Vypovedanie zmluvy o obchodnom prenájme. Zánik záväzkov zo zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov

Nájomná zmluva je zmluva, ktorou sa jedna strana (prenajímateľ) zaväzuje poskytnúť druhej strane (nájomcovi) bývanie za odplatu za držbu a užívanie na bývanie. Nájomná zmluva je písanie.

Doba, na ktorú možno nájom uzavrieť, nie je dlhšia ako päť rokov. Ak lehota nie je v zmluve určená, zmluva sa považuje za uzavretú na päť rokov. Dohoda uzavretá na dobu do jedného roka sa považuje za zmluvu o krátkodobom prenájme (článok 671, Občiansky zákonník Ruskej federácie).

Práva nájomcu a prenajímateľa ukončiť zmluvu

Nájomca priestorov má právo predčasne vypovedať nájomnú zmluvu. Ak s nájomcom žijú iné osoby, vyžaduje sa na to ich súhlas (článok 1 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Prenajímateľ má právo predčasne vypovedať nájomnú zmluvu len v súdneho poriadku v týchto prípadoch (články 2, 4 článku 687, odsek 2 článku 450 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie):

ak nájomca nezaplatil nájomné za obydlie počas šiestich mesiacov (pokiaľ zmluvou neustanovuje dlhšia lehota), a ak krátkodobý- ak nájomca nezaplatil poplatok viac ako dva krát po uplynutí r ustanovené dohodou lehota splatnosti. Zároveň, ak nájomca uhradil poplatok v nižšej výške, ako je ustanovené zmluvou, nie je možné od zmluvy odstúpiť z dôvodu nezaplatenia poplatku. Okrem toho súd posúdi opodstatnenosť dôvodov, prečo nájomca nezaplatil nájomné (či došlo k veľkému omeškaniu mzdyťažká finančná situácia, prítomnosť osôb so zdravotným postihnutím, maloletých a iných podobných okolností v rodine zamestnávateľa);
nájomca alebo iní občania, za ktorých činy je zodpovedný, zničili alebo znehodnotili obytné priestory;
nájomca užíva priestory na iné účely alebo sústavne porušuje práva a záujmy susedov. Sústavným porušovaním práv a záujmov susedov je okrem iného aj opakované konanie o užívaní obytných priestorov bez dodržania požiadaviek požiarna bezpečnosť, hygienické a hygienické požiadavky, pravidlá používania obytných priestorov (napríklad porušovanie pravidiel držania domácich zvierat, páchanie chuligánskych činov voči susedom, porušovanie režimu ticha v noci atď.);
zamestnávateľ porušil iné základné podmienky zmluvy.

Nájomca aj prenajímateľ majú právo domáhať sa ukončenia zmluvy na súde, ak priestory už nie sú vhodné na trvalý pobyt alebo sú v havarijnom stave (článok 3, článok 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Postup pri ukončení zmluvy

Odporúčame, aby sa strana, ktorá má v úmysle domáhať sa ukončenia zmluvy o prenájme bytu, držala nasledujúceho algoritmu.

Krok 1. Pošlite druhej strane nájomnej zmluvy ponuku na ukončenie zmluvy

Strana zmluvy, ktorá chce ukončiť nájomnú zmluvu, musí takúto ponuku zaslať druhej strane. Ak sa strany dohodnú skoré rozpustenie zmluvy, predstavujú zodpovedajúcu dohodu (odsek 1, článok 452 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Ak nájomca písomne upozorní prenajímateľa na ukončenie zmluvy najmenej tri mesiace vopred, zmluva bude ukončená bez ohľadu na súhlas prenajímateľa (odsek 1, článok 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Ak je dôvodom odstúpenia od zmluvy užívanie priestorov nájomcom a občanmi, ktorí s ním žijú, na iné účely alebo sústavné porušovanie práv a záujmov susedov, môže prenajímateľ vopred upozorniť nájomcu na potrebu odstránenia takéto porušenia (odsek 4 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Ponuku na ukončenie zmluvy je možné postúpiť priamo druhej zmluvnej strane alebo poslať doporučene s potvrdením o prijatí.

Krok 2. Ak nedôjde k dohode o ukončení zmluvy, obráťte sa so žalobou na súd

Na súd sa môžete obrátiť až po odmietnutí vypovedania zmluvy zo strany druhej zmluvnej strany alebo ak nedostanete odpoveď od druhej zmluvnej strany v lehote uvedenej v návrhu, v prípade jej neprítomnosti do 30 dní (odst. 2 článku 452 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Prenajímateľ by mal vo vyhlásení o nároku uviesť požiadavku na ukončenie zmluvy a vysťahovanie nájomcu a osôb, ktoré s ním žijú (článok 688 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Nárok sa podáva v Okresný súd v mieste bydliska odporcu alebo mieste právnická osoba ak je odporcom organizácia (článok 24 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie).

Zaplatiť štátnu povinnosť. Keďže pohľadávka nie je majetková, výška štátnej dane bude 300 rubľov. (doložka 3, doložka 1, článok 333.19 daňového poriadku Ruskej federácie).

K žalobe priložte tieto dokumenty (článok 132 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie):

kópie vyhlásenie o nároku podľa počtu obžalovaných a tretích osôb;
kópiu nájomnej zmluvy;
kópia listu vlastníctva k obydliu (ak je žalobcom prenajímateľ);
návrh na výpoveď zmluvy a dôkaz o jeho zaslaní žalovanému;
potvrdenie o zaplatení štátnej povinnosti;
iné doklady preukazujúce nároky.

Poznámka!

Súd môže poskytnúť nájomcovi lehotu nie dlhšiu ako jeden rok na odstránenie porušení, ktoré slúžili ako základ na ukončenie zmluvy. Ak nájomca priestupky neodstráni, súd na opakovanú výzvu prenajímateľa rozhodne o ukončení nájomnej zmluvy. Zároveň môže súd na žiadosť zamestnávateľa odložiť výkon rozhodnutia najviac o rok ( odsek 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Krok 3. Získajte súdne rozhodnutie

Rozhodnutie súdu vstupuje do právny účinok po uplynutí platnosti príťažlivosť ak to nebolo napadnuté. Avšak lehota na podanie príťažlivosť je mesiac odo dňa konečného rozhodnutia súdu (časť 1 článku 209, časť 2 článku 321 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie).

Odkaz. Konečná podoba rozsudku

Prijatím súdneho rozhodnutia v konečnej podobe sa zabezpečuje príprava úvodnej, popisnej, motivačnej a rezolúcie časti rozhodnutia (Časť 1 Čl. 198 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie).

Výrok rozhodnutia vyhlási súd na tom istom zasadnutí súdu, na ktorom sa vec skončila (Časť 1 Čl. 199 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie).

