Nie každý občan našej krajiny si môže dovoliť kúpiť pozemok. V niektorých prípadoch nákup jednoducho nie je vhodný. Napríklad, ak človek plánuje pestovať zeleninu na následný predaj.
Pre podobné situácie je tu možnosť prenajať pozemok za určitú úhradu. Pozrime sa, ako funguje výpočet nájomné pozemok.
Pozemok je možné prenajať od súkromného vlastníka alebo od štátu. V každom prípade sa nájomné tvorí inak. Štát alebo obec pri stanovovaní ceny vychádza z objektívnych ukazovateľov:
- umiestnenie lokality;
- účel a typ povoleného použitia;
- urbanistický plán využitia územia;
- oblasť atď.
Jednotlivec alebo spoločnosť sa môže riadiť subjektívnymi kritériami. Napríklad pri tvorbe ceny je možné vziať do úvahy „prestížnosť“ územia a komunikácie na ňom.
Vo všeobecnom zmysle môže byť cena prenájmu štandardná, katastrálna a trhová. Každý z nich má svoje pravidlá.
Štandardná cena
Túto cenu určuje štát alebo obec. Nemožno ho zmeniť v dôsledku výkyvov trhu alebo iných okolností.
Normatívna cena pozemku sa vypočítava na základe kategórie, do ktorej pozemok patrí a jeho polohy. Po sa delí na odrody, ktoré sa nedajú prenajať ani predať, a tie, ktoré sa môžu nachádzať v súkromný pozemok.
- pozemok pre osobné vedľajšia farma;
- poľnohospodárske pozemky;
- pozemky určené na priemyselné účely;
- pôda osady(sem patria aj pozemky pre individuálnu bytovú výstavbu).
Pri určovaní výšky nájomného sa berú do úvahy dve základné kritériá: geografická polohaúzemia a ekonomického rozvoja najbližšieho sídla, ako aj hodnoty lokality pre predmet federácie.
Napríklad, ak hovoríme o prvom ukazovateli, poľnohospodárska pôda nachádzajúca sa na juhu Ruskej federácie bude stáť viac ako podobné oblasti na severe krajiny. Pre priemyselné oblasti budú mať veľký význam najbližšie sídla. Takže napríklad pozemky pri Moskve sú drahšie ako pozemky na území Perm.
Ak hovoríme o hodnote pôdy pre subjekt federácie, potom pre každý druh určený účel kritériá majú prednosť. Zohľadňuje sa mnoho rôznych parametrov:
- inžinierska a stavebná hodnota;
- sociálna a ekonomická úloha;
- prírodné vlastnosti územia;
- historická hodnota;
- architektonická hodnota atď.
V tomto zmysle sú náklady na prenájom poľnohospodárskej pôdy nižšie ako platba za pozemok na výstavbu. priemyselné zariadenia. Presnú štandardnú cenu prenájmu je možné získať na miestnom úrade alebo obci.
Katastrálna hodnota
Štát katastrálne ocenenie je povinný postup pre všetkých pozemky. Počas hodnotiacich prác sa zohľadňuje mnoho kritérií, ktoré ovplyvňujú konečné náklady na prenájom pôdy.
Nie je nezvyčajné, že sa katastrálna hodnota zhoduje s trhovou hodnotou.
Počas katastrálneho oceňovania sa stanovia informácie o hraniciach a ploche pozemku a na všeobecnom pláne územia sa vytvoria príslušné značky. Práve tieto kritériá sa berú do úvahy pri výpočte nájomného.
Okrem toho sú odhady predmetom komunikácie na pozemku. Samozrejme, že pridelenie elektriny, vody, kanalizácie a plynu bude stáť viac ako podobné miesto, ktoré nie je vybavené výhodami civilizácie.
V posudku sú evidované aj stavby nachádzajúce sa na pozemku a ich technický stav. Nájomné bude napríklad drahšie, ak sú tam skleníky alebo budovy na skladovanie zásob a materiálov.
Vzdialenosť ovplyvňuje cenu prenájmu. Odhaduje sa vzdialenosť k ceste a prírodným objektom (les, nádrž atď.). Ak sú v blízkosti, náklady na prenájom sa zvyšujú.
Dôležitým ukazovateľom je terén. V nerovných oblastiach môžu počas prevádzky nastať problémy a napríklad pozemky v nížinách budú pravidelne zaplavované priľahlými oblasťami.
Vážení čitatelia! Hovoríme o štandardných riešeniach právne problémy ale váš prípad môže byť špeciálny. pomôžeme nájsť riešenie svojho problému zadarmo- stačí zavolať nášmu právnemu poradcovi telefonicky:
Je to rýchle a je zadarmo! Môžete tiež rýchlo získať odpoveď prostredníctvom formulára konzultanta na webovej stránke.
Trhová hodnota
Katastrálna hodnota sa môže zhodovať s trhovou hodnotou, ale nie vždy to tak je. V niektorých prípadoch sa trhová cena prenájmu výrazne líši od výsledkov katastrálneho ocenenia.
Deje sa tak preto, lebo konečnú sumu ovplyvňujú faktory voľného trhu – ponuka a dopyt. Tie sú zasa ovplyvnené ekonomickou a politickou situáciou v krajine a regióne, ako aj psychológiou určitých skupín ľudí.
Pozemky nachádzajúce sa v mestských oblastiach viac podliehajú výkyvom trhu. Cenu tu ovplyvní infraštruktúra (blízkosť obchodov, kliník a pod.), ako aj úplne iracionálne kritériá. Napríklad takýto indikátor možno nazvať „prestíž“.
Trhové ocenenie určuje cenu prenájmu poľnohospodárskej a priemyselnej pôdy oveľa objektívnejšie. Ani tu sa to však nedá jednoznačne povedať. S nárastom aktivity podnikateľov v súvislosti s budovaním alebo rozvojom poľnohospodárskeho podnikania rastie aj cena za prenájom pozemkov.
Odborníci predpovedajú, že v blízkej budúcnosti budú náklady na prenájom priamo závisieť od ekonomickej situácie v štáte. V roku 2019 majú ceny stúpajúcu tendenciu.
