Podľa ustanovenia čl. 608 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie), právo prenajímať nehnuteľnosť patrí jej vlastníkovi. Prenajímateľmi môžu byť aj osoby oprávnené zákonom alebo vlastníkom na prenájom nehnuteľnosti.
V súlade s odsekom 2 čl. 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má nájomca právo so súhlasom prenajímateľa dať prenajatý majetok do podnájmu (podnájom) a previesť svoje práva a povinnosti z nájomnej zmluvy na inú osobu (previesť), poskytnúť prenajatý majetok v bezplatné používanie, ako aj založiť nájomné práva a zložiť ich ako vklad do overený kapitál hospodárske partnerstvá a spoločnosti alebo podielový vklad do výrobného družstva, ak Občiansky zákonník Ruskej federácie, iný zákon alebo iný zákon neustanovuje inak právne úkony. V špecifikované prípady, s výnimkou opätovného prenájmu, zostáva nájomca zodpovedný zo zmluvy voči prenajímateľovi.
Podnájomnú zmluvu nemožno uzavrieť na dobu presahujúcu dobu trvania nájomnej zmluvy.
Treba si uvedomiť, že podnájomné zmluvy sa riadia rovnakými pravidlami ako nájomné zmluvy, ak zákon alebo iné právne úkony neustanovujú inak.
V najmä sa na ne vzťahujú rovnaké požiadavky týkajúce sa formy zmluvy (napríklad požiadavky štátnej registrácie), pravidielodsek 2 čl. 621Občiansky zákonník ohľadom obnovy nájomnej zmluvy na dobu neurčitú podľa pravidielods. 2 s. 2 čl. 615Občiansky zákonník, v zmysle ktorého doba trvania podnájomnej zmluvy je v každom prípade obmedzená na dobu nájmu (Pozri:19 a 20 informačný list prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 . N 66 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájomným“).
Zároveň je potrebné vziať do úvahy, že uzavretie podnájomnej zmluvy na dobu presahujúcu dobu trvania nájomnej zmluvy nie je samostatným podkladom pre uznanie neplatnosti podnájomnej zmluvy (ak zároveň dobe, podnájomná zmluva spĺňa všetky nevyhnutné podmienky a zákonné požiadavky na takéto zmluvy).Neplatnosť časti transakcie teda neznamená neplatnosť jej ostatných častí, ak možno predpokladať, že transakcia by bola dokončená bez zahrnutia jej neplatnej časti (čl.180 Občiansky zákonník Ruskej federácie).
Zároveň na základe ustodsek 2 odsek 3 článok 610, odsek 2, odsek 2, článok 615Občiansky zákonník Ruskej federácie, podľa ktorého sa podnájomná zmluva uzavretá na dobu presahujúcu dobu trvania nájomnej zmluvy považuje za uzavretú na dobu trvania nájomnej zmluvy., časové rozlíšenie platby za podnájom majetku je potrebné realizovať od jeho uzavretia, až do skončenia hlavnej nájomnej zmluvy.
Poďme priniesť konkrétny príklad z judikatúry.
Spoločnosť sa obrátila na krajský arbitrážny súd so žiadosťou o vymáhanie od federálneho rozpočtová inštitúcia nedoplatok na nájomnom vo výške 725 150 RUB. na základe podnájomnej zmluvy.
Uznesením súdu prvého stupňa v zadosťučinení nároky o zotavení nájomné bol odmietnutý. Svoje rozhodnutie súd odôvodnil tým, že podnájomná zmluva uzatvorená na dobu presahujúcu platnosť hlavnej nájomnej zmluvy je neplatná z dôvodučl.168Občiansky zákonník Ruskej federácie, ako transakciu, ktorá nie je v súlade s požiadavkami zákona a iných regulačných právnych aktov, preto nájomné nie je od žalovaného vymáhateľné.
Odvolací súd sa nestotožnil so záverom súdu prvého stupňa, pričom dal do pozornosti nasledovné.
Nájomca je povinný včas platiť za užívanie nehnuteľnosti (nájomné). Postup, podmienky a termíny platenia nájomného určuje nájomná zmluva (Ustanovenie 1 článku 614 Občiansky zákonník Ruskej federácie).
Podľasv. 309, 310 Povinnosti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa musia plniť riadne v súlade s podmienkami záväzkov a požiadavkami zákona, inými právnymi aktmi. Jednostranné odmietnutie z plnenia záväzkov a jednostranná zmena jeho podmienky nie sú povolené, okrem prípadov ustanovených zákonom.
Doba platnosti spornej podnájomnej zmluvy nehnuteľnosť presahuje dobu trvania nájomnej zmluvy tohto majetku. Zároveň uzavretie podnájomnej zmluvy na dobu presahujúcu dobu trvania nájomnej zmluvy nie je samostatným podkladom pre uznanie podnájomnej zmluvy za neplatnú. Medzitým skutočnosť používania sporného majetku, ako aj existenciu dlhu, potvrdili materiály prípadu a strany ich nespochybnili.
Teda súd odvolací súd dôvodne dospel k záveru, že podnájomca užívajúci nehnuteľnosť po skončení hlavného nájmu podlieha vysťahovaniu z obývaných priestorov (pozri: Uznesenie siedmej arbitráže Odvolací súd zo dňa 26. októbra2011 N 07AP-8136/11).
