ügy 2-887/2015
MEGOLDÁS
Név Orosz Föderáció
Központi bíró kerületi Bíróság Prokopjevszk Tikhonova L.G.
titkár alatt Dyakonova Yu.R.
nyíltan vizsgálták meg bírósági ülés Prokopjevszkben
polgári ügy Rinat Abbasovich Aftahovnak az Ural Bank for Reconstruction and Development OJSC-vel (UBRD) szemben a kölcsönszerződés részbeni érvénytelenségének elismerése tárgyában,
BEÁLLÍT:
Felperes Aftakhov R.A. Az alperes ellen keresetet nyújtott be a kölcsönszerződés részbeni érvénytelenségének elismerése, az egyetlen lakás terhének óvadék alóli levonása iránt, arra hivatkozva, hogy 1 900 000 rubel összegű kölcsönt vett fel az UBRD OJSC fióktelepétől, kölcsönszerződés 1. sz. az év YYYY DD.MM.-től. Az alperes a kölcsönszerződés aláírásakor az egyetlen lakását elzálogosította, megtévesztve azzal, hogy az egyetlen lakás is zálogköteles, kihasználva jogtudatlanságát. 2007-ben vásárolt lakást, ez nem jelzáloghitel, és a bankkal kötött szerződés megkötése előtt vásárolta.
A tárgyaláson a felperes Aftakhov P.A. követelés támogatta, és hozzátette, hogy ő és kiskorú fia be vannak írva a házba.
Bshoyan John felperes közjegyzői meghatalmazás alapján eljáró képviselője támogatta a követeléseket, kérte a teher eltávolítását a házról, hogy a felperes a lakás felett szabadon rendelkezhessen, t.to. a bank jogellenes díjat szabott ki. 2. része alapján A jelzálogjogról szóló törvény 6. §-a a kölcsönszerződést részben érvénytelennek kéri.
Az alperes képviselője a tárgyaláson nem jelent meg, a tárgyalás napját közölték.
A bíróság a felperes, képviselője meghallgatása, az ügy írásos anyagainak megvizsgálása után a következőkre jut.
HATÁROZOTT:
Alaptalanság miatt elutasították Rinat Abbasovich Aftakhov keresetét, amelyet az Ural Bank for Reconstruction and Development OJSC (UBRD) ellen indított a hitelszerződés részbeni érvénytelenségének elismerése, az ingatlanok terhének eltávolítása érdekében.
A határozat ellen fellebbezéssel lehet élni fellebbezés A Kemerovói Területi Bíróság a jogerős határozat benyújtásától számított egy hónapon belül.
Bíró: aláírás
Így van: bíró L.G. Tyihonov
Bíróság:
Prokopjevszki Központi Kerületi Bíróság (Kemerovói régió)Az ügy bírái:
Tikhonova L.G. (játékvezető)Per:
Az ügylet érvénytelennek minősítéseA szerződés érvénytelennek elismerése
normájának alkalmazásáról szóló bírói gyakorlat. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 167. cikke
A zálogjogosult védelmével kapcsolatos kérdések olyan esetekben, amikor kiderül, hogy a zálogjogosultnak nem volt tulajdonjoga a dologban, hatályos jogszabályok nincs megoldva. A zálogszerződést a bíróságok érvénytelennek nyilvánították, a zálogjogosult elvesztette a zálogtárgyat.
Az elmúlt években a lelkiismeretes zálogjogosult védelmének problémája nagyon élessé vált. Ebben a helyzetben a bírói gyakorlat kísérletet tett a zálogjogosult védelmi rendszerének kiépítésére, aki nem tudott a zálogjogosultság hiányáról a zálogjoggal.
A jóhiszemű zálogjogosultnak a jogalkalmazó olyan védelmet biztosított, amely a jóhiszemű vásárlóra vonatkozik. A zálogjoggal kapcsolatos bejegyzés a nyilvántartásban nem garantálja a zálogjogosult jogainak védelmét.
Kérdés hogy ki a jóhiszemű zálogjogosult, az alapeset és annak későbbi változatai példáján keresztül kell nyilvánosságra hozni. Vegyünk például egy ilyen kezdeti esetet: van valaki, aki az Egybe van írva állami nyilvántartás ingatlantulajdonosként az ingatlanhoz fűződő jogok és ügyletek (a továbbiakban - USRP).
A megadott személy a bankkal kölcsönszerződést kötött, jelzáloghitellel biztosítja a kölcsön visszafizetését. Később kiderül, hogy ennek a nyilvántartásban szereplő zálogjogosultnak tulajdonképpen nem volt tulajdonjoga a zálogtárgyra, mert ezt a dolgot érvénytelen ügylet keretében harmadik személytől vásárolta. A bíróság ezt az ügyletet érvénytelennek ismeri el (például jelentős ügyletként vagy olyan érdekelt fél ügyletként, amely nem kapott vállalati jóváhagyást).
Ennek megfelelően probléma merül fel az ilyen ügylet érvénytelensége következményeinek alkalmazásával kapcsolatban. Nyilvánvalóan az ügylet érvénytelenségéről szóló bírósági aktus következményeként a kétoldalú visszaszolgáltatásnak kell lennie - az ügyletben részt vevő feleknek vissza kell adniuk egymásnak mindent, amit kapott.
Ebben az esetben a zálogkötelezett tulajdonjogi nyilvántartását törölni kell, és az eladó tényleges tulajdonosának tulajdonjogáról szóló nyilvántartást vissza kell állítani. Az eladó köteles visszaadni a vevőtől kapott pénzt vagy egyéb ellenszolgáltatást. De nem szabad megfeledkezni arról, hogy az ingatlant már jelzáloghitel terheli.
És itt felmerül a kérdés - mi a zálog sorsa?
Mindenekelőtt azt a kérdést kell megválaszolni, hogy egy személy csak azért minősül-e tulajdonosnak, mert az ingatlan-nyilvántartások egységes állami nyilvántartásában bejegyzés történt vele kapcsolatban?
Erre a kérdésre a válasznak nemlegesnek kell lennie. A hazai anyakönyvi rendszer ok-okozati nyilvántartási rendszerként van elrendezve, vagyis maga az irat nem teremt jogot.
Az irat mintegy „szimbóluma” annak a jognak, amelynek létrejöttéhez megfelelő jogalap szükséges, például érvényes ügylet formájában. Ha nincs ilyen jogalap, akkor maga a bejegyzés a mi jogrendszer nem teremt semmilyen jogot. Tehát, ha arra a következtetésre jutunk, hogy a zálogkötelezett soha nem volt a jelzáloggal terhelt ingatlan tulajdonosa, akkor mi történjen ezután a jelzáloggal?
Ennek eredményeként körülbelül 15 év bírói gyakorlat utalnak arra, hogy a bíróságok az ilyen jellegű vitákban soha nem is gondolták, hogy a nyilvántartásra támaszkodó személyeket védeni kell.
Amikor a zálogjogosult a fent ismertetett incidensben jóhiszeműségét próbálta nyilatkozni, a bíróságok – a Ptk. Művészet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 302. és 223. cikke, amelyek védik a jóhiszemű vásárlókat.
A jóhiszemű zálogjogosult védelmét természetesen nem szabályozza törvény. Ezért abban az esetben, ha a zálogszerződést nem a tulajdonos kötötte, akkor az ilyen ügyletet érvénytelennek nyilvánították.
Ennek megfelelően zálogjog nem keletkezett, és a zálogjogosultnak nem volt zálogjoga az ingatlanon. Ilyen esetekben a restitúció alkalmazásakor az eladó ingatlanát a jelzálogjogtól mentesen helyreállították, és a jelzálogjogot törölték.
A jóhiszemű zálogjogosultot, aki megbízott az anyakönyvi adatokban, védeni kell.
Ebben az állapotban a bírói gyakorlat 2011 júliusáig fennmaradt, vagyis azelőtt, hogy az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége először foglalkozott volna a jóhiszemű zálogjogosult védelmének problémájával. Ez történt a Bank Intesa Cavalcade társasággal szembeni ügyében a legfelsőbb bíróság ítéletében (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2011. július 26-i rendelete az A56-24071 / 2010. sz. ügyben) .
Egyébként elmondhatjuk, hogy a vita tárgya ebben az ügyben nagyon hasonló volt az általunk fentebb tárgyalt esethez. A különbség csak az volt, hogy a vevő és az eladó között volt egy másik cég, amit megszoktak társasági jog az eladás során nem voltak annyira nyilvánvalóak.
A tényleges tulajdonos egyik részvényese a választottbírósághoz fordult azzal a keresettel, hogy érvénytelenítse az érdekelt ügyletét, vagyis az ingatlan adásvételét az eladótól a végső vevőnek. A bíróságok az ügyet elbírálva egyetértettek abban, hogy az ügylet kamatostul történt, és mivel nem érkezett jóváhagyás, ezért az érvénytelen.
De, mint emlékszünk, volt zálogterhelés is. A bíróságok nem nyilvánítottak különösebb véleményt ezzel az óvadékkal kapcsolatban, de az ügyet az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége elé utalták pontosan azért, hogy az elnökség megalakuljon. jogi helyzetét hanem az a kérdés, hogyan védhető meg a jelzálogjogosult, aki jóhiszeműen, az anyakönyvi adatokban bízva kötötte a jelzálogszerződést.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége mindent törölt bírói cselekményekés az ügyet újbóli tárgyalásra visszaküldte. Az ebben az ügyben hozott ítéletben először hangzott el az a jogi álláspont, miszerint ha nyílt regisztrációs rendszert vezettek be a jogrendbe, ami gyakorlatilag minden ingatlanügyletet bonyolító érdeklődőt arra késztet, hogy a e regisztrációs rendszer adatait, akkor az ilyen rekordban megbízott személy nem maradhat védelem nélkül. Nem mindegy, hogy az ilyen személy adásvételi ügyletet köt, vagy jelzálogszerződést köt.
A jóhiszemű zálogjogosult érdekei is mérlegelés tárgyát képezik, a bíróságoknak az ügylet érvénytelenségének következményeit a zálogteher megőrzésének figyelembevételével kell alkalmazniuk.
Így 2011 nyara az a fordulópont a bírói gyakorlatban, amikor az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége régóta várt jogi álláspontot fogalmazott meg, mely szerint nemcsak az, aki ingatlant vásárol, bízva a nyilvántartásban, hanem az is védett , aki zálognak veszi .
Ez egy elegáns érvelésen alapul, amelyet egykor a forradalom előtti professzor, I.P. Trepitsyn nemcsak a jóhiszemű vásárlók védelmének problémáját tárgyalja, hanem általában minden olyan személyt is, aki nyilvántartási adatokra támaszkodva tranzakciókat hajt végre (ezek bérlők, zálogjogosultok és szolgatartók).
Ennek az érvelésnek a lényege a következő. Ha a jogrend jóhiszeműen lehetőséget ad egy dologhoz - a tulajdonhoz - a legnagyobb, legteljesebb jog megszerzésére, akkor óhatatlanul arra a következtetésre kell jutnunk, hogy a korlátozott tulajdonjogot, amely nem olyan teljes, mint a tulajdonhoz való jog annál inkább jóhiszeműen szerzett.
