Независима оценка: срок на валидност и възможност за спестяване. Валидност на оценката на пазарната стойност Докладът за оценка е валиден 6 месеца

Предвидено от закона Руска федерацияотносно оценъчни дейностисрокът на валидност на доклада за оценка изглежда икономически оправдан.

За това писмо на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация от 27.06.2011 N D06-3135.

Според параграф 26 федерален стандартоценки » Общи понятияоценки, подходи за оценка и изисквания за оценка (FSO N 1)“, одобрена със Заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 юли 2007 г. N 256 (по-нататък - FSO N 1), общата стойност на стойността на обектът на оценка, посочен в доклада за оценка, може да бъде признат за препоръчан за целите на извършване на сделка с обектите за оценка, ако от датата на съставяне на доклада за оценка до датата на сделката с оценявания обект или датата на подаване публична офертане са минали повече от 6 месеца.

По този начин, в съответствие със законодателството на Руската федерация относно дейностите по оценка, докладът за оценка трябва да бъде актуален или към датата на сделката с обекта на оценка, или към датата на подаване на публичната оферта.

Освен това специалисти от Министерството на икономическото развитие съобщават, че в съответствие с т. 6 на гл.

II и сек. III FSO N 1 оценителят определя крайната цена чрез изчисляване на стойността на обекта на оценка, използвайки подходи за оценка и съгласуване (обобщение) на резултатите, получени като част от прилагането на различни подходи за оценка, обосновани от оценителя.

При изготвяне на доклад за оценка оценителят изследва количествените и качествените характеристики на обекта на оценката, събира информация от съществено значение за определяне на стойността на обекта на оценка, като използва подходите и методите, които по негова преценка следва да се прилагат по време на оценката, в т.ч. : информация за политически, икономически, социални, екологични и други фактори, влияещи върху стойността на обекта на собственост, и информация за търсенето и предлагането на пазара, към който принадлежи обектът, включително информация за фактори, влияещи върху търсенето и предлагането, количествени и качествени характеристикитези фактори.

Информацията, представена в доклада за оценка, трябва да позволи на потребителя на доклада за оценка да направи правилни заключения относно характеристиките, изследвани от оценителя по време на оценката, и да определи крайната стойност на обекта на оценката и да вземе информирани решения въз основа на тези заключения.

Трябва да се отбележи, че както след датата на оценка, така и след датата на отчет, могат да възникнат събития, които имат значително влияние върху крайната стойност. пазарна стойностобект на оценка, а увеличаването на периода на използване на доклада за оценка води до увеличаване на рисковете от вземане на неразумни решения, по-специално за държавата.

Срок на валидност на доклада за оценка.

Начало → Статии

статии

Валидност на доклада за оценка е 16 април 2013 г.

Както беше отбелязано изпълнителен директорЕкспертна оценителска фирма "Система" Максим Ляшок, в процеса на използване на резултатите от работата на оценителя, които са доклада за оценка на имота и заключението за стойността на самия имот - като неразделна част от такъв доклад, клиенти или др. заинтересовани страни (нотариуси, адвокати, адвокати, регистранти, одитори, счетоводители и др.) често възниква следният въпрос: Какъв е срокът на валидност на доклада за оценка?Или с други думи: валиден ли е отчетът, който клиентът има, като се вземе предвид датата, посочена в съществуващия отчет?

За да разберем този въпрос, уточняваме някои понятия.

Дата на оценка.В съответствие с параграф 3 национален стандарт№ 1" Основни принципиоценка на имотите и права на собственост“, одобрен с постановление на Кабинета на министрите на Украйна от 10.09.2003 г. No 1440 за дата на оценка е датата (ден, месец и година), на която е извършена оценката на имота и се определя неговата стойност. Всички изчисления при определяне на стойността на имота се извършват, като се вземат предвид пазарните условия на тази конкретна дата (цени, обменни курсове, индикатори за инфлация, правни изискванияи др.). Тази дата трябва да бъде посочена в договора за оценка като задължително условие (заедно с напр. задължителни условияна договора, като вид стойност, която трябва да се определи и цел на оценката) и дори не винаги съвпада с датата на договора, както често смята клиентът на оценката. Датата на оценка винаги трябва да се определя от клиента, т.к той решава кога да използва резултатите от оценката. И между другото - в някои случаи (например с цел възстановяване на щети) датата на оценка може дори да бъде „ретроспективна“, т.е. определен за определен период от време, преди датата на сключване на договора.

Датата на завършване на отчета.Това е датата, на която е датира самото заключение за стойността на имота, т.е. датата, на която всички процедури по оценка са били завършени от оценителя. Всички събития на пазара, настъпили след тази дата и биха могли да доведат до промяна в стойността на обекта, следва да послужат като основание за преоценка, ако резултатите от такава оценка все още не са използвани от клиента за целта, посочена от оценителя в сключването, в съответствие с условията на договора за оценка.

Както виждаме сега, тези две дати са − датата на оценка и датата на завършване на отчета не са идентични понятия, както клиентът на оценката понякога погрешно вярва. Напротив, например, в случаите на оценка на големи и сложни обекти (интегрални имуществени комплекси), като се вземе предвид времето на оценката, разликата между датата на оценката (дори ако в повечето случаи съвпада с датата на оценката) сключване на договора) и датата на приключване на отчета понякога може да бъде от няколко седмици до няколко месеца.

