O dreptul de prioritateîn contractul de închiriere (Drujinin A.)

Data plasării articolului: 11/11/2015

Chiriașii conștienți au dreptul de a conta pe încheierea unui contract de închiriere cu ei pt termen nou, ceea ce le permite să fie prioritizate față de ceilalți membri circulatie civila să închirieze proprietăți, ale căror beneficii le-au evaluat deja. Cu toate acestea, pentru a-și exercita cu succes dreptul de preempțiune, aceștia trebuie să țină cont de o serie de aspecte importante.

Toate celelalte fiind egale...

Dacă legea nu prevede altfel sau contract de închiriere, chiriașul, care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile de serviciu, după expirarea termenului contractului, ceteris paribus, are drept de preferință față de alte persoane de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen. Chiriașul este obligat să notifice în scris proprietarului dorința de a încheia un astfel de contract în termenul specificat în contractul de închiriere și, dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-un termen rezonabil înainte de expirarea contractului ( paragraful 1 partea 1 articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse).

Nu numai chiriașul are dreptul de prioritate tratatul actualînchiriere, dar și chiriașului în temeiul unui contract care a fost reziliat cu un an înainte de încheierea unui contract de închiriere cu o altă persoană sau de ofertare pentru încheierea unui astfel de contract, sub rezerva notificării în scris a proprietarului cu privire la dorința de a încheia un nou contract de închiriere. acord (clauza 2 din Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17.11.2011 N 73).

Dreptul de preferință nu ia naștere în temeiul unui acord, în cadrul căruia, deși este prevăzută posibilitatea de a folosi bunul, dar, în același timp, care, prin propriul său natura juridica diferit de un contract de închiriere (de exemplu, un contract de exploatare a unui spațiu publicitar, care acordă clientului dreptul de a utiliza o parte din teren, dar nefiind un contract de închiriere (Rezoluția PO FAS din 22.05.2013 în dosarul N A55-24271 / 2012)).

Dreptul de preempțiune poate fi interzis prin lege: în special, nu se aplică unui contract de închiriere (partea 2 a articolului 627 din Codul civil al Federației Ruse), unui contract de închiriere vehicul cu și fără echipaj (articolele 631 și 642 din Codul civil al Federației Ruse).

În plus, dreptul de preempțiune poate fi exclus prin contractul de închiriere în sine sau prin alt acord al părților (partea a 2-a a articolului 434 din Codul civil al Federației Ruse) sau să apară din comiterea acțiunilor concludente de către părți - chiriașul depune o cerere de refuz de a exercita dreptul de preempțiune, iar locatorul închiriază imobilul unui terț.

Dreptul de preempțiune poate fi limitat în contractul de închiriere de necesitatea ca chiriașul să respecte o serie de condiții. În special, contractul de închiriere poate stabili obligația chiriașului de a trimite o declarație de intenție pentru a-și exercita dreptul de preempțiune pentru o perioadă lungă înainte de încheierea contractului (3-6 luni), perioada pentru a conveni asupra unui nou Contractul de închiriere de către părți poate fi prevăzut, precum și obligația chiriașului la plata unei remunerații pentru realizarea dreptului de preempțiune, ceea ce nu contravine prevederilor art. 421 și partea 4 a art. 454 din Codul civil al Federației Ruse (Rezoluția FAS MO din 11 decembrie 2013 în cazul N A40-45014 / 13-127-444).

Părțile contractului de închiriere pot stabili că exercitarea dreptului de preempțiune nu impune chiriașului să transmită locatorului vreo declarație pentru a simplifica procesul de implementare a acestuia. În acest caz, proprietarul va trebui să trimită o înștiințare chiriașului pentru a afla dacă intenționează să își exercite sau nu dreptul de preempțiune. De regulă, astfel de condiții sunt propuse de companiile care închiriază suprafețe mari pentru a-și găzdui lanțurile de retail, sucursalele și alte facilități de vânzare cu amănuntul.

Întrucât proprietarii sunt interesați de acestea, aceștia sunt de acord cu multe condiții, nu numai cu dreptul de preempțiune de a încheia un nou contract de închiriere, ci și cu dreptul de preempțiune în cazul vânzării obiectului închiriat, de a refuza loc medical si organizații educaționale, care creează piedici pentru activitățile chiriașilor, dacă este asociat cu vânzarea de produse alcoolice etc.

Pentru ca un drept de preempțiune să apară, contractul de închiriere, care îl prevede, trebuie să fie valabil și încheiat. Deci, un contract de închiriere pe termen lung, în lipsa înregistrării acestuia, leagă părțile cu o obligație de închiriere, totuși, în acest caz, chiriașul nu are drept de preempțiune.

Acest lucru se datorează faptului că, întrucât contractul nu a fost înregistrat, acesta nu dă naștere la consecințe care pot afecta drepturile și interesele terților care nu au cunoscut faptul încheierii contractului de închiriere și conținutul termenilor săi (paragraful 3 al revizuirii practica judiciara privind litigiile legate de recunoașterea contractelor neîncheiate, aprobat. scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 februarie 2014 N 165).

Dreptul de preempțiune de a încheia un nou contract de închiriere încetează dacă locatarul refuză să-l pună în aplicare, precum și în cazul rezilierii anticipate a contractului de către una dintre părți sau de către acesta. încetare anticipată prin acordul părților. Acest lucru se datorează faptului că, la încetarea contractului, toate obligațiile părților, inclusiv cele legate de dreptul de preempțiune, încetează în temeiul părții 2 a art. 453 din Codul civil al Federației Ruse (Rezoluția FAS VVO din 13 martie 2006 în cazul N A28-11166 / 2005-187 / 20). Legea nu prevede păstrarea dreptului de preempțiune la rezilierea contractului, care prevede acest lucru, cu excepția cazului în care părțile convin altfel (Rezoluția FAS ZSO din 26.06.2014 în dosarul N A75-6230/2013). ).

E mai bine să fiu sincer

Dreptul de preempțiune apare numai pentru chiriașii de bună credință care și-au îndeplinit în mod corespunzător obligațiile pe toată durata contractului de închiriere anterior, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel în mod expres. Dacă chiriașul și-a încălcat obligațiile pe durata contractului de închiriere, atunci își pierde dreptul de preempțiune.

Încălcările obligațiilor din contractul de închiriere de către chiriaș pot fi foarte diferite: întârzierea efectuării chiriei și a altor plăți, neîndeplinirea obligației de a efectua reparații curente, deteriorarea spațiilor, încălcarea drepturilor altor chiriași și chiar eșecul să desfășoare activități comerciale în spațiile închiriate.

Interesul proprietarului nu este doar în primirea plății pentru transfer această proprietate: în cazul în care sediul închiriat este situat într-un centru comercial, proprietarul, în calitate de proprietar al întregului imobil, este interesat de funcționarea tuturor dotărilor pentru a crește frecvența centrului, prin urmare, în cazul în care chiriașul refuză să efectueze activităților planificate, acesta îl poate priva de dreptul de preempțiune sau poate refuza contractul, cere plata unei penalități, prevăzând astfel de consecințe în contractul de închiriere.

