El revuelo en torno a la nueva ley de casas de veraneo no ha disminuido desde hace varios meses. La “constitución de la dacha”, como la gente ya la ha llamado, no solo protege los derechos de los residentes de verano, sino que también dificulta su interacción con los vecinos. Por qué en 2019 un vecino te puede quitar zona de casas de campo: los actos incluidos en el paquete general de documentos de la nueva ley responden a esta pregunta.
Los derechos de un vecino en un terreno en el nuevo año.
Hay mucha controversia en torno a la “constitución de la dacha”. Por un lado, nueva ley El proyecto determinará los derechos de cada residente de verano. Podrá legalizar todas las extensiones que se encuentren en su propiedad. Después de eso, el residente de verano puede registrarse en una casa de campo. Se simplificará el procedimiento de presentación de documentos. El nuevo proyecto reducirá la corrupción entre los funcionarios. Por otro lado, una “constitución de dacha” puede hacer que la vida de un residente de dacha sea más difícil.
El proyecto de ley entró en vigor el 1 de enero de 2019. Cubre no solo los derechos de los residentes de verano, sino también todas las obligaciones de las asociaciones suburbanas. Con base en este proyecto de ley, es más difícil legalizar sitios que están abandonados o en un estado deplorable. En esencia, el nuevo proyecto tiene sus propias trampas: en 2019, un vecino puede quitarle su casa de verano y no violar una sola ley.
Los vecinos pueden obtener derechos para comprar terrenos. vecino como parte interesada, puede solicitar la cesión de un terreno que se encuentre en mal estado.
Motivos para transferir una casa de verano al vecino más cercano en 2019
La enajenación de un terreno no amenaza a las personas que cuidan territorio contiguo casa de Campo. La presencia de extensiones no afecta de ninguna manera la decisión de las autoridades superiores: toman la decisión final sobre la transferencia legal del sitio al nuevo propietario.
El procedimiento se llevará a cabo de acuerdo con el siguiente esquema: en primer lugar, el propietario de un determinado sitio presenta una solicitud a cuerpo administrativo. En el comunicado indica que hay un sitio que está a su lado y que está abandonado. La administración de la asignación, sobre la base de dicha declaración, realiza una inspección.
La propiedad sin dueño es inspeccionada cuidadosamente. De acuerdo con regulaciones Se realiza la evaluación del sitio. Después de eso, se lleva a cabo una tasación de la propiedad: el costo se establece justo y no sobrevalorado. El tribunal puede establecer el costo del sitio, y para esto, el presunto futuro propietario del sitio escribe otra petición. Si el nuevo propietario está satisfecho con el valor de la propiedad, acepta los términos propuestos. Después de eso, se redacta un acuerdo en virtud del cual se lleva a cabo la enajenación de la propiedad.
Por qué en 2019 un vecino puede quitarte tu casa de verano: porque está en malas condiciones y parece una propiedad sin dueño. Nadie, ni siquiera un vecino, puede reclamar una parcela habitable bajo la nueva “constitución de dacha”.
Para establecer el modo más útil de uso de la tierra en Rusia, todo el territorio se ha dividido durante mucho tiempo en categorías, según la calidad del suelo, la distancia de asentamientos y otros indicadores, pero la existencia de derechos sobre la tierra no siempre la protegía del riesgo de ser arrebatada por el Estado. Cada categoría tiene sus propias características, entre ellas se destacan las tierras agrícolas, cuya regulación del estatus ocupa un lugar especial. El valor de tales territorios es obvio y si no se utiliza para el propósito previsto, el estado puede tomar medidas. Vale la pena saber si se pueden llevar parcela propiedad
Posteriormente, apareció un concepto como el uso permitido de cada una de las categorías de suelo identificadas. Actualmente hay siete de ellos en Rusia:
- destinados especialmente a la construcción y desarrollo de asentamientos;
- utilizado para preservar el fondo forestal;
- cuidadosamente custodiados, debido a su mayor importancia;
- adecuado para la construcción de instalaciones de infraestructura de transporte, industriales y energéticas;
- tierra de emergencia;
- ubicado debajo o cerca de recursos hídricos;
- tierra agricola.