Vzorce a príklady na výpočet prenájmu pôdy
Priemerná veľkosť platba nájomného je 800 rubľov. Právo na prenájom v rovnakom čase stojí asi 15 000 rubľov. Navyše sú potrebné náklady na papierovanie - to je ďalších 7 000 - 8 000 rubľov.
Takže náklady na prenájom sa budú líšiť v závislosti od toho, kto je vlastníkom pôdy - štát alebo súkromná osoba.
Na výpočet nájmu štátnych alebo obecných pozemkov sa používa nasledujúci vzorec:
A \u003d K x %, kde A je nájomné, K je katastrálna hodnota, % je stanovený koeficient.
Veľkosť koeficientu sa určuje v závislosti od účelu pozemku a potenciálneho užívateľa pozemku:
- 0,01 % - pre osoby patriace do zvýhodnenej kategórie v rámci zdaňovania;
- 0,6 % - pre pozemky určené na hospodárenie, záhradníctvo, záhradníctvo alebo poľnohospodárske potreby;
- 1,5% - na pozemky na výstavbu priemyselných, obytných a iných zariadení;
- 2% - ak je pozemok prenajatý na ťažbu.
Výpočet nájomného vo vzťahu k pozemkom v súkromnom vlastníctve sa vykonáva podľa tohto vzorca:
A \u003d C x %, kde A je nájomné za rok, C je trhová cena pôdy, % je sadzba refinancovania stanovená Centrálnou bankou Ruskej federácie.
Pri výpočte sa berie do úvahy trhová hodnota, pričom faktory na určenie nie sú vždy objektívne. Cenu pozemku musí určiť nezávislý odhadca s povolením SRO, šesť mesiacov pred vstupom do vlastníckych práv.
Na výpočet nákladov na prenájom pôdy sa použije sadzba refinancovania na začiatku roka, v ktorom bola uzatvorená nájomná zmluva. Napríklad, ak bola zmluva uzavretá v novembri 2018 na prenájom pozemku od apríla do novembra 2019, potom sa berie do úvahy sadzba refinancovania z roku 2018, teda 7,5 %.
Pri prenájme pôdy od súkromnej osoby je nemožné poberať výhody. Ale aj bez príslušnosti k prednostnej kategórii občanov je maximálna možná sadzba pri prenájme od štátu alebo obce 2%. Inými slovami, prenájom pôdy od štátu je výhodnejší ako od súkromného vlastníka alebo organizácie.
Ak narazíte na nejaké ťažkosti, kontaktujte právne poradenstvo. Získať zadarmo právnu pomoc môže byť na našej webovej stránke. Opýtajte sa odborníka v špeciálnom okienku.
Teraz viete, ako sa vypočítava nájomné za pozemok. Tieto informácie pomôžu vyhnúť sa situáciám, keď je suma jasne nadhodnotená. Cena prenájmu musí byť uvedená v zmluve s prenajímateľom, ktorá by mala byť vyhotovená len s právnou podporou. Povinný právnik našej stránky je pripravený vám pomôcť práve teraz.
Podľa týchto legálne dokumenty, fyzická alebo právnická osoba má právo prenajať pozemok od štátu alebo súkromného vlastníka, ktorý predtým uzavrel zmluvu s touto osobou / spoločnosťou / organizáciou. O všetkých otázkach sa rozhoduje na základe podmienok. Náklady na platbu závisia od toho, kto je prenajímateľom.
Dôležité! Ak ustanovenia zmluvy porušujú zákon Ruskej federácie o prenájme alebo pravidlá uzatvárania zmluvy, môžete napadnúť tento dokument v súdneho poriadku A .
Druhy platieb za pozemky v dočasnom užívaní
Prvá vec, ktorú treba vedieť o dočasnom vlastníctve pozemku, je, že podmienky uzavretia dohody s a súkromným sú zásadne odlišné.
A ak v prvom prípade je cena stanovená až po objektívnom posúdení pozemku, pri ktorom sa uskutoční jeho hlavný účel, poloha a mnohé ďalšie faktory predpísané v r. legislatívneho rámca, potom súkromný obchodník vykoná subjektívne hodnotenie, vychádzajúc zo svojich vlastných presvedčení, želaní a kritérií.
V tomto ohľade sú všetky ceny prenájmu rozdelené do niekoľkých typov:
- Normatívne náklady.
- Trhová hodnota.
Každá z nich je určená individuálnymi kritériami a má vzájomný vplyv. Okrem špecifík v kontexte jednej z hodnotiacich skupín, existujú spoločné faktory ovplyvňujúce zníženie alebo zvýšenie hodnoty pozemku.
Bez ohľadu na kolísanie celkovej ročnej ceny na trhu je každá suma uvedená v zmluve na celé časové obdobie, s výnimkou určitých výnimiek zverejnených podľa práva Ruskej federácie.
Regulačná cena prenájmu
Tieto náklady vypočítavajú a uvádzajú orgány štátnej samosprávy. V porovnaní s inými typmi hodnotenia, je stabilný a nezávisí od zmien trhu.
Existujú dve hlavné kritériá, podľa ktorých sa hodnotenie vykonáva: kategória pozemku a jeho poloha.
Čo sa týka kategórií, celý štát pozemkový majetok sa delí na dva druhy – pozemky, ktoré nemôžu byť v súkromnom vlastníctve a územia, ktoré je možné previesť do osobného vlastníctva.
Okrem týchto kritérií existuje niekoľko parametrov, podľa ktorých sa analýza vykonáva:
- konštrukcia, architektonická hodnota;
- sociálno-ekonomická hodnota;
- historická hodnota;
- prírodné vlastnosti oblasti.
Pozor! Náklady na pozemky druhej kategórie závisia od geografickej polohy a ekonomiky okolitých miest.
Napríklad pôda na pestovanie plodín na juhu bude oveľa drahšia ako rovnaká oblasť na severe a pozemok neďaleko Moskvy môže stáť niekoľkonásobne viac ako podobná veľkosť v mestskej osade alebo v meste vzdialenom od hlavného mesta.
Katastrálna hodnota
Tento typ analýzy nákladov je najpresnejší a najobjektívnejší, pretože pri jeho implementácii sa zohľadňuje množstvo faktorov, ktoré ovplyvňujú zvýšenie alebo zníženie základných nákladov, ktoré nezávisia od osobných záujmov vlastníka. Trhová cena často vychádza z tohto hodnotenia.
