Durata contractului de subînchiriere. Ce este o subînchiriere de spații nerezidențiale? Consecințele subînchirierii proprietății fără acordul proprietarului

Întrebare

Buna ziua.

SRL 1 închiriază 2 spații de la SRL 2 în baza unui contract de subînchiriere.

1) Poate SRL 1 să închirieze unul dintre spațiile închiriate către SRL 3 în baza unui contract de subînchiriere? Acordul inițial dintre SRL 1 și SRL 2 nu prevede că SRL 1 poate subînchiria spațiile închiriate.

2) Dacă SRL 1 nu avea dreptul de a închiria unul dintre spațiile în temeiul contractului de subînchiriere către SRL 3, dar a avut, iar pentru SRL 3 a devenit adresa legalaînregistrat oficiu fiscal, ce consecințe pot exista pentru SRL 1 și SRL 3 și cum poate fi corectat acest lucru în cadrul legii?

Răspuns

La încheierea unui contract de subînchiriere, părțile acestuia trebuie să țină cont de următoarele circumstanțe:

— consimțământul locatorului în temeiul contractului de închiriere principal pentru transferul ulterior al proprietății în vederea subînchirierii este obligatoriu

- un contract de subînchiriere pentru o clădire, o structură, un loc, încheiat pe o perioadă de un an sau mai mult, este supus înregistrare de stat exact ca un contract de închiriere proprietate imobiliara pentru acelasi termen

— contractul de subînchiriere nu poate fi încheiat pentru o perioadă care depășește durata contractului de închiriere principal

- conditia privind scopul utilizarii bunului cedat in subinchiriere trebuie corelata cu conditia corespunzatoare specificata in contractul de inchiriere.

Astfel, la subînchirierea proprietății, este necesar să se obțină acordul proprietarului, în cazul în care contractele de închiriere și de subînchiriere nu prevăd asigurarea bunului pentru subînchiriere.

Un contract încheiat cu încălcarea acestei proceduri poate fi recunoscută de instanță invalidă în temeiul art. 168 din Codul civil al Federației Ruse și, prin urmare, nu va avea consecințe juridice pentru părți. (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 31 iulie 2006 N KG-A40 / 6726-06 în cazul N A40-76525 / 05-89-643, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol Cartierul Central din data de 30.06.2014 în cazul N A36-2906 / 2013). Alineatul 2 al art. 167 Cod Civil Federația Rusă prevede că, în cazul în care tranzacția este invalidă, fiecare dintre părți este obligată să returneze celeilalte tot ceea ce a primit în cadrul tranzacției și, dacă este imposibil să returneze ceea ce a fost primit în natură, să ramburseze costul acesteia, cu excepția cazului în care alte consecințe ale nulitatea tranzacţiei sunt prevăzute de lege (restituire bilaterală).

De asemenea, în conformitate cuArtă. 304 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul poate cere eliminarea oricăror încălcări ale dreptului său, chiar dacă aceste încălcări nu au fost legate de privarea de posesie. V acest cazîncălcarea constă în folosirea abuzivă a adresei imobilului ca adresă care este indicată în scopul comunicării cu această persoană juridică. Dacă această cerință este îndeplinită, în dispozitivul hotărârii judecătorești se indică și obligația persoanei juridice de a lua măsurile necesare pentru modificarea Registrului unificat de stat al persoanelor juridice în ceea ce privește adresa sa.

Reclamațiile se fac prin depunere declarație de revendicare la instanța de arbitraj de la locul pârâtului (articolul 35 din Arbitraj cod procedural RF).

În conformitate cu paragraful 5 din Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse N 61 privind cazurile legate de cerințele proprietarului de a elimina încălcările dreptului său sub forma utilizării adresei proprietății care îi aparțin întrucât adresa unei persoane juridice, persoana juridică, și nu autoritatea fiscală, este pârâtul corespunzător.

Totodată, organul de înregistrare este obligat, în temeiul forță juridică se adoptă decizia instanţei de a satisface cererea Registrul de stat unificat al persoanelor juridice acele informații despre adresa persoanei juridice sunt nesigure, indicând detaliile acestei hotărâri judecătorești.

Trebuie să obțineți consimțământul proprietarului. Acest lucru va ajuta la evitarea consecințelor negative.

