Методичні вказівки щодо розрахунку орендної плати. Основні положення методичних рекомендацій щодо визначення орендної плати для забудованих та незабудованих земельних ділянок, що перебувають у публічній власності, за результатами їх оцінки

УРЯД РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ П О С Т А Н О В Л Е Н І Є від 16 липня 2009 р. N 582 р. Москва Про основні засади визначення орендної платипри оренді земельних ділянок, що знаходяться в державній або муніципальної власності, та про Правил визначення розміру орендної плати, а також порядку, умов та строків внесення орендної плати за землі, що перебувають у власності Російської Федерації від 20.06.2011 р. N 489; від 19.08.2011 р. N 697; від 26.10.2011 р. N 868; від 14.01.2014 р. N 23; від 22.02.2014 р. N 133; від 30.10.2014 р. N 1120)Відповідно із Земельним кодексом Російської ФедераціїУряд Російської Федерації встановлює: (У редакції Постанови Уряду Російської Федерації від 30.10.2014 р. N 1120) 1. Затвердити додані: основні засади визначення орендної плати під час оренди земельних ділянок, що у державної чи муніципальної власності; Правила визначення розміру орендної плати, і навіть порядку, умов і термінів внесення орендної і щодо оплати землі, що у власності Російської Федерації (далі - Правила). 2. Міністерству економічного розвитку Російської Федерації за погодженням з федеральними органами виконавчої влади, що здійснюють функції з вироблення державної політикита нормативно-правовому регулюванню у відповідних галузях економіки, протягом 1 року затвердити ставки орендної плати або методичні вказівки щодо її розрахунку, що стосуються зазначених у пункті 5 Правил земельних ділянок. 3. Встановити, що до затвердження Міністерством економічного розвитку Російської Федерації ставок орендної плати або методичних вказівок щодо її розрахунку, передбачених пунктом 2 цієї постанови, орендна плата визначається відповідно до пунктів 3 та 6 Правил. Голова Уряду Російської Федерації В.Путін __________________________ ЗАТВЕРДЖЕНІ постановою Уряду Російської Федерації від 16 липня 2009 р. N 582 (У редакції постанов Уряду Російської Федерації від 19.08.2011 р. N 697; від 30.10.2014 р. N 1120)Орендна плата при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній чи муніципальній власності, визначається виходячи з наступних основних принципів: принцип економічної обґрунтованості, відповідно до якого орендна плата встановлюється у розмірі, що відповідає прибутковості земельної ділянки з урахуванням категорії земель, до якої віднесена така земельна ділянка, та її дозволеного використання, а також з урахуванням державного регулюваннятарифів на товари (роботи, послуги) організацій, які здійснюють господарську діяльність на такій земельній ділянці, та субсидій, що надаються організаціям, які здійснюють діяльність на такій земельній ділянці;від 19.08.2011 р. N 697)принцип передбачуваності розрахунку розміру орендної плати, відповідно до якого у нормативних правових актах органів державної владита органів місцевого самоврядуваннявизначаються порядок розрахунку орендної плати та випадки, у яких можливий перегляд розміру орендної плати у односторонньому порядкуна вимогу орендодавця; принцип гранично допустимої простоти розрахунку орендної плати, відповідно до якого передбачається можливість визначення орендної плати на підставі кадастрової вартості; принцип недопущення погіршення економічного стану землекористувачів та землевласників при переоформленні ними прав на земельні ділянки, відповідно до якого розмір орендної плати, що встановлюється у зв'язку з переоформленням прав на земельні ділянки, не повинен перевищувати більш ніж 2 рази розмір земельного податку щодо таких земельних ділянок; принцип врахування необхідності підтримки соціально значимих видів діяльності через встановлення розміру орендної плати в межах, що не перевищують розмір земельного податку, а також захисту інтересів осіб, звільнених від сплати земельного податку ; принцип заборони необґрунтованих переваг, відповідно до яких порядок розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки,належать відповідній публічно-правовій освіті тавіднесені до однієї категорії земель, що використовуються або призначені для одних і тих самих видів діяльності і що надаються з одних і тих же підстав, не повинен відрізнятися.(У редакції постанов Уряду Російської Федерації від 19.08.2011 р. N 697; від 30.10.2014 р. N 1120) ____________ ЗАТВЕРДЖЕНО постановою Уряду Російської Федерації від 16 липня 2009 р. N 582 П Р А В І Л А визначення розміру орендної плати, а також порядку, умов та строків внесення орендної плати за землі, що перебувають у власності Російської Федерації (У редакції постанов Уряду Російської Федерації від 20.06.2011 р. N 489; від 19.08.2011 р. N 697; від 26.10.2011 р. N 868; від 14.01.2014 р. N 23; від 2); 133 ; від 30.10.2014 р. N 1120) 1. Ці Правила визначають способи розрахунку розміру орендної плати, а також порядок, умови та строки внесення орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у власності Російської Федерації та розташовані на території Російської Федерації. Орендна плата за користування земельними ділянками, що перебувають у власності Російської Федерації та розташовані за межами території Російської Федерації, стягується виходячи з ринкової вартостіцих земельних ділянок, з урахуванням права країни, де такі земельні ділянки перебувають, якщо міжнародними договорами не встановлено інше. Порядок, умови та строки внесення орендної плати за зазначені земельні ділянки визначаються договором оренди таких земельних ділянок без урахування положень цих Правил. 2. Розмір орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у власності Російської Федерації та розташованих на території Російської Федерації (далі – земельні ділянки), у розрахунку на рік (далі – орендна плата) визначається федеральними органами виконавчої, які здійснюють щодо таких земельних ділянок повноваження власника (далі - федеральні органи виконавчої), якщо інше встановлено федеральними законами,одним з наступних способів: від 19.08.2011 р. N 697)а) на підставі кадастрової вартості земельних ділянок; б) за результатами торгів, що проводяться у формі аукціону (далі - торги);від 30.10.2014 р. N 1120)в) відповідно до ставок орендної плати або методичними вказівками щодо її розрахунку, затвердженими Міністерством економічного розвитку Російської Федерації; г) на підставі ринкової вартості земельних ділянок, яка визначається відповідно до законодавства України оцінної діяльності. 3. У разі надання земельної ділянки в оренду без проведення торгів для цілей, зазначених у цьому пункті, орендна плата визначається на підставі кадастрової вартості земельної ділянки та розраховується у розмірі:від 30.10.2014 р. N 1120)а) 0,01 відсотка щодо: земельної ділянки, наданої фізичному або юридичній особі, що має право на звільнення від сплати земельного податку відповідно до законодавства про податки та збори; (У редакції Постанови Уряду Російської Федерації від 30.10.2014 р. N 1120)земельної ділянки, наданої фізичній особі, що має право на зменшення податкової бази при сплаті земельного податку відповідно до законодавства про податки та збори, у разі, якщо податкова база внаслідок зменшення на неоподатковувану суму приймається рівною нулю; (У редакції Постанови Уряду Російської Федерації від 30.10.2014 р. N 1120)земельної ділянки, наданої фізичній особі, яка має право на зменшення податкової бази при сплаті земельного податку відповідно до законодавства про податки та збори, у разі, якщо розмір податкового відрахуванняменше розміру податкової бази. При цьому ставка 0,01 відсотка встановлюється щодо орендної плати, яка дорівнює розміру такого відрахування; (У редакції Постанови Уряду Російської Федерації від 30.10.2014 р. N 1120)земельної ділянки, вилученого з обороту, якщо земельну ділянку у випадках, встановлених федеральними законами, може бути переданий у найм; (У редакції Постанови Уряду Російської Федерації від 30.10.2014 р. N 1120)земельної ділянки, забрудненої небезпечними відходами, радіоактивними речовинами, що зазнав забруднення, зараження та деградації, за винятком випадків консервації земель з вилученням їх з обороту; земельної ділянки, наданої для розміщення дипломатичних представництв іноземних державта консульських установ у Російській Федерації, якщо інше не встановлено міжнародними договорами; б) (Втратив чинність - Постанова Уряду Російської Федерації від 30.10.2014 р. N 1120) в) 0,6 відсотка щодо: земельної ділянки, наданої громадянину для індивідуального житлового будівництва, ведення особистого підсобного господарства, садівництва, городництва, дачного господарства, сінокосіння або випасання сільськогосподарських тварин; земельної ділянки, наданої селянському (фермерському) господарству для здійснення селянським (фермерським) господарством його діяльності;від 30.10.2014 р. N 1120)г) 1,5 відсотка щодо земельної ділянки у разі укладання договору оренди відповідно до пункту 5 статті 39-7 Земельного кодексу Російської Федерації, але не вище розміру земельного податку, розрахованого щодо такої земельної ділянки;(У редакції Постанови Уряду Російської Федерації від 30.10.2014 р. N 1120)д) 2 відсотків щодо: земельної ділянки, наданої надрокористувачеві для проведення робіт, пов'язаних з користуванням надрами; земельної ділянки, наданої без проведення торгів, на якій відсутні будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва, у випадках, не зазначених у підпунктах "а" - "г" цього пункту та пункті 5 цих Правил.(Підпункт у редакції Постанови Уряду Російської Федерації від 30.10.2014 р. N 1120) 4. У разі укладання договору оренди земельної ділянки на торгах на право укладання договору оренди земельної ділянки щорічний розмір орендної плати за земельну ділянку або розмір першого орендного платежу за земельну ділянку визначається за результатами цих торгів.(У редакції Постанови Уряду Російської Федерації від 30.10.2014 р. N 1120) 5. Орендна плата розраховується відповідно до ставок орендної плати або методичних вказівок з її розрахунку, затверджених Міністерством економічного розвитку Російської Федерації, щодо земельних ділянок, які надані без проведення торгів для розміщення:(У редакції Постанови Уряду Російської Федерації від 30.10.2014 р. N 1120) автомобільних доріг, у тому числі їх конструктивних елементів та дорожніх споруд, виробничих об'єктів(споруд, що використовуються при капітальному ремонті, ремонті та утриманні автомобільних доріг); інфраструктури залізничного транспортузагального та незагального користування; ліній метрополітену; ліній електропередачі, ліній зв'язку, у тому числі лінійно-кабельних споруд; трубопроводів та інших об'єктів, що використовуються у сфері тепло-, водопостачання, водовідведення та очищення стічних вод; об'єктів, які безпосередньо використовуються для утилізації (поховання) твердих побутових відходів; об'єктів Єдиної системи газопостачання, нафтопроводів,газопроводів та інших трубопроводів аналогічного призначення, їх конструктивних елементів та споруд, що є невід'ємною технологічною частиною зазначених об'єктів;(У редакції постанов Уряду Російської Федерації від 19.08.2011 р. N 697; від 22.02.2014 р. N 133)гідроелектростанцій, теплових станцій та інших електростанцій, що обслуговують їх споруд та об'єктів, об'єктів електромережевого господарства та інших визначених законодавством Російської Федерації про електроенергетику об'єктів електроенергетики; об'єктів космічної інфраструктури; об'єктів, розташованих у межах території особливої економічної зони; аеродромів, вертодромів та посадкових майданчиків, аеропортів, об'єктів єдиної системиорганізації повітряного руху; інфраструктури морських та річкових портів, перевантажувальних комплексів (терміналів), гідротехнічних споруд, пунктів відстою суден та об'єктів, що забезпечують безпеку судноплавства ; мережі зв'язку та об'єктів інженерної інфраструктури, що забезпечують ефірну наземну трансляцію загальноросійських обов'язкових загальнодоступних телеканалів та радіоканалів; від 20.06.2011 р. N 489) об'єктів спорту;(Доповнено - Постанова Уряду Російської Федерації від 26.10.2011 р. N 868) об'єктів, будівництво, реконструкція та капітальний ремонт яких здійснено відповідно до Програми будівництва олімпійських об'єктів та розвитку міста Сочі як гірничокліматичного курорту(далі - Програма будівництва), об'єктів капітального будівництва, включених до переліку олімпійських об'єктів та пов'язаних з їх будівництвом заходів, не включених до Програми будівництва, затвердженого наглядовою радою Державної корпорації з будівництва олімпійських об'єктів та розвитку міста Сочі як гірничокліматичного курорту. (У редакції постанов Уряду Російської Федерації від 26.10.2011 р. N 868; від 14.01.2014 р. N 23) 6. Орендна плата за земельну ділянку, на якій розташовані будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва, у випадках, не зазначених у пунктах 3-5 цих Правил, розраховується на підставі ринкової вартості земельної ділянки, яка визначається відповідно до законодавства Російської Федерації про оцінну діяльність .(У редакції Постанови Уряду Російської Федерації від 30.10.2014 р. N 1120)У цих випадках орендна плата розраховується як добуток ринкової вартості земельної ділянки та вираженої у відсотках ставки рефінансування Центрального банку Російської Федерації, що діє на початок календарного року, У якому прийнято рішення про надання земельної ділянки, за такою формулою: А = С х Р, де: А – орендна плата; С - ринкова вартість земельної ділянки, яка визначається на підставі результатів оцінки, проведеної не більше ніж за 6 місяців до укладання договору оренди земельної ділянки; (У редакції Постанови Уряду Російської Федерації від 19.08.2011 р. N 697)Р – чинна ставка рефінансування Центрального банку Російської Федерації. 7. У разі якщо через 3 роки з дня надання в оренду земельної ділянки для житлового будівництва, за винятком випадків надання земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, не введено в експлуатацію побудований на земельній ділянці об'єкт нерухомості, орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі не менше 2-кратної податкової ставкиземельного податку відповідний земельну ділянку, якщо інше встановлено земельним законодавством Російської Федерації. 8. При укладанні договору оренди земельної ділянки федеральні органивиконавчої влади передбачають у такому договорі випадки та періодичність зміни орендної плати за користування земельною ділянкою. При цьому орендна плата щорічно, але не раніше ніж через рік після укладання договору оренди земельної ділянки, змінюється в односторонньому порядку орендодавцем на розмір рівня інфляції, встановленого у федеральному законі про федеральний бюджет на черговий фінансовий рік та плановий період, що застосовується щорічно станом на початок чергового фінансового року, починаючи з року, наступного за роком, у якому укладено зазначений договіроренди.(У редакції Постанови Уряду Російської Федерації від 19.08.2011 р. N 697) У разі уточнення передбачених пунктами 3, 5 та 6 цих Правил умов, відповідно до яких визначається розмір орендної плати за земельну ділянку, орендна плата підлягає перерахунку, але не частіше ніж один раз на рік.(Доповнено - Постанова Уряду Російської Федерації від 30.10.2014 р. N 1120) 9. При укладанні договору оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендна плата розрахована на підставі кадастрової вартості земельної ділянки, федеральні органи виконавчої влади передбачають у такому договорі можливість зміни орендної плати у зв'язку із зміною кадастрової вартості земельної ділянки. При цьому орендна плата підлягає перерахунку за станом на 1 січня року, наступного за роком, у якому відбулася зміна кадастрової вартості. У цьому випадку індексація орендної плати з урахуванням розміру рівня інфляції, зазначеного у пункті 8 цих Правил,не проводиться. (У редакції Постанови Уряду Російської Федерації від 19.08.2011 р. N 697) 10. При укладанні договору оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендна плата розрахована на підставі ринкової вартості земельної ділянки, федеральні органи виконавчої влади передбачають у такому договорі можливість зміни орендної плати у зв'язку зі зміною ринкової вартості земельної ділянки, але не частіше ніж 1 раз на рік. При цьому орендна плата підлягає перерахунку станом на 1 січня року, наступного за роком, у якому було проведено оцінку, здійснену не більше ніж за 6 місяців до перерахунку орендної плати. (У редакції Постанови Уряду Російської Федерації від 19.08.2011 р. N 697)У разі зміни ринкової вартості земельної ділянки розмір рівня інфляції, зазначений у пункті 8 цих Правил, не застосовується. (У редакції Постанови Уряду Російської Федерації від 19.08.2011 р. N 697) 11. У разі якщо на стороні орендаря виступають кілька осіб, орендна плата для кожного з них визначається пропорційно їх частці у праві на орендоване майно відповідно до договору оренди земельної ділянки. 12. При укладанні договору оренди земельної ділянки федеральні органи виконавчої влади передбачають у такому договорі, що орендна плата перераховується не рідше 1 разу на півроку у безготівковій формі на рахунки територіальних органів Федерального казначействадля її розподілу вказаними територіальними органамивідповідно до бюджетного законодавства Російської Федерації. ____________