Nevyhnutnou súčasťou hodnotenia je rozbor okolitej flóry. Prítomnosť lesov, jazier, parkov má pozitívny vplyv na cenu lokality, no močaristá a znečistená oblasť môže znížiť jej hodnotu.
Ďalším aspektom, ktorý tvorí skutočnú cenu územia, je reliéf. Ak je pozemok v nížine, potom je lokalita vystavená neustálym záplavám, čo sa jednoznačne odráža v možnosti jej plného využitia.
trhu
Vo väčšine prípadov trhová cena zodpovedá katastrálnej, existujú však výnimky.
Ak kritériá, podľa ktorých sa robí štátne hodnotenie, priamo súvisia so samotným územím a podmienkami okolo neho, potom je trhové hodnotenie založené na ponuke a dopyte. Faktory, ktoré to ovplyvňujú:
- psychológia tej či onej skupiny ľudí;
- ekonomický obraz v krajine;
- politická situácia v štáte.
Pokiaľ ide o mestské oblasti, náklady okrem objektívnych charakteristík ovplyvňuje aj prestíž územia, prítomnosť pamiatok alebo architektonických pamiatok. Existujú aj oblasti „pre bohatých“, ktorých pôda pre svoju „elitu“ niekoľkonásobne prevyšuje náklady.
Akékoľvek ekonomické výkyvy môžu zvýšiť alebo znížiť dopyt, čím sa mení hodnota určitého územia. Napríklad v prípade hospodárskej krízy, kedy je riziko investovania veľké sumy peňazí na pozemkoch je vysoká, dopyt po prenájme sa môže zvýšiť, pretože podnikatelia považujú za bezpečnejšie dočasne investovať prostriedky namiesto kúpy.
Spomedzi všetkých troch typov Katastrálne ocenenie sa považuje za najziskovejší spôsob vykonania znaleckého posudku, keďže analyzuje na základe objektívnych ukazovateľov. Medzi súkromnými vlastníkmi často nájdete výhodné ponuky, preto je potrebné neustále monitorovať trh s pozemkami.
Ako vypočítať pre jednotlivcov?
Na základe katastrálneho ocenenia
Na výpočet ceny prenájmu na základe sa používa nasledujúci vzorec:
A=K*%– nájomné z pozemkov sa rovná katastrálnemu oceneniu vynásobenému percentuálnym koeficientom v závislosti od účelu nájmu.
Význam tohto posledného pojmu je určený právnymi predpismi Ruska:
- 0,01% - používa sa pri výpočte pre osoby oslobodené od daní alebo majúce daňové výhody.
- 0,6% - zriadené pre osoby, ktoré si chcú prenajať pozemky za účelom rozvoja.
- 1,5% - je potrebné zadať do vzorca pri výpočte nájomného za priemyselné, prípadne iné budovy.
- 2% - uviesť pri výpočte nájomnej hodnoty územia, na ktorom plánujú ťažiť nerasty.
Príklad č. 1.Petrov Vasily Ivanovič sa rozhodol prenajať pozemok na rozvoj poľnohospodárstva, alebo skôr pestovanie obilnín. Pozemok, ktorý si vybral, keď pol roka pred prenájmom prešiel katastrálnym ocenením, bol ocenený na 300 000 rubľov. Vychádzajúc zo zákona o percentuálnom koeficiente v tento prípad musíme vynásobiť 0,6 %.
300 000 * 0,6% \u003d 1 800 rubľov. - bude nájom územia.
Príklad č. 2.Andrey Vasiliev sa rozhodol prenajať si malý pozemok na vybudovanie kaviarne v meste. V júni 2016 bolo vykonané katastrálne ocenenie a podpísaná dohoda na celý rok 2017. V dôsledku toho náklady po ocenení dosiahli 500 000 rubľov. Na určenie nájomného potrebujeme 500 000 rubľov. vynásobiť 1,5 % (úroková sadzba pre budovy).
500 000 * 1,5% = 7500 rubľov. - nájomné.
Príklad č. 3.Spoločnosť Agrocom sa rozhodla uzavrieť s vedením mesta zmluvu o prenájme pozemku, na ktorom sa nachádza ložisko uhlia. Uvedené obdobie prevádzky tohto úseku je od februára do januára (vrátane) 2017. V septembri 2016 sa vykonalo katastrálne ocenenie, ktoré predstavovalo 800 000 rubľov. Podľa zákona Ruskej federácie je percentuálny koeficient pre tento typ operácie 2%.
800 000 * 2% = 16 000 rubľov. - nájomné.
Na základe trhovej hodnoty
Na rozdiel od predchádzajúceho vzorca sa pri výpočte súkromných prenájmov nevychádza z katastrálneho, ale trhového ocenenia. Násobenie sa robí refinančnou sadzbou centrálnej banky.
Výpočet sa vykonáva podľa nasledujúceho vzorca:
A=C*%- nájomné je trhové ocenenie vynásobené sadzbou refinancovania.
Trhová cena, ako sme už uvažovali, môže byť výrazne vyššia ako samotné katastrálne ocenenie pozemku, keďže pri analýze sa zohľadňujú subjektívne individuálne faktory vlastníka.
Pri výpočtoch sa používa kurz centrálnej banky, ktorý je platný v čase podpisu zmluvy.
Dôležité! Ak pri uzatváraní prenájmu v verejnoprávna inštitúcia môže kupujúci získať výhody, potom sa na tento typ prenájmu neposkytujú zvýhodnené zľavy.
Príklad.Alexey Sergeevich sa rozhodol prenajať veľký pozemok vo vlastníctve súkromného vlastníka na rozvoj poľnohospodárskeho podnikania. Doba prenájmu - apríl - august 2017 (vrátane). Trhové ocenenie sa uskutočnilo v novembri 2016 a predstavovalo 200 000 rubľov. Aktuálna sadzba centrálnej banky v roku 2016 je 10,00 %
Takže robíme výpočet: 200 000 * 10% \u003d 20 000 rubľov. - nájomné.
