Silite asupra proprietatii ipotecate. Executarea silită asupra proprietății ipotecate: procedură extrajudiciară

(1) Executarea silită asupra bunului gajat se efectuează prin hotărâre judecătorească, cu excepția cazului în care acordul dintre debitorul gajist și creditorul gajist nu prevede altfel. hotărâre judecătorească executarea silită asupra proprietății ipotecate.

În cazul în care acordul părților prevede o procedură extrajudiciară de executare asupra bunului gajat, creditorul gajist are dreptul de a depune la instanță o cerere de executare asupra bunului gajat. În acest caz, costurile suplimentare legate de executarea silită a bunului gajat într-o procedură judiciară sunt suportate de creditorul gajist, cu excepția cazului în care acesta face dovada că executarea silită a bunului gajat sau vânzarea bunului gajat în conformitate cu acordul privind procedura de executare silită extrajudiciară. nu au fost efectuate din cauza acțiunilor gajului sau ale terților.

La executarea silită și la vânzarea bunului gajat, creditorul gajist și alte persoane trebuie să ia măsurile necesare pentru a obține cele mai mari venituri din vânzarea obiectului gajului. Persoana care a suferit pierderi din cauza neîndeplinirii obligației specificate are dreptul să ceară despăgubiri.

2. Satisfacerea creanței creditorului gajist pe cheltuiala bunului gajat fără recurgerea la instanță (în afara instanței) este permisă pe baza unui acord între debitor gajist și creditorul gajist, dacă legea nu prevede altfel.

(3) Executarea în temeiul gajului poate fi impusă numai printr-o hotărâre judecătorească în cazurile în care:

obiectul gajului îl constituie singurul imobil de locuit deținut de un cetățean, cu excepția cazurilor de încheiere a unei convenții de executare silită extrajudiciară după ce au apărut motivele de executare silită;

obiectul gajului este bunul cu un important istoric, artistic sau de altă natură valoare culturală pentru societate;

gajant - individual v la momentul potrivit recunoscut ca dispărut;

bunul gajat face obiectul unor gajări anterioare și ulterioare, în care se aplică diferite proceduri de executare în materie de gaj sau diferite modalități de vânzare a bunului gajat, cu excepția cazului în care se prevede altfel printr-un acord între gajatorii anteriori și ulterior;

proprietatea este gajată pentru a asigura îndeplinirea diferitelor obligații față de mai mulți gajați, cu excepția cazului în care un acord între toate gajurile și debitorul gajist prevede o procedură extrajudiciară de executare silită.

Legea poate prevedea și alte cazuri în care nu este permisă executarea silită asupra bunurilor gajate în mod extrajudiciar.

Acordurile încheiate cu încălcarea cerințelor prezentei clauze sunt nule.

4. Părțile au dreptul să includă în contractul de gaj o clauză privind procedura extrajudiciară de executare silită.

5. Un acord de executare silită extrajudiciară a bunurilor gajate trebuie încheiat în aceeași formă ca și acordul de gaj pentru acest bun.

6. Executarea silită în temeiul gajului sub inscripția executivă un notar fără a se adresa instanței este permis în modul prevăzut de legislația privind notarii și legislație Federația Rusă asupra procedurii de executare silită, în cazul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare de către debitor a obligației garantate prin gaj, dacă contractul de gaj care conține condiția executării silite extrajudiciare a bunului gajat este atestat de notar.

7. Un acord privind executarea silită extrajudiciară a bunurilor gajate trebuie să conțină indicarea uneia sau mai multor modalități de vânzare a bunului gajat prevăzute de prezentul cod, precum și valoarea (prețul inițial de vânzare) a bunului gajat sau procedura de determinare. aceasta.

În cazul în care acordul de executare silită asupra bunului gajat prevede mai multe modalități de vânzare a bunului gajat, dreptul de a alege modalitatea de vânzare aparține creditorului gajist, cu condiția ca contractul să nu prevadă altfel.

8. În cazul în care executarea silită asupra bunului gajat se efectuează pe cale extrajudiciară, creditorul gajist sau notarul, care execută executarea asupra bunului gajat în modul prevăzut de legislația privind notarii, este obligat să trimită debitorului gajist, garanții cunoscuți de acesta, precum și debitorului, o notificare de începere a executării silite asupra gajului în cauză.

Realizarea bunului gajat este permisă nu mai devreme de zece zile de la data primirii de către debitor gajist și debitor a notificării creditorului gajist sau a notarului, cu excepția cazului în care legea este prevăzută un alt termen și, de asemenea, dacă nu este prevăzută o perioadă mai mare de către un acord între debitorul gajist și debitorul gajist. In cazurile prevazute de legislatia bancara, vanzarea bunului mobil gajat se poate efectua inainte de expirarea perioadei specificate cu risc semnificativ de scadere semnificativa a valorii obiectului gajului fata de pretul de vanzare (initial). preţul de vânzare) specificat în anunţ.

Comentariu la art. 349 din Codul civil al Federației Ruse

1. Articolul comentat, de stabilire a procedurii de executare asupra bunurilor gajate, stabilește două posibilități de exercitare a unui asemenea drept al creditorului gajist: executarea prin hotărâre judecătorească și fără a se adresa instanței. La fel de regula generala Clauza 1 a acestui articol stabilește prevederea privind necesitatea ca creditorul gajist să se adreseze instanței de judecată cu obligația de a executa silit asupra bunului gajat. Cu toate acestea, excepțiile de la această regulă cuprinse în normele articolului comentat sunt semnificative.

Deci, prevederea alin. Clauza 1, paragraful 2 prevede că satisfacerea creanței creditorului gajist pe cheltuiala bunului gajat fără a se adresa instanței este permisă, dacă legea nu prevede altfel, pe baza unui acord între debitorul gajist și gajist. Se pare că în acest caz legiuitorul a făcut o eroare tehnică care a denaturat sensul normei propuse. Prevederea de mai sus poate fi înțeleasă în așa fel încât posibilitatea aplicării unei alte reguli (cu privire la necesitatea de a se adresa justiției) poate fi stabilită printr-o lege adoptată „pe baza unui acord” între un anume debitor gajist și un anume gajist. . Aparent, după cuvintele „cu excepția cazului în care legea prevede altfel”, a fost omisă o virgulă, ceea ce nu este surprinzător, deoarece Legea federală din 30 decembrie 2008 N 306-FZ a fost adoptată într-o grabă aproape fără precedent. Această lege a fost adoptată de Duma de Stat în prima lectură la 12 decembrie 2008, în a doua și a treia lectură la 26 decembrie, aprobată de Consiliul Federației la 29 decembrie și semnată de președintele Federației Ruse la 30 decembrie, 2008.

———————————
Proiectul de lege N 119643-5 prezentat de un deputat Duma de Stat V.S. Pleskachevsky.

Într-un fel sau altul, singurul sens care poate avea par. 1 paragraful 2 al articolului comentat, se rezumă la faptul că, fără a se adresa instanței (în baza unui acord), creditorul gajist își poate satisface pretențiile în toate cazurile, cu excepția cazurilor în mod direct. statutar.