Proprietarul poate confirma încălcările săvârșite de chiriaș cu diverse probe: pretenții de plată a datoriilor, acte de împăcare, corespondență cu chiriașul, în care admite existența datoriilor contractate. efect juridic acte judiciare (Rezoluția FAS VVO din 11.01.2010 în dosarul N A79-156 / 2009), etc.

Încălcările săvârșite de chiriaș în scopul exercitării dreptului de preempțiune nu se anulează prin restructurarea datoriei acestuia față de proprietar prin iertarea integrală sau parțială a penalității prin acordarea unui plan de amânare sau de rate în rambursarea datoriei principale. pe baza concluziilor acord suplimentar. Un astfel de acord oferă chiriașului anumite preferințe, elimină consecințele negative asupra proprietății pentru el, dar în sine nu anulează încălcările obligațiilor sale. Așadar, dacă din partea sa au existat încălcări, proprietarul are dreptul de a-l lipsi de dreptul de preempțiune.

Contractul de închiriere poate prevedea încetarea dreptului de preempțiune nu numai ca urmare a încălcării de către chiriaș a obligațiilor sale, ci și ca urmare a unei evaluări negative a activităților sale comerciale de către clienți sau alți chiriași, identificați prin sondajul sau chestionarul acestora (Rezoluția Curții de Arbitraj din Regiunea Moscova din 08.05.2015 în cazul N A40 -145830/13).

În plus, încheierea unui contract de închiriere pentru un nou termen poate fi refuzată și unui chiriaș care abuzează de dreptul său de preempțiune, de exemplu, refuză să încheie un contract de închiriere, devenind câștigătorul la licitație și așteaptă noi licitații. cu înfiinţarea unui inferior chirieîn vederea transmiterii drepturilor și obligațiilor din contractul de închiriere (Rezoluția AC VVO din 25 noiembrie 2014 în dosarul N A79-904 / 2014).

Chiriașul are dreptul să facă dovada absenței sau nesemnificației abaterilor săvârșite obligatii contractuale, faptul că toate observațiile locatorului au fost eliminate în timp util, toate cerințele au fost îndeplinite (Rezoluția FAS VSO din 10 noiembrie 2008 N A19-291 / 08-58-Ф02-5437 / 08).

Cum să te protejezi ca chiriaș

Chiriașul nu are dreptul să ridice problema invalidității sau rezilierii contractului de închiriere încheiat de proprietar cu un terț, întrucât legea prevede o metodă specială de protecție.

În cazul în care proprietarul a refuzat chiriașului să încheie un contract pentru un nou termen, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu acesta a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, chiriașul are dreptul, la alegerea sa, să ceară în instanță transferul drepturilor și obligațiilor în temeiul acordului încheiat și compensarea pierderilor, cauzate de refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu acesta, sau numai compensarea pentru astfel de pierderi (alineatul 3, partea 1, articolul 621 din Codul civil al Rusiei Federaţie).

Pentru ca locatarul să-și exercite dreptul de preempțiune trebuie stabilite următoarele condiții: îndeplinirea corespunzătoare de către chiriaș a obligațiilor care îi revin prin contract; existența unei notificări scrise din partea proprietarului cu privire la intenția de a încheia un nou contract de închiriere într-un termen rezonabil înainte de expirarea contractului de închiriere; consimțământul chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen în condițiile în care proprietarul a intenționat să încheie un contract de închiriere cu un alt chiriaș; identitatea termenilor contractului de închiriere (prezența unor condiții egale pentru închirierea proprietății).

Cererea de transmitere a drepturilor și obligațiilor din contractul de închiriere încheiat poate fi satisfăcută dacă se dovedește că există condiții care permit exercitarea dreptului de preempțiune la încheierea contractului; proprietarul a refuzat chiriașului să încheie un contract pe un nou termen; proprietarul a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană în termen de un an de la încetarea contractului cu chiriașul anterior (Rezoluția FAS ZSO din 6 decembrie 2013 în cazul N A45-7739 / 2013).

Faptul că chiriașul are drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen nu indică obligația locatorului de a-l încheia. El exercită această autoritate la discreție, iar chiriașul nu are dreptul de a cere încheierea unui contract de închiriere cu acesta (Rezoluția FAS SZO din 06.07.2012 în dosarul N A13-8929/2011). Chiriașul are drept de preempțiune numai dacă locatorul închiriază imobilul unui terț, asupra căruia are prioritate chiriașul (Rezoluția FAS VVO din 12.09.2007 în cazul N A31-6308 / 2006-18).

Dreptul de prioritate al chiriașului față de alte persoane de a reînnoi contractul de închiriere este protejat în ordin judiciarîn cazul în care chiriașul depune documente care confirmă intenția proprietarului de a închiria altui chiriaș imobilul care i-a fost închiriat anterior în baza unui contract expirat, sau transferul acestei proprietăți către alt chiriaș (Rezoluția FAS VVO din 06.03.2008-172). /28).

Astfel, obligația locatorului de a încheia un contract de închiriere cu chiriașul pe un nou termen se datorează transferului bunului în litigiu spre închiriere către un terț. Înainte de apariția circumstanței specificate, cerințele companiei pentru prelungirea termenului de închiriere nu sunt obligatorii și nu sunt supuse protectie judiciara(Rezoluția FAS VVO din 05.08.2014 în dosarul N A39-5086/2013).

În același timp, locatorul are dreptul să nu închirieze imobilul, ci să îl folosească în mod independent, îl poate transfera către utilizare gratuită, pentru a contribui la capitalul autorizat societate economică sau să cedeze în orice alt mod. V cazuri precizate chiriașul nu este în drept să ceară transferul proprietății către acesta, întrucât nu există temeiuri pentru exercitarea dreptului de preempțiune.

De asemenea, chiriașul nu va putea solicita transferul de drepturi și obligații în cazul în care proprietarul a transferat imobilul în baza unui acord preliminar, în temeiul căruia contractul de închiriere principală va fi încheiat de acesta doar în viitor. Obiectul antecontractului este obligația părților de a încheia un viitor contract, și nu obligația de a transfera proprietatea.

Intenția de a încheia contractul principal poate presupune doar efectuarea de acțiuni prealabile pentru încheierea contractului, dar să nu confirme însuși faptul încheierii acestuia, așadar, în acest caz chiriașul nu are drept de preferință și nu are dreptul să ceară transferul drepturilor și obligațiilor din contractul preliminar de închiriere către acesta (Rezoluția FAS MO din 28 august 2013 în dosarul N A41-51425/12) .