Întrebări înrudite:

Există un contract de închiriere, care este supus înregistrării de stat. dar nu a fost înregistrată. chiriașul dorește să subînchirieze același local, este legal?
✒ La încheierea unui contract de subînchiriere cu un sublocatar...
Administrația a primit o cerere a cetățeanului de prelungire a contractului recrutare comercială. 1. Se prelungește contractul de închiriere comercială? 2.Dacă se prelungește, atunci se încheie nou tratat pe termen nou sau este gata acord suplimentar? 3.…...
1. Avem un birou de inchiriat, suntem chiriasi. Am efectuat un sistem de aer condiționat (echipament + lucru) în luna mai pentru 150 de mii de ruble. TVA inclus. Cum se realizează acest sistem, cu riscuri minime? Termen de închiriere 11 luni,...
Bună ziua, trebuie să înregistrăm un contract de închiriere a depozitului. De ce documente avem nevoie și unde aplicăm. Ne poate oferi compania dumneavoastră acest serviciu?
✒ Din normele alin.2 ... ...

Închirierea este un fenomen foarte des întâlnit în țara noastră. Dar ce este un subînchiriere? Acest mecanism de interacțiune este destul de nou pentru țara noastră. Cum este diferit? Ce caracteristici există în practică? In articolul nostru veti gasi raspunsuri la aceste intrebari, precum si un exemplu practic in care va fi luat in considerare contractul mentionat.

Subînchiriere spații nerezidențiale: caz în care se vorbește despre asta

Să presupunem că există o persoană care este proprietarul unui spațiu de birou. Îl închiriază cuiva care l-a folosit și din anumite motive a decis că nu are nevoie de sediu. Ei bine, atunci el (cu permisiunea proprietarului) îl poate subînchiria. Acest proces este reglementat de al doilea paragraf al articolului 615 din Codul civil al Federației Ruse.

La încheierea unui subînchiriere este necesară întocmirea unui acord. Și permiteți-ne să vă reamintim încă o dată: acordul proprietarului pentru toate acestea trebuie să fie obligatoriu. Chiar dacă în contract există o clauză care precizează că nu este necesar.

Situațiile posibile sunt atunci când acordul dintre proprietar și chiriaș prevede posibilitatea acestuia din urmă de a transfera proprietatea către terți. Dar trebuie să verificați singur acest lucru citind documentul.

Pe baza celor de mai sus, nu este greu de înțeles ce este un subînchiriere. Dar o astfel de schemă este mai degrabă consumatoare de timp și de timp, așa că nu se poate conta pe popularitatea deosebită a acestui tip de relație.

La încheierea unui contract de subînchiriere este necesar acordul scris al tuturor proprietarilor imobilului. Practica arată că mulți oameni uită să emită permisiunea tuturor proprietarilor. Această necesitate se aplică cazurilor în care proprietarul este un copil. Dar dacă oamenii sunt înscriși pe piață fără să o dețină, atunci nu este necesară apariția sau permisiunea lor. Practica arată că un document scris nu după un șablon, ci manual, poate acționa ca consimțământ. După aceea, acesta este certificat de către un notar indicând data, semnătura solicitantului.

Riscurile pentru chiriaș sunt determinate de faptul că obiectul nu va fi perioadă lungă de timp predat sublocatarului: atunci va exista o supraachitare a valorii chiriei. Răspunderea pentru daune materiale este stabilită prin contract. În cazul încălcării condițiilor de utilizare a obiectului de către un terț, creanțele financiare sunt transferate pârâtului. Prin urmare, chiriașul se poate proteja întotdeauna prin normele documentului. Avantajele pentru chiriaș sunt posibilitatea unor câștiguri/economii suplimentare (la închirierea unei părți din imobil către terți).

Subînchirierea este o simplă formalitate sau o procedură juridică complexă?

Astfel de deșeuri, urmând să respecte aceste reguli, vor arăta ca niște costuri nesemnificative în comparație cu profitul obținut din subînchirierea spațiilor rezidențiale pentru o perioadă scurtă. Este important de reținut aici că profitabilitatea acestei afaceri va depinde în mare măsură de activitatea de căutare și atragere a subchiriașilor. Un oaspete mulțumit se va întoarce cu siguranță la locul unde i-a fost confortabil să rămână în următoarea călătorie.

De fapt, întocmirea acestui tip de acord este o procedură destul de complicată, iar o persoană neinițiată în subtilitățile sale se poate deruta cu ușurință. Prin urmare, pentru a avea o înțelegere despre contractul de subînchiriere, este necesar să aveți anumite cunoștințe, constând dintr-o serie de concepte.

