Contratos destinados a la enajenación de derechos de propiedad. Contratos de enajenación de bienes inmuebles (donación, venta, permuta)

Enajenación de bienes

Enajenación de bienes - en ley civil- la transferencia de bienes pertenecientes a una persona a la propiedad de otra persona.
La enajenación de bienes es una de las formas en que el propietario puede ejercer la facultad de disponer de los bienes, ya sea a título oneroso o gratuito. Distinguir:
- enajenación por voluntad del propietario: compra y venta o donación; Y
- enajenación contra la voluntad del propietario: confiscación, requisición o venta forzosa de los bienes del deudor para recuperar una deuda concedida por el tribunal.

En inglés: alienación

Sinónimos: alienación

Diccionario Financiero Finam.

Vea qué es "Enajenación de bienes" en otros diccionarios:

- (transmisión fraudulenta) La transferencia de un bien a otra persona para que no recaiga en los acreedores. Por ejemplo, si un esposo transfiere su casa a nombre de su esposa porque entiende que su negocio está al borde de la quiebra, el tribunal puede anular ... ... Glosario de términos comerciales

- (transmisión fraudulenta) La transferencia de un bien a otra persona para que no recaiga en los acreedores. Entonces, si un esposo, al darse cuenta de que su negocio está al borde de la bancarrota, transfiere su casa a nombre de su esposa, el tribunal puede anular dicha transacción en ... ... Vocabulario financiero

expropiación de bienes con el fin de defraudar a los acreedores- Transferencia de bienes a otra persona para que no recaiga en acreedores. Entonces, si un esposo, al darse cuenta de que su negocio está al borde de la quiebra, transfiere su casa a nombre de su esposa, el tribunal puede anular dicha transacción de acuerdo con la Ley de ... ... Manual del traductor técnico

Ver Alienación... Enciclopedia de Derecho

Enajenación forzosa de bienes- ver Alienación... Gran diccionario de leyes

La enajenación de bienes (derechos de propiedad) es la transferencia de cosas a la propiedad de otra persona, así como la transferencia de la propiedad o cualquier derecho de propiedad (incluidos los derechos expresados en valores) por parte de su propietario a otra persona. De la alienación ... ... Wikipedia

ALIENACIÓN- en el derecho civil, la enajenación es la transferencia de bienes a la propiedad de otra persona; La enajenación es una de las formas en que el propietario puede ejercer la facultad de disponer de su propiedad. La enajenación pagada difiere (compra ... ... Diccionario de Derecho derecho civil moderno

Este término tiene otros significados, véase Alienación. La enajenación de bienes (derechos de propiedad) es la transferencia de cosas a la propiedad de otra persona, así como la transferencia de la propiedad o cualquier derecho de propiedad (incluidos los derechos, ... ... Wikipedia

En derecho civil, la transferencia de propiedad a la propiedad de otra persona; una de las formas para que el propietario ejerza el derecho a disponer de su propiedad. LA ENAJENACIÓN se distingue por la compensación (compraventa) y gratuita (donación). ... ... Vocabulario financiero

Cuando se trata de bienes raíces, muchas personas, desafortunadamente, no tienen una comprensión clara de lo que constituye una ejecución hipotecaria. Sin embargo, en este negocio jurídico, todo está muy claro. Para realizar una operación de enajenación de bienes, debe tener los conocimientos adecuados en esta materia. Una persona no preparada, cuando realiza una transacción de forma independiente, puede encontrar una serie de problemas. Para que todo tenga éxito, lo mejor es confiar el trabajo de celebrar un contrato a un abogado. Entonces, ¿qué es la alienación? bienes muebles, y ¿qué se puede enajenar?

¿Qué es el concepto de enajenación de bienes?

En primer lugar, es necesario responder a la pregunta, ¿qué es la enajenación de bienes? La enajenación de bienes es transferir un objeto a otra persona. En el derecho civil se da una definición clara de este término, donde se dice que la transferencia de cualquier objeto a la propiedad de otra persona se considera transferencia de propiedad. Pueden ser tanto bienes muebles como inmuebles.

Pero si lo miras desde el otro lado, entonces, a primera vista, puede parecer que la renuncia al derecho de uso con la posterior transferencia de propiedad para uso temporal no tiene nada que ver con la enajenación de bienes inmuebles. Además, la renuncia a los derechos de propiedad intelectual no tiene nada que ver con esta categoría.

Los objetos no están sujetos a enajenación. propiedad intelectual y varios tipos de servicios. Pero en lo que se refiere al dinero y las cosas, esto está directamente relacionado con la alienación.

Tipos de enajenación de bienes

Puede surgir la propiedad al concluir los siguientes tipos de transacciones:

Todos los tipos de transacciones anteriores están relacionados con la enajenación de bienes.

