Kirichenko O.V., solicitante de un título científico, asistente del Departamento de Derecho Civil y procedimiento Civil Facultad de Derecho Universidad Pedagógica Estatal de Ulyanovsk. EN. Uliánov.
El capítulo 35 del Código Civil contiene artículos relativos a los cambios en el contrato. reclutamiento comercial locales residenciales. Estos, en particular, pueden incluir artículos sobre la celebración por parte de las personas que residen permanentemente con el arrendatario de acuerdos sobre la asunción de responsabilidad solidaria frente al arrendador (cláusula 4 del artículo 677 del Código Civil), el procedimiento para mudar a los ciudadanos en forma permanente residente con el empleador (artículo 679 del Código Civil), sustitución del empleador por un ciudadano que resida permanentemente con él (artículo 686 del Código Civil). Al mismo tiempo, de conformidad con el apartado 2 del art. 683 del Código Civil, lo dispuesto en el art. 686 del Código Civil sobre la sustitución del empleador por un ciudadano residente permanente con él, salvo, por supuesto, que este acuerdo disponga lo contrario.
Así, el contrato también se modifica cuando se sustituye al arrendatario, lo que es posible a petición del propio arrendatario y de otros ciudadanos que residen permanentemente con él, con el consentimiento del arrendador (párrafo 1 del artículo 686 del Código Civil). El arrendatario podrá ser sustituido por uno de los ciudadanos mayores de edad que residan permanentemente en la vivienda. En caso de muerte del arrendatario o de su salida de la vivienda, el contrato continúa funcionando en los mismos términos, y uno de los ciudadanos que residía permanentemente con el antiguo arrendatario se convierte en arrendatario, de común acuerdo entre ellos. Si no se llega a un consenso, todos los ciudadanos que residen permanentemente en un área residencial se convierten en co-inquilinos (párrafo 2 del artículo 686 del Código Civil). No se requiere el consentimiento del arrendador.
La extinción de una relación de vivienda derivada de un contrato de arrendamiento comercial de local residencial puede tener lugar, tanto como consecuencia de la extinción del contrato, como por otras causas (fallecimiento de un solo inquilino, destrucción de local residencial). Por lo tanto, el concepto de "terminación del contrato de trabajo" es más amplio que el concepto de "terminación del contrato de trabajo"<1>.
<1>Ruzanova V. D. Rescisión del contrato de arrendamiento // ley de vivienda. 2005. N 3. S. 14 - 15.
Así, un contrato de arrendamiento comercial, como cualquier otro contrato civil, puede rescindirse en presencia de la voluntad de las partes (partes) del contrato - rescisión del contrato e independientemente de su voluntad (en caso de pérdida de vivienda, muerte de un solo ciudadano-inquilino, declarándolo muerto, reconociendo él desaparecido).
Los motivos generales para rescindir un contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales se establecen en el cap. 26 del Código Civil “Extinción de las obligaciones”, destaquemos algunas de ellas: extinción de una obligación por su debida ejecución (Artículo 408 del Código Civil); terminación de una obligación por la coincidencia del deudor y el acreedor en una sola persona, por ejemplo, el arrendatario como heredero se convierte en propietario de la vivienda arrendada (artículo 413 del Código Civil); extinción de una obligación por imposibilidad de cumplimiento si se produce por una circunstancia de la que ninguna de las partes es responsable, por ejemplo, la destrucción de una vivienda, su pérdida por demolición de una casa, etc. (Artículo 416 del Código Civil); terminación de una obligación por la muerte de un ciudadano (en este caso vive un único arrendatario en virtud del apartado 2 del art. 686, art. 675 del Código Civil) (artículo 418 del Código Civil); terminación de una obligación por liquidación entidad legal(en este caso, una persona jurídica - un propietario) (Artículo 419 del Código Civil).
El Código Civil contiene normas especiales sobre las causales y el procedimiento para rescindir un contrato de arrendamiento comercial (artículo 687 del Código Civil). La peculiaridad de este artículo es que permite la aplicación subsidiaria de la legislación sobre vivienda (párrafo 3 del artículo 687 del Código Civil). Al mismo tiempo, según el art. 688 del Código Civil, la consecuencia de la terminación del contrato de arrendamiento comercial es el desalojo de los locales residenciales sobre la base de una decisión judicial tanto del propio inquilino como de otros ciudadanos que, en el momento de la terminación del contrato, vivían en el especificado local.
En primer lugar, el art. 687 del Código Civil distingue la rescisión del contrato a petición del arrendatario con el consentimiento de otros ciudadanos que residan permanentemente con él, en cualquier momento, independientemente de la extinción del contrato, lo que requiere una advertencia escrita de rescisión enviada al arrendador con tres meses de adelanto<2>. A iniciativa del arrendatario, el contrato se rescinde sin acudir a los tribunales, y la lista de motivos por los que el arrendatario puede exigir la rescisión del contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales no está limitada por la ley. En este caso, el deseo del legislador de proteger los intereses del empleador como el lado más débil del contrato en consideración es claramente visible.
<2>La ley obliga al empleador a escribiendo notificar al arrendador tres meses antes de la terminación del contrato, teniendo en cuenta el hecho de que este período le permitirá decidir sobre el uso posterior de las instalaciones residenciales (por ejemplo, para encontrar nuevos inquilinos). Ver: Ruzanova V.D. Terminación de un contrato de arrendamiento // Ley de Vivienda. 2005. N 3. S. 14 - 15.
La rescisión de un contrato de arrendamiento comercial por iniciativa del arrendador solo se permite en orden judicial por la comisión por parte del arrendatario u otros ciudadanos (ciudadanos que residen permanentemente con el arrendatario; subarrendatarios, residentes temporales), de cuyas acciones es responsable, acciones ilegales, cuya lista exhaustiva se proporciona en los párrafos 2 y 4 del art. 687 GR. En particular, el apartado 2 del art. 687 del Código Civil señala dos de tales infracciones: 1) la falta de pago por parte del arrendatario del pago de la vivienda en un contrato a largo plazo por seis meses, salvo que en el contrato de arrendamiento se establezca un plazo mayor, y tratándose de un uno a corto plazo: más de dos veces después del vencimiento establecido por el acuerdo plazo de pago; 2) destrucción o daño de la vivienda (por el propio arrendatario o por otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable). Al mismo tiempo, antes de acudir a los tribunales, el propietario no está obligado a advertir al inquilino sobre la necesidad de eliminar estas violaciones.
En el primer caso, la falta de pago por parte del arrendatario del pago constituye una infracción, que conlleva la resolución del contrato, con independencia de que dicha infracción se haya cometido durante seis meses consecutivos o durante seis meses separados. Los tribunales, al conocer de los casos de extinción de los contratos, tanto comerciales como reclutamiento social crear condiciones para el estudio de las razones de la deuda del arrendatario para pagar la vivienda, creyendo que se relacionan con circunstancias que han trascendencia jurídica de conformidad con el apartado 2 del art. 687 GR. Razones válidas para la falta de pago de las tasas de vivienda y utilidades Publicas los tribunales reconocen grandes retrasos en el pago salarios, pensiones; desempleo; situación financiera difícil debido a una enfermedad; la presencia de personas discapacitadas, niños, etc. se cumplen los requisitos para el pago de la deuda. Al mismo tiempo, los tribunales no discuten la cuestión de las razones de la formación de la deuda en los casos en que los demandados-empleadores largo tiempo no viva en locales residenciales y no pague vivienda ni servicios públicos; debidamente notificado de la hora y el lugar sesión de la corte en el último lugar conocido de residencia, pero no comparecen en la sesión del tribunal, no notifican la razón por la cual no comparecieron en el tribunal, explicaciones escritas y no proporcionar pruebas<3>.
