Kung mayroong pre-emptive na karapatan sa kasunduan sa pag-upa. Kapag ang may-ari ay may karapatan na tanggihan ang nangungupahan na tapusin ang isang pag-upa para sa isang bagong termino

TUNGKOL SA priority right sa kasunduan sa pag-upa (Druzhinin A.)

Petsa ng pagkakalagay ng artikulo: 11/11/2015

Ang mga matapat na nangungupahan ay may karapatang umasa sa pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa kanila para sa bagong termino, na nagpapahintulot sa kanila na ma-prioritize kaysa sa ibang mga miyembro sirkulasyon ng sibil mag-arkila ng ari-arian, ang mga benepisyo mula sa paggamit na nasuri na nila. Gayunpaman, upang matagumpay na magamit ang kanilang preemptive na karapatan, dapat nilang isaalang-alang ang ilang mahahalagang aspeto.

Lahat ng iba ay pantay-pantay...

Maliban kung iba ang itinatadhana ng batas o kasunduan sa pag-upa, ang nangungupahan, na nararapat na gumanap ng kanyang mga tungkulin, pagkatapos ng pag-expire ng termino ng kontrata, ceteris paribus, ay may katangi-tanging karapatan sa ibang mga tao na magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino. Obligado ang nangungupahan na ipaalam sa may-ari sa pamamagitan ng sulat ang pagnanais na tapusin ang naturang kasunduan sa loob ng panahon na tinukoy sa kasunduan sa pag-upa, at kung ang naturang panahon ay hindi tinukoy sa kasunduan, sa loob ng makatwirang oras bago ang pag-expire ng kasunduan ( talata 1, bahagi 1, artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation).

Hindi lang ang nangungupahan ang may priority right ang kasalukuyang kasunduan lease, kundi pati na rin ang nangungupahan sa ilalim ng isang kasunduan na winakasan sa loob ng isang taon bago ang pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa ibang tao o pag-bid para sa pagtatapos ng naturang kasunduan, napapailalim sa nakasulat na abiso ng may-ari ng pagnanais na tapusin ang isang bagong lease kasunduan (clause 2 ng Resolution of the Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation dated 17.11 .2011 N 73).

Ang pre-emptive na karapatan ay hindi lumabas sa ilalim ng isang kasunduan kung saan, kahit na ang posibilidad ng paggamit ng ari-arian ay ibinigay, ngunit kung saan, sa sarili nitong paraan, legal na kalikasan naiiba sa isang kasunduan sa pag-upa (halimbawa, isang kasunduan para sa pagpapatakbo ng isang espasyo sa advertising, na nagbibigay sa customer ng karapatang gumamit ng bahagi ng kapirasong lupa, ngunit hindi isang kasunduan sa pag-upa (Resolution ng FAS PO na may petsang 05/22/2013 kung sakaling N A55-24271 / 2012)).

Ang pre-emptive na karapatan ay maaaring ipagbawal ng batas: sa partikular, hindi ito nalalapat sa isang kasunduan sa pag-upa (bahagi 2 ng artikulo 627 ng Civil Code ng Russian Federation), isang kasunduan sa pag-upa. sasakyan kasama at walang crew (Artikulo 631 at 642 ng Civil Code ng Russian Federation).

Bilang karagdagan, ang pre-emptive na karapatan ay maaaring hindi kasama ng mismong kasunduan sa pag-upa o iba pang kasunduan ng mga partido (bahagi 2 ng artikulo 434 ng Civil Code ng Russian Federation) o lumitaw mula sa komisyon ng mga tiyak na aksyon ng mga partido - ang ang nangungupahan ay nagsumite ng aplikasyon upang tanggihan na gamitin ang pre-emptive na karapatan at ang nagpapaupa ng ari-arian sa isang ikatlong partido .

Ang pre-emptive na karapatan ay maaaring limitado sa kasunduan sa pag-upa sa pamamagitan ng pangangailangan para sa nangungupahan na sumunod sa ilang mga kundisyon. Sa partikular, ang kasunduan sa pag-upa ay maaaring magtatag ng obligasyon ng nangungupahan na magpadala ng pahayag ng layunin na gamitin ang pre-emptive na karapatan nito sa mahabang panahon bago matapos ang kasunduan (3-6 na buwan), ang panahon para sa pagsang-ayon sa isang bagong Ang kasunduan sa pag-upa ng mga partido ay maaaring ibigay, pati na rin ang obligasyon ng nangungupahan na magbayad ng bayad para sa pagsasakatuparan ng pre-emptive na karapatan, na hindi sumasalungat sa mga probisyon ng Art. 421 at bahagi 4 ng Art. 454 ng Civil Code ng Russian Federation (Resolution ng FAS MO ng Disyembre 11, 2013 kung sakaling N A40-45014 / 13-127-444).

Ang mga partido sa kasunduan sa pag-upa ay maaaring magtatag na ang paggamit ng pre-emptive na karapatan ay hindi nangangailangan ng nangungupahan na magpadala ng anumang mga pahayag sa may-ari upang pasimplehin ang proseso ng pagpapatupad nito. Sa kasong ito, kailangang magpadala ang may-ari ng abiso sa nangungupahan upang malaman kung nilayon niyang gamitin ang kanyang karapatan sa preemption o hindi. Bilang isang tuntunin, ang mga naturang kundisyon ay inihaharap ng mga kumpanyang umuupa ng malalaking lugar upang mapaunlakan ang kanilang mga retail chain, sangay at iba pang pasilidad ng tingi.

Dahil ang mga panginoong maylupa ay interesado sa kanila, sumasang-ayon sila sa maraming kundisyon, hindi lamang sa pre-emptive na karapatang magtapos ng isang bagong kasunduan sa pag-upa, kundi pati na rin sa pre-emptive na karapatan sa kaganapan ng pagbebenta ng naupahang bagay, na tumanggi na maglagay ng medikal at mga organisasyong pang-edukasyon, na lumilikha ng mga hadlang para sa mga aktibidad ng mga nangungupahan, kung ito ay nauugnay sa pagbebenta ng mga produktong alkohol, atbp.

Para magkaroon ng pre-emptive na karapatan, ang kasunduan sa pag-upa, na nagbibigay para dito, ay dapat na wasto at tapusin. Kaya, ang isang pangmatagalang kasunduan sa pag-upa, sa kawalan ng pagpaparehistro nito, ay nagbubuklod pa rin sa mga partido sa isang obligasyon sa pag-upa, gayunpaman, sa kasong ito, ang nangungupahan ay walang pre-emptive na karapatan.

Ito ay dahil sa ang katunayan na, dahil ang kasunduan ay hindi pa nakarehistro, hindi ito nagdudulot ng mga kahihinatnan na maaaring makaapekto sa mga karapatan at interes ng mga ikatlong partido na hindi alam ang tungkol sa katotohanan ng pagtatapos ng kasunduan sa pag-upa at ang nilalaman ng mga tuntunin nito (talata 3 ng Review hudisyal na kasanayan sa mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa pagkilala sa mga kontrata na hindi natapos, naaprubahan. liham ng impormasyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Pebrero 25, 2014 N 165).

Ang pre-emptive na karapatang magtapos ng isang bagong kasunduan sa pag-upa ay winakasan kung ang nangungupahan ay tumanggi na ipatupad ito, gayundin sa kaganapan ng maagang pagkansela ng kasunduan ng isa sa mga partido o nito. maagang pagwawakas sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido. Ito ay dahil sa katotohanan na sa pagtatapos ng kontrata, ang lahat ng mga obligasyon ng mga partido, kabilang ang mga nauugnay sa preemptive na karapatan, ay winakasan sa bisa ng Bahagi 2 ng Art. 453 ng Civil Code ng Russian Federation (Resolusyon ng FAS VVO noong Marso 13, 2006 kung sakaling N A28-11166 / 2005-187 / 20). Ang batas ay hindi nagtatadhana para sa pangangalaga ng pre-emptive na karapatan sa pagtatapos ng kontrata, na nagtatakda para dito, maliban kung ang mga partido ay sumang-ayon sa ibang paraan (Resolution ng FAS ZSO na may petsang 06/26/2014 kung sakaling N A75-6230 / 2013 ).

Mas mabuting maging tapat

Ang pre-emptive na karapatan ay lumalabas lamang para sa mga bona fide na nangungupahan na nararapat na tumupad sa kanilang mga obligasyon sa buong termino ng nakaraang kasunduan sa pag-upa, maliban kung hayagang ibinigay ng kasunduan sa pag-upa. Kung nilabag ng nangungupahan ang kanyang mga obligasyon sa panahon ng kasunduan sa pag-upa, mawawala sa kanya ang pre-emptive na karapatan.

Ang mga paglabag sa mga obligasyon sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa ng nangungupahan ay maaaring ibang-iba: pagkaantala sa paggawa ng upa at iba pang mga pagbabayad, hindi pagtupad sa obligasyon na isagawa ang kasalukuyang pag-aayos, pagkasira ng lugar, paglabag sa mga karapatan ng iba pang mga nangungupahan, at maging ang pagkabigo. upang magsagawa ng mga komersyal na aktibidad sa inuupahang lugar.

