Фалитът е обратната страна на всяка бизнес дейност. Особено напоследък, поради тежката икономическа ситуация в страната, броят на фалитите на фирми и предприятия непрекъснато нараства. Също така, след приемането на Закона за несъстоятелността на физическите лица, гражданите, които се намират в трудна житейска ситуация и не могат да погасят задълженията си по кредита, имат възможност да преминат през процедурата по несъстоятелност и да отпишат възникналите задължения.
Задължителна част от процедурата по несъстоятелност е изпълнението. Директната продажба на несъстоятелно имущество се извършва на специални акредитирани електронни платформи. В момента има малко повече от 40 действащи сайта, които провеждат наддаване и търгове. Организаторът на търга разделя масата на несъстоятелността на партиди, които се обявяват на търг. Можете да прочетете повече за това как се провеждат търговете за несъстоятелност в нашата статия.
Нашата компания е акредитирана във всички изброени сайтове и предоставя услуги за поддръжка до ключ за наддаване и търгове по несъстоятелност, тоест вие плащате само за вашата победа в наддаването.
Най-добрите агрегатори и уебсайтове за търгове за несъстоятелност ще ви улеснят в намирането на високоликвиден лот и ще ви гарантират успешна транзакция. Тази статия изброява топ 15 сайта и 10 агрегатори за търгове.
Намирането на висококачествен и високоликвиден лот е ключова задача за частните инвеститори. Има два начина да намерите такава партида:
- рутинно търсене директно в сайта. Можете просто да превъртите списъка, но е по-добре да използвате специални филтри;
- търсене с помощта на специални услуги. В този случай можете да приложите много различни критерии за избор. Агрегаторът за търгове по несъстоятелност ще ви помогне да филтрирате безплатно най-ликвидните и атрактивни лотове, с помощта на които можете да закупите имущество на длъжниците при най-изгодни условия.
Първият метод е много прост и не изисква подробни обяснения. Вторият заслужава по-подробно описание.
Списък с топ 10 на агрегатори за наддаване за банкрут
На търгове и търгове за несъстоятелност можете да закупите автомобил за 30-80% от пазарната му стойност. По-долу е даден списък на специалните услуги. Всички те имат едно основно предимство - възможността да отидете на страницата на партидата в сайта с помощта на услугата за избор. Агрегаторите са необходими, за да улеснят работата на участниците в търга, да спестят тяхното време и усилия; да събира необходимата информация от различни електронни платформи, да намира информацията, необходима за вземане на правилни решения. Следва списък с услуги, които улесняват намирането на търгове за несъстоятелност:
- Tbankrot.ruСъдържа абсолютно цялата необходима информация. За удобство на потребителите е разработено мобилно приложение, с което можете да търсите партиди от всяка точка на света. Някои от най-удобните функции на приложението включват календар, който ви напомня за предстоящи търгове и опция „купете сега“, която точно анализира състоянието на партидата.
- Probankrot.ruЕдно от основните му предимства е разширената функционалност. Освен всичко друго, на този сайт ще можете да намерите надеждни снимки на имоти, аналитични данни, връзки към федерален ресурс, функции за наблюдение на партиди.
- bankrot.proПредоставя база данни за банкрути. За ефективно търсене на интересна партида, на ваше разположение са аналитични функции и мониторинг.
- bankrotstvo.me- Съдържа цялата необходима информация и функционалност.
- банкрут.centerr.ru
- bankrot-spy.ruТака нареченият фалирали шпионин. Наречен е така поради факта, че с негова помощ можете да намерите имуществото на фалирали, конфискувани неща. Тази услуга ви позволява да търсите търгове в различни категории: оборудване, жилищни имоти, земя, автомобили, търговски помещения, данни за вземания и т.н.
- bacart.ru. Съдържа снимки на обекти, които ви интересуват, и съответни връзки към федералния ресурс.
- bankrotpro.comИнтересен с интерактивната си карта. Можете бързо и точно да намерите обект.
- heveya.ruВъпреки факта, че няма преки препратки към обекта, е възможно правилно да се оцени състоянието му благодарение на снимки.
Официален държавен уебсайт за търг за несъстоятелност
Fedesurs.ru- федерален ресурс, официалният сайт на търговете за несъстоятелност. Този сайт представлява единен регистъртърг за несъстоятелност. Откритите търгове за несъстоятелност на официалния държавен уебсайт в Москва и други градове на Русия са законни и възможно най-прозрачни. Информацията за длъжниците идва тук от различни източници (EGRLE, EGRIP, Регистъра на саморегулиращите се организации на арбитражните управители, Системата за разкриване на информация за съдебни актове). 
Данните са отлично филтрирани по регион и длъжник. Изображенията на партидите са в доклада за оценка. Търговете за несъстоятелност на официалния уебсайт са най-безопасните. Търговете за несъстоятелност на официалния държавен уебсайт се извършват с помощта на EDS.
Naab: търгове за наддаване и несъстоятелност
NAAB е общност от аукционни брокери, които правят пари чрез препродажба на имущество на длъжниците. Присъединявайки се към асоциацията, вие получавате правна, консултантска, финансова подкрепа, възможност да намерите доверени партньори и да станете лидер във вашия регион. Както частните инвеститори, така и инвестиционните клубове имат право да се присъединят към NAAB. Това е един вид съюз за участници в търга, които защитават своите интереси и обединени се стремят да повлияят на изменението на действащ законодателен органпо несъстоятелност.
Кой сайт за наддаване за фалит да изберете: Топ 5
По-долу е даден регистър на търговете за несъстоятелност, съдържащ най-популярните сайтове, които предлагат на търг имущество на фалирали. На тези ресурси можете да вземете много онлайн на електронната платформа за несъстоятелност и търг на имущество на длъжниците. 
Търговете за несъстоятелност в сайтове с автомобили са отлични перспективи за изгодни покупки на превозни средства и печелене на пари от препродажби.
- Сбербанк AST(http://utp.sberbank-ast.ru/Bankruptcy/NBT/Index/0/0/0/0). От Сбербанк платформата за търговия при несъстоятелност провежда повече от 100 хиляди търговски процедури. За да се улесни работата със сайта, ресурсът предоставя електронен университет, а също така се провеждат семинари. Сбербанк провежда търгове за несъстоятелност на имоти на официалния уебсайт при стриктно спазване на Заповед № 495 на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация. Публичните търгове за несъстоятелност на сайта на Сбербанк се провеждат в три стъпки: Получаване на EDS; Преминаване на процедурата по регистрация в сайта; Прехвърляне на депозита; Подаване на заявление за участие в търга.
- « RTS-тендер"(rts-tender.ru);
- Национална електронна платформа(etp-ets.ru);
- Електронна платформа на търговския център(centerr.ru)
- uTender.ruТърговете за несъстоятелност в сайтовете за физически лица включват открити и закрити търгове.
10 популярни сайта за търгове
Търгите за несъстоятелност също често се провеждат на следните десет популярни сайта:
- Fabrikant.ru Съдържа най-голям брой изложени лотове.
- Универсален ETP "Electro torgi". Ресурсът се развива много бързо. Нови лотове се публикуват много често. Основното предимство се крие в пълното и правилно описание на партидите.
- ЩЪРКЕЛ. Излагат основно търговски имоти, парцели и транспорт.
- арбитър. Член е на Съюза на операторите на ЕП. Стоките са много различни - промишлено оборудване, транспорт, парцели, вземания и т.н.
- Аукциони на Сибир. Те се различават от другите по това, че пускат на търг имуществото на физически лица.
- Фалит на RT. Членува в съюза на операторите на ЕС и е специализирана в имуществото на фалирали организации.
- Общоруска платформа за електронна търговия. Занимава се с пускането на търг на имуществото на разрушени предприятия.
- lot-online.ru (Руска аукционна къща) Това е универсална платформа за търговия, съдържаща раздели за несъстоятелност, покупки, приватизация, залози, частни обекти, държавни корпорации.
- Център за икономическо развитие b2b-center.ru. Тя съществува повече от 16 години и представлява единна електронна система за търговия.
- METS m-ets.ru продава имоти юридически лица- фалирал.
Пълен списък на съществуващите сайтове се предоставя от уебсайта на Единния федерален регистър на информацията за несъстоятелност: https://bankrot.fedresurs.ru/TradeplaceList.aspx
Сибирски търгове, търгове за несъстоятелност
Auctions of Siberia е електронна аукционна платформа за фалит, която има повече от 13 хиляди участници. На търга се пускат имоти на индивидуални предприемачи и юридически лица, по отношение на които е в ход производство по несъстоятелност. За да започнете работа със системата, ще трябва да попълните регистрационен формуляр и да получите електронен подпис. Участието в търга е безплатно на сайта ausib.ru.
Актуални съвети за идентифициране на високоликвидни партиди
Ако възнамерявате да закупите ликвиден имот, първото нещо, което трябва да направите, е да извършите компетентен анализ на лотовите.Първо трябва да следите достъпните за вас сайтове и да маркирате лотовете, които ви интересуват. Информацията се записва незабавно в удобен формат - по електронен път или на ръка, не забравяйте да посочите връзката към сайта и прогнозната цена. След като намерите около десет лота, трябва да започнете да ги анализирате според следните основни точки.
1. Наддаване за несъстоятелност: концепция и характеристики
Има ситуации, когато длъжникът (било то юридическо или физическо лице) няма финансова възможност да изплати заема или да затвори емисиите на други финансови задължения (данъчни плащания, заеми и др.). Тогава на „помощ“ идва процедурата по несъстоятелност, която е описана подробно в.
