Modificación y terminación del contrato de arrendamiento comercial. Terminación, terminación de un contrato de arrendamiento comercial debido a circunstancias fuera del control de las partes

En la actualidad, la gran mayoría de los rusos con propiedad privada locales residenciales, alquilarlos sin la debida ejecución del contrato reclutamiento comercial viviendas, es decir, "en la oscuridad". El juicio más común sobre los motivos de tal comportamiento es la falta de voluntad para pagar impuestos sobre los ingresos recibidos por el alquiler de viviendas. Análisis regulaciones legales, que regula el mecanismo para rescindir un contrato de arrendamiento comercial, le permite ver este problema no solo en una perspectiva puramente material, sino también en una perspectiva legal formal.

Actual ley civil regula el alquiler de locales residenciales por las normas contenidas en el Capítulo 35 del Código Civil de la Federación Rusa. La cláusula 1 del artículo 671 del Código Civil de la Federación de Rusia contiene una definición de un contrato de alquiler de locales residenciales, según el cual una de las partes, el propietario de los locales residenciales o una persona autorizada por él (propietario), se compromete a proporcionar el otra parte (inquilino) con local residencial a cambio de un canon por posesión y uso para habitar en él. Solamente individual. Se pueden proporcionar locales residenciales a personas jurídicas para su posesión y (o) uso sobre la base de un contrato de arrendamiento u otro acuerdo (cláusula 2, artículo 671 del Código Civil de la Federación Rusa).

Al determinar la naturaleza de derecho civil del arrendamiento comercial de locales residenciales, no debe partirse únicamente del hecho de que las normas que lo rigen se encuentran contenidas en la Sección IV” Tipos separados obligaciones” del Código Civil de la Federación Rusa, sino también tener en cuenta la interpretación normativa Corte Suprema Federación Rusa, establecido en la Resolución del Pleno de la Corte Suprema de la Federación Rusa de fecha 02 de julio de 2009 No. 14 “Sobre algunos problemas que han surgido en práctica judicial al aplicar Código de vivienda Federación Rusa". Decreto del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa del 02 de julio de 2009 No. 14 "Sobre algunos problemas que han surgido en la práctica judicial en la aplicación del Código de Vivienda de la Federación Rusa" // periódico ruso. - 2009. - 8 de julio. - Nº 123.

En el apartado 4 de dicha Resolución se explica que una vivienda puede ser objeto de derecho tanto civil como relaciones de vivienda y los tribunales deben tener en cuenta que el derecho civil, a diferencia del derecho de la vivienda, regula las relaciones relativas a la posesión, uso y disposición de locales residenciales como objeto de giro económico (por ejemplo, transacciones con locales residenciales, incluida la transferencia de locales residenciales para alquiler comercial).

Los locales residenciales propiedad de ciudadanos y personas jurídicas bajo el derecho de propiedad privada pueden ser proporcionados en virtud de un contrato de arrendamiento comercial a personas físicas.

El contrato de alquiler comercial de locales residenciales es urgente, su duración no puede exceder los cinco años. Si no hay término en el contrato, se considera celebrado por cinco años (cláusula 1, artículo 683 del Código Civil de la Federación Rusa).

Un análisis de las normas jurídicas que regulan las facultades del arrendador y del arrendatario indica en numeros grandes ventajas legales previstas para el arrendatario de la vivienda a la extinción del contrato. La totalidad de las preferencias legales proporcionadas al arrendatario hace que no sea atractivo celebrar un contrato de arrendamiento comercial para los propietarios de locales residenciales, propietarios potenciales.

Por lo tanto, el artículo 684 del Código Civil de la Federación de Rusia otorga al arrendatario de locales residenciales el derecho de preferencia para celebrar un acuerdo de nuevo término. A más tardar tres meses antes de la expiración del plazo del contrato de alquiler de locales residenciales, el arrendador debe ofrecer al arrendatario celebrar un acuerdo en las mismas o diferentes condiciones o advertir al arrendatario de la negativa a renovar el acuerdo en relación con la decisión. no alquilar el local residencial durante al menos un año. Así, el propietario está limitado en el derecho de uso del local residencial que le pertenece en cuanto a la posibilidad de obtener ingresos, si no quiere alquilar el local residencial que le pertenece al arrendatario que lo ocupaba anteriormente. Como se desprende de lo anterior, la extinción del contrato de arrendamiento comercial de local de vivienda por extinción del contrato a iniciativa del arrendador-propietario se debe a una condición sumamente desfavorable -la imposibilidad de alquilar la vivienda por alquiler comercial a otro inquilino dentro de un año.

Problemático desde un punto de vista financiero para el arrendador es la violación del período de un año durante el cual privado del derecho alquilar vivienda. EN este caso el arrendatario tiene derecho a exigir el reconocimiento de dicho acuerdo como inválido y (o) compensación por las pérdidas causadas por la negativa a renovar el acuerdo con él. De hecho, el arrendador puede ser considerado civilmente responsable por la violación de la uso limitado vivienda de su propiedad en caso de incumplimiento de la condición derecho de prioridad proporcionar vivienda al arrendatario. Además, el arrendador tiene una doble responsabilidad, ya que el reconocimiento de la transacción como inválida de conformidad con el párrafo 2 del artículo 167 del Código Civil de la Federación de Rusia obliga al arrendador a reembolsar al nuevo arrendatario todo lo recibido en virtud de la transacción.

Ineficaz y desacreditadora de la personalidad jurídica del arrendador es la estructura legal de la rescisión del contrato de arrendamiento comercial de local residencial.

De conformidad con el párrafo 1 del artículo 450 del Código Civil de la Federación Rusa, la rescisión del contrato es posible por acuerdo de las partes, a menos que el Código Civil de la Federación Rusa, otras leyes o el contrato dispongan lo contrario. Por lo tanto, el acuerdo de las partes es la regla general para resolver el contrato. La cláusula 2 del artículo 450 y el artículo 451 del Código Civil de la Federación de Rusia prevén casos de terminación del contrato en unilateralmente iniciado por una de las partes incumplimiento material términos del contrato por una de las contrapartes, así como en relación con un cambio significativo en las circunstancias.

Por lo tanto, de conformidad con el párrafo 1 del artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa, el arrendatario de una vivienda tiene derecho, con el consentimiento de otros ciudadanos que residan permanentemente con él, a rescindir el contrato de arrendamiento en cualquier momento mediante advertencia al propietario por escrito con tres meses de antelación. El arrendador no tiene esta oportunidad por ley.

La rescisión unilateral del contrato de alquiler comercial de locales residenciales por iniciativa tanto del propietario como del inquilino de conformidad con el párrafo 3 del Artículo 687 del Código Civil de la Federación de Rusia es posible en orden judicial en los siguientes casos:

- si el local deja de ser apto para residencia permanente, así como en caso de emergencia;
- en los demás casos previstos ley de vivienda.

La rescisión unilateral del contrato por iniciativa del arrendador puede tener lugar al implementar la prescripción legal prevista en el artículo 684 del Código Civil de la Federación de Rusia, así como cuando el arrendador lo rescinde en los siguientes casos:

- falta de pago por parte del inquilino del pago de la vivienda durante seis meses, a menos que el contrato establezca un período más largo (cláusula 2 del artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa);
- destrucción o daño a los locales residenciales por parte del inquilino u otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable (cláusula 2 del artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa);
- uso de locales residenciales para otros fines o violación sistemática de los derechos e intereses de los vecinos por parte del inquilino u otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable (cláusula 4 del artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).

Al mismo tiempo, el procedimiento para rescindir el contrato en los últimos tres casos en los tribunales se complica para el arrendador por el largo período de implementación de este procedimiento a discreción del tribunal. Me gustaría señalar que en la práctica hay casos en los que, al celebrar contratos de alquiler, el texto del contrato contiene disposiciones sobre la necesidad de cumplir con el procedimiento previo al juicio para rescindir el contrato por iniciativa del propietario; además, uno de las secciones del contrato contiene las siguientes disposiciones: rescisión unilateral de este acuerdo y sujeto a todas las cláusulas del acuerdo por ambas partes, la parte que tenga la intención de rescindir este acuerdo está obligada a notificar a la otra parte de esta intención dentro de los días 30. "Es decir, según el texto del acuerdo, el arrendador puede, mediante el envío de un aviso de terminación apropiado, desalojar al arrendatario después de 30 días a partir de la fecha en que este último recibió dicho aviso. dado derecho del propietario no cumple con los requisitos de la cláusula 2 del Artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa y, por lo tanto, en esta parte, de conformidad con el Artículo 180 del Código Civil de la Federación Rusa, la transacción debe declararse inválida .

