Kirichenko O.V., solicitant pentru o diplomă științifică, asistent al departamentului drept civilși proces civil Facultatea de Drept Universitatea Pedagogică de Stat Ulyanovsk. ÎN. Ulianov.
Capitolul 35 din Codul civil conține articole referitoare la modificările din contract recrutare comercială spații rezidențiale. Acestea, în special, pot include articole privind încheierea de către persoanele cu domiciliul permanent cu chiriașul a convențiilor privind asumarea răspunderii solidare față de proprietar (clauza 4 din art. 677 C. civ.), procedura de mutare permanentă a cetățenilor. domiciliat la angajator (articolul 679 din Codul civil), înlocuirea angajatorului cu un cetăţean cu domiciliul permanent la acesta (articolul 686 din Codul civil). Totodată, în conformitate cu paragraful 2 al art. 683 din Codul civil, dispozițiile art. 686 C. civ. privind înlocuirea angajatorului cu un cetățean cu domiciliul permanent cu acesta, cu excepția cazului în care, desigur, prezentul acord nu prevede altfel.
Așadar, contractul se modifică și la înlocuirea chiriașului, ceea ce este posibil la solicitarea chiriașului însuși și a altor cetățeni cu domiciliul permanent cu acesta, cu acordul proprietarului (alin. 1 al art. 686 C. civ.). Chiriașul poate fi înlocuit de unul dintre cetățenii adulți cu reședința permanentă în locuință. În cazul decesului chiriașului sau al plecării acestuia din locuință, contractul continuă să funcționeze în aceleași condiții, iar unul dintre cetățenii cu domiciliul permanent cu fostul chiriaș devine chiriaș, de comun acord între aceștia. Dacă nu se ajunge la un consens, toți cetățenii cu reședința permanentă într-o zonă rezidențială devin cochiriași (alin. 2 al articolului 686 din Codul civil). Nu este necesar acordul proprietarului.
Încetarea unei relații de locuință care decurge dintr-un contract de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale poate avea loc, atât ca urmare a rezilierii contractului, cât și din alte motive (decesul unui singur chiriaș, distrugerea spațiilor de locuit). Prin urmare, conceptul de „încetare a contractului de muncă” este mai larg decât conceptul de „încetare a contractului de muncă”<1>.
<1>Ruzanova V.D. Rezilierea contractului de închiriere // Legea locuintei. 2005. N 3. S. 14 - 15.
Astfel, un contract de închiriere comercială, ca oricare altul contract civil, poate fi reziliat în prezența voinței părților (părților) din contract - rezilierea contractului și indiferent de voința acestora (în caz de pierdere a locuinței, deces a unui singur cetățean-chiriaș, declararea acestuia decedată, recunoașterea acestuia). el dispărut).
Motivele generale pentru rezilierea unui contract de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale sunt prezentate în cap. 26 din Codul civil „Încetarea obligațiilor”, să evidențiem câteva dintre ele: încetarea unei obligații prin executarea corespunzătoare a acesteia (art. 408 din Codul civil); încetarea unei obligații prin coincidența debitorului și creditorului într-o singură persoană, de exemplu, chiriașul în calitate de moștenitor devine proprietarul locuinței închiriate (articolul 413 din Codul civil); încetarea unei obligații prin imposibilitatea executării dacă este cauzată de o împrejurare de care nici una dintre părți nu răspunde, de exemplu, distrugerea unei locuințe, pierderea acesteia prin demolarea unei case etc. (articolul 416 din Codul civil); încetarea unei obligații prin decesul unui cetățean (în acest caz doar un singur chiriaș care locuiește în temeiul paragrafului 2 al art. 686, art. 675 din Codul civil) (articolul 418 din Codul civil); încetarea unei obligații prin lichidarea unei persoane juridice (în acest caz, o persoană juridică - un proprietar) (articolul 419 din Codul civil).
Codul civil conține reguli speciale privind temeiurile și procedura rezilierii unui contract de închiriere comercială (articolul 687 din Codul civil). Particularitatea acestui articol este că permite aplicarea subsidiară a legislației locative (alin. 3 al articolului 687 din Codul civil). Totodată, potrivit art. 688 C. civ., consecința rezilierii contractului de închiriere comercială este evacuarea din imobilul de locuit pe baza unei hotărâri judecătorești atât a chiriașului însuși, cât și a altor cetățeni care, la data rezilierii contractului, locuiau în localitatea specificată. sediul.
