Contractul de închiriere nu are consecințe înregistrate. Când puteți face fără înregistrarea de stat a contractului de închiriere Contractul de închiriere nu este înregistrat consecințe fiscale

Unul dintre cele mai frecvente și des încheiate contracte în statul nostru este contractul de închiriere. La încheierea și executarea acestuia este necesar să se țină cont de multe detalii care să permită pe viitor să se construiască corect pozițiile ambelor părți la contract.

Capitolul 34 este consacrat reglementării legale a acestui acord Cod Civil RF. Contractul de închiriere nu presupune schimbarea dreptului de proprietate, ci prevede doar transferul de către locator către chiriaș a proprietății fie numai pentru folosință, fie pentru folosință și deținere în același timp. Doar proprietarul imobilului poate închiria imobilul. Cu toate acestea, nu proprietarul, ci o persoană autorizată de acesta (agent, agent imobiliar etc.) poate acționa ca semnatar al acordului.

Diferențele dintre închirierea și închirierea unui apartament.

Odata cu contractul de inchiriere se poate incheia si un contract de inchiriere rezidentiala, iar de multe ori aceste doua tipuri de contracte sunt amestecate. Să aruncăm o privire la diferențele și caracteristicile lor. Ambele contracte sunt tipuri de contracte de închiriere de proprietăți. Contractul de închiriere pentru spații rezidențiale este reglementat de capitolul 35 din Codul civil al Federației Ruse, capitolul 34 din Codul civil al Federației Ruse este dedicat contractului de închiriere. Atunci când o locuință este închiriată contra cost pentru a locui în ea, se încheie un contract de închiriere. În alte cazuri: când se dă altceva proprietate imobiliara, pe lângă spațiile de locuit (birouri, clădiri etc.), sau atunci când spațiile de locuit sunt închiriate unei persoane juridice, se încheie un contract de închiriere. Astfel, tipul de contract utilizat depinde de părțile la contract (fizic sau entitate), precum și din obiectul contractului (loc de locuit sau alte imobile).

Una dintre cele mai importante diferențe practice dintre leasing și închiriere este aceea contractul de închiriere nu este supus înregistrare de stat indiferent de data de expirare. Adică la încheierea unui contract de închiriere de apartament chiar și pe 5 ani, este suficient să semnezi acordul și acest acord va fi valabil, fără acțiuni suplimentare. În schimb, un contract de închiriere încheiat pe un an sau mai mult trebuie să fie supus înregistrării de stat, fără de care va avea defecte semnificative. Despre asta vom vorbi mai detaliat mai târziu, dar acum vom reveni la contractul de închiriere.

Condiții esențiale ale contractului de închiriere sunt conditiile privind obiectul contractului de inchiriere, precum si conditiile privind cuantumul chiriei. Conform articolului 609 din Codul civil al Federației Ruse formă scrisă un contract de închiriere este necesar dacă cel puțin una dintre părțile contractului este persoană juridică și, de asemenea, dacă contractul este încheiat pe o perioadă mai mare de un an.

Condițiile esențiale nu includ termenul pentru care se încheie contractul de închiriere, dar, în ciuda acestui fapt, termenul contractului este un punct important, întrucât este direct legat de procedura de înregistrare de stat.

Înregistrarea unui contract de închiriere este necesară dacă acesta este încheiat pe o perioadă de cel puțin un an.

Chiriașul este scutit de procedura de înregistrare în două cazuri:

Dacă contractul de închiriere este încheiat pe o perioadă mai mică de un an.
Părțile au dreptul să prevadă în contractul de închiriere o condiție potrivit căreia, după expirarea perioadei de închiriere, în lipsa unor obiecții din partea părților, contractul se consideră prelungit în aceleași condiții. În acest caz, dacă contractul de închiriere a fost inițial încheiat pe o perioadă mai mică de un an, dacă acesta este prelungit pentru aceeași perioadă, nu va fi necesară înregistrarea contractului. Legea nu interzice reînnoirea în mod repetat a unui contract de închiriere imobiliară în acest mod. În sine, o astfel de prelungire, dacă este efectuată pentru o perioadă mai mică de un an, nu implică necesitatea înregistrării unui acord și nu reprezintă un motiv pentru a considera un astfel de acord ca fiind încheiat pentru o perioadă mai mare de un an. .
Dacă contractul de închiriere este încheiat pe perioadă nedeterminată.
In contractul de inchiriere se poate stabili direct ca acesta este incheiat pe perioada nedeterminata, si in plus, in vigoare. 2 linguri. 610 din Codul civil al Federației Ruse, dacă termenul de închiriere nu a fost indicat în contract (intenționat sau accidental), atunci se consideră că contractul este încheiat pe perioadă nedeterminată.

În conformitate cu art. 621 din Codul civil al Federației Ruse la încheierea unui contract de închiriere pentru termen nou clauzele contractului pot fi modificate prin acordul părților. Încheierea unui contract de închiriere pentru un nou termen este încheierea unui nou contract. Acest lucru este indicat în paragrafe. 31-32 din Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie, aprobată prin scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66. Prin urmare, dacă termenul unui astfel de nou contract de închiriere este mai puțin de un an, nu este, de asemenea, supus înregistrării de stat.

Dacă contractul de închiriere nu a trecut de înregistrarea de stat, este valabil?

Da, dar numai pentru părțile la acest acord, pentru terți nu are efect juridic. Cu alte cuvinte, chiriașul nu poate refuza să plătească chiria pe motiv că contractul nu a fost înregistrat și nici proprietarul nu poate da afară în mod arbitrar chiriașul din imobilul pe care îl ocupă.

Cu toate acestea, chiriașul nu are un drept de preempțiune asupra terților de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, nu își păstrează dreptul de închiriere atunci când transferă proprietatea asupra imobilului către o altă persoană etc. Adică, pentru toate celelalte persoane, pe lângă chiriaș și proprietar, pare să nu existe un contract de închiriere. Printre altele, aceasta presupune că proprietarul poate încheia un contract de închiriere cu un terț în legătură cu aceeași proprietate, să-l înregistreze, iar apoi noul chiriaș va avea prioritate față de precedentul care ocupă imobilul în baza unui contract neînregistrat.

Problema înregistrării contractelor de închiriere încheiate la 2 și 3 martie 2013.

Reamintim că la sfârșitul anului 2012, a fost adoptată o lege federală prin care se stabilește că regulile de înregistrare de stat a unui contract de închiriere imobiliară nu sunt supuse aplicării acordurilor încheiate după 1 martie 2013. Dar de îndată ce această lege a intrat în vigoare, imediat a apărut una nouă care a anulat această regulă și a fost reluată înregistrarea de stat a unui contract de închiriere imobiliară pe 4 martie 2013. Motive pentru a face modificări la legea adoptată legiuitorul nu a comentat. Dar desființarea și restabilirea ulterioară a normelor privind înregistrarea de stat a contractelor de închiriere imobiliară a creat, desigur, incertitudine cu privire la consecințele contractelor încheiate la 2 și 3 martie 2013: sunt contractele de închiriere care au fost încheiate în aceste zile și nu au fost supuse inregistrarii de stat valabile?

În Rezoluția Plenului nr. 98 din 25 decembrie 2013, Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse a explicat că un contract de închiriere imobiliară încheiat la 2 și 3 martie 2013 pentru o perioadă de cel puțin un an și care nu a trecut. înregistrarea de stat este obligatorie numai pentru părțile sale și nu permite chiriașului să se opună drepturilor sale terților. Cu alte cuvinte, un astfel de acord este valabil pentru părți, dar nu există pentru terți, adică acesta regimul juridic corespunde pe deplin cu cel considerat anterior pentru contractele care nu au trecut de înregistrarea de stat.

Relevanța articolului și conformitatea sa cu legea sunt confirmate începând cu 01 ianuarie 2017.

În conformitate cu paragraful 3 al articolului 607 din Codul civil al Federației Ruse, contractul de închiriere trebuie să conțină date care să permită stabilirea definitivă a proprietății care urmează să fie transferată chiriașului ca obiect de închiriere. In lipsa acestor date in contract, conditia asupra obiectului ce urmeaza a fi inchiriat se considera neconvinta de catre parti, iar contractul corespunzator nu se considera incheiat. O condiție esențială a contractului de închiriere este obiectul acestuia. Astfel, dacă subiectul contractului de închiriere (obiectul închiriat) nu este clar identificat, atunci un astfel de contract nu poate fi recunoscut ca încheiat.

Obiectul unui contract de închiriere nu poate fi decât un lucru definit de caracteristicile individuale. Acest semn al obiectului contractului decurge din esenta raportului de inchiriere, care presupune detinerea si folosirea urgenta (sau numai folosirea) a obiectului si restituirea acestuia catre locator dupa expirarea contractului. Din acest motiv, paragraful 3 al acestui articol include o cerință de descriere a obiectului contractului: părțile trebuie să indice în mod clar datele care să permită stabilirea definitivă a proprietății ce urmează a fi transferată chiriașului ca obiect de închiriere.

Dacă vorbim despre închirierea unei clădiri întregi sau a unui alt complex unic de imobile, atunci în acest caz este suficient să-i indicați adresa și zona. În cazul în care o parte a unei clădiri devine obiectul unui contract de închiriere (de exemplu, o anumită zonă a acesteia, una sau mai multe camere etc.), trebuie acordată atenție dacă partea închiriată este obiect de drept separat sau este inclusă în suprafața totală a imobilului. În primul caz, să identifice este suficient să se indice adresa obiectului și numărul cadastral al acestuia. În al doilea caz, nu fără extras din pașaport tehnic, inclusiv explicația și planul localului. copie a planului către acest caz se recomanda eliberarea unei anexe la contract, mentionand suprafata inchiriata pe aceasta. Atunci când se închiriază o clădire, o structură, o încăpere în ele sau o parte din incintă conform contractului de închiriere imobiliară depus pentru înregistrarea de stat a drepturilor, pașapoartele cadastrale ale clădirii, structurii și spațiilor, care indică dimensiunea suprafeței închiriate, sunt obligatorii. anexă. Contractul de închiriere a sediului sau a unei părți a sediului este înregistrat ca o grevare asupra drepturilor locatorului spațiilor relevante (parte a sediului).

Pașaportul cadastral, ca document care cel mai pe deplin și cel mai important, determină în mod fiabil caracteristicile spațiale unice și alte caracteristici ale unui lucru imobil, este un extras din cadastrul imobiliar de stat (articolul 14). lege federala din 24 iulie 2007 N 221-FZ „On cadastru de stat proprietate imobiliara").

