Съдебни решения въз основа на прилагането на нормите на чл. 22, 23 Жилищен кодекс Руска федерация.
Изкуство. 22 LCD RF. Условия за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения и нежилищни помещениякъм жилищни помещения
Изкуство. 23 LCD RF. Процедурата за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения и нежилищни помещения в жилищни помещения
Арбитражна практика
- ... от Кодекса на Руската федерация, отказ за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения или нежилищни помещения в жилищни помещения се допуска в случай на: непредставяне на някои части 2 на чл. 23 от Жилищния кодекс на Руската федерация документи, задължението за представяне на които е възложено на заявителя; неспазване на чл. 22 от Жилищния кодекс на Руската федерация, условията за прехвърляне на помещения; несъответствия в проекта за реконструкция и (...
Решение No 2-2777/2019 2-2777/2019~M-1881/2019 M-1881/2019 от 24.05.2019 г. по дело No 2-2777/2019 г.
октомври Окръжен съдНовосибирск (Новосибирска област) - Граждански и административни
имущество, предмет на държавна регистрациявъзниква от момента на такава регистрация. Като се има предвид, че преобразуването на жилищни помещения в нежилищни не противоречи на разпоредбите на част 3 на чл. 22 от Жилищния кодекс на Руската федерация, санитарно-епидемиологични и строително-технически, както и норми и правила за пожарна безопасност, не нарушава правата и законните интереси на гражданите и не представлява заплаха за живота им или ...
Решение No 2-515/2019 г. 2-515/2019~M-321/2019 M-321/2019 от 22.05.2019 г. по дело No 2-515/2019 г.
градски съд в Салск ( Ростовска област) - Граждански и административни
Дело № 2-515/2019 РЕШЕНИЕ От името на Руската федерация от 22 май 2019 г. Салск Салски градски съд на Ростовска област в състав: председателстващ съдия Разина Л.В. при секретаря Лисенко Е.Е., с участието на пом. Прокурор Жирникова...
Решение No 2A-2639/2019 2A-2639/2019~M-2547/2019 M-2547/2019 от 22.05.2019 г. по дело No 2A-2639/2019 г.
Октябрски окръжен съд на Белгород ( Белгородска област) - Граждански и административни
Дело № 2а-2639/2019 РЕШЕНИЕ НА ИМЕТО НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ На 22 май 2019 г., Белгород, Октябрски районен съд на Белгород, в състав: председателят Орлова Е.А., със секретар Губарева Л.О., с участието на административният ищец Ширяева .. .
Решение No 2-261/2019 г. 2-261/2019~M-231/2019 M-231/2019 от 14.05.2019 г. по дело No 2-261/2019 г.
Прохоровски районен съд (Белгородска област) - граждански и административни
Имот и подходящ за постоянно пребиваване на граждани (отговаря на установените санитарни и технически правила и наредби, други изисквания на законодателството (наричани по-долу изисквания). На основание чл. 22, част 1 и чл. 23, част 2 от Жилищния кодекс на Руската федерация, прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни помещения е разрешено, като се вземе предвид спазването на изискванията на Жилищния кодекс на Руската федерация и законодателството за градоустройствени дейностии извършено...
Решение No 2A-3754/2019 2A-3754/2019~M-3143/2019 M-3143/2019 от 13.05.2019 г. по дело No 2A-3754/2019 г.
Прикубански окръжен съд на Краснодар (Краснодарска територия) - граждански и административни
спор по настоящото дело. Преценка законосъобразността на действията на ответника Администрация общинаКраснодар, съдът се ръководи от нормите на действащото законодателство, уреждащо спорните правоотношения, по-специално членове 22, 23, 24, 36, 40 от Жилищния кодекс на Руската федерация. Условията и редът за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения, както и отказът от такова прехвърляне, са установени от Жилищния кодекс на Руската федерация (членове 22 - ...
Решение No 2-2489/2019 2-2489/2019~М-1865/2019 М-1865/2019 от 08.05.2019 г. по дело No 2-2489/2019г.