Описаното имущество на длъжника се пуска на търг за покриване финансови задълженияпред кредиторите. Това се казва търг за несъстоятелност когато имуществото на несъстоятелността се продава чрез търгове.
Производството по несъстоятелност (наричано още търгове по несъстоятелност) е последният етап от процедурата по несъстоятелност за физическо или юридическо лице.
Оценката на имуществото и по-нататъшната му продажба се извършва от арбитражен управител, който се назначава в съда. Неговите отговорности включват цялостна организация на търгове и избор на имот за продажба.
Федералният закон „За несъстоятелността (банкрута)“ много ясно гласи, че процедурата за наддаване трябва да се проведе в в електронен форматна електронни платформи за търговия. Участниците в търга могат да бъдат както физически, така и юридически лица.
Съществува такова „вяра“, че често самите синдици изкупуват парцели на изгодни цени и след това ги препродават. Но мога да ви уверя със сигурност, че това не е така. Самата процедура по несъстоятелност, а след това и наддаването е абсолютно прозрачна. Напредъкът му може да бъде проследен на всеки етап, така че ако подозирате нещо, можете спокойно да подадете жалба до съответните органи. Ако в резултат на неговото разглеждане се разкрият факти за измамни действия, синдикът и всички лица, участващи в този въпрос, ще бъдат подложени на не само административна, но и наказателна отговорност.
До 2015 г. на търгове за несъстоятелност можеше да се продава само имуществото на юридически лица, но след влизането в сила на Федералния закон „За несъстоятелността на физическите лица“ стана възможна продажба и на тяхното имущество. Този закон урежда изцяло процедурата за провеждане на търгове.
Списъкът на имотите на търг може да включва моторни превозни средства, земя, парцели, дачи, жилищни и нежилищни помещения, големи домакински уреди и др.
Продажбата на имуществото на длъжника на търг ви позволява да затворите частично, а понякога и напълно задълженията към кредитора.
Темата за несъстоятелността на физически и юридически лица разгледахме много подробно в предишни статии.
Има 2 схеми за продажба на имущество в несъстоятелност:
- Наддаване (открити търгове). В тях може да участва всеки. Има обаче случаи, когато участието може да бъде ограничено поради факта, че имотът не може да бъде в свободно обращение. Може да са бижута или оръжия.
- Състезания.Имот, който е надарен със статут на културна или историческа ценност, паметници културно наследствои т.н. По време на състезанието трябва да се прилагат засилени мерки за сигурност, но организаторите също са длъжни да осигурят безплатен достъп на потенциалните купувачи до продукта.
Ако участникът, предложил най-високата цена, спечели търга, тогава в конкурса, в съответствие с параграф 4 на член 447 Граждански кодекс Руска федерацияпобедител ще бъде участникът, който се съгласи да изпълни всички условия, представени в договора за продажба и други документи, регламентиращи конкурса.
2. Основни условия за участие в търгове по несъстоятелност
За да участвате в търга за несъстоятелност, трябва да завършите няколко задължителни условия.
2.1 Кандидатстване
След подаване на заявлението между участника и организатора на търга по несъстоятелност се сключва споразумение за депозит, в което се урежда сумата, която участникът в търга трябва да преведе по сметката за сетълмент на организатора на търга. Депозитът е гаранция, че след спечелването, кандидатът ще изкупи партидата.
След превеждане на средства, участникът трябва да представи оригиналното платежно нареждане с отметка на банката върху превода. Платежното нареждане трябва да бъде подадено не по-късно от последен денприемане на документи.
2.2 Определяне на цената на обект
Първоначалната цена на обекта на търг в несъстоятелност се определя или от специална комисия, или от събрание на кредиторите в съответствие с обменната цена на активите. Процедурата за определяне на цената е такава, че на първо място се изготвя доклад за оценка на обекта за търг за несъстоятелност. Такава оценка се извършва или от арбитражния управител, или от назначен от него синдик. Първоначалната цена не трябва да е по-ниска от средната за пазара. По правило цената се определя в последния час на работния ден, предхождащ деня за търговия.
Така, съгласно чл. 94 от Закона за несъстоятелността, минималната стойност на имуществото се определя от арбитражния управител на длъжника. Крайната цена се определя от резултатите от търга.
3. Етапи на наддаване за несъстоятелност
Процедурата за обявяване в несъстоятелност има строга регламентация, поради което има 3 етапа: първичен, повторен и публичен. Нека разгледаме по-отблизо всеки.
3.1 Първични търгове
Първичен търг е началото на процедурата. Участниците могат да правят оферти, увеличавайки цената на лота, само с размера на стъпката, който се определя от условията на търга. Следващата стъпка може да се направи само половин час след като системата приеме предишната.
3.2 Повторно наддаване
В случай, че по някаква причина първичният търг бъде обявен за невалиден, се насрочват повторни търгове. Цената на партидата в този случай ще бъде с 10% по-ниска от оригиналната.
3.3 Публичен търг
Ако първите два етапа на търговете за несъстоятелност бъдат обявени за невалидни, се насрочват публични търгове. Основната характеристика на публичните търгове е, че цената на партидата намалява на определени интервали. На публичен търг можете да закупите партида с отстъпка от първоначалната цена до 99%. Важно е да имате време за сключване на сделка преди конкурентите.
Ще говорим за това какво може да бъде закупено на търга за несъстоятелност в следващия параграф на статията.
4. Видове имоти, обявени на търг в несъстоятелност
Списъкът на имотите, обявени за търг за несъстоятелност, е огромен. Нека разгледаме подробно най-популярните обекти които са пуснати на търг:
- ценни книжа на юридически или физически лица;
- фабрики;
- самите организации (фирми, предприятия, включително производствени фабрики и др.);
- специално оборудване;
- транспорт;
- Уреди;
- търговски маркии права на искове;
- недвижими имоти (търговски, жилищни, промишлени, сгради, конструкции, земя, включително земеделска земя и др.);
- пари;
- производствено оборудване.
Поради факта, че в нашата страна има малко хора, които имат информация, че има възможност да участват в търгове по несъстоятелност, имате всички шансове да извършите ефективна сделка.
В някои търгове има минимален брой участници и следователно е възможно да се закупи актив на минимална цена.
5. Платформи за търговия при несъстоятелност
Има много голям брой места за провеждане на търгове, включително тези, които успешно продават имуществото на фалирали, но могат да бъдат идентифицирани 5 от най-популярните.
1 Детска площадка — Единен федерален регистър на информацията за несъстоятелност (bankrot.fedresurs.ru)
Именно на този сайт се събира пълна информация за текущи търгове, като тази информация също се публикува предварително. Проучването на представения регистър на обектите ще позволи на участника да оцени по-пълно търга и да се подготви за него възможно най-внимателно.
2 Детска площадка — Sberbank AST (sberbank-ast.ru)
Този сайт е един от най-удобните и има интуитивен интерфейс. В него е изложено имуществото на фирми, които са издали заем и не могат да го изплащат. Недостатъкът на този ресурс е, че показва малък брой търгове.
3 Детска площадка — Fabrikant.ru (fabrikant.ru)
Най-обширната платформа с голям брой изложени лотове.
4 Детска площадка — Център за внедряване (bankrupt.centerr.ru)
Този сайт показва имуществото на организации, които са законно обявени в несъстоятелност.
5 Детска площадка – Универсален ETP „Electro torgi“ (electro-torgi.ru)
„Най-младият“ сайт, който се развива активно. Той има ясен и удобен за потребителя интерфейс и много от тях се актуализират често.
Интернет има страхотно количествосайтове, където можете да намерите желаните обекти на наддаване.
Аукционните сайтове са разделени на 3 вида:
- Пазари – пряко организиране и провеждане на онлайн търгове;
- Официални портали — най-пълните данни за търговия, публикувани в съответствие с руското законодателство. Най-ярките примери за такива сайтове са Fedresurs и съботното издание на вестник "Комерсант".
- Агрегатори за търгове за несъстоятелност - такива портали натрупват цялата информация за предстоящи търгове от Интернет и ги хостват.
Разбира се, преди да вземете и да участвате в търга, трябва сериозно да се подготвите и да вземете решение за сайта. Ще говорим за основните етапи на участие в следващия параграф на статията.
6. Основни етапи на участие в публични електронни търгове
По своята същност процедурата за участие в търгове по несъстоятелност е проста, важно е да се спазва законът и да се премине през всички етапи. По-долу предлагам да разгледаме всички етапи на участие в търга.
Етап 1. Регистрация и получаване на електронен подпис
Електронен подпис е специализиран набор от знаци, който идентифицира подписващия, разположен на устройство, подобно на външно устройство (флаш карта).
С това устройство можете електронно управление на документибез използване на хартия. Подробна информация за това за какво служи електронен подпис, как да го получите и какви видове електронни подписи се пишат.
Основните функции на електронния подпис са защитата на документи от фалшификация, доказване на авторски права за конкретен документ, прехвърляне на файлове по криптирани канали, възможност за подаване на ценови оферти при участие в наддаване и търгове, както и подписване на договори и други действия по резултатите от наддаване и търгове.
Електронният подпис може да даде достъп само до определен списък от сайтове, така че преди да го поръчате, уверете се, че има функции и набор от услуги.
