Kirichenko O.V., solicitante de un título científico, asistente del departamento ley civil y procedimiento Civil Facultad de Derecho Universidad Pedagógica Estatal de Ulyanovsk. EN. Uliánov.
El capítulo 35 del Código Civil contiene artículos relativos a los cambios en el contrato. reclutamiento comercial locales residenciales. Estos, en particular, pueden incluir artículos sobre la celebración por parte de las personas que residen permanentemente con el arrendatario de acuerdos sobre la asunción de responsabilidad solidaria con el arrendador (cláusula 4 del artículo 677 del Código Civil), el procedimiento para mudar a los ciudadanos en forma permanente residente con el empleador (artículo 679 del Código Civil), sustitución del empleador por un ciudadano que resida permanentemente con él (artículo 686 del Código Civil). Al mismo tiempo, de conformidad con el apartado 2 del art. 683 del Código Civil, lo dispuesto en el art. 686 del Código Civil sobre la sustitución del empleador por un ciudadano residente permanente con él, salvo, por supuesto, que este acuerdo disponga lo contrario.
Así, el contrato también se modifica cuando se sustituye al arrendatario, lo que es posible a petición del propio arrendatario y de otros ciudadanos que residen permanentemente con él, con el consentimiento del arrendador (párrafo 1 del artículo 686 del Código Civil). El arrendatario podrá ser sustituido por uno de los ciudadanos mayores de edad que residan permanentemente en la vivienda. En caso de muerte del arrendatario o de su salida de la vivienda, el contrato continúa funcionando en los mismos términos, y uno de los ciudadanos que residía permanentemente con el antiguo arrendatario se convierte en arrendatario, de común acuerdo entre ellos. Si no se llega a un consenso, todos los ciudadanos que residen permanentemente en el local residencial se convierten en co-inquilinos (párrafo 2 del artículo 686 del Código Civil). No se requiere el consentimiento del arrendador.
La extinción de una relación de vivienda derivada de un contrato de arrendamiento comercial de local residencial puede tener lugar, tanto como consecuencia de la extinción del contrato, como por otras causas (fallecimiento de un solo inquilino, destrucción de local residencial). Por lo tanto, el concepto de "terminación del contrato de trabajo" es más amplio que el concepto de "terminación del contrato de trabajo"<1>.
<1>Ruzanova V. D. Rescisión del contrato de arrendamiento // ley de vivienda. 2005. N 3. S. 14 - 15.
Así, un contrato de arrendamiento comercial, como cualquier otro contrato civil, puede rescindirse si hay una expresión de voluntad de las partes (partes) del contrato - rescisión del contrato e independientemente de su voluntad (en caso de pérdida de vivienda, muerte de un ciudadano-inquilino que vive solo, declarándolo muerto , reconociéndolo desaparecido).
Los motivos generales para rescindir un contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales se establecen en el cap. 26 del Código Civil “Extinción de las obligaciones”, destaquemos algunas de ellas: extinción de una obligación por su debida ejecución (Artículo 408 del Código Civil); terminación de una obligación por la coincidencia del deudor y el acreedor en una sola persona, por ejemplo, el arrendatario como heredero se convierte en propietario de la vivienda arrendada (artículo 413 del Código Civil); extinción de una obligación por imposibilidad de cumplimiento si se produce por una circunstancia de la que ninguna de las partes es responsable, por ejemplo, la destrucción de una vivienda, su pérdida por demolición de una casa, etc. (Artículo 416 del Código Civil); terminación de una obligación por la muerte de un ciudadano (en este caso vive un único arrendatario en virtud del apartado 2 del art. 686, art. 675 del Código Civil) (artículo 418 del Código Civil); terminación de una obligación por la liquidación de una persona jurídica (en este caso, una persona jurídica - un propietario) (Artículo 419 del Código Civil).
El Código Civil contiene normas especiales sobre las causales y el procedimiento para rescindir un contrato de arrendamiento comercial (artículo 687 del Código Civil). La peculiaridad de este artículo es que permite la aplicación subsidiaria de la legislación sobre vivienda (párrafo 3 del artículo 687 del Código Civil). Al mismo tiempo, según el art. 688 del Código Civil, la consecuencia de la rescisión del contrato de arrendamiento comercial es el desalojo de los locales sobre la base de una decisión judicial tanto del propio inquilino como de otros ciudadanos que, en el momento de la rescisión del contrato, vivían en los locales especificados .