Ešte jeden príklad. Sergej Gennadievič sa rozhodol prenajať pozemok na výstavbu priemyselných priestorov. Doba prenájmu november 2017 - október (vrátane) 2018. Hodnotenie trhovej hodnoty tohto územia sa uskutočnilo v máji 2017 a predstavovalo 600 000 rubľov. Podľa rozhodnutia centrálnej banky - úroková sadzba je 9,25%
Vykonávame výpočet: 600 000 * 9,25% \u003d 55 500 rubľov.
Bez ohľadu na možné zmeny trhového ocenenia alebo sadzby, po uzavretí zmluvy sa výška nájomného nemení.
Platba za prenájom obecného a štátneho majetku
Podľa zákona Ruskej federácie sú náklady na 1 m2. m prenajatých priestorov nemôže byť nižšia ako základná sadzba stanovená štátom.
Môže byť upravená v dôsledku zmien základných cien a taríf, inflácie a za iných okolností uvedených v zákone Ruskej federácie.
Existujú dva spôsoby, ako uskutočniť platbu:
- Určitá presná suma platby.
- Vykonávanie opráv nehnuteľností a území s nimi spojených. Postup pri preplácaní investícií určuje Výbor pre správu majetku.
Vyskytuje sa bez ďalších aukcií a súťaží, za základné náklady meter štvorcový berie sa trhová ročná hodnota zriadený nezávislým odhadcom. Výpočet prebieha s prihliadnutím na preferenčné kategórie a smer činnosti nájomcu.
Neviete, ktorý vzorec použiť a aké sú nuansy?
Všetky odpovede nájdete v našom online magazíne!
Záver
Oveľa ekonomickejšie je prenajať si územie vo vlastníctve štátu, keďže jeho cena je oveľa nižšia. Pri uzatváraní zmlúv so súkromnými vlastníkmi však existujú určité výhody. Napríklad záujemca o súkromný majetok sa nemusí zúčastniť dražby a zmluvné podmienky zostávajú nezmenené až do skončenia jej platnosti.
Ak nájdete chybu, zvýraznite časť textu a kliknite Ctrl+Enter.
Poďme sa o nich porozprávať, určiť, čo ovplyvňuje ukazovatele výpočtu - a uviesť príklady, ako môžete vypočítať výšku platby.
Čo určuje nájomné za pozemky - faktory ovplyvňujúce výšku nájomného
Výšku platby za prenájom pozemku si jeho vlastník môže určiť samostatne.
Samozrejme, bolo by nevhodné stanoviť vysokú platbu za prenájom pozemku v obci, alebo naopak - nízku platbu za prenájom pozemku v meste. Vlastník sa preto riadi predovšetkým veľkosťou nájomnej zmluvy, ktorú uzatvárajú iní vlastníci pôdy v jeho regióne alebo mieste bydliska.
Výšku nájomného ovplyvnia aj tieto faktory:
1. Kategória pozemku
V závislosti od toho, do ktorej kategórie pozemok patrí, môže byť platba nižšia alebo vyššia.
Náklady sa zvyčajne zvyšujú v nasledujúcom stupni:
- pozadu vidiecka chatová oblasť občania platia menej.
- Ďalej sa ceny pôdy IZHS zvyšujú.
- Na pozemok pre obchodnú prevádzku.
- Na pozemok na poľnohospodárske práce alebo výrobu.
Majte tiež na pamäti, že koeficient K1 môže mať rôzne hodnoty.
|
Hodnota koeficientu |
Kedy použiť? |
|
Pre prípad zvýhodneného prenájmu. |
|
|
Pre záhradníctvo, záhradníctvo, farmárstvo alebo poľnohospodársku výrobu. |
|
|
Pre lokality, kde prebieha výstavba priemyselných a obytných budov. |
|
|
Ak sa v lokalite očakáva vývoj minerálov. |
Tu je príklad výpočtu:
Občan Frolov si chce od štátu prenajať pozemok na záhradkárčenie. Katastrálna hodnota pozemku podľa dokumentov je 250 000 rubľov. Nahradením všetkých ukazovateľov do vzorca vypočítame výšku platby: 250 000 rubľov. x 0,6% \u003d 1 500 rubľov.
Frolov teda bude musieť platiť 1 500 rubľov mesačne, berúc do úvahy katastrálnu hodnotu. Samozrejme, vlastník pozemku nemusí tento výpočet brať do úvahy a navrhne vyššiu sumu.
Výpočet platby za prenájom pozemku v závislosti od jeho štandardnej hodnoty
Do ruskej legislatívy bol zavedený koncept štandardnej hodnoty pôdy.
Z definície vyplýva, že pri výpočte a stanovení ukazovateľa sa zohľadňuje príjem, ktorý môže priniesť činnosť vykonávaná na určitom pozemku.
Táto veľkosť ukazovateľa môže byť stanovená na administratívnej úrovni zástupcami úradov.
Pri výpočte ukazovateľa sa berie do úvahy:
- Hranice pozemkov.
- Kategória objektu.
- Trhová hodnota. Normatívna cena pozemku by nemala prekročiť stanovenú hodnotu o 75 %.
Tento ukazovateľ sa spravidla používa pri výpočte platby nájomného za užívanie. štátna pôda- alebo pri absencii katastrálnych ukazovateľov hodnoty objektu.
Na výpočet nájomného môžete použiť zavedený vzorec.
Koeficient - K1- sa berie do úvahy podľa účelu používania stránky. Uviedli sme to vyššie.
Tu je príklad výpočtu:
Občan Eliseev sa rozhodol prenajať pôdu od štátu na výrobu. Štandardná cena pozemku bola 1 000 000 rubľov. Vypočítajme nájomné: 1 000 000 rubľov. x 1,5 % = 15 000 rubľov.
Eliseev teda zaplatí 15 000 rubľov mesačne za prenájom.
Vzorec na výpočet prenájmu pôdy v jej trhovej hodnote
Pre pozemok, ktorý stojí, je poskytnutá jednoduchá možnosť výpočtu nákladov na prenájom.
Pred prenájmom pozemku od obce alebo štátu, možno vopred vypočítať nadchádzajúce nájomné.
Na to potrebujete poznať iba dve zložky.
