Rezilierea unui contract de închiriere comercială. Încetarea obligațiilor din contractul de închiriere comercială a spațiilor de locuit

Un contract de închiriere este un acord în baza căruia o parte (proprietarul) se angajează să ofere celeilalte părți (chiriașul) o locuință contra unei taxe pentru posesia și folosirea acesteia pentru a locui în aceasta. Contractul de închiriere este scris.

Termenul pentru care poate fi încheiat un contract de închiriere nu este mai mare de cinci ani. Daca termenul nu este specificat in contract, contractul se considera incheiat pe cinci ani. Un acord încheiat pe o perioadă de până la un an este considerat un contract de închiriere pe termen scurt (articolul 671, Codul civil al Federației Ruse).

Drepturile chiriașului și ale proprietarului de a rezilia contractul

Chiriașul spațiului are dreptul de a rezilia contractul de închiriere din timp. Dacă alte persoane locuiesc împreună cu chiriașul, atunci este necesar acordul acestora (clauza 1 a articolului 687 din Codul civil al Federației Ruse).

Proprietarul are dreptul de a rezilia contractul de închiriere din timp numai în ordin judiciarîn următoarele cazuri (clauzele 2, 4 din articolul 687, clauza 2 din articolul 450 din Codul civil al Federației Ruse):

dacă chiriașul nu a plătit chiria pentru locuință timp de șase luni (cu excepția cazului în care contractul stabilește o perioadă mai lungă) și dacă termen scurt- în cazul în care chiriașul nu a achitat taxa de mai mult de două ori după expirarea termenului stabilit prin acord termen de plata. Totodata, in cazul in care chiriasul a platit o taxa in valoare mai mica decat cea stabilita prin contract, este imposibila rezilierea contractului pe baza neplatii taxei. În plus, instanța va aprecia temeinicia motivelor pentru care chiriașul nu a plătit chiria (dacă a fost o întârziere mare salariile, situația financiară dificilă, prezența în familie a angajatorului persoanelor cu handicap, minorilor și alte circumstanțe similare);
chiriașul sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil au distrus sau stricat spațiile de locuit;
chiriașul folosește incinta în alte scopuri sau încalcă sistematic drepturile și interesele vecinilor. Încălcarea sistematică a drepturilor și intereselor vecinilor este, printre altele, acțiuni repetate de utilizare a spațiilor de locuit fără a respecta cerințele Siguranța privind incendiile, cerințe sanitare și igienice, reguli de utilizare a spațiilor rezidențiale (de exemplu, încălcarea regulilor de păstrare a animalelor de companie, comiterea de acte de huligan împotriva vecinilor, încălcarea regimului de tăcere pe timp de noapte etc.);
angajatorul a încălcat altele conditii esentiale contracte.

Atât chiriașul, cât și proprietarul au dreptul de a cere rezilierea contractului în instanță dacă spațiile nu mai sunt potrivite pentru rezidență permanentă sau sunt în stare de degradare (clauza 3, articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse).

Procedura de reziliere a contractului

Recomandăm părții care intenționează să solicite rezilierea contractului de închiriere rezidențială să respecte următorul algoritm.

Pasul 1. Trimiteți celeilalte părți la contractul de închiriere o ofertă de reziliere a contractului

O parte a contractului care dorește să rezilieze contractul de închiriere trebuie să trimită o astfel de ofertă celeilalte părți. Dacă părțile sunt de acord dizolvare timpurie contracte, ele constituie acordul corespunzător (clauza 1, articolul 452 din Codul civil al Federației Ruse).

Dacă chiriașul avertizează în scris proprietarul despre rezilierea contractului cu cel puțin trei luni înainte, contractul va fi reziliat indiferent de acordul proprietarului (clauza 1, articolul 687 din Codul civil al Federației Ruse).

În cazul în care temeiul rezilierii contractului este folosirea locației de către chiriaș și cetățenii care locuiesc împreună cu acesta în alte scopuri sau o încălcare sistematică a drepturilor și intereselor vecinilor, proprietarul poate avertiza chiriașul în prealabil cu privire la necesitatea eliminării. astfel de încălcări (paragraful 4 al articolului 687 din Codul civil al Federației Ruse).

Oferta de reziliere a contractului poate fi transferată direct celeilalte părți sau trimisă prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.

Pasul 2. Dacă nu se ajunge la un acord cu privire la rezilierea contractului, adresați-vă instanței de judecată cu declarație de revendicare

Puteți merge în instanță numai după ce primiți refuzul celeilalte părți de a rezilia contractul sau dacă nu primiți un răspuns de la cealaltă parte în termenul specificat în propunere, iar în lipsa acesteia, în termen de 30 de zile (clauza 2 al articolului 452 din Codul civil al Federației Ruse).

Proprietarul în declarația de revendicare ar trebui să declare o cerință atât de a rezilia contractul, cât și de a evacua chiriașul și persoanele care locuiesc cu acesta (articolul 688 din Codul civil al Federației Ruse).

Cererea este depusă Tribunal Judetean la locul de reşedinţă al inculpatului sau locaţia entitate legală dacă pârâtul este o organizație (articolul 24, Codul de procedură civilă al Federației Ruse).

Plătiți taxa de stat. Deoarece cererea nu este proprietate, valoarea taxei de stat va fi de 300 de ruble. (clauza 3, clauza 1, articolul 333.19 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Atașați următoarele documente la declarația de cerere (articolul 132 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse):

copii declarație de revendicare după numărul de pârâți și terți;
o copie a contractului de închiriere;
o copie a actului de proprietate asupra locuinței (dacă reclamantul este proprietarul);
o propunere de reziliere a contractului și dovada transmiterii acestuia către pârât;
primirea plății taxei de stat;
alte documente care susțin pretenții.

Notă!

Instanța poate acorda chiriașului o perioadă de cel mult un an pentru a elimina încălcările care au stat la baza rezilierii contractului. În cazul în care chiriașul nu înlătură încălcările, instanța, la recursurile repetate ale proprietarului, va decide rezilierea contractului de închiriere. Totodată, la cererea angajatorului, instanța poate amâna executarea deciziei cu cel mult un an ( paragraful 2 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse).

Pasul 3. Obțineți o decizie judecătorească

Hotărârea instanței de judecată intră în forță juridică după expirarea termenului recurs dacă nu a fost contestată. Cu toate acestea, termenul limită pentru depunere recurs este o lună de la data deciziei finale a instanței (partea 1 a articolului 209, partea 2 a articolului 321 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse).

Referinţă. Forma finală a judecății

Adoptarea unei hotărâri judecătorești în forma definitivă prevede pregătirea părților introductive, descriptive, motivaționale și rezolutive ale hotărârii ( Partea 1 Art. 198 Codul de procedură civilă al Federației Ruse).