Ez egy nagyon jó logikus érv, amelyet nem lehet megcáfolni. Ha jogrendünk lehetőséget ad a jogosulatlan személlyel szerződést kötött jóhiszemű vásárlónak az általa megszerzett tulajdonjog védelmére, akkor azok, akik jóhiszeműen szereznek a tulajdonon kívüli, kisebb terjedelmű jogokat. , ezt a védelmet még inkább ki kell terjeszteni.
A Bank Intesa kontra Cavalcade ügyben az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége csak felvázolta ezt a koncepciót, de természetesen pontosításra szorul.
Melyik része a pontosításnak? Mindenekelőtt annak a kérdésnek a mérlegelésekor, hogy mi a teendő, ha bebizonyosodik, hogy a zálogjogosult vagyontárgyának feljegyzése, amelyre a zálogjogosult támaszkodott, hamisítás, erőszak, hamisítás vagy csalás eredményeként keletkezett. Kit kell ebben a helyzetben megvédeni? Igazi tulajdonos? A gond az, hogy attól kapja vissza a dolgát, akit tulajdonosként bejegyeztek a nyilvántartásba, de teherrel kapja meg, mert a jóhiszemű zálogjogosultnak megmarad a zálogjog.
Az eredmény jogrendünk számára ismeretlen konstrukció, amikor a zálogjog harmadik féltől származik, és ez egy jóhiszeműen megállapított terhelés. A lelkiismeretes zálogjogosult védelme a tulajdonosi érdekek és a forgalom közötti egyensúly megtalálása. Tekintsük a következő példát, amely fontos a jóhiszemű zálogjogosult védelmének fogalmának megértéséhez.
A gátlástalan személy dokumentumok hamisításával bejegyzi az USRRN-ben egy másik személy tulajdonában lévő ingatlan tulajdonjogának átruházását. A jövőben erőszakkal kiutasítja a valódi tulajdonost a helyiségből. Az ingatlant elidegenítik egy harmadik féltől, aki természetesen nem tud és nem is tudhat semmit az eladó jogsértő cselekedeteiről. A megjelölt harmadik személy, aki magát a megfelelő tulajdonosnak tekinti, ezt a tárgyat a banknak zálogba adja. Az ingatlantól megfosztott személy (jogosult tulajdonos) a bírósághoz fordul a tulajdonjog elismerése és a vagyontárgynak más jogellenes birtokából való visszaszerzéséért.
Nyilvánvaló, hogy egy ilyen igény kielégítésre kerül, mivel bebizonyosodik, hogy a dolgot az ilyen tulajdonos akarata ellenére helyezték el. Ebben az esetben a jóhiszemű vásárlót nem védi a jog. De az alapozás újra előkerül; - És mi a sorsa a megszerző által jóhiszemű zálogjogosult javára alapított zálogjognak?
Érdemes megjegyezni, hogy a Bank Intesa Cavalcade céggel szembeni ügyében az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége nem határozta meg, hogy mikor működik a jóhiszemű zálogjogosult védelme.Az igazságérzet azt sugallja, hogy ha a jog igen nem védi a vevőt, akkor a zálogjogosultat sem kell védeni.
Ezt tekintik a központi ötletnek, amely az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 302. cikke: a skála egyik oldalán a tulajdonos érdeke, a másik oldalon a forgalom érdeke található. Mikor kell védeni a tulajdonos érdekeit, mikor a forgalmi érdekeket? Úgy gondolom, hogy azokban az esetekben, amikor a tulajdonos maga hajt végre olyan tevékenységet, amely az Egységes Állami Ingatlanjog-nyilvántartásban olyan bejegyzés megjelenéséhez vezet, amelyre harmadik személy később jóhiszeműen támaszkodott, akkor a törvénynek védenie kell a forgalmat, azok, akik a rekordra támaszkodtak.
De ha a tulajdonos nem követett el gondatlan, meggondolatlan cselekedeteket, akkor mit lehet kifogásolni neki?
Ebben az esetben természetesen meg kell védeni a tulajdonost. A tulajdon általában minden kapitalista, burzsoá gazdasági rend központi intézménye.
Ezért kizárólag védeni kell üzleti forgalom a tulajdonos érdekeinek alapos indok nélküli figyelmen kívül hagyása fogalmilag helytelen lenne. A jóhiszemű zálogjogosultnak ugyanolyan védettnek kell lennie, mint a vevőnek? Szerintem igen, mert az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 302. cikke megfogalmazódik általános elv amikor a tulajdonost védjük, és amikor a forgalmat.
Sokféle magyarázat létezik arra vonatkozóan, hogy bizonyos esetekben miért védi a törvény a tulajdonost, egyes esetekben pedig a forgalom jóhiszemű résztvevőjét, aki a jog formális megjelenésére támaszkodott (bejegyzés az USRR-be, ingó vagyon birtoklása stb. .).
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságához egy másik ügy is érkezett - a JSCB "AltaiBusinessBank" a "KIT Finance" bank ellen (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2011.12.06-i határozata a А0З-10830/2010 ügyben). ).
Az ügy cselekménye a következő: volt egy bizonyos tulajdonos a lakásban, az ő jogait nem regisztrálták az USRPN-ben, mert azok korábban keletkeztek.
Az említett személy meghal, és nem hagy örököst. Valaki A. hamis okmányok felhasználásával kiír magának egy lakást, majd a tettestársa - B. bemegy a bankba és kölcsönt kap A.-től a nevezett lakás vételére - eladására.
A bank ilyen kölcsönt ad ki, a csalók között adásvételi szerződés jön létre, és A-tól megtörténik a jog átruházása B-re.
Mivel ezen tranzakció keretében a lakást a bank fizeti, a törvény értelmében a bank javára van jelzálog. A meghatározott zálogterhelés bejegyzésre került. A vevő a bank ügyfele, hitelfelvevő lévén jelzálogkölcsönt ad ki a banknak. A bank eladja ezt a jelzálogkölcsönt egy másik jelzálogkészlet részeként egy másik banknak - a Bank-2-nek.
A csalók szándékai között természetesen nem szerepelt a kölcsön visszafizetése, a Bank-2-nek eladott jelzáloghitel pedig lejárttá válik.
A Bank-2 bíróság elé kerül általános joghatóság jelzáloghitel tárgyú felmérés igénylésének követelménye. A bíróság helyt ad a kérésnek. Folyamatban végrehajtási eljárás A csalók rendszere feltárul, és kiderül, hogy ezt a lakást lefoglalják, mert a valódi tulajdonosnak, aki meghalt, nincs örököse.
Az önkormányzat ennek tudomására hoz a lakás tulajdonjogának elismerése iránti keresetet. Egy ilyen igény is kielégítésre kerül, mert ez a lakás a tényleges tulajdonos halála óta lényegében önkormányzati lakás. És akkor felvetődik a kérdés - mit tegyen egy bank, ha a megadott lakásra van jelzáloghitele, teljesítetlen hitelkötelezettséggel?
A végrehajtási eljárás lezárult, mivel megállapították, hogy ez a lakás másé, így a végrehajtási eljárásban nem volt adós Mivel a lakás adásvételi szerződését érvénytelennek nyilvánították, mivel A. nem ennek a lakásnak a tulajdonosa, nem volt jogosult azt fedezetként átruházni és jelzálogot felvenni, a Bank-2 bepereli az első bankot, amely eladta neki ezt a jelzálogot, hogy visszaszerezze pénzösszegeket jelzálog adásvételi szerződés alapján fizetett.. Ez alapján a Bank-1 átkerült a Bank-2 egy értékpapír, amely nem igazolja a pénzbeli kötelezettségek végrehajtásához való jogot és a lakás zálogjogát. A három fokos bíróságok elutasították a Bank-2 keresetét arra hivatkozva, hogy A. a városi bíróság határozatával a Bank-2 javára behajtotta a kölcsönszerződés szerinti tartozást, kamatot és kötbért, valamint megtörtént a behajtás. zálog tárgyában.
Ez a döntés született jogi ereje, hitelező kiadta teljesítménylista a fennálló tartozás behajtására. Az ügyet az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége elé utalták, amely más megközelítést alkalmaz a jóhiszemű zálogjogosult védelmével kapcsolatos probléma megoldásához. Az Elnökség határozatában a következőket jelezte: a zálogjogosult A. Bank-1-ben elzálogosított lakás tulajdonjogáról a tényleges tulajdonos akarata ellenére bejegyzésre került az USRRN-be.
Az általános hatáskörű bíróság hatályba lépett határozatával a lakás tulajdonjogát elismerik. község. Az említett bejegyzés megtételének tényéről a valódi tulajdonos (önkormányzat) nem tudott és nem is tudhatott.
Ilyen körülmények között az üzletrész tulajdonosát, valamint az eltulajdonított és jogellenesen elzálogosított vagyontárgyat meg kell védeni többek között a zálogjogosult (Bank-1) követeléseitől, aki jóhiszeműen járt el abban a pillanatban, amellyel a törvény összekapcsolja a zálogjoggal. a zálogjog bekövetkezése. Mivel az ingatlan akarata nélkül került ki az önkormányzatból, ez azt jelenti, hogy a Ptk.-ben leírtakhoz hasonló helyzet alakul ki. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 302. És ebben az esetben még a lelkiismeretes zálogkötelezettet sem szabad megvédeni.
A tulajdonos gondatlansága az ingatlanának zálogkötelezettséggel történő visszaszolgáltatását vonja maga után A jóhiszemű zálogjog védelmének koncepciója elkészült a Rosselkhozbank Alisa céggel szembeni ügyében (Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének állásfoglalása 2012.06.07-i keltezésű, A37-2221 / 2010 sz. ügyben).
Ennek az esetnek a cselekménye a következő. A Rosselkhozbank és az Alisa cég között kölcsönszerződés jött létre, amelynek értelmében a kölcsönadó vállalta, hogy kölcsönt nyújt a hitelfelvevőnek, és kamatot fizet annak felhasználásáért.
A kölcsönszerződésből eredő kötelezettségek teljesítésének biztosítása érdekében a bank (zálogjogosult) és az AvtoTransServis megállapodást kötött a zálogkötelezett tulajdonában lévő Fiat-Allis rakodógép vonatkozásában a gépjárművek zálogjogáról.
A rakodógép zálogjogosultsága az AvtoTransServices (vevő) és a PROJECT GOLD (eladó) között létrejött adásvételi szerződésen és a berendezés átvételi okiratán alapul.
Mivel a hitelfelvevő nem teljesítette megfelelően a kölcsönszerződésben vállalt kötelezettségeit, a bank pert indított az Alisa és az AvtoTransServis társaságok ellen a tőketartozás, a kölcsön kamatai behajtása, valamint a zálogtárgy - rakodógép - lefoglalása érdekében.