Ang interes ng may-ari ay hindi lamang sa pagtanggap ng bayad para sa paglipat ari-arian na ito: kung ang inuupahang lugar ay matatagpuan sa isang shopping center, ang may-ari, bilang may-ari ng buong gusali, ay interesado sa paggana ng lahat ng mga pasilidad upang madagdagan ang pagdalo ng sentro, samakatuwid, kung ang nangungupahan ay tumanggi na isagawa ang mga nakaplanong aktibidad, maaari niyang alisin sa kanya ang pre-emptive na karapatan o tanggihan ang kontrata, humingi ng pagbabayad ng isang parusa, na nagbibigay ng mga naturang kahihinatnan sa kasunduan sa pag-upa.

Maaaring kumpirmahin ng may-ari ang mga paglabag na ginawa ng nangungupahan na may iba't ibang ebidensya: mga paghahabol para sa pagbabayad ng mga utang, mga aksyon sa pagkakasundo, pakikipag-ugnayan sa nangungupahan, kung saan inamin niya ang pagkakaroon ng mga utang na pumasok sa legal na epekto mga hudisyal na aksyon (Resolusyon ng FAS VVO na may petsang 11.01.2010 kung sakaling N A79-156 / 2009), atbp.

Ang mga paglabag na ginawa ng nangungupahan para sa layunin ng paggamit ng pre-emptive na karapatan ay hindi kinansela ng muling pagsasaayos ng kanyang utang sa may-ari ng lupa sa pamamagitan ng pagpapatawad sa multa nang buo o bahagi sa pamamagitan ng pagbibigay ng deferral o installment plan bilang pagbabayad ng pangunahing utang sa batayan ng konklusyon karagdagang kasunduan. Ang nasabing kasunduan ay nagbibigay sa nangungupahan ng ilang mga kagustuhan, nag-aalis ng mga negatibong kahihinatnan ng pag-aari para sa kanya, ngunit sa kanyang sarili ay hindi kinansela ang mga paglabag sa kanyang mga obligasyon na ginawa niya. Samakatuwid, kung may mga paglabag sa kanyang bahagi, ang may-ari ng lupa ay may karapatan na alisin sa kanya ang pre-emptive na karapatan.

Ang kasunduan sa pag-upa ay maaaring magbigay para sa pagwawakas ng pre-emptive na karapatan hindi lamang bilang isang resulta ng isang paglabag ng nangungupahan sa kanyang mga obligasyon, ngunit din bilang isang resulta ng isang negatibong pagtatasa ng kanyang mga komersyal na aktibidad ng mga customer o iba pang mga nangungupahan, na kinilala sa pamamagitan ng kanilang survey o questionnaire (Resolusyon ng Arbitration Court ng Rehiyon ng Moscow na may petsang 08.05.2015 kung sakaling N A40 -145830/13).

Bilang karagdagan, ang pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino ay maaari ding tanggihan sa isang nangungupahan na umaabuso sa kanyang pre-emptive na karapatan, halimbawa, tumangging magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa, naging panalo sa auction, at naghihintay para sa mga bagong auction. sa pagtatatag ng isang mas mababang upa upang mailipat ang mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa (Resolution ng AC VVO na may petsang Nobyembre 25, 2014 kung sakaling N A79-904 / 2014).

Ang nangungupahan ay may karapatang magbigay ng ebidensya ng kawalan o kawalang-halaga ng mga paglabag na ginawa mga obligasyong kontraktwal, ang katotohanan na ang lahat ng mga komento ng nagpapaupa ay tinanggal sa isang napapanahong paraan, ang lahat ng mga kinakailangan ay natugunan (Resolution ng FAS VSO na may petsang Nobyembre 10, 2008 N A19-291 / 08-58-Ф02-5437 / 08).

Paano protektahan ang iyong sarili bilang isang nangungupahan

Ang nangungupahan ay walang karapatan na itaas ang isyu ng kawalan ng bisa o pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa na natapos ng may-ari sa isang ikatlong partido, dahil ang batas ay nagbibigay ng isang espesyal na paraan ng proteksyon.

Kung ang may-ari ay tumanggi na magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino sa nangungupahan, ngunit sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pag-expire ng kasunduan sa kanya ay nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa ibang tao, ang nangungupahan ay may karapatan, sa kanyang pinili, na humiling sa korte ang paglilipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng natapos na kasunduan at kabayaran para sa mga pagkalugi, sanhi ng pagtanggi na i-renew ang kasunduan sa pag-upa sa kanya, o ang kabayaran lamang para sa naturang mga pagkalugi (talata 3, bahagi 1, artikulo 621 ng Civil Code ng Pederasyon ng Russia).

Para magamit ng nangungupahan ang pre-emptive right, ang mga sumusunod na kondisyon ay dapat na maitatag: wastong pagganap ng nangungupahan sa kanyang mga obligasyon sa ilalim ng kontrata; ang pagkakaroon ng nakasulat na paunawa mula sa may-ari ng intensiyon na tapusin ang isang bagong kasunduan sa pag-upa sa loob ng makatwirang panahon bago ang pag-expire ng kasunduan sa pag-upa; ang pahintulot ng nangungupahan na magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino sa mga tuntunin kung saan nilayon ng may-ari na tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa sa ibang nangungupahan; ang pagkakakilanlan ng mga tuntunin ng pag-upa (ang pagkakaroon ng pantay na mga kondisyon para sa pag-upa ng ari-arian).

Ang paghahabol para sa paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng natapos na kasunduan sa pag-upa ay maaaring matugunan kung mapatunayang may mga kundisyon na nagpapahintulot sa paggamit ng pre-emptive na karapatan upang tapusin ang kasunduan; tinanggihan ng may-ari ang nangungupahan na tapusin ang isang kontrata para sa isang bagong termino; ang may-ari ay pumasok sa isang kasunduan sa pag-upa sa ibang tao sa loob ng isang taon pagkatapos ng pagwawakas ng kasunduan sa nakaraang nangungupahan (Resolution ng FAS ZSO na may petsang Disyembre 6, 2013 kung sakaling N A45-7739 / 2013).

Ang katotohanan na ang nangungupahan ay may pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang lease para sa isang bagong termino ay hindi nagpapahiwatig ng obligasyon ng nagpapaupa na tapusin ito. Ginagamit niya ang awtoridad na ito sa kanyang sariling paghuhusga, at ang nangungupahan ay walang karapatang humiling ng pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa kanya (Resolusyon ng FAS SZO na may petsang 06/07/2012 kung sakaling N A13-8929 / 2011). Ang nangungupahan ay may pre-emptive na karapatan lamang kung ang nagpapaupa ng ari-arian sa isang ikatlong partido, kung saan ang nangungupahan ay may priyoridad (Resolusyon ng FAS VVO na may petsang Setyembre 12, 2007 kung sakaling N A31-6308 / 2006-18).

Pinoprotektahan ang karapatan ng nangungupahan kaysa sa ibang mga tao na i-renew ang kasunduan sa pag-upa utos ng hudisyal kung ang nangungupahan ay magsusumite ng mga dokumentong nagpapatunay sa intensyon ng may-ari na rentahan sa ibang nangungupahan ang ari-arian na dati nang inupahan sa kanya sa ilalim ng isang nag-expire na kontrata, o ang paglipat ng ari-arian na ito sa ibang nangungupahan (Resolution ng FAS VVO na may petsang 06.03. 2008-172 /28).

Kaya, ang obligasyon ng nagpapaupa na magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa nangungupahan para sa isang bagong termino ay dahil sa paglipat ng pinagtatalunang ari-arian para sa upa sa isang ikatlong partido. Bago ang paglitaw ng tinukoy na pangyayari, ang mga kinakailangan ng kumpanya para sa pagpapalawig ng termino ng pag-upa ay hindi sapilitan at hindi napapailalim sa proteksyon ng hudisyal(Resolusyon ng FAS VVO na may petsang 05.08.2014 kung sakaling N A39-5086/2013).

Kasabay nito, ang nagpapaupa ay may karapatan na huwag mag-arkila ng ari-arian, ngunit gamitin ito nang nakapag-iisa, maaari niyang ilipat ito sa libreng paggamit, upang mag-ambag sa awtorisadong kapital pang-ekonomiyang kumpanya o itapon sa anumang iba pang paraan. SA tinukoy na mga kaso ang nangungupahan ay walang karapatan na hilingin ang paglipat ng ari-arian sa kanya, dahil walang mga batayan para sa paggamit ng pre-emptive na karapatan.

Ang nangungupahan ay hindi rin makakahanap ng paglipat ng mga karapatan at obligasyon kung inilipat ng may-ari ang ari-arian sa ilalim ng isang paunang kasunduan, kung saan ang pangunahing kasunduan sa pag-upa ay tatapusin lamang niya sa hinaharap. Ang paksa ng paunang kontrata ay ang obligasyon ng mga partido na tapusin ang isang kontrata sa hinaharap, at hindi ang obligasyon na ilipat ang ari-arian.

