Cine și de ce poate declara nevalidă o decizie a ședinței (proces-verbal)? Cum să evitați acest lucru?
Doar o instanță poate invalida decizia unei ședințe. Proprietarul care nu a luat parte la ședință sau a votat împotriva deciziei, precum și autoritățile de stat pentru controlul locuințelor (GZHI) și parchetul în cazul unor încălcări identificate, pot depune o astfel de cerere la instanță.
Acest lucru poate fi evitat dacă toate cerințele pentru procedura de organizare și desfășurare adunarea generală, stabilit prin art. 44-48 Codul locuinței al Federației Ruse, precum și cerințele pentru pregătirea documentelor de reuniune, inclusiv procesele-verbale, stabilite de Ministerul Construcțiilor al Federației Ruse.
Pentru a evita greșelile, este mai bine să contactați specialiști pentru sfaturi și ajutor.
Unde să se adună?
Locul întâlnirii este ales de către inițiator, cerințe obligatorii Nu. Este indicat să închiriez o sală la o școală sau într-un centru cultural, cereți organe autoritatile locale ajutor cu sediul. Dar dacă nu există astfel de oportunități, atunci vă puteți aduna în orice loc convenabil - aceasta ar putea fi zona din fața casei pe vreme bună sau holul de la intrare, dacă este spațios, sau sediul organizației de conducere , dacă există unul.
Câți proprietari trebuie să participe la ședință (în persoană sau în lipsă) pentru a se ajunge la un cvorum?
Pentru ca o ședință sub orice formă (în persoană, în lipsă, în persoană-în lipsă) să aibă loc, este necesar ca proprietarii cu mai mult de 50% din voturi (numărate proporțional cu cota lor în dreptul de comun proprietate) din numărul total de voturi participă (votează) toți proprietarii din casă.
Cota-parte din dreptul de proprietate comună este, la rândul său, proporțională cu suprafața localului deținut de proprietar. Adică, votul proprietarului este „legat” de zona sediului său (apartament, birou). Colectiv, toți proprietarii din casă au 100% din voturi. Și dacă proprietarii au luat parte la întâlnire, a cărei suprafață totală este mai mare de 50% din total (adică, care este deținută de persoane fizice și juridice), atunci adunarea are cvorum.
Autenticitatea semnăturilor nu este verificată, aceasta fiind responsabilitatea organelor de drept.
Prin urmare, atunci când se organizează o întâlnire personală, se organizează înregistrarea participanților la întâlnire - proprietari. La înregistrare, participantul trebuie să furnizeze documente care confirmă proprietatea asupra spațiilor și identitatea. Acest lucru face posibilă determinarea prezenței prezenței (cvorum), precum și verificarea dacă persoana prezentă este proprietarul sau nu.
Aceeași procedură poate fi organizată și la acceptarea buletinelor de vot pentru votul absent, dar legea nu o cere - uneori acest lucru nu este posibil.
Ei spun că ar trebui să existe un fel de proces-verbal al întâlnirii. De ce este nevoie, cine o conduce și ce ar trebui să se reflecte acolo?
Atât Codul civil, cât și Codul Locuinței stabilesc că în urma rezultatelor unei ședințe desfășurate sub orice formă (în persoană, în lipsă, în lipsă), se întocmește un proces verbal în în scris. Aceasta este o necesitate! Cerințele pentru întocmirea procesului-verbal de ședință sunt stabilite prin Ordinul Ministerului Construcțiilor.
Un secretar al ședinței este ales pentru întocmirea procesului-verbal. Procesul-verbal consemnează informații despre cei care au participat la vot, prezența/absența cvorumului adunării, rezultatele numărării voturilor, toate hotărârile luate sau nu de adunarea generală asupra punctelor de pe ordinea de zi.
De exemplu:
Astfel, au fost luate în considerare 435 de forme de hotărâri ale proprietarilor, care dețin în total 23.781,03 mp. m. de spații, care este 55,72% din voturile din numărul total de voturi ale tuturor proprietarilor din casă.
În conformitate cu partea 3 a art. 45 din Codul locuinței al Federației Ruse există un cvorum, care stă la baza recunoașterii adunării generale ca fiind competentă să ia decizii cu privire la problemele de pe ordinea de zi
(În conformitate cu partea 1 a articolului 46 din Codul locuinței Federația Rusă hotărârile de pe ordinea de zi a acestei adunări se iau cu majoritate de voturi (mai mult de 50%) din numărul total de voturi proprietarii de spații, care au luat parte la această întâlnire )
Pe punctul de pe ordinea de zi: La alegerea unei metode de administrare a unui bloc de locuințe la adresa:_________________: conducerea organizației de conducere.
ASCULTAT: Numele complet
SUGERATE: Selectați o metodă de administrare a unui bloc de locuințe la adresa: __________________: conducerea organizației de conducere.
HOTĂRÂT (HOTARAT) cu privire la punctul de pe ordinea de zi: La alegerea unei metode de administrare a unui bloc de locuințe la adresa: ________________________: conducerea organizației de conducere:
DECIZIA A FOST LUATĂ.