Az elsőfokú bíróság határozatával a keresetet kielégítette: a bank javára a főtartozást behajtották az Alisa cégtől, a kölcsön felhasználásának kamatait és a beszedést a zálogtárgyra irányították - jármű(rakodó). Rendelet Fellebbviteli bíróság az elsőfokú bíróság határozatát megváltoztatta: a kiszabott vagyon elzárása iránti keresetet elutasította. A bíróság érvénytelennek nyilvánította a zálogszerződést.
Az ügyben az AvtoTransServices és a PROJECT GOLD között létrejött adásvételi szerződéshez kiegészítő megállapodás került bemutatásra, amely kimondja, hogy a rakodógép tulajdonjogának átruházása csak akkor történik meg, ha egy bizonyos határidőn belül a teljes fizetés megtörténik.
A meghatározott határidőn belüli fizetés hiányában a szerződés megszűntnek minősül, és az ingatlan az eladóra száll át. Ugyanakkor a szerződés felmondásának időpontja néhány hónappal azelőtt jött el, hogy az ingatlant elzálogosították volna a banknak.
Vagyis az eset körülményei miatt a zálogkötelezett soha nem volt a tulajdonos, a Szövetségi Választottbíróság helybenhagyta a bírósági határozatot. fellebbviteli bíróság, de az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége nem értett egyet az alsóbb fokú bíróságok álláspontjával.Az Elnökség ismét hangot adott annak a gondolatnak, hogy ha a zálogjogosult jóhiszeműen a zálogkötelezettet megillető jog látszatára hagyatkozott ( ingóságnál ez az elbirtoklás), akkor lelkiismeretesnek kell tekinteni.Ebben az esetben a dolog a tulajdonos akaratából nyugdíjba vonult - az eladó maga adta át a vevő birtokába, így ez a dolog nem lopott. Természetesen ennek a dolognak az eladó a tulajdonosa, mert megegyeztek a vevővel a szerződés felmondásában és az ingatlan visszaadásában.De mivel a birtoklás a zálogjogosultnál volt, a zálogjog a jóhiszemű zálogjogosultnál marad, és ennek eredményeként az eladó visszakapja a dolgot, de biztosítékkal megterhelve. A jóhiszemű vásárlóra vonatkozó megközelítés a zálogjogosultra is kiterjed.
Azon kérdések megválaszolására, hogy ki a jóhiszemű zálogjogosult, és mi a jóhiszeműség, logikusnak tűnik a vindikációs viták gyakorlata, valamint az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának plénumainak 10. sz., ill. az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága 22. sz., 04.29.-i bírói gyakorlatában a tulajdonjog védelmével kapcsolatos viták rendezésében és egyéb dologi jogok"(a továbbiakban - 10/22. sz. határozat).
A 10/22 számú rendeletben a jóhiszemű vásárló konstrukciója a következőképpen kerül bemutatásra: jóhiszeműséget nem feltételez, azt bizonyítani kell. Az viszont nem bizonyítja, hogy az illetőnek meg kell győznie a bíróságot arról, hogy nem tudom és nem is tudhattam - ez lehetetlen, mert ez negatív tény, és a negatív tények nem bizonyítottak.
A jóhiszeműség azt jelenti, hogy a személynek bizonyítania kell, hogy a tranzakció lebonyolítása előtt minden szükséges intézkedést megtett, amelyet a forgalom feltételei szerint az ilyen ügyletet végző személy általában megtesz.
Ezen cselekmények eredményeként feltételezhető, hogy a személy olyan információt kap, amelyből egyértelműen ki kell következnie, hogy az ügylet tárgyában az a tulajdonos, akivel megállapodást kíván kötni. Ugyanez az ötlet átvihető a jelzálogjogosultra.
Lelkiismeretes zálogjogosult tehát az, aki olyan cselekményeket hajtott végre, amelyeket az ilyen zálogjogosulttól a forgalom feltételei általában megkövetelnek a szerződő fél tekintélyének igazolása érdekében.
Jól látható, hogy itt ki lehet választani a különböző tantárgycsoportokat, a forgalom résztvevőit, attól függően, hogy milyen elővigyázatossági követelményeket támasztanak velük szemben. Az egy dolog, ha a zálogjogosult állampolgár - elég, ha megnézi a kivonatot. Körülbelül ugyanez a megközelítés a hétköznapi kereskedőkkel szemben, akik gyakran vesznek fedezetet minden esetre, hogy biztosítsák a hitelt.
De a bankok hivatásos jelzáloghitelesek. A bankok olyanok, mint speciális tantárgyak akik állítólag különösen kifinomultak és különösen kompetensek a pénzügy és a fedezett ügyletek területén. Nagyobb diszkréció és nagyobb fokú lelkiismeretesség követelhető meg egy banktól. Például egy jelzálogjogosult bejön egy bankhoz, és felajánlja, hogy jelzálogot ad egy épületre. A bank nem csak a kimutatást nézi, itt szokás megnézni a dokumentumokat - az indokokat. És ha egyértelmű, hogy a szerződő fél zálogköteles a dolgot például egy héttel a zálogügylet előtt vette, és egyértelműen nem a piaci áron, például tízszer olcsóbban vette meg, mint amennyi a piacon kerül, akkor felmerül a kérdés. vajon lelkiismeretes lesz-e a bank, ha ilyen üzletet köt?
Minden kritérium szerint - nem, mert az ilyen viselkedést nem fogadják el a kereskedelmi forgalomban. Az ingatlanvásárlás jócskán a piaci ár alatti áron legalábbis gyanút ébreszt: a dolgot most vették, és azonnal jelzáloggal terhelik. Pontosan ugyanezt az álláspontot fogalmazta meg az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége az adás-vétellel kapcsolatban: ha a kereskedő ingatlant vásárol, és látja, hogy az utóbbit az eladó éppen most vette meg nem piacon. ár, akkor egy ilyen kereskedő meggondolatlanul jár el. Ezért nem védhető meg a jó lelkiismeretre való hivatkozással. A zálogjogosultra hasonló szabályok vonatkoznak, mint amelyek a vevő lelkiismeretének megállapítására vonatkoznak.
Az SC meghatározása: polgári ügyek Legfelsőbb Bíróság RF keltezés: 2018. július 10. N 14-KG18-9 Az elismerés esete érvénytelen szerződés jelzáloghitelek ingatlan, az ügylet érvénytelensége következményeinek, a zálogjog megszűnésének alkalmazását új elbírálás céljából megküldi a másodfokú bíróságnak, mivel figyelembe kell venni a jogszabály azon rendelkezéseit, amelyek szerint, ha a dolgot olyan személy zálogosítja el a zálogjogosultnak, aki nem volt annak tulajdonosa, vagy a vagyon feletti rendelkezésre egyébként nem volt felhatalmazása, arról, hogy a zálogjogosult a zálogjogosult tulajdonosát nem ismerte és nem is ismerhette (jóhiszemű zálogjogosult) az ingatlan a zálogkötelezett jogait és kötelezettségeit viseli
bírói tanács az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának polgári ügyeiről, amelyek a következőkből állnak:
elnökölt Astashov S.V.,
bírák Romanovsky C.The. és Maryina A.N.,
Nyílt tárgyaláson megvizsgálva a kiskorú Alekszej Szviridov érdekében eljáró Romanova Alla keresetét Alekszandr Alekszandrovics Szitnyikovhoz, Larisa Nyikolajevna Szitnyikovához, a nyilvánossághoz Részvénytársaság"AKIBANK" az ingatlan jelzálogszerződés érvénytelenítéséről, az ügylet érvénytelensége következményeinek alkalmazásáról, a zálogjog megszüntetéséről Sitnikova A.A., Sitnikova L.N. és az AKIBANK PJSC képviselője a Voronyezsi Központi Kerületi Bíróság 2017. április 25-i határozata ellen, és másodfokú ítélet A Voronyezsi Területi Bíróság Polgári Ügyekkel foglalkozó Bírói Kollégiuma, 2017. augusztus 8.
Meghallgatva az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága bírájának jelentését Romanovsky S.V., miután meghallgatta az "AKIBANK" PJSC képviselőjének magyarázatát, Modzolevszkij V. V., aki támogatta a fellebbezés érveit, megállapította:
Romanova A. az említett keresettel fordult bírósághoz, arra hivatkozva, hogy 2012. december 13-án Sitnikov A.A. (eladó) és Sviridov A.B. (vevő) alkatrész adásvételére kötött szerződést nem lakóépület található: ...
A felek 2012. december 14-én kérelmet nyújtottak be a állami regisztráció nevezett ingatlan vonatkozásában a tulajdonjog átruházása és a tulajdonjog bejegyzése.
Az említett adásvételi szerződésben szereplő felek képviselői meghatalmazás alapján 2012. december 25-én az állami nyilvántartásba vétel megszüntetése és az okiratok visszaszolgáltatása iránti kérelmet nyújtottak be, amellyel összefüggésben a nyilvántartó hatóság a Kbt. a tulajdonjog átruházásának állami nyilvántartásba vétele.
2013. január 21. között Sitnikov A.A. és Sitnikova L.N. a megnevezett nem lakás céljára szolgáló helyiségben a házastársak részesedésének (1/2-1) meghatározásáról megállapodást kötöttek.
2014. április 16-án Szitnyikovék úgy döntöttek, hogy megosztják az említetteket nem lakás céljára szolgáló helyiségek három részre.
2014. szeptember 23-án Szitnyikovék az AKIBANK PJSC-vel (a továbbiakban: bank) kötött kölcsönszerződésből eredő kötelezettségeik teljesítésének biztosítása érdekében, amelynek keretében 7 000 000 rubel összegű kölcsönt nyújtottak nekik. ingatlan jelzálogszerződés N .., melynek tárgya vitatott helyiség zálogba került.
Voronyezs város Kominternovszkij Kerületi Bírósága 2016. április 5-i határozatával az A. A. Szitnyikovok tulajdonjogát eltűntnek nyilvánították. és L.N. ezekre az ingatlantárgyakra vonatkozóan az USRR-ben szereplő bejegyzések törlésével Sviridov A. elismerte a tulajdonjogot a megnevezett címen található nem lakáscélú ingatlanra.
A felperes a követelések tisztázását követően a bank és Szitnyikovok között 2014. szeptember 23-án kelt jelzálogszerződés érvénytelenítését, az érvénytelen ügylet következményeinek alkalmazását - hiányának elismerését - kérte a bíróságtól. jogi következményei, megszünteti a zálogjogot a vitatott nem lakás céljára szolgáló helyiség vonatkozásában.
A Voronyezsi Központi Kerületi Bíróság 2017. április 25-i határozatával, amelyet a Voronyezsi Területi Bíróság Polgári Ügyek Bírósági Kollégiuma 2017. augusztus 8-i fellebbezési határozatával változatlanul hagyott, a kereseteket kielégítették.