Para la economía del país y la vida de las personas, esta última categoría es de mayor interés, ya que se debe precisamente a su uso efectivo la cosecha del país aumenta cada año. En general, toda tierra es un bien inmueble, es decir, la propiedad de la misma está sujeta a registro en la USRR. Sin embargo, la tierra utilizada con fines agrícolas no siempre es propiedad, a menudo debido a la reticencia de los propietarios a registrarla y, en ocasiones, a los obstáculos que se oponen a ello por parte de agencias gubernamentales. En cuanto a las regiones, cuya economía depende completamente del nivel de cosecha, las buenas tierras están siendo desmanteladas, compradas e incluso extorsionadas.
Control sobre el uso de la tierra
Precisamente debido a la gran importancia de la tierra apta para el cultivo, el Estado limita en cierto sentido al propietario de dicha parcela, es decir, lo obliga a usar la tierra para el fin previsto, así como a tomar medidas encaminadas a mejorar su estado y protegerlo de la erosión.
Si estas medidas no se llevan a cabo, la tierra simplemente se deteriorará con los años, se producirán menos cultivos en el país y también entrarán menos productos al mercado. Esto conducirá a la necesidad de compras a granel de frutas, verduras y granos del exterior. Tales importaciones conducirán a una disminución de los ingresos del erario público, lo que finalmente tendrá un fuerte impacto en la economía en su conjunto, a pesar de que Rusia es considerada un país con materias primas, cuya economía puede depender únicamente de la minería.
Posibilidad de retiro
- propiedad directa de la tierra;
- uso del término libre;
- uso indefinido permanente;
- estar en arrendamiento;
- comodidad;
- posesión de por vida.
De estos, solo el derecho de propiedad otorga una gama completa de derechos sobre un terreno, es decir, la capacidad de usar, poseer y disponer de él. Pero otros derechos reales, excepto el derecho de propiedad, proporcionan solo un conjunto limitado de derechos. El estado puede quitarles la tierra tanto a los dueños como a los dueños. Esto puede suceder cuando ocurren las siguientes condiciones:
- La decisión del tribunal de retirar un terreno para su posterior venta en subasta pública, si el propietario tiene una gran deuda, especialmente si es una deuda con el estado. La tierra puede ser arrestada por los alguaciles, así como imponer la ejecución en la etapa. aplicación decisiones judiciales.
- Puede ser requisado en caso de ocurrencia de circunstancias de emergencia en el territorio de su ubicación. Pueden ser acciones militares, desastres naturales diversos grados de gravedad, provocados por el hombre y otros desastres. Todas estas situaciones hacen posible tomar tierras de cualquier persona para eliminar situaciones de emergencia y proteger a la población.
- Aplicación de una sanción como el decomiso. El decomiso es aplicable tanto a los bienes muebles como a los inmuebles de la persona que cometió delito grave y como medida de castigo sólo puede ser aplicada por el tribunal.
- Redención para necesidades municipales y estatales. De hecho, esto no es exactamente un retiro, sino más bien una coerción para un trato. compra y venta. Al mismo tiempo, el costo lo determina el propietario, por lo tanto a lo grande no pierde nada en la cuenta, ya veces gana mucho, ya que tales tierras suelen redimirse a un precio superior al del mercado. Al mismo tiempo, bajo las leyes municipales y necesidades del estado puede comprender una variedad de temas, desde el tendido de un ferrocarril y la construcción de un gasoducto hasta la construcción de instalaciones técnicas.
- Eliminación de áreas que no se utilicen adecuadamente o de acuerdo con el uso permitido. Hay dos razones para el retiro en esta categoría.
- El propietario del sitio no lo ha utilizado para los fines previstos durante tres años o más. Es decir, si la tierra era, por ejemplo, para fines agrícolas, pero no quería cultivar algo en ella. Puede ocurrir que el uso previsto no haya sido posible por determinadas circunstancias, pero ello no exime de responsabilidad al propietario. Cuando la tierra es abandonada, cae en mal estado. Esto puede ser determinado por algunos indicadores en el análisis del suelo. Asimismo, la presencia de malas hierbas, arbustos, árboles y otros signos pueden servir de confirmación. En este caso, las autoridades municipales incautarán el sitio.
- Uso inadecuado de la tierra. Tal uso puede ser reconocido como el uso que causó el deterioro del suelo, la disminución de la fertilidad o el deterioro situación ambiental. No importa qué acciones lo causaron. El Estado tiene el derecho de seleccionar una parcela, incluso si el propietario lo intentó de buena fe, pero por ignorancia o negligencia, sus esfuerzos condujeron a un mal resultado. Como circunstancias extenuantes ni siquiera se considera el período durante el cual el propietario utilizó la tierra adecuadamente.