<3>Véase: Grudtsyna L.Yu. Comentario artículo por artículo del Código de Vivienda de la Federación Rusa / Ed. edición NUEVO MÉJICO. Korshunov. M.: Eksmo, 2005. S. 203 - 204; Revisión de la jurisprudencia Colegio Judicial en asuntos civiles Corte Suprema RF de 21 de julio de 2000 "Sobre la rescisión del contrato de arrendamiento social de locales residenciales en relación con el incumplimiento del inquilino de pagar la vivienda y los servicios públicos dentro de los seis meses".
Esta práctica de los tribunales parece ser correcta, ya que probando la validez de las razones para la formación de la deuda en virtud del art. 55, 56 Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia recae en el demandado-empleador. De acuerdo con el apartado 4 del art. 167 Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa, el tribunal tiene derecho a considerar el caso en ausencia del acusado, notificado de la hora y el lugar de la sesión del tribunal, si no informó al tribunal sobre buenas razones oh no comparecencia y no pidió considerar el caso en su ausencia<4>.
<4>Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa del 14 de noviembre de 2002 N 138-FZ (CPC RF) (modificado leyes federales de 21 de julio de 2005 N 93-FZ; del 27 de diciembre de 2005 N 197-FZ).
En el segundo caso, las acciones ilícitas del arrendatario o de otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable, que impliquen la destrucción o daño de la vivienda, deben ser confirmadas por un acto apropiado, en particular, las autoridades estatales. inspección de vivienda, o una resolución sobre la aplicación de medidas de responsabilidad administrativa (artículo 23.55 del Código de Infracciones Administrativas)<5>.
<5>Código de la Federación de Rusia sobre infracciones administrativas de fecha 30 de diciembre de 2001 N 195-FZ (Código de Infracciones Administrativas de la Federación Rusa) (modificado por las Leyes Federales de fecha 3 de junio de 2006 N 78-FZ; de fecha 3 de julio de 2006 N 97-FZ).
El apartado 4 del art. 687 del Código Civil señala adicionalmente a las acciones ilícitas del arrendatario (ciudadanos de cuyas acciones él es responsable), que también son causales para rescindir el contrato de arrendamiento comercial a petición del arrendador: 1) uso del local para otros fines<6>; 2) violación sistemática de los derechos e intereses de los vecinos. Al mismo tiempo, las violaciones sistemáticas significan su repetición.<7>.
<6>En particular, el arte. 7.21 del Código de Infracciones Administrativas se proporciona responsabilidad administrativa para el uso de locales residenciales para otros fines en forma de advertencia o imposición multa administrativa para los ciudadanos en la cantidad de 10 a 15 salarios mínimos. Ver: Código de Infracciones Administrativas de la Federación Rusa del 30 de diciembre de 2001 N 195-FZ (CAO RF) (modificado por las Leyes Federales del 3 de junio de 2006 N 78-FZ; del 3 de julio de 2006 N 97-FZ) .
<7>La vulneración sistemática de los derechos e intereses de los vecinos se entiende como acciones que imposibilitan Cohabitación con vecinos en la misma urbanización (edificio de viviendas, edificio de apartamentos). Esto, en particular, puede ser una violación de las reglas para el uso de locales residenciales, sanitario-epidemiológico y otras reglas. Así, por ejemplo, se permite el uso de televisores, radios, grabadoras y otros dispositivos de altoparlante solo si la audibilidad se reduce a un grado que no perturbe la paz de los residentes de la casa. Se debe guardar completo silencio desde las 23.00 hasta las 07.00 horas. Véase: Grudtsyna L.Yu. Comentario artículo por artículo del Código de Vivienda de la Federación Rusa / Ed. edición NUEVO MÉJICO. Korshunov. M.: Eksmo, 2005. S. 205 - 206.
Aquí, en contraste con el párrafo 2 del art. 687 del Código Civil, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato judicialmente sólo con la condición de que continúen las acciones ilegales, a pesar de la advertencia sobre la necesidad de eliminar las violaciones cometidas por el arrendador al arrendatario. Así, la lista de causales de resolución del contrato por iniciativa del arrendador, especificadas en el art. 687 del Código Civil, es taxativa.
Sin embargo, incluso en presencia de los señalados en los párrafos 2, 4 del art. 687 del Código Civil de Infracciones, el tribunal puede negarse a satisfacer la reclamación del arrendador, dando al arrendatario un plazo (no mayor de un año) para eliminar las infracciones, y satisfacer la reclamación del arrendador solo si vuelve a presentar una demanda ante el tribunal si el inquilino no elimina (o no toma medidas para eliminar) las violaciones<8>. Al mismo tiempo, a petición del empleador, el tribunal en la decisión de rescindir el contrato puede posponer la ejecución de la decisión por un período que no exceda de un año. Según el sentido de la norma anterior, esta demora se da al arrendatario para encontrar otra vivienda. En virtud del apartado 2 del art. 683 del Código Civil a un arrendamiento comercial a corto plazo, la disposición del párrafo 4, párrafo 2, art. 687 del Código Civil no se aplica.
<8>Esta regla da testimonio de mayores garantías de los derechos del empleador y permite que el tribunal tenga en cuenta las circunstancias específicas del caso (por ejemplo, el grado de culpabilidad del empleador, su situación financiera, etc.). La posibilidad de postergar la ejecución de una decisión judicial de resolución de un contrato de arrendamiento comercial es una manifestación del humanismo del legislador. Es necesario un retraso, por ejemplo, si el contrato se rescinde en el invierno y el empleador tiene niños pequeños, así como en otras situaciones difíciles de la vida. Ver: Ruzanova V.D. Terminación de un contrato de arrendamiento // Ley de Vivienda. 2005. N 3. S. 16.
Cualquiera de las partes en el contrato de alquiler comercial de locales residenciales puede exigir la rescisión del contrato en los tribunales por los motivos especificados en el párrafo 3 del art. 687 del Código Civil y en la legislación de vivienda, en particular en el art. 83 LCD. Desafortunadamente, este párrafo contiene solo una referencia general a la legislación de vivienda, que no puede considerarse correcta. La resolución del contrato de arrendamiento comercial de local residencial conlleva graves consecuencias para las partes, por lo que en el art. 687 del Código Civil, deberá indicarse una lista exhaustiva de las causales de tal terminación, y no limitarse a la referencia señalada. Para el empleador, el derecho a rescindir el contrato establecido por este párrafo no es tan relevante, ya que de conformidad con el párrafo 1 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa y por lo tanto tiene el derecho en cualquier momento sin explicación de las razones durante Fuera de la corte rescindir unilateralmente el contrato. Por lo tanto, este derecho es principalmente para el propietario.
El apartado 3 del art. 687 del Código Civil, a diferencia de los párrafos 2 y 4 de este artículo, no se trata de infracciones, sino de situaciones en las que una vivienda pierde su capacidad para satisfacer las necesidades habitacionales de los ciudadanos por circunstancias objetivas ajenas a la voluntad de las partes: se convierte en inadecuado para la residencia permanente o entró en condición de emergencia debido al desgaste físico, desastre natural, fuego, etc Para otros casos previstos ley de vivienda, que pueden ser causales para rescindir un contrato de arrendamiento comercial, en nuestra opinión, pueden incluir la demolición de un edificio residencial y la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales (artículo 85 de la LCD). La demolición y la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales, independientemente del consentimiento o deseo del propietario, solo pueden llevarse a cabo por los motivos especificados en la ley, por ejemplo, como resultado del retiro. parcela para el gobierno o necesidades municipales(Art. 279 - 282 del Código Civil, Art. 32 de la RF LC).