Ang intensyon na tapusin ang pangunahing kontrata ay maaaring magpahiwatig lamang ng pagganap ng mga paunang aksyon para sa pagtatapos ng kontrata, ngunit hindi kumpirmahin ang mismong katotohanan ng pagtatapos nito, samakatuwid, sa kasong ito ang nangungupahan ay walang pre-emptive na karapatan at hindi siya karapat-dapat na hingin ang paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng paunang kasunduan sa pag-upa sa kanya (Resolution ng FAS MO na may petsang Agosto 28, 2013 kung sakaling N A41-51425 / 12) .

Ang mga partido sa kasunduan sa pag-upa, siyempre, ay maaaring palawakin ang saklaw ng pre-emptive na karapatan ng nangungupahan na isama ang iba pang mga kontrata ng batas sibil(kontrata para sa walang bayad na paggamit, paunang kontrata, atbp.), gayunpaman, kung ito ay nilabag sa mga ganitong kaso, ang nangungupahan ay walang karapatan na itaas ang isyu ng paglilipat ng mga karapatan at obligasyon sa kanya, dahil ang batas ay hindi nagtatakda para sa naturang isang posibilidad. Ang nangungupahan ay magkakaroon lamang ng karapatang humingi ng kabayaran para sa mga pinsalang dulot ng isang paglabag sa pre-emptive right, ang pagbawi ng isang parusa, kung ito ay itinatadhana ng kontrata.

Sa proseso ng pagsasaalang-alang ng isang paghahabol para sa paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa, ang may-ari ng lupa ay may karapatan na wakasan ito o baguhin ang mga kondisyon para sa mas masahol pa para sa nangungupahan. Sa kasong ito, dapat tumaas ang nangungupahan paghahabol at hilingin ang pagkilala sa mga naturang pagbabago bilang di-wasto sa pagtukoy sa Art. 10 ng Civil Code ng Russian Federation, at kahit na mas mabuti, sa yugto ng pag-file ng isang paghahabol, mag-aplay para sa mga pansamantalang hakbang sa anyo ng isang pagbabawal sa mga partido sa kasunduan sa pag-upa upang gumawa ng mga pagbabago dito.

1. Maliban kung iba ang itinatadhana ng batas o ng kasunduan sa pag-upa, ang nangungupahan na nararapat na gumanap ng kanyang mga tungkulin, pagkatapos ng pag-expire ng termino ng kasunduan, ay may, lahat ng iba pang bagay na pantay, isang priyoridad na karapatan kaysa sa ibang mga tao na magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino. Obligado ang nangungupahan na ipaalam sa may-ari sa pamamagitan ng sulat ang pagnanais na tapusin ang naturang kasunduan sa loob ng panahon na tinukoy sa kasunduan sa pag-upa, at kung ang naturang panahon ay hindi tinukoy sa kasunduan, sa loob ng makatwirang oras bago ang pag-expire ng kasunduan.

Kapag nagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, ang mga tuntunin ng kasunduan ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido.

2. Kung patuloy na gagamitin ng nangungupahan ang ari-arian pagkatapos ng pag-expire ng kontrata sa kawalan ng mga pagtutol mula sa nagpapaupa, ang kontrata ay ituturing na na-renew sa parehong mga termino para sa isang hindi tiyak na panahon ().

Bumalik sa talaan ng nilalaman ng dokumento: Kodigo Sibil ng Russian Federation Bahagi 2 sa kasalukuyang edisyon

Mga komento sa Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation, judicial practice of application

Ang nangungupahan ay mayroon ding prayoridad na karapatan na tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa na winakasan sa loob ng isang taon.

Ayon sa unang talata ng sugnay 1 ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation, maliban kung itinakda ng batas o ng kasunduan sa pag-upa, ang nangungupahan na nararapat na gumanap ng kanyang mga tungkulin, pagkatapos ng pag-expire ng termino ng kasunduan, ay may, lahat ng iba pang bagay ay pantay-pantay, isang priyoridad na karapatan sa ibang mga tao na magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino.

Dapat isaalang-alang ng mga korte na, sa loob ng kahulugan ng ikatlong bahagi ng talata 1 ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation, hindi lamang ang nangungupahan sa ilalim ng kasalukuyang kasunduan sa pag-upa, kundi pati na rin ang nangungupahan sa ilalim ng kasunduan na winakasan sa loob ng isang taon bago ang pagtatapos ng kasunduan sa pag-upa sa ibang tao o pag-bid para sa pagtatapos ng naturang kasunduan, napapailalim sa isang nakasulat na abiso ng nagpapaupa sa paraang inireseta ng talata isa ng sugnay 1 ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation ng pagnanais na tapusin ang isang bagong kasunduan sa pag-upa (sugnay 2 ng Resolusyon).

Kung ang kasunduan sa pag-upa sa nagwagi sa auction ay hindi natapos na may kaugnayan sa ehersisyo ng nangungupahan ng pre-emptive na karapatan, ang mga patakaran ng talata 5 ng Artikulo 448 ng Civil Code ng Russian Federation sa mga kahihinatnan ng pag-iwas sa pagtatapos ng hindi nalalapat ang kasunduan. Ang deposito na binayaran ng nagwagi sa auction ay napapailalim sa pagbabalik (Item 1 ng Artikulo 1102 ng Civil Code ng Russian Federation).

Sa kasong ito, pati na rin kung ang hukuman ay nasiyahan sa mga paghahabol ng nangungupahan para sa paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng kontrata na natapos sa auction, ang nagwagi sa auction ay may karapatang humingi ng kabayaran para sa mga pagkalugi na nauugnay sa pakikilahok sa auction, kung impormasyon tungkol sa pagkakaroon ng isang tao na may pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa ay hindi kasama sa paunawa. Kasabay nito, dapat isaalang-alang ng mga korte na ang kawalan ng naturang impormasyon sa paunawa ng auction ay hindi batayan para sa pagdeklara ng auction na hindi wasto (talata 4 ng Resolusyon).

Sa pp. 20, 31-35 ng Information Letter ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Enero 11, 2002 N 66 "Pagsusuri ng kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa" ay naglalaman ng mga sumusunod na paliwanag:

Ang mga probisyon ng talata 2 ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation tungkol sa pag-renew ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang hindi tiyak na panahon ay nalalapat sa kasunduan sa sublease na napapailalim sa mga patakaran ng talata 2 ng talata 2 ng Artikulo 615 ng Kodigo, sa loob ng kahulugan kung saan ang termino ng kasunduan sa sublease ay sa anumang kaso ay limitado sa termino ng pag-upa.

Ayon sa ikalawang talata ng sugnay 2 ng Artikulo 615 ng Kodigo, ang isang kasunduan sa sublease ay hindi maaaring tapusin para sa isang panahon na lumampas sa termino ng kasunduan sa pag-upa.

Ang kontrata, kung saan ang nagsasakdal ay binigyan ng lugar para sa upa, ay natapos dahil sa pag-expire ng termino nito.

Dahil dito, ang kasunduan sa sublease, na nagmula sa kasunduan sa pag-upa, sa kabila ng pag-renew nito para sa isang hindi tiyak na panahon, ay tumigil din sa pagiging wasto.

Sa ilalim ng gayong mga kalagayan, hindi kinakailangang magpadala ng babala tungkol sa pagtanggi sa kasunduan sa sublease alinsunod sa Artikulo 610 ng Kodigo (para sa higit pang mga detalye, tingnan ang talata 20 ng liham ng impormasyon ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation No. 66).

Ang isang kasunduan sa pag-upa na natapos alinsunod sa talata 1 ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation para sa isang bagong termino ay isang bagong kasunduan sa pag-upa.

Inabisuhan ng nagpapaupa ang nangungupahan ng pag-expire ng kasunduan sa pag-upa at ng pangangailangan, kung ang nasasakdal ay nagnanais na gamitin ang ari-arian sa hinaharap, upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, na nagpapahiwatig ng pagwawakas ng dating wastong kasunduan sa pag-upa na dapat bayaran. hanggang sa matapos ang termino nito.

Sa loob ng kahulugan ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation, ang pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino ay ang pagtatapos ng isang bagong kasunduan.

Ang paghahabol ay dinala kaugnay ng pagtanggi ng nasasakdal na pumirma sa isang lease para sa isang bagong termino dahil sa mga pagbabagong ginawa ng may-ari sa mga tuntunin ng halaga ng upa.

Kaya, lumitaw ang isang pre-contractual na pagtatalo sa pagitan ng mga partido (para sa higit pang mga detalye, tingnan ang talata 31 ng liham ng impormasyon ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation No. 66).

Kapag nagtatapos, alinsunod sa talata 1 ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation, isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, ang mga partido ay hindi nakatali sa mga tuntunin ng dating wastong kasunduan.

Ang pamantayan ng talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation ay kinokontrol ang pamamaraan para sa pagsusuri ng upa sa panahon ng kasunduan sa pag-upa, at samakatuwid ay hindi napapailalim sa aplikasyon kapag nagtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino.

