Nezávislé hodnotenie: doba platnosti a možnosť ušetriť. Platnosť odhadu trhovej hodnoty Hodnotiaci protokol má platnosť 6 mesiacov

Stanovené zákonom Ruská federácia o oceňovacie činnosti doba platnosti správy o hodnotení sa javí ako ekonomicky opodstatnená.

O tomto liste Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruskej federácie z 27.06.2011 N D06-3135.

Podľa odseku 26 federálny štandard hodnotenia » Všeobecné pojmy odhady, prístupy k oceňovaniu a požiadavky na oceňovanie (FSO N 1)“, schváleného nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska zo dňa 20. júla 2007 N 256 (ďalej len - FSO N 1), celková hodnota hodnoty predmet ocenenia uvedený v správe o ocenení možno uznať za odporúčaný na účely vykonania obchodu s predmetmi ocenenia, ak odo dňa vyhotovenia protokolu o ocenení do dňa vykonania obchodu s predmetmi ocenenia alebo odo dňa predloženia verejná ponuka neprešlo viac ako 6 mesiacov.

V súlade s legislatívou Ruskej federácie o oceňovacích činnostiach teda musí byť správa o ocenení aktuálna buď ku dňu transakcie s predmetom ocenenia, alebo ku dňu predloženia verejnej ponuky.

Okrem toho odborníci z Ministerstva hospodárskeho rozvoja uvádzajú, že v súlade s odsekom 6 ods.

II a sek. III FSO N 1 odhadca určí konečné náklady výpočtom hodnoty predmetu oceňovania pomocou prístupov k oceňovaniu a zhody (generalizácie) výsledkov získaných v rámci aplikácie rôznych prístupov oceňovania zdôvodnených odhadcom.

Pri vypracovaní posudku znalec skúma kvantitatívne a kvalitatívne charakteristiky predmetu ocenenia, zhromažďuje informácie podstatné pre určenie hodnoty predmetu ocenenia pomocou prístupov a metód, ktoré by sa na základe jeho úsudku mali uplatniť pri posudzovaní, vrátane : informácie o politických, ekonomických, sociálnych, environmentálnych a iných faktoroch ovplyvňujúcich hodnotu predmetnej nehnuteľnosti a informácie o ponuke a dopyte na trhu, ku ktorému predmetná nehnuteľnosť patrí, vrátane informácií o faktoroch ovplyvňujúcich ponuku a dopyt, kvantitatívne a kvalitatívne charakteristiky tieto faktory.

Informácie uvedené v správe o hodnotení by mali používateľovi správy o hodnotení umožniť vyvodiť správne závery o vlastnostiach, ktoré znalec skúmal počas hodnotenia, a určiť konečnú hodnotu predmetu hodnotenia a na základe týchto záverov urobiť informované rozhodnutia.

Je potrebné poznamenať, že tak po dátume ocenenia, ako aj po dátume vykazovania sa môžu vyskytnúť udalosti, ktoré majú významný vplyv na konečnú hodnotu. Trhová hodnota predmetu posudzovania a predlžovanie doby používania správy o hodnotení vedie k zvýšeniu rizík prijímania neodôvodnených rozhodnutí najmä pre štát.

Doba platnosti správy o hodnotení.

Domov → Články

články

Platnosť hodnotiacej správy je 16.04.2013.

Ako bolo uvedené generálny riaditeľ Znalecká znalecká spoločnosť "Sistema" Maxim Lyashok, v procese využívania výsledkov práce odhadcu, ktorými sú správa o ocenení nehnuteľnosti a záver o hodnote samotnej nehnuteľnosti - ako neoddeliteľnú súčasť takéhoto posudku zákazníci alebo iné zainteresovaným stranám (notári, právnici, právnici, registrátori, audítori, účtovníci atď.) často vyvstáva nasledujúca otázka: Aká je doba platnosti hodnotiacej správy? Alebo inými slovami: je správa, ktorú má zákazník, platná, berúc do úvahy dátum uvedený v existujúcej správe?

Aby sme porozumeli tejto problematike, špecifikujeme niektoré pojmy.

Dátum hodnotenia. V súlade s odsekom 3 národná normač. 1" Všeobecné zásady oceňovanie majetku a vlastnícke práva“, schválené uznesením kabinetu ministrov Ukrajiny zo dňa 10.09.2003 č. č. 1440, dátumom ocenenia je dátum (deň, mesiac a rok), ku ktorému sa vykoná ocenenie majetku a určí sa jeho hodnota. Všetky výpočty pri určovaní hodnoty majetku sa vykonávajú s prihliadnutím na podmienky na trhu k tomuto konkrétnemu dátumu (ceny, výmenné kurzy, ukazovatele inflácie, zákonné požiadavky atď.). Tento dátum musí byť uvedený v zmluve o ocenení ako povinná podmienka (spolu napr povinné podmienky zmluvy, ako druh hodnoty, ktorá sa má určiť a účel ocenenia) a dokonca sa nie vždy zhoduje s dátumom uzavretia zmluvy, ako sa objednávateľ ocenenia často domnieva. Dátum ocenenia musí vždy určiť odberateľ, as je na jeho rozhodnutí, kedy výsledky hodnotenia použije. A mimochodom - v niektorých prípadoch (napríklad za účelom vymáhania škody) môže byť dátum posúdenia dokonca „spätný“, t.j. definované za určitý čas, pred dátumom uzavretia zmluvy.

Dátum dokončenia správy. Ide o dátum, ku ktorému sa datuje samotný záver o hodnote nehnuteľnosti, t.j. dátum, ku ktorému odhadca ukončil všetky postupy oceňovania. Ako dôvod na precenenie by mali slúžiť všetky udalosti na trhu, ktoré nastali po tomto dátume a mohli by viesť k zmene hodnoty predmetu, ak výsledky takéhoto posúdenia ešte neboli zo strany zákazníka použité na účel uvedený znalcom v závere, v súlade s podmienkami zmluvy o znaleckom posudku.