Dispozitivul hotărârii se anunță de către instanță la aceeași ședință de judecată în care s-a încheiat cauza ( Partea 1 Art. 199 Codul de procedură civilă al Federației Ruse).

Întocmirea unei hotărâri judecătorești motivate poate fi amânată cu cel mult cinci zile de la data încheierii procedurii. Totodată, partea de motivare a hotărârii judecătorești trebuie să indice: împrejurările cauzei stabilite de instanță; probele pe care se bazează concluziile instanței cu privire la aceste împrejurări; argumente asupra cărora instanța respinge anumite probe; legile pe care le-a respectat instanța Partea 4 Art. 198, partea a 2-a din art. 199 Codul de procedură civilă al Federației Ruse).

În cazul în care se depune contestație, decizia intră în vigoare după examinarea plângerii de către instanță, cu excepția cazului în care decizia atacată a fost anulată. Dacă decizia instanței de primă instanță a fost anulată sau modificată și a fost luată o nouă decizie, aceasta intră imediat în vigoare (partea 1 a articolului 209 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse).

La încetarea contractului de închiriere a spațiilor rezidențiale, chiriașul și ceilalți cetățeni care locuiesc în spațiile rezidențiale la momentul rezilierii contractului sunt supuși evacuarii din spațiul rezidențial pe baza unei hotărâri judecătorești.

Pasul 4. Obțineți lista de performanteși contactați executorii judecătorești

În cazul în care pârâtul nu dorește să se conformeze de bună voie hotărârii judecătorești, contactați serviciul executorului judecătoresc. Pentru a face acest lucru, obțineți un mandat de executare în instanță (partea 1 a articolului 428 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse) și prezentați-l serviciului executorului judecătoresc de la locul de reședință al debitorului împreună cu o cerere de deschidere. proceduri de executare silita(Art. 30, Legea din 02.10.2007 N 229-FZ).

Cetăţenii evacuaţi din spaţiile de locuit au dreptul, dacă există un motiv întemeiat, să se adreseze instanţei de judecată pentru amânarea executării unei hotărâri judecătoreşti (art. 37 din Legea din 02.10.2007 N 229-FZ).

Obligatii contractuale recrutare comercială locuințele sunt de natură urgentă și, prin urmare, se opresc în primul rând pe expirare termenii contractului în baza căruia au luat naștere. Prin acordul părților ei, desigur, se pot opri mai devreme.

În plus, un contract de închiriere comercială poate fi reziliat în orice moment unilateral decizia angajatorului. Totodată, nu se impune explicarea motivelor unei astfel de decizii, angajatorul nefiind obligat să compenseze profitul pierdut cauzat de rezilierea unilaterală a contractului. Cu toate acestea, angajatorul trebuie în scris a avertiza proprietarului timp de trei luni pentru a rezilia contractul. În cazul în care această condiție nu este respectată, proprietarul are dreptul de a prezenta chiriașului, în calitate de parte care a încălcat contractul, o cerere de despăgubire pentru profiturile pierdute sub forma pierderii de venituri din închirierea imobilului.

La încetarea contractului de închiriere comercială la cererea oricăreia dintre părți, inclusiv - și mai ales - la cererea proprietarului, principiu încetare judiciară , care este și caracteristic unui contract social de muncă (clauzele 2 și 3 din art. 687 C. civ.).

Ar trebui să includă și alte principii pentru reglementarea rezilierii unui contract de închiriere comercială limitarea intervenției guvernamentale(lege) părților prin norme imperative, în special normele care prevăd motivele de reziliere a contractului la cererea uneia dintre părți. Numărul de astfel de norme din Codul civil este minim.

Pentru relațiile legate de rezilierea unui contract de închiriere comercială este pe deplin aplicabil și principiul stabilității dreptului utilizarea spațiilor de locuit, caracteristică relațiilor sociale de angajare. În cazul angajării comerciale, rezilierea anticipată a contractului și evacuarea sunt permise și în cazuri excepționale, care sunt direct menționate la art. 687 GK. În același timp, se acordă o importanță deosebită adoptării de măsuri pentru evitarea evacuării. Se poate aplica numai dupa epuizarea tuturor posibilitatilor prevazute de lege.

La cererea oricăreia dintre părți un contract de închiriere comercială poate fi reziliat în instanță, în primul rând, în cazul în care locația încetează să mai fie aptă pentru rezidență permanentă și, în al doilea rând, în cazul unei stări de urgență a localului (clauza 3 din articolul 687 din Codul civil). Legislația locuinței poate prevedea și alte cazuri de astfel de încetare. acest acord, dar încă nu au fost instalate, pentru că legea locuintei practic nu reglementează obligațiile de închiriere comercială a locuințelor.

La cererea proprietarului Un contract de închiriere comercială poate fi reziliat de către o instanță în următoarele cazuri:

Neplata de către chiriaș a plății pentru spațiul de locuit timp de șase luni, în cazul în care contractul nu stabilește o perioadă mai lungă, iar în cazul închirierii pe termen scurt - în caz de neplată a plății de mai mult de două ori după expirarea termenului de plată stabilit prin contract;

Distrugerea sau deteriorarea spațiilor de către chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil;

Utilizarea spațiilor de locuit de către chiriaș sau alți cetățeni de ale căror acțiuni este responsabil, în alte scopuri;

Încălcarea drepturilor și intereselor vecinilor de către angajator sau alți cetățeni, pentru acțiunile cărora răspunde, (clauzele 2 și 4 din art. 687 C. civ.).

În condițiile rezilierii contractului de închiriere comercială în cazurile de neplată de către chiriaș a plății pentru locuință, natura antreprenorială acest tip de inchiriere. Proprietarul, care se așteaptă să primească venituri din închirierea unui apartament (deseori acest venit este o sursă de trai pentru el), este interesat să rupă relațiile cu neplătitorul și să închirieze apartamentul unui alt chiriaș.

Totodată, atunci când reglementează încetarea unui contract de închiriere comercială, legea, după cum rezultă din art. 687 Cod civil, consideră angajatorul ca parte slabăși oferă o serie de beneficii și beneficii. În cazul în care proprietarul prezintă o cerere de reziliere a contractului din cauza distrugerii sau deteriorării spațiilor de locuit de către chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil, instanța poate, în loc să rezilieze contractul, să decidă acordarea chiriașului un termen. (nu mai mult de un an) pentru a elimina aceste încălcări. Dacă încălcările nu sunt înlăturate în termenul stabilit de instanță, instanța reconsiderare cererea proprietarului va trebui să ia o decizie de reziliere a contractului. Dar și în acest caz, instanța poate, la cererea angajatorului, să amâne executarea hotărârii pe o perioadă de cel mult un an (alin. 2, clauza 2, art. 687 din Codul civil). Astfel, proprietarul, în ciuda faptelor dovedite de distrugere sau deteriorare a imobilului de către chiriaș sau persoane pentru acțiunile cărora răspunde, trebuie să tolereze o astfel de încălcare a contractului și încălcarea drepturilor sale de proprietate timp de aproximativ trei ani. A acorda unui chiriaș defect atât de lungi perioade de „corecție” pare excesivă și nedreptă pentru proprietar.

