Възбрана върху ипотекиран имот. Възбрана върху ипотекиран имот: извънсъдебно производство

1. Възбраната върху заложеното имущество се извършва със съдебно решение, освен ако в споразумението между залогодателя и заложния кредитор е предвидено друго. съдебна заповедвъзбрана върху ипотекиран имот.

Ако споразумението на страните предвижда извънсъдебно производство за налагане на изпълнение върху заложеното имущество, заложният кредитор има право да предяви иск до съда за налагане на изпълнение върху заложеното имущество. В този случай допълнителните разноски, свързани с възбрана на заложеното имущество в съдебно производство, се поемат от заложния кредитор, освен ако той докаже, че възбраната на заложеното имущество или продажбата на заложеното имущество в съответствие със споразумението за извънсъдебно производство за възбрана не са извършени поради с действията на залогодателя или трети лица.

При налагане на възбрана и продажба на заложеното имущество заложният кредитор и други лица са длъжни да вземат необходимите мерки за получаване на най-големи приходи от продажбата на предмета на залога. Лице, което е претърпяло вреди поради неизпълнение на посоченото задължение, има право да иска тяхното обезщетение.

2. Удовлетворяване на вземането на заложния кредитор за сметка на заложеното имущество без прибягване до съда (извънсъдебно) се допуска въз основа на споразумение между залогодателя и заложния кредитор, освен ако законът не предвижда друго.

3. Изпълнението върху предмета на залог може да се наложи само със съдебно решение в случаите, когато:

предмет на залога е единственото жилищно помещение, собственост на гражданин, с изключение на случаите на сключване на споразумение за извънсъдебна възбрана след възникване на основанието за възбрана;

предмет на залог е имущество със значително историческо, художествено или друго културна стойностза обществото;

залогодател - индивидуален v своевременнопризнат за изчезнал;

заложеното имущество е предмет на предходни и последващи залози, при които се прилагат различни процедури за налагане на изпълнение върху предмета на залога или различни начини за продажба на заложеното имущество, освен ако не е предвидено друго в споразумение между предишния и последващите заложни кредитори;

имотът е заложен за обезпечаване на изпълнението на различни задължения към няколко залогодателя, освен в случаите, когато споразумение между всички съзалогове и залогодателя предвижда извънсъдебно производство за възбрана.

Законът може да предвиди и други случаи, в които не е разрешено извънсъдебно налагане на възбрана върху заложено имущество.

Споразуменията, сключени в нарушение на изискванията на тази клауза, са нищожни.

4. Страните имат право да включат в договора за залог клауза за извънсъдебната процедура за възбрана.

5. Договорът за извънсъдебна възбрана на заложено имущество трябва да бъде сключен в същата форма като договора за залог за този имот.

6. Възбрана върху предмета на залог по изпълнителен надписнотариус без да се обърне към съда се допуска по реда, предвиден в законодателството за нотариусите и законодателството Руска федерацияпо изпълнително производство, при неизпълнение или ненадлежно изпълнение от длъжника на задължението, обезпечено със залога, ако договорът за залог, съдържащ условието за извънсъдебна възбрана на заложеното имущество, е нотариално заверен.

7. Споразумението за извънсъдебна възбрана на заложено имущество трябва да съдържа посочване на един или няколко начина за продажба на заложеното имущество, предвидени в този кодекс, както и стойността (началната продажна цена) на заложеното имущество или реда за определяне то.

Ако в споразумението за налагане на изпълнение върху заложеното имущество са предвидени няколко начина за продажба на заложеното имущество, правото на избор на начин на продажба принадлежи на заложния кредитор, при условие че договорът не предвижда друго.

8. Ако възбраната върху заложеното имущество е извършена по съдебен път, заложният кредитор или нотариусът, който налага изпълнение върху заложеното имущество по реда, предвиден в законодателството за нотариусите, е длъжен да изпрати залогодателя, познатите му заложни кредитори, както и на длъжника, съобщение за настъпване на възбрана върху предметния залог.

Реализацията на заложеното имущество се допуска не по-рано от десет дни от датата на получаване от залогодателя и длъжника на уведомлението на залогодателя или нотариуса, освен ако законът не предвижда друг срок, както и ако по-дълъг срок не е предвиден от споразумение между залогодателя и залогодателя. В случаите, предвидени от банковото законодателство, продажбата на заложеното движимо имущество може да се извърши преди изтичане на определения срок със значителен риск от значително намаляване на стойността на предмета на залог спрямо продажната цена (начална продажна цена), посочена в обявлението.

Коментар на чл. 349 от Гражданския кодекс на Руската федерация

1. Коментираният член, определящ реда за налагане на изпълнение върху заложено имущество, установява две възможности за упражняване на такова право на заложния кредитор: налагане на изпълнение със съдебно решение и без съдене. Като основно правилоТочка 1 от този член установява разпоредбата за необходимостта заложният кредитор да се обърне към съда с изискване за възбрана върху заложеното имущество. Съществени обаче са изключенията от това правило, съдържащи се в нормите на коментираната статия.

Така че разпоредбата на ал. В клауза 1, ал. 2 е посочено, че удовлетворяването на вземането на заложния кредитор за сметка на заложеното имущество без съдене се допуска, освен ако законът не предвижда друго, въз основа на споразумение между залогодателя и заложния кредитор. Изглежда, че в случая законодателят е допуснал техническа грешка, която е изкривила смисъла на предлаганата норма. Горната разпоредба може да се разбира по такъв начин, че възможността за прилагане на различно правило (относно необходимостта от обжалване) да бъде установена от някакъв закон, приет „въз основа на споразумение“ между конкретен залогодател и конкретен заложнополучател. . Очевидно след думите „освен ако не е предвидено друго в закона“ е пропусната запетая, което не е изненадващо, тъй като Федералният закон от 30 декември 2008 г. N 306-FZ беше приет с почти безпрецедентна бързина. Този закон беше приет от Държавната дума на първо четене на 12 декември 2008 г., на второ и трето четене на 26 декември, одобрен от Съвета на федерацията на 29 декември и подписан от президента на Руската федерация на 30 декември, 2008 г.

———————————
Законопроект N 119643-5, внесен от зам Държавна думаСРЕЩУ. Плескачевски.

