas relacionadas con el reconocimiento de contratos no concluidos" (en adelante, Carta de información No. 165), decisión del Tribunal de Arbitraje Distrito Central de fecha 06 de agosto de 2015 N° F10-2597/2015).

Al mismo tiempo, a pesar de que el registro estatal del contrato no afecta la celebración del contrato, debe tenerse en cuenta que, en su ausencia, pueden surgir las siguientes restricciones:

el párrafo 1 del artículo 617 del Código Civil de la Federación de Rusia no se aplica a tales relaciones, es decir, el inquilino no podrá hacer referencia a la conservación del contrato cuando cambie el propietario (párrafo 4 de la Carta de información No. 165 );
el inquilino no tiene derecho de preferencia para celebrar un acuerdo por un nuevo término (cláusula 1 del Artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa) (Decisión del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 27 de agosto de 2013 No .VAS-11154/13);
renovación del contrato de arrendamiento por tiempo indefinido, sólo puede derivarse del contrato de arrendamiento celebrado (resolución del Décimo Tercer Arbitraje Tribunal de Apelación de fecha 04 de agosto de 2015 N° 13AP-13821/2015);
al recibir un permiso de construcción / puesta en marcha, se rechazará su emisión, ya que para terceros los derechos del inquilino parcela no se presentó (decisión de la Decimoséptima Corte de Apelaciones de Arbitraje de fecha 15 de julio de 2015 No. 17AP-7454/2015-GK, sentencia de la Decimocuarta Corte de Apelaciones de Arbitraje de fecha 12 de mayo de 2015).

Además de lo anterior, debe tenerse en cuenta que si los términos del contrato de arrendamiento imponen a una de las partes la obligación de organizar el registro estatal del contrato, entonces el incumplimiento de tal obligación es la base para rescindir el contrato (Definición Corte Suprema Federación Rusa del 25 de marzo de 2015 No. 301-ES14-7672, Sentencia del Tribunal Supremo de la Federación Rusa del 12 de mayo de 2015 No. 305-ES15-4247).

En conclusión, cabe señalar cambio general el planteamiento del legislador ante las cuestiones de inscripción de gravámenes, tanto en relación con el arrendamiento comentado anteriormente, como con las hipotecas. Este enfoque está en línea con el prevaleciente en los últimos años. práctica judicial, según el cual, incluso en ausencia de registro estatal del contrato, las relaciones entre las partes están reguladas por el contrato especificado.

1 Resolución del Cuarto Tribunal Arbitral de Apelaciones de fecha 18 de junio de 2015 N° 04AP-2643/2015, Resolución del Décimo Séptimo Tribunal Arbitral de Apelaciones de fecha 15 de julio de 2015 N° 17AP-7454/2015-GK, Resolución del Undécimo Arbitraje Tribunal de Apelación del 24 de julio de 2015 No. 11AP-7421/2015, Resolución del Tribunal de Arbitraje del Distrito del Volga del 27 de julio de 2015 No. Ф06-9151/2011.

Alexey Sorokin Anatolyevich, destacado abogado

Estado utilizando el elemento registro obligatorio contratos de arrendamiento de bienes raíces da importancia a los datos relaciones juridicas y reconoce el derecho de uso del arrendatario frente a terceros. El destino depende de la conclusión del contrato de arrendamiento y su registro estatal. relaciones contractuales y el comportamiento de las partes en el futuro, este factor puede afectar el cálculo de los impuestos obligatorios. Teniendo en cuenta toda la variedad de disputas que surgen de los contratos de arrendamiento de bienes raíces para las partes, es importante abordar las consecuencias del incumplimiento de la condición de registro estatal del contrato de arrendamiento. A menudo, las partes evitan la condición de registro estatal obligatorio de un contrato de arrendamiento de bienes raíces, esto es especialmente cierto para las pequeñas empresas. El análisis de la práctica judicial permite comprender las consecuencias y riesgos de la falta de registro estatal de un contrato de arrendamiento.

En primer lugar, vale la pena decidir sobre los objetos sujetos a registro estatal en virtud de un contrato de arrendamiento. De acuerdo con el párrafo 2 del artículo 609 del Código Civil de la Federación Rusa, un contrato de arrendamiento de bienes raíces está sujeto a registro estatal, a menos que la ley disponga lo contrario. Un contrato de arrendamiento de un edificio o estructura celebrado por un período de al menos un año está sujeto a registro estatal y se considera concluido desde el momento de dicho registro (párrafo 2 del Artículo 651 del Código Civil de la Federación Rusa).

La carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 1 de junio de 2000 No. 53 "Sobre el registro estatal de contratos de arrendamiento de locales no residenciales" establece que los contratos de arrendamiento para cualquier locales no residenciales se aplican las reglas del artículo 651 del Código Civil de la Federación Rusa. A su vez, esto significa que un acuerdo está sujeto al registro estatal, en virtud del cual se arriendan bienes inmuebles como oficinas, locales no residenciales, edificios y estructuras.

El Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa ha expresado repetidamente varias posiciones legales sobre las consecuencias de la falta de registro estatal de un contrato de arrendamiento de bienes raíces. Así, por ejemplo, en el numeral 14 de la Resolución del Pleno de la Corte Suprema de Arbitraje del 25 de enero de 2013 N° 13, se indicó que si las partes llegaban a un acuerdo en la forma requerida sobre todos los términos esenciales del contrato de arrendamiento acuerdo, pero dicho contrato no estaba registrado, al considerar las disputas entre ellos, los tribunales deben partir del hecho de que el propietario transfirió la propiedad para su uso, y otra persona la aceptó sin comentarios. En este caso, debe tenerse en cuenta que las partes ya están obligadas por una obligación que no puede ser cambiada arbitrariamente por una de las partes, y no hay lugar para que el tribunal aplique las disposiciones de los artículos 1102, 1105 de este Código. . En virtud del artículo 309 del Código Civil de la Federación Rusa, el uso de la propiedad debe realizarse y pagarse de acuerdo con las obligaciones asumidas por la parte de dicho acuerdo.

Al mismo tiempo, de conformidad con el artículo 308 del Código Civil de la Federación Rusa, los derechos otorgados a una persona que utiliza una propiedad en virtud de un contrato de arrendamiento que no haya pasado el registro estatal no pueden ser objetados por terceros. En particular, dicha persona no tiene derecho de preferencia para concluir un acuerdo por un nuevo término (cláusula 1 del Artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa), y a la relación entre el usuario y un tercero que ha adquirido, sobre la base de un acuerdo, transferido para su uso cosa inamovible, no se aplica el párrafo 1 del artículo 617 del Código Civil de la Federación Rusa.

En otras palabras, en el caso de que las partes realmente cumplan con sus obligaciones en virtud de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, la ausencia de registro estatal de dicho contrato no es una base para declarar la transacción inválida. Por lo tanto, el contenido del artículo 165 del Código Civil de la Federación Rusa, según el cual el incumplimiento del requisito de registrar cualquier transacción implica su invalidez, debe ser interpretado de manera diferente por los tribunales.

En la carta de información del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 25 de febrero de 2015 No. 165 "Revisión de la práctica sobre disputas relacionadas con el reconocimiento de contratos como no concluidos", las disposiciones anteriores reciben una interpretación más detallada. La carta pone fin a toda la diversidad de la práctica judicial en la resolución de disputas relacionadas con las consecuencias de la falta de registro estatal de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles.

Corte en una carta a Una vez más señaló que un contrato celebrado en la debida forma, cuyos términos esenciales han sido convenidos por las partes, pero cuyo registro estatal requerido no se ha llevado a cabo, no produce todas las consecuencias a las que se dirige , antes de que se lleve a cabo el registro. Al mismo tiempo, tal acuerdo, desde el momento en que las partes llegan a un acuerdo en todos sus términos esenciales, conlleva consecuencias jurídicas en las relaciones entre ellas, y también puede dar lugar a toda la gama de consecuencias a las que se dirige directamente después de declarar registro. Tal acuerdo puede ser impugnado de acuerdo con las reglas sobre la nulidad de las transacciones, pero la parte del acuerdo que no haya pasado el registro estatal necesario no tiene derecho sobre esta base a referirse a su no celebración. Cualquier otra interpretación daría lugar a que el partido transacción inválida podría exigir su registro en los tribunales.