Interesele chiriașului sunt asigurate și în cazul rezilierii contractului și evacuării acestuia și a altor cetățeni pentru acțiunile cărora răspunde, dacă aceștia folosesc spațiile în alte scopuri sau încalcă sistematic drepturile și interesele vecinilor. În astfel de cazuri, mai întâi proprietarul avertizează angajatorul despre necesitatea de a elimina încălcările și această etapă este obligatoriu pentru proprietarul care decide rezilierea contractului (alin. 4 al art. 687 din Codul civil). În același timp, beneficiile discutate mai sus se aplică angajatorului: prevederea printr-o hotărâre judecătorească a unei perioade (nu mai mult de un an) pentru eliminarea încălcărilor și întârzierea, printr-o hotărâre judecătorească, a deciziei acestuia de încetare a contractului. contract pe o perioadă de cel mult un an.

În cazul rezilierii contractului de închiriere comercială a spațiilor de locuit, chiriașul și ceilalți cetățeni care locuiesc în spațiile de locuit la momentul rezilierii contractului sunt supuși evacuare dintr-o locuinţă în baza unei hotărâri judecătoreşti. Proprietarul nu este obligat să pună la dispoziție chiriașului care este supus evacuarii în condițiile legii alte locuințe.

În baza unui contract de închiriere comercială o parte - proprietarul sau persoana împuternicită de acesta (locatorul) se obligă să pună la dispoziție celeilalte părți (chiriaș) o locuință contra unei taxe de deținere și folosință pentru locuire în aceasta în perioada prevăzută de contract (clauza 1 a art. 671 din Codul civil).

Diferența dintre angajarea comercială și angajarea socială:

arenda comerciala este un contract de drept civil obisnuit incheiat prin acordul partilor, care determina conditiile esentiale ale acestuia;
un contract de închiriere socială formalizează distribuirea gratuită a locuințelor limitate în proprietate publică între cetățenii nevoiași.

Asa de relaţiile de închiriere comercială a locuinţelor sunt reglementate nu de locuinţe, ci de legislaţia civilă.

Pentru a încheia un contract de închiriere comercială, nu sunt necesare precondiții administrative și legale sub forma unei decizii a unui organism autorizat, a statutului în evidența locuinței etc. Niciuna dintre contrapărțile de aici nu are obligația de a intra în relații contractuale (contractul de închiriere comercială a spațiilor de locuit nu este inclus în numărul de contracte publice).

Atunci când se închiriază locuințe comerciale care sunt deținute de stat de unele entități constitutive ale Federației Ruse, este necesară o decizie a unei anumite autorități executive. Totuși, și în acest caz, reprezintă acordul proprietarului de a încheia un contract de închiriere comercială a locuințelor care îi aparțin, și nu o modalitate administrativ-juridică de distribuire a acestuia între cetățenii nevoiași.

Natura juridică a contractului de închiriere comercială:

consensual;
bilateral;
compensat;
urgent.

Trebuie să fie închis în scris(articolul 674 din Codul civil), care, însă, nu este tipic: aici este posibil să se includă în contract, prin acordul părților, condiții „aleatorie” care nu sunt tipice pentru acest contract, de exemplu, o condiție asupra dreptului de folosință al chiriașului teren indicând dimensiunea și limitele acestuia.

Părțile la contractul de închiriere comercială:

1) proprietarul;

Proprietar- proprietarul locuinței (o persoană împuternicită de acesta, de exemplu, reprezentantul său sau societatea care administrează această proprietate a sa), care se poate referi la orice fond de locuințe:

privat
stat,
municipal.

De regula generala aceasta este o premisă care face parte dintr-un fond de locuințe private, iar proprietarul aici acționează ca un antreprenor care urmărește scopul de a obține profit.

2) angajator.

La fel de angajatorÎntr-un contract de închiriere comercială, de regulă, o persoană acționează ( individual). Însă legea permite și o pluralitate de persoane de partea angajatorului (paragraful 1 al articolului 308 din Codul civil). Cetăţenii cu domiciliul permanent cu chiriaşul pot încheia cu acesta un acord prin care toţi poartă răspunderea solidară faţă de proprietar împreună cu chiriaşul. O condiție pentru încheierea unui astfel de acord este și notificarea proprietarului. În acest caz, acești cetățeni sunt recunoscuți ca cochiriași, având drepturi și obligații egale cu chiriașul pentru utilizarea spațiilor de locuit (alin. 4 al articolului 677 din Codul civil).

La închirierea pentru închiriere comercială a locuințelor situate în fondul locativ de stat sau municipal, Sec. V „Reguli de utilizare a spațiilor rezidențiale”, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 21 ianuarie 2006 nr. 25 (clauzele 22-25, dedicate utilizării spațiilor rezidențiale în temeiul unui contract de închiriere pentru stat și municipal fonduri locative pentru uz comercial).

Încheierea unui contract de închiriere de spații rezidențiale pe bază comercială, cetăţeanul însuşi determină cine va locui cu elîn localul pe care l-a închiriat. Printre aceste persoane s-ar putea să nu fie deloc rudele lui. Prin urmare, în raport cu aceste relații, legea nu vorbește de „membri ai familiei angajatorului”, ci de „cetățeni cu domiciliul permanent cu acesta”.

În contractul de închiriere comercială în conformitate cu paragraful 1 al art. 686 C. civ., este permisa si inlocuirea chiriasului la cererea acestuia sau la cererea cetatenilor cu domiciliul permanent cu acesta (spre deosebire de un contract social de munca, in care o astfel de inlocuire este permisa doar la cererea unei familii capabile). membru al angajatorului). În orice caz, pentru schimbarea chiriașului este necesar acordul proprietarului. Refuzul proprietarului de a înlocui chiriașul cu o altă persoană aflată în această situație nu poate fi contestat în instanță. Totuși, în cazul decesului chiriașului sau al plecării acestuia din locuință, obligațiile inchiriere de locuinteîn conformitate cu paragraful 2 al art. 686 C. civ. poate fi păstrat dacă fie unul dintre cetățenii care locuiesc împreună cu acesta (cu acordul celorlalți rezidenți), fie toți devin cochiriași (în lipsa unui astfel de acord), ia locul. a chiriașului.

Raporturi obligatorii din contractul de munca comerciala

Raporturile obligatorii dintr-un contract de închiriere comercială se păstrează și în cazurile de transfer al dreptului de proprietate asupra spațiilor ocupate, întrucât noul proprietar devine proprietar în condițiile unui contract încheiat anterior (articolul 675 din Codul civil). Astfel, aici este posibilă înlocuirea proprietarului ca urmare a prezenței unui „drept de a urma” aceste „grevale” caracteristice raporturilor de proprietate, inclusiv chiria (închirierea) locuinței, pentru raporturile de proprietate asupra proprietății închiriate.

