1. Exekúcia na založenú nehnuteľnosť sa vykoná rozhodnutím súdu, ak dohoda medzi záložcom a záložcom neustanovuje inak. súdny príkaz exekúcia na založenú nehnuteľnosť.
Ak je v dohode strán ustanovený mimosúdny postup pri exekúcii na záložný majetok, má záložný veriteľ právo obrátiť sa na súd so žalobou na vydanie exekúcie na záložný majetok. V tomto prípade dodatočné náklady spojené s exekúciou založenej nehnuteľnosti v súdnom konaní znáša záložca, pokiaľ nepreukáže, že zhabanie záložnej nehnuteľnosti alebo predaj založenej nehnuteľnosti v súlade s dohodou o mimosúdnej exekúcii neboli vykonané v dôsledku konania záložcu alebo tretích osôb.
Pri exekúcii a predaji záložného práva musí záložný veriteľ a iné osoby urobiť opatrenia potrebné na dosiahnutie čo najväčšieho výnosu z predaja predmetu záložného práva. Osoba, ktorá utrpela stratu v dôsledku nesplnenia určenej povinnosti, má právo požadovať ich náhradu.
2. Uspokojenie pohľadávky záložného veriteľa na úkor založeného majetku bez obrátenia sa na súd (mimosúdne) je možné na základe dohody medzi záložcom a záložným veriteľom, ak zákon neustanovuje inak.
3. Exekúciu na predmet záložného práva možno uložiť len rozhodnutím súdu v prípadoch, ak:
predmetom záložného práva je jediný bytový priestor vo vlastníctve občana, okrem prípadov uzavretia dohody o mimosúdnej exekúcii po vzniku dôvodov exekúcie;
predmetom záložného práva je majetok s významným historickým, umeleckým alebo iným kultúrnu hodnotu pre spoločnosť;
zástavca - individuálny v v pravý čas rozpoznaný ako nezvestný;
založený majetok je predmetom predchádzajúcich a nasledujúcich záložných práv, pri ktorých sa uplatňujú rozdielne postupy pri uvalení exekúcie na predmet záložného práva alebo rôzne spôsoby predaja založeného majetku, ak dohoda medzi predchádzajúcim a nasledujúcim záložným veriteľom neustanovuje inak;
majetok je založený na zabezpečenie splnenia rôznych záväzkov voči niekoľkým záložným veriteľom, okrem prípadu, keď sa dohodou všetkých záložných práv a záložcu upraví mimosúdny postup pri exekúcii.
Zákon môže ustanoviť aj ďalšie prípady, v ktorých nie je prípustná mimosúdna exekúcia na založený majetok.
Dohody uzavreté v rozpore s požiadavkami tohto článku sú neplatné.
4. Zmluvné strany majú právo zahrnúť do záložnej zmluvy doložku o mimosúdnom konaní pri exekúcii.
5. Zmluva o mimosúdnom exekúcii záložného majetku musí byť uzavretá v rovnakej forme ako záložná zmluva na tento majetok.
6. Exekúcia na predmet záložného práva pod výkonný nápis notár bez toho, aby sa obrátil na súd, je umožnený spôsobom ustanoveným právnymi predpismi o notároch a právnymi predpismi Ruská federácia o exekučnom konaní, pri nesplnení alebo nesprávnom splnení záväzku zabezpečenej záložným právom dlžníkom, ak je záložná zmluva obsahujúca podmienku mimosúdneho zhabania záložného práva osvedčená notárom.
7. Zmluva o mimosúdnej exekúcii založenej nehnuteľnosti musí obsahovať označenie jedného alebo viacerých spôsobov predaja založenej nehnuteľnosti ustanovených týmto zákonníkom, ako aj hodnotu (počiatočnú predajnú cenu) založenej nehnuteľnosti alebo postup určenia nehnuteľnosti. to.
Ak zmluva o exekúcii na záložný majetok upravuje viacero spôsobov predaja záložného majetku, právo voľby spôsobu predaja má záložný veriteľ, ak zmluva neustanovuje inak.
8. Ak sa exekúcia na záložný majetok vykonáva mimosúdnou cestou, je záložca alebo notár, ktorý vykonáva exekúciu na záložný majetok spôsobom ustanoveným právnymi predpismi o notároch, povinný zaslať záložcovi, jemu známych záložných veriteľov; ako aj dlžníkovi upovedomenie o začatí exekúcie na predmetnú zástavu.
Speňaženie záložného práva je možné najskôr po desiatich dňoch odo dňa doručenia upovedomenia záložného veriteľa alebo notára záložcovi a dlžníkovi, ak zákon neustanovuje inú lehotu, a ak zákon neustanovuje dlhšiu lehotu. dohoda medzi záložcom a záložcom. V prípadoch ustanovených bankovou legislatívou možno predaj založenej hnuteľnej veci uskutočniť pred uplynutím určenej doby s výrazným rizikom výrazného zníženia hodnoty predmetu záložného práva oproti predajnej cene (pôvodná predajná cena) uvedená v oznámení.
Komentár k čl. 349 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie
1. Komentovaný článok, určujúci postup pri vymáhaní exekúcie na založený majetok, ustanovuje dve možnosti uplatnenia takéhoto práva záložného veriteľa: uvalenie exekúcie rozhodnutím súdu a bez súdneho konania. Ako všeobecné pravidlo Odsek 1 tohto článku zakotvuje ustanovenie o potrebe záložného veriteľa obrátiť sa na súd s požiadavkou na exekúciu založenej nehnuteľnosti. Významné sú však výnimky z tohto pravidla obsiahnuté v normách komentovaného článku.
Takže ustanovenie ods. V odseku 1 ods. 2 sa uvádza, že uspokojenie pohľadávky záložného veriteľa na úkor založeného majetku bez súdneho konania je možné, ak zákon neustanovuje inak, na základe dohody medzi záložcom a záložným veriteľom. Zdá sa, že v tomto prípade sa zákonodarca dopustil technickej chyby, ktorá skreslila zmysel navrhovanej normy. Uvedené ustanovenie možno chápať tak, že možnosť aplikácie iného pravidla (o nutnosti obrátiť sa na súd) môže založiť niektorý zákon prijatý „na základe dohody“ medzi konkrétnym záložcom a konkrétnym záložným veriteľom. . Zrejme za slovami „ak zákon neustanovuje inak“ bola vynechaná čiarka, čo nie je prekvapujúce, keďže federálny zákon z 30. decembra 2008 N 306-FZ bol prijatý v takmer bezprecedentnom zhone. Tento zákon prijala Štátna duma v prvom čítaní 12. decembra 2008, v druhom a treťom čítaní 26. decembra, schválený Radou federácie 29. decembra a podpísaný prezidentom Ruskej federácie 30. decembra, 2008.
———————————
Návrh zákona N 119643-5 predstavený zástupcom Štátna duma V.S. Pleskačevského.
Tak či onak, jediný význam, ktorý môže mať par. 1 odsek 2 komentovaného článku sa scvrkáva na to, že bez súdneho konania (na základe dohody) môže záložný veriteľ uspokojiť svoje pohľadávky vo všetkých prípadoch, okrem prípadov priamo štatutárne.