Incoerența în obiectul contractului de închiriere poate duce la diferite Consecințe negativeîn special, taxe suplimentare și sancțiuni fiscale.

Astfel, antreprenorul a fost tras la răspundere pentru faptul că, folosind un regim fiscal special, a calculat și plătit impozit pe suprafața care nu a respectat condițiile contractuale (Rezoluția Curții de Arbitraj a UO din 20.05.2016 N Ф09). -3964 / 16), care, conform autoritățile fiscale iar instanța, este o primire nerezonabilă a unui beneficiu fiscal.

În același timp, instanțele, spre deosebire de autoritățile fiscale, tind să considere utilizarea efectivă a spațiilor închiriate ca un motiv de atribuire a costurilor corespunzătoare cheltuielilor la calculul impozitului pe venit atunci când este utilizat de o entitate economică. sistem comun fiscalitate (Rezoluția FAS MO din 6 martie 2014 în dosarul N A41-18838 / 13).

În același timp, la soluționarea litigiilor care au legătură directă cu părțile la contract, instanțele sunt mai categorice. În cazul în care obiectul contractului nu este definit nici în textul acestuia, nici în certificatul de recepție, contractul este recunoscut ca neîncheiat, iar chiriașul, deși a început să folosească imobilul, devine obligat să părăsească spațiul ocupat ( Hotărâre în apel Judecătoria Iaroslavl din 11 septembrie 2014 în dosarul nr. 33-5241/2014).

Cu toate acestea, rețineți următoarele:în conformitate cu paragraful 15 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011

N 73 (modificat la 25 decembrie 2013) „Cu privire la anumite aspecte în practica aplicării regulilor Codului civil Federația Rusă privind contractul de închiriere” dacă elementul închiriat din contractul de închiriere nu este individualizat corespunzător, totuși, contractul a fost efectiv executat de către părți (de exemplu, articolul a fost transferat chiriașului și, în același timp, disputa cu privire la execuție necorespunzătoare nu a existat obligația locatorului de a transfera bunul închiriat între părți), părțile nu au dreptul să conteste prezentul contract pe motive legate de descrierea necorespunzătoare a bunului închiriat, inclusiv cu referire la neîncheierea sau nulitatea acestuia.

Răspunsuri la întrebările frecvente despre lucrul cu Designerul declarații de revendicareși plângeriConflicte administrative. Consultanță juridică Adresăm instanței de arbitraj. Consultanță juridică Adresăm Tribunalul de Magistratură. Consultanță juridică Să mergem în instanță jurisdicție generală(sector, oraș, regional). Consultanță juridicăCalculatori de taxe de stat, penalități, dobânzi, compensații Drepturi de autor. Consultanta juridica Responsabilitate administrativa. Consultanta juridica Pensiune alimentara.Consiliere juridica Inchiriere. Consultanta juridica Faliment. Consultanță juridică Recuperare daune, îmbogățire fără justă cauză. Despăgubiri pentru daune. Consultanță juridică Obligație de stat. Consultanță juridică Achiziții de stat (municipale). Consultanță juridică Acord de participare comună. Consultanță juridicăAcord: încheiere, reziliere, modificare, contestare. Consultanță juridică Soluționarea prealabilă a litigiului. Consultanță juridică Probleme de locuință. Consultanță juridică Împrumuturi și credite.

Dacă contractul de închiriere a terenului nu este înregistrat

Consultanță juridică Protecția drepturilor consumatorilor. Consultanta juridica Protectia onoarei, demnitatii, reputatiei afacerii. Consultanță juridicăSănătate. Plată concediu medical. Consultanta juridicaLegislatia funciara. Consultanta juridica Cetateni straini. Intrarea și renunțarea la cetățenie. Consultanță juridicăProceduri executive. Consultanță juridică Litigii corporative Audituri fiscale. Impozite și contribuții. Consultanță juridică Moștenire. Notarii. Consultanță juridică Imobiliare. Întrebări generaleLegislatia pensiilor. Consultanță juridicăReprezentare. Consultanță juridică Dreptul de proprietate: recunoaștere, protecție, restaurare și încetare. Consultanță juridică Procedura scrisă. Consultanță juridică Primirea compensației, rambursarea cheltuielilor Inspecții ale organizațiilor și antreprenorilor individuali. Consultanta juridica Inregistrarea bunurilor imobiliare. Consultanță juridică Înregistrare, divorț, împărțire a proprietății. Consultanță juridică Litigii de familie. Dispute despre copii. Consultanta juridica Asigurari. Consultanta juridicaConstructii. Consultanta juridica Cheltuieli de judecata.Consilierea avocatuluiTranzactionare (licitatii,concursuri)Proceduri de arbitraj.Consiliere a avocatuluiLegislatia muncii. Consultanta juridicaInfiintare fapte juridice. Consultanță juridică Închiriere financiară (leasing). Consultanță juridicăProcesul penal. Consultanță juridică

Recent, practica judiciară continuă să se dezvolte în ceea ce privește recunoașterea unui contract de închiriere neînregistrat astfel cum a fost încheiat 1 .

Probleme legate de înregistrarea unui contract de închiriere imobiliară

În plus, de la 01 iunie 2015, prevederile Codului civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), referitoare la determinarea momentului încheierii unui acord, s-au modificat. În conformitate cu articolul 433 alin. 3 modificat din Codul civil al Federației Ruse, un acord supus înregistrării de stat este considerat încheiat pentru terți din momentul înregistrării sale. În consecință, contractele de închiriere care nu au trecut înregistrarea de stat dau naștere unor drepturi și obligații pentru părțile la contract, în ciuda următoarelor prevederi privind înregistrarea de stat:

Clauza 1 a articolului 164 din Codul civil al Federației Ruse „În cazurile în care legea prevede înregistrarea de stat a tranzacțiilor, consecințele juridice ale tranzacției apar după înregistrarea acesteia”;
Clauza 2 a articolului 609 din Codul civil al Federației Ruse „Contractul de închiriere imobiliară este supus înregistrării de stat, dacă legea nu prevede altfel”;
Clauza 2 a articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse „Contractul de închiriere a unei clădiri sau structuri, încheiat pe o perioadă de cel puțin un an, este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării respective. ."

Modificările nu sunt complet noi, întrucât formarea practicii judiciare cu privire la problema obligației inter partes a contractelor neînregistrate a început odată cu decizia Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 nr. 73 „Cu privire la Anumite probleme în practica aplicării regulilor Codului civil al Federației Ruse privind un contract de închiriere”. Potrivit paragrafului 14 al acestei rezoluții, dacă părțile au ajuns la un acord cu privire la toți termenii esențiali ai contractului de închiriere, inclusiv suma chiriei, proprietarul a transferat și chiriașul a acceptat proprietatea în folosință, atunci relațiile existente nu pot fi în mod arbitrar. schimbat de una dintre părți, dar trebuie efectuat și plătit în conformitate cu termenii contractului.

Obligația părților a unui astfel de termen al contractului ca termenul acestuia a fost confirmată în mod repetat de către instanțe: de exemplu, dacă aceasta nu afectează drepturile terților, atunci până la sfârșitul perioadei de utilizare stabilite prin acord. , chiriașul are dreptul de a ocupa imobilul, plătind pentru acesta o taxă stabilită prin acordul părților, și, în consecință, să ceară restituirea spațiului posibilă numai după expirarea acestuia (pct. 3). scrisoare de informare Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 februarie 2014 Nr. 165 „Reexaminarea practicii judiciare privind litigiile legate de recunoașterea contractelor neîncheiate” (în continuare - Scrisoarea de informare nr. 165), decizia Curții de Arbitraj Cartierul Central din 06 august 2015 Nr. F10-2597/2015).

În același timp, în ciuda faptului că înregistrarea de stat a contractului nu afectează încheierea contractului, trebuie menționat că, în lipsa acestuia, pot apărea următoarele restricții:

paragraful 1 al articolului 617 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică unor astfel de relații, adică chiriașul nu se va putea referi la păstrarea contractului atunci când proprietarul se schimbă (paragraful 4 din Scrisoarea de informare nr. 165). );
chiriașul nu are drept de preempțiune de a încheia un acord pentru un nou termen (clauza 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse) (Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 27 august 2013 Nr. VAS-11154/13);
reînnoirea contractului de închiriere pe perioadă nedeterminată, poate decurge numai din contractul de închiriere încheiat (hotărârea celui de-al treisprezecelea arbitraj Curtea de Apel din 04 august 2015 Nr. 13AP-13821/2015);
la primirea autorizației de construcție/punere în funcțiune, eliberarea acestora va fi refuzată, întrucât pentru terți drepturile chiriașului teren nu a luat naștere (decizia Curții de Apel a XVII-a de Arbitraj din 15 iulie 2015 Nr. 17AP-7454/2015-GK, decizia Curții de Apel a XIV-a de Arbitraj din 12 mai 2015).

În plus față de cele de mai sus, trebuie menționat că, dacă termenii contractului de închiriere impun uneia dintre părți obligația de a organiza înregistrarea de stat a contractului, atunci neîndeplinirea unei astfel de obligații constituie temeiul rezilierii contractului (Definiție Curtea Suprema Federația Rusă din 25 martie 2015 Nr. 301-ES14-7672, Hotărârea Curții Supreme a Federației Ruse din 12 mai 2015 Nr. 305-ES15-4247).

În concluzie, trebuie remarcat schimbare generală abordarea legiuitorului asupra problemelor de înregistrare a sarcinilor, atât în raport cu contractul de închiriere discutat mai sus, cât și cu ipoteci. Această abordare este în concordanță cu cea din ultimii ani practica judiciara, potrivit căruia, chiar și în lipsa înregistrării de stat a contractului, raporturile dintre părți sunt reglementate prin contractul specificat.

1 Hotărârea Curții de Apel a IV-a de Arbitraj din 18 iunie 2015 Nr. 04AP-2643/2015, Rezoluția Curții de Apel a XVII-a de Arbitraj din 15 iulie 2015 Nr. 17AP-7454/2015-GK, Hotărârea de Arbitraj Eleven Curtea de Apel din 24 iulie 2015 Nr. 11AP- 7421/2015, Rezoluția Curții de Arbitraj a Sectorului Volga din 27 iulie 2015 Nr. Ф06-9151/2011.