Ako teraz vidíme, tieto dva dátumy sú − dátum hodnotenia a dátum dokončenia správy nie sú totožné pojmy, ako sa objednávateľ hodnotenia niekedy mylne domnieva. Naopak, napríklad v prípadoch oceňovania veľkých a zložitých objektov (celkové majetkové komplexy), s prihliadnutím na načasovanie ocenenia, rozdiel medzi dátumom ocenenia (aj keď sa vo väčšine prípadov zhoduje s dátumom uzavretia ocenenia). zmluvy) a termín vyhotovenia správy môže byť niekedy od niekoľkých týždňov až po niekoľko mesiacov.

Teraz je potrebné poznamenať, že v súlade s odsekom 57 vyššie uvedeného národného štandardu č. 1 „Všeobecné zásady oceňovania majetku a vlastníckych práv“, doba platnosti správy (a teda aj záver o hodnote majetku ako jeho neoddeliteľnej súčasti) odhadca uvádza len v prípade potreby, a to buď v prípadoch ustanovených zákonom osobitne pre určité situácie.

Medzi takéto situácie patrí napríklad:

— privatizácia alebo predaj štátneho alebo obecného majetku konkurenčnými prostriedkami (platnosť správy je 6 mesiacov od dátumu hodnotenia);

— prenájom štátneho alebo obecného majetku (platnosť správy je 6 mesiacov od dátumu posúdenia);

– exekučné konanie (platnosť protokolu je 6 mesiacov odo dňa podpísania posudku);

– znalecké peňažné ocenenie pozemkov (platnosť posudku je 12 mesiacov odo dňa ocenenia);

— „odhadovaná hodnota“ majetku stanovená na daňové účely (platnosť správy je 6 mesiacov od dátumu ocenenia).

Ako vidíte, na rozdiel od kategórie „dátum posúdenia“, hoci je kategória „dátum posúdenia“ používaná zákonom, nie je jasne upravená a vo väčšine prípadov sa interpretuje presne ako „dátum posúdenia“.

Okrem toho podotýkame, že aj v prípadoch, keď lehotu platnosti posudku odhadca neuvedie, takúto lehotu môžu normatívne určiť príslušné orgány (napr. miestna vláda), ktoré používajú tento prehľad, v súlade s platnými zákonmi.

Môžeme teda skonštatovať, že doba platnosti posudku, okrem prípadov určených zákonom alebo príslušnými orgánmi, nie je povinnou kategóriou a môže byť v posudku uvedená len v situáciách, keď to odhadca považuje za potrebné – napr. keď sa nehnuteľnosť posudzuje v podmienkach neustále sa meniaceho trhu (berúc do úvahy aktuálnu dynamiku cien na konkrétnom trhu, akékoľvek iné neustále sa meniace trhové parametre, ktoré ovplyvňujú hodnotu predmetu atď.).

Zároveň by sme chceli poznamenať, že v prípadoch, keď zainteresovaná strana, ktorá pri rozhodovaní používa posudok znalca, sama určí, že s prihliadnutím na dobu, ktorá uplynula od dátumu ocenenia, je potrebné predmet prehodnotiť, potom ak určité podmienky je možné vykonať nie „nové“ hodnotenie, ale vykonať tzv. aktualizáciu „starej“ správy o hodnotení.

Postup pri aktualizácii správy o ocenení je upravený v paragrafoch 58-59 národného štandardu č. 1 „Všeobecné zásady oceňovania majetku a vlastníckych práv“.

Expertná hodnotiaca spoločnosť "Sistema"

eacs.com.ua

⇐ Ocenenie pre zoznam IFRS Ocenenie nehnuteľností pre dedičstvo ⇒

Sudkyňa Goryacheva Oh.GN Prípad č. 33A–2916

Hovorkyňa Shalagina O.V.

ROZHODNUTIE ODVOLANIA

Súdna rada pre administratívne záležitosti Krajský súd Kemerovo

Zložený z:

predsedajúca Shalagina O.V.,

Sudcovia Evtifeeva O.E., Bykova S.V.,

Podtajomník Yu. V. Lambina,

Preskúmané na otvorenom priestranstve súdne zasadnutie podľa správy sudkyne Shalagina Oh.The. občianskoprávny prípad v odvolacom konaní Tretyakova The.RV. na rozhodnutie Leninského Okresný súd Kemerovo zo dňa 11.12.2014 vo veci na žiadosť V. R. Treťjakova o napadnutie rozhodnutia súdneho exekútora, sp.

NASTAVIŤ:

Treťjakov V.R. sa odvolal na súd s vyjadrením, ktorým napadol rozhodnutie súdneho exekútora.

Vyjadrenie je odôvodnené tým, že je dlžníkom v exekučnom konaní č., začatom dňa 14.08.2013, na vymáhanie v prospech Sibir-Service LLC RUB. policajt. Rozhodnutím súdneho exekútora zo dňa 18.09.2013. exekučné konanie proti Tretyakovej The.RV. zlúčené do konsolidovaného č.

Zákon zo dňa 18.9.2013. a rozhodnutie zo dňa 18.09.2013. súdny exekútor zadržal byt povinného na adrese:.

Vyhláška zo dňa 06.03.2014. súdny exekútor Sleptsová K.A. prijal ocenenie jedného predmetu zaisteného majetku - podielov na byte na: , vo výške RUB. na základe správy hodnotiacej organizácieč zo dňa 20.02.2014

Výnos zo dňa 16.6.2014. súdny exekútor previedol na Federálnu správu majetku na predaj na verejnej dražbe formou dražby podiel na práve spoločný majetok za uvedený byt za cenu Rs.

Doteraz sa neuskutočnila žiadna aukcia.

21.10.2014 dlžník Treťjakov V.R. sa obrátil na súdneho exekútora s vyjadrením k zastaveniu dražby na predaj majetku povinného s poukazom na skutočnosť, že výmer zistený dňa 10.02.2014g. stratil svoju zákonnosť a platnosť dňa 10.08.2014g. (po 6 mesiacoch). V tomto prípade je súdny exekútor povinný do jedného mesiaca odo dňa uplynutia určenej lehoty prizvať znalca na prehodnotenie majetku dlžníka.