Uvedený záver potvrdzuje aj ďalší príklad zo súdnej praxe.Teda uznaním oprávnenej a preukázanej výšky dlhu z podnájomnej zmluvy za dobu platnosti hlavnej nájomnej zmluvy (a odmietnutím vzájomnej žaloby na uznanie podnájomnej zmluvy za neplatnú ako neplatnú transakciu z dôvodu prekročenia jej lehoty). doba platnosti hlavnej zmluvy), rozhodcovský súd upozornil na skutočnosť, že prekročenie podmienok v podnájomnej zmluve, definovaná dohodou prenájom, môže byť základom pre uplatnenie podmienok uvedených v nájomnej zmluve, nie však pre uznanie transakcie za neplatnú (Pozri: Vyhláška spol. rozhodcovský súd Východosibírsky okres z 22. apríla 2013 . N F02-1118/13 vo veci N A33-9546/2012).
Ak hlavná nájomná zmluvazanikla uplynutím doby jej platnosti, potom zaniká aj podnájomná zmluva, ktorá má od nej odvodený charakter. Podnájomník užívajúci nehnuteľnosť po skončení hlavnej nájomnej zmluvy podlieha vysťahovaniu z obývaných priestorov (článok 20 Informačného listu prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie N 66).
Právnička Savostyanova OLGA
Čitateľ nevedome prijíma názor signatára, že si prečítaním výroku a jeho obsahu napísal vlastné motívy. V skutočnosti je odvolanie náhradou intelektu žiadateľa. V prípadoch, keď je výsledok vytvorený z mentálneho uvedomenia, to môže byť veľmi vplyvné. Objednať správny dokument stojí za významnú investíciu. Pretože absencia nepresností je veľmi dôležitá služba.
podnájomná zmluva
Zákon jednoznačne definuje možnosť podnájmu už prenajatej nehnuteľnosti: akúkoľvek zmluvu o podnájme možno uzavrieť len so súhlasom prenajímateľa. Bez toho budú akékoľvek dokumenty a dohody právne považované za neplatné. Preto musí každý podnájomník zabezpečiť, aby:
súhlas nájomcu s podnájmom?
Sobolev Ilya Enlightened (28444) pred 5 rokmi
Takmer všetci odpovedali k veci.)))))
Formulácie.
List - Pyshechka LLC, ako vlastník prenajatej Bulochka LLC, na základe nájomnej zmluvy č. _____, nemá námietky proti prevodu časti priestorov prenajatých priestorov o výmere ___ metrov štvorcových. podnájom LLC "Poncheg"
V zmluve. - jeden z bodov môže znieť takto: Nájomca má právo bez súhlasu prenajímateľa previesť prenajaté priestory a ich časti do podnájmu.
Nájomca má právo dať prenajaté priestory a/alebo ich časť do podnájmu po povinnom upozornení prenajímateľa.
Okrem toho. dohoda.
Strany sa dohodli:
1- Prenajímateľ udeľuje nájomcovi právo na prevod časti prenajatých priestorov o celkovej výmere ___ m2. podnájom spoločnosti ______ LLC za nasledujúcich podmienok
Podnájom bez súhlasu prenajímateľa
Mnohí podnikatelia, ktorí nevedia získať kancelárske, výrobné alebo skladové priestory pre potreby svojej firmy, siahajú po prenájme vhodných nehnuteľností. V tento prípad s vlastníkom budovy alebo priestoru sa uzatvára zmluva, ktorá ustanovuje podmienky užívania predmetu nájmu. Nie je však nezvyčajné, že sa tá istá nehnuteľnosť prenajme tretej osobe, kde prvý nájomca vystupuje ako prenajímateľ. Táto forma vzťahu sa nazýva podnájom a často sa stáva výhodnejším pre všetkých účastníkov transakcie. Je ale možné dať do podnájmu aj bez súhlasu prenajímateľa - vlastníka nehnuteľnosti?
podnájomná zmluva
Pri uzatváraní podnájomnej zmluvy sú zmluvné strany povinné riadiť sa ust platná legislatíva, najmä príslušné články Občianskeho zákonníka Ruská federácia. V prvom rade treba brať do úvahy, že len vlastník má právo prenajímať nehnuteľnosť a akýkoľvek iný majetok. Zároveň môže splnomocniť na prenájom predmetu ktorúkoľvek právnickú osobu, prípadne tejto osobe toto právo prizná zákon. Samotná podnájomná zmluva je vyhotovená v súlade s pravidlami pre zostavenie riadnej nájomná zmluva(výnimky môžu byť stanovené v príslušnom zákone alebo právnom akte).
Potrebujem k podnájmu súhlas vlastníka?
Zákon jednoznačne definuje možnosť podnájmu už prenajatej nehnuteľnosti: akúkoľvek zmluvu o podnájme možno uzavrieť len so súhlasom prenajímateľa. Bez toho budú akékoľvek dokumenty a dohody právne považované za neplatné. Preto musí každý podnájomník zabezpečiť, aby:
Po získaní práva na podnájom nehnuteľnosti od prenajímateľa môžete toto právo dať podnájomcovi. Počet takýchto podnájomníkov v jednej „reťazci“ nie je zákonom obmedzený.