Prin acord între părți contracte de închiriere comercială orice termeni și condiții pot fi modificate. cu excepţia cazului în care există o încălcare a normelor imperative ale legii. Lipsa unei reglementări detaliate a modificării raporturilor de închiriere comercială prin lege se explică prin faptul că aici raporturile părților în conformitate cu principiul libertății contractuale sunt determinate în principal de acordul acestora.

După expirarea acordului încheiat este recunoscută angajarea comercială pentru angajator dreptul de preempțiune la concluzia lui termen nou. Punerea în aplicare a acestui drept presupune anumite acțiuni ale proprietarului (articolul 684 din Codul civil). Cu cel puțin trei luni înainte de expirarea contractului, acesta este obligat fie să ofere chiriașului să încheie un acord în aceleași condiții sau în alte condiții, fie să avertizeze chiriașul de refuzul de a prelungi contractul în legătură cu decizia de a nu inchiriez localul pentru cel putin un an.

Neîndeplinirea de către proprietar a acestei obligații (în lipsa refuzului chiriașului de a reînnoi) atrage următoarea consecință: contractul se consideră prelungit în aceleași condiții și pentru aceeași perioadă. Sunt prevăzute anumite consecințe în cazul în care proprietarul nu respectă decizia sa de a nu închiria imobilul în timpul anului în care acesta a folosit pentru a refuza reînnoirea contractului: chiriașul are dreptul de a cere recunoașterea contract invalidîncheiat de proprietar cu o altă persoană și (sau) despăgubiri pentru pierderile cauzate de refuzul reînnoirii contractului cu acesta (partea 4 a articolului 684 din Codul civil).

Încetarea obligațiilor din contractul de închiriere comercială a spațiilor de locuit

Obligațiile contractuale de închiriere comercială a locuințelor încetează:

după expirarea contractului;
pe decizie unilaterală angajator;
la cererea oricăreia dintre părți (în instanță).

Obligațiile contractuale de închiriere comercială a locuințelor sunt de natură urgentă și, prin urmare, încetează în primul rând la expirare termenii contractului în baza căruia au luat naștere. Prin acordul părților, acestea, desigur, se pot opri mai devreme.

În plus, contractul de închiriere comercială poate fi reziliat în orice moment. prin decizie unilaterală a angajatorului. Totodată, nu se impune explicarea motivelor unei astfel de decizii, angajatorul nefiind obligat să compenseze profitul pierdut cauzat de rezilierea unilaterală a contractului. Cu toate acestea, chiriașul trebuie să notifice proprietarul în scris cu trei luni înainte de rezilierea contractului. În cazul în care această condiție nu este respectată, proprietarul are dreptul de a prezenta chiriașului, în calitate de parte care a încălcat contractul, o cerere de despăgubire pentru profiturile pierdute sub forma pierderii de venituri din închirierea imobilului.

Principii pentru rezilierea unui contract de închiriere comercială:

Principiul dizolvării judiciare(la încetarea contractului de muncă comercială la cererea oricăreia dintre părți, inclusiv - si mai ales - la cererea proprietarului, alin. 2 si 3 din art. 687 GK).
Principiul limitării interferenței statului(lege) în raport cu părțile prin reguli imperative (în special norme care prevăd temeiuri pentru rezilierea contractului la cererea uneia dintre părți).
Principiul sustenabilității dreptului de utilizare locuințe, caracteristice raporturilor de închiriere socială (în cazul închirierii comerciale, rezilierea anticipată a contractului și evacuarea sunt permise și în cazuri excepționale, care sunt denumite expres în articolul 687 din Codul civil. Totodată, o importanță deosebită se acordă luarea de masuri in vederea evitarii evacuarii.Se poate aplica numai dupa epuizarea tuturor posibilitatilor prevazute de lege).

La cererea oricăreia dintre părți Un contract de închiriere comercială poate fi reziliat printr-o hotărâre judecătorească:

în cazul în care spațiile nu mai sunt adecvate pentru locuire permanentă,
în cazul unei stări de urgență a localului (clauza 3 din art. 687 C. civ.).

Legislația locuinței poate prevedea și alte cazuri de astfel de reziliere a prezentului acord, dar până în prezent acestea nu au fost stabilite, întrucât legislația locuințelor practic nu reglementează obligațiile de închiriere comercială a locuințelor.

La cererea proprietarului Un contract de închiriere comercială poate fi reziliat de către o instanță în următoarele cazuri:

neplata de către chiriaș a plății pentru spații de locuit timp de 6 luni, cu excepția cazului în care prin contract se stabilește o perioadă mai lungă, iar în cazul închirierii pe termen scurt - în cazul neplatei plății de mai mult de două ori după expirarea perioada de plata stabilita prin contract;
distrugerea sau deteriorarea locuinței de către chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora răspunde;
folosirea spațiilor de locuit de către chiriaș sau alți cetățeni, pentru a căror acțiuni este responsabil, în alte scopuri;
încălcări de către chiriaș sau alți cetățeni, pentru a căror acțiuni răspunde, a drepturilor și intereselor vecinilor (clauzele 2 și 4 din art. 687 C. civ.).

În condițiile rezilierii contractului de închiriere comercială în cazurile de neplată de către chiriaș a plății pentru locuință, se reflectă în mod deosebit caracterul antreprenorial al acestui tip de închiriere a spațiilor rezidențiale. Proprietarul, care se așteaptă să primească venituri din închirierea unui apartament (deseori acest venit este o sursă de trai pentru el), este interesat să rupă relațiile cu neplătitorul și să închirieze apartamentul unui alt chiriaș.

Totodată, atunci când reglementează încetarea unui contract de închiriere comercială, legea, după cum rezultă din art. 687 GK, priveste angajatorul ca pe un punct slabși oferă o serie de beneficii și beneficii. În cazul în care proprietarul solicită rezilierea contractului din cauza distrugerii sau deteriorării spațiilor de locuit de către chiriaș sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil, instanța poate, în loc să rezilieze contractul, să decidă să acorde chiriașului o perioadă ( nu mai mult de un an) pentru a elimina aceste încălcări. Dacă încălcările nu sunt înlăturate în termenul stabilit de instanță, instanța, la reexaminarea pretenției proprietarului, va trebui să ia o decizie de reziliere a contractului. Dar și în acest caz, instanța poate, la cererea angajatorului, să amâne executarea hotărârii pe o perioadă de cel mult un an (alin. 2, clauza 2, art. 687 din Codul civil).