Preto správa LLC „Nezávislé odborné hodnotenie“ zo dňa 20.02.2014. a rozhodnutia súdneho exekútora zo dňa 06.03.2014 na ňom založené. (o prijatí posudku) a zo dňa 16.06.2014. (o prevode do dražby) v súčasnosti (po 8.10.2014) nemôže byť podkladom pre uvedenie do dražby podielu na vlastníctve sporového bytu.

Z týchto dôvodov žiadal, aby súdny exekútor zaslal Federálnej agentúre pre správu majetku regiónu Kemerovo a spoločnosti Lotos LLC uznesenie o ukončení ponukového konania na uvedenú nehnuteľnosť.

Vyhláška z 05.11.2014. súdna exekútorka odmietla návrhu vyhovieť s odôvodnením, že zaistený majetok previedla na predaj v 6-mesačnej lehote stanovenej v paragrafe 26 FSO č. 1 a že takýto prevod na predaj predstavuje verejnú ponuku.

Toto rozhodnutie považuje za nezákonné a zrušiteľné a ponukové konanie na predaj vyššie uvedeného bytu je ukončené, nakoľko do 10.08.2014. kúpno-predajná zmluva zaisteného majetku nebola uzavretá.

Odkaz súdneho exekútora na skutočnosť, že oznámenie o predaji zaisteného majetku, zverejnené dňa 07.07.2014, bolo verejnou ponukou, je neopodstatnené, keďže posledný odsek 2 článku znamená „Obsahuje všetky základné podmienky zmluva, ponuka, z ktorej vyplýva vôľa ponúkajúceho uzavrieť s každým, kto sa ozve, dohodu o podmienkach uvedených v ponuke.

Oznámenie o prebiehajúcej dražbe nespĺňa stanovené náležitosti, nakoľko neobsahovalo všetky podstatné náležitosti zmluvy o predaji nehnuteľnosti (predovšetkým pevná cena predmet), nepochádza od predávajúceho predmetu a neobsahuje povinnosť predávajúceho uzavrieť zmluvu s každým, kto odpovie (na uzavretie zmluvy musí účastník nielen „odpovedať“, ale aj vyhrať aukcia).

V súvislosti s vyššie uvedeným je súdny exekútor povinný po 10.08.2014. zorganizuje nové ocenenie zaisteného majetku a dražba predchádzajúceho ocenenia bude ukončená.

Žiada zrušiť rozhodnutie súdneho exekútora-exekútora odd súdnych exekútorov v Leninskom okrese Kemerovo Sleptsova K.A., vydaného v rámci exekučného konania č., zo dňa 05.11.2014. o odmietnutí ukončenia dražby na predaj nehnuteľnosti; zaviazať súdneho exekútora, aby odstránil porušenie práv žiadateľa vydaním rozhodnutia o zastavení konania o licitácii o podiele do vlastníctva bytu na adrese:

Súdny exekútor-exekútor OSP pre Leninský okres mesta Kemerovo Sleptsova K.A. výrok neuznal.

Rozhodnutím Leninského okresného súdu v Kemerove z 11. decembra 2014 bolo vyjadrenie Treťjakova V.R. o napadnutí rozhodnutia súdneho exekútora zo dňa 05.11.2014 o odmietnutí ukončenia dražby na predaj nehnuteľnosti zostalo bez zadosťučinenia.

Odvolanie Treťjakov The.R. žiada rozhodnutie súdu zrušiť s poukazom na argumentáciu prednesenú na súde prvého stupňa. Naznačuje tiež, že oznámenie o predaji zaisteného majetku uverejnené v novinách „Iz ruk v ruke“ č. 27 zo dňa 7.7.2014 nemôže zodpovedať znakom verejnej ponuky uvedenej v odseku 2 článku. , mohla byť uznaná ako ponuka maximálne v súvislosti s aukciou naplánovanou na 07.08.2014. Tieto dražby sa však neuskutočnili z dôvodu zastavenia exekučného konania, v súvislosti s ktorým táto ponuka stratila na aktuálnosti.

Vzhľadom na to, že tento termín uplynul, bol organizátor dražby povinný vydať nové oznámenie o dražbe, čo sa do rozhodnutia súdu nestalo. Ponuku na účasť v aukcii, naplánovanú na iný termín, nikto neurobil ani nepredložil. Lehota na predloženie takejto ponuky uplynula (keďže uplynul dátum 08.10.2014). Preto je súdny exekútor povinný po 10.08.2014g. zorganizovať nové ocenenie zaisteného majetku.

Nesúhlasím so záverom súdu, že sťažovateľ zvolil nesprávny spôsob ochrany práva, keďže podstatou požiadaviek posudzovaných súdom bolo zamedzenie ponukového konania a predaj jeho majetku za cenu uplatnenú v rozpore s ust. zákona, teda v skutočnosti za cenu, ktorú svojvoľne zvolí súdny exekútor.

Na zasadnutí súdu odvolací súd Treťjakov V.R., riadne upovedomený o konaní, sa nedostavil.

Súdna rada považuje za možné prípad prejednať v jeho neprítomnosti.

Po preštudovaní spisu, prediskutovaní argumentov odvolania, po vypočutí súdneho vykonávateľa OSB pre Leninský okres Kemerovo Beljaeva T.Oh. a zástupcom vymáhača Ltd. «Sibir-Service» Makarenko RA, ktorý požiadal o ponechanie súdneho rozhodnutia nezmenené, pričom prípad posúdil v súlade s článkom 1 ods. v medziach argumentácie uvedenej v odvolaní, súdna rada nevidí dôvod na zmenu rozhodnutia súdu.

V súlade s časťou 1 čl. rozhodnutia hlavného súdneho exekútora Ruskej federácie, hlavného súdneho exekútora zakladajúceho subjektu Ruskej federácie, vyššieho súdneho exekútora, ich zástupcov, súdneho exekútora, ich konanie (nečinnosť) môže napadnúť vymáhateľ, dlžník alebo osoby, ktorých takýmto rozhodnutím, konaním (nečinnosťou) sú porušené práva a záujmy.

Zo spisu vyplýva a súd zistil, že Treťjakov V.R. je v súčasnosti dlžníkom exekučného konania na vymáhanie v prospech OOO «Sibir-Service» RUB. policajt. (ld 5), zjednotený rozhodnutím súdneho exekútora-exekútora OSP pre Leninský obvod mesta Kemerovo zo dňa 18.09.2013. v súhrnnom čísle (prípadový list 6).