Printre situațiile în care cererea creditorului gajist la instanță este obligatorie, se numără cazurile în care:

1) pentru încheierea unui acord privind gajul asupra proprietății unei persoane, a fost necesar acordul sau permisiunea unei alte persoane sau organism;

2) obiectul gajului este bunul care are o valoare istorică, artistică sau de altă natură culturală semnificativă pentru societate;

3) debitorul gajist este absent și este imposibil să se stabilească locația sa;

4) fac obiectul gajului spațiile de locuit aflate în proprietatea persoanelor fizice;

5) contractul de gaj sau alt acord dintre debitorul gajist și creditorul gajist nu stabilește procedura de executare silită asupra bunului mobil gajat, ori este imposibil de executat silit în modul stabilit de părți;

6) obiectul ipotecii este o întreprindere ca ansamblu imobiliar;

7) subiectul ipotecii este teren din compoziția terenului agricol;

8) fac obiectul ipotecii terenuri situate în proprietate municipală, și terenuri, proprietatea statului pentru care nu este delimitat, dacă astfel de terenuri sunt destinate construcției de locuințe sau dezvoltării complexe în scopul construcției de locuințe și sunt transferate ca garanție pentru rambursarea unui credit acordat de o instituție de credit pentru dezvoltarea datelor. terenuri prin construirea infrastructurii inginerești (art. 62.1 din Legea ipotecare);

9) obiectul ipotecii este imobilul situat în proprietate comună, iar oricare dintre proprietarii săi nu își dă consimțământul în scris sau stabilit în alt mod lege federala formular pentru a îndeplini cerințele creditorului gajist într-o procedură extrajudiciară;

10) obiectul ipotecii este imobilul aflat în proprietatea statului sau a municipalității.

În plus, în conformitate cu art. 18.1 din Legea falimentului din 2002, de la data introducerii supravegherii, executarea silita asupra bunurilor gajate, inclusiv extrajudiciar, nu este permisa. Creditorul falimentar pentru obligațiile garantate printr-un gaj al bunurilor debitorului, în cursul recuperării financiare și al administrării externe, are dreptul de a executa executarea asupra bunului gajat al debitorului, cu excepția cazului în care debitorul face dovada că impunând executarea asupra bunului menționat al debitorul va face imposibilă restabilirea solvabilității sale. Problema posibilității de executare silită asupra bunului gajat al debitorului este soluționată instanța de arbitraj având în vedere un caz de faliment, la cerere creditor de faliment ale căror creanțe sunt garantate cu garanții această proprietate.

2. Executarea silită în materie de gaj fără a se adresa instanței este o procedură specială care nu este descrisă în Codul civil. Modificările aduse articolului comentat prin Legea federală nr. 306-FZ din 30 decembrie 2008, au determinat doar limitele posibilităților debitorului gajist și ale creditorului gajist în ceea ce privește încheierea unui astfel de acord. Cu toate acestea, această procedură este reglementată suficient de detaliat de Legea Ipoteca pentru cazurile în care obiectul gajului este proprietate imobiliara.

3. Următoarele reguli sunt comune tuturor cazurilor de executare silită extrajudiciară a unui bun gajat, indiferent dacă un astfel de bun se referă la bunuri imobile sau mobile:

1) se poate încheia în orice moment un acord privind executarea silită extrajudiciară a bunurilor gajate. Aceasta înseamnă că acordul specificat acționează ca o tranzacție separată, care nu poate doar să urmeze contractul de gaj, ci și să îl precede, precum și acordul care dă naștere obligației principale (garantate). Totodată, având în vedere că în cazurile de gaj asupra bunurilor mobile, cerințele pentru conținutul unui astfel de acord nu sunt definite din punct de vedere juridic, nu exclude în mod formal posibilitatea încheierii unui acord privind executarea silită extrajudiciară fără a preciza în acesta un subiect anume. de gaj (acord în cazul unor gajări viitoare). În esență, un astfel de acord, încheiat înainte de contractul de gaj și nepermițând determinarea cu exactitate a obiectului gajului, limitează în mod nejustificat capacitatea juridică a debitorului gajist;

2) în contractul de gaj poate fi inclus un acord de executare asupra bunului gajat în afara judiciar. Această regulă vă permite să combinați un acord de gaj cu un acord privind executarea silită extrajudiciară;

3) în cazul în care debitorul ipotecar este o persoană fizică, contractul se încheie sub rezerva prezenței unui acord legal al debitorului ipotecar la procedura extrajudiciară de executare silita a bunului mobil gajat. Versiunea anterioară a articolului comentat permitea satisfacerea creanței creditorului gajist pe cheltuiala imobilului gajat fără a se adresa justiției pe baza unui acord notarial între creditorul gajist și debitorul gajist, încheiat după motivele de executare silită asupra a apărut subiectul gajului. Dorind să extindă posibilitățile de executare silită extrajudiciară, legiuitorul nu numai că a extins această procedură la gajarea bunurilor mobile și a făcut posibila concluzie acorduri privind executarea silită înainte de încheierea unui contract de gaj, dar a încercat, de asemenea, să elimine necesitatea legalizării notarului a acordului creditorului gajist cu debitorul gajist. Trebuie însă recunoscut că procedura de executare extrajudiciară în materie de gaj nu a devenit mai ușoară, întrucât cetățeanul gajist este obligat să întocmească document special- acordul dumneavoastră la procedura extrajudiciară de executare silită și certificați acest acord de către un notar. Întrucât este consimțământul cetățeanului, actul de voință al acestuia, care este supus avizării notariale în conformitate cu articolul comentat, efectul dorit de simplificare a procedurilor nu a fost atins. Notarul acționează în conformitate cu art. 53, nu art. 80 Fundamentele legislației Federației Ruse privind notarii 1993

Întrucât articolul comentat implică două tranzacții separate - unilaterale (consimțământul cetățeanului gajist la o procedură de executare extrajudiciară) și bilaterale (acordul efectiv dintre debitorul gajist și creditorul gajist cu privire la procedura de executare extrajudiciară), este important ca conținutul acestor tranzacții nu diferă. În caz contrar, valabilitatea acordului bilateral poate fi pusă sub semnul întrebării. Bunul simț nu exclude combinarea acestor tranzacții într-un singur document, care, la rândul său, necesită notarizare. Folosirea unei astfel de metode de coordonare a testamentelor debitorului gajist și ale creditorului gajist lipsește orice sens al romanului legislativ cuprins în paragraful 4 al articolului comentat;

4) în caz de contestare a acordului privind tratament extrajudiciar colectarea poate fi declarată nulă de către instanță la cererea persoanei ale cărei drepturi sunt încălcate printr-un astfel de acord. Ca și ediția anterioară a articolului comentat, noua editie nu conține reguli speciale cu privire la motivele de anulare a acordului dintre debitorul gajist și creditorul gajist;

5) în cazul neexecutării de către debitorul gajist a acordului de executare a bunului gajat în cadrul unei proceduri extrajudiciare, o astfel de percepere este permisă, dacă legea nu prevede altfel, pe baza titlului executoriu al notarului în modul stabilit. de legislatia privind procedurile de executare silita. Această prevedere este importantă din punct de vedere practic. Se precizează că obligațiile care decurg dintr-un acord privind executarea silită extrajudiciară trebuie îndeplinite în mod voluntar de către părți. Faptul confirmat de neîndeplinire a obligațiilor poate servi ca bază pentru ca notarul să emită o inscripție executivă.

