Modificarea și rezilierea contractului de închiriere comercială. Rezilierea, rezilierea unui contract de închiriere comercială din cauza unor circumstanțe independente de controlul părților

În prezent, marea majoritate a rușilor cu proprietate privată spații rezidențiale, le închiriez fără executarea corespunzătoare a contractului recrutare comercială locuințe, adică „în întuneric”. Cea mai obișnuită judecată cu privire la motivele unui astfel de comportament este refuzul de a plăti impozite pe veniturile primite din închirierea locuințelor. Analiză reglementarile legale, care reglementează mecanismul de încetare a unui contract de închiriere comercială, vă permite să priviți această problemă nu numai într-o perspectivă pur materială, ci și într-o perspectivă juridică formală.

actual drept civil reglementează închirierea spațiilor rezidențiale prin normele cuprinse în capitolul 35 din Codul civil al Federației Ruse. Clauza 1 a articolului 671 din Codul civil al Federației Ruse conține o definiție a contractului de închiriere rezidențială, conform căreia una dintre părți - proprietarul spațiilor rezidențiale sau o persoană autorizată de acesta (proprietar) - se obligă să furnizeze celeilalte părți (chiriaș) cu local de locuit contra cost pentru posesia și folosința pentru locuința în el. Numai individual. Spațiile rezidențiale pot fi furnizate persoanelor juridice pentru deținere și (sau) utilizare pe baza unui contract de închiriere sau a unui alt acord (clauza 2, articolul 671 din Codul civil al Federației Ruse).

La determinarea naturii de drept civil a închirierii comerciale a spațiilor rezidențiale, nu trebuie să se pornească numai de la faptul că reglementările care o reglementează sunt cuprinse în Secțiunea IV " Tipuri separate obligații” din Codul civil al Federației Ruse, dar iau în considerare și interpretarea normativă Curtea Supremă de Justiție Federația Rusă, stabilit în Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse din 02 iulie 2009 nr. 14 „Cu privire la unele probleme care au apărut în practica judiciara la aplicare Codul Locuinței Federația Rusă". Decretul Plenului Curții Supreme a Federației Ruse din 02 iulie 2009 nr. 14 „Cu privire la unele probleme care au apărut în practica judiciară în aplicarea Codului Locuinței al Federației Ruse” // ziar rusesc. - 2009. - 8 iulie. - Nr. 123.

În paragraful 4 al hotărârii menționate, se explică că o locuință poate face obiect atât de civil cât și relaţiile de locuinţă iar instanțele ar trebui să țină cont de faptul că dreptul civil, spre deosebire de legea locuinței, reglementează relațiile legate de deținerea, folosirea și înstrăinarea spațiilor de locuit ca obiect al cifrei de afaceri economice (de exemplu, tranzacții cu spații de locuit, inclusiv transferul spațiilor de locuit pentru chirie comercială).

Spațiile rezidențiale deținute de cetățeni și persoane juridice cu drept de proprietate privată pot fi furnizate persoanelor fizice în baza unui contract de închiriere comercială.

Contractul de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale este urgent - durata acestuia nu poate depăși cinci ani. Dacă nu există un termen în contract, acesta este considerat încheiat pentru cinci ani (clauza 1 a articolului 683 din Codul civil al Federației Ruse).

O analiză a reglementărilor legale care reglementează atribuțiile proprietarului și chiriașului indică în număr mare avantajele legale acordate chiriașului locuinței la încetarea contractului. Totalitatea preferințelor legale oferite chiriașului face neatractivă încheierea unui contract de închiriere comercială pentru proprietarii de spații rezidențiale - potențiali proprietari.

Astfel, articolul 684 din Codul civil al Federației Ruse acordă chiriașului spațiilor rezidențiale dreptul de preempțiune de a încheia un acord pentru termen nou. Cu cel puțin trei luni înainte de expirarea termenului contractului de închiriere a spațiilor de locuit, proprietarul trebuie să ofere chiriașului să încheie un contract în aceleași condiții sau diferite sau să avertizeze chiriașul cu privire la refuzul de a reînnoi contractul în legătură cu decizia. să nu închirieze localul de locuit pentru cel puțin un an. Astfel, proprietarul este limitat în dreptul de folosință a imobilului de locuit ce îi aparține din punct de vedere al posibilității de a realiza venituri, dacă nu dorește să închirieze imobilul de locuit care îi aparține chiriașului care l-a ocupat anterior. După cum se reiese din cele de mai sus, rezilierea contractului de închiriere comercială a spațiilor de locuit ca urmare a expirării contractului la inițiativa proprietarului-proprietarului se datorează unei stări extrem de nefavorabile - imposibilitatea închirierii locuințelor pt. chirie comercială unui alt chiriaș în termen de un an.

Problematică din punct de vedere financiar pentru proprietar este încălcarea perioadei de un an în care acesta lipsit de drept inchiriez locuinte. LA acest caz chiriașul are dreptul de a cere recunoașterea unui astfel de contract ca nul și (sau) compensarea pierderilor cauzate de refuzul de a reînnoi contractul cu el. De fapt, proprietarul poate fi tras la răspundere civilă pentru încălcarea utilizare limitată locuință aparținând acestuia în cazul neîndeplinirii condiției privind dreptul de prioritate asigurarea locuinței chiriașului. În plus, proprietarul poartă dublă responsabilitate, deoarece recunoașterea tranzacției ca invalidă în conformitate cu paragraful 2 al articolului 167 din Codul civil al Federației Ruse este o obligație pentru proprietar de a rambursa noului chiriaș tot ceea ce a primit în cadrul tranzacției. .

Ineficientă și discreditând statutul juridic al proprietarului este structura juridică a rezilierii contractului de închiriere comercială a spațiilor de locuit.

În conformitate cu paragraful 1 al articolului 450 din Codul civil al Federației Ruse, rezilierea contractului este posibilă prin acordul părților, cu excepția cazului în care se prevede altfel în Codul civil al Federației Ruse, alte legi sau contract. Prin urmare, acordul părților este regula generală pentru rezilierea contractului. Clauza 2 din articolul 450 și articolul 451 din Codul civil al Federației Ruse prevăd cazuri de reziliere a contractului în unilateral iniţiat de una dintre părţi încălcare materială termenii contractului de către una dintre contrapărți, precum și în legătură cu o schimbare semnificativă a circumstanțelor.

Deci, în conformitate cu paragraful 1 al articolului 687 din Codul civil al Federației Ruse, chiriașul unui spațiu rezidențial are dreptul, cu acordul altor cetățeni care locuiesc permanent cu el, în orice moment, să rezilieze contractul de muncă prin anunţând proprietarul în scris cu trei luni înainte. Proprietarul nu are această oportunitate prin lege.

Rezilierea unilaterală a contractului de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale la inițiativa atât a proprietarului, cât și a chiriașului, în conformitate cu paragraful 3 al articolului 687 din Codul civil al Federației Ruse, este posibilă în ordin judiciar in urmatoarele cazuri:

- în cazul în care localul încetează să mai fie adecvat pentru rezidență permanentă, precum și în caz de urgență;
- în alte cazuri prevăzute legea locuintei.

Rezilierea unilaterală a contractului la inițiativa proprietarului poate avea loc la implementarea prescripției legale prevăzute la articolul 684 din Codul civil al Federației Ruse, precum și atunci când acesta este reziliat de către proprietar în următoarele cazuri:

- neplata de către chiriaș a plății pentru locuință timp de șase luni, cu excepția cazului în care contractul stabilește o perioadă mai lungă (clauza 2 a articolului 687 din Codul civil al Federației Ruse);
- distrugerea sau deteriorarea spațiilor rezidențiale de către chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil (clauza 2 din articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse);
- utilizarea spațiilor rezidențiale în alte scopuri sau încălcarea sistematică a drepturilor și intereselor vecinilor de către chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil (clauza 4 din articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse).

Totodată, procedura de reziliere a contractului în ultimele trei cazuri în instanță este complicată pentru proprietar de perioada îndelungată de implementare a acestei proceduri la latitudinea instanței. Aș dori să remarc că în practică există cazuri când, la încheierea contractelor de închiriere, textul contractului conține prevederi privind necesitatea respectării procedurii preliminare de reziliere a contractului la inițiativa proprietarului; din secțiunile contractului conține următoarele prevederi: rezilierea unilaterală din prezentul acord și sub rezerva tuturor clauzelor acordului de către ambele părți, partea care intenționează să rezilieze prezentul contract este obligată să notifice celeilalte părți această intenție în termen de 30 de zile. „Adică, pe baza textului contractului, proprietarul poate, prin transmiterea unei notificări de reziliere corespunzătoare, să-l dea afară pe chiriaș după 30 de zile de la data la care acesta din urmă a primit această notificare. dat drept proprietarului nu îndeplinește cerințele clauzei 2 din articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse și, prin urmare, în această parte, în conformitate cu articolul 180 din Codul civil al Federației Ruse, tranzacția ar trebui declarată invalidă. .