Сега трябва да се отбележи, че, както е установено от параграф 57 от гореспоменатия Национален стандарт № 1 „Общи принципи за оценка на имуществото и правата на собственост“, срокът на валидност на отчета (и съответно заключението за стойността на имущество като неразделна част от него) се посочва от оценителя само при необходимост или в случаи, установени със закон специално за определени ситуации.

Такива ситуации включват например:

— приватизация или продажба на държавно или комунално имущество чрез конкурс (отчетът е валиден 6 месеца от датата на оценка);

— отдаване под наем на държавно или комунално имущество (отчетът е валиден 6 месеца от датата на оценката);

– изпълнително производство (докладът е валиден 6 месеца от датата на подписване на оценката);

– експертна парична оценка на земята (докладът е валиден 12 месеца от датата на оценката);

— „прогнозната стойност” на имота, определена за данъчни цели (отчетът е валиден 6 месеца от датата на оценката).

Както можете да видите, за разлика от категорията „дата на оценяване“, въпреки че категорията „дата на оценяване“ се използва от закона, тя не е ясно регламентирана и в повечето случаи се тълкува точно като „дата на оценяване“.

Освен това отбелязваме, че дори в случаите, когато срокът на валидност на доклада не е посочен от оценителя, такъв период може да бъде нормативно определен от съответните органи (например органите местно управление), които използват този отчет, съгласно приложимото законодателство.

По този начин можем да заключим, че срокът на валидност на доклада, с изключение на случаите, определени от закона или съответните органи, не е задължителна категория и може да бъде посочен в доклада само в ситуации, когато оценителят прецени за необходимо – напр. когато имотът се оценява в условия на постоянно променящ се пазар (като се вземе предвид текущата динамика на цените на конкретен пазар, всякакви други постоянно променящи се пазарни параметри, които влияят върху стойността на обекта и др.).

В същото време бихме искали да отбележим, че в случаите, когато заинтересована страна, който използва доклада на оценителя за вземане на каквито и да е решения, определя самостоятелно, че като се вземе предвид периодът от време, който е изтекъл от датата на оценка, е необходимо обектът да бъде преоценен, тогава ако определени условиявъзможно е да се извърши не „нова” оценка, а да се извърши така наречената актуализация на „стария” доклад за оценка.

Процедурата за актуализиране на доклада за оценка е регламентирана в параграфи 58-59 от Национален стандарт № 1 „Общи принципи за оценка на имущество и права на собственост”.

Експертно оценителска фирма "Система"

eacs.com.ua

⇐ Оценка по МСФО списък Оценка на недвижими имоти за наследство ⇒

Съдия Горячева О.Г.Н Дело No 33А–2916

Лектор Шалагина О.В.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НА ОБЖАЛВАНЕ

Съдийска колегия за административните делаКемеровски окръжен съд

Съставен от:

Председател Шалагина О.В.,

съдии Евтифеева О.Е., Бикова С.В.,

Заместник-секретар Ю. В. Ламбина,

Разгледан на открито съдебно заседаниеспоред доклада на съдия Шалагина О.В. гражданско дело по жалба Третякова В.Р.В. по решение на Ленински Окръжен съдКемерово от 11 декември 2014 г. по делото по искане на Третяков В.Р. за оспорване на решението на съдебния изпълнител,

НАСТРОЙВАМ:

Третяков В.Р. обжалва пред съда с становище, с което оспорва решението на съдебния изпълнител-изпълнител.

Изявлението е мотивирано с факта, че той е длъжник по изпълнително производство №, образувано на 14.08.2013 г., за възстановяване в полза на Sibir-Service LLC RUB. ченге С решението на съдебния изпълнител-изпълнител от 18.09.2013г. изпълнително производство срещу Третякова В.Р.В. обединени в консолидиран бр.

Закон от 18 септември 2013 г. и решението от 18.09.2013г. съдебният изпълнител е арестувал апартамента на длъжника на адрес:.

Постановление от 06.03.2014г. съдебен изпълнител Слепцова К.А. прие оценката на един обект на арестуваното имущество - акции в апартамента на адрес: , в размер на RUB. въз основа на доклада организация за оценка No от 20.02.2014г

Постановление от 16 юни 2014г. съдебният изпълнител прехвърли на Федералната агенция за управление на собствеността за продажба на открит търг под формата на търг дял от правото обща собственостза посочения апартамент на цена от Rs.

Досега не се е провеждал търг.

21.10.2014 г длъжник Третяков В.Р. обжалва пред съдебния изпълнител с изявление за прекратяване на търга за продажба на имуществото на длъжника, като се позовава на това, че оценката, установена на 10.02.2014г., е загубила своята законосъобразност и приложимост на 10.08.2014г. (след 6 месеца). В този случай съдебният изпълнител е длъжен в едномесечен срок от датата на изтичане на посочения срок да привлече оценител за повторна оценка на имуществото на длъжника.

Поради това докладът на LLC „Независима професионална оценка“ от 20.02.2014г. и въз основа на него решенията на съдебния изпълнител-изпълнител от 06.03.2014г. (при приемане на оценката) и от 16.06.2014г. (при прехвърляне на търг) към настоящия момент (след 10.08.2014 г.) не може да бъде основание за обявяване на търг на дял от собствеността на спорния апартамент.