În conformitate cu prevederile cap. 16 Fundamentele legislației Federației Ruse cu privire la notar, 1993, astfel cum a fost modificată prin Legea federală din 30 decembrie 2008 N 306-FZ, în cazul în care gajantul nu respectă acordul privind executarea silită a bunului gajat în mod extrajudiciar , notarul face o înscriere executivă pe contractul de gaj sau, dacă drepturile creditorului gajist atestate prin ipotecă, inscripția executivă se face pe ipotecă.

Atunci când face o înscriere executivă pe un contract de gaj sau ipotecă, notarul trebuie să notifice debitorul gajist cu privire la viitoarea execuție a inscripției executive, trimițând o notificare corespunzătoare la adresa indicată în contractul de gaj și să ofere gajului un termen de șapte zile. de la data primirii de către acesta din urmă a notificării menționate pentru depunerea întâmpinărilor. În lipsa unor obiecții din partea debitorului gajist, creanța creditorului gajist va fi considerată incontestabilă, cu excepția cazului în care rezultă altfel din conținutul documentelor depuse sau al altor date aflate la dispoziția notarului.

La primirea obiecțiilor debitorului gajist, notarul evaluează argumentele sale pentru prezența unui semn de indiscutibilitate cu privire la pretențiile creditorului gajist. În lipsa unui semn de indiscutibilitate, notarul refuză să emită o inscripție executivă.

Dreptul notarului de a evalua argumentele debitorului gajist contrazice esența funcțiilor notariale, iar obiecțiile debitorului gajist mărturisesc un litigiu de drept. Aceste împrejurări vor împiedica folosirea pe scară largă a titlului executoriu al notarului în raporturile juridice de gaj.

Dacă notarul a făcut o înscriere executivă pe un contract de gaj sau pe o ipotecă, procedura ulterioară de executare a acestuia este determinată de prevederile art. 78 din Legea federală din 2 octombrie 2007 N 229-FZ „Cu privire la procedurile de executare”.

4. Reguli speciale pentru executarea silită extrajudiciară a bunurilor gajate sunt stabilite de art. 55 din Legea Ipoteca. Articolul numit definește conditii esentiale acorduri privind executarea silita extrajudiciara:

1) denumirea imobilului gajat în baza contractului de ipotecă, pe cheltuiala căreia sunt satisfăcute pretențiile creditorului ipotecar, prețul inițial de vânzare sau procedura de determinare a acestuia;

2) sumele datorate creditorului gajist de către debitor în baza obligației garantate prin ipotecă și prin contractul de ipotecă, iar dacă gajul este terț, și de către gajist;

3) modalitatea de vânzare a bunului gajat sau condiția dobândirii acestuia de către creditorul gajist;

4) ipoteci anterioare și ulterioare ale acestei proprietăți cunoscute părților la momentul încheierii contractului și disponibile în legătură cu această proprietate de la terți drepturi realeși drepturi de utilizare.

Imobilul ipotecat nu poate fi realizat numai prin vânzarea cu licitatie publica, dar și dobândite de către creditorul gajist pentru sine sau terți cu compensare cu prețul de cumpărare a creanțelor creditorului gajist față de debitor, garantate cu ipotecă. Posibilitatea unei astfel de achiziții este exclusă pentru cazurile de ipotecă a unui teren.

5. O procedură simplificată de executare silită a bunurilor ipotecate este definită la art. 12 din Legea caselor de amanet. La expirarea unui termen de grație de o lună, calculat din ziua următoare zilei rambursării împrumutului conform contractului, dacă împrumutatul nu și-a îndeplinit obligația stipulată prin contractul de împrumut, garanția se consideră nerevendicată și poate fi perceput. Executarea silită asupra lucrurilor nerevendicate se efectuează în mod incontestabil pe baza unei inscripții executive a unui notar. Contractul de împrumut poate prevedea posibilitatea de a executa silit lucrurile nerevendicate fără a depune titlul executoriu al notarului. Împrumutatul în orice moment înainte de vânzarea bunului nerevendicat are dreptul de a înceta executarea silită a acestuia, după ce și-a îndeplinit obligațiile față de casa de amanet.

În acest fel, reguli speciale Legea caselor de amanet nu prevede doar necesitatea sesizării instanței în scopul excluderii obiectului gajului, ci și necesitatea încheierii unui acord privind executarea silită extrajudiciară. Prin el însuși, un contract de împrumut încheiat cu o casă de amanet îndeplinește funcțiile unui astfel de acord.

Împrumutul colateral este un tip foarte popular de finanțare bancară în Rusia și în lume pentru persoane fizice și entitati legale. Prezența garanțiilor, care este de obicei cea mai mare obiecte de valoare, de exemplu, mașini sau imobile, vă permite să minimizați riscurile băncii (altele institutie de credit sau persoane fizice), care la rândul său oferă beneficii semnificative debitorilor.

Furnizarea de garanții ca garanție presupune nu numai posibilitatea de a obține condiții de împrumut foarte loiale, ci și înțelegerea tuturor riscurilor care pot rezulta din neefectuarea sau performanță necorespunzătoare obligatiile din contract. Riscul principal este pierderea garanției, care, în cazul în care debitorul încalcă contractul de împrumut (acord de împrumut), poate fi percepută. În același timp, este important de înțeles că gajul este cel care va fi considerat opțiunea primară a creditorului de a-și satisface creanțele și numai în cazul în care nu există o garanție insuficientă pentru achitarea creanțelor rămase, vor fi studiate și alte opțiuni. și utilizate, inclusiv alte proprietăți, bani și venituri ale împrumutatului.

Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse) la articolul 334 a definit conceptul de gaj după cum urmează: în virtutea unui gaj, un creditor cu o obligație garantată (debitor ipotecar) are dreptul, in caz de neexecutare sau executare necorespunzatoare de catre debitor a acestei obligatii, sa primeasca satisfactie din valoarea bunului gajat (subiect al gajului). ) preferential fata de ceilalti creditori ai persoanei care detine bunul gajat (debitorul ipotecar). În cazurile și în modul prevăzut de lege, creanța creditorului gajist poate fi satisfăcută prin transferarea obiectului gajului către creditorul gajist (lăsându-l la creatorul gajist).

În ciuda vinovăției debitorului, articolul 348 din Codul civil al Federației Ruse prevede că executarea silită asupra bunurilor debitorului nu este permisă dacă debitorul a încălcat ușor obligația și valoarea creanțelor creditorului nu corespunde în mod clar cu valoarea proprietatea.