Și dacă nimeni din casă nu comunică cu adevărat cu nimeni, jumătate din apartamente sunt închiriate chiriașilor, iar oamenii sunt în general inactivi, atunci cum le poți aduna pe toate?
Cine ar trebui să participe la întâlnire în afară de proprietari?
Alte persoane (angajatorii, reprezentanții autorităților, organizațiile de conducere și alte persoane invitate) pot fi prezente și să răspundă la întrebări, dar fără drept de vot.
Referitor la apartamente municipale care sunt chiriași cu chirie socială, atunci proprietarul lor este statul. Prin urmare, la întâlnirile proprietarilor, de exemplu, la Moscova, acesta va fi prezent în persoana Departamentului Proprietății Orașului (DGI) prin reprezentantul său autorizat - GKU IS (Instituția Trezoreriei Statului „Serviciul de inginerie”) dintr-un anumit district din capitala.
Cine poate/ar trebui să inițieze întâlnirea? Și de unde ar trebui să înceapă să acționeze?
Conform legii, o adunare generală poate fi organizată de orice proprietar al spațiilor din casă (vă rugăm să rețineți că acesta trebuie să fie proprietarul, și nu chiriașul imobilului sau un cetățean care locuiește în casă care nu are proprietate în ea).
În primul rând, inițiatorul întâlnirii trebuie să stabilească gama de probleme de pe ordinea de zi cu care dorește să vină în discuție la adunarea generală. După aceea, decideți asupra formularului (în persoană, în absență, în persoană în absență), data, locul ședinței sau locul în care se strâng voturile pentru votul în absență, locul unde vă puteți familiariza cu documentele despre întâlnire, cu alte cuvinte, generează un mesaj pentru proprietari despre întâlnirea viitoare. După care este necesar să anunțați toți proprietarii din casă despre întâlnirea viitoare.
Legea stabilește un termen de preaviz cu cel mult 10 zile înainte de ședință.
Notificarea se face de obicei în modul stabilit la o adunare a proprietarilor organizată anterior. Dacă o astfel de decizie nu a fost luată anterior la adunarea proprietarilor, atunci fiecărui proprietar i se trimite o scrisoare recomandată sau mesajul este livrat personal împotriva semnăturii. Inițiatorul poate obține informații despre proprietarii casei de la Rosreestr, bineînțeles nu gratuit, dar cel mai adesea nu există altă cale. Puteți contacta autoritățile pentru asistență în obținerea unor astfel de informații. puterea de stat(de exemplu, către administrația raională, guvernul raional), dar cel mai probabil vor refuza cu referire la datele personale.
Prin urmare, dacă proprietarul inițiază o întâlnire, el trebuie să fie pregătit pentru cheltuieli.
Legiuitorul a mai stabilit că și organele guvernamentale pot iniția o ședință (în definite de lege cazuri) sau organizația de conducere - pe probleme de administrare a casei.
În ce formă se poate ține ședința? De exemplu, ce se întâmplă dacă oamenii vor să-și exprime opiniile și să voteze, dar nu toată lumea se poate aduna fizic din diverse circumstanțe? Cum pot fi?
Proprietarii care fizic nu se pot aduna într-un singur loc și la un moment dat au posibilitatea să țină o adunare generală în prin corespondență. Acest lucru este prevăzut atât de legislația locativă, cât și de legislația civilă.
În cazul votului în absență, proprietarul votează în scris punctele propuse de pe ordinea de zi, adică intră într-o anumită formă propusă de inițiatorul adunării - un formular de vot (buletinul de vot) - informatiile necesare despre el însuși (prevăzut de Codul Locuinței al Federației Ruse) și decizia pe care a luat-o cu privire la fiecare problemă de pe ordinea de zi (fie PENTRU, fie ÎMPOTRIVA, fie ABȚINE) și transferă formularul de vot (buletinul de vot) completat la locul colectării acestora , care este determinată și de inițiatorul ședinței.
Sunt posibile întâlniri sub orice formă de management al casei (MC și HOA)?
Da, conform legislatia locuinteiși atunci când gestionați o casă de către o organizație de management și atunci când gestionați un HOA (complex de locuințe, cooperativă de locuințe), toate problemele menționate de Codul Locuinței (Articolul 44 din Codul Locuinței al Federației Ruse) sunt de competența exclusivă a adunării generale. de proprietari sunt rezolvate la aceasta.
Dar trebuie remarcat faptul că atunci când administrează o casă, un HOA (ansamblu rezidențial, cooperativă de locuințe) are și un organ de conducere pentru aceste asociații de rezidenți - aceasta este adunarea generală. Membrii HOA(ansamblu rezidential, complex de locuinte). Ei pot rezolva probleme care sunt deja de competența lor prin lege și Cartă.
De ce avem nevoie de întâlniri cu proprietarii? Ce pot decide acolo și ce nu pot decide?
