Pentru a începe propria afacere de tranzacționare, trebuie să rezolvați multe probleme diferite. Una dintre ele este găsirea unei locații potrivite pentru magazin. În acest caz, cel mai adesea spațiul pentru un magazin nu este achiziționat, ci luat din. Vă vom spune mai departe unde este cel mai bine și cum să închiriați spațiu pentru un magazin.

Caracteristicile închirierii într-un centru comercial. Fotografia nr. 1

Una dintre variantele de cazare punct de vânzare este o inchiriere intr-un centru comercial. Cele mai multe complexe comerciale sunt situate în nou clădiri moderne. Complexele comerciale sunt vizitate de mulți cumpărători, mai ales dacă clădirea este situată în centrul sau în altă zonă aglomerată a orașului.

Când plănuiți să obțineți spațiu într-un astfel de centru, trebuie să luați în considerare următoarele.

1. Închirierea chiar și a spațiilor mici în centrele comerciale mari este costisitoare. Prin urmare, nu orice chiriaș își poate permite. Prin urmare, este mai bine pentru persoanele care tocmai își încep propria afacere să ia în considerare alte opțiuni.
2. La incheierea tranzactiilor va trebui sa acceptati conditiile oferite de proprietarul localului si de proprietarii centrului. Acest lucru se aplică orelor de deschidere, designului magazinului și altor aspecte ale centrului comercial. Persoanei noi i se oferă de obicei un contract standard de semnat.
3. În multe centre comerciale, condiții mai favorabile de închiriere sunt oferite marilor lanțuri sau mărci cunoscute pentru o cooperare pe termen lung.

Dacă condițiile propuse se potrivesc solicitantului, atunci înainte de a semna documentele, ar trebui să studiați cu atenție obiectul în sine, documentația pentru acesta și puterile contrapartidei de a încheia această tranzacție.

Spații în magazine alimentare

Destul de des puteți găsi reclame pentru furnizarea de spațiu pentru vânzarea cu amănuntul în magazinele alimentare. Avantajul acestei opțiuni este că poți folosi orice zonă, chiar și un colț mic. În consecință, prețul pentru închirierea lor nu va fi prea mare.

În același timp, nu este necesar să vindeți numai produse în astfel de magazine. Magazinele universale alimentare au adesea puncte de vânzare pentru ziare și altele publicații tipărite. Încheierea unei înțelegeri într-un astfel de loc implică o mai mare libertate de acțiune pentru chiriaș.

Cu toate acestea, există și anumite riscuri. Dacă comerțul nu se desfășoară într-o încăpere separată, atunci amenințarea cu furtul mărfurilor crește. Aici, hoții mici au șanse mai mari să fure obiecte mici de pe tejghea.

Caracteristicile închirierii unei camere separate. Fotografia nr. 2

Pe de altă parte, această metodă de dobândire a drepturilor asupra spațiilor are și dezavantaje.

• Consimțământul proprietarului este necesar pentru a finaliza tranzacția. Lipsa unui acord cu proprietarul va afecta valabilitatea tranzacției.
• Chiriașul va trebui să fie de acord automat cu toți termenii contractului încheiat anterior. Este logic să cumpărați un contract de închiriere conform contractului altcuiva numai dacă sunteți complet mulțumit de termenii acestuia.
• Există șanse mari de a întâlni necinste din partea foștilor proprietari ai spațiilor. Ca urmare, după achiziționarea drepturilor de închiriere, va trebui să rezolvați probleme care nu au fost discutate în timpul tranzacției.

Cum să închiriez o cameră sau o clădire pentru un magazin? Fotografia nr. 3

Pentru a obține utilizarea spațiilor pentru a găzdui un magazin, trebuie să parcurgeți o anumită procedură.

1. Primul pas va fi găsirea unei opțiuni potrivite. Este important să țineți cont nu numai de dimensiunea și prețul spațiilor, ci și de specificul comerțului viitor. La urma urmei, succesul său depinde în mare măsură de o locație bine aleasă. Magazinul trebuie să fie vizibil pentru potențialii clienți. Este necesar să se asigure trecerea gratuită la magazin, iar parcare este asigurată.
2. După ce ați decis criteriile pentru viitorul magazin, puteți examina opțiunile care le îndeplinesc. Este important să studiați documentația pentru sediu, să evaluați vizual starea acesteia și să aflați cât mai multe informații înainte de a încheia o tranzacție.
3. Următoarea etapă este executarea contractului. Ar trebui să fii extrem de atent aici. Este mai bine să apelați la un expert calificat pentru a întocmi un document sau pentru a evalua opțiunea propusă de contraparte asistenta juridica. Acest lucru va evita multe probleme la implementarea tranzacției în viitor.
4. Dacă durata contractului este de un an sau mai mult, este necesară înregistrarea acestuia. Dorind să evite nevoia de a vizita Rosreestr, părțile intră adesea în tranzacții pe o perioadă mai scurtă cu prelungire ulterioară.

Nuanțe

Atunci când alegeți un spațiu pentru un viitor magazin, trebuie să luați în considerare câteva puncte importante.

• Prima se referă la caracteristicile obiectului însuși. Înainte de a începe să închiriați, ar trebui să evaluați starea spațiului, prezența comunicațiilor necesare, comoditatea locației, „pasabilitatea”, posibilitatea de acces gratuit și acces la o cameră separată.
• În continuare, trebuie să studiați componenta juridică a problemei. Merită să aflați dacă spațiile sunt gajate și dacă există datorii asociate cu aceasta. Este necesar să se verifice dacă persoana care negociază tranzacția are dreptul să o încheie.
• În a treia etapă, este necesar să se evalueze acordul propus. Chiriașilor li se cere adesea să încheie contracte standard standard. Cu toate acestea, este mai bine să includeți în el toate condițiile necesare pentru cooperarea normală între părți. Se recomandă precizarea în detaliu în contracte a problemelor de subînchiriere, repararea spațiilor, soarta îmbunătățirilor efectuate, plata locuințelor și a serviciilor comunale, creșterea chiriei, motivele de reziliere, prelungirea contractului, achiziționarea spațiului. .

După ce ați decis să vă deschideți propriul punct de vânzare cu amănuntul, va trebui să vă nedumeriți să găsiți spații potrivite și să completați documentele necesare. Pentru succesul afacerii tale viitoare, ar trebui să abordezi aceste probleme cu atenție.