Zodpovednosť za podnájom bez súhlasu prenajímateľa
Podľa ustanovení uvedených v čl. 167, 168 a 1103 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, uzavretie podnájomnej zmluvy, uzavretej bez súhlasu prenajímateľa, dáva prenajímateľovi právo ukončiť nájomnú zmluvu, ako aj požadovať náhradu za straty spôsobené používanie majetku, ktorý nie je v súlade s podmienkami zmluvy. Vlastník nehnuteľnosti musí v zmluve predpísať možnosť podnájmu predmetu nájmu a len tento „všeobecný“ súhlas umožňuje nájomcovi uzatvárať zmluvy o podnájme.
Podmienky posledne menovaného by nemali presahovať podmienky zmlúv uzatvorených medzi prenajímateľom a vlastníkom. Štandardne každé predĺženie nájmu automaticky umožňuje obnovenie podnájmu. Samozrejme spočiatku len vtedy, ak je na to „všeobecný“ súhlas majiteľa.
podnájomná zmluva
Štandardná forma podnájomnej zmluvy obsahuje tieto dokumenty:
V súlade s odsekom 2 článku 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má nájomca právo so súhlasom prenajímateľa prenajať prenajatý majetok inej osobe na základe zmluvy o podnájme. Po prijatí súhlasu s prevodom majetku na základe podnájomnej zmluvy má táto norma imperatív a nemožno ju zmluvou meniť. Inými slovami, nájomná zmluva nemôže určiť, že nájomca má právo na uzavretie podnájomnej zmluvy bez súhlasu prenajímateľa. Ale zmluva môže priamo ustanoviť právo nájomcu dať nehnuteľnosť do podnájmu. V tomto prípade nie je potrebné dodatočné získanie súhlasu prenajímateľa na uzavretie podnájomnej zmluvy.
Zákonodarca neustanovuje formu a postup udeľovania súhlasu prenajímateľa s vykonaním obchodu na podnájom prenajatého majetku. Súhlas prenajímateľa s uzavretím podnájomnej zmluvy môže byť vydaný vo forme listu, protokolu, dohody, dodatku k nájomnej zmluve a pod., ktorého kópiu musí podnájomca po oboznámení sa s originálom obdržať. v jeho rukách.
Keď nájomná zmluva neupravovala právo nájomcu dať prenajatú nehnuteľnosť do podnájmu, tak kvitancia daný súhlas po uzavretí nájomnej zmluvy pôjde o zmenu podmienok nájomnej zmluvy z hľadiska práv nájomcu užívať prenajatý majetok. Vzhľadom na ustanovenia odseku 1 článku 452 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa dohoda o zmene zmluvy vykonáva v rovnakej forme ako zmluva. Ak je teda nájomná zmluva overená notárom, tak súhlas prenajímateľa s podnájom prenajatej veci musí byť notársky overený. Nedodržanie formy transakcie má za následok jej neplatnosť. Neplatnosť súhlasu prenajímateľa teda bude mať za následok neplatnosť podnájomnej zmluvy, pretože uzavretie podnájomnej zmluvy bez súhlasu prenajímateľa nie je v súlade so zákonom.
V súlade s časťou 3 doložky 2 článku 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa na zmluvy o podnájme platia pravidlá nájomných zmlúv. V súlade s článkom 607 ods. 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musí nájomná zmluva obsahovať údaje, ktoré umožňujú definitívne určiť majetok, ktorý sa má previesť na nájomcu, ako predmet nájmu. V prípade absencie týchto údajov v nájomnej zmluve sa stav predmetu, ktorý sa má prenajímať, považuje za nedohodnutý zmluvnými stranami a príslušná nájomná zmluva sa nepovažuje za uzavretú. Vo vzore podnájomnej zmluvy je preto potrebné osobitne uviesť údaje, ktoré umožňujú definitívne určiť nehnuteľnosť, ktorá sa má previesť na podnájomcu ako predmet podnájomnej zmluvy. Zároveň popis prevádzaného majetku do podnájmu musí korešpondovať s predmetom nájomnej zmluvy. V opačnom prípade môže byť podnájomná zmluva uznaná za neuzatvorenú.
V súlade s časťou 2 doložky 2 článku 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nemožno zmluvu o podnájme uzavrieť na dobu dlhšiu ako je doba trvania nájomnej zmluvy. Uzavretie nájomnej zmluvy nájomcom a prenajímateľom na nový termín za obdobných podmienok nemá za následok predĺženie podnájomnej zmluvy. V takom prípade je potrebné uzavrieť nová zmluva podnájom na dobu, ktorá zodpovedá dobe trvania nájomnej zmluvy.
Ak nájomná zmluva a podnájomná zmluva zahŕňajú symetrické podmienky na predĺženie doby trvania zmluvy na novú dobu bez odmietnutia predĺženia zmluvy jednou zo strán, potom sa zmluva o podnájme predĺži, ak nájomná zmluva trvá.
Ukončenie nájomnej zmluvy, ktorá sa považuje za uzavretú na dobu neurčitú spôsobom ustanoveným v článku 610 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (upozornenie druhej zmluvnej strany 3 mesiace vopred), znamená ukončením podnájomnej zmluvy.