Ayon sa pangalawang talata ng sugnay 1 ng Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation, kapag nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong panahon, ang mga tuntunin ng kasunduan ay maaaring mabago sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido.

Ang draft na kasunduan sa pag-upa na iminungkahi ng may-ari para sa isang bagong termino, na nagbibigay para sa tumaas na laki upa, ay pinirmahan ng nangungupahan nang walang anumang komento.

Dahil sa nabanggit, kinilala ng korte ang paghahabol ng nagsasakdal para sa pagbawi ng utang, na kinakalkula batay sa halaga ng upa na tinukoy sa bagong kasunduan sa pag-upa, na lehitimo (para sa higit pang mga detalye, tingnan ang talata 32 ng liham ng impormasyon ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation No. 66).

Ang pag-abiso sa nangungupahan bago matapos ang kasunduan sa pag-upa tungkol sa pagwawakas nito at tungkol sa pagtanggi ng may-ari na i-renew ang relasyon sa pag-upa ay hindi mismo nag-aalis sa nangungupahan ng pagkakataon na gamitin ang pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino.

Sa isang kasunduan sa pag-upa sa pagitan ng komite sa pamamahala ng ari-arian at magkakasamang kompanya ito ay itinatag na ang nangungupahan ng intensyon na tapusin ang isang lease para sa isang bagong termino ay dapat ipaalam sa may-ari ng hindi bababa sa isang buwan bago ang katapusan ng lease.

Dahil ang katibayan ng pagsunod ng nagsasakdal sa mga kinakailangan ng Artikulo 621 ng Kodigo at ang kasunduan sa nakasulat na abiso ng nagpapaupa ng intensyon na tapusin ang isang lease para sa isang bagong termino ay hindi ipinakita, napagpasyahan ng korte na ang nagsasakdal ay nawala ang pre -walang laman na karapatang magtapos ng pag-upa para sa isang bagong termino, na may kaugnayan kung saan kinilala niya ang nakasaad na kinakailangan para sa paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng pag-upa na natapos ng mga nasasakdal na hindi napapailalim sa kasiyahan.

Ang pag-apela sa korte ng apela sa desisyon na kinuha sa mga merito ng hindi pagkakaunawaan, tinukoy ng nagsasakdal ang katotohanan na siya ay pinagkaitan ng pagkakataon na ipaalam sa may-ari ng kanyang intensyon na tapusin ang isang kontrata para sa isang bagong termino, dahil ang huli ay naging alam ang tungkol sa pagtanggi na i-renew ang kasunduan sa pag-upa bago matapos ang kontrata.

Korte hukuman ng apela kinikilala ang argumentong ito ng aplikante na walang batayan, na nagpapahiwatig na ang abiso na ipinadala ng may-ari ay nagpapatotoo lamang sa intensyon na wakasan ang nakaraang kasunduan sa pag-upa kaugnay ng pag-expire ng panahong itinatag dito. Ang sitwasyong ito ay hindi pumigil sa nagsasakdal na gamitin ang karapatang magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino alinsunod sa Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation (para sa higit pang mga detalye, tingnan ang talata 33 ng liham ng impormasyon ng Korte Suprema ng Arbitrasyon. ng Russian Federation No. 66).

Ang pre-emptive na karapatang magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino ay pagmamay-ari lamang ng nangungupahan sa ilalim ng kasunduan.

Nalaman ng korte ng arbitrasyon na nilayon ng komite na tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa sa negosyante at naghanda ng draft na kasunduan at pagkalkula ng upa, gayunpaman mahahalagang kondisyon ang mga kontrata ay hindi napagkasunduan ng mga partido.

Dahil ang negosyante ay hindi isang partido sa kasunduan sa pag-upa, ang mga argumento na siya ay may pre-emptive na karapatan na i-renew ang kasunduan sa pag-upa ay walang batayan (para sa higit pang mga detalye, tingnan ang talata 34 ng liham ng impormasyon ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation. Hindi. 66).

Ang pre-emptive na karapatan ng nangungupahan na magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino ay maaari lamang niyang gamitin kung ililipat ng nagpapaupa ang pinagtatalunang ari-arian sa isang ikatlong partido para sa upa.

alinsunod sa talata 1 ng Artikulo 621 ng Kodigo, maliban kung itinatadhana ng batas o ng kasunduan sa pag-upa, ang nangungupahan na nararapat na gumanap ng kanyang mga tungkulin, pagkatapos ng pag-expire ng termino ng kasunduan, ay may, iba pang mga bagay na pantay-pantay, isang priority na karapatan sa ibang mga tao upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino. Kung ang may-ari ay tumanggi na magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino sa nangungupahan, ngunit sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pag-expire ng kasunduan sa kanya ay nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa ibang tao, ang nangungupahan ay may karapatan, sa kanyang pinili, na humiling sa korte ang paglilipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng natapos na kasunduan at kabayaran para sa mga pagkalugi, sanhi ng pagtanggi na i-renew ang kasunduan sa pag-upa sa kanya, o kabayaran lamang para sa naturang mga pagkalugi.

Ayon sa ebidensyang ipinakita sa kaso, ang pinagtatalunang non-residential na lugar ay napapailalim sa paglipat ng nasasakdal sa isang third party para sa libreng paggamit kaugnay ng kanilang magkasanib na aktibidad(para sa mga detalye, tingnan ang talata 35 ng liham ng impormasyon ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation No. 66).

Ang nangungupahan, na nararapat na tumupad sa kanyang mga obligasyon sa ilalim ng kasunduan, ay may priyoridad na karapatan sa mga ikatlong partido upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino (clause 1, artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation), maliban kung iba ang ibinigay ng lease kasunduan.

Nalalapat lamang ang karapatang ito sa pag-upa ng parehong bagay.

Ang nangungupahan ay maaari lamang gamitin ang pre-emptive na karapatan kung ang mga sumusunod na kondisyon ay sabay na natutugunan:

- kung abisuhan niya ang may-ari ng kanyang pagnanais na gamitin ang pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kasunduan para sa isang bagong termino (Resolusyon ng FAS ng Volga-Vyatka District na may petsang Marso 30, 2009 kung sakaling N A79-5631 / 2008 (Determinasyon ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Hunyo 24, 2009 N VAC-1683 / 09 tumangging ilipat ang kasong ito sa Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation para sa pagsusuri sa pamamagitan ng paraan ng pangangasiwa));

- kung tapat niyang tinupad ang mga obligasyon sa ilalim ng kontrata. Kung hindi man, ang nangungupahan ay mawawalan ng pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kontrata para sa isang bagong termino, habang ang materyalidad ng paglabag ay hindi nakakaapekto sa desisyon ng isyu ng kanyang mabuting pananampalataya.

Ang hindi patas na pagganap ng mga obligasyon sa ilalim ng kontrata, kung saan ang nangungupahan ay pinagkaitan ng pre-emptive na karapatan upang tapusin ang kontrata, ay, sa partikular, paglabag sa deadline para sa pagbabayad ng upa;

- kung ang kontrata ay hindi na-renew para sa isang hindi tiyak na panahon. Kung hindi man, maaaring kilalanin ng hukuman na ang nangungupahan ay mawawalan ng pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kasunduan para sa isang bagong termino. Kasabay nito, mayroong isang kabaligtaran na kasanayan sa hudisyal, ayon sa kung saan ang nangungupahan ay hindi inaalisan ng pre-emptive na karapatan sa kaso ng pag-renew ng kasunduan sa pag-upa para sa isang hindi tiyak na panahon;

- kung walang kasunduan ng mga partido na wakasan ang kontrata pagkatapos ipadala ng nangungupahan ang lessor ng aplikasyon para sa pagtatapos ng kontrata para sa isang bagong termino.

Ang pagkakaroon ng pre-emptive na karapatan ay hindi nangangahulugan na ang lessee ay maaaring mangailangan ng lessor na tapusin ang isang bagong kontrata sa parehong mga termino. Sa kasong ito, ang nagpapaupa ay hindi nakatali sa mga tuntunin ng nakaraang kontrata. Siya ay may karapatan na mag-alok sa nangungupahan at mga ikatlong partido ng iba pang mga kondisyon para sa pag-upa ng ari-arian o tumanggi sa pag-arkila ng ari-arian. Ang preemptive right ay nangangahulugan lamang ng karapatan ng nangungupahan na magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa may-ari kaugnay ng parehong ari-arian bilang isang bagay na prayoridad.

Kasabay nito, ang mga kahihinatnan ng isang paglabag ng nagpapaupa ng pre-emptive na karapatan ng nangungupahan ay maaaring ilapat ng korte lamang kung ang isang kasunduan ay natapos sa pagitan ng nagpapaupa at isang ikatlong partido. Gayunpaman, mayroong isa pang posisyon sa hudisyal na kasanayan, ayon sa kung saan, kapag nagsampa ng isang paghahabol para sa proteksyon ng pre-emptive na karapatan, sapat na para sa nangungupahan na patunayan ang intensyon ng nagpapaupa na magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa parehong ari-arian na may ikatlong partido.

