RF ZK Artículo 106 condiciones especiales uso de territorios
1. Gobierno Federación Rusa aprueba el reglamento para cada tipo de zonas con condiciones especiales para el uso de territorios, con excepción de las zonas con condiciones especiales para el uso de territorios que surgen en virtud de la ley federal (zonas de protección de aguas (protección de peces), franjas costeras de protección, zonas de protección de objetos patrimonio cultural), que debe definir:
1) el procedimiento para preparar y tomar decisiones sobre el establecimiento, cambio y terminación de la existencia de estas zonas;
2) una lista exhaustiva de objetos, territorios, en relación con la ubicación de los cuales o con el fin de proteger y preservar una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, o los criterios para tales objetos, tipos de territorios;
3) el plazo por el cual se establecen dichas zonas, salvo los casos en que las zonas se establezcan por tiempo indefinido;
4) requisitos para las dimensiones máximas de estas zonas y (o) reglas para determinar las dimensiones de las zonas, excepto en los casos en que los requisitos para dichas dimensiones límite y (o) reglas para determinar las dimensiones de las zonas estén establecidos por ley federal;
5) el procedimiento para marcar el límite de la zona con condiciones especiales para el uso del territorio y (o) la ubicación del objeto, en relación con la ubicación de la cual se establece una zona con condiciones especiales para el uso del territorio , en el piso;
6) lista de restricciones de uso terrenos, que pueden establecerse dentro de los límites de estas zonas, excepto en los casos en que una ley federal establezca una lista de estas restricciones, así como una lista de restricciones a las actividades económicas y otras que pueden establecerse en un cuerpo de agua si está dentro del se incluyen los límites de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio el área de agua del cuerpo de agua, su parte. Esta disposición podrá establecer listas diferentes de tales restricciones dependiendo de los tipos o características de los objetos y (o) territorios respecto de los cuales se establezcan zonas con condiciones especiales para el uso de territorios;
7) reglas para determinar el tamaño de los territorios en caso de que dos o más territorios puedan asignarse dentro de los límites de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, respecto de la cual se establecen diversas restricciones al uso de parcelas de tierra , incluso para lograr varios objetivos para el establecimiento de dicha zona, previstos en el párrafo 1 del artículo 104 de esta Ley Federal (en adelante también denominadas subzonas), así como una lista de restricciones en el uso de terrenos, cuerpos de agua que pueden establecerse dentro de los límites de estos territorios (excepto en los casos en que la lista de estas restricciones con respecto a cada territorio esté establecida por ley federal);
8) información sobre la posibilidad o imposibilidad de establecer restricciones individuales uso de terrenos, cuerpos de agua, sus partes al establecer una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, sus subzonas de las listas de restricciones previstas en los incisos 6 y este párrafo, dependiendo de las características de los objetos o territorios en respecto de la cual se establece una zona con condiciones especiales para el uso del territorio;
9) autoridades federales poder Ejecutivo facultados para tomar decisiones sobre el establecimiento, modificación o terminación de la existencia de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, excepto en los casos en que la ley federal coloque la adopción de estas decisiones dentro de las atribuciones de los órganos el poder del Estado súbditos de la Federación Rusa, organismos Gobierno local;
10) información sobre el derecho de otras personas que no son titulares de derechos de autor de edificios, estructuras, en relación con la ubicación de la cual se establece una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, por parte de los desarrolladores que proporcionan la construcción, reconstrucción de tal edificaciones, estructuras, para solicitar el establecimiento, cambio o terminación de zonas de existencia con condiciones especiales para el uso del territorio;
11) una lista exhaustiva de los documentos presentados para tomar decisiones sobre el establecimiento, modificación, extinción de la existencia de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, formas de su presentación, y en el caso de presentación de estos documentos en forma de documentos electrónicos - requisitos para el formato de los documentos electrónicos;
12) los casos en que se requiera cambiar la zona con condiciones especiales para el uso del territorio, así como, en su caso, los casos en que se requiera cambiar la zona con condiciones especiales para el uso del territorio establecidos en relación con la construcción planificada, reconstrucción de la instalación construcción de capital, después de la puesta en servicio de una instalación de construcción de capital de este tipo sobre la base de los resultados de una evaluación del impacto real de dicha instalación, los términos para que el titular del derecho de dicha instalación solicite a los organismos autorizados una solicitud para cambiar la zona;
13) causales de terminación de la existencia de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio. Esta disposición podrá prever la terminación de la existencia de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio simultáneamente con la terminación de la existencia del objeto respecto del cual se ha establecido tal zona;
14) una lista exhaustiva de causales para negarse a tomar decisiones sobre el establecimiento, modificación o terminación de la existencia de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio.
2. Al determinar la lista de restricciones al uso de terrenos que pueden establecerse dentro de los límites de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, una lista exhaustiva de tipos de edificios, estructuras, su uso permitido (finalidad) , y (o) requisitos para los parámetros de edificios, estructuras, cuya colocación está permitida o prohibida dentro de los límites de la zona especificada, y (o) requisitos para edificios, estructuras, cuya colocación está permitida dentro de los límites de la zona especificada, sobre la base de una evaluación de su impacto en el objeto, territorio, para cuya protección se establece la zona especificada, o de una evaluación de impacto del objeto, territorio, para proteger el cual se establece la zona especificada, en los edificios colocados, estructuras, siempre que la evaluación del cumplimiento de estos requisitos pueda ser objeto de un examen de la documentación del proyecto. Al determinar la lista de restricciones al uso de terrenos que pueden establecerse dentro de los límites de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, una lista exhaustiva de tipos de actividades, cuya implementación está permitida y (o) prohibido dentro de los límites de la zona especificada, debe establecerse.
(ver texto en edición anterior)
3. No se permite exigir la aprobación de la colocación de edificaciones, estructuras o la realización de otro tipo de actividades dentro de los límites de la zona con condiciones especiales para el uso del territorio, con excepción de los casos de colocación de edificaciones, estructuras dentro de los límites de los carriles laterales carreteras uso común.
4. El Gobierno de la Federación de Rusia tiene derecho a aprobar por separado disposiciones sobre zonas con condiciones especiales para el uso de territorios del mismo tipo, establecidas en relación con objetos y (o) territorios de diferentes tipos.
5. Al traspasar los límites de varias zonas con condiciones especiales para el uso de territorios, se aplicarán todas las restricciones al uso de los terrenos establecidas para cada una de dichas zonas, con excepción de las restricciones que impidan la operación, mantenimiento y reparación de una edificación. , estructura, en relación con la ubicación de la cual se estableció una de las zonas con condiciones especiales para el uso de territorios, siempre que tales restricciones no se establezcan con el fin de proteger la vida de los ciudadanos o garantizar la seguridad de los vuelos de las aeronaves.
6. Salvo disposición en contrario de este artículo, el establecimiento, modificación, terminación de la existencia de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, se realizará sobre la base de una decisión del órgano autorizado del poder estatal, una autoridad local organismo de autogobierno.
7. La decisión de establecer una zona con condiciones especiales para el uso del territorio deberá indicar:
1) el nombre, tipo de objeto, territorio, en relación con la ubicación del cual o para proteger y preservar el cual se establece una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, la dirección o ubicación de tales objetos, territorios, con excepción del establecimiento previsto en los incisos 9 y 10 del artículo 105 de este Código, las zonas con condiciones especiales para el uso de los territorios. Si se establece una zona con condiciones especiales para el uso del territorio en relación con la colocación de un objeto de construcción de capital de nueva creación, la decisión de establecer una zona con condiciones especiales para el uso del territorio deberá indicar el nombre de la construcción de capital objeto de acuerdo con la documentación de diseño de dicho objeto y la dirección del terreno en el que se planea construir dicho objeto;
2) restricciones específicas al uso de terrenos de la lista de restricciones establecidas por la ley federal o el reglamento sobre la zona con condiciones especiales para el uso del territorio del tipo correspondiente, con excepción del caso previsto en la cláusula 8 Este artículo. La inclusión en la decisión de establecer una zona con condiciones especiales para el uso del territorio de restricciones al uso de terrenos que no estén previstas por la ley federal o el reglamento sobre la zona con condiciones especiales para el uso del territorio es No permitido;
3) información sobre subzonas, su número, restricciones específicas al uso de terrenos dentro de los límites de cada subzona de la lista de restricciones establecidas por la ley federal o el reglamento sobre la zona con condiciones especiales para el uso del territorio, excepto para el caso previsto por el inciso 8 de este artículo (si la ley federal, el reglamento sobre la zona con condiciones especiales para el uso del territorio prevé la asignación de subzonas dentro de los límites de esta zona);
4) información sobre el propietario del edificio, estructura, desarrollador, sobre la autoridad estatal o el gobierno local, obligado a compensar las pérdidas causadas en relación con el establecimiento, cambio de la zona con condiciones especiales para el uso del territorio de conformidad con los apartados 8 y 9 del artículo 57.1 de este Código;
8. Si de conformidad con la ley federal o el reglamento sobre una zona con condiciones especiales para el uso del territorio del tipo correspondiente, la lista establecida de restricciones al uso de terrenos es la misma para todas las zonas de este tipo y no puede modificarse en función de las características del objeto o territorio, en relación con el cual se establece una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, la decisión de establecer una zona con condiciones especiales para el uso del territorio no indica restricciones al uso de terrenos dentro de los límites de la zona con condiciones especiales para el uso del territorio, sus subzonas, pero información sobre la ley o reglamento federal sobre la zona con condiciones especiales para el uso del territorio áreas sujetas a estas restricciones
9. La decisión de cambio de zona con condiciones especiales para el uso del territorio deberá contener información sobre el cambio de límite de la zona con condiciones especiales para el uso del territorio, su subzona y (o) restricciones al uso de terrenos. ubicados dentro de los límites de esta zona, su subzona, que difieren de las restricciones especificadas, previstas en la decisión de establecer esta zona con condiciones especiales para el uso del territorio.
10. Un anexo obligatorio a la decisión de establecer una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, así como a la decisión de cambiar la zona con condiciones especiales para el uso del territorio, que prevé un cambio en los límites de esta zona, es información sobre los límites de esta zona, que debe contener una descripción gráfica de la ubicación de los límites de esta zona, una lista de coordenadas de los puntos característicos de estos límites en el sistema de coordenadas establecido para mantener el Estado Unificado Registro de Bienes Raíces. Forma de descripción gráfica de la ubicación de los límites de la zona con condiciones especiales para el uso del territorio, requisitos para la exactitud de la determinación de las coordenadas de los puntos característicos de los límites de la zona con condiciones especiales para el uso del territorio , formato documento electronico, que contienen la información especificada, son establecidos por el órgano ejecutivo federal que ejerce las funciones de desarrollar política pública y regulación legal en el campo del mantenimiento del Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces, la implementación de registro catastral bienes raíces, registro estatal derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con los mismos, facilitando la información contenida en el Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces.
11. La preparación de la información prevista en el párrafo 10 de este artículo sobre los límites de la zona con condiciones especiales para el uso del territorio es proporcionada por los propietarios de edificios, estructuras, en relación con la ubicación de las zonas correspondientes. establecidos o modificados (por el concesionario, un socio privado durante el período de vigencia de un contrato de concesión, un acuerdo de asociación público-privada, acuerdos de asociación municipal-privada, cuyo objeto es la operación (uso) de dichos edificios, estructuras , a menos que se disponga lo contrario estos acuerdos), por otro propietario de dicho edificio, estructura, si esta obligación está prevista por el documento sobre la base del cual posee y (o) utiliza dicho edificio, estructura, promotores en caso de establecer una zona con condiciones especiales para el uso del territorio en relación con la colocación del objeto previsto para la construcción, y en ausencia de derechohabientes, promotores o en el caso de establecer zonas con condiciones especiales para el uso de territorios en motivos no relacionados con la colocación de edificios, estructuras, - por autoridades estatales o gobiernos locales autorizados para tomar decisiones sobre el establecimiento, cambio o terminación de la existencia de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, autoridades estatales o gobiernos locales autorizados para establecer los límites de la zona con condiciones especiales para el uso del territorio, surgidas en virtud de la ley federal.