Vypracovanie odôvodneného rozhodnutia súdu možno odložiť najviac o päť dní odo dňa skončenia konania. Zároveň z odôvodnenia súdneho rozhodnutia musia vyplývať: súdom zistené okolnosti prípadu; dôkazy, na ktorých sú založené závery súdu o týchto okolnostiach; argumenty, na základe ktorých súd odmietne niektoré dôkazy; zákonov, ktorými sa súd riadilČasť 4 Čl. 198, časť 2 čl. 199 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie).

Ak je podané odvolanie, rozhodnutie nadobudne právoplatnosť po prerokovaní sťažnosti súdom, pokiaľ nebolo napadnuté rozhodnutie zrušené. Ak bolo rozhodnutie súdu prvého stupňa zrušené alebo zmenené a bolo prijaté nové rozhodnutie, nadobudne účinnosť okamžite (časť 1 článku 209 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie).

Po ukončení zmluvy o nájme nebytových priestorov sa na nájomcu a ostatných občanov bývajúcich v bytovom priestore v čase skončenia zmluvy vzťahuje vysťahovanie z nebytových priestorov na základe rozhodnutia súdu.

Krok 4. Získajte zoznam výkonov a obráťte sa na súdnych exekútorov

Ak sa odporca nechce dobrovoľne podriadiť rozhodnutiu súdu, obráťte sa na súdnu exekútorskú službu. Za týmto účelom získajte exekučný titul na súde (časť 1 článku 428 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie) a spolu so žiadosťou o začatie konania ho predložte súdnemu exekútorovi v mieste bydliska povinného. exekučné konanie(článok 30, zákon zo dňa 02.10.2007 N 229-FZ).

Občania vysťahovaní z obytných priestorov majú právo, ak je na to dobrý dôvod, požiadať súd o odklad výkonu súdneho rozhodnutia (článok 37 zákona z 2.10.2007 N 229-FZ).

Zmluvné záväzky komerčný nábor bývania sú urgentného charakteru, a preto sa zastavte predovšetkým na expirácia podmienky zmluvy, na základe ktorej vznikli. Po dohode zmluvných strán môžu, samozrejme, zastaviť aj skôr.

Okrem toho možno zmluvu o komerčnom prenájme kedykoľvek jednostranne vypovedať rozhodnutie zamestnávateľa. Zároveň nie je potrebné vysvetľovať dôvody takéhoto rozhodnutia, zamestnávateľ nie je povinný nahradiť ušlý zisk spôsobený jednostranným ukončením zmluvy. Zamestnávateľ však musí písomne varovať prenajímateľovi na tri mesiace ukončiť zmluvu. Pri nedodržaní tejto podmienky má prenajímateľ právo uplatniť si voči nájomcovi ako zmluvnej strane, ktorá zmluvu porušila, nárok na náhradu ušlého zisku vo forme ušlého príjmu z prenájmu priestorov.

Pri ukončení zmluvy o komerčnom prenájme na žiadosť ktorejkoľvek zo zmluvných strán, vrátane – a najmä – na žiadosť prenajímateľa, princíp súdne ukončenie , ktorá je charakteristická aj pre spoločenskú pracovnú zmluvu (článok 2 a 3 článku 687 Občianskeho zákonníka).

Mali by zahŕňať aj ďalšie zásady úpravy ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme obmedzenie vládnych zásahov(zákon) stranám prostredníctvom imperatívne normy, najmä pravidlá stanovujúce dôvody ukončenia zmluvy na žiadosť jednej zo strán. Počet takýchto noriem v Občianskom zákonníku je minimálny.

Pre vzťahy súvisiace so zánikom zmluvy o obchodnom prenájme platí v plnom rozsahu a princíp stability práva využívanie obytných priestorov, charakteristické pre sociálne náborové vzťahy. V prípade komerčného prenájmu je vo výnimočných prípadoch povolené aj predčasné ukončenie zmluvy a vysťahovanie, ktoré sú priamo vymenované v čl. 687 GK. Zároveň sa osobitný význam prikladá prijímaniu opatrení, aby sa predišlo vysťahovaniu. Uplatniť ju možno až po vyčerpaní všetkých možností, ktoré zákon dáva.

Na žiadosť ktorejkoľvek strany Zmluvu o komerčnom prenájme možno ukončiť súdnou cestou, po prvé, ak priestory prestanú byť vhodné na trvalé bývanie, a po druhé, v prípade havarijného stavu priestorov (článok 3 § 687 Občianskeho zákonníka). Právne predpisy o bývaní môžu ustanoviť ďalšie prípady takéhoto ukončenia. túto dohodu, ale ešte neboli nainštalované, pretože bytový zákon prakticky neupravuje povinnosti komerčného nájomného bývania.

Na žiadosť prenajímateľa Zmluvu o prenájme môže súd vypovedať v týchto prípadoch:

Nezaplatenie platby za byt zo strany nájomcu počas šiestich mesiacov, ak zmluva neustanovuje dlhšiu dobu, a v prípade krátkodobého prenájmu - v prípade nezaplatenia platby viac ako dvakrát po uplynutie lehoty splatnosti stanovenej dohodou;

Zničenie alebo poškodenie priestorov nájomcom alebo inými občanmi, za činy ktorých zodpovedá;

Používanie obytných priestorov nájomcom alebo inými občanmi, za ktorých konanie je zodpovedný, na iné účely;

Porušovanie práv a záujmov susedov zamestnávateľom alebo inými občanmi, za činy ktorých je zodpovedný (články 2 a 4 článku 687 Občianskeho zákonníka).

V podmienkach ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme v prípadoch nezaplatenia platby za bývanie nájomcom, resp podnikateľský charakter tento typ prenájmu. Prenajímateľ, ktorý očakáva príjem z prenájmu bytu (často je tento príjem pre neho zdrojom obživy), má záujem prerušiť vzťahy s neplatičom a prenajať byt inému nájomcovi.

Zároveň pri úprave zániku obchodnej nájomnej zmluvy zákon, ako vyplýva z ust. 687 Občianskeho zákonníka považuje zamestnávateľ ako slabá stránka a poskytuje množstvo výhod a výhod. Ak prenajímateľ podá návrh na vypovedanie zmluvy z dôvodu zničenia alebo poškodenia nebytových priestorov nájomcom alebo inými občanmi, za ktorých činy zodpovedá, môže súd namiesto vypovedania zmluvy rozhodnúť, že nájomcovi poskytne lehotu. (nie viac ako rok), aby sa tieto porušenia odstránili. Ak sa priestupky neodstránia v lehote určenej súdom, súd prehodnotenie na žiadosť prenajímateľa bude musieť rozhodnúť o ukončení zmluvy. Aj v tomto prípade však môže súd na žiadosť zamestnávateľa odložiť výkon rozhodnutia najviac na jeden rok (ods. 2 ods. 2, § 687 Občianskeho zákonníka). Prenajímateľ teda aj napriek preukázaným skutočnostiam zničenia alebo poškodenia priestorov nájomcom alebo osobami, za ktorých činy zodpovedá, musí takéto porušenie zmluvy a porušenie svojich vlastníckych práv strpieť približne tri roky. Dávať chybnému nájomníkovi také dlhé obdobia „nápravy“ sa zdá prenajímateľovi prehnané a neférové.