Este important să-l alegeți pe cel potrivit, să vă gândiți la designul din exterior și din interior și să oferiți acces gratuit la magazin. Merită să verificați puterile locatorului înainte de a încheia o tranzacție și de a întocmi corect contractul.

Puteți afla de ce este mai bine să închiriați spații decât să cumpărați, urmărind videoclipul:

Scrieți o întrebare unui avocat imobiliar în formularul de mai jos Vezi de asemenea Numere de telefon pentru consultatie

14 ianuarie 2018 96

Discuție: 5 comentarii

Un cunoscut de-al meu a încercat să-și închirieze un magazin, dar nu a stipulat niște condiții în contract, iar în final a fost nevoit să părăsească localul. Așa că cei care întocmesc un acord, încearcă să țină cont de totul și citește ce semnezi.

Răspuns

Salutare tuturor. Închirierea unei camere nu este un lucru ușor în zilele noastre. Conduc o afacere mică și am încredere în resursa de internet. Deci, de exemplu, puteți privi un site interesant, ale cărui servicii le folosesc, cred că veți fi interesat http://konkovo.ru/

Răspuns

Atunci când închirieți spații pentru un magazin, este important să încercați să negociați cu proprietarul, astfel încât renovarea spațiului pentru a se potrivi nevoilor chiriașului să fie combinată cât mai mult cu reparațiile în curs. În acest fel, va fi posibil să se compenseze cel puțin o parte din costul muncii ca chirie.

Răspuns

Mulți oameni care închiriază un local sunt nevoiți să-l termine și acest lucru, din păcate, nu este inclus în costul chiriei, puțini oameni sunt de acord cu acest lucru, așa că atunci când numărați fondurile care vor trebui cheltuite pentru afacere, nu uitați să; luați în considerare acest factor.

Răspuns

1. Un document important la semnarea unui contract de închiriere este certificatul de acceptare. În acest document părțile reflectă stare tehnica sediul, prezența și starea echipamentelor de birou sau a mobilierului, verificați toate citirile contorului și prezența datoriilor la alte facturi de utilități. acest document se reflectă starea adevărată a obiectului în momentul transferului.

   Toate îmbunătățirile solicitate de chiriaș se realizează numai cu acordul scris al proprietarului. La încheierea unui contract de închiriere este necesară includerea în acesta a unei clauze privind posibilitatea de a face îmbunătățiri inseparabile față de chirie. Dacă nu există o astfel de clauză și nu se primește consimțământul scris, proprietarul poate cere ca imobilul să fie readus în starea acceptată prin actul de transfer.

   De asemenea, modernizarea neautorizată a spațiilor poate atrage nu numai pierderi din partea utilizatorului, ci și motive de reziliere a contractului. Orice modificare și plata pentru chirie trebuie să fie prevăzute în contract.

   Răspuns

Data publicării: 22.12.2015

Mulți oameni consideră că munca în antreprenoriat privat este o alternativă bună la angajare. În același timp, începerea propriei afaceri în domeniul comerțului este considerat unul dintre cele mai accesibile și bine dezvoltate modele de afaceri. Într-adevăr, întreprinderile comerciale se caracterizează printr-o rotație relativ rapidă a capitalului și flexibilitate procese tehnologice, permițându-le să se adapteze eficient la un mediu macroeconomic în schimbare. Cu toate acestea, aspectul cheie al unui început de succes întreprindere comercială poate fi numită o alegere calitativă a locației sale, în timpul căreia este necesar să se țină seama o serie intreaga nuanțe.

Inchiriere spatii comerciale

Închirierea spațiilor de vânzare cu amănuntul sau achiziționarea de spații pentru un magazin este prima problemă care va trebui rezolvată atunci când alegeți locația unei întreprinderi de vânzare cu amănuntul. Este benefic pentru majoritatea întreprinderilor de vânzare cu amănuntul să nu dobândească proprietatea asupra spațiilor pentru un magazin, ci să încheie un contract de închiriere cu proprietarul spațiilor sau societate de administrare, specializata in imobiliare comerciale. Închirierea spațiilor comerciale vă permite să optimizați costurile de întreținere a unei proprietăți, precum și să planificați costurile de închiriere.

Amplasarea sediului magazinului

O locație bună pentru un magazin este una dintre problemele cheie în asigurarea profitabilității unei întreprinderi de retail. Orice punct cu amănuntul V caz general ar trebui să fie situat în zona de concentrare maximă a potențialilor cumpărători. În acest caz, într-un caz ideal, este necesar nu doar un grup de oameni, ci prezența unui flux în mișcare al acestora.

Sediul magazinului nu trebuie să fie situat în centrul orașului. În funcție de specializarea punctului de vânzare cu amănuntul, acesta poate fi situat în zone periferice sau chiar în afara orașului. Aceasta este una dintre principalele diferențe dintre imobilele de birou și cele comerciale. Condiția cheie atunci când alegeți o locație pentru un magazin este proximitatea grupului țintă de clienți. De exemplu, un magazin alimentar sau bunuri de uz casnic poate fi situat într-o zonă suburbană, un magazin de piese de schimb auto poate fi situat în apropierea unei autostrăzi, rechizitele de birou vor fi solicitate în zonele adiacente institutii de invatamant sau centre administrative și de birouri.

Atunci când alegeți un obiect pentru închirierea spațiilor de vânzare cu amănuntul, este de asemenea recomandabil să luați în considerare mediul concurențial și volumul potențial al cererii de bunuri care vor face parte din specializarea magazinului. Pe baza acestui fapt, puteți decide între o unitate de vânzare cu amănuntul de sine stătătoare și închirierea unui spațiu comercial într-un centru specializat de cumpărături și divertisment.

Dotarea spatiului magazinului

În funcție de alegerea opțiunii de închiriere pentru spațiile comerciale - un obiect sau spațiu separat într-un centru comercial - va trebui să evaluați echipamentul tehnic și caracteristicile obiectului. Acestea includ comunicațiile de inginerie, suprafața și volumul spațiilor, sistemele de securitate și de stingere a incendiilor și accesibilitatea la transport.

Comunicații de inginerie

Spațiul comercial este clasificat drept proprietate nerezidențială, dar este obligatoriu trebuie să fie echipate cu tipuri de bază retele de utilitati. Spațiul magazinului trebuie să fie racordat la energie electrică, alimentare cu apă și canalizare. De regulă, funcționarea normală a unui magazin modern este imposibilă fără comunicații telefonice și o conexiune la internet.