По един или друг начин, единственото значение, което може да има пар. 1, ал. 2 от коментирания член се свежда до това, че без да се обърне към съд (въз основа на споразумение), заложният кредитор може да удовлетвори вземанията си във всички случаи, с изключение на случаите директно законоустановен.

Сред ситуациите, при които молбата на заложния кредитор пред съда е задължително, включват случаите, когато:

1) за сключването на споразумение за залог на имущество на физическо лице е необходимо съгласието или разрешението на друго лице или орган;

2) предмет на залог е имущество, което има значителна историческа, художествена или друга културна стойност за обществото;

3) залогодателят отсъства и е невъзможно да се установи местонахождението му;

4) предмет на залог са жилищни помещения, собственост на физически лица;

5) в договора за залог или друго споразумение между залогодателя и заложния кредитор не е установен редът за възбрана върху заложеното движимо имущество или е невъзможно възбрана по установения от страните начин;

6) предмет на ипотека е предприятие като имотен комплекс;

7) предметът на ипотеката е поземлен имотот състава на земеделските земи;

8) предмет на ипотека са поземлени имоти, намиращи се в общинска собствености парцели, държавна собственостза които не е ограничено, ако такива парцели са предназначени за жилищно строителство или за комплексно застрояване за целите на жилищното строителство и се прехвърлят като гаранция за погасяване на заем, предоставен от кредитна институция за развитие на данни парцеличрез изграждане на съоръжения за инженерна инфраструктура (чл. 62.1 от Закона за ипотеките);

9) предмет на ипотека е имот, намиращ се в обща собственост, и нито един от неговите собственици не дава писмено или друго установено съгласие федерален законформа за изпълнение на изискванията на заложния кредитор в извънсъдебно производство;

10) предмет на ипотека е имотът, който е държавна или общинска собственост.

Освен това, в съответствие с чл. 18.1 от Закона за несъстоятелността от 2002 г. от датата на въвеждане на надзора не се допуска възбрана върху заложено имущество, включително извънсъдебно. Взискателят по задължения, обезпечени със залог на имуществото на длъжника, при финансово оздравяване и външно управление, има право да наложи изпълнение върху заложеното имущество на длъжника, освен ако длъжникът докаже, че облагането на изпълнение върху посоченото имущество на длъжникът ще направи невъзможно възстановяването на платежоспособността му. Решава се въпросът за възможността за възбрана върху заложеното имущество на длъжника арбитражен съдразглежда дело за несъстоятелност, по заявление кредитор по несъстоятелностчиито вземания са обезпечени с обезпечение този имот.

2. Възбраната върху предмета на залог без съдене е специална процедура, която не е описана в Гражданския кодекс. Измененията, направени в коментирания член от Федерален закон № 306-FZ от 30 декември 2008 г., само определят границите на възможностите на залогодателя и залогодателя по отношение на сключването на такова споразумение. Тази процедура обаче е уредена достатъчно подробно от Закона за ипотеките за случаите, когато предметът на залог е недвижим имот.

3. Следните правила са общи за всички случаи на извънсъдебна възбрана на заложена вещ, независимо дали такава вещ се отнася до недвижимо или движимо имущество:

1) споразумение за извънсъдебна възбрана на заложено имущество може да бъде сключено по всяко време. Това означава, че посоченият договор действа като отделна сделка, която не само може да следва договора за залог, но и да го предшества, както и споразумението, което поражда основното (обезпечено) задължение. В същото време, като се има предвид, че в случаите на залог на движимо имущество изискванията за съдържанието на такъв договор не са законово дефинирани, то формално не изключва възможността за сключване на споразумение за извънсъдебна възбрана, без да се посочва в него конкретен предмет. на залог (договор в случай на бъдещи залози). По същество такъв договор, сключен преди договора за залог и не позволяващ точно да се определи предметът на залога, неоправдано ограничава правоспособността на залогодателя;

2) в договора за залог може да бъде включено споразумение за извънсъдебно налагане на изпълнение върху заложеното имущество. Това правило ви позволява да комбинирате договор за залог със споразумение за извънсъдебна възбрана;

3) ако залогодателят е физическо лице, споразумението се сключва при наличие на нотариално заверено съгласие на ипотекодателя за извънсъдебната процедура за възбрана на заложеното движимо имущество. Предходният вариант на коментирания член е допускал удовлетворяване на вземането на заложния кредитор за сметка на заложения недвижим имот без да се стига до съд въз основа на нотариално заверен договор между заложния кредитор и залогодателя, сключен след основанието за възбрана върху пр. възникнал предмет на залог. В желанието си да разшири възможностите за извънсъдебна възбрана, законодателят не само разшири тази процедура до залога на движимо имущество и направи възможно заключениеспоразумения за възбрана преди сключване на договор за залог, но и се опита да премахне необходимостта от нотариална заверка на договора на заложния кредитор със залогодателя. Трябва обаче да се признае, че процедурата за извънсъдебна възбрана върху предмета на залога не е станала по-лесна, тъй като залогодателят-гражданин е принуден да състави специален документ- вашето съгласие за извънсъдебната процедура за възбрана и нотариално заверете това съгласие. Тъй като именно съгласието на гражданина, волята му, подлежи на нотариална заверка съгласно коментирания член, не е постигнат желаният ефект от опростяване на процедурите. Нотариусът действа по реда на чл. 53, не чл. 80 Основи на законодателството на Руската федерация за нотариусите от 1993 г

Тъй като коментираният член предполага две отделни сделки - едностранна (съгласието на гражданина-залогодател за процедура по извънсъдебна възбрана) и двустранна (действителното споразумение между залогодателя и заложния кредитор за производството по извънсъдебна възбрана), важно е, че съдържанието на тези сделки не се различава. В противен случай валидността на двустранната сделка може да бъде поставена под въпрос. Здравият разум не изключва обединяването на тези сделки в един документ, което от своя страна изисква нотариална заверка. Използването на такъв метод за съгласуване на волята на залогодателя и заложния кредитор лишава всякакъв смисъл на законодателната новост, съдържаща се в параграф 4 от коментирания член;

4) при оспорване на споразумението за извънсъдебно третиранесъбирането може да бъде обявено за недействително от съда по иск на лицето, чиито права са нарушени с такова споразумение. Подобно на предишното издание на коментираната статия, ново изданиене съдържа специални правила относно основанията за унищожаемост на споразумението между залогодателя и заложния кредитор;

5) при неизпълнение от страна на залогодателя на споразумение за налагане на изпълнение върху заложеното имущество в извънсъдебно производство, такова облагане се допуска, освен ако законът не предвижда друго, въз основа на нотариален изпълнителен лист по установения начин. от законодателството за изпълнителното производство. Тази разпоредба е важна от практическа гледна точка. Посочва, че задълженията, произтичащи от споразумение за извънсъдебна възбрана, трябва да се изпълняват доброволно от самите страни. Потвърденият факт на неизпълнение на задължения може да послужи като основание нотариусът да издаде изпълнителен надпис.