El derecho de dominio puede nacer no sólo de los objetos de propiedad de un bien mueble, sino también inamovible tipo. Lista llena objetos a los que dado derecho, detallado en la ley de la Federación Rusa. Pero lo más importante es que esta lista se actualiza periódicamente. El derecho de propiedad sólo puede extinguirse si la persona rehúsa la cosa o la destruye.

Enajenación forzosa de bienes

La adquisición involuntaria sólo puede ocurrir si un terreno ha sido retirado para necesidades del estado. Además, si el propietario incorrectamente usos parcela, entonces también está en orden obligatoria puede ser retirado.

Al enajenar un objeto de propiedad, entre las partes Se pueden celebrar varios contratos:

Compra y venta;
Intercambio;
Donaciones.

A la celebración del contrato de compraventa el objeto de propiedad se transfiere a la otra parte después de que se realiza el pago a la cuenta del vendedor.

Una situación similar también ocurre cuando se vende el derecho a un objeto de propiedad. Al firmar un contrato de permuta de bienes una parte tiene derecho a cambiar una cosa por otra, más significativa para él en ese momento. En tal caso, las partes involucradas en la transacción actúan como comprador y vendedor al mismo tiempo. Después de todo, están obligados a transferir y aceptar una propiedad o un objeto que antes pertenecía a la otra parte.

Sobre celebración de un acuerdo de donación, entonces el objeto será transferido al donatario. tiene derecho a disponer de ella gratis, según los términos del contrato. Además, el donante tiene la oportunidad de liberar al donatario de las obligaciones de propiedad del donatario. Además, vale la pena señalar que la enajenación de un objeto de propiedad puede tomar la forma de una donación. A primera vista, esto parece acuerdo de donación.

La única diferencia es que representa el derecho a transferir un objeto de propiedad para fines públicos. Si una de las partes se niega a cumplir las obligaciones, entonces el procedimiento de enajenación se lleva a cabo mediante una decisión judicial. El propietario, que antes tenía el derecho a la propiedad, se ve privado de ella después de su transmisión a otra persona. Esto se debe al hecho de que la última parte acepta inmediatamente esta propiedad. Por supuesto, ella tiene derecho a la propiedad legalmente.

Vale la pena señalar aquí que la parte (participante de la acción común) tiene derecho a participación específica en la propiedad. En cuanto a los demás participantes, si lo desean, tienen derecho a adquirir esta participación.

Tenga en cuenta que esta disposición no se aplica a las ventas con contratos publicos. El propietario que vende una parte de la propiedad debe notificar a los demás participantes en escribiendo. El contrato debe especificar el costo y las condiciones bajo las cuales se va a vender la acción.

Si los demás partícipes de los bienes comunes no tienen la intención de comprar la acción puesta a la venta o se niegan a comprarla, entonces el vendedor puede venderlo en cualquier término favorable para él. Cuando se comunique con un notario para concluir una transacción para la venta de una participación en una propiedad común compartida, debe estar preparado para el hecho de que deberá proporcionar pruebas de que cada participante en la propiedad ha sido notificado de la decisión.

En la mayoría de los casos, los propietarios de acciones ordinarias presentan voluntariamente al notario una renuncia al derecho adquisición preventiva esta parte

En algunos casos, puede haber situaciones en las que no sea posible obtener dicha evidencia. Sin embargo, en la mayoría de estos casos, el propietario de la acción enajenada simplemente no acude al notario, y firma una renuncia que está vendiendo. O acude al notario, pero se niega a firmar el contrato de enajenación, a pesar de que en oral da tal consentimiento. En tal caso, se recomienda presentar una solicitud. Después de haber escrito una solicitud, el vendedor debe notificar al propietario de la acción común de su decisión. Tal afirmación es en gran parte arbitraria. Además, la solicitud debe incluir la siguiente información:

Objeto de venta.
La dirección donde se encuentra la propiedad.
El precio al que pones una propiedad a la venta.

También vale la pena señalar que el vendedor tiene derecho en cualquier momento cambiar los términos de la venta de bienes inmuebles. Debe informar dichos cambios a cada copropietario que pueda ser elegible para adquirir una acción. Si la propiedad se vende a un precio inflado, en contraste con el que se fijó originalmente, pero en los mismos términos, tampoco será necesario proporcionar evidencia de que todos los participantes han sido informados. Pero si el costo ha disminuido, entonces debe proporcionar dicha prueba nuevamente.

Bajo un contrato de venta bienes raíces(contrato para la venta de bienes inmuebles) el vendedor se compromete a transferir a la propiedad del comprador un terreno, edificio, estructura, apartamento u otro bien inmueble, y el comprador se compromete a aceptarlo y pagar una cierta cantidad de dinero por él .

En un contrato de permuta de bienes inmuebles, cada una de las partes se compromete a transferir cualquier propiedad a la propiedad de la otra parte, y los bienes inmuebles deben ser objeto de transferencia de al menos una de las partes.

En virtud de un acuerdo de donación, el donante transfiere o se compromete a transferir bienes inmuebles al donatario de forma gratuita.