Градски съд Сергиев Посад (Московска област) - Граждански и административен
Стая е част от жилищна сграда или апартамент, предназначена за използване като място за пряко пребиваване на граждани в жилищна сграда или апартамент. Съгласно част 1 на чл. 22 от Жилищния кодекс на Руската федерация, прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни помещения и нежилищни помещения в жилищни помещения е разрешено при спазване на изискванията на този кодекс и законодателството за градско планиране. Съдебна зала...
Решение No 2-2570/2019 2-2570/2019~M-1420/2019 2-2570A/2019 M-1420/2019 от 07.05.2019 г. по дело No 2-2570/2019 г.
Ленински окръжен съд на Оренбург ( Оренбургска област) - Граждански и административни
Местно управление. Допуска се отказ за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения или нежилищни помещения в жилищни помещения, включително в случай на неспазване на условията за прехвърляне на помещения, предвидени в член 22 от Кодекса (клауза 3, част 1 , член 24 от КТ на Руската федерация). Част 2 Чл. 23 от Жилищния кодекс на Руската федерация установява списък с документи, необходими за прехвърляне на жилищни помещения ...
Решение No 2A-1557/2019 2A-1557/2019~M-729/2019 M-729/2019 от 25 април 2019 г. по дело No 2A-1557/2019
Ленински окръжен съд на Смоленск (област Смоленск) - Граждански и административен
Допуска се само след прехвърляне на такива помещения в нежилищни. Прехвърлянето на помещения от жилищни в нежилищни се извършва по начина, определен от жилищното законодателство. Както е предвидено h.1 чл. 22 от Жилищния кодекс на Руската федерация, прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни помещения и нежилищни помещения в жилищни помещения е разрешено при спазване на изискванията на този кодекс и законодателството за градско планиране. На...
Задоволяване на исканията за признание незаконни решениятяло местно управлениеотносно отказа за прехвърляне на нежилищни помещения в жилищни помещения е правилно отказано, тъй като нежилищните помещения, собственост на ищеца, се намират в санитарно-охранителната зона на птицефермата и в тази зона не се допускат жилищни сгради.
Съдебни решения, арбитраж | 02.02.2013 14:13:56
Исковете за оспорване на решението на упълномощения орган за отказ на държавна регистрация на собствеността върху имота бяха уважени, тъй като съдът установи, че към момента на прехвърлянето на помещението от нежилищно в жилищно действащ законодателен органне е предвидила необходимостта от съставяне на акт, потвърждаващ завършването на санирането и завършването на прехвърлянето на помещението.
Съдебни решения, арбитраж | 29.01.2013 07:40:17
От част 2 на чл. 22 от Жилищния кодекс на Руската федерация следва недопустимостта на прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения при липса на отделен вход в помещението от общия вход или техническа възможност за създаване на отделен вход, нежилищни помещения трябва да има отделен изход към улицата, законодателят не използва същия вход към жилищния вход и към нежилищните помещения позволява.
Съдебни решения, арбитраж | 29.01.2013 07:27:42
Искът за обявяването му за незаконосъобразен и отмяна на решението на администрацията за отказ да бъде регистриран като нуждаещ се от жилищно помещение е отхвърлен, тъй като жилищното помещение, в което е регистрирано ищеца, не е признато за негодно за живеене.
Съдебни решения, арбитраж | 29.01.2013 07:26:13
Отказът на компетентния орган да прехвърли жилищното помещение в нежилищно помещение е обявен за незаконосъобразен, тъй като ищецът е представил проект за преустройство на апартамента, изработен от организация, лицензирана да извършва проектантска работа, както и заключението специализирана организация, в който, като се вземат предвид изискванията на законодателството за градоустройство, санитарни нормии правилникът съдържа извода, че е възможно преустройство на жилището.
Съдебни решения, арбитраж | 28.01.2013 16:55:39 ч
В удовлетворение исковеза признаване на правото на собственост е правилно отказано, тъй като достъпът до помещението е невъзможен без използването на помещения, осигуряващи достъп до жилищни помещения, и няма възможност за оборудване на такъв достъп. Не са представени доказателства за съответствието на преустройството с установените със закон изисквания.