Zákon a uznesenie súdneho exekútora zo dňa 18.09.2013. bola vykonaná väzba v byte dlžníka na adrese: (list prípadu 7).

Vyhláška zo dňa 06.03.2014. súdny exekútor OSP pre Leninský okres Kemerovo CELÉ MENO4 akceptoval posúdenie jedného predmetu zaisteného majetku - podielov na byte na adrese: , vo výške RUB. na základe správy oceňovacej organizácie č. zo dňa 20.02.2014 (prípadový list 8-9).

Rozhodnutím súdneho exekútora zo dňa 16.06.2014. podiel na práve spoločného vlastníctva vyššie uvedeného bytu bol prevedený na Federálnu agentúru pre správu majetku na predaj vo verejnej dražbe formou dražby za cenu RUB. (prípadový spis 10-11).

Úkonom prevodu zaisteného majetku do dražby zo dňa 30.6.2014 bol uvedený majetok prevedený do dražby na spoločnosť Lotos LLC (list prípadu 37).

Rozhodnutím Okresného súdu Leninského mesta Kemerovo zo dňa 24.06.2014 vo veci č., bolo prerušené exekučné konanie č.v zmysle predaja uvedenej nehnuteľnosti na dražbe do právoplatnosti rozhodnutia súdu. právnu silu(spis 42-43).

Rozhodnutím súdneho exekútora OSP pre Leninský okres Kemerovo zo dňa 08.04.2014 bolo exekučné konanie v tejto časti prerušené (list 44).

20. októbra 2014 Treťjakov V.R. podal u súdneho exekútora-exekútora OSP pre Leninský okres Kemerovo vyjadrenie, v ktorom žiada o zastavenie exekučného konania, keďže správa NPO LLC č.1402-01-005 zo dňa 20.02.d.45-46) .

Rozhodnutím súdneho vykonávateľa OSP pre Leninský obvod mesta Kemerovo zo dňa 5. novembra 2014 Treťjakov V.R. odmietol ukončiť dražbu sporného majetku (spisy 47-48).

Rozhodnutím súdneho exekútora-exekútora OSP pre Leninský okres Kemerovo zo dňa 05.11.2014 bolo exekučné konanie obnovené, nakoľko pominuli dôvody na prerušenie konania (list 49).

Vyriešením uvedených náležitostí dospel súd prvej inštancie k správnemu záveru o odmietnutí ich uspokojenia, keďže odmietnutie súdneho exekútora ukončiť dražbu na predaj sporného majetku je v súlade s požiadavkami zákona a nemalo za následok porušenie práv Treťjakova VR

Takže podľa článku 87 federálneho zákona z 2.10.2007. 229-FZ „O exekučnom konaní“ sa nútený predaj majetku dlžníka vykonáva jeho predajom špecializovanými organizáciami zapojenými do sp. zriadená vládou Ruská federácia (1. časť).

Špecializovaná organizácia je povinná do desiatich dní odo dňa prevzatia majetku dlžníka úkonom prevzatia a prevodu umiestniť informácie o predávanom majetku vo verejných informačných a telekomunikačných sieťach ao majetku predávanom na dražbe, aj v printových médiách. speňaženie nehnuteľného majetku dlžníka, cenné papiere(s výnimkou investičných podielov otvorených podielových fondov a rozhodnutím súdneho exekútora - aj investičných podielov intervalových podielových fondov), majetkové práva, záložný majetok, ktorý je prepadnutý na uspokojenie pohľadávok navrhovateľa kto nie je záložným právom, predmety, ktoré majú historickú alebo umeleckú hodnotu, ako aj veci, ktorých hodnota presahuje päťstotisíc rubľov, vrátane nedeliteľnej, zložitej veci, hlavnej veci a veci s ňou spojenej všeobecný účel(patriaca) sa uskutočňuje konaním otvorených ponúk formou aukcie (3. časť).

V súlade s časťou 8 čl. federálneho zákona „o exekučnom konaní“, ak uplynula lehota platnosti správy o ohodnotení majetku dlžníka ustanovená právnymi predpismi Ruskej federácie o posudkovej činnosti, je súdny exekútor povinný do jedného mesiaca odo dňa uplynutia určenej lehoty zapojiť znalca, aby prehodnotil majetok dlžníka spôsobom ustanoveným v tomto článku.

Ako teda správne poukázal súd, zákon neukladá súdnemu exekútorovi vydať príkaz na ukončenie dražby, keď skončí platnosť správy o ocenení majetku dlžníka.

Podľa článku 26 Federálneho štandardu hodnotenia „Všeobecné pojmy hodnotenia, prístupy k hodnoteniu a požiadavky na hodnotenie“ (FSO č. 1), schváleného vyhláškou Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruskej federácie z 20.07.2007. 256, celková hodnota trhovej hodnoty predmetu ocenenia uvedená v správe o posúdení môže byť uznaná za odporúčanú na účely vykonania obchodu s predmetmi ocenenia, ak nie je dlhšia ako šesť mesiacov.

Podľa čl. - draženie sa vykonáva prostredníctvom realizácie určité akcie: zverejnenie oznámenia o konaní dražby s uvedením času, miesta a formy dražby, jej predmetu a postupu pri jej vykonaní vrátane postupu prihlásenia účasti na dražbe, určenia víťaza dražby, informácie o vyvolávacia cena, odoslanie prihlášok na účasť v aukcii a zaplatenie zálohy, výber najlepšej ponuky.

Článok stanovuje, že návrh obsahujúci všetky podstatné náležitosti zmluvy, z ktorých vyplýva vôľa navrhovateľa uzavrieť zmluvu za podmienok uvedených v návrhu s každým, kto odpovie, sa považuje za ponuku (verejnú ponuka).

Ako súd zistil, v denníku "Iz ruk v ruke" č. 27 zo dňa 7.7.2014 organizátor dražby dňa 8.7.2014 zverejnil oznámenie o konaní. ponuky na predaj vyššie zaisteného majetku dlžníka (list 54). Toto oznámenie obsahuje všetky podstatné podmienky zmluvy o predaji nehnuteľnosti, a to cenu a predmet zmluvy.