Interesele chiriașului sunt asigurate și în cazul rezilierii contractului și evacuării acestuia și a altor cetățeni pentru acțiunile cărora răspunde, dacă aceștia folosesc spațiile în alte scopuri sau încalcă sistematic drepturile și interesele vecinilor. În astfel de cazuri, proprietarul avertizează mai întâi chiriașul cu privire la necesitatea eliminării încălcărilor, iar această etapă este obligatorie pentru proprietarul care decide să rezilieze contractul (alin. 4 al articolului 687 din Codul civil). În același timp, beneficiile discutate mai sus se aplică angajatorului: prevederea printr-o hotărâre judecătorească a unei perioade (nu mai mult de un an) pentru eliminarea încălcărilor și întârzierea, printr-o hotărâre judecătorească, a deciziei acestuia de încetare a contractului. contract pe o perioadă de cel mult un an.

UDC 347.453.3

Pagini din revistă: 61-66

O.V. Kirichenko,

candidat stiinte juridice, Profesor asociat, Departamentul de Drept Civil și Proces, Universitatea Pedagogică de Stat Ulyanovsk numită după V.I. ÎN. Ulyanova Rusia, Ulyanovsk [email protected]

Sunt luate în considerare implicatii legale rezilierea contractului de închiriere comercială a spațiilor de locuit, exprimată în evacuarea chiriașului și a cetățenilor care locuiesc împreună cu acesta fără a asigura alte locuințe. Autorul își propune să legifereze temeiuri legale rezilierea contractului în cauză la cererea fiecăreia dintre părțile sale.

Cuvinte cheie: contract de închiriere comercială a spațiilor de locuit, chiriaș, proprietar, rezilierea contractului la solicitarea uneia dintre părți, evacuarea din spații de locuit.

Articolul 687 din partea a doua Cod Civil Federația Rusă 1996 (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse) prevede posibilitatea rezilierii unui contract de închiriere comercială la cererea chiriașului cu acordul altor cetățeni care locuiesc permanent cu acesta, în orice moment, indiferent de expirarea contractul, pentru care este necesar un avertisment scris de reziliere transmis proprietarului pentru trei luni.

La inițiativa angajatorului, contractul se reziliază în unilateral fără a se adresa justiției, iar legea nu limitează lista de motive pentru care chiriașul poate cere rezilierea contractului de închiriere comercială a spațiilor de locuit. V acest caz a trasat în mod clar dorința legiuitorului de a proteja interesele angajatorului ca latura mai slabă a contractului în cauză. În același timp, nu trebuie să uităm de drepturile și interesele legitime ale proprietarului.

Astfel, un avertisment scris este necesar pentru a proteja interesele proprietarului, dat fiind faptul că o perioadă de trei luni îi va permite acestuia să decidă asupra folosirii în continuare a incintei, de exemplu, pentru a găsi noi chiriași. Această regulă este relevantă în primul rând pentru contractele de închiriere comercială pe termen lung, precum și pentru contractele pe termen scurt încheiate pe o perioadă mai mare de trei luni. În consecință, nu se aplică dacă termenul contractului de închiriere comercială este mai mic de trei luni. În acest caz, în opinia noastră, chiriașul trebuie să notifice în scris proprietarului dorința acestuia de a rezilia contractul în timp rezonabil(Articolul 314 din prima parte a Codului civil al Federației Ruse din 1994 (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse)).

Astfel, un avertisment scris al proprietarului exclude rezilierea contractului prin actiunile implicite ale chiriasului. Cu toate acestea, chiriașii încalcă adesea această cerință, nu numai că nu respectă perioada specificată, ci și părăsesc incinta fără avertismentul (scris sau oral) al proprietarului.

In legislatie țări străine prevede protecția proprietarului în situația de mai sus. Deci, în conformitate cu partea 1 a art. 825 din Codul civil al Ucrainei din 2003, în cazul în care chiriașul a eliberat locuința fără avertisment, proprietarul are dreptul de a pretinde de la acesta o taxă pentru folosirea locuinței timp de trei luni, dacă proprietarul dovedește că nu a putut încheia o închiriere. acord în aceleași condiții cu o altă persoană. O regulă similară este cuprinsă în Legea SUA privind locatorul-chiriaș rezidențial (RCW 59.18), conform căreia chiriașul trebuie să notifice proprietarului în scris cu 20 de zile dorința de a rezilia contractul de închiriere din timp. În cazul în care chiriașul se mută din locuință fără înștiințarea corespunzătoare a proprietarului, acesta trebuie să ramburseze ultima chirie timp de 30 de zile din momentul în care proprietarul-locatorul află că chiriașul a părăsit locuința.

În opinia noastră, paragraful 1 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse ar trebui să prevadă, de asemenea, răspunderea chiriașului care nu a avertizat proprietarul în scris cu trei luni înainte despre dorința sa de a rezilia contractul de închiriere comercială în mod unilateral. În legătură cu cele de mai sus, considerăm necesară completarea paragrafului precizat cu următoarea prevedere: „În cazul în care chiriașul nu a respectat această cerință, proprietarul are dreptul să îi ceară plata chiriei pentru locuință pentru trei luni. "

Această prevedere va proteja interesele proprietarului prin disciplinarea comportamentului chiriașului în caz de rezilierea unilaterală ultimul contract. Îndeplinește pe deplin orientarea comercială a contractului în cauză, întrucât comportamentul necorespunzător al chiriașului va duce la faptul că proprietarul, confruntat în mod neașteptat cu faptul rezilierii contractului de către chiriaș, nu are timp suficient pentru a găsi noi chiriași și suportă pierderi în legătură cu aceasta.

Rezilierea unui contract de închiriere comercială la inițiativa proprietarului este permisă numai în instanță pentru comiterea de către chiriaș sau alți cetățeni (cetățeni care locuiesc împreună cu chiriașul, sublocatari, rezidenți temporari), pentru acțiunile cărora acesta este responsabil, acțiuni ilegale, a căror listă exhaustivă este dată în clauzele 2 și 4 art. 687 din Codul civil al Federației Ruse. În special, paragraful 2 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse indică două astfel de încălcări:

Neplata de către chiriaș a plății pentru spații rezidențiale într-un contract de închiriere comercială pe termen lung timp de șase luni, cu excepția cazului în care contractul stabilește o perioadă mai lungă, iar în cazul unuia pe termen scurt - de mai mult de două ori după expirare a termenului de plată stabilit prin contract;

Distrugerea sau deteriorarea spațiilor de locuit (de către chiriaș însuși sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil). Totodată, înainte de a se adresa instanței, proprietarul nu este obligat să avertizeze chiriașul despre necesitatea înlăturării acestor încălcări.

În primul caz, neplata de către chiriaș a taxei este o încălcare, atrage după sine rezilierea contractului, dacă o astfel de încălcare a fost săvârșită nu pentru șase luni separate, ci în mod continuu mai mult de șase luni la rând (paragraful 38). al Rezoluţiei Plenului Curtea Suprema RF din 2 iulie 2009 nr. 14 „Cu privire la unele aspecte care au apărut în practica judiciară la aplicarea Codul Locuinței Federația Rusă”, denumită în continuare Rezoluția Plenului nr. 14)).