În primul rând, art. 687 C. civ. distinge rezilierea contractului la cererea chiriașului cu acordul altor cetățeni cu domiciliul permanent cu acesta, în orice moment, indiferent de expirarea contractului, ceea ce impune un avertisment scris de reziliere transmis către proprietar cu trei luni înainte<2>. La inițiativa chiriașului, contractul este reziliat fără a se adresa justiției, iar lista de motive pentru care chiriașul poate cere rezilierea contractului de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale nu este limitată de lege. În acest caz, dorința legiuitorului de a proteja interesele angajatorului ca parte mai slabă a contractului în cauză este clar vizibilă.
<2>Legea impune angajatorului scris anunță proprietarul cu trei luni înainte de rezilierea contractului, ținând cont de faptul că această perioadă îi va permite proprietarului să decidă asupra utilizării ulterioare a spațiului rezidențial (de exemplu, pentru a găsi noi chiriași). Vezi: Ruzanova V.D. Rezilierea unui contract de închiriere // Legea locuinței. 2005. N 3. S. 14 - 15.
Rezilierea unui contract de închiriere comercială la inițiativa proprietarului este permisă numai în ordin judiciar pentru săvârșirea de către chiriaș sau alți cetățeni (cetățeni cu domiciliul permanent împreună cu chiriașul; sublocatari; rezidenți temporari), pentru a căror acțiuni răspunde, acțiuni ilegale, a căror listă exhaustivă este dată la alin. 2 și 4 al art. 687 GK. În special, paragraful 2 al art. 687 C. civ. indică două astfel de încălcări: 1) neplata de către chiriaș a plății pentru locuință într-un contract pe termen lung pe șase luni, cu excepția cazului în care contractul de închiriere stabilește o perioadă mai lungă, iar în cazul unui pe termen scurt una - de mai mult de două ori după expirare stabilit prin acord termen de plata; 2) distrugerea sau deteriorarea locuinței (de către însuși chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil). Totodată, înainte de a se adresa instanței, proprietarul nu este obligat să avertizeze chiriașul despre necesitatea înlăturării acestor încălcări.
În primul caz, neplata taxei de către chiriaș este o încălcare care duce la rezilierea contractului, indiferent dacă o astfel de încălcare a fost comisă timp de șase luni consecutive sau pentru șase luni separate. Instanțele de judecată, atunci când au în vedere cazuri de reziliere a contractelor, atât comerciale, cât și recrutare socială să creeze condiții pentru studiul motivelor datoriei chiriașului de a plăti locuința, considerând că acestea se referă la circumstanțe care au semnificație juridicăîn conformitate cu paragraful 2 al art. 687 GK. Motive întemeiate pentru neplata taxelor locative și utilitati publice instanțele recunosc întârzierile mari la plată salariile, pensii; şomaj; greu situatie financiara datorita bolii; prezența persoanelor cu dizabilități, a copiilor etc., în familie, după ce s-a stabilit că angajatorul are o datorie mai mare de șase luni pentru un motiv întemeiat, instanțele deseori refuză să satisfacă cererea de încetare a contractului de muncă, în timp ce sunt îndeplinite cerințele de rambursare a datoriei. Totodată, instanțele de judecată nu discută problema motivelor formării debitului în cazurile în care pârâții-angajatorii perioadă lungă de timp nu locuiesc în spații rezidențiale și nu plătesc pentru locuințe și utilități; anunțați în mod corespunzător ora și locul ședinței de judecată la ultimul loc de reședință cunoscut, dar nu se prezintă la ședința de judecată, nu sesizează motivul neprezentării în instanță, explicatii scriseși nu oferă nicio dovadă<3>.
<3>Vezi: Grudtsyna L.Yu. Comentariu articol cu articol la Codul locuinței al Federației Ruse / Ed. ed. N.M. Korshunov. M.: Eksmo, 2005. S. 203 - 204; Revizuirea jurisprudenței Colegiul Judiciar pe afaceri Civile a Curții Supreme a Federației Ruse din 21 iulie 2000 „Cu privire la încetarea contractului de închiriere socială a spațiilor rezidențiale în legătură cu neplata de către chiriaș a plății pentru locuințe și utilități în termen de șase luni”.
Această practică a instanțelor de judecată pare a fi corectă, întrucât dovedește temeinicia motivelor de formare a creanței în temeiul art. 55, 56 Codul de procedură civilă al Federației Ruse revine pârâtului-angajator. În conformitate cu paragraful 4 al art. 167 Cod procedură civilă al Federației Ruse, instanța are dreptul să examineze cauza în absența pârâtului, anunțat despre ora și locul ședinței de judecată, dacă acesta nu a informat instanța despre motive întemeiate neprezentarea și nu a cerut să examineze cazul în lipsa acestuia<4>.