Съдебни решения, арбитраж | 28.01.2013 15:48:51
Правилно са отхвърлени исковете за признаване на помещението за жилищно помещение, тъй като ищците не са собственици на спорните нежилищни помещения, поради което не са притежавали. правни основанияда предяви иск.
Съдебни решения, арбитраж | 28.01.2013 15:27:55
Молбата за признаване за незаконно решението на упълномощения орган за отказ за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения е отхвърлено основателно, тъй като представените от ищеца документи за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения не са изпълнени в. законоустановенред, не отговарят на изискванията на законодателството на Руската федерация.
Съдебни решения, арбитраж | 28.01.2013 15:11:54
Делото по иска за обезсилване на решението за прехвърляне на жилищен апартамент в нежилищен, разрешение за преустройство на обект, разрешение за въвеждане на обекта в експлоатация и прекратяване на дейността на магазина е изпратен за ново разглеждане на същия съд, тъй като първоинстанционният съд не е установил чии правомощия включват приемането на решения за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения, както и издаване на разрешение за преустройство и въвеждане в експлоатация. на съоръжението.
Съдебни решения, арбитраж | 28.01.2013 14:50:54
Фролова Юлия Сергеевна
студент 4-та година, Юридически институт FGBOU VPO "Държавен университет-UNPK", Орел
Мелников Николай Николаевич
научен съветник, кандидат на правните науки,
доцент на катедра " Гражданско правои процес,
Юридически институт FGBOU VPO
"Държавен университет-UNPK", Орел
В съответствие с част 1 на чл. 17 от Жилищния кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Жилищния кодекс на Руската федерация), жилищните помещения са предназначени за пребиваване на граждани. Жилищният кодекс на Руската федерация предвижда едно изключение от това правило: разрешава се извършването на професионално или физическо лице предприемаческа дейностграждани, но само ако това не нарушава правата и законните интереси на други граждани, както и изискванията, на които трябва да отговаря жилището.
В литературата се подчертава, че е много по-удобно и изгодно да се използват за бизнес дейности помещения, разположени в жилищни сгради на приземните етажи, отколкото да се наемат скъпи офиси в бизнес центрове. За да могат подобни дейности да се извършват законно, съответните помещения трябва да бъдат прехвърлени от жилищния фонд в нежилищни.
Процедурата за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения (или, обратно, от нежилищни помещения в жилищни помещения, което също често се среща на практика) се регулира от глава 3 от Жилищния кодекс на Руската федерация. Прехвърлянето е разрешено при спазване на редица условия, едно от които е да се осигури техническата осъществимост на оборудването за достъп до прехвърлените помещения без използване на помещения, осигуряващи достъп до жилищни помещения. На практика това се изразява преди всичко в необходимостта от отделен вход към съответното помещение. Ако прехвърлените помещения се намират в жилищен блок, е необходимо да се отчетат разпоредбите на чл. 36, 40 от LCD RF, според което намаляване на размера обща собственоств жилищен блок е възможно само със съгласието на всички собственици на помещенията в тази сграда. При организиране на отделен вход към прехвърлените помещения, въпросът за процедурата за използване поземлен имоткоето може да изисква съгласието на собствениците, посочени по-горе. Съдебна практика в този случайизхожда от следното: ако поземленият имот не е оформен по предписания начин федерален законот 29 декември 2004 г. № 189-FZ „За приемането на Жилищния кодекс на Руската федерация“ (SZ RF, 3 януари 2005 г., № 1, член 15), съгласието на собствениците на помещенията да използват сайтът не е задължителен, тъй като не е включен в общия дял на собствениците на имота жилищен блок, което означава, че правата им не се нарушават при извършване на работа по оборудването на отделен вход към прехвърлените жилищни помещения (Определение на Върховния съд на Руската федерация от 13 януари 2010 г. № 80-B09-26). В други случаи е необходимо съгласието на собствениците на помещенията за ползване на поземления имот, тъй като парцелът, в съответствие с чл. 36 от Жилищния кодекс на Руската федерация е обща собственост на собствениците на жилищна сграда и в резултат на оборудването на отделен вход начинът на използване на такъв парцел се променя (Резолюция на Федералната антимонополна служба на Руската федерация). Волго-Вятска област от 09.06.2010 г. по дело № A11‑12777 / 2009 г.).