Medzi situácie, v ktorých je žiadosť záložného veriteľa na súd povinná, patria prípady, keď:
1) na uzavretie zmluvy o založení majetku fyzickej osoby bol potrebný súhlas alebo povolenie inej osoby alebo orgánu;
2) predmetom záložného práva je majetok, ktorý má významnú historickú, umeleckú alebo inú kultúrnu hodnotu pre spoločnosť;
3) záložca nie je prítomný a nie je možné zistiť jeho miesto;
4) predmetom záložného práva sú bytové priestory vo vlastníctve fyzických osôb;
5) záložná zmluva alebo iná zmluva medzi záložcom a záložným veriteľom neustanovuje postup pri exekúcii založenej hnuteľnej veci alebo ju nemožno vybaviť spôsobom, ktorý si strany určia;
6) predmetom hypotéky je podnik ako majetkový celok;
7) predmetom hypotéky je pozemok od zloženia poľnohospodárskej pôdy;
8) predmetom hypotéky sú pozemky nachádzajúce sa v obecný majetok a pozemky, štátny majetok pre ktoré nie je vymedzená, ak sú tieto pozemky určené na bytovú výstavbu alebo na komplexnú zástavbu na účely bytovej výstavby a prechádzajú ako zábezpeka na splatenie úveru poskytnutého úverovou inštitúciou na vypracovanie údajov pozemky prostredníctvom výstavby zariadení inžinierskej infraštruktúry (článok 62.1 zákona o hypotékach);
9) predmetom hypotéky je nehnuteľnosť nachádzajúca sa v spoločný majetok, a niektorý z jej vlastníkov neudeľuje súhlas písomne ani inak ustanovený federálny zákon formulár na splnenie požiadaviek záložného veriteľa v mimosúdnom konaní;
10) predmetom hypotéky je nehnuteľnosť, ktorá je vo vlastníctve štátu alebo obce.
Okrem toho v súlade s čl. 18.1 zákona o konkurze z roku 2002 odo dňa zavedenia dohľadu nie je prípustná exekúcia na založený majetok, a to ani mimosúdne. Konkurzný veriteľ na záväzky zabezpečené záložným právom na majetok dlžníka v rámci finančného ozdravovania a vonkajšej správy má právo nariadiť exekúciu na založený majetok dlžníka, ak dlžník nepreukáže, že uvalenie exekúcie na uvedený majetok dlžník znemožní obnovenie svojej platobnej schopnosti. Vyriešená je otázka možnosti exekúcie na založený majetok dlžníka rozhodcovský súd zvažuje prípad konkurzu na základe žiadosti konkurzný veriteľ ktorých pohľadávky sú zabezpečené kolaterálom túto nehnuteľnosť.
2. Exekúcia predmetu záložného práva bez súdneho konania je osobitný postup, ktorý Občiansky zákonník nepopisuje. Úpravy komentovaného článku federálnym zákonom č. 306-FZ z 30.12.2008 len určili hranice možností záložcu a záložného veriteľa z hľadiska uzatvorenia takejto zmluvy. Tento postup však dostatočne podrobne upravuje zákon o hypotékach pre prípady, keď je predmetom záložného práva nehnuteľnosť.
3. Nasledujúce pravidlá sú spoločné pre všetky prípady mimosúdneho zhabania založenej veci bez ohľadu na to, či sa takáto vec týka nehnuteľného alebo hnuteľného majetku:
1) Dohodu o mimosúdnej exekúcii založeného majetku možno uzavrieť kedykoľvek. To znamená, že uvedená zmluva pôsobí ako samostatný obchod, ktorý môže na záložnú zmluvu nielen nadväzovať, ale jej aj predchádzať, ako aj na zmluvu, z ktorej vzniká hlavný (zabezpečený) záväzok. Zároveň vzhľadom na to, že v prípadoch záložného práva k hnuteľným veciam nie sú právne vymedzené náležitosti obsahu takejto dohody, formálne nevylučuje možnosť uzavretia dohody o mimosúdnej exekúcii bez toho, aby v nej bol uvedený konkrétny predmet. záložného práva (dohoda v prípade budúcich záložných práv). Takáto dohoda uzavretá pred záložnou zmluvou a neumožňujúca presne určiť predmet záložného práva v podstate neprimerane obmedzuje spôsobilosť záložcu na právne úkony;
2) Súčasťou záložnej zmluvy môže byť aj mimosúdna dohoda o mimosúdnom výkone exekúcie na založený majetok. Toto pravidlo umožňuje spojiť záložnú zmluvu s dohodou o mimosúdnej exekúcii;
3) ak je záložcom fyzická osoba, zmluva sa uzatvorí na základe notárom overeného súhlasu záložcu s mimosúdnym konaním o zhabaní založenej hnuteľnej veci. Predchádzajúca verzia komentovaného článku umožňovala uspokojenie pohľadávky záložného veriteľa na úkor založenej nehnuteľnosti bez súdneho konania na základe notárom overenej dohody medzi záložným veriteľom a záložcom, uzavretej po dôvode exekúcie na vl. vznikol predmet záložného práva. V snahe rozšíriť možnosti mimosúdnej exekúcie zákonodarca tento postup nielenže rozšíril aj na zástavu hnuteľných vecí a urobil možný záver zmluvy o exekúcii pred uzavretím záložnej zmluvy, ale zároveň sa snažili eliminovať potrebu notárskeho overenia zmluvy záložného veriteľa so záložcom. Treba však priznať, že konanie o mimosúdnej exekúcii na predmet záložného práva sa nezjednodušilo, keďže záložca – občan je nútený vypracovať osobitný dokument- svoj súhlas s mimosúdnym konaním o exekúcii a tento súhlas osvedčiť u notára. Keďže notársky overený v zmysle komentovaného článku podlieha súhlas občana, akt jeho vôle, želaný efekt zjednodušenia postupov sa nedosiahol. Notár koná v súlade s čl. 53, nie čl. 80 Základy právnych predpisov Ruskej federácie o notároch z roku 1993
Keďže z komentovaného článku vyplývajú dve samostatné transakcie - jednostranná (súhlas občana-záložcu s mimosúdnym exekučným konaním) a obojstranná (skutočná dohoda medzi záložcom a záložným veriteľom o mimosúdnom exekučnom konaní), je dôležité, aby obsah týchto transakcií sa nelíši. V opačnom prípade môže byť platnosť bilaterálnej dohody spochybnená. Zdravý rozum nevylučuje spojenie týchto transakcií do jedného dokumentu, čo si zase vyžaduje notárske overenie. Použitie takéhoto spôsobu zosúladenia vôle záložcu a záložcu zbavuje legislatívnu novelu obsiahnutú v odseku 4 komentovaného článku akéhokoľvek významu;
4) v prípade napadnutia dohody o mimosúdne zaobchádzanie inkaso môže súd vyhlásiť za neplatné na žalobu toho, koho práva sú takouto dohodou porušené. Rovnako ako predchádzajúce vydanie komentovaného článku, nové vydanie neobsahuje osobitné pravidlá o dôvodoch neplatnosti zmluvy medzi záložcom a záložným veriteľom;
5) v prípade nevykonania dohody o vynesení exekúcie na založený majetok zo strany záložcu v mimosúdnom konaní je možné takéto vyrubenie, ak zákon neustanovuje inak, na základe notárskeho exekučného titulu spôsobom ustanoveným podľa právnych predpisov o exekučnom konaní. Toto ustanovenie je dôležité z praktického hľadiska. Uvádza, že záväzky vyplývajúce z dohody o mimosúdnej exekúcii musia strany plniť dobrovoľne. Potvrdená skutočnosť neplnenia povinností môže notárovi slúžiť ako podklad na vydanie výkonného zápisu.