Toto oznámenie má preto na rozdiel od tvrdení žalobcu všetky znaky verejnej ponuky a je takým.

Nehnuteľnosť bola teda súdnym exekútorom prevedená na predaj v dražbe dňa 16.06.2014, predaj nehnuteľnosti bol vyhlásený na dražbe dňa 07.07.2014, teda v lehote ustanovenej bodom 26 FSO č. 1. , v súvislosti s ktorým posudok uvedený v správe o hodnotení nestratil na aktuálnosti, a preto rozhodnutím súdneho exekútora zo dňa 05.11.2014 Treťjakov V.R. bolo dôvodne odmietnuté vyhovieť jeho žiadosti o skončenie dražby na predaj majetku dlžníka.

Nemožno brať do úvahy argumentáciu žalobcu v sťažnosti, že keďže dražba, ktorá bola vyhlásená, sa dňa 7.08.2014 nekonala. v súvislosti so zastavením exekučného konania a následne nikto neponúkol účasť na dražbe, hoci bol organizátor dražby povinný urobiť nové oznámenie, lehota na podanie takejto ponuky uplynula a súdny exekútor je povinný zorganizovať nový posudok.

Článok federálneho zákona „o exekučnom konaní“ stanovuje, že dražba sa musí konať do dvoch mesiacov odo dňa, keď organizátor dražby dostane nehnuteľnosť na predaj.

V súlade s článkom 42 uvedeného federálneho zákona súd alebo súdny exekútor preruší exekučné konanie až do odstránenia okolností, ktoré boli dôvodom na prerušenie exekučného konania.

Článok 4.2 Postupu pre interakciu Federálna služba súdni exekútori a federálna agentúra zvládanie štátny majetok o organizácii predaja majetku zaisteného v zmysle zákona č rozsudkov alebo aktov orgánov, ktorým bolo priznané právo rozhodovať o exekúcii majetku, schválených nariadením Federálnej exekútorskej služby Ruskej federácie č. 347, Federálnej agentúry pre správu majetku č. zo dňa 25. júla 2008, ustanovuje, že ak exekučné konanie, v rámci ktorého bol zaistený majetok prevedený na predaj, sa prerušuje, výkonné akcie alebo uplatňovanie opatrení presadzovanie odložený alebo povolený odklad alebo splátkový kalendár, súdny exekútor bezodkladne zašle kópiu príslušného uznesenia alebo rozhodnutia územnému orgánu Federálnej exekútorskej služby Ruska a Federálnej agentúre pre správu majetku (špecializované organizácie).

Federal Property Management Agency (špecializované organizácie) ihneď po obdržaní od územný orgán FSSP Ruska alebo súdny vykonávateľ príslušného rozhodnutia alebo rozhodnutia pozastaví konanie o predaji zaisteného majetku.

Zo systematického výkladu vyššie uvedených pravidiel vyplýva, že ak súdny exekútor alebo súd rozhodne o prerušení exekučného konania, konanie o predaji zaisteného majetku sa zastaví a po uplynutí lehoty na zastavenie exekúcie sa konanie o predaji zaisteného majetku zastaví. konanie o predaji zatknutého majetku pokračuje.

Súčasná právna úprava neupravuje zverejňovanie informácií o nových dražbách v médiách a na internete po uplynutí prerušenia exekučného konania a obnovení dražobného konania, keďže v r. tento prípad nové dražby na predaj majetku sa nevyhlasujú.

Ďalšie argumenty sťažnosti nevyvracajú závery súdu uvedené v rozhodnutí, sú založené na nesprávnom výklade noriem hmotné právo a iné hodnotenie dôkazov, s ktorým senát nemôže súhlasiť.

S týmito údajmi súdna rada považuje rozhodnutie súdu za zákonné a opodstatnené a nenachádza dôvod na jeho zrušenie z dôvodu odvolania.

Riadený čl. , súdna rada

URČENÉ:

Rozhodnutie Leninského okresného súdu mesta Kemerovo zo dňa 11.12.2014 zostáva nezmenené, príťažlivosť- bez zadosťučinenia.

predsedať:

"Dohodnuté" ____________ Sudkyňa Shalagina Oh.The.

Ak si organizácia najme nezávislého odhadcu, aby určil trhovú hodnotu položky dlhodobého majetku určeného na predaj, ako dlho sa možno odvolávať na ním vyjadrený posudok a či môžu byť náklady na ocenenie zohľadnené pri zdaňovaní ziskov, ak oceňovaný objekt nebol predaný? Servisní experti vysvetľujú Právne poradenstvo GARANT Pavel Erin a Elena Melniková.


Na určenie trhovej hodnoty dlhodobého majetku plánovaného na predaj si organizácia najme nezávislého odhadcu, no nie vždy je možné hodnotený dlhodobý majetok predať. Aká je doba platnosti znaleckého posudku, ako dlho sa naň možno odvolávať pri určovaní trhovej hodnoty? Je možné do výdavkov dane z príjmov zohľadniť náklady vynaložené na ocenenie dlhodobého majetku, ktorý sa v zdaňovacom období nepredával?

Článok 12 federálneho zákona z 29. júla 1998 N 135-FZ „O činnostiach oceňovania v Ruskej federácii“ (ďalej len „zákon N 135-FZ) stanovuje, že celková hodnota trhu alebo iná hodnota predmetu hodnotenia uvedená v posudok vyhotovený z dôvodov a spôsobom, ktorý predpisuje federálny zákon, je uznávaný ako spoľahlivý a odporúčaný na účely uskutočnenia transakcie s predmetom posudzovania, ak spôsobom ustanoveným právnymi predpismi Ruskej federácie, resp. súdneho poriadku nie je stanovené inak.

V správe odhadcu je uvedený dátum, ku ktorému sa určuje hodnota predmetu oceňovania (štvrtá časť článku 11 zákona N 135-FZ, odseky 5, 8 federálneho štandardu oceňovania „Všeobecné pojmy oceňovania, prístupy a požiadavky na oceňovanie (FSO N 1)“, schválené nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruskej federácie z 20. júla 2007 N 256, ďalej len - FSO N 1).