Así, por decisión judicial, se puede conceder a un arrendatario un plazo no superior a un año para eliminar las infracciones que sirvieron de base para rescindir el contrato de arrendamiento de vivienda. Si, dentro del plazo determinado por el tribunal, el arrendatario no elimina las infracciones cometidas o no toma todas las medidas necesarias para eliminarlas, el tribunal, previa solicitud reiterada del arrendador, decide rescindir el contrato de arrendamiento de una vivienda. . Al mismo tiempo, a petición del empleador, el tribunal, en la decisión de rescisión del contrato, puede posponer la ejecución de la decisión por un período no mayor de un año (inciso 2, artículo 687 del Código Civil de La Federación Rusa).

Debe reconocerse que la terminación de un contrato de arrendamiento comercial puede demorarse bastante tiempo. Sin embargo, esto tiene más que ver con la posición. tribunales quienes se encargarán de los casos en estatutario plazo, pero con las propias circunstancias del caso complicado, contradicciones en los documentos. Por ejemplo, un contrato de arrendamiento comercial, celebrado en su esencia y signos, fue inicialmente "sustituido" por el arrendador con un contrato de "alquiler temporal de locales de oficina". También me gustaría señalar que los casos de terminación de contratos de arrendamiento comercial son bastante raros en la práctica judicial. Esta prescripción vulnera la posición del arrendador, ya que permite al arrendatario conservar el derecho a residir en la vivienda del propietario durante un largo período. Además, de conformidad con el artículo 12 del Código Civil de la Federación Rusa, el derecho a rescindir o modificar el contrato sirve como una de las formas de proteger los derechos civiles violados. Las disposiciones del párrafo 2 del artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa, en nuestra opinión, violan el derecho a la protección otorgado al propietario.

Cabe señalar que el Código Civil de la Federación Rusa contiene una disposición sobre el alquiler a corto plazo de locales residenciales, concluidos por un período de hasta un año (cláusula 2, artículo 683 del Código Civil de la Federación Rusa). Según el autor, el diseño este acuerdo es más atractivo para los inquilinos potenciales de locales residenciales, ya que las disposiciones anteriores de los Artículos 684, 687 del Código Civil de la Federación de Rusia, que gravan a los propietarios de locales residenciales, no se aplican a él responsabilidades adicionales al rescindir un contrato de arrendamiento comercial. Contrato a corto plazo El arrendamiento comercial puede rescindirse a iniciativa del arrendador en un procedimiento judicial en caso de falta de pago de la tarifa más de dos veces después del vencimiento del plazo. establecido por el acuerdo plazo de pago (cláusula 2, artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).

Sin embargo, cabe señalar que la brevedad del contrato crea inconvenientes para los arrendadores propietarios de locales residenciales, ya que estos últimos deben realizar periódicamente, con la periodicidad que se determine en el contrato, el trámite de prórroga o extinción del contrato.

La extinción de una relación de vivienda derivada de un contrato de arrendamiento puede tener lugar tanto como consecuencia de la extinción del contrato de alquiler, como por otras causas (muerte de un único inquilino). Por lo tanto, el concepto de "terminación del contrato de trabajo" es más amplio que el concepto de "terminación del contrato de trabajo". La terminación de un contrato de arrendamiento es un acto de voluntad, que a su manera naturaleza juridica trato unidireccional o bidireccional. como cualquiera contrato civil, el contrato de arrendamiento puede ser rescindido por acuerdo de las partes. Ruzanova V. D. Rescisión del contrato de arrendamiento de local // Derecho de la Vivienda. - 2005. - Nº 3. - P.14 - 15.

Los motivos generales para rescindir un contrato de alquiler comercial de locales residenciales se establecen en el Capítulo 26 del Código Civil de la Federación de Rusia "Terminación de obligaciones", destacaremos algunos de ellos: terminación de una obligación por su correcta ejecución (Artículo 408 del Código Civil de la Federación Rusa); terminación de una obligación por la coincidencia del deudor y el acreedor en una sola persona, por ejemplo, el inquilino como heredero se convierte en propietario de la vivienda alquilada (artículo 413 del Código Civil de la Federación Rusa); extinción de una obligación por imposibilidad de cumplimiento si se produce por una circunstancia de la que no es responsable ninguna de las partes, por ejemplo, la destrucción de una vivienda, su pérdida por demolición de una casa, etc. (Artículo 416 del Código Civil); terminación de una obligación por la muerte de un ciudadano (en este caso vive un único arrendatario en virtud del apartado 2 del art. 686, art. 675 del Código Civil de la Federación Rusa) (Artículo 418 del Código Civil de la Federación Rusa); terminación de una obligación por liquidación entidad legal(en este caso, una entidad legal - un arrendador) (Artículo 419 del Código Civil de la Federación Rusa).

La resolución del contrato puede producirse por la negativa a renovar el contrato por parte del arrendador en relación con la decisión de no alquilar el local durante al menos un año. En este caso, el propietario está obligado a notificar al inquilino sobre esto con una anticipación de tres meses (artículo 684 del Código Civil de la Federación Rusa).

El Código Civil de la Federación Rusa contiene reglas especiales sobre los motivos y el procedimiento para rescindir un contrato de arrendamiento comercial (artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa). La peculiaridad de este artículo es que permite la aplicación subsidiaria de la legislación de vivienda (cláusula 3 del artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa). Al mismo tiempo, según el art. 688 del Código Civil de la Federación Rusa, la consecuencia de rescindir un contrato de arrendamiento comercial es el desalojo de las instalaciones sobre la base de una decisión judicial tanto del propio inquilino como de otros ciudadanos que vivían en las instalaciones especificadas en el momento en que se firmó el contrato. terminado. Kirichenko O.V. Motivos y procedimiento para cambiar, rescindir un contrato de alquiler comercial de locales residenciales // Notario. - 2007. - Nº 3. - Pág. 24 - 25.

Las causales y el procedimiento para rescindir un contrato de arrendamiento comercial están establecidos por el art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa:

El arrendatario de una vivienda tiene derecho, con el consentimiento de otros ciudadanos que residan permanentemente con él, en cualquier momento a rescindir el contrato de arrendamiento con una advertencia escrita de tres meses al arrendador.

Un contrato de arrendamiento puede rescindirse judicialmente a petición del arrendador en los siguientes casos:

El impago por parte del arrendatario de la cuota del local de vivienda durante seis meses, si el contrato no establece un plazo superior, y en caso de alquileres de corta duración, en caso de impago de la cuota más de dos veces después de la vencimiento del plazo de pago establecido por el contrato;

Destrucción o daño del inmueble por parte del arrendatario u otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable.

Cualquiera de las partes en el contrato de alquiler comercial de locales residenciales puede exigir la rescisión del contrato en los tribunales por los motivos especificados en el párrafo 3 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa y en la legislación de vivienda, en particular en el art. 83 ZHK RF. Desafortunadamente, este párrafo contiene solo una referencia general a la legislación de vivienda, que no puede considerarse correcta. La rescisión de un contrato de alquiler comercial de locales residenciales conlleva graves consecuencias para las partes, por lo tanto, en el artículo 687 del Código Civil de la propia Federación Rusa, se debe indicar una lista exhaustiva de motivos para dicha rescisión, y no limitarse a la referencia especificada. Para el empleador, el derecho a rescindir el contrato establecido por este párrafo no es tan relevante, ya que de conformidad con el párrafo 1 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa y por lo tanto tiene el derecho en cualquier momento sin explicación de las razones durante Fuera de la corte rescindir unilateralmente el contrato. Por lo tanto, este derecho es principalmente para el propietario.

Si el arrendatario de la vivienda u otros ciudadanos de cuyas actuaciones es responsable utilizan la vivienda para otros fines, o violan sistemáticamente los derechos e intereses de los vecinos, el arrendador podrá advertir al arrendatario sobre la necesidad de eliminar la violación. Si el arrendatario u otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable, después de una advertencia, continúan utilizando el inmueble para otros fines o violan los derechos e intereses de los vecinos, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento en los tribunales (párrafo 4 de artículo 687).