Atunci când căutați opțiuni de închiriere a spațiului comercial, trebuie să țineți cont de cerințe documente de reglementare referitor la echipamente facilitati de cumparaturi securitatea si alarma de incendiu, ventilatie, sisteme de aer conditionat, sisteme autonome de stingere a incendiilor, semne informativeîn cazul în care situatii de urgenta, scuturi de incendiu, hidranți și așa mai departe.

De regulă, cerințele de reglementareÎn ceea ce privește echiparea punctelor de vânzare cu amănuntul cu sisteme de inginerie, facilitățile concepute inițial pentru a găzdui zonele imobiliare cu amănuntul sunt pe deplin conforme. La reutilizarea unei instalații, există o mare probabilitate ca echipamentele acesteia să fie necesare costuri semnificative în conformitate cu standardele. Prin urmare, închirierea spațiului în centrele comerciale este considerată mai puțin costisitoare în comparație cu opțiunea unei facilități separate. În plus, este necesar să se țină cont de nivelul plăți de utilități, care poate varia semnificativ în funcție de echipamentul tehnic și starea proprietății comerciale. Această problemă trebuie convenită în etapa de discuție a contractului de închiriere pentru spațiul comercial.

Finisarea si zonarea spatiului

Obiectele imobiliare de vânzare cu amănuntul trebuie să corespundă în mod necesar scopului lor funcțional, astfel încât aspectul lor este unul dintre factorii cheie de selecție. În general, pe lângă podeaua de vânzare, imobilele de vânzare cu amănuntul trebuie să aibă încăperi de depozitare și utilitate, precum și spații administrative. Cele mai stricte cerințe în materie de finisare și zonare funcțională sunt impuse spațiului comercial specializat în vânzarea produselor alimentare. La rândul lor, magazinele de bunuri de uz casnic și industriale sunt reglementate de un număr ceva mai mic de reglementări, deși acestea, desigur, trebuie să îndeplinească cerințele autorităților de reglementare.

Echipamente comerciale

Alegerea dintre opțiunile de închiriere pentru spațiile comerciale echipate și spațiul liber este determinată în principal de factorul de dimensiune tarif de închiriere. De regulă, instalațiile dotate cu echipamente comerciale sunt mai scumpe. La rândul său, echipamentele dvs. comerciale proprii necesită adesea investiții semnificative în achiziție, precum și costuri de întreținere.

Accesibilitate la transport

Accesul convenabil la o proprietate comercială este important nu numai pentru cumpărători, ci și pentru optimizarea schemelor logistice. Livrarea mărfurilor și îndepărtarea deșeurilor necesită, de asemenea, căi de acces convenabile - în acest caz, acestea vor costa puțin mai puțin. În funcție de profilul întreprinderii comerciale, va fi utilă îngrijirea locurilor de parcare. În cazul închirierii unui spațiu într-un centru comercial, cel mai probabil vor fi prevăzute locuri de parcare proiect comun complex, iar la deschiderea unui magazin într-o clădire separată, crearea de locuri de parcare va cădea pe umerii organizatorului.

Numărul de etaje

În general, cea mai bună opțiune pentru o nouă întreprindere de vânzare cu amănuntul este să închirieze spațiu comercial în facilități imobiliare specializate. Acest lucru vă va permite să evitați cheltuielile mari pentru achiziționarea de echipamente de vânzare cu amănuntul, dotând instalația cu comunicațiile necesare și finisarea spațiilor de vânzare cu amănuntul.

De mult îmi doream să scriu un articol despre cum inchiriez spatiu magazin. Când am avut puțin lanț de vânzare cu amănuntul(6 magazine), atunci doar filmam spatiu comercial de inchiriat. Vă voi povesti despre nuanțele pe care le-am experimentat pe parcursul a cinci ani de închiriere. Sunt sigur că veți fi interesat dacă intenționați doar să închiriați spații pentru un magazin nealimentar.

Tipuri de spatii comerciale:

1. Spații separate

De regulă, acestea se caracterizează printr-un trafic scăzut și, în consecință, scăzut chirie. Dacă nu deschideți o franciză a unui brand cunoscut, va dura destul de mult timp pentru a câștiga clienți. Prin urmare, nu vor exista rezultate rapide aici. Apropo, avem o secțiune separată despre franciză, „Ce este important de luat în considerare dacă intenționați să cumpărați o franciză”. Vă sfătuiesc să o citiți.

După părerea mea, zonele de sine stătătoare sunt potrivite doar pentru magazinele alimentare aflate la câțiva pași, magazinele specializate (unelte, instalații sanitare etc.), saloane de înfrumusețare, cafenele, grădinițe cu plată etc. Pentru magazinele obișnuite, aceste zone sunt „moarte”. Le este prea greu să concureze cu centrele comerciale.

Poate un alt plus, pe lângă chirie, este un proprietar mai loial, pentru că... Pierderea unui chiriaș de încredere este semnificativă pentru el. Deși există diferite tipuri de proprietari, mai multe despre asta mai târziu...

2. Spații în centre comerciale

Aici costul pe metru pătrat este semnificativ mai scump, dar capacitatea de cross-country este, de asemenea, mai mare. Veniturile aici vin din prima zi. Dar există și dezavantaje, desigur. Unde am fi noi fără ei? 🙂

Dictonul „Un loc sfânt nu este niciodată gol” se potrivește perfect locurilor din centrele comerciale. Dacă ceva util devine disponibil, atunci, de regulă, vecinii chiriași vor fi primii care vor afla despre asta. Unii dintre ei pot deschide altceva în spațiul eliberat sau pot extinde un magazin existent. Bineînțeles, îi vor da spațiul mai de bunăvoie decât tine, pentru că îi cunosc solvabilitatea, dar nu a ta.

Într-un cuvânt, domeniile bune din care poți câștiga ceva nu rămân mult timp inactiv. Dacă în ziarele locale și pe Avito „apare” în mod regulat un anunt de închiriere, atunci aceasta înseamnă că acest loc este neprofitabil. Și, în general, vă spun un secret: reclamele sunt plasate în acele zone care, după cum se spune, nu este păcat de oferit. Cu zone bune nu vine vorba de reclame. Fie sunt deja luate, fie vor fi în curând.

