Contractul pe termen scurt de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale este reziliat. Rezilierea, rezilierea unui contract de închiriere comercială din cauza unor circumstanțe independente de controlul părților

Kirichenko O.V., solicitant pentru o diplomă științifică, asistent al Departamentului de Drept Civil și proces civil Facultatea de Drept Universitatea Pedagogică de Stat Ulyanovsk. ÎN. Ulianov.

Capitolul 35 din Codul civil conține articole referitoare la modificările din contract recrutare comercială spații rezidențiale. Acestea, în special, pot include articole privind încheierea de către persoanele cu domiciliul permanent cu chiriașul a unor convenții privind asumarea răspunderii solidare față de proprietar (clauza 4 din art. 677 C. civ.), procedura de mutare permanentă a cetățenilor. domiciliat la angajator (articolul 679 din Codul civil), înlocuirea angajatorului cu un cetățean cu domiciliul permanent la acesta (articolul 686 din Codul civil). Totodată, în conformitate cu paragraful 2 al art. 683 din Codul civil, dispozițiile art. 686 C. civ. privind înlocuirea angajatorului cu un cetățean cu domiciliul permanent cu acesta, cu excepția cazului în care, desigur, prezentul acord nu prevede altfel.

Așadar, contractul se modifică și la înlocuirea chiriașului, ceea ce este posibil la solicitarea chiriașului însuși și a altor cetățeni cu domiciliul permanent cu acesta, cu acordul proprietarului (alin. 1 al art. 686 C. civ.). Chiriașul poate fi înlocuit de unul dintre cetățenii adulți cu reședința permanentă în locuință. În cazul decesului chiriașului sau al plecării acestuia din locuință, contractul continuă să funcționeze în aceleași condiții, iar unul dintre cetățenii cu domiciliul permanent cu fostul chiriaș devine chiriaș, de comun acord între aceștia. Dacă nu se ajunge la un consens, toți cetățenii cu reședința permanentă într-o zonă rezidențială devin cochiriași (alin. 2 al articolului 686 din Codul civil). Nu este necesar acordul proprietarului.

Încetarea unei relații de locuință care decurge dintr-un contract de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale poate avea loc, atât ca urmare a rezilierii contractului, cât și din alte motive (decesul unui singur chiriaș, distrugerea spațiilor de locuit). Prin urmare, conceptul de „încetare a contractului de muncă” este mai larg decât conceptul de „încetare a contractului de muncă”<1>.

<1>Ruzanova V.D. Rezilierea contractului de închiriere // Legea locuintei. 2005. N 3. S. 14 - 15.

Astfel, un contract de închiriere comercială, ca oricare altul contract civil, poate fi reziliat în prezența voinței părților (părților) din contract - rezilierea contractului și indiferent de voința acestora (în caz de pierdere a locuinței, deces a unui singur cetățean-chiriaș, declararea acestuia decedată, recunoașterea acestuia). el dispărut).

Motivele generale pentru rezilierea unui contract de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale sunt prezentate în cap. 26 din Codul civil „Încetarea obligațiilor”, să evidențiem câteva dintre ele: încetarea unei obligații prin executarea corespunzătoare a acesteia (art. 408 din Codul civil); încetarea unei obligații prin coincidența debitorului și creditorului într-o singură persoană, de exemplu, chiriașul în calitate de moștenitor devine proprietarul locuinței închiriate (articolul 413 din Codul civil); încetarea unei obligații prin imposibilitatea executării dacă este cauzată de o împrejurare de care nici una dintre părți nu răspunde, de exemplu, distrugerea unei locuințe, pierderea acesteia prin demolarea unei case etc. (articolul 416 din Codul civil); încetarea unei obligații prin decesul unui cetățean (în acest caz doar un singur chiriaș care locuiește în temeiul paragrafului 2 al art. 686, art. 675 din Codul civil) (articolul 418 din Codul civil); încetarea unei obligații prin lichidare entitate legală(în acest caz, o persoană juridică - un proprietar) (articolul 419 din Codul civil).

Codul civil conține reguli speciale privind temeiurile și procedura rezilierii unui contract de închiriere comercială (articolul 687 din Codul civil). Particularitatea acestui articol este că permite aplicarea subsidiară a legislației locative (alin. 3 al articolului 687 din Codul civil). Totodată, potrivit art. 688 C. civ., consecința rezilierii contractului de închiriere comercială este evacuarea din imobilul de locuit pe baza unei hotărâri judecătorești atât a chiriașului însuși, cât și a altor cetățeni care, la momentul rezilierii contractului, locuiau în localitatea specificată. sediul.

În primul rând, art. 687 C. civ. distinge rezilierea contractului la cererea chiriașului cu acordul altor cetățeni cu domiciliul permanent cu acesta, în orice moment, indiferent de expirarea contractului, ceea ce impune un avertisment scris de reziliere transmis către proprietar cu trei luni înainte<2>. La inițiativa chiriașului, contractul este reziliat fără a se adresa justiției, iar lista de motive pentru care chiriașul poate cere rezilierea contractului de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale nu este limitată de lege. În acest caz, dorința legiuitorului de a proteja interesele angajatorului ca parte mai slabă a contractului în cauză este clar vizibilă.

<2>Legea impune angajatorului scris anunță proprietarul cu trei luni înainte de rezilierea contractului, ținând cont de faptul că această perioadă îi va permite proprietarului să decidă asupra utilizării ulterioare a spațiului rezidențial (de exemplu, pentru a găsi noi chiriași). Vezi: Ruzanova V.D. Rezilierea unui contract de închiriere // Legea locuinței. 2005. N 3. S. 14 - 15.

Rezilierea unui contract de închiriere comercială la inițiativa proprietarului este permisă numai în ordin judiciar pentru săvârșirea de către chiriaș sau alți cetățeni (cetățeni cu domiciliul permanent împreună cu chiriașul; sublocatari; rezidenți temporari), pentru acțiunile cărora răspunde, acțiuni ilegale, a căror listă exhaustivă este dată la alin. 2 și 4 al art. 687 GK. În special, paragraful 2 al art. 687 C. civ. indică două astfel de încălcări: 1) neplata de către chiriaș a plății pentru locuință într-un contract pe termen lung pe șase luni, cu excepția cazului în care contractul de închiriere stabilește o perioadă mai lungă, iar în cazul unui pe termen scurt una - de mai mult de două ori după expirare stabilit prin acord termen de plata; 2) distrugerea sau deteriorarea locuinței (de către însuși chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil). Totodată, înainte de a se adresa instanței, proprietarul nu este obligat să avertizeze chiriașul cu privire la necesitatea înlăturării acestor încălcări.

În primul caz, neplata de către chiriaș a plății este o încălcare, atrage după sine rezilierea contractului, indiferent dacă o astfel de încălcare a fost săvârșită timp de șase luni consecutive sau de șase luni separate. Instanțele de judecată, atunci când au în vedere cazuri de reziliere a contractelor, atât comerciale, cât și recrutare socială să creeze condiții pentru studiul motivelor datoriei chiriașului de a plăti locuința, considerând că acestea se referă la circumstanțe care au semnificație juridicăîn conformitate cu paragraful 2 al art. 687 GK. Motive întemeiate pentru neplata taxelor locative și utilitati publice instanțele recunosc întârzierile mari la plată salariile, pensii; şomaj; situație financiară dificilă din cauza bolii; prezența persoanelor cu dizabilități, a copiilor etc., în familie, după ce s-a stabilit că angajatorul are o datorie mai mare de șase luni pentru un motiv întemeiat, instanțele deseori refuză să satisfacă cererea de încetare a contractului de muncă, în timp ce sunt îndeplinite cerințele de rambursare a datoriei. Totodată, instanțele de judecată nu discută problema motivelor formării debitului în cazurile în care pârâții-angajatorii perioadă lungă de timp nu locuiesc în spații rezidențiale și nu plătesc pentru locuințe și utilități; anunțate în mod corespunzător cu privire la timp și loc sedinta de judecata la ultimul loc de reședință cunoscut, dar nu se prezintă la ședința de judecată, nu sesizează motivul neprezentării în instanță, explicatii scriseși nu oferă nicio dovadă<3>.