Caracteristicile contractului de închiriere

Întrucât contractul de subînchiriere este un derivat al contractului de închiriere, acesta nu poate fi încheiat pentru o perioadă care depășește durata contractului de închiriere inițial. Desigur, rezilierea anticipată a contractului de închiriere atrage după sine rezilierea contractului de subînchiriere încheiat în conformitate cu acesta. Totuși, în acest caz, sublocatul are dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru proprietatea care este în folosința sa în baza unui contract de subînchiriere. Un astfel de contract poate fi încheiat în perioada rămasă de subînchiriere în termeni și condiții corespunzătoare termenilor contractului de închiriere reziliat. Adică la încetare anticipată contracte de închiriere, legislația protejează drepturile unui chiriaș de bună-credință, permițându-i acestuia să încheie un contract independent asupra imobilului pe care l-a folosit în condițiile unei subînchiriere, în perioada rămasă de subînchiriere.

Regulile privind contractele de închiriere se aplică contractelor de subînchiriere, cu excepția cazului în care prin lege sau altfel se prevede altfel acte juridice. Locatorul în temeiul contractului de subînchiriere este chiriașul conform contractului principal, iar subchiriașul în relație cu acesta acționează în calitate de chiriaș.

Caracteristicile tranzacției: subînchiriere, drepturi și obligații ale părților

Ținând cont de semnele identificate ale unui contract de subînchiriere și ale acestuia caracteristici generale, este necesar să se formuleze definiția acestuia. Contractul de subînchiriere este contract civil, potrivit cărora locatarul (sublocatorul), dacă legea sau contractul de închiriere nu prevede altfel, se obligă să pună la dispoziţia sublocatarului un anumit bun pentru deţinere şi folosinţă temporară sau pentru utilizare temporară, iar sublocatarul trebuie să plătească pentru aceasta chirie sublocatorului. Totodată, fructele, produsele și veniturile primite de chiriaș ca urmare a folosirii bunului închiriat în conformitate cu contractul sunt proprietatea acestuia.

acord, înștiințarea contrapartidei cu cel puțin trei luni în avans.Forma contractului de închiriere, care prevede transferul ulterior al dreptului de proprietate asupra acestui imobil către chiriaș, este reglementată în mod special. Astfel de contracte trebuie să fie încheiate în forma prevăzută pentru contractul de vânzare a proprietății în cauză.

Încheierea unui contract de subînchiriere

De asemenea, trebuie menționat faptul că, în cazul în care chiriașul a încheiat un contract de subînchiriere fără acordul proprietarului, proprietarul va avea dreptul de a cere rezilierea contractului de închiriere și compensarea pierderilor datorate faptului că chiriașul folosește proprietatea nu. în conformitate cu termenii contractului de închiriere.

Locatarul are dreptul, cu acordul locatorului, de a subînchiria (subînchiria) bunul închiriat și de a transfera drepturile și obligațiile care îi revin în temeiul contractului de închiriere unei alte persoane. Această condiție este imperativă în ceea ce privește obținerea consimțământului pentru transferul proprietății pentru subînchiriere și, prin urmare, nu poate fi modificată prin contract.

Caracteristicile contractului de subînchiriere

permis de subînchiriere, prevăzută în contractul de închiriere, scutește chiriașul de obligația de a obține acorduri ulterioare de la proprietar în eventualele tranzacții ulterioare. Pe de o parte, acesta este un avantaj pentru chiriaș, dar, pe de altă parte, este un pericol pentru proprietar, deoarece la semnarea unui contract de închiriere cu drept de subînchiriere, nu are idee cu cine îl poate încheia chiriașul. in viitor. contract similarși ce condiții suplimentare pot fi incluse în contractul de subînchiriere.

Legislația actuală a Rusiei prevede încheierea unui contract de subînchiriere imobiliară pentru o perioadă mai mare de un an, înregistrare obligatorie. Dacă nu există înregistrare, atunci sublocatul poate suporta anumite riscuri. La urma urmei, un contract neînregistrat în modul prescris este invalid.