Părțile la contractul de închiriere, desigur, pot extinde domeniul de aplicare al dreptului de preempțiune al chiriașului pentru a include și alte contracte de drept civil(contract de folosință gratuită, antecontract etc.), însă, în cazul în care acesta este încălcat în astfel de cazuri, chiriașul nu va avea dreptul să ridice problema transmiterii drepturilor și obligațiilor către acesta, întrucât legea nu prevede astfel de o posibilitate. Chiriașul va avea dreptul de a cere despăgubiri pentru prejudiciile produse prin încălcarea dreptului de preempțiune, recuperarea unei penalități numai dacă aceasta este prevăzută de contract.

În procesul de examinare a unei cereri de transfer de drepturi și obligații în temeiul unui contract de închiriere, proprietarul are dreptul de a-l rezilia sau de a modifica condițiile în rău pentru chiriaș. În acest caz, chiriașul ar trebui să crească Revendicareși să solicite recunoașterea acestor modificări ca nevalide cu referire la art. 10 din Codul civil al Federației Ruse și chiar mai bine, în etapa de depunere a unei cereri, se aplică măsuri provizorii sub forma unei interdicții pentru părțile contractului de închiriere de a-i aduce modificări.

1. Cu excepția cazului în care prin lege sau prin contractul de închiriere se prevede altfel, chiriașul care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile de serviciu, după expirarea duratei contractului, are, în egală măsură, un drept de prioritate față de alte persoane de a încheia un contract de închiriere pt. un nou termen. Chiriașul este obligat să notifice în scris proprietarului dorința de a încheia un astfel de contract în termenul specificat în contractul de închiriere, iar dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-un termen rezonabil înainte de expirarea contractului.

La încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen, termenii contractului pot fi modificați prin acordul părților.

În cazul în care proprietarul a refuzat chiriașului să încheie un contract pentru un nou termen, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu acesta a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, chiriașul are dreptul, la alegerea sa, să ceară în instanța transmiterea drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor, cauzate de refuzul reînnoirii contractului de închiriere cu acesta, sau numai compensarea acestor pierderi.

2. În cazul în care chiriașul continuă să folosească imobilul după expirarea contractului în lipsa unor obiecții din partea locatorului, contractul se consideră reînnoit în aceleași condiții pe perioadă nedeterminată ().

Reveniți la cuprinsul documentului: Codul civil al Federației Ruse partea 2 in editia curenta

Comentarii la articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse, practica judiciară de aplicare

De asemenea, chiriașul are dreptul prioritar de a încheia un contract de închiriere în baza unui contract de închiriere reziliat în termen de un an.

În conformitate cu primul paragraf al clauzei 1 din articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse, dacă legea sau contractul de închiriere nu prevede altfel, chiriașul, care și-a îndeplinit în mod corespunzător sarcinile, după expirarea termenului contractului, are: toate celelalte lucruri fiind egale, un drept de prioritate fata de alte persoane de a incheia un contract de inchiriere pe un nou termen.

Instanțele ar trebui să țină cont de faptul că, în sensul părții a treia a paragrafului 1 a articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, nu numai chiriașul în temeiul actualului contract de închiriere, ci și chiriașul în temeiul contractului care a fost reziliat într-un cu un an înainte de încheierea contractului de închiriere cu o altă persoană sau de licitație pentru încheierea unui astfel de contract, sub rezerva unei notificări scrise a locatorului în modul prevăzut de paragraful unu al clauzei 1 din articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse a dorinței de a încheia un nou contract de închiriere (clauza 2 din Hotărâre).

În cazul în care contractul de închiriere cu câștigătorul licitației nu este încheiat în legătură cu exercitarea de către chiriaș a dreptului de preferință, regulile paragrafului 5 al articolului 448 din Codul civil al Federației Ruse privind consecințele sustragerii încheierea contractului nu se aplică. Depozitul plătit de câștigătorul licitației este supus returnării (articolul 1 al articolului 1102 din Codul civil al Federației Ruse).

În acest caz, precum și în cazul în care instanța de judecată satisface pretențiile chiriașului pentru transferul drepturilor și obligațiilor din contractul încheiat la licitație, câștigătorul licitației are dreptul de a cere despăgubiri pentru pierderile asociate participării la licitație, dacă informații despre prezența unei persoane cu drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere nu au fost incluse în anunț. Totodată, instanțele ar trebui să țină cont de faptul că absența unor astfel de informații în anunțul de licitație nu constituie un temei pentru declararea invalidă a licitației (paragraful 4 din Rezoluție).

În pp. 20, 31-35 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11.01.2002 N 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie” conține următoarele explicații:

Prevederile paragrafului 2 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse privind reînnoirea unui contract de închiriere pe perioadă nedeterminată se aplică contractului de subînchiriere, sub rezerva regulilor paragrafului 2 al paragrafului 2 al articolului 615 din Cod, în sensul căruia termenul contractului de subînchiriere este în orice caz limitat la termenul de închiriere.

Potrivit clauzei 2 al doilea paragraf al articolului 615 din Cod, un contract de subînchiriere nu poate fi încheiat pentru o perioadă care depășește durata contractului de închiriere.

Contractul, în temeiul căruia reclamantei i s-a dat spre închiriere localul, a încetat din cauza expirării termenului acestuia.

În consecință, și contractul de subînchiriere, care decurge din contractul de închiriere, în ciuda reînnoirii acestuia pe perioadă nedeterminată, și-a încetat valabilitatea.

În astfel de circumstanțe, nu a fost necesar să trimită un avertisment cu privire la refuzul contractului de subînchiriere în conformitate cu articolul 610 din Cod (pentru mai multe detalii, a se vedea paragraful 20 din scrisoarea de informare a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 66).

Un contract de închiriere încheiat în conformitate cu paragraful 1 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse pentru un nou termen este un nou contract de închiriere.

Locatorul a notificat chiriașului expirarea contractului de închiriere și necesitatea, în cazul în care pârâtul intenționează să folosească bunul în viitor, să încheie un contract de închiriere pe un nou termen, care indică încetarea contractului de închiriere anterior valabil datorat. până la expirarea termenului său.

În sensul articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, încheierea unui contract de închiriere pentru un nou termen este încheierea unui nou acord.

Cererea a fost formulată în legătură cu refuzul pârâtei de a semna un contract de închiriere pe un nou termen din cauza modificărilor aduse de proprietar în ceea ce privește cuantumul chiriei.

Astfel, între părți a apărut o dispută precontractuală (pentru mai multe detalii, a se vedea paragraful 31 din scrisoarea de informare a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 66).

La încheierea, în conformitate cu paragraful 1 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse, a unui contract de închiriere pentru un nou termen, părțile nu sunt obligate de termenii contractului anterior valabil.

Norma paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse reglementează procedura de revizuire a chiriei pe perioada contractului de închiriere și, prin urmare, nu este supusă aplicării la încheierea unui acord pentru un nou termen.

Conform articolului 621 al doilea paragraf al clauzei 1 din Codul civil al Federației Ruse, la încheierea unui contract de închiriere pentru un nou termen, termenii acordului pot fi modificați prin acordul părților.