В съответствие с разпоредбите на гл. 16 Основи на законодателството на Руската федерация за нотариуса от 1993 г., изменен с Федералния закон от 30 декември 2008 г. N 306-FZ, в случай че залогодателят не изпълни споразумението за възбрана на заложеното имущество извънсъдебно , нотариусът прави изпълнителен надпис върху договора за залог или, ако правата на заложния кредитор са удостоверени с ипотеката, изпълнителният надпис се извършва върху ипотеката.

При извършване на изпълнителен надпис върху договор за залог или ипотека нотариусът трябва да уведоми залогодателя за предстоящото изпълнение на изпълнителния надпис, като изпрати съответно съобщение на адреса, посочен в договора за залог, и да предостави на залогодателя седемдневен срок. от датата на получаване от последния на посоченото уведомление за подаване на възражения. При липса на възражения от страна на залогодателя вземането на заложния кредитор се счита за неоспоримо, освен ако не следва друго от съдържанието на представените документи или други данни, с които разполага нотариусът.

При получаване на възраженията на залогодателя нотариусът преценява доводите му за наличие на признак за безспорност по отношение на вземанията на заложния кредитор. При липса на признак за безспорност нотариусът отказва да издаде изпълнителен надпис.

Правото на нотариуса да оцени доводите на залогодателя противоречи на същността на нотариалните функции, а възраженията на залогодателя свидетелстват за спор относно закона. Тези обстоятелства ще възпрепятстват широкото използване на нотариалния изпълнителен лист в заложните правоотношения.

Ако нотариус е направил изпълнителен надпис върху договор за залог или върху ипотека, по-нататъшният ред за извършването му се определя по реда на чл. 78 от Федералния закон от 2 октомври 2007 г. N 229-FZ "За изпълнителното производство".

4. Специални правила за извънсъдебна възбрана на заложено имущество са установени с чл. 55 от Закона за ипотеките. Посочената статия дефинира съществени условияспоразумения за извънсъдебна възбрана:

1) наименованието на имота, заложен по договора за ипотека, за сметка на който се удовлетворяват вземанията на ипотекарния кредитор, първоначалната продажна цена или реда за нейното определяне;

2) сумите, дължими на заложния кредитор от длъжника въз основа на задължението, обезпечено с ипотеката и договора за ипотека, а ако залогодателят е трето лице, и от залогодателя;

3) начина на продажба на заложеното имущество или условието за придобиването му от заложния кредитор;

4) предходни и последващи ипотеки на този имот, известни на страните към момента на сключване на договора и налични във връзка с този имот от трети лица вещни праваи права за ползване.

Ипотекиран недвижим имот не може да се реализира само чрез продажба с публичен търг, но и придобити от заложния кредитор за себе си или трети лица с прихващане срещу покупната цена на вземанията на заложния кредитор срещу длъжника, обезпечени с ипотека. Възможността за такова придобиване е изключена за случаите на ипотека на поземлен имот.

5. Опростена процедура за възбрана на ипотекирано имущество е определена в чл. 12 от Закона за заложните къщи. При изтичане на гратисен период от един месец, изчислен от деня, следващ деня на погасяване на заема съгласно договора, ако кредитополучателят не е изпълнил задължението, предвидено в договора за кредит, обезпечението се счита за непоискано и може се начислява. Възбраната върху непотърсени вещи се извършва по безспорен начин въз основа на изпълнителен надпис на нотариус. Договорът за заем може да предвижда възможност за налагане на изпълнение върху непотърсени вещи без изготвяне на нотариален изпълнителен лист. Кредитополучателят по всяко време преди продажбата на непотърсената вещ има право да спре да я възбранява, след като е изпълнил задълженията си към заложната къща.

По този начин, специални правилаЗаконът за заложните къщи не предвижда не само необходимостта от подаване на молба до съда с цел налагане на възбрана върху предмета на залога, но и необходимостта от сключване на споразумение за извънсъдебна възбрана. Сам по себе си договорът за заем, сключен със заложна къща, изпълнява функциите на такова споразумение.

Обезпечителното кредитиране е много популярен вид банково финансиране в Русия и в света за физически лица и юридически лица. Наличието на обезпечение, което обикновено е най-много ценни предмети, например автомобили или недвижими имоти, ви позволява да сведете до минимум рисковете на банката (други кредитна институцияили физически лица), което от своя страна предоставя значителни ползи за кредитополучателите.

Предоставянето на обезпечение като обезпечение предполага не само възможност за получаване на много лоялни условия на заема, но и разбиране на всички рискове, които могат да възникнат от неизпълнение или неправилно изпълнениезадължения по договора. Основният риск е загубата на обезпечение, което, ако кредитополучателят наруши договора за заем (договора за заем), може да бъде наложено. В същото време е важно да се разбере, че залогът е този, който ще се разглежда като основен вариант за кредитора да удовлетвори вземанията си и само ако няма достатъчно обезпечение за погасяване на останалите вземания, ще бъдат проучени други варианти и използвани, включително друго имущество, пари и доходи на кредитополучателя.

Гражданския кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация) в член 334 дефинира понятието залог, както следва: по силата на залог кредиторът по обезпечено задължение (ипотекар) има право: при неизпълнение или ненадлежно изпълнение от длъжника на това задължение, да получи удовлетворение от стойността на заложеното имущество (предмет на залог). ) предимно над останалите кредитори на лицето, което притежава заложеното имущество (залогодател). В случаите и по ред, предвидени от закона, вземането на заложния кредитор може да бъде удовлетворено чрез прехвърляне на предмета на залога на заложния кредитор (оставянето му на заложния кредитор).

Въпреки вината на длъжника, член 348 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда, че възбрана върху имуществото на длъжника не се допуска, ако длъжникът леко е нарушил задължението и размерът на вземанията на кредитора очевидно не съответства на стойността на длъжника. собствеността.