Atunci cum să găsești zone normale? Răspunsul este simplu: trebuie să mergi în centrele comerciale și să vorbești cu administrația, să vorbești despre cât de frumos va fi magazinul tău, cum le va plăcea clienților etc. Doar contactul personal funcționează. Abilitățile de autoprezentare vă vor ajuta.

Este puțin probabil să dai imediat peste ceva care merită. Așadar, lăsați cereri: de câți contoare aveți nevoie, ce segment de produse aveți și cum să vă contactați. Ei vă pot suna înapoi când ceva devine disponibil. Dar asta va dura timp. Poate câteva luni.

Acum aș dori să spun câteva cuvinte despre proprietarii înșiși, deoarece termenii contractului de închiriere depind nu numai de tipul de sediu...

Ce tipuri de proprietari există pentru spațiile de vânzare cu amănuntul în Rusia?

Cu mici excepții, toți chiriașii din țara noastră pot fi împărțiți în două categorii:

1. Despre antreprenori din anii 90

Aceștia sunt oameni (de foarte multe ori cu trecut semi-criminal) care au reușit să ia chirie municipală timp de 50 de ani pentru aproape nimic spații nerezidențiale care sunt patrimoniul Uniunea Sovietică. Și acum ți le închiriază de zeci de ori mai mult. De exemplu, ei închiriază de la stat cu 100 de ruble pe metru pătrat și ți-l reînchiriază pentru 2.000 de ruble. Nu este o rentabilitate rea, desigur! 🙂

Astfel de proprietari au tot felul de spații de subsol transformate în centre comerciale, precum și fostele magazine universale sovietice, magazine independente etc. În ultimii ani, au „retușat” aceste premise și poate chiar au adăugat altceva. Așa că acum au devenit antreprenori respectabili, ocupând o poziție înaltă în societate. Dar înăuntru au rămas la fel. Prin urmare, metodele lor de lucru sunt adecvate...

Personal, nu le vei vedea niciodată, pentru că... nu le place să „lumineze”. Toată comunicarea are loc numai prin intermediul administratorilor, similar directorilor de magazine sovietici. Pentru a spune ușor, ei nu sunt interesați de tine ca client. Un principiu simplu funcționează: „există o întreagă linie de oameni ca tine”.

Infrastructura unui astfel de spatiu lasa de dorit: iluminat, bai, curatenie etc. Proprietarul nu investeste in asta. Conductele pot curge și se poate întrerupe electricitatea. Nimeni nu te va compensa pentru pierderile tale. Trebuie să fii pregătit pentru asta și să îl consideri un risc.

Dar există și avantaje. Chirie mai mică. Contractul nu este atât de rigid: plata cu o lună în avans (maxim), fără nicio taxă suplimentară. Nu trebuie să investești în finisare dacă nu vrei. Ridică-te și treci la treabă.

În concluzie, voi adăuga că acești proprietari nu sunt interesați de ceea ce faci și nici de felul în care te descurci. Principalul lucru este să plătești chiria la timp. Și ocupă-te singur de concurenții tăi vecini.

2. Companii de dezvoltare

Aceștia sunt proprietari care construiesc centre comerciale sau mall-uri mari cu scopul de a închiria ulterior spațiul. Are cea mai mare capacitate de cross-country, infrastructură excelentă, dar există și o mulțime de dezavantaje...

Chiria atinge uneori proporții astronomice: 5.000 - 8.000 de ruble pe metru pătrat. Și asta în ciuda faptului că mai trebuie să plătești două-trei luni în avans. Dacă vă mutați, plata în avans nu este rambursată. Plus tot felul de taxe de marketing, control de către administrație, reglementări pentru importul de mărfuri și alte „delicii”. În general, contractul cu astfel de firme este extrem de strict. Aș spune chiar sclavi. Are dimensiunea unui volum de Război și pace și totul este într-un singur loc.

Dacă închiriați spațiu de vânzare cu amănuntul în etapa de deschidere a unui centru comercial, atunci va trebui totuși să finalizați sediul pe cheltuiala dvs. Vi se vor da doar pereți de beton goi. Și toate acestea, desigur, nu iau în calcul chiria. Această practică te ține pe o lesă scurtă. Dacă ați investit, să zicem, un milion de ruble în finisare, atunci veți face tot posibilul să nu vă mutați până nu le „recapturați”. Toate acestea sunt explicate foarte frumos: „Fiecare marcă comercială propriul tău stil corporativ. Prin urmare, faceți designul așa cum doriți.” Da, nu poți spune nimic. Trebuie să te gândești foarte bine înainte de a te lansa într-o astfel de aventură riscantă.

În unele centre comerciale, se ajunge chiar atât de departe încât să vă solicite să predați chitanțe cu încasările dvs., astfel încât administrația să știe aproximativ cât câștigați. Dacă, Doamne ferește, li se pare că ai un profit bun, atunci îți vor ridica rapid chiria. Dacă nu-ți place, mută-te. Vor mai fi alții care sunt interesați.

Relația chiriaș-proprietar

Este important să înțelegeți că psihologia oricărui proprietar este simplă - faceti chiria cat mai mare pentru ca chiriasul sa plateasca si sa nu se mute. Vă veți muta numai într-un singur caz - dacă sunteți în pierdere. Dacă lucrezi la zero sau la un profit ușor, abia ținând capul, atunci, cel mai probabil, vei rămâne în picioare și vei încerca să-ți crești profitul. La urma urmei, ieșirea din afacerea cu amănuntul nu este atât de ușoară. Ați investit în bunuri, echipamente comerciale, personal angajat etc. În tot acest timp, desigur, vei plăti chirie.

S-ar părea că proprietarul și chiriașul ar trebui să câștige aproximativ la fel. Dar e mai bine să uiți de asta. Acest lucru nu funcționează în Rusia. Proprietarul este interesat de situația dvs. doar pentru a înțelege când vă poate „strânge șuruburile” și crește chiria. 🙂 O astfel de cooperare „reciprocă benefică” cu greu poate fi numită simbioză.

Taxe ascunse

Pretul de inchiriere depinde de zona. Aritmetica pare a fi simplă: îți spun de câți metri are camera și prețul pe metru. Înmulțiți și primiți chiria. Dar asta nu se întâmplă aproape niciodată. De fapt, se dovedește că mai trebuie să plătești pentru pasaje, toalete etc. Acestea sunt așa-numitele cheltuieli totale, care sunt împărțite între toți chiriașii proporțional cu spațiul ocupat. De asemenea, de multe ori trebuie să plătiți facturi suplimentare de utilități.