Predčasné skončenie nájomnej zmluvy má za následok zánik podľa nej uzatvorenej podnájomnej zmluvy. Podnájomca má v tomto prípade právo uzavrieť nájomnú zmluvu na nehnuteľnosť, ktorú užíva na základe podnájomnej zmluvy, a to v lehote, ktorá zostáva za podmienok, ktoré zodpovedajú podmienkam vypovedanej nájomnej zmluvy (§ 618 Obč. Kódex Ruskej federácie).
Typická zmluva o podnájme má prílohy:
vzor podnájomnej zmluvy
Koncept podnájmu nebytových priestorov, obsahuje veľa jemností a nuancií. Ovplyvňuje to najmä platenie daní. Do roku 2012 sa zdaňovanie u osôb uzatvárajúcich nájomné a podnájomné zmluvy vykonávalo podľa zjednodušená schéma. V súčasnosti tieto pojmy spadajú pod spoločný systém zdaňovanie.
Okrem toho musíte presne vedieť, ktorý kód OKVED je použiteľný pre podnájom nebytovej nehnuteľnosti. V tomto článku sa pokúsime pochopiť všetky zložitosti podnájmu priestorov.
Čo je to podnájom?
Samotný pojem podnájom možno zaradiť napr prebrať nehnuteľnosť na prenájom tretej osobe. Na to je potrebný súhlas vlastníka nehnuteľnosti. Postup je relevantný pre bytové a nebytové priestory.
Za zmienku stojí, že celý priestor alebo jeho časť si môžete dať do podnájmu. Vyzerá to takto: prenajmete si nebytové priestory od organizácie alebo jednotlivca za určitú sumu. Potom si ho môžete dať do podnájmu za výraznejšiu sumu.
Povolenie do podnájmu priestorov je potvrdené článkom 615 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Uvádza, že nájomca môže s prenajatou nehnuteľnosťou nakladať nasledovne:
- dať budovu (alebo jej časť do podnájmu);
- dať to zadarmo;
- previesť svoje práva nájomcu na tretiu stranu.
Stojí za zmienku, že pôvodná nájomná zmluva nestanovuje právo nájomcu na podnájom bez povolenia vlastníka. Môže však byť zahrnutá klauzula, ktorá dáva nájomcovi právo dať nehnuteľnosť do podnájmu. Tým je zabezpečené priame uzatvorenie zmluvy medzi nájomcom a treťou osobou. Súhlas vlastníka už nie je potrebný.
Z toho môžeme usúdiť, že podnájomná zmluva je uzatvorená medzi účastníkmi zmluvy. Môže to byť fyzické aj právnických osôb.
Niekedy môže ako právnická osoba vystupovať aj realitná kancelária, ktorá poskytuje služby pri prenájme priestorov. V tomto prípade sa mení zdanenie pre nájomcu a vstupuje do platnosti iný kódex OKVED.
- Prečítajte si tiež:
Návrh zahŕňa písanie štandardného dokumentu. Zmluvu podpisujú strany transakcie. Ide o štandardný postup, na ktorý nemajú vplyv podmienky uzatvorenia zmluvy a postavenie jej účastníkov.
Zmluva o podnájme nebytových priestorov by mala obsahovať tieto body:
- územná poloha s uvedením presnej adresy;
- celková plocha budovy;
- zamýšľaný účel;
- doba podnájomnej zmluvy;
- forma a platobné podmienky.
V niektorých prípadoch môže byť hlavná zmluva podložená nasledujúcimi dokumentmi:
- katastrálny pas a osvedčenie o štátnej registrácii objektu;
- úkon prevzatia / odovzdania nebytových priestorov;
- protokoly o nezhodách a dohode o nezhodách.
Dôležité! Napriek existencii štandardnej formy podnájomnej zmluvy je možné ju uzavrieť vo voľnej forme. V čom predpokladom je výskyt všetkých hlavných položiek.
Musíte vedieť, že ak je zmluva uzatvorená na dobu dlhšiu ako 12 mesiacov, je potrebná jej štátna registrácia. Zmluva nadobúda účinnosť až okamihom jej registrácie. V opačnom prípade nebude mať povolenie na prenájom priestorov treťou osobou právnu silu.
Okrem toho zmluva o opätovnom prenájme nesmie presiahnuť dobu pôvodného prenájmu. Zároveň sa po dátume exspirácie doklad automaticky neobnovuje. Zakaždým sa vyžaduje nová zmluva.
Práva a povinnosti zmluvných strán
Osobitnú pozornosť si zasluhujú práva a povinnosti zmluvných strán. To neplatí pre vlastníka priestorov, ale len pre nájomcu a podnájomcu. Zvážte práva a povinnosti každej zo strán dohody.
Nájomca
Táto strana je povinná: poskytnúť nebytový priestor v stave spôsobilom na užívanie, zabezpečiť dodávku vody, elektriny a kúrenia.
Je potrebné poznamenať, že nečinnosť inžinierskych sietí neznamená zodpovednosť nájomcu. Okrem toho je nájomca povinný v prípade mimoriadnych udalostí oboznámiť podnájomcu s vnútornými predpismi a evakuačným plánom.
Nájomca má právo kontrolovať dodržiavanie podmienok podnájomnej zmluvy. Toto sa robí v pracovný čas a za prítomnosti podnájomníka. Ten je povinný poskytnúť všetky doklady vrátane povolenia na určitý druh činnosti.