Executarea silită a bunului gajat se realizează prin hotărâre judecătorească, cu excepția cazului în care acordul dintre debitorul gajist și creditorul gajist prevede o procedură extrajudiciară de executare silită a bunului gajat. V editia curenta Codul civil al Federației Ruse a păstrat o dispoziție în acest sens.

Mai devreme practica judiciara de multe ori se punea întrebarea dacă creditorul gajist, având un acord cu debitorul gajist cu privire la executarea silită extrajudiciară în materie de gaj, are dreptul de a depune o cerere în instanță de executare silită asupra bunului gajat. Acum, Codul civil al Federației Ruse prevede posibilitatea ca, în cazul în care un acord între părți prevede o procedură extrajudiciară de executare silită a bunului gajat, creditorul gajist își rezervă dreptul de a depune o cerere la instanță pentru executarea silită a bunului gajat. În acest caz, costurile suplimentare legate de executarea silită a bunului gajat într-o procedură judiciară sunt suportate de creditorul gajist, cu excepția cazului în care acesta face dovada că executarea silită a bunului gajat sau vânzarea bunului gajat în conformitate cu acordul privind procedura de executare silită extrajudiciară. nu au fost efectuate din cauza acțiunilor gajului sau ale terților.

Executarea silită în temeiul gajului poate fi percepută numai printr-o hotărâre judecătorească în cazurile în care:

1) obiectul gajului îl constituie singurul imobil de locuit deținut de un cetățean, cu excepția cazurilor de încheiere a unei convenții de executare silită extrajudiciară după ce au apărut motivele de executare silită;

2) obiectul gajului este bunul care are o valoare istorică, artistică sau de altă natură culturală semnificativă pentru societate;

3) debitorul gajist - o persoană, în modul prescris, recunoscută ca dispărută;

4) bunul gajat face obiectul unor gajări anterioare și ulterioare, în care se aplică diferite proceduri de executare în materie de gaj sau diferite modalități de vânzare a bunului gajat, cu excepția cazului în care se prevede altfel printr-un acord între gajații anteriori și ulterior;

5) imobilul este gajat pentru a asigura îndeplinirea diferitelor obligații față de mai mulți gajați, cu excepția cazului în care un acord între toate gajurile și debitorul gajist prevede o procedură extrajudiciară de executare silită.

În plus, trebuie remarcat faptul că legislație modernă permite posibilitatea executării silite asupra proprietății gajate în interesul persoanelor care nu sunt gajați (articolul 78 din Legea federală din 2 octombrie 2007 nr. 229 „Cu privire la procedurile de executare”). Cu siguranta in situație similară se pune întrebarea: gajul își pierde rolul de securitate ca garanție a executării obligației principale? Răspunzând la această întrebare, trebuie remarcat faptul că proceduri de executare silita are caracter de drept public, prin urmare, în cazul unui conflict între reglementările de drept privat ale Codului civil al Federației Ruse și reglementările de drept public privind procedurile de executare, prioritatea revine normelor legislației de executare. În caz contrar, la rezolvarea acestei probleme, debitorii fără scrupule ar putea retrage aproape toate bunurile din colectare, concluzionand „ retrodatare» contracte de gaj cu privire la bunuri care nu sunt supuse înregistrării.

Problema executării silite asupra proprietății gajate în baza unui contract de ipotecă merită o atenție specială. În cazul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare a obligațiilor care decurg din împrumutul ipotecar (neplata sau cu întârziere la plata sumei datoriilor și a dobânzii la împrumut în totalitate sau în parte), creditorul ipotecar are dreptul de a executa blocarea locuinței ( alte bunuri imobiliare) gajate în baza contractului de ipotecă. Totodată, trebuie menționat că executarea silită a unei locuințe ipotecate deținută de cetățeni poate fi percepută doar în instanță. Colectarea poate înceta dacă debitorul rambursează toate obligațiile de rambursare a împrumutului ipotecar în orice moment înainte de vânzarea bunului gajat sau de către creditorul gajist care lasă bunul în urmă. Executarea silită a unei case sau a unui apartament rezidențial ipotecat și vânzarea acestei proprietăți sunt motive pentru încetarea dreptului de folosință a acestora.

Ca regulă generală, dacă locuința (o parte a acesteia) este singura potrivită pentru ședere permanentă pentru debitorul gajist și pentru membrii familiei sale care locuiesc împreună cu acesta, atunci nu poate fi colectată pentru datorii. O excepție este cazul când această locuință se află într-o ipotecă asupra unui împrumut acordat pentru cumpărarea sau construirea acestei locuințe sau a altora, revizuire sau îmbunătățire, precum și pentru a rambursa astfel de împrumuturi emise anterior. În aceste cazuri, recuperarea îi poate fi percepută, dar numai printr-o hotărâre judecătorească și numai în cazul încălcării sistematice (de mai mult de trei ori în decurs de 12 luni) a condițiilor de efectuare a plăților periodice din contractul de împrumut. Este important de știut că un credit ipotecar împotriva unei ipoteci poate fi blocat în cazul unei încălcări sistematice a condițiilor de efectuare a plăților, chiar dacă fiecare întârziere este nesemnificativă.

Vânzarea bunurilor gajate la executare silită se împarte în două tipuri, în funcție de modul în care se efectuează executarea silită (într-o procedură judiciară sau extrajudiciară).

Vânzarea proprietății gajate, care este executată pe baza unei hotărâri judecătorești, se realizează prin vânzarea la licitație publică în modul prevăzut de Codul civil al Federației Ruse. Totodată, instanța, la cererea debitorului gajist care este debitorul obligat, dacă motive întemeiate are dreptul de a amâna vânzarea bunului gajat la licitație publică cu până la un an. Amânarea nu îl eliberează pe debitor de despăgubiri pentru pierderile creditorului care s-au majorat în perioada de întârziere, dobânzi și penalități.

În cazul în care executarea silită asupra proprietății gajate este percepută în mod extrajudiciar, vânzarea acesteia se realizează prin vânzare la licitație desfășurată în conformitate cu regulile prevăzute de Codul civil al Federației Ruse sau un acord între debitorul gajist și creditorul gajist. Dacă debitorul ipotecar este o persoană care execută activitate antreprenorială, un acord între debitorul gajist și creditorul gajist poate prevedea, de asemenea, că vânzarea bunului gajat se efectuează de către:

– lăsarea de către creditorul gajist a subiectului gajului pentru sine, inclusiv prin primirea obiectului gajului în proprietatea creditorului gajist la un preț și în alte condiții care sunt determinate respectivul acord, dar nu mai jos valoare de piață;

– vânzarea obiectului gajului de către creditorul gajist către o altă persoană la un preț nu mai mic decât valoarea de piață cu deducerea din veniturile bănești a sumei obligației garantate prin gaj.

Licitațiile publice pentru vânzarea bunurilor gajate sunt organizate și desfășurate de organe care, în conformitate cu legislatie procedurala Federației Ruse i se încredințează executarea hotărârilor judecătorești și sunt efectuate la locația acestei proprietăți.