V súlade s ustanoveniami Ch. 16 Základy právnych predpisov Ruskej federácie o notárovi z roku 1993 v znení federálneho zákona z 30. decembra 2008 N 306-FZ v prípade, že záložca mimosúdne nesplní dohodu o exekúcii založenej nehnuteľnosti. , notár urobí na záložnej zmluve konateľský zápis alebo ak sú záložným právom osvedčené práva záložného veriteľa, vykoná sa konateľský zápis na záložnom práve.
Pri vykonávaní exekučného zápisu na záložnú zmluvu alebo záložnú zmluvu je notár povinný upovedomiť záložcu o najbližšom vykonaní exekučného zápisu zaslaním príslušného oznámenia na adresu uvedenú v záložnej zmluve a poskytnúť záložcovi sedemdňovú lehotu. odo dňa prijatia uvedeného oznámenia na podanie námietok. Ak záložca nemá námietky, považuje sa pohľadávka záložného veriteľa za nespochybniteľnú, ak z obsahu predložených listín alebo iných údajov, ktoré má notár k dispozícii, nevyplýva inak.
Notár po prijatí námietok záložcu vyhodnotí jeho argumenty na prítomnosť znaku nespochybniteľnosti pohľadávok záložcu. Pri absencii znaku nespochybniteľnosti notár odmietne vydať výkonný zápis.
Právo notára posúdiť argumentáciu záložcu odporuje podstate notárskych funkcií a námietky záložcu svedčia o spore o právo. Tieto okolnosti zabránia širokému používaniu notárskeho exekučného titulu v záložných právnych vzťahoch.
Ak notár vyhotovil na záložnej zmluve alebo na záložnom práve exekučný zápis, ďalší postup pri jeho vyhotovení je určený ust. 78 federálneho zákona z 2. októbra 2007 N 229-FZ „O exekučnom konaní“.
4. Osobitné pravidlá pre mimosúdnu exekúciu založeného majetku ustanovuje čl. 55 Zákona o hypotéke. Pomenovaný článok definuje základné podmienky dohody o mimosúdnej exekúcii:
1) názov nehnuteľnosti založenej na základe záložnej zmluvy, na úkor ktorej sa uspokojujú pohľadávky záložného veriteľa, pôvodná predajná cena alebo postup jej určenia;
2) sumy, ktoré má zaplatiť záložnému veriteľovi dlžník na základe záväzku zabezpečeného záložným právom a záložnou zmluvou, a ak je záložcom tretia osoba, aj záložca;
3) spôsob predaja založenej nehnuteľnosti alebo podmienky jej nadobudnutia záložcom;
4) predchádzajúce a následné hypotéky tejto nehnuteľnosti známe stranám v čase uzavretia zmluvy a dostupné v súvislosti s touto nehnuteľnosťou od tretích strán vecné práva a práva na používanie.
Založenú nehnuteľnosť nie je možné realizovať len predajom s verejná dražba, ale nadobudne aj záložca pre seba alebo tretie osoby so započítaním na kúpnu cenu pohľadávok záložcu voči dlžníkovi, zabezpečených záložným právom. Možnosť takéhoto nadobudnutia je vylúčená v prípade hypotéky na pozemok.
5. Zjednodušený postup pri exekúcii založenej nehnuteľnosti je definovaný v čl. 12 zákona o záložniach. Po uplynutí doby odkladu v trvaní jedného mesiaca, počítanej odo dňa nasledujúceho po dni splatenia úveru v súlade so zmluvou, ak dlžník nesplnil povinnosť stanovenú zmluvou o úvere, zabezpečenie sa považuje za neprevzaté a môže byť vyberané. Exekúcia na nevyzdvihnuté veci sa vykonáva nesporným spôsobom na základe výkonného zápisu notára. V zmluve o pôžičke môže byť ustanovená možnosť vyrubenia exekúcie na nevyžiadané veci bez vyhotovenia notárskeho exekučného titulu. Dlžník má právo kedykoľvek pred predajom neprevzatej veci zastaviť jej exekúciu po splnení svojich záväzkov voči záložni.
Touto cestou, osobitné pravidlá Zákon o záložniach neupravuje nielen potrebu obrátiť sa na súd za účelom zhabania predmetu záložného práva, ale ani potrebu uzavretia dohody o mimosúdnej exekúcii. Samotná zmluva o pôžičke uzavretá so záložnou plní funkcie takejto zmluvy.
Požičiavanie s kolaterálom je veľmi obľúbeným typom bankového financovania v Rusku a vo svete pre jednotlivcov a právnických osôb. Prítomnosť kolaterálu, ktorý je zvyčajne najviac cenné predmety, napríklad autá alebo nehnuteľnosti, vám umožňuje minimalizovať riziká banky (iné úverová inštitúcia alebo jednotlivci), čo zase poskytuje významné výhody pre dlžníkov.
Poskytnutie kolaterálu ako zabezpečenia znamená nielen možnosť získať veľmi lojálne podmienky úveru, ale aj pochopenie všetkých rizík, ktoré môžu vyplynúť z nesplnenia resp. nesprávne vykonanie povinnosti vyplývajúce zo zmluvy. Hlavným rizikom je strata zabezpečenia, ktorá v prípade, že dlžník poruší úverovú zmluvu (zmluvu o úvere), môže byť vyrubená. Zároveň je dôležité pochopiť, že práve záložné právo bude považované za primárnu možnosť pre veriteľa na uspokojenie svojich pohľadávok a iba v prípade, že nebude dostatočné zabezpečenie na splatenie zostávajúcich pohľadávok, budú sa skúmať ďalšie možnosti. a použité, vrátane iného majetku, peňazí a príjmov dlžníka.
Občiansky zákonník Ruskej federácie (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie) v článku 334 definoval pojem záložného práva takto: na základe záložného práva má veriteľ so zabezpečeným záväzkom (držiteľ záložného práva) právo. v prípade nesplnenia alebo nesprávneho splnenia tohto záväzku dlžníkom získať uspokojenie z hodnoty založeného majetku (predmetu záložného práva) prevažne pred ostatnými veriteľmi toho, kto je vlastníkom záložného práva (záložca). V prípadoch a spôsobom ustanoveným zákonom možno pohľadávku záložného veriteľa uspokojiť odovzdaním predmetu záložného práva záložnému veriteľovi (ponechaním záložnému veriteľovi).
Napriek vine dlžníka článok 348 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stanovuje, že exekúcia na majetok dlžníka nie je povolená, ak dlžník mierne porušil povinnosť a výška pohľadávok veriteľa zjavne nezodpovedá hodnote vlastníctvo.