Záujmy nájomcu sú zabezpečené aj v prípade ukončenia zmluvy a vysťahovania jeho a iných občanov, za ktorých činy zodpovedá, ak užívajú priestory na iné účely alebo sústavne porušujú práva a záujmy susedov. V takýchto prípadoch najskôr prenajímateľ upozorňuje zamestnávateľa o potrebe odstránenia porušení a tejto fáze je povinný pre prenajímateľa, ktorý sa rozhodne vypovedať zmluvu (odsek 4 článku 687 Občianskeho zákonníka). Zároveň sa na zamestnávateľa vzťahujú vyššie uvedené výhody: ustanovenie súdnym rozhodnutím o lehote (najviac jeden rok) na odstránenie priestupkov a oddialenie rozhodnutia súdu o skončení pracovného pomeru rozhodnutím súdu. zmluvu na dobu nie dlhšiu ako jeden rok.

V prípade ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov sa nájomca a ostatní občania bývajúci v nebytových priestoroch v čase ukončenia zmluvy vysťahovanie z obydlia na základe rozhodnutia súdu. Prenajímateľ-vlastník nie je povinný poskytnúť nájomcovi, ktorý je predmetom vysťahovania v súlade so zákonom, ďalšie obytné priestory.

Na základe zmluvy o obchodnom prenájme jedna strana - vlastník alebo ním splnomocnená osoba (prenajímateľ) sa zaväzuje poskytnúť druhej strane (nájomcovi) za odplatu za držbu a užívanie na bývanie v nich bytové priestory na dobu stanovenú zmluvou (čl. 1 článku 671). Občianskeho zákonníka).

Rozdiel medzi komerčným a sociálnym prenájmom:

obchodný nájom je obyčajná občianskoprávna zmluva uzavretá dohodou strán, ktorá určuje jej podstatné podmienky;
zmluva o sociálnom prenájme formalizuje bezplatné rozdeľovanie nedostatkového bývania vo verejnom vlastníctve medzi občanov v núdzi.

Takže vzťahy komerčného prenájmu bytov sú upravené nie bytovou, ale občianskou legislatívou.

Na uzavretie nájomnej zmluvy nie sú potrebné žiadne administratívne a právne predpoklady v podobe rozhodnutia autoritatívneho orgánu, stavu v evidencii bytov a pod. Žiadna z protistrán tu nemá povinnosť uzatvárať zmluvné vzťahy (zmluva o komerčnom prenájme bytových priestorov sa nevzťahuje na počet verejných zákaziek).

Pri prenájme komerčného bývania, ktoré je vo vlastníctve niektorých subjektov Ruskej federácie, je potrebné rozhodnutie určitého výkonného orgánu. Aj v tomto prípade však ide o súhlas vlastníka s uzavretím zmluvy o komerčnom prenájme bytu, ktorý mu patrí, a nie o administratívno-právny spôsob jeho distribúcie medzi núdznych občanov.

Právna povaha obchodnej nájomnej zmluvy:

konsenzuálny;
bilaterálne;
kompenzované;
súrne.

Musí byť uzavretý v písaní(článok 674 Občianskeho zákonníka), ktorý však nie je typický: tu je možné do zmluvy po dohode zmluvných strán zahrnúť „náhodné“ podmienky, ktoré nie sú pre túto zmluvu typické, napr. o užívacom práve nájomcu časť pozemok s uvedením jeho veľkosti a hraníc.

Zmluvné strany obchodnej nájomnej zmluvy:

1) prenajímateľ;

Hostinský- vlastník obydlia (osoba ním splnomocnená, napr. jeho zástupca alebo spoločnosť spravujúca tento jeho majetok), čo môže byť akýkoľvek bytový fond:

súkromné
štát,
komunálny.

Autor: všeobecné pravidlo ide o premisu, ktorá je súčasťou súkromného bytového fondu a prenajímateľ tu vystupuje ako podnikateľ, ktorý sleduje cieľ zisku.

2) zamestnávateľ.

Ako zamestnávateľ V obchodnej nájomnej zmluve koná spravidla jedna osoba ( individuálny). Zákon však umožňuje aj pluralitu osôb na strane zamestnávateľa (§ 308 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Občania trvale bývajúci s nájomcom môžu s nájomcom uzavrieť dohodu, že voči prenajímateľovi zodpovedajú spoločne a nerozdielne všetci spolu s nájomcom. Podmienkou uzatvorenia takejto dohody je aj oznámenie prenajímateľa. V tomto prípade sa takíto občania považujú za spolunájomníkov, ktorí majú rovnaké práva a povinnosti ako nájomca pri užívaní obytných priestorov (článok 677 ods. 4 Občianskeho zákonníka).

Pri prenájme na komerčné účely bývania nachádzajúcich sa v štátnom alebo obecnom bytovom fonde, § 2 ods. V „Pravidlá používania obytných priestorov“, schválené nariadením vlády Ruskej federácie z 21. januára 2006 č. 25 (odstavce 22-25, venované užívaniu obytných priestorov na základe nájomnej zmluvy pre štátne a obecné úrady). bytové fondy na komerčné využitie).

uzatvorenie zmluvy o prenájme nebytových priestorov na živnostenskom základe, občan si sám určuje, kto s ním bude bývať v priestoroch, ktoré si prenajal. Medzi týmito osobami vôbec nemusia byť jeho príbuzní. Zákon preto v súvislosti s týmito vzťahmi nehovorí o „rodinných príslušníkoch zamestnávateľa“, ale o „občanoch, ktorí s ním majú trvalý pobyt“.

V zmluve o obchodnom prenájme v súlade s odsekom 1 čl. 686 Občianskeho zákonníka možno nahradiť zamestnávateľa aj na jeho žiadosť alebo na žiadosť občanov, ktorí s ním majú trvalý pobyt (na rozdiel od spoločenskej zmluvy, v ktorej je takéto zastupovanie možné len na žiadosť schopného člena rodiny). zamestnávateľa). Na zmenu nájomcu je v každom prípade potrebný súhlas prenajímateľa. Odmietnutie prenajímateľa nahradiť nájomcu inou osobou v tejto situácii nie je možné napadnúť na súde. V prípade úmrtia nájomcu alebo jeho odchodu z obydlia však povinnosti prenájom bývania v súlade s odsekom 2 čl. 686 Občianskeho zákonníka môže byť zachovaný, ak na jeho miesto nastúpi buď jeden z občanov, ktorí s ním bývajú spoločne (so súhlasom ostatných obyvateľov), alebo sa všetci stanú spolunájomníkmi (ak takýto súhlas chýba). nájomcu.