A kérelmezők a semmisségi fellebbezésekben a fent hivatkozott bírósági aktusok hatályon kívül helyezését kérik.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága bírájának meghatározása Romanovsky C.The. 2018. június 5-én az üggyel kapcsolatos fellebbezéseket az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága Polgári Ügyekkel foglalkozó Bírói Kollégiumának bírói ülésére benyújtották.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának Polgári Ügyekkel foglalkozó Bírói Kollégiuma az ügy anyagainak ellenőrzése, a kassációs panaszok érvei és a kassációs panaszokkal kapcsolatos magyarázatok megtárgyalása után a panaszokat kielégítettnek találja.
A Ptk. 387. §-ának megfelelően eljárási kódex Az Orosz Föderáció lemondási vagy módosítási okai ítéleteket v kassáció vannak jelentős jogsértések normák anyagi jog vagy normák eljárási jog amelyek befolyásolták az ügy kimenetelét, és amelyek megszüntetése nélkül lehetetlen helyreállítani és megvédeni a megsértett jogokat, szabadságokat és jogos érdekei valamint a törvényileg védett közérdek védelme.
A bíróságok által megállapított és az ügy irataiból következően 2012. december 13-án Veliyev A.A.-oglu, Sitnikov A.A. érdekében eljárva. (eladó) és Lutsenko A.L., aki Sviridov A.B. érdekében jár el. (vevő), nem lakás céljára szolgáló épületrész adásvételi szerződése, amely a következő helyen található: ... Az adásvételi szerződést teljesítették, készpénz az eladónak átadott ingatlan, átvételi és átadási okirat alapján átadott ingatlan.
A felek 2012. december 14-én kérelmet nyújtottak be a megjelölt ingatlan vonatkozásában a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzése és a tulajdonjog bejegyzése iránt.
2012. december 25. Veliyev A.A.-oglu, Sitnikov A.A. érdekében eljárva. (eladó) és Lutsenko A.L., aki meghatalmazott útján jár el Sviridov A.B. érdekében. (vevő) kérelmet nyújtott be az állami nyilvántartás megszüntetésére és az iratok visszaküldésére, amellyel kapcsolatban a regisztrációs hatóság megszüntette a regisztrációt, amelyről a Voronyezsi Régió Rosreestr Hivatalának értesítése van.
2013. január 21. között Sitnikov A.A. és Sitnikova L.N. megállapodást kötöttek a meghatározott nem lakás céljára szolgáló helyiségben a házastársak részesedésének (1/2-1) meghatározásáról.
2014. április 16-án Szitnyikovék úgy döntöttek, hogy a meghatározott nem lakáscélú helyiségeket három részre osztják három különálló ingatlantárgy kialakításával, amelyet az egységes állami jognyilvántartásban rögzítettek.
2014. szeptember 23-án Szitnyikovék a kölcsönszerződésből eredő kötelezettségek teljesítésének biztosítása érdekében (7 000 000 rubel összegű kölcsön) N ... ingatlanjelzálogszerződést kötöttek a bankkal, amelynek tárgya amely a vitatott nem lakás céljára szolgáló helyiség volt.
2016. február 11-én a kiskorú Szviridov A. nevére Moszkva város közjegyzője a törvény szerinti öröklési jogról bizonyítványt állított ki.
Voronyezs város Kominternovszkij Kerületi Bírósága 2016. április 5-i határozatával az A. A. Szitnyikovok tulajdonjogát eltűntnek nyilvánították. és L.N. ezekre az ingatlantárgyakra vonatkozóan az USRR-ben szereplő bejegyzések törlésével Sviridov A. elismerte a tulajdonjogot a megnevezett címen található nem lakáscélú ingatlanra. A Voronyezsi Regionális Bíróság Polgári Ügyekkel foglalkozó Bírói Kollégiuma 2016. december 1-jén kelt fellebbezési határozatával a bírósági határozatot ebben a részben helybenhagyta.
Voronyezs város Leninszkij Kerületi Bírósága 2016. július 5-i határozatával a bank és a Szitnyikovok között kötött kölcsönszerződést a bank javára megszüntette, a kölcsönszerződés alapján fennálló 6 297 603 rubel tartozást. egyetemlegesen beszedte, és a megállapodás alapján elzálogosított jelzálogjogot 2014. szeptember 23-án lefoglalták, nem lakás céljára. A Voronyezsi Tartományi Bíróság Polgári Ügyekkel Foglalkozó Bírói Kollégiumának 2017. október 26-án kelt fellebbezési határozatával a Voronyezsi Leninszkij Kerületi Bíróság határozatát a zálogtárgy lefoglalására vonatkozóan hatályon kívül helyezte.
E jogvita megoldása és a követelések kielégítése során az elsőfokú bíróság a 166-168., 334., 335., 345., 352., 1152. cikk rendelkezései szerint járt el. Polgári törvénykönyv Orosz Föderáció, a 6. cikk (1) bekezdése szövetségi törvény 1998. július 16-án kelt N 102-FZ „A jelzálogról (ingatlan zálogjog)”, és abból indult ki, hogy Szitnyikovék nem rendelkeztek a vitatott ingatlan felett, és nem zálogjoggal rendelkeztek, mivel korábban Sitnikov A.A. beleegyezésével Sitnikova L.N. már megsemmisítette őket, és Sviridov A.B. (örökhagyó Sviridov A.) a megjelölt nem lakás céljára szolgáló helyiség adásvételi szerződését, átvételi és átadási okirattal ez utóbbira átadva, amellyel kapcsolatban az alperes nem tudhatta, hogy valójában nem tulajdonosa.
A bíróság úgy ítélte meg, hogy a vitatott 2014. szeptember 23-i jelzálogszerződést később kötötték meg, mint a történt öröklési jogok kiskorú Sviridov A. a vitatott ingatlanon és a nem lakás céljára szolgáló helyiség zálogjogként történő átadásakor Sitnikov A.A. és Sitnikova L.N. nem voltak a tulajdonosaik, ezért az említett jelzálogszerződés semmis.
A másodfokú bíróság egyetértett az elsőfokú bíróság következtetéseivel, rámutatva, hogy a 2014. szeptember 23-án kelt ingatlan jelzálogszerződés semmis ügylet, mivel sérti a Ptk. Az Orosz Föderáció törvénykönyve és a szövetségi törvény 6. cikkének (1) bekezdése "A jelzálogról (ingatlan zálogjog), valamint a vitatott ingatlan tulajdonosának jogairól és törvényileg védett érdekeiről egy kiskorú Sviridov A.
Ráadásul, bíróságok, hivatkozva az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 1. cikkének 3., 4. bekezdésére, 10. cikkének (1) bekezdésére, arra a következtetésre jutott, hogy Szitnyikovék visszaéltek jogaikkal az említett jelzálogszerződés megkötésekor.
A Fellebbviteli Bíróság következtetéseivel a következő okok miatt nem lehet egyetérteni.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 334. cikkének (1) bekezdése szerint a zálogjog alapján a zálogjoggal fedezett hitelezőt (a zálogjogosultat) a teljesítés elmulasztása esetén, ill. nem megfelelő teljesítmény e kötelezettség adósa a zálogtárgy értékéből (zálogtárgy) túlnyomórészt a zálogtárgy tulajdonosának (zálogköteles) többi hitelezőjével szemben kielégítést kap.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 335. cikkének (2) bekezdése értelmében a dolog zálogjogként való átruházásának joga a dolog tulajdonosát illeti meg. Az a személy, aki más dologi joggal rendelkezik, a jelen Kódexben meghatározott esetekben zálogjogot adhat el.
Ha a dolgot olyan személy zálogosítja el a zálogjogosultnak, aki nem volt annak tulajdonosa, vagy a vagyon feletti rendelkezésre egyébként nem volt felhatalmazása, és amelyről a zálogjogosult nem tudott és nem is kellett volna ismernie (jóhiszemű zálogjogosult), a zálogtárgyat a jelen kódexben, más jogszabályokban és zálogszerződésben meghatározott jogok és kötelezettségek illetik meg.
A fenti bekezdés második bekezdésében foglalt szabályokat nem kell alkalmazni, ha a zálogtárgyat a tulajdonos vagy az, akinek a dolgot a tulajdonos birtokba adta, korábban elvesztette, vagy az egyiktől vagy a másiktól ellopták, vagy akaratuktól eltérő módon hagyták el birtokukat.
pontjában foglaltakat nem vették figyelembe mindkét fokú bíróságok a jogvitát eldöntve és a jelzálogszerződést érvénytelennek nyilvánítva arra hivatkozva, hogy a zálogjogosultaknak nem volt rendelkezési joguk a zálogtárgy felett és azt jelzáloggal megterhelni. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 335. cikke (2) bekezdésének második bekezdése, amely szerint a zálogjog jóhiszemű jelzáloghiteles, védendő.
Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a 2014. szeptember 23-án kelt jelzálogszerződés megkötésekor a vitatott ingatlan tulajdonjogának Szitnyikovok részére történő bejegyzése az USRR-ben nem volt törölve.
A 2014. szeptember 23-án kelt jelzálogszerződés megkötésekor a bank rendelkezésére bocsátották az USRR-ből származó kivonatokat, amelyek megerősítik, hogy a zálogkötelezettek tulajdonjoggal rendelkeznek a biztosítékon. Ráadásul a vitatott ügylet megkötésekor a zálogkötelezettek (Szitnyikovok) nemcsak tulajdonosai voltak a zálogtárgynak, hanem tényleges tulajdonosai is, akik viselték annak fenntartási költségeit. Ugyanakkor Szviridov A. nem volt a jelzáloggal terhelt ingatlan tulajdonosa, a vitatott, nem lakáscélú helyiségek tulajdonjogát a voronyezsi Kominternovszkij Kerületi Bíróság csak 2016. április 5-én kiadott határozata öröklés útján elismerte. és 2016. december 1-jén lépett hatályba.
Így a bíróságoknak meg kellett volna oldaniuk az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 335. cikke (2) bekezdésének második bekezdésében előírt szabályok alkalmazásának kérdését, mivel a bank jóhiszemű zálogjogosult.
A 2014. szeptember 23-i jelzálogszerződés semmis ügyletté nyilvánításáról szóló bírósági következtetésekkel a következők miatt sem lehet egyetérteni.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 166. cikkének (1) bekezdése szerint az ügylet érvénytelen törvény által megállapított, a bíróság általi elismerése alapján (vitatható ügylet), vagy az elismeréstől függetlenül (semmis ügylet).
Olyan ügylet, amely sérti a törvényi követelményeket vagy más módon jogi aktus, tovább Általános szabály vitatható (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 168. cikkének (1) bekezdése).
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 168. cikkének (2) bekezdése alapján semmis az az ügylet, amely sérti a törvény vagy más jogi aktus követelményeit, és egyidejűleg sérti a közérdeket vagy harmadik felek jogait és törvényesen védett érdekeit. .
A fellebbviteli bíróság azon következtetése, hogy a vitatott jelzálogszerződés megkötésekor az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 335. cikke (2) bekezdésének követelményeit, amely szerint a dolog zálogjoga a dolog tulajdonosát illeti meg, és a A jelzálogról (ingatlan zálogjog) szóló szövetségi törvény 6. cikkének 1. §-a, amely kimondja, hogy a zálogjog alapján a zálogjoggal rendelkező ingatlanra, valamint a zálogjoggal és törvényesen védett érdekeivel jelzálog alapítható. a vitatott ingatlan tulajdonosa, egy kiskorú Sviridov A. indokolatlan.