Съгласието на собствениците не се изисква, ако прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни помещения не засяга носещите конструкции и размерът на общата собственост не намалява (Резолюция на Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг от 12.02.2010 г. по дело No А29-3219 / 2009 г.). Също така не е необходимо да се получава съгласието на собствениците на съседни жилищни помещения за прехвърлянето; те трябва да бъдат уведомени само за съответното решение (Резолюция на Федералната антимонополна служба на Волжския окръг от 28 май 2010 г. по дело № А12‑16545/2008 г.; Решение на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 5 април, 2006 г. по дело № )).
Редът за прехвърляне е уреден в чл. 23 от Жилищния кодекс на Руската федерация, според който прехвърлянето се извършва от местната власт. Изкуство. 23 от КТ на Руската федерация предвижда списък на документите, които трябва да бъдат представени на упълномощения орган за прехвърляне. Този списък е изчерпателен и не подлежи на разширяване. На практика местните власти често злоупотребяват с правомощията си, изисквайки да се ангажират законоустановендействие или подаване допълнителни документи. Трябва да се отбележи, че общината няма право да налага допълнителни (непредвидени от закона) задължения на лицата, които прехвърлят жилищни помещения в нежилищни помещения. Например да се направят инвестиции за възстановяване на жилищния фонд на града (Решение на Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг от 08.08.2008 г. по дело № A31‑5840/2007‑28). Въпреки това, в някои случаи може да се наложи разрешителниупълномощени органи. Така, например, при прехвърляне на помещение, което принадлежи към обекти от културно или историческо наследство, е необходимо да се съгласува проекта за реконструкция с органа за защита на такива обекти (Постановление на Федералната антимонополна служба Далекоизточен окръгот 01.09.2010 г. No Ф03‑6355/2010 г.). Ако поради спецификата на дейността е необходимо оборудване за паркиране, тогава е необходимо разрешение на КАТ (Решение на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 04.05.2006 г. по дело № F04‑2161 / 2006 г. ( 21143‑A02‑22)).
Заявлението за прехвърляне може да бъде подадено от собственика на прехвърленото помещение или упълномощено от него лице. Субектът, който притежава помещението правно основание, но не е собственик и не е упълномощен от него да извършва подобни действия, не може да кандидатства със съответно заявление до местната власт. Заявление за прехвърляне на нежилищни помещения в жилищни помещения също няма право да се прилага към институция, която притежава такива помещения на правото оперативно управление(Решение на Федералната антимонополна служба на Далекоизточния окръг от 28 май 2010 г. № Ф03‑2872/2010 г.).
Решението за прехвърляне или отказ за прехвърляне на помещението се взема въз основа на резултатите от разглеждането на заявлението упълномощен органне по-късно от 45 дни от датата на подаване на документите (част 3 от член 23 от КТ на Руската федерация). Органът на местното самоуправление няма право да надхвърля срока, определен от КТ на Руската федерация (Решение на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 04.05.2006 г. по дело № Ф04‑2161/2006 г. (21143‑А02). -22)).
Ако е необходимо да се извършат работа по реконструкция или преустройство на прехвърлените помещения, упълномощеният орган в документа, потвърждаващ решението за прехвърляне, трябва да посочи изискването за тяхното изпълнение (член 23 от КТ на Руската федерация). В същото време възможността за извършване на работа по реорганизация или преустройство на помещенията не е изключена дори преди решението за прехвърлянето да бъде взето от местната власт. Проектът за реконструкция обаче трябва да бъде съгласуван с упълномощения орган (Решение на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 04.12.2007 г. № Ф04‑8302/2007 (40655‑А27‑31)).
При разработването на проект за реконструкция и преустройство е необходимо да се вземат предвид Правилата и нормите за техническата експлоатация на жилищния фонд, одобрени с Указ на Госстрой на Руската федерация от 27 септември 2003 г. № 170 ( руски вестник. - 23.10.2003г. - № 214). Например, изискванията на точка 4.2.4.9 от Правилата за недопустимост на разширяване и пробиване на отвори в стените на сгради с големи панели и големи блокове. В противен случай прехвърлянето може да бъде отказано (Определяне на Висшия Арбитражен съд RF от 26 май 2010 г. № VAC‑6391/10).