În plus, o împrejurare importantă este aceea că părțile la contractul de ipotecă au dreptul să stabilească o prevedere conform căreia creditorul gajist are dreptul de a reține bunul gajat în momentul executării silite a obiectului ipotecii, atât pe cale extrajudiciară, cât și prin hotărâre judecătorească, luând în considerare ține cont de cerințele stabilite de Legea federală din 16 iulie 1998, nr. 102-FZ „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)”.

Irina Troitskaya,

specialist-expert sef

departament înregistrare de stat proprietate imobiliara

Biroul din Rossreestr

în regiunea Omsk,

registrator de stat.

Hotărârea Plenului Curtea Suprema Nr. 50 din 17 noiembrie 2015 „Cu privire la aplicarea legislației de către instanțele de judecată atunci când se analizează anumite aspecte apărute în cursul procedurilor de executare” în paragraful 68 se referă la o problemă veche - posibilitatea executării silite asupra bunurilor gajate la cererea unui creditor chirografar.

A ieșit așa:

68. Executorul judecătoresc poate impune executare asupra bunului gajat pentru a satisface pretenţiile recuperatorului care nu este creditorul gajist, în lipsa altor bunuri decât bunul gajat care poate fi ridicat. Executarea silită în acest caz se efectuează ținând cont de regulile de vânzare a proprietății grevate cu drepturile terților (clauza 1 a articolului 353, articolul 460 din Codul civil al Federației Ruse, articolul 38 din Legea ipotecare), inclusiv cu o notificare cumpărătorului că bunul vândut este gajat și, în consecință, cu păstrarea gajului la transferul drepturilor asupra proprietății de la debitorul gajist către cumpărător. || Vânzarea bunului gajat în lipsa notificării cerute și dobândirea acestuia de către o persoană care nu știa și nu ar fi trebuit să știe că bunul face obiectul gajului, în temeiul paragrafului 2 al paragrafului 1 al articolului 352 din Codul civil al Federației Ruse, implică încetarea gajului. În acest caz, creditorul gajist are dreptul de a cere despăgubiri pentru pierderi de la persoana căreia i se încredințează obligația de a furniza informații despre grevarea proprietății..

În primul rând, să acordăm atenție faptului că colectorii necolaterali pot aplica pentru subiectul gajului doar dacă nu există altă proprietate. Această afirmație, mi se pare, nu decurge din sensul legii privind executarea și nu respectă legea civilă a cauțiunii.

Regulile date în Decretul privind vânzarea proprietății gajate la cererea unui reclamant necolateral sunt un fel de continuare a unei astfel de abordări libere. Subiectul gajului sechestrat, așa cum se precizează în Rezoluție, se vinde pentru a satisface pretențiile reclamantului, care nu este creditorul gajist, cu păstrarea gajului, a cărui existență trebuie notificată potențialilor cumpărători.

Cum se raportează această regulă la prevederile Codului civil privind „arestarea obligațiunii”? Potrivit paragrafului 5 al art. 334 C. civ., persoana în interesul căreia s-a impus interdicția de a dispune de bunuri (articolul 174.1) are drepturi și obligații de credincios gajist în raport cu acest bun din momentul intrării în vigoare a hotărârii judecătorești, prin care au fost îndeplinite cerințele unui astfel de creditor sau altei persoane autorizate.

Oare paragraful 5 al art. 334 C. civ. în cazurile de poprire a bunurilor în cadrul procedurii de executare silită în scopul executării silite? Dacă se răspândește, atunci „creditorul cu arest” devine gaj ulterior, iar vânzarea bunului sechestrat trebuie efectuată în conformitate cu prevederile art. 342.1 din Codul civil, adică altfel decât se prevede la paragraful 68. al Rezoluţiei Plenului. Articolul 342.1 prevede că, în cazul executării silite asupra bunului gajat pentru creanțe garantate printr-un gaj ulterior, creditorul gajist anterior are dreptul de a cere simultan executarea anticipată a obligației garantate prin gaj și executarea silită a acestui bun. În cazul în care creditorul gajist în temeiul contractului de gaj anterior nu a folosit acest drept, proprietatea, care este percepută asupra creanțelor garantate prin gajul ulterior, trece la dobânditorul său cu o grevare a gajului anterior.

Deoarece paragraful 68 din Decret prevede o procedură diferită, se poate presupune că Curtea Supremă pornește de la idei oarecum diferite cu privire la domeniul de aplicare al regulilor privind „arestarea obligațiunii”. Care sunt aceste reprezentări?

Poate că, din punctul de vedere al Curții Supreme, regulile paragrafului 5 al art. 334 C. civ. se aplică numai în cazul în care bunul poprit a fost înstrăinat contrar acestei interdicții. Cu alte cuvinte, o „arestare pe cauțiune” are loc numai de partea unui terț căruia i-au fost înstrăinate bunurile confiscate anterior. Teoretic, acest lucru poate fi explicat din normele Codului civil. Alineatul 5 al art. 334 C. civ., vorbind de faptul că „creditorul cu arest” are drepturi și obligații ale creditorului gajist, se referă la art. 174.1 din Codul civil, iar art. 174.1 vorbește literal doar de cazurile în care bunul sechestrat a fost înstrăinat. Astfel, obținem rezultatul necesar. Totuși, paragraful 5 al art. 334 GK?

Temeiul executării silite asupra bunului gajat este neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare de către debitor a obligației garantate prin gaj. Dar dacă încălcarea obligației de către debitor este extrem de nesemnificativă și valoarea creanțelor creditorului gajist ca urmare este vădit disproporționată față de valoarea bunului gajat, executarea silită asupra bunului gajat poate fi refuzată.

Codul civil al Federației Ruse a stabilit regula conform căreia creanțele creditorului sunt satisfăcute din valoarea proprietății gajate printr-o hotărâre judecătorească. Părțile la contractul de gaj au dreptul să se abată de la aceste cerințe dacă obiectul gajului este un imobil și părțile (debitorul gajist și debitorul gajist) au încheiat un acord special care prevede vânzarea obiectului gajului fără mergând în instanță.

Un astfel de acord are efect juridicîn următoarele condiții (partea 2 a clauzei 1 a articolului 349 din Codul civil al Federației Ruse):

contractul a fost încheiat după ce au apărut motivele de excludere a garanției (adică dacă neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligației principale a devenit un fapt împlinit);

Acordul trebuie legalizat.

Cu toate acestea, legiuitorul admite că un astfel de acord poate fi declarat invalid de către o instanță la procesul unei persoane ale cărei drepturi sunt încălcate printr-un astfel de acord (ultima prevedere a părții 2 a paragrafului 1 a articolului 349 din Codul civil al Rusiei). Federaţie)

Părțile (gajul și creditorul gajist) au, de asemenea, dreptul de a se schimba statutar procedura judiciară pentru vânzarea bunurilor mobile (paragraful 2 al articolului 349 din Codul civil al Federației Ruse). Pentru a face acest lucru, ei trebuie să încheie și un acord corespunzător. Legea nu impune cerinţe speciale privind forma şi momentul încheierii unui astfel de acord. Un acord privind excluderea unei proceduri judiciare de vânzare a bunurilor mobile gajate poate fi încheiat într-un simplu scris, atât înainte, cât și după apariția motivelor de executare silită asupra bunului gajat.