Російської Федерації Уряд Російської Федерації ухвалює:

1. Затвердити додані:

Основні принципи визначення орендної плати під час оренди земельних ділянок, що у державній чи муніципальній власності;
Правила визначення розміру орендної плати, і навіть порядку, умов і термінів внесення орендної і щодо оплати землі, що у власності Російської Федерації (далі - Правила).

2. Міністерству економічного розвитку Російської Федерації за погодженням з федеральними органами виконавчої влади, що здійснюють функції з вироблення державної політики та нормативно-правового регулювання у відповідних галузях економіки, протягом 1 року затвердити ставки орендної плати або методичні вказівки щодо її розрахунку, що стосуються зазначених у пункті 5 Правил земельних ділянок.

3. Встановити, що до затвердження Міністерством економічного розвитку Російської Федерації ставок орендної плати або методичних вказівок щодо її розрахунку, передбачених пунктом 2 цієї Постанови, орендна плата визначається відповідно до пунктів 3 та 6 Правил.

Голова
Уряди Російської Федерації
В. Путін

Прим. ред: текст постанови опубліковано в "Відомості Верховної РФ ", 27.07.2009, N 30, ст. 3821.

Основні принципи визначення орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній чи муніципальній власності

Орендна плата при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній чи муніципальній власності, визначається виходячи з наступних основних принципів:

Принцип економічної обґрунтованості, відповідно до якого орендна плата встановлюється у розмірі, що відповідає прибутковості земельної ділянки з урахуванням категорії земель та їх дозволеного використання;

Принцип передбачуваності розрахунку розміру орендної плати, відповідно до якого у нормативних правових актах органів державної влади та органів місцевого самоврядування визначаються порядок розрахунку орендної плати та випадки, у яких можливий перегляд розміру орендної плати в односторонньому порядку на вимогу орендодавця;

Принцип гранично допустимої простоти розрахунку орендної плати, відповідно до якого передбачається можливість визначення орендної плати на підставі кадастрової вартості;

Принцип недопущення погіршення економічного стану землекористувачів та землевласників при переоформленні ними прав на земельні ділянки, відповідно до якого розмір орендної плати, що встановлюється у зв'язку з переоформленням прав на земельні ділянки, не повинен перевищувати більш ніж 2 рази розмір земельного податку щодо таких земельних ділянок ;

Принцип обліку необхідності підтримки соціально значимих видів діяльності у вигляді встановлення розміру орендної плати не більше, які перевищують розмір земельного податку, і навіть захисту інтересів осіб, звільнених від сплати земельного податку.

Правила визначення розміру орендної плати, а також порядку, умов та строків внесення орендної плати за землі, що перебувають у власності Російської Федерації

1. Ці Правила визначають способи розрахунку розміру орендної плати, а також порядок, умови та строки внесення орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у власності Російської Федерації та розташовані на території Російської Федерації.

Орендна плата користування земельними ділянками, що у власності Російської Федерації і розташованими поза території Російської Федерації, стягується з ринкової вартості цих земельних ділянок, з урахуванням права країни, де такі земельні ділянки перебувають, якщо міжнародними договорами встановлено інше. Порядок, умови та строки внесення орендної плати за зазначені земельні ділянки визначаються договором оренди таких земельних ділянок без урахування положень цих Правил.

2. Розмір орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у власності Російської Федерації та розташованих на території Російської Федерації (далі – земельні ділянки), у розрахунку на рік (далі – орендна плата) визначається Федеральним агентствомз управління державним майномодним з наступних способів:

а) на підставі кадастрової вартості земельних ділянок;
б) за результатами торгів (конкурсів, аукціонів);
в) відповідно до ставок орендної плати або методичними вказівками щодо її розрахунку, затвердженими Міністерством економічного розвитку Російської Федерації;
г) на підставі ринкової вартості земельних ділянок, яка визначається відповідно до законодавства Російської Федерації про оцінну діяльність.