Принудителното изпълнение на заложеното имущество се извършва със съдебно решение, освен ако в споразумението между залогодателя и заложния кредитор е предвидено извънсъдебно производство за възбрана на заложеното имущество. V текущото изданиеВ Гражданския кодекс на Руската федерация е запазена разпоредба за това.

По-рано в съдебна практикачесто възниква въпросът дали заложният кредитор, имайки споразумение със залогодателя за извънсъдебна възбрана върху предмета на залога, има право да предяви иск в съда за възбрана върху заложеното имущество. Сега Гражданският кодекс на Руската федерация предвижда възможността, ако споразумението между страните предвижда извънсъдебна процедура за възбрана на заложеното имущество, заложният кредитор си запазва правото да предяви иск до съда за възбрана на заложеното имущество. В този случай допълнителните разноски, свързани с възбрана на заложеното имущество в съдебно производство, се поемат от заложния кредитор, освен ако той докаже, че възбраната на заложеното имущество или продажбата на заложеното имущество в съответствие със споразумението за извънсъдебно производство за възбрана не са извършени поради с действията на залогодателя или трети лица.

Възбрана върху предмета на залога може да се наложи само със съдебно решение в случаите, когато:

1) предмет на залога е единственото жилищно помещение, собственост на гражданин, с изключение на случаите на сключване на споразумение за извънсъдебна възбрана след възникване на основанието за възбрана;

3) залогодателят - физическо лице, по установения начин признато за изчезнало;

4) заложеното имущество е предмет на предходни и последващи залози, при които се прилагат различни процедури за налагане на изпълнение върху предмета на залога или различни начини за продажба на заложеното имущество, освен ако в споразумение между предишния и следващите заложни кредитори е предвидено друго;

5) имуществото е заложено за обезпечаване на изпълнението на различни задължения към няколко заложни кредитори, с изключение на случаите, когато споразумение между всички съзалогове и залогодателя предвижда извънсъдебна процедура за възбрана.

Освен това трябва да се отбележи, че съвременното законодателстводопуска възможността за възбрана върху заложеното имущество в интерес на лица, които не са заложни кредитори (член 78 от Федералния закон от 02.10.2007 г. № 229 „За изпълнителното производство“). Със сигурност в подобна ситуациявъзниква въпросът губи ли залогът обезпечителната си роля като гаранция за изпълнение на главното задължение? Отговаряйки на този въпрос, трябва да се отбележи, че изпълнително производствоима публичноправен характер, следователно, в случай на противоречие между частноправните разпоредби на Гражданския кодекс на Руската федерация и публичноправните разпоредби на изпълнителното производство, приоритетът принадлежи на нормите на изпълнителното законодателство. В противен случай, при решаването на този въпрос, недобросъвестни длъжници биха могли да изтеглят почти цялото имущество от събиране, като заключат „ задна дата» договори за залог по отношение на имущество, което не подлежи на регистрация.

Специално внимание заслужава въпросът за възбрана върху имущество, заложено по договор за ипотека. В случай на неизпълнение или неправилно изпълнение на задълженията по ипотечен кредит (неплащане или забавено плащане на сумата на дълга и лихвите по кредита изцяло или частично), ипотекарният кредитор има право да наложи възбрана върху жилище ( други недвижими имоти), заложени по договора за ипотека. В същото време трябва да се отбележи, че възбрана върху ипотекирано жилище, собственост на граждани, може да бъде наложено само по съдебен път. Събирането може да бъде прекратено, ако длъжникът погаси всички задължения за погасяване на ипотечния кредит по всяко време преди продажбата на заложеното имущество или заложният кредитор да остави имота. Възбраната върху ипотекирана жилищна къща или апартамент и продажбата на този имот са основание за прекратяване на правото на ползването им.

Като общо правило, ако жилището (част от него) е единственото подходящо за постоянно пребиваване на залогодателя и членовете на семейството му, живеещи заедно с него, то не може да се събира за дългове. Изключение е случаят, когато това жилище е в ипотека по заем, издаден за закупуване или изграждане на това или друго жилище, тяхното основен ремонтили подобрение, както и за погасяване на предварително издадени такива заеми. В тези случаи от него може да се наложи възстановяване, но само със съдебно решение и само при системно (повече от три пъти в рамките на 12 месеца) нарушаване на сроковете за извършване на периодични плащания по договора за кредит. Важно е да се знае, че ипотечен кредит срещу ипотека може да бъде възбран в случай на системно забавяне на плащанията, дори ако всяко забавяне е незначително.

Продажбата на заложено имущество при налагане на възбрана върху него се разделя на два вида в зависимост от това как се извършва възбраната (в съдебно или извънсъдебно производство).

Продажбата на заложеното имущество, която е възбрана въз основа на съдебно решение, се извършва чрез продажба на публичен търг по начина, предписан от Гражданския кодекс на Руската федерация. Същевременно съдът по искане на залогодателя, който е длъжник по задължението, ако добри причиниима право да отложи продажбата на заложеното имущество на публичен търг за срок до една година. Отлагането не освобождава длъжника от обезщетение за нарасналите по време на забавата загуби на кредитора, лихви и неустойки.

Ако възбрана върху заложено имущество е наложено извънсъдебно, продажбата му се извършва чрез продажба на търг, проведен в съответствие с правилата, предвидени от Гражданския кодекс на Руската федерация или споразумение между залогодателя и залогодателя. Ако залогодателят е лице, извършващо предприемаческа дейност, споразумение между залогодателя и заложния кредитор може също така да предвиди, че продажбата на заложеното имущество се извършва от:

– оставяне от заложния кредитор на предмета на залог за себе си, включително чрез получаване на предмета на залог в собствеността на заложния кредитор на цена и при други условия, които са определени казаното споразумение, но не и по-долу пазарна стойност;

– продажба на предмета на залог от заложния кредитор на друго лице на цена не по-ниска от пазарната стойност с приспадане от паричните постъпления на размера на обезпеченото със залога задължение.

Публичните търгове за продажба на заложено имущество се организират и провеждат от органи, които в съответствие с процесуално законодателствоНа Руската федерация е поверено изпълнението на съдебните решения и се извършват по местонахождението на този имот.