Subînchiriere spații nerezidențiale

Subînchiriere - o procedură în care contrapartea proprietarului spațiilor nerezidențiale, care a încheiat anterior un contract de închiriere a unei proprietăți, semnează un nou acord de închiriere a spațiilor cu un terț. Totuși, legea nu prevede interdicția creșterii chirieîn baza unui contract de subînchiriere. Legislația Federației Ruse prevede simultan mai multe articole din Codul civil al Federației Ruse, care reglementează procedura de închiriere sau subînchiriere a unei proprietăți, precum și procedura de încheiere a unui contract de subînchiriere pentru spații nerezidențiale între persoane juridice. (clauza 2, articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse). Pentru a transfera dreptul de utilizare a spațiilor nerezidențiale unei terțe părți pe bază de subînchiriere, este necesar acordul scris al proprietarului proprietății în mod direct (clauza 2, articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse). În lipsa unui astfel de consimțământ, formalizat printr-un acord adițional sau ca una dintre condiții contract de închiriere, tranzacția de subînchiriere va fi considerată nevalidă. Important! Subînchirierea spațiilor nerezidențiale aflate în proprietatea primăriei va fi legală numai dacă există permisiunea scrisă a autorităților. administrația municipală. Orice activitate ilegală poate duce la responsabilitatea administrativăși pedepse severe.

Subînchirierea spațiilor nerezidențiale nu necesită înregistrare oficială în structuri de stat. Chiriașul principal trebuie să aibă în mâinile sale acordul scris al proprietarului spațiilor pentru încheierea ulterioară a tranzacțiilor de închiriere a acestei proprietăți. În cazurile de semnare reciprocă de către ambele părți a unui acord privind subînchirierea spațiilor, OKVED-ul organizației, tipul acesteia de activitate și alte atribute, nu contează în viitor.

Cum se întocmește un contract de subînchiriere pentru spații nerezidențiale - eșantion și reguli

O simplă formă scrisă a unui acord este suficientă pentru a finaliza tranzacția. Dar cum rămâne cu înregistrarea de stat? Acest moment depinde de durata de subînchiriere. Dacă subînchirierea spații nerezidențiale va dura mai puțin de un an, totul se face fără formalități suplimentare. Cu toate acestea, la închirierea proprietății pe o perioadă mai mare de 12 luni, acordul se înregistrează prin Rosreestr.

denumirea documentului, numărul contractului cu mai mulți sublocatari, data încheierii contractului;
partea introductivă - datele părților la tranzacție, o înregistrare a consimțământului chiriașului principal de a transfera sediul către terți;
partea principală (tabelul 1);
dispoziții finale - sunt reglementate situațiile de forță majoră, entitati legale indicați detaliile organizației;
semnăturile părților.

Subînchiriere spații nerezidențiale (2020)

Avocații Hydrocablemontazh au decis să își exercite dreptul legal de a încheia un contract de închiriere direct cu Propeller LLC, datorită prevederilor Codului civil al Federației Ruse. Aceștia au făcut o ofertă, unde s-au oferit să plătească în favoarea Propeller SRL aceeași sumă pe care au trimis-o în contul obligațiilor din contractul de subînchiriere către IP Ivanov A.B.

datele părților la acord;
termenii transferului de proprietate, scop;
descrierea detaliata a obiectului:
- tip de sediu - clădire, încăpere, depozit sau spațiu de birouri;
- caracteristici tehnice - suprafata, caracteristici de amenajare, echipamente;
- adresa de locație legală/actuală;
plata chiriei care include:
- plata efectivă pentru utilizarea zonei;
- facturile la utilitati (lumina, apa, incalzire, etc.).
- costuri de comunicare (telefon, linie internet);
alte plăți la discreția părților;
detalii si semnaturi.

Ce este un subînchiriere sau la terți

Profitul depinde de activitatea dumneavoastră de a găsi și atrage clienți și de impresia pe care o vor avea oaspeții orașului după ce locuiesc în acest apartament. Un oaspete mulțumit se va întoarce aici data viitoare și va recomanda cazarea dumneavoastră colegilor și prietenilor săi.

De asemenea, este necesar să se informeze proprietarul și să obțină consimțământul acestuia în scris. Termenul de examinare a propunerii este de o lună. Dacă după această perioadă proprietarul terenului nu și-a confirmat consimțământul sau a refuzat, terenul arendat poate fi transferat în folosință temporară unui terț.

Subînchiriere- aceasta este o cesiune temporară de drepturi de către chiriaș asupra imobilului închiriat de acesta sau asupra unei părți a acestuia.

Raporturile de drept civil

În baza unui contract de închiriere (închiriere a proprietății), locatorul (proprietarul) se obligă să ofere chiriașului (chiriașului) proprietatea contra unei taxe pentru posesia și folosirea temporară sau pentru utilizare temporară (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse).