Záväzkové vzťahy z pracovnej zmluvy

Záväzkové vzťahy z obchodnej nájomnej zmluvy zostávajú zachované aj v prípade prevodu vlastníctva obývaných priestorov, keďže nový vlastník sa stáva prenajímateľom za podmienok už uzatvorenej zmluvy (§ 675 Občianskeho zákonníka). Nahradiť prenajímateľa je tu teda možné v dôsledku existencie „práva riadiť sa“ týmito „bremenami“ charakteristickými pre vlastnícke vzťahy vrátane nájomného (nájmu) za vlastnícke vzťahy na prenajatej nehnuteľnosti.

Po dohode zmluvných strán zmluvy o obchodnom prenájme akékoľvek zmluvné podmienky sa môžu zmeniť. pokiaľ nedôjde k porušeniu kogentných noriem zákona. Absencia podrobnejšej úpravy zmeny v obchodnoprávnych vzťahoch zákonom sa vysvetľuje tým, že tu vzťahy zmluvných strán v súlade so zásadou zmluvnej slobody určuje najmä ich dohoda.

Po uplynutí platnosti uzatvorenej dohody komerčná zamestnanosť pre zamestnávateľa je uznaná predkupné právo k jeho záveru nový termín. Realizácia tohto práva zahŕňa určité úkony prenajímateľa (článok 684 Občianskeho zákonníka). Najneskôr tri mesiace pred skončením platnosti zmluvy je povinný buď ponúknuť nájomcovi uzavretie dohody za rovnakých alebo iných podmienok, alebo upozorniť nájomcu na odmietnutie predĺženia zmluvy v súvislosti s rozhodnutím, že prenajať priestory minimálne na jeden rok.

Nesplnenie tejto povinnosti zo strany prenajímateľa (pri absencii odmietnutia predĺženia zo strany nájomcu) má za následok tento následok: zmluva sa považuje za predĺženú za rovnakých podmienok a na rovnaké obdobie. V prípade, že prenajímateľ nedodrží svoje rozhodnutie neprenajať priestory počas roka, z ktorého odmietne predĺženie zmluvy, má nájomca právo požadovať uznanie. neplatná zmluva uzatvoril prenajímateľ s inou osobou a (alebo) náhradu za straty spôsobené odmietnutím obnovenia zmluvy s ním (časť 4 článku 684 Občianskeho zákonníka).

Zánik záväzkov zo zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov

Zmluvné záväzky komerčného prenájmu bytov zanikajú:

po uplynutí platnosti zmluvy;
na jednostranné rozhodnutie zamestnávateľ;
na žiadosť ktorejkoľvek strany (na súde).

Zmluvné záväzky komerčného prenájmu bytov sú naliehavého charakteru, a preto zanikajú predovšetkým po uplynutí platnosti podmienky zmluvy, na základe ktorej vznikli. Po dohode strán môžu, samozrejme, prestať aj skôr.

Zmluvu o komerčnom prenájme je navyše možné kedykoľvek vypovedať. jednostranným rozhodnutím zamestnávateľa. Zároveň nie je potrebné vysvetľovať dôvody takéhoto rozhodnutia, zamestnávateľ nie je povinný nahradiť ušlý zisk spôsobený jednostranným ukončením zmluvy. Výpoveď zmluvy však musí nájomca písomne oznámiť prenajímateľovi tri mesiace vopred. Pri nedodržaní tejto podmienky má prenajímateľ právo uplatniť voči nájomcovi ako zmluvnej strane, ktorá zmluvu porušila, nárok na náhradu ušlého zisku vo forme ušlého príjmu z prenájmu priestorov.

Zásady vypovedania zmluvy o komerčnom prenájme:

Princíp súdneho rozpustenia(pri ukončení pracovnej zmluvy na žiadosť ktorejkoľvek strany, vrátane - a najmä - na žiadosť prenajímateľa, odseky 2 a 3 čl. 687 GK).
Princíp obmedzenia zásahov štátu(zákon) vo vzťahu k stranám prostredníctvom imperatívnych pravidiel (najmä pravidiel poskytujúcich dôvody na ukončenie zmluvy na žiadosť jednej zo strán).
Princíp trvalej udržateľnosti práva na používanie bývanie, príznačné pre sociálne nájomné vzťahy (v prípade obchodného nájmu je vo výnimočných prípadoch povolené aj predčasné ukončenie zmluvy a vysťahovanie, ktoré sú výslovne vymenované v § 687 Občianskeho zákonníka. Osobitný význam sa zároveň pripisuje prijatie opatrení, aby nedošlo k vysťahovaniu. Možno ho uplatniť až po vyčerpaní všetkých možností, ktoré zákon dáva).

Na žiadosť ktorejkoľvek strany Zmluvu o komerčnom prenájme možno ukončiť súdnym príkazom:

ak priestor prestane byť vhodný na trvalé bývanie,
v prípade havarijného stavu priestorov (článok 3 § 687 Občianskeho zákonníka).

Bytová legislatíva môže ustanoviť aj ďalšie prípady takéhoto ukončenia tejto dohody, tie však doteraz neboli stanovené, keďže bytová legislatíva prakticky neupravuje povinnosti komerčného prenájmu bytov.

Na žiadosť prenajímateľa Zmluvu o prenájme môže súd vypovedať v týchto prípadoch:

nezaplatenie platby za nebytové priestory nájomcom po dobu 6 mesiacov, ak nie je zmluvou ustanovená dlhšia lehota, a v prípade krátkodobého prenájmu - v prípade nezaplatenia platby viac ako dvakrát po uplynutí platobná lehota stanovená zmluvou;
zničenie alebo poškodenie obydlia nájomcom alebo inými občanmi, za činy ktorých zodpovedá;
používanie obytných priestorov nájomcom alebo inými občanmi, za ktorých konanie je zodpovedný, na iné účely;
porušovanie práv a záujmov susedov nájomcom alebo inými občanmi, za činy ktorých je zodpovedný (články 2 a 4 článku 687 Občianskeho zákonníka).

V podmienkach vypovedania zmluvy o komerčnom nájme v prípadoch neplatenia poplatku za bývanie nájomcom sa zreteľne prejavuje najmä podnikateľský charakter tohto typu prenájmu bytových priestorov. Prenajímateľ, ktorý očakáva príjem z prenájmu bytu (často je tento príjem pre neho zdrojom obživy), má záujem prerušiť vzťahy s neplatičom a prenajať byt inému nájomcovi.

Zároveň pri úprave zániku obchodnej nájomnej zmluvy zákon, ako vyplýva z ust. 687 GK, považuje zamestnávateľa za slabú stránku a poskytuje množstvo výhod a výhod. Ak prenajímateľ podá návrh na vypovedanie zmluvy z dôvodu zničenia alebo poškodenia nebytových priestorov nájomcom alebo inými občanmi, za ktorých činy zodpovedá, môže súd namiesto vypovedania zmluvy rozhodnúť, že nájomcovi poskytne lehotu. (nie viac ako rok), aby sa tieto porušenia odstránili. Ak sa porušenia neodstránia v lehote stanovenej súdom, súd pri opätovnom posúdení nároku prenajímateľa bude musieť rozhodnúť o ukončení zmluvy. Aj v tomto prípade však môže súd na žiadosť zamestnávateľa odložiť výkon rozhodnutia najviac na jeden rok (ods. 2 ods. 2, § 687 Občianskeho zákonníka).