Vymáhanie záložného majetku sa vykonáva rozhodnutím súdu, ak dohoda medzi záložcom a záložným veriteľom neustanovuje mimosúdne konanie o zhabaní záložného majetku. V aktuálne vydanie Občiansky zákonník Ruskej federácie o tom ponechal ustanovenie.
Skôr v súdna praxčasto vyvstávala otázka, či má záložca po dohode so záložcom o mimosúdnej exekúcii predmetu záložného práva právo podať na súd žalobu na exekúciu založenej nehnuteľnosti. Teraz Občiansky zákonník Ruskej federácie stanovuje možnosť, ak dohoda medzi stranami stanovuje mimosúdne konanie o zabavení založeného majetku, záložný veriteľ si ponecháva právo podať žalobu na súd o zabavenie založeného majetku. V tomto prípade dodatočné náklady spojené s exekúciou založenej nehnuteľnosti v súdnom konaní znáša záložca, pokiaľ nepreukáže, že zhabanie záložnej nehnuteľnosti alebo predaj založenej nehnuteľnosti v súlade s dohodou o mimosúdnej exekúcii neboli vykonané v dôsledku konania záložcu alebo tretích osôb.
Exekúciu na predmet záložného práva možno vymáhať len rozhodnutím súdu v prípadoch, ak:
1) predmetom záložného práva je jediný bytový priestor vo vlastníctve občana, okrem prípadov uzavretia dohody o mimosúdnej exekúcii po vzniku exekúcie;
2) predmetom záložného práva je majetok, ktorý má významnú historickú, umeleckú alebo inú kultúrnu hodnotu pre spoločnosť;
3) záložca - fyzická osoba predpísaným spôsobom uznaná za nezvestnú;
4) založený majetok je predmetom predchádzajúcich a nasledujúcich záložných práv, pri ktorých sa uplatňujú rozdielne postupy pri uvalení exekúcie na predmet záložného práva alebo rôzne spôsoby predaja založeného majetku, ak dohoda medzi predchádzajúcim a nasledujúcim záložným veriteľom neustanovuje inak;
5) nehnuteľnosť je založená na zabezpečenie splnenia rôznych záväzkov voči niekoľkým záložným veriteľom, okrem prípadu, keď sa dohodou všetkých záložných práv a záložcu upraví mimosúdny postup pri exekúcii.
Okrem toho treba poznamenať, že modernej legislatívy pripúšťa možnosť exekúcie na založený majetok v záujme osôb, ktoré nie sú záložnými veriteľmi (článok 78 spolkového zákona z 2.10.2007 č. 229 „o exekučnom konaní“). Určite v podobná situácia vyvstáva otázka: stráca záložné právo svoju zabezpečovaciu úlohu ako záruka splnenia hlavného záväzku? Pri odpovedi na túto otázku treba poznamenať, že exekučné konanie má verejnoprávny charakter, preto v prípade rozporu medzi súkromnoprávnymi predpismi Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a verejnoprávnymi predpismi exekučného konania majú prednosť normy exekučného práva. V opačnom prípade by bezohľadní dlžníci pri riešení tohto problému mohli stiahnuť takmer všetok majetok z inkasa, pričom došlo k záveru „ spätné datovanie» záložné zmluvy na majetok, ktorý nepodlieha registrácii.
Osobitnú pozornosť si zasluhuje problematika exekúcie na nehnuteľnosť založenú záložnou zmluvou. V prípade nesplnenia alebo nesprávneho plnenia záväzkov z hypotekárneho úveru (nezaplatenie alebo oneskorené splatenie výšky dlhu a úrokov z úveru celkom alebo sčasti) má záložca právo na exekúciu na bývanie ( iná nehnuteľnosť) založené záložnou zmluvou. Zároveň si treba uvedomiť, že exekúciu na založené obydlie vo vlastníctve občanov možno vymáhať len súdnou cestou. Inkaso môže byť ukončené, ak dlžník splatí všetky záväzky na splatenie hypotekárneho úveru kedykoľvek pred predajom založenej nehnuteľnosti alebo záložným veriteľom zanechaním nehnuteľnosti. Exekúcia na založený obytný dom alebo byt a predaj tejto nehnuteľnosti sú dôvodom na zánik užívacieho práva.
Vo všeobecnosti platí, že ak je bývanie (jeho časť) jediné vhodné na trvalý pobyt pre záložcu a členov jeho rodiny, ktorí s ním žijú, nemožno ho vymáhať za dlhy. Výnimkou je prípad, keď je toto bývanie v hypotéke na úver poskytnutý na kúpu alebo výstavbu tohto alebo iného bývania, generálna oprava alebo zlepšenie, ako aj na splatenie predtým poskytnutých úverov. V týchto prípadoch mu môže byť vymáhané vymáhanie, ale len na základe rozhodnutia súdu a len v prípade systematického (viac ako trikrát v priebehu 12 mesiacov) porušovania podmienok na pravidelné platby podľa zmluvy o úvere. Je dôležité vedieť, že hypotekárny úver oproti hypotéke môže byť prepadnutý v prípade systematického meškania platieb, aj keď je každé meškanie zanedbateľné.
Predaj založenej nehnuteľnosti pri exekúcii sa delí na dva druhy v závislosti od spôsobu realizácie exekúcie (v súdnom alebo mimosúdnom konaní).
Predaj založenej nehnuteľnosti, ktorá je prepadnutá na základe rozhodnutia súdu, sa uskutočňuje predajom na verejnej dražbe spôsobom ustanoveným Občianskym zákonníkom Ruskej federácie. Zároveň súd na návrh záložcu, ktorý je dlžníkom zo záväzku, ak dobré dôvody má právo odložiť predaj založenej nehnuteľnosti vo verejnej dražbe až o jeden rok. Odklad nezbavuje dlžníka náhrady za straty veriteľa, ktoré sa zvýšili počas omeškania, úrokov a pokút.
Ak sa exekúcia na založený majetok uvalí mimosúdne, jeho predaj sa uskutoční predajom na dražbe uskutočnenej v súlade s pravidlami ustanovenými Občianskym zákonníkom Ruskej federácie alebo dohodou medzi záložcom a záložným veriteľom. Ak je záložcom osoba vykonávajúca podnikateľská činnosť, dohoda medzi záložcom a záložcom môže tiež určiť, že predaj založenej nehnuteľnosti uskutoční:
- záložca zanechá založenú vec, a to aj prevzatím založenej veci do vlastníctva záložcu za cenu a za iných podmienok, ktoré sú určené uvedená dohoda, ale nie nižšie Trhová hodnota;
– predaj predmetu záložného práva záložným veriteľom inej osobe za cenu nie nižšiu ako je trhová hodnota s odpočítaním peňažného výťažku vo výške záväzku zabezpečeného záložným právom.
Verejné dražby na predaj založeného majetku organizujú a vedú orgány, ktoré v súlade s procesnej legislatívy Výkonom súdnych rozhodnutí je poverená Ruská federácia, ktorá sa vykonáva v mieste tohto majetku.
Okrem toho je dôležitou okolnosťou, že účastníci záložnej zmluvy majú právo ustanoviť si ustanovenie, že záložný veriteľ má právo pri zhabaní predmetu záložného práva vydržať založenú nehnuteľnosť, a to tak mimosúdne, ako aj rozhodnutím súdu s prihliadnutím na zohľadňujú požiadavky stanovené federálnym zákonom zo 16. júla 1998, č. 102-FZ „O hypotéke (zálože nehnuteľností)“.