Поради тези причини той поиска от съдебния изпълнител да изпрати решение до Федералната агенция за управление на собствеността за Кемеровска област и Lotos LLC за прекратяване на тръжната процедура за посочения имот.

Постановление от 05.11.2014г. съдебният изпълнител е отказал да удовлетвори молбата с аргумента, че е прехвърлила задържания имот за продажба в 6-месечния срок, установен с ал.26 от ФСО No1, и че такова прехвърляне за продажба представлява публично предложение.

Счита това решение за незаконосъобразно и подлежащо на отмяна, като тръжната процедура за продажба на горепосочения апартамент подлежи на прекратяване, тъй като до 10.08.2014г. не е сключен договорът за покупко-продажба на запорирания имот.

Неоснователно е позоваването на съдебния изпълнител, че обявата за продажба на запорирания имот, публикувана на 07.07.2014 г., е публична оферта, тъй като последната алинея 2 на чл. съществени условияспоразумение, предложение, от което се вижда волята на лицето, което прави офертата, да сключи споразумение при посочените в офертата условия с всеки, който отговори.

Обявяването на провеждащия се търг не отговаря на посочените изисквания, тъй като не съдържа всички съществени условия на договора за продажба на недвижим имот (на първо място фиксирана ценаобект), не идва от продавача на обекта и не съдържа задължението на продавача да сключи споразумение с всеки, който отговори (за да сключи споразумение, участникът трябва не само да „отговори“, но и да спечели търг).

Във връзка с изложеното съдебният изпълнител е длъжен след 10.08.2014г. организира нова оценка на запорираното имущество, като търгът по предходната оценка подлежи на прекратяване.

Моли да се обезсили решението на съдебния изпълнител-изпълнител на ведомството съдебни изпълнителив Ленински район на Кемерово Слепцова К.А., издадена в рамките на изпълнително производство №, от 05.11.2014г. при отказ за прекратяване на търга за продажба на имот; задължи съдебния изпълнител да отстрани нарушението на правата на жалбоподателя, като постанови решение за прекратяване на процедурата за наддаване за дял от собствеността на апартамента на адрес:

Съдебен изпълнител-изпълнител на OSP за Ленински район на град Кемерово Слепцова К.А. не разпозна изявлението.

С решение на Ленинския районен съд на Кемерово от 11 декември 2014 г. изявлението на Третяков В.Р. по оспорване на решението на съдебния изпълнител от 05.11.2014 г. за отказ за прекратяване на търга за продажба на имот е оставена без удовлетворение.

Жалбата Третяков The.R. моли решението на съда да бъде отменено, като се позовава на изложените в първоинстанционния съд доводи. Сочи също, че съобщението за продажба на отнетата вещ, публикувано във в. „Из рук в руки” № 27 от 07.07.2014 г., не може да съответства на признаците на публично предложение, посочени в ал.2 на чл. , може да бъде признато за оферта не повече от по отношение на търга, насрочен за 07.08.2014г. Но тези търгове не бяха проведени поради спиране на изпълнителното производство, във връзка с което тази оферта загуби своята актуалност.

Предвид изтекла тази дата, организаторът на търга е бил длъжен да издаде ново съобщение за провеждане на търга, което не е направено до постановяване на съдебното решение. Оферта за участие в търга, насрочен за друга дата, не е отправена или представена от никого. Срокът за отправяне на такава оферта е изтекъл (тъй като изтече датата 10.08.2014 г.). Следователно съдебният изпълнител е длъжен след 10.08.2014г. организира нова оценка на запорираното имущество.

Не съм съгласен със заключението на съда, че жалбоподателят е избрал неправилен метод за защита на правото, тъй като същността на изискванията, разгледани от съда, е предотвратяване на наддаване и продажба на имота му на цена, приложена в нарушение на закона, тоест всъщност на цена, произволно избрана от съдебния изпълнител.

В съдебното заседание апелативен съдТретяков В.Р., надлежно уведомен за производството, не се яви.

Съдебната колегия счита за възможно разглеждане на делото в негово отсъствие.

След проучване на преписката по делото, обсъждане на аргументите на жалбата, след изслушване на съдебния изпълнител-изпълнител OSB за Ленински район на Кемерово Беляева T.Oh. и представителят на възстановителя ООД «Сибир-Сервис» Макаренко Р.А., който поиска съдебното решение да бъде оставено без промяна, след като разгледа делото в съответствие с част 1 чл. в рамките на изложените в жалбата доводи, съдебна колегияне вижда причина да отмени решението на съда.

В съответствие с част 1 чл. решения на главния съдебен изпълнител на Руската федерация, главния съдебен изпълнител на съставното образувание на Руската федерация, старшия съдебен изпълнител, техните заместници, съдебния изпълнител-изпълнител, техните действия (бездействие) могат да бъдат оспорени от взискателя, длъжника или лица, чиито права и интереси са нарушени с такова решение, действия (бездействие).

От материалите по делото следва и съдът констатира, че Третяков В.Р. в момента е длъжник по изпълнително производство за възстановяване в полза на ООО «Сибир-Сервис» RUB. ченге (лд 5), обединено с решение на съдебния изпълнител-изпълнител на ОСП за Ленински район на град Кемерово от 18.09.2013 г. в обобщения номер (дело лист 6).