Astfel, printr-o hotărâre judecătorească, unui chiriaș i se poate acorda o perioadă de cel mult un an pentru a elimina încălcările care au servit drept bază pentru rezilierea contractului de închiriere a unei locuințe. Dacă, în termenul stabilit de instanță, chiriașul nu înlătură încălcările comise sau nu ia toate măsurile necesare pentru înlăturarea acestora, instanța, la cererea repetată a proprietarului, hotărăște rezilierea contractului de închiriere a unei locuințe. . Totodată, la cererea angajatorului, instanţa de judecată, în decizia de încetare a contractului, poate amâna executarea hotărârii pe o perioadă de cel mult un an (clauza 2, art. 687 C. civ. Federația Rusă).

Trebuie recunoscut faptul că rezilierea unui contract de închiriere comercială poate fi amânată pentru o perioadă destul de lungă. Totuși, acest lucru are mai mult de-a face cu poziția. tribunale care urmează să se ocupe de cazuri în statutar termen, dar cu însăși împrejurările cauzei complicate, contradicții în acte. De exemplu, un contract de închiriere comercială, încheiat în esența și caracteristicile sale, a fost inițial „înlocuit” de către proprietar cu un contract de „închiriere temporară a spațiilor de birouri”. De asemenea, aș dori să remarc că cazurile de reziliere a contractelor de închiriere comercială sunt destul de rare în practica judiciară. Această prevedere încalcă poziția proprietarului, întrucât permite chiriașului să-și păstreze dreptul de ședere în locuința proprietarului pentru o perioadă lungă de timp. În plus, în conformitate cu articolul 12 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a rezilia sau de a modifica contractul servește drept una dintre modalitățile de a proteja drepturile civile încălcate. Prevederile paragrafului 2 al articolului 687 din Codul civil al Federației Ruse, în opinia noastră, încalcă dreptul la protecție acordat proprietarului.

Trebuie remarcat faptul că Codul civil al Federației Ruse conține o dispoziție privind închirierea pe termen scurt a spațiilor rezidențiale, încheiată pe o perioadă de până la un an (clauza 2, articolul 683 din Codul civil al Federației Ruse). Potrivit autorului, designul acest acord este mai atractiv pentru potențialii chiriași ai spațiilor rezidențiale, deoarece dispozițiile de mai sus ale articolelor 684, 687 din Codul civil al Federației Ruse, care împovărează proprietarii de spații rezidențiale, nu i se aplică. responsabilități suplimentare la rezilierea unui contract de închiriere comercială. Contract pe termen scurt contractul de închiriere comercială poate fi reziliat la inițiativa proprietarului într-o procedură judiciară în caz de neplată a taxei de mai mult de două ori după expirarea stabilit prin acord termenul de plată (clauza 2, articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse).

Totuși, trebuie menționat că termenul scurt al contractului creează inconveniente proprietarilor-proprietarilor de spații de locuit, întrucât aceștia din urmă trebuie să efectueze regulat, cu frecvența specificată în contract, procedura de prelungire a contractului sau de reziliere a acestuia.

Încetarea unei relații de locuință care decurge dintr-un contract de închiriere poate avea loc atât ca urmare a rezilierii contractului de închiriere, cât și din alte motive (decesul unui singur chiriaș). Prin urmare, conceptul de „încetare a contractului de muncă” este mai larg decât conceptul de „încetare a contractului de muncă”. Rezilierea unui contract de închiriere este un act de voință, care în felul său natura juridica tranzacție unidirecțională sau bidirecțională. ca oricine contract civil, contractul de închiriere poate fi reziliat prin acordul părților. Ruzanova V. D. Rezilierea contractului de închiriere a spațiilor // Legea Locuinței. - 2005. - Nr 3. - P.14 - 15.

Motivele generale pentru rezilierea unui contract de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale sunt prezentate în capitolul 26 din Codul civil al Federației Ruse „Încetarea obligațiilor”, vom evidenția unele dintre ele: încetarea unei obligații prin executarea ei corespunzătoare. (Articolul 408 din Codul civil al Federației Ruse); încetarea obligației prin coincidența debitorului și creditorului într-o singură persoană, de exemplu, chiriașul ca moștenitor devine proprietarul spațiilor închiriate (articolul 413 din Codul civil al Federației Ruse); încetarea unei obligații prin imposibilitatea executării dacă este cauzată de o împrejurare de care nici una dintre părți nu răspunde, de exemplu, distrugerea unei locuințe, pierderea acesteia prin demolarea unei case etc. (articolul 416 din Codul civil); încetarea unei obligații prin decesul unui cetățean (în acest caz doar un singur chiriaș care locuiește în temeiul paragrafului 2 al art. 686, art. 675 din Codul civil al Federației Ruse) (Articolul 418 din Codul civil al Federației Ruse); încetarea unei obligații prin lichidare entitate legală(în acest caz, o entitate juridică - un proprietar) (Articolul 419 din Codul civil al Federației Ruse).

Rezilierea contractului poate interveni din cauza refuzului de reînnoire a contractului de către proprietar în legătură cu decizia de a nu închiria imobilul pentru cel puțin un an. În acest caz, proprietarul este obligat să informeze chiriașul cu cel puțin trei luni înainte (articolul 684 din Codul civil al Federației Ruse).

Codul civil al Federației Ruse conține reguli speciale cu privire la motivele și procedura pentru rezilierea unui contract de închiriere comercială (articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse). Particularitatea acestui articol este că permite aplicarea subsidiară a legislației privind locuința (clauza 3 a articolului 687 din Codul civil al Federației Ruse). Totodată, potrivit art. 688 din Codul civil al Federației Ruse, consecința rezilierii unui contract de închiriere comercială este evacuarea din locație pe baza unei hotărâri judecătorești atât a chiriașului însuși, cât și a altor cetățeni care locuiau în incinta specificată până la momentul încheierii contractului. terminat. Kirichenko O.V. Motive și procedură de schimbare, reziliere a contractului de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale // Notar. - 2007. - Nr. 3. - P. 24 - 25.

Motivele și procedura rezilierii unui contract de închiriere comercială sunt stabilite de art. 687 din Codul civil al Federației Ruse:

Chiriașul unei locuințe are dreptul, cu acordul celorlalți cetățeni cu domiciliul permanent cu el, să rezilieze în orice moment contractul de închiriere cu o avertizare scrisă de trei luni către proprietar.

Contractul de închiriere poate fi reziliat în instanță la cererea proprietarului în următoarele cazuri:

Neplata de către chiriaș a plății pentru spațiul de locuit timp de șase luni, în cazul în care contractul nu stabilește o perioadă mai lungă, iar în cazul închirierii pe termen scurt, în cazul neplatei plății de mai mult de două ori după expirarea termenului de plată stabilit prin contract;

Distrugerea sau deteriorarea spațiilor de către chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil.

Oricare dintre părțile contractului de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale poate cere rezilierea contractului în justiție pentru motivele prevăzute la paragraful 3 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse și în legislația locuințelor, în special în art. 83 ZhK RF. Din păcate, acest paragraf conține doar o referire generală la legislația privind locuința, care nu poate fi considerată corectă. Rezilierea unui contract de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale implică consecințe grave pentru părți, prin urmare, în articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse însuși, ar trebui indicată o listă exhaustivă de motive pentru o astfel de reziliere, și nu se limitează la referință specificată. Pentru angajator, dreptul de a rezilia contractul stabilit prin prezentul alineat nu este atât de relevant, întrucât în conformitate cu paragraful 1 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse și are astfel dreptul în orice moment, fără explicarea motivelor în timpul în afara instanţei rezilia unilateral contractul. Astfel, acest drept este în principal pentru proprietar.

În cazul în care chiriașul locuinței sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil utilizează locuința în alte scopuri, sau încalcă în mod sistematic drepturile și interesele vecinilor, proprietarul poate avertiza chiriașul cu privire la necesitatea înlăturării încălcării. În cazul în care chiriașul sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil, după un avertisment, continuă să folosească spațiul în alte scopuri sau încalcă drepturile și interesele vecinilor, proprietarul are dreptul de a rezilia contractul de închiriere în instanță (paragraful 4 din articolul 687).