En primer lugar, el art. 687 del Código Civil distingue la rescisión del contrato a petición del arrendatario con el consentimiento de otros ciudadanos que residan permanentemente con él, en cualquier momento, independientemente de la extinción del contrato, lo que requiere una advertencia escrita de rescisión enviada al arrendador con tres meses de adelanto<2>. A iniciativa del arrendatario, el contrato se rescinde sin acudir a los tribunales, y la lista de motivos por los que el arrendatario puede exigir la rescisión del contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales no está limitada por la ley. En este caso, el deseo del legislador de proteger los intereses del empleador como el lado más débil del contrato en consideración es claramente visible.
<2>La ley obliga al empleador a escribiendo tres meses de antelación para advertir al arrendador sobre la rescisión del contrato, teniendo en cuenta que este período permitirá al arrendador decidir sobre el uso posterior del local (por ejemplo, para encontrar nuevos inquilinos). Ver: Ruzanova V.D. Terminación de un contrato de arrendamiento // Ley de Vivienda. 2005. N 3. S. 14 - 15.
La rescisión de un contrato de arrendamiento comercial por iniciativa del arrendador solo se permite en orden judicial por la comisión por parte del arrendatario u otros ciudadanos (ciudadanos que residen permanentemente con el arrendatario; subarrendatarios, residentes temporales), de cuyas acciones es responsable, acciones ilegales, cuya lista exhaustiva se proporciona en los párrafos 2 y 4 del art. 687 GR. En particular, el apartado 2 del art. 687 del Código Civil señala dos de tales infracciones: 1) la falta de pago por parte del arrendatario del pago de la vivienda en un contrato a largo plazo por seis meses, salvo que en el contrato de arrendamiento se establezca un plazo mayor, y tratándose de un uno a corto plazo: más de dos veces después del vencimiento establecido por el acuerdo plazo de pago; 2) destrucción o daño de la vivienda (por el propio arrendatario o por otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable). Al mismo tiempo, antes de acudir a los tribunales, el propietario no está obligado a advertir al inquilino sobre la necesidad de eliminar estas violaciones.
En el primer caso, la falta de pago por parte del arrendatario del pago constituye una infracción, que conlleva la resolución del contrato, con independencia de que dicha infracción se haya cometido durante seis meses consecutivos o durante seis meses separados. Los tribunales, al conocer de los casos de extinción de los contratos, tanto comerciales como reclutamiento social crear condiciones para el estudio de las razones de la deuda del arrendatario para pagar la vivienda, creyendo que se relacionan con circunstancias que han trascendencia jurídica de conformidad con el apartado 2 del art. 687 GR. Razones válidas para la falta de pago de las tasas de vivienda y utilidades Publicas los tribunales reconocen grandes retrasos en el pago salarios, pensiones; desempleo; pesado situación financiera debido a una enfermedad; la presencia de personas discapacitadas, niños, etc. se cumplen los requisitos para el pago de la deuda. Al mismo tiempo, los tribunales no discuten la cuestión de las razones de la formación de la deuda en los casos en que los demandados-empleadores largo tiempo no viva en locales residenciales y no pague vivienda ni servicios públicos; debidamente notificados de la hora y el lugar de la sesión del tribunal en el último lugar de residencia conocido, pero no comparecen en la sesión del tribunal, no notifican el motivo por el cual no comparecieron ante el tribunal, explicaciones escritas y no proporcionar pruebas<3>.
<3>Véase: Grudtsyna L.Yu. Comentario artículo por artículo del Código de Vivienda de la Federación Rusa / Ed. edición NUEVO MÉJICO. Korshunov. M.: Eksmo, 2005. S. 203 - 204; Revisión de la jurisprudencia Colegio Judicial sobre asuntos civiles del Tribunal Supremo de la Federación Rusa del 21 de julio de 2000 "Sobre la rescisión del contrato de alquiler social de locales residenciales en relación con la falta de pago por parte del inquilino del pago de la vivienda y los servicios públicos dentro de los seis meses".
Esta práctica de los tribunales parece ser correcta, ya que probando la validez de las razones para la formación de la deuda en virtud del art. 55, 56 Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia recae en el demandado-empleador. De acuerdo con el apartado 4 del art. 167 Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa, el tribunal tiene derecho a considerar el caso en ausencia del acusado, notificado de la hora y el lugar de la sesión del tribunal, si no informó al tribunal sobre buenas razones falta de comparecencia y no pidió considerar el caso en su ausencia<4>.