Акт и решение на съдебния изпълнител-изпълнител от 18.09.2013г. е направен запор на апартамент на длъжника на адрес: (дело лист 7).

Постановление от 06.03.2014г. Съдебният изпълнител OSB за Leninsky район, Кемерово ПЪЛНО ИМЕ4 прие оценката на един обект от арестуваното имущество - акции в апартамента на: , в размер на RUB. въз основа на доклад на оценителската организация № 20.02.2014 г. (дело лист 8-9).

С решение на съдебния изпълнител-изпълнител от 16.06.2014г. дял от правото на обща собственост върху горния апартамент е прехвърлен на Федералната агенция за управление на собствеността за продажба на открит търг под формата на търг на цена от RUB. (дело 10-11).

С акта за предаване на иззетия имот за търг от 30.06.2014 г. този имот е прехвърлен за търг на Лотос ООД (дело 37).

С решение на Ленинския районен съд на град Кемерово от 24 юни 2014 г. по дело № изпълнителното производство № е спряно по отношение на продажбата на посочения имот на търг до влизане в сила на съдебното решение. правно действие(дело 42-43).

С решение на съдебния изпълнител-изпълнител на OSB за Ленински район на Кемерово от 08.04.2014 г. изпълнителното производство в тази част е спряно (лист 44 от делото).

20 октомври 2014 г. Третяков В.Р. подаде изявление до съдебния изпълнител-изпълнител на OSP за Ленински район на Кемерово, в което моли да спре изпълнителното производство, тъй като докладът на NPO LLC № 1402-01-005 от 20.02.2002 г. 45-46) .

С решение на съдебния изпълнител-изпълнител на OSP за Ленински район на град Кемерово от 05 ноември 2014 г. Третяков В.Р. отказал да прекрати търга на спорния имот (дело 47-48).

С решение на съдебния изпълнител-изпълнител на ОСП за Ленински район на Кемерово от 05 ноември 2014 г. изпълнителното производство е възобновено, тъй като основанието за спиране на производството е отпаднало (дело 49).

Разрешавайки посочените изисквания, първоинстанционният съд стигна до правилния извод за отказа да ги удовлетвори, тъй като отказът на съдебния изпълнител да прекрати търга за продажба на спорния имот отговаря на изискванията на закона и не води до нарушение на правата на Третяков ВР

И така, съгласно член 87 от Федералния закон от 02.10.2007 г. 229-FZ „За изпълнителното производство“ принудителната продажба на имуществото на длъжника се извършва чрез продажбата му от специализирани организации, участващи по начина установено от правителствотоРуската федерация (част 1).

Специализирана организация е длъжна в десетдневен срок от датата на получаване на имуществото на длъжника по акта за приемане и прехвърляне да разпространи информация за продавания имот в обществени информационни и телекомуникационни мрежи, както и за имота, който се продава на търг, и в печатните медии. Реализация на недвижимо имущество на длъжника, ценни книжа(с изключение на инвестиционни дялове на взаимни инвестиционни фондове от отворен тип, а по решение на съдебния изпълнител-изпълнител - и инвестиционни дялове на интервални взаимни инвестиционни фондове), имуществени права, заложено имущество, което е възбранено за удовлетворяване на вземанията на ищеца който не е заложнополучател, предмети, които имат историческа или художествена стойност, както и вещи, чиято стойност надвишава петстотин хиляди рубли, включително неделимо, сложно нещо, основното и свързаното с него нещо с общо предназначение(принадлежност) се извършва чрез провеждане на открити търгове под формата на търг (част 3).

В съответствие с част 8 на чл. от Федералния закон "За изпълнителното производство", ако срокът на валидност на доклада за оценка на имуществото на длъжника, установен от законодателството на Руската федерация относно дейностите по оценка, е изтекъл, съдебният изпълнител е длъжен в рамките на един месец от датата от изтичане на посочения срок, да привлече оценител за повторна оценка на имуществото на длъжника по реда, предвиден в този член.

Така, както правилно посочи съдът, законът не задължава съдебния изпълнител да издава заповед за прекратяване на търга, когато изтече актът за оценка на имуществото на длъжника.

Съгласно клауза 26 от Федералния стандарт за оценка "Общи понятия за оценка, подходи към оценката и изисквания за оценка" (FSO № 1), одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация от 20.07.2007 г. 256 общата стойност на пазарната стойност на обекта за оценка, посочена в доклада за оценка, може да бъде призната за препоръчителна за целите на извършване на сделка с обекти за оценка, ако не е повече от шест месеца.

Съгласно чл. - наддаването се осъществява чрез изпълнение определени действия: публикуване на съобщение за провеждане на търг, в което се посочва информация за времето, мястото и формата на търга, неговия предмет и ред за провеждането му, включително процедурата за регистриране на участие в търга, определяне на лицето, спечелило търга, информация относно начална цена, изпращане на заявки за участие в търга и внасяне на депозит, избор на най-добрата оферта.

Членът предвижда, че предложение, съдържащо всички съществени условия на договора, от които се вижда волята на лицето, което предлага да сключи договор при посочените в предложението условия с всеки, който отговори, се признава за оферта (публ. оферта).