Ca o consecință a încetării contractului de închiriere comercială, după cum s-a menționat anterior, art. 688 C. civ. numește evacuare. Evacuarea este sechestrarea forțată a spațiului de locuit de la persoane care nu au dreptul la acesta sau al căror drept a încetat din motivele stabilite de lege. Această consecință ca măsură coercitivă este aplicabilă numai în cazurile de reziliere a contractului la inițiativa proprietarului. Kirichenko O.V. Stoc de locuințe pentru uz comercial.// Dreptul modern. - 2007. - № 10.

Se poate concluziona că un chiriaș în baza unui contract de închiriere comercială este mai protejat decât un proprietar. În primul rând, acest lucru se manifestă prin faptul că rezilierea contractului la inițiativa proprietarului este posibilă numai în instanță și la inițiativa chiriașului în orice moment. În al doilea rând, în cazul restanțelor la plată, instanța cercetează motivele creanței apărute, iar dacă le consideră valabile, contractul nu este reziliat. În al treilea rând, în caz de distrugere sau deteriorare a spațiilor rezidențiale decizie judecătorească chiriașului i se acordă o perioadă pentru a restabili adecvarea locuinței pentru locuire.

Încetarea unei relații de locuință care decurge dintr-un contract de închiriere poate avea loc atât ca urmare a rezilierii contractului de închiriere, cât și din alte motive (decesul unui singur chiriaș). Prin urmare, conceptul de „încetare a contractului de muncă” este mai larg decât conceptul de „încetare a contractului de muncă”. Rezilierea unui contract de închiriere este un act de voință, care prin natura sa juridică este o tranzacție unilaterală sau bilaterală. Ca orice contract de drept civil, un contract de închiriere de locuințe poate fi reziliat prin acordul părților.

Astfel, un contract de închiriere comercială, ca orice contract de drept civil, poate fi reziliat dacă există o expresie a voinței părților (părților) din contract - rezilierea contractului și indiferent de voința acestora (în caz de pierdere a locuinței). , decesul unui singur cetățean-chiriaș, anunțul defunctului său, recunoscut ca dispărut).

Motivele generale pentru rezilierea unui contract de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale sunt prezentate în capitolul 26 din Codul civil al Federației Ruse „Încetarea obligațiilor”, vom evidenția unele dintre ele: încetarea unei obligații prin executarea ei corespunzătoare. (Articolul 408 din Codul civil al Federației Ruse); încetarea obligației prin coincidența debitorului și creditorului într-o singură persoană, de exemplu, chiriașul ca moștenitor devine proprietarul spațiilor închiriate (articolul 413 din Codul civil al Federației Ruse); încetarea unei obligații prin imposibilitatea executării dacă este cauzată de o împrejurare de care nici una dintre părți nu răspunde, de exemplu, distrugerea unei locuințe, pierderea acesteia prin demolarea unei case etc. (Articolul 416 din Codul civil al Federației Ruse); încetarea obligației prin decesul unui cetățean (în acest caz, doar un singur angajator în temeiul paragrafului 2 al articolului 686, articolului 675 din Codul civil al Federației Ruse) (Articolul 418 din Codul civil al Federației Ruse) ); încetarea obligației prin lichidarea unei persoane juridice (în acest caz, o entitate juridică - un proprietar) (articolul 419 din Codul civil al Federației Ruse). Rezilierea contractului poate interveni din cauza refuzului de reînnoire a contractului de către proprietar în legătură cu decizia de a nu închiria imobilul pentru cel puțin un an. În acest caz, proprietarul este obligat să informeze chiriașul cu cel puțin trei luni înainte (articolul 684 din Codul civil al Federației Ruse).

D.V. Karpukhin, doctor în istorie, profesor asociat, Departamentul de Discipline de Drept Civil, Institutul de Economie, Management și Drept din Moscova

LIVRE. Zabelova, dr. în drept, profesor asociat, Departamentul de Discipline de Drept Civil, Institutul de Economie, Management și Drept din Moscova

ÎNCHIRIAREA COMERCIALĂ A LOCULUI DE REZIDENȚĂ: CARACTERISTICI ALE ÎNZIERIEI CONTRACTULUI

În prezent, marea majoritate a rușilor care dețin spații rezidențiale private le închiriază fără o executare corespunzătoare a unui contract de închiriere comercială pentru spații rezidențiale, adică într-unul „întunecat”. Cea mai obișnuită judecată cu privire la motivele unui astfel de comportament este refuzul de a plăti impozite pe veniturile primite din închirierea locuințelor. O analiză a reglementărilor legale care reglementează mecanismul de reziliere a unui contract de închiriere comercială ne permite să privim această problemă nu doar într-o perspectivă pur materială, ci și într-o perspectivă juridică formală.

Actualul Cod al locuințelor al Federației Ruse (LC RF) distinge două motive de clasificare pentru fondul de locuințe al Federației Ruse: în funcție de forma de proprietate și scopul utilizării .

În conformitate cu articolul 19 din Codul Locuinței al Federației Ruse, în funcție de forma de proprietate, se disting fondurile de locuințe private, de stat și municipale. Scopul diferit al spațiilor de locuit a predeterminat clasificarea fondului de locuințe în utilizare socială și comercială de specialitate, individuală.

Fondul individual de locuințe este un set de spații rezidențiale din fondul de locuințe private, care sunt utilizate de cetățeni - proprietarii unor astfel de spații pentru reședința lor, reședința membrilor familiei lor și (sau) reședința altor cetățeni în condițiile utilizare gratuită, precum și persoane juridice - proprietarii unor astfel de spații pentru reședința cetățenilor pe conditii specificate utilizare.

Fondul locativ pentru uz comercial este un ansamblu de spații rezidențiale care sunt utilizate de proprietarii unor astfel de spații pentru reședința cetățenilor în condițiile de utilizare plătită, puse la dispoziție cetățenilor în temeiul altor acorduri, puse la dispoziție de către proprietarii unor astfel de spații persoanelor pentru posesia și (sau) folosirea.

În prezent, pare problematică menținerea înregistrărilor statistice ale fondului de locuințe individuale și comerciale, deoarece spațiile rezidențiale sunt închiriate pentru închiriere comercială fără a fi adecvate. documentație, care, potrivit autorului, se datorează a două motive:

Într-adevăr, ar trebui să fie de acord cu autorii că, în practică, doar un mic procent din numărul total a tuturor contractelor încheiate de închiriere a spațiilor de locuit se întocmește în scris. Conformitate scris apare, de regulă, la inițiativa agenților imobiliari care au pregătit tranzacția (ceea ce se explică prin posibilele consecințe financiare care sunt nefavorabile pentru agenții imobiliari atunci când încetare anticipată acord încheiat în oral, la inițiativa proprietarului; în special, obligația de a restitui chiriașului onorariul conform contractului de prestare a serviciilor pentru căutarea unei anumite locuințe). Contractul este întocmit pe antetul companiei imobiliare, iar uneori agenții imobiliari acționează chiar ca terț în contractul de muncă. Cu toate acestea, această împrejurare, în opinia mea, este dificil de recunoscut ca fiind conformă cu legea, deoarece partea 1 a articolului 671 din Codul civil al Federației Ruse în definiția conceptului de contract de închiriere rezidențială numește doar două părți posibile: proprietarul şi chiriaşul.

în primul rând, dorința proprietarilor-chiriași de apartamente de a evada impozitele pe veniturile obținute din închirierea locuințelor pentru închiriere comercială;

În al doilea rând, caracteristici juridice rezilierea contractului de închiriere comercială la inițiativa proprietarului, punându-l în dezavantaj statut juridic comparativ cu un angajator cetăţean.

Legislația civilă actuală reglementează închirierea spațiilor rezidențiale conform normelor cuprinse în capitolul 35 din partea 2 din Codul civil al Federației Ruse (CC RF) . Partea 1 a articolului 671 din Codul civil al Federației Ruse conține o definiție a unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale, conform căreia o parte - proprietarul spațiilor rezidențiale sau o persoană autorizată de acesta (proprietar) - se obligă să furnizeze cealaltă parte (chiriaș) cu spații rezidențiale contra unei taxe pentru posesia și utilizarea pentru locuința în acesta. În conformitate cu prevederile părții 1 a articolului 677 din Codul civil al Federației Ruse, numai o persoană poate acționa ca chiriaș în baza unui contract de închiriere rezidențială. Spațiile rezidențiale pot fi furnizate persoanelor juridice pentru posesie și (sau) utilizare pe baza unui contract de închiriere sau a unui alt acord (Partea 2 a articolului 671 din Codul civil al Federației Ruse).

În prezent, există două tipuri de contract de închiriere rezidențială - social și comercial.