Proiectul contractului de închiriere propus de proprietar pentru un nou termen, prevede mărime crescută chirie, a fost semnat de chiriaș fără niciun comentariu.

Față de cele ce precedă, instanța a recunoscut cererea reclamantei de recuperare a creanței, calculată pe baza sumei chiriei specificate în noul contract de închiriere, legitimă (pentru mai multe detalii, a se vedea pct. 32 din scrisoarea de informare a Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse nr. 66).

Notificarea chiriașului înainte de expirarea contractului de închiriere despre încetarea acestuia și despre refuzul proprietarului de a reînnoi raportul de închiriere nu îl privează în sine pe chiriaș de posibilitatea exercitării dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe o nouă perioadă.

Într-un contract de închiriere între comitetul de administrare a proprietății și societate pe actiuni s-a stabilit că chiriașul intenția de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen trebuie să înștiințeze proprietarul cu cel puțin o lună înainte de încetarea contractului de închiriere.

Întrucât nu a fost depusă dovada respectării de către reclamant a cerințelor art. 621 din Cod și acordul privind notificarea scrisă a locatorului a intenției de a încheia un nou termen, instanța a concluzionat că reclamantul a pierdut pretul. -drept emptiv de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, în legătură cu care a recunoscut cerința declarată de transmitere a drepturilor și obligațiilor din contractul de închiriere încheiat de pârâții nesupus satisfacerii.

Apelând la curtea de apel hotărârea luată pe fondul litigiului, reclamantul s-a referit la faptul că a fost lipsit de posibilitatea de a înștiința proprietarului intenția sa de a încheia o convenție pe un nou termen, întrucât acesta din urmă fusese informat despre refuzul reînnoirii contractului de închiriere înainte de expirarea contractului.

Curtea Curtea de Apel a recunoscut neîntemeiat acest argument al reclamantei, arătând că înștiințarea transmisă de proprietar nu face decât să mărturisească intenția de încetare a contractului de închiriere anterior în legătură cu expirarea termenului stabilit în acesta. Această împrejurare nu l-a împiedicat pe reclamant să își exercite dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen în conformitate cu articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse (pentru detalii, a se vedea paragraful 33 din scrisoarea de informare a Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă Nr. 66).

Dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen aparține numai chiriașului în temeiul contractului.

Instanța de arbitraj a constatat că comisia intenționează să încheie un contract de închiriere cu antreprenorul și a pregătit un proiect de contract și calculul chiriei, însă conditii esentiale contractele nu au fost convenite de părți.

Întrucât antreprenorul nu a fost parte la contractul de închiriere, argumentele conform cărora are drept de preempțiune de a reînnoi contractul de închiriere sunt nefondate (pentru mai multe detalii, a se vedea punctul 34 din scrisoarea de informare a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 66).

Dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen poate fi exercitat de acesta numai dacă locatorul transmite bunul în litigiu unui terț spre închiriere.

în conformitate cu clauza 1 din art. 621 din Cod, dacă prin lege sau prin contractul de închiriere nu se prevede altfel, chiriașul care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile, după expirarea termenului contractului, are, toate celelalte lucruri fiind egale, o prioritate. dreptul asupra altor persoane de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen. În cazul în care proprietarul a refuzat chiriașului să încheie un contract pentru un nou termen, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu acesta a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, chiriașul are dreptul, la alegerea sa, să ceară în instanța transmiterea drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor, cauzate de refuzul reînnoirii contractului de închiriere cu acesta, sau numai compensarea acestor pierderi.

Potrivit probelor prezentate în cauză, imobilul nerezidențial în litigiu este supus transmiterii de către pârâtă unui terț în folosință gratuită în legătură cu activități comune(pentru detalii, a se vedea paragraful 35 din scrisoarea de informare a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 66).

Chiriașul, care și-a îndeplinit în mod corespunzător obligațiile în temeiul contractului, are un drept de prioritate față de terți de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termen (clauza 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse), cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel. acord.

Acest drept se aplică numai închirierii aceluiași obiect.

Chiriașul poate exercita dreptul de preempțiune numai dacă sunt îndeplinite simultan următoarele condiții:

- dacă a notificat proprietarului dorința de a-și exercita dreptul de preempțiune de a încheia un acord pentru un nou termen (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 30 martie 2009 în cazul N A79-5631 / 2008 (Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 24 iunie 2009 N VAC-1683 / 09 a refuzat transferarea acestui caz la Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse pentru revizuire prin supraveghere));

- dacă și-a îndeplinit cu conștiință obligațiile din contract. În caz contrar, chiriașul pierde dreptul de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen, în timp ce materialitatea încălcării nu afectează decizia chestiunii bunei sale credințe.

Executarea neloială a obligațiilor din contract, în care chiriașul este privat de dreptul de preempțiune de a încheia contractul, reprezintă, în special, încălcarea termenului de plată a chiriei;

- dacă contractul nu a fost reînnoit pe perioadă nedeterminată. În caz contrar, instanța poate recunoaște că chiriașul pierde dreptul de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen. Totodată, există o practică judiciară contrară, conform căreia chiriașul nu este lipsit de dreptul de preempțiune în cazul reînnoirii contractului de închiriere pe perioadă nedeterminată;

- dacă nu există acordul părților de a rezilia contractul după ce chiriașul transmite locatorului o cerere de încheiere a contractului pentru un nou termen.

Prezența unui drept de preferință nu înseamnă că locatarul poate cere locatorului încheierea unui nou contract în aceleași condiții. În acest caz, proprietarul nu este obligat să respecte termenii contractului anterior. Are dreptul de a oferi chiriașului și terților alte condiții pentru închirierea proprietății sau să refuze închirierea proprietății. Dreptul de preempțiune înseamnă doar dreptul chiriașului de a încheia cu prioritate un contract de închiriere cu proprietarul asupra aceluiași imobil.

Totodată, consecințele unei încălcări de către locator a dreptului de preferință al chiriașului pot fi aplicate de către instanță numai dacă între locator și un terț se încheie o convenție. Există însă o altă poziție în practica judiciară, potrivit căreia, la depunerea unei cereri pentru ocrotirea dreptului de preferință, este suficient ca locatarul să dovedească intenția locatorului de a încheia un contract de închiriere pentru același imobil. cu un terț.

Părțile pot conveni asupra unei condiții care să limiteze dreptul de preempțiune al chiriașului. Acest lucru permite proprietarului să încheie liber un acord cu terți.

———————————

Exemplu de declarație de condiție:

„Chiriașul nu are drept de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen”.

———————————

Trebuie avut în vedere că închirierea statului sau proprietate municipală legate de particularitățile exercitării de către chiriaș a dreptului de preempțiune de a încheia un contract pe un nou termen.