<4>Civil código procesal RF de fecha 14 de noviembre de 2002 N 138-FZ (CPC RF) (modificada. leyes federales de 21 de julio de 2005 N 93-FZ; del 27 de diciembre de 2005 N 197-FZ).
En el segundo caso, las acciones ilícitas del arrendatario o de otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable, que impliquen la destrucción o el daño de la vivienda, deberán ser confirmadas mediante un acto adecuado, en particular por parte de las autoridades estatales. inspección de vivienda, o una resolución sobre la aplicación de medidas de responsabilidad administrativa (artículo 23.55 del Código de Infracciones Administrativas)<5>.
<5>Código de la Federación de Rusia sobre infracciones administrativas de fecha 30 de diciembre de 2001 N 195-FZ (Código de Infracciones Administrativas de la Federación Rusa) (modificado por las Leyes Federales de fecha 3 de junio de 2006 N 78-FZ; de fecha 3 de julio de 2006 N 97-FZ).
El apartado 4 del art. 687 del Código Civil indica además las acciones ilícitas del arrendatario (ciudadanos de cuyas acciones es responsable), que también son causales para rescindir el contrato de arrendamiento comercial a petición del arrendador: 1) uso del local para otros fines<6>; 2) violación sistemática de los derechos e intereses de los vecinos. Al mismo tiempo, las violaciones sistemáticas significan su repetición.<7>.
<6>En particular, el arte. 7.21 del Código de Infracciones Administrativas se proporciona responsabilidad administrativa para el uso de locales residenciales para otros fines en forma de advertencia o imposición multa administrativa para los ciudadanos en la cantidad de 10 a 15 salarios mínimos. Ver: Código de Infracciones Administrativas de la Federación Rusa del 30 de diciembre de 2001 N 195-FZ (CAO RF) (modificado por las Leyes Federales del 3 de junio de 2006 N 78-FZ; del 3 de julio de 2006 N 97-FZ) .
<7>La vulneración sistemática de los derechos e intereses de los vecinos se entiende como acciones que imposibilitan Cohabitación con vecinos en la misma urbanización (edificio de viviendas, edificio de apartamentos). Esto, en particular, puede ser una violación de las reglas para el uso de locales residenciales, sanitario-epidemiológico y otras reglas. Así, por ejemplo, se permite el uso de televisores, radios, grabadoras y otros dispositivos de altoparlante solo si la audibilidad se reduce a un grado que no perturbe la paz de los residentes de la casa. Se debe guardar completo silencio desde las 23.00 hasta las 07.00 horas. Véase: Grudtsyna L.Yu. Comentario artículo por artículo del Código de Vivienda de la Federación Rusa / Ed. edición NUEVO MÉJICO. Korshunov. M.: Eksmo, 2005. S. 205 - 206.
Aquí, en contraste con el párrafo 2 del art. 687 del Código Civil, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato judicialmente sólo con la condición de que continúen las acciones ilegales, a pesar de la advertencia sobre la necesidad de eliminar las violaciones cometidas por el arrendador al arrendatario. Así, la lista de causales de resolución del contrato por iniciativa del arrendador, especificadas en el art. 687 del Código Civil, es taxativa.
Sin embargo, incluso en presencia de los señalados en los párrafos 2, 4 del art. 687 del Código Civil de Infracciones, el tribunal puede negarse a satisfacer la demanda del arrendador, dando al arrendatario un plazo (no mayor de un año) para eliminar las infracciones, y satisfacer la demanda del arrendador solo si vuelve a presentar una demanda ante el tribunal si el inquilino no elimina (o no toma medidas para eliminar) las violaciones<8>. Al mismo tiempo, a petición del empleador, el tribunal en la decisión de rescindir el contrato puede posponer la ejecución de la decisión por un período que no exceda de un año. Según el sentido de la norma anterior, esta demora se da al arrendatario para encontrar otra vivienda. En virtud del apartado 2 del art. 683 del Código Civil a un arrendamiento comercial a corto plazo, la disposición del párrafo 4, párrafo 2, art. 687 del Código Civil no se aplica.