Етап 2. Регистрация в електронната платформа за търговия
За да се регистрирате за имейл платформа за търговия, определено ще ви трябва електронен подпис, както и качване на конкретен списък с документи в сканиран вид.
По правило за физически лица - това е паспорт (страница със снимка и регистрация), за юридически лица и индивидуални предприемачи - учредителни документи.
Не забравяйте да разгледате списъка задължителни документиза да ги подготвя. на място може да отнеме от три до пет работни дни. Не е необходимо да сте акредитирани във всички обекти. Достатъчно е да се регистрирате само на този, където ще се проведе търгът за избрания лот.
Етап 3. Избор на партиди
По-горе вече говорихме за това къде да търсите обекти за търг за несъстоятелност. Преди всичко ви съветвам да разгледате предложения за вашия регион.
След като решите за обекта на покупка, внимателно проучете цялата документация за него (документи за оценка, собственост и други), за да няма непредвидени ситуации в бъдеще с първоначалния собственик на имота.
Ако планирате покупка на автомобил или недвижим имот, имате право да огледате обекта предварително. Картата на организатора на търга винаги съдържа данни за контакт, с които можете да се свържете и да уговорите среща. Съветваме Ви да вземете със себе си опитен оценител, за да не се окаже твърде висока стойността на лота. Разбира се, това се отнася само за материални активи (оборудване, транспорт, недвижими имоти и т.н.).
Ако планирате да придобиете ценни книжа или предприятие, съветвам ви да потърсите съвет от опитни икономисти и юристи, за да не купувате отново активи на завишена цена.
По този начин предварителният анализ на лота ще ви помогне да оцените адекватно осъществимостта на участие в търга.
Етап 4. Настройка на софтуера
За да участвате в търга, трябва правилно да конфигурирате всичко необходими програми. За работа на електронна платформа в повечето случаи се използва браузърът Internet Explorer, а за да използвате електронен подпис, може да ви е необходима специализирана програма CryptoPro.
В момента, когато ще съставите електронен подпис, ви съветвам да се консултирате със специалистите на компанията какви настройки на компютъра може да са ви необходими. Можете също да използвате услугите на системните администратори.
Етап 5. Изготвяне на заявление за участие в електронни търгове за несъстоятелност и прехвърляне на депозита
И така, обектът на покупка е избран, компютърът е настроен, време е да регистрирате заявка за участие. Важно е да се произвеждат тази процедурапредварително, за да има възможност (при липса на документи или грешки в регистрацията) всичко да се коригира. Тази предпазливост е много важна за тези, които участват за първи път и нямат опит да участват в този вид търг.
Може да се случи да се наложи специалист от трета страна, така че (няма да се уморя да повтарям) погрижете се за всичко предварително, поне 3-4 дни преди началото на търга.
В момента на кандидатстване ще трябва да прикачите платежно нарежданепотвърждаване на сумата на депозита.
Внимание!Без депозит участието в търга е НЕВЪЗМОЖНО! Размерът на депозита е определен и посочен в документацията за търга и ще бъде приблизително 5% от стойността на обекта.
Подробности за превода на средства също ще бъдат посочени в документацията. Много е важно да проверите с организаторите дали е възможно да се използва онлайн услугапрехвърляне на средства, тъй като често има ситуации, при които търгът регулира запор на платежно нареждане с банкова марка и електронна разпискаможе да не пасне.
Друг важен момент е банковата комисионна за превод на средства. Проверете във вашата банка за таксата за превод.
В случай на загуба на търга, депозитът ще Ви бъде върнат в срока, посочен в тръжните документи. По правило този период може да бъде 30 календарни дни.
Етап 6. Заявка за участие
За всеки търг за несъстоятелност времето за подаване на заявление се определя отделно. При някои търгове победител е този, който първи е подал заявка, в други е важно да има време за подаване на заявка преди определен момент. Първо прикачете всички необходими документи, след което ги подпишете и изпратете с електронен подпис.
Етап 7. Участие в електронния търг
Може да има много функции за участие в електронен търг и има няколко вида тази процедура.
V закрит търгв определения момент се отварят всички подадени оферти, като победител е този, който е предложил най-добрата цена.
Откритият търг е търг, подобен на физически търг, само че всичко се извършва на електронна платформа във вашия личен акаунт. Организаторите определят определена стъпка и период от време, през който тази стъпка може да бъде направена. Участниците в търга виждат само номера на кандидата и предлаганата от него сума.
Така при открит търг победител е този, който е подал последната оферта преди края на търга.
Отворените търгове се считат за най-отворени и прозрачни.
Етап 8. Приключване на електронния търг и обобщаване
След приключване на търга за несъстоятелност, в рамките на половин час, организаторите съставят протокол, който описва пълната процедура за преминаването им, а след това в рамките на три работни дни се публикува окончателният протокол, където се обявява победителят.
За тези участници, които не са спечелили търга, той завършва съвсем просто - трябва да изчакате връщането на депозита и това е всичко. Ако в рамките на няколко дни връщането не се случи, трябва да се свържете с организаторите за разяснение.
С победителя всичко е много по-сложно. След официалното публикуване на окончателния протокол се сключва договор за покупко-продажба. Формуляр това споразумениеизпратени през платформата за електронна търговия. Победителят го попълва, подписва се електронен подписи се връща обратно на организатора през личен акаунт, а след това във физическа форма на хартия по пощата.
Ако победителят откаже сделката по някаква причина, депозитът няма да му бъде върнат.
Етап 9. Пълно разплащане с продавача. Влизане в права на собственост
След приключване на всички формални етапи, договорите се подписват, победителят изпраща остатъка от плащането за обекта. Важно е внимателно да въведете данните, тъй като те може да се различават от тези, към които е преведен депозитът.
Когато всички условия са изпълнени, победителят в търга става пълноправен собственик на обекта и може да започне обработка на документи, потвърждаващи собствеността.
Така, при спазване на всички условия и етапи на търга за несъстоятелност, не би трябвало да възникват сериозни проблеми. Във всеки случай винаги можете да се свържете със службата за поддръжка на електронната платформа за търговия или да потърсите правен съвет.
И в края на статията ви предлагам да гледате кратко видео, което описва стъпка по стъпка алгоритъм за подготовка за участие в търгове по несъстоятелност:
С това приключвам статията ми за наддаването за несъстоятелност. Ако имате въпроси, задайте ги по-долу в коментарите към тази статия.
P.S.:Поставете звезди и харесвания и споделете тази статия с вашите приятели и колеги в социалните мрежи.
И така, след като разгледахте всички варианти, стигнахте до заключението, че най-печелившият и най-сигурен начин да спестите и увеличите капитала си е да инвестирате в недвижими имоти.
Всяка година търсенето на пазара на недвижими имоти расте и дори на фона на кризата хората взимат заеми и инвестират милиони в закупуване на апартаменти, за да се предпазят от инфлацията и да създадат пасивен доход от наем за себе си до момента на пенсиониране.
В същото време почти никой от тях не знае как да купува апартаменти на цената на колите без ипотечно робство ...
Очевидните ползи от закупуването на имот на търгове по несъстоятелност са, че веднага ставате пълноправен собственик на жилище с 50%-70% отстъпка от пазарната стойност и в същото време:
- Не е необходимо да преминавате през всички документи, за да одобрите банков заем и да докажете платежоспособността си;
- Не надплащате лихва по ипотека, чийто общ размер може да се сравни с цената на автомобила;
- Не се страхувате от изгонване и загуба на имущество в случай на конфликт с банката.
Дори за редовна сделка за покупко-продажба, трябва да имате основни познания, а закупуването на апартамент на търг също има своите тънкости, за които ще научите от тази статия по-бързо, отколкото кафето ви има време да се охлади.
Какви апартаменти се продават на търг?
На десетки платформи за електронна търговия ежедневно се появяват стотици нови оферти за жилища от фалирали собственици в цялата страна.
Сред собствениците на имоти: лица, индивидуални предприемачи, организации с различни форми на собственост, а на търг се пуска и общинска собственост.
Интересното е, че ще намерите за продажба както апартаменти в нови сгради, така и на вторичния пазар, докато има наистина интересни оферти...
Например, в търсене на партиди за партньори и за обучение на нашите студенти, служител на Академията намери елитен апартамент в Псков с площ от 205 кв. м, което поевтиня от 8,5 на 1,7 милиона рубли,Вижте нашето видео за повече по въпроса:
Как се намалява цената на апартаментите от търгове по несъстоятелност?
Следвайки по-нататъшната съдба на този апартамент, разбрахме, че в крайна сметка той е закупен за 4,4 милиона рубли, т.е. 2 пътипод пазарната стойност.
Недвижимите имоти, които се продават на платформи за електронна търговия, могат да бъдат разделени на три категории:
Ипотекиран имот.
Това са апартаменти, закупени по ипотечен кредит, който не е погасен в бъдеще. В този случай банката взема апартамента и го продава на намалена цена, за да върне средствата си възможно най-бързо.
Преди да кандидатствате за ипотека, банката внимателно проверява „правната чистота“ на апартамента, така че най-вероятно няма да имате други проблеми, единственото притеснение е процедурата за премахване на тежестта на обезпечението.
В резултат на компетентен анализ на всички обстоятелства и параметри на залога преди закупуване на апартамент може да се окаже, че ситуацията е напълно разрешима.
Арестувано имущество за дългове.