<3>Vezi: Grudtsyna L.Yu. Comentariu articol cu articol la Codul locuinței al Federației Ruse / Ed. ed. N.M. Korshunov. M.: Eksmo, 2005. S. 203 - 204; Revizuirea jurisprudenței Colegiul Judiciar pe afaceri Civile Curtea Suprema RF din 21 iulie 2000 „Cu privire la încetarea contractului de închiriere socială a spațiilor de locuit în legătură cu neachitarea de către chiriaș a locuinței și utilităților în termen de șase luni”.

Această practică a instanțelor de judecată pare a fi corectă, întrucât dovedește temeinicia motivelor de formare a creanței în temeiul art. 55, 56 Codul de procedură civilă al Federației Ruse revine pârâtului-angajator. În conformitate cu paragraful 4 al art. 167 Cod procedură civilă al Federației Ruse, instanța are dreptul să examineze cauza în absența pârâtului, anunțat despre ora și locul ședinței de judecată, dacă acesta nu a informat instanța despre motive întemeiate oh neprezentare și nu a cerut să ia în considerare cazul în lipsa lui<4>.

<4>Codul de procedură civilă al Federației Ruse din 14 noiembrie 2002 N 138-FZ (CPC RF) (acum modificat legi federale din 21 iulie 2005 N 93-FZ; din 27 decembrie 2005 N 197-FZ).

În al doilea caz, acțiunile ilegale ale chiriașului sau ale altor cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil, care implică distrugerea sau deteriorarea locuinței, trebuie confirmate printr-un act corespunzător, în special de către autoritățile statului. inspecția locuințelor, sau o rezoluție privind aplicarea măsurilor de răspundere administrativă (articolul 23.55 din Codul contravențiilor administrative)<5>.

<5>Codul Federației Ruse privind abateri administrative din 30 decembrie 2001 N 195-FZ (CAO RF) (modificată prin legile federale din 3 iunie 2006 N 78-FZ; din 3 iulie 2006 N 97-FZ).

Alineatul 4 al art. 687 C. civ. mai indică acțiunile ilegale ale chiriașului (cetățeni pentru a căror acțiuni răspunde), care sunt și motive de reziliere a contractului de închiriere comercială la cererea proprietarului: 1) folosirea spațiului în alte scopuri.<6>; 2) încălcarea sistematică a drepturilor și intereselor vecinilor. În același timp, încălcările sistematice înseamnă repetarea lor.<7>.

<6>În special, art. 7.21 din Codul contravențiilor administrative responsabilitatea administrativă pentru utilizarea spațiilor de locuit în alte scopuri sub formă de avertisment sau impunere amendă administrativă pentru cetățeni în valoare de 10 până la 15 salarii minime. A se vedea: Codul de infracțiuni administrative al Federației Ruse din 30 decembrie 2001 N 195-FZ (CAO RF) (modificat prin Legile federale din 3 iunie 2006 N 78-FZ; din 3 iulie 2006 N 97-FZ) .
<7>Încălcarea sistematică a drepturilor și intereselor vecinilor este înțeleasă ca acțiuni care o fac imposibilă Coabitare cu vecinii din aceeasi zona rezidentiala (cladire de locuit, bloc). Aceasta, în special, poate fi o încălcare a regulilor de utilizare a spațiilor rezidențiale, a regulilor sanitar-epidemiologice și a altor reguli. Deci, de exemplu, utilizarea televizoarelor, radiourilor, casetofonelor și a altor dispozitive cu voce tare este permisă numai dacă audibilitatea este redusă într-un grad care să nu tulbure liniștea locuitorilor casei. Tăcerea totală trebuie păstrată între orele 23.00 și 07.00. Vezi: Grudtsyna L.Yu. Comentariu articol cu articol la Codul locuinței al Federației Ruse / Ed. ed. N.M. Korshunov. M.: Eksmo, 2005. S. 205 - 206.

Aici, spre deosebire de paragraful 2 al art. 687 C. civ., proprietarul are dreptul de a rezilia contractul în instanță numai cu condiția ca acțiunile ilegale să continue, în ciuda avertismentului cu privire la necesitatea eliminării abaterilor făcute de proprietar chiriașului. Astfel, lista motivelor de reziliere a contractului la inițiativa proprietarului, precizate la art. 687 Cod civil, este exhaustiv.

Totuși, chiar și în prezența celor indicate la alin. 2, 4 al art. 687 C. civ., instanța poate refuza să satisfacă cererea proprietarului, acordând locatarului un termen (nu mai mare de un an) pentru eliminarea încălcărilor, și să satisfacă cererea proprietarului numai dacă acesta se adresează din nou instanței de judecată dacă chiriașul nu reușește să elimine (sau nu ia măsuri pentru eliminarea) încălcărilor<8>. Totodată, la cererea angajatorului, instanța de judecată în decizia de reziliere a contractului poate amâna executarea deciziei pe o perioadă care nu depășește un an. In sensul normei de mai sus, aceasta intarziere se acorda chiriasului in vederea gasirii unei alte locuinte. În virtutea paragrafului 2 al art. 683 Cod civil la un contract de închiriere comercială pe termen scurt, prevederea alin.4, alin.2, art. 687 din Codul civil nu se aplică.

<8>Această regulă mărturisește garanțiile sporite ale drepturilor angajatorului și permite instanței să țină seama de circumstanțele specifice ale cauzei (de exemplu, gradul de vinovăție al angajatorului, situația sa financiară etc.). Posibilitatea amânării executării unei hotărâri judecătorești de reziliere a unui contract de închiriere comercială este o manifestare a umanismului legiuitorului. O întârziere este necesară, de exemplu, dacă contractul este reziliat iarna, iar angajatorul are copii mici, precum și în alte situații dificile de viață. Vezi: Ruzanova V.D. Rezilierea unui contract de închiriere // Legea locuinței. 2005. N 3. S. 16.

Oricare dintre părțile contractului de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale poate cere rezilierea contractului în justiție pentru motivele prevăzute la paragraful 3 al art. 687 din Codul civil și în legislația locuinței, în special în art. 83 LCD. Din păcate, acest paragraf conține doar o referire generală la legislația privind locuința, care nu poate fi considerată corectă. Rezilierea contractului de închiriere comercială a spațiilor de locuit atrage consecințe grave pentru părți, așadar, în art. 687 din Codul civil, trebuie indicată o listă exhaustivă a motivelor pentru o astfel de încetare, fără a se limita la referința specificată. Pentru angajator, dreptul de a rezilia contractul stabilit prin prezentul alineat nu este atât de relevant, întrucât în conformitate cu paragraful 1 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse și are astfel dreptul în orice moment, fără explicarea motivelor în timpul în afara instanţei rezilia unilateral contractul. Astfel, acest drept este în principal pentru proprietar.

Alineatul 3 al art. 687 C. civ., spre deosebire de alin. 2 și 4 din acest articol, nu înseamnă infracțiuni, ci situații în care o locuință își pierde capacitatea de a satisface nevoile de locuire ale cetățenilor din cauza unor împrejurări obiective care nu pot fi controlate de părți: a devenit nepotrivit pentru rezidență permanentă sau a intrat în stare de urgență din cauza uzurii fizice, dezastru natural, foc etc. Pentru alte cazuri prevăzute legea locuintei, care poate fi motiv pentru rezilierea unui contract de închiriere comercială, în opinia noastră, poate include demolarea unei clădiri rezidențiale și transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidenţiale (articolul 85 din LCD). Demolarea și transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale, indiferent de acordul sau dorința proprietarului, pot fi efectuate numai pe motivele specificate în lege, de exemplu, ca urmare a retragerii. teren pentru guvern sau nevoile municipale(Art. 279 - 282 Cod civil, Art. 32 din RF LC).

Ca o consecință a încetării contractului de închiriere comercială, după cum s-a menționat anterior, art. 688 C. civ. numește evacuare. Evacuarea este sechestrarea forțată a spațiului de locuit de la persoane care nu au dreptul la acesta sau al căror drept a încetat din motivele stabilite de lege. Aceasta consecinta ca măsură coercitivă, este aplicabilă numai cazurilor de reziliere a contractului la inițiativa proprietarului. Toate persoanele care locuiesc cu chiriașul (cetățeni rezidenți permanent, sublocatari, rezidenți temporari) sunt supuse evacuarii. Baza pentru evacuare, precum și temeiul rezilierii contractelor, este o hotărâre judecătorească. În ciuda faptului că acest articol nu indică consecințele evacuării, acestea nu ridică îndoieli - cetățenii sunt supuși evacuarii fără a oferi alte locuințe. Acest art. 688 din Codul civil al Federației Ruse este fundamental diferit de regulile cuprinse în legislația locuințelor, conform cărora evacuarea statutar se asigură alte locuri de cazare.