<8>Esta regla da testimonio de mayores garantías de los derechos del empleador y permite que el tribunal tenga en cuenta las circunstancias específicas del caso (por ejemplo, el grado de culpabilidad del empleador, su situación financiera, etc.). La posibilidad de postergar la ejecución de una decisión judicial de resolución de un contrato de arrendamiento comercial es una manifestación del humanismo del legislador. Es necesario un retraso, por ejemplo, si el contrato se rescinde en el invierno y el empleador tiene niños pequeños, así como en otras situaciones difíciles. situaciones de la vida. Ver: Ruzanova V.D. Terminación de un contrato de arrendamiento // Ley de Vivienda. 2005. N 3. S. 16.
Cualquiera de las partes en el contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales puede exigir la rescisión del contrato en los tribunales por los motivos especificados en el párrafo 3 del art. 687 del Código Civil y en la legislación de vivienda, en particular en el art. 83 LCD. Desafortunadamente, este párrafo contiene solo una referencia general a la legislación de vivienda, que no puede considerarse correcta. La resolución del contrato de arrendamiento comercial de local residencial conlleva graves consecuencias para las partes, por lo que en el art. 687 del Código Civil, deberá indicarse una lista exhaustiva de las causales de tal terminación, y no limitarse a la referencia señalada. Para el empleador, el derecho a rescindir el contrato establecido por este párrafo no es tan relevante, ya que de conformidad con el párrafo 1 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa y por lo tanto tiene el derecho en cualquier momento sin explicación de las razones durante Fuera de la corte rescindir unilateralmente el contrato. Por lo tanto, este derecho es principalmente para el propietario.
El apartado 3 del art. 687 del Código Civil, a diferencia de los incisos 2 y 4 de este artículo, no se trata de infracciones, sino de situaciones en que una vivienda pierde su capacidad para satisfacer las necesidades habitacionales de los ciudadanos por circunstancias objetivas ajenas a la voluntad de las partes: se convierte en inadecuado para la residencia permanente o entró en condición de emergencia debido al desgaste físico, desastre natural, fuego, etc Otros supuestos previstos por la legislación de vivienda, que pueden ser causales de resolución de un contrato de arrendamiento mercantil, a nuestro juicio, pueden ser la demolición de un edificio de viviendas y el traslado de un local de vivienda a otro no residencial (artículo 85 de la LC). La demolición y la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales, independientemente del consentimiento o deseo del propietario, solo pueden llevarse a cabo por los motivos especificados en la ley, por ejemplo, como resultado del retiro. parcela para el gobierno o necesidades municipales(Art. 279 - 282 del Código Civil, Art. 32 de la RF LC).
Como consecuencia de la extinción del contrato de arrendamiento comercial, como se señaló anteriormente, el art. 688 del Código Civil llama desahucio. El desalojo es la apropiación forzosa de un espacio habitable a personas que no tienen derecho a él o cuyo derecho ha cesado por las causas establecidas por la ley. esta consecuencia como medida coercitiva, sólo es aplicable a los casos de resolución del contrato por iniciativa del arrendador. Todas las personas que residen con el inquilino (ciudadanos que residen permanentemente, subarrendatarios, residentes temporales) están sujetas a desalojo. La base para el desalojo, así como la base para la rescisión de los contratos, es una decisión judicial. A pesar de que este artículo no indica las consecuencias del desalojo, no generan dudas: los ciudadanos están sujetos a desalojo sin proporcionar otra vivienda. este arte. 688 del Código Civil de la Federación Rusa es fundamentalmente diferente de las reglas contenidas en la legislación de vivienda, según la cual desalojado estatutario se proporciona otro alojamiento.
En conclusión, también debe señalarse que durante el período de su vigencia, un contrato de arrendamiento comercial puede modificarse y rescindirse por las causales generales previstas en el Cap. 29 del Código Civil "Cambio y rescisión del contrato", a saber: 1) el contrato puede cambiarse y rescindirse por acuerdo de las partes, a menos que el Código Civil de la Federación de Rusia, otras leyes y el contrato en sí dispongan lo contrario ( el inciso 1 del artículo 450 del Código Civil); 2) a petición de una de las partes por decisión judicial sólo si violaciones significativas contrato por la otra parte, en los demás casos previstos por el Código Civil, otras leyes y el propio contrato (inciso 2, artículo 450 del Código Civil). Se reconoce como esencial la violación del contrato por una de las partes, lo que acarrea tal perjuicio para la otra parte que se ve privada en gran medida de lo que tenía derecho a contar al celebrar el contrato. Un contrato de arrendamiento comercial también puede ser modificado, rescindido en relación con un cambio significativo en las circunstancias, a menos que el propio contrato disponga lo contrario o se derive de su esencia (artículo 451 del Código Civil).