Dacă nu este convenită condiția privind excluderea dreptului de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract pentru un nou termen

În acest caz, chiriașul va putea exercita dreptul de preempțiune (clauza 1, articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse). În cazul în care proprietarul refuză să încheie un contract pentru un nou termen și încheie un acord cu un terț în termen de un an de la data expirării contractului de închiriere, chiriașul, în conformitate cu paragraful 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, va avea dreptul de a cere transferul drepturilor și obligațiilor în baza unui acord încheiat cu un terț și compensarea pierderilor sau numai compensarea pierderilor.

În conformitate cu paragraful 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, dacă legea sau contractul de închiriere nu prevede altfel, chiriașul, care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile, după expirarea termenului contractului, are, toate celelalte lucruri fiind egale, un drept de prioritate. asupra altor persoane să încheie un contract de închiriere pe un nou termen. Chiriașul este obligat să notifice în scris proprietarului dorința de a încheia un astfel de contract în termenul specificat în contractul de închiriere, iar dacă o astfel de perioadă nu este specificată în contract, într-un termen rezonabil înainte de expirarea contractului.

La încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen, termenii contractului pot fi modificați prin acordul părților.

În cazul în care proprietarul a refuzat chiriașului să încheie un contract pentru un nou termen, dar în termen de un an de la data expirării contractului cu acesta a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, chiriașul are dreptul, la alegerea sa, să ceară în instanța transmiterea drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și compensarea pierderilor, cauzate de refuzul reînnoirii contractului de închiriere cu acesta, sau numai compensarea acestor pierderi.

Atenţie! Chiriașul are, de asemenea, un drept de preempțiune în temeiul unui contract care a fost reziliat cu un an înainte de încheierea unui contract de închiriere cu o altă persoană sau de licitație pentru încheierea unui astfel de contract, sub rezerva unei notificări scrise a locatorului despre dorința să încheie un nou contract de închiriere N 73).

Pentru ca chiriașul să își exercite dreptul de preempțiune, trebuie stabilit urmatoarele conditii:

• îndeplinirea corespunzătoare de către chiriaș a obligațiilor care îi revin prin contract;
• existența unei notificări scrise din partea proprietarului cu privire la intenția de a încheia un nou contract de închiriere într-un termen rezonabil înainte de expirarea contractului de închiriere;
• consimțământul chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen în condițiile în care proprietarul a intenționat să încheie un contract de închiriere cu un alt chiriaș;
• identitatea termenilor contractului de închiriere (prezența unor condiții egale pentru închirierea proprietății).

Cererea de transmitere a drepturilor și obligațiilor din contractul de închiriere încheiat poate fi satisfăcută dacă se dovedește că există condiții care permit exercitarea dreptului de preempțiune la încheierea contractului; proprietarul a refuzat chiriașului să încheie un contract pe un nou termen; locatorul a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană în termen de un an de la încetarea contractului cu chiriașul anterior.

Este necesar să se acorde atenție următoarelor: dreptul de preempțiune poate fi exclus prin contractul de închiriere în sine sau limitat în contractul de închiriere prin necesitatea ca chiriașul să respecte o serie de condiții (de exemplu, obligația chiriașului de a trimite un declarație de intenție de a-și exercita dreptul de preempțiune cu mult timp înainte de încetarea contractului (4 luni), poate obligarea chiriașului la plata unei remunerații pentru exercitarea dreptului de preferință etc.).

Atenţie! Dreptul de preempțiune nu se aplică unui contract de închiriere (Codul civil al Federației Ruse), unui contract de închiriere pentru un vehicul cu sau fără echipaj (și Codului civil al Federației Ruse).

Pentru ca un drept de preempțiune să apară, contractul de închiriere, care îl prevede, trebuie să fie valabil și încheiat. De exemplu, dacă un contract de închiriere pe termen lung nu este înregistrat (nr înregistrare de stat), atunci nu se naște dreptul de preempțiune al chiriașului.

După cum sa menționat deja, pentru exercitarea dreptului de preempțiune este necesar ca chiriașul să-și îndeplinească în mod corespunzător obligațiile pe toată durata contractului de închiriere anterior, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel în mod expres (adică este un bun chiriaș fidel). Dacă chiriașul și-a încălcat obligațiile pe durata contractului de închiriere, atunci își pierde dreptul de preempțiune. În acest caz, proprietarul este obligat să dovedească în instanță încălcările comise de chiriaș (de exemplu, întârzierea plății plăți de chirie, neefectuarea reparatiilor curente, care poate fi confirmata acte judiciare, pretenții de plată a datoriilor, acte de reconciliere, corespondență etc.).

Notă! Chiriașul are drept de preempțiune numai dacă locatorul închiriază imobilul unui terț, asupra căruia are prioritate chiriașul (la urma urmei, locatorul poate să nu dorească să încheie un nou contract după expirarea contractului, iar acesta este dreptul său). ).

Subiecte de întrebări

ATENŢIE! MODIFICĂRI MAJE ÎN LEGISLATIA PROCEDURALA! Serviciu militar. Consultanță juridică Educaţie Comerțuri (licitații, concursuri) Primirea despăgubirilor, rambursarea cheltuielilor Asigurare. Consultanță juridică Proprietatea. Probleme generale Litigii corporative Comanda de productie. Consultanță juridică Leasing financiar (leasing). Consultanță juridică Achizitii de stat (municipale). Consultanță juridică Arbitraj.Consiliere juridică Cheltuieli juridice.Consiliere juridică Sănătate. Plata concediului medical. Consultanță juridică Proces penal. Consultanță juridică Calculatoare de taxe de stat, penalități, dobânzi, compensații controale fiscale. Impozite și contribuții. Consultanță juridică litigii administrative. Consultanță juridică Clădire. Consultanță juridică Recuperarea daunelor, îmbogățirea fără justă cauză. Despăgubiri pentru daune. Consultanță juridică Acord: încheiere, reziliere, modificare, contestare. Consultanță juridică legislatia pensiilor. Consultanță juridică Dreptul de proprietate: recunoaștere, protecție, restaurare și încetare. Consultanță juridică Drepturi de autor. Consultanță juridică Protecția drepturilor consumatorilor. Consultanță juridică Responsabilitate administrativă. Consultanță juridică Acord de participare. Consultanță juridică Verificări ale organizațiilor și întreprinzătorilor individuali. Consultanță juridică Protecția onoarei, demnității, reputației afacerii. Consultanță juridică Productie executiva. Consultanță juridică

Chiriașul are drept de preempțiune de a încheia un nou contract de închiriere. Mulți percep acest drept ca pe un imperativ dat, permițându-le să ceară de la proprietar prelungirea contractului de închiriere pentru o nouă perioadă, păstrând în același timp aceleași condiții. O situație similară a fost avută în vedere în Rezoluția Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 19 mai 2009 N 17476/08 în cazul N A40-30560 / 08-25-257. Despre ce a decis Curtea și care este generalul practica arbitrajului- poate proprietarul să devină ostaticul unei astfel de situații și ceea ce are dreptul de a cere chiriașul - citește articolul.