Un bloc de locuințe nu este doar o clădire/structură/structură, ci și o comunitate de proprietari care dețin nu numai apartamentele din acest imobil, ci și o cotă din proprietatea comună, așa-numita „proprietate comună”. Aceasta include toate zonele comune, incinte tehnice, scari, subsoluri, mansarde, acoperisuri, structuri de sustinere, retele de utilitatiși echipamente, lift și multe altele, ceea ce asigură o viață confortabilă și sigură în casă. Și toată această economie trebuie gestionată: trebuie întreținută, întreținută, reparată, asigurată cu apă, căldură, electricitate etc.
Și deoarece aceasta este proprietatea comună a proprietarilor, atunci trebuie să rezolve toate aceste probleme împreună. De aceea sunt necesare ședințe de proprietari, deoarece conform codului locativ, adunarea generală a proprietarilor este organul de conducere al unui bloc de locuințe.
Adunarea Generală a Proprietarilor are dreptul de a soluționa aproape toate problemele legate de management, întreținere, reparare, utilizare. proprietate comună.
În primul rând, legea îi obligă pe proprietari să aleagă la adunarea generală modul de administrare a locuinței. Există opțiuni:
1. Prin organizarea de conducere
2. Prin creat Proprietarii HOA, cooperativa de locuinte sau complex rezidential
3 Direct de către proprietari (dacă casa este mică și nu sunt multe apartamente în ea)
De asemenea, în adunarea generală, proprietarii stabilesc lista lucrărilor pentru întreținerea și repararea proprietății comune, stabilesc tariful pentru întreținerea proprietății comune și își aleg reprezentanții - consiliul casei.
Aceștia pot instala un set de servicii suplimentare care vizează îmbunătățirea condițiilor de viață, de exemplu, servicii de concierge, instalare de supraveghere video, bariere etc.
Sunt însă chestiuni care nu sunt de competența adunării generale - este vorba, în primul rând, de stabilirea tarifelor pentru utilități/servicii (acestea sunt stabilite de autoritățile subiectului Federației).
Problemele care intră în competența adunării generale a proprietarilor, precum și procedura de organizare și desfășurare a adunărilor generale a proprietarilor sunt reglementate de art. 44 - 48 din Codul locuinței al Federației Ruse, în plus, principalele prevederi privind problemele adunărilor generale ale proprietarilor sunt reflectate în capitolul 9.1 din Codul civil al Federației Ruse „Deciziile adunărilor”.
Nu există forme aprobate de documente de întâlnire, există diverse recomandări metodologice, lansat în timpuri diferite, dar nu sunt obligatorii.
Până în prezent, doar cerințele pentru întocmirea proceselor-verbale ale ședințelor au fost stabilite prin lege, aprobată prin Ordinul Ministerului Construcțiilor și Locuințelor și Serviciilor Comunale al Federației Ruse din 25 decembrie 2015 N 937/pr.
Vă puteți familiariza cu actele juridice de reglementare din sistemele de informații juridice și alte surse deschise, unde puteți găsi, de asemenea, diverse (dar nu standardizate) exemple de protocoale și carte.
Un bloc de apartamente nu este doar o clădire rezidențială cu numeroase apartamente și rezidenți. Acesta este un fel de lume în miniatură cu propriile reguli, legi, probleme și sarcini pe care rezidenții trebuie să le rezolve în fiecare zi. Desigur, există case ai căror locuitori se cunosc bine între ei, știu să negocieze și fac o treabă bună de a menține ordinea în clădirea lor. Acest lucru se aplică cel mai adesea clădirilor mici de apartamente (10-15 apartamente) de model vechi. În clădirile noi totul este oarecum diferit. În primul rând, dimensiunile clădiri moderne, de regulă, sunt mult mai mari decât casele construite cu câteva decenii în urmă. Numărul de apartamente în astfel de case poate ajunge la 100-200. Și, desigur, nu toți locuitorii se cunosc bine, ceea ce afectează serios menținerea clădirii curate și ordonate.
Este foarte greu să gestionezi o astfel de casă de către „forțele democratice” ale locuitorilor. Nici măcar adoptarea Legii Asociațiilor de Proprietari (HOAs pe scurt) nu a rezolvat problema. Dar a adăugat doar noi inconveniente. Ce este un HOA? În esență, acesta este un anumit număr de locuitori ai unei anumite clădiri care au decis să-și asume povara responsabilității pentru gestionarea clădirii „lor”.
După adoptarea legii, numărul acestor parteneriate a crescut semnificativ. Oamenii au crezut că este o idee bună. Și, la prima vedere, așa este. Există un anumit cerc de rezidenți (mai multe apartamente) care se ocupă de întreținerea casei, facturile de utilitati, reparatii, colectarea fondurilor de la rezidenti. Și acest ultim punct este dezavantajul cheie.
Gândiți-vă singur ce ar putea veni în minte pentru o persoană (sau chiar un grup de oameni) care a câștigat putere, încrederea locuitorilor casei și acces gratuit la finanțele lor (sub formă de facturi lunare de utilități). La urma urmei, puteți colecta cu ușurință bani din câteva sute de apartamente (și chiar faceți acest lucru timp de câteva luni) și puteți dispărea cu o sumă considerabilă într-o direcție necunoscută. Este neplăcut să spui asta, dar asta au făcut mulți. Unii au creat inițial HOA cu un singur scop - să se îmbogățească rapid și să dispară.