Locatarul are dreptul, cu acordul locatorului, de a subînchiria bunul închiriat. Totodată, chiriașul rămâne răspunzător conform contractului față de locator, iar contractul de subînchiriere nu poate fi încheiat pe o perioadă ce depășește durata contractului de închiriere. Regulile privind contractele de închiriere se aplică contractelor de subînchiriere, cu excepția cazului în care prin lege sau alte acte juridice se prevede altfel (clauza 2, articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse).

Chiriașul (sublocatarul) este obligat să plătească în timp util o taxă pentru folosirea proprietății (închiriere), procedura, condițiile și termenele de plată care sunt determinate prin contractul de închiriere (clauza 1, art. 614 din Codul civil). Federația Rusă).

Scopul subînchirierii

Acest mod bun pentru ca chiriașul să își reducă costurile de închiriere dacă o parte din proprietatea închiriată nu este utilizată de el.

Caracteristica raporturilor contractuale de subînchiriere

În baza unui acord încheiat între chiriaș și subchiriaș, chiriașul se obligă să închirieze pentru o perioadă determinată imobilul pe care îl are în arendă în conformitate cu contractul principal dintre el și proprietar.

Subînchirierea nu îl eliberează pe chiriaș de obligațiile pe care le poartă față de proprietar în conformitate cu contractul de închiriere. Această normă este stabilită prin lege în paragraful 2 al articolului 615 din Codul civil al Federației Ruse și nu poate fi modificată sau anulată prin contracte de închiriere sau de subînchiriere. În baza unui contract de subînchiriere, chiriașul nu poate transfera sublocatarului mai multe drepturiîn posesia și folosirea proprietății decât cele pe care le deține.

Consimțământul proprietarului de a încheia un contract de subînchiriere

Rețineți că proprietarul este un participant obligatoriu la această tranzacție de drept civil.

Totodată, fără acordul locatorului de a încheia un contract de subînchiriere, tranzacția de închiriere poate fi invalidată de drept. Acest acord poate fi emis ca un acord adițional la contractul de închiriere, sub forma unei scrisori certificate sau a unui proces-verbal al unei ședințe comune. De asemenea, poate fi stipulat în prealabil în contractul de închiriere primară drept dreptul chiriașului de a subînchiria temporar imobilul.

Consecințele subînchirierii proprietății fără acordul proprietarului

Luați în considerare următoarea situație.

Organizația a închiriat o proprietate și a subînchiriat-o. În același timp, în condițiile contractului, ea nu avea dreptul să facă acest lucru, întrucât contractul conținea o interdicție directă a proprietarului de subînchiriere a proprietății.

Aflați legal și consecințe fiscale subînchiriere necoordonată pentru toți participanții la tranzacție.

Consecințe juridice civile

Proprietarul are dreptul de a verifica modul în care proprietatea sa este folosită de chiriaș.

La aflarea unei încălcări a interdicției sale de subînchiriere, proprietarul poate, într-o anumită perioadă de timp, să rezilieze proprietatea și să returneze proprietatea sau să-l scoată pe subchiriaș și să utilizeze proprietatea în conformitate cu termenii contractului. Consecințele rezilierii contractului de închiriere vor fi returnarea de către chiriaș și, în consecință, sub-chiriașul proprietății locatorului (articolele 301, 303 din Codul civil al Federației Ruse). În acest caz, plățile de leasing plătite de chiriaș înainte de rezilierea contractului, proprietarul nu se întoarce (clauza 4, articolul 453 din Codul civil al Federației Ruse).

În plus, proprietarul poate:

solicitați chiriașului să plătească o amendă dacă aceasta a fost prevăzută de contract (clauza 1, articolul 330 din Codul civil al Federației Ruse);

cere chiriașului despăgubiri pentru pierderi, de exemplu, daune cauzate proprietății locatorului (clauza 5, articolul 453, articolul 622 din Codul civil al Federației Ruse).

În cazul în care proprietarul trebuie doar să evacuați subchiriașul fără a rezilia contractul de închiriere, atunci el poate solicita instanței de judecată să declare invalid contractul de subînchiriere dintre chiriaș și subchiriaș și să returneze imobilul chiriașului (clauza 2 din articolul 167, clauza 1). al articolului 173.1, articolele 2, 3, articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse).

În cazul în care contractul de subînchiriere este declarat nul, sublocatul va fi obligat să returneze bunul închiriat chiriașului (sublocatorului) (clauza 2, articolul 167 din Codul civil al Federației Ruse). Totodată, chiriașul (sublocatorul) nu trebuie să restituie sublocatorului plățile primite de acesta, întrucât acestea reprezintă o plată pentru folosința efectivă a proprietății (Hotărârea FAS MO din 08.07.2014 N F05). -6553 / 2014).