Основанията за отказ за прехвърляне са предвидени в част 1 на чл. 24 LCD RF. Решението за отказ на прехвърляне трябва да съдържа основанията за отказ със задължително позоваване на нарушенията, предвидени в част 1 на чл. 23 LCD RF. В същото време не се допуска отказ при условие на допълнителни действия, например: да се даде мнение държавна експертизапо проект; получи заповед от градската администрация за разрешаване на реконструкция на помещения за офис (Решение на Федералната антимонополна служба на Източносибирския окръг от 10 март 2010 г. по дело № A33‑16206/2009).
Отказът за преместване може да бъде обжалван от заявителя пред съдебен ред. Ако решението на местната власт бъде признато за незаконно, съдът трябва да задължи администрацията да вземе решение за прехвърлянето (Решение на Федералната антимонополна служба на Далекоизточния окръг от 21 ноември 2007 г. № F03-A51 / 07- 1 / 5290).
В заключение бих искал да отбележа следното: спорове, свързани с прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения и нежилищни помещения в жилищни помещения, са широко разпространени в съдебната практика. Както правилно се отбелязва в литературата, всичко това показва несъвършенството на законодателството в тази област. Законодателят трябва да обърне внимание този проблеми за подобряване на нормите с оглед по-детайлна регламентация и опростяване на процедурата по прехвърляне. Така според нас броят на споровете ще бъде намален.
Библиография:
1. Макеев П. В. За проблемите с прилагането на разпоредбите на Жилищния кодекс на Руската федерация при прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни // Жилищно право. - 2009. - бр. 12. - С. 67‑74.
2. Шевчук Д. А. Правни аспектипрехвърляне на помещения от жилищния фонд в нежилищни. // Право и икономика. - 2009. - No 9. - C. 14‑16.
Гражданинът превърнал апартамента в магазин със самостоятелен вход, заемащ част от дворното място. Вярно е, че първоначално той поиска разрешение за преструктуриране от местните власти, но получи отказ. След това той възстанови всичко и отиде в съда с искане същите градски власти да узаконят санирането и да му дадат съгласие за прехвърляне на жилищните помещения в нежилищни.
По делото има извлечение от протокола обща срещасобственици на помещения в тази къща. Съдейки по него, мнозинството се съгласиха с ремонта на апартамента.
Ищецът се оказа много упорит човек и постигна победа в местните съдилища в Краснодар. Градската администрация трябваше да се обърне към върховен съд, опасявайки се, че подобно "креативност" ще намери много фенове да преустроят апартаменти на приземните етажи за магазини, фитнес центрове, работилници и т.н., от които се нуждаят собствениците им.
Върховният съд, след като проучи случая, се съгласи с длъжностните лица и разгледа спора, обясни, че по принцип прехвърлянето на апартамент в магазин е възможно, но трябва да знаете по какви закони се прави това.
Районният съд изхожда от това, че преустроеният апартамент се намира на партерен етаж и има отделен вход. Съдът прие документите със заключението на фирмите, че санирането е безопасно. Жалбата не е възразена.
Онемели градски служители стигнаха до Върховния съд. Там делото беше препрочетено и се посочва, че местните съдилища са допуснали грешки. Ето аргументите на Върховния съд. В Жилищния кодекс има член 22. Той гласи, че е възможно прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни и обратно. Но - като се вземе предвид законодателството за градоустройство.
Следващият член от Жилищния кодекс - 23-ти - казва, че местните власти прехвърлят жилищни помещения в нежилищни помещения и обратно. Длъжностните лица могат да откажат, но само ако не са изпълнени условията за прехвърляне. Същият член предоставя списък с документи, необходими за такова прехвърляне на апартамент в нежилищно помещение. И списъкът с документи е изчерпателен, тъй като същият член забранява на длъжностните лица да изискват допълнителни документи.