Como consecuencia de la extinción del contrato de arrendamiento comercial, como se señaló anteriormente, el art. 688 del Código Civil llama desahucio. El desalojo es la apropiación forzosa de un espacio habitable de personas que no tienen derecho a él o cuyo derecho ha cesado por las causas establecidas por la ley. Esta consecuencia como medida coercitiva sólo es aplicable a los casos de resolución del contrato por iniciativa del arrendador. Kirichenko O.V. Conjunto de viviendas para uso comercial.// derecho moderno. - 2007. - № 10.

Se puede concluir que un inquilino bajo un contrato de arrendamiento comercial está más protegido que un propietario. En primer lugar, esto se manifiesta en el hecho de que la rescisión del contrato por iniciativa del propietario solo es posible en los tribunales, y por iniciativa del inquilino en cualquier momento. En segundo lugar, en caso de mora en el pago, el tribunal investiga las razones de la deuda que ha surgido y, si las considera válidas, no se rescinde el contrato. En tercer lugar, en caso de destrucción o daño de locales residenciales decision de la Corte se da al arrendatario un plazo para que restablezca la idoneidad de la vivienda para ser habitada.

La extinción de una relación de vivienda derivada de un contrato de arrendamiento puede tener lugar tanto como consecuencia de la extinción del contrato de alquiler, como por otras causas (muerte de un único inquilino). Por lo tanto, el concepto de "terminación del contrato de trabajo" es más amplio que el concepto de "terminación del contrato de trabajo". La extinción de un contrato de arrendamiento es un acto de voluntad, que por su naturaleza jurídica es una transacción unilateral o bilateral. Al igual que cualquier contrato de derecho civil, un contrato de arrendamiento residencial puede rescindirse por acuerdo de las partes.

Así, un contrato de arrendamiento comercial, como cualquier contrato de derecho civil, puede rescindirse si hay una expresión de la voluntad de las partes (partes) del contrato - rescisión del contrato e independientemente de su voluntad (en caso de pérdida de vivienda , muerte de un solo ciudadano-inquilino, anuncio de su fallecimiento, reconocido como desaparecido).

Los motivos generales para rescindir un contrato de alquiler comercial de locales residenciales se establecen en el Capítulo 26 del Código Civil de la Federación de Rusia "Terminación de obligaciones", destacaremos algunos de ellos: terminación de una obligación por su correcta ejecución (Artículo 408 del Código Civil de la Federación Rusa); terminación de una obligación por la coincidencia del deudor y el acreedor en una sola persona, por ejemplo, el inquilino como heredero se convierte en propietario de la vivienda alquilada (artículo 413 del Código Civil de la Federación Rusa); extinción de una obligación por imposibilidad de cumplimiento si se produce por una circunstancia de la que no es responsable ninguna de las partes, por ejemplo, la destrucción de una vivienda, su pérdida por demolición de una casa, etc. (Artículo 416 del Código Civil de la Federación Rusa); terminación de la obligación por la muerte de un ciudadano (en este caso, solo un empleador único en virtud del párrafo 2 del artículo 686, artículo 675 del Código Civil de la Federación Rusa) (Artículo 418 del Código Civil de la Federación Rusa ); terminación de la obligación por la liquidación de una entidad legal (en este caso, una entidad legal - un propietario) (Artículo 419 del Código Civil de la Federación Rusa). La resolución del contrato puede producirse por la negativa a renovar el contrato por parte del arrendador en relación con la decisión de no alquilar el local durante al menos un año. En este caso, el propietario está obligado a notificar al inquilino sobre esto con una anticipación de tres meses (artículo 684 del Código Civil de la Federación Rusa).

DV Karpukhin, PhD en Historia, Profesor Asociado, Departamento de Disciplinas de Derecho Civil, Instituto de Economía, Gestión y Derecho de Moscú

LB Zabelova, Doctora en Derecho, Profesora Asociada, Departamento de Disciplinas de Derecho Civil, Instituto de Economía, Gestión y Derecho de Moscú

ALQUILER COMERCIAL DE LOCAL RESIDENCIAL: CARACTERÍSTICAS DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO

En la actualidad, la gran mayoría de los rusos que poseen locales residenciales de propiedad privada los alquilan sin la ejecución adecuada de un contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales, es decir, en un lugar "oscuro". El juicio más común sobre los motivos de tal comportamiento es la falta de voluntad para pagar impuestos sobre los ingresos recibidos por el alquiler de viviendas. Un análisis de las normas jurídicas que rigen el mecanismo de extinción de un contrato de arrendamiento mercantil permite abordar este problema no sólo desde una perspectiva puramente material, sino también desde el punto de vista jurídico formal.

El actual Código de Vivienda de la Federación Rusa (LC RF) distingue dos motivos de clasificación para el parque de viviendas de la Federación Rusa: según la forma de propiedad y el propósito de uso .

De acuerdo con el artículo 19 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, según la forma de propiedad, se distinguen los fondos de vivienda privados, estatales y municipales. El diferente destino de los locales residenciales predeterminó la clasificación del parque de viviendas en uso social y comercial especializado e individual.

El parque de viviendas individuales es un conjunto de locales residenciales del parque de viviendas privadas que utilizan los ciudadanos, propietarios de dichos locales para su residencia, la residencia de sus familiares y (o) la residencia de otros ciudadanos en los términos uso libre, así como personas jurídicas: propietarios de dichos locales para la residencia de ciudadanos en condiciones especificadas utilizar.

El fondo de vivienda para uso comercial es un conjunto de locales residenciales que son utilizados por los propietarios de dichos locales para la residencia de ciudadanos en las condiciones de uso retribuido, proporcionados a los ciudadanos en virtud de otros convenios, proporcionados por los propietarios de dichos locales a personas para posesión y (o) uso.

En la actualidad, parece problemático mantener registros estadísticos del stock de viviendas individuales y comerciales, ya que los locales residenciales se alquilan para fines comerciales sin una adecuada documentación, que, según el autor, se debe a dos razones:

De hecho, se debe estar de acuerdo con los autores en que, en la práctica, solo un pequeño porcentaje de numero total de todos los contratos celebrados para el alquiler de locales residenciales se redacta por escrito. Cumplimiento escribiendo ocurre, por regla general, por iniciativa de los agentes inmobiliarios que prepararon la transacción (lo que se explica por las posibles consecuencias financieras que son desfavorables para los agentes inmobiliarios cuando terminación anticipada acuerdo concluido en oral, por iniciativa del arrendador; en particular, la obligación de devolver al arrendatario el canon del contrato de prestación de servicios para la búsqueda de determinada vivienda). El contrato se redacta con el membrete de la empresa inmobiliaria y, en ocasiones, los agentes inmobiliarios incluso actúan como terceros en el contrato de trabajo. Sin embargo, esta circunstancia, en mi opinión, es difícil de reconocer como consistente con la ley, ya que la Parte 1 del Artículo 671 del Código Civil de la Federación Rusa en la definición del concepto de contrato de arrendamiento residencial nombra solo dos partes posibles: el arrendador y el arrendatario.

en primer lugar, el deseo de los propietarios-inquilinos de apartamentos de evadir impuestos sobre los ingresos percibidos por el alquiler de viviendas para alquiler comercial;

En segundo lugar, caracteristicas legales terminación del contrato de arrendamiento comercial por iniciativa del arrendador, poniéndolo en desventaja estatus legal en comparación con un empleador ciudadano.

La legislación civil actual regula el alquiler de locales residenciales por las normas contenidas en el Capítulo 35 de la Parte 2 del Código Civil de la Federación Rusa (CC RF) . La Parte 1 del Artículo 671 del Código Civil de la Federación Rusa contiene una definición de un contrato de alquiler de locales residenciales, según el cual una de las partes, el propietario de los locales residenciales o una persona autorizada por él (propietario), se compromete a proporcionar el otra parte (inquilino) con local residencial a cambio de un canon por tenencia y uso para vivir en él. De acuerdo con las disposiciones de la Parte 1 del Artículo 677 del Código Civil de la Federación de Rusia, solo una persona puede actuar como inquilino en virtud de un contrato de arrendamiento residencial. Se pueden proporcionar locales residenciales a personas jurídicas para su posesión y (o) uso sobre la base de un contrato de arrendamiento u otro acuerdo (Parte 2 del Artículo 671 del Código Civil de la Federación Rusa).