Установено от съда във в. „Из рук в руки“ № 27 от 07.07.2014 г. организаторът на търга публикува съобщение за провеждане на 07.08.2014 г. наддаване за продажба на горепосоченото запорирано имущество на длъжника (дело лист 54). Това обявление съдържа всички съществени условия за договора за покупко-продажба на недвижим имот, а именно цената и предмета на договора.

Следователно, противно на доводите на жалбоподателя, това обявление има всички признаци на публична оферта и е такова.

Така имотът е прехвърлен от съдебния изпълнител за продажба на търг на 16.06.2014 г., продажбата на имота е обявена на търг на 07.07.2014 г., тоест в срока, установен с клауза 26 от ФСО № 1. , във връзка с което оценката, посочена в доклада за оценка, не е загубила своята актуалност, поради което с решение на съдебния изпълнител от 05 ноември 2014 г. Третяков В.Р. мотивирано е отказано удовлетворяване на молбата му за прекратяване на търга за продажба на имуществото на длъжника.

Не може да се вземе предвид доводът на жалбоподателя в жалбата, че тъй като търгът, който е обявен, не е проведен на 7.08.2014г. във връзка със спиране на изпълнителното производство, а след това никой не е направил предложение за участие в търга, въпреки че организаторът на търга е бил длъжен да направи ново съобщение, след което срокът за отправяне на такова предложение е изтекъл, а съдебният изпълнител е длъжен да организира нова оценка.

Членът на Федералния закон „За изпълнителното производство“ предвижда, че търгът трябва да се проведе в рамките на два месеца от датата, на която организаторът на търга получи имота за продажба.

В съответствие с член 42 от посочения федерален закон изпълнителното производство се спира от съда или съдебния изпълнител до отстраняване на обстоятелствата, послужили като основание за спиране на изпълнителното производство.

Точка 4.2 от Процедурата за взаимодействие Федерална службасъдебни изпълнители и федерална агенцияуправление държавна собственостотносно организацията на продажбата на имущество, иззето по нагл присъдиили актове на органи, на които е предоставено право да вземат решения за възбрана на имущество, одобрени със заповед на Федералната служба за съдебни изпълнители на Руската федерация № 347, Федерална агенция за управление на имуществото от 25 юли 2008 г., установява, че ако е спряно изпълнителното производство, по което е предадено за продажба отнетата вещ, изпълнително действиеили прилагане на мерки принудително изпълнениеотложен или предоставен план за отсрочване или разсрочване, съдебният изпълнител незабавно изпраща копие от съответната резолюция или решение до териториалния орган на Федералната служба за съдебни изпълнители на Русия и Федералната агенция за управление на имуществото (специализирани организации).

Федералната агенция за управление на собствеността (специализирани организации) веднага след получаване от териториална власт FSSP на Русия или съдебният изпълнител-изпълнител на съответното решение или определение спира процедурата за продажба на иззето имущество.

От системното тълкуване на горните правила следва, че ако съдебният изпълнител или съдът реши да спре изпълнителното производство, процедурата по продажба на арестуваното имущество се спира, а след изтичане на срока за спиране на принудителното изпълнение, процедурата по продажба на арестуваното имущество продължава.

Действащото законодателство не предвижда публикуване на информация за нови търгове в медиите и интернет след изтичане на спирането на изпълнителното производство и възобновяване на тръжната процедура, тъй като в. този случайнови търгове за продажба на имоти не се обявяват.

Други доводи на жалбата не опровергават изводите на съда, изложени в решението, те се основават на неправилно тълкуване на нормите. имуществено правои друга оценка на доказателствата, с която съдебният състав не може да се съгласи.

При тези данни, съдебната колегия счита решението на съда за законосъобразно и обосновано и не намира основания за отмяната му по мотивите на жалбата.

Водени от чл. , съдебна колегия

ОПРЕДЕЛЕНО:

Решението на Ленинския районен съд на град Кемерово от 11 декември 2014 г. остава непроменено, обжалване- без удовлетворение.

председателстващ:

„Съгласен“ ____________ Съдия Шалагина О.В.

Ако организация ангажира независим оценител за определяне на пазарната стойност на обект от дълготрайни активи, предназначен за продажба, колко време може да се позовава на даденото от него становище и могат ли да се вземат предвид разходите по оценката при облагане на печалбата, ако оценената обектът не е продаден? Обясняват сервизните експерти Правни консултацииГАРАНТ Павел Ерин и Елена Мелникова.


За да определи пазарната стойност на дълготрайните активи, планирани за продажба, организацията ангажира независим оценител, но не винаги е възможно да се продаде оцененият дълготраен актив. Какъв е срокът на валидност на доклада на оценителя, за колко време може да се позовава на него при определяне на пазарната стойност? Възможно ли е в разходите за данък върху дохода да се отчитат направените разходи за оценка на дълготраен актив, който не е продаден през данъчния период?

Член 12 от Федералния закон от 29 юли 1998 г. N 135-FZ "За дейностите по оценяване в Руската федерация" (по-нататък - Закон N 135-FZ) предвижда, че общата стойност на пазарната или друга стойност на обекта за оценка, посочена в протокола, съставен на основание и по предвидения в това ред федерален закон, е признат за надежден и препоръчан за целите на извършване на сделка с предмет на оценка, ако по начина, предписан от законодателството на Руската федерация, или в съдебен редне е установено по друг начин.