El sistema judicial ha expresado repetidamente diferentes posiciones sobre el impacto del plazo del contrato de arrendamiento y la necesidad de su registro estatal. En tales casos, se supone que la conclusión del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa del 16 de febrero de 2001 No. 59 en la "Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con la aplicación de la Ley Federal "Sobre Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Inmuebles y Operaciones sobre los mismos”” que celebre por un plazo inferior a un año, un contrato de arrendamiento que se renueve automáticamente por un plazo igual, de manera que al sumar termino general el contrato de arrendamiento es de más de un año, no está sujeto a registro estatal .

En la misma carta, se expresó la opinión de que el acuerdo de las partes para cambiar el monto de la renta indicada por ellas en el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles sujetos a registro estatal también debe estar sujeto al procedimiento de registro estatal, ya que es parte integrante parte del contrato de arrendamiento y cambia el contenido y las condiciones de los gravámenes derivados del contrato de arrendamiento. Esta disposición resultó ser lógicamente correcta en relación con cualquier pacto adicional al contrato de arrendamiento de inmuebles.

Así, por ejemplo, el arrendamiento debe efectuarse a voluntad del antiguo arrendatario, del nuevo arrendatario y del arrendador, con sujeción a los requisitos para la forma de la transacción principal, incluido el registro estatal, las normas del artículo 391 de la Ley Civil Código de la Federación de Rusia son aplicables a estas relaciones jurídicas .

Ejemplo de la jurisprudencia

El tribunal consideró que como consecuencia del contrato de arrendamiento, el arrendatario queda sustituido en la obligación derivada del contrato de arrendamiento, por lo que el arrendamiento debe efectuarse de conformidad con las normas del derecho civil sobre la cesión de un crédito y la transferencia de bienes. deuda de conformidad con el artículo 391 del Código Civil de la Federación Rusa. Tal operación se realiza a voluntad de los antiguos y nuevos deudores y del acreedor cumpliendo los requisitos de forma impuestos a la operación principal. En virtud del párrafo 3 del artículo 433 del Código Civil de la Federación Rusa, un acuerdo sujeto a registro estatal se considera concluido desde el momento de su registro. El contrato de arrendamiento original pasó el registro estatal y, por lo tanto, el contrato de arrendamiento tuvo que ser registrado. Esto significa que este acuerdo de acuerdo con las normas antes mencionadas, no puede darse por concluido, y se ha producido el cambio de arrendatario en el contrato. En definitiva, el tribunal exigió al arrendatario a favor del arrendador la renta únicamente por el uso efectivo del local (Resolución de la Corte Federal de Arbitraje Distrito Noroeste de fecha 04.12.2006 en el caso No. А56-13599/2006).

Una situación similar puede surgir si las partes han celebrado nuevo tratado o un acuerdo adicional al contrato principal. A falta de tal registro, se reconocen como no concluidos y se reconocen a las relaciones entre las partes las condiciones de la obligación originaria. . Por otro lado, esto puede servir de base para que el arrendatario presente una demanda contra el arrendador por enriquecimiento injusto en el pago de la renta (si el contrato se reconoce como no celebrado).

no registrado en a su debido tiempo contrato de arrendamiento de bienes raíces puede ser impugnado en virtud de las normas sobre la nulidad de las transacciones , a la evasión del registro estatal del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario puede resultar en la rescisión del contrato de arrendamiento.

Caso de estudio

El tribunal se negó a transferir el recurso de casación del empresario al Colegio Judicial de Disputas Económicas del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia sobre la reclamación del empresario contra la Compañía para invalidar la rescisión unilateral del contrato de arrendamiento. Al mismo tiempo, el tribunal estableció correctamente que el arrendatario tomó medidas para el registro estatal solo después de la rescisión del contrato de arrendamiento, el contrato, a su vez, se rescindió debido al incumplimiento por parte del empresario de la obligación de registro estatal del contrato de arrendamiento de bienes raíces. Bajo tales circunstancias, los tribunales reconocieron que las acciones de la Compañía para rescisión unilateral del contrato de arrendamiento en disputa y obligando al empresario a desalojar las instalaciones ocupadas de conformidad con la ley y los términos del contrato de arrendamiento, y por lo tanto se negaron a satisfacer el reclamo (Decisión de la Corte Suprema de la Federación Rusa del 25/03/2015 en el caso N° A29-6329/2013).

De acuerdo con el artículo 432 del Código Civil de la Federación Rusa, un acuerdo se considera concluido si se llega a un acuerdo entre las partes en la forma requerida en los casos relevantes sobre todos los términos esenciales del acuerdo.

Un acuerdo que no se celebra por falta de acuerdo de las condiciones esenciales no puede ser invalidado, ya que no sólo no produce las consecuencias a las que estaba dirigido, sino que está realmente ausente por la falta de acuerdo entre las partes. , y por lo tanto no puede dar lugar a tales consecuencias. y en el futuro. Las disposiciones especificadas del Código Civil de la Federación Rusa en su interpretación sistémica, si no se llega a un acuerdo sobre la condición esencial del contrato en la forma requerida, no contemplan la invalidez del contrato, sino otras consecuencias en la forma de su no conclusión .

Un análisis intermedio de los actos judiciales anteriores nos permite concluir que la falta de registro estatal de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles afecta la celebración del contrato, y no su validez. Una circunstancia jurídicamente significativa a determinar por el tribunal es la relación real entre las partes, en función de la duración de la pena de prisión. La misma ausencia de registro estatal de un contrato de arrendamiento no es la base sobre la cual una persona puede ser privada del derecho a protección judicial. Esto significa que en la corte, al considerar una disputa, las partes no necesitan justificar los motivos de la falta de registro estatal del contrato.

Desde el 1 de julio de 2015 hasta ley civil se avecinan cambios que afectarán también al momento de celebración del contrato: después de su entrada en vigor, el contrato sujeto a registro estatal se considera celebrado para terceros desde el momento de su registro. En general, esto no cambia las tendencias en práctica de aplicación de la ley tribunales de arbitraje, pero solo consolida oficialmente la posición, expresada repetidamente en actos de interpretación.

Las relaciones sobre el arrendamiento de objetos inmuebles también se tienen en cuenta en las relaciones jurídicas tributarias. El arrendador paga impuestos sobre la propiedad que se le alquila, y el arrendatario, al pagar pagos de alquiler los toma en cuenta como gastos al determinar la base imponible del impuesto a las ganancias. El arrendatario en algunos casos también actúa como agente fiscal del impuesto al valor agregado (en adelante, IVA), que, a su vez, está incluido en los pagos en virtud de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles.

En ausencia de registro de un contrato de arrendamiento de bienes raíces, en la práctica, el arrendatario puede tener dificultades para calcular los gastos, el Ministerio de Finanzas cree que hasta el momento del registro estatal, la empresa no es arrendataria de este objeto y no tener motivos legales pagar alquiler por ello, reduciendo así la base imponible del impuesto sobre la renta. Una posición similar está contenida en la carta Ministerio de Finanzas de Rusia del 6 de marzo de 2008 No. 03-03-06 / 1/152.

La jurisprudencia emergente desmiente estas especulaciones de algunos funcionarios oficina de impuestos: si no se registra el contrato de arrendamiento, pero se confirma el hecho de usar el inmueble arrendado y pagar los pagos de la renta, los gastos incurridos pueden computarse como gastos que reducen aún más la base imponible del impuesto sobre la renta (Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de Moscú de 16 de agosto de 2007 en el caso No. A40-51763/06-115-305).