Actualmente, existen dos tipos de contrato de arrendamiento residencial: social y comercial.

Me gustaría señalar por separado tratado especial, con base en su objeto, causales y procedimiento para celebrar y rescindir, las partes, sus derechos y obligaciones, además del contrato de arrendamiento social y arrendamiento comercial, el contrato de trabajo de local residencial especializado, regulacion legal que se fija, en primer lugar, en la fracción IV Código de Vivienda de la Federación Rusa.

También parece necesario prestar atención una vez más (como se ha hecho repetidamente anteriormente en la literatura legal) al hecho de que el Capítulo 35 del Código Civil de la Federación Rusa, que regula el alquiler de locales residenciales, no contiene ninguna mención de alquiler "comercial". Aunque este término de uso frecuente en la jurisprudencia (por ejemplo, Definición Corte Constitucional RF del 15 de mayo de 2007 No. 379-OP, Sentencia del Tribunal Supremo de la Federación Rusa No. 11-G03-30 del 12 de septiembre de 2003, Resolución del Presidium del Tribunal Regional de Moscú del 12 de noviembre de 2008 No. 595 en el caso N° 44g-234/08).

El artículo 672 del Código Civil de la Federación Rusa contiene provisiones generales sobre el contrato social de arrendamiento de vivienda: concepto, alcance (parque estatal y municipal de vivienda), derechos y obligaciones del arrendatario y de los miembros de su familia. La norma contenida en el apartado 3 de este artículo es de carácter general y se refiere a la legislación de vivienda en cuanto al procedimiento, fundamentos y condiciones para su celebración. Por lo tanto, de conformidad con el párrafo 1 del Artículo 4 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, las relaciones legales de vivienda incluyen relaciones relacionadas con el surgimiento, implementación, cambio, terminación del derecho a poseer, usar, disponer de locales residenciales de propiedad estatal y municipal. fondos de vivienda. El Código de Vivienda de la Federación de Rusia contiene dos capítulos: 7 "Motivos y procedimiento para proporcionar locales en virtud de un contrato de arrendamiento social" y 8 "Arrendamiento social de locales residenciales", que contiene las normas que rigen el contrato de arrendamiento social de locales residenciales.

Al determinar la naturaleza de derecho civil del alquiler comercial de locales residenciales, se debe partir no solo del hecho de que las normas que lo rigen están contenidas en la Sección IV "Ciertos tipos de obligaciones" de la Parte 2 del Código Civil de la Federación Rusa, pero también tenga en cuenta la interpretación reglamentaria del Tribunal Supremo de la Federación Rusa establecida en la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo RF del 2 de julio de 2009 No. 14 “Sobre algunos problemas que han surgido en la práctica judicial en la aplicación de el Código de Vivienda de la Federación Rusa” .

El párrafo 4 de dicho Decreto aclara que los locales residenciales pueden ser objeto de relaciones jurídicas tanto civiles como de vivienda, y los tribunales deben tener en cuenta que el derecho civil, a diferencia del derecho de la vivienda, regula las relaciones relativas a la posesión, uso y disposición de los locales residenciales como un objeto de rotación económica (por ejemplo, transacciones con locales residenciales, incluida la transferencia de alquiler comercial de locales residenciales).

El contrato de alquiler comercial de locales residenciales es urgente, su duración no puede exceder los cinco años. Si no hay término en el contrato, se considera celebrado por cinco años (Parte 1 del Artículo 683 del Código Civil de la Federación Rusa).

Según el autor, el análisis de las normas jurídicas que regulan las facultades del arrendador y del arrendatario indica una gran cantidad de beneficios legales que se brindan al arrendatario a la terminación del contrato. La totalidad de las preferencias legales proporcionadas al arrendatario hace que no sea atractivo celebrar un contrato de arrendamiento comercial para los propietarios de locales residenciales, propietarios potenciales.

Por lo tanto, el artículo 684 del Código Civil de la Federación Rusa otorga al arrendatario de locales residenciales el derecho de preferencia para celebrar un acuerdo por un nuevo término. A más tardar tres meses antes de la expiración del contrato de arrendamiento, el arrendador debe ofrecer al arrendatario la celebración de un acuerdo en las mismas u otras condiciones o advertir al arrendatario de la negativa a renovar el contrato en relación con la decisión de no alquilar el vivienda durante al menos un año. Así, el propietario está limitado en el derecho de uso del local residencial que le pertenece en cuanto a la posibilidad de obtener ingresos, si no quiere alquilar el local residencial que le pertenece al arrendatario que lo ocupaba anteriormente. Como se desprende de lo anterior, la extinción del contrato de arrendamiento comercial de local de vivienda por extinción del contrato a iniciativa del arrendador-propietario se debe a una condición sumamente desfavorable -la imposibilidad de alquilar la vivienda por alquiler comercial a otro inquilino dentro de un año.

Es difícil estar de acuerdo con los autores en que el derecho de preferencia para celebrar un contrato (debido a la naturaleza a largo plazo del uso del objeto del contrato) limita al propietario “en términos de la posibilidad de generar ingresos”, ya que se pagará la tarifa bajo el "nuevo" acuerdo y, además, se puede aumentar con base en el párrafo 2 del Artículo 684 del Código Civil de la Federación Rusa, que establece que "el propietario debe ofrecer al inquilino para concluir un acuerdo por el mismo o otro condiciones". En consecuencia, el arrendador tiene derecho a exigir un pago mayor por la posesión y uso de la vivienda.

Problemático desde un punto de vista financiero para el arrendador es la violación del período de un año durante el cual se le priva del derecho a alquilar la vivienda. En este caso, el inquilino tiene derecho a exigir el reconocimiento de dicho contrato como inválido y (o) una compensación por las pérdidas causadas por la negativa a renovar el contrato con él. De hecho, el arrendador puede ser considerado civilmente responsable por violar el régimen de uso limitado de la vivienda de su propiedad si no se cumple la condición sobre el derecho de suscripción preferente de proporcionar vivienda al arrendatario. Además, el propietario tiene una responsabilidad "doble", ya que el reconocimiento de la transacción como inválida de acuerdo con la Parte 2 del Artículo 167 del Código Civil de la Federación Rusa es una obligación para el propietario de reembolsar al nuevo inquilino por todo lo recibido bajo la transacción .

Ineficaz y desacreditadora de la personalidad jurídica del arrendador es la estructura legal de la rescisión del contrato de arrendamiento comercial de local residencial.

De conformidad con la Parte 1 del Artículo 450 del Código Civil de la Federación Rusa, la rescisión del contrato es posible por acuerdo de las partes, a menos que el Código Civil de la Federación Rusa, otras leyes o el contrato dispongan lo contrario. Por lo tanto, el acuerdo de las partes es la regla general para resolver el contrato. La parte 2 del artículo 450 y el artículo 451 del Código Civil de la Federación de Rusia prevén casos de rescisión del contrato unilateralmente por iniciativa de una de las partes en caso de incumplimiento material de los términos del contrato por parte de una de las contrapartes. , así como en relación con un cambio significativo en las circunstancias.

Por lo tanto, de conformidad con la Parte 1 del Artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa, el arrendatario de una vivienda tiene derecho, con el consentimiento de otros ciudadanos que residan permanentemente con él, en cualquier momento a rescindir el contrato de arrendamiento notificando al propietario por escrito con tres meses de antelación. El arrendador no tiene esta oportunidad por ley.

La rescisión unilateral del contrato de alquiler comercial de locales residenciales por iniciativa tanto del propietario como del inquilino de conformidad con la Parte 3 del Artículo 687 del Código Civil de la Federación de Rusia es posible en los tribunales en los siguientes casos:

Si el local deja de ser apto para residencia permanente, así como en caso de emergencia;

En los demás casos previstos por la legislación de vivienda.

La terminación unilateral del contrato por iniciativa del arrendador puede tener lugar cuando se implementa el orden legal previsto en el artículo 684 del Código Civil de la Federación de Rusia, así como cuando el arrendador lo rescinde en los siguientes casos:

Falta de pago por parte del inquilino del pago de locales residenciales durante seis meses, a menos que el contrato establezca un período más largo (Parte 2 del Artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa);

Destrucción o daño a locales residenciales por parte del inquilino u otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable (Parte 2 del Artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa);

El uso de locales residenciales para otros fines o la violación sistemática de los derechos e intereses de los vecinos por parte del inquilino u otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable (Parte 4 del Artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).