A 2014. szeptember 23-án kelt jelzálogszerződés a törvényben meghatározott követelményeknek megfelelően megkötésre került, mivel a vitatott ügylet megkötésekor a vitatott nem lakáscélú helyiség tulajdonjoga a Szitnyikovoké, nem pedig Szviridov A.-é, a amelynek tulajdonjogát két évvel a jelzálogszerződés megkötése után ismerték el (a Voronyezsi Kominternovszkij Kerületi Bíróság határozata, amely 2016. december 1-jén lépett hatályba), amellyel kapcsolatban nem fűződött semmilyen joga és jogos érdeke. a zálogjog tárgya a jelzálogszerződés megkötésekor.
A fentiekkel kapcsolatban mondta a szerződés megtámadható ügylet, ezért a felperes határidő elmulasztása iránti kérelmének elbírálásakor elévülési idő, a bíróságnak az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 181. cikkének (2) bekezdéséhez kellett volna vezetnie, amely szerint a megtámadható ügylet érvénytelenségének megállapítására és az érvénytelenség következményeinek alkalmazására vonatkozó igény elévülési ideje egy év.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának Polgári Ügyekkel foglalkozó Bírói Kollégiuma megállapítja, hogy az ügy fellebbviteli bírósági tárgyalása során elkövetett jogsértések jelentősek, befolyásolták az ügy kimenetelét, és ezek kiküszöbölése nélkül a megsértett jogok, szabadságok és jogos érdekek helyreállítása és védelme lehetetlen, ezért a Voronyezsi Területi Bíróság Polgári Ügyek Bírói Kollégiumának 2017. augusztus 8-án kelt fellebbezési határozata az új eljárásra küldött üggyel együtt hatályon kívül helyezhető. fellebbezési bíróságnak.
Az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartásának 387., 388. és 390. cikke alapján az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának Polgári Ügyekkel foglalkozó Bírói Kollégiuma megállapította:
helyezze hatályon kívül a Voronyezsi Területi Bíróság Polgári Ügyekkel Foglalkozó Bírói Kollégiumának 2017. augusztus 8-án kelt fellebbezési határozatát, és küldje az ügyet új eljárásra a fellebbviteli bíróságnak.
| bírák | Romanovsky S.V. |
| Maryin A.N. |
Dokumentum áttekintése
A felperes az ingatlanvásárló kiskorú örököse nevében eljárva megtámadta a jelzálogszerződést. Egyrészt a bank, másrészt az eladó és felesége között kötötték meg. Az ügyletre a vevő halála után került sor, aki kifizette az ingatlant, de nem volt ideje hivatalossá tenni a tulajdonjogot.
A bíróságok a jelzálogszerződést érvénytelennek ismerték el, de az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának Polgári Ügyekkel foglalkozó Bírói Kollégiuma nem értett egyet következtetéseikkel, és új eljárásra küldte az ügyet.
A bíróságok nem vették figyelembe, hogy a bank jóhiszemű jelzálogjogosult. Ha olyan dolgot elzálogosít, aki arra nem jogosult, és amelyről a zálogjogosult nem tudott és nem is kellett volna tudnia, a zálogtárgy tulajdonosát megilletik a zálogjogosultság jogai és kötelességei.
A jelzálogszerződés semmisségére vonatkozó következtetéssel sem lehet egyetérteni. A bíróságok úgy ítélték meg, hogy megsértették azt a követelményt, amely alapján a tulajdonos zálogjogosultként jár el. Eközben a jelzálogszerződés megkötésekor a tulajdonjog az eladót és feleségét illeti meg. Később az örököst ismerik el tulajdonosként. Ezért az ügylet megtámadható. Az elévülési idő 1 év.
I. A jelzáloghitelezés alapjai
Jelen áttekintés a jelzáloghitelezés során felmerülő jogvitákkal kapcsolatos ítélkezési gyakorlatot veszi figyelembe. A jelzálogszerződés járulékos szerződés, amely a főszerződésből eredő kötelezettségek teljesítésének biztosításából áll, beleértve a kölcsönszerződést. és hitel. Az 1998. július 16-i N 102-FZ „A jelzálogról (ingatlan zálogjog)” szövetségi törvény 1. cikkének (1) bekezdése szerint az ingatlan zálogjogáról szóló megállapodás (jelzálogszerződés) értelmében az egyik fél - a zálogjogosult, aki jelzáloggal biztosított kötelezettség alapján hitelező, annak kielégítési joga van pénzbeli követelések az e kötelezettség alá tartozó adósnak a másik fél - a zálogkötelezett - elzálogosított ingatlanának értékéből, túlnyomórészt a zálogjogosult többi hitelezőjével szemben, a szövetségi törvényben meghatározott kivételekkel. A zálogkötelezett lehet a jelzáloggal fedezett kötelezettség adósa, vagy az ebben a kötelezettségben részt nem vevő személy (harmadik személy). Ebben az esetben a jelzálogjogban lévő ingatlan a zálogjogosultnál marad az ő birtokában és használatában.
Az áttekintés nem terjed ki az összes, hanem csak a leggyakoribb vitatípusra három kategóriában, nevezetesen az alábbi vitákra:
- a jelzálogszerződés megtámadása és a jelzálogszerződés érvénytelenné vagy meg nem kötötté nyilvánítása;
- a jelzáloghitel felmondása;
- jelzálogszerződés megkötése és a jelzálogszerződés feltételeinek módosítása.
A fenti kategóriák mindegyikében a 2014-re - 2015 első félévére - vonatkozó bírói gyakorlat elemzésének eredményei alapján csak a főbb, leggyakoribb vitacsoportokat veszik figyelembe.
A jelzálogszerződés akkor tekinthető megkötöttnek, ha a felek mindenben megegyeznek lényeges feltételek jelzálogszerződés, különösen a Jelzálogtörvény 9. cikkében meghatározott. Ha bármely feltétel nem szerepel a jelzálogszerződésben, akkor egy ilyen megállapodást figyelembe kell venni nem foglyok, akár állami regisztrációhoz kötött. Általános szabály, hogy két hiba gyakori: nem tartalmazza a jelzálogjog tárgyának értékelését, valamint hiányos információkat tükröz a jelzáloggal biztosított kötelezettség jellegéről, összegéről és teljesítésének időtartamáról. A hiteljogviszonyokban gyakorlatilag nem fordul elő olyan eset, amikor a felek a jelzálogszerződésben ne tüntetik fel a kötelezettség lényegét, a kötelezettség feltételeit és mértékét illetően viszont előfordulnak tévedések. Tehát a főkötelezettségnek a kölcsönszerződéshez kiegészítő megállapodások megkötésével történő megváltoztatásához szükségszerűen együtt kell járnia a jelzálogszerződés megváltoztatásával (például kiegészítő szerződések megkötésével), amely megjelöli a módosított főkötelezettség lényegét, méretét, feltételeit. Ellenkező esetben a jelzálogszerződést meg nem kötöttnek ismerhetik el.
A jelzálogszerződés meg nem kötöttként történő elismerése azonban jóval ritkábban fordul elő, mint más esetekben, mivel a bankok jobban odafigyelnek a formai követelményeket támasztó jelzálogszerződés megkötésére és tartalmának betartására. Lényegesen gyakrabban jelzálog-szerződések hitelezésre érvénytelenítve.
A jelzálogszerződést mint járulékos szerződést érvénytelennek kell nyilvánítani, ha a főszerződést érvénytelennek ismerik el, t.to. A jelzálogjog a főkötelezettség teljesítésének biztosítására szolgál, a főkötelezettség megszűnésével a jelzálogjog is megszűnik. A kölcsönszerződés bármilyen okból érvényteleníthető, de a legjellemzőbb a nagy ügyletek megkötésére és jóváhagyására vonatkozó eljárás megsértése, az érdekelt felek általi ügyletkötés.
A megállapodás megkötésére irányuló ügylet jóváhagyási eljárásának megsértése, az érdekelt felek megállapodása szintén a jelzálogszerződés érvénytelenítésének leggyakoribb oka. Például a részvényesek rendkívüli bejelentésére vonatkozó eljárás megsértése Általános találkozóülés érvénytelenné nyilvánításának alapjául szolgált, ami a jelzálogszerződés érvénytelenségének elismerését eredményezte. A bíróságok abból indulnak ki, hogy ha a részvényest nem értesítették megfelelően a közgyűlés megtartásáról, akkor jogai sérülnek, t.to. a jelzálogszerződés megkötése potenciálisan a részvénytársaság vagyonának elzárását, a részvények értékének csökkenését és a részvényes vagyoni veszteségét vonhatja maga után, aki megfelelő időben történő értesítés esetén intézkedhet az esetleges minimálisra csökkentése érdekében. veszteség. Ha az ügyletet a részvényesek jóváhagyják, az érdekelt személyek nem vehetnek részt a szavazásban. Például egy jelzálogszerződést érvénytelennek nyilvánítottak, mert a szavazásban részt vett egy részvényes - egy kölcsönszerződés szerinti adós, amelynek biztosítására a társaság jelzálogszerződést kötött a bankkal.
A fentiek mindegyike igaz az LLC-n belüli tranzakció jóváhagyásának eseteire is: a társaság nem megfelelően értesített tagjainak joga van megtámadni a jelzálog-szerződést. A bírói gyakorlat elemzése azt mutatja, hogy a jegyzőkönyvek általában rendkívüli ülések Az LLC résztvevőit meghamisítják, a távollévő résztvevők aláírását más személyek hamisítják. Az ilyen intézkedések a jelzálog-szerződés érvénytelenségének elismerését vonhatják maguk után. Ezenkívül a szerződés érvénytelennek minősül az ügylet megkötésekor. érdekelt fél, különösen akkor, ha az LLC résztvevője és a hitelfelvevő ugyanaz a személy vagy rokon.
A magánszemélyekkel folytatott vitákban sokkal kevesebb az ügylet-jóváhagyási eljárás megsértése miatti jelzálogszerződés érvénytelenné nyilvánítása. Általánosságban elmondható, hogy a szerződések érvénytelennek minősülnek, ha a házastársak közös (közös) tulajdonában lévő vagyontárgyat zálogba helyeznek, beleértve a házastársak közös (közös) vagyonát. korábbi. A potenciális zálogjogosultnak gondosan ellenőriznie kell az ingatlan állapotát, különösen a házastársak válása esetén, nem elegendő azt ellenőrizni, hogy a volt házastársak közül melyiknek van bejegyzett tulajdonjoga, hanem azt is, hogy ez az ingatlan közösen szerzett-e (hogyan szerezték tulajdonjogba). és milyen pénzeszközökkel), és ha igen, akkor a közösen szerzett vagyon megosztására a válás után került-e sor. Ellenkező esetben az ingatlan elzálogosításához a másik tulajdonostárs-házastárs hozzájárulása is szükséges lehet. Érvénytelenné nyilvánították például az épület jelzálogszerződést, mert a válás után a közösen szerzett ingatlant nem osztották fel, és a volt házastárs hozzájárulása kellett az ingatlan biztosítékként történő átruházásához.