Ročný poplatok je jednou z hlavných podmienok nájomných zmlúv. Land Code (LK RF) v súčasnosti upravuje všetky vzťahy medzi nájomcami a prenajímateľmi. Toto je hlavný ruský normatívny akt, ktorý upravuje otázky práva vo vzťahu k pôde.
Krajinský zákonník Ruska bol prijatý v roku 2001 a stále sa mení a dopĺňa. So zemou zaobchádza ako s predmetom nehnuteľnosť. A tiež - ako predmet vlastníctva a iných práv (napríklad nájom).
To znamená, že na rozdiel od minulých rokov môže mať pôda nielen štatút štátneho, ale aj súkromného vlastníctva. Podľa čl. 22 Pozemkového zákonníka Ruskej federácie pozemky (LL), s výnimkou tých, ktoré sú uvedené v čl. 27, možno prenajať.
Hlavné ustanovenia článkučo sa týka prenájmu pozemku:
- výška nájomného je určená zmluvou;
- nájomca má právo dať pozemok do podnájmu;
- pozemky stiahnuté z obehu nemožno prenajať.
Pri výpočte sa používa zásada súladu každého pozemku s určitým koeficientom.
Koeficienty sú uvedené vo vyhláške vlády Ruskej federácie č. 582 „O zásadách určovania nájomného“. Uznesenie bolo prijaté v roku 2009, do roku 2017 boli vykonané zmeny. V tom normatívny akt stanovuje zásady pre určenie nájomného.
Pozemkový zákonník potvrdzuje právo vlády Ruskej federácie prijímať rozhodnutia takéhoto rozsahu ().
Pripomeň si to pozemkovej legislatívy pozostáva z RF LC, federálnych a regionálnych zákonov, ako aj uznesení prijatých vládou Ruskej federácie v prípade zmien ekonomickej situácie v krajine.
Aké pozemky sú uvedené v RF PP?
Najčastejšie sa na trhu prenájmu pôdy poplatok vypočítava na základe keď je pozemok vo vlastníctve štátu alebo obce.
Do úvahy sa berie aj platba za pozemky poskytnuté bez ponuky.
Pre súkromných vlastníkov sa nájomné počíta inak.
Hlavným dokumentom upravujúcim jeho veľkosť je zmluva.
Ale sú aj výnimky.
Katastrálna hodnota je kvantitatívne (peňažné) vyjadrenie hodnoty pozemku, ktorú určuje štát v osobe odhadcov.
Táto hodnota je založená na niekoľkých faktoroch. Odborníci ich berú do úvahy. V súčasnosti katastrálna hodnota plnšie odráža skutočný stav vecí a približuje sa k trhovej hodnote.
Ako zistiť nájomné za pozemok podľa katastrálneho čísla? V súčasnosti Informácie o katastrálnej hodnote nájdete v nasledujúcich zdrojoch:
- v kanceláriách miestnych pobočiek Rosreestr;
- na oficiálnej webovej stránke Rosreestr;
- cez MFC.
Katastrálna hodnota máj ročne. Výška nájomného je vypočítaná na základe sumy obsiahnutej v databáze. To znamená, že nájomné bude úplne závisieť od štátnych záujmov.
Ak súkromný vlastník zaradil svoj pozemok do mestského nájomného fondu, aby cez neho mohol prenajímať svoju nehnuteľnosť, tak v tomto prípade sa výška nájomného počíta aj z katastrálnej hodnoty.
V opačnom prípade prenajímateľ vypočíta platbu za pozemok na základe trhovej reality.
Údaje pre výpočet
Aby si prenajímateľ alebo nájomca nezávisle vypočítal nadchádzajúcu platbu za prenájom pôdy, potrebuješ vedieť dve veci:
- katastrálna hodnota;
- koeficient.
Korekčný faktor závisí od viacerých faktorov.
Jednak na to, kto je užívateľom pozemku, a jednak na tom, aké ciele nájomca sleduje.
Pri prevzatí pozemku na základe nájomnej zmluvy môže nájomca umiestniť na pozemok obchod maloobchodné, a môže ho použiť do podnájmu.
Každé použitie znamená určitý zisk pre jeho nájomcu.
Nedá sa napríklad porovnávať zisk z využitia pôdy na obchodné centrum a na pestovanie zeleniny. Preto špeciálny koeficient tento rozdiel eliminuje. A vďaka tomu je prenájom výhodný pre poľnohospodárskeho výrobcu aj priemyselného magnáta.
Ako sa vypočítať?
Nájomné podľa katastrálnej hodnoty, určené na základe nasledujúcich kategórií:
- ekonomická výhodnosť;
- pozemok a (typ povoleného využitia);
- predchádzanie zhoršovaniu ekonomickej situácie nájomníkov;
- očakávaný výnos z pôdy.
Navyše pri prenájme pozemku zohľadňuje sa potreba štátnej pomoci na spoločensky významné aktivity.
K tomu je stanovené nájomné, ktoré neprevyšuje daň z pozemkov.
Orgány miestna vláda rozhodnúť o prenájme.
Pôsobia iba vo vnútri federálne zákony A by nemali svojvoľne stanovovať korekčné faktory.
V opačnom prípade obmedzujú záujmy a práva nájomníkov.
Korekčný faktor
V nariadení vlády sú v samostatnom odseku zvýraznené pravidlá, podľa ktorých sa určuje postup pri výpočte nájomného.
Podľa odseku 3 je dôležitou zložkou výpočtu korekčný faktor (CC), ktorý môže byť od 0,01 do 2 percent z hodnoty katastra.
Pre rôzne oblasti sú to tieto údaje:
- Ak je fyzická alebo právnická osoba oslobodená od platenia dane z pozemkov v súlade s daňovej legislatívy, potom QC je 0,01% .
- Fyzická osoba s nárokom na zníženie základu dane platí nájomné s KZ 0,01% . Zároveň sa v dôsledku zníženia základ dane vyrovná nule.
- 0,01% pri výpočte pre fyzickú osobu, ktorá má zo zákona nárok na zníženie základu dane. Táto sadzba sa stanovuje vtedy, keď je základ dane vyšší ako suma odpočítanej dane.