Como consecuencia de la extinción del contrato de arrendamiento comercial, como se señaló anteriormente, el art. 688 del Código Civil llama desahucio. El desalojo es la apropiación forzosa de un espacio habitable a personas que no tienen derecho a él o cuyo derecho ha cesado por las causas establecidas por la ley. esta consecuencia como medida coercitiva, sólo es aplicable a los casos de resolución del contrato por iniciativa del arrendador. Todas las personas que residen con el inquilino (ciudadanos que residen permanentemente, subarrendatarios, residentes temporales) están sujetas a desalojo. La base para el desalojo, así como la base para la rescisión de los contratos, es una decisión judicial. A pesar de que este artículo no indica las consecuencias del desalojo, no generan dudas: los ciudadanos están sujetos a desalojo sin proporcionar otra vivienda. este arte. 688 del Código Civil de la Federación Rusa es fundamentalmente diferente de las reglas contenidas en la legislación de vivienda, según la cual desalojado estatutario se proporciona otro alojamiento.
En conclusión, también debe señalarse que durante el período de su vigencia, un contrato de arrendamiento comercial puede modificarse y rescindirse por las causales generales previstas en el Cap. 29 del Código Civil "Cambio y rescisión del contrato", a saber: 1) el contrato se puede cambiar y rescindir por acuerdo de las partes, a menos que el Código Civil de la Federación de Rusia, otras leyes y el contrato en sí dispongan lo contrario ( el inciso 1 del artículo 450 del Código Civil); 2) a petición de una de las partes por decisión judicial solo en caso de violaciones significativas del contrato por la otra parte, en otros casos previstos por el Código Civil, otras leyes y el contrato mismo (cláusula 2 del artículo 450 del Código Civil). Se reconoce como esencial la violación del contrato por una de las partes, lo que acarrea tal perjuicio para la otra parte que se ve privada en gran medida de lo que tenía derecho a contar al celebrar el contrato. Un contrato de arrendamiento comercial también puede ser modificado, rescindido en relación con un cambio significativo en las circunstancias, a menos que el propio contrato disponga lo contrario o se derive de su esencia (artículo 451 del Código Civil).
Un acuerdo para modificar o rescindir un contrato se hace en la misma forma que el contrato mismo, si de la ley, otros actos jurídicos, el contrato mismo o las costumbres volumen de negocios no se sigue de otra manera. Al mismo tiempo, una parte puede presentar una demanda para modificar o rescindir el contrato ante el tribunal solo después de recibir una negativa de la otra parte a la propuesta de modificar o rescindir el contrato, o no recibir una respuesta dentro del plazo. especificado en la propuesta o legalmente establecido, o por el propio contrato, y en su defecto - dentro de los 30 días (artículo 452 del Código Civil).
Un contrato de arrendamiento es un acuerdo en virtud del cual una de las partes (el arrendador) se compromete a proporcionar a la otra parte (el arrendatario) una vivienda a cambio de una tarifa por su posesión y uso para vivir en ella. El contrato de trabajo se celebra por escrito.
El plazo por el cual se puede celebrar un contrato de arrendamiento no es más de cinco años. Si el plazo no está especificado en el contrato, el contrato se considera celebrado por cinco años. Un acuerdo celebrado por un período de hasta un año se considera un contrato de arrendamiento a corto plazo (Artículo 671, Código Civil de la Federación Rusa).
Los derechos del arrendatario y del arrendador a rescindir el contrato
El arrendatario del local tiene derecho a rescindir anticipadamente el contrato de arrendamiento. Si otras personas viven junto con el inquilino, se requiere su consentimiento para esto (cláusula 1 del artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).
El propietario tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento antes de lo previsto solo en los tribunales en los siguientes casos (cláusulas 2, 4 del artículo 687, cláusula 2 del artículo 450 del Código Civil de la Federación Rusa):
- si el arrendatario no ha pagado el alquiler de la vivienda durante seis meses (salvo que el contrato establezca un plazo mayor), y en el caso de alquileres a corto plazo, si el arrendatario no ha pagado el alquiler más de dos veces después del vencimiento del plazo de pago establecido en el contrato. Al mismo tiempo, si el arrendatario ha pagado una cuota por un importe inferior al establecido en el contrato, es imposible rescindir el contrato por falta de pago de la cuota. Además, el tribunal valorará la validez de las razones por las que el arrendatario no pagó la vivienda (si hubo un gran retraso en el pago de los salarios, una situación económica difícil, la presencia de personas con discapacidad, menores y otras circunstancias similares en la familia). del empleador);
- el arrendatario u otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable destruyeron o estropearon la vivienda;
- el arrendatario utiliza el local para otros fines o vulnera sistemáticamente los derechos e intereses de los vecinos. La violación sistemática de los derechos e intereses de los vecinos es, entre otras cosas, acciones reiteradas para usar locales residenciales sin cumplir con los requisitos. seguridad contra incendios, requisitos sanitarios e higiénicos, reglas para el uso de locales residenciales (por ejemplo, violación de las reglas para tener mascotas, cometer acciones de hooligan contra vecinos, violar el régimen de silencio por la noche, etc.);
- el empleador violó otras condiciones esenciales contratos
Tanto el inquilino como el propietario tienen derecho a exigir la rescisión del contrato ante los tribunales si el local ya no es adecuado para la residencia permanente o está en mal estado (Cláusula 3, Artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).
El procedimiento para rescindir el contrato.
Recomendamos que la parte que pretenda exigir la rescisión del contrato de arrendamiento de vivienda se adhiera al siguiente algoritmo.
Paso 1. Enviar a la otra parte del contrato de alquiler una oferta para rescindir el contrato
Una parte del acuerdo que desee rescindir el contrato de alquiler debe enviar dicha oferta a la otra parte. Si las partes acuerdan disolución anticipada contratos, constituyen el acuerdo correspondiente (cláusula 1, artículo 452 del Código Civil de la Federación Rusa).
Si el inquilino advierte al propietario por escrito sobre la rescisión del contrato con al menos tres meses de anticipación, el contrato se rescindirá independientemente del consentimiento del propietario (cláusula 1, artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).
Si la causa de resolución del contrato es la utilización del local por el arrendatario y los ciudadanos que convivan con él para otros fines o la violación sistemática de los derechos e intereses de los vecinos, el arrendador podrá advertir al arrendatario con antelación de la necesidad de eliminar tales violaciones (párrafo 4 del artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).
La oferta de rescisión del contrato puede transferirse directamente a la otra parte o enviarse por correo certificado con acuse de recibo.
Paso 2. Si no se llega a un acuerdo sobre la rescisión del contrato, acudir al tribunal con un escrito de demanda
Puede acudir a los tribunales solo después de recibir una negativa de la otra parte para rescindir el contrato o si no recibe una respuesta de la otra parte dentro del plazo especificado en la propuesta, y en su defecto, dentro de los 30 días (cláusula 2 del artículo 452 del Código Civil de la Federación de Rusia).
El propietario en la declaración de demanda debe declarar un requisito tanto para rescindir el contrato como para desalojar al inquilino y las personas que viven con él (Artículo 688 del Código Civil de la Federación Rusa).
La demanda se presenta en Tribunal de Distrito en el lugar de residencia del demandado o la ubicación de la entidad legal, si el demandado es una organización (Artículo 24, Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa).
Pagar el impuesto estatal. Dado que el reclamo no es de propiedad, el monto del impuesto estatal será de 300 rublos. (cláusula 3, cláusula 1, artículo 333.19 del Código Fiscal de la Federación Rusa).
Adjunte los siguientes documentos a la declaración de demanda (Artículo 132 del Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa):
- copias declaración de demanda por el número de demandados y de terceros;
- una copia del contrato de arrendamiento;
- una copia del título de propiedad de la vivienda (si el demandante es el arrendador);
- propuesta de rescisión del contrato y constancia de su envío al demandado;
- recibo de pago de impuestos estatales;
- otros documentos que justifiquen las reclamaciones.
¡Nota!
El tribunal podrá conceder al arrendatario un plazo no mayor de un año para eliminar las infracciones que sirvieron de base para la rescisión del contrato. Si el arrendatario no elimina las infracciones, el tribunal, previa apelación reiterada del arrendador, decidirá rescindir el contrato de arrendamiento. Al mismo tiempo, a petición del empleador, el tribunal puede posponer la ejecución de la decisión por no más de un año ( el apartado 2 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa).