Cu legislația noastră, nu a fost foarte dificil să scoți o schemă frauduloasă cu facturi de utilități. Cei mai deștepți reprezentanți ai asociațiilor de proprietari ar putea profita de pe urma locuitorilor creduli ai blocurilor de ani de zile fără să atragă atenția asupra persoanei lor. Standardele lunare de consum la noi sunt prea ridicate. Adică, o persoană nu folosește aproape niciodată atât de multă apă sau gaz cât plătește lunar. Aici își fac banii HOA. Pur și simplu reduc consumul de resurse (prin metode complet legale, pe care locuitorii nici nu le bănuiesc) și pun diferența în buzunar. Și asta continuă de ani de zile.
Desigur, printre HOA există excepții plăcute. La urma urmei, nu toți la noi sunt hoți și escroci. Există și oameni destul de cumsecade care doresc cu adevărat să ajute locuitorii casei lor. Dar sunt foarte, foarte puțini dintre ei. Deci, ce ar trebui să facă rezidenții clădirilor mari de apartamente care nu pot urmări singuri întreținerea clădirii lor? Dacă nu vă place opțiunea cu HOA, atunci mai există una -.
Ce este o companie de management?
Vorbind deloc într-un limbaj simpluși fără a intra în detalii, putem spune că societatea de administrare este aceeași HOA, doar înregistrată oficial și având responsabilități „documentate” față de proprietari.
O astfel de companie are adresa legala, nume, directori, personal și întregul pachet acte constitutive necesare pentru a sprijini activitățile în acest domeniu.
Principalul avantaj al unei companii de management este că în caz de urgență probleme controversate sau situații neplăcute, locuitorii vor ști întotdeauna unde să meargă și unde să caute contravenienți. Desigur, nici aici nu totul este atât de bun și transparent. La urma urmei, societatea de administrare poate efectua diverse fraude cu plăți și poate profita de la cetățeni creduli. Dar este puțin probabil ca o astfel de companie să se poată ascunde cu milioane de ruble în buzunar. În plus, societatea de administrare poate reduce efectiv cheltuieli lunare locuitorilor casei de 1,5-2 ori datorită instalării contoarelor comune pentru apă, gaz, electricitate etc. Dar asta nu este tot. Nu este un secret pentru nimeni că nu toate serviciile locative și comunale care sunt enumerate pe chitanțele de plată sunt efectuate cu onestitate. Cu alte cuvinte, adesea plătim pentru ceea ce nu primim. Societatea de administrare se poate asigura că aceste elemente sunt tăiate din chitanțele de plată.
După cum puteți vedea, există o mulțime de avantaje în serviciile unei companii de management. Și acum despre ceva plăcut pentru începători și antreprenori și oameni de afaceri existenți. Concurența pe această piață a serviciilor nu este atât de serioasă. În unele orașe există foarte puține astfel de companii. Mai mult, uneori se poate observa un exces al cererii fata de oferta. Și mai plăcut este faptul că organizarea unei companii de management nu necesită investiții astronomice. Poți începe aproape de la zero.
Cum să organizezi un serviciu de administrare a unui bloc de locuințe?
Inițial, trebuie să înțelegeți ce face exact compania de management. Principalele sale responsabilități includ rezolvarea problemelor de contabilitate a consumului de energie electrică, apă, gaz, eliminarea gunoiului și curățarea în casă și pe zona locala, tunderea gazonului etc. (setul complet de sarcini depinde de nivelul casei și de numărul de servicii consumate de rezidenți).
Desigur, o bună firmă de management nu se ocupă doar de contabilitate, ci încearcă și din toate puterile să reducă costurile rezidenților pentru întreținerea casei și apartamentelor lor. Pentru a face acest lucru, instalați gaz, electricitate, reduceți frecvența de colectare a gunoiului (dacă este posibil), etc.
Registru societate de administrare nu dificil. Acest lucru va dura aproximativ una până la două săptămâni și mai multe călătorii la dvs biroul fiscal(denumit acum Serviciul Fiscal Federal). Nu ar trebui să existe dificultăți.
Există o singură dificultate în această afacere. Trebuie să poți convinge locuitorii casei să accepte oferta ta de a gestiona casa de către compania ta. Acest lucru nu este ușor de făcut. Dar dacă sunteți suficient de convingător și puteți demonstra clar opțiunile de reducere a plății lunare, atunci veți reuși. În plus, pentru a obține consimțământul este necesar 50% plus un vot.
După acordul locuitorilor bloc de apartamente primit, este timpul să încheiem contracte cu furnizorii de resurse - utilitatea de apă a orașului, gazul orașului, vânzările de energie, compania „de gunoi”, mașini de tuns iarba etc. Și apoi instalăm contoare și începem să ne îndeplinim promisiunile făcute locuitorilor. Adică reduce facturile la utilități.
Desigur, nu uităm de noi înșine. La urma urmei, nu vei lucra gratuit. Trebuie să vă setați propriul tarif pentru întreținerea casei. Această sumă poate depinde de diverși factori (uneori în funcție de suprafața fiecărui apartament specific). În medie, această sumă este de 500-700 de ruble din fiecare apartament. Dacă clădirea are 1150-200 de apartamente, atunci venitul lunar va fi foarte decent. Dar pot exista mai mult de o duzină de astfel de case sub conducerea dumneavoastră. Vă dorim succes în afaceri!