Докладът на оценителя посочва датата, към която се определя стойността на обекта на оценка (част четвърта от член 11 от Закон N 135-FZ, параграфи 5, 8 от Федералния стандарт за оценка „Общи понятия за оценка, подходи и изисквания за оценка (FSO N 1)", одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация от 20 юли 2007 г. N 256, по-долу - FSO N 1).

Законодателството за оценителската дейност не установява срока на валидност на доклада за оценка като такъв. В същото време клауза 26 от FSO N 1 предвижда, че крайната стойност на пазарната или друга стойност на обекта на оценка, с изключение на кадастралната стойност, посочена в доклада за оценка, може да бъде призната за препоръчителна за целите на извършване на сделка с обекти на оценка, ако от датата на доклада за оценка не са изминали повече от шест месеца преди датата на сделката с предмет на оценка или датата на подаване на публичното предложение. Отбележи, че арбитражна практикане във всички случаи счита изтичането на посочения шестмесечен период като недвусмислено доказателство за недостоверността на информацията за пазарната стойност на обекта, съдържаща се в доклада за оценка (Резолюция на Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг от 7 ноември , 2011 N F01-4554 / 11). Ако възникне спор относно достоверността на установената в доклада стойност на пазарната стойност на обекта за оценка, включително във връзка със съществуващия доклад за оценката на същия обект, спорът може да се разглежда в съда (чл. 13 от закона). N 135-FZ, решение Арбитражен съд Свердловска областот 06.01.2012 г. N A60-12493 / 2011 г.).

Трябва да се отбележи, че списъкът на случаите, при които независимата оценка на обект е задължителна, е ограничен от закона (член 8 от Закон N 135-FZ). от основно правилоДМА, собственост на право на собственост търговска организация, във връзка с тяхното отчуждаване, задължителна оценкане са предмет. За данъчни цели използването в сделка на цена, призната като пазарна, може да бъде важно, когато сделки се извършват между свързани лица (клаузи 1, 3 от член 105.3 от Данъчния кодекс на Руската федерация), но дори и в това В този случай данъчното законодателство не задължава данъкоплатеца да потвърди цената на сделката с доклад на оценител.

Общи критерии за отчитане на разходите при облагането на печалбите са предвидени в параграф 1 на чл. 252 от Данъчния кодекс на Руската федерация. В съответствие с тази норма, за целите на облагането на печалбата, данъкоплатецът има право да намали получените доходи с размера на направените разходи (с изключение на разходите, посочени в член 270 от Данъчния кодекс на Руската федерация). В същото време разходите се признават като икономически обосновани и документирани разходи, изразени в парични средства, които са извършени за осъществяване на дейности, насочени към генериране на приходи.

Разходите, в зависимост от техния характер, както и условията за изпълнение и областите на дейност на данъкоплатеца, се разделят на разходи, свързани с производство и продажба, и неоперативни разходи (клауза 2, член 252 от Данъчния кодекс на Русия). Федерация).

Алинея 40 на параграф 1 на чл. 264 от Данъчния кодекс на Руската федерация класифицира като други разходи, свързани с производството и (или) продажбата, с които доходът, получен от данъкоплатеца, може да бъде намален, плащанията за регистрация на права върху недвижим имоти земя, сделки с тези обекти, плащания за предоставяне на информация за регистрирани права, заплащане на услуги упълномощени органиИ специализирани организациипо оценка на имотите, изготвяне на документи за кадастрално и техническо отчитане (инвентаризация) на обекти на недвижими имоти.

Освен това, pp. 15 стр. 1 чл. 264 от Данъчния кодекс на Руската федерация ви позволява да вземете предвид разходите за консултантски и други подобни услуги при облагане на печалбата.

Следва да се отбележи, че данъчното законодателство не уточнява видовете сделки или обекти на собственост, които са предмет на сделки, в хода на които разходите за независима оценкаобекти могат да се вземат предвид при облагането на печалбата. Нормите на Данъчния кодекс на Руската федерация не изключват възможността за намаляване на облагаемия доход с разходите, свързани с оценката на имуществото, и в случаите, когато такава оценка не е задължителна в съответствие със закона.

Наличните разяснения на специалисти от Министерството на финансите на Русия и данъчните власти показват, че те заемат позиция, че разходите, свързани с експертната оценка на имуществото, се вземат предвид при формиране на данъчната основа за данък върху дохода като други разходи, при условие че спазват разпоредбите на ал.1 на чл. 252 от Данъчния кодекс на Руската федерация (писма на Министерството на финансите на Русия от 07.10.2010 N 03-03-06 / 2/173, от 06.10.2009 N 03-03-06 / 1/649, Служба на Федералната данъчна служба за Москва от 20.12.2004 N 26-12/83208).

Следователно възможността за отчитане на разходите за оценка на дълготрайните активи за целите на подоходното облагане в този случай зависи по-специално от това дали те могат да бъдат признати за икономически обосновани и направени за извършване на дейности, насочени към генериране на доход. В същото време трябва да се има предвид, че тези критерии по същество са оценъчни и се определят в зависимост от много обстоятелства, които са важни в конкретна ситуация.