En la práctica notarial, las transacciones con viviendas se realizan con mayor frecuencia: edificios residenciales, apartamentos, habitaciones en apartamentos. objeto especial inmobiliaria es un apartamento en edificio de apartamentos. Rasgo distintivo de tal apartamento es que su propietario, junto con los locales que le pertenecen, ocupados por el apartamento, también posee una participación en el derecho de propiedad de propiedad comun Casas: áreas comunes casas, estructuras de soporte de la casa, equipos mecánicos, eléctricos, sanitarios y de otro tipo fuera o dentro del apartamento, sirviendo a más de un apartamento. El propietario de un apartamento no tiene derecho a enajenar su parte en la propiedad común de un edificio residencial, así como a realizar otras acciones que impliquen la transferencia de esta parte separadamente de la propiedad del apartamento.

El contrato de venta de bienes inmuebles adquiridos por los cónyuges durante el matrimonio y que sean bienes comunes de los cónyuges se certificará si el cónyuge del vendedor de los bienes inmuebles está de acuerdo con la venta (permuta) de estos bienes. De conformidad con el apartado 3 del art. 35 UK dicho consentimiento debe ser notariado. Si dicho consentimiento está ausente o se viola la forma de su expresión, la transacción puede declararse inválida. No se requiere el consentimiento del cónyuge para la venta de bienes inmuebles que sean propiedad separada de los cónyuges. A los bienes de cada uno de los cónyuges de conformidad con el art. 256 del Código Civil incluye los bienes que pertenecían a cada uno de los cónyuges antes del matrimonio, así como los bienes recibidos por uno de los cónyuges durante el matrimonio como regalo o por herencia. El artículo 36 del Reino Unido añade otra variedad de motivos para la aparición de bienes separados de los cónyuges por bienes adquiridos incluso durante el matrimonio: la recepción por uno de los cónyuges de bienes en virtud de otras transacciones gratuitas. El tipo más común de transacciones gratuitas en la actualidad es la transferencia de locales residenciales a la propiedad de uno de ellos como resultado de la privatización. No es necesario el consentimiento del cónyuge para la venta de bienes inmuebles adquiridos durante el matrimonio con fondos comunes, si los cónyuges han celebrado un contrato de matrimonio con respecto a estos bienes, de conformidad con el cual el régimen jurídico de estos bienes ha cambiado y se ha establecido un régimen diferente al régimen de propiedad común conjunta. Además, si el contrato de matrimonio establece la propiedad separada de uno de los cónyuges sobre la propiedad que actualmente es objeto de enajenación, entonces la transacción no requiere ningún consentimiento del segundo cónyuge. Si uno de los cónyuges enajena una parte del derecho de propiedad común de bienes respecto de los cuales el contrato de matrimonio establece la propiedad compartida común de estos bienes, tampoco se requiere el consentimiento del cónyuge para enajenar la parte, sin embargo, la enajenación de bienes la transacción se redacta de conformidad con los requisitos del art. 250 del Código Civil sobre el derecho de preferencia para adquirir el copropietario de la acción enajenada. en caso de que régimen jurídico los bienes de los cónyuges se modifican por el contrato de matrimonio, debe dejarse en los archivos del notario una copia de este contrato o un extracto apropiado del mismo. Si, como prueba que acredite la propiedad del inmueble enajenado, se presentan al notario documentos de los que no sea posible establecer la causal o el tiempo de adquisición del inmueble (por ejemplo, Certificado de registro), para la enajenación de tales bienes, el notario regla general debe obtener el consentimiento del otro cónyuge. Si el dueño de la propiedad alega que la propiedad de la propiedad le pertenece solo a él, debe confirmar su declaración por algún documento adicional, testimoniando indiscutiblemente estas circunstancias. Por ejemplo, en relación con apartamentos que anteriormente estaban ubicados en casas de cooperativas de vivienda, para los cuales los ciudadanos adquirieron posteriormente el derecho de propiedad en virtud de la ley, dicho documento adicional puede ser un certificado de una cooperativa de construcción de viviendas que contenga información de que el monto total de los ahorros fue pagado por el propietario del apartamento antes de contraer matrimonio. Es necesario obtener un consentimiento notarial para la transacción no solo del cónyuge de la persona que enajena los bienes inmuebles, sino también del cónyuge del comprador (o la persona a quien se transfiere la propiedad en virtud de un acuerdo de intercambio). Este requisito también está contenido en el apartado 3 del art. 35 del Reino Unido, y se explica fácilmente: después de todo, el dinero por el cual se adquieren los bienes inmuebles también es propiedad común de los cónyuges y, por lo tanto, deben ser enajenados por consentimiento mutuo de los cónyuges. Este requisito de la ley no se aplica al cónyuge del donatario debido a que la propiedad del donatario se convierte en propiedad gratuitamente. Al certificar el contrato a favor de una persona que no tiene cónyuge (solteras, viudas), se presenta ante notario la correspondiente solicitud por escrito de la persona que enajena la propiedad. El contenido de la solicitud se comunica al adquirente del inmueble, quien, confirmando que tiene conocimiento de esta circunstancia, firma en la solicitud indicada.