Арестът също е вид тежест, наложена на апартамент в резултат на съдебни споровеили конфискация на имущество за дългове.
Имот без тежести, който се продава поради фалит на фирма или физическо лице.
В хода на фалита на фирма или физическо лице, заедно с други активи, се продават апартаменти, притежавани преди, които са били предназначени например за временно настаняване на служители на компанията.
Такива фалирали жилищни имоти са много по-привлекателни за купувачите, тъй като рядко имат различни нюанси от ипотекирания или запориран имот. Ето защо, когато решавате да закупите имот в несъстоятелност на търг, бъдете подготвени за появата на други кандидати за този лот.
Конкуренцията обаче плаши само начинаещите.
Според опита от участие в търга някои от конкурентите са елиминирани поради грешки в заявлението или неправилно оформяне на документи. Можете да заобиколите останалото, като предложите навременна покупна цена, която ще победи други оферти и все пак ще бъде печеливша за вас.
Изчисляването на покупната цена е тема за разговор за повече от една минута... Основните принципи за това как се формира и откъде идва при търга на апартамент с отстъпка до 70%, ще разберете след като прочетете описанието на етапите на търга.
3 етапа на продажба на недвижим имот на търг
Апартаментите, както и други имоти на фалирали, се продават на търг на три етапа.
1. По време на първия кръг на наддаванепървоначалната цена на лота е определена, цената вече е определена малко под пазарната цена и купувачите залагат на увеличението на цената.
На този етап се продават около 60% от общия брой лотове. Спестяванията от закупуване на апартамент на първия етап могат да бъдат 10-15%, което не е лошо, но това е само началото...
В случай, че първият етап на търга е неуспешен и имотът не е закупен, започва вторият етап.
2. Редът за провеждане на повторни търговеподобен на първия, но началната цена на партидата се намалява с 10-20% от първоначалната цена.
Възможно е да се закупи апартамент на фалирали по време на втория етап на търга с по-осезаема полза, приблизително 30% по-евтина от пазарната стойност на имота. Третият етап от търговията обаче е най-привлекателен за инвестиции.
3. По време на публичното предлаганеможете да закупите недвижим имот на търг 2-3 пъти по-евтино от пазарната му стойност.
Редът на третия етап се различава от първите два: цената на лота не се увеличава, а намалява, по време на търга цената на лота постепенно намалява.
Ясно е, че търгът за недвижими имоти рядко достига най-ниската цена, която е 1% от първоначалната стойност.
Въпреки това, дори когато купувате в средата на публичен търг, вие спечелете до 50-70% от цената на апартамента,и нито един продавач или агенция за недвижими имоти няма да ви предложи такива отстъпки! Между другото, в отделно видео ви казах как бързо да намерите апартамент на публичен търг...
Как да намеря апартамент на публичен търг?
Ако искате да видите реални примери за закупуване на жилищни имоти и да научите как да намерите апартаменти и други фалирали имоти на търг във вашия град, елате на безплатен майсторски клас, за да получите стъпка по стъпка план за закупуване на обекти на търг...
Интересно?
3 доказани източника за намиране на апартамент на цена 2-3 пъти по-евтина от пазарната
Актуални оферти и др необходимата информациялотове могат да бъдат намерени с помощта на 3 основни типа източници на информация:
- Електронни платформи за търговия- сайтове, специализирани в онлайн търговията в съответствие със Закона „За несъстоятелност (несъстоятелност)“. Най-големите сайтове: Fabrikant (www.fabrikant.ru), Sberbank-AST (www.sberbank-ast.ru), B2B-Center (b2b-center.ru) и други.
- Официални източници на информация- Интернет портала "Единен федерален регистър на информацията за несъстоятелност" (bankrot.fedresurs.ru), както и уебсайта и съботния брой на вестник "Комерсант" (kommersant.ru/daily).
- Агрегатори- сайтове, които събират цялата налична в момента и актуална информация относно търговете за несъстоятелност от много различни ресурси и платформи за търговия. Например платформата Tbankrot: tbankrot.ru.
Цялата информация за търга е в свободен достъп, и това е повече от достатъчно, за да намерите подходящи имоти във вашия град или регион.
Така ще видите със собствените си очи обекта, който искате да закупите, както и възможните нюанси, които не са споменати в описанието на партидата, и ще разберете дали апартаментът отговаря на целите ви за покупка.
Нека си представим, че сте намерили апартамент във вашия град и как да го купите?
За да подадете заявление на търга, ще ви е необходим персонален електронен цифров подпис (ЕЦП). Научете повече за това какво представлява, как и къде да го получите.
С него ще се регистрирате и ще преминете акредитация в платформата за търговия, където се провежда търгът с обекта, който ви интересува, като подадете съответното искане. След това ще можете да наддавате и да подавате оферти.
При подаване на заявка е необходимо да се направи депозит, който е 10-20% от първоначалната цена на лота през периода на търга.
Не се притеснявайте, ако не спечелите търга, депозитът ще ви бъде върнат. в рамките на 5 работни дни.В случай, че вашата оферта спечели, да купите недвижим имотще трябва да платите остатъка от разходите минус сумата на депозита.
След като спечелите търга в рамките на 3 дни, Вие сключвате договор за покупко-продажба с организатора на търга. Плащането на апартамента на търга трябва да се извърши в рамките на следващите 30 дни от датата на сключване на договора.
В случай, че плащането не бъде получено в посочения срок, търгът ще бъде обявен за невалиден, като в този случай депозитът остава при продавача (организатора на търга).
3 начина да закупите апартамент на търг за несъстоятелност:
Цялата истина за рисковете от закупуване на жилищен имот на търг на прав език
| Какво може да се обърка? | Как да го избегнем? |
|---|---|
| В разгара на вълнението от лов за много ще посочите твърде висока цена и апартаментът на търга ще бъде неизгоден за вас. | Разгледайте пазарна стойностнедвижим имот в района, където се продава парцела и си задайте минимална и максимална покупна цена. |
| Организаторът на търга не е длъжен да показва имота на участниците в търга, така че не винаги ще можете да влезете вътре, преди да купите, и да видите имота със собствените си очи. | Съберете и проучете цялата възможна информация и снимки в описанието на парцела, а също така се опитайте сами да дойдете до имота и да видите колкото можете повече. |
| Продавачът може да не разполага с целия пакет документи, може да има грешки в посочването на жилищната площ или описанието на общото състояние на апартамента. | Потърсете помощ сами или се обадете съответните организациии лично проверете отново информацията, предоставена в описанието на имота. |
| Невидими обстоятелства: А) закупеният от търгове недвижим имот има тежести, които трябва да премахнете; Б) е регистриран в апартамента непълнолетно дете, некомпетентен гражданин или предишни собственици ще откажат да се изнесат и няма да можете бързо да продадете апартамента по план. |
Преди да купите, консултирайте се с адвокат, за да оцените реалистично ситуацията и да разберете следващите си стъпки. |
| Загубените участници в търга или предишни собственици на недвижими имоти могат да се обърнат към арбитраж или съд, за да прегледат резултатите от търга. | Това е по-скоро изключение, отколкото правило, но имайте предвид тази възможност и се уверете, че сключвате „чиста“ сделка от правна страна. |
За бърза и изгодна покупка на жилищен имот на търг, използвайте тези практически съвети от експерти
- С бюджет от 200-400 хиляди рубли е по-добре да търсите обекти в малки отдалечени градове и населени места, където за такава сума можете да си купите стая или малко семейство.
- Реалистично преценете състоянието на пазара и вашия бюджет: недвижими имоти на търг в добър район на града и добре оборудвани апартаменти с добър ремонт се купуват вече на етапа на спад на цената от 15-20% .
- Цената на апартамент с тежести на търга за несъстоятелност може да падне с 60-70% от първоначалната цена. Имайте предвид обаче, че до премахването на тежестите ще бъдете ограничени във възможността за по-нататъшна препродажба и други сделки с недвижими имоти.
- Купуването на дял от недвижим имот, подобно на апартамент с тежест, може да бъде повече от наполовина по-евтино, а в бъдеще можете да закупите останалия дял от съсобственика или да му продадете своята част. Така или иначе ще спечелите.
Как моят студент продаде стаята си в общежитието?
По принцип при закупуване на апартамент на търг важат същите правила като при извършване на всякакви други сделки с недвижими имоти и трудностите се появяват само поради невнимание на купувачите и незнание характеристики на участие в търга.
Има много примери как начинаещи, които са прочели няколко статии, влизат в сделки без задълбочен анализ и подготовка и в резултат губят стотици хиляди рубли поради банални грешки, за които нашите студенти научават още в първите дни на обучението си. .
Нашата цел е да ви научим как да печелите високоликвидни имоти без специален опит и юридическо образование.
И ако вие също сте вдъхновени от перспективата да закупите апартамент за доходи от наем или за себе си, тогава направете следващата стъпка - попълнете формуляра по-долу и получете безплатна книга, от която ще научите 5 стъпки за закупуване на предмети на търг с минимална инвестиция и то без никакъв риск!
Интересно?
Щракнете върху бутона и се запишете за безплатен майсторски клас, за да научите за 5-те стъпки от формулата на д-р Уотсън, как да купувате автомобили, апартаменти и къщи на търг за несъстоятелност с 50 - 90% отстъпка!