Aș dori să notez ca separat tratat special, în baza obiectului, temeiului și procedurii de încheiere și de încetare, părțile, drepturile și obligațiile acestora, pe lângă contractul de închiriere socială și de închiriere comercială, contractul de muncă al spațiilor de locuit specializate, reglementare legală care se fixează, în primul rând, în secțiunea IV Codul locuinței al Federației Ruse.

De asemenea, pare necesar să se acorde atenție încă o dată (așa cum sa făcut în mod repetat mai devreme în literatura juridică) faptului că capitolul 35 din Codul civil al Federației Ruse, care reglementează închirierea spațiilor rezidențiale, nu conține nicio mențiune despre închiriere „comercială”. Cu toate că acest termen folosit adesea în jurisprudență (de exemplu, Definiție Curtea Constititionala RF din 15 mai 2007 Nr. 379-OP, Hotărârea Curții Supreme a Federației Ruse Nr. 11-G03-30 din 12 septembrie 2003, Rezoluția Prezidiului Curții Regionale Moscova din 12 noiembrie 2008 Nr. 595 în cazul Nr. 44g-234 / 08).

Articolul 672 din Codul civil al Federației Ruse conține Dispoziții generale privind un contract de închiriere socială pentru locuințe: concept, domeniul de aplicare (fond de locuințe de stat și municipale), drepturile și obligațiile chiriașului și ale membrilor familiei acestuia. Norma cuprinsă în partea 3 a acestui articol este de natură generală și se referă la legislația locativă în ceea ce privește procedura, temeiurile și condițiile încheierii acesteia. Astfel, în conformitate cu paragraful 1 al articolului 4 din Codul Locuinței al Federației Ruse, relațiile juridice cu privire la locuințe includ relații legate de apariția, implementarea, schimbarea, încetarea dreptului de a deține, folosi, dispune de spații rezidențiale ale statului și municipalității. fonduri locative. Codul locuinței al Federației Ruse conține două capitole: 7 „Motivele și procedura pentru furnizarea de spații în baza unui contract de închiriere socială” și 8 „Închiriere socială a spațiilor rezidențiale”, care conține regulile care reglementează contractul de închiriere socială a spațiilor rezidențiale. .

Atunci când se determină natura de drept civil a închirierii comerciale a spațiilor rezidențiale, ar trebui să se procedeze nu numai de la faptul că reglementările care o reglementează sunt cuprinse în Secțiunea IV „Anumite tipuri de obligații” din partea 2 a Codului civil al Federației Ruse, dar luați în considerare, de asemenea, interpretarea reglementară a Curții Supreme a Federației Ruse, prevăzută în Rezoluția Plenului Curții Supreme RF din 2 iulie 2009 nr. 14 „Cu privire la unele aspecte care au apărut în practica judiciară în aplicarea Codul locuinței al Federației Ruse” .

Alineatul 4 din decretul menționat clarifică faptul că spațiile de locuit pot face obiectul atât al raporturilor juridice civile, cât și al locuințelor, iar instanțele trebuie să țină cont de faptul că legea civilă, spre deosebire de legea locuinței, reglementează raporturile legate de deținerea, folosirea și punerea la dispoziție a spațiilor de locuit. ca obiect al cifrei de afaceri economice (de exemplu, tranzacții cu spații rezidențiale, inclusiv transferul de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale).

Spațiile rezidențiale deținute de cetățeni și persoane juridice cu drept de proprietate privată pot fi furnizate persoanelor fizice în baza unui contract de închiriere comercială.

Contractul de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale este urgent - durata acestuia nu poate depăși cinci ani. Dacă nu există un termen în contract, acesta este considerat încheiat pentru cinci ani (Partea 1 a articolului 683 din Codul civil al Federației Ruse).

Potrivit autorului, analiza reglementărilor legale care reglementează atribuțiile proprietarului și chiriașului indică un număr mare de beneficii legale oferite chiriașului la încetarea contractului. Totalitatea preferințelor legale oferite chiriașului face neatractivă încheierea unui contract de închiriere comercială pentru proprietarii de spații rezidențiale - potențiali proprietari.

Astfel, articolul 684 din Codul civil al Federației Ruse acordă chiriașului spațiilor rezidențiale dreptul de preempțiune de a încheia un contract pentru un nou termen. Cu cel puțin trei luni înainte de expirarea contractului de închiriere, proprietarul trebuie să ofere chiriașului să încheie un contract în aceleași condiții sau în alte condiții sau să avertizeze chiriașul cu privire la refuzul de a reînnoi contractul în legătură cu decizia de a nu închiria locuință de cel puțin un an. Astfel, proprietarul este limitat în dreptul de folosință a imobilului de locuit ce îi aparține din punct de vedere al posibilității de a realiza venituri, dacă nu dorește să închirieze imobilul de locuit care îi aparține chiriașului care l-a ocupat anterior. După cum se reiese din cele de mai sus, rezilierea contractului de închiriere comercială a spațiilor de locuit ca urmare a expirării contractului la inițiativa proprietarului-proprietarului se datorează unei stări extrem de nefavorabile - imposibilitatea închirierii locuințelor pt. chirie comercială unui alt chiriaș în termen de un an.

Este dificil să fiți de acord cu autorii că dreptul de preempțiune de a încheia un acord (datorită naturii pe termen lung a utilizării obiectului acordului) limitează proprietarul „în ceea ce privește posibilitatea de a genera venituri”, întrucât taxa în conformitate cu „noul” acord va fi plătită și, în plus, aceasta poate fi majorată în baza paragrafului 2 al articolului 684 din Codul civil al Federației Ruse, care stabilește că „proprietarul trebuie să ofere chiriașului să încheie un contract. acord pentru aceeași sau alte condiții.” În consecință, proprietarul are dreptul de a cere o plată mai mare pentru deținerea și folosința locuinței.

Problematică din punct de vedere financiar pentru proprietar este încălcarea perioadei de un an în care acesta este privat de dreptul de a închiria locuințe. În acest caz, chiriașul are dreptul de a cere recunoașterea unui astfel de contract ca nul și (sau) compensarea pierderilor cauzate de refuzul de a reînnoi contractul cu el. În fapt, proprietarul poate fi tras la răspundere civilă pentru încălcarea regimului de folosință limitată a locuinței care îi aparține dacă nu este îndeplinită condiția privind dreptul de preempțiune de a oferi locuință chiriașului. În plus, proprietarul poartă răspunderea „dublă”, deoarece recunoașterea tranzacției ca invalidă în conformitate cu partea 2 a articolului 167 din Codul civil al Federației Ruse este o obligație pentru proprietar de a rambursa noului chiriaș pentru tot ceea ce a primit în temeiul tranzactia .

Ineficientă și discreditând statutul juridic al proprietarului este structura juridică a rezilierii contractului de închiriere comercială a spațiilor de locuit.

În conformitate cu partea 1 a articolului 450 din Codul civil al Federației Ruse, rezilierea contractului este posibilă prin acordul părților, cu excepția cazului în care se prevede altfel în Codul civil al Federației Ruse, alte legi sau contract. Prin urmare, acordul părților este regula generală pentru rezilierea contractului. Partea 2 din articolul 450 și articolul 451 din Codul civil al Federației Ruse prevăd cazuri de reziliere a contractului în mod unilateral la inițiativa uneia dintre părți în cazul unei încălcări semnificative a clauzelor contractului de către una dintre contrapărți. , precum și în legătură cu o schimbare semnificativă a circumstanțelor.

Astfel, în conformitate cu partea 1 a articolului 687 din Codul civil al Federației Ruse, chiriașul unei locuințe are dreptul, cu consimțământul altor cetățeni care locuiesc permanent cu el, să rezilieze contractul de închiriere în orice moment prin avertismentul proprietarul în scris cu trei luni înainte. Proprietarul nu are această oportunitate prin lege.

Rezilierea unilaterală a contractului de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale la inițiativa atât a proprietarului, cât și a chiriașului, în conformitate cu partea 3 a articolului 687 din Codul civil al Federației Ruse, este posibilă în instanță în următoarele cazuri:

În cazul în care localul încetează să mai fie adecvat pentru rezidență permanentă, precum și în caz de urgență;

În alte cazuri prevăzute de legislația locativă.

Rezilierea unilaterală a contractului la inițiativa proprietarului poate avea loc la punerea în aplicare a ordinii juridice prevăzute la articolul 684 din Codul civil al Federației Ruse, precum și atunci când acesta este reziliat de către proprietar în următoarele cazuri:

Neplata de către chiriaș a plății pentru locuință timp de șase luni, cu excepția cazului în care contractul stabilește o perioadă mai lungă (partea 2 a articolului 687 din Codul civil al Federației Ruse);

Distrugerea sau deteriorarea spațiilor rezidențiale de către chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil (Partea 2 a articolului 687 din Codul civil al Federației Ruse);

Utilizarea spațiilor rezidențiale în alte scopuri sau încălcarea sistematică a drepturilor și intereselor vecinilor de către chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil (Partea 4 a articolului 687 din Codul civil al Federației Ruse).