Paso 3. Obtenga una decisión judicial
La decisión del tribunal entra en efecto legal después de la expiración de la apelación si no ha sido impugnado. Sin embargo, el plazo para la presentación apelación es un mes a partir de la fecha de la decisión final del tribunal (parte 1 del artículo 209, parte 2 del artículo 321 del Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa).
Referencia. La forma final de la sentencia.
La adopción de una resolución judicial en forma definitiva prevé la preparación de las partes introductoria, descriptiva, motivacional y resolutiva de la resolución ( Parte 1 Arte. 198 Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa).
La parte resolutiva de la decisión es anunciada por el tribunal en la misma sesión judicial en la que terminó el caso ( Parte 1 Arte. 199 Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa).
La elaboración de una resolución judicial motivada no podrá aplazarse más de cinco días a partir de la fecha de finalización del procedimiento. Al mismo tiempo, la parte de motivación de la decisión del tribunal debe indicar: las circunstancias del caso establecidas por el tribunal; las pruebas en las que se basan las conclusiones del tribunal sobre estas circunstancias; argumentos en los que el tribunal rechaza ciertas pruebas; las leyes que siguió el tribunal Parte 4 Arte. 198, apartado 2 del art. 199 Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa).
Si se interpone un recurso, la decisión entrará en vigor después de la consideración de la demanda por el tribunal, a menos que la decisión apelada haya sido anulada. Si la decisión del tribunal de primera instancia se canceló o cambió y se tomó una nueva decisión, entra en vigor de inmediato (parte 1 del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa).
Tras la rescisión del contrato de alquiler de locales residenciales, el inquilino y otros ciudadanos que vivan en los locales residenciales en el momento de la rescisión del contrato están sujetos a desalojo de los locales residenciales sobre la base de una decisión judicial.
Paso 4. Obtener lista de rendimiento y contactar con los alguaciles
Si el acusado no quiere cumplir voluntariamente con la decisión judicial, comuníquese con el servicio de alguaciles. Para hacer esto, obtenga una orden de ejecución en la corte (parte 1 del artículo 428 del Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa) y preséntelo al servicio de alguacil en el lugar de residencia del deudor junto con una solicitud de inicio procedimientos de ejecución(Artículo 30, Ley del 10.02.2007 N 229-FZ).
Los ciudadanos desalojados de locales residenciales tienen derecho, si hay una buena razón, a solicitar al tribunal el aplazamiento de la ejecución de una decisión judicial (artículo 37 de la Ley de 02.10.2007 N 229-FZ).
CDU 347.453.3
Páginas en la revista: 61-66
V.O. Kirichenko,
candidato ciencias juridicas, Profesor Asociado, Departamento de Derecho Civil y Procesos, Universidad Pedagógica Estatal de Ulyanovsk que lleva el nombre de V.I. EN. Ulyanova Rusia, Ulyanovsk [correo electrónico protegido]
están siendo considerados implicaciones legales extinción del contrato de arrendamiento comercial de local residencial, expresada en el desalojo del arrendatario y de los ciudadanos que conviven con él sin aportar otra vivienda. El autor propone legislar motivos legales resolución del contrato de que se trate a instancia de cada una de sus partes.
Palabras clave: contrato de arrendamiento comercial de local de vivienda, arrendatario, arrendador, extinción del contrato a instancia de una de sus partes, desalojo de local de vivienda.
Artículo 687 de la segunda parte del Código Civil Federación Rusa 1996 (en adelante, el Código Civil de la Federación de Rusia) prevé la posibilidad de rescindir un contrato de arrendamiento comercial a petición del inquilino con el consentimiento de otros ciudadanos que residen permanentemente con él, en cualquier momento, independientemente de la expiración de del contrato, para lo cual se requiere un aviso escrito de rescisión enviado al arrendador por tres meses.
A iniciativa del empleador, el contrato se extingue en unilateralmente sin acudir a los tribunales, y la ley no limita la lista de causales por las que el arrendatario puede exigir la resolución del contrato de arrendamiento comercial de local de vivienda. En este caso, el deseo del legislador de proteger los intereses del empleador como el lado más débil del contrato en consideración es claramente visible. Al mismo tiempo, uno no debe olvidarse de los derechos e intereses legítimos del propietario.
Por lo tanto, es necesaria una advertencia por escrito para proteger los intereses del propietario, dado que un período de tres meses le permitirá decidir sobre el uso posterior del local, por ejemplo, para encontrar nuevos inquilinos. Esta regla es relevante principalmente para los contratos de arrendamiento comercial a largo plazo, así como los contratos a corto plazo celebrados por un período de más de tres meses. En consecuencia, no se aplica si el plazo del contrato de arrendamiento comercial es inferior a tres meses. En este caso, en nuestra opinión, el arrendatario debe comunicar por escrito al arrendador su deseo de rescindir el contrato en tiempo razonable(Artículo 314 de la primera parte del Código Civil de la Federación Rusa de 1994 (en adelante, el Código Civil de la Federación Rusa)).
Así, una advertencia por escrito del arrendador excluye la resolución del contrato por las acciones implícitas del arrendatario. Sin embargo, los inquilinos a menudo violan este requisito, no solo por no cumplir con el plazo especificado, sino también por abandonar las instalaciones sin previo aviso (escrito o verbal) del propietario.
en la legislación paises extranjeros prevé la protección del propietario en la situación anterior. Entonces, de acuerdo con la Parte 1 del art. 825 del Código Civil de Ucrania de 2003, si el arrendatario desocupó la vivienda sin previo aviso, el arrendador tiene derecho a exigirle una tarifa por el uso de la vivienda durante tres meses, si el arrendador prueba que no pudo concluir un arrendamiento acuerdo en las mismas condiciones con otra persona. Una regla similar está contenida en la Ley de Arrendadores e Inquilinos Residenciales de EE. UU. (RCW 59.18), según la cual el arrendatario debe dar al arrendador un aviso por escrito con 20 días de anticipación de su deseo de rescindir el contrato de arrendamiento anticipadamente. Si el arrendatario se muda de la vivienda sin previo aviso al arrendador, deberá reembolsar la última renta durante 30 días desde el momento en que el propietario-arrendador tenga conocimiento de que el arrendatario ha abandonado la vivienda.
En nuestra opinión, el apartado 1 del art. 687 del Código Civil de la Federación de Rusia también debe prever la responsabilidad del arrendatario que no haya advertido al arrendador por escrito con tres meses de antelación sobre su deseo de rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento comercial. En relación con lo anterior, consideramos necesario complementar el párrafo señalado con la siguiente disposición: “Si el arrendatario no ha cumplido con este requisito, el arrendador tiene derecho a exigirle el pago de la renta de la vivienda durante tres meses. "
Esta disposición protegerá los intereses del arrendador al disciplinar el comportamiento del arrendatario en caso de rescisión unilateralúltimo contrato. Responde plenamente a la orientación comercial del contrato en cuestión, ya que la conducta indebida del arrendatario conducirá a que el arrendador, ante el hecho inesperado de la resolución del contrato por parte del arrendatario, no disponga de tiempo suficiente para encontrar nuevos arrendatarios y incurrir en pérdidas en relación con esto.
La rescisión de un contrato de arrendamiento comercial por iniciativa del arrendador solo se permite en los tribunales por la comisión del arrendatario u otros ciudadanos (ciudadanos que viven juntos con el arrendatario, subarrendatarios, residentes temporales), de cuyas acciones es responsable, acciones ilegales, una lista exhaustiva de los cuales se da en las cláusulas 2 y 4 art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa. En particular, el apartado 2 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa indica dos de tales violaciones:
Falta de pago por parte del arrendatario del pago de locales residenciales en un contrato de arrendamiento comercial a largo plazo durante seis meses, a menos que el contrato establezca un período más largo, y en el caso de uno a corto plazo, más de dos veces después del vencimiento. del plazo de pago establecido por el contrato;
Destrucción o daño de los locales residenciales (por el propio arrendatario u otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable). Al mismo tiempo, antes de acudir a los tribunales, el propietario no está obligado a advertir al inquilino sobre la necesidad de eliminar estas violaciones.