<4>Civil cod procedural RF din 14 noiembrie 2002 N 138-FZ (CPC RF) (acum modificat. legi federale din 21 iulie 2005 N 93-FZ; din 27 decembrie 2005 N 197-FZ).
În al doilea caz, acțiunile ilegale ale chiriașului sau ale altor cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil, care implică distrugerea sau deteriorarea locuinței, trebuie confirmate printr-un act corespunzător, în special autoritățile statului. inspecția locuințelor, sau o rezoluție privind aplicarea măsurilor de răspundere administrativă (articolul 23.55 din Codul contravențiilor administrative)<5>.
<5>Codul Federației Ruse privind abateri administrative din 30 decembrie 2001 N 195-FZ (Codul contravențiilor administrative al Federației Ruse) (modificat prin legile federale din 3 iunie 2006 N 78-FZ; din 3 iulie 2006 N 97-FZ).
Alineatul 4 al art. 687 C. civ. mai indică acțiunile nelegale ale chiriașului (cetățeni pentru a căror acțiuni răspunde), care constituie și motive de reziliere a contractului de închiriere comercială la cererea proprietarului: 1) folosirea spațiului în alte scopuri.<6>; 2) încălcarea sistematică a drepturilor și intereselor vecinilor. În același timp, încălcările sistematice înseamnă repetarea lor.<7>.
<6>În special, art. 7.21 din Codul contravențiilor administrative responsabilitatea administrativă pentru utilizarea spațiilor de locuit în alte scopuri sub formă de avertisment sau impunere amendă administrativă pentru cetățeni în valoare de 10 până la 15 salarii minime. A se vedea: Codul de infracțiuni administrative al Federației Ruse din 30 decembrie 2001 N 195-FZ (CAO RF) (modificat prin Legile federale din 3 iunie 2006 N 78-FZ; din 3 iulie 2006 N 97-FZ) .
<7>Încălcarea sistematică a drepturilor și intereselor vecinilor este înțeleasă ca acțiuni care o fac imposibilă Coabitare cu vecinii din aceeasi zona rezidentiala (cladire de locuit, bloc). Aceasta, în special, poate fi o încălcare a regulilor de utilizare a spațiilor rezidențiale, a regulilor sanitar-epidemiologice și a altor reguli. Deci, de exemplu, utilizarea televizoarelor, radiourilor, casetofonelor și a altor dispozitive cu voce tare este permisă numai dacă audibilitatea este redusă într-un grad care să nu tulbure liniștea locuitorilor casei. Tăcerea totală trebuie păstrată între orele 23.00 și 07.00. Vezi: Grudtsyna L.Yu. Comentariu articol cu articol la Codul locuinței al Federației Ruse / Ed. ed. N.M. Korshunov. M.: Eksmo, 2005. S. 205 - 206.
Aici, spre deosebire de paragraful 2 al art. 687 C. civ., proprietarul are dreptul de a rezilia contractul în instanță numai cu condiția ca acțiunile ilegale să continue, în ciuda avertismentului cu privire la necesitatea înlăturării abaterilor făcute de proprietar chiriașului. Astfel, lista motivelor de reziliere a contractului la inițiativa proprietarului, precizate la art. 687 Cod civil, este exhaustiv.
Totuși, chiar și în prezența celor indicate la alin. 2, 4 al art. 687 C. civ., instanța poate refuza să satisfacă cererea proprietarului, acordând locatarului un termen (nu mai mare de un an) pentru eliminarea încălcărilor, și să satisfacă cererea proprietarului numai dacă acesta se adresează din nou instanței de judecată dacă chiriașul nu reușește să elimine (sau nu ia măsuri pentru eliminarea) încălcărilor<8>. Totodată, la cererea angajatorului, instanța de judecată în decizia de reziliere a contractului poate amâna executarea hotărârii pe o perioadă care nu depășește un an. In sensul normei de mai sus, aceasta intarziere se acorda chiriasului in vederea gasirii unei alte locuinte. În virtutea paragrafului 2 al art. 683 Cod civil la un contract de închiriere comercială pe termen scurt, prevederea alin.4, alin.2, art. 687 din Codul civil nu se aplică.