12. Si se identifican dos o más subzonas dentro de los límites de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, la información sobre los límites de tales subzonas se preparará de conformidad con los párrafos 10 y este artículo, y serán anexos obligatorios a la decisión de establecer una zona con condiciones especiales para el uso del territorio o la decisión de cambiar la zona con condiciones especiales para el uso del territorio, previendo un cambio en los límites de dichas subzonas, y se incluyen en la información sobre la ubicación de los límites de la zona con condiciones especiales para el uso del territorio.
13. En el caso de la construcción prevista de una instalación de construcción de capital, en relación con la colocación de la cual, de conformidad con la ley federal, el reglamento sobre una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, una zona con condiciones especiales para el uso del territorio se va a establecer, o en caso de reconstrucción de la instalación de construcción de capital, como resultado de lo cual, en relación con el objeto reconstruido, se va a establecer una zona con condiciones especiales para el uso del territorio o una zona previamente establecida con condiciones especiales para el uso del territorio está sujeta a cambios, el desarrollador hasta el día de la solicitud a las autoridades estatales, autoridades locales, organizaciones autorizadas de acuerdo con el Código de Urbanismo de la Federación Rusa para emitir construcción permisos con una solicitud para la expedición de un permiso de construcción está obligado a solicitar el establecimiento o cambio de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio con el anexo de los documentos previstos por el suelo acuerdo sobre una zona con condiciones especiales para el uso del territorio del tipo correspondiente, a las autoridades estatales o gobiernos locales autorizados para tomar decisiones sobre el establecimiento, cambio o terminación de la existencia de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio territorio.
14. La autoridad pública, el órgano de autogobierno local que haya tomado la decisión de establecer o modificar una zona con condiciones especiales para el uso del territorio sobre la base de una solicitud prevista en el párrafo 13 de este artículo, dentro de dos días hábiles días a partir de la fecha de adopción de dicha decisión, enviar (incluso utilizando sistema unificado interdepartamental interacción electrónica y sistemas regionales de interacción electrónica interdepartamental conectados a él) una copia a la autoridad estatal, gobierno local, organización autorizada de acuerdo con el Código de Urbanismo de la Federación Rusa para emitir permisos para la construcción de una instalación de construcción de capital, en conexión con la colocación de que una zona con condiciones especiales para el uso del territorio.
15. Si la construcción, reconstrucción de una instalación de construcción de capital, en relación con la ubicación de la cual se establece una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, no requiere la emisión de un permiso de construcción, el desarrollador, a más tardar cinco días hábiles a partir de la fecha de aprobación de la documentación de diseño para la construcción, la reconstrucción de dicho objeto está obligada a solicitar el establecimiento o cambio de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio con el archivo adjunto de documentos previstos por el reglamento sobre la zona con condiciones especiales para el uso del territorio del tipo correspondiente, a las autoridades estatales o gobiernos locales facultados para tomar decisiones sobre el establecimiento, cambio, terminación de la existencia de una zona con condiciones especiales para el uso del el territorio.
16. Si, en relación con la colocación de una instalación de construcción de capital prevista para la construcción, reconstrucción, las zonas con condiciones especiales para el uso de territorios de varios tipos están sujetas al establecimiento, se deben cumplir los requisitos previstos en los párrafos 13 y este artículo. por el promotor en relación con la zona con condiciones especiales para el uso del territorio de todo tipo.
17. La decisión sobre la terminación de la existencia de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio deberá indicar información sobre la terminación de la existencia de esta zona y la terminación de las restricciones al uso de los terrenos ubicados dentro de los límites de esta zona
18. En caso de decisión de establecer o cambiar una zona con condiciones especiales para el uso del territorio sobre la base de la aplicación prevista en el párrafo 13 de este artículo, la autoridad estatal, el gobierno local que tomó dicha decisión , también tomar una decisión de poner fin a la existencia de la zona con condiciones especiales para el uso del territorio o en caso de cancelación de la decisión de cambiar la zona con condiciones especiales para el uso del territorio a más tardar tres meses a partir de la fecha de vencimiento de un año a partir de la fecha de vencimiento del permiso para la construcción del objeto de construcción de capital, en relación con la ubicación de la cual se estableció o cambió de territorio la zona con condiciones especiales de uso, si antes del vencimiento del período especificado esta instalación no se pone en funcionamiento o no se realizan cambios en el permiso de construcción en términos de extender la validez de dicho permiso.
19. Si una zona con condiciones especiales para el uso del territorio surge en virtud de una ley federal, no se requiere decisión para establecer o cambiar la zona con condiciones especiales para el uso del territorio. En este caso, las autoridades estatales o los órganos de autogobierno local autorizados de conformidad con las leyes federales preparan la información prevista en el párrafo 10 de este artículo sobre los límites de tal zona con condiciones especiales para el uso del territorio.
20. Autoridad estatal, gobierno local distrito municipal a más tardar cinco días hábiles contados a partir de la fecha de la decisión de establecer, modificar o dar por terminada la existencia de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, la autoridad estatal, el gobierno local que elaboró información sobre los límites de la zona con condiciones especiales para el uso del territorio en los casos previstos en el párrafo 19 de este artículo, enviar (incluso utilizando un sistema unificado de interacción electrónica interdepartamental y sistemas regionales de interacción electrónica interdepartamental conectados a él) una copia de dicha decisión o información sobre los límites de la zona con condiciones especiales para el uso del territorio al órgano de autogobierno local del distrito urbano, asentamientos, en relación con los territorios de los cuales la zona con condiciones especiales para el uso del territorio.
21. Los propietarios de terrenos y objetos inmuebles ubicados en ellos, ubicados dentro de los límites de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, deben ser notificados por la autoridad de registro sobre el ingreso de información sobre la zona con condiciones especiales para el uso del territorio. territorio en el Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces o sobre el cambio de dicha información en el procedimiento establecido por la Ley Federal "Sobre el Registro Estatal de Bienes Raíces". Los límites de la zona con condiciones especiales para el uso del territorio, si así lo prevé el reglamento sobre la zona con condiciones especiales para el uso del territorio del tipo correspondiente, y (o) la ubicación del objeto, en relación con cuya ubicación se establezca una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, deberá marcarse en el suelo con señales especiales, excepto en los casos en que el propietario del terreno no facilite el acceso al terreno para la colocación de dichos letreros. No se requiere marcar los límites de las subzonas en el suelo en caso de su asignación dentro de los límites de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, a menos que la ley federal disponga lo contrario, el reglamento sobre la zona con condiciones especiales para el uso del territorio. el uso del territorio del tipo correspondiente.
22. Las zonas con condiciones especiales para el uso de los territorios se establecen indefinidamente o por tiempo determinado. Si se establece por un período determinado una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, y también si el reglamento sobre la zona con condiciones especiales para el uso del territorio del tipo correspondiente prevé la terminación de la existencia de tal zona simultáneamente con la terminación de la existencia del objeto en relación con la ubicación de la cual se estableció, después de la expiración del período especificado, a partir de la fecha de terminación de la existencia del objeto especificado zona dada deja de existir, mientras que no se requiere la adopción de una decisión sobre la terminación de la existencia de una zona con condiciones especiales para el uso del territorio. La zona de protección de un objeto del patrimonio cultural, la zona de protección de un objeto del patrimonio cultural dejarán de existir sin una decisión sobre la terminación de la existencia de tales zonas en caso de que el objeto del patrimonio cultural sea excluido del registro estatal unificado de bienes culturales objetos patrimoniales (monumentos de historia y cultura) de los pueblos de la Federación Rusa.
23. Las zonas con condiciones especiales para el uso de los territorios se establecen independientemente de las categorías de suelo y tipos de uso permitido de los terrenos.
24. Zonas con condiciones especiales para el uso de los territorios, incluidas las que surjan en virtud de la ley, las restricciones al uso de los terrenos en dichas zonas se consideran establecidas, modificadas a partir de la fecha de ingreso de información sobre la zona con condiciones especiales para el uso del territorio, cambios correspondientes a la información sobre dicha zona en el registro de bienes raíces del Estado Unificado. Las zonas con condiciones especiales para el uso del territorio se consideran extinguidas y las restricciones al uso de los terrenos en dichas zonas se consideran nulas a partir de la fecha de exclusión de la información sobre la zona con condiciones especiales para el uso del territorio. del Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces, salvo disposición en contrario de este artículo, de la ley federal.
25. En caso de transferencia de derechos sobre una cosa, en relación con la colocación de la cual se ha establecido una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, una nueva decisión para establecer una zona con condiciones especiales para el uso del territorio el territorio o una decisión para cambiar esta zona no es necesaria.
Quizás la etapa más importante en la compra de un terreno es la recopilación más completa y exhaustiva de información para identificar los factores que pueden afectar la realización del propósito para el cual se adquiere este terreno. La tarea principal en la verificación legal del sitio seleccionado para la adquisición es la recopilación de información sobre zonas con condiciones especiales para el uso de territorios. Como muestra la práctica, la falta o la recepción inoportuna de dicha información a menudo afecta negativamente no solo el presupuesto y el tiempo de construcción, sino también el destino del objeto construido en general.
Según el apartado 4 del art. 1 del Código de Urbanismo de la Federación Rusa, las zonas con condiciones especiales para el uso de territorios incluyen: seguridad, zonas de protección sanitaria, zonas para la protección de objetos del patrimonio cultural, zonas de protección del agua, zonas de inundación, inundaciones, zonas protección sanitaria fuentes de suministro de agua potable y doméstica, zonas de objetos protegidos y otras zonas establecidas de acuerdo con la legislación de la Federación Rusa.
A la fecha, existen más de 200 tipos de zonas con condiciones especiales para el uso de territorios 1 .
Cada una de estas zonas tiene sus propios motivos de aparición, tamaño y régimen jurídico, que están establecidas por la legislación en la materia correspondiente, y no es posible ni tiene sentido enumerar todas sus características en el artículo. Lo único que une todas estas zonas y tiene valor más alto para el comprador: crean ciertas restricciones a las actividades en la parte relevante de la tierra. Estas restricciones se relacionan principalmente con la posibilidad de ubicar objetos de construcción de capital en principio o el cumplimiento de ciertos parámetros del objeto en construcción, realizando ciertas trabajos de construcción y eliminación de desechos.
De acuerdo con el párr. 2 p.3 art. 87 del Código de Tierras de la Federación de Rusia incluido en las zonas con condiciones especiales para el uso de territorios tierra de sus propietarios, usufructuarios, terratenientes y arrendatarios, pero dentro de los límites de estas parcelas podrá establecerse un régimen especial para su uso, restringiendo o prohibiendo aquellas clases de actividades que sean incompatibles con los fines del establecimiento de tales zonas.
Sin embargo, el principal problema para el futuro propietario o propietaria de un terreno no es que existan las restricciones antes mencionadas, y ni siquiera en ausencia de regímenes claros para el uso de zonas con condiciones especiales para el uso de territorios, sino en la ausencia de un procedimiento para establecer sus límites y la disponibilidad de información sobre ellos en el Unificado el registro estatal de bienes raíces (en adelante - USRN).
Problemas de registro estatal y registro catastral de zonas con condiciones especiales de uso
De acuerdo con el sub. 3 p.2 art. 7 de la Ley Federal del 13 de julio de 2015 No. 218-FZ "Sobre el Registro Estatal de Bienes Raíces" (en adelante, la Ley sobre el Registro Estatal de Bienes Raíces), la USRN incluye un registro independiente de información sobre los límites de zonas con condiciones especiales para el uso del territorio y otras zonas que de una u otra forma restrinjan el uso de las parcelas. Según sub. 5 p.5 art. 8 de la Ley de Registro Estatal de Bienes Raíces, la información de que el sitio está ubicado total o parcialmente dentro de los límites de un territorio con condiciones especiales para el uso del territorio se incluye en el catastro de bienes raíces, que es parte integral USRN.