Над 12 000 организации фалират всяка годинаи два пъти повече индивиди. Те притежават десетки хиляди активи, вариращи от недвижими имоти до кламери. Всички фалирали преминават през процедурите, посочени в закона, а след това имуществото им се продава на търг. Тъй като целта на подобна продажба не е да се спаси колкото е възможно повече, а да се гарантира, че кредиторите ще върнат поне част от инвестицията, по-голямата част от имота се предлага със значителна отстъпка спрямо пазарната цена. Така че можете да печелите пари от това, понякога много добре. Как да го направя? Прочетете нататък.
Аукциони за несъстоятелност- това са търгове, които се провеждат на платформи за електронна търговия (специализирани интернет портали). Те продават имоти и. Всеки може да участва в такива търгове, просто трябва да изпълните определени изисквания, които ще бъдат разгледани по-долу, и да подготвите пари за покупката.
За купувача основният момент на участие е, че имотът може да бъде закупен на цена под пазарната, понякога значително. Всички лотове, пуснати на търг, са имоти, които трябва да бъдат продадени възможно най-бързо, синдикът насочва приходите за погасяване на задълженията на несъстоятелността. Така че не става дума за максимална полза за продавача. И още повече, никой не пита мнението на финансово неплатежоспособен собственик.
Как имотите в несъстоятелност се озовават на търг
До 2011 г. имуществото на фалирали юридически лица се търгува полулегално и без единни правила. След приемане федерален закон№ 127-FZ „За несъстоятелност (несъстоятелност)“ процедурата за продажба е ясно регламентирана.
1 Юридически лица в несъстоятелност
- След откриване на производството по несъстоятелност на предприятието, назначеният арбитражен съдсиндикът оценява съществуващото имущество и определя по какъв ред и с какви инструменти да се продаде.
- Тогава обектите по решение на управителя или на комисията на кредиторите се включват в плана за управление на несъстоятелността. По закон на търг могат да се продават само активи (имот със стойност), дълговете не са включени в имотен комплекс или отделни партиди. Всеки обект трябва да бъде придружен от документи за собственост - изготвянето им също е отговорност на управителя.
- След това списъкът на имотите се публикува в официални източници (прочетете за тях по-долу).
- След това се отваря поканата за кандидатстване, която продължава най-малко 25 дни от датата на публикуване.
2 Физически лица в несъстоятелност
Финансовият ръководител съставя опис на имуществото на длъжника. Включва всичко освен:
- единично жилище;
- поземлен имот, ако върху него има единична жилищна къща;
- лични вещи на фалиралия;
- храна;
- пари в размер на издръжка;
- награди;
- личен транспорт, ако фалиралият е инвалид.
Едновременно с описа се извършва и оценка на имота, предназначен за продажба. Документът се представя в съда в рамките на един месец. Ако длъжникът не е доволен от цената, той може да наеме независим оценител и да представи своята версия за стойността на имота в съда.
В срок от шест месеца след одобряване на цената финансовият мениджър трябва да издаде на търг описаното имущество на фалиралия. Всеки участник, който е предложил най-висока цена, може да го купи.
Какво можете да купите на търг за несъстоятелност?
Всяко имущество на фалирали може да бъде обявено на търг. Ако говорим за артикули, чието обращение е ограничено (например оръжия), се обявяват закрити търгове, в които организации с необходими лицензи.
Следните имоти най-често се продават на търгове по несъстоятелност:
- предприятия от промишлеността и търговията (имуществени комплекси, както и оборудване поотделно);
- ценни книжа (както самите фалирали компании, така и акции и облигации на трети страни, притежавани от тези компании);
- обекти на недвижими имоти (както жилищни и търговски, така и за промишлени нужди);
- парцели (включително за индивидуално жилищно строителство, промишлени, селскостопански цели и др.);
- права на вземане (което има предвид правото да се получават пари от лица, които дължат фалирала фирма. Смисълът на покупката е, че дълговете се продават със значителни отстъпки от реалните суми. Тези права се купуват както за печалба, така и за вписване в капитала на други фирми );
- транспортна и специална техника (най-често фалирала фирма успява да продаде превозни средства преди началото на състезателни процедури, но има изключения).
- домакински уреди, включително големи;
- търговски марки, марки, права на лого.
Къде да получите информация за фалирали имоти, пуснати на търг
Има три основни източника, от които можете да получите информация за продажба на имоти на физически лица и.
1 Уебсайт на вестник "Комерсант".(https://www.kommersant.ru/bancruptcy) и Единен федерален регистър за информация за несъстоятелност(Fedresurs, https://fedresurs.ru/possibilities#trade-block). Информацията на тези два портала е дублирана. Той е задължителен за публикуване и следователно съдържа данни за всички търгове за несъстоятелност в Руската федерация.
2 Електронни платформи за търговия(наричано по-нататък ETP), където се провеждат търгове по несъстоятелност. В Руската федерация има повече от 65 такива интернет ресурса, като по-голямата част от търговията се пада на 6-те най-големи ETP.
3 Агрегатори, който събира информация за търговията от официални източници и търговски площадки. Данните за продадените от фалирали имоти са систематизирани, налични са повече или по-малко удобни системи за търсене. Тази категория включва сайтове bankrot-spy.ru, bankrot-pro.com, bankrotstvo.me и др.
Проблемът с измамните партиди в търговете за несъстоятелност
Съобщения за продажба на имоти на електронни платформи се пускат не само от добросъвестни синдици. ЕТП са подредени по такъв начин, че всеки притежател на електронен цифров подпис може да постави много. Лесно е да го получите, ще научите повече за това по-късно.
Като потвърждение, платформата изисква от организатора на търга връзка към публикацията за производството по несъстоятелност във Федералния ресурс или във вестник „Комерсант“. Даването на връзка към процедура в реалния живот, информация за която е публикувана в публичното пространство, не струва нищо за измамниците. Смисълът на този трик е да събере заложбите. Тогава фалшивият продавач изчезва.
Как да идентифицираме измамна партида? Първо, отиваме във Fedresurs и намираме фалирала компания. Прочетете историята на търговията. Обикновено измамниците обявяват публични търгове - това е последният етап от продажбата на имота, той трябва да бъде предшестван от първични и повторни търгове. Ако в историята на длъжника няма информация за тях, партидата е 100% фалшива. За всеки случай проверяваме OGRN или историята на съобщенията: ако няма известия за търга, това трябва да засили доверието ни в измамните намерения на организатора на търга.
Сравняваме името на този организатор с името на синдика за този несъстоятелност, посочено във федерален ресурс. При справедлива търговия те трябва да съвпадат. Ако не, ще звъни друг алармен звънец.
Наддаването за един и същ длъжник не може да се извърши на два различни сайта и ако видим такова раздвоение в раздела „офериране“ на страницата на длъжника във федералния ресурс, можете незабавно да пишете на техническата поддръжка на ETP и да поискате да спрете приемането на заявленията.
Също така важна характеристика е предложението за прехвърляне на депозита не в сметката на мениджъра, открита в ETP, а в специалната сметка на клиента (често такива сметки се отварят на приносител в съмнителни банки, няма да има край).
Тревожен фактор за етапа на публичния търг трябва да бъде и твърде краткият срок за приемане на заявления - седмица, 10 дни. Това се прави, така че купувачът да действа в стрес, да няма време да мисли за действията си и да се съмнява.
Признак за фалшива партида е, колкото и да е странно, твърде добрият й дизайн - много снимки, "сканиране" на документи и т.н. - истинските ръководители на несъстоятелност обикновено не отделят време за това.
За да успокоите напълно душата, можете да намерите телефони за връзка и уебсайта на фалирала организация, както и да се обадите на синдика, чието име е посочено във федералния ресурс. Правейки това, вие може би ще спасите не само себе си от неприятности.
5-те най-големи електронни пазари за търгове по несъстоятелност
1 Руска аукционна къща lot-online.ru/home/index.html (аукционите за несъстоятелност се намират на следната връзка: bankruptcy.lot-online.ru/e-auction/mainpage.xhtml)
Универсална платформа с голям брой партиди и опростен интерфейс. Новите и най-популярните партиди са подчертани на главната страница. Има мобилни приложения за достъп до търговия от смартфони. Можете също да поръчате имейл тук. цифров подписи преминете експресна акредитация само за 3 часа (не безплатно, разбира се).
2 "Център за внедряване" www.centerr.ru (аукционите за несъстоятелност се намират на връзката: http://www.bankrupt.centerr.ru/)
На този сайт се продава много имущество на фалирали предприятия, като търсенето се извършва предимно за длъжници. Има интересни партиди, но намирането им сред масата други не е толкова лесно.
3 "производител" www.fabrikant.ru
Една от най-големите платформи за електронна търговия в Руската федерация, създадена през 2005 г. Тя натрупа голям брой партиди за несъстоятелност. Търсенето не е най-удобното, но има: по регион, дата на търга, начална цена и класификатор на имоти.
4 Междурегионална електронна система за търговия www.m-ets.ru
Специализирана платформа за продажба на имущество на длъжници. Търсенето се организира както по предмета на търга, така и от длъжника (няма извадка по региони). Броят на партидите е доста голям, много се продават Превозно средствои недвижими имоти.
5 Сбербанк AST www.sberbank-ast.ru (аукционите за несъстоятелност могат да бъдат намерени на адрес: utp.sberbank-ast.ru/Bankruptcy/NBT/Index/0/0/0/0)
Този сайт има спартански интерфейс и минимум информация за купувачите. Предназначен е основно за обществени поръчки, така че броят на лотовите специално за фалит по него е малък. Но сред тях е имуществото на големи и известни фалирали компании.