Irina Troitskaya,
hlavný odborník-odborník
oddelenie štátna registrácia nehnuteľnosť
Úrad Rosreestr
v regióne Omsk,
štátny matrikár.
uznesenie pléna najvyšší súd 50 zo 17. novembra 2015 „O aplikácii právnych predpisov súdmi pri posudzovaní niektorých otázok vznikajúcich v priebehu exekučného konania“ sa v paragrafe 68 odvoláva na starý problém - možnosť exekúcie na založený majetok na žiadosť exekútora. nezaistený veriteľ.
Dopadlo to takto:
68. Súdny exekútor môže na záložný majetok nariadiť exekúciu na uspokojenie pohľadávok vymáhateľa, ktorý nie je záložným veriteľom, ak neexistuje iný ako záložný majetok, ktorý možno vyrubiť. Exekúcia v tento prípad sa vykonáva s prihliadnutím na pravidlá predaja majetku zaťaženého právami tretích strán (článok 1 článku 353, článok 460 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, článok 38 zákona o hypotékach), a to aj s upozornením kupujúcemu, že predávaná nehnuteľnosť je založená, a teda so zachovaním záložného práva pri prevode práv k nehnuteľnostiam zo záložcu-dlžníka na kupujúceho. || Predaj založenej nehnuteľnosti bez ohlásenia a jej nadobudnutie osobou, ktorá nevedela a ani nemala vedieť, že nehnuteľnosť je predmetom záložného práva, v zmysle § 352 ods. 2 ods. Občiansky zákonník Ruskej federácie, znamená zánik záložného práva. Záložný veriteľ má v tomto prípade právo požadovať náhradu straty od osoby, ktorá je poverená povinnosťou poskytnúť informácie o zaťažení nehnuteľnosti..
V prvom rade si dajme pozor na to, že o predmet záložného práva sa môžu uchádzať nezáložní vymáhači len v prípade, že neexistuje iný majetok. Toto tvrdenie, zdá sa mi, nevyplýva zo zmyslu zákona o exekučnom konaní a nie je v súlade s občianskym zákonom o kauciách.
Akýmsi pokračovaním takéhoto voľného prístupu sú pravidlá uvedené vo vyhláške o predaji založeného majetku na žiadosť nezabezpečeného žiadateľa. Zaistený predmet záložného práva, ako je uvedené v uznesení, sa predáva na uspokojenie pohľadávok navrhovateľa, ktorý nie je záložným veriteľom, so zachovaním záložného práva, o existencii ktorého je potrebné informovať prípadných kupujúcich.
Ako toto pravidlo súvisí s ustanoveniami Občianskeho zákonníka o „väzbe“? Podľa odseku 5 čl. 334 Občianskeho zákonníka ten, v záujme koho bol uložený zákaz nakladať s majetkom (článok 174.1), má práva a povinnosti záložného veriteľa vo vzťahu k tomuto majetku od právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým boli splnené požiadavky takého veriteľa alebo inej oprávnenej osoby.
Má odsek 5 čl. 334 Občianskeho zákonníka v prípadoch zaistenia majetku v rámci exekučného konania za účelom exekúcie? Ak sa rozdelí, „zatknutý veriteľ“ sa stane následným záložným veriteľom a predaj zaisteného majetku sa musí uskutočniť v súlade s ustanoveniami článku 342 ods. 1 Občianskeho zákonníka, teda inak, ako je ustanovené v ods. 68 uznesenia pléna. Článok 342 ods. 1 stanovuje, že v prípade exekúcie na založený majetok pre pohľadávky zabezpečené dodatočným záložným právom má predchádzajúci záložný veriteľ právo súčasne požadovať predčasné splnenie záväzku zabezpečeného záložným právom a zhabanie tohto majetku. Ak majiteľ záložného práva podľa predchádzajúcej záložnej zmluvy toto právo nevyužil, prechádza majetok, ktorý je zaťažený pohľadávkami zabezpečenými následným záložným právom, na jeho nadobúdateľa so zaťažením predchádzajúcim záložným právom.
Keďže paragraf 68 vyhlášky predpisuje odlišný postup, možno predpokladať, že Najvyšší súd vychádza z trochu odlišných predstáv o rozsahu pravidiel o „väzbe“. Aké sú tieto reprezentácie?
Možno z pohľadu Najvyššieho súdu pravidlá odseku 5 čl. 334 Občianskeho zákonníka sa aplikujú len v prípade, ak došlo k scudzeniu zaisteného majetku v rozpore s týmto zákazom. Inými slovami, k „väzobnému zatknutiu“ dochádza len na strane tretej osoby, ktorej bol predtým zaistený majetok odcudzený. Teoreticky sa to dá vysvetliť z noriem Občianskeho zákonníka. Odsek 5 čl. 334 Občianskeho zákonníka, keď hovorí o tom, že „veriteľ so zástavou“ má práva a povinnosti záložného veriteľa, poukazuje na ust. 174.1 Občianskeho zákonníka a čl. 174.1 doslova hovorí len o prípadoch, keď došlo k odcudzeniu zaisteného majetku. Takto získame požadovaný výstup. Má však odsek 5 čl. 334 GK?
Podkladom pre exekúciu na založenú nehnuteľnosť je nesplnenie alebo nesprávne splnenie záväzku zabezpečenej záložným právom zo strany dlžníka. Ak je však porušenie povinnosti dlžníkom mimoriadne nepatrné a výška pohľadávok záložného veriteľa je v dôsledku toho zjavne neúmerná hodnote založeného majetku, možno exekúciu na založený majetok odmietnuť.
Občiansky zákonník Ruskej federácie stanovil pravidlo, že pohľadávky veriteľa sa uspokojujú z hodnoty založeného majetku rozhodnutím súdu. Účastníci záložnej zmluvy majú právo odchýliť sa od týchto náležitostí, ak predmetom záložného práva je nehnuteľnosť a strany (záložca a záložný veriteľ) uzatvorili osobitnú zmluvu upravujúcu predaj predmetu záložného práva bez ísť na súd.
Takáto dohoda má právny účinok za nasledujúcich podmienok (časť 2 doložka 1 článku 349 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie):
dohoda bola uzavretá po vzniku dôvodov na zhabanie zabezpečenia (t. j. ak sa nesplnenie alebo nesprávne plnenie hlavného záväzku stalo hotovou vecou);
Dohoda musí byť notársky overená.
Zákonodarca však pripúšťa, že takúto dohodu môže súd vyhlásiť za neplatnú na žalobu osoby, ktorej práva sú takouto dohodou porušené (posledné ustanovenie časti 2 ods. 1 článku 349 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie federácia)
Na zmenu sú oprávnení aj zmluvné strany (záložca a záložca). štatutárne súdne konanie pri predaji hnuteľného majetku (článok 349 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Na tento účel musia uzavrieť aj príslušnú dohodu. Na formu a čas uzavretia takejto dohody zákon nekladie žiadne osobitné požiadavky. Dohodu o vylúčení súdneho konania pri predaji založenej hnuteľnej veci možno uzavrieť jednoducho písanie, a to pred aj po vzniku exekučného dôvodu na založenej nehnuteľnosti.