În plus, de foarte multe ori suprafața reală nu corespunde suprafeței nominale. Proprietarul vă spune: „După planul general sunt 32 metri patrati" Măsori cu o bandă de măsurare. Se dovedește 29 de metri. Nu are rost să vă certați - veți plăti în continuare pentru 32 de metri.

Prin urmare, este mai bine să întrebați imediat: care este costul final de închiriere luând în considerare toate cheltuielile și plățile?

Cum să afli: un loc merită sau nu banii tăi?

Acesta este cel mai mult întrebare importantă. Vom presupune că ideea de a închiria spații pentru un magazin este următoarea: cumpărați temporar un loc pe lângă care trec potențialii dvs. cumpărători.

Dacă ați închiriat deja spațiu comercial undeva, atunci ar trebui să aveți statistici de vânzări: verificare medie și conversie de achiziție. Trebuie să te bazezi pe ea. Trebuie sa raspunzi la intrebare: De câți vizitatori am nevoie pe zi pentru a acoperi toate costurile?

În primul rând, îți dai seama care ar trebui să fie venitul tău lunar pentru a ajunge la egalitate cu această închiriere. Apoi, împărțiți venitul total la 30 de zile. Primești un venit zilnic. Apoi împărțiți-l la factura medie. Acesta va fi numărul de achiziții pe zi. Acum împărțim acest număr la rata de conversie a vânzărilor. Să obținem numărul de vizitatori necesar pentru a ajunge la pragul de rentabilitate.

Apoi, trebuie să evaluați vizual dacă oamenii trec pe lângă acest spațiu de vânzare cu amănuntul. Este posibil să se realizeze fluxul de clienți dorit? Stați 20-30 de minute și priviți. Uneori poți înțelege multe astfel. Nu aveți încredere în statisticile pe care vi le oferă administrația. Vă vor spune că centrul lor comercial este vizitat de 10.000 de oameni în fiecare zi. Și ce îți oferă asta? - Nimic. Trebuie să vezi câți oameni merg pe lângă locul tău. Într-un sens bun, este indicat să verificați atât în ​​zilele lucrătoare, cât și în weekend.

Dacă nu ați mai fost niciodată nicăieri și închiriați spațiu comercial pentru prima dată, atunci încercați să estimați aproximativ ratele medii de verificare și conversie pentru produsul dvs. Și apoi împărțiți-le la două și numărați.

Desigur, această metodă de estimare este aproximativă, dar este mai bine decât nimic. A funcționat grozav pentru mine.

Cum se reduce chiria?

Reducerea chiriei este destul de dificilă. Afacerea de închiriere este o formă stabilă de venit. De aceea nimeni nu vrea să coboare. De multe ori le este mai ușor să sune pe altcineva. În același timp, creșteți chiria. Aceasta este o practică foarte comună atunci când prețul este mai mare pentru un nou chiriaș.

Deci reducerea chiriei este un proces dificil de negociere. Dar merită încercat dacă lucrurile stau cu adevărat rău. Încă nu ai nimic de pierdut. Singurul tău argument aici este: „Altfel, va trebui să mă mut”.

În concluzie, voi da câteva sfaturi despre cum să închiriez un spațiu comercial:

1. Nu te grăbi niciodată

Este ca atunci când cumperi o mașină străină uzată: se pare că locul bun este pe cale să dispară și începe panica. Nu vă grăbiţi. Gândește-te cu atenție. Cântăriți totul. Evaluează traficul, prezența concurenților și ia decizia corectă.

2. Vorbește cu chiriașul anterior

Dacă există o astfel de oportunitate, va fi foarte utilă. Puteți învăța o mulțime de lucruri interesante. În același timp, filtrează negativitatea unui antreprenor nereușit și izolează esența.

3. Citiți cu atenție contractul de închiriere

Negociază pe mal. Dacă ceva nu este clar în legătură cu contractul, întrebați. Încercați să schimbați punctele care nu vă plac. Nu credeți niciodată proprietarul pe cuvânt și nu aveți încredere în expresii precum: „Da, este doar contract standard. În realitate, astfel de situații nu se întâmplă niciodată.” ÎN situație controversată Este contractul pe care te vei concentra.

4. Nu investiți în infrastructura altcuiva

Evitați să faceți reparații sau mobilier la spațiile de închiriere care nu sunt luate în considerare pentru chirie. Aceasta se numește „îmbunătățire inseparabilă” și nimeni nu vă va întoarce banii pentru asta.

5. Fără depozite de garanție

Ar trebui să vă puteți muta oricând cu pierderi financiare minime dacă dintr-o dată afacerea nu merge bine sau vânzările scad dintr-un motiv oarecare. Se poate întâmpla orice.

6. Semnați certificatul de acceptare când vă mutați

Nu este neobișnuit ca un chiriaș să se mute și să uite să semneze un certificat de acceptare a transferului cu chiriașul care să arate că returnează sediul în stare corespunzătoare. După câteva luni sau chiar ani, este posibil să primiți o „scrisoare în lanț” prin care se solicită plata chiriei pentru toată această perioadă. Atenție.

Concluzie

Ideal, desigur, să treci de la închiriere la internet, dar acest lucru este totuși complet imposibil, pentru că... Există categorii de mărfuri care se achiziționează doar cu amănuntul. Acest lucru este valabil pentru tot ceea ce trebuie măsurat, atins și ținut în mâini. Prin urmare, aș dori să fac închirierea spațiului de vânzare cu amănuntul cât mai nedureroasă posibil pentru dvs. Nu poate fi complet plăcut, deoarece acestea sunt încă costuri fixe obișnuite și uneori destul de semnificative. Dar dacă, datorită articolului meu, ai mai puține probleme cu chiria, atunci voi fi foarte fericit. 🙂

Cum să deschizi un punct într-un centru comercial - vom analiza cele mai importante secțiuni ale unui plan de afaceri + 6 sfaturi bonus de la antreprenori cu experiență.

Investiție de capital pe punct: de la 8.000.000 de ruble pe an.
Rambursarea afacerii într-un centru comercial: de la 1 an.

Deschiderea unui punct într-un centru comercial îi sperie pe nou-veniți cu suma investiției de capital.

Cu toate acestea, ei uită să țină cont de câte bonusuri oferă o astfel de plasare.