Alexey Sorokin Anatolevici, avocat principal

Stați folosind elementul înregistrare obligatorie contractele de închiriere imobiliară acordă semnificație datelor raporturi juridiceși recunoaște dreptul de utilizare al chiriașului către terți. Soarta depinde de încheierea contractului de închiriere și de înregistrarea de stat a acestuia raporturi contractualeși comportamentul părților în viitor, acest factor poate afecta calculul impozitelor obligatorii. Având în vedere toată varietatea de dispute care decurg din contractele de închiriere imobiliară pentru părți, este important să se abordeze consecințele nerespectării condiției de înregistrare de stat a contractului de închiriere. Adesea, părțile evită condiția înregistrării de stat obligatorii a unui contract de închiriere imobiliară, acest lucru este valabil mai ales pentru întreprinderile mici. Analiza practicii judiciare ne permite să înțelegem consecințele și riscurile lipsei înregistrării de stat a unui contract de închiriere.

În primul rând, merită să decideți asupra obiectelor care fac obiectul înregistrării de stat în baza unui contract de închiriere. Conform paragrafului 2 al articolului 609 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere imobiliară este supus înregistrării de stat, dacă legea nu prevede altfel. Un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării respective (paragraful 2 al articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse).

Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 1 iunie 2000 nr. 53 „Cu privire la înregistrarea de stat a contractelor de închiriere pentru spații nerezidențiale” precizează că contractele de închiriere pentru orice spații nerezidențiale sunt aplicabile regulile articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse. La rândul său, aceasta înseamnă că un acord este supus înregistrării de stat, în baza căruia sunt închiriate bunuri imobiliare precum birou, spații nerezidențiale, clădire și structură.

Diverse poziții juridice cu privire la consecințele lipsei înregistrării de stat a unui contract de închiriere imobiliară au fost exprimate în mod repetat de Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse. Deci, de exemplu, la paragraful 14 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj din 25 ianuarie 2013 nr.13, s-a indicat că dacă părțile au ajuns la o înțelegere în forma cerută asupra tuturor condițiilor esențiale ale contractului de închiriere. , dar respectivul contract nu a fost înregistrată, la examinarea litigiilor dintre ele, instanțele ar trebui să procedeze din faptul că proprietarul a transferat proprietatea în folosință, iar o altă persoană a acceptat-o fără niciun comentariu. În acest caz, trebuie avut în vedere că părțile sunt deja legate de o obligație care nu poate fi schimbată în mod arbitrar de către una dintre părți, nefiind temeiuri ca instanța să aplice prevederile articolelor 1102, 1105 din prezentul Cod. . În temeiul articolului 309 din Codul civil al Federației Ruse, utilizarea proprietății trebuie efectuată și plătită în conformitate cu obligațiile asumate de partea la un astfel de acord.

În același timp, în conformitate cu articolul 308 din Codul civil al Federației Ruse, drepturile acordate unei persoane care utilizează proprietatea în temeiul unui contract de închiriere care nu a trecut de înregistrarea de stat nu le pot fi opuse de către terți. În special, o astfel de persoană nu are un drept de preempțiune de a încheia un acord pentru un nou termen (clauza 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse) și la relația dintre utilizator și un terț care a dobândit, în baza unui acord, transferat pentru utilizare lucru imobil, paragraful 1 al articolului 617 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică.

Cu alte cuvinte, în cazul în care părțile își îndeplinesc efectiv obligațiile care le revin în temeiul unui contract de închiriere imobiliară, absența înregistrării de stat a unui astfel de contract nu constituie un temei pentru declararea tranzacției invalide. Astfel, conținutul articolului 165 din Codul civil al Federației Ruse, potrivit căruia nerespectarea cerinței de înregistrare a oricărei tranzacții atrage invaliditatea acesteia, ar trebui interpretat diferit de către instanțele de judecată.

În scrisoarea de informare a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 februarie 2015 nr. 165 „Revizuirea practicii privind litigiile legate de recunoașterea contractelor neîncheiate”, prevederile de mai sus primesc o interpretare mai detaliată. Scrisoarea pune capăt întregii diversități de practică judiciară în soluționarea litigiilor legate de consecințele lipsei înregistrării de stat a unui contract de închiriere imobiliară.

Curtea într-o scrisoare către Din nou a subliniat că un contract încheiat în forma corespunzătoare, a cărui toți condițiile esențiale au fost convenite de părți, dar a cărui înregistrare de stat solicitată nu a fost efectuată, nu dă naștere tuturor consecințelor către care este îndreptat , înainte de efectuarea înregistrării. În același timp, un astfel de acord, din momentul în care părțile ajung la un acord asupra tuturor condițiilor sale esențiale, atrage după sine consecințe juridice în relațiile dintre ele și poate, de asemenea, să dea naștere întregii game de consecințe către care este direct îndreptat după stat. înregistrare. Un astfel de acord poate fi contestat conform regulilor privind nulitatea tranzacțiilor, dar o parte la un acord care nu a trecut de înregistrarea de stat necesară nu are dreptul, pe această bază, să se refere la neîncheierea acestuia. Orice altă interpretare ar rezulta în partid tranzacție invalidă ar putea solicita înregistrarea lui în instanță.

Sistemul judiciar a exprimat în repetate rânduri diferite poziții cu privire la impactul termenului contractului de închiriere și necesitatea înregistrării de stat a acestuia. În astfel de cazuri, se presupune că încheierea Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 nr. 59 în „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de aplicarea Legii federale „Cu privire la Înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta”” care a încheiat pe o perioadă mai mică de un an, un contract de închiriere care se reînnoiește automat pentru o perioadă similară, astfel încât la adăugarea termen generalînchirierea este mai mare de un an, nu este supusă înregistrării de stat .

În aceeași scrisoare, s-a exprimat opinia că acordul părților de modificare a sumei chiriei indicat de acestea în contractul de închiriere pentru bunurile imobile supuse înregistrării de stat ar trebui să fie și el supus procedurii de înregistrare de stat, întrucât este parte integrantă. parte a contractului de închiriere și modifică conținutul și condițiile sarcinilor care decurg din contractul de închiriere. Această prevedere s-a dovedit a fi corectă din punct de vedere logic în raport cu orice acord suplimentar la contractul de închiriere imobiliară.

Deci, de exemplu, închirierea ar trebui să fie efectuată la voința fostului chiriaș, a noului chiriaș și a proprietarului, sub rezerva cerințelor privind forma tranzacției principale, inclusiv înregistrarea de stat, normele articolului 391 din Codul civil. Codul Federației Ruse se aplică acestor relații juridice .

Exemplu din jurisprudență

Instanța a constatat că în urma contractului de închiriere, chiriașul este înlocuit în obligația care decurge din contractul de închiriere, prin urmare, închirierea trebuie efectuată cu respectarea normelor de drept civil privind cesiunea de creanță și transmiterea datorie în conformitate cu articolul 391 din Codul civil al Federației Ruse. O astfel de tranzacție se realizează la voința foștilor și noilor debitori și a creditorului cu respectarea cerințelor de formă impuse tranzacției principale. În virtutea paragrafului 3 al articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse, un acord supus înregistrării de stat este considerat încheiat din momentul înregistrării sale. Contractul de închiriere inițial a trecut de înregistrarea de stat și, prin urmare, contractul de închiriere a trebuit să fie înregistrat. Înseamnă că acest acord in conformitate cu normele mai sus mentionate nu se poate considera incheiat, iar schimbarea chiriasului in contract a avut loc. În cele din urmă, instanța a pretins de la chiriaș în favoarea proprietarului chiria doar pentru utilizarea efectivă a spațiului (Rezoluția Curții Federale de Arbitraj Districtul de Nord-Vest din data de 04.12.2006 în dosarul nr. А56-13599/2006).

O situație similară poate apărea dacă părțile au încheiat nou tratat sau un acord suplimentar la contractul principal. În lipsa unei astfel de înregistrări, acestea sunt recunoscute ca neîncheiate și condițiile obligației inițiale sunt recunoscute raporturilor dintre părți. . Pe de altă parte, aceasta poate servi drept bază pentru ca chiriașul să depună o cerere împotriva proprietarului pentru îmbogățirea fără justă cauză a plăților de chirie (dacă contractul este recunoscut ca neîncheiat).

neînregistrat în la momentul potrivit un contract de închiriere imobiliară poate fi contestat în temeiul regulilor privind nulitatea tranzacțiilor , A sustragerea de către chiriaș la înregistrarea de stat a contractului de închiriere poate duce la rezilierea contractului de închiriere.

Studiu de caz

Instanța a refuzat să transfere recursul în casație al antreprenorului la Colegiul Judiciar pentru Litigii Economice al Curții Supreme a Federației Ruse cu privire la cererea antreprenorului împotriva Companiei de a invalida rezilierea unilaterală a contractului de închiriere. În același timp, instanța a stabilit în mod corect că chiriașul a luat măsuri pentru înregistrarea de stat numai după încetarea contractului de închiriere, contractul, la rândul său, a fost reziliat din cauza neîndeplinirii de către întreprinzător a obligației de înregistrare de stat a contractului de închiriere. proprietate imobiliara. În astfel de circumstanțe, instanțele au recunoscut că acțiunile Companiei la rezilierea unilaterală a contractului de închiriere în litigiu și obligarea antreprenorului să elibereze spațiile ocupate respectă legea și termenii contractului de închiriere și, prin urmare, au refuzat să satisfacă cererea (Decizia Curții Supreme a Federației Ruse din 25.03.2015 în dosarul nr. A29-6329 / 2013).

Potrivit articolului 432 din Codul civil al Federației Ruse, un acord este considerat încheiat dacă se ajunge la un acord între părți în forma cerută în cazurile relevante cu privire la toți termenii esențiali ai acordului.

Un acord care nu este încheiat din cauza neacordului de condiții esențiale nu poate fi declarat nul, întrucât nu numai că nu dă naștere consecințelor către care s-a îndreptat, dar este efectiv absent din cauza nerevenirii părților în vreun fel. acord și, prin urmare, nu pot da naștere la astfel de consecințe.și în viitor. Prevederile specificate ale Codului civil al Federației Ruse în interpretarea lor sistemică, dacă nu se ajunge la un acord cu privire la condiția esențială a contractului în forma cerută, nu prevăd nulitatea contractului, ci alte consecințe sub formă de neîncheierea acesteia .

O analiză intermediară a actelor judiciare de mai sus ne permite să concluzionăm că lipsa înregistrării de stat a unui contract de închiriere imobiliară afectează încheierea contractului, și nu valabilitatea acestuia. O împrejurare semnificativă din punct de vedere juridic care urmează să fie determinată de instanță este relația efectivă dintre părți, în funcție de termenul închisorii. Însăși absența înregistrării de stat a unui contract de închiriere nu este baza pe care o persoană poate fi privată de dreptul de a protectie judiciara. Aceasta înseamnă că în instanță, atunci când iau în considerare un litigiu, părțile nu trebuie să justifice motivele lipsei înregistrării de stat a contractului.