- QC sa rovná 0,01% keď ide o prenájom pôdy, ktorá bola stiahnutá z obehu, ale podľa zákona bola prenajatá.
- QC je 0,01 percenta ak je lokalita kontaminovaná rádioaktívnym odpadom a inými škodlivými látkami.
- Rovnaký koeficient sa poskytuje pre pozemky, ak sú prevedené na ubytovanie veľvyslanectiev a konzulátov cudzích štátov.
- QC je 0,6 percenta v prípade, že je pozemok poskytnutý občanovi za výstavba individuálnej bytovej výstavby, záhradníctvo, záhradníctvo, osobná dcérska spoločnosť a dacha, pasenie poľnohospodárskych zvierat a senosectvo.
- Koeficient je 0,6% v prípade poskytnutia pôdy do prenájmu farme.
- Rovnaké QC sa poskytuje tým, ktorí zaberajú pôdu za účelom vykonávania akéhokoľvek poľnohospodárstva ekonomická aktivita.
- QC je 1,5%
ak je nájomcom:
- osoba, ktorá má právo poskytnúť bezplatný pozemok;
- osoba, ktorá uzatvorila so samosprávami dohodu o rozvoji územia;
- kto má právo mimoriadny príjem pozemky;
- právnická osoba, s ktorou je uzatvorená zmluva o výstavbe bytov.
- Korekčný faktor je 2 percentá keď nájomca vykonáva práce súvisiace s užívaním podložia.
Vypočítaná cena prenájmu by nemala presiahnuť sumy, ktoré sú získané z týchto údajov.
ročný počet
Vzorec výpočtu je veľmi jednoduchý. Vychádza sa z katastrálnej hodnoty.
Ročný poplatok sa vypočíta podľa vzorca: Ar \u003d KS x KK, kde:
- Ar - nájomné za rok;
- KS - katastrálna hodnota pozemku;
- KK - korekčný faktor.
Celková katastrálna hodnota lokality, ktorá zahŕňa oblasť, VRI a kategóriu, reliéf, polohu, vzdialenosť od mesta, je 2 milióny rubľov. QC - 0,6 %. Vynásobíme tieto dve hodnoty: 2 000 000 x 0,6 % = 12 000
Dostávame 12 tisíc rubľov.
Pre jednotlivcov aj organizácie
Vzorec výpočtu pre fyzické a právnické osoby sa navzájom nelíšia.
Spravidla sa berie do úvahy činnosť spoločnosti a jej očakávaný zisk, nie forma.
Výpočet vzorca sa vykonáva podľa pravidiel uvedených v pozemkovej legislatíve.
Závisia od toho, akým druhom činnosti sa bude jednotlivec alebo organizácia zaoberať, teda od faktora prispôsobenia.
Výhody a nevýhody metódy
Hlavnou výhodou tejto metódy výpočtu je jej jednoduchosť. Stačí poznať svoj koeficient a nebude ťažké zistiť ročné nájomné.
Náročnosť najčastejšie spočíva v tom, že katastrálna hodnota sa odhaduje každých 3-5 rokov a môže sa výrazne meniť.
Katastrálne oceňovanie je výzvou predovšetkým pre regionálne časti federálne orgány. Vo všeobecnosti však takéto výdavky pokrývajú zrážky z nájmu do rozpočtu.
Užitočné video
Pozrite si zaujímavé video, ktoré hovorí o nuansách prenájmu pozemku a o tom, ako katastrálna hodnota ovplyvňuje poplatok.
Záver
Pri uzatváraní nájomnej zmluvy s určitým nájomné pozor na to, aký koeficient použijú vaši prenajímatelia. Ak má nájomca výhody, tak to určite ovplyvní výšku nájomného.
V kontakte s
Podľa právnych predpisov Ruskej federácie sa za používanie pôdy platí. Dane sú tiež spôsobmi platby.
Nájomné je stanovené dohodou na základe dohody zmluvných strán v súlade s regulačnými právnymi aktmi miestnej a štátnej úrovne.
Dane sú zase príkazy vlády užívateľom pôdy na povinné platenie platieb určených daňovým poriadkom. Pri platení daní sa pôda odoberá tým, ktoré podliehajú dani, ako aj výhody za platenie daní z pozemkov.
Za prenajaté pozemky sa účtuje nájomné (článok 3, článok 65 zákona o krajine Ruskej federácie). Určenie výšky úhrady za prenájom pozemku - zásadná podmienka zmluvy o prenájme pozemkov.
Článok 39.7 Pozemkový zákonník Ruská federácia stanovuje výšku platby za prenájom pozemku, ktorý patrí štátnej alebo mestskej správe.
V súlade s odsekom 1 tohto článku je poplatok určený základnými zásadami stanovenými ruskou vládou.
Ide o tieto zásady:
- Predvídateľnosť výpočtu výšky nájomného, pre ktoré regulačné právne akty orgánov štátnej moci a územnej samosprávy je stanovený postup pri určovaní výšky nájomného a situácie, v ktorých je možné výšku úhrady na žiadosť prenajímateľa jednostranne upraviť;
- Pri výpočte nájomného by sa mala organizovať maximálna prípustná jednoduchosť výpočtu, čo znamená stanovenie poplatku na základe;
- Predchádzanie zhoršeniu ekonomického stavu užívateľov a vlastníkov pozemku pri preregistrácii vlastného. Tento princíp stanovuje nemožnosť prekročenia výšky nájomného v súvislosti s prepisom práv k pozemkom viac ako 2-násobne v porovnaní s daňou z pozemkov na takýto pozemok;
- Zohľadnenie potreby podpory spoločensky významných aktivít fixáciou výšky nájomného v medziach nepresahujúcich daň z pôdy. Zásada chráni aj záujmy osôb, ktoré sú podľa zákona oslobodené od platenia dane z pozemkov;
- Zákaz neprimeraných preferencií. To znamená, že výška nájomného by sa nemala líšiť za pozemky verejnoprávnej právnickej osoby, ktoré jej patria kategórie pôdy uplatňované na rovnaký účel a poskytované na rovnakom základe.
V odseku 4 článku 22 zákona o pôde Ruskej federácie o prenájme pôdy sa stanovuje, že výška platby za prenájom pôdy sa určuje. Prirodzene, pri určení výšky úhrady v zmluve je potrebné vychádzať z vyššie uvedených legislatívnych zásad.