Indiferent de procedura de executare silita a bunului gajat, vanzarea acestuia se poate efectua numai la licitatie publica in modul prevazut de legislatia procesuala (dar si aici legea poate stabili o exceptie de la aceasta regula). Prețul inițial al imobilului care se vinde este stabilit de instanță, dacă executarea silită a imobilului ipotecat se efectuează prin hotărâre judecătorească. În alte cazuri, prețul inițial este determinat prin acord între debitorul gajist și creditorul gajist. Proprietatea gajată este vândută persoanei care a oferit cel mai mare preț.

Organizarea vânzărilor de proprietăți ipotecate, care se percepe, vezi și Legea federală din 26 octombrie 2002 nr. 127-FZ „Cu privire la insolvență (faliment)”:

…6. Debitorul are dreptul de a înstrăina bunul care face obiectul gajului, de a îl transmite în arendă sau utilizare gratuită unei alte persoane sau să dispună în alt mod de aceasta, sau să greveze subiectul gajului cu drepturile și pretențiile terților numai cu acordul creditorului, ale cărui creanțe sunt garantate prin gajarea unei astfel de proprietăți, cu excepția cazului în care legea federală sau legea federală prevede altfel. acord de gaj și nu decurge din natura gajului.

Proprietatea care face obiectul gajului este vândută numai la licitație în modul prevăzut de paragrafele 3-9 ale articolului 110 din Legea federală din 26 octombrie 2002 nr. 127-FZ „Cu privire la insolvență (faliment)”. Vânzarea bunurilor care fac obiectul unui gaj este permisă numai cu acordul creditorului, ale cărui creanțe sunt garantate printr-un gaj asupra unui astfel de bun. V acest caz creanțele garantate ale creditorului se rambursează pe cheltuiala valorii bunului vândut în primul rând altor creditori după vânzarea obiectului gajului, cu excepția obligațiilor față de creditorii de prima și a doua prioritate, pentru care drepturile de creanță. a apărut înainte de încheierea contractului de gaj corespunzător.

…5. Imobilul care face obiectul gajului se vinde numai la licitatii deschise. Vânzarea bunurilor care fac obiectul gajului este permisă numai cu acordul creditorului, ale cărui creanțe sunt garantate prin gajul acestui bun. În acest caz, creanțele creditorului garantate prin gaj se rambursează pe cheltuiala valorii bunului vândut în primul rând altor creditori după vânzarea obiectului gajului, cu excepția obligațiilor față de creditorii din primul și al doilea. prioritate, drepturile de creanță asupra cărora au apărut înainte de încheierea contractului de gaj corespunzător.

1. Organizatorul licitațiilor publice le declară nule în cazurile în care:

1) au fost mai puțin de doi cumpărători la licitația publică;

2) pe licitatie publica nu a fost făcută nicio compensație față de prețul inițial de vânzare al bunului gajat;

3) persoana care a câștigat licitația publică nu a achitat prețul de cumpărare în termenul stabilit.

Licitațiile publice trebuie să fie declarate invalide cel târziu în ziua următoare apariției oricăreia dintre circumstanțele de mai sus.

(2) În termen de 10 zile de la anunțarea licitației publice ca eșuată, creditorul gajist are dreptul, de comun acord cu debitorul gajist, să achiziționeze bunul gajat la prețul său inițial de vânzare la licitația publică și să se compenseze cu prețul de cumpărare al acestuia. creanțe garantate prin ipoteca acestui imobil.

Regulile se aplică acestui acord. drept civil Federația Rusă privind contractul de vânzare. Ipoteca în acest caz este reziliată.

3. În cazul în care acordul privind dobândirea proprietății de către creditorul gajist, prevăzut la paragraful 2 Acest articol, nu a avut loc, nu mai târziu de o lună de la prima licitație publică, au loc licitații publice repetate. Prețul inițial de vânzare al bunului gajat la licitații publice repetate, dacă acestea sunt cauzate din motivele menționate la alin. 1 alin. (1) și (2) al prezentului articol, se reduce cu 15 la sută. Licitațiile publice se desfășoară în modul prevăzut de articolul 57 din prezenta lege federală.

4. În cazul în care o licitație publică repetată este declarată nulă din motivele menționate la paragraful 1 al prezentului articol, creditorul gajist are dreptul de a dobândi (reține) bunul gajat la un preț cu cel mult 25 la sută mai mic decât cel inițial. prețul de vânzare la prima licitație publică și compensarea prețului de cumpărare al creanțelor lor garantate prin ipoteca proprietății.

Dacă creditorul gajist a reținut bunul gajat, care prin natura și scopul său nu îi poate aparține, inclusiv bunuri cu valoare istorică, artistică sau de altă valoare culturală semnificativă pentru societate, un teren, el este obligat să înstrăineze acest bun în termen de un an în conformitate cu cu cu articolul 238 Cod Civil Federația Rusă.

5. În cazul în care creditorul ipotecar nu își exercită dreptul de a păstra obiectul ipotecii în termen de o lună de la anunțarea licitațiilor publice repetate ca nereușite, ipoteca încetează.

Acțiunile ulterioare ale deținătorului gajului depind de sumele primite ca urmare a vânzării proprietății gajate. Dacă veniturile sunt insuficiente pentru a acoperi datoria, creditorul gajist are dreptul să primească suma lipsă fără a profita de gaj. În cazul în care veniturile depășesc suma obligației garantate prin gaj, diferența este restituită debitorului gajist.

Totodată, trebuie avut în vedere faptul că debitorul și debitorul gajist, care este terț, au dreptul în orice moment, înainte de vânzarea obiectului gajului, să înceteze executarea acestuia și executarea lui, având îndeplinit obligația garantată prin gaj și acea parte din acesta a cărei executare este restante.

Legislația actuală nu prevede posibilitatea transmiterii proprietății care face obiectul gajului către proprietatea creditorului gajist. Orice acord care prevede un astfel de transfer este nul.

În cazurile în care îndeplinirea obligației principale este garantată printr-un gaj asupra unui bun imobil, creanțele creditorului - creditorului gajist sunt satisfăcute din valoarea bunului gajat printr-o hotărâre judecătorească.

Bunurile mobile gajate trebuie vândute prin hotărâre judecătorească numai dacă contractul de gaj (acord separat) nu prevede altfel. În consecință, în cazurile în care obligația principală este garantată printr-un gaj asupra bunurilor mobile, părților li se acordă dreptul de a include în textul contractului de gaj o condiție privind vânzarea bunului gajat fără a se adresa justiției și a satisface pretențiile din creditorul gajist, dacă obligația garantată prin gajul bunurilor mobile nu este îndeplinită (articolul 349 din Codul civil al Federației Ruse).