En el primer caso, la falta de pago por parte del arrendatario de la cuota es una infracción, lo que implica la resolución del contrato, si tal infracción no se cometió durante seis meses individuales, sino de forma continua durante más de seis meses seguidos (párrafo 38 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa de fecha 02.07.2009 No. 14 “Sobre ciertas cuestiones que han surgido en la práctica judicial en la aplicación de Código de vivienda Federación de Rusia”, en lo sucesivo denominada Resolución del Pleno No. 14)).
Sobre este tema, es necesario remitirse a la Revisión de la práctica judicial del Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Supremo de la Federación Rusa del 21 de julio de 2000 “Sobre la rescisión de un contrato de alquiler social de locales residenciales en relación con la falta de pago de vivienda y servicios por parte del arrendatario en el plazo de seis meses”, así como a la Resolución del Pleno N° 14. Un estudio de la práctica de considerar casos de esta categoría por parte de los tribunales mostró que el tipo de contrato alquiler de vivienda(comercial o social) es una circunstancia que es importante para la resolución del caso, ya que de ella depende la elección del estado de derecho. Por ejemplo, lo dispuesto en el art. 688 del Código Civil de la Federación Rusa sobre el desalojo del inquilino sin la provisión de otra vivienda.
Los tribunales, al conocer de casos de extinción de contratos tanto de contratación mercantil como social, crean las condiciones para investigar las causas de la morosidad del arrendatario en el pago de la vivienda, creyendo que se trata de circunstancias de trascendencia jurídica de conformidad con el apartado 2 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa.
Los tribunales reconocen como razones válidas para no pagar las facturas de vivienda y servicios públicos los largos retrasos en el pago de salarios, pensiones, desempleo, la difícil situación financiera del empleador y de los miembros de su familia plenamente capaces debido a la pérdida de sus puestos de trabajo y la imposibilidad de encontrar empleo, a pesar de las medidas tomadas por ellos, enfermedad del empleador y (o) miembros de su familia, presencia de personas discapacitadas, hijos menores, etc. meses seguidos por una buena razón, los tribunales a menudo se niegan a satisfacer la demanda de terminación del contrato de trabajo, mientras que la demanda de pago de deudas está satisfecha. Al mismo tiempo, los tribunales no discuten la cuestión de los motivos de la formación de deudas en los casos en que los acusados-inquilinos no viven en locales residenciales durante mucho tiempo y no pagan la vivienda y los servicios públicos; debidamente notificados de la hora y el lugar de la sesión del tribunal en el último lugar de residencia conocido, pero no comparecen a la sesión del tribunal, no notifican la razón por la que no comparecen ante el tribunal, no brindan explicaciones y pruebas por escrito.
Esta práctica de los tribunales parece ser correcta, ya que probar la validez de los motivos para la formación de la deuda en virtud de los artículos 55, 56 de la Ley Civil código procesal Federación de Rusia de 2002 (en adelante, el Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia) corresponde al demandado-empleador. De acuerdo con la Parte 4 del art. 167 Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa, el tribunal tiene derecho a considerar el caso en ausencia del demandado, notificado de la hora y el lugar de la sesión del tribunal, si no informó al tribunal sobre las buenas razones para el falta de comparecencia y no pidió considerar el caso en su ausencia.
Según el apartado 2 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa, si, dentro del período especificado por el tribunal, el inquilino no elimina las violaciones cometidas o no toma todas las medidas necesarias para eliminarlas, el tribunal, previa solicitud repetida del propietario, decide rescindir el contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales. Práctica de arbitraje muestra que los casos de solicitud repetida del arrendador con una solicitud de rescisión del contrato de alquiler de locales residenciales en relación con el incumplimiento por parte del arrendatario de los pagos necesarios a tiempo, ordenado por la corte durante la apelación inicial del arrendador con un requisito similar, son extremadamente raros.
Al mismo tiempo, en ausencia de razones válidas (como razones como el abuso de alcohol o drogas, el olvido, la falta de trabajo para un ciudadano sin discapacidad no se consideran válidas) por la falta de pago por parte del inquilino de la vivienda y los pagos de servicios públicos continuamente durante más de seis meses seguidos, los tribunales, teniendo en cuenta las circunstancias de los casos concretos, satisfacen las demandas de desahucio.
Así, guiado por lo anterior, es recomendable, por analogía con el art. 90 del Código de Vivienda de la Federación Rusa de 2004 (en adelante, el Código de Vivienda de la Federación Rusa) para otorgar al arrendador el derecho a exigir ante los tribunales la rescisión de un contrato de arrendamiento comercial en caso de que el inquilino no pague por la vivienda sin causa justificada.
En consecuencia, el tribunal en cada situación concreta establecerá si las razones por las que el arrendatario no paga el alquiler son válidas. Además, teniendo en cuenta el numeral 38 del Decreto del Pleno N° 14 con respecto a la renta comercial de largo plazo, es necesario tener en cuenta la falta de pago por parte del arrendatario sin justa razón de pagar la vivienda de manera continua. durante más de seis meses seguidos. Proponemos consolidar estas disposiciones en el apartado 2 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa.
En el segundo caso, previsto en el apartado 2 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa, las acciones ilegales del inquilino u otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable, que impliquen la destrucción o daño a la vivienda, deben ser confirmadas por el acto correspondiente, en particular, el organismo del estado inspección de viviendas, o una resolución sobre la aplicación de medidas de responsabilidad administrativa.
Entonces, en una de las aldeas cerca de Moscú en el distrito de Voskresensky, una madre, P. de 56 años, y su hija de 36 años fueron desalojadas de un apartamento de una habitación. El tribunal determinó que las viviendas se habían convertido en un hervidero de condiciones insalubres y un hervidero de incendios. En las actas de examen de las viviendas examinadas por el tribunal, se registró que el apartamento no había sido renovado durante mucho tiempo, el equipo de plomería se había vuelto inutilizable, la taza del inodoro estaba obstruida con heces y los residentes se las arreglaron con agua natural. necesidades en el suelo. El apartamento tenía un olor insoportablemente fuerte a amoníaco, había una acumulación de cucarachas, moscas, el piso y el balcón estaban llenos de basura doméstica y desechos humanos. Se ignoraron todas las demandas del arrendador para poner el apartamento en condiciones adecuadas. Los imputados no trabajaban en ningún lugar, abusaban del alcohol, hospedaban a personas de comportamiento antisocial.
El desalojo del arrendatario y de los ciudadanos que convivan con él sobre esta base es una medida extrema de influencia sobre los arrendatarios que violan maliciosamente sus deberes. Al mismo tiempo, la legislación sobre vivienda no prevé el desalojo obligatorio de todas las personas que viven en locales residenciales. Si es posible identificar culpables específicos, entonces estas personas pueden ser desalojadas en la corte. En consecuencia, el resto de los vecinos pueden quedar como inquilinos de la vivienda. Por lo tanto, el tribunal, al considerar el caso anterior, verificó la culpabilidad de ambas personas, tanto de la madre como de la hija.
Además, el desalojo por los motivos en consideración solo es posible si se establece el hecho de acciones sistemáticas ilegales de culpa por parte del inquilino y los ciudadanos que conviven con él, quienes, a pesar de la advertencia del propietario sobre la necesidad de eliminar las violaciones, no no eliminar estas violaciones.
El apartado 4 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa también señala las acciones ilegales del inquilino y (u) otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable, que también son motivos para rescindir el contrato de arrendamiento comercial a pedido del propietario:
Uso de locales para otros fines;
Violación sistemática de los derechos e intereses de los vecinos.