Nájomca má právo vykonávať väčšie alebo bežné opravy v nebytových priestoroch odovzdaných do podnájmu. V tomto prípade je podnájomník upozornený v písanie 30 dní pred nástupom do práce. Za zmienku stojí, že počas opravy sa neúčtuje nájomné od podnájomníka.
Nájomca má právo stanoviť si pracovný poriadok priestorov aj cez víkendy a prázdniny. Nemá vplyv na objednávku a výšku platby.
Podnájomník
Táto zmluvná strana je povinná užívať priestory len na účely uvedené v zmluve. Sledovať technický a požiarny stav nebytových priestorov v súlade so stanovenými normami.
Nezávisle nesú plnú zodpovednosť voči orgánom, ktoré dávajú povolenie a kontrolu podnikateľská činnosť. Odstraňovať následky havárií a iných poškodení priestorov spôsobených vlastnou vinou.
Nevykonávajte alebo ak na to nájomca nemá písomné povolenie. Včasný vklad ustanovené dohodou nájomné.
Ak dôjde k predčasnému ukončeniu nájomnej zmluvy z podnetu podnájomcu, musí byť o tom nájomca upovedomený najneskôr mesiac vopred.
Podnájomca je povinný pri uzatváraní zmluvy predložiť nájomcovi tieto doklady:
- výpis z bankových údajov s pečiatkou podniku a podpisom účtovníka;
- výpis z Jednotného štátneho registra právnických osôb vyhotovený najneskôr 30 dní pred podpísaním zmluvy;
- doklad o povolení podpísať podnájomnú zmluvu.
Stojí za zmienku, že vyššie uvedený zoznam povinností zmluvných strán nie je ani zďaleka úplný, sú tu však uvedené ich hlavné práva a povinnosti.
Vlastnosti zdaňovania
Podnájom sa často zamieňa so sprostredkovateľskými službami pri prenájme priestorov. Podľa daňového poriadku Ruskej federácie ide o rôzne pojmy, respektíve líši sa aj postup zdaňovania.
Sprostredkovateľské služby často poskytujú realitné kancelárie, ktoré s majiteľom uzatvoria nájomné zmluvy a s jeho súhlasom prenajímajú priestory tretím osobám. Na to slúži kód OKVED 70.31 „Činnosť realitných kancelárií“ a kód OKVED 68.31 „Realitné kancelárie“.
Pre činnosť podnájmu nehnuteľností môžete použiť kód OKVED 70.20 „Prenájom vlastných bytových a nebytových nehnuteľností“ a kód OKVED 68.20 „Zabezpečovanie prenájmu a prevádzky vlastných alebo prenajatých nehnuteľností“.
príjem jednotlivcov z podnájmu nehnuteľnosti podlieha dani z príjmov fyzických osôb sadzbou 13 %. Dokument vo forme 3-NDFL sa podáva každoročne, do 30. apríla. Požadovanú sumu je potrebné uhradiť najneskôr do 15. júla bežného roka.
Pre právnické osoby je sadzba dane v rámci zjednodušeného daňového systému 6 %. Vzhľadom na postavenie podnikateľa však môže byť pridelené dodatočné poistné.
Nezabudnite, že daňové úniky spadajú pod administratívnu a trestnoprávnu zodpovednosť.
Maximálna pokuta za daňové úniky pri prenájme nebytových priestorov môže byť 500 000 rubľov alebo odňatie slobody až na 3 roky.
Máte nejaké otázky?
Napíšte svoju otázku do formulára nižšie a získajte podrobné právne poradenstvo:
Pri uzatváraní podnájomnej zmluvy je potrebný písomný súhlas všetkých vlastníkov nehnuteľnosti. Prax ukazuje, že veľa ľudí zabúda vydať povolenie od všetkých vlastníkov. Táto potreba sa vzťahuje na prípady, keď je vlastníkom dieťa. Ale ak sú ľudia zaregistrovaní na námestí bez toho, aby ho vlastnili, potom sa ich vzhľad alebo povolenie nevyžaduje. Prax ukazuje, že ako súhlas môže slúžiť dokument napísaný nie podľa šablóny, ale ručne. Potom je overená notárom s uvedením dátumu, podpisu žiadateľa.
Riziká pre nájomcu sú určené tým, že objekt nebude dlho odovzdať podnájomníkovi: potom dôjde k preplateniu nájomnej hodnoty. Zodpovednosť za škodu na majetku je stanovená zmluvou. V prípade porušenia podmienok používania predmetu treťou osobou prechádzajú finančné nároky na odporcu. Preto sa nájomca môže vždy chrániť normami dokumentu. Výhodou pre nájomcu je možnosť dodatočného zárobku/úspory (pri prenájme časti priestorov tretím osobám).
Je podnájom len formalita alebo zložitý právny postup?
Takýto odpad, ktorý bude spĺňať tieto pravidlá, bude vyzerať ako zanedbateľné náklady v porovnaní so ziskom získaným z podnájmu obytných priestorov na krátke obdobie. Je dôležité si uvedomiť, že ziskovosť tohto podnikania bude do značnej miery závisieť od činnosti vyhľadávania a priťahovania podnájomníkov. Spokojný hosť sa pri ďalšej ceste určite vráti na miesto, kde bolo príjemné ubytovať sa.