Освен това важно обстоятелство е, че страните по договора за ипотека имат право да установят разпоредба, че заложният кредитор има право да задържи заложеното имущество при възбрана на предмета на ипотека, както извънсъдебно, така и по съдебно решение, като се вземе предвид отчитат изискванията, установени от Федералния закон от 16 юли 1998 г. № 102-FZ „За ипотека (залог на недвижими имоти)“.

Ирина Троицкая,

главен специалист-експерт

отдел държавна регистрациянедвижим имот

Офис на Rosreestr

в Омска област,

държавен регистратор.

Резолюция на Пленума върховен съд№ 50 от 17 ноември 2015 г. „За прилагането на законодателството от съдилищата при разглеждане на определени въпроси, възникнали в хода на изпълнителното производство“ в параграф 68 се отнася до стар проблем - възможността за възбрана върху заложено имущество по искане на необезпечен кредитор.

Оказа се така:

68. Съдебният изпълнител може да наложи изпълнение върху заложеното имущество за удовлетворяване на вземанията на възстановителя, който не е заложнополучател, при липса на имущество, различно от заложеното, което може да бъде наложено. Възбрана в този случайсе извършва, като се вземат предвид правилата за продажба на имущество, обременено с права на трети лица (параграф 1 на член 353, член 460 от Гражданския кодекс на Руската федерация, член 38 от Закона за ипотеките), включително с предизвестие на купувача, че продаваният имот е заложен и съответно със запазване на залог при прехвърляне на права върху имущество от залогодателя-длъжник на купувача. || Продажбата на заложеното имущество при липса на изискуемото предизвестие и придобиването му от лице, което не е знаело и не е трябвало да знае, че имотът е предмет на залог, по силата на алинея 2 на ал.1 на чл.352 от Гражданския кодекс на Руската федерация води до прекратяване на залога. В този случай заложният кредитор има право да иска обезщетение за загуби от лицето, на което е възложено задължението да предостави информация за тежестта на имуществото..

Преди всичко нека обърнем внимание на факта, че колекторите без обезпечения могат да кандидатстват за предмета на залог само ако няма друго имущество. Това твърдение, струва ми се, не следва от смисъла на закона за изпълнителното производство и не е съобразено с гражданския закон за гаранцията.

Правилата, дадени в Указа за продажба на заложено имущество по искане на необезпечения взискател, са своеобразно продължение на подобен свободен подход. Запорираният предмет на залог, както е посочено в Решението, се продава за удовлетворяване на вземанията на ищеца, който не е заложнополучател, със запазване на залога, за чието съществуване трябва да се уведомят потенциалните купувачи.

Как това правило е свързано с разпоредбите на Гражданския кодекс относно „запор на облигация“? Съгласно параграф 5 на чл. 334 от Гражданския кодекс, лице, в чиито интереси е наложена забрана за разпореждане с имущество (чл. 174.1), има правата и задълженията на заложния кредитор по отношение на това имущество от момента на влизане в сила на съдебното решение, с което са удовлетворени изискванията на такъв кредитор или друго упълномощено лице.

Параграф 5 на чл. 334 от СК в случаи на запор на имущество в рамките на изпълнителното производство с цел възбрана? Ако се разпространи, тогава „кредиторът с арест“ става последващ заложнополучател и продажбата на запорираното имущество трябва да се извърши в съответствие с разпоредбите на член 342.1 от Гражданския кодекс, тоест по различен начин от предвиденото в параграф 68 на Решението на Пленума. Член 342.1 предвижда, че в случай на възбрана върху заложеното имущество за вземания, обезпечени с последващ залог, предишният заложнополучател има право едновременно да иска предсрочно изпълнение на задължението, обезпечено със залога, и възбрана на това имущество. Ако заложният кредитор по предходния договор за залог не се е възползвал от това право, имуществото, с което се облагат вземанията, обезпечени с последващия залог, преминава у приобретателя си с тежест от предишния залог.

Тъй като параграф 68 от Указа предписва различна процедура, може да се приеме, че Върховният съд изхожда от малко по-различни представи за обхвата на правилата за „запор на облигации“. Какви са тези представителства?

Може би от гледна точка на Върховния съд правилата на ал. 5 на чл. 334 от СК се прилагат само в случаите, когато отнетата вещ е отчуждена в противоречие с тази забрана. С други думи, „запор на облигация“ настъпва само от страна на трето лице, на което е отчужден по-рано отнетият имот. Теоретично това може да се обясни от нормите на Гражданския кодекс. Параграф 5 на чл. 334 от СК, като говори за това, че "запорният кредитор" има правата и задълженията на заложния кредитор, той се позовава на чл. 174.1 от Гражданския кодекс и чл. 174.1 буквално говори само за случаите, когато отнетата вещ е била отчуждена. Така получаваме необходимия изход. Дали обаче параграф 5 на чл. 334 GK?

Основание за възбрана върху заложеното имущество е неизпълнението или ненадлежното изпълнение от длъжника на обезпеченото със залога задължение. Но ако нарушението на задължението от длъжника е изключително незначително и в резултат размерът на вземанията на заложния кредитор е явно несъразмерен със стойността на заложеното имущество, възбрана върху заложеното имущество може да бъде отказано.

Гражданският кодекс на Руската федерация установява правилото, че вземанията на кредитора се удовлетворяват от стойността на заложеното имущество със съдебно решение. Страните по договора за залог имат право да се отклонят от тези изисквания, ако предмет на залога е недвижим имот и страните (залогодателят и заложният кредитор) са сключили специален договор, предвиждащ продажба на предмета на залога без отивам в съда.

Такова споразумение има правна силапри следните условия (част 2 от клауза 1 от член 349 от Гражданския кодекс на Руската федерация):

споразумението е сключено след възникване на основанието за възбрана на обезпечението (т.е. ако неизпълнението или неправилното изпълнение на основното задължение е станало свършен факт);

Договорът трябва да бъде нотариално заверен.

Въпреки това законодателят признава, че такова споразумение може да бъде обявено за недействително от съда по дело на лице, чиито права са нарушени от такова споразумение (последната разпоредба на част 2 на параграф 1 на член 349 от Гражданския кодекс на Русия). федерация)

Страните (залогодател и залогодател) също имат право на промяна законоустановенсъдебна процедура за продажба на движимо имущество (член 349, параграф 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация). За да направят това, те също трябва да сключат подходящо споразумение. Законът не налага специални изисквания относно формата и времето на сключване на такова споразумение. Споразумение за изключване на съдебно производство за продажба на заложено движимо имущество може да се сключи чрез обикновена писане, както преди, така и след възникване на основание за възбрана върху заложеното имущество.