За да се конкурирате за печеливши лотове, трябва да изпълните няколко условия, изисквани от закона.
Стъпка №1: Издаване на електронен цифров подпис (ЕЦП).
EDS е набор от файлове, които се инсталират на компютър. След като инсталирате електронен подпис, можете да го удостоверите електронни приложенияи документи, изпратени до организатора на търга. EDS също така трябва да изпраща оферти по време на тръжния процес и да подпише договора, ако спечелите търга.
Електронен подпис се издава в специални центрове за удостоверяване, където се изисква представяне на документи. За физически лица това е паспорт и TIN, за юридически лица - учредителни документи. Средната цена на EDS на пазара за тези услуги е 5 000 - 6 000 рубли. Колкото по-ниска е цената, толкова по-малко функционален е подписът. За минималните пари ще получите EDS, който може да се използва на две или три платформи за търговия и кой може да гарантира, че най-интересният лот за вас ще бъде продаден там? Като опция можете първо да изберете желания лот и след това набързо да издадете EDS за конкретен сайт.
Стъпка №2: Регистрирайте се (акредитирайте) в платформата за търговия.
Опитните участници са регистрирани във всички основни платформи за търговия - за да не губят време през най-натоварения период на наддаване. За да се регистрирате за ETP, трябва да попълните специална формана сайта и го удостоверете с вашия електронен подпис. След проверка на данните участникът се акредитира. Цялата процедура отнема от 3 до 5 дни. Процедурата е безплатна. За пари (5-10 хиляди рубли, в зависимост от сайта) можете да се регистрирате за 3 часа.
Стъпка #3: Изберете обект и анализирайте неговите свойства
Информацията за обектите, пуснати на търг, се дава по правило в общ изглед. “1-стаен апартамент с площ от 32,7 кв.м. на адрес на такъв и такъв” – типично съобщение във федералния ресурс. Състоянието на апартамента, местоположението на къщата и други тънкости, които определят реалната цена на обекта, най-често се оказват извън обхвата на информацията за парцела. Ето защо при избора се препоръчват следните действия:
- поискайте от организатора на търга и внимателно проучете снимките, документите и спецификацииобект;
- проверете в специализираните услуги липсата на арести и тежести на имущество (например информацията за недвижими имоти може да бъде изяснена чрез получаване на извлечение от Единния държавен регистър за регистрация на недвижими имоти на уебсайта на Rosreestr; за да разберете дали колата е била арестувана , по VIN номера на уебсайта на КАТ (www.gibdd.ru/check /auto/); ако името на собственика е известно, тежката съдба на имота му може да бъде проследена на уебсайта Федерална службасъдебни изпълнители. Дали партидата е предмет на спорове, можете да разберете в досието на арбитражни дела: kad.arbitr.ru/ и т.н.);
- ако е възможно, огледайте обекта (през последните 2 години много се разви институтът на агентите, които срещу определена сума ще ви огледат обекта, ще направят снимки и ще говорят за плюсовете и минусите му. Такива специалисти могат да се намерят чрез Avito, като напишете в търсенето, например, „наддаване за фалит“, но е по-добре да използвате услугите на специализирани фирми, участващи в поддръжката на наддаването - има по-малък шанс да попаднете на измамник).
Опитните участници със сигурност ще разгледат историята на продажбата на обекта на федералния ресурс: имало ли е случаи победителите в търга да го отказват. Това важи особено за недвижимите имоти и превозните средства. Ако е имало неуспехи и дори повече от веднъж, тогава партидата или не съществува, или е сериозно различна от нейното описание.
Компетентната оценка на партидите за придобиване на право на вземане на задължения е изключително важна. Едно е, ако получиш дълг на дългогодишна фирма, друго е "мъртвите" дългове на някакъв Петър Иванович Сидоров, когото нито съдебни изпълнители, нито успяват да намерят от много години.
Веднъж попаднах на много - масивна дървена жилищна сграда в малък град Свердловска област, на първия етап изложени за милион. Никой не се появява и не е изненадващо - знаех за този град от баща ми, че там пият много и няма къде да работят, което означава, че хората нямат пари. Но за всеки случай реших да актуализирам информацията. И разбрах, че сега има важен пункт за претоварване на Газпром и търсенето на недвижими имоти е добро поради ниските цени (има възможност за използване на майчин капитал и). И къщата се намира в района, където най-често се купуват такива обекти. В крайна сметка купих тази къща от публична оферта за 243 хиляди. Трябваше да потърпя малко, защото в оригиналните документи се оказа, че сградата е проектирана като нежилищна (организаторът на търга скри този факт), трябваше да се прехвърли в жилищния фонд. Но в крайна сметка той продаде къщата за 850 хиляди рубли.
Стъпка №4: Подгответе заявление за участие в търга
Заявлението се подава в електронен вид, заверен от ЕЦП. Той трябва да съдържа следните данни:
На големи сайтове (Руска аукционна къща, Sberbank-AST и други) има шаблони за приложения, в които е достатъчно да въведете данни и да удостоверите с EDS.
Когато приложението е готово, участникът го удостоверява със своя ЕЦП и го изпраща до платформата за електронна търговия.
Началната цена на всеки лот се определя въз основа на прогнозната стойност на имота. През повечето време е под средното.
Стъпка № 5: Сключете споразумение с организатора на търга за внасяне на депозит.
Този документ (той също се сключва в електронен вид) трябва да бъде приложен към заявлението. Необходим е за взаимни гаранции: участникът се задължава да изкупи лота в случай на спечелване на търга, а организаторът гарантира на вложителя участие в търга.
Размерът на депозита се определя в зависимост от първоначалната цена на партидата, обикновено е 5-10% от посочената сума (според закона - не повече от 20%). Фактът, че сте платили депозита, се доказва от оригиналното платежно нареждане, отбелязано от банката, което също се изпраща на търговеца заедно със заявлението и договора.
Основните етапи на наддаване за несъстоятелност
След като направите депозит, трябва да отидете до съответния лот и да проверите статуса на заявлението – в рамките на 30 минути то трябва да се промени на „Регистрирано“.
След това в рамките на 5 дни в личния ви акаунт ще бъде изпратено уведомление за признаването ви като участник под номер такъв и такъв или отказ. Те отказват да участват, като правило, поради неправилно попълнено заявление или липса на необходими документи.
Като цяло законът предвижда три етапа на продажба на несъстоятелно имущество.
Етап №1: Основно наддаване
На този етап цената на обекта се увеличава в съответствие с предложената от организатора стъпка на търга (обикновено варира от 0,5% до 5% от първоначалната сума). Увеличението се извършва на всеки 30 минути.
Редът на търга е следният: в деня и часа на началото на търга, участникът влиза в личния си акаунт в платформата за електронна търговия и следва връзката към желания лот. Уверете се, че неговият номер е в списъка на участниците. Организаторът на търга на страницата на търга поставя информация за партидата, началната цена, стъпката на търга и максималното време, в което можете да подадете своите ценови оферти.
Когато търгът започне, за участника става достъпен прозорец, в който е възможно да се въведе всяка сума, равна или по-голяма от първоначалната цена и кратна на стъпката на търга. Обърнете внимание на процеса на актуализиране на информацията: той може да се случи както ръчно, така и автоматично.
Ако изберете "автоматично", не забравяйте да зададете минималното време за актуализиране, в противен случай съществува риск да пропуснете действията на конкурентите. Струва си да се уверите и срещу форсмажорни обстоятелства: прекъсвания на тока или интернет по време на процеса на търг. Последиците от подобни проблеми падат изцяло върху участника, никой няма да „влезе в позиция“.
Всяка стъпка отнема 30 минути. Наддаването приключва, когато не бъдат получени нови оферти на следващата стъпка (често тази стъпка е първоначалната цена - ако никой не желае да купи имота в рамките на един час от началото на търга).
Победител е участникът, който първи е потвърдил цената на последната стъпка от търга. На този етап обикновено се продават най-популярните партиди, чиято стойност не е на ниска цена.
Етап #2: Повторно наддаване
Ако никой или само един кандидат не се яви на първичния търг, те се признават за неуспешни. В двудневен срок от публикуването на протокола за това, организаторът на търга взема решение за провеждане на повторни търгове и за първоначална цена на лота.
Тази цена е намалена с 10% от оригиналната. Повторните търгове се провеждат по правилата на първия етап.
10% отстъпка рядко може да промени отношението на купувачите към лота, така че имотите се продават по-рядко на повторни търгове, отколкото на първични. По данни на агенция Интерфакс през 1-во тримесечие на 2017 г. на първите два етапа на търга са продадени едва 5% от имота.
Етап #3: Публична оферта
При липса на купувачи и на втория етап започва този, при който стойността на имота теоретично може да падне с 99% от първоначалната стойност. Тук обектите се продават чрез постепенно намаляване на цената (например първоначалната цена е валидна за една седмица, след това, ако никой не е декларирал покупка, тя се намалява с 10% и е валидна отново за една седмица - и така На).
Стъпката на намаляване и нейният лимит се установяват от синдика, като процедурата е посочена в документацията за партидите. Победител е този, който първи потвърди цената на последната стъпка от търга. Този метод на наддаване доведе до злоупотреба: някои участници започнаха да използват специален софтуер - "аукционни роботи" (например AuSe и др.).