Vypracovanie tohto typu dohody je v skutočnosti pomerne komplikovaný postup a nezasvätený človek v jeho jemnostiach sa môže ľahko zmiasť. Preto na pochopenie podnájomnej zmluvy je potrebné mať určité znalosti, pozostávajúce z množstva pojmov.
Vlastnosti nájomnej zmluvy
Keďže podnájomná zmluva je derivátom nájomnej zmluvy, nemožno ju uzavrieť na dobu presahujúcu dobu platnosti pôvodnej nájomnej zmluvy. S predčasným ukončením nájomnej zmluvy samozrejme dochádza aj k zániku podľa nej uzatvorenej podnájomnej zmluvy. Podnájomca má však v tomto prípade právo na uzavretie nájomnej zmluvy na nehnuteľnosť, ktorá je v jeho užívaní na základe podnájomnej zmluvy. Takúto zmluvu je možné uzavrieť v zostávajúcej dobe podnájmu za podmienok zodpovedajúcich podmienkam ukončenej nájomnej zmluvy. To znamená, že pri predčasné ukončenie nájomné zmluvy, legislatíva chráni práva poctivého nájomcu, ktorý mu umožňuje uzavrieť samostatnú zmluvu o nehnuteľnostiach, ktoré užíval za podmienok podnájmu, v zostávajúcej dobe podnájmu.
Na podnájomné zmluvy sa vzťahujú pravidlá o nájomných zmluvách, ak zákon alebo iné právne úkony neustanovujú inak. Prenajímateľ na základe podnájomnej zmluvy je nájomcom podľa hlavnej zmluvy a podnájomca vo vzťahu k nemu vystupuje ako nájomca.
Vlastnosti transakcie: podnájom, práva a povinnosti zmluvných strán
S prihliadnutím na zistené znaky podnájomnej zmluvy a jej všeobecné charakteristiky, je potrebné sformulovať jeho definíciu. Podnájomná zmluva je občianska zmluva, podľa ktorého sa nájomca (podprenajímateľ), ak zákon alebo nájomná zmluva neustanovuje inak, zaväzuje poskytnúť podnájomcovi určitý majetok do dočasnej držby a užívania alebo do dočasného užívania a podnájomca je za to povinný platiť podnájomcovi nájomné. Ovocie, výrobky a príjmy, ktoré nájomca získa v dôsledku užívania prenajatej veci v súlade so zmluvou, sú zároveň jeho vlastníctvom.
dohodou, pričom to oznámi protistrane najmenej tri mesiace vopred.Osobným spôsobom je upravená forma nájomnej zmluvy, ktorá počíta s následným prevodom vlastníctva tejto nehnuteľnosti na nájomcu. Takéto zmluvy musia byť uzatvorené vo forme stanovenej pre zmluvu o predaji príslušného majetku.
Uzavretie podnájomnej zmluvy
Treba si tiež uvedomiť, že ak nájomca uzatvoril podnájomnú zmluvu bez súhlasu prenajímateľa, prenajímateľ bude mať právo požadovať skončenie nájomnej zmluvy a náhradu škody z dôvodu, že nájomca užíva nehnuteľnosť nie v súlade s podmienkami nájomnej zmluvy.
Nájomca má právo so súhlasom prenajímateľa dať prenajatú vec do podnájmu (podnájmu) a previesť svoje práva a povinnosti z nájomnej zmluvy na inú osobu. Táto podmienka je nevyhnutná z hľadiska získania súhlasu s prevodom nehnuteľnosti do podnájmu, a preto ju nemožno zmeniť zmluvou.
Vlastnosti podnájomnej zmluvy
povolenie na podnájom, predpísaný v nájomnej zmluve, zbavuje nájomcu povinnosti získať ďalšie dohody od prenajímateľa pri následných prípadných obchodoch. Na jednej strane je to pre nájomcu výhoda, no na druhej strane nebezpečenstvo pre prenajímateľa, keďže pri podpise nájomnej zmluvy s právom podnájmu netuší, s kým ju môže nájomca uzavrieť. v budúcnosti. podobná zmluva a aké ďalšie podmienky môže obsahovať podnájomná zmluva.
Súčasná legislatíva Ruska stanovuje uzatvorenie zmluvy o podnájme nehnuteľnosti na dobu dlhšiu ako jeden rok, povinná registrácia. Ak registrácia neexistuje, podnájomca môže znášať určité riziká. Neregistrovaná zmluva predpísaným spôsobom je totiž neplatná.
Podnájom nebytových priestorov
Podnájom - postup, pri ktorom protistrana vlastníka nebytového priestoru, ktorý predtým uzatvoril zmluvu o nájme nehnuteľnosti, podpisuje novú zmluvu o nájme priestorov s treťou osobou. Zákon zároveň neupravuje zákaz zvyšovania nájomného z podnájomnej zmluvy. Právne predpisy Ruskej federácie stanovujú niekoľko článkov Občianskeho zákonníka Ruskej federácie naraz, ktoré upravujú postup pri prenájme alebo podnájme nehnuteľnosti, ako aj postup pri uzatváraní zmluvy o podnájme nebytových priestorov medzi právnickými osobami. (doložka 2, článok 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Na prevod práva na užívanie nebytových priestorov na tretiu osobu v podnájme je potrebný písomný súhlas priamo vlastníka nehnuteľnosti (článok 2, článok 615 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Ak takýto súhlas neexistuje, dodatočná dohoda alebo ako jedna z podmienok prenájmu bude podnájomná transakcia neplatná. Dôležité! Podnájom nebytových priestorov vo vlastníctve obce bude legálny len s písomným súhlasom úradov. samospráva. Akákoľvek nezákonná činnosť môže mať za následok administratívna zodpovednosť a prísne tresty.