Aș dori să menționez că în practică există cazuri când, la încheierea contractelor de închiriere, nu există prevederi în textul contractului propriu-zis cu privire la necesitatea respectării procedurii preliminare de reziliere a contractului la inițiativa proprietarului. . Mai mult, una dintre secțiunile acordului conține următoarele prevederi: „în cazul rezilierii unilaterale a prezentului acord și sub rezerva tuturor clauzelor acordului de către ambele părți, partea care intenționează să rezilieze prezentul acord este obligată să notifice cealaltă parte. a acestei intenții în termen de 30 de zile.” Adică, pe baza textului contractului, proprietarul poate, prin transmiterea unei notificări corespunzătoare de reziliere, să-l evacuați pe chiriaș la 30 de zile de la data la care acesta din urmă a primit această notificare. Cu toate acestea, acest drept al proprietarului nu îndeplinește cerințele părții 2 a articolului 687 din Codul civil al Federației Ruse și, prin urmare, în această parte, în conformitate cu articolul 180 din Codul civil al Federației Ruse, tranzacția. ar trebui recunoscut ca nevalid.

Astfel, printr-o hotărâre judecătorească, unui chiriaș i se poate acorda o perioadă de cel mult un an pentru a elimina încălcările care au servit drept bază pentru rezilierea contractului de închiriere a unei locuințe. Dacă, în termenul stabilit de instanță, chiriașul nu înlătură încălcările comise sau nu ia toate măsurile necesare pentru înlăturarea acestora, instanța, la cererea repetată a proprietarului, hotărăște rezilierea contractului de închiriere a unei locuințe. . În același timp, la cererea angajatorului, instanța în decizia de reziliere a contractului poate amâna executarea deciziei pentru o perioadă de cel mult un an (Partea 2 a articolului 687 din Codul civil al Rusiei). Federaţie).

Potrivit autorului, imperfecțiunea acestei norme constă în faptul că prin acțiuni (inacțiune) negative evidente ale chiriașului și ale persoanelor pentru acțiunile cărora răspunde, proprietarul devine dependent de poziția instanței, ceea ce poate întârzia procedura de reziliere a contractului de inchiriere comerciala a spatiilor rezidentiale in termen de doi ani.

Trebuie recunoscut faptul că rezilierea unui contract de închiriere comercială poate fi amânată pentru o perioadă destul de lungă. Acest lucru se datorează însă, mai degrabă, nu „poziției instanțelor”, care ar trebui să ia în considerare cazurile în termenul stabilit de lege, ci chiar circumstanțelor cauzei complicate, contradicțiilor din acte. De exemplu, un contract de închiriere comercială, încheiat în esența și caracteristicile sale, a fost inițial „înlocuit” de către proprietar cu un contract de „închiriere temporară a spațiilor de birouri”. Prin urmare, atât temeiul, cât și subiectul creanțe nu se potrivea circumstante reale, a cărei consecință a fost direcția cauzei pentru un nou proces (Rezoluția Prezidiului Tribunalului Regional Moscova din 03.10.2007 nr. 627 în dosarul nr. 44g-313 / 07). De asemenea, aș dori să remarc că cazurile de reziliere a contractelor de închiriere comercială sunt destul de rare în practica judiciară.

Această prevedere încalcă poziția proprietarului, întrucât permite chiriașului să-și păstreze dreptul de ședere în locuința proprietarului pentru o perioadă lungă de timp. În plus, în conformitate cu articolul 12 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a rezilia sau de a modifica contractul servește drept una dintre modalitățile de a proteja drepturile civile încălcate. Prevederile părții 2 a articolului 687 din Codul civil al Federației Ruse, în opinia noastră, încalcă dreptul la protecție acordat proprietarului.

Trebuie remarcat faptul că Codul civil al Federației Ruse conține o dispoziție privind închirierea pe termen scurt a spațiilor rezidențiale încheiate pe o perioadă de până la un an (Partea 2 a articolului 683 din Codul civil al Federației Ruse). Potrivit autorului, designul acestui acord este mai atractiv pentru potențialii chiriași ai spațiilor rezidențiale, deoarece dispozițiile de mai sus ale articolelor 684, 687 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică acestuia, care împovărează proprietarii de spații rezidențiale. cu obligaţii suplimentare la rezilierea contractului de închiriere comercială a spaţiilor de locuit. Un contract de închiriere comercială pe termen scurt poate fi reziliat la inițiativa proprietarului într-o procedură judiciară în caz de neplată a taxei de mai mult de două ori după expirarea perioadei de plată stabilite prin contract (Partea 2 a articolului 687 din Codul civil al Federației Ruse).

Deci cele de mai sus analiza juridica reglementările legale care reglementează rezilierea unui contract de închiriere comercială, ne permite să tragem următoarele concluzii:

Cod Civil Federația Rusă clasifică închirierea comercială a spațiilor rezidențiale ca un raport juridic de obligații.
Reglementările legale care reglementează rezilierea unui contract de închiriere comercială creează un dezechilibru clar între drepturile proprietarului-proprietarului imobilului și ale chiriașului-cetățean în favoarea acestuia din urmă. Într-adevăr, ar trebui să fie de acord cu autorii că procedura și temeiurile rezilierii contractului de închiriere comercială, pe care le-au studiat în detaliu la inițiativa proprietarului, vizează în primul rând protejarea intereselor chiriașului. În același timp, introducerea unor astfel de restricții pare justificată pe baza obiectului contractului - spații de locuit. Nu există nicio îndoială că relațiile izvorâte în legătură cu furnizarea de spații pentru respectivul acord, sunt comercializabile. Cu toate acestea, dreptul la locuință este unul dintre fundamentale drepturi constituționale persoană. Astfel, articolul 40 din Constituție stabilește că „orice persoană are dreptul la locuință. Nimeni nu poate fi lipsit în mod arbitrar de casa lui.” Cu toate acestea, ca urmare a furnizării mari drepturi proprietar, chiriașul poate fi evacuat „pe stradă” fără a avea timp să încheie un contract de închiriere pentru o altă locuință. În plus, interesele minorilor care locuiesc împreună cu angajatorul pot fi încălcate din cauza necesității unui transfer rapid la altul. Grădiniţă sau scoala.
Caracter discriminatoriu reglementarile legaleîn raport cu proprietarul, se exprimă în împovărarea proprietarilor cu obligații legale suplimentare (neînchirierea locuinței timp de un an) și o procedură îndelungată de reziliere a contractului în instanță, din cauza poziției subiective a instanțelor.
Ineficiența structurii juridice de reziliere a unui contract de închiriere comercială îi distanțează pe potențialii proprietari de încheierea acestuia.
Mai elastică și care reflectă în mod obiectiv interesele proprietarilor de spații de locuit este structura juridică a contractului de închiriere pe termen scurt a spațiilor de locuit, în care nu există dezechilibru. obligatii legale subiecţii raportului juridic în cauză.
Recunoașterea ca invalide a prevederilor articolelor 684 și paragrafului patru al clauzei 2 din articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse va crea condiții legale pentru creșterea numărului de proprietari care doresc să documenteze oficial relațiile cu chiriașii cetățeni.

Digera:

Ineficientă și discreditând statutul juridic al proprietarului este structura juridică de încetare a contractului de muncă comercială.

Codul Locuinței al Federației Ruse din 29 decembrie 2004 Nr. 188-FZ (modificat la 13 mai 2008). // SZ RF, 2005, Nr. 1, art. 14, 2006, nr.1, art. 10, nr.52 (partea 1), art.5498, RG nr.297, din 31 decembrie 2006; SZ RF, 2007, Nr. 43, art. 5084, 2008, Nr. 17, Art. 1756, nr. 20, art. 2251.

Codul civil al Federației Ruse (partea a doua) din 26 ianuarie 1996 nr. 14-FZ (modificat la 14 iulie 2008, astfel cum a fost modificat prin Legea federală din 26 ianuarie 1996) // Culegere de legislație a Federației Ruse , 1996, nr.5, art. 410, art. 411, nr.34, art. 4025, 1997, nr. 43, art. 4903, 1999, nr. 51, art. 6288, 2002, Nr. 48, art. 4737, 2003, nr.2, art. 160, art. 167, nr.13, art. 1179, nr. 46 (partea 1) Art. 4434, nr. 52 (partea 1), art. 5034, 2005, 1(partea 1), art. 15, art.45, Nr.13, art. 1080, nr.19, art. 1752, nr. 30 (partea 1), art. 3100, 2006, nr. 6, art. 636, 2006, nr. 52 (1 oră), art. 5497, 2007, nr.1 (1 oră), art. 39, nr.5, art. 558, nr.17, art. 1929, nr. 27, art. 3213, nr. 31, art. 3993, nr. 31, art. 4015, nr. 41, art. 4845, nr. 44, art. 5282, nr. 45, art. 5428, nr 49, art. 6048, nr. 50, art. 6247, 2008, Nr. 17, art. 1756, art. 29 (partea 1), art. 3418.