<8>Această regulă mărturisește garanțiile sporite ale drepturilor angajatorului și permite instanței să țină seama de circumstanțele specifice ale cauzei (de exemplu, gradul de vinovăție al angajatorului, situația sa financiară etc.). Posibilitatea amânării executării unei hotărâri judecătorești de reziliere a unui contract de închiriere comercială este o manifestare a umanismului legiuitorului. O întârziere este necesară, de exemplu, dacă contractul este reziliat iarna, iar angajatorul are copii mici, precum și în alte situații dificile. situatii de viata. Vezi: Ruzanova V.D. Rezilierea unui contract de închiriere // Legea locuinței. 2005. N 3. S. 16.
Oricare dintre părțile contractului de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale poate cere rezilierea contractului în justiție pentru motivele prevăzute la paragraful 3 al art. 687 din Codul civil și în legislația locuinței, în special în art. 83 LCD. Din păcate, acest paragraf conține doar o referire generală la legislația privind locuința, care nu poate fi considerată corectă. Rezilierea contractului de închiriere comercială a spațiilor de locuit atrage consecințe grave pentru părți, așadar, în art. 687 din Codul civil, trebuie indicată o listă exhaustivă a motivelor pentru o astfel de încetare, fără a se limita la referința specificată. Pentru angajator, dreptul de a rezilia contractul stabilit prin prezentul alineat nu este atât de relevant, întrucât în conformitate cu paragraful 1 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse și are astfel dreptul în orice moment, fără explicarea motivelor în timpul în afara instanţei rezilia unilateral contractul. Astfel, acest drept este în principal pentru proprietar.
Alineatul 3 al art. 687 C. civ., spre deosebire de alin. 2 și 4 din acest articol, nu înseamnă infracțiuni, ci situații în care o locuință își pierde capacitatea de a satisface nevoile de locuire ale cetățenilor din cauza unor împrejurări obiective care nu pot fi controlate de părți: a devenit nepotrivit pentru rezidență permanentă sau a intrat în stare de urgență din cauza uzurii fizice, dezastru natural, foc etc. Alte cazuri prevăzute de legislația locuințelor, care pot constitui motive pentru rezilierea unui contract de închiriere comercială, în opinia noastră, pot include demolarea unei clădiri rezidențiale și transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidenţiale (articolul 85 din LC). Demolarea și transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale, indiferent de acordul sau dorința proprietarului, pot fi efectuate numai pe motivele specificate în lege, de exemplu, ca urmare a retragerii. teren pentru guvern sau nevoile municipale(Art. 279 - 282 Cod civil, Art. 32 din RF LC).
Ca o consecință a încetării contractului de închiriere comercială, după cum s-a menționat anterior, art. 688 C. civ. numește evacuare. Evacuarea este sechestrarea forțată a spațiului de locuit de la persoane care nu au dreptul la acesta sau al căror drept a încetat din motivele stabilite de lege. Aceasta consecinta ca măsură coercitivă, este aplicabilă numai cazurilor de reziliere a contractului la inițiativa proprietarului. Toate persoanele care locuiesc cu chiriașul (cetățeni rezidenți permanent, sublocatari, rezidenți temporari) sunt supuse evacuarii. Baza pentru evacuare, precum și temeiul rezilierii contractelor, este o hotărâre judecătorească. În ciuda faptului că acest articol nu indică consecințele evacuării, acestea nu ridică îndoieli - cetățenii sunt supuși evacuarii fără a oferi alte locuințe. Acest art. 688 din Codul civil al Federației Ruse este fundamental diferit de regulile cuprinse în legislația locuințelor, conform cărora evacuarea statutar se asigură alte locuri de cazare.
În concluzie, mai trebuie menționat că, pe perioada de valabilitate a acestuia, un contract de închiriere comercială poate fi modificat și reziliat pe motivele generale prevăzute la cap. 29 din Codul civil „Modificarea și rezilierea contractului”, și anume: 1) contractul poate fi modificat și reziliat prin acordul părților, cu excepția cazului în care se prevede altfel de Codul civil al Federației Ruse, alte legi și contractul în sine ( clauza 1 al articolului 450 din Codul civil); 2) la cererea uneia dintre părți printr-o hotărâre judecătorească numai dacă încălcări semnificative contract de către cealaltă parte, în alte cazuri prevăzute de Codul civil, alte legi și contractul însuși (clauza 2, art. 450 din Codul civil). Încălcarea contractului de către una dintre părți este recunoscută ca esențială, ceea ce atrage după sine un asemenea prejudiciu pentru cealaltă parte, încât aceasta este în mare măsură lipsită de ceea ce avea dreptul să se bazeze la încheierea contractului. Un contract de închiriere comercială poate fi, de asemenea, modificat, reziliat în legătură cu o schimbare semnificativă a circumstanțelor, cu excepția cazului în care contractul în sine prevede altfel sau rezultă din esența acestuia (articolul 451 din Codul civil).