3. Орендна плата визначається на підставі кадастрової вартості земельної ділянки та розраховується у відсотках:

А) 0,01 відсотка щодо:

Земельної ділянки, наданої фізичній або юридичній особі, яка має право на звільнення від сплати земельного податку відповідно до законодавства про податки та збори, за винятком випадків, коли право на укладання договору оренди земельної ділянки придбано на торгах (конкурсах, аукціонах);

Земельної ділянки, наданої фізичній особі, яка має право на зменшення податкової бази при сплаті земельного податку відповідно до законодавства про податки та збори, у разі, якщо податкова база внаслідок зменшення на неоподатковувану суму приймається рівною нулю, за винятком випадків, коли право на укладання договору оренди земельної ділянки придбано на торгах (конкурсах, аукціонах);

Земельної ділянки, наданої фізичній особі, яка має право на зменшення податкової бази при сплаті земельного податку відповідно до законодавства про податки та збори, у разі, якщо розмір податкового відрахування менше розміру податкової бази, за винятком випадків, коли право на укладення договору оренди земельної ділянки придбано на торгах (конкурсах, аукціонах). При цьому ставка 0,01 відсотка встановлюється щодо орендної плати, яка дорівнює розміру такого відрахування;

Земельної ділянки, вилученого з обороту, якщо земельну ділянку у випадках, встановлених федеральними законами, може бути передана в оренду, за винятком випадків, коли право на укладання договору оренди земельної ділянки придбано на торгах (конкурсах, аукціонах);

Земельної ділянки, забрудненої небезпечними відходами, радіоактивними речовинами, що зазнала забруднення, зараження та деградації, за винятком випадків консервації земель з вилученням їх з обороту;

земельної ділянки, наданої розміщення дипломатичних представництв держав і консульських установ Російської Федерації, якщо інше встановлено міжнародними договорами;

Б) 0,3 відсотка щодо земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення, право на яку переоформлено відповідно до земельним законодавствомРосійської Федерації, а також із земель сільськогосподарського призначення, обмежених в обороті, за винятком випадків, коли право на укладання договору оренди земельної ділянки придбано на торгах (конкурсах, аукціонах);

В) 0,6 відсотка щодо земельної ділянки, наданої для сільськогосподарського використання, ведення селянського (фермерського) господарства, особистого підсобного господарства, а також наданого громадянам або їх некомерційним об'єднанням для ведення садівництва, городництва та дачного господарства, гаражного будівництва, за винятком випадків, зазначених у підпункті "б" цього пункту;

Г) 1,5 відсотка щодо:

Земельної ділянки, обмеженої в обороті та не відноситься до категорії земель сільськогосподарського призначення, право оренди на яку переоформлено відповідно до земельного законодавства Російської Федерації;

земельної ділянки, наданої відповідно до договору про розвиток забудованої території;

Земельних ділянок, утворених із земельної ділянки, наданої для комплексного освоєння території з метою житлового будівництва відповідно до Земельного кодексу Російської Федерації;

Д) 2 відсотки щодо земельних ділянок, не зазначених у підпунктах "а" - "г" цього пункту, якщо:

Земельна ділянка надано в оренду для будівництва з попереднім погодженням місця розміщення об'єктів у порядку, встановленому Земельним кодексом Російської Федерації;

Право оренди на земельну ділянку переоформлено відповідно до земельного законодавства Російської Федерації;

Земельна ділянка надана в оренду користувачеві надр для проведення робіт, пов'язаних з користуванням надрами.

4. Якщо право на укладення договору оренди земельної ділянки купується в порядку, встановленому земельним законодавством Російської Федерації, на торгах (конкурсах, аукціонах), то орендна плата визначається за результатами таких торгів (конкурсів, аукціонів).

Якщо земельну ділянку надано в оренду для її комплексного освоєння з метою житлового будівництва, орендна плата визначається на аукціоні в порядку, передбаченому Земельним кодексом Російської Федерації.

5. Орендна плата розраховується відповідно до ставок орендної плати або методичних вказівок щодо її розрахунку, затверджених Міністерством економічного розвитку Російської Федерації, щодо земельних ділянок, не зазначених у пунктах 3 та 4 цих Правил, які надані (зайняті) для розміщення:

Автомобільних доріг, у тому числі їх конструктивних елементів та дорожніх споруд, виробничих об'єктів (споруд, що використовуються під час капітального ремонту, ремонту та утримання автомобільних доріг);

Інфраструктури залізничного транспорту загального та незагального користування;

Ліній метрополітену;

Ліній електропередачі, ліній зв'язку, зокрема лінійно-кабельних споруд;

Трубопроводів та інших об'єктів, що використовуються у сфері тепло-, водопостачання, водовідведення та очищення стічних вод;

Об'єктів, які безпосередньо використовуються для утилізації (поховання) твердих побутових відходів;

Нафтопроводи, газопроводи та інші трубопроводи аналогічного призначення, їх конструктивні елементи;

Гідроелектростанцій, теплових станцій та інших електростанцій, що обслуговують їх споруд та об'єктів, об'єктів електромережного господарствата інших визначених законодавством Російської Федерації про електроенергетику об'єктів електроенергетики;

Об'єктів космічної інфраструктури;

Об'єктів, розташованих у межах території особливої економічної зони;

аеродромів, вертодромів та посадкових майданчиків, аеропортів, об'єктів єдиної системи організації повітряного руху;

Інфраструктури морських та річкових портів, перевантажувальних комплексів (терміналів), гідротехнічних споруд, пунктів відстою суден та об'єктів, що забезпечують безпеку судноплавства.

6. Орендна плата за земельну ділянку у випадках, не зазначених у пунктах 3 - 5 цих Правил, розраховується на підставі ринкової вартості земельної ділянки, яка визначається відповідно до законодавства України про оціночну діяльність.

У цих випадках орендна плата розраховується як добуток ринкової вартості земельної ділянки та вираженої у відсотках ставки рефінансування Центрального банку Російської Федерації, що діє на початок календарного року, в якому прийнято рішення про надання земельної ділянки, за такою формулою:

А = З x Р, де:

А- орендна плата;
З- ринкова вартість земельної ділянки, яка визначається на підставі результатів оцінки, проведеної не пізніше ніж за 6 місяців до укладення договору оренди земельної ділянки;
Р- Діюча ставка рефінансування Центрального банку Російської Федерації.

7. У разі якщо через 3 роки з дня надання в оренду земельної ділянки для житлового будівництва, за винятком випадків надання земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва, не введено в експлуатацію побудований на земельній ділянці об'єкт нерухомості, орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі не менше 2-кратної податкової ставки земельного податку на відповідну земельну ділянку, якщо інше не встановлено земельним законодавством України.

8. При укладанні договору оренди земельної ділянки федеральні органи виконавчої влади передбачають у такому договорі випадки та періодичність зміни орендної плати за користування земельною ділянкою. При цьому орендна плата змінюється в односторонньому порядку на вимогу орендодавця на розмір коефіцієнта-дефлятора, який щорічно затверджується Міністерством економічного розвитку Російської Федерації.

Коефіцієнт-дефлятор застосовується щорічно станом початку чергового року, починаючи з року, наступного за роком, у якому прийнято рішення про надання земельної ділянки в оренду.

9. При укладанні договору оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендна плата розрахована на підставі кадастрової вартості земельної ділянки, федеральні органи виконавчої влади передбачають у такому договорі можливість зміни орендної плати у зв'язку із зміною кадастрової вартості земельної ділянки. При цьому орендна плата підлягає перерахунку за станом на 1 січня року, наступного за роком, у якому відбулася зміна кадастрової вартості. В цьому випадку індексація орендної плати з урахуванням коефіцієнта-дефлятора в році, в якому було проведено перерахунок, не проводиться.

10. При укладанні договору оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендна плата розрахована на підставі ринкової вартості земельної ділянки, федеральні органи виконавчої влади передбачають у такому договорі можливість зміни орендної плати у зв'язку зі зміною ринкової вартості земельної ділянки, але не частіше ніж 1 раз на рік. При цьому орендна плата підлягає перерахунку станом на 1 січня року, наступного за роком, у якому було проведено оцінку, здійснену не пізніше ніж за 6 місяців до перерахунку орендної плати.

У разі зміни ринкової вартості земельної ділянки коефіцієнт-дефлятор, зазначений у пункті 8 цих Правил, не застосовується.

11. У разі якщо на стороні орендаря виступають кілька осіб, орендна плата для кожного з них визначається пропорційно їх частці у праві на орендоване майно відповідно до договору оренди земельної ділянки.

12. При укладанні договору оренди земельної ділянки федеральні органи виконавчої влади передбачають у такому договорі, що орендна плата перераховується не рідше 1 разу на півроку у безготівковій формі на рахунки територіальних органів Федерального казначейства для її розподілу зазначеними територіальними органами відповідно до бюджетним законодавствомРосійської Федерації.

Постанова Уряду РФ від 16 липня 2009 р. N 582 "Про основні засади визначення орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, та про Правила визначення розміру орендної плати, а також порядку, умов та строків внесення орендної плати за землі , що перебувають у власності Російської Федерації" (зі змінами та доповненнями)

Постанова Уряду РФ від 16 липня 2009 р. N 582
"Про основні принципи визначення орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, та про Правила визначення розміру орендної плати, а також порядку, умов та строків внесення орендної плати за землі, що перебувають у власності Російської Федерації"

1. Затвердити додані:

4. Міністерству економічного розвитку Російської Федерації розробити та затвердити до 1 січня 2018 р. методичні рекомендації щодо застосування затверджених цією постановою основних принципів визначення орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності.

Основні принципи
визначення орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності
(утв. постановою

Зі змінами та доповненнями від:

принцип економічної обґрунтованості, відповідно до якого орендна плата встановлюється у розмірі, що відповідає прибутковості земельної ділянки з урахуванням категорії земель, до якої віднесена така земельна ділянка, та її дозволеного використання, а також з урахуванням державного регулювання тарифів на товари (роботи, послуги) організацій , що здійснюють господарську діяльністьна такій земельній ділянці та субсидій, що надаються організаціям, що здійснюють діяльність на такій земельній ділянці;

принцип передбачуваності розрахунку розміру орендної плати, відповідно до якого у нормативних правових актах органів державної влади та органів місцевого самоврядування визначаються порядок розрахунку орендної плати та випадки, у яких можливий перегляд розміру орендної плати в односторонньому порядку на вимогу орендодавця;

принцип гранично допустимої простоти розрахунку орендної плати, відповідно до якого передбачається можливість визначення орендної плати на підставі кадастрової вартості;

принцип недопущення погіршення економічного стану землекористувачів та землевласників при переоформленні ними прав на земельні ділянки, відповідно до якого розмір орендної плати, що встановлюється у зв'язку з переоформленням прав на земельні ділянки, не повинен перевищувати більш ніж 2 рази розмір земельного податку щодо таких земельних ділянок ;

принцип обліку необхідності підтримки соціально значимих видів діяльності у вигляді встановлення розміру орендної плати не більше, які перевищують розмір земельного податку, і навіть захисту інтересів осіб, звільнених від сплати земельного податку;

принцип заборони необґрунтованих переваг, відповідно до яких порядок розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки, що належать відповідній публічно-правовій освіті та віднесені до однієї категорії земель, які використовуються або призначені для одних і тих самих видів діяльності та надаються за одними і тими ж підставами, не повинен відрізнятися;

принцип обліку наявності передбачених законодавством Російської Федерації обмежень права на придбання у власність земельної ділянки, яку займає будівля, споруда, власник цього будинку, споруди, відповідно до якого розмір орендної плати не повинен перевищувати розмір земельного податку, встановлений щодо призначених для використання в подібних цілях та займаних будинками, спорудами земельних ділянок, для яких зазначені обмеження права на придбання у власність відсутні.