Un acuerdo para modificar o rescindir un contrato se hace en la misma forma que el contrato mismo, si de la ley, otros actos jurídicos, el contrato mismo o las costumbres volumen de negocios no se sigue de otra manera. Al mismo tiempo, una parte puede presentar una demanda para modificar o rescindir el contrato ante el tribunal solo después de recibir una negativa de la otra parte a la propuesta de modificar o rescindir el contrato, o no recibir una respuesta dentro del plazo. plazo especificado en la propuesta o legalmente establecido, o por el propio contrato, y en su defecto - dentro de los 30 días (artículo 452 del Código Civil).
Expediente N° 2-167/2013
SOLUCIÓN
Nombre Federación Rusa
El Tribunal de la Ciudad de Severobaikalsky de la República de Buriatia compuesto por el Juez Rabdaeva N.G., con el Secretario Lebedeva I.A., con la participación del asistente del Fiscal de Transporte de Baikal Kononenko R.V., habiendo considerado en abierto sesión de la corte el caso sobre la demanda de JSC Russian Railways contra Mukharov B.P. por rescisión del contrato de arrendamiento de local residencial, desalojo del local residencial, compulsión de desalojar el apartamento de la propiedad perteneciente, compulsión de transferir el local residencial y las llaves del local residencial según el acto de aceptación y transferencia, recuperación de gastos para el pago de impuestos estatales,
CONFIGURAR:
OAO Russian Railways presentó la demanda anterior ante el tribunal. Las reclamaciones están motivadas por el hecho de que el 06/06/2006 entre Russian Railways y Mukharov B.P. contrato N° 262 de arrendamiento comercial de local residencial ubicado en: . Los locales residenciales son propiedad de Russian Railways, el demandado fue proporcionado para uso temporal como empleado de Russian Railways de acuerdo con las Reglas para la provisión y uso de locales residenciales del Fondo de Vivienda Especializado de Russian Railways por parte de empleados de profesiones y posiciones básicas Proporcionar los procesos tecnológicos y de producción relevantes, gerentes y especialistas invitados y reubicados de Russian Railways, aprobado por orden de Russian Railways No. 780r del 25 de mayo de 2005. 26/06/2006 con el acusado contrato laboral fue despedido, en la actualidad no es un empleado de Russian Railways. De acuerdo con el párrafo 25 del Capítulo 5 de las Reglas, el contrato de alquiler de locales residenciales se rescinde en caso de despido de un empleado de Russian Railways. El 22 de mayo de 2012, se envió a la demandada un aviso de terminación del contrato con el requisito de firmar un acuerdo sobre la terminación del contrato y la necesidad de transferir el apartamento a la demandante bajo el certificado de aceptación. La notificación fue recibida por la parte demandada el 14/06/2012, pero hasta el momento no se ha recibido respuesta, no se ha firmado el contrato, no se ha alquilado el apartamento de acuerdo con el acta.
En la audiencia el representante del demandante Malygin A.The. soportado afirmar en su totalidad, el tribunal explicó que Mukharov B.P. sujeto a desalojo de las instalaciones de acuerdo con el contrato de trabajo celebrado. De acuerdo con la cláusula 1.5 del contrato de arrendamiento residencial celebrado entre Russian Railways y Mukharov B.P. el periodo de alquiler del local residencial es de 11 meses a partir de la fecha de firma del contrato. En los términos del contrato (cláusula 8.2), si ninguna de las partes declara la terminación del contrato a más tardar el 10 días del calendario antes de la fecha de vencimiento de su vigencia, el contrato se considera prorrogado por los siguientes 11 meses. 22/05/2012 Mujarov B.P. se envió una notificación para rescindir el contrato de arrendamiento debido a la rescisión relaciones laborales con Ferrocarriles Rusos. Pidió rescindir el contrato de arrendamiento, desalojar al demandado del local ocupado, desalojar el apartamento de su propiedad, obligar al demandado a entregar el apartamento y las llaves. Momento periodo límite no han infringido, ya que es su derecho a prorrogar la vigencia del contrato de trabajo, desde el momento en que se envió la notificación de terminación del contrato entre las partes, no se incumplieron los plazos. Pide satisfacer la pretensión.
acusado Mukharov B.P. en la audiencia, no estuvo de acuerdo con el reclamo, cree que, como pensionado de Russian Railways, tiene derecho a este apartamento, y el demandante no tiene derecho a desalojarlo, ya que este es su único espacio vital . El apartamento en la ciudad de Irkutsk fue privatizado por su esposa, él se negó a participar en la privatización a su favor para el apartamento especificado. Actualmente, su relación con su esposa está rota y tiene la intención de vivir en la ciudad de Severobaikalsk. Pide desestimar la demanda.