Implicații fiscale

Autoritățile fiscale pot refuza să recunoască un sublocatar ca sub plăți de chirie ca parte a cheltuielilor fiscale în temeiul contractului de subînchiriere și ca deduceri de TVA din plățile de subînchiriere, deoarece consimțământul proprietarului spațiului de a transfera proprietatea în subînchiriere este obligatoriu.

În contabilitatea fiscală a chiriașului, costurile creanțelor locatorului sunt reflectate după cum urmează. Dacă contractul de închiriere este reziliat și chiriașul trebuie să plătească proprietarului o amendă și să plătească despăgubiri, atunci valoarea amenzii conform contractului și compensarea pagube reale poate fi inclus în (subparagraful 13, alineatul 1, articolul 265 din Codul fiscal al Federației Ruse). În acest caz, valoarea prejudiciului real trebuie documentată. Proprietarul trebuie să includă toate fondurile primite ca urmare a rezilierii contractului de închiriere (despăgubiri, profituri pierdute, amenzi etc.) în veniturile nefuncționale (clauza 3, articolul 250 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Dar TVA-ul nu ar trebui perceput pentru aceste sume, deoarece acestea nu sunt legate de plata serviciilor de închiriere (subparagraful 2, alineatul 1, articolul 162 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Drepturile și obligațiile sublocatorului

Sublocatul primește drepturile și obligațiile stipulate în contractul de închiriere principal inițial.

Termenul contractului de subînchiriere

Un contract de subînchiriere nu poate fi încheiat pentru o perioadă care depășește efectul contractului de închiriere primar. În cazul în care termenul contractului de închiriere nu este definit, contractul de subînchiriere poate fi încheiat și cu aceeași condiție.

Rețineți că trebuie să existe un contract de subînchiriere, a cărui valabilitate depășește 1 an fara esecînregistrat în organism teritorial Rosreestr.

Mai aveți întrebări despre contabilitate și taxe? Întrebați-i pe forumul de contabilitate.

Subînchiriere: detalii pentru un contabil

Cu privire la aplicarea cotei de impozit pe venit de 0% de către un producător agricol în raport cu sumele compensației pentru pierderi
Întreprinderile producătoare de gaze au încheiat contracte de închiriere (subînchiriere) terenuri deţinut de societate. Date... perioada de valabilitate a contractelor de închiriere (subînchiriere) pentru terenuri. Pentru informarea dumneavoastră: în... stadiul de refacere) închiriat (subînchiriere) către SRL în anul 2015, s-a realizat... la rândul său, închiriere (subînchiriere, folosință temporară) a unei părți din terenurile... părți din terenurile spre inchiriere, subinchiriere, folosinta nu a avut loc in...
Victorii judiciare ale chiriașilor
Subînchirierea bunului închiriat cu acordul locatorului. Cu toate acestea, modul ... și de a subînchiria spațiile închiriate. Dar mai târziu proprietarul a trimis..., a continuat să subînchirieze localul, iar proprietarul a apelat la... unilateral revoca acordul pentru subînchiriere. Dar Colegiul Judiciar Supremul ... chiriașul de a subînchiria imobilul închiriat nu contravine cerințelor art. ... permițând chiriașului să subînchirieze spațiile. În plus, proprietarul nu...
Cum să construiți un proces de audit imobiliar
Locatorul, (inclusiv subînchiriere), termeni de revizuire tarif de închiriere, disponibilitate ... , disponibilitate posibilitate de subînchiriere spațiu, De asemenea, nu uitați de ... pentru închirierea/subînchirierea unui obiect. Dacă această regulă este neglijată, în ... închirierea spațiilor libere spre închiriere/subînchiriere, este necesar să se acorde atenție...
Următoarele modificări în procedura de aplicare a KOSGU
Din plata în baza contractelor de închiriere, subînchiriere, care este o plată pentru dreptul de folosință ... cu excepția plății în baza contractelor de închiriere (subînchiriere) a terenurilor, precum și a veniturilor din ... în legătură cu veniturile din contractele de subînchiriere. Alte modificări aduse celor menționate...
Contabilitatea plăților de leasing
Cine nu are voie să subînchirieze spațiu. În acest sens, între ... inclusiv contractul de închiriere (subînchiriere) încheiat, documente care confirmă plățile de închiriere... servicii prestate în baza contractului de închiriere (subînchiriere) în scopul confirmării documentare a cheltuielilor...
Consecințele fiscale ale contractului de închiriere
Închiriază și caută o clauză de subînchiriere. Dacă subînchirierea este prevăzută de contract, atunci este mai bine... acordul proprietarului de a subînchiria. Apoi acceptând chiria în...