Cum a început controversa

Un lanț de supermarketuri închiriază de zece ani un spațiu comercial. Contractul de închiriere a expirat, iar supermarketul a cerut prelungirea contractului pentru un nou termen. Adevărat, am vrut să păstrez nu doar termenul, ci și termenii contractului anterior, inclusiv cuantumul chiriei, care a fost convenit acum zece ani și nu corespundea nivelului actual al prețurilor pieței. Proprietarul, desigur, a refuzat.

Supermarketul a mers la ICAC (International Commercial instanța de arbitraj) la Camera de Comerț și Industrie a Federației Ruse (întrucât fondatorul acesteia este o organizație străină) cu cerința de a-și recunoaște dreptul de a prelungi contractul de închiriere pentru un nou termen, cu menținerea condițiilor anterioare. Iar acest drept a fost recunoscut prin Hotărârea din 24 aprilie 2008 în dosarul nr. 23/2007.

Proprietarul nu a avut de ales decât să caute protecție prin mijloace tradiționale și a mers la instanța de arbitraj.

Între timp...

De unde vine legea?

Se pune întrebarea: pe ce bază, de fapt, chiriașii fac astfel de pretenții?

Cert este că la paragraful 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse stabilește următoarele. Cu excepția cazului în care prin lege sau prin contractul de închiriere se prevede altfel, chiriașul care și-a îndeplinit în mod corespunzător atribuțiile de serviciu, după expirarea termenului contractului, are, toate celelalte lucruri fiind egale, un drept de prioritate față de alte persoane de a încheia un contract de închiriere pentru un nou contract. termen.

Și această normă aparent simplă și scurtă provoacă neînțelegeri chiar și la nivel de terminologie. Unii chiriași consideră că au dreptul de a prelungi contractul (Rezoluția FAS Districtul din Orientul Îndepărtat din data de 06.03.2007 N F03-A51 / 07-1 / 395). Alții cred că vorbim despre reînnoirea contractului pentru un nou termen (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 6 octombrie 2006 N KG-A40 / 9332-06). Alții necesită încheierea unui nou contract (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 23 iunie 2005 N A11-4568 / 2004-K1-9 / 148).

În spatele fiecăruia dintre acești termeni sunt diferiți implicatii legale. Ce poți face cu un contract de închiriere?

Din concluzie...

În conformitate cu această regulă, chiriașul are dreptul de preempțiune de a „încheia un contract pentru un nou termen”. Este „concluzia”. În același timp, contractul de închiriere încheiat în acest fel pentru un nou termen este considerat de către instanțele ca un nou contract de închiriere (de exemplu, Rezoluții Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 6 octombrie 2006 N KG-A40 / 9332-06, FAS Districtul de Nord-Vest din data de 02.04.2009 N A52-2078/2008).

Nu se pune problema vreunei prelungiri a contractului în acest caz. Reînnoirea contractului de închiriere este menționată doar la paragraful 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse: la expirarea termenului de închiriere, în absența obiecțiilor din partea locatorului, contractul se consideră reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată.

Deci, chiriașul are dreptul de preempțiune de a încheia un nou contract.

La constrângere

Adesea, chiriașii percep acest drept ca fiind obligația proprietarului de a închiria proprietatea pentru un nou termen, indiferent dacă dorește să continue să închirieze această proprietate oricărei alte persoane. Iar dacă proprietarul refuză, chiriașii merg în instanță cu cererea de a-l obliga să încheie un contract de închiriere pe un nou termen. Dar o astfel de opinie este eronată.

Dacă proprietarul nu mai dorește să-și închirieze proprietatea, nimeni nu-l poate obliga să facă acest lucru. Instanțele recurg la diverse argumente. De exemplu, FAS al Districtului Orientul Îndepărtat în Decretul său din 22.06.2005 N F03-A73 / 05-1 / 1028 a indicat că normele art. 621 din Codul civil al Federației Ruse nu stabilește obligația părților de a încheia un acord pentru un nou termen, ci prevede doar dreptul de preempțiune al chiriașului de a închiria peste alte persoane.

În Decretele Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Volga-Vyatka din 20 ianuarie 2005 N A11-3943 / 2004-K1-13 / 137 și Serviciul Federal Antimonopol Cartierul Central din data de 13.11.2007 N A54-470 / 2006-C5, chiriașului i s-a refuzat și obligația de a încheia un contract. Instanța a reținut că potrivit paragrafului 1 al art. 421 din Codul civil al Federației Ruse, cetățenii și persoanele juridice sunt libere să încheie un acord. Constrângerea de a încheia un acord nu este permisă, cu excepția cazurilor strict definite - când obligația de a încheia un acord este prevăzută de Codul civil al Federației Ruse, de lege sau de o obligație acceptată în mod voluntar. În cazurile în care o astfel de obligație este prevăzută de obligația asumată, înseamnă încheierea de antecontracte, promisiunea publică a unei atribuiri și un concurs public.

Dreptul acordat chiriașului, potrivit instanței, este supus punerii în aplicare pe o bază generală, ținând cont de un astfel de principiu. drept civil ca recunoaşterea cetăţenilor şi entitati legale liber să încheie un contract.

Contract nou - conditii noi

Ar trebui părțile, la încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen, să păstreze toate condițiile anterioare?

La paragraful 1 al art. 621 Cod Civil Federația Rusă are dreptul doar, atunci când întocmește un contract de închiriere pentru o nouă perioadă, să modifice termenii acordului prin acordul părților.

Dar instanțele sunt ferm pe poziția că nu există obligația de a menține condițiile anterioare.

De exemplu, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest, prin Decretul N F04 / 3500-1093 / A27-2001 din 13 noiembrie 2001, a respins cerința chiriașului de a întocmi un contract de închiriere în condițiile unui contract încheiat anterior, întrucât contravine paragrafului 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, care stabilește dreptul părților de a-și modifica termenii atunci când încheie un contract de închiriere pentru un nou termen.

Decretele Serviciului Federal Antimonopol al Districtului de Nord-Vest din 2 aprilie 2009 N A52-2078 / 2008 și Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Moscova din 6 octombrie 2006 N KG-A40 / 9332-06 indică faptul că, din moment ce încheierea unui contract de închiriere pentru un nou termen este în esență încheierea unui nou contract, părțile nu sunt obligate să respecte termenii contractului de închiriere valabil anterior.

Deci, chiriașul are dreptul de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, dar numai în acele condiții care îi convin proprietarului. Nici unul beneficii aditionale, cu excepția celor pe care proprietarul decide să le pună la dispoziție, fostul chiriaș nu le dobândește.

De exemplu, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest, prin Decretul N A56-5285/2007 din 30 aprilie 2008, a respins cererea privind obligarea proprietarului de a încheia convenții cu foștii chiriași pentru asigurarea unui loc pentru vânzări de flori în piață. În fond, faptul că reclamanții au ocupat timp de câțiva ani locuri comerciale pe teritoriul acestei piețe în baza unor contracte nu dă naștere la obligarea pârâtei de a încheia noi contracte cu reclamanții după expirarea valabilității acestora.