În concluzie, mai trebuie menționat că, pe perioada de valabilitate a acestuia, un contract de închiriere comercială poate fi modificat și reziliat pe motivele generale prevăzute la cap. 29 din Codul civil „Modificarea și rezilierea contractului”, și anume: 1) contractul poate fi modificat și reziliat prin acordul părților, cu excepția cazului în care se prevede altfel de Codul civil al Federației Ruse, alte legi și contractul în sine ( clauza 1 al articolului 450 din Codul civil); 2) la cererea uneia dintre părți prin hotărâre judecătorească numai în cazul încălcărilor semnificative ale contractului de către cealaltă parte, în alte cazuri prevăzute de Codul civil, de alte legi și de contractul propriu-zis (clauza 2 a art. 450). din Codul civil). Încălcarea contractului de către una dintre părți este recunoscută ca esențială, ceea ce atrage după sine un asemenea prejudiciu pentru cealaltă parte, încât aceasta este în mare măsură lipsită de ceea ce avea dreptul să se bazeze la încheierea contractului. Un contract de închiriere comercială poate fi, de asemenea, modificat, reziliat în legătură cu o schimbare semnificativă a circumstanțelor, cu excepția cazului în care contractul în sine prevede altfel sau rezultă din esența acestuia (articolul 451 din Codul civil).

Un acord de modificare sau reziliere a unui contract se încheie în aceeași formă ca și contractul însuși, dacă din lege, alte acte juridice, contractul în sine sau obiceiuri. cifra de afaceri a afacerii nu urmează altfel. În același timp, o cerere de modificare sau reziliere a contractului poate fi depusă de către o parte la instanță numai după primirea unui refuz din partea celeilalte părți la propunerea de modificare sau reziliere a contractului sau după neprimirea unui răspuns în termen. termen specificat în propunere sau legal stabilit, sau prin contract în sine, iar în lipsa acestuia - în termen de 30 de zile (articolul 452 din Codul civil).

Un contract de închiriere este un acord în baza căruia o parte (proprietarul) se angajează să ofere celeilalte părți (chiriașul) o locuință contra unei taxe pentru posesia și folosirea acesteia pentru a locui în aceasta. Contractul de munca se incheie in scris.

Termenul pentru care poate fi încheiat un contract de închiriere nu este mai mare de cinci ani. Daca termenul nu este specificat in contract, contractul se considera incheiat pe cinci ani. Un acord încheiat pe o perioadă de până la un an este considerat un contract de închiriere pe termen scurt (articolul 671, Codul civil al Federației Ruse).

Drepturile chiriașului și ale proprietarului de a rezilia contractul

Chiriașul spațiului are dreptul de a rezilia contractul de închiriere din timp. Dacă alte persoane locuiesc împreună cu chiriașul, atunci este necesar acordul acestora (clauza 1 a articolului 687 din Codul civil al Federației Ruse).

Proprietarul are dreptul de a rezilia contractul de închiriere înainte de termen numai în instanță în următoarele cazuri (clauzele 2, 4 din articolul 687, clauza 2 din articolul 450 din Codul civil al Federației Ruse):

dacă chiriașul nu a plătit chiria pentru locuință timp de șase luni (cu excepția cazului în care prin contract se stabilește un termen mai lung), iar în cazul chiriei pe termen scurt, dacă chiriașul nu a plătit chiria de mai mult de două ori după expirare a termenului de plată stabilit prin contract. Totodată, în cazul în care chiriașul a achitat o taxă într-o sumă mai mică decât cea stabilită prin contract, este imposibilă rezilierea contractului pe motiv de neplată a taxei. În plus, instanța va aprecia temeinicia motivelor pentru care chiriașul nu a plătit locuința (dacă a existat o întârziere mare a salariilor, o situație financiară dificilă, prezența persoanelor cu dizabilități, minori și alte circumstanțe similare în familie). al angajatorului);
chiriașul sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil au distrus sau stricat spațiile de locuit;
chiriașul folosește incinta în alte scopuri sau încalcă sistematic drepturile și interesele vecinilor. Încălcarea sistematică a drepturilor și intereselor vecinilor este, printre altele, acțiuni repetate de utilizare a spațiilor de locuit fără a respecta cerințele Siguranța privind incendiile, cerințe sanitare și igienice, reguli de utilizare a spațiilor rezidențiale (de exemplu, încălcarea regulilor de păstrare a animalelor de companie, comiterea de acte de huligan împotriva vecinilor, încălcarea regimului de tăcere pe timp de noapte etc.);
angajatorul a încălcat altele conditii esentiale contracte.

Atât chiriașul, cât și proprietarul au dreptul de a cere rezilierea contractului în instanță dacă spațiile nu mai sunt potrivite pentru rezidență permanentă sau sunt în stare de degradare (clauza 3, articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse).

Procedura de reziliere a contractului

Recomandăm părții care intenționează să solicite rezilierea contractului de închiriere rezidențială să respecte următorul algoritm.

Pasul 1. Trimiteți celeilalte părți la contractul de închiriere o ofertă de reziliere a contractului

O parte a contractului care dorește să rezilieze contractul de închiriere trebuie să trimită o astfel de ofertă celeilalte părți. Dacă părțile sunt de acord dizolvare timpurie contracte, ele constituie acordul corespunzător (clauza 1, articolul 452 din Codul civil al Federației Ruse).

Dacă chiriașul avertizează în scris proprietarul despre rezilierea contractului cu cel puțin trei luni înainte, contractul va fi reziliat indiferent de acordul proprietarului (clauza 1, articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse).

În cazul în care temeiul rezilierii contractului este folosirea locației de către chiriaș și cetățenii care locuiesc împreună cu acesta în alte scopuri sau o încălcare sistematică a drepturilor și intereselor vecinilor, proprietarul poate avertiza chiriașul în prealabil cu privire la necesitatea eliminării. astfel de încălcări (clauza 4 a articolului 687 din Codul civil al Federației Ruse).

Oferta de reziliere a contractului poate fi transferată direct celeilalte părți sau trimisă prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.

Pasul 2. Dacă nu se ajunge la un acord cu privire la rezilierea contractului, adresați-vă instanței de judecată cu declarație de revendicare

Puteți merge în instanță numai după ce primiți refuzul celeilalte părți de a rezilia contractul sau dacă nu primiți un răspuns de la cealaltă parte în termenul specificat în propunere, iar în lipsa acesteia, în termen de 30 de zile (clauza 2 al articolului 452 din Codul civil al Federației Ruse).

Proprietarul în declarația de revendicare ar trebui să declare o cerință atât de a rezilia contractul, cât și de a evacua chiriașul și persoanele care locuiesc cu acesta (articolul 688 din Codul civil al Federației Ruse).

Cererea este depusă Tribunal Judetean la locul de reședință al pârâtului sau la locul persoanei juridice, dacă pârâtul este o organizație (articolul 24, Codul de procedură civilă al Federației Ruse).

Plătiți taxa de stat. Deoarece cererea nu este proprietate, valoarea taxei de stat va fi de 300 de ruble. (clauza 3, clauza 1, articolul 333.19 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Atașați următoarele documente la declarația de cerere (articolul 132 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse):

copii declarație de revendicare după numărul de pârâți și terți;
o copie a contractului de închiriere;
o copie a actului de proprietate asupra locuinței (dacă reclamantul este proprietarul);
o propunere de reziliere a contractului și dovada transmiterii acestuia către pârât;
primirea plății taxei de stat;
alte documente care susțin pretenții.

Notă!

Instanța poate acorda chiriașului o perioadă de cel mult un an pentru a elimina încălcările care au stat la baza rezilierii contractului. În cazul în care chiriașul nu înlătură încălcările, instanța, la recursurile repetate ale proprietarului, va decide rezilierea contractului de închiriere. Totodată, la cererea angajatorului, instanța poate amâna executarea deciziei cu cel mult un an ( paragraful 2 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse).