De la 1 iulie 2015 până la drept civil urmeaza modificari care vor afecta si momentul incheierii contractului: dupa intrarea lor in vigoare, contractul supus inregistrarii de stat se considera incheiat pentru terti din momentul inregistrarii acestuia. În general, acest lucru nu schimbă tendințele în practica de aplicare a legii instanțele de arbitraj, ci doar consolidează oficial poziția exprimată în mod repetat în acte de interpretare.

Relațiile privind închirierea obiectelor imobiliare sunt luate în considerare și în raporturile juridice fiscale. Proprietarul plătește impozit pe proprietatea care îi este închiriată, iar chiriașul, la plată plăți de chirie le ia în considerare ca cheltuieli la determinarea bazei de impozitare a impozitului pe venit. În unele cazuri, chiriașul acționează și ca agent fiscal pentru taxa pe valoarea adăugată (denumită în continuare TVA), care, la rândul său, este inclusă în plăți în baza unui contract de închiriere imobiliară.

În lipsa înregistrării unui contract de închiriere imobiliară, chiriașul în practică poate întâmpina dificultăți în calcularea cheltuielilor, Ministerul Finanțelor consideră că până la momentul înregistrării de stat societatea nu este chiriaș al acestui obiect și nu are temeiuri legale plătesc chirie pentru aceasta, reducând astfel baza de impozitare a impozitului pe venit. O poziție similară este conținută în scrisoare Ministerul de Finanțe al Rusiei din 6 martie 2008 Nr. 03-03-06 / 1/152.

Jurisprudența emergentă neagă aceste speculații ale unora oficiali oficiu fiscal: dacă contractul de închiriere nu este înregistrat, dar se confirmă utilizarea proprietății închiriate și plata chiriei, cheltuielile efectuate pot fi luate în considerare drept cheltuieli care reduc și mai mult baza de impozitare a impozitului pe venit (Rezoluția Tribunalului Federal de Arbitraj al Districtului Moscova din 16 august 2007 în dosarul nr. A40-51763/06-115-305).

Obiectul impozitării pentru TVA include plățile de chirie. Conform paragrafului 3 al articolului 161 din Codul fiscal al Federației Ruse, agentul fiscal pentru o proprietate închiriată este chiriașul, care este obligat să calculeze, să rețină din venitul plătit locatorului și să plătească suma corespunzătoare a impozitului către bugetul. Aceasta duce la o întrebare logic corectă: există obligația de a plăti TVA în absența unui contract de închiriere imobiliar înregistrat? Pare corect că lipsa înregistrării unui contract de închiriere nu scutește de îndeplinirea obligației de plată a TVA.

Aceste concluzii sunt confirmate practica judiciara. Deci, de exemplu, instanța a respins ca neîntemeiat argumentul reclamantului potrivit căruia contractul de închiriere, din cauza nerespectării condițiilor paragrafului 2 al articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse, nu este încheiat și nu poate da naștere niciunui consecinte juridice inclusiv plata impozitelor. Având în vedere utilizarea efectivă de către întreprinzător a spațiilor nerezidențiale în sa activitati de productie, lipsa inregistrarii unui contract de inchiriere nu il scuteste pe agentul fiscal de indeplinirea atributiilor care i-au fost atribuite. De asemenea, întreprinzătorul nu a ținut cont că în legătură cu folosirea în continuare a proprietății după expirarea contractului, în lipsa unor obiecții din partea locatorului, contractul de închiriere, în conformitate cu alin.2 al art. 651 din Codul civil. al Federației Ruse, a fost reînnoit pentru o perioadă nedeterminată și, prin urmare, în raport cu perioada analizată, niciunul nu a fost supus înregistrării de stat (Decizia Curții de Arbitraj din Regiunea Sahalin din 4 ianuarie 2013 în cazul nr. А59- 5129/2012).

Astfel, dacă contractul de închiriere nu a trecut de procedura necesară înregistrării de stat, dar a fost executat în mod corespunzător, părțile la contractul menționat sunt obligate să îndeplinească toate obligațiile asumate. Singura diferență între astfel de acorduri este că, din lipsă de înregistrare, părțile au drepturi care nu pot fi opuse unui cerc nedeterminat de persoane. Practica judiciară demonstrează un risc minim al consecințelor lipsei înregistrării de stat, drept urmare condiția înregistrării obligatorii de stat a unui contract de închiriere imobiliară încheiat pe o perioadă mai mare de un an poate deveni formală.

Sorokin Alexey Anatolyevich, avocat principal,

E-mail: [email protected]

În atenția abonaților: puteți adresa întrebări direct autorilor pe tema articolului.

Editorii ZhP plătesc pentru răspunsuri.

Sunteți de acord cu termenii consultărilor orale și despre desfășurarea cauzelor în justiție. Editorii nu sunt responsabili pentru acțiunile sau inacțiunea experților.

Nu este neobișnuit ca un contract de închiriere supus înregistrării de stat să nu fie înregistrat. În conformitate cu art. 165 din Codul civil al Federației Ruse, nerespectarea formularului notarial, iar în cazurile stabilite de lege, cerința de înregistrare de stat a tranzacției atrage invaliditatea acesteia. O astfel de tranzacție este considerată nulă. Cu toate acestea, p. 2 linguri. 651 din Codul civil al Federației Ruse prevede că un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură încheiat pe o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării. În consecință, lipsa înregistrării contractelor de închiriere supuse înregistrării de stat în conformitate cu art. 651 din Codul civil al Federației Ruse, afectează încheierea contractului, și nu valabilitatea acestuia. În plus, trebuie avut în vedere faptul că un contract neîncheiat nu poate fi nul. În legătură cu modificările aduse Codului civil al Federației Ruse prin Legea federală din 07.05.2013 N 100-FZ, ed. 165 din Codul civil al Federației Ruse exclude dispozițiile privind invaliditatea (nesemnificația) unei tranzacții care nu a trecut de înregistrarea de stat obligatorie. Astfel, problema raportului de neîncheiere și nulitate a contractului de închiriere este soluționată la nivel legislativ. Aceste modificări au intrat în vigoare la 01.09.2013.

În privința posibilității locatorului de a transfera bunul închiriat către un terț după semnarea contractului, dar înainte de înregistrarea de stat a acestuia, a se vedea clauza 2 din materialele la art. 607 din Codul civil al Federației Ruse.

La 1 iunie 2015, modificările la paragraful 3 al art. 433 din Codul civil al Federației Ruse. În conformitate cu acestea, un acord supus înregistrării de stat se consideră încheiat pentru terți din momentul înregistrării acestuia, dacă legea nu prevede altfel. Concluziile de mai sus și practica judiciară se bazează pe ediția anterioară a Codului civil al Federației Ruse, în care nu existau norme cu un conținut similar.

12.1. Concluzie din practica judiciară: Părțile unui contract de închiriere încheiat în forma cerută, care a fost încheiat de părți, dar nu a fost înregistrat, sunt obligate să îndeplinească toate obligațiile asumate, nu au dreptul să modifice în mod arbitrar contractul și să ceară restituirea îmbogățirii fără justă cauză.

Notă: Cu privire la întrebarea dacă contractul de închiriere, care a fost supus înregistrării de stat, dar nu a fost înregistrat, rămâne în vigoare după transferul dreptului de proprietate asupra bunului închiriat, dacă noul proprietar, la dobândirea proprietății, știa despre existența unui astfel de un acord 165), vezi p. 4.1 materiale la art. 617 din Codul civil al Federației Ruse.

Practica de arbitraj:

În cazul în care acordul numit stabilește o penalitate pentru încălcarea condițiilor de utilizare a proprietății, aceasta este supusă colectării de la debitor ... "

12.2. Concluzie din practica judiciară:În cazul în care contractul de închiriere nu a trecut de înregistrarea de stat, persoana care utilizează proprietatea pe baza unui astfel de acord nu are drepturi care pot fi opuse drepturilor terților (de exemplu, dreptul de a încheia preventiv un acord pentru un nou termen, pentru a menține contractul în vigoare la schimbarea locatorului).

Notă: Cu privire la problema dacă un contract de închiriere care a fost supus înregistrării de stat, dar care nu a fost înregistrat, rămâne în vigoare după transferul dreptului de proprietate asupra bunului închiriat, dacă noul proprietar, la dobândirea proprietății, știa despre existența unui astfel de contract, vezi p. 4.1 materiale la art. 617 din Codul civil al Federației Ruse.

Practica de arbitraj:

Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 N 73 (modificat la 25 ianuarie 2013) „Cu privire la anumite aspecte în practica aplicării regulilor Codului civil al Federației Ruse pe o Contract de închiriere"

„...14. Potrivit paragrafului 2 al articolului 609 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere imobiliară este supus înregistrării de stat, dacă legea nu prevede altfel.

În cazul în care părțile au ajuns la un acord în forma cerută cu privire la toate condițiile esențiale ale contractului de închiriere, care, în conformitate cu prevederea de mai sus, este supus înregistrării de stat, dar nu a fost înregistrat, atunci când au în vedere litigiile dintre ele, instanțele ar trebui să procedeze din următoarele.

În cazul în care instanțele stabilesc că proprietarul a transferat proprietatea în folosință, iar o altă persoană a acceptat-o fără nicio observație, părțile au ajuns la un acord cu privire la cuantumul plății pentru folosința proprietății și asupra altor condiții de utilizare și a fost încheiat de acestea, atunci, în acest caz, trebuie avut în vedere faptul că i-a obligat cu o obligație care nu poate fi schimbată în mod arbitrar de către una dintre părți (articolul 310 din Codul civil al Federației Ruse) și nu există motive pentru ca instanța să aplice prevederile articolelor 1102, 1105 din prezentul cod. În temeiul articolului 309 din Codul civil al Federației Ruse, utilizarea proprietății trebuie efectuată și plătită în conformitate cu obligațiile asumate de partea la un astfel de acord.

În cazul în care convenția menționată stabilește o sancțiune pentru încălcarea condițiilor de folosință a bunului, aceasta este supusă recuperării de la debitor.

În același timp, în temeiul articolului 308 din Codul civil al Federației Ruse, drepturile acordate unei persoane care utilizează o proprietate în baza unui contract de închiriere care nu a trecut de înregistrarea de stat nu le pot fi opuse de către terți. În special, o astfel de persoană nu are dreptul de preempțiune de a încheia un contract pentru un nou termen (clauza 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse) și clauza 1 a articolului 617 din Codul civil al Federația Rusă nu se aplică relației dintre utilizator și un terț care a achiziționat un bun imobil transferat pentru utilizare în baza unui contract ... "

Ghid de practica judiciara. Chirie. Prevederi generale (ConsultantPlus)

12.3. Concluzie din practica judiciară: Un contract de închiriere supus înregistrării de stat, în lipsa acestuia, nu este încheiat.