Bez ohľadu na postup pri zhabaní založenej nehnuteľnosti, jej predaj možno uskutočniť len vo verejnej dražbe spôsobom ustanoveným procesnými predpismi (aj tu však môže zákon ustanoviť výnimku z tohto pravidla). Počiatočnú cenu predávanej nehnuteľnosti určuje súd, ak sa exekúcia založenej nehnuteľnosti vykonáva rozhodnutím súdu. V ostatných prípadoch je počiatočná cena určená dohodou medzi záložcom a záložným veriteľom. Založená nehnuteľnosť sa predáva tomu, kto ponúkol najvyššiu cenu.
Organizácia predaja nehnuteľnosti založenej na hypotéke 127-FZ o platobnej neschopnosti (konkurze)“:
…6. Dlžník má právo nehnuteľnosť, ktorá je predmetom záložného práva, scudziť, previesť do nájmu resp bezplatné používanie inej osobe alebo s ním inak nakladať, alebo zaťažiť predmet záložného práva právami a pohľadávkami tretích osôb len so súhlasom veriteľa, ktorého pohľadávky sú zaistené záložným právom k takémuto majetku, ak federálny zákon alebo zákon neustanovuje inak. záložnej zmluvy a nevyplýva z povahy záložného práva.
Majetok, ktorý je predmetom záložného práva, sa predáva iba na dražbe spôsobom stanoveným v čl. 110 ods. 3 až 9 federálneho zákona č. 127-FZ z 26. októbra 2002 „o konkurze (konkurze)“. Predaj majetku, ktorý je predmetom záložného práva, je možný len so súhlasom veriteľa, ktorého pohľadávky sú záložným právom zabezpečené. V tento prípad zabezpečené pohľadávky veriteľa sa splácajú na úkor hodnoty nehnuteľnosti predávanej predovšetkým iným veriteľom po predaji predmetu záložného práva, s výnimkou záväzkov voči veriteľom prvej a druhej priority, ktorých práva na pohľadávku vznikla pred uzavretím príslušnej záložnej zmluvy.
…5. Nehnuteľnosť, ktorá je predmetom záložného práva, sa predáva len na otvorených dražbách. Predaj majetku, ktorý je predmetom záložného práva, je možný len so súhlasom veriteľa, ktorého pohľadávky sú záložným právom zabezpečené. V tomto prípade sa pohľadávky veriteľa zabezpečené záložným právom splácajú na úkor hodnoty predávaného majetku predovšetkým ostatným veriteľom po predaji predmetu záložného práva, s výnimkou záväzkov voči veriteľom prvého a druhého prednostné práva, ktoré vznikli pred uzavretím príslušnej záložnej zmluvy.
1. Organizátor verejných dražieb ich vyhlasuje za neplatné v prípadoch, ak:
1) na verejnej dražbe boli menej ako dvaja kupujúci;
2) zapnuté verejná dražba nebola vytvorená žiadna opravná položka k pôvodnej predajnej cene založeného majetku;
3) ten, kto vyhral verejnú dražbu, nezaplatil kúpnu cenu v ustanovenej lehote.
Verejné dražby musia byť vyhlásené za neplatné najneskôr v deň, keď nastala niektorá z vyššie uvedených okolností.
2. Záložný veriteľ má právo do 10 dní od vyhlásenia verejnej dražby ako neúspešnej po dohode so záložcom odkúpiť založenú nehnuteľnosť za pôvodnú predajnú cenu vo verejnej dražbe a započítať na kúpnu cenu svoju nehnuteľnosť. pohľadávky zabezpečené záložným právom na túto nehnuteľnosť.
Na túto dohodu sa vzťahujú pravidlá. civilné právo Ruskej federácie o kúpnej zmluve. Hypotéka je v tomto prípade ukončená.
3. Ak zmluva o nadobudnutí majetku záložným veriteľom podľa ods tento článok, neprebehla, najneskôr do jedného mesiaca od prvej verejnej dražby sa konajú opakované verejné dražby. Počiatočná predajná cena založeného majetku pri opakovaných verejných dražbách, ak sú spôsobené dôvodmi uvedenými v odseku 1 ods. 1 a 2 tohto článku, sa znižuje o 15 percent. Verejné dražby sa konajú spôsobom stanoveným v článku 57 tohto spolkového zákona.
4. V prípade, že opakovaná verejná dražba bude vyhlásená za neplatnú z dôvodov uvedených v odseku 1 tohto článku, má záložný veriteľ právo nadobudnúť (zadržať si) založenú nehnuteľnosť za cenu nie o viac ako 25 percent nižšiu, ako bola jej pôvodná. predajnú cenu v prvej verejnej dražbe a započítajú si kúpnu cenu svojich pohľadávok zabezpečených záložným právom na nehnuteľnosť.
Ak si záložca ponechal založený majetok, ktorý mu vzhľadom na jeho povahu a účel nemôže pripadnúť, vrátane majetku významnej historickej, umeleckej alebo inej kultúrnej hodnoty pre spoločnosť, pozemok, je povinný tento majetok do roka scudziť. v súlade s článkom 238 Občianskeho zákonníka Ruská federácia.
5. Ak záložný veriteľ nevyužije právo ponechať si predmet záložného práva do mesiaca po vyhlásení opakovanej verejnej dražby ako neúspešnej, hypotéka zaniká.
Ďalšie kroky majiteľa záložného práva závisia od súm prijatých v dôsledku predaja založeného majetku. Ak výťažok nepostačuje na pokrytie dlhu, záložný veriteľ má nárok na chýbajúcu sumu bez toho, aby využil záložné právo. Ak výťažok presiahne výšku záväzku zabezpečeného záložným právom, rozdiel sa vráti záložcovi.
Zároveň je potrebné mať na pamäti, že dlžník a záložca, ktorý je treťou osobou, majú právo kedykoľvek pred predajom predmetu záložného práva zastaviť uvalenie exekúcie naň a jej vykonávanie, po splnení záväzku zabezpečeného záložným právom a tej jeho časti, ktorej splnenie je po lehote splatnosti.
Súčasná právna úprava neupravuje možnosť prevodu majetku, ktorý je predmetom záložného práva, do vlastníctva záložného veriteľa. Akékoľvek dohody umožňujúce takýto prevod sú neplatné.
V prípadoch, keď je splnenie hlavného záväzku zabezpečené záložným právom k nehnuteľnosti, sú pohľadávky veriteľa - záložného veriteľa uspokojené z hodnoty založeného majetku rozhodnutím súdu.