Pasul 3. Obțineți o decizie judecătorească

Hotărârea instanței de judecată intră în efect juridic după expirarea termenului recurs dacă nu a fost contestată. Cu toate acestea, termenul limită pentru depunere recurs este o lună de la data deciziei finale a instanței (partea 1 a articolului 209, partea 2 a articolului 321 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse).

Referinţă. Forma finală a judecății

Adoptarea unei hotărâri judecătorești în forma definitivă prevede pregătirea părților introductive, descriptive, motivaționale și rezolutive ale hotărârii ( Partea 1 Art. 198 Codul de procedură civilă al Federației Ruse).

Dispozitivul hotărârii se anunță de către instanță la aceeași ședință de judecată în care s-a încheiat cauza ( Partea 1 Art. 199 Codul de procedură civilă al Federației Ruse).

Întocmirea unei hotărâri judecătorești motivate poate fi amânată cu cel mult cinci zile de la data încheierii procedurii. Totodată, partea de motivare a hotărârii judecătorești trebuie să indice: împrejurările cauzei stabilite de instanță; probele pe care se bazează concluziile instanței cu privire la aceste împrejurări; argumente asupra cărora instanța respinge anumite probe; legile pe care le-a respectat instanța Partea 4 Art. 198, partea a 2-a din art. 199 Codul de procedură civilă al Federației Ruse).

În cazul în care se depune contestație, decizia intră în vigoare după examinarea plângerii de către instanță, cu excepția cazului în care decizia atacată a fost anulată. Dacă decizia instanței de primă instanță a fost anulată sau modificată și a fost luată o nouă decizie, aceasta intră imediat în vigoare (partea 1 a articolului 209 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse).

La încetarea contractului de închiriere a spațiilor rezidențiale, chiriașul și ceilalți cetățeni care locuiesc în spațiile rezidențiale la momentul rezilierii contractului sunt supuși evacuării din spațiul rezidențial pe baza unei hotărâri judecătorești.

Pasul 4. Obțineți lista de performanteși contactați executorii judecătorești

În cazul în care pârâtul nu dorește să se conformeze de bună voie hotărârii judecătorești, contactați serviciul executorului judecătoresc. Pentru a face acest lucru, obțineți un mandat de executare în instanță (partea 1 a articolului 428 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse) și trimiteți-l la serviciul executorului judecătoresc de la locul de reședință al debitorului împreună cu o cerere de deschidere. proceduri de executare silita(Art. 30, Legea din 02.10.2007 N 229-FZ).

Cetăţenii evacuaţi din spaţiile de locuit au dreptul, dacă există un motiv întemeiat, să se adreseze instanţei de judecată pentru amânarea executării unei hotărâri judecătoreşti (art. 37 din Legea din 02.10.2007 N 229-FZ).

UDC 347.453.3

Pagini din revistă: 61-66

O.V. Kirichenko,

candidat stiinte juridice, Profesor asociat, Departamentul de Drept Civil și Proces, Universitatea Pedagogică de Stat Ulyanovsk numită după V.I. ÎN. Ulyanova Rusia, Ulyanovsk [email protected]

Sunt luate în considerare implicatii legale rezilierea contractului de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale, exprimată în evacuarea chiriașului și a cetățenilor care locuiesc împreună cu acesta fără a asigura alte locuințe. Autorul își propune să legifereze temeiuri legale rezilierea contractului în cauză la cererea fiecăreia dintre părțile sale.

Cuvinte cheie: contract de închiriere comercială a spațiilor de locuit, chiriaș, proprietar, rezilierea contractului la solicitarea uneia dintre părți, evacuarea din spații de locuit.

Articolul 687 din partea a doua din Codul civil Federația Rusă 1996 (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse) prevede posibilitatea rezilierii unui contract de închiriere comercială la cererea chiriașului, cu acordul altor cetățeni care locuiesc permanent cu acesta, în orice moment, indiferent de expirarea contractul, care necesită un avertisment scris de reziliere trimis proprietarului cu trei luni înainte.

La inițiativa angajatorului, contractul se reziliază în unilateral fără a se adresa justiției, iar legea nu limitează lista de motive pentru care chiriașul poate cere rezilierea contractului de închiriere comercială a spațiilor de locuit. În acest caz, dorința legiuitorului de a proteja interesele angajatorului ca parte mai slabă a contractului în cauză este clar vizibilă. În același timp, nu trebuie să uităm de drepturile și interesele legitime ale proprietarului.

Astfel, un avertisment scris este necesar pentru a proteja interesele proprietarului, dat fiind faptul că o perioadă de trei luni îi va permite acestuia să decidă asupra folosirii în continuare a incintei, de exemplu, pentru a găsi noi chiriași. Această regulă este relevantă în primul rând pentru contractele de închiriere comercială pe termen lung, precum și pentru contractele pe termen scurt încheiate pe o perioadă mai mare de trei luni. În consecință, nu se aplică dacă termenul contractului de închiriere comercială este mai mic de trei luni. În acest caz, în opinia noastră, chiriașul trebuie să notifice în scris proprietarului dorința de a rezilia contractul în timp rezonabil(Articolul 314 din prima parte a Codului civil al Federației Ruse din 1994 (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse)).

Astfel, un avertisment scris al proprietarului exclude rezilierea contractului prin actiunile implicite ale chiriasului. Cu toate acestea, chiriașii încalcă adesea această cerință, nu numai că nu respectă perioada specificată, ci și părăsesc incinta fără avertismentul (scris sau oral) al proprietarului.

In legislatie țări străine prevede protecția proprietarului în situația de mai sus. Deci, în conformitate cu partea 1 a art. 825 din Codul civil al Ucrainei din 2003, dacă chiriașul a eliberat locuința fără avertisment, proprietarul are dreptul să ceară de la acesta o taxă pentru folosirea locuinței timp de trei luni, dacă proprietarul dovedește că nu a putut încheia o închiriere. acord în aceleași condiții cu o altă persoană. O regulă similară este cuprinsă în Actul SUA privind locatorul-chiriaș rezidențial (RCW 59.18), conform căruia chiriașul trebuie să informeze proprietarul cu 20 de zile în scris despre dorința de a rezilia contractul de închiriere din timp. În cazul în care chiriașul se mută din locuință fără înștiințarea corespunzătoare a proprietarului, acesta trebuie să ramburseze ultima chirie timp de 30 de zile din momentul în care proprietarul-locatorul află că chiriașul a părăsit locuința.

În opinia noastră, paragraful 1 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse ar trebui să prevadă, de asemenea, răspunderea chiriașului care nu a avertizat proprietarul în scris cu trei luni înainte despre dorința sa de a rezilia contractul de închiriere comercială în mod unilateral. În legătură cu cele de mai sus, considerăm că este necesară completarea paragrafului precizat cu următoarea prevedere: „În cazul în care chiriașul nu a respectat această cerință, proprietarul are dreptul să îi ceară plata chiriei pentru locuință pentru trei luni. "

Această prevedere va proteja interesele proprietarului prin disciplinarea comportamentului chiriașului în caz de rezilierea unilaterală ultimul contract. Îndeplinește pe deplin orientarea comercială a contractului în cauză, întrucât comportamentul necorespunzător al chiriașului va duce la faptul că proprietarul, confruntat în mod neașteptat cu faptul rezilierii contractului de către chiriaș, nu are timp suficient pentru a găsi noi chiriași și suportă pierderi în legătură cu aceasta.

Rezilierea unui contract de închiriere comercială la inițiativa proprietarului este permisă numai în instanță pentru comiterea de către chiriaș sau alți cetățeni (cetățeni care locuiesc împreună cu chiriașul, sublocatari, rezidenți temporari), pentru acțiunile cărora acesta este responsabil, acțiuni ilegale, a căror listă exhaustivă este dată în clauzele 2 și 4 art. 687 din Codul civil al Federației Ruse. În special, paragraful 2 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse indică două astfel de încălcări:

Neplata de către chiriaș a plății pentru spații rezidențiale într-un contract de închiriere comercială pe termen lung timp de șase luni, cu excepția cazului în care contractul stabilește o perioadă mai lungă, iar în cazul unuia pe termen scurt - de mai mult de două ori după expirare a termenului de plată stabilit prin contract;

Distrugerea sau deteriorarea spațiilor de locuit (de către chiriaș însuși sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil). Totodată, înainte de a se adresa instanței, proprietarul nu este obligat să avertizeze chiriașul cu privire la necesitatea înlăturării acestor încălcări.