O societate de administrare este o organizație (persoană juridică sau antreprenor) care asigură administrarea blocurilor de locuințe. Există mai multe tipuri de companii de management:
- managerii înșiși (doar gestionează);
- operațional (asigură starea tehnică și sanitară corespunzătoare, utilitati publice);
- hibrid (se gestionează și se întrețin, nu au nevoie de terți).
Indiferent de tipul de companie, firmele de management însele sau prin alte organizații trebuie să asigure activități operaționale și de reparații neîntrerupte (alimentarea blocurilor de locuințe cu resurse energetice, pregătirea pentru sezonul de încălzire etc.), precum și activități organizatorice (lucrare cu conturi și documente). , răspunzând la reclamațiile și cererile de la proprietari etc.).
Recrutarea personalului si echipamentelor spatiilor
- și alt personal de conducere. El trebuie să fie un maestru al meșteșugului său, bine versat în tot ce ține de funcționarea clădirilor.
- Alt personal. Coloana vertebrală a acestuia ar trebui să fie formată și din specialiști atestați (acest lucru nu se aplică personalului tehnic - portar, de exemplu).
Ar trebui stabilit un lucru în ture de 24 de ore al operatorilor. Acest lucru este necesar pentru a reacționa rapid dacă există un apel de la un rezident care indică o defecțiune a unuia dintre sistemele de comunicație. Prin urmare, pe lângă spațiul de birouri cu echipamente de birou, este necesară amenajarea unei camere de control și instalarea unei linii telefonice. Veți avea nevoie, de asemenea, de echipamente și consumabile.
Ce altceva este nevoie pentru a deschide o organizație?
Printre altele, veți avea nevoie de un cazier judiciar curat.. Oricât de ciudat ar părea. Mai mult decât atât, severitatea, ca atare, în esență, nici măcar nu contează. Companii pentru ai caror angajati au fost condamnati criminalitatea economică, sau doar a avut o interdicție temporară activitate economică(Cod Administrativ), nu va avea voie să conducă cladiri rezidentiale.
Cum se organizează adoptarea MKD?
Important! În primul rând, va trebui să obțineți sprijinul locuitorilor și să țineți discuții de propagandă cu aceștia în acest scop. Nimic nu vă va oferi un astfel de început ca o bună reputație - rezidenții trebuie să se asigure că nu greșesc când au încredere în dvs., că veți putea gestiona și rezolva cu competență situațiile conflictuale.
Problema alegerii (precum și) a unei societăți de administrare este aprobată la adunarea generală a rezidenților casei. Se va decide întrebarea cum va gestiona compania casele, cât de des vor avea loc întâlniri și sub ce formă (în persoană sau în lipsă).
Aceasta din urmă înseamnă că proprietarilor li se va cere să completeze buletine speciale. Se mai afirmă documentatia tehnica.
Încheierea contractelor
În conformitate cu Codul Locuinței (.
Este profitabil?
Referinţă! Procentul de profitabilitate al afacerilor din sectorul locuințelor și serviciilor comunale, din păcate, nu depășește 10, conform estimărilor analiștilor.
Acest lucru se întâmplă deoarece tarifele sunt mici din cauza salariilor mici ale majorității proprietarilor de locuințe. Și aceste tarife sunt stabilite de stat. Locuința și serviciile comunale își pot crește profiturile prin creșterea doar a acelor tarife pe care legea nu le limitează în niciun fel. Asemenea compania se poate îmbogăți prin:
Videoclipul oferă informații despre modul în care compania de management face bani:
Afacerile în domeniul locuințelor și serviciilor comunale nu sunt o chestiune ușoară și, sincer, nu este cea mai profitabilă, deși aproape că nu există concurenți. Și, ca în orice afacere, nu există niciun războinic în domeniu. Va trebui să găsiți oamenii potriviți și să vă gândiți din nou la totul - dacă o astfel de afacere va fi fezabilă, abia atunci vorbiți despre înregistrare.
Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.
Pentru a preveni demolarea clădirii dvs. preferate cu cinci etaje sau pentru a rezolva alte elemente vitale probleme importante, trebuie să organizați o întâlnire a locuitorilor casei. Nu este atât de dificil pe cât pare, este suficient să cunoașteți niște reguli și să respectați legea.
Pentru ce sunt aceste întâlniri? Ce influențează ele?
Cum structura tehnica Imobilul apartine unei comunitati de proprietari. Fiecare dintre ei deține nu numai un anumit apartament, ci și o cotă în spații tehnice, scări, subsoluri etc. Toate acestea sunt „proprietate comună”. Nu uitați că, pentru funcționarea normală, astfel de spații trebuie menținute. Conform Codului Locuinței al Federației Ruse, adunarea generală a proprietarilor unui bloc de locuințe este organul său de conducere. Rezolvă toate problemele care afectează reparațiile, gestionarea și utilizarea proprietății comune. Deputații iau în considerare acum posibilitatea de a desfășura OCC online – folosind platforma Active Citizen. Această opțiune ar permite tuturor proprietarilor să-și exprime opiniile, inclusiv celor care nu pot fi prezenți în persoană. Dar în timp ce inițiativa este doar în curs de studiu, întâlnirile au loc ca de obicei.