De conformidad con el art. 250 del Código Civil, al vender una parte del derecho de copropiedad de uno de los copropietarios a un extraño, los restantes partícipes de la copropiedad tienen derecho de propiedad compra de una acción para ser vendida al precio al que se vende, y en otras condiciones iguales, excepto en los casos de venta en pública subasta. El vendedor de una acción está obligado a notificar por escrito a los demás partícipes en la copropiedad la intención de vender su acción a una persona ajena, indicando el precio y demás condiciones en que la vende. Si los otros participantes en la propiedad compartida se niegan a comprar o no adquieren la participación vendida en la propiedad de bienes inmuebles dentro de un mes, el vendedor tiene derecho a vender su participación a cualquier persona. Al redactar una transacción para la venta de una participación en el derecho de propiedad común de bienes inmuebles, el notario debe verificar que se cumple este requisito. La prueba de notificación de los participantes en la propiedad compartida común de la próxima venta de una participación en la propiedad común de bienes inmuebles puede servir como un certificado de transferencia de la solicitud del vendedor de conformidad con el art. 86 de los Fundamentos de la Legislación de la Federación de Rusia sobre el notario o las declaraciones de otros participantes en la propiedad común sobre la negativa a ejercer el derecho de preferencia para comprar la acción que se vende. Una regla análoga de conformidad con el apartado 5 del art. 250 del Código Civil también se aplica cuando se celebra un acuerdo para el intercambio de una parte en el derecho de propiedad común de cualquier propiedad o derecho de propiedad. Por regla general, los copropietarios de la persona que enajena su parte presentan voluntariamente al notario una solicitud de renuncia al derecho de adquisición preferente de esta parte. Hay casos en los que se dificulta la obtención de dicho consentimiento: el copropietario del vendedor de la parte enajenada en el derecho de dominio común del inmueble evita comparecer ante el notario para firmar el documento correspondiente. En este caso, es posible emitirle una transferencia de la solicitud, que el vendedor oficialmente. Estas reglas sobre el derecho de suscripción preferente para adquirir una parte del dominio común no se aplican a los contratos de donación de una parte del dominio común de un apartamento.

Las transacciones relacionadas con la enajenación o adquisición de bienes inmuebles de menores de catorce años pueden realizarse con el consentimiento de los representantes legales, las transacciones inmobiliarias en nombre de los menores se ejecutan por sus representantes legales. De acuerdo con la ley, es imposible vender un apartamento propiedad de un ciudadano menor de edad, para quien actúa su madre, a los padres de la madre oa otros parientes cercanos de ella. Donación de bienes inmuebles a favor de los hijos menores de catorce años y de los ciudadanos reconocidos como incapaces, de conformidad con el art. 575 del Código Civil está prohibido.

El contrato de compraventa de bienes inmuebles debe prever el precio de este inmueble. El precio en el contrato de compraventa de bienes inmuebles es una de sus condiciones esenciales. En ausencia de un acuerdo acordado por escrito sobre el precio de los bienes inmuebles, el contrato para su venta se considera no celebrado. El procedimiento para pagar el precio de compra se determina por acuerdo de las partes. A petición de las partes en la transacción, la cantidad adeudada por el pago puede ser transferida al vendedor antes de la firma del contrato o después de la firma, así como antes de la transferencia de bienes inmuebles o después de su transferencia. En caso de que el pago del inmueble vendido sea realizado por las partes después de la transmisión del inmueble al comprador (venta a crédito), el comprador deberá efectuar el pago dentro del plazo estipulado por el contrato. Salvo estipulación en contrario en el contrato de compraventa, desde el momento en que el inmueble se transfiere al comprador y hasta que se paga, la propiedad vendida a crédito (a plazos) se reconoce como prenda al vendedor para garantizar que el comprador cumpla su obligación de pagar por el bien inmueble (inciso 5 del art. 488 y numeral 3 del artículo 489 del Código Civil), es decir la fianza se crea por ley. En la celebración de un contrato de permuta cuyo objeto sea un bien inmueble, podrá también estipularse el importe de un pago adicional de dinero que cualquiera de las partes realice por el bien objeto de permuta. A menos que se desprenda lo contrario del contrato de permuta, se supone que la propiedad sujeta a permuta es de igual valor. Si, de conformidad con el contrato de permuta, los tipos de bienes inmuebles permutados se reconocen como desiguales, el obligado a enajenar el bien cuyo precio sea inferior al del dado en permuta, deberá pagar la diferencia de precios antes o después el cumplimiento de su obligación de enajenar las mercancías. El procedimiento de liquidación en este caso es similar al procedimiento de liquidación para la venta de bienes inmuebles.