Независимо от реда за възбрана на заложеното имущество, неговата продажба може да се извърши само на публичен търг по реда, предвиден в процесуалното законодателство (но и тук законът може да установи изключение от това правило). Първоначалната цена на продавания имот се определя от съда, ако възбраната на ипотекирания имот е извършена със съдебно решение. В останалите случаи първоначалната цена се определя по споразумение между залогодателя и заложния кредитор. Заложеният имот се продава на лицето, предложило най-висока цена.

Организиране на продажби на ипотекиран имот, който се начислява, вижте също Федералния закон от 26 октомври 2002 г. № 127-FZ „За несъстоятелност (несъстоятелност)“:

…6. Длъжникът има право да отчужди имота, който е предмет на залог, да го прехвърли на лизинг или безплатно използванена друго лице или по друг начин да се разпорежда с него, или да обременява предмета на залога с права и вземания на трети лица само със съгласието на кредитора, чиито вземания са обезпечени със залог на такова имущество, освен ако федералният закон или договор за залог и не произтича от естеството на залога.

Имотът, който е предмет на залог, се продава само на търг по начина, предписан в параграфи 3-9 на член 110 от Федералния закон от 26 октомври 2002 г. № 127-FZ „За несъстоятелност (несъстоятелност)“. Продажбата на имущество, което е предмет на залог, се допуска само със съгласието на кредитора, чиито вземания са обезпечени със залог на такъв имот. V този случайобезпечените вземания на кредитора се погасяват за сметка на стойността на имуществото, продадено основно на други кредитори след продажбата на предмета на залога, с изключение на задълженията към кредитори от първи и втори приоритет, правата на вземане по които възникнала преди сключването на съответния договор за залог.

…5. Имотът, който е предмет на залог, се продава само на открити търгове. Продажбата на имущество, което е предмет на залог, се допуска само със съгласието на кредитора, чиито вземания са обезпечени със залога на този имот. В този случай обезпечените със залога вземания на кредитора се погасяват за сметка на стойността на продаденото имущество предимно на други кредитори след продажбата на предмета на залога, с изключение на задълженията към кредитори от първо и второ. приоритет, правата на вземане по които са възникнали преди сключването на съответния договор за залог.

1. Организаторът на публични търгове ги обявява за недействителни в случаите, когато:

1) на публичния търг е имало по-малко от двама купувачи;

2) на публичен търгне е направена корекция срещу първоначалната продажна цена на заложеното имущество;

3) лицето, спечелило публичния търг, не е платило покупната цена в определения срок.

Публичните търгове трябва да бъдат обявени за невалидни не по-късно от деня след настъпване на някое от горните обстоятелства.

2. В 10-дневен срок от обявяването на публичния търг за неуспешен заложният кредитор има право по споразумение със залогодателя да закупи заложеното имущество по първоначалната му продажна цена на публичен търг и да прихване с покупната му цена. вземания, обезпечени с ипотеката на този имот.

Правилата се прилагат към това споразумение. гражданско правоРуската федерация по договора за продажба. Ипотеката в този случай се прекратява.

3. Ако споразумението за придобиване на имущество от заложния кредитор, предвидено в ал.2 тази статия, не се проведе, не по-късно от един месец след първия публичен търг се провеждат повторни публични търгове. Началната продажна цена на заложеното имущество при повторни публични търгове, ако те са причинени от причините, посочени в алинеи 1 и 2 на алинея 1 на този член, се намалява с 15 на сто. Публичните търгове се провеждат по начина, предвиден в член 57 от този федерален закон.

4. Ако повторният публичен търг бъде обявен за невалиден поради причините, посочени в ал. 1 на този член, заложният кредитор има право да придобие (задържи) заложеното имущество на цена не повече от 25 на сто по-ниска от първоначалната му продажна цена по първи публичен търг и прихващат покупната цена на вземанията си, обезпечени с ипотеката на имота.

Ако заложният кредитор е запазил заложеното имущество, което по своя характер и предназначение не може да му принадлежи, включително имущество със значителна историческа, художествена или друга културна стойност за обществото, поземлен имот, той е длъжен да отчужди това имущество в едногодишен срок в съответствие с с чл.238 Граждански кодексРуска федерация.

5. Ако ипотекарният кредитор не се възползва от правото да задържи предмета на ипотеката в едномесечен срок след обявяване на повторни публични търгове за неуспешни, ипотеката се прекратява.

По-нататъшните действия на залогодателя зависят от получените суми в резултат на продажбата на заложеното имущество. Ако постъпленията са недостатъчни за покриване на дълга, заложният кредитор има право да получи липсващата сума, без да се възползва от залога. Ако постъпленията надвишават размера на обезпеченото със залога задължение, разликата се връща на залогодателя.

В същото време трябва да се има предвид, че длъжникът и залогодателят, който е трето лице, имат право по всяко време, преди продажбата на предмета на залога, да прекратят налагането на изпълнение върху него и неговото изпълнение, като е изпълнил обезпеченото със залога задължение и тази част от него, чието изпълнение е просрочено.

Действащото законодателство не предвижда възможност за прехвърляне на имущество, което е предмет на залог, в собственост на заложния кредитор. Всички споразумения, предвиждащи такова прехвърляне, са нищожни.

В случаите, когато изпълнението на основното задължение е обезпечено със залог на недвижим имот, вземанията на кредитора - заложнополучател се удовлетворяват от стойността на заложеното имущество със съдебно решение.