În primul caz, neplata de către chiriaș a taxei este o încălcare, atrage după sine rezilierea contractului, dacă o astfel de încălcare a fost săvârșită nu timp de șase luni individuale, ci în mod continuu mai mult de șase luni la rând (paragraful 38). din Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse din 02.07.2009 nr. 14 „Cu privire la anumite aspecte care au apărut în practica judiciară în aplicarea Codul Locuinței Federația Rusă”, denumită în continuare Rezoluția Plenului nr. 14)).

În această problemă, este necesar să ne referim la Revizuirea practicii judiciare a Colegiului Judiciar pentru cauze civile a Curții Supreme a Federației Ruse din 21 iulie 2000 „Cu privire la rezilierea unui contract de închiriere socială a spațiilor rezidențiale în legătură cu neachitarea de către chiriaș a locuințelor și utilităților în termen de șase luni”, precum și la Hotărârea Plenului nr. 14. Un studiu al practicii de examinare a cauzelor din această categorie de către instanțe a arătat că tipul de contract inchiriere de locuinte(comercial sau social) este o împrejurare importantă pentru soluționarea cauzei, întrucât de aceasta depinde alegerea statului de drept. De exemplu, prevederile art. 688 din Codul civil al Federației Ruse privind evacuarea chiriașului fără furnizarea de alte locuințe.

Instanțele de judecată, în examinarea cauzelor privind rezilierea contractelor de închiriere atât comercială, cât și socială, creează condiții pentru cercetarea cauzelor restanțelor chiriașului la plata locuinței, considerând că acestea se referă la împrejurări de importanță juridică în conformitate cu alin.2 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse.

Instanțele recunosc drept motive întemeiate pentru neachitarea facturilor de locuințe și utilități întârzierile îndelungate în plata salariilor, pensiilor, șomajului, situația financiară dificilă a angajatorului și a membrilor familiei pe deplin capabili din cauza pierderii locului de muncă și a incapacității de a găsi. angajarea, în pofida măsurilor luate de aceștia, îmbolnăvirea angajatorului și (sau) membrilor familiei acestuia, prezența persoanelor cu dizabilități, a copiilor minori, etc.. După ce s-a stabilit că angajatorul are o datorie în mod continuu de mai mult de șase luni la rând dintr-un motiv întemeiat, instanțele deseori refuză să satisfacă cererea de încetare a contractului de muncă, în timp ce cererea de rambursare a datoriilor este satisfăcută. Totodată, instanțele de judecată nu discută problema motivelor formării datoriilor în cazurile în care pârâții-chiriași nu locuiesc de mult timp în spații de locuit și nu plătesc locuințe și utilități; anunțați în mod corespunzător ora și locul ședinței de judecată la ultimul loc de reședință cunoscut, dar nu se prezintă la ședința de judecată, nu sesizează motivul neprezentării în instanță, nu fac explicații și probe scrise.

Această practică a instanțelor de judecată pare a fi corectă, întrucât dovedește temeinicia motivelor de formare a creanței în virtutea articolelor 55, 56 din C.C. cod procedural Federația Rusă din 2002 (denumită în continuare Codul de procedură civilă al Federației Ruse) revine pârâtului-angajator. În conformitate cu partea 4 a art. 167 Cod procedură civilă al Federației Ruse, instanța are dreptul să examineze cauza în absența pârâtului, anunțat despre ora și locul ședinței de judecată, dacă acesta nu a informat instanța despre motivele întemeiate pentru neprezentarea și nu a cerut să examineze cazul în lipsa acestuia.

Potrivit paragrafului 2 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse, dacă, în termenul stabilit de instanță, chiriașul nu elimină încălcările comise sau nu ia toate măsurile necesare pentru a le elimina, instanța, la cererea repetată a proprietarului, decide să rezilieze contractul de închiriere comercială a spațiilor de locuit. Practica de arbitraj arată că cazurile de aplicare repetată a proprietarului cu obligația rezilierii contractului de închiriere a spațiilor de locuit în legătură cu neafectarea la termen a plăților necesare de către chiriaș, dispusă de instanțăîn timpul apelului inițial al proprietarului cu o cerință similară, sunt extrem de rare.

Totodată, în lipsa unor motive întemeiate (cum ar fi abuzul de alcool sau droguri, uitarea, lipsa locului de muncă pentru un cetățean apt de muncă nu sunt considerate valabile) pentru neplata de către chiriaș a plăților pentru locuință și utilități în mod continuu. timp de mai mult de șase luni la rând, instanțele, ținând cont de circumstanțele cazurilor specifice, satisfac cererile de evacuare.

Astfel, ghidat de cele de mai sus, este recomandabil, prin analogie cu art. 90 din Codul Locuinței al Federației Ruse din 2004 (denumit în continuare Codul Locuinței al Federației Ruse) pentru a acorda proprietarului dreptul de a cere în instanță rezilierea unui contract de închiriere comercială în cazul în care chiriașul nu plătește pentru locuință fără un motiv întemeiat.

În consecință, instanța în fiecare situație specifică va stabili dacă motivele pentru care chiriașul nu plătește chiria sunt valabile. În plus, ținând cont de paragraful 38 din Decretul Plenului nr. 14 referitor la chiria comercială pe termen lung, este necesar să se țină cont de neplata de către chiriaș fără motiv întemeiat de achitare a locuinței în mod continuu. pentru mai mult de șase luni la rând. Ne propunem consolidarea acestor prevederi în paragraful 2 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse.

În cel de-al doilea caz, precizat la paragraful 2 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse, acțiunile ilegale ale chiriașului sau ale altor cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil, care implică distrugerea sau deteriorarea locuinței, trebuie să fie confirmate de actul relevant, în special de organul statului. inspecția locuințelor, sau o rezoluție privind aplicarea măsurilor de responsabilitate administrativă.

Așadar, într-unul dintre satele de lângă Moscova din districtul Voskresensky, o mamă, P., în vârstă de 56 de ani, și fiica ei, în vârstă de 36 de ani, au fost evacuate dintr-un apartament cu o cameră. Instanța a constatat că locuințele au devenit un focar de condiții insalubre și un focar de incendii. În actele de examinare a locuințelor, examinate de instanță, s-a consemnat că apartamentul nu a mai fost renovat de mult timp, instalațiile sanitare au devenit inutilizabile, vasul toaletei era înfundat cu fecale, locuitorii au făcut față cu naturale. nevoi pe podea. Apartamentul avea un miros insuportabil de puternic de amoniac, era o acumulare de gandaci, muste, podeaua si balconul erau pline de gunoaie menajere si deseuri umane. Toate cererile proprietarului de a aduce apartamentul în stare corespunzătoare au fost ignorate. Inculpaţii nu au lucrat nicăieri, au abuzat de alcool, au găzduit persoane cu comportament antisocial.

Evacuarea chiriașului și a cetățenilor care locuiesc împreună cu acesta pe această bază este o măsură extremă de influență asupra chiriașilor care își încalcă cu răutate îndatoririle. În același timp, legislația privind locuința nu prevede evacuarea obligatorie a tuturor persoanelor care locuiesc în spații rezidențiale. Dacă este posibil să se identifice anumite persoane vinovate, atunci aceste persoane pot fi evacuate în instanță. În consecință, restul rezidenților pot fi lăsați ca chiriași ai locuinței. Prin urmare, instanța, la examinarea cazului de mai sus, a verificat vinovăția ambelor persoane - atât a mamei, cât și a fiicei.

În plus, evacuarea din motivele luate în considerare este posibilă numai dacă se constată fapta faptelor ilicite sistematice din partea chiriașului și a cetățenilor care locuiesc împreună cu acesta, care, în ciuda avertismentului proprietarului cu privire la necesitatea înlăturării încălcărilor, nu fac eliminarea acestor încălcări.

Alineatul 4 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse indică, în plus, acțiunile ilegale ale chiriașului și (sau) ale altor cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil, care sunt, de asemenea, motive pentru rezilierea contractului de închiriere comercială la cererea proprietarului:

Utilizarea spațiilor în alte scopuri;

Încălcarea sistematică a drepturilor și intereselor vecinilor.