De conformidad con el numeral 39 de la Resolución del Pleno N° 14, se entiende por uso de local residencial para otros fines el uso de local residencial no para la residencia de ciudadanos, sino para otros fines, por ejemplo, destinarlo a oficinas, depósitos, alojamiento producciones industriales, tenencia y cría de animales, es decir, la transformación real de una vivienda en una no residencial.
La obligación de uso del local, teniendo en cuenta los derechos e intereses legítimos de los vecinos, se fundamenta en el art. 17 de la Constitución de la Federación Rusa de 1993 y art. 10 del Código Civil de la Federación Rusa, que prohíbe la implementación derechos subjetivos en detrimento de los derechos y libertades de los demás.
La vulneración sistemática de los derechos e intereses legítimos de los vecinos debe incluir la actuación reiterada y reiterada del arrendatario y de los ciudadanos que conviven con él en un edificio residencial y de los que es responsable por utilizar el local residencial sin observar los derechos e intereses legítimos de los vecinos. aquellos que viven en este local residencial o ciudadanos de la casa, sin cumplir con los requisitos de seguridad contra incendios, sanitarios e higiénicos, ambientales y otros requisitos legales, reglas para el uso de locales residenciales (por ejemplo, escuchar música, usar la televisión, tocar instrumentos musicales en la noche exceder el volumen permitido, hacer reparaciones, trabajos de construcción u otras actuaciones que hayan tenido como resultado perturbar la tranquilidad ciudadana y el silencio nocturno, infringir las normas de tenencia de mascotas, cometer actos de hooligan contra los vecinos, etc.) Núm. 42 “Sobre el mantenimiento de la tranquilidad ciudadana y el silencio nocturno en la ciudad de Moscú").
Así, una vulneración de los derechos e intereses legítimos de los vecinos es el incumplimiento de las normas de tenencia de animales en recintos residenciales. Numerosos actos jurídicos reglamentarios adoptados el nivel regional, por ejemplo, la Decisión de la Asamblea de Diputados del distrito de la ciudad "Ciudad de Volzhsk" del 21 de mayo de 2009 No. 525 "Sobre la aprobación de las Reglas para tener mascotas en el distrito de la ciudad" Ciudad de Volzhsk ", Resolución de el jefe del distrito de la ciudad de Otradny de la Región de Samara de fecha 19 de octubre de 2005 No. 1048 “Sobre la adopción del procedimiento para tener mascotas en el distrito de la ciudad de Otradny, Región de Samara”, Decisión de la Duma de la ciudad de Kostroma de fecha 15 de julio de 1999 No. 109 "Sobre las reglas para tener perros y gatos en la ciudad de Kostroma", establece requisitos para tener mascotas, que deben ser observados, incluso por los empleadores y los ciudadanos que viven con ellos. Los dueños de mascotas deben garantizar la seguridad de los ciudadanos contra el impacto físico de las mascotas, la paz y la tranquilidad por la noche, cumplir con los requisitos de seguridad contra incendios, las normas sanitarias e higiénicas y veterinarias para mantener animales, y evitar que los animales contaminen las viviendas y las áreas comunes de las casas. No está permitido tener animales en áreas comunes: pasillos, escaleras, áticos, sótanos, así como en balcones y logias. Está permitido tener animales en las viviendas solo si los vecinos no tienen contraindicaciones médicas (alergias). En nuestra opinión, en un contrato de arrendamiento comercial, las partes deben estipular una condición sobre la posibilidad de tener animales en un área residencial.
De acuerdo con el apartado 4 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa, en contraste con el párrafo 2 de este artículo, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato en los tribunales solo si las acciones ilegales continúan, a pesar de la advertencia sobre la necesidad de eliminar las violaciones cometidas por el arrendador. al arrendatario. Pero incluso en este caso, las reglas previstas en los párrafos. 4 p.2 art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa.
En nuestra opinión, el análisis de los párrafos. 4, apartado 2 y apartado 4 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa nos permite concluir que la rescisión de un contrato de arrendamiento comercial y el desalojo de las instalaciones del inquilino y los ciudadanos que viven con él, que violan sistemáticamente los derechos e intereses legítimos de los vecinos, solo es posible como último recurso. Al mismo tiempo, el tribunal debe decidir qué es mejor: proporcionar al vecino lesionado una vida normal en una zona residencial y dejar a los infractores sin techo, o seguir manteniendo la vivienda para los infractores, pero obligar al vecino a soportar molestias? La práctica demuestra que en este caso el tribunal se pone del lado del empleador y de los ciudadanos que conviven con él.
Así, la lista de causales de rescisión del contrato por iniciativa del arrendador en los casos en que el arrendatario u otros ciudadanos (que residen permanentemente con el arrendatario, subarrendatarios, residentes temporales) cometen actos ilegales, especificados en el art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa, es exhaustivo.
Sin embargo, como ya se mencionó, incluso en presencia de los indicados en los párrafos 2, 4 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa de violaciones, el tribunal puede negarse a satisfacer el reclamo del arrendador, otorgando al inquilino un período (no más de un año) para eliminar las violaciones, y satisfacer el reclamo del arrendador solo si vuelve a aplicar al tribunal si el inquilino no elimina (o no toma medidas para eliminar) las infracciones. Al mismo tiempo, a petición del empleador, el tribunal en la decisión de rescindir el contrato puede posponer la ejecución de la decisión por un período que no exceda de un año.
De acuerdo con la norma anterior, esta demora se da al arrendatario para encontrar otra vivienda. Esta regla, en nuestra opinión, da testimonio de mayores garantías de los derechos del empleador y permite que el tribunal tenga en cuenta las circunstancias específicas del caso (por ejemplo, el grado de culpabilidad del empleador, su estado de salud, situación financiera , la presencia en la familia de personas con discapacidad, ancianos necesitados de cuidados constantes, hijos menores, etc.). La posibilidad de postergar la ejecución de una decisión judicial de resolución de un contrato de arrendamiento comercial es una manifestación del humanismo del legislador. Es necesario un retraso, por ejemplo, si el contrato se rescinde en el invierno y el empleador tiene niños pequeños, así como en otras situaciones difíciles de la vida.
Al mismo tiempo, según algunos autores, en particular, D.V. Karpukhin, la imperfección de esta norma radica en el hecho de que con acciones negativas obvias (inacción) del empleador y las personas de cuyas acciones es responsable, el propietario se vuelve dependiente del puesto. Corte, que puede retrasar el procedimiento de rescisión de un contrato de arrendamiento comercial hasta dos años. La prescripción especificada infringe la posición del arrendador, ya que permite que el arrendatario conserve el derecho a residir en la vivienda del propietario durante un largo período. Además, de conformidad con el art. 12 del Código Civil de la Federación de Rusia, el derecho a rescindir o modificar el contrato sirve como una de las formas de proteger violado derechos civiles, lo dispuesto en el apartado 2 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa violan el derecho a la protección otorgado al propietario.
En virtud del apartado 2 del art. 683 del Código Civil de la Federación de Rusia al contrato de empleo comercial a corto plazo, la disposición de los párrafos. 4 p.2 art. 687 del Código Civil de la Federación de Rusia no se aplica, a menos que el contrato disponga lo contrario.
En conclusión, señalamos que la legalidad de rescindir un contrato de arrendamiento residencial específico para prevenir posibles delitos es verificada por los tribunales. jurisdicción general. Al mismo tiempo, los tribunales determinan, en particular, la ausencia de motivos válidos en caso de que el arrendatario no pague la vivienda y los servicios públicos, el grado de culpa del arrendatario y de los ciudadanos que convivan con él en la destrucción, los daños a la locales, vulneración de los derechos e intereses legítimos de los vecinos, etc. Sin el establecimiento y estudio de estos y otros necesarios circunstancias reales los tribunales no emiten decisiones que confirmen la terminación de un contrato de arrendamiento. La adopción de una decisión judicial supone la resolución del contrato de arrendamiento en el marco del principio de libertad contractual y en ausencia de arbitrariedad por parte del arrendador. Por lo tanto, la decisión del tribunal es una de las que pone fin a hechos legales al término del contrato de arrendamiento comercial de local residencial en un proceso judicial.