Имайте предвид, че по отношение на икономическата осъществимост на разходите конституционен съдРуската федерация в своите решения от 04.06.2007 г. N 366-OP и от 04.06.2007 г. N 320-OP посочва, че разумността на разходите, взети предвид при изчисляване на данъчната основа, трябва да се преценява, като се вземат предвид обстоятелствата, показващи намеренията на данъкоплатеца да получи икономически ефект в резултат на реална предприемаческа или др икономическа дейност. Данъчен законне използва понятието икономическа целесъобразност и не урежда реда и условията за извършване на финансово-стопански дейности, поради което валидността на разходите, които намаляват приходите, получени за данъчни цели, не може да се оценява от гледна точка на тяхната целесъобразност, рационалност, ефективност или получен резултат.

Съдебната практика подчертава, че по смисъла на чл. 252 от Данъчния кодекс на Руската федерация, икономическата осъществимост на разходите, направени от данъкоплатеца, се определя не от действителния доход на данъкоплатеца през определен данъчен период, а от посоката на тези разходи за генериране на доходи, както и от спецификата на дейността на данъкоплатеца (резолюция на ФАС Централен районот 16 февруари 2009 г. N A54-1345 / 2008-C8).

В писмо от 06.07.2007 г. N 01-02-03/03-311 Министерството на финансите на Русия също потвърди, че въпросът за оценка на ефективността и целесъобразността на разходите е отговорност на данъкоплатеца като бизнес субект. В същото време, според Министерството на финансите на Русия, критерият за икономическа обоснованост на разходите трябва да се разглежда във връзка с разпоредбата на четвърта алинея на параграф 1 на чл. 252 от Данъчния кодекс на Руската федерация, според който всички разходи се признават за разходи, при условие че са направени за извършване на дейности, насочени към генериране на доходи. Това е наличието на връзка между направените разходи и предприемаческа дейностданъкоплатецът е основният фактор за признаване на направените разходи като икономически обосновани разходи.

Тоест, ако една организация може да докаже обективната ориентация на разходите за генериране на доходи, тя има право да вземе предвид тези разходи при облагане на печалбата.

Според нас в разглеждания случай отчитането от данъкоплатеца на разходите за оценка на ДМА не е неоснователно. В съответствие с чл. 6 Закон N 135-FZ юридически лицаимат право да извършват оценка на всички принадлежащи им обекти на оценка на основанията и условията, предвидени в този федерален закон. Пазарната цена на даден обект се определя с цел продажбата му, с други думи, за определяне на обективни критерии за формиране на договорна цена, което според нас ни позволява да класифицираме оценката като дейност, насочена към генериране на доходи. . Това обаче трябва да вземе предвид истинското намерение на организацията да извърши транзакция с обекта. В тази връзка считаме, че е препоръчително организацията да документира подготовката за сделката, включително привличането на независим оценител, с обосновка на връзката им с планирания икономически ефект.

Разбира се, появата на разногласия с данъчния орган по въпроса за законосъобразността на отчитането на такива разходи в тази ситуация не е изключена. Имайте предвид, че в правоприлагаща практикаима примери за съдилища, подкрепящи позицията на данъкоплатеца, включително в случаите, когато незаконосъобразността на отчитане на разходите за оценка на обекти данъчен органобосновано от факта, че такива обекти впоследствие не са били изпълнени (вижте решенията на Федералната антимонополна служба на Московския окръг от 17 март 2009 г. N KA-A40 / 1737-09, Федералната антимонополна служба на Волжския окръг от 01 август, 2007 N A12-20527 / 06, решение на Арбитражния съд на Ханти-Мансийски автономен окръг от 11.03.2008 N A75-18/2008).

Текстовете на документите, посочени в отговора на експертите, могат да бъдат намерени в референтната правна система

В някои случаи се изисква определяне на пазарната стойност на имота. За целта се използва процедура за оценка.

Отчитат се факторите, които могат да повлияят върху стойността на недвижимия имот, като на тяхна база се определя цената.

Тя се влияе както от характеристиките на самия обект, така и от средата, пазарната среда, политическата и икономическата ситуация и т. н. Тъй като тези фактори не остават непроменени, стойността на обекта се променя с времето.

Докладът за оценка трябва да включва датата, на която е съставен.. В много случаи резултатът се използва малко след като е бил определен. Тогава срокът на годност няма значение. Много често можете да чуете въпроса: „Колко време е оценката на апартамент?“.

Ако оценката се извършва редовно, нейният резултат може да се счита за валиден до следващата процедура.

Но по-често се посочва конкретна дата, до която е валидна.

В съответствие с това срокът на валидност на оценката не може да бъде повече от шест месеца.

След приключването му намерената стойност не се препоръчва за използване. Съдебна властили кредитна организациянай-вероятно няма да го приемат.

Следователно оценката ще трябва да бъде преоценена.

Внимание!Ако по някаква причина има съмнения относно надеждността на оценката, те могат да бъдат разрешени в съда.

В такъв случай периодът от оценката също е от значение.

Валидността на оценката на апартамента също не надвишава 6 месеца.

Договор за оценка на недвижими имоти

Без договор оценката се счита за невалидна. Състои се в прост писане, няма стандартен формуляр.

Договорът може да бъде сключен за:

  • един обект;
  • множество обекти;
  • дългосрочно сътрудничество.