Un acord de modificare sau reziliere a unui contract se încheie în aceeași formă ca și contractul însuși, dacă din lege, alte acte juridice, contractul în sine sau obiceiuri. cifra de afaceri a afacerii nu urmează altfel. În același timp, o cerere de modificare sau reziliere a contractului poate fi depusă de către o parte la instanță numai după primirea unui refuz din partea celeilalte părți la propunerea de modificare sau reziliere a contractului sau după neprimirea unui răspuns în termen. termen specificat în propunere sau legal stabilit, sau prin contract în sine, iar în lipsa acestuia - în termen de 30 de zile (articolul 452 din Codul civil).
Cauza nr. 2-167/2013
SOLUŢIE
Nume Federația Rusă
Tribunalul Orășenesc Severobaikalsky al Republicii Buriația, compus din judecătorul Rabdaeva N.G., cu secretarul Lebedeva I.A., cu participarea asistentului procurorului de transport Baikal Kononenko R.V., având în vedere public sedinta de judecata cauza privind cererea JSC Căile Ferate Ruse împotriva lui Mukharov B.P. la rezilierea contractului de închiriere a spațiilor rezidențiale, evacuarea din spațiul rezidențial, constrângerea de a elibera apartamentul din proprietatea aparținând, obligarea de a transfera spațiul rezidențial și cheile locației în baza actului de acceptare și transfer, recuperare a cheltuielilor pentru plata taxei de stat,
ÎNFIINȚAT:
Căile Ferate Ruse OAO a depus cererea de mai sus la instanță. Pretențiile sunt motivate de faptul că la data de 06.06.2006 între Căile Ferate Ruse și Mukharov B.P. contractul nr. 262 pentru închirierea comercială a spațiilor de locuit situate la: . Spațiile rezidențiale sunt deținute de Căile Ferate Ruse, inculpatul a fost pus în folosință temporară în calitate de angajat al Căilor Ferate Ruse în conformitate cu Regulile pentru furnizarea și utilizarea spațiilor rezidențiale ale Fondului de locuințe specializate al Căilor Ferate Ruse de către angajații cu profesii și funcții de bază. Furnizarea proceselor de producție și tehnologice relevante, invitați, relocați manageri și specialiști ai Căilor Ferate Ruse, aprobat prin ordinul Căilor Ferate Ruse nr. 780r din 25 mai 2005. 26.06.2006 cu pârâta contract de munca a fost concediat, în prezent nu este angajat al Căilor Ferate Ruse. Conform paragrafului 25 al capitolului 5 din Reguli, contractul de închiriere a spațiilor rezidențiale se reziliază în cazul concedierii unui angajat de la Căile Ferate Ruse. La data de 22 mai 2012, pârâtei i s-a transmis înștiințare de reziliere a contractului cu cerința semnării unui acord privind rezilierea contractului și necesitatea transferului apartamentului către reclamantă în baza certificatului de recepție. Instiintarea a fost primita de parata in data de 14.06.2012, dar pana in prezent nu s-a primit niciun raspuns, acordul nu a fost semnat, apartamentul nu a fost inchiriat conform actului.
La ședință reprezentantul reclamantei Malygin A.The. sprijinit Revendicareîn întregime, instanța a explicat că Mukharov B.P. sub rezerva evacuarii din incinta in conformitate cu contractul de munca incheiat. Conform clauzei 1.5 din contractul de închiriere de locuințe încheiat între Căile Ferate Ruse și Mukharov B.P. perioada de închiriere a imobilului de locuit este de 11 luni de la data semnării contractului. În termenii contractului (clauza 8.2), dacă niciuna dintre părți nu declară rezilierea contractului nu mai târziu de 10 zile calendaristiceînainte de data expirării valabilității acestuia, contractul se consideră prelungit pentru următoarele 11 luni. 22.05.2012 Muharov B.P. a fost trimisă o notificare de reziliere a contractului de închiriere din cauza rezilierii relaţiile de muncă cu Căile Ferate Ruse. A solicitat rezilierea contractului de închiriere, evacuarea inculpatului din localul ocupat, eliberarea apartamentului din imobilul ce îi aparține, obligarea pârâtului la predarea apartamentului și a cheilor. Sincronizare termen de prescripție nu au încălcat, întrucât este dreptul lor să prelungească valabilitatea contractului de muncă, din momentul transmiterii avizului de încetare a contractului între părți, termenele nu au fost depășite. El cere satisfacerea cererii.
inculpatul Muharov B.P. la ședință nu a fost de acord cu cererea, consideră că el, în calitate de pensionar al Căilor Ferate Ruse, are dreptul la acest apartament, iar reclamantul nu are dreptul de a-l evacua, acesta fiind singurul său spațiu de locuit. . Apartamentul din orașul Irkutsk a fost privatizat de soția sa, el a refuzat să participe la privatizare în favoarea ei pentru apartamentul specificat. În prezent, relația lui cu soția sa este ruptă și intenționează să locuiască în orașul Severobaikalsk. El cere respingerea cererii.