El objeto de la tributación del IVA incluye los pagos de alquiler. De acuerdo con el párrafo 3 del artículo 161 del Código Fiscal de la Federación Rusa, el agente fiscal de una propiedad arrendada es el arrendatario, quien está obligado a calcular, retener de los ingresos pagados al arrendador y pagar la cantidad apropiada de impuestos a el presupuesto. Esto lleva a una pregunta lógicamente correcta: ¿existe la obligación de pagar el IVA en ausencia de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles registrado? Parece correcto que la falta de registro de un contrato de arrendamiento no exime de cumplir con la obligación de pagar el IVA.

Estas conclusiones se confirman práctica judicial. Así, por ejemplo, el tribunal rechazó como infundado el argumento del demandante de que el contrato de arrendamiento, debido al incumplimiento de las condiciones del párrafo 2 del artículo 651 del Código Civil de la Federación Rusa, no se concluye y no puede dar lugar a ninguna consecuencias legales incluyendo el pago de impuestos. Dado el uso real por parte del empresario de locales no residenciales en su actividades de producción, la falta de registro de un contrato de arrendamiento no exime al agente fiscal del desempeño de sus funciones. El empresario tampoco tuvo en cuenta que en relación con el uso continuado de la propiedad después de la extinción del contrato, en ausencia de objeciones del arrendador, el contrato de arrendamiento, de conformidad con el párrafo 2 del artículo 651 del Código Civil de la Federación de Rusia, se renovó por un período indefinido y, por lo tanto, en relación con el período en revisión, no estaba sujeto a registro estatal (Decisión del Tribunal de Arbitraje de la Región de Sakhalin del 4 de enero de 2013 en el caso No. А59- 5129/2012).

Así, si el contrato de arrendamiento no superó el necesario trámite de registro estatal, pero fue debidamente ejecutado, las partes de dicho contrato están obligadas a cumplir con todas las obligaciones asumidas. La única diferencia entre tales acuerdos es que, debido a la falta de registro, las partes tienen derechos que no se pueden oponer a un círculo indefinido de personas. La práctica judicial demuestra un riesgo mínimo de las consecuencias de la ausencia de registro estatal, como resultado de lo cual puede formalizarse la condición para el registro estatal obligatorio de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles celebrado por un período de más de un año.

Sorokin Alexey Anatolyevich, destacado abogado,

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No es raro que un contrato de arrendamiento sujeto a registro estatal no se registre. De conformidad con el art. 165 del Código Civil de la Federación de Rusia, el incumplimiento de la forma notarial, y en los casos establecidos por la ley, el requisito de registro estatal de la transacción implica su invalidez. Tal transacción se considera nula. Sin embargo, pág. 2 cucharadas. 651 del Código Civil de la Federación Rusa establece que un contrato de arrendamiento de un edificio o estructura celebrado por un período de al menos un año está sujeto a registro estatal y se considera concluido desde el momento del registro. En consecuencia, la falta de registro de los contratos de arrendamiento sujetos a registro estatal de conformidad con el art. 651 del Código Civil de la Federación Rusa, afecta la celebración del contrato, y no su validez. Además, debe tenerse en cuenta que un contrato no celebrado no puede ser inválido. En relación con los cambios realizados en el Código Civil de la Federación Rusa por la Ley Federal del 05/07/2013 N 100-FZ, ed. 165 del Código Civil de la Federación Rusa excluye las disposiciones sobre la invalidez (insignificancia) de una transacción que no ha pasado el registro estatal obligatorio. Así, la cuestión de la relación de no celebración y nulidad del contrato de arrendamiento se resuelve a nivel legislativo. Estos cambios entraron en vigor el 01.09.2013.

Sobre la cuestión de la posibilidad de que el arrendador transfiera la propiedad arrendada a un tercero después de la firma del contrato, pero antes de su registro estatal, véase la cláusula 2 de los materiales al art. 607 del Código Civil de la Federación Rusa.

El 1 de junio de 2015, se modifica el apartado 3 del art. 433 del Código Civil de la Federación Rusa. De acuerdo con ellos, un acuerdo sujeto a registro estatal se considera celebrado para terceros desde el momento de su registro, a menos que la ley disponga lo contrario. Las conclusiones anteriores y la práctica judicial se basan en la edición anterior del Código Civil de la Federación Rusa, en la que no había normas de contenido similar.

12.1. Conclusión de la práctica judicial: Las partes de un contrato de arrendamiento celebrado en la forma requerida, que fue ejecutado por las partes, pero no ha sido registrado, están obligados a cumplir con todas las obligaciones asumidas, no tienen derecho a cambiar arbitrariamente el contrato y exigir la devolución del enriquecimiento injusto.

Nota: Sobre la cuestión de si el contrato de arrendamiento, que estaba sujeto a registro estatal, pero no fue registrado, sigue en vigor después de la transferencia de la propiedad de la propiedad arrendada, si el nuevo propietario, al adquirir la propiedad, sabía de la existencia de tal un acuerdo 165), ver p. 4.1 materiales al art. 617 del Código Civil de la Federación Rusa.

Práctica de arbitraje:

Si el convenio mencionado establece una sanción por violación de las condiciones para el uso de los bienes, está sujeta al cobro del deudor..."

12.2. Conclusión de la práctica judicial: Si el contrato de arrendamiento no ha pasado el registro estatal, la persona que usa la propiedad sobre la base de dicho contrato no tiene derechos que puedan oponerse a los derechos de terceros (por ejemplo, el derecho a celebrar de forma preferente un contrato para una nueva plazo, para mantener vigente el contrato al cambiar de arrendador).

Nota: Sobre la cuestión de si un contrato de arrendamiento que estaba sujeto a registro estatal pero no fue registrado sigue en vigor después de la transferencia de la propiedad de la propiedad arrendada, si el nuevo propietario, al adquirir la propiedad, sabía de la existencia de dicho contrato, ver pág. 4.1 materiales al art. 617 del Código Civil de la Federación Rusa.

Práctica de arbitraje:

Decreto del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 17 de noviembre de 2011 N 73 (modificado el 25 de enero de 2013) "Sobre ciertas cuestiones en la práctica de la aplicación de las reglas del Código Civil de la Federación Rusa en un Contrato de arrendamiento"

"...14. De acuerdo con el párrafo 2 del artículo 609 del Código Civil de la Federación Rusa, un contrato de arrendamiento de bienes raíces está sujeto a registro estatal, a menos que la ley disponga lo contrario.

Si las partes han llegado a un acuerdo en la forma requerida sobre todos los términos esenciales del contrato de arrendamiento, que, de acuerdo con la disposición anterior, está sujeto a registro estatal, pero no ha sido registrado, entonces al considerar disputas entre ellos, el los tribunales deben proceder de lo siguiente.

Si los tribunales establecen que el propietario transfirió la propiedad para su uso, y otra persona la aceptó sin ninguna observación, las partes llegaron a un acuerdo sobre el monto del pago por el uso de la propiedad y sobre otras condiciones de uso y lo ejecutaron. entonces, en este caso, debe tenerse en cuenta que los vincula con una obligación que una de las partes no puede cambiar arbitrariamente (artículo 310 del Código Civil de la Federación Rusa), y no hay motivos para que el tribunal aplique lo dispuesto en los artículos 1102, 1105 de este Código. En virtud del artículo 309 del Código Civil de la Federación Rusa, el uso de la propiedad debe realizarse y pagarse de acuerdo con las obligaciones asumidas por la parte de dicho acuerdo.

Si dicho acuerdo establece una sanción por violación de las condiciones de uso de los bienes, está sujeta a recuperación por parte del deudor.

Al mismo tiempo, en virtud del artículo 308 del Código Civil de la Federación de Rusia, los derechos otorgados a una persona que usa una propiedad en virtud de un contrato de arrendamiento que no haya pasado el registro estatal no pueden ser objetados por terceros. En particular, dicha persona no tiene derecho de preferencia para celebrar un contrato por un nuevo término (cláusula 1 del Artículo 621 del Código Civil de la Federación de Rusia), y cláusula 1 del Artículo 617 del Código Civil de la Federación Rusa. La Federación Rusa no se aplica a la relación entre el usuario y un tercero que ha adquirido una cosa inmueble transferida para su uso sobre la base de un contrato ... "

Guía de la Práctica Judicial. Alquiler. Disposiciones generales (ConsultantPlus)

12.3. Conclusión de la práctica judicial: Un contrato de arrendamiento sujeto a registro estatal, en ausencia de tal, no se celebra.