Cu cât chiria este mai mare, cu atât locația este mai populară.

Și acest lucru este sinonim cu un flux mare de oameni care pot deveni clienți.

Va fi mai ușor să-i atragi decât dacă magazinul ar fi situat într-o cameră separată.

Acestea și multe alte avantaje ale amplasării în centre comerciale sunt înțelese de mulți oameni de afaceri înrădăcinați care deschid puncte de vânzare acolo.

Plan de afaceri pentru un punct într-un centru comercial- primul document care se cere in organizarea unei afaceri.

În acesta, informațiile despre magazin vor fi analizate, sistematizate și calculate.

De ce trebuie să deschizi o locație într-un centru comercial?

Daca experientele altora nu te convinge, evalueaza-te singur avantajele si dezavantajele amplasarii intr-un centru comercial.

Avantaje	Defecte
În timp ce renovați și decorați spațiile, vă puteți lua o „vacanță”. Adică pentru 1-2 luni plătești doar costuri de utilități. Economii semnificative!	De regulă, va trebui să coordonezi aproape fiecare pas: de la stilul semnului până la ordinea în care sunt afișate mărfurile.
Alături de spațiul comercial, veți primi un serviciu de supraveghere video în centrul comercial, locuri de parcare pentru clienți și posibilitatea de a utiliza serviciile locale de curățenie.	Brânza gratuită vine doar într-o capcană pentru șoareci. De obicei, întreținerea centrului comercial este de asemenea inclusă în factura lunară împreună cu utilitățile.
Publicitatea realizată de centru funcționează și pentru tine.	Închirierea unui loc într-un centru comercial, mai ales într-unul popular, este întotdeauna costisitoare.
Amplasarea în apropierea principalelor puncte de vânzare va asigura un flux stabil de clienți.	Adesea, atunci când vă mutați, trebuie să plătiți o garanție pentru 3(!) luni de chirie.
Veți avea o zonă de primire a mărfurilor echipată în conformitate cu toate regulile. Cazarea separată rareori permite un astfel de lux.	Dacă din anumite motive popularitatea unui centru comercial scade, te va afecta imediat.

Există într-adevăr multe puncte forte, dar există și o mulțime de dezavantaje.

Este important să le analizăm cu atenție pentru ca până la urmă să nu se dovedească că s-a irosit o sumă considerabilă de chirie.

Ce documente sunt necesare pentru a deschide un outlet într-un centru comercial?

Este imposibil să deschideți un outlet într-un centru comercial fără documentația corespunzătoare.

Pregătește-te pentru ceea ce vei avea nevoie:

• sau SRL (în funcție de produse, numărul de fondatori și alte detalii).
• Indicați codul OKVED corespunzător activității.
• Alege un sistem fiscal.
• Obțineți permisiunea de a tranzacționa la punctul respectiv.
• SES și Rospozharnadzor trebuie să emită permisiunea de a funcționa (aceasta este responsabilitatea administrației centrului comercial).
• Conducerea centrului comercial va avea nevoie de proiecte, devize și diagrame.
  Lista lucrărilor din în acest caz, este individuală și trebuie clarificată la semnarea contractului.
• Printre altele, trebuie să obțineți certificate de calitate pentru mărfuri de la furnizori sau producători.

Planificarea deschiderii unui punct de vânzare cu amănuntul într-un plan de afaceri

Deschiderea unui outlet într-un centru comercial este dificilă nu din cauza algoritmului organizațional sofisticat.

Și din cauza potențialelor riscuri grave care ar putea duce la pierderi financiare și chiar la închiderea magazinului.

Acestea pot fi evitate prin planificarea detaliată a activității.

Planificarea se referă la un sistem de activități menite să obțină o imagine completă a modului în care se poate dezvolta o afacere.

Aceasta include analiza publicului țintă, vizitatorii centrului comercial, calcularea mărimii viitoarei facturi medii, stabilirea procesului de aprovizionare și alegerea unei strategii de marketing.

• realist – bazat pe fapte și reflecții seci;
• optimist – scenariu de dezvoltare ideal;
• pesimist – cum va arăta afacerea dacă apar probleme.

Ele vor ajuta antreprenorul să se pregătească pentru orice rezultat al cazului.

Analiza centrului comercial inainte de deschiderea outlet-ului

Rentabilitatea închirierii spațiului într-un centru comercial nu este întotdeauna vizibilă.

Dacă alegeți proprietarul greșit, puteți obține doar rezultate negative din cooperare.

Alegerea unui centru comercial este ușor.

Este suficient să aloci două zile pentru observații și analize personale.

Trageți concluzii pe baza următorilor indicatori:

Puterea de cumpărare.

Nu veți putea să vă uitați în portofelele sau gențile de cumpărături ale oamenilor.

Dar chiar și o oră de observare a vizitatorilor vă va permite să observați cât de des fac achiziții.

Poate că majoritatea vin pentru distracție și relaxare.

Acest lucru va fi bun pentru organizarea de fast-food, dar nu pentru vânzarea produselor din blană.

Concurenți.

Este important să nu existe concurenți direcți în apropiere.

Dar punctele de ancorare mari pe subiecte similare vor fi benefice.

De exemplu, multe supermarketuri oferă produse pentru animale de companie.

Dar ei oferă un sortiment slab acolo.

Cum ar putea arăta o masă de personal pentru un magazin mic:

Acest număr de persoane va asigura funcționarea zilnică a punctului de la 10:00 la 22:00 (program standard de lucru pentru majoritatea centrelor comerciale).

Este mai bine să angajați singuri oameni.

Trebuie să evaluați personal persoana în care aveți încredere pentru a fi fața magazinului.

Angajarea unui agent de vânzări cu experiență este mult de preferat.

Dar rețineți că băieții tineri și energici acceptă mai ușor reguli și tendințe noi și adesea aduc „respirație proaspătă” în afaceri.

Pentru a motiva angajații să lucreze mai bine, introduceți o plată a unui procent fix din vânzări sau bonusuri pentru obținerea rezultatelor stabilite.

Secțiunea de marketing a unui plan de afaceri pentru un punct dintr-un centru comercial



Fără o promovare competentă, este dificil să construiești o afacere de succes, chiar dacă localizați un punct într-un centru comercial.

Luați în considerare aceste opțiuni:

• Pregătirea.

  În timp ce pregătești priza pentru deschidere, acesta poate deveni un mijloc de publicitate externă.