Legislatíva o posudkovej činnosti neustanovuje dobu platnosti posudku ako takého. Paragraf 26 FSO N 1 zároveň stanovuje, že konečnú trhovú alebo inú hodnotu oceňovaného predmetu, s výnimkou katastrálnej hodnoty, uvedenú v znaleckom posudku, možno uznať za odporúčanú na účely znaleckého posudku. uskutočnenie obchodu s predmetmi oceňovania, ak odo dňa vyhotovenia správy o posúdení neuplynulo viac ako šesť mesiacov pred dňom uskutočnenia obchodu s predmetom posudzovania alebo dňom predloženia verejnej ponuky. Poznač si to arbitrážna prax nie vo všetkých prípadoch považuje uplynutie stanovenej šesťmesačnej lehoty za jednoznačný dôkaz o nedôveryhodnosti informácií o trhovej hodnote predmetu obsiahnutých v správe o ocenení (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vjatka zo 7. novembra , 2011 N F01-4554 / 11). Ak vznikne spor o spoľahlivosti hodnoty trhovej hodnoty predmetu ocenenia uvedenej v správe, a to aj v súvislosti s existujúcou správou o hodnotení toho istého predmetu, spor možno posúdiť na súde (článok 13 zákona č. N 135-FZ, rozhodnutie Rozhodcovský súd Sverdlovská oblasť zo dňa 06.01.2012 N A60-12493 / 2011).

Je potrebné poznamenať, že zoznam prípadov, v ktorých je povinné nezávislé posúdenie objektu, je obmedzený zákonom (článok 8 zákona N 135-FZ). Autor: všeobecné pravidlo položky dlhodobého majetku vo vlastníctve vlastníckeho práva obchodná organizácia v súvislosti s ich odcudzením, povinné hodnotenie nie sú predmetom. Na daňové účely môže byť použitie ceny uznanej ako trhová v transakcii dôležité, keď sa transakcie uskutočňujú medzi spriaznenými osobami (články 1, 3 článku 105.3 daňového poriadku Ruskej federácie), avšak aj v tomto prípade V tomto prípade daňová legislatíva neukladá daňovníkovi povinnosť potvrdiť cenu transakcie znaleckým posudkom.

Všeobecné kritériá účtovania nákladov pri zdaňovaní ziskov sú uvedené v odseku 1 čl. 252 daňového poriadku Ruskej federácie. V súlade s touto normou má daňovník na účely zdanenia zisku právo znížiť prijaté príjmy o sumu vynaložených výdavkov (s výnimkou výdavkov uvedených v článku 270 daňového poriadku Ruskej federácie). Výdavky sa zároveň účtujú ako ekonomicky oprávnené a zdokumentované výdavky, vyjadrené v peniazoch, ktoré sú vynaložené na realizáciu činností smerujúcich k dosahovaniu príjmov.

Náklady, v závislosti od ich povahy, ako aj podmienok implementácie a oblastí činnosti daňovníka, sa delia na výdavky súvisiace s výrobou a predajom a neprevádzkové výdavky (odsek 2, článok 252 daňového poriadku Ruskej federácie). federácia).

40 ods. 1 čl. 264 daňového poriadku Ruskej federácie klasifikuje ako ostatné náklady spojené s výrobou a (alebo) predajom, o ktoré možno znížiť príjem získaný daňovníkom, platby za registráciu práv na nehnuteľnosť a pozemkov, transakcie s týmito predmetmi, platby za poskytovanie informácií o registrovaných právach, platby za služby oprávnených orgánov A špecializované organizácie o oceňovaní majetku, príprava podkladov pre katastrálne a technické účtovníctvo (inventarizácia) nehnuteľností.

Okrem toho pp. 15 s. 1 čl. 264 daňového poriadku Ruskej federácie vám umožňuje pri zdaňovaní ziskov zohľadniť náklady na poradenstvo a iné podobné služby.

Je potrebné poznamenať, že daňová legislatíva nešpecifikuje druhy transakcií alebo predmetov majetku, ktoré sú predmetom transakcií, v rámci ktorých sú náklady na nezávislé hodnotenie predmety možno zohľadniť pri zdaňovaní ziskov. Normy daňového poriadku Ruskej federácie nevylučujú možnosť zníženia zdaniteľného príjmu o náklady spojené s ohodnotením nehnuteľnosti a v prípadoch, keď takéto ohodnotenie nie je v súlade so zákonom povinné.

Z dostupných upresnení odborníkov z Ministerstva financií Ruska a daňových úradov vyplýva, že zastávajú názor, že náklady spojené s odborným posúdením majetku sa zohľadňujú pri tvorbe základu dane pre daň z príjmov ako ostatné výdavky, pokiaľ dodržiavať ustanovenie odseku 1 čl. 252 daňového poriadku Ruskej federácie (listy Ministerstva financií Ruska zo dňa 07.10.2010 N 03-03-06 / 2/173, zo dňa 06.10.2009 N 03-03-06 / 1/649, Úrad of Federálnej daňovej služby pre Moskvu zo dňa 12.20.2004 N 26- 12/83208).

Možnosť zohľadniť na účely zdanenia príjmov náklady na ocenenie dlhodobého majetku teda v tomto prípade závisí najmä od toho, či ich možno uznať za ekonomicky opodstatnené a či ich možno použiť na realizáciu činností zameraných na tvorbu príjmov. Zároveň je potrebné mať na pamäti, že tieto kritériá sú v podstate hodnotiace a určujú sa v závislosti od mnohých okolností, ktoré sú v konkrétnej situácii dôležité.

Všimnite si, že s ohľadom na ekonomickú realizovateľnosť nákladov ústavný súd Ruská federácia vo svojich rozhodnutiach zo 4. júna 2007 N 366-OP a zo 4. júna 2007 N 320-OP uviedla, že primeranosť nákladov zohľadnených pri výpočte základu dane by sa mala posúdiť s prihliadnutím na okolnosti naznačujúce zámery daňovník dosiahnuť ekonomický efekt v dôsledku skutočného podnikania alebo iného ekonomická aktivita. Daňový zákon nepoužíva pojem ekonomickej účelnosti a neupravuje postup a podmienky vykonávania finančnej a hospodárskej činnosti, a preto opodstatnenosť výdavkov, ktoré znižujú príjmy na daňové účely, nemožno posudzovať z hľadiska ich účelnosti, racionálnosti, účelnosti alebo účelnosti. získaný výsledok.