Dar atunci apare întrebarea...

Care este atunci avantajul fostului chiriaș?

Singurul avantaj al fostului chiriaș este că dacă proprietarul decide să-și închirieze în continuare proprietatea, trebuie mai întâi să o ofere fostului chiriaș.

Principalul avantaj este stabilit la paragraful 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse: dacă proprietarul a refuzat să încheie un contract pentru un nou termen, dar în termen de un an de la data expirării contractului de închiriere anterior a încheiat un contract de închiriere cu o altă persoană, fostul chiriaș are dreptul, la alegerea sa, de a cere în instanță transferul drepturilor și obligațiilor care decurg din contractul încheiat și despăgubiri pentru pierderile cauzate de refuzul reînnoirii contractului de închiriere cu acesta, sau numai compensarea acestor pierderi.

Aceasta presupune abordarea generală a practicii judiciare: dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen poate fi exercitat de acesta numai atunci când contractul este încheiat și locatorul transferă bunul în litigiu unui terț spre închiriere (de exemplu , Decrete ale Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Orientului Îndepărtat din 06.03.2007 N F03-A51 / 07-1 / 395, FAS din Districtul Moscova din 06.10.2006 N KG-A40 / 9332-06, FAS din Siberia de Vest Sector din 12.01.2005 N F04-9265 / 2004 (7557-A45-12)).

În toate celelalte cazuri, fostul chiriaș nu are dreptul să ceară nimic de la proprietar.

Această abordare este, de asemenea, consacrată la punctul 35 scrisoare de informare Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11.01.2002 N 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”.

Gândurile nu sunt judecate?

Este necesar să se facă distincția clară între intenția locatorului de a încheia un contract cu un terț și încheierea efectivă a acestuia.

Există o opinie conform căreia chiriașul are dreptul de a se adresa instanței pentru a-l obliga pe proprietar să încheie o convenție pe un nou termen, dacă se știe că intenționează să închirieze acest imobil în viitor, dar unei alte persoane. Un astfel de drept, de exemplu, a fost indicat în Scrisoarea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 10 septembrie 1993 N C-13 / OP-276 „Cu privire la anumite recomandări adoptate la ședințele privind practica arbitrajului judiciar”.

Între timp, practica judiciară modernă adoptă o abordare diferită. Astfel, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Orientului Îndepărtat, prin Decretul N F03-A51 / 05-1 / 1572 din 28.06.2005, nu a recunoscut decizia administrației orașului privind coordonarea prealabilă cu o organizație terță a locației. ca încălcare a dreptului de a încheia preventiv un contract de închiriere obiect de capital- stație de petrol. Cert este că acest Decret nu indică când și în baza ce drept va fi asigurat terenul.

Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Orientului Îndepărtat, prin Decretul N F03-A51 / 07-1 / 395 din 06.03.2007, a recunoscut ca nul contractul de închiriere cu un terț și, pe această bază, a refuzat fostului chiriaș să își exercite drept de preferință.

Astfel, fără un contract valabil încheiat cu un terț, orice pretenții ale fostului chiriaș sunt nefondate.

Termeni suplimentari

Pentru exercitarea dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen trebuie îndeplinite următoarele condiții (vezi tabel).

Condiții pentru încheierea unui contract de închiriere pe un nou termen

	Norma Codului civil al Federației Ruse	Hotărâre
proprietar ar trebui să fie notificată	Chiriașul este obligat notifica in scris proprietar despre dorinta de a incheia contract de închiriere pt termen nou (clauza 1 Artă. 621). Avizul trebuie fi efectuat în perioada specificată în contract de închiriere și dacă contractul o astfel de perioadă nu este indicat – în mod rezonabil Data scadentă valabilitatea contractului (Secțiunea 1, articolul 621)	nou termen limită respins deoarece chiriașul nu a vorbit clar disponibilitatea de a prelua totul obligațiile chiriașului conform contractului închiriere (Rezoluția FAS Volgo- Districtul Vyatka din 18.04.2005 N A38-6255-3/383-2004). Instanța a respins cererea de transfer la fost chiriaş de drepturi şi obligatiile din contractul dintre proprietar și terț contract de închiriere pavilion comercial din următorul motiv. În contract contractul de închiriere nu avea nicio indicaţie asupra perioadei în care pentru a fi notificat intentia inculpatului de a incheia contract pe un nou termen. Curtea pe bună dreptate considerat că timp rezonabil căci o astfel de notificare este una cu lună înainte de expirare acord, dar reclamanta nu a sesizat inculpatul despre intenția sa (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Nord-Vestului raioane din data de 12.09.2005 N A44-11590/04-C11)
Termen contractual închiriere datorată expiră și contractul nu este ar trebui să fie terminat	Chiriaş, în mod corespunzător împlinindu-şi a lui îndatoriri, conform expirare are un acord cu altele egale conditii predominant în fața altora persoane dreptul la încheierea unui acord inchiriez pentru un nou termen (clauza 1 a articolului 621)	Cerere pentru refuz abuziv în închirierea spaţiilor nerezidenţiale rămas nemulţumit pentru că Artă. 621 din Codul civil al Federației Ruse prevede dreptul de preempțiune de a încheia contracte de închiriere, dar numai dacă persoana deține proprietatea în baza unui contract de închiriere (Decret FAS din Extremul Orient din 21.06.2005 N F03-A51/05-1/987). Într-o acţiune de constrângere la încheiere Contractul de închiriere a fost refuzat pentru că contract de închiriere reziliat la legătură cu expirarea termenului său, iar în legătură cu refuzul proprietarului de la acesta pe baza art. 610 din Codul civil al Federației Ruse ca închis pe perioadă nedeterminată (Rezoluția Orientului Îndepărtat FAS raion din data de 15.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4481)
Chiriașul trebuie fi conștiincios	Chiriaş, în mod corespunzător împlinindu-şi a lui îndatoriri, conform expirare are un acord cu altele egale conditii predominant în fața altora persoane dreptul la încheierea unui acord inchiriez pentru un nou termen (clauza 1 a articolului 621)	Solicitarea unui contract de închiriere se respinge noul termen deoarece instanţa nu a recunoscut cu bună-credinţă reclamantul chiriaș - nu a făcut-o în timp util a restituit proprietarului bunul închiriat expirarea contractului de închiriere raion din data de 18.04.2005 N A38-6255-3/383-2004). Chiriaș în încălcare contracte de închiriere de terenuri, pierde dreptul de a încheierea unui contract pe un nou termen (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Volga-Vyatka raioane din data de 28.04.2006 N A28-14348/2005-810/16)
Contract de leasing nu a exclus predominant are dreptate chiriașul	Daca nu altfel furnizate prin lege sau contract de închiriere, chiriaşul are predominant dreptul de a încheia contracte de închiriere pt termen nou (clauza 1 Artă. 621)	Instanța l-a respins pe fostul chiriaș transfer de drepturi și obligații în baza unui contract de locator cu un terț persoană, deoarece contractul de închiriere cu a hotărât fostul chiriaș ca nu are preferinte dreptul de a încheia un contract de proprietate pentru un nou mandat (Rezoluția FAS Districtul din Orientul Îndepărtat din 15.09.2008 N F03-A37 / 08-1 / 3780)
Chiriașul nu este trebuie sa a refuza conditii, propus proprietar		Într-o cerere de obligație a proprietarului transfer la fostul chiriaș drepturi și obligații în temeiul deținutului între proprietar și un terț contract de închiriere spații nerezidențiale negat deoarece proprietarul oferit unui fost chirias semnează un contract de închiriere, dar chiriaşul de la încheierea contractului pt condiţiile oferite refuzate (Rezoluția FAS Moscova raioane din data de 25.06.2008 N KG-A41/3898-08)

Cine are dreptul?