Cum se realizează managementul din punct de vedere tehnic?
La întâlnire, locuitorii pot alege cum să-și gestioneze casa. Conform legii, există următoarele opțiuni: găsiți o societate de administrare prin HOA (ansamblu rezidențial sau cooperativă de locuințe), iar dacă casa nu este foarte mare, proprietarii de apartamente înșiși pot face acest lucru. Important este ca la sedinta sa fie alesi reprezentanti ai locuitorilor - consiliul casei.
La o adunare generală, rezidenții trebuie să stabilească lucrările necesare pentru întreținerea și repararea proprietății casei. În plus, acolo se pot discuta despre servicii individuale de îmbunătățire a condițiilor de viață: conciergeri, pază, camere video etc. Tot ceea ce se referă la desfășurarea unei ședințe a rezidenților (plus procedura de organizare a ședinței) este reglementat de Codul locuinței (articolele 44-48), precum și de Codul civil (capitolul 9.1 „Hotărâri ale ședințelor”). Este important de știut că nu există forme de documente aprobate în general pentru întâlniri, există doar câteva recomandări care nu sunt obligatorii. Există și legislație standardele stabilite la întocmirea procesului-verbal de şedinţă (ordinul Ministerului Construcţiilor din 25.13.15 nr. 937/pr).
Este important de reținut că tarifele la utilități nu sunt stabilite de adunările generale ale rezidenților! Acestea sunt determinate de autoritățile unei anumite regiuni.
Poate fi refuzată o astfel de întâlnire dacă casa este administrată de o societate de administrare sau HOA?
Nu. Prin lege, orice problemă reglementată de codul locuinței (articolul 44) se rezolvă în cadrul adunării generale a proprietarilor unui bloc de locuințe, indiferent dacă acesta este administrat de un HOA.
Dacă casa este controlată cooperativa de locuinte sau HOA, există un organism de conducere separat pentru aceste organizații de rezidenți. Sunt comune întâlniri HOA sau LCD-uri, în care problemele legate de activitățile lor prin statutul lor (prin lege) sunt rezolvate.
Dacă nu puteți participa la o întâlnire, cum puteți influența deciziile rezidenților?
Este o greșeală să crezi că, dacă nu este posibil să participi la o adunare generală a rezidenților (AGA), atunci nu există posibilitatea de a influența deciziile care se iau acolo. Legislație (codul locuinței, cod civil) este posibil să se țină o ședință în lipsă.
ÎN în acest caz, un chiriaș care lipsește de la ședință trebuie să dea răspunsuri la întrebările discutate de proprietari în scris. Pentru a face acest lucru, trebuie să introducă informațiile necesare despre sine în forma propusă de ședință (de exemplu, un formular de vot), precum și opinii cu privire la toate problemele de pe ordinea de zi (aici totul este ca în alegeri: „pentru”, „împotrivă” sau „abținut”) și transmiteți acest formular la secția de votare. Adică locul de întâlnire ales de inițiatorii săi. Această metodă este convenabilă, de exemplu, dacă majoritatea apartamentelor din clădire sunt de închiriat și proprietarii lor nu locuiesc la adresa clădirii.
Bine, cine poate iniția întâlnirea?
Legislația prevede că oricare dintre proprietarii apartamentelor din imobil poate organiza o întâlnire a rezidenților. În plus, inițiatorul ședinței poate fi autoritatea raională, precum și societatea de administrare (în cazurile prevăzute de lege).
Cum să te pregătești pentru o întâlnire?
În timpul pregătirii pentru întâlnire, proprietarul casei intră bloc de apartamente trebuie să selectați o listă de probleme pentru discuție, să decideți dacă va fi în absență sau cu normă întreagăîntâlnire, selectați data și ora, selectați locul ședinței, locul unde se strâng voturile (buletinele de vot) în lipsă și, de asemenea, selectați locul pentru a vă familiariza cu documentele în discuție. Ei bine, după aceea trebuie să transmiteți mesajul despre întâlnire tuturor proprietarilor de apartamente din clădire. Aceștia trebuie anunțați cu cel puțin 10 zile înainte - conform legii.
Pentru a anunța proprietarii, trebuie să trimiteți fiecăruia dintre aceștia o scrisoare recomandată sau să prezentați o invitație cu semnătură. Deja la prima întâlnire, proprietarii pot fi invitați la cele ulterioare, evitând procedura supărătoare de a trimite invitații. Informații despre proprietarii de apartamente necesare evenimentului se găsesc în Rosreestr pentru bani (dacă doriți să faceți întâlniri, fiți pregătiți pentru cheltuieli). O cale alternativă poate fi să contactați autoritățile raionale sau ale consiliului, dar șansele de succes aici, din păcate, sunt minime.