Notă:În conformitate cu sp. 8 art. 2 din Legea federală nr. 302-FZ din 30 decembrie 2012 „Cu privire la modificările la capitolele 1, 2, 3 și 4 din partea întâi a Codului civil al Federației Ruse” (în continuare - Legea nr. 302-FZ), care au intrat în vigoare la 1 martie 2013, normele privind înregistrarea de stat a tranzacțiilor cu bunuri imobile cuprinse în art. Artă. 609 și 651 din Codul civil al Federației Ruse nu sunt aplicabile contractelor încheiate după 1 martie 2013.

Cu toate acestea, art. 3 din Legea federală nr. 21-FZ din 4 martie 2013 „Cu privire la modificările aduse anumitor acte legislative al Federației Ruse și invalidarea anumitor prevederi ale actelor legislative ale Federației Ruse „a exclus articolul 609.651 din Codul civil al Federației Ruse din lista dată în paragraful 8 al articolului 2 din Legea N 302-FZ. În acest sens. , înregistrarea de stat a contractelor de închiriere imobiliară încheiate pe o perioadă de un an și mai mult, se reînnoiește. Legea menționată a intrat în vigoare la 4 martie 2013.

Se pune întrebarea cu privire la consecințele lipsei înregistrării de stat a unor astfel de acorduri dacă acestea au fost încheiate la 2 și 3 martie 2013. Este soluționată în paragraful 27 din Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din noiembrie. 17, 2011 N 73 „Cu privire la anumite aspecte în practica aplicării regulilor Codului civil al Federației Ruse privind un contract de închiriere” . În conformitate cu poziţia prevăzută în acesta, instanţele în raport cu aceste contracte ar trebui să aplice explicaţiile cuprinse în art. 14 din prezentul decret. În special, se spune că chiriașul nu are un drept de preempțiune de a încheia un acord pentru un nou termen (clauza 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse). În plus, relația dintre acesta și o terță persoană care a dobândit un bun imobil cedat în folosință în baza unui acord nu se aplică art. 1 st. 617 din Codul civil al Federației Ruse.

În privința consecințelor juridice ale lipsei înregistrării de stat a unui contract de închiriere supus unei astfel de înregistrări, a se vedea clauza 12.1 din materialele la art. 609 din Codul civil al Federației Ruse.

Instanțele, observând că un contract de închiriere neînregistrat își leagă părțile la o obligație, pot indica încheierea acestuia.

Practica de arbitraj:

Scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie 2001 N 59

„...7. În lipsa înregistrării de stat, nu se încheie un contract de închiriere imobiliară. Dacă una dintre părțile unui astfel de contract se sustrage la înregistrarea sa de stat, cealaltă parte are dreptul, în temeiul paragrafului 3 al art. 165 C. civ., să depună cerere pentru obligarea înregistrării convenției...”

Ghid de practica judiciara. Chirie. Prevederi generale (ConsultantPlus)

12.4. Concluzie din practica judiciară: Cu privire la problema dacă un contract de închiriere pe o perioadă de un an sau mai mult, care nu a trecut de înregistrarea de stat, se consideră a fi încheiat, dacă părțile au modificat ulterior termenul contractului de închiriere printr-un contract adițional, stabilindu-l la mai puțin. peste un an, există două funcții ale instanțelor.

Poziția 1. Dacă un contract de închiriere pe o perioadă de un an sau mai mult nu a trecut de înregistrarea de stat, iar ulterior părțile, printr-un acord suplimentar, au modificat termenul contractului de închiriere, fixându-l pentru mai puțin de un an, un astfel de contract se consideră în continuare neîncheiat. .

Notă:

Practica de arbitraj:

Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Ural din 23 martie 2010 N F09-1742 / 10-C3 în cazul N A50-23758 / 2009

„... În plângerea în casare, întreprinzătorul solicită anularea hotărârii curții de apel, referindu-se la neconcordanța dintre concluziile curții de apel și împrejurările concrete ale cauzei. Potrivit reclamantei, încheierea de instanța Curtea de Apel privind neîncheierea unui contract de închiriere din data de 1 aprilie 2008, încheiat între reclamantă și Cinderella Limited Liability Company (denumită în continuare Cinderella Company, un terț), este eronată și nu respectă legislația în vigoare. Antreprenorul arată că prevederile art. 450, 451, 452, 453 din Codul civil al Federației Ruse nu interzic efectuarea, prin acordul părților, de modificări ale contractului înainte de înregistrarea sa de stat, inclusiv modificări care stabilesc un nou termen pentru contract, în care înregistrarea sa de stat. Nu este necesar.

Din materialele cauzei, la 1 aprilie 2008, firma Cenusareasa (proprietarul) si antreprenorul (chiriasul) au semnat un contract de inchiriere imobiliara, conform caruia proprietarul pune la dispozitie, iar chiriasul accepta in folosinta temporara o camera. cu o suprafață totală de 165 mp. m, situat la adresa: Berezniki, st. Gagarina, d. 1.

Potrivit paragrafului 2 al art. 651 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură încheiat pe o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării respective.

După ce s-a stabilit că termenul contractului de închiriere din data de 01.04.2008 este determinat de părți de la 01.04.2008 la 31.03.2009, acest acord neînregistrat în conformitate cu procedura stabilită de lege, instanțele au recunoscut în mod rezonabil contractul menționat ca neîncheiat.

Totodată, instanța de casație reține că, potrivit alin.1 al art. 651 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură se încheie în scris prin întocmirea unui document semnat de părți (clauza 2, articolul 434 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, în virtutea unei indicații directe a legii, contractul de închiriere a clădirii trebuie întocmit sub forma unui singur document semnat de părți.

În asemenea împrejurări, instanța de apel nu a luat în considerare, de drept, acordul adițional din 17 aprilie 2008, de modificare a condiției de valabilitate a contractului de închiriere, semnat de întreprinzător și societatea Cenușăreasa...”

Poziția 2. Dacă un contract de închiriere pe o perioadă de un an sau mai mult nu a trecut de înregistrarea de stat, iar ulterior părțile, printr-un acord adițional, au modificat termenul contractului, fixându-l pentru mai puțin de un an, contractul se consideră încheiat pentru perioada specificată. în acordul adițional.

Notă:În conformitate cu paragraful 8 al art. 2 din Legea federală din 30 decembrie 2012 N 302-FZ „Cu privire la modificările la capitolele 1, 2, 3 și 4 din partea întâi a Codului civil al Federației Ruse” (în continuare - Legea N 302-FZ), care a intrat în vigoare la 1 martie 2013. , regulile privind înregistrarea de stat a tranzacțiilor cu bunuri imobiliare cuprinse în art. Artă. 609 și 651 din Codul civil al Federației Ruse nu sunt aplicabile contractelor încheiate după 1 martie 2013.

Cu toate acestea, art. 3 din Legea federală din 04.03.2013 N 21-FZ „Cu privire la modificările aduse anumitor acte legislative ale Federației Ruse și recunoașterea anumitor prevederi ale actelor legislative ale Federației Ruse ca fiind invalide” Art. Artă. 609, 651 din Codul civil al Federației Ruse din lista dată la paragraful 8 al art. 2 din Legea N 302-FZ. În acest sens, se reia înregistrarea de stat a contractelor de închiriere imobiliară încheiate pe o perioadă de un an sau mai mult. Această lege a intrat în vigoare la 4 martie 2013.

Se pune întrebarea cu privire la consecințele lipsei înregistrării de stat a unor astfel de acorduri dacă acestea au fost încheiate la 2 și 3 martie 2013. Este soluționată în paragraful 27 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din noiembrie. 17, 2011 N 73 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federației Ruse privind un contract de închiriere”. În conformitate cu poziţia prevăzută în acesta, instanţele în legătură cu aceste contracte ar trebui să aplice explicaţiile cuprinse în paragraful 14 al prezentei Rezoluţii. În special, se spune că chiriașul nu are un drept de preempțiune de a încheia un acord pentru un nou termen (clauza 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse). În plus, paragraful 1 al art. 617 din Codul civil al Federației Ruse.

Practica de arbitraj:

Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Ural din 25 octombrie 2010 N F09-8797 / 10-C6 în cazul N A50-6727 / 2010

„... Totodată, înainte de sfârșitul termenului de trei luni din momentul avertismentului despre refuzul contractului de închiriere, aceleași părți au încheiat un contract de închiriere din data de 10.01.2007 N 1825-07 și valabil din 01.12.emisiuni din data de 01.12.2006.

Totodată, astfel cum a stabilit instanța de fond, reclamanta a depus la dosarul nr.1 modificarea semnată de părți la data de 06.06.2007 la contractul de închiriere a imobilului din data de 10.01.perioada de închiriere a obiectului din 12.01. /2006 până la 28.11.2007, adică mai puțin de un an.

Avand in vedere ca nu se impunea inregistrarea obligatorie de stat a contractului mentionat, incheiat pe o perioada mai mica de un an, instanta de fond a concluzionat ca respectivul contract a fost incheiat si a reglementat raporturi in perioada in litigiu.

Revocând decizia instanței de fond și refuzând să îndeplinească cerințele enunțate, instanța de apel a pornit de la faptul că refuzul Departamentului de a privatiza proprietatea este legitim, întrucât antreprenorul Kalashnikov Yew.The. nu este un subiect care, în conformitate cu prevederile Legii federale N 159-FZ dreptul de preempțiune pentru dobandirea unui bun inchiriat, datorita faptului ca acesta se afla in folosinta temporara a solicitantului cu mai putin de doi ani inainte de data intrarii in vigoare a Legii mentionate, contractul de inchiriere din data de 10.01.2007 N 1825-07I nu se incheie cu scadenta. din lipsa înmatriculării de stat, modificările din 06.06.2007 N 1 la contract neîncheiat în ceea ce privește perioada de valabilitate nu au efect juridicși nu au consecințe juridice.

Totuși, făcând concluzia de mai sus cu privire la neîncheierea contractului, instanța de apel nu a indicat ce norme de drept contravin voinței părților de a modifica contractul de închiriere până la termenul de valabilitate al acestuia.

În conformitate cu art. 609, 651 din Codul civil al Federației Ruse supus înregistrării de stat este un contract de închiriere imobiliară încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an.