Ang mga partido ay maaaring sumang-ayon sa isang kondisyon na limitahan ang pre-emptive na karapatan ng nangungupahan. Ito ay nagpapahintulot sa may-ari na malayang makapagtapos ng isang kasunduan sa mga ikatlong partido.

———————————

Halimbawa ng pahayag ng kondisyon:

"Ang nangungupahan ay walang pre-emptive na karapatang magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino."

———————————

Dapat itong isaalang-alang na ang pag-upa ng estado o ari-arian ng munisipyo konektado sa mga kakaibang katangian ng paggamit ng nangungupahan ng pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang kontrata para sa isang bagong termino.

Kung ang kondisyon sa pagbubukod ng pre-emptive na karapatan ng nangungupahan upang tapusin ang isang kasunduan para sa isang bagong termino ay hindi napagkasunduan

Sa kasong ito, magagawa ng nangungupahan ang pre-emptive na karapatan (clause 1, artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation). Kung ang may-ari ay tumanggi na magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino at magtapos ng isang kasunduan sa isang ikatlong partido sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pag-expire ng kasunduan sa pag-upa, ang nangungupahan, alinsunod sa talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation, ay magkakaroon ng karapatang hilingin ang paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng isang kasunduan na natapos sa isang ikatlong partido at kabayaran para sa mga pagkalugi o kabayaran lamang para sa mga pagkalugi.

Alinsunod sa talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation, maliban kung itinatadhana ng batas o ng kasunduan sa pag-upa, ang nangungupahan na nararapat na gumanap ng kanyang mga tungkulin, pagkatapos ng pag-expire ng termino ng kasunduan, ay may, lahat ng iba pang mga bagay ay pantay-pantay, isang priyoridad na karapatan sa ibabaw. ibang mga tao upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino. Obligado ang nangungupahan na ipaalam sa may-ari sa pamamagitan ng sulat ang pagnanais na tapusin ang naturang kasunduan sa loob ng panahon na tinukoy sa kasunduan sa pag-upa, at kung ang naturang panahon ay hindi tinukoy sa kasunduan, sa loob ng makatwirang oras bago ang pag-expire ng kasunduan.

Kapag nagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, ang mga tuntunin ng kasunduan ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido.

Pansin! Ang nangungupahan ay mayroon ding pre-emptive na karapatan sa ilalim ng isang kasunduan na winakasan sa loob ng isang taon bago ang pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa ibang tao o ang pag-bid para sa pagtatapos ng naturang kasunduan, napapailalim sa isang nakasulat na abiso ng nagpapaupa tungkol sa pagnanais. upang tapusin ang isang bagong kasunduan sa pag-upa N 73).

Para magamit ng nangungupahan ang pre-emptive na karapatan, dapat magkaroon sumusunod na mga kondisyon:

wastong pagganap ng nangungupahan sa kanyang mga obligasyon sa ilalim ng kontrata;
ang pagkakaroon ng nakasulat na paunawa mula sa may-ari ng intensiyon na tapusin ang isang bagong kasunduan sa pag-upa sa loob ng makatwirang panahon bago ang pag-expire ng kasunduan sa pag-upa;
ang pahintulot ng nangungupahan na magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino sa mga tuntunin kung saan nilayon ng may-ari na tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa sa ibang nangungupahan;
ang pagkakakilanlan ng mga tuntunin ng pag-upa (ang pagkakaroon ng pantay na mga kondisyon para sa pag-upa ng ari-arian).

Ang paghahabol para sa paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng natapos na kasunduan sa pag-upa ay maaaring matugunan kung mapatunayang may mga kundisyon na nagpapahintulot sa paggamit ng pre-emptive na karapatan upang tapusin ang kasunduan; tinanggihan ng may-ari ang nangungupahan na tapusin ang isang kontrata para sa isang bagong termino; ang nagpapaupa ay pumasok sa isang kasunduan sa pag-upa sa ibang tao sa loob ng isang taon pagkatapos ng pagwawakas ng kasunduan sa nakaraang nangungupahan.

Kinakailangang bigyang-pansin ang mga sumusunod: ang preemptive right ay maaaring hindi kasama ng mismong kasunduan sa pag-upa o limitado sa kasunduan sa pag-upa sa pamamagitan ng pangangailangan para sa nangungupahan na sumunod sa ilang mga kundisyon (halimbawa, obligasyon ng nangungupahan na magpadala ng isang statement of intent to exercise his preemptive right a long time before the end of the agreement (4 months), nawa ang obligasyon ng nangungupahan na magbayad ng kabayaran para sa paggamit ng pre-emptive right, atbp.).

Pansin! Ang pre-emptive na karapatan ay hindi nalalapat sa isang kasunduan sa pag-upa (ang Civil Code ng Russian Federation), isang kasunduan sa pag-upa para sa isang sasakyan na mayroon o walang crew (at ang Civil Code ng Russian Federation).

Para magkaroon ng pre-emptive na karapatan, ang kasunduan sa pag-upa, na nagbibigay para dito, ay dapat na wasto at tapusin. Halimbawa, kung ang isang pangmatagalang pag-upa ay hindi nakarehistro (hindi pagpaparehistro ng estado), kung gayon ang pre-emptive na karapatan ng nangungupahan ay hindi lalabas.

Gaya ng nabanggit na, upang magamit ang pre-emptive na karapatan, kinakailangan na maayos na tuparin ng nangungupahan ang mga obligasyon nito sa buong termino ng nakaraang kasunduan sa pag-upa, maliban kung hayagang itinakda ng kasunduan sa pag-upa (iyon ay, ito ay isang bona matapat na nangungupahan). Kung nilabag ng nangungupahan ang kanyang mga obligasyon sa panahon ng kasunduan sa pag-upa, mawawala sa kanya ang pre-emptive na karapatan. Sa kasong ito, obligado ang landlord na patunayan sa korte ang mga paglabag na ginawa ng nangungupahan (halimbawa, late payment bayad sa upa, kabiguang magsagawa ng kasalukuyang pag-aayos, na maaaring makumpirma mga aksyong panghukuman, mga paghahabol para sa pagbabayad ng mga utang, mga gawain sa pagkakasundo, sulat, atbp.).

Tandaan! Ang nangungupahan ay may preemptive na karapatan lamang kung ang lessor ay nagpapaupa ng ari-arian sa isang ikatlong partido, kung saan ang nangungupahan ay may priyoridad (pagkatapos ng lahat, ang nagpapaupa ay maaaring hindi nais na tapusin ang isang bagong kontrata pagkatapos ng pag-expire ng kontrata, at ito ay kanyang karapatan ).

Mga paksa ng mga tanong

PANSIN! MALAKING PAGBABAGO SA PROCEDURAL LEGISLATION! Serbisyong militar. Legal na payo Edukasyon Mga kalakalan (mga auction, kumpetisyon) Pagtanggap ng kabayaran, pagbabayad ng mga gastos Insurance. Legal na payo Real estate. Pangkalahatang isyu Mga hindi pagkakaunawaan sa korporasyon Paggawa ng order. Legal na payo Pinansyal na pagpapaupa (leasing). Legal na payo Mga pagbili ng estado (munisipyo). Legal na payo Arbitrasyon. Legal na payo Legal na gastos. Legal na payo Kalusugan. Pagbabayad para sa sick leave. Legal na payo Proseso ng kriminal. Legal na payo Tungkulin ng estado, parusa, interes, mga calculator ng kabayaran mga pagsusuri sa buwis. Mga buwis at kontribusyon. Legal na payo administratibong mga hindi pagkakaunawaan. Legal na payo Konstruksyon. Legal na payo Pagbawi ng mga pinsala, hindi makatarungang pagpapayaman. Kabayaran para sa pinsala. Legal na payo Kasunduan: konklusyon, pagwawakas, pag-amyenda, hamon. Legal na payo batas sa pensiyon. Legal na payo Pagmamay-ari: pagkilala, proteksyon, pagpapanumbalik at pagwawakas. Legal na payo Copyright. Legal na payo Proteksyon sa mga karapatan ng mamimili. Legal na payo Responsibilidad ng pangangasiwa. Legal na payo Kasunduan sa pakikilahok. Legal na payo Mga tseke ng mga organisasyon at indibidwal na negosyante. Legal na payo Proteksyon ng karangalan, dignidad, reputasyon sa negosyo. Legal na payo Produksyon ng executive. Legal na payo

Ang nangungupahan ay may pre-emptive na karapatan na magtapos ng isang bagong kasunduan sa pag-upa. Inaakala ng marami ang karapatang ito bilang isang kinakailangang ibinibigay, na nagpapahintulot sa kanila na humiling sa panginoong maylupa na palawigin ang pag-upa para sa isang bagong panahon habang pinapanatili ang parehong mga kundisyon. Ang isang katulad na sitwasyon ay isinasaalang-alang sa Resolution ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation noong Mayo 19, 2009 N 17476/08 sa kaso N A40-30560 / 08-25-257. Tungkol sa kung ano ang desisyon ng Korte at kung ano ang heneral kasanayan sa arbitrasyon- maaari bang maging hostage ang may-ari ng naturang sitwasyon at kung ano talaga ang karapatan ng nangungupahan na hingin - basahin ang artikulo.