Nota: De acuerdo con sp. 8 arte. 2 de la Ley Federal No. 302-FZ del 30 de diciembre de 2012 "Sobre las enmiendas a los Capítulos 1, 2, 3 y 4 de la Primera Parte del Código Civil de la Federación Rusa" (en lo sucesivo, Ley No. 302-FZ) , que entró en vigor el 1 de marzo de 2013, las reglas sobre el registro estatal de transacciones con bienes inmuebles contenidas en el art. Arte. 609 y 651 del Código Civil de la Federación de Rusia no se aplican a los contratos celebrados después del 1 de marzo de 2013.

Sin embargo, el art. 3 de la Ley Federal N° 21-FZ del 4 de marzo de 2013 "Sobre Modificaciones a Ciertos actos legislativos de la Federación Rusa y la invalidación de ciertas disposiciones de los actos legislativos de la Federación Rusa "excluyeron el artículo 609.651 del Código Civil de la Federación Rusa de la lista que figura en el párrafo 8 del artículo 2 de la Ley N 302-FZ. En este sentido , se renueva el registro estatal de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles celebrados por un período de un año y más. Dicha Ley entró en vigor el 4 de marzo de 2013.

Surge la pregunta sobre las consecuencias de la falta de registro estatal de dichos acuerdos si se concluyeron el 2 y 3 de marzo de 2013. Se resuelve en el párrafo 27 del Decreto del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de noviembre. 17, 2011 N 73 "Sobre ciertas cuestiones en la práctica de la aplicación de las normas del Código Civil de la Federación Rusa en un contrato de arrendamiento". De acuerdo con la posición en él establecida, los tribunales en relación con estos contratos deben aplicar las explicaciones contenidas en el art. 14 de este Decreto. En particular, dice que el inquilino no tiene derecho de preferencia para celebrar un acuerdo por un nuevo término (cláusula 1, artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa). Además, la relación entre él y un tercero que ha adquirido una cosa inmueble cedida para su uso sobre la base de un contrato no se aplica al art. 1 er. 617 del Código Civil de la Federación Rusa.

Sobre la cuestión de las consecuencias jurídicas de la falta de registro estatal de un contrato de arrendamiento sujeto a dicho registro, véase la cláusula 12.1 de los materiales al art. 609 del Código Civil de la Federación Rusa.

Los tribunales, teniendo en cuenta que un contrato de arrendamiento no registrado vincula a sus partes a una obligación, pueden señalar su celebración.

Práctica de arbitraje:

Carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 16 de febrero de 2001 N 59

"...7. A falta de registro estatal, no se celebra un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles. Si una de las partes de dicho contrato elude su registro estatal, la otra parte tiene derecho, sobre la base del párrafo 3 del artículo 165 del Código Civil, para interponer demanda por la obligación de registrar el contrato…”

Guía de la Práctica Judicial. Alquiler. Disposiciones generales (ConsultantPlus)

12.4. Conclusión de la práctica judicial: Sobre la cuestión de si un contrato de arrendamiento por un período de un año o más, que no haya pasado el registro estatal, se considera concluido, si las partes modificaron posteriormente el término del contrato de arrendamiento mediante un acuerdo adicional, fijándolo a menos de un año, hay dos posiciones de los tribunales.

Posición 1. Si un contrato de arrendamiento por un período de un año o más no ha pasado el registro estatal, y posteriormente las partes, mediante un acuerdo adicional, modificaron el término del contrato de arrendamiento, fijándolo por menos de un año, tal acuerdo todavía se considera no concluido.

Nota:

Práctica de arbitraje:

Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de los Urales del 23 de marzo de 2010 N F09-1742 / 10-C3 en el caso N A50-23758 / 2009

"... En el recurso de casación, el empresario solicita anular la decisión del tribunal de apelación, refiriéndose a la discrepancia entre las conclusiones del tribunal de apelación y las circunstancias reales del caso. Según el demandante, la conclusión del tribunal Tribunal de Apelación sobre la falta de celebración de un contrato de arrendamiento de fecha 1 de abril de 2008, celebrado entre la demandante y Cinderella Limited Liability Company (en adelante, Cinderella Company, un tercero), es erróneo y no se ajusta a la ley aplicable. El empresario señala que lo dispuesto en el art. 450, 451, 452, 453 del Código Civil de la Federación de Rusia no prohíben realizar, por acuerdo de las partes, cambios en el contrato antes de su registro estatal, incluidos los cambios que establecen un nuevo término para el contrato, en el que su registro estatal no es requerido.

Como se desprende de los materiales del caso, el 1 de abril de 2008, la empresa Cenicienta (propietario) y el empresario (inquilino) firmaron un contrato de arrendamiento de bienes raíces, según el cual el propietario proporciona y el inquilino acepta para uso temporal una habitación con una superficie total de 165 m2. m, ubicado en la dirección: Berezniki, st. Gagarina, d. 1.

Según el apartado 2 del art. 651 del Código Civil de la Federación Rusa, un contrato de arrendamiento de un edificio o estructura celebrado por un período de al menos un año está sujeto a registro estatal y se considera concluido desde el momento de dicho registro.

Habiendo establecido que el plazo del contrato de arrendamiento de fecha 01/04/2008 es determinado por las partes desde el 01/04/2008 hasta el 31/03/2009, este acuerdo no registrado de acuerdo con el procedimiento establecido por la ley, los tribunales reconocieron razonablemente dicho contrato como no celebrado.

Al mismo tiempo, el tribunal de casación señala que, según el apartado 1 del art. 651 del Código Civil de la Federación Rusa, un contrato de arrendamiento de un edificio o estructura se concluye por escrito mediante la redacción de un documento firmado por las partes (cláusula 2, artículo 434 del Código Civil de la Federación Rusa).

Así, en virtud de una indicación directa de la ley, el contrato de arrendamiento del inmueble debe formalizarse en un documento único firmado por las partes.

En tales circunstancias, el tribunal de apelación con razón no tuvo en cuenta el acuerdo adicional de fecha 17 de abril de 2008, cambiando la condición sobre la validez del contrato de arrendamiento, firmado por el empresario y la empresa Cinderella ... "

Posición 2. Si un contrato de arrendamiento por un período de un año o más no ha pasado el registro estatal, y posteriormente las partes mediante un acuerdo adicional modificaron el término del contrato, fijándolo por menos de un año, el contrato se considera concluido por el período especificado en el acuerdo adicional.

Nota: De conformidad con el apartado 8 del art. 2 de la Ley Federal del 30 de diciembre de 2012 N 302-FZ "Sobre las enmiendas a los Capítulos 1, 2, 3 y 4 de la Primera Parte del Código Civil de la Federación Rusa" (en adelante, la Ley N 302-FZ), que entró en vigor el 1 de marzo de 2013. , las reglas sobre el registro estatal de transacciones con bienes inmuebles contenidas en el art. Arte. 609 y 651 del Código Civil de la Federación de Rusia no se aplican a los contratos celebrados después del 1 de marzo de 2013.

Sin embargo, el art. 3 de la Ley Federal del 04.03.2013 N 21-FZ "Sobre las enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación Rusa y el reconocimiento de ciertas disposiciones de los actos legislativos de la Federación Rusa como inválidas" art. Arte. 609, 651 del Código Civil de la Federación de Rusia de la lista que figura en el párrafo 8 del art. 2 de la Ley N 302-FZ. En este sentido, se reanuda el registro estatal de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles celebrados por un período de un año o más. Esta Ley entró en vigor el 4 de marzo de 2013.