Ținând cont de faptul că Legea federală din 21 iulie 1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” și reglementările de drept civil care reglementează relațiile de închiriere nu stabilesc termenele în care un contract de închiriere acordul este supus înregistrării, dar și interzicerea părților de a modifica condițiile contractului în perioada anterioară înregistrării acestuia, încheierea curții de apel privind recunoașterea modificărilor din 06/06/2007 N 1 în contractul de 01/10/2007 N 1825-07 Iar din punct de vedere al termenului de valabilitate a acestuia ca nul de drept nu poate fi recunoscut drept corect.

Astfel, contractul de închiriere specificat, ținând cont de modificările aduse acestuia, încheiat pe o perioadă mai mică de un an, nu necesita înregistrarea obligatorie de stat, și reglementa raporturile părților cu privire la imobilul închiriat în perioada de valabilitatea acestuia.

Având în vedere cele de mai sus, decizia Curții de Apel de Arbitraj a șaptesprezecea este supusă anulării (partea 2 a articolului 288 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse), decizia instanței de primă instanță - care urmează să fie menținută .. ."

12.5. Concluzie din practica judiciară: Dacă un contract de închiriere pe o perioadă de un an sau mai mult nu a trecut de înregistrarea de stat, iar ulterior părțile, printr-un acord adițional, au modificat termenul contractului de închiriere, indicând că acesta a fost încheiat pe o perioadă nedeterminată, un astfel de contract este considerat încă neîncheiat.

Se pune întrebarea cu privire la consecințele lipsei înregistrării de stat a unor astfel de acorduri dacă acestea au fost încheiate la 2 și 3 martie 2013. Este soluționată în paragraful 27 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din noiembrie. 17, 2011 N 73 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federației Ruse privind un contract de închiriere”. În conformitate cu poziţia prevăzută în acesta, instanţele în legătură cu aceste contracte ar trebui să aplice explicaţiile cuprinse în paragraful 14 al prezentei Rezoluţii. În special, se spune că chiriașul nu are un drept de preempțiune de a încheia un acord pentru un nou termen (clauza 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse). În plus, paragraful 1 al art. 617 din Codul civil al Federației Ruse.

Practica de arbitraj:

Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 18 martie 2011 în cazul N A43-19065 / 2010

„... Administrația teritorială (locator) și Societatea (chiriaș), cu participarea întreprinderii unitare municipale „Departamentul unui client unic al regiunii Nijni Novgorod” (deținătorul soldului), au semnat un contract de închiriere din 04.08.2004 N 01-01/0186 al incintei numite cu suprafata de 114,2 metru patrat pentru utilizare ca fitostudio și florărie.

La paragraful 1.2 din contract, perioada de valabilitate a acestuia este determinată de la 01.06.2004 la 16.07.2008.

Printr-un contract adițional din 25.04.2008 la contractul de închiriere din 04.08.2004 s-a stabilit că respectivul contract a fost încheiat pe perioadă nedeterminată.

Potrivit paragrafului 2 al articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării respective.

Instanța a constatat și pârâta nu contestă că contractul de închiriere din data de 04.08.2004 N 01-01/0186 pe o perioadă mai mare de un an nu a trecut de înregistrarea de stat în modul prevăzut de lege, prin urmare nu este încheiat.

Incheierea instantei de fond ca contrapartidele au avut relatii contractuale pentru inchirierea imobilului numit din data de 25.04.2008 dupa incheierea unui contract aditional la contractul de inchiriere din data de 04.08.2004 este eronata, intrucat in virtutea din regulile articolelor 453 (alineatul 2), 433 (alineatul 3) și 651 (alineatul 2) din Codul civil al Federației Ruse, acordul este supus cerinței (care nu este îndeplinită) pentru înregistrarea sa de stat pentru pentru a-i da forță juridică. Această împrejurare nu a condus la adoptarea unei decizii incorecte în prezenta cauză în virtutea celor de mai sus..."

12.6. Concluzie din practica judiciară: Recunoașterea contractului de închiriere ca neîncheiat din lipsa înregistrării de stat din vina proprietarului nu constituie temei pentru eliberarea imobilului de către chiriaș dacă perioada de închiriere specificată în contract nu a expirat.

Se pune întrebarea cu privire la consecințele lipsei înregistrării de stat a unor astfel de acorduri dacă acestea au fost încheiate la 2 și 3 martie 2013. Este soluționată în paragraful 27 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din noiembrie. 17, 2011 N 73 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federației Ruse privind un contract de închiriere”. În conformitate cu poziţia prevăzută în acesta, instanţele în legătură cu aceste contracte ar trebui să aplice explicaţiile cuprinse în paragraful 14 al prezentei Rezoluţii. În special, se spune că chiriașul nu are un drept de preempțiune de a încheia un acord pentru un nou termen (clauza 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse). În plus, paragraful 1 al art. 617 din Codul civil al Federației Ruse.

Practica de arbitraj:

Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Caucaz de Nord din 15 martie 2010 în cazul N A01-776 / 2009

„... Rezultă din dosarul cauzei și stabilit de instanța de fond și de apel, pe baza cererii antreprenorului, prin decizia șefului administrației din 12.05. acoperit cu apă, în suprafață de 2,4 hectare, aparținând categoriei de teren „teren agricol”, destinat pisciculturii.Potrivit alin.3 din decizia menționată, pârâta este obligată, până la data de 15.08.2005 după semnarea contractului de închiriere, să-l înregistreze la secția de înregistrare a statului. al Serviciului Federal de Înregistrare din Republica Adygea din districtul Takhtamukaysky.

La 14 iulie 2005, reclamanta și pârâta au încheiat un contract de închiriere a terenului nr. 114 (denumit în continuare contract de închiriere) pe o perioadă de 49 de ani. Clauza 4.4.5 din contractul menționat prevede că după semnarea acordului și modificările aduse acestuia, întreprinzătorul este obligat să își efectueze înregistrarea de stat. În lipsa înregistrării de stat în termenul stabilit, contractul a fost considerat neîncheiat, iar terenul cedat a fost supus sechestrului.

Satisfacator Revendicare la recunoașterea contractului de închiriere ca neîncheiat și a refuzului de a cere eliberarea terenului în litigiu, instanțele au procedat din raporturile de închiriere care s-au dezvoltat între părți, cărora li se aplică normele capitolului 34 din Cod.

Potrivit paragrafului 2 al articolului 609 din Cod, un contract de închiriere imobiliară este supus înregistrării de stat, dacă legea nu prevede altfel. Articolul 25 Cod funciar prevede că drepturile asupra terenurilor prevăzute de capitolele 3 și 4 din Codul funciar provin din motivele stabilite de legea civilă, legile federale și sunt supuse înregistrării de stat în conformitate cu Legea federală nr. imobiliare și tranzacțiile cu aceasta" (în continuare - Legea N 122-FZ).

Întrucât nu există nicio dovadă a înregistrării de stat a contractului de închiriere la dosarul cauzei, instanțele au ajuns la concluzia corectă cu privire la neîncheierea acestuia.

Instanța a constatat că terenul a fost cedat pârâtei în baza certificatului de transfer-acceptare din data de 14.07.2005. Plata de arenda pentru terenul specificat se achita de intreprinzator in totalitate si in termenul stabilit prin contract. Din explicatiile paratei rezulta ca acesta nu poate inregistra contractul de inchiriere in legatura cu anularea de catre reclamanta a rezolutiei N 669. Actiunile administratiei au fost atacate de parata la instanta de judecata.

Articolul 26 din Legea N 122-FZ prevede că, în cazul în care una dintre părțile contractului se sustrage la înregistrarea sa de stat, cealaltă parte are dreptul, în temeiul paragrafului 3 al articolului 165 din Cod, să depună o cerere pentru obligația de a inregistreaza contractul.

În acest caz, părțile aflate în contractul în litigiu au dreptul de a se adresa autorității de înregistrare pentru înregistrarea contractului în litigiu înainte de data expirării, precum și dreptul de a face contestație împotriva refuzului înregistrării de stat, a sustragerii locatorului sau chiriașului de la înregistrarea contractului de închiriere a terenului.

Întrucât, posibilitatea înregistrării unui contract de închiriere, ținând cont de termenul de închiriere, nu se pierde, instanțe judiciare a ajuns la o concluzie rezonabilă cu privire la rechiziția prematură de către administrație de la întreprinzătorul terenului ce i-a fost cedat...”

12.7. Concluzie din practica judiciară: Dacă se modifică un contract de închiriere pe o perioadă mai mică de un an și durata contractului este stabilită pentru mai mult de un an, dar ulterior acordul nu a fost înregistrat, atunci noul contract se consideră neîncheiat, iar precedentul acordul (ediția) se reînnoiește pe perioadă nedeterminată.

Se pune întrebarea cu privire la consecințele lipsei înregistrării de stat a unor astfel de acorduri dacă acestea au fost încheiate la 2 și 3 martie 2013. Este soluționată în paragraful 27 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din noiembrie. 17, 2011 N 73 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federației Ruse privind un contract de închiriere”. În conformitate cu poziţia prevăzută în acesta, instanţele în legătură cu aceste contracte ar trebui să aplice explicaţiile cuprinse în paragraful 14 al prezentei Rezoluţii. În special, se spune că chiriașul nu are un drept de preempțiune de a încheia un acord pentru un nou termen (clauza 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse). În plus, paragraful 1 al art. 617 din Codul civil al Federației Ruse.

Practica de arbitraj:

Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga din 16 iunie 2010 în cazul N A55-31126 / 2009

„... În fiecare an, începând cu anul 1996, pârâta a încheiat contracte de închiriere cu reclamantul pentru spații situate în Syzran pe strada Gogol nr. 34, inclusiv contractul nr. .

Printr-o hotarare judecatoreasca din data de 01.07.2008 in cauza N A55-2325/2008 intre parti s-a solutionat un litigiu precontractual iesit cu ocazia incheierii contractului de inchiriere din data de 01.01.2007 N 00968. .2007 la 07/01/2011.

Potrivit articolului 609 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere imobiliară încheiat pe o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat.

Termenul de valabilitate al contractului de închiriere semnat între reclamantă și pârâtă din data de 01.01.2007 este mai mare de un an, însă, în conformitate cu procedura stabilită de lege, părțile nu au fost înregistrate, prin urmare, contractul a fost recunoscut de către instanta ca neincheiata.

Pe baza celor de mai sus, instanța a ajuns la concluzia că între părți continuă să funcționeze contractul din data de 01.01.2007 N 00968, care, în temeiul articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, a fost reînnoit pe perioadă nedeterminată. .