În această problemă, este necesar să ne referim la Revizuirea practicii judiciare. Colegiul Judiciar pe afaceri Civile a Curții Supreme a Federației Ruse din 21 iulie 2000 „Cu privire la rezilierea unui contract de închiriere socială a spațiilor rezidențiale în legătură cu neplata de către chiriaș a plății pentru locuințe și utilitati publiceîn termen de șase luni”, precum și la Hotărârea Plenului nr. 14. Un studiu al practicii de examinare a cauzelor din această categorie de către instanțe a arătat că tipul contractului de locuință (comercial sau social) este o împrejurare importantă pentru soluționarea cazul, întrucât alegerea statului de drept depinde de aceasta. De exemplu, prevederile art. 688 din Codul civil al Federației Ruse privind evacuarea chiriașului fără furnizarea de alte locuințe.

Atunci când examinează cazuri de reziliere a contractelor de închiriere atât comercială, cât și socială, instanțele creează condiții pentru investigarea motivelor datoriei chiriașului de achitare pentru locuință, considerând că acestea se referă la circumstanțe care au semnificație juridicăîn conformitate cu paragraful 2 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse.

Instanțele de judecată recunosc drept motive întemeiate pentru neplata facturilor de locuințe și utilități întârzierile îndelungate în plata salariilor, pensiilor, șomajului, situația financiară dificilă a angajatorului și a membrilor familiei pe deplin capabili din cauza pierderii locului de muncă și a incapacității de a găsi. angajarea, în pofida măsurilor luate de aceștia, îmbolnăvirea angajatorului și (sau) membrilor familiei acestuia, prezența persoanelor cu dizabilități, a copiilor minori, etc.. După ce s-a stabilit că angajatorul are o datorie în mod continuu de mai mult de șase luni la rând dintr-un motiv întemeiat, instanțele deseori refuză să satisfacă cererea de încetare a contractului de muncă, în timp ce cererea de rambursare a datoriilor este satisfăcută. Totodată, instanțele de judecată nu discută problema motivelor formării debitului în cazurile în care pârâții-angajatorii perioadă lungă de timp nu locuiesc în spații rezidențiale și nu plătesc pentru locuințe și utilități; anunțate în mod corespunzător cu privire la timp și loc sedinta de judecata la ultimul loc de reședință cunoscut, dar nu se prezintă la ședința de judecată, nu sesizează motivul neprezentării în instanță, explicatii scriseși nu oferă nicio dovadă.

Această practică a instanțelor de judecată pare a fi corectă, întrucât dovedește temeinicia motivelor de formare a creanței în virtutea articolelor 55, 56 din C.C. cod procedural Federația Rusă din 2002 (denumită în continuare Codul de procedură civilă al Federației Ruse) revine pârâtului-angajator. În conformitate cu partea 4 a art. 167 Cod procedură civilă al Federației Ruse, instanța are dreptul să examineze cauza în absența pârâtului, anunțat despre ora și locul ședinței de judecată, dacă acesta nu a informat instanța despre motive întemeiate ah neprezentare și nu a cerut să ia în considerare cazul în lipsa lui.

Potrivit paragrafului 2 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse, dacă, în termenul stabilit de instanță, chiriașul nu elimină încălcările comise sau nu ia toate măsurile necesare pentru a le elimina, instanța, la cererea repetată a proprietarului, decide să rezilieze contractul de închiriere comercială a spațiilor de locuit. Practica de arbitraj arată că cazurile de aplicare repetată a proprietarului cu obligația rezilierii contractului de închiriere a spațiilor de locuit în legătură cu neafectarea la termen a plăților necesare de către chiriaș, dispusă de instanțăîn timpul apelului inițial al proprietarului cu o cerință similară, sunt extrem de rare.

Totodată, în lipsa unor motive întemeiate (cum ar fi abuzul de alcool sau droguri, uitarea, lipsa locului de muncă pentru un cetățean apt de muncă nu sunt considerate valabile) pentru neplata de către chiriaș a plăților pentru locuință și utilități în mod continuu. timp de mai mult de șase luni la rând, instanțele, ținând cont de circumstanțele cazurilor specifice, satisfac cererile de evacuare.

Astfel, ghidat de cele de mai sus, este recomandabil, prin analogie cu art. 90 din Codul Locuinței al Federației Ruse din 2004 (denumit în continuare Codul Locuinței al Federației Ruse) pentru a acorda proprietarului dreptul de a cere în instanță rezilierea unui contract de închiriere comercială în cazul în care chiriașul nu plătește pentru locuință fără un motiv întemeiat.

În consecință, instanța în fiecare situație specifică va stabili dacă motivele pentru care chiriașul nu plătește chiria sunt valabile. În plus, ținând cont de paragraful 38 din Decretul Plenului nr. 14 referitor la chiria comercială pe termen lung, este necesar să se țină cont de neplata de către chiriaș fără motiv întemeiat de achitare a locuinței în mod continuu. pentru mai mult de șase luni la rând. Ne propunem consolidarea acestor prevederi în paragraful 2 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse.

În cel de-al doilea caz, precizat la paragraful 2 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse, acțiunile ilegale ale chiriașului sau ale altor cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil, care implică distrugerea sau deteriorarea locuinței, trebuie confirmate printr-un act adecvat, în special de către o autoritate de stat. inspecția locuințelor, sau o decizie privind aplicarea măsurilor de răspundere administrativă.

Așadar, într-unul dintre satele de lângă Moscova din districtul Voskresensky, o mamă, P., în vârstă de 56 de ani, și fiica ei, în vârstă de 36 de ani, au fost evacuate dintr-un apartament cu o cameră. Instanța a constatat că locuințele au devenit un focar de condiții insalubre și un focar de incendii. În actele de examinare a locuințelor examinate de instanță s-a consemnat că apartamentul nu a fost renovat de mult timp, instalațiile sanitare au devenit inutilizabile, vasul de toaletă era înfundat cu fecale, iar locuitorii s-au descurcat cu naturale. nevoi pe podea. Apartamentul avea un miros insuportabil de puternic de amoniac, era o acumulare de gandaci, muste, podeaua si balconul erau pline de gunoaie menajere si deseuri umane. Toate cererile proprietarului de a aduce apartamentul în stare corespunzătoare au fost ignorate. Inculpaţii nu au lucrat nicăieri, au abuzat de alcool, au găzduit persoane cu comportament antisocial.

Evacuarea chiriașului și a cetățenilor care locuiesc împreună cu acesta pe această bază este o măsură extremă de influență asupra chiriașilor care își încalcă cu răutate îndatoririle. În același timp, legislația privind locuința nu prevede evacuarea obligatorie a tuturor persoanelor care locuiesc în spații rezidențiale. Dacă este posibil să se identifice anumite persoane vinovate, atunci aceste persoane pot fi evacuate în instanță. În consecință, restul rezidenților pot fi lăsați ca chiriași ai locuinței. Prin urmare, instanța, la examinarea cazului de mai sus, a verificat vinovăția ambelor persoane - atât a mamei, cât și a fiicei.