Правила
визначення розміру орендної плати, а також порядку, умов та строків внесення орендної плати за землі, що перебувають у власності Російської Федерації
(Утв. Постановою Уряду РФ від 16 липня 2009 р. N 582)

Зі змінами та доповненнями від:

20 червня, 19 серпня, 26 жовтня 2011 р., 14 січня, 22 лютого, 30 жовтня 2014 р., 5 травня 2017 р., 21 грудня 2018 р.

2. Розмір орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у власності Російської Федерації та розташованих на території Російської Федерації (далі - земельні ділянки), у розрахунку на рік (далі - орендна плата) визначається федеральними органами виконавчої влади, що здійснюють щодо таких земельних ділянок повноваження власника (далі - федеральні органи виконавчої), якщо інше встановлено федеральними законами, однією з наступних способов:

а) на підставі кадастрової вартості земельних ділянок;

в) відповідно до ставок орендної плати або методичними вказівками щодо її розрахунку, затвердженими Міністерством економічного розвитку Російської Федерації;

г) на підставі ринкової вартості права оренди земельних ділянок, що визначається відповідно до законодавства України про оціночну діяльність.

3. У разі надання земельної ділянки в оренду без проведення торгів для цілей, зазначених у цьому пункті, орендна плата визначається на підставі кадастрової вартості земельної ділянки та розраховується у розмірі:

а) 0,01 відсотка щодо:

земельної ділянки, наданої фізичній або юридичній особі, яка має право на звільнення від сплати земельного податку відповідно до законодавства про податки та збори;

земельної ділянки, наданої фізичній особі, яка має право на зменшення податкової бази при сплаті земельного податку відповідно до законодавства про податки та збори, у разі, якщо податкова база внаслідок зменшення на неоподатковувану суму приймається рівною нулю;

земельної ділянки, наданої фізичній особі, яка має право на зменшення податкової бази при сплаті земельного податку відповідно до законодавства про податки та збори, у разі, якщо розмір податкового відрахування менше розміру податкової бази. При цьому ставка 0,01 відсотка встановлюється щодо орендної плати, яка дорівнює розміру такого відрахування;

земельної ділянки, вилученого з обороту, якщо земельну ділянку у випадках, встановлених федеральними законами, може бути переданий у найм;

земельної ділянки, забрудненої небезпечними відходами, радіоактивними речовинами, що зазнала забруднення, зараження та деградації, за винятком випадків консервації земель з вилученням їх з обороту;

земельної ділянки, наданого розміщення дипломатичних представництв держав і консульських установ Російської Федерації, якщо інше встановлено міжнародними договорами;

в) 0,6 відсотка щодо:

земельної ділянки, наданої громадянину для індивідуального житлового будівництва, ведення особистого підсобного господарства, садівництва, городництва, сінокосіння або випасу сільськогосподарських тварин;

земельної ділянки, наданої селянському (фермерському) господарству для здійснення селянським (фермерським) господарством його діяльності;

земельної ділянки, призначеної для ведення сільськогосподарського виробництва;

г) 1,5 відсотка щодо:

земельної ділянки у разі укладання договору оренди відповідно до пункту 5 статті 39.7 Земельного кодексу Російської Федерації, але не вище розміру земельного податку, розрахованого щодо такої земельної ділянки;

земельної ділянки у випадках, не зазначених у підпунктах "а" - "в" пункту 3 та пункті 5 цих Правил, наданого власнику будівель, споруд, право якого на придбання у власність земельної ділянки обмежено законодавством Російської Федерації, але не вище за розмір земельного податку, встановленого щодо призначених для використання у подібних цілях та займаних будинками, спорудами земельних ділянок, для яких зазначені обмеження права на придбання у власність відсутні;

д) 2 відсотків щодо:

земельної ділянки, наданої надрокористувачеві для проведення робіт, пов'язаних із користуванням надрами;

земельної ділянки, наданої без проведення торгів, на якій відсутні будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва, у випадках, не зазначених у підпунктах "а"-"г" цього пункту та пункті 5 цих Правил.

4. У разі укладання договору оренди земельної ділянки на торгах на право укладання договору оренди земельної ділянки щорічний розмір орендної плати за земельну ділянку або розмір першого орендного платежу за земельну ділянку визначається за результатами цих торгів.

5. Орендна плата розраховується відповідно до ставок орендної плати або методичних вказівок з її розрахунку, затверджених Міністерством економічного розвитку Російської Федерації, щодо земельних ділянок, які надані без проведення торгів для розміщення:

автомобільних доріг, у тому числі їх конструктивних елементів та дорожніх споруд, виробничих об'єктів (споруд, що використовуються під час капітального ремонту, ремонту та утримання автомобільних доріг);

інфраструктури залізничного транспорту загального та незагального користування;

ліній метрополітену;

ліній електропередачі, ліній зв'язку, у тому числі лінійно-кабельних споруд;

трубопроводів та інших об'єктів, що використовуються у сфері тепло-, водопостачання, водовідведення та очищення стічних вод;

об'єктів, які безпосередньо використовуються для утилізації (поховання) твердих побутових відходів;

об'єктів Єдиної системи газопостачання, нафтопроводів, газопроводів та інших трубопроводів аналогічного призначення, їх конструктивних елементів та споруд, що є невід'ємною технологічною частиною зазначених об'єктів;

гідроелектростанцій, теплових станцій та інших електростанцій, що обслуговують їх споруд та об'єктів, об'єктів електромережевого господарства та інших визначених законодавством Російської Федерації про електроенергетику об'єктів електроенергетики;

об'єктів космічної інфраструктури;

об'єктів, розташованих у межах території особливої економічної зони;

інфраструктури морських та річкових портів, перевантажувальних комплексів (терміналів), гідротехнічних споруд, пунктів відстою суден та об'єктів, що забезпечують безпеку судноплавства;

мережі зв'язку та об'єктів інженерної інфраструктури, що забезпечують ефірну наземну трансляцію загальноросійських обов'язкових загальнодоступних телеканалів та радіоканалів;

об'єктів спорту;

об'єктів, будівництво, реконструкція та капітальний ремонт яких здійснено відповідно до Програми будівництва олімпійських об'єктів та розвитку міста Сочі як гірничокліматичного курорту (далі - Програма будівництва), об'єктів капітального будівництва, включених до переліку олімпійських об'єктів та пов'язаних з їх будівництвом заходів, не включених до Програми будівництва, затвердженого наглядовою радою Державної корпорації з будівництва олімпійських об'єктів та розвитку міста Сочі як гірничокліматичного курорту.

5.1. У разі якщо щодо земельної ділянки, наданої власнику будівель, споруд, право якої на придбання у власність земельної ділянки обмежено законодавством Російської Федерації, розмір орендної плати, розрахований відповідно до пункту 5 цих Правил, перевищує розмір земельного податку, встановленого щодо призначених для використання у подібних цілях та займаних будинками, спорудами земельних ділянок, для яких зазначені обмеження права на придбання у власність відсутні, розмір орендної плати визначається у розмірі земельного податку.

6. Щорічний розмір орендної плати за земельну ділянку, на якій розташовані будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва, у випадках, не зазначених у пунктах 3 - 5 цих Правил, визначається як приватне, отримане внаслідок розподілу ринкової вартості права оренди, розрахованої за весь термін оренди земельної ділянки та визначеної відповідно до законодавства Російської Федерації про оцінну діяльність, загальний терміндоговору оренди земельної ділянки

8. При укладанні договору оренди земельної ділянки федеральні органи виконавчої влади передбачають у такому договорі випадки та періодичність зміни орендної плати за користування земельною ділянкою. При цьому орендна плата щорічно, але не раніше ніж через рік після укладання договору оренди земельної ділянки, змінюється в односторонньому порядку орендодавцем на розмір рівня інфляції, встановленого у федеральному законі про федеральний бюджет на черговий фінансовий рік та плановий період, що застосовується щорічно станом на початок чергового фінансового року, починаючи з року, наступного за роком, у якому укладено зазначений договір оренди.

У разі уточнення передбачених пунктами 3 та цих Правил умов, відповідно до яких визначається розмір орендної плати за земельну ділянку, орендна плата підлягає перерахунку, але не частіше одного разу на рік.

9. При укладанні договору оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендна плата розрахована на підставі кадастрової вартості земельної ділянки, федеральні органи виконавчої влади передбачають у такому договорі можливість зміни орендної плати у зв'язку із зміною кадастрової вартості земельної ділянки. При цьому орендна плата підлягає перерахунку за станом на 1 січня року, наступного за роком, у якому відбулася зміна кадастрової вартості. У цьому випадку індексація орендної плати з урахуванням розміру рівня інфляції, зазначеного у пункті 8 цих Правил, не проводиться.

10. При укладанні договору оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендна плата розрахована за результатами оцінки ринкової вартості права оренди земельної ділянки, федеральні органи виконавчої влади передбачають у такому договорі можливість зміни орендної плати у зв'язку із зміною ринкової вартості права оренди земельної ділянки, але не частіше ніж один раз на 5 років. При цьому орендна плата підлягає перерахунку станом на 1 січня року, наступного за роком, у якому було проведено оцінку, здійснену не більше ніж за 6 місяців до перерахунку орендної плати.

У разі зміни ринкової вартості права оренди розмір рівня інфляції, зазначений у пункті 8 цих Правил, не застосовується.

12. При укладанні договору оренди земельної ділянки федеральні органи виконавчої влади передбачають у такому договорі, що орендна плата перераховується не рідше 1 разу на півроку у безготівковій формі на рахунки територіальних органів Федерального казначейства для її розподілу зазначеними територіальними органами відповідно до бюджетного законодавства Російської Федерації.

Встановлено основні засади визначення плати за оренду земельних ділянок, що перебувають у державній чи муніципальній власності. Зокрема, розмір орендної плати має бути економічно обґрунтований, тобто відповідати дохідності ділянки з урахуванням категорії земель та їх дозволеного використання. Порядок розрахунку плати (у тому числі підстави перегляду орендної плати) має бути визначений нормативно-правовим актомвідповідного органу влади.