De conformidad con el art. 10 de la Ley de Registro Estatal de Bienes Raíces, se ingresa la siguiente información en la USRN sobre zonas con condiciones especiales para el uso de territorios:
1) designaciones individuales de tales zonas y territorios (tipo, tipo, número, índice y otras designaciones);
2) descripción de la ubicación de los límites de dichas zonas y territorios;
3) los nombres de las autoridades estatales o de los órganos de autogobierno local que hayan tomado decisiones sobre el establecimiento de tales zonas, sobre la creación de tales territorios;
4) detalles de las decisiones de las autoridades estatales o de los órganos de autogobierno local sobre el establecimiento o cambio de tales zonas, sobre la creación o cambio de tales territorios y las fuentes de publicación oficial de estas decisiones;
5) detalles del acuerdo sobre la creación de una zona económica especial, un territorio de desarrollo socioeconómico avanzado, una zona de desarrollo territorial en la Federación Rusa;
7) detalles de las decisiones del Gobierno de la Federación de Rusia sobre la creación, el aumento del área o la terminación anticipada de la existencia de una zona económica especial, un territorio de desarrollo socioeconómico avanzado, una zona de desarrollo territorial en la Federación Rusa, una zona de juego.
Al mismo tiempo, sub. 9 p.1 art. 32 de la Ley de Registro Estatal de Bienes Raíces establece la obligación de las autoridades públicas y los gobiernos locales de enviar documentos o información contenida en ellos a Rosreestr para ingresar información en el Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces en caso de que tomen decisiones (actos) sobre el establecimiento, modificación o terminación de la existencia de una determinada zona con condiciones especiales para el uso de los territorios.
Además, de conformidad con el apartado 3 del art. 46 de la Ley Federal del 24 de julio de 2007 No. 221-FZ "Sobre Actividades Catastrales" (en adelante - Ley No. 221-FZ) información sobre zonas establecidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta ley con condiciones especiales para el uso de territorios contenidos en documentos depositados en el fondo estatal datos obtenidos como consecuencia de la gestión territorial en el tiempo y en la forma que establezca el órgano regulador en materia de relaciones catastrales, deben incluirse en catastro estatal bienes raíces.
Disposiciones separadas de las normas sectoriales establecen directamente que una zona de seguridad se considera establecida desde el momento de su registro catastral (ver, por ejemplo, la cláusula 6 de las Reglas para el establecimiento de zonas de seguridad de las instalaciones de la red eléctrica y condiciones especiales para el uso del suelo parcelas ubicadas dentro de los límites de dichas zonas, aprobadas por una resolución Gobierno de la Federación Rusa de fecha 24 de febrero de 2009 No. 160).
De conformidad con la orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 12 de diciembre de 2014 No. 798, hasta el 1 de enero de 2017, periodo de transicion, durante el cual Rosreestr tuvo que incluir en el catastro estatal de bienes raíces información sobre las zonas establecidas antes de la entrada en vigor de la Ley No. 221-FZ con condiciones especiales para el uso de territorios. Los términos en el orden especificado no han sido cambiados.
Por lo tanto, se supone que todas las áreas con condiciones especiales para el uso de territorios, que se establecieron antes de 2008, ahora están contenidas en el registro de bienes raíces.
Con base en las normas enumeradas anteriormente, es correcto suponer que, habiendo recibido un extracto de la USRN, puede averiguar exactamente qué zonas de seguridad se han establecido en relación con el terreno que planea adquirir, y comparar estas zonas con el proyecto de desarrollo planificado para su ejecución. Sin embargo, desafortunadamente, parece que el mecanismo legal extremadamente comprensible establecido en la Ley de Registro Estatal de Bienes Raíces casi no funciona en la práctica. Previo a su entrada en vigencia, ya existían normas similares en la Ley N° 221-FZ, y la práctica judicial actual demuestra la falta de implementación de las mismas en la vida real.
Entonces, por ejemplo, existe una práctica judicial bien establecida, según la cual la zona de seguridad de las redes de ingeniería construidas en periodo soviético, no requería registro catastral y, en consecuencia, las restricciones de dicha zona son válidas sin registro catastral en este momento (Decisión del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 04/06/2013 No. VAS-6464/13 en el expediente N° A65-30854/2011).
Desafortunadamente, la situación con las zonas “no identificadas” no se corrige por la presencia en la cláusula 6 del art. 56 del Código de Tierras de la Federación Rusa, las normas de que las zonas de seguridad son un gravamen de una parcela de tierra y están sujetas a registro estatal como tales. práctica de aplicación de la ley agencias gubernamentales ignora la norma especificada del Código Laboral de la Federación Rusa. Por lo tanto, Rosreestr, como organismo responsable de registrar los derechos sobre bienes inmuebles y las restricciones (gravámenes) de dicha propiedad, cree que dicha restricción en el uso de un sitio como zona de seguridad no está sujeta al registro estatal (ver carta de Rosreestr fechada 18 de diciembre de 2014 N° 14-17484/14).
Los tribunales también llegan a una conclusión similar (véase, por ejemplo, la sentencia de apelación Corte Suprema República de Tartaristán de 13 de noviembre de 2014 en el caso No. 33-15312/2014). El principal argumento de los tribunales es que la creación de una zona de amortiguamiento y las restricciones al uso de la tierra en la zona de amortiguamiento están asociadas al hecho mismo de la existencia objeto peligroso, y no con el registro de la zona de seguridad.
¿Cómo determinar si un sitio cae en una zona con condiciones especiales de uso?
Basado en la práctica, quizás lo más problemático para los propietarios y otros propietarios de terrenos hoy en día son las zonas de seguridad de las instalaciones lineales y las zonas de protección sanitaria.
Al comprobar el terreno previsto para la adquisición Atención especial debe darse a las redes de ingeniería ubicadas dentro de sus límites o en áreas adyacentes. Por ejemplo, aparece una zona de seguridad alrededor de una tubería de superficie o subterránea, cuyo régimen puede ser una sorpresa desagradable para muchos desarrolladores. Al mismo tiempo, el problema de determinar la zona de seguridad alrededor de las estructuras subterráneas, que no pueden detectarse visualmente, es particularmente grave.
Otro problema inesperado para el propietario de un terreno puede ser su ingreso a zonas de protección sanitaria (ZPE), que se establecen alrededor de establecimientos e industrias que son fuentes de impacto sobre el medio ambiente y la salud humana. En esencia, el establecimiento de una ZPE es solución de planificación destinadas a garantizar el bienestar sanitario y epidemiológico de la población. La ley especial no indica directamente la introducción obligatoria de tales zonas en la documentación urbanística. Se mencionan solo en el contexto del desarrollo de esquemas de planificación territorial, planes maestros para asentamientos, proyectos de planificación para áreas residenciales, así como para garantizar la calidad del aire en asentamientos urbanos y rurales, en locales residenciales.
Cabe señalar que ingresar información sobre las SPZ en el plan general de asentamiento no es una muy buena opción, ya que, por la naturaleza de las SPZ, están sujetas a ajuste, y en este caso, será necesario realizar cambios en el plan general del asentamiento, o existirán discrepancias significativas en la documentación urbanística. Por ejemplo, en Rostov-on-Don, la SPZ está incluida en el plan maestro, y el grado de relevancia de esta información es extremadamente bajo, ya que los cambios en el plan maestro no siguen el ritmo del ajuste de la SPZ.
No existen normas obligatorias que definan el tamaño de la ZPE en la legislación. SanPiN 2.2.1 / 2.1.1.1200-03 "Zonas de protección sanitaria y clasificación sanitaria de empresas, estructuras y otros objetos" prescribe sus tamaños estándar para varios tipos de objetos (según el grado de peligro para los humanos), sin embargo, sujeto a ciertas procedimientos, los tamaños se pueden cambiar sobre la base de un proyecto desarrollado independientemente por el propietario del objeto con la participación de una organización acreditada para llevar a cabo los estudios necesarios.
Cabe señalar que en la práctica, los propietarios de las instalaciones no buscan desarrollar proyectos que justifiquen la reducción de la ZPE, ya que esto les exige costos materiales y de tiempo. Los proyectos de SPZ creados a menudo prevén tamaños estándar máximos sin tener en cuenta los intereses de las personas cuyos terrenos caen dentro de la SPZ establecida.
Como se mencionó anteriormente, en teoría, el propietario de la propiedad respecto de la cual se establece una SPZ o una zona de amortiguamiento, así como el organismo que estableció la zona correspondiente, debe ingresar información sobre la misma en la USRN. Sin embargo, los propietarios y los organismos estatales no siempre cumplen con estas obligaciones, y la legislación no prevé responsabilidad por ello. Por lo tanto, en realidad, la información sobre la SPZ y las zonas protegidas en la USRN a menudo no está disponible.
Al mismo tiempo, de acuerdo con práctica judicial esto no significa que tales zonas no hayan sido establecidas (ver Revisión de la práctica judicial de la Corte Suprema de la Federación Rusa para el cuarto trimestre de 2012, aprobada por el Presidium de la Corte Suprema de la Federación Rusa el 10 de abril de 2013 ). Este enfoque conduce a la legalización de la existencia de la ZPE y las zonas protegidas, incluso si el propietario del sitio no es notificado o no tiene conocimiento del gravamen.
Dado que no puede confiar en la información de la USRN, la única forma de eliminar, al menos parcialmente, los riesgos de que un terreno caiga en una zona con condiciones especiales de uso es recopilar de forma independiente toda la información disponible. Aquí se puede brindar una ayuda significativa simplemente mediante un estudio cuidadoso del territorio adyacente al sitio a fin de identificar los objetos alrededor de los cuales se puede establecer una ZPE o una zona de amortiguamiento.
La información sobre la disponibilidad de la justificación del tamaño de la ZPE calculada para su aprobación y el establecimiento de la ZPE final se puede encontrar en el Registro de Conclusiones Sanitarias y Epidemiológicas para la documentación del proyecto, versión electrónica que se encuentra en el sitio web http://fp. crc. ru/. Es más confiable determinar si el sitio cae en SPZ, puede escribir por escrito contactando organismo territorial Rospotrebnadzor y recibió información sobre la presencia de SPZ establecidos en relación con los objetos identificados durante el autoexamen, así como de cualquier otra manera.
El derecho a la indemnización de daños y perjuicios de una persona cuya parcela se encuentra en una zona con condiciones especiales de uso
Como se desprende de lo anterior, cuando los terrenos y objetos ubicados en ellos se incluyen en las ZPE y zonas protegidas, los titulares de derechos enfrentan una restricción forzada de sus derechos para ubicar ciertos objetos y realizar cierto tipo de actividades. Formalmente, el Código de Tierras de la Federación de Rusia establece el derecho del propietario de la propiedad, que resultó ser parte de la SPZ o una zona de amortiguamiento, a la compensación por pérdidas, pero en la práctica no todo está tan despejado.
En virtud del apartado 3 del art. 1064 del Código Civil de la Federación Rusa, el daño por acciones legales está sujeto a compensación en los casos en que estatutario. En relación con la situación descrita, solo se fija una forma de proteger los derechos violados: compensación por pérdidas (artículo 57 del Código Laboral de la Federación Rusa). El procedimiento de compensación por pérdidas está determinado por las reglas aprobadas por el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 07.05.2003 No. 262 para la compensación a los propietarios de terrenos, usuarios de terrenos, propietarios y arrendatarios de terrenos por pérdidas causadas por el ocupación temporal de predios, restricción de los derechos de los propietarios, usufructuarios, propietarios y arrendatarios de predios o deterioro de la calidad de los terrenos como consecuencia de las actividades de otras personas (en adelante - Reglamento N° 262).