Ето още един момент, посочен от Жилищния кодекс - за преустройство на жилищна сграда е необходимо решение на общото събрание на собствениците, а в. отделни случаии съгласието на всички собственици на помещенията в къщата.
Член 36 от Жилищния кодекс посочва какъв имот в жилищна сграда принадлежи на собствениците. Това е преди всичко мястото, на което стои къщата. В нашия случай собственикът на апартамента на първия етаж проби стената и построи „веранда за стопанска постройка“ на прилежаща териториякоето се счита за обща собственост на собствениците.
Така реконструкцията на едно лице намали размера на общата собственост на жителите на къщата. Върховният съд припомни, че намаляването на размера на имота в жилищна сграда е възможно само със съгласието на всички собственици на помещенията (член 36 от Жилищния кодекс).
Има още една статия от същия код - 40-та. В него се казва, че ако реконструкцията, реорганизацията или преустройството е невъзможна без добавяне на част от общия имот в жилищна сграда към тях, тогава е необходимо съгласието на всички собственици за такова преустройство на помещенията. И такова съгласие, подчертава Върховният съд, е предпоставказа преустройство на всяка стая в къщата.
Местният съд в решението си каза, че мнозинството от жителите са съгласни, но по някаква причина не взе предвид, че тук се изисква съгласието не на мнозинството, а на всички жители. Върховният съд разпореди спорът да бъде преразгледан, като се вземат предвид неговите обяснения.
Експертно мнение
Владимир Груздев, председател на УС на Руската адвокатска колегия:
Сега е трудно да се предскаже изхода на конкретен случай, окончателното решение все още не е взето. Съгласно Жилищния кодекс собственикът трябва да поддържа апартамента си в добро състояние, без да нарушава правата и законни интересисъседи. В същото време той е длъжен да спазва противопожарни, санитарно-хигиенни и други изисквания, предвидени в закона. В съдебната практика вече има случаи, когато съдилищата решават да изгонят гражданите за неразрешено преустройство, което нарушава изискванията за сигурност. Всеки път подобни решения са крайна и изключителна мярка. Само ако лицето е пренебрегнало изискванията и не е предприело никакви мерки за отстраняване на последствията навреме опасни ремонти, съдът може да вземе решение за изгонване. Мисля, че подобни норми са доста разумни, защото правото на собственост предполага отговорност. Между другото, в този конкретен случай не става дума за изгонване, тъй като лицето не живее в помещението и самият той иска да бъде прехвърлен от жилищен в нежилищен. Спорът по същество е само за това колко сериозни са били извършени нарушенията от собственика и какви последствия трябва да доведе за него неразрешеното презастрояване и отказът да върне всичко в първоначалното му състояние.
Недостигът на помещения за търговско предназначение преди няколко години породи вълна от множество призиви за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни. И днес, въпреки факта, че са построени голям брой търговски обекти, много собственици на бизнес са изправени пред необходимостта от извършване на такова прехвърляне.
Условия за прехвърляне
Процедурата за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения е ясно регламентирана от чл. 23 от Жилищния кодекс на Руската федерация и чл. 24 от този кодекс се определят основанията за отказ за прехвърляне. Законът установява правото на жалбоподателя да обжалва този отказ в съда и, както показва практиката, именно обжалването на отказите за прехвърляне представлява основната част от производството по този въпрос.
Основната причина за отказа на местните власти да прехвърлят жилищни помещения в нежилищни помещения е липсата на задължителни документи. Най-често се посочва непредоставянето на съгласие от други собственици на жилищни помещения в жилищна сграда. Въпреки това, в чл. 23 от КТ на Руската федерация в списъка на документите, необходими за превод, такова съгласие не е посочено. Междувременно други норми жилищно правопредоставят задължителна разпискасъгласие на други собственици. Например, при реконструкция на къща е необходимо да се получи съгласието на всички собственици на помещения. Именно в двусмисленото разбиране на термина "реконструкция" се крие основната причина за отказите за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения без съгласието на собствениците. Тази концепция е изследвана в Градоустройствен кодекс RF. Според този документ под реконструкция се разбира извършване на промени в оформлението на помещенията, което води до намаляване или увеличаване на площта, етажността и др. Освен това, този документсъдържа следните термини:
- Преоборудване - извършване на промени в инженерно-техническите мрежи на помещенията, изискващи промени в технически сертификат. Такива промени включват прехвърляне на баня, инсталиране на допълнителни електрически контакти и др.