При переоформленні прав на земельні ділянки розмір орендної плати не повинен перевищувати більш ніж 2 рази розмір земельного податку щодо таких ділянок. Для орендарів, які здійснюють соціально значущі види діяльності, розмір орендної плати не повинен бути більшим за земельний податок.

Регламентовано порядок розрахунку та внесення орендної плати за ділянки, що перебувають у власності РФ. Розмір і щодо оплати їх оренду визначається Росимуществом. за загальному правилуорендна плата розраховується у відсотках від вартості кадастрової ділянки. Розмір відсотка залежить від категорії земель та їх дозволеного використання. При цьому для осіб, які мають пільги щодо сплати земельного податку, передбачено мінімальний відсоток (0,01).

Якщо декларація про укладення договору оренди придбано на торгах, орендна плата визначається за результатами таких торгів. Плата за оренду ділянок, наданих для комплексного освоєння з метою житлового будівництва, визначається за результатами аукціону. Порядок розрахунку орендної плати за ділянки, надані для розміщення доріг, об'єктів транспортної інфраструктури, лінійних об'єктів, встановлює Мінекономрозвитку Росії В інших випадках розмір орендної плати визначається, виходячи з ринкової вартості ділянки.

Передбачено підвищені ставки орендної плати для випадків "житлового довгобуду". Якщо після закінчення 3 років з дня надання в оренду ділянки житловий будинок (крім індивідуальних будинків) не зданий в експлуатацію, плата встановлюється у розмірі не менше ніж 2 ставки земельного податку.

Постанова Уряду РФ від 16 липня 2009 р. N 582 "Про основні принципи визначення орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, та про Правила визначення розміру орендної плати, а також порядку, умов та строків внесення орендної плати за землі , що у власності Російської Федерації "

Федотова Марина Олексіївна,
д.е.н., проф., проректор Фінансової академії при Уряді РФ, президент СМАО;
Семенова Євгенія Олександрівна,
генеральний директор НП «Ліга оцінювачів землі», член експертної радиСМАО;
Прорвич Володимир Антонович,
д.т.н., проф., зав. кафедрою «Економіка міського землекористування» Московського державного університетугеодезії та картографії, голова Комітету земельно-майнових відносин Московської асоціації підприємців, голова науково-методичної ради СМАО.

Узагальнення реальної практики роботи оцінювачів щодо визначення розмірів орендної плати на підставі результатів оцінки міських земельних ділянок показало, що однією із найсерйозніших проблем у цій галузі є відсутність належного нормативно-методичного забезпечення. Чинне законодавство передбачає необхідність встановлення загальних засад визначення орендної плати за землю Урядом РФ. Проте досі подібні рішення ще не прийняті.

У доповіді «Про заходи щодо реалізації земельної реформи» до засідання Уряду Російської Федерації 10 лютого 2005 міністр МЕРТ Г.О.Греф сформулював пропозицію про встановлення орендної плати в розмірі 3% від кадастрової вартості земельних ділянок. Однак у тому ж доповіді зазначено, що « у чинному законодавстві відсутні легальні визначення основних понять кадастрової оцінки, саме, поняття самої кадастрової оцінки, визначення її об'єкта, і навіть поняття кадастрової вартості. Відсутність таких визначень сприяє невизначеності, неоднозначності та відсутності одноманітності у діяльності з кадастрової оцінки .

Чинним законодавством практично не врегульовано порядок та повноваження щодо проведення кадастрової оцінки та затвердження результатів. Зокрема, повноваження щодо організації робіт з державної кадастрової оцінки земель та затвердження результатів не встановлені федеральним законом, що дає підстави заперечувати в суді законності рішень органів влади щодо затвердження результатів кадастрової оцінки. Встановлений УрядомРосійської Федерації порядок передбачає затвердження результатів робіт з кадастрової оцінки органами виконавчої суб'єктів Російської Федерації. При цьому в нормативних правових актах відсутні підстави, за якими органи суб'єктів РФ можуть відмовитися від затвердження представлених результатів або внести до них зміни. За інформацією Роснерухомості про результати вибіркової перевірки за 29 суб'єктами Російської Федерації, у 14 з них виявлено відмінність затверджених показників від розрахункових та узгоджених на федеральному рівніта на рівні місцевого самоврядування, тобто, по суті, було порушено принципи використання оцінки вартості земельних ділянок та збережено чинний нормативний підхід до визначення вартості земель для цілей оподаткування.

Нормативними правовими актамине врегульовані питання повідомлення платника податків про кадастрову вартість земельної ділянки, що належить їй, і не встановлено можливість платника податків у досудовому порядку вирішувати спори, пов'язані з правильністю визначення кадастрової вартості земельної ділянки, що перебуває у його власності. Можливість досудового вирішення спорів набуває також велике значення, у разі, якщо результати кадастрової оцінки будуть використані для визначення викупних цін при переоформленні права постійного безстрокового користування земельними ділянками.

Чинна методична база системи державної кадастрової оцінки земель потребує усунення недоліків. Зокрема, суттєві питання викликають норма капіталізації та розмір абсолютної ренти, закладені у методику державної кадастрової оцінки земель сільськогосподарських угідь, а також висока кадастрова вартість ділянок під промисловими підприємствами, розташованими на землях поселень). Крім того, методики передбачають розрахунок питомих показників та не регулюють питань визначення кадастрової вартості окремої земельної ділянки.

Чинним законодавством не врегульовано питання періодичності проведення державної кадастрової оцінки для різних категорій земель, а також порядок актуалізації відомостей про кадастрову вартість земельних ділянок, що зберігаються у базах даних автоматизованої системидержавного земельного кадаструта наданих у податкові организ метою оподаткування».

Ще раз наголосимо, що перелічені вище недоліки кадастрової оцінки відображають позицію міністерства, відповідального за проведення земельної реформи в країні. Автори готові солідаризуватися з шановним міністром у таких різких оцінках підвідомчих йому організацій. Ми готові надати всіляку допомогу для якнайшвидшого виправлення зазначених недоліків, про що багаторазово і розгорнуто написано в наших публікаціях. Більше того, науково-методичною радою СМАО розроблено програму робіт із створення стандартів та правил оцінки, у тому числі й орендної плати за землю. Це велика та досить тривала робота, перший етап якої ми сподіваємося завершити до кінця року. Проте постає практичне питання у тому, що робити практикуючим оцінювачам, виконуючим оціночні роботи з цієї тематиці за завданням Росимущества та її територіальних підрозділів зараз, до кардинального вирішення цих проблем високому рівні?

Ряд пропозицій концептуального характеру для вирішення цієї проблеми було сформульовано у нашій попередній публікації у першому бюлетені СМАО. Їхнє обговорення з нашими колегами на регіональних нарадах оцінювачів Южного федерального округуу Ростові-на-Дону у квітні 2005 р. та Уральського федерального округу у Тюмені у травні 2005 р. дозволило зробити наступний крок у підготовці тимчасових методичних рекомендаційщодо визначення орендної плати для земельних ділянок, що знаходяться в публічної власності, за результатами їхньої належної оцінки. Через обмеженість обсягу цієї публікації викладемо лише деякі з них.

Загальновідомо, що поняття «ринкова вартість» трактується у законі «Про оціночну діяльність», як найімовірніша ціна відчуження об'єкта на ринку. При цьому поняття «відчуження» для об'єкта нерухомості відповідно до чинного законодавства означає вчинення правочину певного виду. Але для об'єктів, що у публічної та приватної власності, перелік можливих угод та правила їх здійснення принципово різні. Тому пряме перенесення правил і методів оцінки об'єктів, що у приватній власності та вільному ринковому обороті, на об'єкти публічної власності неминуче призводить до грубих помилок.

Через специфіку російського цивільного, земельного, містобудівного та іншого суміжного законодавства, замість єдиних об'єктів нерухомості, де і земельна ділянка, і розташована на ній будівля знаходяться у приватній власності, оцінювачам доводиться стикатися зовсім з іншими об'єктами - земельно-майновими комплексами. Їх відмінною особливістює те, що земельна ділянка та будівля мають абсолютно різні правові титули, для яких передбачено різний порядокукладання угод.

Причому часто виходить не тільки так, що будівля знаходиться у приватній власності, а земельна ділянка - державної власностіРосійської Федерації чи суб'єкта РФ. У багатьох випадках оцінювачу ставиться завдання визначити ринкову вартість земельно-майнового комплексу, в якому будинок знаходиться на праві оперативного управління, а земельна ділянка – постійного (безстрокового) користування. Очевидно, що укладання угод для таких об'єктів, у тому числі й щодо їх відчуження, відбувається за різними правилами. Часто доводиться стикатися з необхідністю виконання низки додаткових умов та здійснення додаткових витрат на декількох етапах підготовки та відчуження об'єкта або його частини, багато з яких близькі до тих, що встановлені цивільним законодавствомдля умовних угод.

Детальний правовий аналізцих проблем виходить за межі справжньої роботи, тому тут доречно лише звернути увагу оцінювачів на те, що говорити про єдиний «ринок» подібних земельно-майнових комплексів передчасно. Відповідно і визначення універсальних показників із системи вже проведених «ринкових» угод може призводити до грубих помилок. Це часто й відбувається з тими оцінювачами, які визначають фактор капіталізації даних по ринкових угодах з офісними приміщеннями, а потім застосовують його не тільки до ринкових угод з вільними земельними ділянками, але і до оренди забудованих земельних ділянок.

Результати досліджень суті даної проблеми дозволяють не тільки сегментувати земельний ринок, що складається, але й виявити специфіку ринкового обороту об'єктів по кожному з його сегментів. Що стосується оренди міських земельних ділянок наші дослідження показують, що ринковий оборот вільних від забудови та забудованих земельних ділянок має важливі відмінності. Якщо в обороті вільних земельних ділянок і зазначаються певні обмеження, то вони не змінюють самої суті ринкових відносин. А при оренді забудованих земельних ділянок, що перебувають у публічній власності, на яких розташовані будинки, що перебувають у приватній власності, орендодавець не має жодної свободи вибору орендаря. Тобто, у цьому випадку або жодних «ринкових» орендних відносин немає взагалі, або вони мають принципово обмежений діючим законодавствомхарактер. Деякі параметри, необхідні для оцінки, отримані при екстракції кожного з сегментів ринку, наведені нижче. Їх використання дозволило б уникнути грубих помилок оцінювачів щодо орендної плати для земельних ділянок, що у публічної власності.