El sitio confiscado, por regla general, pasa por un complejo procedimiento de incautación y papeleo. La tierra confiscada es transferida autoridades municipales para decidir sobre su uso posterior. Puede transferirse a otra persona en cualquiera de derechos reales descrito arriba. Al mismo tiempo, el modo de uso de la tierra no cambia, y el nuevo propietario también debe cumplirlo de la misma manera para no perder la tierra.
¿Cuánto tiempo llevas en tu cabaña? ¿Tal vez necesites ir allí, poner las cosas en orden? porque últimos cambios en la legislación de la Federación Rusa insinúan esta necesidad. El peligro lo representa una innovación legislativa, según la cual el 01/01/2019 entra en vigor la Ley de Jardines y Asociaciones de Jardineros.
Título completo ley Federal- "Sobre la conducta de los ciudadanos de jardinería, horticultura para sus propias necesidades y sobre la introducción de enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación Rusa". Ley Federal de 29 de julio de 2017 bajo el número 217.
¿De dónde viene la amenaza?
Según ciertas disposiciones de la ley federal, su lote abandonado ahora puede convertirse en el de su vecino. Son los vecinos quienes reciben el derecho de prioridad para adquirir un terreno si la administración de loteos inicia un proceso de enajenación de bienes abandonados (sin dueño).
Las regulaciones simplificarán significativamente esta manipulación, es decir, obtener la tierra de otra persona como propiedad. Y el costo de su adquisición lo establece el tribunal sobre la base de opiniones de expertos(se creará una comisión especial).
¿Cómo sucedería esto?
Eso sí, la legislación no va a presentar precisamente una “sorpresa”. En otras palabras, no funcionará que una persona venga a su propia dacha y descubra en el lugar que la tierra ya no le pertenece.
El proceso será el siguiente:
- Si hay un terreno "sin propietario", es decir, está cubierto de maleza, el propietario no viene durante varios años, muchas deudas de cuotas de membresía, etc., entonces se envía un reclamo al propietario del sitio en escribiendo de la administración.
- Luego se cuenta un mes; durante este tiempo, el propietario debe dar una respuesta.
- Si no sigue, la administración demanda e inicia el procedimiento de enajenación de la casa de verano.
Para implementar dicho procedimiento, las malas hierbas ordinarias en una cabaña de verano no son suficientes. Necesita una razón más convincente, o una combinación de ellas. Por ejemplo, un sitio abandonado y una deuda impresionante formada como resultado de la falta de pago de las cuotas de membresía.
Esta innovación no contradice la legislación de la Federación Rusa. El artículo 284 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que una parcela de tierra puede retirarse del propietario si está destinada a la agricultura, la construcción (vivienda o de otro tipo), pero no se utiliza de acuerdo con finalidad prevista dentro de los 3 años (si la ley no establece un período mayor).
Según algunos expertos, es sobre la base de esta regla que los tribunales tomarán decisiones positivas a favor de la administración. Y la nueva ley simplemente fortalecerá aún más esta posibilidad.
Cómo comprar una parcela vecina - experiencia personal
Los bienes raíces en el campo pueden tener diferentes estatus legal. La dacha puede o no ser privatizada. Dependiendo de esto, los escenarios para la toma de territorios también difieren. En consecuencia, las posibilidades de éxito para las personas que tienen los ojos puestos en la casa o en la casa de otra persona son diferentes.
Responsables de cooperativas y vecinos
Si la casa de campo no se privatiza, será mucho más fácil quitársela, usando derechos limitados dueño actual.
Entonces, en uno de los foros de Internet, Sergey, un residente de Dnepropetrovsk, se queja del director de la cooperativa de dacha de MK Zlagoda, que quiere quitarle la dacha al chico, argumentando que viola la carta de la comunidad de dacha. Además, viola de una manera muy peculiar: no corta el césped.
Anteriormente, la casa de campo pertenecía a mi abuela, luego a la madre de un ciudadano de Dnepropetrovsk. Aquí se construyó una casa de tres pisos con fondos de la abuela. El problema es que ni el terreno ni la casa han sido privatizados. Habiendo estudiado los estatutos de la cooperativa, cabe señalar que formalmente la verdad está del lado de la gerencia. El documento realmente explica en detalle el requisito de mantener los sitios en la forma adecuada y Uso previsto tierra.