Трябва да посочи:

  1. Кой е клиентът на оценката.
  2. Кой е изпълнителят, тоест оценителят.
  3. Информация за квалификация и потвърждение гражданска отговорностоценител.
  4. Какво точно трябва да се оцени.
  5. За какви цели трябва да разберете цената (това определя използваните методи).
  6. Типът стойност, която трябва да се определи.
  7. Списък на стандартите за оценъчни дейности.
  8. Датата, на която се определя стойността.
  9. валидност.
  10. Размерът на възнаграждението (не може да бъде изразено в дялове или проценти от стойността) и процедурата на плащане.

Кога и с кого се сключва?

Клиентът може да бъде само собственикът или негов упълномощен представител.

Може да е фирма или физическо лице.

Оценител може да работи за фирма или самостоятелно.

Но той трябва да има подходящо образование и да членува в саморегулираща се организация на оценителите.

Квалификацията му е потвърдена:

  • диплома за образование;
  • сертификат;
  • и извлечение от регистъра на оценителите.

справка: Понякога в договора има трето лице - платецът. Тоест това е този, който плаща услуги, но не притежава недвижими имоти.

Може също да бъде организация или физическо лице.

Задължителни документи

За да подпише договора, клиентът ще трябва:

  1. Паспорт на собственик - физическо лице.

    За законен ще се изисква решение (протокол) за избор на лидер (или друго потвърждение на власт) и неговият паспорт.

  2. Удостоверение за собственост на имота.
  3. Правни документи.
  4. Разнообразни техническа документация.
  5. При необходимост пълномощно и паспорт на представителя.

Документ за собственост е този, въз основа на който е възникнало правото на собственост.

Те могат да бъдат:

  • договор за продажба;
  • приватизация;
  • подарък;
  • и други харесват, в зависимост от ситуацията.

Необходимата техническа документация зависи от вида на имота.

Изисква се споразумение за оценка на апартамент:

  1. Технически план, който се издава от ОТИ.
  2. Кадастрална или технически сертификат.
  3. Етажна експликация.

За условията на оценката на апартамента беше споменато по-горе.

За жилищна сграда:

  1. Кадастрален/технически паспорт.
  2. Планирайте поземлен имотна която се намира, с маркирани граници.
  3. Извлечение от Единния държавен регистър на тежестите.
  4. Информация за инженерни мрежи.

За определяне на стойността на търговски недвижими имоти:

  1. Технически сертификат.
  2. Извлечение от EGRP.
  3. План на земята.
  4. Информация за тежести.

Внимание!Учредителни документи и протокол от събранието с решение за назначаване на ръководител също ще бъдат необходими, ако собственикът е организация.

За оценка на земята:

  1. Кадастрален паспорт.
  2. План на обекта, показващ точни граници.
  3. Документи, които определят размера на поземлен данък.

Ако договорът е съставен за обект на строеж:

  1. Разрешения за строеж.
  2. Проект с обяснения.
  3. Извлечение от EGRP.
  4. Информация относно конструктивна системаи разрешена консумация на енергия на ресурси.
  5. Кадастрален или технически паспорт. В него трябва да се посочи степента на завършеност на строителството и застроената площ.
  6. Ако сградата е законсервирана - консервационен акт.

Важно: Ако собственикът е фирма, удостоверение за балансова стойност. Тя ще бъде изготвена от счетоводството.

Оценителят предоставя документи, потвърждаващи неговата квалификация. По-нататък в статията ще намерите инструкции за попълване и как изглежда оценката на апартамент.

Инструкции за попълване

По правило оценяващата организация или независим оценител имат образец на договор.

Попълва се на ръка или на компютър.

Следната информация е включена в документа:

  1. Неговият номер.
  2. Дата на сключване.
  3. Подробности за всички участващи страни. Това е пълното име или името на организацията, пълното име на представителите и основанието, на което действат (пълномощно, устав на дружеството, протокол от събранието и т.н.).
  4. Брой копия на доклада за оценка.
  5. Информация за оценителя(ите): пълно име, име и местонахождение на саморегулиращата се организация и информация за застраховка гражданска отговорност.
  6. В края на споразумението се посочват адресите и банковите данни на страните-правни организации.

Споразумението се подписва от страните или техни представители. Съставя се и оценъчна задача, която е анекс към договора.

Съдържа информация:

  • за обекта на оценка;
  • цена;
  • начин и ред на плащане;
  • времето;
  • и други важни условия.

Подводни камъни и нюанси

В някои ситуации може да се наложи да разберете стойността на недвижимия имот на дата в миналото.

Например, това може да е необходимо за:

  • определяне размера на данъка върху наследството;
  • в съдебни споровесвързани с определяне на щети, получени в миналото;
  • при съдебна делба на имуществото след развод;
  • при съставяне на брачен договор, ако е сключен след дълго време след сватбата.

В такива случаи се извършва ретроспективна оценка. В хода му се вземат предвид събития, характеристики и показатели за необходимата дата в миналото.

Ако са изминали повече от шест месеца, резултатът от оценката в този случай няма да е валиден към настоящия момент.

Както можете да видите, периодът на оценка е важен параметър. Той определя колко дълго може да се използва. Също така е важно правилно да посочите цялата необходима информация в договора и да подготвите необходимите документи. Е, сега знаете колко е валидна оценката на апартамента.

Какво представлява ретроспективната оценка на недвижими имоти, вижте във видеото:


© 2022 egoist24.ru Платежни системи. Ипотека. банки. Yandex пари. webmoney. Главна информация.