Surge la cuestión de las consecuencias de la falta de registro estatal de dichos acuerdos si se concluyeron el 2 y 3 de marzo de 2013. Se resuelve en el párrafo 27 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia con fecha de noviembre. 17, 2011 N 73 "Sobre ciertas cuestiones en la práctica de la aplicación de las normas del Código Civil de la Federación Rusa en un contrato de arrendamiento". De acuerdo con la posición en ella establecida, los tribunales en relación con estos contratos deberán aplicar las explicaciones contenidas en el numeral 14 de esta Resolución. En particular, dice que el inquilino no tiene derecho de preferencia para celebrar un acuerdo por un nuevo término (cláusula 1, artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa). Además, el apartado 1 del art. 617 del Código Civil de la Federación Rusa.

Práctica de arbitraje:

Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de los Urales del 25 de octubre de 2010 N F09-8797 / 10-C6 en el caso N A50-6727 / 2010

"... Al mismo tiempo, antes del final del período de tres meses desde el momento de la advertencia sobre el rechazo del contrato de arrendamiento, las mismas partes celebraron un contrato de arrendamiento con fecha 10.01.2007 N 1825-07 y válido desde 12.01.2006 al 12.01.2009, firmando acta de aceptación a la misma - emisiones de fecha 12.01.2006.

Al mismo tiempo, según lo establecido por el tribunal de primera instancia, el solicitante presentó al expediente la modificación N° 1 firmada por las partes el 06/06/2007 al contrato de arrendamiento de la instalación de fecha 10/01. /2006 al 28/11/2007, es decir, menos de un año.

Considerando que no se requería el registro estatal obligatorio de dicho contrato, celebrado por un período inferior a un año, el tribunal de primera instancia concluyó que dicho contrato se celebró y reguló las relaciones durante el período en disputa.

Revocando la decisión del tribunal de primera instancia y negándose a cumplir con los requisitos establecidos, el tribunal de apelación partió del hecho de que la negativa del Departamento a privatizar la propiedad es legítima, ya que el empresario Kalashnikov Yew.The. no es un tema que, de conformidad con las disposiciones de la Ley Federal N 159-FZ derecho de suscripción preferente para la adquisición de la propiedad arrendada, por estar en el uso temporal del solicitante por menos de dos años antes del día de entrada en vigencia de dicha Ley, el contrato de arrendamiento de fecha 01.10.2007 N 1825-07I no se celebra debido a la falta de su registro estatal, los cambios del 06.06.2007 N 1 a contrato no concluido en términos de su período de validez no tienen efecto legal y no tienen consecuencias legales.

Sin embargo, al hacer esta conclusión sobre la no celebración del contrato, el tribunal de apelación no indicó qué reglas de derecho contradicen la voluntad de las partes de modificar el contrato de arrendamiento por su duración.

De conformidad con el art. 609, 651 del Código Civil de la Federación Rusa sujeto a registro estatal es un contrato de arrendamiento de bienes raíces celebrado por un período de al menos un año.

Teniendo en cuenta el hecho de que la Ley Federal de 21 de julio de 1997 N 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos" y las normas de derecho civil que rigen las relaciones de arrendamiento no establecen los límites de tiempo durante los cuales un contrato de arrendamiento acuerdo está sujeto a registro, pero también, la prohibición de que las partes cambien los términos del contrato en el período anterior a su registro, la conclusión del tribunal de apelación sobre el reconocimiento de los cambios de 06/06/2007 N 1 en el contrato de 10/01/2007 N 1825-07 Y en cuanto al término de su vigencia como nulo no puede ser reconocido como correcto.

Por lo tanto, el contrato de arrendamiento especificado, teniendo en cuenta las modificaciones que se le hicieron, se celebró por un período de menos de un año, no requirió el registro estatal obligatorio y reguló las relaciones de las partes con respecto a la propiedad arrendada durante el período de su validez.

En vista de lo anterior, la decisión del Decimoséptimo Tribunal de Apelación de Arbitraje está sujeta a cancelación (parte 2 del artículo 288 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa), la decisión del tribunal de primera instancia, para ser confirmada. . "

12.5. Conclusión de la práctica judicial: Si un contrato de arrendamiento por un período de un año o más no ha pasado el registro estatal, y posteriormente las partes, mediante un acuerdo adicional, modificaron el término del contrato de arrendamiento, indicando que se celebró por un período indefinido, dicho acuerdo es aún se considera no concluido.

Práctica de arbitraje:

Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka de fecha 18 de marzo de 2011 en el caso N A43-19065 / 2010

"... La Administración Territorial (arrendador) y la Compañía (inquilino), con la participación de la empresa unitaria municipal "Departamento de un Cliente Único de la Región de Nizhny Novgorod" (titular del saldo), firmaron un contrato de arrendamiento con fecha 04.08.2004 N 01-01/0186 del local citado con una superficie de 114,2 metro cuadrado para su uso como fitoestudio y floristería.

En el párrafo 1.2 del contrato, el período de su vigencia se determina desde el 01/06/2004 hasta el 16/07/2008.

Mediante acuerdo adicional de fecha 25.04.2008 al contrato de arrendamiento de fecha 04.08.2004, se estableció que dicho contrato se celebraba por tiempo indefinido.

De acuerdo con el párrafo 2 del artículo 651 del Código Civil de la Federación Rusa, un contrato de arrendamiento de un edificio o estructura celebrado por un período de al menos un año está sujeto a registro estatal y se considera concluido desde el momento de dicho registro.

El tribunal estableció y el demandado no discute que el contrato de arrendamiento de fecha 04.08.2004 N 01-01/0186 por un período de más de un año no pasó el registro estatal en la forma prescrita por la ley, por lo que no se concluye.

La conclusión del tribunal de primera instancia de que las contrapartes mantuvieron relaciones contractuales por el arrendamiento del inmueble señalado a partir del 25/04/2008 luego de la celebración de un acuerdo adicional al contrato de arrendamiento de fecha 04/08/2004 es errónea, ya que en virtud de las reglas de los artículos 453 (párrafo 2), 433 (párrafo 3) y 651 (párrafo 2) del Código Civil de la Federación de Rusia, el acuerdo está sujeto al requisito (que no se cumple) de su registro estatal para para darle fuerza legal. Esta circunstancia no dio lugar a la adopción de una decisión incorrecta en el presente caso en virtud de lo anterior…”

12.6. Conclusión de la práctica judicial: El reconocimiento del contrato de arrendamiento como no celebrado debido a la falta de registro estatal por culpa del arrendador no es una base para la liberación de la propiedad por parte del arrendatario si el período de arrendamiento especificado en el contrato no ha expirado.

Práctica de arbitraje:

Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Cáucaso Norte de fecha 15 de marzo de 2010 en el caso N A01-776/2009

"... Como se desprende del expediente y establecido por el tribunal de primera instancia y de apelación, sobre la base de la solicitud del empresario, por decisión del jefe de la administración del 12 de mayo de 2005 N 669 (en adelante, Resolución N 669), se resolvió arrendar el terreno a la demandada por un período de 49 años, cubierto de agua, con una superficie de 2,4 hectáreas, perteneciente a la categoría de terreno “tierra agrícola”, para la piscicultura. De acuerdo con el párrafo 3 de dicha decisión, el demandado está obligado, antes del 15.08.2005 después de firmar el contrato de arrendamiento, a registrarlo en el departamento de registro estatal del Servicio de Registro Federal en la República de Adygea en el distrito de Takhtamukaysky.

El 14 de julio de 2005, la actora y la demandada celebraron un contrato de arrendamiento del terreno No. 114 (en adelante, el contrato de arrendamiento) por un plazo de 49 años. La cláusula 4.4.5 de dicho acuerdo estipula que después de firmar el acuerdo y sus enmiendas, el empresario está obligado a realizar su (su) registro estatal. En ausencia de registro estatal dentro del período establecido, el contrato se consideró no concluido y la parcela de tierra transferida estaba sujeta a embargo.