Decretele Plenului Curții Supreme a Federației Ruse din 2 iulie 2009 nr. 14 „Cu privire la unele probleme care au apărut în practica judiciară în aplicarea Codului Locuinței al Federației Ruse” // RG. 08. 07. 2009. Nr. 123.

Codul civil al Federației Ruse (prima parte) din 30 noiembrie 1994, nr. 51-FZ (adoptat de Duma de Stat a Adunării Federale a Federației Ruse la 21 octombrie 1994) (modificat la 18 decembrie 2006, modificat la 29 decembrie 2006) (modificat și completat, care a intrat în vigoare la 8 ianuarie 2007) // Culegere de legislație a Federației Ruse, 1994, nr. 32, art. 3301; 2002, nr.12, art. 1093; nr 48, art. 4746; 2003, nr.52, art. 5034; 2004, nr.27, art. 2711; nr 31, art. 3233; 2005, nr.27, art. 2722; 2006, nr.2, art. 171; nr. 3, art. 282, Nr. 52 (1 parte), Art. 5498, RG Nr. 297, 31.12.2006; SZ RF 2007, Nr.7, art. 834, nr.31, art. 3993, nr. 41, art. 4845, nr. 49, art. 6079, nr 50, art. 6246.

Articolul 687

1. Chiriașul unei locuințe are dreptul, cu acordul celorlalți cetățeni cu domiciliul permanent cu el, să rezilieze în orice moment contractul de închiriere cu avertisment scris de trei luni către proprietar.

2. Un contract de închiriere a unei locuințe poate fi reziliat în cadrul unei proceduri judiciare la cererea proprietarului în următoarele cazuri:

Distrugerea sau deteriorarea spațiilor de către chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil.

Printr-o hotărâre judecătorească, chiriașului i se poate acorda o perioadă de cel mult un an pentru a elimina încălcările care au servit drept bază pentru rezilierea contractului de închiriere a unei locuințe. Dacă, în termenul stabilit de instanță, chiriașul nu înlătură încălcările săvârșite sau nu ia toate măsurile necesare pentru înlăturarea acestora, instanța, la cererea repetată a proprietarului, hotărăște rezilierea contractului de închiriere. locuinţă. Totodată, la cererea angajatorului, instanța de judecată în decizia de reziliere a contractului poate amâna executarea deciziei pe o perioadă care nu depășește un an.

3. Un contract de închiriere rezidențială poate fi reziliat în instanță la cererea oricăreia dintre părțile din contract:

În cazul în care localul încetează să mai fie adecvat pentru rezidență permanentă, precum și în caz de urgență;

În alte cazuri prevăzute de legislația locativă.

4. În cazul în care chiriașul unei locuințe sau alți cetățeni de ale căror fapte răspunde folosește locuința în alte scopuri sau încalcă în mod sistematic drepturile și interesele vecinilor, proprietarul poate avertiza chiriașul de necesitatea înlăturării încălcării.

Să rezumam pe scurt:

Motive:

1. La inițiativa angajatorului:

a) ordin extrajudiciar

B) nemotivat

C) dar cu următoarele condiții: 1) acordul tuturor cetățenilor care locuiesc la angajator; 2) Preaviz de 3 luni de reziliere a contractului proprietarului.

2. La inițiativa proprietarului:

A) doar o hotărâre judecătorească

3. La inițiativa oricăreia dintre părți:

a) în instanță

Consecințele rezilierii: evacuarea chiriașului și a cetățenilor cu domiciliul permanent cu acesta (vacarea forțată a localului)

Consecințele evacuării: -asigurarea unei alte camere; - neasigurarea unui alt local (închiriere comercială).

37. Furnizarea cetățenilor de spații de locuit în baza unui contract social de muncă: motive, procedură.

Răspunsul la această întrebare este reglementat de Capitolul 7 din LC RF.

În baza unui contract de închiriere socială, sunt furnizate spații rezidențiale (conform regula generala) din fondul locativ municipal, dar uneori din fondul Federației Ruse (de exemplu, către judecători).

2 cerințe de bază, la care un cetățean trebuie să răspundă în baza unui contract social de muncă:

1) cetăţeanului i s-a recunoscut că are nevoie de o locuinţă;

2) Recunoașterea unui cetățean ca sărac.

Ambele condiții trebuie combinate.

Sul nevoiasi cuprinse în articolul 51 din LC RF:

1) cetățenii care nu pot satisface nevoia de locuință;

2) cetățenii care au posibilitatea de a satisface nevoia de locuință, cu o suprafață mai mică de norma stabilită;

Articolul 50 din LCD definește tipurile zone rezidențiale– min. dimensiunea pentru 1 membru al familiei ne permite să vorbim despre nevoia de locuință.

Partea 5, articolul 50 - mărimea ratei contabile este determinată de LSG organizator. Decizia Hoțului Dumei Orașului din 7 iulie 2005 - rata contabilă în regiunea Hoțului este de 11 metri pătrați. m pentru 1 persoană.

3) persoanele care suferă de o anumită boală care împiedică să trăiască cu ele.

bietul gr un cetățean este un cetățean recunoscut ca atare de organul LSG în felul acesta definite de lege RF. (Legea Regiunii Hoților din 30 noiembrie 2005 nr. 72-03; decizia Hoțului. Duma orașului din 18 mai 2006 „Cu privire la conferirea autorității de a lua decizii privind recunoașterea cetățenilor ca săraci...”

Un cetățean este recunoscut ca sărac pe baza și luând în considerare:

1) venituri atribuibile fiecărui membru al familiei;

2) proprietățile deținute de fiecare membru al familiei supuse impozitării;

Articolul 52 din Codul Locuinței al Federației Ruse: Înregistrarea cetățenilor care au nevoie de locuințe:

Contabilitatea se face la locul de reședință

Efectuat pe o bază continuă

Procedura de păstrare a înregistrărilor este determinată de subiectul Federației Ruse; iar contabilitatea în sine este efectuată de org. MSU.

Din articolul 52:

3. Înregistrarea cetățenilor ca cei care au nevoie de spații de locuit se realizează de către organismul LSG (denumit în continuare organismul care efectuează înregistrarea) pe baza cererilor depuse de acești cetățeni (denumite în continuare cereri de înregistrare) de către aceștia. către organismul indicat la locul de reşedinţă sau prin Centru multifuncționalîn conformitate cu lor stabilit de Guvern Federația Rusă în ordinea unui acord de cooperare. În cazurile și în modul prevăzut de lege, cetățenii pot solicita înregistrarea în afara locului de reședință. Înregistrarea cetățenilor incompetenți se realizează pe baza cererilor de înregistrare depuse de reprezentanții legali ai acestora.

4. Odată cu cererile de înregistrare, trebuie depuse documente care confirmă dreptul cetățenilor relevanți de a fi înregistrați ca cei care au nevoie de spații de locuit, cu excepția documentelor primite la cererile interdepartamentale de către organismul care efectuează înregistrarea. Cetăţeanului care a depus o cerere de înregistrare i se eliberează o chitanţă de primire a acestor documente de la solicitant, indicându-se lista acestora şi data la care au fost primite de către organismul care efectuează înregistrarea, precum şi cu indicarea listei de documente care vor fi primite la interdepartamentul. cereri. Organismul care efectuează înregistrarea solicită în mod independent documentele (copiile acestora sau informațiile conținute în acestea) necesare înregistrării unui cetățean în organe. puterea statului, organe administrația localăși subordonat organisme guvernamentale sau organisme locale de autoguvernare, organizații care au aceste documente la dispoziție (copiile lor sau informațiile conținute în ele) în conformitate cu reglementările acte juridice Federația Rusă, actele juridice de reglementare ale entităților constitutive ale Federației Ruse, actele juridice municipale, dacă astfel de documente nu au fost depuse de solicitant în conformitate cu proprie iniţiativă. In cazul depunerii documentelor prin centrul multifunctional, chitanta se elibereaza de catre centrul multifunctional specificat.