  Închideți lucrările de reparații cu un banner pe care veți anunța începerea lucrărilor, indicați numele și data deschiderii.

  Beneficiul reciproc.

  Cand se incheie un acord cu un centru comercial pe baza unui procent din cifra de afaceri, si nu a unei taxe fixe, poti cere pentru prima data posibilitatea promovarii gratuite.

  Managementul te poate acomoda la jumătatea drumului, deoarece veniturile lor vor depinde de succesul tău.

  În interior, serviciul costă mult mai mult, iar efectul său este mai mic.

  Atrageți „oamenii tăi”.

  Creați reduceri speciale pentru angajații centrului.

  Acest lucru le va atrage atenția asupra subiectului.

  Și dacă te plac, faima ta se va răspândi rapid printre prietenii tăi.

  Convertiți în „permanenți”.

  De asemenea, motivați-vă clienții.

  Intrați într-un program de fidelitate sau într-un sistem de reduceri cumulative.

Secțiunea financiară din planul de afaceri al unui punct dintr-un centru comercial


Fără o secțiune financiară într-un plan de afaceri, un antreprenor nu va putea calcula câți bani va fi nevoie pentru a deschide un magazin.

Trebuie remarcat faptul că, până la perioada de rambursare, magazinul va trebui să fie „sponsorizat” din perna dumneavoastră financiară personală.

Câți bani sunt necesari pentru a deschide un magazin într-un centru comercial?

Element de cheltuială	Cantitate (frecare)
Total:	7.625.000 RUB
Întocmirea documentației	15 000
Plata pentru inchirierea unui punct (pe an)	500 000
Achizitionarea si instalarea echipamentelor comerciale	250 000
Proiectarea unui punct și realizarea unui semn	75 000
Salariile angajaților (pe an)	250 000
Anunț de deschidere a magazinului	5 000
Campanie de publicitate în viitor	20 000
Crearea si completarea inventarului	6 000 000
Cheltuieli de birou	10 000

După ce vizionați următorul videoclip, puteți alege locul potrivit în centrul comercial pentru a vă deschide punctul:

„Dacă ai nevoie de cineva să-și dea timpul și energia unei afaceri, atunci asigură-te că nu se confruntă cu dificultăți financiare.”
Henry Ford

1. În acel moment, rafturile ar trebui să pară aprovizionate cu produse, dar totuși să permită clienților să se deplaseze calm și în siguranță.

Avea grijă de inventar nevoie de ea imediat.

Până când înțelegeți exact care articole sunt cele mai populare, este important să aveți cel puțin câteva unități de producție.

Încercați să vă poziționați lângă așa-numitele puncte de ancorare.

Acestea sunt magazinele care atrag majoritatea vizitatorilor mall-urilor.

Un exemplu izbitor sunt supermarketurile Auchan, Obi și Perekrestok.

Așa cum un adult nu poate fi complet „refăcut”, publicul unui centru comercial nu poate fi schimbat.

Portretul cumpărătorului mediu pe care îl întocmești în timpul analizei centrului comercial va rămâne același după deschiderea punctului tău.

Nu ar trebui să te consolezi cu speranțe false despre asta.

2. Dacă trebuie să economisiți la închirierea spațiului, acordați atenție cazării pe insulă.

Nu uitați să priviți acest lucru nu numai ca manager, ci și ca cumpărător.

Acest lucru vă va permite să observați dezavantajele serviciului.

Cum să deschizi un punct într-un centru comercial stii acum.

Cu persistența cuvenită, oricine poate crea o afacere profitabilă.

Articol util? Nu rata cele noi!
Introduceți adresa dvs. de e-mail și primiți articole noi pe e-mail

Cum să închiriez un spațiu comercial? Reguli și tehnici de bază

În general, ce fel de spațiu comercial este ideal pentru tranzacționare?

Închirierea spațiului de vânzare cu amănuntul pentru un viitor magazin ar trebui să fie întotdeauna calculată în așa fel încât să fie justificată din punctul de vedere al desfășurării unei afaceri comerciale. Și în comerț, acest lucru este cel mai important, deoarece succesul întreprinderii depinde în principal de locația cu succes sau nereușită a punctului de desfacere. Sub nicio formă nu trebuie să vă gândiți să localizați un punct de vânzare cu amănuntul într-un loc în care nu există clienți. Mai mult, în acest caz, trebuie să vă imaginați în prealabil portretul mediu al principalului cumpărător al produsului dvs. și să fiți atașat tocmai de opinia cumpărătorilor despre produsul care ar trebui să aducă cel mai mare profit pentru magazinul dvs.

De exemplu, intenționați să vindeți bere la halbă. În acest caz, trebuie să căutați spații pentru un punct de vânzare cu amănuntul în care oamenii locuiesc și se relaxează. În acest caz, locația dvs. este în centru de afaceri nu va funcționa, dar trebuie să alegeți un loc într-o zonă rezidențială. La urma urmei, oamenii cumpără bere vie scumpă pentru a o bea într-o atmosferă relaxată acasă. În apropierea unei stații de metrou, în zona centrală a orașului, o persoană va cumpăra mult mai repede bere îmbuteliată. Sau va merge la un restaurant sau un bar de bere pentru a bea bere la halbă.

În cazul în care planificați un butic de modă cu haine scumpe, trebuie să alegeți un sediu pentru acesta în zona de afaceri a orașului sau în centrul orașului, pe linia roșie, și nu într-o zonă rezidențială unde oamenii cumpără de obicei. haine ieftine. În centrul de afaceri, precum și în zonele de agrement și traseele turistice, ar trebui să fie amplasate magazine de suveniruri, cadouri și accesorii de afaceri.

În același timp modern magazine mari de mobilă şi materiale de constructii gravitează spre periferia marilor orașe. Terenurile sau închirierea spațiilor sunt mult mai ieftine acolo, depozitele și sălile de expoziție sunt amplasate convenabil acolo. Iar livrarea unor cantitati mari de materiale de constructii si seturi de mobilier se realizeaza prin autotransport, care nu poate beneficia decat de amplasarea sa la periferie - sunt mai putine ambuteiaje la iesirea din depozit si efectuarea manevrelor.

Sistemul de căutare a ofertelor de închiriere a spațiilor merită o discuție separată.