Me gustaría señalar que, en la práctica, hay casos en los que, al celebrar contratos de alquiler, no hay disposiciones en el texto del contrato sobre la necesidad de cumplir con el procedimiento previo al juicio para rescindir el contrato por iniciativa del propietario. . Además, una de las secciones del acuerdo contiene las siguientes disposiciones: “en caso de rescisión unilateral de este Acuerdo y sujeto a todas las cláusulas del Acuerdo por ambas partes, la parte que tenga la intención de rescindir este Acuerdo está obligada a notificar a la otra parte de esta intención dentro de los 30 días.” Es decir, con base en el texto del contrato, el propietario puede, mediante el envío de un aviso de terminación apropiado, desalojar al inquilino 30 días después de la fecha en que este último recibió dicho aviso. Sin embargo, este derecho del propietario no cumple con los requisitos de la Parte 2 del Artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa y, por lo tanto, en esta parte, de conformidad con el Artículo 180 del Código Civil de la Federación Rusa, la transacción debe ser reconocido como inválido.

Así, por decisión judicial, se puede conceder a un arrendatario un plazo no superior a un año para eliminar las infracciones que sirvieron de base para rescindir el contrato de arrendamiento de vivienda. Si, dentro del plazo determinado por el tribunal, el arrendatario no elimina las infracciones cometidas o no toma todas las medidas necesarias para eliminarlas, el tribunal, previa solicitud reiterada del arrendador, decide rescindir el contrato de arrendamiento de una vivienda. . Al mismo tiempo, a petición del empleador, el tribunal en la decisión de rescindir el contrato puede posponer la ejecución de la decisión por un período de no más de un año (Parte 2 del Artículo 687 del Código Civil de Rusia). Federación).

Según el autor, la imperfección de esta norma radica en el hecho de que ante las acciones negativas (inacción) manifiestas del arrendatario y de las personas de cuyas acciones es responsable, el arrendador pasa a depender de la posición del tribunal, que puede retrasar la Procedimiento para rescindir el contrato de alquiler comercial de locales residenciales hasta dos años.

Debe reconocerse que la terminación de un contrato de arrendamiento comercial puede demorarse bastante tiempo. Sin embargo, esto se debe, más bien, no a la “posición de los tribunales”, que deben conocer los casos dentro del plazo establecido por la ley, sino a las propias circunstancias del caso complicado, contradicciones en los documentos. Por ejemplo, un contrato de arrendamiento comercial, celebrado en su esencia y características, fue inicialmente "reemplazado" por el arrendador por un contrato de "arrendamiento temporal de locales de oficina". Por lo tanto, tanto el fundamento como el sujeto reclamación (es no coincidía circunstancias reales, cuya consecuencia fue la dirección del caso para un nuevo juicio (Resolución del Presidium del Tribunal Regional de Moscú de fecha 03.10.2007 No. 627 en el caso No. 44g-313 / 07). También me gustaría señalar que los casos de terminación de contratos de arrendamiento comercial son bastante raros en la práctica judicial.

Esta prescripción vulnera la posición del arrendador, ya que permite al arrendatario conservar el derecho a residir en la vivienda del propietario durante un largo período. Además, de conformidad con el artículo 12 del Código Civil de la Federación Rusa, el derecho a rescindir o modificar el contrato sirve como una de las formas de proteger los derechos civiles violados. Las disposiciones de la Parte 2 del Artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa, en nuestra opinión, violan el derecho a la protección otorgado al propietario.

Cabe señalar que el Código Civil de la Federación Rusa contiene una disposición sobre el alquiler a corto plazo de locales residenciales celebrados por un período de hasta un año (Parte 2 del Artículo 683 del Código Civil de la Federación Rusa). Según el autor, el diseño de este acuerdo es más atractivo para los posibles inquilinos de locales residenciales, ya que las disposiciones anteriores de los Artículos 684, 687 del Código Civil de la Federación de Rusia, que cargan a los propietarios de locales residenciales con obligaciones adicionales al rescindir un contrato de alquiler comercial de locales residenciales, no se aplican a él. Un contrato de arrendamiento comercial a corto plazo puede ser rescindido a iniciativa del arrendador en un procedimiento judicial en caso de falta de pago de la tarifa más de dos veces después del vencimiento del plazo de pago establecido por el contrato (Parte 2 del artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).

Entonces lo anterior analisis juridico normativa legal que regula la terminación de un contrato de arrendamiento comercial, nos permite extraer las siguientes conclusiones:

Código Civil La Federación de Rusia clasifica el alquiler comercial de locales residenciales como una relación legal de obligaciones.
Las normas legales que rigen la extinción de un contrato de arrendamiento mercantil crean un claro desequilibrio entre los derechos del arrendador-propietario del local y del arrendatario-ciudadano a favor de este último. De hecho, se debe estar de acuerdo con los autores en que el procedimiento y las causales para rescindir el contrato de arrendamiento comercial, que estudiaron en detalle a iniciativa del arrendador, tienen como objetivo principal proteger los intereses del arrendatario. Al mismo tiempo, la introducción de tales restricciones parece justificada sobre la base del objeto del contrato: locales residenciales. No hay duda de que las relaciones surgidas en relación con la provisión de locales para dicho acuerdo, son comercializables. Sin embargo, el derecho a la vivienda es uno de los derechos fundamentales derechos constitucionales persona. Así, el artículo 40 de la Constitución establece que “toda persona tiene derecho a la vivienda. Nadie puede ser privado arbitrariamente de su hogar”. Sin embargo, como resultado de proporcionar grandes derechos propietario, el inquilino puede ser desalojado “en la calle” sin tener tiempo de celebrar un contrato de arrendamiento de otra vivienda. Además, los intereses de los menores que conviven con el empleador pueden verse vulnerados por la necesidad de un traslado expedito a otro Jardín de infancia o la escuela
carácter discriminatorio regulaciones legales en relación con el arrendador, se expresa en cargar a los propietarios con obligaciones legales adicionales (no alquilar la vivienda durante un año) y un largo procedimiento de resolución del contrato en los tribunales, debido a la posición subjetiva de los tribunales.
La ineficiencia de la estructura legal para rescindir un contrato de arrendamiento comercial aleja a los propietarios potenciales de su celebración.
Más elástica y objetivamente reflejando los intereses de los propietarios de locales residenciales es la estructura legal del contrato de alquiler a corto plazo de locales residenciales, en el que no hay desequilibrio. obligaciones legales sujetos de la relación jurídica de que se trata.
El reconocimiento de las disposiciones de los artículos 684 y el párrafo cuatro de la cláusula 2 del artículo 687 del Código Civil de la Federación de Rusia como inválidas creará las condiciones legales para aumentar el número de propietarios que desean documentar oficialmente las relaciones con los ciudadanos inquilinos.

Digerir:

Ineficaz y desacreditadora de la personalidad jurídica del arrendador es la figura jurídica de extinción del contrato de trabajo mercantil

Código de Vivienda de la Federación Rusa del 29 de diciembre de 2004 No. 188-FZ (modificado el 13 de mayo de 2008). // SZ RF, 2005, n.° 1, art. 14, 2006, N° 1, art. 10, N° 52 (parte 1), artículo 5498, RG N° 297, de 31 de diciembre de 2006; SZ RF, 2007, núm. 43, art. 5084, 2008, N° 17, art. 1756, núm. 20, art. 2251.

Código Civil de la Federación Rusa (Parte Dos) del 26 de enero de 1996 No. 14-FZ (modificado el 14 de julio de 2008, modificado por la Ley Federal del 26 de enero de 1996) // Colección de Legislación de la Federación Rusa , 1996, nº 5, art. 410, art. 411, nº 34, art. 4025, 1997, N° 43, art. 4903, 1999, N° 51, art. 6288, 2002, núm. 48, art. 4737, 2003, núm. 2, art. 160, art. 167, nº 13, art. 1179, núm. 46 (parte 1) art. 4434, núm. 52 (parte 1), art. 5034, 2005, 1 (parte 1), art. 15, art.45, N° 13, art. 1080, nº 19, art. 1752, núm. 30 (parte 1), art. 3100, 2006, núm. 6, art. 636, 2006, núm. 52 (1 hora), art. 5497, 2007, N° 1 (1 hora), art. 39, nº 5, art. 558, nº 17, art. 1929, núm. 27, art. 3213, núm. 31, art. 3993, núm. 31, art. 4015, núm. 41, art. 4845, núm. 44, art. 5282, núm. 45, art. 5428, núm. 49, art. 6048, N° 50, art. 6247, 2008, núm. 17, art. 1756, art. 29 (parte 1), art. 3418.