De conformidad con el art. 56 Fundamentos de la legislación de la Federación de Rusia sobre certificación notarial de contratos para la enajenación de un edificio residencial, apartamento, casa de campo, casa de jardin, garaje, así como un terreno se realiza en la ubicación de la propiedad especificada. El contrato de permuta de bienes inmuebles por bienes muebles debe certificarse en el lugar del inmueble. Un acuerdo sobre el intercambio de bienes inmuebles por otros bienes inmuebles puede certificarse de forma independiente en la ubicación de cualquiera de los objetos inmuebles sujetos a intercambio.

La ejecución de varios contratos para la enajenación de bienes inmuebles difiere ciertas características. En particular, la ejecución de un contrato de compraventa de bienes inmuebles está regulada por el art. 556 GR. La transmisión del inmueble vendido por el vendedor y su aceptación por el comprador deberá formalizarse mediante escritura de transmisión u otro documento suscrito por ambas partes. Hasta la transmisión efectiva del bien inmueble vendido al comprador y firma de las partes escritura de transferencia el contrato de compraventa de bienes inmuebles no puede darse por cumplido. Además, la evasión de una de las partes de la transmisión de la propiedad o de la firma de la escritura de transmisión se considera como una negativa a ejecutar el contrato de compraventa. La escritura de transferencia debe constar por escrito. La escritura de transferencia puede ser redactada por las partes directamente al firmar el contrato de compraventa de bienes inmuebles, así como en cualquier momento después de su firma, incluso después del registro del contrato notariado en la institución de justicia.

Los requisitos sobre la necesidad de otorgar una escritura de transmisión u otro documento de transferencia también se aplican a acuerdo de trueque, cuyo objeto son los bienes inmuebles, ya que, según el art. 567 del Código Civil, se aplican al contrato de permuta las reglas sobre la compraventa, respectivamente. En este caso, cada una de las partes se reconoce como vendedora del inmueble, que se obliga a enajenar, y compradora de los demás inmuebles, que se obliga a aceptar a cambio. De conformidad con el art. 585 del Código Civil, en el caso de que el contrato de arrendamiento prevea la transferencia de propiedad contra el pago de una renta a cambio de una tarifa, las reglas sobre la compraventa se aplican a las relaciones de las partes sobre la transferencia y el pago de la propiedad. . Por tanto, en los casos en que se transfieran bienes inmuebles a la propiedad del arrendatario a cambio de una retribución, la celebración del contrato deberá ir acompañada también de la redacción de una escritura de transmisión u otro documento que acredite la transmisión. Para los contratos de donación de bienes, la legislación prevé un procedimiento diferente y más simplificado para su ejecución. La transmisión de una donación (no se exceptúan los casos en que se transfieran bienes inmuebles a título de donación) se realiza a través de su entrega, transmisión simbólica (entrega de llaves), etc.

Documentos necesarios para la protocolización de contratos

Documentos legales:
- contrato de traspaso y certificado de propiedad de la vivienda,
- acuerdo de trueque,
- contrato de venta,
- acuerdo de donación,
- certificado de herencia,
- certificado de registro estatal de derechos, otros acuerdos;
El acto de enajenar el apartamento en virtud del contrato (para contratos certificados posteriormente el 01 de marzo de 1996);
Certificado del valor de tasación del apartamento - certificado BTI, plano de planta, explicación, pasaporte catastral;
Extracto del libro de la casa - 2 copias;
Consentimiento por escrito del cónyuge (notario);
En presencia de hijos menores, se requiere permiso de las autoridades de tutela y tutela;
Presencia personal con los pasaportes de las partes involucradas en el contrato. (el pasaporte no debe estar caducado, se hace la reposición correspondiente del pasaporte a los 20 años, a los 45 años);
Para recibir beneficios de pago:
- discapacitados 1 y 2 gr. - certificado de VTEK,
- para parientes - evidencia de parentesco.

La enajenación de bienes es la transferencia de la propiedad de cosas diferentes a otras personas. Estos incluyen, entre otras cosas, acciones y otros valores. Echemos un vistazo más de cerca a los detalles de la enajenación de la propiedad.

Información general

En el derecho civil, la enajenación de bienes es un procedimiento asociado a la transmisión de derechos sobre ciertas cosas. En este caso, uno de los sujetos (que proporciona el artículo) debe ser el propietario. Aquí es necesario señalar un punto importante. La renuncia al derecho sobre una cosa o producto de propiedad intelectual, la cesión de bienes materiales para uso temporal no actuará como enajenación de propiedad. La misma disposición se aplica a los servicios. Una situación similar se desarrolla en el caso de las relaciones de préstamo o arrendamiento. EN casos especificados Tampoco hay transferencia de propiedad. Esto solo sucede en ciertas transacciones. Cuando los objetos de un préstamo o arrendamiento se transfieren sólo para uso temporal. La propiedad de los mismos permanece con el propietario legítimo.

ofertas

En todos estos casos, una persona pierde y la otra adquiere la propiedad del objeto. Pueden ser bienes inmuebles o muebles.

especificidad

La lista de las cosas respecto de las cuales opera el derecho de propiedad está determinada por la ley. Mientras tanto, permanece abierto y reabastecido constantemente. El sujeto puede perder el derecho de propiedad no solo al realizar una transacción. Una persona también puede destruir una cosa, además, se le puede confiscar legalmente.