El principio general es que al momento de calcular el monto de las pérdidas se tenga en cuenta lo siguiente (inciso 8 del Reglamento N° 262):
la diferencia entre el valor de mercado de un terreno sin tener en cuenta y el costo teniendo en cuenta las restricciones de derechos;
pérdidas sufridas por los propietarios de la parcela de tierra en relación con terminación anticipada sus obligaciones con terceros, incluido el lucro cesante;
gastos relacionados con la restricción de derechos.
A su vez, según el inciso 5 de la Regla N° 262, el monto de la indemnización se determina por acuerdo de las partes y se calcula de acuerdo con recomendaciones metodológicas, las cuales, lamentablemente, aún no han sido aprobadas ni siquiera desarrolladas.
El desacuerdo con el monto de los daños se reconoce como base para la presentación declaración de demanda sobre daños. Sin embargo, ante los tribunales, las personas cuyos derechos han sido violados o restringidos por el establecimiento de una ZPE o una zona de amortiguamiento tendrán que enfrentarse a una serie de problemas.
La principal es que actos judiciales para la recuperación de tales daños son raros, y no existe un enfoque general para resolver tales disputas.
Los tribunales parten del hecho de que el derecho a la compensación se otorga a los propietarios y otros titulares de parcelas de tierra, cuyos poderes se limitaron inmediatamente después de producirse el gravamen correspondiente (véase, por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Regional de Leningrado de fecha 09.10 .2013 en el caso No. 33-4661/2013, decisión del Décimo Octavo Arbitraje Tribunal de Apelación de fecha 22 de enero de 2014 N° 18AP-13550/2013 en el expediente N° A07-13987/2013).
El enfoque de los tribunales es simple: si una persona no era el propietario cuando se introdujo la SPZ o la zona de amortiguamiento, entonces no se violaron los intereses de esta persona.
Resulta que el dueño anterior de la tierra perdió el derecho a la compensación por pérdidas (el objeto fue enajenado), pero el nuevo dueño no adquirió este derecho. Así, la ausencia de la obligación del propietario de la instalación, respecto de la cual se estableció la zona correspondiente antes de la entrada en vigor de la Ley N° 221-FZ, de ingresar información sobre esta en el registro no solo implica el riesgo de una adquisición “inesperada” de un sitio con una SPZ o una zona de amortiguamiento, pero en realidad reduce a cero las posibilidades del comprador por daños y perjuicios de conformidad con el art. 57 ZK RF.
La práctica judicial en cuanto al hecho mismo de la restricción de derechos, el procedimiento de compensación de pérdidas aplicable en tales situaciones y el cálculo de su monto es contradictoria.
Así, por ejemplo, al considerar el caso No. A41-20317/11, el tribunal satisfizo el reclamo de la granja estatal por la recuperación de daños en la forma de pérdida del valor de mercado de la tierra causada por la extensión de la ZPE establecida alrededor del cementerio entre asentamientos a parte de su territorio. En este caso, los tribunales se guiaron únicamente por las normas del art. 15 del Código Civil de la Federación Rusa, sin referirse al art. 57 del Código de Tierras de la Federación Rusa (Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Moscú del 16 de mayo de 2012 en el caso No. A41-20317/11).
En otro caso, el Tribunal Regional de Smolensk revocó la decisión del tribunal de primera instancia, que satisfizo los reclamos de los propietarios de terrenos para recuperar su valor de mercado debido a la imposibilidad de utilizar el sitio para el propósito previsto debido al hecho de que estaba ubicado en la ZPE del cementerio y se realizaron entierros en su territorio. El tribunal llegó a la conclusión de que el mero hecho de la ubicación del terreno en la SPZ no indica la imposibilidad de su uso según finalidad prevista, ya que según SanPiN 2.2.1 / 2.1.1.1200-03, está permitido colocar tierras de cultivo en la ZPE del cementerio para cultivos industriales que no se utilizan para la alimentación y, por lo tanto, los derechos del propietario del sitio. no fueron violados por la extensión de la SPZ del cementerio (Sentencia de apelación del Tribunal Regional de Smolensky de fecha 7 de agosto de 2012 en el caso No. 33-2445).
Al negarse a recuperar daños en el caso No. А07-13987/2013, el tribunal señaló que las relaciones en consideración están sujetas a reglas especiales que rigen el procedimiento de compensación por pérdidas al establecer una restricción al derecho del propietario de una parcela de tierra, diferente desde normas generales ley civil sobre el procedimiento de recuperación de daños - art. 56, 57 RF LC. En el sentido de estas normas, la base para la recuperación de daños y perjuicios es el hecho mismo de establecer restricciones a los derechos del propietario de un terreno, lo que resultó en un cambio en su valor de mercado o la extinción de las obligaciones de su propietario para con terceros. fiestas. Debido a que las restricciones se introdujeron antes de que apareciera el derecho de propiedad del demandante sobre el terreno en disputa, no tiene fundamento para hacer tal reclamo (decisión de la Décimo Octava Corte de Apelaciones de Arbitraje del 22 de enero de 2014 No. 18AP-13550 /2013 en el caso No. А07-13987/2013).
Con base en los resultados de la consideración del caso No. 33-4114, el tribunal recuperó daños por el monto del costo total del terreno en sí, la casa ubicada en él y los cultivos de frutas y bayas, en referencia al art. 57 del Código de Tierras de la Federación de Rusia, causado en relación con la inclusión de un terreno en la SPZ de una instalación para la destrucción de armas químicas ( Definición de casación Tribunal Regional de Kirov de fecha 21 de diciembre de 2010 en el caso No. 33-4114).
Como puede verse en la práctica judicial anterior, en los casos en que se recuperan las pérdidas causadas por la restricción de los derechos a la tierra como resultado del establecimiento de una ZPE o una zona de amortiguamiento, los tribunales, apelando al art. 57 del Código Laboral de la Federación Rusa y señalando a orden especial las indemnizaciones por pérdidas proceden del procedimiento general para la determinación de las pérdidas y el cálculo de las cantidades a cobrar, es decir, cobran el costo total del terreno, aunque esto no está previsto en el inciso 8 del Reglamento N° 262.
Cabe señalar que, en la práctica, los tribunales no aplican en absoluto la compensación por pérdidas en forma de lucro cesante. Y esto a pesar del hecho de que la principal “pérdida” al limitar los derechos de los propietarios y otros propietarios de títulos de terrenos mediante el establecimiento de SPZ o zonas protegidas es precisamente la pérdida de ganancias. Por ejemplo, para un sitio con un uso permitido para fines de vivienda, la posibilidad de su uso previsto en realidad se pierde y el lucro cesante obviamente es significativamente mayor que el costo por metro cuadrado de terreno.
Por lo tanto, la indemnización por daños y perjuicios, teniendo en cuenta la práctica judicial predominante, no es manera efectiva protección de los derechos del propietario del sitio violados por el establecimiento de una ZPE o una zona de amortiguamiento.
Teniendo en cuenta que las perspectivas de compensación son muy ilusorias, los propietarios y compradores de terrenos ubicados en zonas con condiciones especiales de uso deben tener en cuenta la posibilidad de otra forma de proteger sus derechos: cobrar una tarifa por colocar un objeto dentro los límites de una parcela de tierra (generalmente lineal), lo que condujo al establecimiento de una zona de amortiguamiento.
Por su parte, con fundamento en el apartado 8 del art. 90 del Código de Tierras de la Federación Rusa, las parcelas de tierra proporcionadas para la construcción, reconstrucción, revisión de las instalaciones de transporte por tubería se proporcionan para el período de construcción, reconstrucción, revisión tales objetos. Para los terrenos donde se ubican las instalaciones de transporte subterráneo por tuberías relacionadas con las instalaciones lineales, no se requiere el registro de los derechos de los propietarios de las instalaciones de transporte por tuberías de la manera prescrita por el Código de Tierras de la Federación Rusa. Los propietarios de terrenos tienen restricciones en sus derechos en relación con el establecimiento de zonas de seguridad para dichos objetos. De esta regla se deduce que el propietario del oleoducto no “utiliza” el terreno dentro del cual se encuentra el oleoducto. No está obligado a recibir el terreno correspondiente en arrendamiento o constituir una servidumbre de organización de la red y, en consecuencia, no está obligado a pagar ningún dinero en efectivo el dueño de tal área.
Perspectivas de regulación legal
Cabe señalar que a partir del 1 de enero de 2016 nuevas disposiciones del art. 87 del Código de Tierras de la Federación Rusa (introducido por la Ley Federal No. 252-FZ del 13 de julio de 2015), según el cual la información sobre los límites de dicha zona, que debe contener descripciones textuales y gráficas de la ubicación de la límites de dicha zona, es un anexo obligatorio a la decisión de establecer una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, una lista de coordenadas de los puntos característicos de estos límites en el sistema de coordenadas establecido para mantener el catastro estatal de bienes inmuebles objetos patrimoniales. Asimismo, los titulares de derechos de predios deberán ser notificados de las restricciones establecidas dentro de los 15 días siguientes a la fecha de ingreso de la información correspondiente a la USRN.
Además, a partir del 1 de enero de 2018, para la puesta en marcha de instalaciones que impliquen la presencia de una zona de amortiguamiento, será obligatorio tener una descripción de los límites de esta zona (Artículo 55 del Código Civil de la Federación Rusa). Al mismo tiempo, la solicitud del permiso para encargar dicho objeto será una descripción textual y gráfica de la zona de amortiguamiento, y el permiso para ingresar será simultáneamente una decisión para establecer la zona de amortiguamiento del objeto dentro de los límites apropiados. .
Además, la información sobre la ubicación de los límites de las zonas con condiciones especiales para el uso de territorios debe ingresarse en el catastro estatal de bienes raíces antes del 1 de enero de 2022. Parece que el desarrollador no puede estar completamente seguro de que no hay subsuelo. red de ingenieria en la propiedad adquirida antes de esa fecha.
Así, de acuerdo con las normas vigentes, hasta 2017 Rosreestr debía ingresar en el catastro inmobiliario información sobre todas las zonas con condiciones especiales para el uso de territorios que se establecieron antes de la entrada en vigor de la Ley N° 221-FZ (hasta el 1 de marzo). , 2008), y antes del 1 de enero de 2022 deberá ingresar información sobre todas las zonas establecidas después de esta fecha.
Resumiendo, podemos decir que, dada la práctica actual y el incumplimiento de las obligaciones de los organismos estatales y los propietarios de las instalaciones correspondientes de ingresar información sobre zonas con condiciones especiales para el uso de territorios en la USRN, la falta de un el procedimiento unificado para establecer los límites de dichas zonas es actualmente la única forma de proteger para ayudar de alguna manera a proteger al comprador de adquirir un sitio que "inesperadamente" estará en una zona de seguridad o protección sanitaria que no permite que se construya nada en este sitio en absoluto, es realizar un análisis detallado de la información contenida en varias fuentes, incluido el envío de solicitudes a los organismos estatales pertinentes y una inspección visual independiente del territorio adyacente al sitio para identificar objetos alrededor de los cuales se puede establecer la zona correspondiente. , tanto utilizando materiales cartográficos en Internet como directamente en el acto.
1 La relación más completa de todos los posibles tipos de zonas con condiciones especiales para el uso de los territorios, así como los actos jurídicos que establecen el régimen jurídico de cada una de ellas, se encuentra en documento regional- El clasificador "Régimen especial de uso del solar y de sus partes", aprobado por orden del Comité de recursos de la tierra y gestión de tierras de San Petersburgo de fecha 14.08.2009 No. 216.
¿Qué son las “zonas con condiciones especiales para el uso de territorios”?