Súdna prax zdôrazňuje, že v zmysle čl. 252 Daňového poriadku Ruskej federácie, ekonomická realizovateľnosť nákladov vynaložených daňovníkom nie je určená skutočnými príjmami daňovníka v konkrétnom zdaňovacom období, ale smerom týchto výdavkov na vytváranie príjmov, ako aj špecifikami. o činnosti daňovníka (uznesenie FAS Centrálny obvod zo dňa 16. februára 2009 N A54-1345 / 2008-C8).

V liste zo dňa 06.07.2007 N 01-02-03/03-311 Ministerstvo financií Ruska tiež potvrdilo, že otázka posúdenia efektívnosti a účelnosti nákladov je v kompetencii daňovníka ako podnikateľského subjektu. Zároveň by sa podľa ministerstva financií Ruska malo posudzovať kritérium ekonomickej opodstatnenosti výdavkov v spojení s ustanovením štvrtého odseku odseku 1 čl. 252 daňového poriadku Ruskej federácie, podľa ktorého sa akékoľvek výdavky uznávajú ako výdavky za predpokladu, že sú vynaložené na vykonávanie činností zameraných na vytváranie príjmov. Ide o existenciu súvislosti medzi vynaloženými nákladmi a podnikateľská činnosť daňovníka je hlavným faktorom pre uznanie vynaložených nákladov ako ekonomicky oprávnených nákladov.

To znamená, že ak organizácia vie preukázať objektívnu orientáciu výdavkov na dosahovanie príjmov, má právo tieto výdavky zohľadniť pri zdaňovaní zisku.

Podľa nášho názoru nie je v posudzovanom prípade účtovanie daňovníka o nákladoch na ocenenie dlhodobého majetku neprimerané. V súlade s čl. 6 Zákon N 135-FZ právnických osôb majú právo vykonať hodnotenie akýchkoľvek predmetov hodnotenia, ktoré im patria, na základe dôvodov a podmienok stanovených týmto federálnym zákonom. Trhová cena predmetu je stanovená za účelom jeho predaja, inými slovami, na určenie objektívnych kritérií pre tvorbu zmluvnej ceny, čo nám podľa nášho názoru umožňuje klasifikovať ocenenie ako činnosť zameranú na vytváranie príjmov. . Toto by však malo zohľadňovať skutočný zámer organizácie uskutočniť transakciu s objektom. V tejto súvislosti považujeme za vhodné, aby organizácia zdokumentovala prípravy transakcie, vrátane zapojenia nezávislého odhadcu, s odôvodnením ich súvislosti s plánovaným ekonomickým efektom.

Samozrejme, že v tejto situácii nie je vylúčený vznik nezhôd so správcom dane o zákonnosti účtovania takýchto výdavkov. Všimnite si, že v prax presadzovania práva existujú príklady podpory postavenia daňovníka zo strany súdov, a to aj v prípadoch, keď nezákonnosť účtovania nákladov na posudzovanie predmetov daňový úrad podložené skutočnosťou, že takéto objekty neboli následne realizované (pozri rozhodnutia Federálnej protimonopolnej služby Moskovského okresu zo dňa 17.3.2009 N KA-A40 / 1737-09, Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga zo dňa 1.8. 2007 N A12-20527 / 06, rozhodnutie Rozhodcovského súdu Chanty-Mansi Autonomous Okrug zo dňa 11.03.2008 N A75-18/2008).

Texty dokumentov uvedených v odpovedi odborníkov možno nájsť v referenčnom právnom systéme

V niektorých prípadoch je potrebné určiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Na tento účel sa používa hodnotiaci postup.

Zvažujú sa faktory, ktoré môžu ovplyvniť hodnotu nehnuteľnosti, a na základe nich sa určuje cena.

Ovplyvňujú ho vlastnosti samotného objektu, ako aj prostredie, trhové prostredie, politická a ekonomická situácia atď. Keďže tieto faktory nezostávajú nezmenené, hodnota objektu sa v čase mení.

Správa o posúdení musí obsahovať dátum, kedy bola vyhotovená.. V mnohých prípadoch sa skóre používa krátko po jeho určení. Potom na dátume spotreby nezáleží. Veľmi často môžete počuť otázku: "Ako dlho trvá ocenenie bytu?".

Ak posudzovanie prebieha pravidelne, jeho výsledok možno považovať za platný až do ďalšieho konania.

Častejšie sa však uvádza konkrétny dátum, dokedy platí.

V súlade s tým doba platnosti posudku nemôže byť dlhšia ako šesť mesiacov.

Po jeho ukončení sa zistená hodnota neodporúča používať. Súdna právomoc alebo úverová organizácia s najväčšou pravdepodobnosťou to neprijmú.

Preto bude potrebné hodnotenie prehodnotiť.

Pozor! Ak z nejakého dôvodu existujú pochybnosti o spoľahlivosti posudku, možno ich vyriešiť súdnou cestou.

V takom prípade je relevantná aj lehota od posúdenia.

Platnosť znaleckého posudku bytu taktiež nepresahuje 6 mesiacov.

Zmluva o ocenení nehnuteľnosti

Bez zmluvy sa posudok považuje za neplatný. Spočíva v jednoduchom písanie, neexistuje štandardný formulár.

Zmluvu možno uzavrieť na:

  • jeden predmet;
  • viaceré predmety;
  • dlhodobá spolupráca.

Musí to naznačovať:

  1. Kto je objednávateľom hodnotenia.
  2. Kto je interpret, teda odhadca.
  3. Informácie o kvalifikácii a potvrdenie občianskoprávnu zodpovednosť odhadca.
  4. Čo presne treba posúdiť.
  5. Na aké účely potrebujete zistiť náklady (to určuje použité metódy).
  6. Typ hodnoty, ktorá sa má určiť.
  7. Zoznam štandardov pre oceňovacie činnosti.
  8. Dátum, ku ktorému sa určuje hodnota.
  9. Platnosť.
  10. Výška odmeny (nemôže byť vyjadrená v podieloch alebo percentách z nákladov) a platobný postup.