În conformitate cu paragraful 39 din Hotărârea Plenului nr. 14, utilizarea spațiilor rezidențiale în alte scopuri înseamnă utilizarea spațiilor rezidențiale nu pentru reședința cetățenilor, ci în alte scopuri, de exemplu, folosirea acestuia pentru birouri, depozite, cazare producții industriale, păstrarea și creșterea animalelor, de ex. transformarea efectivă a unei locuințe într-una nerezidenţială.

Obligația de folosință a localului, ținând cont de drepturile și interesele legitime ale vecinilor, se întemeiază pe art. 17 din Constituția Federației Ruse din 1993 și art. 10 din Codul civil al Federației Ruse, interzicând punerea în aplicare drepturi subiectiveîn detrimentul drepturilor și libertăților altora.

Încălcarea sistematică a drepturilor și intereselor legitime ale vecinilor ar trebui să includă acțiuni repetate, repetate ale chiriașului și ale cetățenilor care locuiesc împreună cu acesta în spațiile de locuit și pentru care acesta este responsabil să folosească locuința fără a respecta drepturile și interesele legitime ale cei care locuiesc în acest spațiu rezidențial sau locuiesc cetățenii, fără a respecta cerințele de securitate la incendiu, cerințele sanitare și igienice, de mediu și alte cerințe legale, reguli de utilizare a spațiilor rezidențiale (de exemplu, ascultarea muzicii, folosirea televizorului, cântatul la instrumente muzicale pe timp de noapte depășirea volumului admis, efectuarea de reparații, lucrari de constructie sau alte acțiuni care au avut ca rezultat tulburarea liniștii cetățenilor și a tăcerii pe timp de noapte, încălcarea regulilor de păstrare a animalelor de companie, comiterea de acțiuni huliganoase împotriva vecinilor etc.) Nr. 42 „Cu privire la menținerea liniștii cetățenilor și a tăcerii pe timp de noapte în orașul Moscova").

Astfel, o încălcare a drepturilor și intereselor legitime ale vecinilor este nerespectarea regulilor de păstrare a animalelor în spații rezidențiale. Numeroase acte juridice de reglementare adoptate la data de nivel regional, de exemplu, Hotărârea Adunării Deputaților din districtul orașului „Orașul Volzhsk” din 21 mai 2009 nr. 525 „Cu privire la aprobarea Regulilor de păstrare a animalelor de companie în districtul orașului” Orașul Volzhsk „”, Rezoluția de șeful raionului orașului Otradnîi al Regiunii Samara din 19 octombrie 2005 Nr. 1048 „Cu privire la adoptarea procedurii de păstrare a animalelor de companie în raionul orașului Otradnîi, Regiunea Samara”, Hotărârea Dumei orașului Kostroma din data de 15 iulie 1999 Nr. 109 „Cu privire la regulile de păstrare a câinilor și pisicilor în orașul Kostroma”, stabilește cerințe pentru păstrarea animalelor de companie, care trebuie respectate, inclusiv de către angajatori și cetățenii care locuiesc cu aceștia. Proprietarii de animale de companie trebuie să asigure siguranța cetățenilor față de impactul fizic al animalelor de companie, liniștea și liniștea pe timp de noapte, să respecte cerințele de securitate la incendiu, normele sanitare și igienice și veterinare pentru păstrarea animalelor și să prevină ca animalele să polueze spațiile de locuit și spațiile comune din case. Nu este permisă păstrarea animalelor în zonele comune: coridoare, case scărilor, poduri, subsoluri, precum și pe balcoane și loggii. Este permisă ținerea animalelor în spațiile de locuit numai dacă vecinii nu au contraindicații medicale (alergii). În opinia noastră, într-un contract de închiriere comercială, părțile trebuie să stipuleze o condiție privind posibilitatea păstrării animalelor într-o zonă rezidențială.

În conformitate cu paragraful 4 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse, spre deosebire de paragraful 2 al acestui articol, proprietarul are dreptul de a rezilia contractul în instanță numai dacă acțiunile ilegale continuă, în ciuda avertismentului cu privire la necesitatea de a elimina încălcările făcute de proprietar. către chiriaș. Dar și în acest caz, regulile prevăzute la paragrafe. 4 p. 2 art. 687 din Codul civil al Federației Ruse.

În opinia noastră, analiza paragrafelor. 4, alin.2 și alin.4 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse ne permite să concluzionam că rezilierea unui contract de închiriere comercială și evacuarea din locația chiriașului și a cetățenilor care locuiesc cu acesta, care încalcă în mod sistematic drepturile și interesele legitime ale vecinilor, este posibilă numai ca ultimă soluţie. Totodată, instanța trebuie să decidă ce este mai bine: să ofere vecinului vătămat o viață normală într-o zonă rezidențială și să lase infractorii fără acoperiș deasupra capului, sau să păstreze încă locuința infractorilor, dar să oblige vecinul să suporta neplăceri? Practica arată că în acest caz instanța ia partea angajatorului și a cetățenilor care locuiesc împreună cu acesta.

Astfel, lista motivelor de reziliere a contractului la inițiativa proprietarului în cazurile în care chiriașul sau alți cetățeni (reședința permanentă cu chiriașul, sublocatarii, rezidenții temporari) comit acțiuni ilegale prevăzute la art. 687 din Codul civil al Federației Ruse, este exhaustiv.

Totuși, după cum sa menționat deja, chiar și în prezența celor indicați la alin. 2, 4 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse privind încălcările, instanța poate refuza să satisfacă cererea proprietarului, acordând chiriașului o perioadă (nu mai mult de un an) pentru a elimina încălcările și să satisfacă cererea proprietarului numai dacă acesta reaplica instanței în cazul în care chiriașul nu reușește să elimine (sau nu ia măsuri pentru eliminarea) încălcărilor. Totodată, la cererea angajatorului, instanța de judecată în decizia de reziliere a contractului poate amâna executarea deciziei pe o perioadă care nu depășește un an.

Conform normei de mai sus, această întârziere se acordă chiriașului pentru a-și găsi o altă locuință. Această regulă, în opinia noastră, mărturisește garanții sporite ale drepturilor angajatorului și permite instanței să țină cont de circumstanțele specifice cauzei (de exemplu, gradul de vinovăție a angajatorului, starea de sănătate a acestuia, situația financiară). , prezența în familie a persoanelor cu dizabilități, a cetățenilor în vârstă care au nevoie de îngrijire constantă, a copiilor minori etc.). Posibilitatea amânării executării unei hotărâri judecătorești de reziliere a unui contract de închiriere comercială este o manifestare a umanismului legiuitorului. O întârziere este necesară, de exemplu, dacă contractul este reziliat iarna, iar angajatorul are copii mici, precum și în alte situații dificile de viață.

Totodată, potrivit unor autori, în special, D.V. Karpukhin, imperfecțiunea acestei norme constă în faptul că, cu acțiuni negative (inacțiune) evidente ale angajatorului și ale persoanelor pentru acțiunile cărora este responsabil, proprietarul devine dependent de poziție. tribunal, care poate amâna procedura de reziliere a unui contract de închiriere comercială cu până la doi ani. Prescripția specificată încalcă poziția proprietarului, deoarece permite chiriașului să-și păstreze dreptul de ședere în spațiile de locuit ale proprietarului pentru o perioadă lungă de timp. În plus, în conformitate cu art. 12 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a rezilia sau de a modifica contractul servește drept una dintre modalitățile de a proteja încălcarea drepturi civile, prevederile paragrafului 2 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse încalcă dreptul la protecție acordat proprietarului.

În virtutea paragrafului 2 al art. 683 din Codul civil al Federației Ruse la contractul de angajare comercială pe termen scurt, prevederea paragrafelor. 4 p. 2 art. 687 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

În concluzie, reținem că legalitatea rezilierii unui anumit contract de închiriere de locuințe în vederea prevenirii unor eventuale infracțiuni este verificată de către instanțele de judecată. jurisdicție generală. Totodată, instanțele stabilesc, în special, lipsa unor motive întemeiate în cazul în care chiriașul nu plătește pentru locuințe și utilități, gradul de vinovăție a chiriașului și a cetățenilor care locuiesc cu acesta în distrugere, prejudiciul adus localuri, încălcarea drepturilor și intereselor legitime ale vecinilor etc. Fără stabilirea și studiul acestor și altele necesare circumstante reale instanțele nu emit hotărâri care confirmă încetarea unui contract de închiriere. Adoptarea unei hotărâri de către instanță înseamnă că contractul de închiriere este reziliat în cadrul principiului libertății contractuale și în absența arbitrarului din partea proprietarului. Astfel, hotărârea instanței este una de încetare fapte juridice la încetarea contractului de închiriere comercială a spațiilor de locuit în cadrul unei proceduri judiciare.