Satisfactorio afirmar al reconocer el contrato de arrendamiento como no celebrado y negarse a exigir la liberación del terreno en disputa, los tribunales partieron de las relaciones de arrendamiento que se han desarrollado entre las partes, a las que se aplican las normas del Capítulo 34 del Código.

De acuerdo con el párrafo 2 del artículo 609 del Código, el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles está sujeto a registro estatal, salvo que la ley disponga lo contrario. Artículo 25 Código de tierra establece que los derechos sobre terrenos previstos en los capítulos 3 y 4 del Código de Tierras surgen por los motivos establecidos por el derecho civil, las leyes federales, y están sujetos al registro estatal de conformidad con la Ley Federal No. bienes inmuebles y transacciones con ella ". (en adelante - Ley N 122-FZ).

Dado que no hay evidencia del registro estatal del contrato de arrendamiento en el expediente del caso, los tribunales llegaron a la conclusión correcta sobre su no celebración.

El tribunal estableció que la parcela de tierra se transfirió al demandado sobre la base del certificado de aceptación de transferencia de fecha 14.07.2005. El pago del arrendamiento de la parcela de tierra especificada es pagado por el empresario en su totalidad y dentro del período establecido por el acuerdo. De las explicaciones del demandado se desprende que no puede registrar el contrato de arrendamiento en relación con la cancelación por parte del demandante de la resolución N 669. Las acciones de la administración fueron apeladas por el demandado ante el tribunal.

El artículo 26 de la Ley N 122-FZ establece que si una de las partes del contrato elude su registro estatal, la otra parte tiene derecho, sobre la base del párrafo 3 del artículo 165 del Código, a presentar una demanda por la obligación de registrar el contrato.

En este caso, las partes bajo el acuerdo en disputa tienen derecho a solicitar a la autoridad de registro el registro del acuerdo en disputa antes de la fecha de vencimiento, así como el derecho a apelar contra la denegación del registro estatal, la evasión del arrendador o inquilino de registrando el contrato de arrendamiento de la tierra.

Dado que, no se pierde la posibilidad de registrar un contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta el plazo del arrendamiento, tribunales llegó a una conclusión razonable sobre la requisición prematura por parte de la administración del empresario del terreno que se le transfirió ... "

12.7. Conclusión de la práctica judicial: Si se modifica un contrato de arrendamiento por un período inferior a un año y el plazo del contrato se establece por más de un año, pero posteriormente no se registra el contrato, entonces el nuevo contrato se considera no celebrado, y el anterior acuerdo (edición) se renueva por tiempo indefinido.

Práctica de arbitraje:

Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Volga del 16 de junio de 2010 en el caso N A55-31126 / 2009

"... Todos los años desde 1996, el demandado ha celebrado contratos de arrendamiento con el demandante de locales ubicados en Syzran en 34 Gogol St., incluido el contrato No. 00968 con fecha 01.01.2007 celebrado por el período hasta el 30/11/2007 .

Mediante sentencia judicial de fecha 01/07/2008 en el caso N A55-2325/2008 entre las partes, se resolvió una controversia precontractual surgida con motivo de la celebración del contrato de arrendamiento de fecha 01/01/2007 N 00968. .2007 a 01/07/2011.

De acuerdo con el artículo 609 del Código Civil de la Federación Rusa, un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles celebrado por un período de al menos un año está sujeto a registro estatal.

El término de vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre actor y demandado con fecha 01.01.2007 es superior a un año, sin embargo, conforme al procedimiento establecido por la ley, las partes no se inscribieron, por lo que el contrato fue reconocido por el tribunal como no concluido.

Con base en lo anterior, el tribunal llegó a la conclusión de que entre las partes continúa vigente el contrato de fecha 01.01.2007 N 00968, que, en virtud del artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa, ha sido renovado por tiempo indefinido. .

La decisión de la Corte de Arbitraje de la Región de Samara del 29 de diciembre de 2009, la decisión de la Undécima Corte de Apelaciones de Arbitraje del 12 de abril de 2010 en el caso N A55-31126 / 2009 se mantiene sin cambios, recurso de casación- ninguna satisfacción...

12.8. Conclusión de la práctica judicial: Si el contrato de arrendamiento de un edificio o estructura, celebrado por un período de al menos un año, no ha sido registrado, esto no priva al arrendatario del derecho a la protección judicial.

Práctica de arbitraje:

Definición Corte Constitucional RF de fecha 05.07.2001 N 154-O

"... A pesar de que el registro estatal de un contrato de arrendamiento de un edificio o estructura concluido por un período de al menos un año es obligatorio, su ausencia, en el sentido de estas disposiciones legales, en sí misma no priva al solicitante de el derecho a la protección judicial: en apoyo de sus pretensiones, SJSC SÉPTIMA “podría aportar prueba que acredite la imposibilidad de registro estatal del contrato, así como qué actuaciones realizó para estos efectos, o prueba que acredite la conducta deshonesta del titular , etc., lo cual es confirmado por las sentencias judiciales adjuntas a la demanda. .."

Guía de la Práctica Judicial. Alquiler. Provisiones generales(Consultor Plus)

Un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles está sujeto a registro estatal en los siguientes casos:

se concluye un contrato de arrendamiento de un edificio o estructura por un período de al menos un año (cláusula 2, artículo 651 del Código Civil de la Federación Rusa);
se concluye un contrato de arrendamiento de locales ubicados en un edificio o estructura por un período de al menos un año (carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia con fecha 1 de junio de 2000 No. 53 "Sobre el registro estatal de arrendamiento Contratos de Local No Residencial”);
se concluye un contrato de arrendamiento de una parcela de tierra por un período de al menos un año (cláusula 2, artículo 26 del Código de Tierras de la Federación Rusa);
Varios contratos de arrendamiento para el mismo objeto de arrendamiento se celebran simultáneamente, y el plazo de uno de ellos comienza inmediatamente después del vencimiento del otro contrato. Los tribunales consideran tales acuerdos como una transacción única, que está sujeta a registro, siempre que el plazo total del arrendamiento en virtud de estos acuerdos sea de un año o más (decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Cáucaso Norte del 31 de marzo de 2010 en el caso No. .A53-17516/2009).

No se requiere el registro estatal de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles si el contrato de arrendamiento se celebra por un período de menos de un año (por ejemplo, por 11 meses).

En la práctica, a menudo hay casos en los que un contrato de arrendamiento se celebra inicialmente por un período de 11 meses o por otro período de menos de un año, y luego se prorroga repetidamente por el mismo período. De acuerdo con la posición legal del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa, al extender un contrato de arrendamiento celebrado por un período de menos de un año por el mismo período después del final del período de arrendamiento inicial, las relaciones de las partes se rigen por un nuevo contrato de arrendamiento, que no está sujeto a registro estatal en virtud del párrafo 2 del artículo 651 del Código Civil de la Federación Rusa (p. 10 carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 16 de febrero, 2001 No. 59 "Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con la aplicación de la Ley Federal" Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con los mismos ""; en adelante, carta informativa No. 59).

Si el contrato de arrendamiento se celebró por un período inferior a un año y posteriormente se prorrogó mediante un contrato adicional por no más de un año, entonces no es necesario registrar ni el contrato ni el contrato adicional. Si un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles celebrado por un período inferior a un año se prorroga mediante un contrato adicional, surge un nuevo contrato de arrendamiento que no está sujeto a registro estatal, siempre que el contrato también se prorrogue por un período inferior a un año. año (resolución de la FAS del Distrito Volga-Vyatka del 26 de enero de 2011 en el caso No. А82-104/2010).

Un contrato de arrendamiento celebrado o renovado por un período indefinido no está sujeto a registro estatal. Esto se puede probar con base en el párrafo 2 del Artículo 651 del Código Civil de la Federación Rusa y la aclaración del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa.

Por lo tanto, del párrafo 2 del artículo 651 del Código Civil de la Federación de Rusia se desprende que un acuerdo sujeto a registro estatal debe cumplir dos condiciones:

fijar su período de validez;
el período especificado debe ser de al menos un año.