Del código de planificación urbana de la Federación de Rusia se desprende que las zonas con condiciones especiales para el uso de territorios (ZOUIT) son zonas de seguridad, protección sanitaria, zonas para la protección de objetos del patrimonio cultural (monumentos de historia y cultura) de los pueblos de la Federación Rusa, zonas de protección de agua, zonas para protección sanitaria de fuentes de agua potable y económico - suministro de agua doméstico, zonas de objetos protegidos, otras zonas establecidas de acuerdo con la legislación de la Federación Rusa. Dependiendo del tipo de objetos, su propósito funcional e influencia en ambiente, se establecen diferentes tipos de zonas.
Estableciendo " zonas especiales“Diseñados para proteger objetos que necesitan protección, o para proteger contra objetos que tienen un impacto negativo en el medio ambiente y el ser humano. Con base en lo anterior, las zonas cuentan con cierto régimen de seguridad o protección. Dependiendo de la naturaleza de la zona, ciertas normas legales se pueden determinar los requisitos para el uso y las restricciones al uso de los bienes muebles e inmuebles que se encuentren en la zona, así como las condiciones de permanencia, las reglas de visita, el modo de permanencia, etc. en estas zonas.
Los límites de las zonas con un régimen especial de uso de la tierra se establecen de acuerdo con los proyectos de construcción de las entidades relevantes y, en su ausencia, de acuerdo con los estándares aprobados de la Federación Rusa, teniendo en cuenta la ubicación de los objetos que forman el régimen, su propósito, parámetros, diseño y grado de impacto ambiental. Por regla general, los límites de la ZUIT son más amplios y no coinciden con los límites del objeto que requiere protección, o del objeto cuyo impacto es necesario proteger, por lo que puede establecerse un régimen jurídico especial de uso. introducidas en terrenos que se encuentren parcial o totalmente dentro de los límites de dichas zonas.
El régimen jurídico de tales zonas se rige no sólo por el planeamiento urbanístico y legislación sobre tierras, sino también por la legislación en las áreas de la industria de la energía eléctrica (zonas protegidas de instalaciones de la red eléctrica y zonas protegidas de instalaciones para la producción energía eléctrica), seguridad industrial(zonas de seguridad de tuberías principales y zonas de seguridad de redes de distribución de gas); legislación sobre transporte ferroviario(zonas de protección de vías férreas) y sobre el bienestar sanitario y epidemiológico de la población (zonas de protección sanitaria), legislación de recursos naturales (zonas de protección de aguas, zonas de inundación e inundación, zonas de protección de peces y áreas protegidas de pesca, zonas de parques forestales y zonas verdes zonas, etc.) y otras ramas de la legislación rusa.
Cómo saber si el sitio está incluido en la zona con especialcondiciones de uso del territorio?
Las zonas con condiciones especiales para el uso de los territorios son fuente de restricciones al uso de las parcelas. Estas restricciones a los derechos sobre la tierra se establecen mediante leyes órganos ejecutivos el poder estatal, los actos de los gobiernos locales y se conservan cuando la propiedad de un terreno se transfiere a otra persona. Tales restricciones se aplican total o parcialmente a todos los terrenos incluidos en los límites de las zonas con una condición especial de uso.
El objeto principal de las zonas con condiciones especiales para el uso de territorios es la protección del régimen o objeto valioso o protección de un objeto que tiene un impacto negativo en el medio ambiente y los seres humanos. Si dicho objeto está ubicado cerca de su terreno, esto puede indicar que su terreno está incluido en una zona con condiciones especiales para el uso de territorios.
Puede averiguar si un terreno está incluido en el límite de cualquier zona con condiciones especiales para el uso de territorios solicitando un extracto del Registro Único de Bienes Raíces del Estado (EGRN), así como contactando al servicio público "Catastro Público Mapa de Rosreestr".
No se debe pensar que un terreno (parte de él), que ingresó a la zona con una condición especial para el uso de territorios, no puede ser utilizado para el fin previsto. La ubicación de un solar en una zona obliga a su propietario a cumplir con un régimen especial de uso, pero no le priva de los derechos de uso y entrega de dicho solar.
¿Cómo enterarse de las restricciones en su terreno?
Existe la oportunidad con la ayuda de los servicios electrónicos para conocer las restricciones en el uso de la tierra. Ahora, cualquier usuario de Internet puede saber, sin salir de casa, si un determinado terreno se encuentra en una zona de protección hídrica, una zona de protección sanitaria o una zona de protección del patrimonio cultural.
Actualmente, en el sitio web oficial de la Cámara Federal de Catastro de Rosreestr, está disponible el servicio electrónico "Aprenda sobre las restricciones en un terreno" (kadastr.ru/site/electron/zouit.htm), con el que puede conocer el presencia de restricciones impuestas a un terreno en relación con el establecimiento de zonas territoriales y zonas con condiciones especiales para el uso del territorio.
Para utilizar los servicios de este servicio, en la página principal del sitio web de la Cámara Catastral, de la lista de servicios electrónicos, seleccione la pestaña "Infórmese sobre las restricciones en la parcela", indique el número catastral de la parcela o el número de registro de la zona y haga clic en “Buscar”.
Si el solar está incluido en una zona con condiciones especiales para el uso del territorio, el usuario recibirá una respuesta con toda la información sobre dicha zona, así como el número de restricciones correspondiente.
Tenga en cuenta que la información del servicio electrónico está destinada únicamente para uso no comercial y es solo para referencia.
La información fue proporcionada a los editores de Profkadastr.rf por el servicio de prensa de la sucursal de la Institución Presupuestaria del Estado Federal "FKP Rosreestr" en la región de Kaluga.
¡Gracias por la información aportada!
6. Los límites de la zona de seguridad en relación con una instalación de red eléctrica separada están determinados por la organización propietaria por derecho de propiedad o de otro modo. base legal(en adelante, la organización de la red).
La organización de la red se aplica al órgano ejecutivo federal que ejerce la supervisión energética del estado federal con una declaración sobre la aprobación de los límites de la zona de amortiguamiento en relación con las instalaciones de la red eléctrica individuales y se presenta en forma de documento electrónico y en forma de papel información sobre los límites de la zona de amortiguamiento, que debe contener descripciones textuales y gráficas de la ubicación de los límites de dicha zona, así como una lista de coordenadas de los puntos característicos de estos límites en el sistema de coordenadas establecido para mantener el estado catastro inmobiliario. La decisión de acordar los límites de la zona de amortiguamiento la toma el órgano ejecutivo federal en ejercicio de la supervisión energética de los estados federales, dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha de recepción de dicha solicitud e información.
Después de acordar los límites de la zona de amortiguamiento, el órgano ejecutivo federal que ejerza la supervisión energética del estado federal envía dentro de los 5 días hábiles a servicio federal registro estatal, catastro y cartografía un documento que reproduzca la información contenida en la decisión de acordar los límites de la zona de amortiguamiento en relación con las instalaciones individuales de la red eléctrica, incluido su nombre y el contenido de las restricciones sobre el uso de bienes inmuebles dentro de sus límites, con descripciones textuales y gráficas de la ubicación de los límites de dicha zona, así como una lista de coordenadas de los puntos característicos de estos límites en el sistema de coordenadas establecido para mantener el catastro estatal de bienes raíces, en base al cual se especifica órgano ejecutivo federal decide ingresar información sobre los límites de la zona de amortiguamiento en el catastro de bienes raíces del estado.
La zona de seguridad se considera establecida a partir de la fecha de ingreso de la información sobre sus límites en los documentos de registro catastral del estado.
7. Las zonas de seguridad están sujetas a marcado mediante la instalación de señales de advertencia a expensas de las organizaciones de la red que contengan una indicación del tamaño de la zona de seguridad, información sobre la organización de la red correspondiente, así como la necesidad de cumplir con las restricciones previstas por estos Reglas.
tercero Normas para la protección de redes eléctricas ubicadas en terrenos
8. En las zonas de seguridad, está prohibido realizar cualquier acción que pueda perturbar el funcionamiento seguro de las instalaciones de la red eléctrica, incluso causando su daño o destrucción, y (o) causando daños a la vida, la salud de los ciudadanos y la propiedad de las personas o entidades legales, así como causar daños ambientales e incendios, incluyendo:
a) tirar sobre cables y soportes titulares transmisión de energía de objetos extraños, así como para escalar los soportes de líneas eléctricas aéreas;
b) colocar cualquier objeto y objetos (materiales) dentro de los pasajes y entradas creados de acuerdo con los requisitos de los documentos reglamentarios y técnicos para el acceso a las instalaciones de la red eléctrica, así como realizar cualquier trabajo y erigir estructuras que puedan impedir el acceso a la red eléctrica. instalaciones, sin creación de pasajes y entradas necesarias para dicho acceso;
c) permanecer dentro de un área cercada y locales interruptores y subestaciones, abrir puertas y escotillas de aparamenta y subestaciones, realizar maniobras y conexiones en redes electricas(este requisito no se aplica a los empleados que participan en el desempeño de actividades permitidas). a su debido tiempo obras), hacer fuego dentro de las zonas de seguridad de los dispositivos de entrada y distribución, subestaciones, líneas eléctricas aéreas, así como en las zonas de seguridad de las líneas eléctricas por cable;
d) colocar vertederos;
e) realizar trabajos con mecanismos de impacto, lanzar pesos de más de 5 toneladas, descargar y drenar sustancias cáusticas y corrosivas, combustibles y lubricantes (en las zonas de seguridad de las líneas eléctricas subterráneas).
9. En las zonas de seguridad establecidas para instalaciones de red eléctrica con tensión superior a 1000 voltios, además de las actuaciones previstas en el apartado 8 de este Reglamento, está prohibido:
a) almacenar o colocar instalaciones de almacenamiento para cualquier material, incluidos combustibles y lubricantes;
b) colocar campos infantiles y deportivos, estadios, mercados, puntos de venta, campamentos, corrales de ganado, garajes y estacionamientos de todo tipo de máquinas y mecanismos, realizar cualquier actividad asociada a una gran multitud de personas que no se dedican a la realización de trabajos permitidos de acuerdo con el procedimiento establecido (en zonas de seguridad de líneas eléctricas aéreas);
c) usar (lanzar) cualquier aeronave, incluidas cometas, modelos deportivos de aeronaves (en las zonas de seguridad de las líneas eléctricas aéreas);
d) echar anclas de los buques y realizar su paso con anclas, cadenas, lotes, arrastres y redes de arrastre (en las zonas de seguridad de las líneas eléctricas submarinas);
e) realizar el paso de naves con brazos elevados de grúas y otros mecanismos (en las zonas de seguridad de líneas eléctricas aéreas).
10. Dentro de las zonas de seguridad, sin decisión escrita sobre la coordinación de las organizaciones de la red, las personas físicas y jurídicas tienen prohibido:
a) construcción, revisión, reconstrucción o demolición de edificios y estructuras;
b) minería, voladuras, recuperación de terrenos, incluidos los relacionados con inundaciones temporales de terrenos;
c) plantar y talar árboles y arbustos;
d) dragado, dragado y operaciones de carga y descarga, captura de peces, otros animales y plantas acuáticos con artes de pesca de fondo, disposición de abrevaderos, picado y recolección de hielo (en las zonas de protección de las líneas eléctricas submarinas);
e) el paso de barcos, en el que la distancia vertical desde la dimensión extrema superior con o sin carga hasta el punto inferior del hundimiento de los cables de las líneas aéreas de transmisión de energía que cruzan cuerpos de agua es menor que la distancia mínima permitida, incluso tomando en cuenta el nivel máximo de aumento del agua durante las inundaciones;
f) el paso de vehículos y mecanismos que tengan una altura total con o sin carga desde la superficie de la carretera de más de 4,5 metros (en las zonas de seguridad de las líneas eléctricas aéreas);
g) movimiento de tierras a una profundidad de más de 0,3 metros (en terrenos arados a una profundidad de más de 0,45 metros), así como nivelación del suelo (en las zonas de seguridad de las líneas eléctricas subterráneas);
h) riego de cultivos agrícolas si la altura del chorro de agua puede ser superior a 3 metros (en las zonas de seguridad de las líneas eléctricas aéreas);
i) trabajos agrícolas de campo con maquinaria y equipo agrícola de más de 4 metros de altura (en las zonas protegidas de líneas eléctricas aéreas) o trabajos agrícolas de campo relacionados con el arado de la tierra (en las zonas protegidas de líneas eléctricas por cable).