La rescisión del contrato de alquiler comercial de locales residenciales en los tribunales a petición de una de sus partes en la mayoría de los casos es una sanción por violación del contrato. Esta disposición se aplica a la rescisión de un contrato de arrendamiento comercial a petición del propietario, ya que el inquilino puede rescindir dicho contrato en cualquier momento, incluso por razones no relacionadas con la violación de los términos del contrato por parte del propietario. Como medida de responsabilidad del inquilino por incumplimiento del contrato de alquiler comercial de locales residenciales, la rescisión del contrato puede llevarse a cabo por los motivos previstos en los párrafos 2, 4 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa.
A los motivos enumerados en este artículo, en nuestra opinión, es necesario agregar la reorganización, remodelación y reconstrucción de los locales residenciales por parte del inquilino sin el consentimiento del propietario (Artículo 678 del Código Civil de la Federación Rusa) y su negativa a devolver tales locales a su estado anterior en fijar tiempo(inciso 2, inciso 5, artículo 29 de la LC RF).
Este caso, en nuestra opinión, debe ser clasificado como incumplimiento material condición técnica vivienda, es decir, su daño (inciso 2, inciso 5, artículo 29 de la LC RF). De acuerdo con las causales especificadas, el contrato de arrendamiento comercial está sujeto a resolución a solicitud del arrendador-propietario del local residencial, quien es responsable de devolver dicho local residencial a su estado anterior.
Se puede tomar una decisión judicial sobre la conservación de una vivienda en un estado reorganizado (replanificado) en caso de reorganización (replanificación) no autorizada si hay dos condiciones en total: no se violan los derechos e intereses legítimos de los ciudadanos, su vida y la salud no está amenazada (parte 4 del artículo 29 ZhK RF).
En todos los casos anteriores, la resolución del contrato de arrendamiento es posible si concurren las condiciones en las que se origina la responsabilidad civil: la ilicitud de las acciones (inacción), el daño, la relación de causalidad entre la conducta ilícita y el daño producido, la culpabilidad del delincuente En caso de violación de los derechos e intereses de los vecinos, no se causa daño a la otra parte del contrato, sino a terceros, por lo que también se les debe otorgar el derecho a exigir la rescisión del contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales.
De acuerdo con el párrafo 39 de la Resolución del Pleno N° 14, en los casos de mal uso de los locales residenciales, violación sistemática de los derechos e intereses legítimos de los vecinos o mala administración de los locales residenciales, que conduzcan a su destrucción, se debe proceder al desalojo sin dotar de otro local residencial. sujetos a los ciudadanos que cometen directamente tales acciones (perpetradores). Anteriormente, tal disposición estaba contenida en el art. 98 del Código de Vivienda de la RSFSR de 1983.
El contrato de alquiler comercial de locales residenciales también puede rescindirse extrajudicialmente a petición del arrendador al expirar el plazo del contrato y al declararse la voluntad de negarse a prorrogar el contrato en relación con la decisión de no alquilar los locales residenciales durante al menos un año (artículo 684 del Código Civil de la Federación Rusa).
Bibliografía
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2. Karpukhin D.V., Zabelova L.B. Arrendamiento comercial de local residencial: características de la extinción del contrato // Ley de Vivienda. 2010. Nº 7. S. 45-51.
3. Kuznetsova O. V. Práctica litigio sobre el desalojo // Ley de Vivienda. 2009. Nº 9. S. 55-94.
El concepto de un contrato para el alquiler comercial de locales residenciales.
Código Civil RF por ajuste reglas generales sobre el contrato de alquiler de locales residenciales (capítulo 35), regula principalmente las relaciones relacionadas con el alquiler de locales residenciales a título comercial (un contrato de alquiler comercial de U.
En virtud de un contrato de alquiler comercial de locales residenciales, una de las partes es el propietario de los locales residenciales (un ciudadano o organización privada) se compromete a proporcionar a la otra parte, un ciudadano, locales residenciales a cambio de una tarifa por posesión y uso para la residencia personal y la residencia de los miembros de su familia en ellos.
Terminación de un contrato de arrendamiento comercial
El Código Civil de la Federación de Rusia contiene disposiciones que establecen los motivos y el procedimiento para rescindir un contrato de alquiler de una vivienda. Estas disposiciones se aplican a la tenencia comercial y pueden aplicarse a la tenencia social a menos que la ley de vivienda disponga lo contrario.
El arrendatario de una vivienda tiene derecho, con el consentimiento de otros ciudadanos que residan permanentemente con él, en cualquier momento a rescindir el contrato de arrendamiento con una advertencia por escrito de tres meses al arrendador (parte 1 del artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).
A petición del propietario, el contrato de arrendamiento puede rescindirse judicialmente si el inquilino no paga el alquiler durante seis meses, si el contrato no establece un período más largo y en caso de alquiler a corto plazo - en caso de incumplimiento pagar la renta más de dos veces después de la expiración del plazo establecido por el acuerdo de pago.
El arrendador también puede exigir la resolución del contrato de arrendamiento en caso de destrucción o daño de la vivienda por parte del arrendatario o de otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable.
Una novedad importante es la regla del apartado 4 del art. 687 del Código Civil de la Federación de Rusia sobre la posibilidad de posponer la decisión del tribunal de rescindir el contrato de trabajo y otorgar al empleador no más de un año para eliminar las violaciones que sirvieron de base para rescindir el contrato. Si dentro del plazo determinado por el tribunal, el arrendatario no elimina las infracciones cometidas o no toma todas las medidas necesarias para eliminarlas, el tribunal, previa solicitud reiterada del arrendador, decide rescindir el contrato de arrendamiento. Al mismo tiempo, a petición del empleador, el tribunal en la decisión puede posponer su ejecución por un período que no exceda de un año.
La ley prevé los casos en que un contrato de arrendamiento residencial puede ser rescindido por un tribunal a solicitud de cualquiera de las partes del contrato: si el local deja de ser apto para residencia permanente, así como en caso de su condición de emergencia, en otros casos previstos por la legislación de vivienda (párr. 3 artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).
Un contrato de arrendamiento residencial puede ser rescindido por un tribunal si el inquilino del local residencial u otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable utilizan el local residencial para otros fines o violan sistemáticamente los derechos e intereses de los vecinos. En este caso, el arrendador podrá advertir al arrendatario de la necesidad de eliminar la infracción.
Si el inquilino u otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable, después de una advertencia, continúan usando el local residencial para otros fines o violan los derechos e intereses de los vecinos, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento del local residencial en un procedimiento judicial. En este caso, se aplicarán las reglas previstas en el párrafo cuarto del apartado 2 del art. 686 del Código Civil de la Federación Rusa, es decir, por decisión judicial, se le puede otorgar al empleador un período de no más de un año para eliminar las violaciones, y si el contrato se rescinde después de la expiración de este período, entonces al final solicitud del empleador, el tribunal en su decisión puede posponer la ejecución de la decisión por un período de no más de un año (cláusula 4, artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).
El Código Civil de la Federación de Rusia (artículo 688) define las consecuencias de rescindir un contrato de alquiler de locales residenciales: en caso de rescisión de un contrato de alquiler, el inquilino y otros ciudadanos que vivan en los locales residenciales en el momento de la rescisión del contrato contrato están sujetos a desalojo de los locales residenciales sobre la base de una decisión judicial.
Artículo 687
1. El arrendatario de una vivienda tiene derecho, con el consentimiento de los demás ciudadanos que residan permanentemente con él, en cualquier momento a rescindir el contrato de arrendamiento con un aviso por escrito de tres meses al arrendador.