Заложената движима вещ трябва да бъде продадена със съдебно решение само ако в договора за залог (отделното споразумение) не е предвидено друго. Следователно, в случаите, когато основното задължение е обезпечено със залог на движимо имущество, на страните се дава право да включат в текста на договора за залог условие за продажба на заложеното имущество, без да се обръщат към съда и да удовлетворяват исковете на заложният кредитор, ако задължението, обезпечено със залога на движимо имущество, не е изпълнено (член 349 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

В този случай е препоръчително да се установи извънсъдебна процедура в договора чрез разпоредби с резерви (формулировка) като:

· относно процедурата за възбрана върху предмета на залог – „да се извърши извънсъдебно”;

· да наложи изпълнение „Залогодателят прехвърля на посоченото от залогоприемателя лице предмета на залога, както и всички документи по него”;

· относно задълженията на залогодателя – „да прехвърли предмета на залога и всички документи за него, като посочи определен срок от датата на получаване на искането на залогодателя за такова прехвърляне“;

· за отговорността на залогодателя за неизпълнение на задълженията в срок - „да заплаща на залогодателя неустойка в уговорения размер за всеки ден забава”;

относно установяването на специфични начална ценаза наддаване;

· върху конкретния размер на намалението на цената, ако обезпечението не се продава на търга за първи път или ако търгът бъде обявен за невалиден.

По споразумение на страните задължението в замяна на изпълнение може да бъде прекратено чрез предоставяне на обезщетение (плащане на пари, прехвърляне на имущество и др.) - член 409 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Тоест предметът на залога става собственост на заложния кредитор, а задълженията на длъжника по главния договор се считат за изпълнени.

Сключването на споразумение за освобождаване е в интерес на обезпечения кредитор в максимална степен, като спестява материални и времеви разходи, които обезпеченият кредитор би направил при опит да удовлетвори вземанията си по съдебен ред. Съгласно договор за обезщетение е възможно прехвърляне както на движимо, така и на недвижимо имущество.

За повече подробности по въпросите на възбрана върху заложено имущество, можете да намерите в книгата на ЗАО „БКР-Интерком-Одит” „Привлечени и кредитни средства. Залог и гаранция“.

Ако длъжникът не изпълни задълженията си по договора за кредит, банката може да започне процедура за възбрана на имуществото, което е заложено като един от предвидените в закона начини за защита на финансовите си интереси.

В тази публикация ще анализираме подробно, първо, какво представлява и каква е процедурата за възбрана върху имуществото на длъжника, заложено от банката; и второ, ще разберем в кои случаи длъжникът по закон има право да не изпълнява задълженията, поети по-рано при подписване на договора за заем.

Проблеми, обсъждани в материала:

Кога се извършва възбрана върху имуществото на длъжника?

В кредитната практика има много ситуации, при които длъжникът, следователно, на законодателно ниво, за да защити правата на кредитора и да защити неговите интереси, е било възможно да се наложи възбрана върху имуществото на длъжника, което е заложено (член 237 от Граждански кодекс на Руската федерация).

Въпреки това, в съответствие с чл. 348 от Гражданския кодекс предвижда, че възбрана върху имуществото на длъжника не може да се приложи, ако нарушението на задълженията от длъжника е незначително и размерът на вземанията на кредитополучателя всъщност не е съпоставим със стойността на имота. Този член защитава кредитополучателя, въпреки факта, че той по същество е виновен за неизпълнение на задълженията си, като същевременно трябва да бъдат изпълнени редица условия:

Длъжникът е забавил плащането на задължението за срок не по-дълъг от три месеца;
Размерът на дълга е по-малък от 5 процента от стойността на заложеното имущество, например ипотекиран апартамент струва 1 000 000 рубли, а дългът на длъжника е само 49 000 рубли, което е по-малко от 5% (50 000 рубли).

Как се оценява имуществото на длъжника?

Процедурата за възбрана върху заложеното имущество на длъжника включва три етапа на оценка на стойността на заложеното имущество, които започват от момента на подписване на договора за кредит:

Определяне на средната пазарна стойност на имущество (движимо или недвижимо) при подписване на договор за заем.
Определяне на стойността на обезпечението на имуществото на длъжника (оценката се извършва по вътрешни банкови инструкции, тъй като методиката за изчисляване на стойността на обезпечението не е предвидена на законодателно ниво).
Определяне на цената, която може да се получи след продажба на имота на длъжника на търг. В този случай при определяне на обезпечителната стойност на имота ще се вземат предвид и нивото на инфлация и динамиката на цените.

Във всеки случай, независимо от вида на заложения имот, титулярят на кредита прибягва до помощта или на трети оценители, или на собствени специалисти.

Възбрана върху заложено имущество по договор за заем

много руски гражданиизползвал банкови заеми, обезпечени с имущество, и понякога това създавало проблеми. Най-често обезпечението е кола или недвижим имот под формата на апартамент или селска къща. Предлагаме ви да се запознаете подробно с действията на банковите служители в случай на неизплащане на кредита от длъжника.

Ако кредитополучателят (или неговият поръчител) не извърши следващото плащане за три последователни месеца или забави повече от три пъти годишно, тогава банката има право да наложи възбрана върху заложеното имущество, независимо от факта, че сумата на забавянето може да е незначително. Има два изхода от тази ситуация:

Извънсъдебно, когато страните се срещат и уговарят реда за погасяване на дълга. Това може да бъде разсрочено плащане, удължаване на срока за изпълнение на задължение, преструктуриране на дълг и т.н.;
Подаване на банково извлечение в съда. Стартира процедурата за възбрана върху заложеното имущество на кредитополучателя.

Ситуациите са различни, но основните условия на сделката са посочени в договора за заем, който първо трябва да бъде внимателно проучен преди подписването. Ако страните по сделката посочат в документа, че страните ще разрешат възникналите разногласия, без да се обръщат към съда, тогава банковите служители първоначално ще използват този конкретен начин за излизане от проблемна ситуация.

Обръщаме вашето внимание на факта, че на законодателно ниво бяха фиксирани определени ограничениявъзбрана върху имуществото на длъжника, така че в случай, че заложеният недвижим имот е единственото жилище на длъжника, притежавано от него по право на собственост, тогава въпросът за възбрана върху заложеното имущество е възможен само по съдебен ред.

В същото време и двете страни по кредитната сделка, след образуване на закъснение, имат право да подпишат допълнително споразумениеза какво всичко спорни въпросите ще бъдат разрешени без участие Съдебен, такова решение не е забранено от закона.