Decretos del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa del 2 de julio de 2009 No. 14 "Sobre algunos problemas que han surgido en la práctica judicial en la aplicación del Código de Vivienda de la Federación Rusa" // RG. 08. 07. 2009. Nº 123.

Código Civil de la Federación Rusa (primera parte) del 30 de noviembre de 1994, No. 51-FZ (adoptado por la Duma Estatal de la Asamblea Federal de la Federación Rusa el 21 de octubre de 1994) (modificado el 18 de diciembre de 2006, modificado el 29 de diciembre de 2006) (modificado y complementado, que entró en vigor el 8 de enero de 2007) // Colección de Legislación de la Federación Rusa, 1994, No. 32, art. 3301; 2002, nº 12, art. 1093; n.° 48, art. 4746; 2003, nº 52, art. 5034; 2004, nº 27, art. 2711; n.° 31, art. 3233; 2005, nº 27, art. 2722; 2006, nº 2, art. 171; nº 3, art. 282, N° 52 (1 parte), Art. 5498, RG N° 297, 31/12/2006; SZ RF 2007, n.º 7, art. 834, nº 31, art. 3993, núm. 41, art. 4845, núm. 49, art. 6079, núm. 50, art. 6246.

Artículo 687

1. El arrendatario de una vivienda tiene derecho, con el consentimiento de los demás ciudadanos que residan permanentemente con él, en cualquier momento a rescindir el contrato de arrendamiento con un aviso por escrito de tres meses al arrendador.

2. El contrato de arrendamiento de vivienda podrá resolverse judicialmente a instancia del arrendador en los siguientes casos:

Destrucción o daño del inmueble por parte del arrendatario u otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable.

Por decisión judicial, se puede conceder a un arrendatario un plazo no superior a un año para eliminar las infracciones que sirvieron de base para rescindir el contrato de arrendamiento de una vivienda. Si, dentro del plazo determinado por el tribunal, el arrendatario no elimina las infracciones cometidas o no toma todas las medidas necesarias para eliminarlas, el tribunal, previa solicitud reiterada del arrendador, decide rescindir el contrato de alquiler de un inmueble. vivienda. Al mismo tiempo, a petición del empleador, el tribunal en la decisión de rescindir el contrato puede posponer la ejecución de la decisión por un período que no exceda de un año.

3. El contrato de arrendamiento de vivienda podrá resolverse judicialmente a instancia de cualquiera de las partes en el contrato:

Si el local deja de ser apto para residencia permanente, así como en caso de emergencia;

En los demás casos previstos por la legislación de vivienda.

4. Si el arrendatario de una vivienda u otros ciudadanos de cuyas actuaciones es responsable utilizan la vivienda para otros fines o vulneran sistemáticamente los derechos e intereses de los vecinos, el arrendador podrá advertir al arrendatario de la necesidad de eliminar la vulneración.

Resumamos brevemente:

Razones:

1. Por iniciativa del empleador:

A) orden extrajudicial

B) desmotivado

C) pero sujeto a las siguientes condiciones: 1) el consentimiento de todos los ciudadanos que viven con el empleador; 2) Preaviso de 3 meses de la terminación del contrato del arrendador.

2. Por iniciativa del arrendador:

A) solo una orden judicial

3. Por iniciativa de cualquiera de las partes:

A) en la corte

Consecuencias de la rescisión: desalojo del arrendatario y de los ciudadanos que residen permanentemente con él (vacaciones forzosas del local)

Consecuencias del desalojo: -proporcionar otra habitación; - no proporcionar otro local (arrendamiento comercial).

37. Proporcionar a los ciudadanos locales residenciales en virtud de un contrato social de trabajo: fundamentos, procedimiento.

La respuesta a esta pregunta está regulada por el Capítulo 7 de la LC RF.

En virtud de un contrato de arrendamiento social, se proporcionan locales residenciales (según regla general) del parque de viviendas municipal, pero a veces del fondo de la Federación Rusa (por ejemplo, a los jueces).

2 requisitos básicos, que un ciudadano debe responder en virtud de un contrato social de trabajo:

1) se ha reconocido que el ciudadano necesita una vivienda;

2) Reconocimiento de un ciudadano como pobre.

Ambas condiciones deben combinarse.

Desplazarse necesitado contenidas en el artículo 51 de la LC RF:

1) ciudadanos que no pueden satisfacer la necesidad de vivienda;

2) ciudadanos que tienen la oportunidad de satisfacer la necesidad de vivienda, con un área de menos de norma establecida;

El artículo 50 de la LCD define los tipos áreas residenciales– mín. el tamaño por 1 miembro de la familia nos permite hablar de la necesidad de vivienda.

Parte 5, artículo 50: el tamaño de la tasa de distribución lo determina la LSG organizadora. La decisión del Ladrón de la Duma de la Ciudad del 7 de julio de 2005: la tasa contable en la región del Ladrón es de 11 metros cuadrados. m para 1 persona.

3) personas que padezcan determinada enfermedad que les impida vivir con ellas.

pobre gr un ciudadano es un ciudadano reconocido como tal por el organismo de la LSG en la forma definido por la ley radiofrecuencia (Ley de la región del Ladrón del 30 de noviembre de 2005 No. 72-03; decisión del Ladrón. Duma de la Ciudad del 18 de mayo de 2006 "Sobre el empoderamiento para tomar decisiones sobre el reconocimiento de ciudadanos como pobres ..."

Un ciudadano es reconocido como pobre sobre la base de y teniendo en cuenta:

1) ingreso atribuible a cada miembro de la familia;

2) propiedad de cada miembro de la familia sujeta a impuestos;

Artículo 52 del Código de Vivienda de la Federación Rusa: Registro de ciudadanos que necesitan vivienda:

La contabilidad se lleva a cabo en el lugar de residencia.

Se lleva a cabo de forma continua

El procedimiento para mantener registros está determinado por el sujeto de la Federación Rusa; y la contabilidad en sí es realizada por org. MSU.

Del artículo 52:

3. El registro de ciudadanos como necesitados de locales residenciales lo realiza el organismo LSG (en adelante, el organismo que realiza el registro) sobre la base de las solicitudes de estos ciudadanos (en adelante, las solicitudes de registro) presentadas por ellos. al organismo indicado en su lugar de residencia o al otro lado Centro Multifuncional de acuerdo con sus establecido por el Gobierno Federación de Rusia en el orden de un acuerdo de cooperación. En los casos y en la forma que determine la ley, los ciudadanos podrán solicitar el registro en un lugar distinto de su lugar de residencia. El registro de ciudadanos incapaces se realiza sobre la base de las solicitudes de registro presentadas por sus representantes legales.

4. Con las solicitudes de registro, se deben presentar documentos que acrediten el derecho de los ciudadanos interesados a ser registrados como necesitados de vivienda, excepto los documentos recibidos a instancias interdepartamentales por el organismo que realiza el registro. Un ciudadano que ha presentado una solicitud de registro recibe un recibo por recibir estos documentos del solicitante, indicando su lista y la fecha en que fueron recibidos por el organismo que realiza el registro, así como indicando la lista de documentos que se recibirán en interdepartamental. peticiones. El organismo que realiza el registro solicita de forma independiente los documentos (sus copias o la información contenida en ellos) necesarios para el registro de un ciudadano en los organismos el poder del Estado, organos Gobierno local y subordinado cuerpos gubernamentales o los órganos de gobierno autónomo local, las organizaciones que tienen a su disposición estos documentos (sus copias o la información contenida en ellos) de acuerdo con la normativa actos legales Federación de Rusia, actos jurídicos reglamentarios de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia, actos jurídicos municipales, si el solicitante no presentó dichos documentos de acuerdo con por iniciativa propia. En el caso de presentación de documentos a través del centro multifuncional, el recibo es emitido por el centro multifuncional especificado.