În plus, evacuarea din motivele luate în considerare este posibilă numai dacă se constată fapta faptelor ilicite sistematice din partea chiriașului și a cetățenilor care locuiesc împreună cu acesta, care, în ciuda avertismentului proprietarului cu privire la necesitatea înlăturării abaterilor, nu fac eliminarea acestor încălcări.

Alineatul 4 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse indică, în plus, acțiunile ilegale ale chiriașului și (sau) ale altor cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil, care sunt, de asemenea, motive pentru rezilierea contractului de închiriere comercială la cererea proprietarului:

Utilizarea spațiilor în alte scopuri;

Încălcarea sistematică a drepturilor și intereselor vecinilor.

În conformitate cu paragraful 39 din Hotărârea Plenului nr. 14, utilizarea spațiilor rezidențiale în alte scopuri înseamnă utilizarea spațiilor rezidențiale nu pentru reședința cetățenilor, ci în alte scopuri, de exemplu, folosirea acestuia pentru birouri, depozite, cazare producții industriale, păstrarea și creșterea animalelor, de ex. transformarea efectivă a unei locuințe într-una nerezidenţială.

Obligația de folosință a localului, ținând cont de drepturile și interesele legitime ale vecinilor, se întemeiază pe art. 17 din Constituția Federației Ruse din 1993 și art. 10 din Codul civil al Federației Ruse, care interzic exercitarea drepturilor subiective în detrimentul drepturilor și libertăților altora.

Încălcarea sistematică a drepturilor și intereselor legitime ale vecinilor ar trebui să includă acțiuni repetate, repetate ale chiriașului și ale cetățenilor care locuiesc împreună cu acesta într-o clădire de locuit și pentru care acesta este responsabil pentru utilizarea spațiilor de locuit fără a respecta drepturile și interesele legitime ale cei care locuiesc în acest spațiu rezidențial sau locuiesc cetățenii, fără a respecta cerințele de securitate la incendiu, cerințele sanitare și igienice, de mediu și alte cerințe legale, reguli de utilizare a spațiilor rezidențiale (de exemplu, ascultarea muzicii, folosirea televizorului, cântatul la instrumente muzicale pe timp de noapte depășirea volumului admis, efectuarea de reparații, lucrari de constructie sau alte acțiuni care au avut ca rezultat tulburarea liniștii cetățenilor și a tăcerii pe timp de noapte, încălcarea regulilor de păstrare a animalelor de companie, comiterea de acțiuni huliganoase împotriva vecinilor etc.) Nr. 42 „Cu privire la menținerea liniștii cetățenilor și a tăcerii pe timp de noapte în orașul Moscova").

Astfel, o încălcare a drepturilor și intereselor legitime ale vecinilor este nerespectarea regulilor de păstrare a animalelor în spații rezidențiale. Numeroase de reglementare acte juridice luate pe nivel regional, de exemplu, Hotărârea Adunării Deputaților din districtul orașului „Orașul Volzhsk” din 21 mai 2009 nr. 525 „Cu privire la aprobarea Regulilor de păstrare a animalelor de companie în districtul orașului” Orașul Volzhsk „”, Rezoluția de șeful raionului orașului Otradnîi al Regiunii Samara din 19 octombrie 2005 Nr. 1048 „Cu privire la adoptarea procedurii de păstrare a animalelor de companie în raionul orașului Otradnîi, Regiunea Samara”, Hotărârea Dumei orașului Kostroma din data de 15 iulie 1999 Nr. 109 „Cu privire la regulile de păstrare a câinilor și pisicilor în orașul Kostroma”, stabilește cerințe pentru păstrarea animalelor de companie, care trebuie respectate, inclusiv de către angajatori și cetățenii care locuiesc cu aceștia. Proprietarii de animale de companie trebuie să asigure siguranța cetățenilor față de impactul fizic al animalelor de companie, liniștea și liniștea pe timp de noapte, să respecte cerințele de securitate la incendiu, normele sanitare și igienice și veterinare pentru păstrarea animalelor și să prevină ca animalele să polueze spațiile de locuit și spațiile comune din case. Nu este permisă păstrarea animalelor în zonele comune: coridoare, case scărilor, poduri, subsoluri, precum și pe balcoane și loggii. Este permisă ținerea animalelor în spațiile de locuit numai dacă vecinii nu au contraindicații medicale (alergii). În opinia noastră, într-un contract de închiriere comercială, părțile trebuie să stipuleze o condiție privind posibilitatea păstrării animalelor într-o zonă rezidențială.

În conformitate cu paragraful 4 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse, spre deosebire de paragraful 2 al acestui articol, proprietarul are dreptul de a rezilia contractul în instanță numai dacă acțiunile ilegale continuă, în ciuda avertismentului cu privire la necesitatea de a elimina încălcările făcute de proprietar. către chiriaș. Dar și în acest caz, regulile prevăzute la paragrafe. 4 p. 2 art. 687 din Codul civil al Federației Ruse.

În opinia noastră, analiza paragrafelor. 4, alin.2 și alin.4 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse ne permite să concluzionăm că rezilierea contractului de închiriere comercială și evacuarea din locația chiriașului și a cetățenilor care locuiesc cu acesta care încalcă în mod sistematic drepturile și interese legitime vecini, poate doar ca ultimă soluție. Totodată, instanța trebuie să decidă ce este mai bine: să ofere vecinului vătămat o viață normală într-o zonă rezidențială și să lase infractorii fără acoperiș deasupra capului, sau să păstreze încă locuința infractorilor, dar să oblige vecinul să suporta neplăceri? Practica arată că în acest caz instanța ia partea angajatorului și a cetățenilor care locuiesc împreună cu acesta.

Astfel, lista motivelor de reziliere a contractului la inițiativa proprietarului în cazurile în care chiriașul sau alți cetățeni (reședința permanentă cu chiriașul, sublocatarii, rezidenții temporari) comit acțiuni ilegale, precizate la art. 687 din Codul civil al Federației Ruse, este exhaustiv.

Totuși, după cum sa menționat deja, chiar și în prezența celor indicați la alin. 2, 4 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse privind încălcările, instanța poate refuza să satisfacă cererea proprietarului, acordând chiriașului o perioadă (nu mai mult de un an) pentru a elimina încălcările și să satisfacă cererea proprietarului numai dacă acesta reaplica instanței în cazul în care chiriașul nu reușește să elimine (sau nu ia măsuri pentru eliminarea) încălcărilor. Totodată, la cererea angajatorului, instanța de judecată în decizia de reziliere a contractului poate amâna executarea hotărârii pe o perioadă care nu depășește un an.