În acest caz, se recomandă stabilirea unei proceduri extrajudiciare în contract prin prevederi cu rezerve (formulare) precum:

· cu privire la procedura de executare silita pe subiectul gajului - „a efectua extrajudiciar”;

· de a percepe executarea „Debitorul gajist transferă persoanei indicate de gaj obiectul gajului, precum și toate documentele de pe acesta”;

· cu privire la obligațiile Debitorului gajist - „de a transfera obiectul gajului și toate documentele aferente acestuia, indicând o anumită perioadă de la data primirii cererii gajului pentru un astfel de transfer”;

· asupra răspunderii Debitorului gajist pentru neîndeplinirea obligațiilor la timp - „să plătească Creatorului gajist o penalitate în suma convenită pentru fiecare zi de întârziere”;

privind stabilirea specificului prețul de pornire pentru licitare;

· cu privire la cuantumul specific al reducerii de preț în cazul în care garanția nu este vândută la licitație pentru prima dată sau dacă licitația este declarată invalidă.

Prin acordul părților, o obligație în schimbul performanței poate fi reziliată prin acordarea de compensații (plată de bani, transfer de proprietate etc.) - articolul 409 din Codul civil al Federației Ruse. Adică, obiectul gajului devine proprietatea creditorului gajist, iar obligațiile debitorului din contractul principal se consideră îndeplinite.

Încheierea unui acord de eliberare este în interesul creditorului garantat în maximum, economisind costurile materiale și de timp pe care creditorul garantat le-ar suporta atunci când încearcă să-și satisfacă pretențiile în instanță. În baza unui acord de compensare, este posibil să se transfere atât bunuri mobile, cât și imobile.

Pentru mai multe detalii despre problemele executării silite asupra proprietății gajate, puteți găsi în cartea CJSC „BKR-Intercom-Audit” „Fonduri împrumutate și creditare. Garaj și garanție”.

În cazul în care debitorul nu își îndeplinește obligațiile care îi revin în temeiul contractului de împrumut, banca poate demara procedura de executare silită a bunului care este gajat ca una dintre modalitățile prevăzute de lege pentru protejarea intereselor sale financiare.

În această publicație vom analiza în detaliu, în primul rând, ce este și care este procedura de executare silită asupra bunului debitorului gajat de bancă; iar în al doilea rând, vom afla în ce cazuri debitorul, potrivit legii, are dreptul să nu-și îndeplinească obligațiile asumate anterior la semnarea contractului de comodat.

Probleme discutate în material:

Când se face executarea silită a bunurilor debitorului?

În practica creditului, există numeroase situații în care debitorul, așadar, la nivel legislativ, pentru a proteja drepturile creditorului și a-i apăra interesele, s-a putut executa silit asupra bunurilor debitorului care sunt gajate (art. 237 din Codul civil al Federației Ruse).

Cu toate acestea, în conformitate cu art. 348 C. civ. prevede că executarea silită asupra bunurilor debitorului nu poate fi aplicată dacă încălcarea obligațiilor de către debitor a fost nesemnificativă, iar cuantumul creanțelor titularului de credit nu este de fapt comparabil cu valoarea imobilului. Acest articol îl protejează pe împrumutat, în ciuda faptului că acesta este în esență vinovat de neîndeplinirea obligațiilor sale, în timp ce trebuie îndeplinite o serie de condiții:

Debitorul a întârziat plata obligației pe o perioadă care nu depășește trei luni;
Suma datoriei este mai mică de 5% din valoarea proprietății gajate, de exemplu, un apartament ipotecat costă 1.000.000 de ruble, iar datoria debitorului este de numai 49.000 de ruble, ceea ce este mai puțin de 5% (50.000 de ruble).

Cum se evaluează proprietatea debitorului?

Procedura de executare silită asupra bunului gajat al debitorului presupune trei etape de evaluare a valorii bunului gajat, care încep din momentul semnării contractului de împrumut:

Determinarea valorii medii de piață a proprietății (mobiliare sau imobile) la semnarea unui contract de împrumut.
Determinarea valorii garanției bunurilor debitorului (evaluarea se realizează conform instrucțiunilor interne ale băncii, întrucât metodologia de calcul a valorii garanției nu este prevăzută la nivel legislativ).
Determinarea prețului care poate fi obținut după vânzarea bunului debitorului la licitație. În acest caz, la determinarea valorii garanției proprietății, se va lua în considerare și nivelul inflației și dinamica prețurilor.

În fiecare caz, indiferent de tipul imobilului gajat, deținătorul creditului recurge fie la evaluatori terți, fie la specialiști proprii.

Executarea silită asupra proprietății gajate în baza unui contract de împrumut

Mulți cetățeni ruși au folosit împrumuturi bancare garantate cu proprietate, iar uneori acest lucru a cauzat unele probleme. Cel mai adesea, garanția este o mașină sau un imobil sub formă de apartament sau casă de țară. Vă sugerăm să vă familiarizați în detaliu cu acțiunile angajaților băncii în cazul nerambursării creditului de către debitor.

Dacă împrumutatul (sau garantul său) nu efectuează următoarea plată timp de trei luni consecutive sau întârzie mai mult de trei ori pe an, atunci banca are dreptul de a executa silit asupra bunului gajat, indiferent de faptul că valoarea întârzierii poate fi nesemnificativ. Există două căi de ieșire din această situație:

Extrajudiciar, atunci când părțile se întâlnesc și convin asupra procedurii de rambursare a datoriei. Acesta poate fi un plan de rate, o prelungire a termenului limită pentru îndeplinirea unei obligații, restructurarea datoriilor și așa mai departe;
Depunerea unui extras de cerere bancar in instanta. Se demarează procedura de executare silită a bunului gajat al împrumutatului.

Situațiile sunt diferite, dar termenii principali ai tranzacției sunt precizați în contractul de împrumut, care trebuie mai întâi studiat cu atenție înainte de semnare. Dacă părțile la tranzacție prevăd în document că părțile vor rezolva neînțelegerile apărute fără a se adresa instanței, atunci angajații băncii vor folosi inițial această modalitate specială de ieșire din situatie problematica.

Vă atragem atenția că la nivel legislativ au fost fixate anumite restricții executarea silită asupra bunului debitorului, deci în cazul în care imobilul gajat este singura locuință a debitorului, deținută de acesta de drept de proprietate, atunci problema executării silite asupra bunului gajat este posibilă numai prin instanță.

În același timp, ambele părți la tranzacția de credit, după formarea unei întârzieri, au dreptul de a semna acord suplimentar despre ce totul probleme litigioase vor fi rezolvate fără implicare judiciar, o astfel de decizie nu este interzisă de lege.