5. Decizia privind înregistrarea sau refuzul de înregistrare trebuie luată pe baza rezultatelor examinării cererii de înregistrare și a altor documente depuse sau primite la cererile interdepartamentale în conformitate cu partea 4 a prezentului articol de către organismul care efectuează înregistrarea, cel târziu de peste treizeci de zile lucrătoare de la data depunerii documentelor, obligația de depunere care revine solicitantului, la acest organ. În cazul în care un cetățean depune o cerere de înregistrare printr-un centru multifuncțional, perioada de luare a deciziei de înregistrare sau de refuz de înregistrare se calculează din ziua în care centrul multifuncțional transferă o astfel de cerere către organismul care efectuează înregistrarea.

6. Organismul care efectuează înregistrarea, inclusiv prin intermediul unui centru multifuncțional, în cel mult trei zile lucrătoare de la data deciziei de înregistrare, emite sau transmite cetățeanului care a depus cererea de înregistrare relevantă, un document prin care se confirmă adoptarea acesteia. o decizie. În cazul în care un cetățean depune o cerere de înregistrare printr-un centru multifuncțional, un document care confirmă decizia este trimis centrului multifuncțional, cu excepția cazului în care solicitantul specifică o altă modalitate de primire.

Pagini din revistă: 86-88

O.V. KIRICHENKO,

candidat stiinte juridice, conferențiar al catedrei drept civilși proces Facultatea de Drept Universitatea Pedagogică de Stat Ulyanovsk. ÎN. Ulyanova [email protected]

Contractul de închiriere comercială a spațiilor de locuit poate fi reziliat, reziliat din împrejurări independente de voința părților. Rezilierea, rezilierea acestui contract implică consecințe juridice grave pentru părți, în legătură cu care Codul civil al Federației Ruse ar trebui să facă distincția între motivele rezilierii, rezilierea unui contract de închiriere comercială și circumstanțele rezilierii, rezilierii unui acord. trebuie prezentate sub formă lista orientativa.

Cuvinte cheie: contract de închiriere comercială, rezilierea contractului, rezilierea contractului, circumstanțe în afara controlului părților la acord.

Rezilierea, rezilierea contractului de angajare a întreprinderilor comerciale prin circumstanțe independente de controlul părților

Kirichenko O.

Contractul de închiriere comercială poate fi reziliat, anulat din cauza unor circumstanțe independente de controlul părților. Rezilierea acestui acord implică consecințe juridice grave pentru părți, astfel încât Codul civil al Federației Ruse ar trebui să fie separate motive de încetare, rezilierea contractului de muncă comercial și circumstanțe de reziliere, rezilierea contractului trebuie să fie sub forma a unui inventar.

Cuvinte cheie: contract comercial de muncă, încetare a contractului, încetare a contractului, nu depind de voința părților la condițiile contractului.

Încetarea unui raport de locuință care decurge dintr-un contract de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale poate avea loc la încetarea contractului (la voința convenită a părților, la cererea oricăreia dintre părțile la contract, de către parte în mod unilateral) , precum și din împrejurări care nu depind deloc de voința părților, de exemplu, în cazul decesului unui chiriaș care locuiește singur sau al distrugerii unei locuințe. Prin urmare, conceptul de „încetare a unui contract de închiriere”, spre deosebire de conceptul de „încetare a unui contract de închiriere”, este mai restrâns, incluzând încetarea raporturilor juridice de locuințe ca urmare a acțiunilor subiecților lor, și nu evenimentelor. și acțiuni, ca în cazul rezilierii unui contract, adică nu toate motivele de reziliere a contractului implică rezilierea acestuia. Încetarea contractului de muncă este un fel de încetare, în timp ce aceasta din urmă poate avea loc fără încetarea contractului.

Motivele generale pentru rezilierea unui contract de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale sunt prezentate în cap. 26 „Încetarea obligațiilor” din Codul civil al Federației Ruse din 1994 (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), vom evidenția unele dintre ele: încetarea unei obligații prin executarea ei corespunzătoare (articolul 408 din Codul civil al Federației Ruse); încetarea unei obligații prin coincidența debitorului și creditorului într-o singură persoană, de exemplu, chiriașul în calitate de moștenitor devine proprietarul spațiului rezidențial pe care îl închiriază (articolul 413 din Codul civil al Federației Ruse); încetarea unei obligații prin imposibilitatea îndeplinirii, dacă este cauzată de o circumstanță pentru care niciuna dintre părți nu este responsabilă, de exemplu, pierderea (distrugerea) unei locuințe (articolul 416 din Codul civil al Federației Ruse); încetarea obligației prin decesul unui cetățean (în acest caz, numai angajatorul care locuiește singur în temeiul paragrafului 2 al articolului 686, articolului 675 din Codul civil al Federației Ruse) (articolul 418 din Codul civil al Rusiei) Federaţie); încetarea obligației prin lichidarea unei persoane juridice (în acest caz, o entitate juridică - un proprietar) (articolul 419 din Codul civil al Federației Ruse).

Un contract de închiriere comercială, ca regulă generală, este reziliat prin expirarea perioadei de valabilitate (ținând cont de regulile articolelor 683, 684 din Codul civil al Federației Ruse), care îl deosebește de contract pe durată nedeterminatăînchirierea socială a spațiilor rezidențiale (partea 2 a articolului 60 din Codul Locuinței al Federației Ruse din 2004; în continuare - Codul Locuinței al Federației Ruse).

Rezilierea unui contract de închiriere comercială nu este necesară conditii speciale, prevăzută, de exemplu, pentru contractele de închiriere de spații de locuit specializate, care se reziliază ca urmare a dispariției temeiurilor de furnizare a unor astfel de spații stabilite de lege (partea 3 a articolului 104, partea 2 a articolului 105, partea 2). -3 din articolul 106, art. 107-109.1 din Codul Locuinței al Federației Ruse), și contracte de închiriere de birouri și spații rezidențiale în cămine - cu transfer de proprietate, management economic și Managementul operational pentru astfel de spații de locuit, cu condiția să nu existe contract de muncăîntre un cetățean-angajator și un nou proprietar (partea 2 a articolului 102 din LC RF).

Articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse conține reguli speciale cu privire la motivele și procedura pentru rezilierea unui contract de închiriere comercială. Particularitatea acestui articol este că permite aplicarea subsidiară a legislației privind locuința (clauza 3, articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse).

În ceea ce privește contractele de închiriere socială și închiriere de spații de locuit specializate, legea (partea 5 a art. 83, partea 1 a articolului 102 LC RF) prevede încetarea acestora, indiferent de voința părților în legătură cu pierderea. (distrugerea) spatiului de locuit, cu decesul unui chirias care locuieste singur.

Articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse nu conține o astfel de prevedere, ci stabilește doar în clauza 3 posibilitatea rezilierii unui contract de închiriere comercială într-o procedură judiciară, la cererea oricăreia dintre părți, dacă locuința încetează să mai fie apta pentru rezidenta permanenta, precum si in cazul starii de urgenta a acestuia, in alte cazuri prevazute de legislatia locuintei.

Din păcate, acest alineat nu numai că nu face distincție între motivele rezilierii și rezilierii unui contract de închiriere comercială, dar și în ceea ce privește rezilierea acestui contract în instanță la cererea oricăreia dintre părți, acordul conține doar o referire generală la legislația locativă. , care nu poate fi considerat corect.

Rezilierea, rezilierea contractului de închiriere comercială a spațiilor de locuit atrage consecințe grave pentru părțile sale, prin urmare, la paragraful 3 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse, ar fi necesar să se clarifice motivele rezilierii unui astfel de acord, așa cum se face în partea 5 a art. 83 din Codul locuinței al Federației Ruse și, în legătură cu rezilierea acestui acord în instanță, la cererea oricăreia dintre părțile sale, indică o listă aproximativă a motivelor pentru o astfel de reziliere și nu se limitează la referirea la legislația privind locuința .

Pentru angajator, dreptul de a rezilia contractul, stabilit de alin. 3 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse, nu este atât de relevant, deoarece, în conformitate cu paragraful 1 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse și, prin urmare, are dreptul de a rezilia unilateral contractul în orice moment, fără explicarea motivelor în afara instanței. Astfel, acest drept este în principal pentru proprietar.