Paano nagsimula ang kontrobersya

Ang isang chain supermarket ay nangungupahan ng retail space sa loob ng sampung taon. Nag-expire ang kontrata sa pag-upa at hiniling ng supermarket na palawigin ang kontrata para sa isang bagong termino. Totoo, nais kong panatilihin hindi lamang ang termino, kundi pati na rin ang mga tuntunin ng nakaraang kontrata, kabilang ang halaga ng upa, na napagkasunduan sampung taon na ang nakakaraan at hindi tumutugma sa kasalukuyang antas ng mga presyo sa merkado. Siyempre, tumanggi ang may-ari.

Nagpunta ang supermarket sa ICAC (International Commercial hukuman ng Arbitrasyon) sa Chamber of Commerce and Industry ng Russian Federation (dahil ang tagapagtatag nito ay isang dayuhang organisasyon) na may pangangailangang kilalanin ang kanyang karapatan na palawigin ang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino habang pinapanatili ang mga nakaraang kundisyon. At ang karapatang ito ay kinilala ng Desisyon ng Abril 24, 2008 sa kaso No. 23/2007.

Walang pagpipilian ang may-ari kundi humingi ng proteksyon sa pamamagitan ng tradisyonal na paraan, at pumunta siya sa korte ng arbitrasyon.

Samantala...

Saan nagmula ang batas?

Ang tanong ay lumitaw: sa anong batayan, sa katunayan, ang mga nangungupahan ay gumagawa ng gayong mga paghahabol?

Ang katotohanan ay na sa talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagtatatag ng mga sumusunod. Maliban kung iba ang itinakda ng batas o ng kasunduan sa pag-upa, ang nangungupahan na nararapat na gumanap ng kanyang mga tungkulin, pagkatapos ng pag-expire ng termino ng kasunduan, ay may, lahat ng iba pang bagay na pantay-pantay, isang priyoridad na karapatan kaysa sa ibang mga tao na magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino.

At ang tila simple at maikling pamantayan na ito ay nagdudulot ng hindi pagkakaunawaan kahit na sa antas ng terminolohiya. Naniniwala ang ilang mga nangungupahan na may karapatan silang palawigin ang kontrata (Resolution of the FAS Far Eastern District may petsang 06.03.2007 N F03-A51 / 07-1 / 395). Iniisip ng iba na pinag-uusapan natin ang tungkol sa pag-renew ng kontrata para sa isang bagong termino (Resolution ng Federal Antimonopoly Service ng Moscow District na may petsang Oktubre 6, 2006 N KG-A40 / 9332-06). Ang iba pa ay nangangailangan ng pagtatapos ng isang bagong kontrata (Resolution ng Federal Antimonopoly Service ng Volga-Vyatka District na may petsang Hunyo 23, 2005 N A11-4568 / 2004-K1-9 / 148).

Sa likod ng bawat isa sa mga terminong ito ay magkakaiba legal na implikasyon. Ano ang maaari mong gawin sa isang kasunduan sa pag-upa?

Mula sa konklusyon...

Alinsunod sa panuntunang ito, ang nangungupahan ay may pre-emptive na karapatan na "magtapos ng isang kontrata para sa isang bagong termino." Ito ay ang "konklusyon". Kasabay nito, ang kasunduan sa pag-upa na natapos sa paraang ito para sa isang bagong termino ay itinuturing ng mga korte bilang isang bagong kasunduan sa pag-upa (halimbawa, Mga Resolusyon ng Federal Antimonopoly Service ng Moscow District na may petsang Oktubre 6, 2006 N KG-A40 / 9332-06, FAS Northwestern District may petsang 02.04.2009 N A52-2078/2008).

Walang tanong ng anumang pagpapalawig ng kontrata sa kasong ito. Ang pag-renew ng lease ay binanggit lamang sa talata 2 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation: sa pag-expire ng panahon ng pag-upa, sa kawalan ng mga pagtutol mula sa lessor, ang kontrata ay itinuturing na na-renew sa parehong mga termino para sa isang hindi tiyak na panahon.

Kaya, ang nangungupahan ay may pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang bagong kontrata.

Sa pagpilit

Kadalasan, inaakala ng mga nangungupahan ang karapatang ito bilang obligasyon ng may-ari na paupahan ang ari-arian para sa isang bagong termino, hindi alintana kung gusto niyang ipagpatuloy ang pag-arkila ng ari-arian na ito sa sinumang ibang tao. At kung tumanggi ang may-ari, ang mga nangungupahan ay pupunta sa korte na may kahilingan na pilitin siyang magtapos ng pag-upa para sa isang bagong termino. Ngunit ang gayong opinyon ay mali.

Kung ang may-ari ay hindi na nais na paupahan ang kanyang ari-arian, walang sinuman ang maaaring pumilit sa kanya na gawin ito. Ang mga korte ay gumagamit ng iba't ibang argumento. Halimbawa, ang FAS ng Far Eastern District sa Decree nitong 06/22/2005 N F03-A73 / 05-1 / 1028 ay nagpahiwatig na ang mga pamantayan ng Art. Ang 621 ng Civil Code ng Russian Federation ay hindi nagtatatag ng obligasyon ng mga partido na magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino, ngunit nagbibigay lamang ng pre-emptive na karapatan ng nangungupahan na magrenta sa ibang mga tao.

Sa Mga Dekreto ng Federal Antimonopoly Service ng Volga-Vyatka District na may petsang Enero 20, 2005 N A11-3943 / 2004-K1-13 / 137 at ang Federal Antimonopoly Service Central District na may petsang 13.11.2007 N A54-470 / 2006-C5, ang nangungupahan ay tinanggihan din ng pagpilit na magtapos ng isang kasunduan. Nabanggit ng korte na ayon sa talata 1 ng Art. 421 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga mamamayan at legal na entity ay malayang makapagtapos ng isang kasunduan. Ang pamimilit na tapusin ang isang kasunduan ay hindi pinapayagan, maliban sa mga mahigpit na tinukoy na mga kaso - kapag ang obligasyon na tapusin ang isang kasunduan ay ibinigay para sa Civil Code ng Russian Federation, sa pamamagitan ng batas o sa pamamagitan ng isang kusang tinanggap na obligasyon. Sa ilalim ng mga kaso kapag ang naturang obligasyon ay ibinigay para sa tinatanggap na obligasyon, nangangahulugan ito ng pagtatapos ng mga paunang kontrata, ang pampublikong pangako ng isang parangal at isang pampublikong kumpetisyon.

Ang karapatang ipinagkaloob sa nangungupahan, ayon sa korte, ay napapailalim sa pagpapatupad sa pangkalahatang batayan, na isinasaalang-alang ang naturang prinsipyo batas sibil bilang pagkilala sa mga mamamayan at mga legal na entity malayang pumasok sa isang kontrata.

Bagong kontrata - bagong kondisyon

Dapat bang panatilihin ng mga partido, kapag nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, ang lahat ng mga nakaraang kundisyon?

Sa talata 1 ng Art. 621 Civil Code Ang Russian Federation ay may karapatan lamang, kapag gumuhit ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong panahon, na baguhin ang mga tuntunin ng kasunduan sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido.

Ngunit ang mga korte ay matatag sa posisyon na walang obligasyon na panatilihin ang mga nakaraang kondisyon.

Halimbawa, ang Federal Antimonopoly Service ng West Siberian District, sa Decree N F04 / 3500-1093 / A27-2001 ng Nobyembre 13, 2001, ay tinanggihan ang kahilingan ng nangungupahan na gumuhit ng isang kasunduan sa pag-upa sa mga tuntunin ng isang naunang natapos na kasunduan, dahil ito ay sumasalungat sa talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagtatatag ng karapatan ng mga partido na baguhin ang mga tuntunin nito kapag nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino.

Ang mga Dekreto ng Federal Antimonopoly Service ng North-Western District na may petsang Abril 2, 2009 N A52-2078 / 2008 at ang Federal Antimonopoly Service ng Moscow District na may petsang Oktubre 6, 2006 N KG-A40 / 9332-06 ay nagpapahiwatig na, dahil ang pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino ay mahalagang pagtatapos ng isang bagong kasunduan , ang mga partido ay hindi nakatali sa mga tuntunin ng dating wastong kasunduan sa pag-upa.

Kaya, ang nangungupahan ay may karapatan na magtapos ng isang lease para sa isang bagong termino, ngunit sa mga tuntunin lamang na angkop sa may-ari. wala karagdagang benepisyo, maliban sa mga napagpasyahan ng may-ari na ibigay, hindi nakukuha ng dating nangungupahan.