5. La decisión sobre el registro o la denegación del registro debe tomarse sobre la base de los resultados de la consideración de la solicitud de registro y otros documentos presentados o recibidos en solicitudes interdepartamentales de conformidad con la Parte 4 de este Artículo por parte del organismo que realiza el registro, a más tardar. de treinta días hábiles contados a partir de la fecha de presentación de los documentos, obligación de presentación que se asigna al solicitante, a este organismo. En caso de que un ciudadano presente una solicitud de registro a través de un centro multifuncional, el plazo para resolver sobre el registro o la denegación del registro se computa desde el día en que el centro multifuncional transfiere dicha solicitud al organismo que realiza el registro.

6. El organismo que realiza el registro, incluso a través de un centro multifuncional, a más tardar tres días hábiles a partir de la fecha de la decisión sobre el registro, emite o envía al ciudadano que presentó la solicitud de registro correspondiente, un documento que confirma la adopción de tal una decisión Si un ciudadano presenta una solicitud de registro a través de un centro multifuncional, se envía un documento que confirma la decisión al centro multifuncional, a menos que el solicitante especifique otro método de recepción.

Páginas en la revista: 86-88

V.O. KIRICHENKO,

candidato ciencias juridicas, profesor asociado del departamento ley civil y proceso Facultad de Derecho Universidad Pedagógica Estatal de Ulyanovsk. EN. Ulyanova [correo electrónico protegido]

El contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales puede ser rescindido, rescindido por circunstancias fuera del control de las partes. La rescisión, la rescisión de este acuerdo conlleva graves consecuencias legales para las partes, en relación con las cuales el Código Civil de la Federación Rusa debe distinguir entre los motivos de rescisión, rescisión de un contrato de arrendamiento comercial y las circunstancias de rescisión, rescisión de un contrato debe presentarse en forma lista indicativa.

Palabras clave: contrato de arrendamiento comercial, terminación del contrato, terminación del contrato, circunstancias fuera del control de las partes del contrato.

Terminación, Terminación del Contrato de Trabajo de Comercial por Circunstancias Fuera del Control de las Partes

Kirichenko O.

El contrato de arrendamiento comercial puede ser rescindido, cancelado debido a circunstancias fuera del control de las partes. La rescisión de este acuerdo conlleva graves consecuencias jurídicas para las partes, por lo que el Código Civil de la Federación de Rusia debe separar los motivos de rescisión, la rescisión del contrato de trabajo comercial y las circunstancias de la rescisión, la rescisión del contrato debe ser en la forma de un inventario.

Palabras clave: contrato mercantil de trabajo, extinción del contrato, extinción del contrato, no dependen de la voluntad de las partes las condiciones del contrato.

La terminación de una relación de vivienda derivada de un contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales puede tener lugar mediante la terminación del contrato (a voluntad convenida de las partes, a solicitud de cualquiera de las partes del contrato, por la parte unilateralmente) , así como por circunstancias que no dependan en absoluto de la voluntad de las partes, por ejemplo, en caso de fallecimiento de un inquilino que viva solo o de destrucción de una vivienda. Por lo tanto, el concepto de "terminación de un contrato de arrendamiento", en contraste con el concepto de "terminación de un contrato de arrendamiento", es más restringido, incluyendo la terminación de las relaciones jurídicas de vivienda como resultado de las acciones de sus sujetos, y no eventos y acciones, como en la resolución de un contrato, es decir, no todas las causales de resolución del contrato conllevan su extinción. La terminación del contrato de trabajo es una especie de terminación, mientras que esta última puede tener lugar sin terminación del contrato.

Los motivos generales para rescindir un contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales se establecen en el cap. 26 “Terminación de las obligaciones” del Código Civil de la Federación Rusa de 1994 (en adelante, el Código Civil de la Federación Rusa), destacaremos algunas de ellas: terminación de una obligación por su correcta ejecución (Artículo 408 de el Código Civil de la Federación Rusa); terminación de una obligación por la coincidencia del deudor y el acreedor en una sola persona, por ejemplo, el inquilino como heredero se convierte en propietario de la vivienda que alquila (artículo 413 del Código Civil de la Federación Rusa); terminación de una obligación por la imposibilidad de cumplimiento si es causada por una circunstancia de la cual ninguna de las partes es responsable, por ejemplo, la pérdida (destrucción) de una vivienda (Artículo 416 del Código Civil de la Federación Rusa); terminación de la obligación por la muerte de un ciudadano (en este caso, solo el empleador vive solo en virtud del párrafo 2 del artículo 686, artículo 675 del Código Civil de la Federación Rusa) (Artículo 418 del Código Civil de la Federación Rusa Federación); terminación de la obligación por la liquidación de una entidad legal (en este caso, una entidad legal - un propietario) (Artículo 419 del Código Civil de la Federación Rusa).

Un contrato de arrendamiento comercial, como regla general, se rescinde por la expiración de su período de validez (teniendo en cuenta las reglas de los Artículos 683, 684 del Código Civil de la Federación Rusa), lo que lo distingue de contrato indefinido alquiler social de locales residenciales (parte 2 del artículo 60 del Código de Vivienda de la Federación Rusa de 2004; en adelante, el Código de Vivienda de la Federación Rusa).

No se requiere la terminación de un contrato de arrendamiento comercial condiciones especiales, previsto, por ejemplo, en los contratos de arrendamiento de locales residenciales especializados, que se extinguen por la desaparición de las causales de prestación de tales locales establecidas por la ley (parte 3 del artículo 104, parte 2 del artículo 105, parte 2 -3 del artículo 106, artículo 107-109.1 del Código de Vivienda de la Federación Rusa), y contratos para alquilar oficinas y locales residenciales en dormitorios - con la transferencia de propiedad, gestión económica y gestión operativa para tales locales residenciales, siempre que no haya contrato de empleo entre un ciudadano-empleador y un nuevo arrendador (inciso 2 del artículo 102 de la LC RF).

El artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa contiene reglas especiales sobre los motivos y el procedimiento para rescindir un contrato de arrendamiento comercial. La peculiaridad de este artículo es que permite la aplicación subsidiaria de la legislación de vivienda (cláusula 3, artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).

En lo que respecta a los contratos de contratación social y arrendamiento de local residencial especializado, la ley (inciso 5 del artículo 83, inciso 1 del artículo 102 de la LC RF) prevé su extinción, independientemente de la voluntad de las partes en relación con la pérdida. (destrucción) del local residencial, con la muerte de un inquilino que vive solo.

El artículo 687 del Código Civil de la Federación de Rusia no contiene tal disposición, sino que solo establece en la cláusula 3 la posibilidad de rescindir un contrato de arrendamiento comercial en un procedimiento judicial a solicitud de cualquiera de las partes, si la vivienda deja de ser apto para residencia permanente, así como en caso de su condición de emergencia, en los demás casos previstos por la legislación de vivienda.

Desafortunadamente, este párrafo no solo no distingue entre las causales para rescindir y rescindir un contrato de arrendamiento comercial, sino que también con respecto a la rescisión de este contrato en los tribunales a solicitud de cualquiera de las partes, el contrato contiene solo una referencia general a la legislación de vivienda. , que no puede considerarse correcto.

Rescisión, rescisión del contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales conlleva graves consecuencias para sus partes, por lo tanto, en el apartado 3 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa, sería necesario aclarar los motivos para rescindir dicho acuerdo, como se hace en la Parte 5 del art. 83 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, y en relación con la rescisión de este acuerdo en los tribunales, a petición de cualquiera de sus partes, indique una lista aproximada de los motivos de dicha rescisión, y no se limite a referirse a la legislación de vivienda .

Para el empleador, el derecho a rescindir el contrato, establecido por el apartado 3 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa, no es tan relevante, ya que de acuerdo con el párrafo 1 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa, por lo que tiene derecho a rescindir unilateralmente el contrato en cualquier momento sin explicación de los motivos fuera de los tribunales. Por lo tanto, este derecho es principalmente para el propietario.