11. En las zonas de seguridad establecidas para instalaciones de redes eléctricas con tensión hasta 1000 voltios, además de las acciones previstas en el numeral 10 de estas Reglas, sin una decisión por escrito con la aprobación de los organismos de red, está prohibido:
a) colocar terrenos infantiles y deportivos, estadios, mercados, puntos de venta, campamentos, corrales de ganado, garajes y estacionamientos de todo tipo de máquinas y mecanismos, jardines, terrenos para jardines y otros bienes inmuebles ubicados dentro del territorio de jardinería u horticultura por ciudadanos para necesidades propias, proyectos de construcción de viviendas, incluidos los individuales (en las zonas de seguridad de las líneas eléctricas aéreas);
b) almacenar o colocar instalaciones de almacenamiento para cualquier material, incluidos combustibles y lubricantes;
c) disponer los atraques para el estacionamiento de naves, barcazas y grúas flotantes, echar anclas de las naves y realizar su paso con anclas, cadenas, lotes, arrastres y redes de arrastre (en las zonas de seguridad de las líneas eléctricas submarinas).
12. Para obtener una decisión por escrito sobre la coordinación de la implementación de las acciones previstas en los párrafos 10 y estas Reglas, las partes interesadas deberán presentar una solicitud por escrito a la organización de la red (su sucursal, oficina de representación o unidad estructural) responsable de la operación de las instalaciones de la red eléctrica correspondiente a más tardar 15 días hábiles antes de que se tomen las medidas necesarias.
La organización de la red, dentro de los 2 días a partir de la fecha de recepción de la solicitud, la considera y toma una decisión sobre la aprobación (negativa de aprobación) de la implementación de las acciones relevantes.
Se entrega al solicitante una decisión por escrito sobre la aprobación (denegación de aprobación) de la implementación de las acciones previstas en los párrafos 10 y estas Reglas, o se le envía por correo con acuse de recibo. La organización de la red también informa al solicitante de la decisión tomada mediante fax o medios electrónicos de comunicación si la solicitud indica la necesidad de tal información.
Se permite la negativa a acordar las acciones previstas en los párrafos 10 y estas Reglas si la implementación de las acciones relevantes viola los requisitos establecidos por los actos legales reglamentarios y puede conducir a una interrupción en el funcionamiento de las instalaciones de la red eléctrica correspondiente. La denegación debe estar motivada y contener referencias a las disposiciones de los actos jurídicos reglamentarios que se infringirán como resultado de la realización del trabajo pertinente por parte del solicitante (realización de las acciones pertinentes).
Las personas que hayan recibido una resolución sobre la coordinación de la ejecución de actuaciones en las zonas protegidas están obligadas a ejecutarlas en el cumplimiento de las condiciones que garanticen la seguridad de las instalaciones de la red eléctrica.
Una decisión escrita sobre la aprobación de la realización de operaciones de voladura en zonas de seguridad se emite solo después de la presentación de las personas que realizan estos trabajos, emitida en la forma prescrita. documentación técnica(proyectos, pasaportes, etc.), previstas por las normas de seguridad para voladuras, establecidas por actos reglamentarios.
Al recibir una decisión por escrito sobre la aprobación de la construcción, revisión y reconstrucción de edificios y estructuras, simultáneamente con la solicitud especificada de la organización de la red, documentación del proyecto, desarrollado en relación con los objetos correspondientes. Si la elaboración de dicha documentación de conformidad con la legislación sobre actividades de urbanismo no es obligatorio, junto con dicha declaración, se proporciona información sobre los parámetros del objeto que se planea construir (cambios en sus parámetros durante la reconstrucción), así como sobre el momento y el alcance de los trabajos de construcción, reconstrucción y reparación. No está permitido exigir otros documentos e información de personas interesadas en la construcción, reconstrucción y reparación de edificios y estructuras.
La negativa de los organismos de red a dictar resolución por escrito sobre la coordinación de la ejecución en las zonas de seguridad de las actuaciones previstas en el inciso 10 y en el presente Reglamento será recurrible judicialmente.
Si el órgano ejecutivo federal que ejerce la supervisión energética del estado federal descubre los hechos de la implementación dentro de los límites de las zonas de seguridad de acciones prohibidas por los párrafos 8 del párrafo 10 y este Reglamento, sin recibir una decisión por escrito sobre la aprobación de la organización de la red, autorizada funcionarios de dicho organismo elaborar protocolos sobre las infracciones administrativas de acuerdo con la legislación de la Federación Rusa.
Si las organizaciones de red y otras personas descubren los hechos de llevar a cabo dentro de los límites de las zonas de seguridad acciones prohibidas por el párrafo 8 y estas Reglas, o acciones previstas por el párrafo 10 y estas Reglas, sin recibir una decisión por escrito sobre la aprobación de la red organización, estas personas deberán enviar una declaración sobre la existencia de tales hechos al órgano ejecutivo federal que ejerce la supervisión energética del estado federal, y también tiene derecho, de conformidad con la legislación de la Federación Rusa, a presentar una solicitud ante el tribunal y (o) órganos ejecutivos autorizados para considerar casos de delitos relevantes.
13. Si la zona de amortiguamiento coincide (cruza) con el derecho de vía y (o) la zona de protección de vías férreas, el derecho de vía y (o) la franja lateral de caminos, las zonas de protección de tuberías, comunicación líneas y otros objetos, se lleva a cabo la realización de trabajos relacionados con la operación de estos objetos, en las secciones coincidentes de los territorios partes interesadas según lo acordado de conformidad con la legislación de la Federación de Rusia, que regula el procedimiento para establecer y utilizar zonas de seguridad, zonas al borde de la carretera, derecho de paso de los objetos relevantes con conclusión obligatoria Acuerdos de cooperación en caso de accidente.
14. En las carreteras de motor en las intersecciones con líneas eléctricas aéreas, los propietarios de las carreteras de motor deben garantizar la instalación de señales de tráfico que prohíban la parada de vehículos en las zonas de seguridad de estas líneas con una clase de tensión nominal de diseño de 330 kilovoltios y superior y la paso Vehículo altura con o sin carga superior a 4,5 metros en las zonas de seguridad de las líneas eléctricas aéreas, independientemente de la clase de tensión nominal de diseño.
15. Las personas que realicen movimientos de tierra, al detectar un cable no especificado en la documentación técnica para la producción de obras, están obligados a detener inmediatamente estos trabajos, tomar medidas para garantizar la seguridad del cable y en un plazo de 24 horas notificar al organismo de red propietario. la propiedad (otro terreno legal) por la línea de cable especificada, o organismo federal Poder Ejecutivo, que lleva a cabo la supervisión energética de los estados federales.
IV. Características del uso de terrenos por parte de las organizaciones de la red.
16. El acceso a las instalaciones de la red eléctrica para su operación y trabajo previsto (regulatorio) se realiza de conformidad con la legislación civil y territorial.
Para prevenir o eliminar accidentes, los empleados de las organizaciones de la red tienen acceso sin obstáculos a las instalaciones de la red eléctrica, así como la posibilidad de entregar los materiales y equipos necesarios.
17. Los trabajos programados (programados) sobre el mantenimiento de las instalaciones de la red eléctrica se llevan a cabo con notificación previa a los propietarios (usuarios de la tierra, propietarios, arrendatarios) de los terrenos.
El aviso se envía a escribiendo correo con acuse de recibo. La notificación se realizará teniendo en cuenta los plazos de control para el envío de correspondencia escrita determinados en la forma establecida en un plazo que permita recibirla a más tardar 7 días hábiles antes de la fecha de inicio de la obra respectiva, salvo los casos previstos en el párrafo 18 de este Reglamento. El aviso indica la duración de la obra, así como su contenido.
18. Los trabajos para prevenir o eliminar accidentes, así como sus consecuencias en las instalaciones de la red eléctrica, podrán realizarse sin previo aviso a los propietarios (usuarios, propietarios, arrendatarios) de los terrenos. Al realizar el trabajo especificado, las organizaciones de la red están obligadas a enviar una notificación a los propietarios (usuarios de la tierra, terratenientes, arrendatarios) de los terrenos correspondientes a más tardar 2 días hábiles desde el inicio del trabajo.
El aviso especifica la naturaleza y el tipo de daño a las instalaciones de la red eléctrica, así como las fechas de inicio y finalización del trabajo.
Después de realizar trabajos de mantenimiento en las instalaciones de la red eléctrica, trabajos para prevenir o eliminar accidentes en dichas instalaciones o sus consecuencias, las organizaciones de la red deben poner los terrenos en un estado adecuado para su uso para el fin previsto o en el estado en que los terrenos correspondientes estaban antes de las obras de ejecución, así como para indemnizar a los propietarios (usuarios de la tierra, terratenientes, arrendatarios) por las pérdidas ocasionadas durante la ejecución de las obras.
19. En caso de que se establezcan zonas de amortiguamiento en terrenos agrícolas, el mantenimiento programado de las instalaciones de la red eléctrica se realizará durante el período en que dichos terrenos no estén ocupados por cultivos agrícolas o cuando sea posible garantizar la seguridad de estos cultivos.
20. Trabajos de mantenimiento programado (programado) en líneas de transmisión por cable que causan una violación pavimento, puede llevarse a cabo solo después de un acuerdo previo sobre las condiciones para su implementación con las personas propietarias de carreteras de motor sobre la base de la propiedad u otros motivos legales, y dentro de los asentamientos, también con los gobiernos locales.
Con el fin de acordar las condiciones para el trabajo, la organización de la red que opera las líneas eléctricas de cable relevantes envía temas especificados a más tardar 7 días antes del inicio del trabajo, una declaración escrita que indique el contenido y el calendario del trabajo, así como un proyecto de esquema de organización del tráfico para este período.
Las personas que sean propietarias de carreteras de motor por derecho de propiedad o de otro modo legalmente (organismos locales de autogobierno de los asentamientos dentro de los cuales se encuentran las carreteras de motor relevantes) están obligadas a considerar dicha solicitud de la organización de la red dentro de los 2 días hábiles a partir de la fecha de su recepción y decidir sobre su aprobación (rechazo en acuerdo). Se permite la denegación de aprobación en los casos en que el contenido y el tiempo del trabajo no correspondan con lo establecido. requisitos obligatorios o el proyecto de régimen de ordenación del tráfico no cumple los requisitos de los actos jurídicos reglamentarios en el ámbito de la seguridad vial.
Por acuerdo con la persona propietaria de la carretera de motor sobre la base de la propiedad u otros motivos legales, la realización de trabajos para eliminar los daños causados a las carreteras puede ser realizada por la persona especificada a expensas de las organizaciones de la red correspondientes.
21. Para garantizar la operación y operación sin problemas de las instalaciones de la red eléctrica en áreas protegidas, las organizaciones de la red o las organizaciones que actúan sobre la base de acuerdos relevantes con las organizaciones de la red llevan a cabo:
a) tendido y mantenimiento de desmontes a lo largo de las líneas eléctricas aéreas y en el perímetro de las subestaciones y aparamenta si estas zonas están ubicadas en bosques y espacios verdes;
b) talar y limar árboles y arbustos dentro de las distancias mínimas permitidas a sus copas, así como talar árboles que amenacen con caer.
22. El ancho requerido de los claros establecidos de acuerdo con el párrafo 21 de estas Reglas, las distancias dentro de las cuales la tala de árboles individuales (grupos) (plantaciones forestales), así como las distancias mínimas permitidas a las copas de los árboles se determinan de acuerdo con los requisitos de los actos legislativos y otros actos legales reglamentarios de la Federación Rusa, incluidas estas Reglas.