Založené hnuteľné veci je potrebné predať rozhodnutím súdu len vtedy, ak záložná zmluva (samostatná zmluva) neustanovuje inak. Následne v prípadoch, keď je hlavný záväzok zabezpečený záložným právom na hnuteľný majetok, strany majú právo zahrnúť do textu záložnej zmluvy podmienku predaja založeného majetku bez toho, aby sa museli obrátiť na súd a uspokojiť nároky záložca, ak nie je splnená povinnosť zabezpečená záložným právom na hnuteľný majetok (článok 349 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
V tomto prípade je vhodné v zmluve ustanoviť mimosúdny postup ustanoveniami s výhradami (formuláciami), ako sú:
· o konaní o exekúcii na predmet záložného práva – „vykonať mimosúdne“;
· nariadiť exekúciu „Záložca odovzdá na osobu určenú Záložným veriteľom predmet záložného práva, ako aj všetky listiny o ňom“;
· o povinnosti Záložcu - „previesť predmet záložného práva a všetky doklady k nemu s uvedením konkrétneho obdobia odo dňa doručenia žiadosti Záložcu o takýto prevod“;
· o zodpovednosti Záložcu za nesplnenie povinnosti včas - „zaplatiť Záložnému veriteľovi penále v dohodnutej výške za každý deň omeškania“;
o zriadení konkr vyvolávacia cena na prihadzovanie;
· o konkrétnej výške zníženia ceny v prípade, ak sa zábezpeka nepredá na dražbe prvýkrát alebo ak bude dražba vyhlásená za neplatnú.
Na základe dohody strán môže byť záväzok za plnenie ukončený poskytnutím kompenzácie (platba peňazí, prevod majetku atď.) - článok 409 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. To znamená, že predmet záložného práva sa stáva majetkom záložného veriteľa a záväzky dlžníka z hlavnej zmluvy sa považujú za splnené.
Uzavretie dohody o uvoľnení je v maximálnej miere v záujme zabezpečeného veriteľa, čím sa ušetrí vecné a časové náklady, ktoré by zabezpečenému veriteľovi vznikli pri súdnom uspokojovaní svojich pohľadávok. Na základe dohody o náhrade je možné previesť hnuteľný aj nehnuteľný majetok.
Bližšie informácie o problematike exekúcie na založený majetok nájdete v knihe CJSC „BKR-Intercom-Audit“ „Požičané a úverové prostriedky. Sľub a ručenie“.
Ak si dlžník neplní svoje povinnosti z úverovej zmluvy, banka môže začať konanie o zhabaní majetku, ktorý je predmetom záložného práva, ako jeden zo zákonom ustanovených spôsobov ochrany jeho finančných záujmov.
V tejto publikácii si najskôr podrobne rozoberieme, čo je a aký je postup pri exekúcii na majetok dlžníka, ktorý banka založila; a po druhé zistíme, v ktorých prípadoch má dlžník zo zákona právo nesplniť záväzky prevzaté skôr pri podpise zmluvy o úvere.
Problémy diskutované v materiáli:
Kedy sa vykonáva exekúcia majetku dlžníka?
V úverovej praxi dochádza k mnohým situáciám, keď dlžníkovi bolo na legislatívnej úrovni v záujme ochrany práv veriteľa a ochrany jeho záujmov možné zhabať majetok dlžníka, ktorý je založený (§ 237 ods. Občiansky zákonník Ruskej federácie).
Avšak v súlade s čl. 348 Občianskeho zákonníka stanovuje, že exekúciu na majetok dlžníka nemožno uplatniť, ak porušenie povinností dlžníkom bolo zanedbateľné a výška pohľadávok držiteľa úveru v skutočnosti nie je porovnateľná s hodnotou majetku. Tento článok chráni dlžníka napriek tomu, že je v podstate vinný z nesplnenia svojich povinností, pričom musí byť splnených niekoľko podmienok:
- Dlžník mešká s plnením záväzku najviac o tri mesiace;
- Výška dlhu je nižšia ako 5 percent z hodnoty založenej nehnuteľnosti, napríklad založený byt stojí 1 000 000 rubľov a dlh dlžníka je len 49 000 rubľov, čo je menej ako 5 % (50 000 rubľov).
Ako sa oceňuje majetok dlžníka?
Konanie o exekúcii na založený majetok dlžníka zahŕňa tri etapy posudzovania hodnoty založeného majetku, ktoré začínajú od podpisu zmluvy o úvere:
- Stanovenie priemernej trhovej hodnoty majetku (hnuteľného alebo nehnuteľného) pri podpise zmluvy o úvere.
- Stanovenie hodnoty zabezpečenia majetku dlžníka (hodnotenie sa vykonáva podľa interných pokynov banky, keďže metodika výpočtu hodnoty zabezpečenia nie je legislatívne upravená).
- Určenie ceny, ktorú je možné získať po predaji majetku dlžníka v dražbe. V tomto prípade sa pri určovaní hodnoty zabezpečenia nehnuteľnosti bude brať do úvahy aj miera inflácie a dynamika cien.
V každom prípade, bez ohľadu na typ založenej nehnuteľnosti, sa držiteľ úveru uchýli k pomoci buď externých odhadcov, alebo vlastných špecialistov.
Exekúcia na založenú nehnuteľnosť zmluvou o úvere
veľa ruských občanov využívali bankové úvery zabezpečené nehnuteľnosťou, čo niekedy spôsobovalo problémy. Najčastejšie je zábezpekou auto alebo nehnuteľnosť vo forme bytu alebo vidieckeho domu. Odporúčame, aby ste sa podrobne oboznámili s konaním zamestnancov banky v prípade nesplácania úveru zo strany dlžníka.
Ak dlžník (alebo jeho ručiteľ) neuhradí ďalšiu splátku po dobu troch po sebe nasledujúcich mesiacov, alebo sa omešká viac ako trikrát do roka, potom má banka právo na exekúciu založenej nehnuteľnosti bez ohľadu na to, že výška omeškania môže byť bezvýznamné. Z tejto situácie existujú dva spôsoby:
- Mimosúdne, kedy sa strany stretnú a dohodnú si postup pri splácaní dlhu. Môže ísť o splátkový kalendár, predĺženie lehoty na splnenie záväzku, reštrukturalizáciu dlhu a pod.;
- Podanie bankového výpisu o nároku na súd. Začalo sa konanie o zhabaní založeného majetku dlžníka.
Situácie sú rôzne, ale hlavné podmienky transakcie sú uvedené v zmluve o pôžičke, ktorú si treba pred podpisom dôkladne preštudovať. Ak strany transakcie stanovia v dokumente podmienku, že vzniknuté nezhody strany vyriešia bez súdneho konania, zamestnanci banky najprv použijú tento konkrétny spôsob riešenia sporov. problémová situácia.
Upozorňujeme na skutočnosť, že na legislatívnej úrovni boli opravené určité obmedzenia exekúcie na majetok dlžníka, tak v prípade, keď je založená nehnuteľnosť jediným bývaním dlžníka, v jeho vlastníctve z vlastníckeho práva, potom je vydanie exekúcie na založenú nehnuteľnosť možné len prostredníctvom súdu.
Zároveň majú obe strany úverovej transakcie po vzniku omeškania podpisové právo dodatková dohoda o čom všetkom sporné otázky budú vyriešené bez zapojenia súdnictvo, takéto rozhodnutie zákon nezakazuje.
Pozrime sa, akú postupnosť banka dodržuje pri použití mimosúdneho konania o exekúcii na založený majetok dlžníka:
- Spočiatku sa pracuje s dlžníkom. Je informovaný o výške dlhu a podmienkach splácania.
- Ďalej je mu zaslaný list, v ktorom sa uvádza, že bolo začaté konanie o zhabaní založenej nehnuteľnosti.
- Aktom prevzatia prevodu je dlžník povinný previesť banke predmet záložného práva.