Záujmy nájomcu sú zabezpečené aj v prípade ukončenia zmluvy a vysťahovania jeho a iných občanov, za ktorých činy zodpovedá, ak užívajú priestory na iné účely alebo sústavne porušujú práva a záujmy susedov. V takýchto prípadoch prenajímateľ najprv upozorní nájomcu na potrebu odstránenia priestupkov a táto fáza je povinná pre prenajímateľa, ktorý sa rozhodne zmluvu vypovedať (§ 687 ods. 4 Občianskeho zákonníka). Zároveň sa na zamestnávateľa vzťahujú vyššie uvedené výhody: ustanovenie súdnym rozhodnutím o lehote (najviac jeden rok) na odstránenie priestupkov a oddialenie rozhodnutia súdu o skončení pracovného pomeru rozhodnutím súdu. zmluvu na dobu nie dlhšiu ako jeden rok.

MDT 347.453.3

Strany v časopise: 61-66

O.V. Kirichenko,

kandidáta právne vedy, docent, Katedra občianskeho práva a procesu, Uljanovská štátna pedagogická univerzita pomenovaná po V.I. I.N. Ulyanova Rusko, Ulyanovsk [e-mail chránený]

Uvažuje sa právne následky výpoveď zmluvy o obchodnom nájme nebytových priestorov, vyjadrená vysťahovaním nájomcu a občanov s ním bývajúcich spoločne bez zabezpečenia iného bývania. Autor navrhuje uzákoniť zákonné dôvody ukončenie predmetnej zmluvy na žiadosť každej z jej zmluvných strán.

Kľúčové slová: zmluva o obchodnom nájme nebytových priestorov, nájomca, prenajímateľ, výpoveď zmluvy na žiadosť jednej z jej zmluvných strán, vysťahovanie z nebytových priestorov.

článok 687 druhej časti Občianskeho zákonníka Ruská federácia 1996 (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie) umožňuje kedykoľvek ukončiť obchodnú nájomnú zmluvu na žiadosť nájomcu so súhlasom ostatných občanov, ktorí s ním majú trvalý pobyt, a to bez ohľadu na uplynutie zmluva, pri ktorej sa vyžaduje písomné upozornenie na výpoveď zaslané prenajímateľovi na tri mesiace.

Na podnet zamestnávateľa je zmluva ukončená v r jednostranne bez súdneho konania a zoznam dôvodov, na základe ktorých sa môže nájomca domáhať ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov, nie je zákonom obmedzený. V tento prípad jasne vysledoval vôľu zákonodarcu chrániť záujmy zamestnávateľa ako slabšiu stránku predmetnej zmluvy. Zároveň netreba zabúdať na práva a oprávnené záujmy prenajímateľa.

Písomné upozornenie je teda nevyhnutné na ochranu záujmov prenajímateľa vzhľadom na to, že trojmesačná lehota mu umožní rozhodnúť o ďalšom využití priestorov, napríklad na nájdenie nových nájomníkov. Toto pravidlo je relevantné predovšetkým pre dlhodobé obchodné nájomné zmluvy, ako aj krátkodobé zmluvy uzatvorené na dobu dlhšiu ako tri mesiace. Neplatí teda, ak doba trvania zmluvy o komerčnom prenájme je kratšia ako tri mesiace. V tomto prípade musí nájomca podľa nášho názoru písomne oznámiť prenajímateľovi svoj želanie ukončiť zmluvu v r. primeraný čas(Článok 314 prvej časti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie z roku 1994 (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie)).

Písomné upozornenie prenajímateľa teda vylučuje ukončenie zmluvy konkludentným konaním nájomcu. Nájomcovia však túto požiadavku často porušujú, a to nielen nedodržaním stanoveného termínu, ale aj opustením priestorov bez (písomného alebo ústneho) upozornenia prenajímateľa.

V legislatíve zahraničné krajiny zabezpečuje ochranu prenajímateľa v uvedenej situácii. Takže v súlade s časťou 1 čl. 825 Občianskeho zákonníka Ukrajiny z roku 2003, ak nájomca uvoľnil obydlie bez upozornenia, prenajímateľ má právo požadovať od neho poplatok za užívanie bytu za tri mesiace, ak prenajímateľ preukáže, že nemohol uzavrieť nájomnú zmluvu. dohodou o rovnakých podmienkach s inou osobou. Podobné pravidlo obsahuje americký zákon o prenajímateľoch a nájomcoch (RCW 59.18), podľa ktorého musí nájomca dať prenajímateľovi 20-dňové písomné oznámenie o svojom želaní predčasne ukončiť nájomnú zmluvu. Ak sa nájomca vysťahuje z obydlia bez riadneho oznámenia prenajímateľovi, je povinný vrátiť posledné nájomné za 30 dní odo dňa, keď sa vlastník-prenajímateľ dozvedel, že nájomca obydlie opustil.

Podľa nášho názoru odsek 1 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie by sa mala ustanoviť aj zodpovednosť nájomcu, ktorý tri mesiace vopred písomne neupozornil prenajímateľa na jeho želanie jednostranne ukončiť zmluvu o komerčnom prenájme. V nadväznosti na uvedené považujeme za potrebné doplniť uvedený odsek o toto ustanovenie: „Ak nájomca túto požiadavku nesplní, má prenajímateľ právo od neho požadovať zaplatenie nájomného za obydlie za tri mesiace. "

Toto ustanovenie bude chrániť záujmy prenajímateľa disciplinárnym správaním nájomcu v príp jednostranné ukončenie posledná zmluva. Plne zodpovedá komerčnej orientácii predmetnej zmluvy, nakoľko nevhodné správanie nájomcu povedie k tomu, že prenajímateľ, nečakane konfrontovaný s faktom vypovedania zmluvy zo strany nájomcu, nebude mať dostatok času na hľadanie nových nájomníkov a utrpí v súvislosti s tým straty.

Výpoveď zmluvy o komerčnom nájme na podnet prenajímateľa je povolená len na súde z poverenia nájomcu alebo iných občanov (občanov žijúcich spoločne s nájomcom, podnájomníkov, prechodných obyvateľov), za ktorých konanie je zodpovedný, protiprávne konanie, ich taxatívny zoznam je uvedený v odsekoch 2 a 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Najmä odsek 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie uvádza dve takéto porušenia:

Nezaplatenie platby za nebytové priestory nájomcom v zmluve o dlhodobom komerčnom prenájme počas šiestich mesiacov, ak nie je v zmluve stanovené dlhšie obdobie, a v prípade krátkodobého - viac ako dvakrát po uplynutí platobnej lehoty stanovenej dohodou;

Zničenie alebo poškodenie obytných priestorov (samotným nájomcom alebo inými občanmi, za činy ktorých zodpovedá). Zároveň pred súdnou cestou nie je prenajímateľ povinný upozorniť nájomcu na potrebu odstránenia týchto porušení.