Na podnájom nebytových priestorov sa nevyžaduje úradná registrácia v štátnych štruktúr. Na ďalšie uzatváranie obchodov na prenájom tejto nehnuteľnosti musí mať primárny nájomca písomný súhlas vlastníka priestorov. V prípade vzájomného podpísania zmluvy o podnájme priestorov oboma stranami do budúcnosti nezáleží na OKVED organizácie, jej druhu činnosti a iných atribútoch.
Ako vyhotoviť zmluvu o podnájme nebytových priestorov - vzor a pravidlá
Na uskutočnenie transakcie stačí jednoduchá písomná forma zmluvy. Ale čo už štátna registrácia? Tento moment závisí od doby trvania podnájmu. Ak podnájom nebytových priestorov trvá menej ako rok, všetko sa zaobíde bez ďalších formalít. Pri prenájme nehnuteľnosti na dobu dlhšiu ako 12 mesiacov sa však dohoda registruje cez Rosreestr.
- názov dokumentu, číslo zmluvy s viacerými podnájomníkmi, dátum uzavretia zmluvy;
- úvodná časť - údaje účastníkov transakcie, záznam o súhlase hlavného nájomcu s prevodom priestorov na tretie osoby;
- hlavná časť (tabuľka 1);
- záverečné ustanovenia - upravujú sa situácie vyššej moci, právnické osoby uvádzajú podrobnosti o organizácii;
- podpisy strán.
Podnájom nebytových priestorov (2020)
Právnici spoločnosti Hydrocablemontazh sa rozhodli uplatniť svoje zákonné právo na uzavretie nájomnej zmluvy priamo so spoločnosťou Propeller LLC vďaka ustanoveniam Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Urobili ponuku, kde ponúkli zaplatiť v prospech Propeller LLC rovnakú sumu, akú poslali na účet záväzkov z podnájomnej zmluvy IP Ivanov A.B.
- údaje o zmluvných stranách;
- podmienky prevodu majetku, účel;
- podrobný popis objektu:
- typ priestorov - budova, miestnosť, sklad alebo kancelársky priestor;
- technické charakteristiky - plocha, dispozičné vlastnosti, vybavenie;
- legálna/skutočná adresa miesta;
- nájomné vrátane:
- skutočná platba za užívanie plochy;
- účty za energie (svetlo, voda, kúrenie atď.).
- náklady na komunikáciu (telefón, internetová linka);
- iné platby podľa uváženia strán;
- podrobnosti a podpisy.
Čo je to podnájom, alebo u tretích osôb
Zisk závisí od vašej aktivity pri hľadaní a získavaní zákazníkov a od dojmu, ktorý budú mať hostia mesta po bývaní v tomto byte. Spokojný hosť sa sem vráti aj nabudúce a odporučí vaše ubytovanie svojim kolegom a priateľom.
Taktiež je potrebné písomne oznámiť prenajímateľovi a získať jeho súhlas. Lehota na posúdenie návrhu je jeden mesiac. Ak po uplynutí tejto doby vlastník pozemku svoj súhlas nepotvrdí alebo odmietne, prenajatý pozemok možno previesť do dočasného užívania tretej osobe.
Spomedzi všetkých transakcií s nehnuteľnosťami je jedným z najbežnejších podnájom. Čo to je, čo tento pojem znamená, je takáto transakcia legálna?
Podnájom je jedným z druhov nájmu, ktorý zahŕňa prevod práva užívať priestor alebo pozemok na akýkoľvek účel na základe aktuálna zmluva nájomné. Ako každá operácia vykonávaná na základe zmluvy má svoje charakteristiky, regulačné normy a obmedzenia.
Pri správnom vykonávaní všetkých činností, kompetentnom vykonávaní transakcie môže podprenajímateľ zákonné dôvody získať príjem z tohto typu prenájmu.
Podnájom
Podnájom je prevod časti prenajatých priestorov na tretiu osobu za právo užívania, pričom v tomto prípade existujú dve zmluvy:
- hlavná nájomná zmluva na bytový alebo nebytový priestor (alebo pozemok) s obligatórnou podmienkou práva podnájmu;
- podnájomná zmluva uzatvorená medzi novým nájomcom a osobou, v ktorej užívacom práve sa predmet nachádza.
Ak je takýto dokument podpísaný, všetky strany, ktoré vstupujú do zmluvný vzťah, sú pomenované takto:
- vlastník priestorov (pozemku) - figuruje v hlavnej nájomnej zmluve;
- nájomca takto uvedený v hlavnej nájomnej zmluve. Pri uzatváraní podnájomnej zmluvy sa už o ňom hovorí ako o podprenajímateľovi;
- podnájomca - osoba, ktorá si prenajíma vec od podprenajímateľa.