Además, los veraneantes experimentados que participan en la discusión de este tema admiten que, de común acuerdo con sus vecinos, y con el permiso de la dirección de su cooperativa, se han dividido repetidamente entre ellos la parcela de otra persona, que está en desolación.
, a su vez, confirmar que por decisión de la cooperativa, una casa o casa de campo no privatizada puede ser arrebatada al propietario, especialmente en el caso de incumplimiento regular de las contribuciones cooperativas. Además, para seleccionar un sitio, la junta de la cooperativa ni siquiera necesita acudir a los tribunales: todo se decide en la reunión.
“Los estatutos de las cooperativas no fueron redactados según un modelo único, aquí cada caso específico debe ser considerado por separado. Como regla general, si la tierra bajo la parcela de la cooperativa no se privatiza, entonces es posible privar a un miembro de la cooperativa del derecho a usar esta parcela de tierra sobre la base de reunión general miembros de la cooperativa. V casos individuales, una decisión unánime de los miembros de la junta directiva de la cooperativa es suficiente: debe consultar el estatuto. El motivo puede ser la falta de pagos para el mantenimiento de la cooperativa durante un año”, explica Ch Miembro de la Junta de la Unión de Consultores Inmobiliarios de Ucrania, abogado Ivan Kudoyar .
También se debe tener en cuenta que los consejos de aldeas y asentamientos, a los que las cooperativas de dacha están controladas formalmente, por regla general, no participan de ninguna manera en las disputas por la tierra entre los miembros de la cooperativa.
“Por regla general, la jurisdicción de los consejos de asentamiento rural se extiende a la cooperativa dacha en su conjunto. Es decir, se refiere relaciones territoriales con la propia cooperativa o con toda la parcela edificable. Los consejos anteriores no pueden tener relaciones individuales con un miembro individual de la cooperativa en cuanto a la asignación de tierras para uso”, dice el experto.
Si se privatiza una casa de campo o una parcela, es mucho más difícil quitársela al propietario. Pero incluso esto no da una garantía del 100% contra posibles invasiones. V este caso, los invasores de territorio extranjero tendrán que actuar por vía judicial, lo que sin duda complicará su tarea.
“Es posible privar al propietario de los derechos de una parcela de tierra (privatizada) en una cooperativa de dacha solo sobre la base de una decisión judicial. Nuestro sistema judicial se basa en el litigio individual. Esto significa que en cada caso específico, el tribunal necesita evidencia "nominal" de una violación de la ley al recibir el Certificado del Estado. El mecanismo de los procedimientos judiciales en cada caso también es individual. Juicio civil puede ser iniciado por cualquiera de los interesados, y el fiscal puede o no apoyar este procedimiento en interés de individual, ciudad o estado”, aclara el abogado.
En cuanto al proceso de privatización del terreno y de la casa, entonces, contrariamente a la opinión predominante de que la propiedad de la casa asegura automáticamente la propiedad del terreno mismo, esto no es así. El problema principal es la propiedad de la tierra. Además, sin tener documentos sobre la privatización del sitio, es simplemente imposible obtener la propiedad de la casa ubicada en este momento. legislación actual.
“En el proceso de legalización de un terreno en una cooperativa de dacha y casa de jardin en una cooperativa dacha, la tierra tiene prioridad. Son dos documentos diferentes. Es decir, ahora, si no acto estatal a la tierra, entonces, por supuesto, es imposible obtener un certificado de propiedad de la casa del jardín. Sin embargo, si el propietario tiene en sus manos un contrato de venta de una casa con jardín, fechado, por ejemplo, en 1997, cuando era posible redactar un contrato para la venta de una casa con jardín sin un número catastral de terreno, entonces el dueño tiene derecho de suscripción preferente para obtener un acto estatal sobre la tierra, pero en estatutario bueno. Es decir, si la cooperativa no tiene Documentos requeridos(por ejemplo, el contrato de arrendamiento de tierras de toda la cooperativa ha vencido), entonces se puede negar la privatización al propietario de la casa del jardín. Una parcela de tierra para la privatización, destinada a la construcción de casas de verano individuales, no puede exceder las 0,10 hectáreas”, comenta Ivan Kudoyar sobre la situación.
incautación de asaltantes
Aquellos veraneantes cuyas parcelas están ubicadas en zonas atractivas desde el punto de vista de la inversión corren el riesgo de ser víctimas de una incautación o fraude por parte de estructuras privadas. Esta categoría incluye sitios en las áreas suburbanas de megaciudades, así como en áreas de centros turísticos y sanatorios. En este caso, todos los participantes de la cooperativa están entre las víctimas.