V prvom prípade je nezaplatenie poplatku zo strany nájomcu porušením, ktoré má za následok zrušenie zmluvy, ak k takémuto porušeniu nedošlo počas šiestich mesiacov, ale nepretržite počas viac ako šiestich mesiacov po sebe (odsek 38 ods. uznesenia pléna najvyšší súd RF zo dňa 2. júla 2009 č. 14 „K niektorým otázkam, ktoré sa vyskytli v súdnej praxi pri uplatňovaní Zákon o bývaní Ruská federácia“, ďalej len uznesenie pléna č. 14)).

V tejto otázke je potrebné odkázať na Prehľad súdnej praxe. Justičné kolégium na občianske záležitosti Najvyššieho súdu Ruskej federácie z 21. júla 2000 „O ukončení zmluvy o sociálnom prenájme bytových priestorov v súvislosti s neplatením platby za bývanie zo strany nájomcu a verejné služby do šiestich mesiacov“, ako aj k uzneseniu pléna č. 14. Štúdia praxe posudzovania prípadov tejto kategórie súdmi ukázala, že typ zmluvy o bývaní (obchodný alebo sociálny) je okolnosťou, ktorá je dôležitá pre riešenie prípadu, keďže od toho závisí výber právneho štátu. Napríklad ustanovenia čl. 688 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o vysťahovaní nájomcu bez poskytnutia iného bývania.

Súdy pri posudzovaní prípadov ukončenia zmlúv o obchodnom aj sociálnom nájme vytvárajú podmienky na prešetrenie dôvodov dlhu nájomcu na úhradu bývania, pričom sa domnievajú, že sa týkajú okolností, ktoré právny význam v súlade s odsekom 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Súdy uznávajú ako opodstatnené dôvody neplatenia poplatkov za bývanie a energie dlhé omeškania s výplatou miezd, dôchodkov, nezamestnanosť, ťažkú finančnú situáciu zamestnávateľa a plne schopných členov jeho rodiny v dôsledku straty zamestnania a neschopnosti nájsť si zamestnanie, napriek opatreniam, ktoré prijali, choroba zamestnávateľa a (alebo) jeho rodinných príslušníkov, prítomnosť zdravotne postihnutých, maloleté deti a pod. mesiacov po sebe z dobrého dôvodu súdy často odmietnu uspokojiť nárok na skončenie pracovného pomeru, pričom sú uspokojené nároky na splatenie dlhov. Súdy zároveň neprejednávajú otázku dôvodov vzniku dlhu v prípadoch, keď žalovaní – zamestnávatelia dlho nežijú v obytných priestoroch a neplatia za bývanie a služby; riadne upovedomený o čase a mieste súdne zasadnutie v poslednom známom mieste bydliska, ale nedostavia sa na pojednávanie súdu, neoznámia dôvod nedostavenia sa na súd, písomné vysvetlenia a neposkytnúť žiadne dôkazy.

Táto prax súdov sa javí ako správna, keďže preukazovanie opodstatnenosti dôvodov vzniku dlhu v zmysle § 55, 56 Obč. procesný kódex Ruská federácia z roku 2002 (ďalej len Občiansky súdny poriadok Ruskej federácie) patrí žalovanému – zamestnávateľovi. V súlade s časťou 4 čl. 167 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie má súd právo vec prejednať v neprítomnosti odporcu, oznámeného o čase a mieste súdneho zasadnutia, ak o tom súd neinformoval. dobré dôvody ah nedostavenie sa a nepožiadal o posúdenie prípadu v jeho neprítomnosti.

Podľa odseku 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak nájomca v lehote určenej súdom neodstráni spáchané porušenia alebo neurobí všetky potrebné opatrenia na ich odstránenie, súd na opakovanú žiadosť prenajímateľa, rozhodla o ukončení zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov. Arbitrážna prax vyplýva, že k prípadom opakovaných žiadostí prenajímateľa so žiadosťou o vypovedanie zmluvy o nájme nebytových priestorov v súvislosti s neuhradením potrebných platieb nájomcom včas, nariadené súdom počas prvotného odvolania sa prenajímateľa s podobnou požiadavkou, sú mimoriadne zriedkavé.

Zároveň, ak neexistujú opodstatnené dôvody (príčiny ako zneužívanie alkoholu alebo drog, zábudlivosť, nedostatok práce pre práceschopného občana sa nepovažujú za opodstatnené) za neplatenie platieb za bývanie a energie nájomcom nepretržite viac ako šesť mesiacov po sebe súdy s prihliadnutím na okolnosti konkrétnych prípadov uspokojujú nároky na vysťahovanie.

Na základe vyššie uvedeného sa teda odporúča, analogicky s čl. 90 Bytového zákonníka Ruskej federácie z roku 2004 (ďalej len Bytový zákonník Ruskej federácie) priznať prenajímateľovi právo domáhať sa na súde ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme v prípade, že nájomca nezaplatí. pre obydlie bez dobrého dôvodu.

Podľa toho súd v každej konkrétnej situácii zisťuje, či sú opodstatnené dôvody, pre ktoré nájomca neplatí za bývanie. Okrem toho, s prihliadnutím na paragraf 38 vyhlášky pléna č. 14 o dlhodobom nebytovom prenájme, je potrebné počítať s neplatením nájomcu bez vážneho dôvodu nepretržitého platenia bytov. viac ako šesť mesiacov po sebe. Navrhujeme konsolidovať tieto ustanovenia v odseku 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

V druhom prípade uvedenom v odseku 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, nezákonné konanie nájomcu alebo iných občanov, za ktorých konanie je zodpovedný, ktoré má za následok zničenie alebo poškodenie obydlia, musí byť potvrdené príslušným aktom, najmä štátnym orgánom. inšpekcia bývania, alebo rozhodnutie o použití opatrení správnej zodpovednosti.

V jednej z dedín neďaleko Moskvy v okrese Voskresensky boli teda matka, 56-ročná P. a jej 36-ročná dcéra vysťahovaní z jednoizbového bytu. Súd zistil, že obytné priestory sa stali ohniskom nehygienických podmienok a ohniskom požiarov. Pri úkonoch skúmania obytných miestností, ktoré skúmal súd, bolo zaznamenané, že byt nebol dlhodobo zrekonštruovaný, vodovodné zariadenie sa stalo nepoužiteľným, záchodová misa bola zanesená výkalmi, obyvatelia sa vysporiadali s prírodnými problémami. potreby na podlahe. V byte bol neznesiteľne silný zápach čpavku, hromadili sa tam šváby, muchy, podlaha a balkón boli zahádzané domácimi odpadkami a ľudským odpadom. Všetky požiadavky prenajímateľa na uvedenie bytu do riadneho stavu boli ignorované. Obžalovaní nikde nepracovali, zneužívali alkohol, hostili osoby asociálneho správania.