Hotărârea Curții de Arbitraj a Regiunii Samara din 29 decembrie 2009, decizia Curții a XI-a de Arbitraj de Apel din 12 aprilie 2010 în cauza N A55-31126 / 2009 este lăsată neschimbată, recurs în casație- fara satisfactie...

12.8. Concluzie din practica judiciară:În cazul în care contractul de închiriere pentru o clădire sau structură, încheiat pe o perioadă de cel puțin un an, nu a fost înregistrat, acest lucru nu îl privează pe chiriaș de dreptul la protecție judiciară.

Practica de arbitraj:

Definiție Curtea Constititionala RF din 05.07.2001 N 154-O

„... În pofida faptului că înregistrarea de stat a unui contract de închiriere pentru o clădire sau structură încheiată pe o perioadă de cel puțin un an este obligatorie, lipsa acestuia, în sensul prezentelor prevederi legale, nu îl privează în sine pe solicitant de dreptul la ocrotire judiciară: în susținerea pretențiilor sale, CJSC SEVENT „ar putea furniza probe care să ateste imposibilitatea înregistrării de stat a contractului, precum și ce acțiuni au fost efectuate de acesta în aceste scopuri, sau probe care să ateste comportamentul necinstit al proprietarului. , etc., ceea ce se confirmă prin hotărârile judecătorești anexate plângerii...”

Ghid de practica judiciara. Chirie. Dispoziții generale(Consultant Plus)

Un contract de închiriere imobiliară este supus înregistrării de stat în următoarele cazuri:

un contract de închiriere pentru o clădire sau o structură este încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an (clauza 2, articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse);
un contract de închiriere pentru spații situate într-o clădire sau structură este încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an (scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 1 iunie 2000 nr. 53 „Cu privire la înregistrarea de stat a închirierii Acorduri pentru Spații Nerezidențiale”);
un contract de închiriere pentru un teren este încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an (clauza 2, articolul 26 din Codul funciar al Federației Ruse);
se încheie simultan mai multe contracte de închiriere pentru același obiect de închiriere, iar termenul unuia dintre ele începe imediat după expirarea celuilalt contract. Instanțele consideră astfel de acorduri ca o singură tranzacție, care este supusă înregistrării, cu condiția ca termenul total de închiriere în temeiul acestor contracte să fie de un an sau mai mult (decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Caucaz de Nord din 31 martie 2010 în cazul nr. A53-17516 / 2009).

Înregistrarea de stat a contractelor de închiriere imobiliară nu este necesară dacă contractul de închiriere este încheiat pentru o perioadă mai mică de un an (de exemplu, timp de 11 luni).

În practică, există adesea cazuri când un contract de închiriere este încheiat inițial pe o perioadă de 11 luni sau pentru o altă perioadă mai mică de un an, apoi prelungit în mod repetat pentru aceeași perioadă. Conform poziției juridice a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, atunci când se prelungește un contract de închiriere încheiat pe o perioadă mai mică de un an pentru aceeași perioadă după încheierea perioadei inițiale de închiriere, relațiile părților sunt guvernate de un nou contract de închiriere, care nu este supus înregistrării de stat în temeiul paragrafului 2 al articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse (p. 10 scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 16 februarie, 2001 Nr. 59 „Revizuire a practicii de soluționare a litigiilor legate de aplicarea Legii federale“ Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acestea „”; în continuare - scrisoarea de informare nr. 59).

Dacă contractul de închiriere este încheiat pentru o perioadă mai mică de un an și ulterior prelungit printr-un contract adițional pentru cel mult un an, atunci nici contractul și nici contractul suplimentar nu trebuie înregistrate. Dacă un contract de închiriere imobiliar încheiat pe o perioadă mai mică de un an este prelungit printr-un contract adițional, atunci apare un nou contract de închiriere care nu este supus înregistrării de stat, cu condiția ca contractul să fie prelungit și pentru o perioadă mai mică de un an. an (rezoluția FAS din districtul Volga-Vyatka din 26 ianuarie 2011 în cazul nr. А82-104/2010).

Un contract de închiriere încheiat sau reînnoit pe perioadă nedeterminată nu este supus înregistrării de stat. Acest lucru poate fi dovedit pe baza paragrafului 2 al articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse și a clarificării Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse.

Astfel, din paragraful 2 al articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse rezultă că un acord supus înregistrării de stat trebuie să îndeplinească două condiții:

stabilește-i perioada de valabilitate;
perioada specificată trebuie să fie de cel puțin un an.

Un acord încheiat pe perioadă nedeterminată nu îndeplinește niciuna dintre aceste condiții.

În primul rând, un contract de închiriere de clădiri reînnoit pentru o perioadă nedeterminată nu necesită înregistrarea de stat, deoarece, conform paragrafului 2 al articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere de clădiri încheiat doar pentru o perioadă de cel puțin un an este supus înregistrării de stat (paragraful 11 din scrisoarea de informare nr. 59).

În al doilea rând, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a echivalat de fapt cu încheierea unui nou contract de închiriere prelungirea contractului pentru aceeași perioadă la sfârșitul perioadei de valabilitate (clauza 10 din scrisoarea de informare nr. 59) .

Prin urmare, reînnoirea unui contract de închiriere pe perioadă nedeterminată reprezintă și încheierea unui nou contract, care nu conține o condiție privind perioada de valabilitate a acestuia și este recunoscut ca încheiat pe perioadă nedeterminată.

La nivelul tribunalelor federale de arbitraj ale districtelor, s-a dezvoltat, de asemenea, o practică aproape uniformă de interpretare a paragrafului 2 al articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse, conform căreia nu face obiectul unui contract de închiriere încheiat (reînnoit) pe o perioadă nedeterminată. la înregistrarea de stat (Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 28 decembrie 2010 Nr. în cazul nr. A11-417 / 2010, FAS al Districtului Siberiei de Vest din 12 mai 2011 în cazul nr. A81- 3520 / 2010 a FAS al Sectorului Central din 20 mai 2011 în dosarul Nr. A48-3783 / 2010).

Procedura de înregistrare de stat a contractului.

Oricare dintre părțile la acord poate solicita înregistrarea de stat a unui contract de închiriere imobiliară (paragraful 2, clauza 1, articolul 26 din Legea federală din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și Tranzacții cu acesta”; denumită în continuare Legea privind înregistrarea de stat). În practică, aceasta înseamnă că părțile însele stabilesc care avocați ai carei părți se vor ocupa de înregistrarea contractului, cine vor plăti taxa de stat pentru înregistrarea contractului și acorduri suplimentare lui etc. Pentru a elimina incertitudinea în această chestiune, se recomandă să scrieți acest lucru în contract.

Un exemplu de clauză a unui contract de închiriere privind procedura de înregistrare a acestuia de către părți

„Înregistrarea prezentului Contract, precum și a acordurilor adiționale la acesta, se efectuează de către Locator în cel mult două luni de la data semnării prezentului Contract. Costurile asociate cu înregistrarea inițială de stat a prezentului Contract vor fi suportate de către Locator. În viitor, costurile înregistrării de stat a modificărilor la prezentul acord vor fi suportate de partea din a cărei inițiativă se efectuează modificările. Cheltuieli pentru înregistrarea de stat încetare anticipată din acord va fi suportată de partea din a cărei inițiativă acordul este supus rezilierii. Locatarul este obligat, în termen de 5 (cinci) zile lucrătoare de la data semnării prezentului Contract, să transfere locatorului pachetul necesar documente pentru înregistrarea de stat a prezentului Acord”.

Înregistrarea contractului de închiriere organelor teritoriale Serviciul Federalînregistrare de stat, cadastru și cartografie în conformitate cu Instrucțiunea privind procedura de înregistrare de stat a contractelor de închiriere imobiliară, aprobată prin ordin al Ministerului Justiției al Rusiei din 6 august 2004 nr. 135.

Lista generală a documentelor depuse pentru înregistrarea unui contract de închiriere este specificată în paragraful 8 recomandări metodologice conform procedurii de efectuare a înregistrării de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta, aprobată prin ordin al Ministerului Justiției al Rusiei din 1 iulie 2002 nr. 184.

Pentru înregistrarea de stat a unui contract de închiriere pentru o clădire, structură, încăpere sau o parte a acestuia, va fi necesară depunerea la autoritatea de înregistrare a pașapoartelor cadastrale ale imobilului închiriat care să indice dimensiunea suprafeței închiriate (clauza 3, articolul 26 din Lege). privind înregistrarea de stat) și pentru înregistrarea de stat a unui teren sau a părților sale - pașaport cadastral un teren care indică suprafața care urmează a fi închiriată (clauza 2, articolul 26 din Legea privind înregistrarea de stat).

Taxa de stat pentru înregistrarea unui contract de închiriere se percepe în valoare de 1 mie de ruble. Cu indiviziiși 15 mii de ruble. de la organizații (subclauza 22, clauza 1, articolul 333.33 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Aceeași sumă de taxă de stat va fi percepută pentru înregistrarea acordurilor suplimentare la contractul de închiriere, precum și pentru înregistrarea rezilierii contractului de închiriere (scrisoare a Serviciului Federal de Taxe din Rusia din 1 noiembrie 2005 nr. 04-3-). 09 / 597 „Pe datoria de stat"; în continuare - scrisoarea nr. 04-3-09 / 597).

Înregistrarea de stat conform regula generala efectuat în termen de o lună de la data primirii cererii și a documentelor necesare pentru înregistrarea de stat (clauza 3, art. 13 din Legea privind înregistrarea de stat).

Sunt cazuri când proprietarul nu își îndeplinește obligația de a înregistra contractul de închiriere, în astfel de circumstanțe chiriașul are două variante: să se adreseze el însuși la autoritatea de înregistrare sau să ceară înregistrarea în instanță.

Pe de o parte, contractul de închiriere este înregistrat la cererea uneia dintre părți. În consecință, chiriașul poate solicita în mod independent autorității de înregistrare înregistrarea contractului în locul locatorului, depunând toate documentele necesare.