Celebración de contratos

Alienación propiedad del Estado tiene lugar en el contexto de la privatización. Por regla general, en tales casos hay un inversor privado que adquiere un objeto por un precio fijo. Alienación propiedad municipal llevado a cabo de manera similar. Un ejemplo es la privatización de apartamentos emitidos para su uso en virtud de contratos de arrendamiento. La legislación también prevé la transferencia de la propiedad a los ciudadanos. terrenos. Las características de la enajenación de bienes inmuebles se describen en regulaciones MO, así como en el Código Civil. Cuando se transfiere la propiedad de la tierra, en particular, se programan audiencias públicas y se lleva a cabo cierta preparación del sitio para la transacción.

Mená

La enajenación de bienes puede ocurrir sobre una base reembolsable o no reembolsable. Por ejemplo, al celebrar un acuerdo de intercambio, una persona recibe otra cosa en lugar de un objeto. En este caso, pierde el derecho de propiedad sobre la primera propiedad, pero la adquiere en relación con el valor material aportado. Los términos del intercambio están escritos en el propio contrato.

donación

En este caso, hay una enajenación gratuita del objeto. Del mismo modo, se lleva a cabo la cesión de derechos sobre la misma. Además, el donante tiene derecho a liberar a la otra persona de obligación de propiedad en frente de. Una forma de donación es una donación. En este caso, sin embargo, hay un beneficio público en el proceso de enajenación. De esta manera, por regla general, las cosas u otros valores se transfieren a favor de los hospitales, organizaciones religiosas, instituciones educativas, etc.

Prohibición de enajenar bienes

La legislación prevé los casos en que una entidad no puede disponer libremente de sus valores materiales. Así, por ejemplo, al concluir un contrato a largo plazo Contrato de arrendamiento(más de un año) existe un gravamen. Si está presente, la transacción de compraventa no se puede completar. Así como es imposible intercambiar o donar un objeto. La prohibición también puede aplicarse a los bienes utilizados como garantía de un crédito o embargados en virtud de Orden judicial de ejecución. En este caso, si el sujeto no cumple con las obligaciones que ha asumido, su propiedad puede ser utilizada organismos autorizados por orden judicial para su redención por la fuerza. A menudo, estas medidas se aplican a las personas que evaden el pago de un préstamo o una pensión alimenticia.

Clasificación de transacciones

Los convenios, en cuyos términos se puede disponer la enajenación de bienes, difieren en el número de participantes. Entonces, las transacciones pueden ser:

Unilateral. Son realizados por una sola entidad. Tales transacciones son, por ejemplo, un testamento, una donación, una renuncia a la herencia, etc. Se refieren a los intereses de una o varias personas. Al mismo tiempo, las consecuencias jurídicas en tales casos surgen cuando el destinatario acepta la voluntad del sujeto.
Bilateral. Hay dos entidades involucradas en estas transacciones. Al mismo tiempo, sus expresiones de voluntad deben coincidir. Tales transacciones incluyen compra y venta, intercambio.
Multilateral. En tales transacciones están representados los intereses de más de tres partes. Se concluyen en los casos en que no existen contradicciones entre las acciones de los participantes y están enfocadas a lograr objetivos comunes. Por ejemplo, las personas acuerdan implementar actividades conjuntas para devolver el objeto comercial. Una serie de transacciones puede prever más de un tipo de participación, pero varias.

Venta de objetos por parte de los cónyuges

Los bienes adquiridos durante el matrimonio son de propiedad conjunta. Si uno de los cónyuges decide vender algo, debe obtener el consentimiento del otro. A su vez, según el tercer párrafo del art. 35 UK, debe ser certificado por un notario. En ausencia de consentimiento o violación de la forma de su expresión, la transacción se reconoce como inválida. No es necesario redactar un documento con respecto a los bienes que poseían los cónyuges antes del matrimonio. Tampoco se requiere el consentimiento para la venta de los bienes recibidos después de la inscripción del matrimonio a título de herencia o de donación.

Propiedad fraccionada

Su enajenación se lleva a cabo de conformidad con el art. 250 GB. Según esta norma, la venta de una acción por uno de los propietarios a un tercero se realiza con sujeción al orden de adquisición preferente. se extiende a propietarios legales otras partes de la propiedad. En este caso, el vendedor deberá comunicarles por escrito su intención. En el aviso, indica el costo y otros términos de la transacción. Otros propietarios deben decidir dentro de un mes si adquieren una acción o no. En caso de su negativa, el vendedor concluye un trato con una entidad externa. El mismo procedimiento se aplica a los intercambios. En la práctica, otros propietarios suelen proporcionar una negativa a adquirir una acción por orden de llegada. Este documento debe ser certificado por un notario.