Kedy a s kým sa uzatvára?

Zákazníkom môže byť iba vlastník alebo ním poverený zástupca.

Môže to byť firma alebo jednotlivec.

Odhadca môže pracovať pre spoločnosť alebo samostatne.

Ale musí mať primerané vzdelanie a byť členom samoregulačnej organizácie odhadcov.

Jeho kvalifikácia je potvrdená:

  • diplom o vzdelaní;
  • osvedčenie;
  • a výpis z registra odhadcov.

odkaz: Niekedy je v zmluve aj tretia strana – platiteľ. To znamená, že to je ten, kto platí za služby, ale nevlastní nehnuteľnosť.

Môže to byť aj organizácia alebo jednotlivec.

Požadované dokumenty

Na podpísanie zmluvy bude zákazník potrebovať:

  1. Pas vlastníka-fyzickej osoby.

    Pre zákonný bude potrebné rozhodnutie (protokol) o voľbe vedúceho (alebo iné potvrdenie poverenia) a jeho pas.

  2. List vlastníctva nehnuteľnosti.
  3. Legálne dokumenty.
  4. Rozmanité technická dokumentácia.
  5. V prípade potreby splnomocnenie a cestovný pas zástupcu.

Listina vlastníctva je listina, na základe ktorej vzniklo vlastnícke právo.

Môžu byť:

  • zmluva o predaji;
  • privatizácia;
  • darček;
  • a iným sa to páči, v závislosti od situácie.

Požadovaná technická dokumentácia závisí od typu nehnuteľnosti.

Vyžaduje sa dohoda o odhade bytu:

  1. Technický plán, ktorý vydáva ZINZ.
  2. Katastrálne resp technický preukaz.
  3. Vysvetlenie podlahy.

O podmienkach ocenenia bytu bolo uvedené vyššie.

Pre obytnú budovu:

  1. Katastrálny / technický pas.
  2. Plán pozemok na ktorom sa nachádza, s vyznačenými hranicami.
  3. Výpis z Jednotného štátneho registra vecných bremien.
  4. Informácie o inžinierskych sieťach.

Na určenie hodnoty komerčných nehnuteľností:

  1. Technické osvedčenie.
  2. Výpis z EGRP.
  3. Územný plán.
  4. Informácie o vecných bremenách.

Pozor! Ak je vlastníkom organizácia, budú sa vyžadovať aj základné dokumenty a zápisnice zo stretnutia s rozhodnutím o vymenovaní vedúceho.

Na ocenenie pozemku:

  1. Katastrálny pas.
  2. Plán lokality zobrazujúci presné hranice.
  3. Doklady, ktoré určujú výšku dane z pozemkov.

Ak je zmluva vyhotovená na predmet vo výstavbe:

  1. Stavebné povolenia.
  2. Projekt s vysvetlivkami.
  3. Výpis z EGRP.
  4. Informácie o konštruktívny systém a povolená spotreba energie zdrojov.
  5. Katastrálny alebo technický pas. Musí uvádzať stupeň dokončenia stavby a oblasť budovy.
  6. Ak je budova zakonzervovaná - akt ochrany.

Dôležité: Ak je vlastníkom spoločnosť, osvedčenie o účtovná hodnota. Vypracuje ho účtovné oddelenie.

Odhadca poskytuje doklady potvrdzujúce jeho kvalifikáciu. Ďalej v článku nájdete návod na vyplnenie a ako vyzerá ocenenie bytu.

Pokyny na plnenie

Vzor zmluvy má spravidla oceňovacia organizácia alebo nezávislý odhadca.

Vypĺňa sa ručne alebo na počítači.

V dokumente sú zahrnuté nasledujúce informácie:

  1. Jeho číslo.
  2. Dátum ukončenia.
  3. Podrobnosti o všetkých zúčastnených stranách. Ide o celé meno alebo názov organizácie, celé meno zástupcov a základ, na ktorom konajú (splnomocnenie, zakladateľská listina, zápisnica z rokovania atď.).
  4. Počet kópií hodnotiacej správy.
  5. Informácie o odhadcovi(-och): celé meno, názov a sídlo samoregulačnej organizácie a informácie o poistení zodpovednosti.
  6. Na konci zmluvy sú uvedené adresy a bankové údaje strán-právnych organizácií.

Dohodu podpisujú zmluvné strany alebo ich zástupcovia. Vypracúva sa aj hodnotiaca úloha, ktorá je prílohou zmluvy.

Obsahuje informácie:

  • o predmete posudzovania;
  • náklady;
  • spôsob a postup platby;
  • načasovanie;
  • a ďalšie dôležité podmienky.

Úskalia a nuansy

V niektorých situáciách možno budete musieť zistiť hodnotu nehnuteľnosti k dátumu v minulosti.

Napríklad to môže byť potrebné pre:

  • určenie výšky dane z dedičstva;
  • v súdne spory súvisiace s určením škody prijatej v minulosti;
  • pri súdnom delení majetku po rozvode;
  • pri zostavovaní manželskej zmluvy, ak je uzavretá až po dlhšom čase po svadbe.

V takýchto prípadoch sa vykonáva spätné hodnotenie. V jeho priebehu sa berú do úvahy udalosti, charakteristiky a ukazovatele k požadovanému dátumu v minulosti.

Ak uplynulo viac ako šesť mesiacov, výsledok hodnotenia v tomto prípade nebude v súčasnosti platný.

Ako vidíte, dôležitým parametrom je obdobie hodnotenia. Určuje, ako dlho sa môže používať. Dôležité je tiež správne uviesť v zmluve všetky potrebné údaje a pripraviť požadované dokumenty. No a teraz už viete, na koľko platí znalecký posudok bytu.

Čo je to spätné ocenenie nehnuteľnosti, pozrite si video:


© 2022 egoist24.ru Platobné systémy. Hypotéka. banky. Peniaze Yandex. webmoney. Všeobecné informácie.