Un acuerdo celebrado por tiempo indefinido no cumple ninguna de estas condiciones.

En primer lugar, un contrato de arrendamiento de edificio renovado por un período indefinido no necesita registro estatal, ya que, de acuerdo con el párrafo 2 del Artículo 651 del Código Civil de la Federación Rusa, un contrato de arrendamiento de edificio celebrado solo por un período de al menos un año es sujeto a registro estatal (párrafo 11 de la carta de información no. 59).

En segundo lugar, el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa en realidad equivalió a la conclusión de un nuevo contrato de arrendamiento la extensión del contrato por el mismo período al final de su período de validez (cláusula 10 de la carta de información No. 59) .

En consecuencia, la renovación de un contrato de arrendamiento por un período indefinido es también la celebración de un nuevo contrato, que no contiene una condición sobre su período de validez y se reconoce como celebrado por un período indefinido.

A nivel de los tribunales federales de arbitraje de los distritos, también se ha desarrollado una práctica casi uniforme de interpretar el párrafo 2 del artículo 651 del Código Civil de la Federación Rusa, según la cual un contrato de arrendamiento celebrado (renovado) por un período indefinido no está sujeto al registro estatal (Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka del 28 de diciembre de 2010 No. en el caso No. A11-417 / 2010, FAS del Distrito de Siberia Occidental del 12 de mayo de 2011 en el caso No. A81- 3520/2010 de la FAS del Distrito Centro de 20 de mayo de 2011 en el expediente N° A48-3783/2010).

El procedimiento para el registro estatal del contrato.

Cualquiera de las partes del acuerdo puede solicitar el registro estatal de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles (párrafo 2, cláusula 1, artículo 26 de la Ley Federal del 21 de julio de 1997 No. 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ella”; en lo sucesivo, la Ley de Registro del Estado). En la práctica, esto significa que las partes mismas determinan qué abogados de qué parte se ocuparán del registro del contrato, quién pagará el impuesto estatal por el registro del contrato, y acuerdos adicionales a él, etc. Para eliminar la incertidumbre en este asunto, se recomienda escribir esto en el contrato.

Un ejemplo de una cláusula de un contrato de arrendamiento sobre el procedimiento para su registro por las partes.

“El registro de este Acuerdo, así como de los acuerdos Adicionales al mismo, lo realiza el Arrendador a más tardar dos meses a partir de la fecha de firma de este Acuerdo. Los costos asociados con el registro estatal inicial de este Acuerdo correrán a cargo del Arrendador. En el futuro, los costos de registro estatal de los cambios a este Acuerdo correrán a cargo de la Parte por cuya iniciativa se realicen los cambios. Gastos de registro estatal. terminación anticipada del Acuerdo correrá a cargo de la parte por cuya iniciativa el Acuerdo esté sujeto a terminación. El Arrendatario se obliga, dentro de los 5 (cinco) días hábiles siguientes a la firma del presente Contrato, a transferir al Arrendador paquete requerido documentos para el registro estatal de este Acuerdo”.

Registro del contrato de arrendamiento organismos territoriales servicio federal registro estatal, catastro y cartografía de acuerdo con la Instrucción sobre el procedimiento para el registro estatal de contratos de arrendamiento de bienes raíces, aprobada por orden del Ministerio de Justicia de Rusia del 6 de agosto de 2004 No. 135.

La lista general de documentos presentados para el registro de un contrato de arrendamiento se especifica en el párrafo 8 recomendaciones metodológicas de acuerdo con el procedimiento para realizar el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, aprobado por orden del Ministerio de Justicia de Rusia con fecha 1 de julio de 2002 No. 184.

Para el registro estatal de un contrato de arrendamiento de un edificio, estructura, local o parte del mismo, será necesario presentar a la autoridad de registro pasaportes catastrales de la propiedad arrendada que indique el tamaño del área arrendada (cláusula 3, artículo 26 de la Ley en el Registro Estatal), y para el registro estatal de una parcela de tierra o sus partes - pasaporte catastral una parcela de tierra que indica el área a ser arrendada (cláusula 2, artículo 26 de la Ley de Registro Estatal).

La tarifa estatal para registrar un contrato de arrendamiento se cobra por un monto de 1 mil rublos. Con individuos y 15 mil rublos. de organizaciones (subcláusula 22, cláusula 1, artículo 333.33 del Código Fiscal de la Federación Rusa). Se cobrará la misma cantidad de impuestos estatales por el registro de acuerdos adicionales al contrato de arrendamiento, así como por el registro de terminación del contrato de arrendamiento (carta del Servicio de Impuestos Federales de Rusia del 1 de noviembre de 2005 No. 04-3- 09 / 597 “En deber estatal»; en adelante - oficio N° 04-3-09/597).

Registro estatal según regla general llevado a cabo dentro de un mes a partir de la fecha de recepción de la solicitud y los documentos requeridos para el registro estatal (cláusula 3, artículo 13 de la Ley de Registro Estatal).

Hay casos en los que el arrendador no cumple con su obligación de registrar el contrato de arrendamiento, en tales circunstancias, el arrendatario tiene dos opciones: presentar una solicitud ante la autoridad de registro él mismo o exigir el registro en los tribunales.

Por un lado, el contrato de arrendamiento se inscribe a petición de una de las partes. En consecuencia, el arrendatario puede solicitar de forma independiente a la autoridad de registro el registro del contrato en lugar del arrendador, presentando todos los documentos necesarios.

Sin embargo, en este caso, el arrendatario se enfrenta a los siguientes riesgos:

la apelación independiente del inquilino a la autoridad de registro no podrá obligar al propietario a cumplir con las obligaciones que le asigna el contrato. Por ejemplo, si, de conformidad con el contrato, se asigna al arrendador la obligación de pagar el impuesto estatal para registrar el contrato. En este caso, el inquilino tendrá que pagar él mismo todos los gastos necesarios, que en casos individuales puede ser muy oneroso para él;

la apelación independiente del inquilino a la autoridad de registro se complicará por la necesidad de obtener documentos separados que el arrendatario no pueda obtener por sí mismo, por ejemplo, el pasaporte catastral del local. Y sin estos documentos, el inquilino en la mayoría de los casos no podrá registrar el contrato de forma independiente. La necesidad de presentar estos documentos a las autoridades de registro, por regla general, se explica por el hecho de que para cada contrato registrado se abre un nuevo archivo de registro (en realidad, una carpeta separada), en el que se deben presentar copias nuevamente. documentos primarios, incluyendo el pasaporte catastral de la propiedad. A la luz de las disposiciones a que se refiere el párrafo 10 del artículo 33 de la Ley de registro estatal, puede cuestionarse la legitimidad de tales declaraciones de los empleados de las autoridades de registro. Sin embargo, para impugnar tal reclamación, tendrá que acudir a los tribunales.

Por otro lado, de conformidad con el párrafo 3 del artículo 165 del Código Civil de la Federación Rusa, si una de las partes elude el registro del contrato, entonces el tribunal, a petición de la otra parte, tiene derecho a hacer una decisión sobre el registro del contrato. Por lo tanto, si el arrendador no cumple con su obligación de registrar el contrato, en la mayoría de los casos es más conveniente que el arrendatario envíe una reclamación por escrito adecuada al arrendador o que presente inmediatamente una solicitud al tribunal para registrar el contrato. En este caso, el contrato será registrado por decisión judicial (cláusula 3, artículo 165 del Código Civil de la Federación Rusa).

Si ninguna de las partes se dirigió a la autoridad de registro con una solicitud para registrar el contrato, entonces el contrato se considerará no concluido.

Si ninguna de las partes se dirige a la autoridad de registro con una solicitud para registrar el contrato, entonces en este caso el tribunal no tendrá motivos para tomar una decisión sobre el registro del contrato. El hecho es que si ninguna de las partes aplicó, entonces, en consecuencia, ninguna de las partes evitó tal registro. En este caso, el contrato se tendrá por no celebrado, no implicando el surgimiento de ningún derecho y obligación para las partes (decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroeste del 20 de abril de 2006 en el expediente N° A05-14505/ 2005-3).