Halimbawa, ang Federal Antimonopoly Service ng North-Western District, sa Decree N A56-5285/2007 na may petsang Abril 30, 2008, ay ibinasura ang claim para sa obligasyon ng landlord na tapusin ang mga kasunduan sa mga dating nangungupahan para sa pagkakaloob ng lugar para sa pagbebenta ng bulaklak sa palengke. Pagkatapos ng lahat, ang katotohanan na ang mga nagsasakdal sa loob ng maraming taon ay sinakop ang mga lugar ng pangangalakal sa teritoryo ng merkado na ito batay sa mga kontrata ay hindi nagbibigay ng obligasyon ng nasasakdal na tapusin ang mga bagong kontrata sa mga nagsasakdal pagkatapos ng pag-expire ng kanilang bisa.

Ngunit pagkatapos ay lumitaw ang tanong ...

Ano nga ba ang bentahe ng dating nangungupahan?

Ang tanging bentahe ng dating nangungupahan ay kung magpasya ang may-ari na ipagpatuloy ang pag-arkila ng kanyang ari-arian, kailangan muna niyang ialok ito sa dating nangungupahan.

Ang pangunahing bentahe ay itinatag sa talata 1 ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation: kung ang may-ari ay tumanggi na magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino, ngunit sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pag-expire ng nakaraang kasunduan sa pag-upa ay nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa ibang tao, ang dating nangungupahan ay may karapatan, sa kanyang pinili, na hilingin sa korte ang paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng natapos na kasunduan at kabayaran para sa mga pagkalugi na dulot ng pagtanggi na i-renew ang kasunduan sa pag-upa sa kanya, o ang kabayaran lamang para sa mga pagkalugi.

Ipinahihiwatig nito ang pangkalahatang pamamaraan ng hudisyal na kasanayan: ang pre-emptive na karapatan ng nangungupahan upang tapusin ang isang lease para sa isang bagong termino ay maaari lamang niyang gamitin kapag natapos na ang kontrata at inilipat ng nagpapaupa ang pinagtatalunang ari-arian sa isang ikatlong partido para sa upa (halimbawa , Mga Dekreto ng Federal Antimonopoly Service ng Far Eastern District na may petsang 06.03.2007 N F03-A51 / 07-1 / 395, FAS ng Moscow District na may petsang 06.10.2006 N KG-A40 / 9332-06, FAS ng West Siberian Distrito na may petsang 12.01.2005 N F04-9265 / 2004 (7557-A45-12)).

Sa lahat ng iba pang mga kaso, ang dating nangungupahan ay walang karapatan na humingi ng anuman sa may-ari.

Ang pamamaraang ito ay nakasaad din sa talata 35 liham ng impormasyon Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang 11.01.2002 N 66 "Repasuhin ang kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa".

Ang mga pag-iisip ay hindi hinuhusgahan?

Ito ay kinakailangan upang malinaw na makilala sa pagitan ng intensyon ng nagpapaupa na tapusin ang isang kasunduan sa isang ikatlong partido at ang aktwal na konklusyon nito.

Mayroong isang opinyon na ang nangungupahan ay may karapatang pumunta sa korte upang pilitin ang may-ari na tapusin ang isang kasunduan para sa isang bagong termino, kung ito ay kilala na siya ay nagnanais na arkilahin ang ari-arian na ito sa hinaharap, ngunit sa ibang tao. Ang ganoong karapatan, halimbawa, ay ipinahiwatig sa Liham ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation na may petsang Setyembre 10, 1993 N C-13 / OP-276 "Sa Ilang Mga Rekomendasyon na Pinagtibay sa Mga Pagpupulong sa Pagsasanay sa Hudisyal na Arbitrasyon."

Samantala, ang modernong hudisyal na kasanayan ay tumatagal ng ibang paraan. Kaya, ang Federal Antimonopoly Service ng Far Eastern District, sa Decree N F03-A51 / 05-1 / 1572 na may petsang 28.06.2005, ay hindi kinilala ang desisyon ng administrasyon ng lungsod sa paunang koordinasyon sa isang third-party na organisasyon ng lokasyon. bilang isang paglabag sa karapatang preemptively tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa bagay na kapital- gasolinahan. Ang katotohanan ay ang Dekretong ito ay hindi nagsasaad kung kailan at batay sa kung anong karapatan ang ipagkakaloob sa land plot.

Ang Federal Antimonopoly Service ng Far Eastern District, sa Decree N F03-A51 / 07-1 / 395 na may petsang 06.03.2007, ay kinilala ang kasunduan sa pag-upa sa isang ikatlong partido bilang walang bisa at, sa batayan na ito, tumanggi ang dating nangungupahan na gamitin ang kanyang pre-emptive na karapatan.

Kaya, nang walang wastong kontrata na natapos sa isang ikatlong partido, ang anumang paghahabol ng dating nangungupahan ay walang batayan.

Mga karagdagang tuntunin

Upang magamit ang pre-emptive na karapatang magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, ang mga sumusunod na kondisyon ay dapat matugunan (tingnan ang talahanayan).

Mga kondisyon para sa pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino

	Pamantayan ng Civil Code ng Russian Federation	Paghuhukom
Nagpapaupa dapat ay naabisuhan	Obligado ang nangungupahan ipaalam sa pamamagitan ng sulat may-ari tungkol sa pagnanais na magtapos kasunduan sa pag-upa para sa bagong termino (sugnay 1 Art. 621). Dapat pansinin isasagawa sa ang panahong tinukoy sa kasunduan sa pag-upa, at kung ang kontrata hindi ganoong panahon ipinahiwatig - sa makatwirang takdang petsa bisa ng kontrata (Seksyon 1, Artikulo 621)	tinanggihan ang bagong deadline dahil hindi malinaw na nagsalita ang nangungupahan pagpayag na tanggapin ang lahat mga obligasyon ng nangungupahan sa ilalim ng kontrata lease (Resolusyon ng FAS Volgo- Ang distrito ng Vyatka na may petsang 04/18/2005 N A38-6255-3/383-2004). Ibinasura ng korte ang claim para sa paglipat sa dating nangungupahan ng mga karapatan at mga obligasyon sa ilalim ng kontrata sa pagitan ng panginoong maylupa at ikatlong partido kasunduan sa pagpapaupa ng commercial pavilion sa sumusunod na dahilan. Sa kontrata ang pag-upa ay walang indikasyon ng panahon kung kailan para maabisuhan intensyon ng nasasakdal na magtapos kontrata para sa isang bagong termino. Korte wastong ikonsidera iyon makatwirang oras para sa naturang paunawa ay isa buwan bago mag-expire kasunduan, ngunit hindi nag-abiso ang nagsasakdal nasasakdal tungkol sa kanyang intensyon (Resolusyon ng Federal Antimonopoly Service ng North-Western mga distrito na may petsang 12.09.2005 N A44-11590/04-C11)
Termino ng kontrata dapat bayaran ang lease mawawalan ng bisa at ang kontrata ay hindi dapat ay winakasan	nangungupahan, ng maayos pagtupad sa kanyang tungkulin, ayon sa pag-expire ay may kasunduan sa iba pang katumbas kundisyon nangingibabaw sa harap ng iba karapatan ng mga tao sa pagtatapos ng isang kasunduan upa para sa bago termino (sugnay 1 ng artikulo 621)	Mag-claim para sa maling pagtanggi sa pag-upa ng mga non-residential na lugar naiwang hindi nasisiyahan dahil Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagbibigay preemptive right to conclude mga kasunduan sa pag-upa, ngunit lamang kung ang tao ang nagmamay-ari ng ari-arian sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa (Decree FAS ng Far Eastern District mula sa 06/21/2005 N F03-A51/05-1/987). Sa isang aksyon para sa pagpilit na magtapos Ang pag-upa ay tinanggihan dahil winakasan ang kasunduan sa pag-upa noong koneksyon sa pag-expire ng termino nito, at sa koneksyon sa pagtanggi ng may-ari sa kanya sa batayan ng Art. 610 ng Civil Code ng Russian Federation bilang nakakulong ng walang tiyak na panahon (Resolusyon ng FAS Far East distrito na may petsang 15.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4481)
Ang nangungupahan ay dapat maging matapat	nangungupahan, ng maayos pagtupad sa kanyang tungkulin, ayon sa pag-expire ay may kasunduan sa iba pang katumbas kundisyon nangingibabaw sa harap ng iba karapatan ng mga tao sa pagtatapos ng isang kasunduan upa para sa bago termino (sugnay 1 ng artikulo 621)	Mag-claim para sa isang kasunduan sa pag-upa ang bagong termino ay tinanggihan dahil ang hukuman hindi kinilala ang nagsasakdal sa mabuting pananampalataya nangungupahan - hindi siya napapanahon ibinalik ang inuupahang ari-arian sa may-ari pag-expire ng lease distrito na may petsang 04/18/2005 N A38-6255-3/383-2004). Nangungupahan sa paglabag mga kasunduan sa pagpapaupa ng lupa, nawawalan ng karapatang pagtatapos ng isang kontrata para sa isang bagong termino (Resolusyon ng Federal Antimonopoly Service ng Volga-Vyatka mga distrito na may petsang 04/28/2006 N A28-14348/2005-810/16)
Kontrata sa paghiram hindi nag-alis nangingibabaw tama ang nangungupahan	Maliban kung ibinigay ayon sa batas o kasunduan sa pag-upa, meron ang nangungupahan nangingibabaw karapatang magtapos mga kasunduan sa pag-upa para sa bagong termino (sugnay 1 Art. 621)	Itinanggi ng korte ang dating nangungupahan paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng kasunduan sa nagpapaupa sa isang pangatlo tao, dahil ang kasunduan sa pag-upa sa tinutukoy ng dating nangungupahan na wala siyang kagustuhan ang karapatang magtapos ng isang kontrata sa pag-aari para sa isang bagong termino (Resolusyon ng FAS Far Eastern District mula sa 09/15/2008 N F03-A37 / 08-1 / 3780)
Ang nangungupahan ay hindi dapat tumanggi kundisyon, iminungkahi panginoong maylupa		Sa isang paghahabol para sa obligasyon ng isang panginoong maylupa ilipat sa dating nangungupahan mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng bilanggo sa pagitan ng may-ari at ng ikatlong partido kasunduan sa pag-upa non-residential na lugar tinanggihan dahil ang may-ari inaalok sa isang dating nangungupahan pumirma ng lease, ngunit ang nangungupahan mula sa pagtatapos ng kontrata para sa tinanggihan ang inalok na kundisyon (Resolusyon ng FAS Moscow mga distrito na may petsang 06/25/2008 N KG-A41/3898-08)