Fontos: a jelzálogszerződést a fent jelzett esetekben csak akkor ismerjük el érvénytelennek, ha tisztességtelenség jelzálogjogosult. A banknak alaposan meg kell vizsgálnia az ügylet jóváhagyásának tisztaságát, a benyújtott dokumentumok formai követelményeknek való megfelelését, fel kell mérnie az ügylet jóváhagyását megszavazó résztvevők (részvényesek) összetételét, az érdekeltség meglétét. a tranzakció; a jelzáloggal terhelt ingatlan tulajdonjogát. Például a Bank nem figyelt arra, hogy a szavazáson olyan részvényes vett részt, aki jelzálogszerződés alapján kedvezményezett, mint kölcsönszerződés alapján hitelfelvevő, amelynek fedezete jelzálogszerződés volt. Az ilyen magatartás tisztességtelennek minősült. Egy másik esetben, bár megsértették az ügylet jóváhagyására vonatkozó eljárást - az LLC egyik résztvevőjét nem értesítették az ülésről, nem vett részt a jóváhagyásban, és az ülés jegyzőkönyvét az aláírásával meghamisították - a bank jóhiszemű zálogkötelezettnek ismerték el, mivel a hamisítás tényéről nem tudhatott, az LLC-vel folytatott üzleti kommunikáció tapasztalataiból kiindulva a zálogkötelezett átadta a résztvevők értekezletének jegyzőkönyvét az okiraton elhelyezett hiteles LLC pecséttel. .
Az érdekelt vagy felhatalmazást meghaladó személy általi ügyletkötés a jelzálogszerződés érvénytelenségének elismerését is vonja maga után. A fentebb már említettük azokat az eseteket, amikor az ügyletet megkötötték és az érdekeltek jóváhagyták - amikor az adós és a kölcsönadó vagy annak végrehajtó szerve (résztvevő, részvényes) egy személyben egybeesik vagy rokon; de nem kevésbé gyakoriak azok az esetek sem, amikor az ügyletet vagyonkezelő, meghatalmazott meghatalmazottja hajtja végre, felhatalmazást meghaladóan, amikor a meghatalmazás nem tartalmaz utalást az ilyen ügyletkötés lehetőségére, vagy amikor a megbízott vagy képviselő a jelzálogszerződés kedvezményezettje (például a képviselő által kölcsönszerződés biztosítására kötött jelzálogszerződést, amelynek értelmében kölcsönfelvevőként járt el, az érdekelt személy a képviseleti törvény követelményeit megsértő ügyletnek ismerte el) .
A jelzálogszerződés érvénytelenségéről szóló viták másik csoportja szorosan összefügg a fizetésképtelenségi (csőd) ügyekkel.
Érvénytelennek kell tekinteni a jelzálogszerződést, ha azt azzal a céllal kötötték (még ha nem is tudatosan, nem kifejezetten) a csődbe ment személy más hitelezőinek kárt okozni, vagy a fizetésképtelenség nyilvánvaló jeleit mutatják. Például érvénytelennek nyilvánították az adós és a bank közötti jelzálogszerződést, mivel azt a felek között korábban megkötött valamennyi kölcsönszerződés biztosítására kötötték azzal a céllal, hogy először a jelzálogjogosult bank követeléseit kielégítsék, megkerülve a többi hitelezőt, és az ilyen kielégítést. A követelések nagy része lehetetlenné tenné a tartozás behajtását más hitelezőkkel szemben.
Más hitelezők érdekegyensúlyának megsértése, az adós csődvagyonának csökkentése a jelzálogszerződés érvénytelennek nyilvánításának leggyakoribb oka. Ezenkívül nem szükséges a jelzálogszerződést az adóssal, mint zálogkötelezettel megkötni. Gyakran előfordul, hogy a jelzálogjog tárgyát adás-vételi szerződés alapján, az eladó-adós számára egyértelműen kedvezőtlen feltételek mellett szerzik meg, és az adásvételi szerződést érvénytelennek nyilvánítják, ezért a jelzálogszerződést is érvénytelennek ismerik el. a zálogjogosultság elvesztése. Érdemes megjegyezni, hogy ha a zálogkötelezett jóhiszemű, akkor az ingatlan megterhelése megmarad, de a bíróságok ritkán ismerik el a jóhiszemű zálogkötelezettet, különösen fizetésképtelenségi (csőd) ügyekben az adásvételi ügylet fenti körülményei között. Így például a bíróság megtagadta a bankot jóhiszemű zálogjogosultként elismerni, tk. a bank az adásvételi ügylet elévülési idejének lejártára hivatkozva az ügyletet nem igazolta, és az ügyletben az ingatlan egyértelműen alulbecsült eladási ára formájában jelentkező hibát nem tárt fel. Egy másik esetben a bankot szintén nem ismerték el jóhiszemű zálogjogosultnak, hiszen a jelzálogjog tárgyának zálogjogosult általi megvásárlása az adós-eladótól a valós, piaci árnál többszörösen alacsonyabb áron történt, és erről a banknak tudnia kellett.
Vagyis az ügylet érvénytelenségének egyik fő oka a károkozás lesz tulajdonjogok hitelezők, míg egyidejűleg három körülményt kell megállapítani: az ügylet célja a hitelezők vagyoni jogainak sérelme (ha nem is kifejezetten), ilyen kárt okoztak, az ügylet másik fél tudott vagy tudnia kellett a meghatározott célról. mire az ügylet létrejött (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága 2010. december 23-i plénum határozatának 5. pontja N 63 "A szövetségi törvény III.1. fejezetének alkalmazásával kapcsolatos egyes kérdésekről Fizetésképtelenség (csőd)").
A potenciális zálogjogosultnak körültekintően és felelősségteljesen kell megközelítenie a vagyon zálogjog (jelzálog) átruházására irányuló ügylet megkötésének jogi kockázatait; nem csak azt érdemes ellenőrizni, hogy az ügylet formai megfelel-e a törvényi előírásoknak, hanem azt is, hogy ez az ügylet hogyan felel meg a zálogköteles érdekeinek, milyen a vagyoni helyzete. Így a jelzálogszerződést érvénytelennek nyilvánították azon az alapon, hogy az ügylet egyértelműen veszteséges a zálogkötelezett számára, mivel jelzálogjog tárgyában történő végrehajtás esetén a zálogjogosult tevékenysége ellehetetlenül (megbénul), és a jelzálogszerződéssel biztosított főkötelezettség teljesítése nyilvánvaló fizetésképtelenség miatt kétséges. Ugyanakkor a banknak, mint zálogjogosultnak tisztában kellett volna lennie a fizetésképtelenség jeleivel, illetve az ügylet zálogköteles számára kifizetődőtlenségével.
A jelzálogszerződés érvénytelennek nyilvánítása alapul szolgál a zálogtárgyból a teher eltávolításához, a jelzálogjog USRR-bejegyzésének visszafizetéséhez. Ebben az esetben a bejegyzés törlésének alapja az ügylet érvénytelenségének megállapításáról és az ügylet érvénytelensége következményeinek alkalmazásáról szóló bírósági határozat. Fontos: önmagában a jelzálogszerződés érvénytelenné nyilvánítása nem vonja maga után a teher eltávolítását az ingatlanról és a bejegyzési jegyzőkönyv megváltását, mert a bírósági határozatnak tartalmaznia kell az ügylet érvénytelensége következményeinek alkalmazására vonatkozó jelzést; lehetőség van a megsértett jogok védelmének önálló módjaként a teher eltávolítására, a regisztrációs nyilvántartás megváltására irányuló kereset benyújtására (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának plénumának N 10. sz. határozatának 52. pontja). , az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma, N 22, 2010. 04. 29. „A tulajdonjogok védelmével és egyéb dologi jogokkal kapcsolatos viták rendezésekor a bírói gyakorlatban felmerülő egyes kérdésekről”). Ha az ügylet érvénytelenségének következményei az ingatlan tehermentesítésében jelentkeznek, a jelzálogjog tárgyában történő végrehajtás lehetetlenné válik.
Jelzáloghitel felmondási viták
A jelzálogjogot a bíróság különböző körülmények miatt megszűntnek ismerheti el, ez a felülvizsgálat adja meg a vita leggyakoribb indokait (kategóriáit).
Így a jelzálogjog megszűntnek minősül, ha a jelzálogjog tárgyának tulajdonjogát a zálogjogosult elveszíti. Sőt, arra is figyelni kell, hogy a zálogjog megtartása esetén veszteségről beszélünk, nem pedig fizetős vagy térítésmentes ügyletek keretében történő tulajdonjog átruházásáról. Tulajdonjogvesztésre főszabály szerint érvényesítés következtében kerül sor, amikor érvénytelennek ismerik el az adásvételi ügyletet, egy másik ügyletet, amelynek alapján a zálogjogosult a jelzálogjog tárgyának tulajdonjogát megszerezte. Így az adásvételi szerződés, mint a jóváhagyási eljárás megsértésével megkötött, az eladónak vagyoni kárt okozó ügylet érvénytelennek elismerése szolgált alapul a jelzálogjog zálogjogának elvesztése miatt megszűntként való elismerésére. jelzálogjog tárgyát képező tulajdonjog.
Fontos: a zálogjogosult csak jóhiszeműség esetén tarthatja fenn a zálogjogát, de általában a bíróságok gyakran rosszhiszeműnek ismerik el a zálogjogosult cselekményét, mert. a bankok nem megfelelően és körültekintően mérik fel a jogi kockázatokat, a jelzálogjog tárgyának zálogjogosult általi tulajdonjogának megszerzésének alapját, a tulajdonjog megszerzésének alapjául szolgáló ügylet tisztaságát. A bankok gyakran megelégszenek azzal, hogy az USRR-ben szerepel a zálogjogosult tulajdonjogára vonatkozó regisztrációs bejegyzés, megfeledkezve arról, hogy maga a regisztrációs bejegyzés nem vitathatatlan bizonyítéka az elfogadó jóhiszeműségének (lásd a zálogkötelezettség plénum rendeletének 38. pontját). Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága N 10 és az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma N 22, 2010. április 29. „A tulajdonjogok és egyéb tulajdonjogok védelmével kapcsolatos viták rendezésében a bírói gyakorlatban felmerülő egyes kérdésekről” ). Jóhiszemű vásárlónak (egyenlőre zálogjogosultnak) minősül az a személy, aki bizonyítja, hogy az ügylet során nem tudott és nem is kellett volna tudnia az eladó által végrehajtott ingatlanelidegenítés jogellenességéről, különösen minden ésszerű intézkedést megtett. hogy tisztázza az eladó ingatlanelidegenítési jogkörét.