- Pracovník banky oznámi dlžníkovi čas a miesto konania dražby na predaj založenej nehnuteľnosti.
- Ak je dražba uznaná za platnú, dlh voči banke je zadržaný z výťažku. Peniaze získané z predaja zábezpeky dlžníka sa vynakladajú aj na úhradu odmeny organizátorovi dražby. Ak po týchto platbách zostanú nejaké finančné prostriedky, vrátia sa dlžníkovi.
- Ak bude dražba vyhlásená za neplatnú, banka má právo do desiatich dní odkúpiť túto záložnú nehnuteľnosť a započítať svoje pohľadávky v kúpnej výške (tu si treba dať pozor na náklady, za ktoré banka nehnuteľnosť započíta dlh).
- Keď banka po prvej neúspešnej dražbe nechce odkúpiť založený predmet, o mesiac sa podľa zákona musia konať opakované dražby.
- Ak bude druhá dražba neúspešná, banka má právo odkúpiť založenú nehnuteľnosť do 30 dní, jej hodnota však bude o 25 % nižšia ako pri prvej dražbe. Ak banka tentoraz odmietne kúpiť, záložné právo zaniká.
Pred zvolením súdneho konania na zhabanie založeného majetku banka najskôr zašle dlžníkovi žalobu, v ktorej sa uvádza, že ak si dlžník nesplní svoje povinnosti, prípad bude postúpený súdu. Potom vyhlásenie o nároku od oprávneného prechádza na súd, ktorý musí rozhodnúť o vymáhaní pohľadávky na majetok dlžníka, ktorý je v zálohe.
Aký je postup pri exekúcii na založenú nehnuteľnosť
Keď súd rozhodol o exekúcii založenej nehnuteľnosti dlžníka, držiteľ úveru zašle dokumenty súdnym exekútorom z vlastnej iniciatívy. Teraz sa začne exekučné konanie a prípad sa bude uberať takto:
- Súdny exekútor, ktorý je exekútorom rozsudok, bude musieť odobrať dlžníkovi listiny potrebné na exekúciu na založenej nehnuteľnosti alebo mu predmet záložného práva odobrať (ak hovoríme o hnuteľný majetok).
- Založený majetok dlžníka sa rozhodnutím súdu predá v dražbe.
Vo fáze predaja kolaterálu v aukcii sa udalosti môžu vyvíjať takto:
- Ak bola nehnuteľnosť úspešne predaná na dražbe, prijatá suma sa použije na úhradu dlhu veriteľovi a zaplatenie služieb organizátorov dražby. Ak potom peniaze zostanú, vrátia sa dlžníkovi. V prípade, že po predaji nehnuteľnosti nebolo dosť peňazí na pokrytie vyššie uvedených vecí, zvyšný dlh sa uhradí z ostatného majetku dlžníka;
- Ponuka sa považuje za neúspešnú, a preto bude veriteľovi ponúknuté, aby v desaťdňovej lehote splatil záložný majetok dlžníka vrátane existujúceho dlhu;
- Ak veriteľ odmietne splatenie, potom sa po 30 dňoch budú konať opakované dražby;
- Opätovná ponuka bola vyhlásená za neplatnú. Veriteľ dostane ďalšiu ponuku na odkúpenie založenej nehnuteľnosti, ale jej cena bude o ¼ nižšia ako suma deklarovaná v prvej dražbe;
- Ak veriteľ odmietne kúpiť nehnuteľnosť so zľavou, záložné právo stráca platnosť.
Ak sa pozriete podrobne, postup pri predaji nehnuteľnosti je takmer rovnaký ako pri mimosúdnom konaní pri exekúcii založenej nehnuteľnosti. Je tu len jeden rozdiel: ak sa použije mimosúdne konanie, predajom majetku sa zaoberá banka a ak prípad posudzoval súd, vykonávateľom je súdny exekútor.
Aké problémy môžu nastať pri zabavení kolaterálu?
Veritelia a dlžníci by mali pochopiť, že pri zabavovaní kolaterálu môžu naraziť na množstvo problémov, takže o nich musíte vedieť vopred, aby ste ich včas varovali:
- Prvotnou úlohou je posúdiť majetok dlžníka pred predajom. Odporúča sa, aby sa ocenenie vykonalo vopred (predtým, ako sa nehnuteľnosť dostane do dražby), pretože v tejto fáze môžu vzniknúť konflikty s dlžníkom v dôsledku skutočnosti, že odborníci pri výpočte hodnoty nehnuteľnosti používajú rôzne ukazovatele.
- Práca organizátorov aukcie musí byť zaplatená - náklady na ich služby sú 3% zo sumy, ktorú získajú z predaja založeného majetku. Majte na pamäti, že ak výťažok nestačí na zaplatenie služieb organizátorov aukcie, budete to musieť zaplatiť držiteľovi záložného práva.
- Súd má právo povoliť odklad predaja majetku, ktorý patrí dlžníkovi - lehota je 12 mesiacov. Pre dlžníka je tu ale dôležitý moment – napriek omeškaniu je povinný počas doby splácania úveru zaplatiť pokuty, penále a úroky z úveru, ktorý vznikol jeho zlým úmyslom. Samozrejme, zo strany zákonodarcu nejde o veľmi humánne opatrenie a ťažko odpovedať, v koho prospech možno toto ustanovenie vykladať. Ostáva len dúfať, že dlžník v tomto období nájde rezervy na zaplatenie dlhu, aby jeho majetok následne nepadol pod príklep.
- Ak veriteľ pristúpil k mimosúdnemu riešeniu aktuálnej situácie a pri ocenení nehnuteľnosti bol zapojený odborný odhadca, potom by hodnota zabezpečenia pri prvej dražbe mala byť aspoň 80 % zo sumy evidovanej v správa o ocenení.
- Ak dôjde k rozhodnutiu o predaji založenej nehnuteľnosti, musí byť o tom dlžník upovedomený najneskôr 10 dní pred začatím úvodnej dražby. Ak bolo toto pravidlo porušené, potom môže byť dražba vyhlásená za neplatnú.
- Mnohí sú znepokojení týmto výsledkom udalostí: aukcia bola vyhlásená za neplatnú, veriteľ nechce vyplatiť majetok dlžníka a v dôsledku toho prestáva platiť záložná zmluva. Čo sa potom stane s dlhom? Práve toto ustanovenie nepriamo porušuje práva veriteľa.
- V každom prípade treba na to dlžníka upozorniť pri zhabaní založenej nehnuteľnosti. Ako inak bude môcť držiteľovi úveru previesť doklady o predaji nehnuteľnosti na dražbe?
Na základe vyššie uvedených potenciálnych problémov sa odporúča dôkladne si preštudovať text záložnej zmluvy a prečítať si pravidlá platná legislatíva aby ste v budúcnosti nemuseli riešiť podobné problémy.
Na záver možno uviesť, že exekúcia na založený majetok je konaním v Ruská legislatíva, ktorý obsahuje veľa protirečení.
Hoci v predpisoch legálne dokumenty je uvedený podrobný a podrobný popis postupu, v reálnej praxi sa veritelia a dlžníci musia potýkať s problémami, ktoré je často potrebné riešiť za pomoci súdu.