În relația de închiriere poate fi prezent și un terț, un sublocatar. Regulile privind contractele de închiriere se aplică contractelor de subînchiriere, cu excepția cazului în care prin lege sau altfel se prevede altfel acte juridice(Clauza 2, articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse). Înseamnă aceasta că sublocatul are și dreptul la încheierea preferențială a contractului de închiriere?

Din păcate, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse în paragraful 34 din Scrisoarea informativă din 11.01.2002 N 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie” a indicat că dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pentru un nou termenul aparține numai chiriașului, sublocatul nu are un astfel de drept. Și ceea ce a spus Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse este pus în aplicare cu sârguință în practică. Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Central în Decretul său N A48-647/03-13 din 14.07.2003 și FAS din Districtul Volga-Vyatka în Decretul său N A28-5926/2008-172/28 din 06.03.2009 au fost menționate că sublocatul nu are dreptul de a încheia preventiv un contract de închiriere conform art. 621 din Codul civil al Federației Ruse.

Concurență împotriva dreptului preventiv?

Proprietatea federală este închiriată pentru baza competitiva. Cum este această procedură compatibilă cu dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract pe un nou termen?

De exemplu, un fost chiriaș licitează după expirarea contractului. Cu toate acestea, conform paragrafului 9.6 din Ordinul Ministerului Proprietății de Stat al Rusiei din 28 iulie 1998 N 774-r „Cu privire la aprobarea Regulamentului privind desfășurarea licitațiilor pentru dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru obiectele imobiliare situate în proprietate federală„Dacă doi sau mai mulți ofertanți depun oferte identice care sunt recunoscute ca fiind cele mai bune, atunci ofertantul a cărui ofertă este acceptată și înregistrată de organizatorul licitației înaintea celorlalți este recunoscut câștigător al licitației.

Într-o astfel de situație, fostul chiriaș poate fi lipsit de dreptîncheie un nou contract de închiriere.

Dar acest lucru este contrar literei legii, întrucât „o ofertă publică identică” în formularea art. 621 din Codul civil al Federației Ruse corespunde unui astfel de criteriu obligatoriu al dreptului de preempțiune de a încheia un contract de închiriere ca „ceteris paribus”. Adică, în acest caz, ar trebui să se acorde preferință fostului chiriaș.

Deci, în Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Orientului Îndepărtat din 31 mai 2005 N F03-A04 / 05-1 / 1309, instanța a indicat că chiriașul, care are dreptul de preempțiune de a încheia un acord pt. un nou termen, în cazul în care proprietarul refuză să reînnoiască acordul în condițiile propuse de câștigătorul licitației, are dreptul de a cere transferul drepturilor și obligațiilor în temeiul unui acord încheiat cu o altă persoană.

Prin urmare, instanța situatii similare ia partea foștilor chiriași. Mai mult, se poate susține că, dacă fostul chiriaș a făcut o altă ofertă de licitație și a pierdut, el are în continuare dreptul de a cere ca toate drepturile și obligațiile ofertantului câștigător să fie transferate lui însuși. Dar pentru aceasta, fostul chiriaș este obligat să participe la licitație. De exemplu, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest, prin Decretul N A13-10858/2007 din 10.07.2008, a refuzat să recunoască fostului chiriaș dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen, întrucât în ​​cursul perioada analizată, contracte de închiriere proprietate federală au fost încheiate exclusiv pe bază de concurență, iar chiriașul nu a participat la licitație.

Între timp...

Ce s-a întâmplat în această perioadă cu proprietarul nostru, care a fost „jitrat” de supermarket?

Pe baza tendințelor luate în considerare în practica judiciară, nu este greu de ghicit.

Curtea de Arbitraj din Moscova în Hotărârea N A40-30560/08-25-257 din 14.08.2008, FAS din Districtul Moscova în Hotărârea N KG-A40/9254-08 din 13.10.2008 în cauza N A40-30560/08 25-257 și Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse în Rezoluția nr. 17476/08 din 19 mai 2009 în dosarul nr. А40-30560/08-25-257 a recunoscut în unanimitate decizia ICAC la Camera de Comerț și Industria Rusiei să acorde fostului chiriaș dreptul de a reînnoi contractul de închiriere pentru un nou termen, menținând toate condițiile anterioare ilegale.

Instanțele au subliniat că decizia ICAC la Camera de Comerț și Industrie a Rusiei ignoră unul dintre principiile fundamentale legea rusă- principiul egalității participanților relaţiile civile, care este consacrat nu numai în partea 1 a art. 1 din Codul civil al Federației Ruse, dar și în art. 34 din Constituția Federației Ruse.

Sub activitate antreprenorială este înțeleasă ca o activitate independentă desfășurată pe propriul risc, care vizează obținerea sistematică de profit (articolul 2 din Codul civil al Federației Ruse).

Recunoscând dreptul supermarketului de a prelungi contractul existent cu păstrarea condițiilor anterioare, ICAC de la Camera de Comerț și Industrie a Rusiei a confirmat obligația proprietarului asociată cu dreptul chiriașului de a pune la dispoziție reclamantului un spațiu pt. chirie la un preț semnificativ mai mic decât prețul pieței, adică în condiții care contravin în mod evident scopurilor activității antreprenoriale.

În plus, îndeplinirea obligației locatorului care decurge din decizia ICAC la Camera de Comerț și Industrie a Rusiei, și anume încheierea unui acord la un preț semnificativ mai mic decât prețul pieței, va atrage săvârșirea unei infracțiuni fiscale. de el: art. 40 din Codul Fiscal al Federației Ruse, care determină responsabilitatea contribuabilului pentru vânzarea mărfurilor la un preț care se abate în sus sau în jos cu mai mult de 20% din prețul pieței.

Așa îl protejează instanțele pe proprietar. Dar proprietarul se poate proteja, înțelegând trucurile aplicării art. 621 din Codul civil al Federației Ruse. Sau puteți exclude pur și simplu dreptul de preempțiune al chiriașului de a încheia un contract de închiriere pe un nou termen din contractul propriu-zis.