Hay muchos escenarios para tal captura. Echemos un vistazo a uno de los diagramas. Poco a poco aparece en la cooperativa un grupo de iniciativa de insatisfechos, criticando la actual dirección y abogando por su sustitución. Allí se “recluta” a los veraneantes que no han participado previamente de forma activa en la vida de la ciudad de vacaciones. A menudo, la persona principal es una persona que, de hecho, no está directamente relacionada con ninguna de las casas de verano.
Luego, después de una reunión improvisada, el grupo de iniciativa toma el poder en la cooperativa. Cambiar el presidente y los estatutos de la organización. Se crea una nueva empresa, a la que se reescriben los sistemas de comunicación. Entonces esta empresa, en términos generales, los vende a una tercera empresa.
El control de las instalaciones de los usuarios públicos y el aumento de las facturas de servicios públicos se está convirtiendo en un problema para los residentes de verano. Nueva empresa establece sus propias reglas y precios, a veces desorbitados, sobreviviendo poco a poco la gente de la zona adecuada. Como resultado, los propietarios tienen que y parcelas a precios bajos. Pero a menudo el rumor se propaga rápidamente y los compradores cautelosos no tienen prisa por comprar un área problemática, incluso con un descuento. Al final, los veraneantes tienen que regalar terrenos casi por casi nada a ciertos compradores.
Por las necesidades del estado
Si decide construir una carretera, construir una estación de autobuses, un aeropuerto o algún otro objeto importante en el sitio de su sitio, entonces autoridad local, por ejemplo, el ayuntamiento puede decidir demoler edificios privados ubicados en la zona. Naturalmente, en tales casos, se proporcionan ciertos pagos de compensación.
Entonces, si la casa de campo está ubicada dentro de los límites de la ciudad en el territorio para el cual las autoridades de la ciudad tienen sus propios planes, entonces, en cualquier caso, el propietario puede contar con una compensación.
La Ley de Ucrania "Sobre la alienación terrenos, otros objetos bienes raíces colocados sobre ellos, que están en propiedad privada, para necesidades públicas o en base a necesidad social” establece que la enajenación de un predio se realiza en los términos de la adjudicación al propietario de un predio equivalente al que se toma. Siempre que no se haya pactado con el propietario otra opción de compensación.
En cuanto a la casa de campo, según el párrafo 6 del artículo 4 del acto legislativo antes mencionado, el propietario recibe a cambio otro espacio habitable confortable -una casa o parte de una casa- dependiendo de lo que estaba en su posesión.
Asimismo, de acuerdo con la ley, si el propietario no está de acuerdo con la enajenación del sitio a un costo estimado determinado a iniciativa de los organismos estatales, puede atraer otro. Pero en este caso, el propietario corre con el costo de evaluar el sitio él mismo.
Además, en acto legislativo se dice que el estado asume los costos asociados con la reubicación forzosa de un desafortunado veraneante, trámites para nuevo sitio o casa.
Pero en la práctica, son posibles desarrollos bastante diferentes. Ivan Kudoyar comenta sobre la situación de la siguiente manera:
“Dado que hay pocos precedentes de este tipo en Ucrania, es muy difícil hablar sobre la legalidad de las acciones de las autoridades de la ciudad en casos en los que “el estado está obligado a compensar las pérdidas”. En la práctica, la oficina del fiscal se basa en varias órdenes del Gabinete de Ministros y propietarios de tierras, en la ley "Sobre la privatización de tierras". El tribunal toma una decisión en cada caso de diferentes maneras, aquí mucho depende de la integridad de los documentos del terreno y del edificio en sí, la cantidad de fondos invertidos en la construcción, etc. A menudo, el propietario ante el tribunal no puede probar el origen del dinero y proporcionar un informe completo sobre los fondos gastados en la construcción. debido a la colisión regulaciones legales y los intereses "agresivos" de las partes, tales procesos duran años. O la opción de poder.
No hay tantas opciones en las que el propietario pueda perder la finca. Pero, ¡ay!, a pesar de la norma constitucional sobre la inviolabilidad de los bienes, por la variedad de conflictos legislativos y especificidades sistema judicial Ucrania, es difícil estar seguro de que su propiedad no será invadida. Pero aún vale la pena asegurar y, al menos, privatizar la cabaña.
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