2. El contrato de arrendamiento de vivienda podrá resolverse judicialmente a instancia del arrendador en los siguientes casos:
El impago por parte del arrendatario de la cuota del local de vivienda durante seis meses, si el contrato no establece un plazo superior, y en el caso de alquileres de corta duración, en caso de impago de la cuota en más de dos veces después del vencimiento del plazo de pago establecido por el contrato;
Destrucción o daño del inmueble por parte del arrendatario u otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable.
Por decisión judicial, se puede conceder a un arrendatario un plazo no superior a un año para eliminar las infracciones que sirvieron de base para rescindir el contrato de arrendamiento de una vivienda. Si, dentro del plazo determinado por el tribunal, el arrendatario no elimina las infracciones cometidas o no toma todas las medidas necesarias para eliminarlas, el tribunal, previa solicitud reiterada del arrendador, decide rescindir el contrato de alquiler de un inmueble. vivienda. Al mismo tiempo, a petición del empleador, el tribunal en la decisión de rescindir el contrato puede posponer la ejecución de la decisión por un período que no exceda de un año.
3. El contrato de arrendamiento de vivienda podrá resolverse judicialmente a instancia de cualquiera de las partes en el contrato:
Si el local deja de ser apto para residencia permanente, así como en caso de emergencia;
En los demás casos previstos por la legislación de vivienda.
4. Si el arrendatario de una vivienda u otros ciudadanos de cuyas actuaciones es responsable utilizan la vivienda para otros fines o vulneran sistemáticamente los derechos e intereses de los vecinos, el arrendador podrá advertir al arrendatario de la necesidad de eliminar la vulneración.
Si el inquilino u otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable, después de una advertencia, continúan usando el local residencial para otros fines o violan los derechos e intereses de los vecinos, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento del local residencial en un procedimiento judicial. En este caso, se aplican las reglas previstas en el apartado cuarto de la cláusula 2. Este artículo.
Resumamos brevemente:
Razones:
1. Por iniciativa del empleador:
A) orden extrajudicial
B) desmotivado
C) pero sujeto a las siguientes condiciones: 1) el consentimiento de todos los ciudadanos que viven con el empleador; 2) Preaviso de 3 meses de la terminación del contrato del arrendador.
2. Por iniciativa del arrendador:
A) solo una orden judicial
3. Por iniciativa de cualquiera de las partes:
A) en la corte
Consecuencias de la rescisión: desalojo del arrendatario y de los ciudadanos que residen permanentemente con él (vacaciones forzosas del local)
Consecuencias del desalojo: -proporcionar otra habitación; - no proporcionar otro local (arrendamiento comercial).
37. Proporcionar a los ciudadanos un local residencial en virtud de un contrato social de trabajo: fundamentos, procedimiento.
La respuesta a esta pregunta está regulada por el Capítulo 7 de la LC RF.
En virtud de un contrato de arrendamiento social, se proporcionan locales residenciales (según regla general) del parque de viviendas municipal, pero a veces del fondo de la Federación Rusa (por ejemplo, a los jueces).
2 requisitos básicos, que un ciudadano debe responder en virtud de un contrato social de trabajo:
1) se ha reconocido que el ciudadano necesita una vivienda;
2) Reconocimiento de un ciudadano como pobre.
Ambas condiciones deben combinarse.
Desplazarse necesitado contenidas en el artículo 51 de la LC RF:
1) ciudadanos que no pueden satisfacer la necesidad de vivienda;
2) ciudadanos que tienen la oportunidad de satisfacer la necesidad de vivienda, con un área de menos de norma establecida;
El artículo 50 de la LCD define los tipos áreas residenciales– mín. el tamaño por 1 miembro de la familia nos permite hablar de la necesidad de vivienda.
Parte 5, artículo 50: el tamaño de la tasa de distribución lo determina la LSG organizadora. La decisión del Ladrón de la Duma de la Ciudad del 7 de julio de 2005: la tasa contable en la región del Ladrón es de 11 metros cuadrados. m para 1 persona.
3) personas que padezcan determinada enfermedad que les impida vivir con ellas.
pobre gr un ciudadano es un ciudadano reconocido como tal por el organismo de la LSG en la forma definido por la ley radiofrecuencia (Ley de la región del Ladrón del 30 de noviembre de 2005 No. 72-03; decisión del Ladrón. Duma de la Ciudad del 18 de mayo de 2006 "Sobre el empoderamiento para tomar decisiones sobre el reconocimiento de ciudadanos como pobres ..."
Un ciudadano es reconocido como pobre sobre la base de y teniendo en cuenta:
1) ingreso atribuible a cada miembro de la familia;
2) propiedad de cada miembro de la familia sujeta a impuestos;
Artículo 52 del Código de Vivienda de la Federación Rusa: Registro de ciudadanos que necesitan vivienda:
La contabilidad se lleva a cabo en el lugar de residencia.
Se lleva a cabo de forma continua
El procedimiento para mantener registros está determinado por el sujeto de la Federación Rusa; y la contabilidad en sí es realizada por org. MSU.
Del artículo 52:
3. El registro de ciudadanos como necesitados de locales residenciales lo realiza el organismo LSG (en adelante, el organismo que realiza el registro) sobre la base de las solicitudes de estos ciudadanos (en adelante, las solicitudes de registro) presentadas por ellos. al organismo indicado en su lugar de residencia o al otro lado Centro Multifuncional de acuerdo con sus establecido por el Gobierno Federación de Rusia en el orden de un acuerdo de cooperación. En los casos y en la forma que determine la ley, los ciudadanos podrán solicitar el registro en un lugar distinto de su lugar de residencia. El registro de ciudadanos incapaces se realiza sobre la base de las solicitudes de registro presentadas por sus representantes legales.
4. Con las solicitudes de registro, se deben presentar documentos que acrediten el derecho de los ciudadanos interesados a ser registrados como necesitados de vivienda, excepto los documentos recibidos a instancias interdepartamentales por el organismo que realiza el registro. Un ciudadano que ha presentado una solicitud de registro recibe un recibo por recibir estos documentos del solicitante, indicando su lista y la fecha en que fueron recibidos por el organismo que realiza el registro, así como indicando la lista de documentos que se recibirán en interdepartamental. peticiones. El organismo que realiza el registro solicita de forma independiente los documentos (sus copias o la información contenida en ellos) necesarios para el registro de un ciudadano en los organismos el poder del Estado, organos Gobierno local y subordinado cuerpos gubernamentales o los órganos de gobierno autónomo local, las organizaciones que tienen a su disposición estos documentos (sus copias o la información contenida en ellos) de acuerdo con la normativa actos legales Federación de Rusia, actos jurídicos reglamentarios de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia, actos jurídicos municipales, si el solicitante no presentó dichos documentos de acuerdo con por iniciativa propia. En el caso de presentación de documentos a través del centro multifuncional, el recibo es emitido por el centro multifuncional especificado.
5. La decisión sobre el registro o la denegación del registro debe tomarse sobre la base de los resultados de la consideración de la solicitud de registro y otros documentos presentados o recibidos en solicitudes interdepartamentales de conformidad con la Parte 4 de este Artículo por parte del organismo que realiza el registro, a más tardar. de treinta días hábiles contados a partir de la fecha de presentación de los documentos, obligación de presentación que se asigna al solicitante, a este organismo. En caso de que un ciudadano presente una solicitud de registro a través de un centro multifuncional, el plazo para resolver sobre el registro o la denegación del registro se computa desde el día en que el centro multifuncional transfiere dicha solicitud al organismo que realiza el registro.
6. El organismo que realiza el registro, incluso a través de un centro multifuncional, a más tardar tres días hábiles a partir de la fecha de la decisión sobre el registro, emite o envía al ciudadano que presentó la solicitud de registro correspondiente, un documento que confirma la adopción de tal una decisión Si un ciudadano presenta una solicitud de registro a través de un centro multifuncional, se envía un documento que confirma la decisión al centro multifuncional, a menos que el solicitante especifique otro método de recepción.