В резултат на това публичната оферта в някои случаи се превърна в състезание за технически възможности за скорост на подаване на заявления. Затова от юни 2015 г. законът за несъстоятелността е изменен. Според тях сега е приемлива друга схема: участниците правят ценови предложения и чиято цена е по-висока, той печели. Организаторът избира начина на провеждане на конкретни търгове (по скорост на подаване на заявки или по ценови оферти).
По време на процеса на наддаване участниците не виждат имената на конкурентите, които подават своите предложения - виждат се само номера на кандидата и сумата (ако търгът се провежда чрез ценови предложения).
Името или заглавието на победителя се разкрива само при обявяване на резултатите. Това трябва да направи процедурата по-конкурентна. Всъщност често се случва организаторът на търга да "източи" последната декларирана сума на "своя" участник и той да декларира една рубла повече. Затова опитните участници обикновено отлагат подаването на предложението си до последния момент.
Победители и губещи: Как се подреждат резултатите от наддаването
В края на някой от изброените етапи на търга, организаторът съставя протокол в рамките на 30 минути. Той отразява всички значими събития от търга. Операторът на ЕТП е длъжен да публикува този протокол веднага след получаването му от организатора - както на самия електронен сайт, така и в Единния федерален регистъринформация за несъстоятелност. Освен това протоколът се изпраща на всички участници в търга. Победителят трябва не по-късно от посочения в тръжна документациясрок за сключване на договор за продажба.
Формулярът на този договор се изпраща на победителя в електронен или печатен вид от организатора на търга. Отказ за подпис този документводи до отмяна на резултатите от търга. В този случай депозитът няма да бъде върнат на победителя. Ако всичко е наред, печелившият участник трябва да заплати останалата част от сумата на покупката.
Забележка:често подробностите за депозита и последващото плащане са различни и можете случайно да изпратите плащането на грешното място.
След като изпълни всички условия, победителят получава оригиналния договор и става собственик на закупения на търга имот.
Загубилите участници получават депозита си обратно в рамките на пет дни. Ако това не се случи, трябва да изпратите заявка до организатора на търга.
Как да спечелим пари от търгове за несъстоятелност
Може би не трябва да вярвате в митичните покупки на апартаменти за 10 000 рубли, но можете да спечелите пари на търгове за продажба на несъстоятелно имущество и има няколко реални начина.
Метод №1. Покупка на имот на търг за последваща препродажба на по-висока цена.
Това е най-доходоносният, но и най-рисковият начин да печелите пари от търговете. От една страна всичко от препродажбата отива при вас. Вие също контролирате процеса: можете да закупите офис сграда евтино, да инвестирате малко в ремонт и да получите 200-300-400 процента от печалбата.
Ако обаче няма гарантиран купувач за помещението и няма да е възможно да го продадете бързо, ще трябва да платите както за охрана, така и за обществени комунални услуги, и данъци. Особено рисковано е да се вземат заеми за наддаване, въпреки че някои майстори на търга дори използват кредитни карти с дълъг безлихвен период (например Алфа-Банк, където гратисният период е 100 дни), като успяват да купят, продадат и закрият заем през това време.
Купувам на търг, като се фокусирам върху търсенето и цените, не се задълбочавам в свойствата на стоките. Например, не знам много за валцувания метал, виждам, че листове от определена марка се продават на публична оферта за 11 000 рубли на тон. Погледнах Авито - там средната цена е 27 хиляди. Така че трябва да вземете. Обадих се на първата попаднала ми обява „Ще купя валцувани изделия“, попитах колко могат да вземат. Отговориха, че са готови да вземат всичко, но по 20 хиляди за тон. Купих 120 тона на търг, купувачите ми вече прибираха. Или по някакъв начин купих 250 сребърни монети за 800 рубли на брой - след като видях реклама на уебсайта на Сбербанк за закупуване на същите за 1300 рубли. Купих 6 камиона плат и аксесоари за 440 хиляди рубли в някаква пустиня, където никой не искаше да отиде. Той нае складове и прекара една седмица, обаждайки се на фабрики за облекло. Предлага се за 50-60% от пазара. В резултат на това за няколко месеца той продаде всичко за 5 милиона. Основното тук е да не се прозявате, но също така трябва да представите търсенето, преди да инвестирате пари.
Метод №2. Посредничество без инвестиции.
Всъщност говорим за посреднически услуги за крайни купувачи. Такива операции могат да спечелят добре познати специалисти, които имат лоялна клиентска база. Тази схема работи добре, например, на пазара на недвижими имоти. Работи така: апартамент се появява на всеки сайт на цена, значително по-евтина от пазарната. Участникът предлага този апартамент на обикновени купувачи при условие, че направят депозит на търга.
Ако не успее да спечели, депозитът се връща на купувачите. Ако наддавачът спечели, той пререгистрира имота на крайния купувач на апартамента и взема комисионна от него за сделката.
Друг вариант - посредникът веднага съставя ЕЦП за крайния купувач, но участва в търга от името на самия клиент. В този случай не се изисква пререгистрация на апартамента.
Метод №3. Участие в търга като агент.
В Русия има много хора с пари, които нямат желание да се ровят в джунглата на законите за несъстоятелност, но има желание да инвестират изгодно средствата си.
При закупуване на имот за инвеститори, специалистите печелят средно 10-20% от размера на лотовите. Трябва да работите усилено за тези пари: трябва да изберете наистина печеливши търгове, да проверите информацията, да получите EDS, да участвате компетентно в търга и да спечелите.
Който и начин да изберете да печелите пари от търгове за фалит, винаги има няколко неща, които трябва да следвате. важни правила:
- Внимателно и внимателно анализирайте информацията за текущи процедури по несъстоятелност в областта, която ви интересува. Наистина интересни партиди обикновено отиват при опитни купувачи, които са свършили много подготвителна работа. Случайно можете да спечелите веднъж, но има много повече шансове да попаднете в беда и да загубите пари.
- Познавайте закона за несъстоятелността, следете промените в него, разбирайте всички тънкости на процедурата за подготовка и провеждане на търгове за несъстоятелност.
- Не пестете от технологиите софтуерда търси и анализира търгове, както и да участва ефективно в търга.
- Възползвайте се максимално от своите организационни умения при подготовката за търга. По-добре е да се обадите 10 пъти и да изясните информация за партидата, отколкото да спестите време, но да загубите пари.
Реални дела на търга за несъстоятелност
Аукциони за несъстоятелност Случай № 1 покупка на партида от търгове за несъстоятелност в Ачинск
Аукциони по несъстоятелност Дело № 3 покупка на партида от търгове по несъстоятелност в Нижняя Салда
Топ 5 клопки в търговете за несъстоятелност
1 Невероятно атрактивни партиди.
Основен законнаддаване за несъстоятелност: няма глупаци и ако в продажба се появи много на цена няколко пъти по-ниска от пазарната, това означава, че има някакъв негативен фон.
При проверка се оказва, че в апартамента са регистрирани непълнолетни, а самият апартамент се намира в пустошта. Земеделската земя от много години се използва като сметище за токсични отпадъци. Офис сградата е порутена къща, чийто ремонт ще струва повече от изграждането на нова. Колата отдавна чака последното си пътуване с влекач до пилота.
2 Някои от партидите от масата на несъстоятелността не съществуват реално или имат значителни ограничения.
Колата е открадната, няма документи за собственост на земята, търговска маркаоспорени в съда.
3 Промяна на конфигурацията на партидата по време на процеса на наддаване.
Почти новото BMW X6, което възнамерявахте да закупите като част от публична оферта за 500 000 рубли, изведнъж, след многократни търгове, се включва в общия набор от имоти за продажба на цена от 200 милиона.
Обекти, с които начинаещите участници е по-добре да не се забъркват
Право на иск за лоши задължения
С много голямо внимание експертите препоръчват да се купуват вземания, възникнали преди повече от три години (приключили). Същото важи и за дългове, за които са загубени документи или дългове на фирми в ликвидация. Обикновено такива придобивания се извършват от оференти, които лично участват в процеса на несъстоятелност на длъжниците - например, за да се предотврати възстановяването на конкурентно предприятие чрез установяване на контрол върху него.
Безнадеждно обезпечен имот
Говорим за недвижими имоти и автомобили. Те не могат да се използват без регистрация. Ако закупите такъв имот, който е под залог, тогава просто не можете да го препродадете - ще трябва да потърсите купувач, който е готов да плати дълга към банката, в противен случай тежестта няма да бъде премахната. И ако дългът е няколко милиона рубли?
Търговски недвижими имоти със съществуващи наематели
Ако договорите с наематели, например офис площи, са в сила от дълго време, те може да съдържат условия, които предишният собственик е изтърпял, но за вас те ще се окажат неприемливи (да речем клауза, че собственикът не може да извършва ремонт без съгласието на наемателя). Точно така, също така не е възможно да се прекрати договорът във всеки случай, а наемателите ще трябва да бъдат „изгонени“ по съдебен път, губейки време и пари.
Земи, през които минават пътища селища
Когато строителна фирма фалира, на търг се продават не само нейните съоръжения, но и парцели. Земята си тръгва на изгодна цена и някои са подведени от това. Причината е следната: закупуването на територия с обществен път води до получаване не само на права върху нея, но и на отговорности. Според закона бариера не може да бъде поставена, а пътят ще трябва да се поддържа в изправно състояние.