Nu orice companie, mai ales în stadiul formării afacerii, poate achiziționa proprietăți imobiliare. Una dintre opțiunile de obținere a proprietății în dezvoltarea de noi domenii de activitate este încheierea unui contract de subînchiriere, care permite chiriașilor să închirieze spațiu în exces, iar altor companii să le folosească fără a încălca prevederile legii și condițiile contract de închiriere.

La încheierea unui contract de subînchiriere, este necesar, în primul rând, să se țină cont de prevederile Codului civil al Federației Ruse care reglementează relațiile de închiriere. În special, art. 608 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului. Proprietarii pot fi, de asemenea, persoane autorizate prin lege sau proprietarul să închirieze proprietatea. Bazat această prevedere sublocatorul care încheie contractul trebuie să verifice autoritatea atât a proprietarului, cât și a chiriașului de a dispune de acest bun.

Subînchirierea este supusă reglementării directe a art. 615, 618, 631, 638, 647, 660 din Codul civil, dintre care două sunt art. 615, 618 din Codul civil al Federației Ruse reglementează relațiile juridice legate de bunurile imobiliare sub forma unei clădiri, structuri sau spații.

Consimțământul proprietarului

Regulile privind contractele de închiriere se aplică contractelor de subînchiriere, dacă legea sau alte acte juridice nu prevede altfel.

V reguli speciale care reglementează raporturile juridice de închiriere (subînchiriere), legiuitorul nu stabilește procedura și forma pentru ca locatorul să-și dea acordul la tranzacțiile de transfer de proprietate în vederea subînchirierii. Condițiile care determină forma tranzacției sunt specificate în Sec. 29 din Codul civil al Federației Ruse. În cazul în care contractul nu prevedea dreptul chiriașului de a transfera proprietatea pentru subînchiriere, obținerea unui astfel de consimțământ după încheierea contractului reprezintă o modificare a termenilor contractului în ceea ce privește modul de utilizare a proprietății. Modificarea contractului se face în aceeași formă ca și contractul.

Dacă nu este observată statutar forma tranzacției, tranzacția este considerată invalidă din momentul finalizării acesteia și nu atrage consecințe juridice (cu excepția celor legate de nulitatea acesteia).

Încheierea unui contract de subînchiriere fără acordul locatorului este nulă.

In curent practica judiciară și arbitrală nu este neobișnuit ca deciziile în care contractele sunt recunoscute ca neîncheiate și tranzacțiile ca eșuate. Consecințele declarării nulității tranzacțiilor sunt prevăzute expres la art. 167, 168, 1103 din Codul civil al Federației Ruse.

Există opinia că acordul locatorului este necesar pentru fiecare tranzacție de subînchiriere, iar această regulă nu poate fi schimbată prin acordul părților prin exprimarea consimțământului „general” al locatorului în contractul de închiriere pentru ca locatarul să facă astfel de tranzacții. Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse în paragraful 18 din Scrisoarea de informare din 11.01.2002 nr. 66 a explicat că, la voința părților la contractul de închiriere, consimțământul locatorului poate fi exprimat în contract. . Acest lucru îl eliberează pe chiriaș de obligația de a obține un astfel de consimțământ pentru fiecare tranzacție specifică.

Este mai bine să emiteți un document privind consimțământul pentru subînchirierea proprietății ca anexă la contract.

Consimțământul proprietarului poate fi emis și sub forma unei scrisori, acord, protocol, completare la contract etc., a cărui copie trebuie să primească subchiriașul în mâinile sale.

Momentul încheierii contractului este important pentru contabilitate și fiscalitate. Potrivit art. 425 din Codul civil al Federației Ruse, contractul intră în vigoare și devine obligatoriu pentru părți din momentul încheierii acestuia.

Dacă se primește acordul locatorului pentru transferul proprietății sale pentru subînchiriere, atunci părțile (locatarul și sublocatarul) au dreptul de a încheia un contract de subînchiriere pentru spații de la data acordului respectiv. Până în momentul în care contractul se consideră încheiat (tranzacția este încheiată), acesta nu creează niciun drept și obligație părților. Prin urmare, consecința generală a recunoașterii contractului ca neîncheiat (tranzacția – eșuată) este că metodele de protecție utilizate în relațiile contractuale obișnuite nu pot fi aplicate unui astfel de contract.

termenul contractului de subînchiriere.