23. Las organizaciones de la red en el mantenimiento de las compensaciones están obligadas a garantizar: establecimiento de seguridad
zonas de instalaciones de la red eléctrica
economía y condiciones especiales
uso del suelo,
ubicado dentro de los límites de tales zonas
Requisitos
a los límites del establecimiento de zonas de seguridad de las instalaciones de la red eléctrica
Con cambios y adiciones de:
Se establecen zonas de seguridad:
a) a lo largo de líneas eléctricas aéreas - en forma de una parte de la superficie de una parcela de terreno y espacio aéreo (hasta una altura correspondiente a la altura de los soportes de la línea eléctrica aérea), limitada por planos verticales paralelos espaciados en ambos lados de la línea de alimentación de los hilos más exteriores con su posición no desviada a la siguiente distancia:
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Clase de tensión nominal de diseño, kV |
Distancia, metros |
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2 (para líneas con cables autosoportados o aislados colocados a lo largo de las paredes de edificios, estructuras, etc., la zona de seguridad se determina de acuerdo con las distancias mínimas permitidas de tales líneas establecidas por actos legales reglamentarios) |
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10 (5 - para líneas con cables autosoportados o aislados ubicados dentro de los límites de los asentamientos) |
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300, 500, +/-400 |
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b) a lo largo de líneas de transmisión de cable subterráneas - en la forma de una parte de la superficie de una parcela de tierra ubicada debajo de ella una parcela de subsuelo (a una profundidad correspondiente a la profundidad de tendido de líneas de transmisión de cable), limitada por planos verticales paralelos espaciados en ambos lados de la línea de transmisión de los cables más externos a una distancia de 1 metro (al pasar líneas de cable con voltaje de hasta 1 kilovoltio en ciudades debajo de las aceras - 0,6 metros hacia edificios y estructuras y 1 metro hacia la calzada de la calle);
c) a lo largo de líneas eléctricas de cables submarinos: en forma de masa de agua desde la superficie del agua hasta el fondo, delimitada por planos verticales espaciados a ambos lados de la línea desde los cables más externos a una distancia de 100 metros;
d) a lo largo de los cruces de líneas eléctricas aéreas a través de cuerpos de agua (ríos, canales, lagos, etc.) - en forma de espacio de aire sobre la superficie del agua de los cuerpos de agua (a una altura correspondiente a la altura de los soportes de líneas de transmisión de energía aérea ), limitado por planos verticales espaciados a ambos lados de la línea eléctrica desde los cables extremos, con su posición no desviada para embalses navegables a una distancia de 100 metros, para embalses no navegables - a una distancia prevista para el establecimiento de zonas de seguridad a lo largo líneas de alta tensión;
Información sobre cambios:
Nota. Los requisitos previstos en el inciso "a" de este documento se aplican al determinar el tamaño de los claros.
A partir del 4 de agosto de 2018 Código de tierra de la Federación de Rusia (en lo sucesivo, RF LC) se complementó con el Capítulo XIX, que establece un regulacion legal zonas con condiciones especiales para el uso de territorios (en adelante - ZOUIT) y la introducción de una serie de se introdujeron novedades en las reglas previamente existentes para establecer, cambiar, terminar el ZOUIT y el uso de terrenos dentro de sus límites, así como también se hicieron cambios a una serie de otros actos de legislación federal relacionados con el ZOUIT.
En este artículo, nos centraremos en algunos de los problemas asociados al régimen POIT y derivados de la imperfección de la regulación legal, así como en las novedades legislativas, incluidas las destinadas a solucionar estos problemas.
1. Algunos problemas de regulación legal de ZOUIT
El concepto de ZOUIT está consagrado en el Código de Urbanismo de la Federación Rusa y en realidad representa una lista de los tipos de estas zonas: seguridad, protección sanitaria, zonas de protección del patrimonio cultural, etc. Al mismo tiempo, los signos que determinan la atribución de una determinada zona a los ZOUIT no están identificados por ley, y hasta hace poco tiempo no se establecía una lista cerrada de tipos de ZOUIT.
Al mismo tiempo, la propia legislación, que regula determinados tipos de POIT, es actualmente extremadamente desarticulado.
Reglas para contratos POIT individuales reflejado en actos de diversos fuerza legal: por ejemplo, en relación con las instalaciones de energía eléctrica, las reglas están establecidas por el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa , redes de calefacción - por Orden del Ministerio de Construcción de la Federación Rusa , hasta hace poco, solo SanPiN 2.2.1 / 2.1.1.1200-03, aprobado por la decisión del Jefe de Estado Sanitario Médico de la Federación Rusa, estaba en vigor en relación con las zonas de protección sanitaria . Además, no existe uniformidad en el contenido de estos actos.
La inseguridad jurídica imperante hizo que la lista de POIT siguiera siendo extremadamente vaga. Al mismo tiempo, a nivel de los actos jurídicos de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia, hubo incluso casos de introducción de tipos adicionales de POIT que, en principio, no están previstos en la legislación federal.
Entonces, en San Petersburgo, al proporcionar terrenos de propiedad del Estado v propiedad privada o en alquiler, se practicaba el establecimiento de un determinado ZOUIT "el derecho de paso y paso". Donde reglamento especial del régimen de esta zona, detallando el procedimiento para su establecimiento, cambio, una lista específica de actividades prohibidas dentro de sus fronteras, está ausente.
En cuanto al contenido de las restricciones al uso del territorio, esta zona es similar a una servidumbre pública establecida para asegurar el acceso público a un determinado objeto, por ejemplo, a agua corporal. Al mismo tiempo, el procedimiento, según el cual se establece una servidumbre pública, no se observa al crear una zona "derecho de paso y paso".
Tenga en cuenta que en práctica judicial se ha desarrollado una posición estable sobre la ilegalidad de las decisiones de los órganos estatales de St. orden judicial. Además, el estatus legal seguía sin resolverse. ciertos tipos otros territorios, cuya existencia estaba directamente prevista por la legislación federal, por ejemplo, zonas de distancias mínimas (normativas).
Las distancias mínimas son distancias de los objetos a proteger y se establecen, por ejemplo, en relación con gasoductos, oleoductos y oleoductos. Antes de las enmiendas a la RF LC regulaciones, directamente relacionados con las distancias mínimas a TSUT, estuvieron ausentes.
Al mismo tiempo, el uso de terrenos dentro de los límites de las zonas de distancia mínima está significativamente limitado. Así, en virtud del art. 28, apartado 4 del art. 32 de la Ley de Suministro de Gas, se prohíbe la construcción dentro de las distancias mínimas de los objetos del sistema de suministro de gas, los objetos construidos más cerca de las distancias mínimas están sujetos a demolición a expensas de las leyes y individuos que cometió infracciones.
En la práctica, los tribunales satisfacen las pretensiones de las organizaciones propietarias de instalaciones de suministro de gas para la demolición de instalaciones situadas dentro de las distancias mínimas, así como para el reconocimiento de permisos de construcción ilegales expedidos sin tener en cuenta dichas distancias. Al mismo tiempo, los tribunales no tienen en cuenta el hecho de que el infractor no tiene conocimiento del establecimiento de distancias mínimas, así como el hecho de que no hay información sobre esta zona en fuentes públicas (por ejemplo, el Estado Unificado Registro de Bienes Raíces (en adelante - USRN)).
Cabe señalar que la ley federal que modificó el Código de Tierras de la Federación Rusa con respecto a la regulación de ZOUIT, la norma sobre la demolición de objetos dentro de las distancias mínimas se cancela a partir del 1 de enero de 2022 y durante el período de transición está prohibido. demoler objetos construidos dentro de las distancias mínimas dentro casos individuales, por ejemplo, si para la construcción de un objeto se recibió un acuerdo de la organización propietaria de la red de ingeniería correspondiente. El tema de la disponibilidad de información sobre el POIT establecido también ha sido un punto delicado durante mucho tiempo.
Ley sobre el registro estatal de bienes inmuebles antes cambios recientes dispuso la entrada en el Registro Estatal Unificado de Registro de Bienes Raíces de información sobre el ZOUIT, en particular, sobre sus fronteras, los documentos-motivos para el establecimiento del ZOUIT, el contenido
restricciones impuestas. Al mismo tiempo, la práctica muestra que el grado de llenado de estas secciones de la USRN sigue siendo extremadamente bajo. Al mismo tiempo, en la práctica judicial, se ha formado una posición de que las restricciones derivadas del establecimiento del ZOUIT se aplican a la parcela de tierra, independientemente de que la información sobre ellos esté incluida en la USRN. Es obvio que actividad económica en tierra en tales condiciones se asocia con riesgos significativos. Hemos descrito sólo algunos de los problemas que surgen en la práctica. Parece que las novedades introducidas en el Código de Tierras de la Federación Rusa y otros actos legislativos desde el 4 de agosto de 2018 tienen como objetivo resolver estos problemas.
2. Establecimiento, modificación, extinción de POIT: novedades normativas
El primer cambio al que debe prestar atención es el establecimiento de una lista cerrada de tipos de POUIT (artículo 105 de la RF LC), así como una lista exhaustiva de propósitos para los cuales se pueden establecer POUIT (inciso 1 del artículo 104 de la RFLC). La consolidación de una lista unificada y cerrada de tipos de POWIT, por supuesto, debe evaluarse como un cambio positivo destinado a proteger los intereses de los propietarios de la tierra y garantizar la seguridad jurídica. En cuanto al contenido de la propia lista, destacamos que el ZUIT ahora incluye directamente, en particular, las zonas de distancias mínimas ya mencionadas anteriormente, así como los carriles laterales de las autopistas, que antes tampoco estaban definidos en la legislación como ZUIT. . Como los objetivos de establecer la ley ZOUITindica la protección de la vida y la salud de los ciudadanos, operación segura objetos de transporte, comunicaciones, energía, objetos de defensa nacional y seguridad del estado, protección del medio ambiente.
Para resolver el problema de la heterogeneidad de la regulación legal de POIT específicos, la RF LC introdujo un artículo separado sobre el procedimiento para establecer, cambiar y terminar la existencia de POIT.
De acuerdo con los nuevos requisitos, la regulación para cada tipo de POIT (con la excepción de los POIT que surgen en virtud de la ley, por ejemplo, las franjas protectoras costeras) es aprobada por el Gobierno de la Federación Rusa, y el párrafo 1 del art. 106 RF LC determina el contenido de tales disposiciones. El reglamento debe, entre otras cosas, fijar el procedimiento para tomar decisiones sobre la creación del POIT, los motivos y el procedimiento para cambiar y terminar la existencia del POIT, una lista exhaustiva de objetos en relación con la colocación de los cuales o en orden para proteger los cuales se establece el POIT, el plazo para establecer el POIT (excepto en los casos en que el POIT se establezca indefinidamente), los requisitos para el tamaño máximo de las zonas, la designación de los límites del ZOUIT, así como una lista de restricciones en el uso de parcelas de tierra que pueden establecerse dentro de los límites del ZOUIT. Al mismo tiempo, al determinar las restricciones de uso, una lista exhaustiva de tipos de objetos y (o) requisitos para los parámetros de los objetos, cuya colocación está permitida o prohibida dentro de los límites del ZOUIT, así como una cerrada debe establecerse una lista de tipos de actividades cuya realización está permitida y/o prohibida dentro de los límites de la zona.
Una novedad es la regla sobre la prohibición de exigir la aprobación de la colocación de edificios, estructuras, realización de actividades dentro de los límites del ZOUIT (con excepción de la aprobación de la colocación de objetos dentro de los límites de los carriles de las carreteras). A su vez, en la actualidad, en un número importante de normas previamente aprobadas en relación con diversos POIT, se establecen tipos de actividades cuya realización se permite previa aprobación de la entidad explotadora.Por ejemplo, de acuerdo con la cláusula 10 de las Reglas para establecer zonas de seguridad de las instalaciones de la red eléctrica, con el consentimiento de la organización de la red, se permiten excavaciones, minería, voladuras, construcción de edificios y estructuras en las zonas de seguridad. Si bien estas Reglas establecen los principios generales para otorgar la aprobación correspondiente, al mismo tiempo, otorgar una discrecionalidad tan amplia a las organizaciones de la red puede crear motivos para abusos.