El apartado 3 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa, en contraste con los párrafos 2 y 4 de este artículo, no significa delitos, sino situaciones en las que una vivienda pierde su capacidad para satisfacer las necesidades de vivienda de los ciudadanos debido a circunstancias objetivas fuera del control de la partes: se volvió inadecuado para la residencia permanente o entró en estado de emergencia debido al desgaste físico, desastre natural, incendio, etc. Otros supuestos previstos por la legislación de vivienda, que pueden ser causales de resolución de un contrato de arrendamiento comercial, a nuestro juicio, pueden incluir la demolición de un edificio residencial y el traslado de un local residencial a un local no residencial, el reconocimiento de vivienda como no apta para habitar, así como el caso cuando, como consecuencia de revisión o reconstrucción de la casa, las viviendas no se pueden salvar (Artículo 85 del Código de Vivienda de la Federación Rusa). La demolición y la transferencia de locales residenciales a locales no residenciales, independientemente del consentimiento o deseo del propietario, solo pueden llevarse a cabo por los motivos especificados en la ley, por ejemplo, debido a la retirada parcela para el gobierno o necesidades municipales(Artículo 279-282 del Código Civil de la Federación Rusa, Artículo 32 del Código Civil de la Federación Rusa).

Así, se pueden extraer las siguientes conclusiones. En primer lugar, el contrato de arrendamiento comercial de local residencial se resuelve (extrajudicialmente) por la pérdida (destrucción) del local residencial, con la muerte del arrendatario que vivía solo.

En segundo lugar, el contrato de arrendamiento comercial de local residencial puede resolverse judicialmente a instancia de cualquiera de las partes en el contrato (por circunstancias ajenas a su control) en los siguientes casos:

Si la vivienda deja de ser apta para residencia permanente, así como en caso de su condición de emergencia;

Transferencia de locales residenciales a locales no residenciales (parte 2 del artículo 85 del Código de Vivienda de la Federación Rusa);

La imposibilidad de conservación de la vivienda como consecuencia de una gran reforma o reconstrucción de la vivienda en que se encuentra (parte 4 del artículo 85 de la LC RF);

Adopción de un acto de estado o autoridad municipal sobre el retiro de locales residenciales en relación con el retiro de un terreno para necesidades estatales o municipales; sobre el reconocimiento de locales residenciales no aptos para habitar (cláusula 3, artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa,

Parte 3 Arte. 85 ZHK RF); sobre el reconocimiento edificio de apartamentos emergencia y sujeto a demolición (cláusula 3, artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa, parte 1 del artículo 85 del Código Civil de la Federación Rusa).

Estos supuestos deben estar incluidos en el apartado 3 del art. 687 del Código Civil de la Federación de Rusia como una lista aproximada de motivos para rescindir el contrato de alquiler comercial de locales residenciales en los tribunales a petición de cualquiera de sus partes.

Con base en lo anterior, proponemos la siguiente redacción del apartado 3 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa: “El contrato de alquiler comercial de locales residenciales se rescinde debido a la pérdida (destrucción) de los locales residenciales, con la muerte del inquilino que vive solo.

El contrato de arrendamiento comercial de local residencial podrá resolverse judicialmente a instancia de cualquiera de las partes en el contrato en los siguientes casos:

si la vivienda deja de ser apta para residencia permanente, así como en caso de su condición de emergencia;

reconocimiento de un edificio de apartamentos como emergencia y sujeto a demolición;

la imposibilidad de conservación de la vivienda como consecuencia de una gran reforma o reconstrucción de la vivienda en la que se encuentra;

si los locales residenciales se van a transferir a locales no residenciales;

adopción de una ley de un organismo estatal o municipal sobre el retiro de locales residenciales en relación con el retiro de un terreno para necesidades estatales o municipales;

en los demás casos que señale la legislación de vivienda”.

En el título del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa, también es necesario incluir la palabra "terminación" (por analogía con el Artículo 83 del Código Civil de la Federación Rusa).

Bibliografía

1 Ver sobre esto: Ruzanova V.D. Terminación de un contrato de arrendamiento // Ley de Vivienda. 2005. Nº 3. S. 14-15; Sheshko G. F. Tratado alquiler de vivienda: el surgimiento y terminación de relaciones sobre el uso de locales residenciales // Ley de Vivienda. 2007. Nº 7. S. 29.

2 Ver para más detalles: Shipunova E.A. Cambiar régimen jurídico locales residenciales en albergues // Ley de Vivienda. 2008. Nº 2. S. 57-60.

3 Al transferir locales residenciales a locales no residenciales, hay un un caso especial terminación de contratos de arrendamiento social y comercial de locales residenciales por iniciativa tanto del arrendador como del arrendatario. Ver más: Makeev P.V. Consecuencias legales cambios en el régimen jurídico de las viviendas y locales no residenciales// Derecho moderno. 2009. Nº 6. Pág. 69; Bykov V. Desalojo como consecuencia de la extinción del contrato de trabajo social // Ley de Vivienda. 2007. Nº 11. S. 63-64.

El concepto de un contrato para el alquiler comercial de locales residenciales.

Código Civil de la Federación Rusa, que establece reglas generales sobre el contrato de alquiler de locales residenciales (capítulo 35), regula principalmente las relaciones relacionadas con el alquiler de locales residenciales a título comercial (un contrato de alquiler comercial de U.

En virtud de un contrato de alquiler comercial de locales residenciales, una de las partes es el propietario de los locales residenciales (un ciudadano o organización privada) se compromete a proporcionar a la otra parte, un ciudadano, locales residenciales a cambio de una tarifa por posesión y uso para la residencia personal y la residencia de los miembros de su familia en ellos.

Terminación de un contrato de arrendamiento comercial

El Código Civil de la Federación de Rusia contiene disposiciones que establecen los motivos y el procedimiento para rescindir un contrato de alquiler de una vivienda. Estas disposiciones se aplican al empleo comercial y pueden aplicarse a reclutamiento social a menos que la legislación de vivienda disponga lo contrario.

A petición del propietario, el contrato de arrendamiento puede rescindirse judicialmente si el inquilino no paga el alquiler durante seis meses, si el contrato no establece un período más largo y en caso de alquiler a corto plazo - en caso de incumplimiento pagar la renta más de dos veces después de la expiración del plazo establecido por el acuerdo de pago.

El arrendatario también puede exigir la resolución del contrato de arrendamiento en caso de destrucción o daño de la vivienda por parte del arrendatario o de otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable.

Una novedad importante es la regla del apartado 4 del art. 687 del Código Civil de la Federación de Rusia sobre la posibilidad de posponer la decisión del tribunal de rescindir el contrato de trabajo y otorgar al empleador no más de un año para eliminar las violaciones que sirvieron de base para rescindir el contrato. Si, dentro del plazo determinado por el tribunal, el arrendatario no elimina las infracciones cometidas o no toma todas las medidas necesarias para eliminarlas, el tribunal, previa solicitud reiterada del arrendador, decide rescindir el contrato de arrendamiento. Al mismo tiempo, a petición del empleador, el tribunal en la decisión puede posponer su ejecución por un período que no exceda de un año.

La ley prevé los casos en que un contrato de arrendamiento residencial puede ser rescindido por un tribunal a solicitud de cualquiera de las partes del contrato: si el local deja de ser apto para residencia permanente, así como en caso de su condición de emergencia, en otros casos previstos por la legislación de vivienda (párr. 3 artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).

Un contrato de arrendamiento residencial puede ser rescindido por un tribunal si el inquilino del local residencial u otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable utilizan el local residencial para otros fines o violan sistemáticamente los derechos e intereses de los vecinos. En este caso, el arrendador podrá advertir al arrendatario de la necesidad de eliminar la infracción.

Si el inquilino u otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable, después de una advertencia, continúan usando el local residencial para otros fines o violan los derechos e intereses de los vecinos, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento del local residencial en un procedimiento judicial. En este caso, se aplicarán las reglas previstas en el párrafo cuarto del apartado 2 del art. 686 del Código Civil de la Federación Rusa, es decir, por decisión judicial, se le puede otorgar al empleador un período de no más de un año para eliminar las violaciones, y si el contrato se rescinde después de la expiración de este período, entonces al final solicitud del empleador, el tribunal en su decisión puede posponer la ejecución de la decisión por un período de no más de un año (cláusula 4, artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).

El Código Civil de la Federación de Rusia (artículo 688) define las consecuencias de rescindir un contrato de alquiler de locales residenciales: en caso de rescisión de un contrato de alquiler, el inquilino y otros ciudadanos que vivan en los locales residenciales en el momento de la rescisión del contrato contrato están sujetos a desalojo de los locales residenciales sobre la base de una decisión judicial.