Нека видим каква последователност следва банката при използване на извънсъдебната процедура за възбрана върху заложеното имущество на длъжника:

Първоначално се работи с длъжника. Той е информиран за размера на дълга и условията за погасяване.
По-нататък до него се изпраща писмо, в което се посочва, че е започнала процедура за възбрана на заложеното имущество.
Длъжникът е длъжен да прехвърли на банката по акта за приемане на прехвърлянето предмета на залог.
Банковият служител уведомява длъжника за часа и мястото на търга за продажба на заложеното имущество.
Ако търгът бъде признат за валиден, тогава дългът към банката се удържа от постъпленията. Също така, парите, получени от продажбата на обезпечението на длъжника, се изразходват за изплащане на възнаграждение на организатора на търга. Ако след тези плащания останат средства, те ще бъдат върнати на длъжника.
Ако търгът бъде обявен за невалиден, банката има право да закупи този обезпечен имот в рамките на десет дни и да прихване вземанията си в сумата на покупката (тук си струва да се обърне внимание на цената, на която банката ще прихване имота срещу дълг).
Когато банката не иска да изкупи заложения обект след първия неуспешен търг, тогава след месец, според закона, трябва да се проведат повторни търгове.
Ако вторият търг е неуспешен, банката има право да изкупи заложеното имущество в рамките на 30 дни, но стойността му ще бъде с 25% по-ниска от стойността му на първия търг. Ако банката откаже да купи този път, тогава залогът се прекратява.

Преди да избере съдебната процедура за възбрана на заложеното имущество, банката първоначално изпраща иск до длъжника, в който се посочва, че ако длъжникът не изпълни задълженията си, делото ще бъде изпратено до съда. След това искова молбаот кредитора се прехвърля на съда, който трябва да се произнесе по принудителното изпълнение на дълга върху имуществото на длъжника, което е в залог.

Каква е процедурата за възбрана върху ипотекиран имот

Когато съдът вземе решение за възбрана върху ипотекирания имот на длъжника, титулярът на кредита изпраща документите на съдебните изпълнители по своя инициатива. Сега ще бъде образувано изпълнително производство и делото ще придобие следния ред:

Съдебен изпълнител, който е изпълнител преценка, ще трябва да вземе от длъжника необходимите документи за възбрана върху заложеното имущество или да изтегли предмета на залог от него (ако говорим за движимо имущество).
Заложеното имущество на длъжника ще бъде продадено на търг по съдебно решение.

На етапа на продажба на обезпечение на търга събитията могат да се развият, както следва:

Ако имотът е бил успешно продаден на търг, получената сума се използва за погасяване на дълга към кредитора и заплащане на услугите на организаторите на търга. Ако парите останат след това, те ще бъдат върнати на длъжника. В случай, че след продажбата на имота не е имало достатъчно пари за покриване на горните позиции, остатъкът от дълга ще бъде погасен от другото имущество на длъжника;
Наддаването е признато за неуспешно и поради това на кредитора ще бъде предложено да изкупи обезпечителното имущество на длъжника, включително съществуващия дълг, в десетдневен срок;
Ако кредиторът откаже да изкупи, тогава ще се проведат повторни търгове след 30 дни;
Повторното наддаване е обявено за невалидно. Кредиторът получава още едно предложение за изкупуване на заложеното имущество, но цената му ще бъде ¼ по-ниска от сумата, декларирана на първия търг;
Ако кредиторът откаже да закупи имота с отстъпка, залогът престава да важи.

Ако се вгледате в детайли, процедурата по продажба на имот е почти същата като извънсъдебната процедура за възбрана върху ипотекиран имот. Има само една разлика: ако се използва извънсъдебна процедура, тогава банката се занимава с продажба на имущество, а ако делото е разгледано от съда, тогава съдебният изпълнител е изпълнителят.

Какви проблеми могат да възникнат при отнемане на обезпечение?

Кредиторите и кредитополучателите трябва да разберат, че когато отнемат обезпечение, те могат да се сблъскат с редица проблеми, така че трябва да знаете за тях предварително, за да ги предупредите навреме:

Първоначалната задача е да се оцени имуществото на длъжника преди продажба. Препоръчително е оценката да бъде направена предварително (преди имотът да отиде на търг), тъй като на този етап могат да възникнат конфликти с длъжника поради факта, че специалистите използват различни показатели при изчисляване на стойността на имота.
Работата на организаторите на търга трябва да бъде платена - цената на техните услуги е 3% от сумата, която ще бъде получена от продажбата на заложеното имущество. Имайте предвид, че ако приходите не са достатъчни за плащане на услугите на организаторите на търга, ще трябва да платите за това на притежателя на залога.
Съдът има право да отсрочи продажбата на имущество, принадлежащо на длъжника - срокът е 12 месеца. Но има важен момент за длъжника – въпреки забавянето той е длъжен да плати глоби, неустойки и лихви по кредита, възникнали поради недобросъвестността му в срока за погасяване на кредита. Разбира се, от страна на законодателя това не е много хуманна мярка и е трудно да се отговори в чия полза може да се тълкува тази разпоредба. Остава само да се надяваме, че през този период длъжникът ще намери резерви за плащане на дълга, така че имуществото му впоследствие да не падне под чука.
Ако заемодателят отиде при извънсъдебно уреждане на настоящата ситуация и в оценката на имота е участвал професионален оценител, тогава стойността на обезпечението на първия търг трябва да бъде най-малко 80% от сумата, записана в доклад за оценка.
Ако се вземе решение за продажба на заложеното имущество, длъжникът трябва да бъде уведомен за това не по-късно от 10 дни преди началото на първоначалния търг. Ако това правило е било нарушено, тогава търгът може да бъде обявен за невалиден.
Мнозина са загрижени за този изход от събитията: търгът е обявен за невалиден, кредиторът не иска да изкупи имуществото на кредитополучателя и в резултат на това споразумението за залог престава да действа. Какво се случва тогава с дълга? Именно тази разпоредба косвено нарушава правата на кредитора.
При всички случаи длъжникът трябва да бъде уведомен при възбрана на заложеното имущество. Иначе как ще може да прехвърли документи на кредитополучателя за продажба на имот на търг?

Въз основа на възможните проблеми по-горе се препоръчва внимателно да проучите текста на договора за залог и да прочетете правилата действащото законодателствоза да не се налага да се справяте с подобни проблеми в бъдеще.

В заключение може да се отбележи, че възбраната върху заложено имущество е процедура в руското законодателство, който съдържа много противоречия.

Макар и в правилника правни документидадено е поетапно и подробно описание на процедурата; в реалната практика кредиторите и длъжниците трябва да се сблъскват с проблеми, които доста често трябва да се решават с помощта на съда.