El representante del acusado Karymova T.A. por poder, ella no estaba de acuerdo con los reclamos, explicó que el escrito de demanda indicaba la conclusión de un acuerdo para el alquiler comercial de locales residenciales con fecha 06/06/2006 No. 262 con su principal y Russian Railways OJSC en la dirección: . Al mismo tiempo, el demandante guarda silencio sobre el hecho de que anteriormente, concretamente el 11 de marzo de 2003, sobre la base de la existencia de relaciones laborales con la FSUE Vostochno-Sibirskaya Doroga, se celebró con él un contrato de arrendamiento comercial para la vivienda locales indicados por el actor. El contrato se celebró por un período de trabajo en la sucursal Severobaikalsky, con renegociación posterior en cinco años. Como se explica en el párrafo 43 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa del 2 de julio de 2009 No. 14 “Sobre algunos problemas que han surgido en la práctica judicial al aplicar Código de vivienda Los tribunales de la Federación de Rusia deben tener en cuenta que el artículo 13 de la Ley introductoria establece garantías adicionales para los ciudadanos que viven en locales residenciales oficiales y locales residenciales en dormitorios proporcionados a ellos antes de la entrada en vigor del Código de Vivienda de la Federación Rusa. De conformidad con dicho artículo, estos ciudadanos que están registrados como necesitados de locales residenciales proporcionados bajo social contratos de arrendamiento Sección III Viviendas en régimen de arrendamiento social > Capítulo 7. Causas y procedimiento para la prestación de locales residenciales en régimen de arrendamiento social LC RF), o quienes tengan derecho a ello (parte 2 del artículo), no pueden ser desalojados de locales residenciales oficiales y locales residenciales en dormitorios sin provisión de otros locales residenciales, si su desalojo no estaba permitido por ley antes de la entrada en vigor de la LC RF ciudadanos desalojados de locales residenciales oficiales y dormitorios con provisión de otros locales residenciales scheniya, estaban determinados por los artículos y ZHK RSFSR. Según el art. Las siguientes personas no podrán ser desalojadas sin proporcionar otros locales residenciales en el caso previsto en el artículo 107 de este Código: las personas que hayan trabajado en una empresa, institución, organización que les proporcionó locales residenciales de servicio durante al menos diez años. Trabajó en Ferrocarriles Rusos desde 1981 (como jefe de la distancia de vía) hasta julio de 2006 (debido a su jubilación), después de lo cual, desde 2009, ha estado trabajando en IRGUPS (sucursal en Severobaikalsk) en el Departamento de Vía e instalaciones de vía. como ingeniero jefe del proyecto. No firmó el contrato de arrendamiento residencial de fecha 06/06/2006 No. 262, por lo tanto, no es válido y no hay motivos para que Russian Railways exija su rescisión. El escrito de demanda establece que el demandado proporcionó el apartamento para residencia temporal como empleado de Russian Railways de acuerdo con las Reglas para la provisión y uso de locales residenciales del Fondo de Vivienda Especializada de Russian Railways por empleados de las principales profesiones y puestos que brindan procesos tecnológicos y de producción apropiados, gerentes invitados, desplazados y especialistas de Russian Railways JSC aprobados por Orden de Russian Railways JSC del 25 de mayo de 2005 No. 780r. La referencia de la actora en la demanda a las causales de resolución del contrato, previstas en la cláusula 8.3 del Contrato de Arrendamiento de Vivienda de fecha 06.06. 