- Преустройство - извършване на промени в архитектурни и планински решения в рамките на една стая, които променят нейното оформление, но не променят нейната площ, обем и др.
Както показва арбитражна практикаотносно обжалването на отказите за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения, местните власти и съдът често имат различни виждания относно действията, планирани като част от прехвърлянето за смяна на помещението. Например местната власт отказва да прехвърли жилищното помещение в нежилищно с мотива, че жалбоподателят не е представил решение на общото събрание на къщата със съгласие за реконструкция, тъй като се планира да се демонтира стената и да се подреди отделен вход към помещението откъм улицата. Органът счете, че планираната работа е реконструкция, съдът призна тези работи като преустройство, следователно, жалбоподателят не трябва да получава съгласието на другите собственици, следователно местните власти трябва да прехвърлят жилищните помещения в нежилищни.
съвет:при подаване на документи до местните власти за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни помещения, препоръчително е да приложите заключения към проекта за промяна на прехвърлените помещения експертна организацияотносно естеството на планираната работа, което ясно ще посочи какво ще бъде извършено: реконструкция, преоборудване или реконструкция.
Други спорове за прехвърляне на жилищни помещения в нежилищни
Съдебният процес обаче е свързан с прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни помещения, а не само с отказа местни властинаправи такъв превод. На практика не са необичайни ситуации, когато други собственици обжалват в съда разрешението за прехвърляне на помещението в нежилищно. Двусмисленото разбиране на работата, извършена от собственика на нежилищното помещение, за да го промени, също служи като основание за отмяна на прехвърлянето. Например собствениците на жилищни помещения се обърнаха към съда, като считаха, че правата им са нарушени от друг собственик, който прехвърли апартамента си в нежилищно помещение. В делото се посочва, че към нежилищното помещение е прикрепена веранда, свързваща входа с входа към входа на тази стая. Ищците посочват, че по този начин, без тяхното съгласие за преустройството, е настъпило увеличение на общата им собственост, тоест ответникът е нарушил чл. 247 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Съдът обаче не се съгласи с жалбоподателите, призна извършената работа като преустройство, което не изисква съгласието на останалите собственици.
Често се предявява отрицателен иск срещу собствениците на нежилищни помещения, прехвърлени от жилищни помещения. Така например ищецът В. е поискал от собственика на съседен апартамент, преустроен в магазин, да върне апартамента в жилищен фонд или да премахне навеса, което според ищеца значително намалява нивото на слънчева светлина на апартамента му. Съдът анализира законосъобразността на прехвърлянето на помещенията в нежилищни, а също така проведе проверка на съответствието на апартамента на жалбоподателя регулаторни изисквания. Въз основа на получените данни съдът отхвърли иска, като отбеляза, че прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни помещения е извършено в съответствие с изискванията на закона, а работата, извършена от собственика на нежилищни помещения, не пречат на правото на ищеца да ползва и да се разпорежда с имуществото си.
Съдилищата имат малко по-различен подход, когато собствениците на помещения, прехвърлени от жилищни в нежилищни, издигат неразрешени сгради в близост до тях. В повечето случаи съдът взема решение за събаряне на такива обекти.
съвет:в някои ситуации неразрешеното строителство може да бъде узаконено. За да направите това, е необходимо да получите съгласието на всички собственици на общия имот, както и експертно мнение относно съответствието на тази сграда с всички изисквания нормативни документиза сгради от тази категория. Но тази процедуранаправени само в съда.
Прехвърлянето на жилищни помещения в нежилищни помещения е сравнително проста процедура, но изисква известно познаване на закона. Отчитането на всички нюанси на правната уредба на този въпрос ви позволява да избегнете конфликтна ситуация и дълго съдебен процес. Съдебната практика на спорни въпросипрехвърлянето в повечето случаи е положително за по-голямата част от желаещите да изтеглят имуществото си от жилищния фонд.