Casos especiales

Las operaciones relativas a la enajenación de bienes inmuebles de menores o personas menores de 14 años podrán celebrarse con el consentimiento de sus representantes legales. La venta de objetos por cuenta de menores la realizan los padres, tutores o padres adoptivos. Sin embargo, hay una limitación en la ley. Así, no se puede vender un apartamento que pertenezca a un menor, cuyo representante sea su madre, sus padres o sus otros parientes cercanos. La legislación prohíbe la donación de bienes propiedad de menores y ciudadanos reconocidos legalmente incapaces.

Cuando la propiedad pasa de un propietario a otro, la teoría y la práctica jurídica hablan de su enajenación. La operación se puede realizar de forma voluntaria e involuntaria, siendo importante saber casos especiales cuando sea obligatoria la certificación del contrato respectivo por un notario.

Junto al derecho de propiedad, cuando el propio propietario usa y enajena sus bienes corporales o incorporales, se produce el fenómeno de la enajenación de bienes. Esto se refiere a situaciones en las que un objeto (cosa material) o los derechos sobre él se transfieren de una persona a otra.

Puede enajenar:

cualquier bien inmueble;
objetos muebles materiales;
derechos a esta propiedad;
dinero en efectivo.

La transferencia de propiedad se produce de una persona a otra. En ambos casos, las partes podrán hacerse representar por:

ciudadanos particulares;
firmas, empresas, organizaciones publicas y otras personas jurídicas;
estado representado por representantes de las autoridades federales o municipales.

Los objetos no patrimoniales (por ejemplo, patentes, derechos sobre un libro) no pueden enajenarse físicamente, por lo que la ley y la práctica no prevén tales operaciones. Sin embargo, los derechos sobre estos objetos están sujetos a retiro. Por ejemplo, si el autor se apropió ilegalmente del derecho a publicar el libro de otra persona, estos derechos serán enajenados.

Desde el punto de vista jurídico, cuando una cosa o el derecho sobre la misma se transfiere de una parte a otra, no siempre se trata de una enajenación. Por ejemplo, hay situaciones aparentemente similares, pero en realidad diferentes:

Cuando un ciudadano, estado o persona jurídica se niega a recibir cualquier objeto (por ejemplo, como regalo o por testamento).
Cuando la propiedad se proporciona para uso temporal (esto es alquiler o arrendamiento, pero este tipo de transacciones no están relacionadas con la enajenación).
Cuando las partes han acordado la enajenación de bienes en el futuro, el caso más común está asociado a la firma de un contrato preliminar, según el cual el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar el inmueble.

Signo esencial de la enajenación de la propiedad: después de esta operación, la propiedad del objeto pasa de un lado al otro. Por tanto, en estos casos, no podemos hablar de alienación.

El tema de la alienación se ha trabajado bastante bien tanto a nivel teórico como en los estudios pertinentes. práctica judicial. Características legales Esta operación está asociada a un tipo específico de objetos. Por ejemplo, las características de la enajenación de cualquier objeto inmobiliario (apartamento, terreno, casa de campo, etc.) están reguladas por un régimen especial ley Federal №159 .

EN caso general la enajenación puede ocurrir de manera voluntaria e involuntaria. La transferencia voluntaria de propiedad es posible mediante la conclusión de un acuerdo apropiado, según el tipo de transacción:

Compra: una transacción de compraventa comienza inmediatamente después de que las partes hayan redactado y firmado un acuerdo. Sin embargo, debe pasar registro obligatorio, ya que el estado debe hacer constar el hecho de la transferencia del bien inmueble a un nuevo propietario. Si falla el registro, no surge la propiedad.
Intercambio: en estos casos, se redacta un acuerdo de intercambio (posiblemente con un pago adicional por parte de una de las partes). También requerido registro estatal ofertas
Donación: finalmente, al donar algunos objetos (bienes raíces, automóviles, objetos de valor), es necesario redactar un acuerdo y, en algunos casos, pagar un impuesto (los parientes cercanos están exentos de ellos).

La forma obligatoria de operación se puede llevar a cabo solo después de la aceptación. juicio. Las razones más comunes para la exclusión son:

pago de deudas;
pago de pensión alimenticia;
confiscación en relación con el delito de un ciudadano o representantes de la empresa;
enajenación por necesidad estatal (requisición de bienes para necesidades militares).

Así, el objeto pasa al nuevo propietario de forma voluntaria (a cambio de una retribución o gratuita) o por la fuerza.