06.2006 no son aplicables al demandado en virtud de la ley. Primeramente, dicho contrato No he firmado, en segundo lugar, de conformidad con la Parte 2 del art. las siguientes categorías de ciudadanos no pueden ser desalojadas sin proporcionar otros locales residenciales: miembros de la familia del personal militar, funcionarios, empleados de los órganos de asuntos internos, órganos servicio federal seguridad, autoridades aduaneras de la Federación de Rusia, órganos del Estado servicio de Bomberos, autoridades de control de drogas y sustancias psicotrópicas, instituciones y órganos del sistema penitenciario, muertos (fallecidos) o desaparecidos en el cumplimiento del deber servicio militar o deberes oficiales; jubilados de vejez; miembros de la familia de un empleado al que se le proporcionó alojamiento en una oficina o dormitorio y que falleció; minusválidos de los grupos I o II, cuya invalidez se produzca como consecuencia de un accidente de trabajo por culpa del empresario, minusválidos de los grupos I o II, cuya invalidez se produzca como consecuencia de enfermedad profesional en relación con el desempeño de deberes laborales, militares discapacitados que quedaron incapacitados de los grupos I o II debido a lesiones, conmociones cerebrales o lesiones recibidas en el desempeño de deberes del servicio militar o como resultado de una enfermedad asociada con el desempeño de deberes del servicio militar. Es pensionado de vejez desde 2005 (certificado de pensión N° 022450). Despedido del puesto de jefe de la distancia del norte de Baikal del camino a lo largo propia voluntad, en relación con el retiro del 30/06/206, según auto No. OK-358 del 26/06/2006, la Demandante omitió lo dispuesto en el art. prescripción general de tres años. Si asumimos que su relación laboral con la empresa terminó el 26 de junio de 2006, entonces el plazo de prescripción terminó el 26 de junio de 2009. El demandante presentó una demanda judicial en junio de 2012, es decir después de la expiración del plazo de prescripción. Pide al tribunal que desestime la demanda por los motivos expuestos.
Habiendo estudiado los materiales del caso, después de escuchar al representante del demandante, la conclusión del fiscal asistente R.V. Kononenko, quien no objetó la satisfacción de los reclamos, el tribunal considera que los reclamos se satisfacen en su totalidad por los siguientes motivos.
De conformidad con la parte 2 del artículo del Código de Vivienda de la Federación Rusa y el artículo del Código Civil de la Federación Rusa, el propietario de una vivienda tiene derecho a proporcionar posesión y (o) uso de una vivienda de su propiedad. sobre la base del derecho de propiedad a un ciudadano sobre la base de un contrato de arrendamiento.
Se estableció que los locales residenciales ubicados en la dirección: pertenecen al derecho de propiedad de Russian Railways OJSC, sobre los cuales se proporcionó al tribunal un certificado de registro estatal derechos desde el 24.08.2010. Las instalaciones residenciales especificadas de JSC "Russian Railways" fueron proporcionadas para posesión y uso temporal pagado por Mukharov B.P. bajo el contrato No. 262 del 06.06.2006; Fue aceptado por el demandado en virtud del acto de aceptación y transferencia. El 22 de mayo de 2012, la actora envió una notificación a la demandada sobre la terminación del contrato de arrendamiento, en relación con la terminación de las relaciones laborales. Se solicitó a la demandada que firmara un acuerdo de rescisión del contrato, acto de aceptación y traslado del local residencial, adjunto a la notificación, para desalojar el local en el plazo de cinco días hábiles y entregar las llaves conforme al acto de aceptación y traslado . Esta notificación fue recibida por el demandado el 09.06.2012.
DECIDIDO:
Rescindir el contrato No. 262 para el alquiler de locales residenciales ubicados en: , celebrado entre JSC Russian Railways y Mukharov B.P. 06 de junio de 2006.
Para desalojar a Mukharov B.P. desde
Obligar a Mukharov B.P. liberación de la propiedad que le pertenece y transferir las llaves de acuerdo con el acto de aceptación y transferencia de Russian Railways OJSC.
Cobrar de Mukharov B.P. a favor de JSC "Ferrocarriles de Rusia" el costo de pagar un impuesto estatal por un monto de 4,000 rublos.
La decisión puede ser apelada Corte Suprema República de Buriatia presentando apelación a través del Tribunal Municipal de Severobaikalsky de la República de Buriatia en el plazo de 1 mes a partir de la fecha de su adopción en forma definitiva.
La decisión original se encuentra en el caso No. 2-167/2013.