Vysťahovanie nájomcu a občanov s ním bývajúcich na tomto základe je extrémnym meradlom vplyvu na nájomníkov, ktorí zlomyseľne porušujú svoje povinnosti. Právne predpisy o bývaní zároveň nestanovujú povinné vysťahovanie všetkých osôb žijúcich v obytných priestoroch. Ak je možné identifikovať konkrétne vinné osoby, potom môžu byť tieto osoby súdne vysťahované. V súlade s tým možno zvyšok obyvateľov ponechať ako nájomníkov obydlia. Preto súd pri posudzovaní uvedeného prípadu preveril vinu oboch osôb - matky aj dcéry.

Navyše vysťahovanie z uvažovaných dôvodov je možné len vtedy, ak sa preukáže skutočnosť, že ide o sústavné protiprávne zavinenie zo strany nájomcu a občanov s ním bývajúcich, ktorí napriek upozorneniu prenajímateľa na potrebu odstránenia priestupkov konajú. tieto porušenia neodstráni.

Odsek 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie navyše poukazuje na nezákonné konanie nájomcu a (alebo) iných občanov, za ktorých konanie je zodpovedný, čo je tiež dôvodom na ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme na žiadosť prenajímateľa:

Použitie priestorov na iné účely;

Systematické porušovanie práv a záujmov susedov.

V súlade s bodom 39 uznesenia pléna č.14 užívaním bytových priestorov na iné účely sa rozumie užívanie nebytových priestorov nie na bývanie občanov, ale na iné účely, napríklad využitie na kancelárie, sklady, ubytovanie priemyselné výroby, držanie a chov zvierat, t.j. samotnú premenu obydlia na nebytový.

Povinnosť užívať priestory s prihliadnutím na práva a oprávnené záujmy susedov vychádza z čl. 17 Ústavy Ruskej federácie z roku 1993 a čl. 10 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý zakazuje výkon subjektívnych práv na úkor práv a slobôd iných.

Sústavným porušovaním práv a oprávnených záujmov susedov by malo byť opakované, opakované konanie nájomcu a občanov, ktorí s ním bývajú v bytovom dome a za ktoré je zodpovedný, že užíva bytové priestory bez rešpektovania práv a oprávnených záujmov nájomcu. bývajúci v týchto obytných priestoroch alebo obyvatelia domu, bez dodržania požiadaviek požiarnej bezpečnosti, hygienických a hygienických, environmentálnych a iných zákonných požiadaviek, pravidiel užívania obytných priestorov (napríklad počúvanie hudby, používanie TV, hra na hudobné nástroje v noci prekročenie povoleného objemu, vykonávanie opráv, stavebné práce alebo iným konaním, ktoré malo za následok rušenie pokoja a nočného pokoja občanov, porušovanie pravidiel chovania domácich zvierat, páchanie chuligánskeho konania voči susedom a pod.) č.42 „O zachovaní nočného pokoja a ticha na území mesta Moskva“).

Porušením práv a oprávnených záujmov susedov je teda nedodržiavanie pravidiel držania zvierat v bytových priestoroch. Početné regulačné právne úkony prevzaté regionálnej úrovni, napríklad Rozhodnutie Zhromaždenia poslancov mestskej časti "Mesto Volžsk" zo dňa 21.5.2009 č. 525 "O schválení Pravidiel chovu domácich zvierat v mestskej časti" Mesto Volžsk "", Uznesenie z r. prednostu mestskej časti Otradny Samarského kraja zo dňa 19.10.2005 č. 1048 „O prijatí postupu pri chove domácich zvierat v mestskej časti Otradny, Samarský kraj“, Rozhodnutie Dumy mesta Kostroma zo dňa 15. júla 1999 č. 109 „O pravidlách držania psov a mačiek v meste Kostroma“ stanovuje požiadavky na chov domácich zvierat, ktoré musia dodržiavať aj zamestnávatelia a občania, ktorí s nimi žijú. Majitelia domácich zvierat sú povinní zabezpečiť bezpečnosť občanov pred fyzickými vplyvmi domácich zvierat, nočný pokoj, dodržiavať požiadavky požiarnej bezpečnosti, sanitárne a hygienické a veterinárne pravidlá držania zvierat a zabrániť zvieratám znečisťovať obytné priestory a spoločné priestory v domoch. Nie je dovolené chovať zvieratá v spoločných priestoroch: chodby, schodiská, povaly, pivnice, ako aj na balkónoch a lodžiach. V obytných priestoroch je povolené chovať zvieratá len vtedy, ak susedia nemajú žiadne zdravotné kontraindikácie (alergie). Podľa nášho názoru je potrebné, aby zmluvné strany v zmluve o komerčnom prenájme ustanovili podmienku možnosti chovať zvieratá v obytnej zóne.

V súlade s odsekom 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, na rozdiel od odseku 2 tohto článku, má prenajímateľ právo vypovedať zmluvu na súde, iba ak nezákonné konanie pokračuje, a to aj napriek varovaniu o potrebe odstrániť porušenia zo strany prenajímateľa. nájomcovi. Ale aj v tomto prípade platia pravidlá uvedené v odsekoch. 4 s. 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Podľa nášho názoru analýza paragrafov. 4 ods. 2 a ods. 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nám umožňuje dospieť k záveru, že ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme a vysťahovanie z priestorov nájomcu a občanov žijúcich s ním, ktorí systematicky porušujú práva a legitímne záujmy susedov, možno len v krajnom prípade. Zároveň musí súd rozhodnúť, čo je lepšie: zabezpečiť poškodenému susedovi normálny život v obytnej zóne a ponechať páchateľov bez strechy nad hlavou, prípadne ponechať previnilcom bývanie, ale prinútiť suseda, aby znášať nepríjemnosti? Prax ukazuje, že v tomto prípade sa súd postaví na stranu zamestnávateľa a s ním žijúcich občanov.

Teda zoznam dôvodov na vypovedanie zmluvy z podnetu prenajímateľa v prípadoch, keď sa nájomca alebo iní občania (s nájomcom s trvalým pobytom, podnájomníci, prechodní obyvatelia) dopustia protiprávneho konania, uvedené v čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, je vyčerpávajúci.

Avšak, ako už bolo uvedené, aj za prítomnosti tých, ktorí sú uvedení v odsekoch 2, 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o porušeniach môže súd odmietnuť uspokojiť nárok prenajímateľa, pričom nájomcovi poskytne lehotu (nie viac ako rok) na odstránenie porušení a uspokojí nárok prenajímateľa, iba ak sa znova prihlási. na súd, ak nájomca neodstráni (alebo neurobí opatrenia na odstránenie) priestupkov. Zároveň na žiadosť zamestnávateľa môže súd v rozhodnutí o skončení zmluvy odložiť výkon rozhodnutia najviac na jeden rok.