Ak chcete dokončiť transakciu legálne, musíte prejsť nasledujúcimi krokmi:
- vyhotovenie nájomnej zmluvy medzi vlastníkom priestoru alebo pozemku a osobou, ktorá ho chce využívať na vlastné účely. Medzi právami, ktoré bude mať nájomca na základe takejto zmluvy, je nevyhnutne predpísaná možnosť prenechať nehnuteľnosť do ďalšieho podnájmu. V prípade, že hlavná dohoda takúto podmienku neobsahuje, premietne sa do dodatočnej dohody;
- podnájom nájomcom tretej osobe (pre ktorú samostatná zmluva na ktoré sa aplikujú zavedený poriadok dokumentácia);
- prevod prenajatej veci do užívacieho práva tretej osoby (podnájomcu).
Je potrebné poznamenať, že transakcia uzavretá s podprenajímateľom nemôže byť v rozpore s hlavnými podmienkami hlavnej nájomnej zmluvy, napríklad:
- užívať nehnuteľnosť v podnájme na účely, ktoré sú prenajímateľom zakázané;
- vykonávať opravy, viesť komunikáciu, ak neexistuje príslušné povolenie od vlastníka.
Samotnú podnájomnú zmluvu je možné vypracovať odplatne (s platbou) a bezodplatne (bezplatne). Občiansky zákonník Ruskej federácie stanovuje určité obmedzenia týkajúce sa možnosti podnájmu zadarmo- v prípade, že hovoríme o oblastiach lesný fond alebo je zodpovednou osobou podnájomník obchodná organizácia, zakladateľ alebo člen dozorných orgánov.
Nasledujúce nehnuteľnosti je možné dať do podnájmu:
- nebytové priestory;
- domy, byty;
- pozemky s budovami a bez nich.
Každý z týchto objektov má svoje vlastné charakteristiky transakcie. Byt a priestory podliehajú všeobecné pravidlá registrácia podnájmu a prebiehajúca transakcia s pozemkami už má svoj vlastný charakteristické rysy. Pozemok možno dať do podnájmu aj bez písomného súhlasu jeho vlastníka, ak nájomná zmluva neobsahuje zákaz.
Vlastnosti uzavretia zmluvy
Podnájomná zmluva uzatvorená medzi zmluvnými stranami má tieto znaky:
- zmluva musí obsahovať všetky údaje o zmluvných stranách (podnájomca a podprenajímateľ);
- sú uvedené práva oboch strán, ako aj ich hlavné povinnosti;
- sú zobrazené podmienky ukončenia zmluvy alebo jej zmeny;
- možné kontroverzné situácie, ako aj spôsob ich vysporiadania;
- je zreteľne označená časť priestorov, ktorá sa prenajíma. Okrem presného označenia oblasti (priestor, byt, pozemok) aplikácia označuje všeobecný plán, ktorý označuje konfiguráciu a umiestnenie;
- náklady na podnájom. Dôležitým bodom je, že jeho hodnota nezávisí od nákladov na prenájom (pokiaľ takúto podmienku nepredpíše majiteľ priestorov, ktorý sa prakticky nikdy nenájde). Táto skutočnosť je odpoveďou na často kladené otázky Je rentabilné alebo nie dať nehnuteľnosť do podnájmu? Existujú precedensy, keď podprenajímateľ dostane za právo užívať časť nehnuteľnosti aj viac, ako sám zaplatí za prenájom priestorov;
- doba podnájmu. V žiadnom prípade nemôže presiahnuť dobu trvania hlavnej nájomnej zmluvy.
Video: Prenájom a podnájom
Požadované dokumenty
Pri uzatváraní podnájomnej zmluvy je potrebné priložiť balík dokumentov predložených na mená:
- pas nájomcu alebo iný doklad totožnosti;
- zmluva o prenájme priestorov, na základe ktorej podprenajímateľ podniká;
- bankový doklad potvrdzujúci platbu štátu. povinnosti;
- v prípade, že pri uzatváraní transakcie nie sú samotné strany, ale ich zástupcovia (alebo zástupca), potom notársky overené splnomocnenie o práve na vykonanie takejto transakcie;
- doklady potvrdzujúce vlastníctvo nehnuteľnosti;
- katastrálny pas. Je potrebné, ak je predmetom zmluvy pozemok. V prípade, že sa na takomto mieste nachádzajú budovy (obytné a nebytových budov a zariadení), poskytujú aj technický pas;
- ak je nehnuteľnosť poskytnutá do podnájmu vo vlastníctve manželov, musia byť priložené dokumenty obsahujúce súhlas druhej strany s vykonaním takejto transakcie (je notársky overený);
- ak sú na území prenajatej nehnuteľnosti evidované maloleté deti, potvrdenie o skutočné bydlisko dieťa v inej oblasti.
Stojí za zmienku, že existujú situácie, keď z dôvodu nedostatku súhlasu vlastníka objektu alebo túžby skryť svoj príjem podprenajímateľ prenajíma bez dokumentáciu- takzvané "skryté nájomné". V takom prípade sú takéto kroky nezákonné a ak máte v úmysle dať priestory do podnájmu, určite si vyžiadajte príslušnú dokumentáciu.