Momentul în care, pentru a căuta astfel de oferte, o agenție imobiliară se mulțumi cu reclame în ziare și informații în departamentul relevant al comitetului executiv al orașului este deja de trecut. Acum avem nevoie de o căutare cuprinzătoare. Luați în considerare reclame relevante în ziare, servere de căutare online pentru închirieri imobiliare, un ticker pe un program imobiliar de televiziune locală și directoare tipărite (dacă sunt disponibile în orașul dvs.). Și numai pentru locații de închiriere foarte profitabile, contactați direct dezvoltatorii și proprietarii de spații comerciale și complexe. În acest caz, îți poți strica relația cu angajații agențiilor imobiliare, dar în același timp vei primi economii semnificative la chirie.

Atunci când alegeți o cameră, trebuie să mergeți de la principiul principal– va fi convenabil pentru potențialii dvs. cumpărători și clienți să intre în spațiile dvs. de vânzare cu amănuntul, să plaseze o comandă acolo și apoi să primească rapid și eficient achiziția lor în locul unde le va fi convenabil. În acest caz, luați în considerare imediat crearea unui convenabil platforma de tranzactionare(sau sisteme ale unor astfel de site-uri) pe Internet. În acest caz, veți putea primi de acolo un număr important de clienți, și trimiteți cumpărăturile direct din depozit la adresa de livrare.

Înainte de a încheia un contract de închiriere, decideți din nou tipul de magazin pe care îl planificați.. Fie că este o farmacie sau un supermarket, un butic care vinde haine la modă sau un mare lanț de magazine alimentare - acțiunile tale atunci când alegi un sediu depind de răspunsul la această întrebare. Începând de la zona etajului de vânzări până la căile de acces la depozitul de produse - toate aceste premise trebuie incluse în procesele de afaceri planificate ale magazinului dumneavoastră înainte de a începe lucrul. Acum, în era de dezvoltare și îmbunătățire tehnologie informatică , este indicat să efectuați aceste acțiuni în prealabil. Apoi, chiar și în etapa de modelare a proceselor de tranzacționare, veți putea clarifica adecvarea a acestei premise pentru a conduce afacerea planificată.

Un alt factor important atunci când planificați vânzările la nivelul vânzărilor– traficabilitatea locului, prezența unui flux mare de potențiali cumpărători. De aceea, spațiul comercial într-un centru de afaceri aglomerat este foarte scump și la cerere. Locațiile bune pentru vânzarea bunurilor de zi cu zi sunt lângă stațiile de transport public, la intersecția străzilor aglomerate și în locuri aglomerate și frecvent vizitate.

Dar în în ultima vreme Prețul ridicat al spațiilor din zonele centrale ale orașului și dificultatea amplasării de spații mari de retail acolo obligă marile supermarketuri de diverse specializări să se mute la periferia orașului, în locuri cu un flux mare de mașini și parcare convenabilă. locuri.

O greșeală comună în rândul antreprenorilor începători este să se concentreze pe zonele în care locuiesc rezidenții bogați. Dar trebuie să înțelegeți imediat că, dacă vindeți mobilier ieftin, atunci un trimestru la modă nu este cel mai bun loc pentru organizarea comertului. În ciuda faptului că spațiul comercial într-o astfel de zonă va costa mult mai mult.

Procesul de a ajunge la un acord cu proprietarul nu a fost întotdeauna simplu. Trebuie să înțelegeți imediat că desfășurarea atentă a unor astfel de negocieri vă poate economisi sume semnificative în viitor. plăți lunare de inchiriat. Dacă știi sigur că nu există o concurență mare în acest loc, atunci cu cât efort și timp petreci mai mult negocierilor, cu atât poți obține mai multe reduceri și amânări de plată. Asigurați-vă că verificați cele existente baza de impozitare si reglementari autoritatile locale autoritatile.

Se poate dovedi că atunci când design corect proprietatea dvs. de închiriat se poate califica pentru o promoție sau un avantaj fiscal. Dacă nu aveți aceste informații, consultați-vă cu un avocat imobiliar competent care practică în aceste locuri. Nu vă grăbiți să semnați documentele dacă este posibil.

Deoarece, în conformitate cu legea, dreptul de a închiria proprietăți, inclusiv spații, aparține proprietarului locației, înainte de a începe negocierile și de a pregăti un contract de închiriere, trebuie să vă asigurați că locatorul propus are documentele relevante. Fără aceste documente, drepturile proprietarului de a pune la dispoziție spații spre închiriere nu vor fi garantate. Trebuie să vă asigurați că aveți următoarele documente și să obțineți copii ale acestora:

1. Certificat de înregistrare de stat ca persoană juridică sau întreprinzător individual.
2. Certificat de proprietate asupra obiectului.

În plus, este necesar să se verifice autoritatea directă a persoanelor care vor semna contractul de închiriere.

Dacă o persoană, la semnarea unui acord, acționează pe baza statutului întreprinderii– trebuie să solicitați și să primiți o copie a acestei charte. Trusa necesită, de asemenea, un extras proaspăt din uniformă registrul de stat persoane juridice. Prezența unui astfel de extract dă informatii complete despre proprietar. Acest extras este eliberat de către autoritatea de înregistrare direct la locația sau înregistrarea Locatorului în termen de cinci zile lucrătoare.

Dacă persoana care semnează acordul intenționează să facă acest lucru pe baza unei procuri, solicitați o copie a acestei procuri. Trebuie să indice dreptul de aceasta individualîncheie contracte de închiriere, precum și informații exacte despre pașapoarte.

Dacă nu încheiați un contract de închiriere direct cu proprietarii spațiilor– atunci trebuie să solicitați acordul scris al proprietarului real al acestei proprietăți pentru a o închiria.

Și amintiți-vă - încheierea unui contract de închiriere în oralîn conformitate cu legislatia actuala imposibil. Nerespectarea formei contractului atrage automat invaliditatea acestuia.

Contractul de închiriere trebuie să conțină respectat anumite conditii . Cel mai mult conditie esentiala Obiectul acordului servește drept bază pentru încheierea acestui acord. Obiectul acestui contract este proprietatea specifică care este închiriată în temeiul contractului. Textul contractului trebuie să indice parametri care să permită determinarea fără ambiguitate a proprietății închiriate în temeiul prezentului contract. Și dacă astfel de date lipsesc sau nu permit o evaluare clară - acest acord contractul de închiriere este recunoscut ca neîncheiat în conformitate cu (clauza 3 a articolului 607 din Codul civil al Federației Ruse).