Rezilierea contractului de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale în instanță la cererea uneia dintre părțile sale este în majoritatea cazurilor o sancțiune pentru încălcarea contractului. Această prevedere se aplică rezilierii unui contract de închiriere comercială la cererea proprietarului, întrucât chiriașul poate rezilia un astfel de contract în orice moment, inclusiv din motive care nu țin de încălcarea termenilor contractului de către proprietar. Ca măsură a răspunderii chiriașului pentru încălcarea contractului de închiriere comercială a spațiilor de locuit, rezilierea contractului se poate efectua pe motivele prevăzute la alin. 2, 4 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse.

La motivele enumerate în acest articol, în opinia noastră, este necesar să se adauge reorganizarea, reamenajarea și reconstrucția spațiilor rezidențiale de către chiriaș fără acordul proprietarului (articolul 678 din Codul civil al Federației Ruse) și al acestuia. refuzul de a aduce astfel de spații în starea anterioară în potriveste ora(clauza 2, partea 5, articolul 29 din LC RF).

Acest caz, în opinia noastră, ar trebui clasificat ca încălcare materială stare tehnica spații de locuit, adică deteriorarea acestuia (clauza 2, partea 5, articolul 29 din LC RF). În conformitate cu motivele specificate, contractul de închiriere comercială poate fi reziliat la cererea proprietarului-proprietarului spațiilor rezidențiale, care este responsabil pentru aducerea acestor spații rezidențiale în starea anterioară.

O hotărâre judecătorească privind conservarea unei locuințe într-un stat reorganizat (replanificat) în cazul reorganizării (replanificării) neautorizate poate fi luată dacă sunt în total două condiții: drepturile și interesele legitime ale cetățenilor nu sunt încălcate, viața acestora și sănătatea nu sunt amenințate (partea 4 a articolului 29 ZhK RF).

În toate cazurile de mai sus, rezilierea contractului de închiriere este posibilă dacă există condiții în care se naște răspunderea civilă: nelegalitatea acțiunilor (inacțiunea), prejudiciul, o relație de cauzalitate între comportamentul ilegal și prejudiciul care s-a produs, vinovăția. a infractorului. În cazul încălcării drepturilor și intereselor vecinilor, prejudiciul este cauzat nu celeilalte părți la contract, ci terților, prin urmare ar trebui să li se acorde și dreptul de a cere rezilierea contractului de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale.

Potrivit paragrafului 39 din Hotărârea Plenului nr. 14, în cazurile de utilizare abuzivă a spațiilor de locuit, încălcarea sistematică a drepturilor și intereselor legitime ale vecinilor sau administrarea defectuoasă a spațiilor de locuit, care să conducă la distrugerea acestuia, evacuarea fără asigurarea unui alt spațiu de locuit ar trebui să fie sub rezerva cetăţenilor săvârşind în mod direct astfel de acţiuni (făptuitorii). Anterior, o asemenea prevedere era cuprinsă în art. 98 din Codul Locuinței al RSFSR din 1983.

Contractul de închiriere comercială a spațiilor de locuit poate fi reziliat și la cererea proprietarului pe cale extrajudiciară la expirarea termenului contractului și la declararea de voință de a refuza prelungirea contractului în legătură cu decizia de a nu închiriază spațiile rezidențiale pentru cel puțin un an (articolul 684 din Codul civil al Federației Ruse).

Bibliografie

1. Apollonov A.O., Strauning E.L. Despre regulile de utilizare a spațiilor de locuit // Legea locuinței. 2006. Nr 5. S. 2-39.

2. Karpukhin D.V., Zabelova L.B. Închiriere comercială de spații de locuit: caracteristici de reziliere a contractului // Legea Locuinței. 2010. Nr 7. S. 45-51.

3. Kuznetsova O.V. Practică litigii privind evacuarea // Legea locuinţei. 2009. Nr 9. S. 55-94.

Conceptul de contract de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale

Cod Civil RF prin setare reguli generale privind contractul de închiriere a spațiilor rezidențiale (Capitolul 35), reglementează în primul rând relațiile legate de închirierea spațiilor rezidențiale pe bază comercială (un contract de închiriere comercială de către U.

În cadrul unui contract de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale, una dintre părți este proprietarul spațiilor rezidențiale (un cetățean sau organizație privată) se obligă să pună la dispoziţia celeilalte părţi - un cetăţean un loc de locuit contra unei taxe de deţinere şi folosinţă pentru reşedinţa personală şi rezidenţa membrilor familiei sale în acesta.

Rezilierea unui contract de închiriere comercială

Codul civil al Federației Ruse conține dispoziții care stabilesc temeiurile și procedura rezilierii unui contract de închiriere a unei locuințe. Aceste prevederi se aplică închirierii comerciale și se pot aplica închirierii sociale, cu excepția cazului în care legea locuințelor prevede altfel.

Chiriașul unei locuințe are dreptul, cu acordul celorlalți cetățeni cu reședința permanentă la el, să rezilieze în orice moment contractul de închiriere cu un avertisment scris de trei luni adresat proprietarului (partea 1 a art. 687 din Codul civil). Federația Rusă).

La cererea proprietarului, contractul de închiriere poate fi reziliat în instanță dacă chiriașul nu plătește chiria timp de șase luni, dacă contractul nu stabilește o perioadă mai lungă, iar în cazul chiriei pe termen scurt - în caz de nerespectare să plătească chiria de mai mult de două ori după expirarea perioadei stabilite prin contract de plată.

De asemenea, chiriașul poate cere rezilierea contractului de închiriere în cazul distrugerii sau deteriorarii locuinței de către chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil.

O noutate importantă este regula paragrafului 4 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse privind posibilitatea amânării deciziei instanței de a rezilia contractul de muncă și acordarea angajatorului de cel mult un an pentru a elimina încălcările care au servit drept bază pentru rezilierea contractului. Daca in termenul stabilit de instanta, chiriasul nu inlatura abaterile comise sau nu ia toate masurile necesare pentru inlaturarea acestora, instanta, la cererea repetata a proprietarului, hotaraste rezilierea contractului de inchiriere. Totodată, la cererea angajatorului, instanța de judecată în hotărâre poate amâna executarea acesteia pe o perioadă care nu depășește un an.

Legea prevede cazurile în care un contract de închiriere rezidențială poate fi reziliat de către o instanță la cererea oricăreia dintre părțile la acord: în cazul în care spațiile nu mai sunt adecvate pentru rezidență permanentă, precum și în cazul stării sale de urgență, în alte cazuri prevăzute de legislația privind locuința (para. 3 articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse).

Un contract de închiriere rezidențială poate fi reziliat de către o instanță în cazul în care chiriașul spațiului rezidențial sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil utilizează spația rezidențială în alte scopuri sau încalcă în mod sistematic drepturile și interesele vecinilor. În acest caz, proprietarul poate avertiza chiriașul cu privire la necesitatea de a elimina încălcarea.

În cazul în care chiriașul sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil, după un avertisment, continuă să folosească spațiul de locuit în alte scopuri sau încalcă drepturile și interesele vecinilor, proprietarul are dreptul de a rezilia contractul de închiriere al spației de locuit în o procedură judiciară. În acest caz, regulile prevăzute la paragraful al patrulea alin.2 al art. 686 din Codul civil al Federației Ruse, adică printr-o hotărâre judecătorească, angajatorului i se poate acorda o perioadă de cel mult un an pentru a elimina încălcările, iar dacă contractul este reziliat după expirarea acestei perioade, atunci la cererea angajatorului, instanța în decizia sa poate amâna executarea deciziei pentru o perioadă de cel mult un an (clauza 4, articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse).

Codul civil al Federației Ruse (articolul 688) definește consecințele rezilierii unui contract de închiriere pentru spații rezidențiale: în cazul rezilierii unui contract de închiriere, chiriașul și alți cetățeni care locuiesc în spațiile rezidențiale la momentul încetării contractului de închiriere. contractului sunt supuse evacuării din localul de locuit pe baza unei hotărâri judecătorești.