Reprezentantul inculpatei Karymova T.A. prin împuternicire, aceasta nu a fost de acord cu pretențiile, a explicat că în declarație se indica încheierea unui contract de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale din data de 06.06.2006 nr. 262 cu principalul său și OJSC Căile Ferate Ruse la adresa:. Totodată, reclamantul tace cu privire la faptul că anterior, și anume la 11 martie 2003, pe baza existenței relațiilor de muncă cu FSUE Vostochno-Sibirskaya Doroga, a fost încheiat cu acesta un acord pentru închirierea comercială a localul de locuit indicat de reclamant. Contractul a fost încheiat pentru o perioadă de lucru în filiala Severobaikalsky, cu renegociere ulterioară în cinci ani. După cum se explică în paragraful 43 din Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse din 2 iulie 2009 nr. 14 „Cu privire la unele probleme care au apărut în practica judiciară la aplicarea Codul Locuinței Instanțele din Federația Rusă” ar trebui să țină cont de ceea ce prevede articolul 13 din Legea introductivă garanții suplimentare pentru cetățenii care locuiesc în spații rezidențiale oficiale și spații rezidențiale în căminele furnizate acestora înainte de intrarea în vigoare a Codului locuinței al Federației Ruse În conformitate cu articolul menționat, acești cetățeni care sunt înregistrați ca având nevoie de spații rezidențiale prevăzute în temeiul social Contracte de închiriere Secțiunea III Spații rezidențiale furnizate în baza contractelor de închiriere socială > Capitolul 7. Motivele și procedura de furnizare a spațiilor de locuit în baza unui contract de închiriere socială LC RF), sau cei care au dreptul de a fi în acest cont (partea 2 a articolului), nu pot să fie evacuați din spațiile de locuit oficiale și spațiile de locuit din cămine fără asigurarea altor spații de locuit, dacă evacuarea acestora nu a fost permisă de lege înainte de intrarea în vigoare a LC RF.cetățeni evacuați din spațiile de locuit și cămine oficiale cu punerea la dispoziție a altor spații rezidențiale scheniya, au fost definite de articole și ZhK RSFSR. Potrivit art. Următoarele persoane nu pot fi evacuate fără a pune la dispoziție alte spații de locuit în cazul prevăzut la articolul 107 din prezentul Cod: persoanele care au lucrat la o întreprindere, instituție, organizație care le-a pus la dispoziție spații de serviciu de cel puțin zece ani. A lucrat la Căile Ferate Ruse din 1981 (ca șef al distanței de cale ferată) până în iulie 2006 (din cauza pensionării), după care, din 2009, lucrează la IRGUPS (filiala din Severobaikalsk) la Departamentul de Căi și instalații de cale ferată. în calitate de inginer șef al proiectului. El nu a semnat contractul de închiriere rezidențială din 06.06.2006 nr. 262, prin urmare, acesta este invalid și nu există motive pentru ca Căile Ferate Ruse să solicite rezilierea acestuia. În cerere se arată că apartamentul a fost pus la dispoziție de pârâtă pentru rezidență temporară în calitate de angajat al Căilor Ferate Ruse, în conformitate cu Regulile pentru furnizarea și utilizarea spațiilor rezidențiale ale Fondului de locuințe specializate al Căilor Ferate Ruse de către angajații principalelor profesii și posturi care asigură procese de producție și tehnologice adecvate, manageri și specialiști invitați, deplasați ai Căilor Ferate Ruse SA aprobat prin Ordinul Căilor Ferate Ruse SA din 25 mai 2005 nr. 780r. Referirea reclamantei în cerere la motivele de reziliere a contractului, prevăzute în clauza 8.3 din Contractul de închiriere rezidențială din data de 06.06. 