Így a bankot nem ismerték el jóhiszemű zálogjogosultnak, mert ismernie kellett volna az adás-vételi szerződés alapján a jelzálogjog tárgyára vonatkozó információkat tartalmazó egyéb okiratokat, a tudatosan alacsony áron, az eladó veszteséggel megszerzett ingatlan adásvételi ügylet hibájáról, az elidegenítésről. vagyonának csökkenése a csődvagyon csökkenését eredményezte, vagyoni kárt okozva az eladó hitelezőinek.
A jelzálogjog megszüntetésének leggyakoribb oka a főkötelezettség megszűnése, amelyet a jelzálogszerződés biztosított. A fő, esetünkben hitel-kötelezettség bármilyen okból felmondható, például szabályszerű teljesítés miatt. Ebben a kategóriában a leggyakrabban fordulnak elő a bírósághoz benyújtott kérelmek a jelzáloglevél megváltásának megtagadásának érvénytelenítésére, bár néha a jelzáloghitelesek is akadályt gördítenek ebben. Így például jogellenesnek nyilvánították, hogy a zálogjogosult hitelkötelezettség miatti állítólagos peres eljárás alapján kibújt a jelzálogjog bejegyzésének beváltása alól, mivel a hitelkötelezettség szabályszerű teljesítéssel szűnik meg, ami azt jelenti, hogy a jelzálogjog is megszűnik.
A főkötelezettség megszűnése egyéb okból is felmerülhet, például az adós felszámolása miatt, ebben az esetben a jelzálogjog akkor is megszűntnek minősül, ha a zálogjogosult nem reagál időben a felszámolási eljárásra és nem közli követelményeknek.
A felek megegyezésével a jelzálogjog is megszüntethető, ráadásul a főkötelezettség megszűnése nélkül. A feleknek joguk van a jelzálogszerződést megfelelő megállapodás megkötésével bármikor felmondani és ezzel a jelzálogjogot felmondani.
A jelzálogjog megszűntként való elismerésének harmadik leggyakoribb oka a jelzálogjog jogszabályi hatályú megszűnése a zálogjog tárgyának magára hagyására irányuló kérelme hiányában abban az esetben, ha a jelzálogjog tárgyának értékesítésére ismételt árverésekre kerül sor. jelzálogkölcsönt nem kötnek meg. A viták lényegére nem térünk ki, csupán annyit jegyzünk meg, hogy a tárgy hátrahagyásának havi felmondási-igénylési idejét nem a végrehajtói szolgálat vonatkozó ajánlat-értesítésének kézhezvételétől kell számítani, hanem attól a pillanattól az árverést érvénytelennek nyilvánítják, és az arról szóló információkat a médiában közzéteszik. A bíróságok abból indulnak ki, hogy a zálogjogosultnak ismernie kell az árverést és figyelemmel kell kísérnie annak állapotát, az árverés meghiúsultként való elismerésére vonatkozó információk nyílt forrásokban való közzététele jogi alap a jelzálogtörvény 58. §-ában megállapított havi időtartam számításának megkezdésére. Megjegyezzük továbbá, hogy a jelzálogjog tárgyában történő végrehajtással kapcsolatos végrehajtási eljárásokban elsőbbséget élveznek speciális szabályok a jelzálogjogban foglalt végrehajtási eljárásokról. Így lényegtelennek ismerték el, hogy a második árverés előtt a behajtó visszavonta a végrehajtási okiratot, t.to. bár ez a jogosult az igénylőt megilleti, ez a jelzálogjog alanyának sorsát illetően jogbizonytalanságot teremt, ami a gazdasági forgalom stabilitása szempontjából elfogadhatatlan.
A jelzálogjog megszűnésének még egy okára figyeljünk: a jelzálogjog tárgyának csődeljárás keretében történő értékesítésére. Ha a zálogkötelezett a törvényben előírt határidőn belül és módon nem nyilatkozik hitelezőként követeléseiről, a jövőben elveszítheti a jelzálogjog tárgyában történő elzárás lehetőségét, mert. a jelzálogjog az ingatlan árverésen történő értékesítésével megszüntethető az adós-zálogkötelezett hitelezői követeléseinek kielégítése érdekében.
Jelzálogszerződés megkötésével, a jelzálogszerződés feltételeinek megváltoztatásával kapcsolatos viták
A jelzálogszerződés megkötésekor ügyelni kell a jelzálogjog tárgyának azonosítására, különös tekintettel a nem fő dologhoz tartozó dolgokra, az ilyen ingatlant külön kell jelölni, mint külön jelzálogjog tárgyát. Így a jelzálogjog megszűnt a gázvezeték vonatkozásában, mivel nem szolgáltattak bizonyítékot arra vonatkozóan, hogy a gázvezeték a CHP-hez tartozik, és a CHP-től függetlenül nem használható.
A jelzálogszerződés az írás a kötelezettség lényegének kötelező feltüntetésével, amelynek biztosítására az ingatlant jelzáloggal terhelik, ellenkező esetben a szerződés meg nem kötöttnek ismerhető el.
A jelzálogszerződést a szerződő felek a felek megállapodása alapján bármikor megváltoztathatják, mind a jelzálogszerződés megkötésével. új kiadás, valamint a szerződés kiegészítő megállapodása alapján. A pótszerződés ugyanakkor nem új jelzálogszerződés, pedig a fő jelzálogszerződéssel azonos formában kell megkötni. Kiegészítő megállapodás a jelzálogszerződés szerves részét képezi, és nem tartalmazhatja a jelzálogszerződés összes feltételét, hanem csak a megváltozott rész jelzését (bár a bíróságokon eltérő álláspont van). A jelzáloghitel-szerződés módosítása állami regisztrációhoz kötött. A gyakorlatban előfordulnak olyan esetek, amikor a jelzálogjogról szóló törvény 9. cikkével összhangban megtagadják a kiegészítő megállapodások állami nyilvántartásba vételét azon az alapon, hogy azok nem tartalmazzák a jelzálogszerződés alapvető feltételét. Ebben az esetben a bíróság általában az elutasítást jogellenesnek ismeri el, t.to. a kiegészítő megállapodás csak a fő jelzálogszerződés feltételeit változtatja meg, és nem új jelzálogszerződés.
A jelzálogszerződés a fő kölcsönkötelezettségre vonatkozó békés megállapodás megkötésével és jóváhagyásával módosítható. Érdemes megjegyezni, hogy ebben az esetben a jelzálogjog nem az eredeti kötelezettséget, hanem a békés megállapodással módosított kötelezettség teljesítését biztosítja. Így az elsőfokú bíróság határozatát a kölcsön kamattartozásának behajtására irányuló követelések jelzálogjoggal történő ingatlan terhére történő kielégítéséről szóló határozata hatályon kívül helyezte, t.to. a kölcsönkötelezettség megegyezéssel módosult, kamatfizetésről nem rendelkezik, a békés szerződés jóváhagyásával kötött jelzálogszerződés biztosítja a békés szerződés teljesítését.
A jelzálogszerződés megváltoztatása úgy is lehetséges, hogy az adós fő kötelezettségét egy másik személy - a kezes - teljesíti, akire ebben az esetben a jelzálogjogosult jogai átszállnak. Érdemes megjegyezni, hogy a bírói gyakorlatban előfordulnak olyan esetek, amikor megtagadják a zálogkötelezett jogának elismerését a kezes számára, ha nem végezte el a zálogkötelezett jogainak átruházásának állami regisztrációját. Így megtagadták a zálogkötelezett jogainak elismerését attól a személytől, aki követelte a tartozásnak a csődbe ment adós követelésjegyzékébe való felvételét, arra hivatkozva, hogy az állami bejegyzés szerint a zálogkötelezett jogát nyilvántartásba vették. a bankkal, miközben a nyilvántartásba a kezesnek való tartozás visszafizetésének kötelezettsége is bekerült .
II. A bíróságok következtetései a jelzáloghitelezés vitatott kérdéseiről
A jelzálogszerződés megtámadása és a jelzálogszerződés érvénytelennek vagy meg nem kötöttnek elismerése
1. A zálogszerződést megkötött szerződés érvénytelenítése esetén a jelzálogszerződést is érvénytelennek kell ismerni.
1.1. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának 2015. április 27-i N 305-KG15-3033 határozata az N A41-38495 / 2013 sz.
Követelés:
A zálogjog (zálogjog) szerződés érvénytelenítéséről szóló bírósági aktusok kasszációs felülvizsgálata.
A bíróság döntése:
Megtagadta az ügynek a semmítőszék elé utalását.
A bíróság álláspontja:
A felperes és a bank között zálogszerződés (jelzálog-szerződés) jött létre a bank és egy harmadik fél LLC közötti, nem rulírozó hitelkeretről szóló szerződésből eredő kötelezettség biztosítására. Alatt bírói tárgyalás megállapították, hogy a nem rulírozó hitelkeret megnyitásáról szóló megállapodást, a kezességvállalási szerződést, valamint a velük kötött kiegészítő megállapodásokat vezérigazgató a hitelfelvevő egy másik, azonosítatlan személy által aláírt. Innen a bíróságok a 168. cikken alapuló következtetései ,
434. cikk 2. pontja ,
st.819 ,
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 820. §-a szerint a hitelkeret megnyitására vonatkozó megállapodás semmissége jogos, ami azt jelenti, hogy a zálogszerződést (jelzálog-szerződést) ésszerűen érvénytelennek nyilvánították, t.to. a jelzálogszerződés járulékos szerződés, a főszerződésben megállapított kötelezettség teljesítésének biztosítására szolgál; Ha a főszerződést érvénytelennek nyilvánítják, a jelzálogszerződést is érvénytelennek kell tekinteni.
1.2. Az Uráli Kerületi Választottbíróság 2014. december 16-i, N F09-8849/12. sz. határozata az N A76-12681/2010.
Követelés:
Érvénytelennek ismerje el a jelzálogszerződés kiegészítő megállapodásának záradékát, az adásvételi szerződés pontjait.
A bíróság döntése:
A bíróság álláspontja:
A követelmények teljesülnek, mert Korábban a választottbírósági határozattal, amely bíróság előtti értékű, a rulírozó hitelkeret-szerződést és a jelzálogszerződést érvénytelennek (semmisnek) nyilvánította. Érvénytelennek minősül a szerződés kiegészítő megállapodása, valamint az adásvételi szerződés ingatlan jelzáloggal való megterheléséről szóló rendelkezései, a korábban megkötött jelzálogszerződés helyiségre való kiterjesztése is, mert. érvénytelen tranzakció alapján.
2. A jelzálogszerződés érvénytelenné nyilvánítható, ha annak megkötése és végrehajtása az adós hitelezőinek vagyoni kárt okoz (csődbe ment), tulajdoni állapot az a személy, aki az ügyletet kötötte; az ügyletek megkötése a joggal való visszaéléshez kapcsolódik.