Să vedem ce succesiune urmează banca atunci când folosește procedura extrajudiciară de executare silită asupra bunului gajat al debitorului:

Inițial, se lucrează cu debitorul. El este informat despre valoarea datoriei și termenele de rambursare.
În continuare, i se trimite o scrisoare prin care se precizează că a fost declanșată procedura de executare silită a bunului gajat.
Debitorul este obligat să transfere la bancă în baza actului de acceptare a transferului obiectul gajului.
Angajatul băncii anunță debitorul ora și locul licitației pentru vânzarea bunului gajat.
Dacă licitația este recunoscută ca fiind valabilă, atunci datoria către bancă este reținută din încasări. De asemenea, banii primiți din vânzarea garanției debitorului sunt cheltuiți pentru plata remunerației către organizatorul licitației. Dacă după aceste plăți rămân fonduri, acestea vor fi returnate debitorului.
În cazul în care licitația este declarată invalidă, banca are dreptul să achiziționeze această proprietate colaterală în termen de zece zile și să-și compenseze creanțele în suma achiziționată (aici merită să fiți atenți la costul cu care banca va compensa proprietatea cu creanţă).
Când banca nu dorește să răscumpere obiectul gajat după prima licitație eșuată, atunci într-o lună, conform legii, trebuie organizate licitații repetate.
Dacă a doua licitație nu reușește, banca are dreptul de a cumpăra bunul gajat în termen de 30 de zile, dar valoarea acesteia va fi cu 25% mai mică decât valoarea sa la prima licitație. Dacă banca refuză să cumpere de această dată, atunci gajul este reziliat.

Inainte de a alege procedura judiciara de executare silita a bunului gajat, banca transmite initial debitorului o cerere in care se precizeaza ca in cazul in care debitorul nu isi indeplineste obligatiile, cauza va fi trimisa in judecata. După aceea declarație de revendicare de la creditor se trece la judecată, care trebuie să hotărască asupra executării debitului asupra bunurilor debitorului, aflate în gaj.

Care este procedura de executare silită asupra proprietății ipotecate

Atunci când instanța a luat o hotărâre de executare silită asupra bunului ipotecat al debitorului, titularul creditului trimite actele executorilor judecătorești din proprie inițiativă. Acum vor fi inițiate procedurile de executare silită și cauza va lua următoarea întorsătură:

Executor judecătoresc care este executor hotărâre, va trebui să ia de la debitor actele necesare executării silite asupra bunului gajat sau să îi retragă obiectul gajului (dacă vorbim de bunuri mobile).
Bunurile gajate ale debitorului vor fi vândute la licitație prin hotărâre judecătorească.

În etapa de vânzare a garanțiilor la licitație, evenimentele se pot desfășura după cum urmează:

Dacă imobilul a fost vândut cu succes la licitație, suma primită este utilizată pentru achitarea datoriei față de creditor și pentru serviciile organizatorilor de licitație. Dacă banii rămân după aceea, aceștia vor fi returnați debitorului. În cazul în care după vânzarea bunului nu au existat suficienți bani pentru acoperirea elementelor de mai sus, datoria rămasă va fi rambursată din cealaltă proprietate a debitorului;
Licitația este recunoscută ca eșuată și, prin urmare, creditorului i se va oferi să răscumpere bunurile colaterale ale debitorului, inclusiv datoria existentă, într-un termen de zece zile;
Dacă creditorul refuză să răscumpere, atunci licitațiile repetate vor avea loc după 30 de zile;
Re-licitarea a fost declarată nevalidă. Creditorul primește o altă ofertă de cumpărare a proprietății gajate, dar prețul acesteia va fi cu ¼ mai mic decât suma declarată la prima licitație;
Dacă creditorul refuză să cumpere imobilul cu reducere, gajul își încetează valabilitatea.

Dacă te uiți în detaliu, procedura de vânzare a proprietății este aproape aceeași cu procedura extrajudiciară de executare silită a proprietății ipotecate. Există o singură diferență: dacă se recurge la o procedură extrajudiciară, atunci banca se ocupă de vânzarea bunului, iar dacă cazul a fost luat în considerare de instanță, atunci executorul judecătoresc este executorul.

Ce probleme pot apărea la executarea silită a garanțiilor?

Creditorii și debitorii ar trebui să înțeleagă că atunci când execută garanția, aceștia pot întâmpina o serie de probleme, așa că trebuie să știți despre acestea din timp pentru a le avertiza la timp:

Sarcina inițială este de a evalua proprietatea debitorului înainte de vânzare. Se recomandă ca evaluarea să se facă în prealabil (înainte ca bunul să fie scos la licitație), întrucât în această etapă pot apărea conflicte cu debitorul din cauza faptului că specialiștii folosesc diferiți indicatori la calculul valorii imobilului.
Munca organizatorilor de licitație trebuie plătită - costul serviciilor lor este de 3% din suma care va fi primită din vânzarea proprietății gajate. Rețineți că, dacă încasările nu sunt suficiente pentru a plăti serviciile organizatorilor licitației, va trebui să plătiți pentru aceasta titularului gajului.
Instanța are dreptul de a acorda o întârziere în vânzarea bunurilor aparținând debitorului - termenul este de 12 luni. Există însă un moment important pentru debitor – în ciuda întârzierii, acesta este obligat să plătească amenzi, penalități și dobânzi la creditul apărut din cauza relei-credințe în perioada de rambursare a creditului. Desigur, din partea legiuitorului, aceasta nu este o măsură foarte umană și este greu de răspuns în favoarea cui poate fi interpretată această prevedere. Rămâne doar să sperăm că în această perioadă debitorul va găsi rezerve pentru a plăti datoria, pentru ca proprietatea sa să nu treacă ulterior sub ciocan.
Dacă împrumutătorul a mers la o soluționare extrajudiciară a situației actuale, iar în evaluarea proprietății a fost implicat un evaluator profesionist, atunci valoarea garanției la prima licitație ar trebui să fie de cel puțin 80% din suma înregistrată în raport de evaluare.
În cazul în care se ia decizia de vânzare a bunului gajat, debitorul trebuie înștiințat despre aceasta cu cel puțin 10 zile înainte de începerea licitației inițiale. Dacă această regulă a fost încălcată, atunci licitația poate fi declarată invalidă.
Mulți sunt îngrijorați de acest rezultat al evenimentelor: licitația a fost declarată invalidă, creditorul nu dorește să răscumpere proprietatea împrumutatului și, ca urmare, acordul de gaj încetează să funcționeze. Ce se întâmplă atunci cu datoria? Tocmai această prevedere este cea care încalcă indirect drepturile creditorului.
În orice caz, debitorul trebuie înștiințat la executarea silită a bunului gajat. În caz contrar, cum va putea transfera documentele deținătorului creditului pentru vânzarea proprietății la licitație?

Pe baza potențialelor probleme de mai sus, se recomandă să studiați cu atenție textul acordului de gaj și să citiți regulile legislatia actuala astfel încât să nu trebuiască să vă confruntați cu probleme similare în viitor.

În concluzie, se poate observa că executarea silită asupra bunurilor gajate este o procedură în Legislația rusă, care conține multe contradicții.

Deși în regulament documente legale este oferită o descriere pas cu pas și detaliată a procedurii; în practică reală, creditorii și debitorii trebuie să se confrunte cu probleme care destul de des trebuie rezolvate cu ajutorul instanței.