06.2006 nu sunt aplicabile pârâtei în virtutea legii. In primul rand, respectivul contract Nu am semnat, în al doilea rând, în conformitate cu partea 2 a art. Următoarele categorii de cetățeni nu pot fi evacuate fără asigurarea altor spații de locuit: membri de familie ai cadrelor militare, funcționari, angajați ai organelor de afaceri interne, organe. Serviciul Federal securitate, autorități vamale ale Federației Ruse, organe ale statului serviciul de pompieri, autoritățile de control al drogurilor și substanțe psihotrope, instituțiile și organele sistemului penitenciar, decedați (decedați) sau dispăruți în exercițiul datoriei serviciu militar sau îndatoriri oficiale; pensionari pentru limită de vârstă; membrii de familie ai unui angajat căruia i s-a asigurat un birou sau un cămin și care a decedat; persoanele cu handicap din grupa I sau II, a căror invaliditate a survenit ca urmare a unui accident de muncă din vina angajatorului, persoanele cu handicap din grupa I sau II, a căror invaliditate s-a produs ca urmare a boli profesionaleîn legătură cu îndeplinirea îndatoririlor de muncă, militarii cu handicap care au devenit invalidi din grupele I sau II din cauza unei accidentări, comoții sau vătămări suferite în îndeplinirea atribuțiilor de serviciu militar sau ca urmare a unei boli asociate cu îndeplinirea atribuțiilor de serviciu militar. Este pensionar pentru limită de vârstă din 2005 (certificat de pensie nr. 022450). Demis din postul de șef al distanței de nord Baikal de-a lungul drumului propria voinţă, în legătură cu pensionarea din 30.06.206, conform ordinului nr. OK-358 din 26.06.2006, reclamanta a omis prevederile art. un termen general de prescripție de trei ani. Dacă presupunem că raportul său de muncă cu întreprinderea s-a încheiat la 26 iunie 2006, atunci termenul de prescripție s-a încheiat la 26 iunie 2009. Reclamantul a intentat o acțiune în instanță în iunie 2012, i.e. după expirarea termenului de prescripție. Solicită instanței să respingă cererea pentru motivele de mai sus.
Studiate materialele cauzei, după audierea reprezentantului reclamantei, concluzia procurorului asistent R.V.Kononenko, care nu a formulat obiecții cu privire la satisfacerea pretențiilor, instanța constată că pretențiile sunt satisfăcute integral pentru următoarele considerente.
În conformitate cu partea 2 a articolului din Codul locuinței al Federației Ruse și articolului din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul unei locuințe are dreptul de a oferi posesia și (sau) folosirea unei locuințe deținute de el de drept. de proprietate către un cetățean pe baza unui contract de închiriere.
S-a stabilit că sediul rezidențial situat la adresa: aparține dreptului de proprietate al Căilor Ferate Ruse OJSC, despre care instanța a primit un certificat de înregistrare de stat drepturi din 24.08.2010. Locurile rezidențiale specificate ale Căilor Ferate Ruse JSC au fost puse la dispoziție pentru posesia și utilizarea temporară plătită de către B.P. Mukharov. în baza contractului nr. 262 din 06.06.2006; A fost acceptată de pârâtă în baza actului de acceptare și transfer. La data de 22 mai 2012, reclamanta a transmis pârâtei o înștiințare cu privire la încetarea contractului de închiriere, în legătură cu încetarea raporturilor de muncă. Pârâtei i s-a solicitat semnarea unei convenții de reziliere a contractului, actul de recepție și cesiune a imobilului de locuit, anexat la înștiințare, să elibereze spațiul în termen de cinci zile lucrătoare și să predea cheile conform actului de recepție și transfer. . Această notificare a fost primită de pârâtă la data de 09.06.2012.
HOTĂRÂT:
Rezilierea contractului nr. 262 de închiriere spații de locuit situat la: , încheiat între JSC Căile Ferate Ruse și Mukharov B.P. 06 iunie 2006.
Pentru a-l evacua pe Mukharov B.P. din
Obliga Mukharov B.P. eliberarea din proprietatea care îi aparține și transferul cheilor acesteia conform actului de acceptare și transfer al Căilor Ferate Ruse OJSC.
Colectați de la Mukharov B.P. în favoarea SA „Căile Ferate Ruse” costul plății unei taxe de stat în valoare de 4.000 de ruble.
Decizia poate fi atacată cu recurs Curtea Suprema Republica Buriatia prin depunerea recurs prin Tribunalul orașului Severobaikalsky din Republica Buriația în termen de 1 lună de la data adoptării în formă definitivă.
Decizia inițială este în dosarul nr. 2-167/2013.