Очевидно, що при проведенні законопроектних робіт щодо внесення змін та доповнень до Земельний кодексРФ та інше суміжне законодавство ці проблеми з часом буде вирішено на принциповій основі. Але до цього рішення зупинити господарську діяльність землекористувачів-орендарів неможливо. І оцінювачам доводиться шукати проміжні варіанти. Одним з таких варіантів може бути прийняття Росмайном тимчасових методичних рекомендацій щодо визначення орендної плати для забудованих земельних ділянок, що перебувають у державній власності Російської Федерації, за результатами їх ринкової оцінки, а також проведення « пілотного проекту» щодо їх застосування у ряді великих російських міст. Як їх концептуальні положення можна запропонувати такі.

1. Визначення ринкової вартості земельної ділянки належним оцінювачем.

Оцінка проводиться відповідно до чинного законодавства та стандартів оцінки, обов'язкових для застосування всіма суб'єктами оціночної діяльності;

Тимчасовими методичними рекомендаціями встановлюється досить вузький діапазон значень коефіцієнта капіталізації, який відбиває реальний стан ринку нерухомості, включаючи землю, у містах, у яких реалізується пілотний проект;

У разі якщо значення коефіцієнта капіталізації виходить за рамки рекомендованого інтервалу, оцінювачу необхідно дати відповідне розгорнуте обґрунтування;

При реалізації порівняльного підходу особливу увагумає приділятися відповідності правового титулу об'єкта оцінки – земельно-майнового комплексу та об'єктів-аналогів;

В рамках витратного підходу можуть використовуватись дані, отримані при кадастровій оцінці аналогічних земельних ділянок.

2. Порядок розрахунку величини орендної плати з допомогою результатів ринкової оцінки земельної ділянки.

Співвідношення ринкової вартості земельної ділянки та величини орендної плати, яка встановлюється для публічного власника, визначається методом екстракції для відповідного сегмента земельного ринку;

Під час проведення розрахунків орендної плати для забудованих земельних ділянок, що у публічної власності, необхідно врахувати, що ринкові угоди можуть здійснюватися єдиним орендодавцем з єдиним орендарем, що відбиває обмежений характер ринкових відносин;

При ринковій екстракції коефіцієнта, що відбиває співвідношення ринкової вартості земельної ділянки та розміру орендної плати, необхідно враховувати необхідність створення приблизно рівних умов господарювання на орендованих земельних ділянках, що належать до державної (федеральної, субфедеральної) та муніципальної власності;

Значення коефіцієнта, що відбиває співвідношення величини орендної плати і ринкової вартості земельної ділянки, для різних видів публічної власності не має відрізнятися більш ніж на 20%;

Значення коефіцієнта, що відображає співвідношення величини орендної плати та ринкової вартості земельної ділянки, може бути збільшено пропорційно щільності його забудови по відношенню до середньої щільності забудови для того адміністративного району міста, в якому знаходиться земельна ділянка, що оцінюється;

Значення коефіцієнта, що відображає співвідношення величини орендної плати та ринкової вартості земельної ділянки, може бути встановлене, виходячи із співвідношення середніх розмірів щорічних платежів на відтворення всіх видів міської інфраструктури та її розрахункової вартості заміщення;

Якщо значення даного коефіцієнта виходить за рамки рекомендованого інтервалу, оцінювачу необхідно дати відповідне розгорнуте обґрунтування.

3. Основні вимоги до подання результатів визначення орендної плати для забудованих земельних ділянок, що перебувають у громадській власності, у звіті про оцінку.

При описі завдання оцінки повинні бути відображені її специфічні особливості, включаючи особливості об'єкта оцінки, цілі та функції оцінки, вид вартості об'єкта оцінки, коротка характеристикапредмета оцінки з урахуванням специфіки орендних відносин для земельних ділянок, що у публічній власності;

При описі об'єкта оцінки особливу увагу необхідно приділити аналізу чистоти його правового титулу, характеристик інших об'єктів нерухомості, міцно пов'язаних з земельною ділянкою, що оцінюється, і що входять до складу земельно-майнового комплексу в цілому, а також пов'язаних з цим обмежень і особливих умовукладання угод з об'єкта оцінки;

При визначенні виду вартості земельної ділянки, що оцінюється, необхідно описати відмінності ринкової вартості об'єкта, який може бути відчужений в рамках угоди купівлі-продажу, від вартості об'єктів з обмеженим ринком відповідно до п.4а) Стандартів оцінки, затверджених Постановою Уряду РФ № 519;

При описі процедури вирішення завдання оцінки необхідно провести не тільки аналіз ринку комерційної нерухомості, включаючи землю, але й сегмент ринку орендних відносин з урахуванням обмежень, зумовлених скороченням кількості його суб'єктів до рівня, встановленого чинним законодавством;

При описі особливостей застосування трьох обов'язкових підходів до оцінки необхідно розкрити їхню специфіку для ринкових відносин з обмеженнями обороту, встановленими чинним законодавством;

При розгляді специфіки ринку земельних орендних відносин необхідно провести порівняльний аналіз показників відповідних угод із земельних ділянок, що знаходяться в державній (федеральній, субфедеральній) та муніципальній власності, та вплив на даний сегмент ринку місцевої нормативної бази;

При проведенні розрахунків та обґрунтувань розмірів коефіцієнта капіталізації необхідно провести порівняльний аналіз його складових для сегменту ринку, пов'язаного із забудовою вільних земельних ділянок з різним правовим титулом та експлуатацією збудованих будівель та споруд комерційного призначення, та сегменту ринку оренди забудованих земельних ділянок;

При описі висновків за результатами порівняльного аналізу різних сегментів ринку муніципальної нерухомості, включаючи землю, необхідно відбити розбіжності у структурі ризиків комерційної діяльності та способів їх покриття;

При проведенні ринкової екстракції коефіцієнта, що відображає співвідношення ринкової вартості земельної ділянки та розміру орендної плати, необхідно враховувати необхідність створення приблизно рівних умов господарювання на орендованих земельних ділянках, що належать до державної (федеральної, субфедеральної) та муніципальної власності;

При проведенні ринкової екстракції коефіцієнта, що відображає співвідношення ринкової вартості земельної ділянки та розміру орендної плати, необхідно враховувати призначення орендної плати та її використання у бюджетах різного рівня, а також безальтернативний характер використання бюджетних коштіввідповідно до чинного законодавства, а також його вплив на спосіб побудови ставки капіталізації з платежів цього виду та її розмір.

4. Основні особливості організації експертизи результатів визначення орендної плати на основі тимчасових методичних рекомендацій та «пілотних» оцінок.

При організації експертизи результатів визначення орендної плати у межах тимчасових методичних рекомендацій використовуються регламенти, апробовані провідними саморегулівними організаціями оцінювачів (СМАО);

Окрім аналізу звітів про оцінку на відповідність чинному законодавству, проводиться експертиза найважливіших параметрів, що надають критичний вплив на достовірність результатів оцінки;

У разі якщо норма капіталізації для діяльності, пов'язаної з освоєнням вільної земельної ділянки та експлуатації об'єктів нерухомості, виходить за межі 10-15%, проводиться додаткова експертиза використаної інформації по даному сегменту ринку;

У разі, якщо коефіцієнт, що визначає співвідношення розміру орендної плати та ринкової вартості забудованої земельної ділянки, виходить за межі 2-5%, проводиться додаткова експертиза використаної інформації щодо даного сегменту ринку;

При проведенні експертизи в частині процедур ринкової екстракції коефіцієнта, що відображає співвідношення ринкової вартості земельної ділянки та розміру орендної плати, необхідно враховувати виявлені відмінності умов господарювання на орендованих земельних ділянок, що належать до державної (федеральної, субфедеральної) та муніципальної власності.

Деякі приклади, що пояснюють концепцію тимчасових методичних рекомендацій щодо визначення орендної плати для земельних ділянок, що перебувають у державній власності, наведено нижче.

Розрахунки значень фактора капіталізації для діяльності, пов'язаної з освоєнням вільної земельної ділянки та експлуатації об'єктів нерухомості для великих міст, призводять до інтервалу 10-15%.

Результати екстракції даних по сегменту ринку оренди забудованих земельних ділянок у Москві проілюстровані в наступних таблицях.

Відношення величини орендної плати до середнього розміру плати за право укладання договору оренди (49 років) земельних ділянок для різних видів використання
Номери зон	Середня по м.Москві	Для організацій промисловості	Ринки, ярмарки	Готелі (за викл. 4- та 5-зв.) та ін.	Кіоски, торгові павільйони
1-10	2,0	2,0	2,9	3,0	9,8
11-26	2,9	2,9	4,4	4,4	14,5
27-69	1,5	1,5	2,3	2,3	7,7

Їх аналіз показує, що через принципово обмежений характер ринкових земельних відносину цій сфері співвідношення орендної плати та ринкової вартості забудованої земельної ділянки не виходить за межі 1,5-4,5%. У згаданій вище доповіді Міністра МЕРТ Г.О. Грефа на засіданні Уряду РФ 10 лютого 2005, присвяченому ходу земельної реформи, також було запропоновано встановити розмір орендної плати в 3% від кадастрової вартості земельної ділянки, що досить близько до параметрів, запропонованих нами для тимчасових методичних рекомендацій і пілотного проекту з оцінки.

При цьому необхідно врахувати ще низку критеріїв, що впливають на величину орендної плати за земельні ділянки. Наприклад, можливість збільшення щільності забудови земельної ділянки, зміни її цільового використання, використання його підземної частини, наявність множинності осіб за орендаря та інших. Крім цього, необхідно звернути увагу і на вибіркові дані Московської асоціації підприємців про вплив розмірів орендної плати за землю на собівартість продукції, що випускається. У деяких підприємств частка земельних орендних платежіву структурі собівартості їх товарів та послуг досягає 12-14%, що у кілька разів перевищує середні показники для країн із розвиненою ринковою економікою. Тому подальше суттєве підвищення орендних платежів без детальної перевірки подібних даних може призвести до непередбачуваних наслідків на різних рівнях.

У попередньому варіанті тимчасових методичних рекомендацій щодо визначення орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній власності, врахувати всі ціноутворюючі фактори досить складно. Тому, з одного боку, необхідне проведення більш детальних досліджень, але з іншого боку, актуальним завданням стає термінова організація «пілотного проекту» з оцінки низки земельних ділянок на основі тимчасових методичних рекомендацій, що обговорюються. Запрошуємо всіх зацікавлених колег до співпраці у цій роботі.