Este necesar să invitați la întâlnire pe altcineva decât proprietarii apartamentelor?
Toate deciziile la ședințe sunt luate de proprietarii apartamentelor - numai ei pot vota în toate problemele. Alți rezidenți (de exemplu, cei care închiriază locuințe într-o anumită clădire) pot fi acolo, dar nu iau parte la vot.
Este important de reținut că proprietarul proprietății angajare socială este statul. În consecință, reprezentanții departamentului de proprietate al orașului vor vota la ședințele locuitorilor apartamentelor municipale.
Ce alte documente sunt necesare pentru ca ședința să se desfășoare conform regulilor?
Prin lege (civilă și codurile locative) este necesar ca rezultatele oricărei ședințe (în persoană, în persoană sau în absență) să fie reflectate în scris în procesul-verbal al ședinței. Cerințele pentru întocmirea acestei lucrări au fost stabilite de Ministerul Construcțiilor. Aceasta este o regulă obligatorie!
În mod ideal, un secretar ar trebui să întocmească procese-verbale ale întâlnirii rezidenților. Afișează informații despre cei care participă la vot, prezența unui cvorum și numărul final al voturilor. În plus, toate problemele de pe ordinea de zi și deciziile cu privire la acestea sunt înregistrate.
Dar chiar și la o astfel de întâlnire pot exista falsificări. Cum să le eviți?
Dacă toți proprietarii sunt prezenți personal la ședință, puteți vota ridicând mâinile sau marcați buletinele de vot necesare, care sunt introduse în urne înainte de numărare (la fel ca în alegerile reale!). Dacă votul este absent, buletinele de vot sunt trimise într-o locație pre-aprobată. Semnăturile pot fi doar verificate agențiile de aplicare a legii, la adunarea proprietarilor este necesar să se organizeze înregistrarea participanților. Pentru a face acest lucru, trebuie să cereți tuturor participanților la întâlnire să furnizeze documente care confirmă identitatea și proprietatea asupra apartamentului. Aceste măsuri arată deja prezența la vot și indică statutul celor prezenți (fie că sunt proprietari sau nu).
Cu toate acestea, în condițiile existente, există un anumit truc pentru atacatori: în timpul votului absent, nu este întotdeauna posibil să obțineți datele necesare, iar legea nu obligă acest lucru.
Câți rezidenți sunt necesari pentru ca o întâlnire să aibă loc?
Pentru ca la adunarea proprietarilor să existe cvorum, este necesar să se asigure prezența și votul a peste 50% din toți proprietarii de apartamente din imobil.
Să reamintim că fiecare cotă din dreptul de proprietate comună este proporțională cu suprafața apartamentului deținut de proprietar. Cu alte cuvinte, toți proprietarii dețin 100% din suprafață, iar dacă la eveniment participă proprietarii a peste 50% din întregul fond, atunci se poate înregistra un cvorum.
Cum găsesc un spațiu de întâlnire?
Nu există cerințe specifice pentru spații în legislație. Puteți găsi și închiria o sală de adunări la o școală, un centru cultural și alte organizații. Dacă toate camerele sunt ocupate, atunci puteți alege orice loc potrivit, de exemplu, un loc de joacă în fața casei.
Ce să-ți amintești?
Hotărârile unei adunări de proprietari pot fi declarate nule în instanță. Declarație de revendicare poate fi întocmit, de exemplu, de un proprietar care nu a participat la ședință sau care a votat împotriva oricărei decizii. Acest lucru poate fi făcut și de către parchet, precum și de autoritățile de stat de control al locuințelor. Pentru a preveni astfel de cazuri, este necesar să se respecte legea.
Pregătit cu ajutorul șefului departamentului de locuințe al VK Comfort JSC Zarema Ablyamitova.
Gestionarea unui bloc de apartamente nu este atât de ușoară. Procesul necesită cunoștințe clare într-o varietate de domenii ale legislației, precum și capacitatea de a organiza evenimente obligatorii și de a întocmi documentația necesară. Astăzi, în majoritatea ansamblurilor rezidențiale, funcțiile de administrare a unui bloc de locuințe sunt atribuite companiilor de administrare. Aceste organizații sunt cele care desfășoară toate acțiunile necesare pentru ca cetățenii să primească resursele energetice în timp util și să le utilizeze fără întrerupere.
Articolul nostru vă va spune ce metode și forme de administrare a unui bloc de locuințe sunt prevăzute de lege și cum să alegeți opțiunea potrivită.
O clădire de apartamente, de fapt, este un mecanism complex care constă din blocuri, elemente și mecanisme individuale. Pentru a asigura funcționarea fiecărei părți a sistemului, este necesar să se coordoneze în mod clar activitățile tuturor proprietarilor de proprietăți din acest complex.
Cu alte cuvinte, fiecare rezident trebuie să îndeplinească funcțiile care îi sunt atribuite în conformitate cu în conformitate cu procedura stabilită. Activitățile persoanelor responsabile cu gestionarea blocurilor de locuințe ar trebui să vizeze:
- asigurarea unei situații de viață confortabile pentru cetățeni;
- protecția proprietății împotriva daunelor și funcționarea corectă a acesteia;
- furnizarea tuturor serviciilor necesare locuitorilor casei;
- respectarea drepturilor și intereselor proprietarilor de proprietăți prevăzute de legislația în vigoare.