Formy platby za pôdu
Nájomné, daň z pôdy, daň z nehnuteľností a štandardná cena pôdy sú formy platby za pozemok (článok 65 zákona o krajine Ruskej federácie).
Prenajaté pozemky, ich podiely a podiely pozemkov spolu čiastkové vlastníctvo poskytnutých jednotlivcom a na vlastnícke právo, držbu a používanie.
Dôležité! Výsledky hospodárskej činnosti neovplyvňujú výšku dane z pozemkov.
Dôležitým ukazovateľom je štandardná hodnota pôdy – množstvo finančných prostriedkov investovaných do pôdy alebo náklady na produkty vyrobené na pôde. Štandardná cena pôdy zahŕňa aj rentotvornú schopnosť lokality, objem a pomer ponuky a dopytu na trhu s pôdou, dopyt solventného obyvateľstva, infláciu, daňové odpočty a ďalšie faktory.
Normatívna hodnota pôdy je nevyhnutná na kompenzáciu škôd v dôsledku odcudzenia pôdy a nútenej konzervácie (dlhodobá konzervácia).
čo je nájomné?
Nájomná platba - druh platieb za užívanie pozemku, zriadený nájomnou zmluvou. Nájomné je pravidelná platba za prenájom pozemku na základe zmluvy o nájme pozemku.
Výšku, podmienky a platby za prenájom pozemkov určuje zmluva na základe regulačných právnych aktov.
Ako sa určuje nájomné?
Výška nájomného priamo závisí od vlastníka lokality.
Vlastníkom nehnuteľnosti môže byť:
- Fyzická alebo právnická osoba (občan alebo organizácia);
- Obec, subjekt Ruskej federácie, štát.
Pozemky fyzických a právnických osôb
Pozemky občanov a organizácií sa prenajímajú za poplatok, ktorý sa vypočíta podľa určitého vzorca:
A \u003d C * P, kde
- A - výška nájomného;
- C - trhová cena pozemku, vypočítaná nezávislým skúmaním. Nezávislá odbornosť sa musí vykonať najskôr šesť mesiacov pred dátumom prevzatia práv nájomcu k pozemku;
- P je refinančná sadzba centrálnej banky Ruskej federácie. Sadzba refinancovania je stanovená na začiatku roka a bude platná len pre zmluvy o prenájme pozemkov uzatvorené v danom roku.
Pozemky štátu a obce
Štát a pozemky miestnych regionálnych orgánov tvoria prevažnú časť všetkých pozemkov na území Ruska. Regulácia výšky nájomného je najdôležitejšou časťou pri zisťovaní príjmu do štátnej pokladnice.
Podľa Pozemkového zákonníka Ruskej federácie môže nájomca štátnych a obecných pozemkov platiť dvoma spôsobmi:
- Pozemková daň;
- Daň z nehnuteľnosti.
Daň z nehnuteľností bola zavedená 1. januára 2015 a zatiaľ nie je konsolidovaná vo všetkých regiónoch krajiny, preto je hlavnou formou vysporiadania nájomcov pozemkov so štátom daň z pozemkov.
V súlade s odsekom 2 Pravidiel určovania výšky nájomného, ako aj postupu, podmienok a termínov platenia nájomného za pozemky vo vlastníctve Ruská federácia Výška nájomného sa určuje nasledujúcimi spôsobmi:
- Na základe katastrálnej ceny pozemkov;
- Na základe výsledkov prihadzovania na aukcii;
- Vo výške nájomného resp usmernenia podľa jeho výpočtu schváleného Ministerstvom hospodárskeho rozvoja Ruskej federácie;
- Na základe trhovej ceny pôdy, ktorá je stanovená právnymi predpismi Ruska o oceňovacích činnostiach.
Ak je prenajatý pozemok poskytnutý nájomcovi bez organizovania výberového konania na konkrétny účel, potom sa poplatok vypočíta v katastrálnej hodnote vo výške: 
- 0,01 % z jeho sumy vo vzťahu k pozemkom:
- Poskytnuté fyzické. alebo právne osobe, ktorá má právo byť oslobodená od platenia dane z pozemkov, ktorá je zakotvená regulačný rámec o daniach a poplatkoch;
- Za predpokladu jednotlivcovi s právom na zníženie základu dane v prípade, ak sa takéto zníženie základu dane rovná nule;
- Priznáva sa fyzickej osobe s právom na zníženie základu dane v príp daňový odpočet nižší základ dane. V takejto situácii sa uplatní 0,01 % na poplatok, ktorý sa rovná výške takéhoto odpočtu dane.
- Stiahnuté z obehu, ak je možné pôdu prenajať v súlade s federálnym zákonom;
- Kontaminovaný vysoko toxickým odpadom, rádioaktívnymi látkami. Tiež pozemky, na ktorých došlo ku kontaminácii, znečisteniu a degradácii, okrem situácií so zachovaním pôdy a jej stiahnutím z obehu;
- Poskytuje sa na účely lokalizácie diplomatických misií iných krajín a konzulárnych úradov v Rusku, pokiaľ medzinárodné dohody nestanovujú inak.
- 0,6 % z hodnoty katastra vo vzťahu k pozemkom:
- Poskytnuté fyzické. osoba resp individuálny podnikateľ do, viesť, záhradníctvo, záhradníctvo, dacha ekonomika, kosenie alebo pasenie hospodárskych zvierat;
- Poskytnuté na (poľnohospodársku pôdu) na vykonávanie svojich činností;
- 1,5% z ceny podľa katastra za pozemky v prípadoch uvedených v článku 39.7 zákona o krajine Ruskej federácie, odsek 5.
- 2 % z katastrálnej hodnoty pozemkov:
- Poskytuje sa užívateľovi podložia za účelom vykonania prác súvisiacich s užívaním podložia;
- Za predpokladu, že na ňom nie sú žiadne budovy, stavby, objekty nedokončenej stavby atď.
Ako poloha pozemku ovplyvňuje výšku nájomného?
Pri určovaní výšky nájomného za pôdu v rôznych regiónoch na rôznych úrovniach sa používajú ich vlastné systémy koeficientov.