2.1. Rendelet Választottbíróság az észak-kaukázusi körzet 2015. március 2-án kelt N F08-751/2015. sz. ügyben N A32-11077/2012 (lásd még Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának 2015. június 11-i N 308-ES15-6068 határozata az N A32-11077 / 2012. sz. akiktől megtagadták a bírósági cselekmények felülvizsgálata céljából történő átadását a semmítési eljárás rendjében).
Követelés:
Az ingatlan zálogszerződését (jelzálogjog) érvénytelennek ismerje el, alkalmazza az ügylet érvénytelenségének következményeit.
A bíróság döntése:
A követeléseket kielégítették.
A bíróság álláspontja:
Az adós csődöt jelentett, a csődgondnok a fenti követelményekkel fordult a bírósághoz. A jelzálogszerződést érvénytelennek nyilvánította, tk. következtetése vagyoni kár okozásával és az adós hitelezői érdekegyensúlyának megsértésével jár, t.to. az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 334. cikkének rendelkezései értelmében az egyik hitelezőt (bankot) a többi hitelezőhöz képest előnyösebb helyzetbe hozza. A bank ésszerűen eljárva és a kellő körültekintéssel nem lehetett figyelmen kívül hagyva a társaság pénzügyi helyzetét, amely a pénzeszközhiány miatt nem tette lehetővé pénzbeli kötelezettségének teljesítését. A jelzálogszerződés a bank és az adós között korábban megkötött valamennyi hitelszerződés teljesítésének biztosítékaként jött létre. Az adósnak a szerződéskötés időpontjában más hitelezőkkel szembeni tartozása volt, amely korábban keletkezett, mint a bankkal szembeni tartozás. A jelzálogszerződés megkötése a banki követelések elsőbbségi teljesítésének biztosítására irányul, más hitelezők érdekeinek sérelmére, és az adós többi hitelezője számára a kielégítési lehetőség teljes vagy részleges elvesztéséhez vezethet. követeléseikről.
2.2. A Nyugat-Szibériai Kerületi Választottbíróság 2014.06.08-i határozata az N A45-11177 / 2010 sz.
Követelés:
A zálogszerződést (zálogjog) érvénytelennek, a kezességvállalási szerződéseket érvénytelennek ismerje el.
A bíróság döntése:
A követeléseket kielégítették.
A bíróság álláspontja:
A vitatott ügyletek megkötésére irányuló cselekményeket úgy ismerik el, hogy azok kizárólag az adósnak és hitelezőinek kárt okoznak az adós és a hitelezők érdekeit sértő számlák növelése formájában, vagyis a joggal való visszaélés jelei vannak. . A bank tudott (tudnia kellett) a hitelalapok visszaéléséről, ugyanakkor folytatta a hitelezést az adósnak. Ezen túlmenően a vitatott ügyletek megkötésekor tudni lehetett, hogy az adós nettó vagyona nem biztosított, az adósnak jelentős ideig forgóeszközhiánya volt.
2.3. A Volga Kerületi Választottbíróság 2014. augusztus 19-i határozata az N A12-10845 / 2013 sz.
Követelés:
Megkötött szerződések elismerése, beleértve a jelzálogszerződés, érvénytelen.
A bíróság döntése:
A követeléseket részben kielégítették, a jelzálogszerződést érvénytelennek nyilvánították.
A bíróság álláspontja:
Ha a fizetési eljárás a fizetési rendszer honlapján nem fejeződött be, készpénz
Az összeg NEM kerül levonásra a számlájáról, és nem kapunk visszaigazolást a fizetésről.
Ebben az esetben a jobb oldali gombbal megismételheti a dokumentum vásárlását.
Hiba történt
A fizetés technikai hiba miatt nem fejeződött be, pénz az Ön számlájáról
nem írták le. Próbáljon várni néhány percet, és ismételje meg a fizetést.
A zálog gyakran a kötelezettségekért való felelősség garanciájaként szolgál, amelyet megállapodás megkötésével rögzítenek. Azzal a céllal jogi védelmet a felek az ügylet megsemmisítéséről rendelkeznek, az erre vonatkozó ok fennállása esetén. Érvénytelenség vagy más zálogszerződés akkor következik be, ha:
Az eljárás rendje
Az ilyen eljárás, mint a szerződés érvénytelenségének elismerése, kizárólag a bíróságon történik. Ehhez az érdekelt benyújtja bírói igénybejelentés.
Követeléseik jogosságát tanúk bevonásával, dokumentumcsomaggal kell bizonyítani. Az iratok áttanulmányozása és az ügy anyagainak értékelése után a bírósági szervek az egyik fél javára döntenek.
A zálogjog érvénytelenítésének következményei
A bíróság teljes egészében vagy annak egy részében érvénytelennek ismeri el. A döntés eredménye az lesz, hogy a felek visszatérnek abba az időszakba, amikor a megállapodást még egyik fél sem írta alá.
Az ügylet érvénytelenné nyilvánítása a hitelezőt a szerződésben biztosított kölcsön biztosítékának felmondásával fenyegeti. A zálogköteles gyakorlatilag nem szenved ilyen eljárást.
Szem előtt kell tartani azt is, hogy a zálogkötelezett a hitel biztosításának feltételeinek megváltoztatásakor a feltételek módosítását kérheti. ez a megállapodás. És a hitelfelvevőnek vissza kell adnia a kapott pénzt.
A zálogtárgy visszaszerzéséhez bírói segítségre lesz szükség, ha a hitelfelvevő nem akarja önként visszaadni. Miután a bíró határozatot hoz és kötelezi a vagyon átruházását, a kívánt átruházása feletti ellenőrzés a végrehajtóra hárul.
Arbitrázs gyakorlat
Zálogszerződés érvénytelenítése – bírói gyakorlat:
1.Zálogként egy autót vettek számításba, melynek jogcíme a zálogjogosult kezében volt. Miután a hitelfelvevő nem teljesítette a szerződésben foglaltakat, pert indítottak a bírósághoz a tartozás behajtása érdekében, a zálogtárgy ellen fellebbezéssel. A keresettel kapcsolatos igények kielégítésre kerültek, de a végrehajtási eljárás során kiderült, hogy a járműre a TCP-másolat készült, azt eltávolították regisztrációs nyilvántartások kézzel írt meghatalmazással és végrehajtják.
Ezt követte egy újabb fellebbezés a bírósághoz, amelyben a zálogtárgy lefoglalását és elzárását kérték, amelyet részben kielégítettek. Az új tulajdonosok kérelmet nyújtottak be a zálogszerződés meg nem kötöttnek, ezért semmisnek elismerésére.
Történeti hivatkozás
A zálogjog egyik formája a 6. század elején jelent meg Görögországban. időszámításunk előtt e. Az ókori görögök az adós felelősségét a hitelezővel szemben a földjükkel jelölték. A határon telek a kölcsönvevő kapott egy oszlopot, amelyen az állt, hogy ez a föld adósságot jelent.
Az Art. 353. §-a alapján szükséges az autó lefoglalása, hogy a tárgyalás során ne kerüljön továbbértékesítésre. A vásárlóknak jóhiszeműségüket bíróság előtt kell bizonyítaniuk, mivel magatartásuk ennek ellenkezőjére utal (meghatalmazás alapján eljáró személytől autóvásárlás, jogcímmásolat stb.)
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága plénumának N 6, az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénumának N 8 1996.07.01. határozatának 43. bekezdése szerint „Az első rész alkalmazásával kapcsolatos egyes kérdésekről Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve" értelmében a zálogjoggal biztosított kötelezettség összege és teljesítésének ütemezése lényeges feltételeknek minősül a zálogszerződés, amelynek megállapodása nélkül a zálogszerződés nem tekinthető megkötöttnek.
Ha a zálogkötelezett olyan hitelfelvevő-adós, akinek a megkötött kölcsönszerződés szerinti kötelezettségei zálogjoggal biztosítottak, a szerződés szerinti kötelezettség összegének és teljesítésének határidejének meghatározásához elegendő a vonatkozó kölcsönszerződésre való hivatkozás.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 2011. február 17-i, N 10 „A zálogjog alkalmazásának egyes kérdéseiről” szóló rendeletének 13. pontja kimondja, hogy még ha a kölcsönszerződés feltételei megváltoznak is, a korlátozás A zálogszerződés szerinti időszak semmilyen módon nem változik, és a számítás a kölcsön szerződés lejáratának időpontjától kezdődik, amelyet eredetileg megállapított és a zálogszerződésben előírt. Ez az egyik ok, amely meghatározza a kölcsönszerződés szerinti kötelezettségek teljesítésének időpontját.
2. A felperes a jelzálogszerződés semmisség miatti érvénytelenítését kérte a bíróságtól. Az állampolgár arra hivatkozik, hogy a zálogszerződés feltételei nincsenek összhangban e jogszabály követelményeivel.
Első fokon az igazságszolgáltatás elutasította a keresetet, a másodfokú bíróság pedig helybenhagyta a bíróság döntését. Ennek oka az volt, hogy az ingatlan zálogszerződése (jelzálogszerződés) rögzíti a végrehajtás lényeges körülményeit, méreteit és feltételeit. hitelkötelezettségek a tőketartozás összegére és a hitelkeret felhasználásáért számított kamat fizetésére vonatkozóan.
Teljes mértékben jogos az elsőfokú bíróság határozata, amely kimondta, hogy a vagyontárgyra vonatkozó zálogszerződés érvénytelennek elismerése nem indokolt.
3. A felperes a bírósághoz fordult a igénybejelentés(mindkét oldal - magánszemélyek) az ügylet érvénytelensége következményeinek felhasználásáról. Követelte a jelzálogszerződés érvénytelenségének elismerését, a felek helyzetének visszaállítását az eredeti helyzetbe, valamint a zálogterhelés megszüntetését a nem lakás céljára szolgáló helyiségből. A felperes megjegyezte, hogy a Ptk. A „Jelzálogról (ingatlan zálogjog)” szóló szövetségi törvény 69. cikke Egy építmény jelzálogjogát csak annak a teleknek az egyszeri jelzálogjogával lehet megtenni, amelyen ez az épület található. A fent említett szerződésben nem szerepel a telek zálogjoga, és nem szerepel azon szerződés megkötésének helye sem, amelyre a jelzálogszerződést kötötték.
Mindkét fokú bíróság elutasította a keresetet azzal az indokkal, hogy a felperes nem nyújtott be bizonyítékot a többlakásos épület helyén álló telek hivatalos tulajdonjogára. A jelzálogszerződés semmisségére vonatkozó felperesi bizonyítékot nem nyújtották be a bíróságnak, mivel a telekre nincs zálogszerződés. Nem lehet egyetérteni a felperes azon állításaival, hogy a szerződés nem felel meg a cikknek. 9. szövetségi törvény „A jelzálogjogról” annak a ténynek köszönhető, hogy a dokumentum tartalmazza a jelzáloggal kapcsolatos kötelezettségek leírását, és a szerződés 2. bekezdése jelzi a fizetési helyet.
A videó borító általános szerződési feltételekügyletek érvénytelensége
Ha kérdése van a szerződés érvénytelenné nyilvánítási eljárásával kapcsolatban, tegye fel a megjegyzésekben