Articolul 687

1. Chiriașul unei locuințe are dreptul, cu acordul celorlalți cetățeni cu domiciliul permanent cu el, să rezilieze în orice moment contractul de închiriere cu avertisment scris de trei luni către proprietar.

2. Un contract de închiriere a unei locuințe poate fi reziliat în cadrul unei proceduri judiciare la cererea proprietarului în următoarele cazuri:

Neplata de către chiriaș a plății pentru spațiul de locuit timp de șase luni, în cazul în care contractul nu stabilește o perioadă mai lungă, iar în cazul închirierii pe termen scurt, în cazul neplatei plății de mai mult de două ori după expirarea termenului de plată stabilit prin contract;

Distrugerea sau deteriorarea spațiilor de către chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil.

Prin hotărâre judecătorească, chiriașului i se poate acorda o perioadă de cel mult un an pentru a elimina încălcările care au stat la baza rezilierii contractului de închiriere a unei locuințe. Dacă, în termenul stabilit de instanță, chiriașul nu înlătură încălcările comise sau nu ia toate măsurile necesare pentru înlăturarea acestora, instanța, la cererea repetată a proprietarului, hotărăște rezilierea contractului de închiriere a unei locuințe. . Totodată, la cererea angajatorului, instanța de judecată în decizia de reziliere a contractului poate amâna executarea deciziei pe o perioadă care nu depășește un an.

3. Un contract de închiriere rezidențială poate fi reziliat în instanță la cererea oricăreia dintre părțile din contract:

În cazul în care localul încetează să mai fie adecvat pentru rezidență permanentă, precum și în caz de urgență;

În alte cazuri prevăzute de legislația locativă.

4. În cazul în care chiriașul unei locuințe sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora răspunde folosește locuința în alte scopuri sau încalcă în mod sistematic drepturile și interesele vecinilor, proprietarul poate avertiza chiriașul cu privire la necesitatea înlăturării încălcării.

Să rezumam pe scurt:

Motive:

1. La inițiativa angajatorului:

a) ordin extrajudiciar

B) nemotivat

C) dar cu următoarele condiții: 1) acordul tuturor cetățenilor care locuiesc la angajator; 2) Preaviz de 3 luni de reziliere a contractului proprietarului.

2. La inițiativa proprietarului:

A) doar o hotărâre judecătorească

3. La inițiativa oricăreia dintre părți:

a) în instanță

Consecințele rezilierii: evacuarea chiriașului și a cetățenilor cu domiciliul permanent cu acesta (vacarea forțată a localului)

Consecințele evacuării: -asigurarea unei alte camere; - neasigurarea unui alt local (închiriere comercială).

37. Furnizarea cetățenilor de spații de locuit în baza unui contract social de muncă: motive, procedură.

Răspunsul la această întrebare este reglementat de Capitolul 7 din LC RF.

În baza unui contract de închiriere socială, sunt furnizate spații rezidențiale (conform regula generala) din fondul locativ municipal, dar uneori din fondul Federației Ruse (de exemplu, către judecători).

2 cerințe de bază, la care un cetățean trebuie să răspundă în baza unui contract social de muncă:

1) cetăţeanului i s-a recunoscut că are nevoie de o locuinţă;

2) Recunoașterea unui cetățean ca sărac.

Ambele condiții trebuie combinate.

Sul nevoiasi cuprinse în articolul 51 din LC RF:

1) cetățenii care nu pot satisface nevoia de locuință;

2) cetățenii care au posibilitatea de a satisface nevoia de locuință, cu o suprafață mai mică de norma stabilită;

Articolul 50 din LCD definește tipurile zone rezidențiale– min. dimensiunea pentru 1 membru al familiei ne permite să vorbim despre nevoia de locuință.

Partea 5, articolul 50 - mărimea ratei contabile este determinată de LSG organizator. Decizia Hoțului Dumei Orașului din 7 iulie 2005 - rata contabilă în regiunea Hoțului este de 11 metri pătrați. m pentru 1 persoană.

3) persoanele care suferă de o anumită boală care împiedică să trăiască cu ele.

bietul gr un cetățean este un cetățean recunoscut ca atare de organul LSG în felul acesta definite de lege RF. (Legea Regiunii Hoților din 30 noiembrie 2005 nr. 72-03; decizia Hoțului. Duma orașului din 18 mai 2006 „Cu privire la conferirea autorității de a lua decizii privind recunoașterea cetățenilor ca săraci...”

Un cetățean este recunoscut ca sărac pe baza și luând în considerare:

1) venituri atribuibile fiecărui membru al familiei;

2) proprietățile deținute de fiecare membru al familiei supuse impozitării;

Articolul 52 din Codul Locuinței al Federației Ruse: Înregistrarea cetățenilor care au nevoie de locuințe:

Contabilitatea se face la locul de reședință

Efectuat pe o bază continuă

Procedura de păstrare a înregistrărilor este determinată de subiectul Federației Ruse; iar contabilitatea în sine este efectuată de org. MSU.

Din articolul 52:

3. Înregistrarea cetățenilor ca cei care au nevoie de spații de locuit se realizează de către organismul LSG (denumit în continuare organismul care efectuează înregistrarea) pe baza cererilor depuse de acești cetățeni (denumite în continuare cereri de înregistrare) de către aceștia. la organismul indicat la locul lor de reședință sau vizavi Centru multifuncționalîn conformitate cu lor stabilit de Guvern Federația Rusă în ordinea unui acord de cooperare. În cazurile și în modul prevăzut de lege, cetățenii pot solicita înregistrarea în afara locului de reședință. Înregistrarea cetățenilor incompetenți se efectuează pe baza cererilor de înregistrare depuse de reprezentanții legali ai acestora.

4. Odată cu cererile de înregistrare, trebuie depuse documente care confirmă dreptul cetățenilor relevanți de a fi înregistrați ca cei care au nevoie de spații de locuit, cu excepția documentelor primite la cererile interdepartamentale de către organismul care efectuează înregistrarea. Cetăţeanului care a depus o cerere de înregistrare i se eliberează o chitanţă de primire a acestor documente de la solicitant, indicându-se lista acestora şi data la care au fost primite de către organismul care efectuează înregistrarea, precum şi cu indicarea listei de documente care vor fi primite la interdepartamentul. cereri. Organismul care efectuează înregistrarea solicită în mod independent documentele (copiile acestora sau informațiile conținute în acestea) necesare înregistrării unui cetățean în organe. puterea statului, organe administrația localăși subordonat organisme guvernamentale sau organisme locale de autoguvernare, organizații care au aceste documente la dispoziție (copiile lor sau informațiile conținute în ele) în conformitate cu reglementările acte juridice Federația Rusă, actele juridice de reglementare ale entităților constitutive ale Federației Ruse, actele juridice municipale, dacă astfel de documente nu au fost depuse de către solicitant în conformitate cu proprie iniţiativă. In cazul depunerii documentelor prin centrul multifunctional, chitanta se elibereaza de catre centrul multifunctional specificat.

5. Decizia privind înregistrarea sau refuzul de înregistrare trebuie luată pe baza rezultatelor examinării cererii de înregistrare și a altor documente depuse sau primite la cererile interdepartamentale în conformitate cu partea 4 a prezentului articol de către organismul care efectuează înregistrarea, cel târziu de peste treizeci de zile lucrătoare de la data depunerii documentelor, obligația de depunere care revine solicitantului, la acest organ. În cazul în care un cetățean depune o cerere de înregistrare printr-un centru multifuncțional, perioada de luare a deciziei de înregistrare sau de refuz de înregistrare se calculează din ziua în care centrul multifuncțional transferă o astfel de cerere către organismul care efectuează înregistrarea.

6. Organismul care efectuează înregistrarea, inclusiv prin intermediul unui centru multifuncțional, în cel mult trei zile lucrătoare de la data deciziei de înregistrare, emite sau transmite cetățeanului care a depus cererea de înregistrare relevantă, un document prin care se confirmă adoptarea acesteia. o decizie. În cazul în care un cetățean depune o cerere de înregistrare printr-un centru multifuncțional, un document care confirmă decizia este trimis centrului multifuncțional, cu excepția cazului în care solicitantul specifică o altă modalitate de primire.