También se han unificado los procedimientos para establecer, cambiar y terminar la existencia de un POIT, realizados en base a una decisión de una autoridad estatal autorizada, un organismo de autogobierno local (excepto los casos de establecimiento de un POIT en virtud de de ley). Al mismo tiempo, la ley también establece requisitos detallados para el contenido de tales decisiones.
Las normas aprobadas anteriormente prácticamente no regulaban el procedimiento para la toma de decisiones sobre el establecimiento, cambio del ZOUIT. Por lo tanto, los actos legales que regulan el régimen de zonas protegidas de redes de calefacción, en principio, no se relacionan con los problemas de establecimiento de este ZOUIT, no indican la necesidad de adoptar ningún acto de los organismos autorizados para su creación. Esta brecha en la legislación en la práctica dio lugar a una serie de problemas, en particular, relacionados con el ingreso de información sobre los límites del ZOUIT en la USRN, ya que la base para ingresar esta información es precisamente la decisión (acto) relevante de la autoridad autorizada. cuerpo enviado a Rosreestr en el orden de la interacción interdepartamental.
Según la nueva regla unificada, consagrada en el apartado 10 del art. 106 del Código de Tierras de la Federación Rusa, la información sobre los límites de esta zona con una descripción gráfica de la ubicación y una lista de puntos característicos de los límites en el sistema de coordenadas adoptado para mantener la USRN es un anexo obligatorio a la decisión de establecer un ZOUIT. Sobre el terreno, los ZOUIT están sujetos a la designación con signos especiales. Además, el Código de Tierras de la Federación Rusa introduce una nueva disposición, que puede llamarse casi revolucionaria: los ZOUIT, incluidos los que surgen en virtud de la ley, se consideran establecidos, modificados o terminados desde el momento en que se ingresa la información relevante en el USRN. Al mismo tiempo, Rosreestr está obligado a notificar a los propietarios de bienes inmuebles ubicados dentro de los límites de estas zonas sobre el ingreso a la USRN y el cambio de información sobre el ZOUIT.Esta regla legalmente consagrada, que anteriormente estaba incluida en algunos actos legales que regulaban los POIT individuales, pero que fue ignorada en la práctica, incluso por los tribunales al resolver disputas, en nuestra opinión, garantizará la transparencia del sistema para establecer POIT y la disponibilidad pública de la información. a cerca de ellos.Lo anterior, a su vez, minimiza los riesgos para los propietarios de tierras que planean su desarrollo económico, mostrando finalmente una lista completa restricciones existentes en el uso de sitios de la "zona gris".
Una innovación importante también se refirió al establecimiento de ZOUIT en el diseño y construcción de instalaciones. Por lo tanto, el desarrollador de la instalación, en relación con la ubicación de la cual se está estableciendo el POIT, antes del día de la solicitud de un permiso de construcción, está obligado a presentar una solicitud ante el organismo autorizado para establecer o cambiar el POIT correspondiente. Decisión sobre el establecimiento del ZOUIT en relación con la instalación prevista para la construcción es enviado por el organismo que lo aceptó al organismo que expide el permiso de construcción. En el caso de que el objeto nunca se construya, la existencia del ZOUIT se dará por terminada.
Cabe señalar que para el período transitorio, la ley prevé normas especiales en relación con el ZOUIT ya existente. En particular, hasta el 1 de enero de 2022, sin ingresar información en el Registro Estatal Unificado de Registros de Bienes Raíces, se consideran establecidos por el ZOUIT si se establecieron antes del 4 de agosto de 2018 con base en: tomar esta decisión; acto legal que implique la ocurrencia de un POIT sin una decisión especial de la autoridad; decisiones judiciales.
En caso de que previamente se requiriera aprobar la ubicación de los límites del ZOUIT en forma textual y (o) gráfica, o los límites fueran marcados en el suelo, la zona se considera establecida sólo si se cumple con este requisito.
Al mismo tiempo, después de la adopción por parte del Gobierno de la Federación de Rusia de nuevas disposiciones sobre el POUIT, que contienen normas sobre el tamaño del POUIT y restricciones relacionadas que son diferentes de las reglas previamente existentes, el POUIT establecido debe adaptarse. con las nuevas reglas antes del 1 de enero de 2022. Hasta la fecha indicada, todos Información necesaria sobre ZOUIT previamente establecido. Además, antes del 1 de enero de 2022, también deberán establecerse los límites de todos los POIT que surjan por ministerio de la ley.
Habiéndonos detenido en los aspectos principales del establecimiento, cambio del ZOUIT, pasemos a la cuestión de las consecuencias de la creación de estas zonas.
3. Consecuencias del establecimiento del POIT bajo las nuevas reglas
Desde el momento del establecimiento del ZOUIT, las parcelas de tierra ubicadas dentro de los límites de dicha zona están sujetas a todas las restricciones previstas por la decisión sobre el establecimiento del ZOUIT.
Para que las instalaciones construidas anteriormente se ajusten a las restricciones del ZOUIT, su reconstrucción se lleva a cabo dentro de los tres años a partir de la fecha de establecimiento de dicha zona, y si tal alineación no es posible, la instalación está sujeta a demolición.
La consecuencia más interesante del establecimiento del POIT, regulado por un conjunto de nuevas reglas, es la relación jurídica en materia de compensación por pérdidas en relación con las restricciones impuestas.
Antes de las enmiendas al Código de Tierras de la Federación Rusa, solo estaba en vigor el artículo general 57 del Código de Tierras de la Federación Rusa, dedicado a la compensación por pérdidas, incluidas las causadas por la restricción de los derechos de los propietarios de tierras, algo especificado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa de 07.05.2003 No. 262 sobre la aprobación del Procedimiento para la compensación por tales pérdidas. Al mismo tiempo, en la práctica, las pretensiones de indemnización de los propietarios de terrenos por los daños y perjuicios causados por el establecimiento de la LOIT no fueron satisfechas en la mayoría de los casos, ya que los tribunales consideraron las causales de recuperación de las pérdidas (el hecho de la existencia y cuantía de pérdidas, la culpabilidad de las actuaciones de la persona en cuyo interés se estableció la LOIT, así como el nexo causal investigativo entre las actuaciones de esta persona y la ocurrencia de las pérdidas).
Desde el 4 de agosto de 2018, el Código de Tierras de la Federación Rusa ha introducido articulo nuevo 57.1, que establece las particularidades de la indemnización por pérdidas ocasionadas por la constitución del ZOUIT, y también se modifica el artículo 57 de la RF LC. Las modificaciones introducidas, en primer lugar, amplían la lista de personas a las que se indemnizan las pérdidas. Ahora incluyen no solo a las personas que tienen derechos sobre terrenos, sino también a los propietarios de edificios, estructuras, locales en ellos, así como a los inquilinos de viviendas bajo acuerdos de arrendamiento social.
En segundo lugar, se definen directamente las personas a cargo de cuyos fondos se compensan las pérdidas. Tales personas son: el propietario u otro titular de derecho del objeto, en relación con la colocación del cual se estableció el ZOUIT; en ausencia de estas personas, así como en caso de establecimiento del POIT en virtud de la ley y zonas de protección de bienes del patrimonio cultural - los órganos autorizados que tomaron la decisión de establecer el POIT.Al mismo tiempo, la ley establece directamente el principio según el cual, al calcular el monto de las pérdidas, no solo el costo del objeto en sí, cuyos derechos están limitados, sino también el monto de las obligaciones a terceros que serán no se cumplen debido a las restricciones impuestas se tienen en cuenta.La compensación por pérdidas, así como la demolición de objetos o su reconstrucción se llevan a cabo sobre la base de un acuerdo de indemnización o sobre la base de una decisión judicial. La reclamación de daños y perjuicios podrá ser presentada por los interesados en un plazo no mayor de cinco años contados a partir de la fecha de establecimiento, cambio de la LOIT o desde el día en que estas personas tuvieron conocimiento de tal establecimiento o cambio.
Como alternativa a la indemnización, la ley también otorga a los propietarios de terrenos y objetos inmuebles ubicados en ellos el derecho a exigir la redención de sus objetos inmuebles si la constitución del LTIP conduce a la imposibilidad de su uso. Además, podrán exigir indemnización las personas cuyos derechos sobre terrenos situados en propiedad pública(inquilinos, usuarios de la tierra y propietarios).
La especificación del procedimiento para el pago de indemnizaciones en relación con el establecimiento del POIT está, por supuesto, encaminada a mantener un equilibrio de intereses de las organizaciones propietarias de los objetos para cuya protección se establece el POIT, los intereses públicos y los intereses de los titulares de derechos sobre los objetos que caen dentro de los límites de estas zonas. La práctica mostrará cuán exitosamente funcionará este mecanismo.
Resumiendo el análisis, observamos que los cambios introducidos en la regulación legal de los POIT tienen por objeto, en general, garantizar la transparencia del procedimiento de constitución de estas zonas, protegiendo los derechos tanto de las personas en cuyo interés se establecen los POIT, como de aquellas cuyos derechos se violan en relación con dicho establecimiento.
Teniendo en cuenta la trascendencia de las restricciones impuestas por la LOIT, y al mismo tiempo la importancia de su observancia para proteger la vida y la salud de los ciudadanos, garantizar la seguridad industrial y proteger otros valores socialmente importantes, es sumamente importante y difícil garantizar un equilibrio de intereses de todos los participantes. Al mismo tiempo, parece que por el momento la legislación no va por buen camino de desarrollo.
Párrafo 4 del artículo 1 del Código de Urbanismo de la Federación Rusa (en adelante, el Código Civil de la Federación Rusa).
Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 24 de febrero de 2009 No. 160 "Sobre el procedimiento para establecer zonas de seguridad para las instalaciones de la red eléctrica y condiciones especiales para el uso de terrenos ubicados dentro de los límites de dichas zonas".
Orden del Ministerio de Construcción de la Federación Rusa del 17 de agosto de 1992 No. 197 "Sobre reglas del modelo protección de las redes de calefacción comunitarias".
Decreto del Médico Sanitario Jefe del Estado de la Federación de Rusia del 25 de septiembre de 2007 No. 74 "Sobre la entrada en vigor nueva edición normas y reglamentos sanitarios y epidemiológicos SanPiN 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Zonas de protección sanitaria y clasificación sanitaria de empresas, estructuras y otros objetos".
Según el apartado 1 del art. 56 del Código de Tierras de la Federación Rusa, los derechos a la tierra pueden ser limitados por los motivos establecidos por el Código de Tierras de la Federación Rusa, las leyes federales.
Véanse, por ejemplo, los reglamentos Corte de arbitraje del Distrito Noroeste de 9 de diciembre de 2015 en el caso No. A56-70228/2014, FAS del Distrito Noroeste de 16 de octubre de 2012 en el caso No. A56-53887/2011, de la Decimotercera Corte Arbitral de Apelaciones de 22 de julio de 2011 en el proceso No. A56 -71964/2010.
la ley federal de fecha 31 de marzo de 1999 No. 69-FZ "Sobre el suministro de gas en la Federación Rusa". Ley Federal N° 342-FZ del 3 de agosto de 2018 "Sobre Modificaciones a código de urbanismo Federación Rusa e individuo actos legislativos de la Federación de Rusia". Resolución del Tribunal de Arbitraje del Distrito de Siberia Occidental del 25 de septiembre de 2015 en el caso No. A03-22308 / 2014. Por ejemplo, la resolución de la FAS Distrito del Lejano Oriente de 7 de abril de 2014 en el expediente No. A59-4856/2012.