Napríklad podľa zákona Moskovskej oblasti zo 7. júna 1996 č. 23/96-OZ „O nariadení pozemkové vzťahy v Moskovskom regióne“ v určitých situáciách sa výška nájomného meria vzorcom s 3 koeficientmi:
A=Ab×Kd×Pkd×Km×S, kde
A - nájomné za pozemok, Ab - základný poplatok, Kd - koeficient zohľadňujúci druh povoleného využitia pozemku, Pkd - korekčný koeficient, Km - koeficient zohľadňujúci územné umiestnenie prídelu v obci, S - výmera pozemku. prenajatý pozemok.
Čo je to daň z prenájmu pôdy (DPH)?
Pôda sa vzťahuje na prírodné zdroje v súlade s článkom 1 ods. 1 zákona o pôde Ruska. Zároveň právo na použitie prírodné zdroje nepodlieha dani z pridanej hodnoty (ustanovenie 17 odsek 2 článok 149 daňového poriadku Ruskej federácie).
S prihliadnutím na tieto normy je nájomné platené organizáciami alebo občanmi prenajímajúcimi pozemky od štátnych orgánov alebo obcí oslobodené od DPH v súlade s odsekom 17 ods. 2 čl. 149 daňového poriadku Ruskej federácie.
právnická osoba, ako nájomca, predkladá daňovému úradu v mieste svojej registrácie príslušné daňové priznanie k DPH. Keďže však vyššie uvedené normy oslobodzujú nájom pôdy od DPH, daňovým agentom stačí vyplniť oddiel 7 daňového priznania o transakciách, ktoré nepodliehajú zdaneniu.
Druhý oddiel deklarácie pre takúto operáciu sa nevypĺňa. Vyhlásenie je potrebné vyplniť v súlade s vyhláškou Ministerstva financií Ruskej federácie zo dňa 15.10.2009 č. 104n "O schválení tlačiva daňového priznania k dani z pridanej hodnoty a postupe pri jeho vypĺňaní."
Ako sa vypočíta daň z pôdy?
Výška dane sa vypočíta na konci zdaňovacieho obdobia (1 rok) podľa percenta zo základu dane sadzbou dane, ak odseky 15 a 16 daňového poriadku Ruskej federácie neustanovujú inak.
Daň z prenajatého pozemku platia daňovníci do rozpočtu v mieste pozemku. Postup a platobné podmienky sú stanovené normatívne dokumenty zastupiteľské orgány magistrátu (zákony Moskvy, Petrohradu, Jekaterinburgu).
Výška dane sa vypočíta podľa vzorca:
Daň z pozemku \u003d Kst x D x St x Kv,
- v ktorej Kst je katastrálna cena pozemku ( katastrálna hodnota možno nájsť na oficiálnej webovej stránke Rosreestr alebo pomocou katastrálnej mapy);
- D - veľkosť podielu na práve k pozemku;
- St - veľkosť sadzby dane ( Sadzba dane zobrazené v základné informácie o sadzbách a výhodách dane z nehnuteľností na webovej stránke Federálnej daňovej služby);
- Kv - koeficient vlastníctva pôdy (používa sa len v situácii, keď vlastníctvo je menej ako rok).
Ako sa vypočíta daň z lesných pozemkov?
Zdaňovanie sa určuje za čas využívania lesa na jednotku plochy vyťaženého lesa prevádzkového charakteru, na ktorom sa ťaží drevo. Spolu s poplatkom za užívanie lesa sa vyberá daň vo výške 5 % z poplatku za drevo, ktoré sa predáva na viniči.
Ako sa vypočítava daň z pôdy vodného fondu?
Pôda vodného fondu sa zdaňujú sadzbou 0,3 % z peňažnej hodnoty za jednotku plochy ornej pôdy v kraji.
Sadzba dane z pozemkov vodného fondu mimo hraníc sídiel poskytovaných podnikom v oblasti priemyslu, dopravy, spojov a na iné účely za účelom vytvárania produktov z rýb bude tiež 0,3 %.
Zároveň nezáleží na tom, ktorému podniku bola udelená pôda vodného fondu, hlavnou vecou je prítomnosť určeného účelu vo forme výroby rybích produktov.
Kedy je prenájom pozemku oslobodený od DPH?
Predaj práv (speňaženie podielov) pozemkov nie je predmetom dane (DPH) v zmysle 2. časti hlavy 21 ods. 146, odsek 2 daňového poriadku Ruskej federácie.
Pozemky na ktorých vládne orgány aby mohli vykonávať právomoci, ktoré im priznáva zákon v akejkoľvek oblasti štátne aktivity poskytovať služby verejnosti.
Daň z pridanej hodnoty sa nebude vyberať z pozemkov vyradených z obehu, na ktorých sa nachádzajú predmety kultúrne dedičstvo, niektoré oblasti lesných a vodných fondov.
Platenie daní a nájomného pri prevode nájmu pôdy dedením
Ak v priebehu roka prešlo vlastnícke právo, právo doživotnej dedičnej držby, právo trvalého (večného) užívania pozemkov z jednej osoby na druhú, daň z pozemkov posúdi a predloží na zaplatenie bývalý vlastník pozemkov. pozemku, vlastníka pozemku, užívateľa pozemku od 1. januára daného roka do mesiaca (vrátane neho), v ktorom došlo k strate práva na prídel pôdy. Nový nájomca-dedič platí až od nasledujúceho mesiaca po mesiaci vzniku práv k pozemku.
Pre pozemky, na ktorých sa nachádzajú zdedené obytné budovy, nebytových budov a stavby, daň by sa mala platiť odo dňa otvorenia dedičstva. Dátum, čas, okamih otvorenia - deň úmrtia poručiteľa.
Ak je poručiteľ vyhlásený za mŕtveho rozhodnutím súdu, k otvoreniu dedičstva dochádza dňom nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia.
Dedičia, ktorí prijali dedičstvo pred uplynutím lehoty na zaúčtovanie dane, platia daň spolu so všetkými daňové povinnosti poručiteľa.
Kliknutím na tlačidlo odoslať súhlasíte so spracovaním vašich osobných údajov.