Sino ang may karapatan?

Ang isang ikatlong partido, isang subtenant, ay maaari ding naroroon sa relasyon sa pag-upa. Ang mga tuntunin sa mga kasunduan sa pagpapaupa ay nalalapat sa mga kasunduan sa pagpapaupa, maliban kung iba ang itinatadhana ng batas o iba pa mga legal na gawain(Clause 2, Artikulo 615 ng Civil Code ng Russian Federation). Nangangahulugan ba ito na ang subtenant ay may karapatan din sa kagustuhang pagtatapos ng kasunduan sa pag-upa?

Sa kasamaang palad, ang Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation sa talata 34 ng Sulat ng Impormasyon na may petsang 11.01.2002 N 66 "Pagsusuri ng kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa" ay nagpahiwatig na ang preemptive na karapatang magtapos ng isang pag-upa para sa isang bagong Ang termino ay pagmamay-ari lamang ng nangungupahan, ang subtenant ay walang ganoong karapatan. At kung ano ang sinabi ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation ay masigasig na ipinapatupad sa pagsasanay. Ang Federal Antimonopoly Service ng Central District sa Decree nito N A48-647/03-13 ng 14.07.2003 at ang FAS ng Volga-Vyatka District sa Decree nito N A28-5926/2008-172/28 ng 06.03.2009. na ang subtenant ay walang karapatan na preemptively tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa sa ilalim ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation.

Competition against preemptive right?

Ang pederal na ari-arian ay inuupahan para sa mapagkumpitensyang batayan. Paano naaayon ang pamamaraang ito sa pre-emptive na karapatan ng nangungupahan upang tapusin ang isang kontrata para sa isang bagong termino?

Halimbawa, nagbi-bid ang dating nangungupahan pagkatapos mag-expire ang kontrata. Gayunpaman, ayon sa talata 9.6 ng Order of the Ministry of State Property of Russia na may petsang Hulyo 28, 1998 N 774-r "Sa pag-apruba ng Mga Regulasyon sa paghawak ng mga auction para sa karapatang magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa mga bagay sa real estate na matatagpuan sa pederal na ari-arian"Kung dalawa o higit pang mga bidder ang magsumite ng magkaparehong mga bid na kinikilala bilang ang pinakamahusay, kung gayon ang bidder na ang bid ay tinanggap at nairehistro ng organizer ng bidding bago ang iba ay kinikilala bilang ang nanalo sa auction.

Sa ganoong sitwasyon, maaaring ang dating nangungupahan pinagkaitan ng karapatan pumasok sa isang bagong lease.

Ngunit ito ay salungat sa liham ng batas, dahil "isang magkaparehong alok na malambot" sa mga salita ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation ay tumutugma sa tulad ng isang ipinag-uutos na pamantayan ng pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang lease bilang "ceteris paribus". Iyon ay, sa kasong ito, ang kagustuhan ay dapat ibigay sa dating nangungupahan.

Kaya, sa Decree of the Federal Antimonopoly Service ng Far Eastern District na may petsang Mayo 31, 2005 N F03-A04 / 05-1 / 1309, ipinahiwatig ng korte na ang nangungupahan, na may pre-emptive na karapatang magtapos ng isang kasunduan para sa ang isang bagong termino, kung ang may-ari ay tumanggi na i-renew ang kasunduan sa mga tuntunin na iminungkahi ng nanalo sa auction, ay may karapatang humiling ng paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng isang kasunduan na natapos sa ibang tao.

Samakatuwid, ang hukuman mga katulad na sitwasyon pumanig sa mga dating nangungupahan. Bukod dito, maaari itong ipangatuwiran na kung ang dating nangungupahan ay gumawa ng ibang tender offer at natalo, siya ay may karapatan pa rin na hilingin na ang lahat ng mga karapatan at obligasyon ng nanalong bidder ay ilipat sa kanyang sarili. Ngunit para dito, obligado ang dating nangungupahan na makilahok sa auction. Halimbawa, ang Federal Antimonopoly Service ng North-Western District, sa Decree N A13-10858/2007 na may petsang 10.07.2008, ay tumangging kilalanin ang pre-emptive na karapatan ng dating nangungupahan upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, dahil sa panahon ng panahon na sinusuri, mga kasunduan sa pag-upa pederal na ari-arian ay eksklusibong natapos sa isang mapagkumpitensyang batayan, at ang nangungupahan ay hindi lumahok sa tender.

Samantala...

Ano ang nangyari sa aming landlord sa panahong ito, na "na-offend" ng supermarket?

Batay sa mga itinuturing na uso sa hudisyal na kasanayan, hindi mahirap hulaan.

Ang Moscow Arbitration Court sa Ruling N A40-30560/08-25-257 ng 14.08.2008, FAS ng Moscow District sa Ruling N KG-A40/9254-08 ng 13.10.2008 kung sakaling N A40-30560/08-25 - 257 at ang Supreme Arbitration Court ng Russian Federation sa Resolution No. 17476/08 ng Mayo 19, 2009 sa kaso No. А40-30560/08-25-257 nang nagkakaisang kinikilala ang desisyon ng ICAC sa Chamber of Commerce and Industry ng Russia na igawad sa dating nangungupahan ang karapatang i-renew ang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino habang pinapanatili ang lahat ng mga nakaraang kundisyon na ilegal.

Itinuro ng mga korte na ang desisyon ng ICAC sa Russian Chamber of Commerce and Industry ay binabalewala ang isa sa mga pangunahing prinsipyo batas ng Russia- ang prinsipyo ng pagkakapantay-pantay ng mga kalahok relasyong sibil, na nakasaad hindi lamang sa Bahagi 1 ng Art. 1 ng Civil Code ng Russian Federation, ngunit din sa Art. 34 ng Konstitusyon ng Russian Federation.

Sa ilalim aktibidad ng entrepreneurial ay nauunawaan bilang isang independiyenteng aktibidad na isinasagawa sa sariling peligro, na naglalayong sistematikong pagtanggap ng kita (Artikulo 2 ng Civil Code ng Russian Federation).

Kinikilala ang karapatan ng supermarket na palawigin ang umiiral na kontrata sa pangangalaga ng mga nakaraang kundisyon, kinumpirma ng ICAC sa Chamber of Commerce and Industry ng Russia ang obligasyon ng may-ari na nauugnay sa karapatan ng nangungupahan na bigyan ang nagsasakdal ng lugar para sa upa sa isang presyo na makabuluhang mas mababa kaysa sa presyo ng merkado, iyon ay, sa mga kondisyon na malinaw na sumasalungat sa mga layunin ng aktibidad ng entrepreneurial. .

Bilang karagdagan, ang katuparan ng obligasyon ng nagpapaupa na nagmula sa desisyon ng ICAC sa Chamber of Commerce and Industry ng Russia, lalo na ang pagtatapos ng isang kasunduan sa isang presyo na makabuluhang mas mababa kaysa sa presyo ng merkado, ay mangangailangan ng paggawa ng isang pagkakasala sa buwis. sa kanya: Art. 40 ng Tax Code ng Russian Federation, na tumutukoy sa responsibilidad ng nagbabayad ng buwis para sa pagbebenta ng mga kalakal sa isang presyo na lumihis pataas o pababa ng higit sa 20% ng presyo sa merkado.

Ito ay kung paano pinoprotektahan ng mga korte ang may-ari. Ngunit ang may-ari mismo ay maaaring maprotektahan ang kanyang sarili, na naunawaan ang mga trick ng paglalapat ng Art. 621 ng Civil Code ng Russian Federation. O maaari mo lamang ibukod ang pre-emptive na karapatan ng nangungupahan upang tapusin ang isang lease para sa isang bagong termino sa mismong kontrata.