Podľa vyššie uvedenej normy je toto oneskorenie dané nájomcovi, aby si našiel iné bývanie. Toto pravidlo podľa nášho názoru svedčí o zvýšených garanciách práv zamestnávateľa a umožňuje súdu prihliadať na konkrétne okolnosti prípadu (napríklad mieru zavinenia zamestnávateľa, jeho zdravotný stav, majetkové pomery). , prítomnosť v rodine zdravotne postihnutých ľudí, starších občanov vyžadujúcich stálu starostlivosť, maloleté deti a pod.). Možnosť odkladu výkonu súdneho rozhodnutia o ukončení obchodnej nájomnej zmluvy je prejavom humanizmu zákonodarcu. Odklad je potrebný napríklad pri ukončení zmluvy v zimnom období, a zamestnávateľ má malé deti, ako aj v iných ťažkých životných situáciách.

Zároveň podľa niektorých autorov, najmä D.V. Karpukhin, nedokonalosť tejto normy spočíva v tom, že pri očividnom negatívnom konaní (nečinnosti) zamestnávateľa a osôb, za ktorých konanie je zodpovedný, sa prenajímateľ stáva závislým od postavenia. súd, čo môže oddialiť konanie o ukončení zmluvy o komerčnom prenájme až o dva roky. Uvedený predpis zasahuje do postavenia prenajímateľa, keďže umožňuje nájomcovi ponechať si právo dlhodobo sa zdržiavať v bytových priestoroch vlastníka. Okrem toho v súlade s čl. 12 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie právo ukončiť alebo zmeniť zmluvu slúži ako jeden zo spôsobov ochrany porušených občianske práva, ustanovenia odseku 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie porušuje právo na ochranu priznané prenajímateľovi.

Na základe odseku 2 čl. 683 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie k zmluve o krátkodobom obchodnom zamestnaní, ustanovenie ods. 4 s. 2 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa neuplatňuje, pokiaľ zmluva neustanovuje inak.

Na záver podotýkame, že zákonnosť vypovedania konkrétnej nájomnej zmluvy s cieľom predísť možným priestupkom preverujú súdy. všeobecná jurisdikcia. Súdy zároveň zisťujú najmä absenciu opodstatnených dôvodov v prípade, ak nájomca nezaplatí náklady na bývanie a energie, mieru zavinenia nájomcu a občanov s ním bývajúcich na zničení, poškodení nehnuteľnosti. priestorov, porušovanie práv a oprávnených záujmov susedov a pod. Bez zriaďovania a štúdia týchto a iných potrebných skutočných okolností súdy nevydávajú rozhodnutia o ukončení nájomnej zmluvy. Prijatím rozhodnutia súdu dochádza k zániku nájomnej zmluvy v rámci princípu zmluvnej slobody a pri absencii svojvôle prenajímateľa. Rozhodnutie súdu je teda jedným z končiacich právne skutočnosti pri ukončení zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov v súdnom konaní.

Vypovedanie zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov na súde na žiadosť jednej z jej strán je vo väčšine prípadov sankciou za porušenie zmluvy. Toto ustanovenie sa vzťahuje na ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme na žiadosť prenajímateľa, keďže nájomca môže takúto zmluvu kedykoľvek vypovedať, a to aj z dôvodov, ktoré nesúvisia s porušením podmienok zmluvy zo strany prenajímateľa. Ako miera zodpovednosti nájomcu za porušenie zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov možno zmluvu vypovedať z dôvodov uvedených v ods. 2, 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

K dôvodom uvedeným v tomto článku je podľa nášho názoru potrebné pridať reorganizáciu, prestavbu a rekonštrukciu obytných priestorov nájomcom bez súhlasu prenajímateľa (článok 678 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) a jeho odmietnutie uvedenia takýchto priestorov do predchádzajúceho stavu nastav čas(klauzula 2, časť 5, článok 29 LC RF).

Tento prípad by mal byť podľa nášho názoru klasifikovaný ako závažné porušenie technický stav obytný priestor, teda jeho poškodenie (odsek 2, časť 5, článok 29 LC RF). V súlade s uvedenými dôvodmi sa zmluva o komerčnom prenájme vypovedá na žiadosť prenajímateľa-vlastníka nebytových priestorov, ktorý je zodpovedný za uvedenie týchto nebytových priestorov do predchádzajúceho stavu.

Súdne rozhodnutie o zachovaní obydlia v reorganizovanom (preplánovanom) stave v prípade neoprávnenej reorganizácie (preplánovania) možno vydať, ak sú splnené celkovo dve podmienky: nie sú porušované práva a oprávnené záujmy občanov, ich život a zdravie nie je ohrozené (časť 4 článku 29 ZhK RF).

Vo všetkých vyššie uvedených prípadoch je skončenie nájomnej zmluvy možné, ak sú splnené podmienky, za ktorých vzniká občianskoprávna zodpovednosť: protiprávnosť konania (nečinnosť), ujma, príčinná súvislosť medzi protiprávnym konaním a škodou, ktorá vznikla, páchateľova zodpovednosť. vina. V prípade porušenia práv a záujmov susedov nie je spôsobená ujma druhej zmluvnej strane, ale tretím osobám, preto by im malo byť priznané aj právo požadovať ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme obytných priestorov.

Podľa bodu 39 uznesenia pléna č.14 v prípadoch zneužívania bytových priestorov, sústavného porušovania práv a oprávnených záujmov susedov alebo zlého hospodárenia s bytovým priestorom, ktoré vedie k jeho zničeniu, je potrebné vysťahovať bez poskytnutia iného bytového priestoru. podlieha občanom, ktorí sa takéhoto konania priamo dopúšťajú (páchatelia). Predtým bolo takéto ustanovenie obsiahnuté v čl. 98 bytového zákonníka RSFSR z roku 1983.

Zmluvu o obchodnom prenájme nebytových priestorov je možné vypovedať aj na žiadosť prenajímateľa počas mimosúdne uplynutím doby trvania zmluvy a v prípade prejavu vôle odmietnuť predĺženie zmluvy v súvislosti s rozhodnutím neprenajať byt aspoň na jeden rok (§ 684 Občianskeho zákonníka Ruská federácia).

Bibliografia

1. Apollonov A.O., Strauning E.L. O pravidlách používania obytných priestorov // Bytové právo. 2006. Číslo 5. S. 2-39.

2. Karpukhin D.V., Zábelová L.B. Komerčný prenájom obytných priestorov: znaky ukončenia zmluvy // Zákon o bývaní. 2010. Číslo 7. S. 45-51.

3. Kuznecovová O.V. Cvičte súdne spory o vysťahovaní // Bytové právo. 2009. Číslo 9. S. 55-94.