Conform normei de mai sus, această întârziere se acordă chiriașului pentru a-și găsi o altă locuință. Această regulă, în opinia noastră, mărturisește garanții sporite ale drepturilor angajatorului și permite instanței să țină cont de circumstanțele specifice cauzei (de exemplu, gradul de vinovăție a angajatorului, starea de sănătate a acestuia, situația financiară). , prezența în familie a persoanelor cu dizabilități, a cetățenilor în vârstă care au nevoie de îngrijire constantă, a copiilor minori etc.). Posibilitatea amânării executării unei hotărâri judecătorești de reziliere a unui contract de închiriere comercială este o manifestare a umanismului legiuitorului. O întârziere este necesară, de exemplu, dacă contractul este reziliat iarna, iar angajatorul are copii mici, precum și în alte situații dificile de viață.

Totodată, potrivit unor autori, în special, D.V. Karpukhin, imperfecțiunea acestei norme constă în faptul că, cu acțiuni negative (inacțiune) evidente ale angajatorului și ale persoanelor pentru acțiunile cărora este responsabil, proprietarul devine dependent de poziție. tribunal, care poate amâna procedura de reziliere a unui contract de închiriere comercială cu până la doi ani. Prescripția specificată încalcă poziția proprietarului, deoarece permite chiriașului să-și păstreze dreptul de ședere în spațiile de locuit ale proprietarului pentru o perioadă lungă de timp. În plus, în conformitate cu art. 12 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a rezilia sau de a modifica contractul servește drept una dintre modalitățile de a proteja încălcarea drepturi civile, prevederile paragrafului 2 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse încalcă dreptul la protecție acordat proprietarului.

În virtutea paragrafului 2 al art. 683 din Codul civil al Federației Ruse la contractul de angajare comercială pe termen scurt, prevederea paragrafelor. 4 p. 2 art. 687 din Codul civil al Federației Ruse nu se aplică, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

În concluzie, reținem că legalitatea rezilierii unui anumit contract de închiriere de locuințe în vederea prevenirii unor eventuale infracțiuni este verificată de instanțe. jurisdicție generală. Totodată, instanțele stabilesc, în special, lipsa unor motive întemeiate în cazul în care chiriașul nu plătește pentru locuințe și utilități, gradul de vinovăție a chiriașului și a cetățenilor care locuiesc cu acesta în distrugere, prejudiciul adus localuri, încălcarea drepturilor și intereselor legitime ale vecinilor etc. Fără stabilirea și studiul acestor și altele necesare circumstante reale instanțele nu emit hotărâri care confirmă încetarea unui contract de închiriere. Adoptarea unei hotărâri de către instanță înseamnă că contractul de închiriere este reziliat în cadrul principiului libertății contractuale și în absența arbitrarului din partea proprietarului. Astfel, hotărârea instanței este una de încetare fapte juridice la încetarea contractului de închiriere comercială a spațiilor de locuit în cadrul unei proceduri judiciare.

Rezilierea contractului de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale în instanță la cererea uneia dintre părțile sale este în majoritatea cazurilor o sancțiune pentru încălcarea contractului. Această prevedere se aplică rezilierii unui contract de închiriere comercială la cererea proprietarului, întrucât chiriașul poate rezilia un astfel de contract în orice moment, inclusiv din motive care nu țin de încălcarea termenilor contractului de către proprietar. Ca măsură a răspunderii chiriașului pentru încălcarea contractului de închiriere comercială a spațiilor de locuit, rezilierea contractului se poate efectua pe motivele prevăzute la alin. 2, 4 al art. 687 din Codul civil al Federației Ruse.

La motivele enumerate în acest articol, în opinia noastră, este necesar să se adauge reorganizarea, reamenajarea și reconstrucția spațiilor rezidențiale de către chiriaș fără acordul proprietarului (articolul 678 din Codul civil al Federației Ruse) și al acestuia. refuzul de a aduce astfel de spații la starea lor anterioară în potriveste ora(clauza 2, partea 5, articolul 29 din LC RF).

Acest caz, în opinia noastră, ar trebui clasificat ca încălcare materială stare tehnica spații de locuit, adică deteriorarea acestuia (clauza 2, partea 5, articolul 29 din LC RF). În conformitate cu motivele specificate, contractul de închiriere comercială poate fi reziliat la cererea proprietarului-proprietarului spațiilor rezidențiale, care este responsabil pentru aducerea acestor spații rezidențiale în starea anterioară.

O hotărâre judecătorească privind conservarea unei locuințe într-un stat reorganizat (replanificat) în cazul reorganizării (replanificării) neautorizate poate fi luată dacă sunt în total două condiții: drepturile și interesele legitime ale cetățenilor nu sunt încălcate, viața acestora și sănătatea nu sunt amenințate (partea 4 a articolului 29 ZhK RF).

În toate cazurile de mai sus, rezilierea contractului de închiriere este posibilă dacă există condiții în care se naște răspunderea civilă: nelegalitatea acțiunilor (inacțiunea), prejudiciul, o relație de cauzalitate între comportamentul ilegal și prejudiciul care s-a produs, vinovăția. a infractorului. În cazul încălcării drepturilor și intereselor vecinilor, prejudiciul este cauzat nu celeilalte părți la contract, ci terților, prin urmare ar trebui să li se acorde și dreptul de a cere rezilierea contractului de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale.

Potrivit paragrafului 39 din Hotărârea Plenului nr. 14, în cazurile de utilizare abuzivă a spațiilor de locuit, încălcarea sistematică a drepturilor și intereselor legitime ale vecinilor sau administrarea defectuoasă a spațiilor de locuit, care să conducă la distrugerea acestuia, evacuarea fără asigurarea unui alt spațiu de locuit ar trebui să fie sub rezerva cetăţenilor săvârşind în mod direct astfel de acţiuni (făptuitorii). Anterior, o asemenea prevedere era cuprinsă în art. 98 din Codul Locuinței al RSFSR din 1983.

Contractul de închiriere comercială a spațiilor de locuit poate fi reziliat și la cererea proprietarului în perioada în afara instanţei la expirarea termenului contractului și în cazul manifestării voinței de a refuza prelungirea contractului în legătură cu decizia de a nu închiria imobilul de locuit pentru cel puțin un an (articolul 684 din Codul civil al Federația Rusă).

Bibliografie

1. Apollonov A.O., Strauning E.L. Despre regulile de utilizare a spațiilor rezidențiale // Legea locuintei. 2006. Nr 5. S. 2-39.

2. Karpukhin D.V., Zabelova L.B. Închiriere comercială de spații de locuit: caracteristici de reziliere a contractului // Legea Locuinței. 2010. Nr 7. S. 45-51.

3. Kuznetsova O.V. Practică litigii privind evacuarea // Legea locuinţei. 2009. Nr 9. S. 55-94.