Árbitro: N. G. Rabdaeva
Corte:
Tribunal Municipal de Severobaikalsky (República de Buriatia)Demandantes:
JSC "Ferrocarriles Rusos"Encuestados:
Mujarov B.P.Jueces del caso:
Rabdaeva Namsalma Gasronovna (juez)Litigios sobre:
Reconocimiento del derecho de uso de locales residencialesPráctica de arbitraje sobre la aplicación del art. 30, 31 LCD RF
El concepto de un contrato para el alquiler comercial de locales residenciales.
Código Civil de la Federación Rusa, que establece reglas generales sobre el contrato de alquiler de locales residenciales (capítulo 35), regula principalmente las relaciones relacionadas con el alquiler de locales residenciales a título comercial (un contrato de alquiler comercial de U.
En virtud de un contrato de alquiler comercial de locales residenciales, una de las partes es el propietario de los locales residenciales (un ciudadano o organización privada) se compromete a proporcionar a la otra parte, un ciudadano, locales residenciales a cambio de una tarifa por posesión y uso para la residencia personal y la residencia de los miembros de su familia en ellos.
Terminación de un contrato de arrendamiento comercial
El Código Civil de la Federación de Rusia contiene disposiciones que establecen los motivos y el procedimiento para rescindir un contrato de alquiler de una vivienda. Estas disposiciones se aplican a la tenencia comercial y pueden aplicarse a la tenencia social a menos que la ley de vivienda disponga lo contrario.
El arrendatario de una vivienda tiene derecho, con el consentimiento de otros ciudadanos que residan permanentemente con él, en cualquier momento a rescindir el contrato de arrendamiento con una advertencia por escrito de tres meses al arrendador (parte 1 del artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).
A petición del arrendador, el contrato de arrendamiento puede ser rescindido judicialmente en caso de que el arrendatario no pague el alquiler de la vivienda durante seis meses, salvo que el contrato establezca un plazo mayor, y si término corto- en caso de falta de pago de la tasa más de dos veces después del vencimiento del plazo de pago establecido por el contrato.
El arrendador también puede exigir la resolución del contrato de arrendamiento en caso de destrucción o daño de la vivienda por parte del arrendatario o de otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable.
Una novedad importante es la regla del apartado 4 del art. 687 del Código Civil de la Federación de Rusia sobre la posibilidad de posponer la decisión del tribunal de rescindir el contrato de trabajo y otorgar al empleador no más de un año para eliminar las violaciones que sirvieron de base para rescindir el contrato. Si dentro del plazo determinado por el tribunal, el arrendatario no elimina las infracciones cometidas o no toma todas las medidas necesarias para eliminarlas, el tribunal, previa solicitud reiterada del arrendador, decide rescindir el contrato de arrendamiento. Al mismo tiempo, a petición del empleador, el tribunal en la decisión puede posponer su ejecución por un período que no exceda de un año.
La ley prevé los casos en que un contrato de arrendamiento residencial puede ser rescindido por un tribunal a solicitud de cualquiera de las partes del contrato: si el local deja de ser apto para residencia permanente, así como en caso de su condición de emergencia, en otros casos previstos por la legislación de vivienda (párr. 3 artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).
Un contrato de arrendamiento residencial puede ser rescindido por un tribunal si el inquilino del local residencial u otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable utilizan el local residencial para otros fines o violan sistemáticamente los derechos e intereses de los vecinos. En este caso, el arrendador podrá advertir al arrendatario de la necesidad de eliminar la infracción.
Si el inquilino u otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable, después de una advertencia, continúan usando el local residencial para otros fines o violan los derechos e intereses de los vecinos, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato de alquiler del local residencial en un procedimiento judicial. En este caso, se aplicarán las reglas previstas en el párrafo cuarto del apartado 2 del art. 686 del Código Civil de la Federación Rusa, es decir, por decisión judicial, se le puede otorgar al empleador un período de no más de un año para eliminar las violaciones, y si el contrato se rescinde después de la expiración de este período, entonces al final solicitud del empleador, el tribunal en su decisión puede posponer la ejecución de la decisión por un período de no más de un año (cláusula 4, artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).
El Código Civil de la Federación de Rusia (artículo 688) define las consecuencias de rescindir un contrato de alquiler de locales residenciales: en caso de rescisión de un contrato de alquiler, el arrendatario y otros ciudadanos que vivan en los locales residenciales en el momento de la rescisión del contrato contrato están sujetos a desalojo de los locales residenciales sobre la base de una decisión judicial.