Про затвердження методики визначення ставки орендної плати за орендоване муніципальне майно

Прийнято Адміністрацією міста Красноярська

З метою впорядкування розрахунків щодо визначення ставки орендної плати за орендоване муніципальне майно, керуючись Основами законодавства СРСР від 23.11.89 "Про оренду", Указом Президента Російської Федерації N 1230 від 14 жовтня 1992 року "Про регулювання орендних відносин та приватизації майна державних та муніципальних підприємств, зданого в оренду", та на додаток до Постанов глави місцевого самоврядування від 28.02.94 р. N 144 та від 23.04.94 N 294, постановляю:
1. Затвердити Методичні вказівкиз розрахунку ставки орендної плати згідно з додатком N 1.
2. Затвердити форму договору оренди муніципального майна згідно з додатком N 2.
3. Комітету з управління муніципальним майном (Свищева Л.В.) переукласти договори оренди муніципального майна до 01.10.94 р.
4. Контроль над виконанням Постанови покласти на начальника контрольно-правового управління адміністрації міста Малюгіна Н.С.
В. о. глави
місцевого самоврядування
К.М.ФІЛІППОВ

Методичні вказівки щодо визначення ставки орендної плати за орендоване муніципальне майно

Методичні вказівки встановлюють методи та порядок визначення ставки орендної плати за орендоване муніципальне майно.
1. Оцінка вартості орендованого майна провадиться виходячи з фактичної наявності та стану майна, з урахуванням індексу цін, а також інших факторів, що впливають на його вартість.
2. Розрахунку вартості орендованого майна має передувати його повна інвентаризація, що проводиться відповідно до "Основних положень щодо інвентаризації основних засобів, товарно-матеріальних цінностей, грошових коштів та розрахунків", повідомлених листом Мінфіну від 30 грудня 1982 року N 179, з наступними змінами та доповненнями .
3. За підсумками інвентаризації повинні бути відрегульовані виявлені в ході проведення розбіжності фактичної наявності цінностей проти даних бухгалтерського обліку.
4. Визначення вартості орендованого приміщення здійснюється на основі даних інвентаризації, бухгалтерського обліку та звітності, актів та висновків комісії. При цьому комісією можуть також враховуватися висновки аудиторських, інших спеціалізованих організаційта експертів.
5. Оцінка майна, що орендується, може проводитися за окремими інвентарними одиницями або однорідними групами майна.
6. Вартість орендованого майна визначається договорі виходячи з оцінки цього майна на момент його здачі в оренду з урахуванням фактичного зносу. Строк майбутньої служби майна, що здається в оренду, встановлюється угодою сторін, але не більше нового повного амортизаційного терміну, що відповідає чинним нормам амортизації.
ІІ. Визначення вартості окремих видіворендованого муніципального майна
Оцінка вартості основних засобів здійснюється поетапно на основі послідовного визначення:
- первісної (балансової) вартості основних засобів;
- Відновлювальної вартості основних засобів;
- Залишкової вартості основних засобів.
Початкова (балансова) вартість
Основних коштів
Початкова (балансова) вартість основних засобів визначається за даними бухгалтерського обліку (інвентарні картки, рахунок 01 "Основні засоби") з урахуванням результатів інвентаризації майна.
Оцінка виявлених інвентаризацією неврахованих основних засобів має бути зроблена за сучасною вартістю їх відтворення відповідно до прейскурантів (кошторисної вартості), затверджених у встановленому порядку, А знос встановлюється за їх дійсним станом з оформленням даних про оцінку та знос відповідними актами. За підсумками інвентаризації на виявлені надлишки у бухгалтерії підприємства заводяться інвентарні картки, робляться необхідні записи у відповідних бухгалтерських документах.
Відновна вартість основних засобів
Відновлювальна вартість основних засобів визначається перерахунком первісної (балансової) вартості в діючі на момент оцінки ціни.
Машини, обладнання та транспортні засоби
Оцінці підлягають машини, обладнання та транспортні засоби (надалі - обладнання), що знаходяться в експлуатації, а також установки, що підлягають, і що знаходяться на складах або в дорозі.
Відновлювальна вартість обладнання може визначатися відповідно до прейскурантних цін, затверджених Постановою Ради Міністрів СРСР від 14 червня 1986 р. N 741 з урахуванням Держкомцен СРСР від 1 липня 1990 р. N 441, доповненнями та змінами, повідомленими постановами та листами Держкомцен СРСР, або перерахунок балансової) вартості із застосуванням коефіцієнтів згідно з Постановою Уряду РФ від 14 серпня 1992 року N 595 та Постановою Ради Міністрів Уряду Російської Федерації від 25 листопада 1993 року N 1233 "Про переоцінку основних фондів (засобів) підприємств та організацій".
Визначення додаткової вартості не передбачених у прейскурантах застарілих машин та обладнання провадиться шляхом порівнянь з аналогічним. сучасним обладнанням, що є в прейскурантах.
Залишкова вартість основних засобів
Залишкова вартість основних засобів визначається шляхом зменшення їхньої відновної вартості на величину фізичного зносу.
Частка фізичного зношування основних засобів визначається з використанням одного з наступних способів:
а) ставленням фактичного терміну експлуатації до нормативного терміну служби, що у відсотках.
Нормативний термін служби розраховується виходячи з єдиних норм амортизаційних відрахувань на відновлення основних фондів народного господарства, затверджених Постановою Ради Міністрів СРСР від 22 жовтня 1990 року N 1072, до нової відновлювальної вартості основних засобів;
б) можливе використання методів складання дефектної відомостіабо експертних оцінок шляхом обстеження фактичного стану об'єкта загалом або технічного стануйого найважливіших конструктивних елементів.
Оцінка залишкової вартості основних засобів, що відпрацювали нормативний термінслужби, проводиться виходячи з можливого термінуїх подальшої експлуатації (що залишився термін служби від дати переоцінки до списання), що встановлюється шляхом технічної експертизи.
За основними засобами, що стали непридатними, визначається можливість використання окремих вузлів, деталей, конструкцій і матеріалів, проводиться їх оцінка.
Форму відомості загальної суми вартості основних засобів наведено у додатку N 2.
Запаси та витрати, кошти
та інші фінансові активи
Запаси та витрати оцінюються виходячи з їх фактичної наявності у діючих на момент оцінки оптових або роздрібних цін.
Грошові коштита інші фінансові активи приймаються в оцінці балансу орендного підприємства.
Кошти в іноземній валюті, що знаходяться на валютних рахунках підприємства, що ліквідується, оцінюються виходячи з аукціонного конкурсу валютної біржі.
Передані орендному колективу оборотні кошти за передатним балансом викуповуються протягом року.
ІІІ. Розрахунок орендної плати
В основу розрахунку беруться:
1. Терміни оренди имущества.
1.1. Якщо термін оренди від 1 до 3 років - короткострокова оренда.
1.2. Якщо термін оренди понад 3 роки – довгострокова оренда.
2. Чинний на момент укладання договору оренди розмір процентної ставки Центробанку РФ.
3. Розрахунок ставки орендної плати за орендоване муніципальне майно:
3.1. Ставка орендної плати річна за кошти
(pre) Апг = З x Кб + Са, де: З - вартість основних засобів (з урахуванням переоцінки на 1 січня 1994 року) за залишковою вартістю (у руб.); Са - річна сума амортизації, нарахованої за відповідним шифром та нормами відповідно до Положення про порядок нарахування амортизаційних відрахувань за основними фондами в народному господарстві; Кб - коефіцієнт, що враховує банківський відсоток за кредитними ресурсами за Центральний банк Російської Федерації, наприклад на 01.07.94 банківський відсоток - 155%, коефіцієнт - 1,85 тощо. 3.2. Ставка орендної плати місячна: Апм = Апг: 12, де: Апг – ставка орендної плати річна, 12 – число місяців на рік. 3.3. Ставка орендної плати протягом усього термін оренди: Ап = Апг x Та, де: Апг - річна ставка орендної плати, Та - термін, обумовлений договором аренды.(/pre)
4. Орендна плата може встановлюватися за все майно, що орендується, в сукупності або окремо по кожному об'єкту в грошах. Умови, строки внесення та рахунки перерахування орендної плати визначаються договором.
5. Розміри орендної плати можуть змінюватися за згодою сторін у терміни, передбачені договором, або достроково у разі, передбачених законодавчими актами Уряди РФ.
6. Якщо договором оренди на орендаря покладено обов'язок виробляти витрати на повне відновлення орендованого майна, то майно може бути передано в оренду на безоплатних умовах. Оподаткування здійснюватиметься аналогічно безоплатній передачі послуг (під виручкою розумітиметься сума угоди виходячи з ринкових цін на аналогічні послуги).
7. Відповідно до Інструкції від 16 березня 1992 року N 7 Державної податкової служби Російської Федерації, змін та доповнень від 5 лютого 1993 року N 2 "Про порядок обчислення та сплати до бюджету податку на майно підприємств" з 1 січня 1993 року введено в дію згідно з п. 5 та отримане в оренду за укладеним договором без права подальшого викупу орендоване майно не обкладається податком на майно.
8. Викуп орендованого майна провадиться повністю або частково відповідно до Державної програми приватизації державних та муніципальних підприємств у Російській Федерації, затвердженої Указом Президента Російської Федерації N 2284 від 24.12.93 "Про державній програміприватизації державних підприємств і муніципальних підприємств у Російської Федерації " , п. 5.2, як із способів приватизації.
9. Повністю амортизоване обладнання, але що знаходиться в робочому стані, оцінюється у розмірі не менше 10% первинної балансової вартостівиходячи з можливого терміну їх подальшої експлуатації, а в неробочому стані - за цінами не нижчими за вартість вторсировини.
Голова Комітету
з управління
муніципальним майном
Л.В.СВИЩЕВА