Înregistrarea de stat a contractului

Un contract de subînchiriere nu poate fi încheiat pentru o perioadă care depășește durata contractului de închiriere. În cazul în care contractul de închiriere este prelungit, atunci în conformitate cu paragraful 20 din Scrisoarea de informare a Curții Supreme de Arbitraj din 11.01.2002 nr. 66 din prevederea paragrafului 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, privind reînnoirea unui contract de închiriere pe perioadă nedeterminată, se aplică și unui contract de subînchiriere, sub rezerva regulilor părții 2, clauza 2, art. 615 din Codul civil al Federației Ruse, în sensul căruia termenul contractului de subînchiriere este în orice caz limitat la termenul contractului de închiriere.

Termenul contractului ridică problema înregistrării obligatorii de stat a sarcinilor pe care le generează contractul încheiat7. Legea federală nr. 122-FZ din 21 iulie 1997 nu afectează înregistrarea contractelor de subînchiriere. Lacuna existentă în legislație este parțial completată de exemple din practica judiciara. V scrisoare de informare Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11.01.2002 nr. 66 a formulat principalele abordări ale înregistrării contractelor de subînchiriere.

V acest document pentru instanțele de arbitraj au clarificat că cerințele drept civil la înregistrarea contractului de închiriere se aplică și contractului de subînchiriere. Întrucât, în conformitate cu partea 3, clauza 2, art. 615 din Codul civil al Federației Ruse, regulile privind contractele de închiriere se aplică contractelor de subînchiriere, dacă legea sau alte acte juridice nu prevede altfel. În același timp, nici în Codul civil al Federației Ruse, nici în lege federala Nr. 122-FZ din 21 iulie 1997 nu conține reguli care exclud aplicarea cerinței de înregistrare de stat pentru contractele de subînchiriere.

Codul civil stabilește că un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură este supus înregistrării de stat dacă este încheiat pe o perioadă de cel puțin un an. În acest caz, contractul se consideră încheiat din momentul înregistrării9. Obligația de înregistrare de stat a contractului nu prevede o perioadă în care părțile trebuie să depună documente pentru înregistrarea de stat a tranzacției, întrucât termen dat nedefinite legal. Pentru a evita o situație conflictuală, la încheierea unui acord, părțile trebuie să stabilească cine va depune un pachet de documente pentru înregistrare. Rețineți că nedepunerea de către partea tranzacțională a documentelor necesare pentru înregistrarea de stat a contractului poate fi calificată ca sustragere de la înregistrarea de stat. Practica de arbitraj în ceea ce privește aplicarea sa de către Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse conține recomandări clare conform cărora, în cazul în care una dintre părțile la acord sustrage înregistrarea de stat, cealaltă parte are dreptul de a depune o cerere pentru obligația de a înregistra acord, întrucât în lipsa înregistrării de stat contractul de închiriere imobiliară nu este încheiat.

Lipsa înregistrării obligatorii nu dă naștere la sancțiuni financiare directe. Dar trebuie avut în vedere faptul că un acord supus înregistrării obligatorii intră în vigoare din momentul unei astfel de înregistrări și, în consecință, dreptul de a cere plata chiriei ia naștere în mod oficial numai după înregistrarea contractului. Cu toate acestea, potrivit Supremului Curtea de Arbitraj Părțile RF pot prevedea ca termenii acordului încheiat să se aplice relațiilor lor care au apărut înainte de încheierea acordului. Prin urmare, aceste relații sunt considerate plătite și sunt supuse plății pentru utilizarea efectivă a proprietății. Trebuie avut în vedere faptul că răspunderea contractuală care decurge din obligația de plată acceptată în temeiul unui astfel de contract nu poate fi aplicată.

În absența înregistrării de stat obligatorii a unui contract de subînchiriere (închiriere), subchiriașul suportă anumite riscuri. În special, în cazul în care chiriașul (proprietarul) solicită sublocatorului să elibereze spațiile ocupate înainte de expirarea perioadei prevăzute, atunci nu este înregistrat în la momentul potrivit contractul este considerat nul. În consecință, sublocatul nu va putea aplica metode pentru a-și proteja drepturile. În cazul încălcării condițiilor de înregistrare de stat contractul curent nici sublocatul nu va putea pretinde dreptul de preempțiune extinderea sa în continuare.