Arbitru: N.G. Rabdaeva
Curtea:
Tribunalul Severobaikalsky (Republica Buriatia)Reclamanti:
SA „Căile Ferate Ruse”Respondenți:
Muharov B.P.Judecătorii cauzei:
Rabdaeva Namsalma Gasronovna (judecător)Litigiu pe:
Recunoașterea dreptului de utilizare a spațiilor de locuitPractica de arbitraj cu privire la aplicarea art. 30, 31 LCD RF
Conceptul de contract de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale
Codul civil al Federației Ruse, care stabilește reguli generale privind contractul de închiriere a spațiilor rezidențiale (Capitolul 35), reglementează în primul rând relațiile legate de închirierea spațiilor rezidențiale pe bază comercială (un contract de închiriere comercială de către U.
Conform unui contract de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale, una dintre părți este proprietarul spațiilor rezidențiale (un cetățean sau organizație privată) se obligă să pună la dispoziţia celeilalte părţi - un cetăţean un loc de locuit contra unei taxe de deţinere şi folosinţă pentru reşedinţa personală şi rezidenţa membrilor familiei sale în acesta.
Rezilierea unui contract de închiriere comercială
Codul civil al Federației Ruse conține dispoziții care stabilesc temeiurile și procedura rezilierii unui contract de închiriere a unei locuințe. Aceste prevederi se aplică închirierii comerciale și se pot aplica închirierii sociale, dacă legea locuințelor nu prevede altfel.
Chiriașul unei locuințe are dreptul, cu acordul celorlalți cetățeni cu reședința permanentă la el, să rezilieze în orice moment contractul de închiriere cu un avertisment scris de trei luni adresat proprietarului (partea 1 a articolului 687 din Codul civil). Federația Rusă).
La cererea proprietarului, contractul de închiriere poate fi reziliat de către o instanță în cazul în care chiriașul nu plătește chiria pentru locuință timp de șase luni, cu excepția cazului în care contractul stabilește o perioadă mai lungă și dacă termen scurt- în cazul neachitării taxei de mai mult de două ori după expirarea perioadei de plată stabilite prin acord.
De asemenea, chiriașul poate cere rezilierea contractului de închiriere în cazul distrugerii sau deteriorarii locuinței de către chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil.
O noutate importantă este regula paragrafului 4 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse privind posibilitatea amânării deciziei instanței de a rezilia contractul de muncă și acordarea angajatorului de cel mult un an pentru a elimina încălcările care au servit drept bază pentru rezilierea contractului. Daca in termenul stabilit de instanta, chiriasul nu inlatura abaterile comise sau nu ia toate masurile necesare pentru inlaturarea acestora, instanta, la cererea repetata a proprietarului, hotaraste rezilierea contractului de inchiriere. Totodată, la cererea angajatorului, instanța de judecată în hotărâre poate amâna executarea acesteia pe o perioadă care nu depășește un an.
Legea prevede cazurile în care un contract de închiriere rezidențială poate fi reziliat de către o instanță la cererea oricăreia dintre părțile la acord: în cazul în care spațiile nu mai sunt adecvate pentru rezidență permanentă, precum și în cazul stării sale de urgență, în alte cazuri prevăzute de legislația privind locuința (para. 3 articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse).
Un contract de închiriere rezidențială poate fi reziliat de către o instanță în cazul în care chiriașul spațiului rezidențial sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil utilizează spația rezidențială în alte scopuri sau încalcă în mod sistematic drepturile și interesele vecinilor. În acest caz, proprietarul poate avertiza chiriașul asupra necesității de a elimina încălcarea.
În cazul în care chiriașul sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil, după un avertisment, continuă să folosească spațiul de locuit în alte scopuri sau încalcă drepturile și interesele vecinilor, proprietarul are dreptul de a rezilia contractul de închiriere al spației de locuit în o procedură judiciară. În acest caz, regulile prevăzute la paragraful al patrulea alin.2 al art. 686 din Codul civil al Federației Ruse, adică printr-o hotărâre judecătorească, angajatorului i se poate acorda o perioadă de cel mult un an pentru a elimina încălcările, iar dacă contractul este reziliat după expirarea acestei perioade, atunci la cererea angajatorului, instanța în decizia sa poate amâna executarea deciziei pentru o perioadă de cel mult un an (clauza 4, articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse).
Codul civil al Federației Ruse (articolul 688) definește consecințele rezilierii unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale: în cazul rezilierii unui contract de închiriere, chiriașul și alți cetățeni care locuiesc în spațiile rezidențiale la momentul încetării contractului de închiriere. contractului fac obiectul evacuării din localul de locuit pe baza unei hotărâri judecătorești.