Acestea sunt doar sarcinile principale cu care se confruntă persoanele implicate în gestionarea blocurilor de locuințe, însă, pentru ca aceștia să primească anumite competențe, proprietarii spațiilor trebuie să stabilească în mod independent forma de gestionare a imobiliare.
Această decizie este obligatorie, deoarece ca urmare a adoptării ei la data de persoana responsabila Se va atribui responsabilitatea pentru starea corectă a proprietății, precum și pentru prevenirea situațiilor care provoacă prejudicii altora.
Ce forme de management sunt prevăzute de lege?
Pentru început, este de remarcat faptul că metoda de management este aleasă de locuitorii „cladirii înalte” exclusiv în cadrul unei adunări generale, iar orice modificare se face numai printr-o decizie comună a proprietarului proprietății. Fiecare dintre formele curente managementul are propriile caracteristici și procedură de adoptare.
Codul Locuinței al Federației Ruse definește mai multe opțiuni de management complex de apartamente. În special, vorbim despre următoarele posibilități:
- gestionarea este efectuată de către proprietarii apartamentelor înșiși;
- toate funcțiile au fost transferate unui parteneriat special creat de proprietari imobiliari (TSN) sau unei cooperative;
- acţiunile necesare sunt efectuate de societatea de administrare.
Alegerea unei opțiuni sau a alteia depinde numai de disciplina și solvabilitatea cetățenilor care locuiesc în incintă. Este important ca rezidenții să aibă la dispoziție echipamentele necesare și să aibă relații bune cu furnizorii de resurse.
Avantajele și dezavantajele fiecărei forme de management
Administrarea independentă a blocurilor de apartamente poate fi aleasă de rezidenții acelor clădiri în care numărul total apartamente nu mai mult de 16. În acest caz, cetățenii iau o decizie în adunarea generală și distribuie toate responsabilitățile care le vor fi atribuite ulterior ca reprezentanți ai casei. Toate lucrările sunt efectuate gratuit, ceea ce reduce semnificativ costul de întreținere a plăcii.
Fiecare rezident are un acord acord separat pentru service. La alegerea unei asociații de proprietari este de așteptat să aibă loc alegeri ale membrilor consiliului de administrație, care ulterior vor acționa ca angajati contra cost. HOA este deja persoană juridică. Alegerea acestei opțiuni este potrivită pentru ansambluri rezidențiale mari cu un număr mare de apartamente.
Companiile de administrare le permit rezidenților clădirilor de apartamente să se elibereze complet de responsabilitățile de administrare a casei și să le încredințeze unei organizații terțe. Dezavantajul acestei metode este plata suplimentară de la rezidenți.
Ce probleme pot apărea la gestionarea proprietății comune?
Orice opțiune de gestionare a proprietății poate avea și laturi negative. În stadiul inițial, principalul dezavantaj este dificultatea de acceptare soluție unică referitor la forma managementului. De regulă, cu cât locuiesc mai mulți cetățeni într-o casă, cu atât este mai dificil să se realizeze unitatea.
La transferul drepturilor de administrare a unei economii comune către un terț, problemele apar în principal din cauza necinstei companiei. Există un risc foarte mare ca reprezentanții societății de administrare să utilizeze contribuțiile primite în alte scopuri, ceea ce va duce la proceduri legale serioase.
Un alt punct important este că organizația terță nu are niciun interes personal în întreținerea corectă a spațiilor, ceea ce duce foarte rapid la deteriorarea proprietății și la conflicte cu rezidenții.
Este necesar să alegeți o metodă de management și ce să faceți dacă locuitorii nu au luat nicio decizie în acest sens?
Potrivit art. 44 din Codul locuinței al Federației Ruse, procedura de gestionare a blocurilor de apartamente este determinată pe baza unei hotărâri a adunării generale a rezidenților. Pentru ca decizia să fie valabilă, rezidenții trebuie să respecte toate detaliile și regulile pentru luarea unei astfel de decizii. Pe viitor, orice greșeală poate duce la anularea documentului în instanță.
Cea mai frecventă problemă este încălcarea regulilor privind cvorumul necesar. Potrivit legii, numărul locuitorilor care au votat pentru o anumită decizie trebuie să fie cel puțin 2/3 din numărul tuturor proprietarilor.
În cazul în care rezidenții în timpul anului au fost în imposibilitatea de a decide cu privire la alegerea formei de management, autoritățile administrația locală are dreptul de a alege independent o societate de administrare și de a transfera o anumită casă către aceasta pentru echilibru. În acest scop, se anunță un concurs, la care poate participa orice organizație cu un nivel suficient de pregătire.
Concluzie
Gestionarea blocurilor de apartamente este un punct foarte important, deoarece vă permite să organizați toate măsurile necesare pentru a oferi rezidenților resursele necesare și pentru a menține complexul rezidențial în stare corespunzătoare. Alegerea formei de administrare revine în totalitate locuitorilor casei.