Acuerdos de enajenación: certificar o no

Como tal, no existe acuerdo sobre la enajenación de bienes, porque cada transacción indica un tipo específico de operación (compra, permuta, donación). Además, a menudo estos contratos no necesitan ser certificados por un notario. Pero hay algunos casos en los que es necesario recurrir a él:

Venta de una participación en bienes inmuebles a otra persona (y no a otros propietarios que tienen derecho a compra preventiva).
Venta de cualquier bien inmueble propiedad de personas menores de 18 años, así como incapacitados parcial o totalmente (a cualquier edad).
Venta de una participación en un terreno.
Venta, donación y canje (con o sin pago adicional) de acciones en capital autorizado OOO.
Disposición objeto inamovible autoridades de tutela o en los términos de la administración del fideicomiso.
Acuerdos de alquiler: cuando una persona se compromete a transferir un apartamento u otra propiedad a la propiedad después de su muerte, y la segunda parte realiza pagos constantes para el mantenimiento de la primera (mensualmente).
Acuerdo de mantenimiento de por vida con un dependiente: esta transacción es muy similar a la renta, pero en lugar de recibos mensuales en efectivo, un ciudadano debe mantener al dueño de la propiedad y cuidarlo hasta su muerte (y después de la muerte, recibir su propiedad).

Así, si estamos hablando de transacciones ordinarias de compra y venta entre dos o más ciudadanos adultos capaces, entonces notarización no necesitará. PERO se necesita el registro estatal en todos los casos relacionados con el cambio de propiedad de bienes inmuebles.

Enajenación de una parte de un piso

Cuando se trata de vender un apartamento con un propietario adulto, la situación es estándar. Pero si una acción es enajenada (vendida, donada o canjeada), existen ciertas complicaciones. El orden en este caso sería:

Dado que todos los propietarios del mismo apartamento o casa (parcela) tienen derecho de preferencia, en primer lugar, debe obtener su consentimiento para la compra (es decir, se comprarán ellos mismos) o rechazo (es decir, darán su consentimiento para la compra por un tercero).
Para hacer esto, se redacta un aviso (por escrito sin certificación de un notario) y se entrega a los propietarios directamente, por correo y, en casos especialmente difíciles, a través de un notario (cuando una persona evita deliberadamente recibir una carta). La apelación se hace de forma arbitraria.

También puede emitirse arbitrariamente una notificación de su entrega al destinatario (en el caso de envío por correo).

El plazo para tomar una decisión es de 1 mes calendario. Si, después de recibir el mensaje, los propietarios se negaron o no expresaron su posición, entonces un ciudadano puede vender la acción a cualquier persona.
Además, la venta se realiza de la forma habitual con la presentación de los documentos pertinentes y el registro de la transacción. La única diferencia significativa es el contrato debe registrarse ante notario.

Si se ha violado el derecho de suscripción preferente, y los copropietarios de hecho no están de acuerdo con la transferencia de la propiedad a un tercero, pueden acudir a los tribunales. A su vez, el plazo de circulación no es mayor a 3 meses calendario a partir de la fecha de la transacción. De lo contrario limitación de acciones vence y no podrán presentar un reclamo (excepto en situaciones en las que los ciudadanos no pudieron llegar a tiempo a la corte por buenas razones).

NOTA. Si la acción fue registrada en propiedad antes del 1 de enero de 2016, y el propietario la tuvo por menos de 3 años, entonces el ciudadano debe pagar el impuesto sobre la renta (al comprar una nueva casa, se cobrará de la diferencia recibida, si la hubiere) .

Enajenación de bienes de un menor

Si un ciudadano es menor de 18 años, la ley prevé condiciones especiales y el procedimiento para la enajenación (venta, permuta, donación) de bienes muebles e inmuebles. Si el niño ha sido declarado incompetente en todo o en parte, en todo caso sólo un representante legal actuará en su nombre:

padres;
Padres adoptivos;
guardianes;
representantes de la tutela.

Si el niño es capaz, entonces hay 2 opciones dependiendo de su edad:

Si tiene menos de 14 años, solo los representantes legales actúan en su nombre (es decir, no participa en la transacción en sí; no se necesita su firma ni su presencia personal).
Si tiene entre 14 y 17 años (inclusive), entonces está presente de forma independiente en la transacción, firma, pero solo en presencia y con el consentimiento de los padres (u otros representantes legales).

Al mismo tiempo, en cualquiera de estos casos, los padres deben contactar previamente con las autoridades de tutela y obtener su consentimiento por escrito para la operación. Por ejemplo, si estamos hablando de vender un apartamento, las autoridades de tutela deben asegurarse de que las consecuencias no perjudiquen al niño.

Por lo general, un permiso se emite con bastante rapidez, sujeto a una mejora evidente en las condiciones de vida del menor como resultado de la transacción:

mudarse a uno más grande localidad(del pueblo a la ciudad);
la adquisición de un apartamento o casa de mayor superficie;
adquisición de un apartamento con condiciones comunales (mudanza de una casa privada incómoda).

En otros casos, la tutela puede requerir evidencia adicional, que certifican que la decisión de vender el piso responde realmente al interés del menor: por ejemplo, mudarse al campo tendrá un efecto beneficioso sobre su salud (necesitará certificados medicos y conclusiones).