En la práctica, esto significará que el arrendatario no tendrá derecho a la propiedad y uso del objeto arrendado y otros derechos derivados del contrato de arrendamiento, incluido el derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato por un nuevo plazo, el derecho a subarrendar el bienes inmuebles, etc. El arrendador, si existe un atraso en el pago de la renta, sólo puede presentar ante el tribunal una demanda para el cobro del enriquecimiento injusto. Al mismo tiempo, en la situación que se examina, el pago por el uso de bienes inmuebles se cobrará no al precio promedio de alquiler de mercado de bienes similares, sino al precio acordado por las partes en el contrato, a menos que se pruebe lo contrario durante la consideración de una disputa judicial (por ejemplo, el inquilino prueba que la renta pactada en el contrato excede el promedio del mercado, o el arrendador prueba que la renta pactada está por debajo del promedio del mercado). Esto se debe a que al firmar el contrato, las partes expresaron su voluntad de pactar ciertas términos contractuales, en particular, el arrendador destinado a recibir la renta, y el arrendatario a pagar la renta en la cantidad pactada en el contrato.

Si la obligación de registrar el contrato se asigna al arrendador, el arrendatario debe asegurarse de que el arrendador registre el contrato sin demora. Si el propietario no toma medidas para registrar el contrato, el inquilino debe tomar medidas oportunas para proteger sus intereses. El hecho es que el registro del contrato no solo elimina los riesgos asociados con la no celebración del contrato, sino que también sirve garantía adicional para el inquilino en caso de acciones deshonestas del propietario. Por ejemplo, puede resultar que el inquilino haya firmado dos acuerdos a largo plazo con diferentes inquilinos para el mismo objeto de arrendamiento. En esta situación, se registrará exactamente el contrato que se presentó por primera vez para el registro con todos documentos necesarios(Cláusula 35 de las Recomendaciones metodológicas sobre el procedimiento para realizar el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, aprobada por orden del Ministerio de Justicia de Rusia con fecha 1 de julio de 2002 No. 184). El arrendatario bajo otro contrato sólo podrá reclamar daños y perjuicios.

Registro de acuerdos de modificación o extinción del contrato.

Dado que los acuerdos para modificar o rescindir el contrato son parte integral del mismo, en la práctica surge la pregunta: ¿también debe registrarse cualquier acuerdo adicional a un contrato de arrendamiento que haya pasado el registro estatal?

De hecho, no es necesario registrar todos los acuerdos adicionales al contrato de arrendamiento. Como regla general, se registran acuerdos adicionales al contrato de arrendamiento en los casos en que modifican el contenido y las condiciones del gravamen generado por el contrato de arrendamiento (cláusula 9 de la carta informativa N° 59). En particular, los siguientes acuerdos del contrato de arrendamiento están sujetos a registro estatal obligatorio:

sobre el cambio del objeto arrendado, tanto en general (por ejemplo, según el acuerdo, en lugar del piso 8, la organización ocupará el piso 7), como en parte (por ejemplo, sobre el aumento del área arrendada). En este caso, sujeto a cambios. condición esencial el contrato es su objeto;
sobre el cambio de los términos del contrato sobre el monto del alquiler. Puede cambiar el monto fijo del alquiler (por ejemplo, de 10 mil a 20 mil rublos), o el procedimiento para determinar el monto de los pagos de arrendamiento (por ejemplo, de 100 a 200 dólares estadounidenses al tipo de cambio del Banco Central de la Federación Rusa en el momento del pago). El acuerdo de las partes para cambiar el monto de la renta especificada por ellas en el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles registrado también está sujeto a registro estatal obligatorio, ya que es parte integrante del contrato de arrendamiento y cambia el contenido y las condiciones del gravamen generado por el contrato de arrendamiento (cláusula 9 de la carta informativa N° 59). La posición legal sobre la necesidad de registrar acuerdos sobre cambios en la renta es compartida por la práctica judicial (decisiones del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka del 5 de octubre de 2010 en el caso No. A17-9472 / 2009, el Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Oriental de 22 de abril de 2010 en el caso No. A78 -3988/2009, FAS Distrito del Lejano Oriente de fecha 21 de febrero de 2011 No. Ф03-9792/2010 en el caso No. А73-279/2010, Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Occidental de fecha 7 de abril de 2011 en el caso No. А02-247/2010, Servicio Federal Antimonopolio de la Distrito de Moscú del 17 de enero de 2011 No. KG-A40 / 16993-10 en el caso No. A40-33740 / 10-105-240, FAS del Distrito Volga del 15 de julio de 2010 en el caso No. A55-34696 / 2009, FAS del Distrito Noroeste de 6 de agosto de 2003 No. A56-38305/02, FAS del Distrito del Cáucaso del Norte de 9 de agosto de 2010 en el caso No. A32-46888/2009, FAS del Distrito de los Urales de 22 de junio de 2009 N° F09-7767/08-C6 en el expediente N° A50-1988/2008-G01, Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Central de fecha 26 de enero de 2010 N° F10-6120/09 en el expediente N° A23-1667/09G -2-79).

Si el contrato establece el procedimiento para determinar la renta, entonces el monto de la renta por períodos pagados puede variar. Esto no se considera un cambio en los términos del contrato de alquiler y, por lo tanto, no se requiere registro en estos casos.

Un importe diferente del importe de la renta determinado de acuerdo con el procedimiento para su cálculo establecido en el contrato no supondrá un cambio en los términos del contrato sobre alquiler si el propio mecanismo de determinación de la renta permanece sin cambios. Semejante posicion legal se establece en el párrafo 11 de la carta de información No. 66. Por ejemplo, si con una renta mensual de 1 mil dólares estadounidenses en enero, el tipo de cambio del dólar estadounidense fue más bajo que en febrero y, por lo tanto, el monto total de la renta de febrero en los rublos resultaron ser más, entonces esto no indicará un aumento establecido por el acuerdo el monto del alquiler y un cambio en los términos relevantes del acuerdo, ya que el mecanismo mismo para calcular el alquiler (USD 1,000 al tipo de cambio del Banco Central de la Federación Rusa en la fecha de pago) permanece sin cambios.

Dado que un cambio en el monto de la renta en el marco de un mecanismo único para determinarlo no se considera un cambio en los términos del contrato de arrendamiento, tal cambio en el monto de la renta no está sujeto a registro (Resolución del Presidium de el Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 26 de enero de 2010 No. 11487/09 en el caso No. A59-3535 / 07-C9(C-5)).

Se deben registrar los datos sobre el cambio de término del contrato de arrendamiento, esto se debe a que solo los contratos con un período de tiempo determinado están sujetos a registro y la información sobre el término del arrendamiento en sin fallar se ingresa en el USRR (Apéndice 3 de las Reglas para mantener el Unificado registro estatal derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 18 de febrero de 1998 No. 219; en lo sucesivo denominadas Reglas para el mantenimiento de la USRR).

También será obligatorio registrar los acuerdos de terminación de los contratos de arrendamiento, ya que en este caso se realizarán cambios a la USRR respecto a la cancelación de la entrada sobre la terminación del derecho de arrendamiento (Sección VI de las Reglas para el Mantenimiento de la USRR) .

Si los datos bancarios de la parte en el contrato de arrendamiento han cambiado, estos cambios no necesitan ser registrados, ya que el cambio en los datos bancarios de las partes en el contrato de arrendamiento registrado no está sujeto a registro estatal (Resolución de la Federal Antimonopolio Servicio del Distrito del Lejano Oriente de 9 de marzo de 2010 N° F03-994/2010 en el expediente N° A51-8558/2009).

El deber estatal para el registro de acuerdos adicionales al contrato de arrendamiento, así como para el registro de la rescisión del contrato de arrendamiento, se cobra en la misma cantidad que para el registro estatal del contrato de arrendamiento (CARTA DE LOS FTS DE RUSIA N° 04-3-09/597 del 1 de noviembre de 2005).

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