Cu toate acestea, în acest caz, chiriașul se confruntă cu următoarele riscuri:

apelul de sine stătător al chiriașului la autoritatea de înregistrare nu va putea obliga proprietarul să-și îndeplinească obligațiile ce îi revin prin contract. De exemplu, dacă, în conformitate cu contractul, obligația de plată a taxei de stat pentru înregistrarea contractului este atribuită locatorului. În acest caz, chiriașul va trebui să plătească el însuși toate cheltuielile necesare, care în cazuri individuale poate fi foarte împovărător pentru el;

apelul independent al chiriașului la autoritatea de înregistrare va fi complicat de necesitatea obținerii documente separate pe care chiriașul nu le poate obține pe cont propriu, de exemplu, pașaportul cadastral al incintei. Și fără aceste documente, chiriașul în majoritatea cazurilor nu va putea înregistra independent contractul. Necesitatea depunerii acestor documente la autoritățile de înregistrare, de regulă, se explică prin faptul că pentru fiecare contract înregistrat se deschide un nou dosar de înregistrare (de fapt un dosar separat), în care trebuie depuse din nou copii. documente primare, inclusiv pașaportul cadastral al proprietății. În lumina prevederilor la care se face referire la paragraful 10 al articolului 33 din Legea privind înregistrarea de stat, legitimitatea unor astfel de declarații ale angajaților autorităților de înregistrare poate fi pusă în discuție. Cu toate acestea, pentru a contesta o astfel de cerere, va trebui să vă adresați instanței.

Pe de altă parte, în conformitate cu paragraful 3 al articolului 165 din Codul civil al Federației Ruse, dacă una dintre părți se sustrage de la înregistrarea contractului, atunci instanța, la cererea celeilalte părți, are dreptul de a face o decizie privind înregistrarea contractului. Prin urmare, dacă proprietarul nu își îndeplinește obligația de a înregistra contractul, în cele mai multe cazuri este mai oportun ca locatarul fie să trimită proprietarului o cerere scrisă adecvată, fie să se adreseze imediat instanței cu o cerere de înregistrare a contractului. În acest caz, contractul va fi înregistrat printr-o hotărâre judecătorească (clauza 3, articolul 165 din Codul civil al Federației Ruse).

Dacă niciuna dintre părți nu a adresat autorității de înregistrare cu o cerere de înregistrare a contractului, atunci contractul va fi considerat neîncheiat.

Dacă niciuna dintre părți nu se adresează autorității de înregistrare cu o cerere de înregistrare a contractului, atunci în acest caz instanța nu va avea motive să ia o decizie cu privire la înregistrarea contractului. Cert este că, dacă niciuna dintre părți nu a aplicat, atunci, în consecință, niciuna dintre părți nu a evitat o astfel de înregistrare. În acest caz, contractul se va considera neîncheiat, neavând apariția unor drepturi și obligații pentru părți (decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 20 aprilie 2006 în dosarul Nr. A05-14505 / 2005-3).

În practică, aceasta va însemna că chiriașul nu va avea dreptul de a deține și de a folosi obiectul închiriat și alte drepturi care decurg din contractul de închiriere, inclusiv dreptul de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen, dreptul de a subînchiria bunuri etc. A locatorul, în cazul în care există restanțe la plata chiriei, se poate adresa justiției numai cu cerere de recuperare a îmbogățirii fără justă cauză. Totodată, în situația luată în considerare, plata pentru folosința imobilului se va încasa nu la prețul mediu de închiriere de piață al unui imobil similar, ci la prețul convenit de părți în contract, dacă nu se dovedește altfel în cursul luarea în considerare a unui litigiu judecătoresc (de exemplu, chiriașul dovedește că chiria convenită în contract depășește media pieței, sau proprietarul dovedește că chiria convenită este sub media pieței). Acest lucru se datorează faptului că la semnarea contractului, părțile și-au exprimat voința de a conveni asupra unor anumite termenii contractuali, în special, locatorul intenționa să primească chirie, iar chiriașul să plătească chiria în suma convenită în contract.

Dacă obligația de înregistrare a contractului este atribuită locatorului, chiriașul trebuie să se asigure că contractul este înregistrat de către locator fără prea multă întârziere. În cazul în care proprietarul nu ia măsuri pentru înregistrarea contractului, chiriașul trebuie să ia măsuri în timp util pentru a-și proteja interesele. Cert este că înregistrarea contractului nu numai că elimină riscurile asociate cu neîncheierea contractului, dar servește și garanție suplimentară pentru chiriaș în cazurile de acțiuni necinstite ale proprietarului. De exemplu, se poate dovedi că chiriașul a semnat două contracte pe termen lung cu chiriași diferiți pentru același obiect de închiriere. In aceasta situatie se va inregistra exact contractul care a fost depus prima data la inregistrare cu toti documente necesare(Clauza 35 din Recomandările metodologice privind procedura de efectuare a înregistrării de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta, aprobată prin ordin al Ministerului Justiției din Rusia din 1 iulie 2002 nr. 184). Chiriașul în baza unui alt contract va putea pretinde doar daune-interese.

Înregistrarea acordurilor de modificare sau reziliere a contractului.

Deoarece acordurile privind modificarea sau rezilierea unui contract sunt parte integrantă a acestuia, în practică se pune întrebarea: trebuie înregistrat și un acord suplimentar la un contract de închiriere care a trecut de înregistrarea de stat?

De fapt, nu orice acord suplimentar la contractul de închiriere trebuie înregistrat. Ca regulă generală, se înregistrează contracte adiționale la contractul de închiriere în cazurile în care modifică conținutul și condițiile sarcinii generate de contractul de închiriere (clauza 9 din scrisoarea de informare nr. 59). În special, următoarele acorduri la contractul de închiriere sunt supuse înregistrării de stat obligatorii:

despre schimbarea obiectului închiriat, atât în general (de exemplu, conform acordului, în loc de etajul 8, organizația va ocupa al 7-lea), cât și parțial (de exemplu, la creșterea suprafeței închiriate). În acest caz, se poate modifica conditie esentiala contractul este obiectul acestuia;
privind modificarea termenilor contractului de închiriere. Fie suma fixă a chiriei se poate modifica (de exemplu, de la 10 mii la 20 mii de ruble), fie procedura de determinare a sumei plăților de leasing (de exemplu, de la 100 la 200 de dolari SUA la cursul de schimb al Băncii Centrale). al Federației Ruse la momentul plății). Acordul părților de modificare a sumei chiriei specificate de acestea în contractul de închiriere imobiliar înregistrat este, de asemenea, supus înregistrării de stat obligatorii, întrucât este parte integrantă a contractului de închiriere și modifică conținutul și condițiile sarcinii generate de contractul de închiriere (clauza 9 din scrisoarea de informare nr. 59). Poziția juridică privind necesitatea înregistrării acordurilor privind modificările chiriei este împărtășită de practica judiciară (deciziile Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 5 octombrie 2010 în cazul nr. A17-9472 / 2009, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Est din 22 aprilie 2010 în dosarul nr. A78 -3988/2009, FAS Districtul din Orientul Îndepărtat din 21 februarie 2011 Nr. Ф03-9792/2010 în dosarul Nr. А73-279/2010, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din data de 7 aprilie 2011 în dosarul nr. А02-247/2010, Serviciul Federal Antimonopol al Serviciului Federal Antimonopol Districtul Moscova din 17 ianuarie 2011 Nr. KG-A40 / 16993-10 în dosarul Nr. A40-33740 / 10-105-240, FAS al Districtului Volga din 15 iulie 2010 în dosarul Nr. A55-34696 / 2009, FAS al Districtului Nord-Vest din 6 august 2003 Nr. A56-38305 / 02, FAS al Districtului Caucaz de Nord din 9 august 2010 în dosarul Nr. A32-46888 / 2009, FAS al Districtului Ural din 22 iunie, 2009 Nr. F09-7767 / 08-C6 în dosarul Nr. A50-1988 /2008-G01, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Central din 26 ianuarie 2010 Nr. F10-6120/09 în dosarul Nr. A23-1667/09G -2-79).

Dacă contractul stabilește procedura de determinare a chiriei, atunci valoarea chiriei pentru perioadele plătite poate varia. Aceasta nu este considerată o modificare a termenilor contractului de închiriere și, prin urmare, nu este necesară înregistrarea în aceste cazuri.

O valoare diferită a sumei chiriei determinată în conformitate cu procedura de calcul a acesteia stabilită în contract nu va indica o modificare a termenilor acordului pe chirie, dacă mecanismul de determinare a chiriei în sine rămâne neschimbat. Astfel de pozitia juridica este prevăzut în paragraful 11 din scrisoarea de informare nr. 66. De exemplu, dacă cu o chirie lunară de 1 mie de dolari SUA în ianuarie, cursul de schimb al dolarului american a fost mai mic decât în februarie și, prin urmare, suma totală a chiriei pentru luna februarie în rublele s-au dovedit a fi mai multe, atunci acest lucru nu va indica o creștere stabilit prin tratat valoarea chiriei și o modificare a termenilor relevanți ai acordului, deoarece însuși mecanismul de calculare a chiriei (1.000 USD la cursul de schimb al Băncii Centrale a Federației Ruse la data plății) rămâne neschimbat.

Întrucât o modificare a cuantumului chiriei în cadrul unui mecanism unic de determinare a acesteia nu este considerată o modificare a termenilor contractului de închiriere, o astfel de modificare a cuantumului chiriei nu este supusă înregistrării (Rezoluția Prezidiului de Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse din 26 ianuarie 2010 nr. 11487/09 în dosarul nr. A59-3535 / 07-C9(C-5)).

Datele privind modificarea termenului contractului de închiriere trebuie înregistrate, acest lucru se datorează faptului că numai contractele cu o anumită perioadă de timp sunt supuse înregistrării și informații despre termenul de închiriere în fara esec este înscris în USRR (Anexa 3 la Regulile pentru menținerea Unified registrul de stat drepturile asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 18 februarie 1998 nr. 219; denumite în continuare Regulile pentru menținerea USRR).

De asemenea, va fi obligatorie înregistrarea acordurilor privind rezilierea contractelor de închiriere, întrucât în acest caz se vor face modificări la USRR cu privire la anularea înscrierii privind încetarea dreptului de închiriere (Secțiunea VI din Regulile de menținere a USRR) .

Dacă datele bancare ale părții care fac obiectul contractului de închiriere s-au schimbat, aceste modificări nu trebuie să fie înregistrate, deoarece modificarea detaliilor bancare ale părților la contractul de închiriere înregistrat nu este supusă înregistrării de stat (Rezoluția Federală Antimonopol Serviciul Districtului Orientul Îndepărtat din data de 9 martie 2010 Nr. F03-994 / 2010 în dosarul Nr. A51- 8558/2009).

Taxa de stat pentru înregistrarea acordurilor suplimentare la contractul de închiriere, precum și pentru înregistrarea rezilierii contractului de închiriere, se percepe în aceeași sumă ca și pentru înregistrarea de stat a contractului de închiriere (SCRISOAREA FTS DIN RUSIA Nr 04-3-09/597 din 1 noiembrie 2005).

Ce părere aveți despre articolul „Înregistrarea contractului de închiriere”? Comentează, te rog!