Договір оренди муніципального майна №_____

м. Красноярськ "__" _________ 1994 р.
Комітет з управління муніципальним майном, що називається надалі Орендодавець, в особі голови комітету _________________________________, що діє на підставі "Положення про комітет з управління муніципальним майном", з одного боку і __________________________________________________ _________________________________________________________________, іменоване надалі __________________________________, в Статуту, з іншого боку, уклали цей Договір про нижченаведене.
I. загальні положення
1.1. Орендодавець передає, Орендар приймає у найм муніципальне майно, зазначене у додатках NN 2 і 3 до цього Договору, загальну суму ___________________________ тис. крб. згідно з актом приймання-передачі (додаток N 1), у тому числі:
- Основні кошти на суму ________ тис. руб. (Додаток N 2);
- оборотні кошти та фінансові акти у сумі ______________ тис. руб. (Додаток N 3);
- за передатним балансом на "__" ____________ 199_ р.
Даний Договірне розповсюджується на оренду приміщення. Договір оренди приміщення укладається окремо.
1.2. Передається в оренду майно є власністю Орендодавця, а вироблена продукція та отриманий дохід – власністю Орендаря.
1.3. Майно, передане у найм, відчуженню не підлягає. Продавати, обмінювати, дарувати, передавати у заставу, здавати у суборенду орендоване майно забороняється. Здача орендованого майна в суборенду можливе лише за письмовою згодою Орендодавця.
1.4. Обіг стягнення за боргами Орендаря на майно, передане в оренду, не допускається.
1.5. Орендар несе ризик випадкової загибелі взятого у найм муніципального имущества.
1.6. Якщо майно, здане у найм, вибуває з ладу з вини Орендаря раніше амортизаційного терміну служби, то Орендар відшкодовує Орендодавцю недовнесену їм орендну плату, і навіть інші збитки відповідно до чинним законодавством Російської Федерації.
1.7. Якщо стан майна, що повертається, після закінчення договору оренди гірше передбаченого, то Орендар відшкодовує Орендодавцю завдані збитки відповідно до чинного законодавства.
1.8. Спори, що виникають під час виконання цього Договору, розглядаються арбітражним або народним судами відповідно до їх компетенції.
1.9. У разі переходу права власності на здане в оренду муніципальне майно від Орендодавця до іншої особи Договір оренди зберігає свою силу.
1.10. Строк дії Договору встановлюється з "__" _______ ________ 1994 р. за "__" _________ 1994 р.
1.11. Цей договір набирає чинності з моменту передачі майна за актом приймання-передачі.
ІІ. Платежі та розрахунки за договором
2.1. Орендна плата встановлюється у розмірі __________ тис. руб. у місяць. Розрахунок орендної плати наведено у додатку N 4 до цього Договору.
2.2. Орендар оплачує орендну плату щомісяця до 10-го числа наступного за звітним місяця на р/р РКЦ ГУЦП, МФО 144007, р/р 10130901. Копії платіжних доручень подаються Орендодавцю до 20 числа поточного місяця для здійснення контролю за своєчасністю внесення.
2.3. Орендна плата підлягає зміні у разі централізованої зміни банківського відсотка за кредитними ресурсами за Центральний банк Російської Федерації. Нова ставка розміру орендної плати вводиться в дію з дати набуття чинності нового розміру % ставки Центробанку Росії, або в строк, зазначений у законодавчих актахуряду, під час запровадження підвищує коефіцієнта незалежно від терміну надходження письмового повідомлення від Орендодавця.
2.4. Орендна плата встановлюється за все майно, що орендується, в сукупності і стягується в грошовій формі виходячи з оцінки цього майна на момент його здачі в оренду.
ІІІ. Обов'язки сторін
3.1. Орендодавець зобов'язаний:
3.1.1. У десятиденний строк з моменту набуття чинності Договору в силу передати за актом приймання-передачі (додаток N 1) муніципальне майно в оренду.
3.1.2. У разі прийняття рішення про використання орендованого майна з метою, не пов'язаною з орендною, або при допущенні Орендарем за час дії Договору оренди порушень його умов, письмово, за один місяць до закінчення строку дії Договору оренди попередити Орендаря про його припинення.
3.1.3. Письменно повідомити орендаря про збільшення орендної плати.
3.2. Орендар зобов'язаний:
3.2.1. У десятиденний термін прийняти за актом від Орендодавця муніципальне майно, що здається в оренду, з поставкою на баланс підприємства при оренді понад 1 рік.
3.2.2. Використовувати майно строго за прямим призначенням, утримувати орендоване майно у справності, своєчасно проводити поточний ремонт устаткування з допомогою власні кошти. Забезпечити безпеку прийнятого в оренду муніципального майна.
3.2.3. Здійснювати розрахунки щодо нарахування амортизації від вартості орендованого майна, використовувати амортизаційні відрахування для оновлення існуючого та придбання нового обладнання у складі орендованого майна. Розширення орендованого майна, і навіть його реконструкція може здійснюватися Орендарем за погодженням з Орендодавцем з допомогою власні кошти.
У разі списання орендованого майна замінити його на нове майно, аналогічне за якістю та технічним характеристикамсписаному, у сумі нарахованого зносу у встановлений термін оренди.
3.2.4. Після закінчення терміну договору, а також при достроковому його розірванні передати Орендодавцю в місячний термін отримане в оренду майно в технічно справному стані та придатному для подальшої експлуатації зі зносом, нарахованим за нормативами. При цьому всі поліпшення орендованого майна, проведені Орендарем незалежно від їхньої відділності, передаються разом з майном Орендодавцю безоплатно. За повернення орендованого майна Орендодавцю після закінчення договору в гіршому стані, ніж це було передбачено, Орендар відшкодовує Орендодавцю завдані збитки відповідно до чинного законодавства.
3.2.5. Надавати на вимогу Орендодавця інформацію щодо використання майна, що орендується, забезпечити представникам Орендодавця безперешкодний доступ для здійснення контролю на предмет відповідності експлуатації орендованого майна вимогам цього Договору для правильності експлуатації орендованого майна та дотримання вимог Договору.
3.2.6. Укласти в _________________ строк договір страхування майна, що орендується, зі страховою фірмою, що визначається Орендодавцем. Величина страховки може бути менше _______________ розміру вартості орендованого майна. При настанні страхової події платежі розподіляються так:
- якщо в результаті настання страхової події потрібне проведення капітального ремонту, страхове відшкодуванняперераховується на р/рахунок Орендодавця;
- В інших випадках страхове відшкодування перераховується на р/рахунок Орендаря.
Документом, який підтверджує укладання договору страхування, є страхове свідоцтво.
3.2.7. При збільшенні первісної балансової вартості майна на підставі Постанови уряду про введення підвищувальних коефіцієнтів дострахувати орендоване майно у 10-денний строк з дати письмового попередження Орендодавця.
3.2.8. Своєчасно проводити розрахунки за орендними платежами. У 5-денний термін після внесення орендної плати надіслати Орендодавцю копію платіжного доручення, що підтверджує своєчасне внесення орендних платежів.
3.2.9. У разі ухвалення рішення про припинення договірних відносиндо закінчення терміну дії договору оренди, письмово за два місяці попередити про це Орендодавця.
3.2.10. Не проводити списання державного майна, взятого в оренду, без письмового дозволу Орендодавця.
IV. Відповідальність сторін
4.1. За невиконання зобов'язань, передбачених цим Договором, винна сторона несе майнову відповідальність у вигляді сплати неустойки у розмірі 20 відсотків двомісячної орендної плати.
4.2. У разі невнесення Орендарем орендних платежів у строки, встановлені Договором, нараховується пеня у вигляді 0,05 відсотків від простроченої суми кожний день прострочення.
4.3. У разі часткового або повного складання прийнятого в оренду майна в суборенду без дозволу, Орендар сплачує Орендодавцю штраф у розмірі 5-кратної річної орендної плати.
4.4. Сплата штрафу або пені, встановлених цим Договором, не звільняє сторони від виконання зобов'язань, що лежать на них, або усунення допущених порушень.
4.5. За неподання копій платіжних доручень у строк, зазначений у п. 3.29 Договору, Орендар сплачує штраф у розмірі 3% від суми чергового платежу.
V. Дострокове розірваннядоговору
5.1. Умови Договору можуть бути змінені за згодою сторін. Припущення сторін щодо зміни умов договору розглядаються у 10-денний термін.
5.2. Невиконання орендарем повністю або частково умов цього Договору є підставою для розірвання Договору оренди відповідно до чинного законодавства.
Підставою для розірвання Договору оренди встановленому закономпорядку є:
- Порушення умов експлуатації;
- затримка надходжень з орендної плати у повному обсязі терміном понад три місяці;
- Інші підстави.
5.3. Орендар має право розірвати Договір оренди відповідно до чинного законодавства.
5.4. У разі ліквідації Орендаря Договір вважається розірваним з моменту припинення діяльності ліквідаційної комісії.
VI. Інші умови
6.1. Цей Договір укладено у двох примірниках, що мають рівну юридичну силу. Перший екземпляр зберігається у Орендодавця, другий - у Орендаря.
6.2. Спори, що виникають під час виконання Договору оренди, розглядаються відповідно до чинного законодавства.
VII. Загальні умови
7.1. Додаткові зобов'язання сторін щодо використання майна оформлюються додатковою угодою, що є невід'ємною частиною цього Договору.
7.2. _________________________________________________________ _________________________________________________________________
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________
VIII. Додаток до договору
Акт приймання-передачі державного майна, що передається в оренду (додаток N 1);
- акт приймання-передачі основних фондів (додаток N 2);
- акт приймання-передачі обігових коштів та фінансових активів (додаток N 3);
- передавальний баланс та баланс на момент укладання договору оренди;
- Розрахунок орендної плати (додаток N 4);
- Страховий поліс на страхове муніципальне майно, взяте в аренду.
IX. Юридичні реквізити сторін
ОРЕНДОДАВЕЦЬ: комітет з управління муніципальним майном.
Поштова адреса: 660017, м. Красноярськ, вул. Дубровинського, 41, тел. 23-39-68, факс 22-14-96.
ОРЕНДОР: __________________________________________________
Поштова адреса: _____________________________________________ тел. _______________ факс: _________________
Розрахунковий рахунок N _______________ у _______________________________ МФО ______________________________
ПІДПИСИ СТОРІН
ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР
_____________________________ ___________________________
(підпис, друк) (підпис, друк)
ПОГОДЖЕНО:
Балансоутримувач _________________________________________________
Голова Комітету
з управління
муніципальним майном
Л.В.СВИЩЕВА

Акт прийому - передачі державного майна, що передається у найм ____________________________________________________ (найменування організації, підприємства, об'єднання)

м. Красноярськ від "__" _________ 1994 р.
Відповідно до Постанови голови місцевого самоврядування від 25.04.94 N 294, на підставі акта приймання-передачі основних фондів (додаток N 2), акта прийому - передачі оборотних коштів та фінансових активів (додаток N 3) та з урахуванням проведеної переоцінки основних фондів ( Постанова Ради Міністрів Уряду РФ від 25.11.93 N 1233) комітет із управління муніципальним майном передає у найм муніципальне майно загальну суму ______________ тис. крб. згідно з розрахунком орендної плати (додаток N 4) строком на __________ року (років).

Акт прийому - передачі основних засобів, що передаються в оренду _______________________________________________________ (найменування підприємства)

Підстава: акти інвентаризації від ___________________________
ВСЬОГО передається Орендарю за описами у сумі ______________ _________________________________________________________________
Примітка: 1. Фактичний знос не повинен перевищувати 100%.
2. Кількість та сума обладнання повністю з амортизаційного, але працюючого.
ОРЕНДОР: ОРЕНДОДАВЕЦЬ:
__________________________ ___________________________

(посада) (посада)
____________________________ __________________________
(підпис П.І.Б.) (підпис П.І.Б.)
М.П. М.П.