Alineatul 3 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse, spre deosebire de alineatele 2 și 4 din acest articol, nu înseamnă infracțiuni, ci situații în care o locuință își pierde capacitatea de a satisface nevoile de locuință ale cetățenilor din cauza unor circumstanțe obiective care nu pot fi controlate de către petreceri: a devenit nepotrivit pentru rezidență permanentă sau a intrat în stare de urgență din cauza uzurii fizice, dezastru natural, incendiu etc. Alte cazuri prevăzute de legislația locuințelor, care pot constitui motive de reziliere a unui contract de închiriere comercială, în opinia noastră, pot include demolarea unei clădiri rezidențiale și transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale, recunoașterea a locuinței ca improprie pentru locuire, precum și în cazul în care, ca urmare a revizuire sau reconstrucția casei, spațiile de locuit nu pot fi salvate (Articolul 85 din Codul Locuinței al Federației Ruse). Demolarea și transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale, indiferent de acordul sau dorința proprietarului, pot fi efectuate numai pe motivele specificate în lege, de exemplu, din cauza retragerii. teren pentru guvern sau nevoile municipale(Articolul 279-282 din Codul civil al Federației Ruse, articolul 32 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, se pot trage următoarele concluzii. În primul rând, contractul de închiriere comercială a spațiilor de locuit este reziliat (în afara instanței) din cauza pierderii (distrugerii) spațiilor de locuit, odată cu decesul chiriașului care locuia singur.

În al doilea rând, contractul de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale poate fi reziliat în instanță la cererea oricăreia dintre părțile din contract (din cauza unor circumstanțe independente de voința lor) în următoarele cazuri:

În cazul în care locuința încetează să mai fie adecvată pentru rezidență permanentă, precum și în cazul stării sale de urgență;

Transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale (partea 2 a articolului 85 din Codul locuinței al Federației Ruse);

Imposibilitatea conservării locuinței ca urmare a unei revizii sau reconstrucții majore a casei în care se află (partea 4 a articolului 85 din LC RF);

Adoptarea unui act de stat sau autoritatea municipală privind retragerea spațiilor rezidențiale în legătură cu retragerea unui teren pentru nevoi de stat sau municipale; privind recunoașterea spațiilor rezidențiale improprii pentru locuire (clauza 3, articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse,

Partea 3 Art. 85 ZhK RF); la recunoaștere bloc de urgență și supus demolării (clauza 3, articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse, partea 1 a articolului 85 din Codul civil al Federației Ruse).

Aceste cazuri trebuie incluse în paragraful 3 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse ca o listă aproximativă a motivelor pentru rezilierea contractului de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale în instanță, la cererea oricăreia dintre părțile sale.

În baza celor de mai sus, propunem următoarea redactare a paragrafului 3 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse: „Contractul de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale este reziliat din cauza pierderii (distrugerii) spațiilor rezidențiale, odată cu decesul chiriașului care locuiește singur.

Contractul de închiriere comercială a spațiilor de locuit poate fi reziliat în justiție la cererea oricăreia dintre părțile din contract în următoarele cazuri:

în cazul în care locuința încetează să mai fie adecvată pentru rezidență permanentă, precum și în cazul stării sale de urgență;

recunoașterea unui bloc de locuințe ca situație de urgență și supus demolării;

imposibilitatea conservării locuinței ca urmare a unei revizii sau reconstrucții majore a casei în care se află;

dacă spațiile rezidențiale urmează să fie transferate în spații nerezidenţiale;

adoptarea unui act al unui organism de stat sau municipal privind retragerea spațiilor rezidențiale în legătură cu retragerea unui teren pentru nevoi de stat sau municipale;

în alte cazuri prevăzute de legislaţia locativă”.

În titlul art. 687 din Codul civil al Federației Ruse, este necesar să se includă și cuvântul „încetare” (prin analogie cu articolul 83 din Codul civil al Federației Ruse).

Bibliografie

1 Vezi despre asta: Ruzanova V.D. Rezilierea unui contract de închiriere // Legea locuinței. 2005. Nr 3. S. 14-15; Sheshko G.F. Tratat inchiriere de locuinte: apariţia şi încetarea relaţiilor de utilizare a spaţiilor de locuit // Legea locuinţei. 2007. Nr 7. S. 29.

2 Vezi pentru mai multe detalii: Shipunova E.A. Schimbare regimul juridic spaţii rezidenţiale în pensiuni // Legea Locuinţei. 2008. Nr 2. S. 57-60.

3 La transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale, există a un caz special rezilierea contractelor de închiriere socială și comercială a spațiilor de locuit din inițiativa atât a proprietarului, cât și a chiriașului. Vezi mai multe: Makeev P.V. Consecințele juridice modificări ale regimului juridic al rezidenţialului şi spații nerezidențiale// Dreptul modern. 2009. Nr 6. P. 69; Bykov V. Evacuarea ca urmare a încetării contractului de muncă socială // Legea locuinței. 2007. Nr 11. S. 63-64.

Conceptul de contract de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale

Codul civil al Federației Ruse, care stabilește reguli generale privind contractul de închiriere a spațiilor rezidențiale (Capitolul 35), reglementează în primul rând relațiile legate de închirierea spațiilor rezidențiale pe bază comercială (un contract de închiriere comercială de către U.

În cadrul unui contract de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale, una dintre părți este proprietarul spațiilor rezidențiale (un cetățean sau organizație privată) se obligă să pună la dispoziţia celeilalte părţi - un cetăţean un loc de locuit contra unei taxe de deţinere şi folosinţă pentru reşedinţa personală şi rezidenţa membrilor familiei sale în acesta.

Rezilierea unui contract de închiriere comercială

Codul civil al Federației Ruse conține dispoziții care stabilesc temeiurile și procedura rezilierii unui contract de închiriere a unei locuințe. Aceste prevederi se aplică angajării comerciale și se pot aplica recrutare socială cu excepția cazului în care legislația privind locuința prevede altfel.

Chiriașul unei locuințe are dreptul, cu acordul celorlalți cetățeni cu reședința permanentă la el, să rezilieze în orice moment contractul de închiriere cu un avertisment scris de trei luni adresat proprietarului (partea 1 a articolului 687 din Codul civil). Federația Rusă).

La cererea proprietarului, contractul de închiriere poate fi reziliat în instanță dacă chiriașul nu plătește chiria timp de șase luni, dacă contractul nu stabilește o perioadă mai lungă, iar în cazul chiriei pe termen scurt - în caz de nerespectare să plătească chiria de mai mult de două ori după expirarea perioadei stabilite prin contract de plată.

De asemenea, proprietarul poate cere rezilierea contractului de închiriere în cazul distrugerii sau deteriorarii locuinței de către chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil.

O noutate importantă este regula paragrafului 4 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse privind posibilitatea amânării deciziei instanței de a rezilia contractul de muncă și acordarea angajatorului de cel mult un an pentru a elimina încălcările care au servit drept bază pentru rezilierea contractului. Daca in termenul stabilit de instanta, chiriasul nu inlatura abaterile comise sau nu ia toate masurile necesare pentru inlaturarea acestora, instanta, la cererea repetata a proprietarului, hotaraste rezilierea contractului de inchiriere. Totodată, la cererea angajatorului, instanța de judecată în hotărâre poate amâna executarea acesteia pe o perioadă care nu depășește un an.

Legea prevede cazurile în care un contract de închiriere rezidențială poate fi reziliat de către o instanță la cererea oricăreia dintre părțile la acord: în cazul în care spațiile nu mai sunt adecvate pentru rezidență permanentă, precum și în cazul stării sale de urgență, în alte cazuri prevăzute de legislația privind locuința (para. 3 articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse).

Un contract de închiriere de locuințe poate fi reziliat de către o instanță în cazul în care chiriașul spațiului rezidențial sau alți cetățeni pentru a căror acțiuni este responsabil utilizează spația rezidențială în alte scopuri sau încalcă în mod sistematic drepturile și interesele vecinilor. În acest caz, proprietarul poate avertiza chiriașul cu privire la necesitatea de a elimina încălcarea.

În cazul în care chiriașul sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil, după un avertisment, continuă să folosească spațiul de locuit în alte scopuri sau încalcă drepturile și interesele vecinilor, proprietarul are dreptul de a rezilia contractul de închiriere al spației de locuit în o procedură judiciară. În acest caz, regulile prevăzute la paragraful al patrulea alin.2 al art. 686 din Codul civil al Federației Ruse, adică printr-o hotărâre judecătorească, angajatorului i se poate acorda o perioadă de cel mult un an pentru a elimina încălcările, iar dacă contractul este reziliat după expirarea acestei perioade, atunci la cererea angajatorului, instanța în decizia sa poate amâna executarea deciziei pentru o perioadă de cel mult un an (clauza 4, articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse).

Codul civil al Federației Ruse (articolul 688) definește consecințele rezilierii unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale: în cazul rezilierii unui contract de închiriere, chiriașul și alți cetățeni care locuiesc în spațiile rezidențiale la momentul încetării contractului de închiriere. contractului sunt supuse evacuării din localul de locuit pe baza unei hotărâri judecătorești.