Право на вземане на дълг по договори за лизинг
Когато лизингова компания фалира, спечелилият търговец купува, наред с други неща, правото да изземе оборудване, което някога е било прехвърлено по лизингови договори на трети страни. В повечето случаи лизингополучателят се оказва несъстоятелен, много е проблематично да му отнеме оборудването (или го няма физически, или трябва да изчакате края на конкурсните процедури).
В други ситуации длъжникът просто изчезва. Но дори и да успеете да намерите клиент на фалирала компания, най-често се оказва, че наетото оборудване е износено до изключителна степен и все пак след като го получите, ще се окажете собственик на купчина скрап.
Право на вземане на задължения от фирми, регистрирани в офшорка
Дългът на компания, регистрирана в Кипър, или нейните менителници, много често е лошо задължение: след като са научили за фалита на кредитор, собствениците на такава компания бързо прехвърлят средства по сметките на други компании и става почти невъзможно да се намерят краища. Има смисъл да обмисляте такива партиди само ако сте запознати с офшорния собственик и той няма нищо против да върне дълга.
Жилищни помещения с регистрирани в тях непълнолетни
Изгонването на малки деца на улицата е болезнено както от гледна точка на човешкия морал, така и от гледна точка на законодателството. Арбитражна практикав такива случаи е разнообразна и двусмислена. Малко вероятно е възможната печалба да покрие финансовите и моралните разходи. Ето защо експертите препоръчват винаги внимателно да проверявате имотите за тежести преди покупка.
Социално значима инфраструктура
Такива обекти се появяват в продажба в случай на фалит на строителни фирми, занимаващи се с комплексно развитие. Безсмислено е да ги купувате. След като сте закупили подстанция за захранване, газоразпределителен блок или отоплителен блок, вие няма да станете „основният в района“. Ще бъдете принудени да набирате персонал, който да поддържа съоръженията, да ги обучава, да получавате съответните лицензи и сертификати, а за най-малките нарушения те ще бъдат безмилостно глобени.
Споделя в Уставният капиталфирми
За да закупите такива партиди, трябва да имате много добра представа за състоянието на нещата в компанията, в която се купува дялът. Ако неконтролен пакет бъде пуснат на търг, купувачът ще може да повлияе максимално на назначаването на генералния директор (и дори тогава не винаги) и да участва в контрола на дейностите. Е, ако компанията е печеливша, но ако не?
Измамни схеми на търгове за несъстоятелност
Броят на технологиите, предназначени да променят резултата от търга, включва както методи за директна измама на купувача, така и методи за предотвратяване на „необходимия“ търг.
Невалидно описание на свойствата на партидата.
Два начина се използват за отблъскване на "допълнителни" купувачи и един - откровена измама.
Първи начин.Качеството на предмета на търга се влошава: „колата се нуждае от ремонт“, „обектът се намира в отдалечен район“, „оборудването е непълно“.
Повечето участници в търга не желаят да се забъркват в ненужни проблеми, особено ако е трудно да се провери достоверността на информацията. Напоследък подобна схема се използва все по-рядко, тъй като пазарът на агенти, оценяващи обекти на място по заявка на участниците в търга, се развива бързо.
Вторият начин.Преувеличаване на потребителските качества на партидата.
Преследва се обратната цел: да се максимизира цената за купувачи, които ще прочетат красиво описание и няма да проверят точността му.
Така Хрушчов на последния етаж с течащ покрив, където от прозореца се виждат тръбите на най-близката фабрика, се превръща в „апартамент в историческия център с изглед към основните забележителности на града“.
Третият начин.Той е най-циничният: фалшива информация за състава на имотния комплекс. Докато имотът беше пуснат на търг, имотите му се промениха значително: сградата, неотоплявана в студено време, се разпадна, неохраняеми автомобили бяха разглобени за резервни части, изнесени са складираните материали в двора. И според документите всичко е налично.
Забавяне на офертите, подадени от участниците в търга.
Техника, използвана от недобросъвестни синдици. Заявки за участие в търга може да не се приемат - например на базата на "недостатъчно документи" (дори ако всички сканирания са налични).
Офертите, които вече са в хода на търга, могат да бъдат игнорирани. Това е наказуема практика, но изчислението е направено на базата на това, че в името на една партида участниците няма да се оплакват на антимонополистите.
Подобни оплаквания всъщност са натоварващо занимание, в най-добрия случай резултатите от търга ще бъдат анулирани, а вие ще чакате да видите какви трикове ще измисли синдикът на новия търг. Ето защо, ако при проверка на партидата видите, че същият купувач печели повечето от състезанията за този продавач, помислете за това: има ли смисъл да губите време в борбата с вятърните мелници?
Реклами със страничен или нечетлив текст вместо описание на партидата.
Такива трикове се използват все по-рядко и основно в малки сайтове. Въпреки санкциите на FAS, латински букви все още се използват в някои случаи в руски думи, за да се направи невъзможно търсенето на предмета на търга.
Отговори на често задавани въпроси
Каква е минималната сума, която трябва да имате, за да участвате в търга за несъстоятелност?
Историите за спечелване на търгове със 100 рубли в джоба са по-скоро истории. На първо място, трябва да имате сума, достатъчна за плащане на депозита. В повечето случаи това е 5% от стойността на партидата.
Да кажем, че за да се конкурирате за автомобил, пуснат на търг на първоначална цена от 200 000 рубли, трябва да направите 10 000 рубли като депозит. Ако се борите в първите два етапа на търговия (за увеличаване), конкурентите ще трябва да бъдат надиграни с нещо, което означава, че са необходими сериозни инвестиции.
Въпреки това, дори на етапа на публична оферта, наистина струващ имот (подходящ например за печеливша препродажба) не може да бъде купен за стотинка. Експертите съветват начинаещите да влизат в евтини партиди със сума от 10 000 рубли (печалбата в случай на победа също ще бъде малка, но вие ще се опитате да спечелите увереност).
Започнах да участвам в търгове за несъстоятелност с около 700 хиляди рубли (продадох колата). За щастие, никой не трябва да плаща за участие, купувате EDS за 5000 рубли - и продължете. За първите 2 месеца участвах в четири търга, три пъти спечелих на публична оферта, препродадох земеделска техника. На петия търг, от получената печалба, си купих тригодишен Solaris в добро състояние за 200 и нещо хиляди. Сега, след 2 години, около 5 милиона се въртят на търга.
Има ли възрастово ограничение за участниците в търга?
Единственото ограничение, установено от закона, е минималната възраст за самостоятелно участие в търга: 18 години. За лица под 14 години в търга могат да участват родители или настойници/попечители (съгл. нотариално заверено пълномощно).
Каква е средната възвръщаемост на наддаването за несъстоятелност?
Експертите по наддаването при несъстоятелност смятат, че 20-30% отстъпка от пазарната цена е добър резултат от наддаването (купувате недвижим имот със средна пазарна цена от 10 милиона рубли на търг за 8 милиона).
Реалната изгода от търга може да бъде изчислена само след получаване на крайния резултат от сделката: препродажба на обекта, получаване на контрол върху юридическото лице и т.н. Ако първоначалната цена на публично предлагане е определена под 50% от пазарната цена, вероятността от измама нараства експоненциално.
Колко ефективни са курсовете за обучение по банкрут?
Сто процента ефективни методи, които ви позволяват да купите всичко за една стотинка, не съществуват. Наддаването за несъстоятелност е на първо място упорита работа при намирането и внимателното анализиране на информация.
Най-доброто ръководство за наддаване е законът за несъстоятелността и правилата за участие в наддаването в различни сайтове. Въпреки това, висококачествените обучителни курсове за наддаване помагат за правилното търсене на партиди и правилното четене на написаното тръжна документацияинформация. Методологията на Шерлок Холмс на Олег Селифанов, курсовете на Татяна Корянова и много по-малко известни гурута за наддавания за банкрут са на мода в момента. Такова обучение струва от 40 000 рубли.
Вярно ли е, че синдиците сами купуват най-добрите имоти?
От 2011 г. процедурата за търгове по несъстоятелност стана много по-прозрачна и конкурентна. Наивно е обаче да се повтаря след авторите на някои тематични сайтове в интернет, че, казват, сега синдиците са се превърнали в лакомства и действат стриктно в рамките на закона. Google, колко от тях бяха отговорни за постоянната победа в "своите" търгове на едни и същи фирми, чиято структура на собственост е доминирана от приятели и познати? Единици.
Когато става въпрос за милиони печалба буквално от нулата, е много трудно да се устои. Въпреки това говорът, че арбитражерите изкупуват всички най-добри партиди в зародиш, не е нищо повече от мит. Просто нямат достатъчно пари за това. Винаги има шанс за спазващ закона купувач.
Какво се случва, ако спечелите, но не изкупите партидата?
Можете да откажете да платите за спечелената партида, това не се наказва. Губите само депозита. Например, ако партидата струва милион рубли, с депозит от 5% ще загубите 50 000 рубли. Търгът или ще бъде обявен за невалиден, или победителят ще бъде обявен от участника, който е предложил същите условия, но по-късно е отказал победителя.
Спечелих търга, но реално нямаше партида, имотът беше откраднат от строежа. Ако откажа да платя, има ли начин да не загубя депозита?
При търгове за несъстоятелност, както и при всякакви други търгове, се прилагат нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация. Ако се окаже, че продаваният имот не съществува, можете да опитате да преговаряте с организатора на търга. Той ще признае търга за вашата партида за невалиден и ще върне депозита.