No todos los ciudadanos de nuestro país pueden permitirse comprar un terreno. En algunos casos, la compra simplemente no es apropiada. Por ejemplo, si una persona planea cultivar vegetales para su posterior venta.
Para situaciones similares existe la posibilidad de alquilar el terreno por un pago determinado. Veamos cómo funciona el cálculo. renta parcela.
La tierra se puede arrendar a un propietario privado o al estado. En cada caso, la renta se forma de manera diferente. Al fijar el precio, el estado o municipio se basa en indicadores objetivos:
- ubicación del sitio;
- propósito y tipo de uso permitido;
- plan urbanístico para el uso del territorio;
- área, etc
Un individuo o empresa puede guiarse por criterios subjetivos. Por ejemplo, para formar un precio se puede tener en cuenta el "prestigio" del territorio y las comunicaciones sobre el mismo.
En sentido general, el precio del alquiler puede ser estándar, catastral y de mercado. Cada uno de ellos tiene sus propias reglas.
Costo estándar
Este precio es fijado por el estado o municipio. No se puede cambiar debido a las fluctuaciones del mercado u otras circunstancias.
El precio normativo del suelo se calcula en función de la categoría a la que pertenece el suelo y su ubicación. Po se subdivide en variedades que no se pueden alquilar ni vender, y las que se pueden propiedad privada.
- tierra para uso personal granja subsidiaria;
- asignaciones agrícolas;
- terrenos destinados a fines industriales;
- tierra asentamientos(Esto también incluye solares para la construcción de viviendas individuales).
A la hora de determinar el importe del alquiler se tienen en cuenta dos criterios esenciales: posición geográfica territorio y desarrollo económico del asentamiento más cercano, así como el valor del sitio para el sujeto de la federación.
Por ejemplo, hablando del primer indicador, las tierras agrícolas ubicadas en el sur de la Federación Rusa costarán más que áreas similares en el norte del país. Para las áreas industriales, los asentamientos más cercanos serán de gran importancia. Entonces, por ejemplo, la tierra cerca de Moscú es más cara que la tierra en el Territorio de Perm.
Si hablamos del valor de la tierra para el sujeto de la federación, entonces para cada especie propósito designado priman los criterios. Se tienen en cuenta muchos parámetros diferentes:
- valor de ingeniería y construcción;
- papel social y económico;
- características naturales del territorio;
- valor histórico;
- valor arquitectónico, etc.
En este sentido, el costo de arrendamiento de terrenos agrícolas es menor que el pago por terrenos para la construcción. instalaciones industriales. El precio de alquiler estándar exacto se puede obtener de la administración local o del municipio.
valor catastral
Estado valoración catastral es un trámite obligatorio para todos terrenos. Es durante el trabajo de evaluación que se toman en cuenta muchos criterios que inciden en el costo final de arrendamiento de la tierra.
No es raro que el valor catastral coincida con el valor de mercado.
Durante la valoración catastral, se fija la información sobre los límites y el área de la asignación, y se hacen las marcas apropiadas en el plano general del territorio. Son estos criterios los que se tienen en cuenta al calcular el alquiler.
Además, las estimaciones están sujetas a comunicación en la parcela de tierra. Por supuesto, ese lote con electricidad, agua, alcantarillado y suministro de gas costará más que un sitio similar que no esté equipado con los beneficios de la civilización.
La evaluación también registra los edificios ubicados en el terreno y su condición técnica. Por ejemplo, el alquiler será más caro si hay invernaderos o edificios para almacenar inventario y materiales.
La distancia afecta el precio del alquiler. Se estima la distancia a la carretera y objetos naturales (bosque, embalse, etc.). Si están cerca, el costo del alquiler aumenta.
Un indicador importante es el terreno. En áreas irregulares, pueden surgir problemas durante la operación y, por ejemplo, las tierras en tierras bajas se inundarán regularmente por áreas adyacentes.
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Valor de mercado
El valor catastral puede coincidir con el valor de mercado, pero no siempre es así. En algunos casos, el precio de mercado del arrendamiento difiere significativamente de los resultados de la tasación catastral.
Esto sucede porque la cantidad final está influenciada por factores de libre mercado: oferta y demanda. Ellos, a su vez, están influenciados por la situación económica y política del país y la región, así como por la psicología de ciertos grupos de personas.
Los terrenos ubicados en áreas urbanas están más sujetos a las fluctuaciones del mercado. El precio aquí estará influenciado por la infraestructura (cercanía a tiendas, clínicas, etc.), así como por criterios completamente irracionales. Por ejemplo, dicho indicador puede llamarse "prestigio".
La valoración de mercado determina el precio de alquiler de los terrenos agrícolas e industriales de forma mucho más objetiva. Sin embargo, incluso aquí es imposible decir sin ambigüedades. Con un aumento en la actividad de los empresarios en relación con la construcción o el desarrollo de un negocio agrícola, el precio de alquiler de terrenos también aumenta.
Los expertos predicen que en un futuro próximo el costo de la renta dependerá directamente de la situación económica en el estado. En 2019, hay una tendencia al alza en los precios.
Fórmulas y ejemplos para calcular el arrendamiento de tierras
El tamaño promedio pago de alquiler es de 800 rublos. El derecho a alquilar al mismo tiempo cuesta unos 15.000 rublos. Además, los costos son necesarios para el papeleo: son otros 7,000-8,000 rublos.
Por lo tanto, el costo del alquiler diferirá según quién sea el propietario de la tierra: el estado o una persona privada.
Para calcular el arrendamiento de terrenos estatales o municipales se utiliza la siguiente fórmula:
A \u003d K x%, donde A es la renta, K es el valor catastral,% es el coeficiente establecido.
El tamaño del coeficiente se determina según el propósito de la tierra y el usuario potencial de la tierra:
- 0,01% - para personas pertenecientes a una categoría preferencial en el marco de la tributación;
- 0,6% - para parcelas destinadas a la agricultura, horticultura, horticultura o necesidades agrícolas;
- 1,5% - para terrenos para la construcción de instalaciones industriales, residenciales y otras;
- 2% - si la tierra se arrienda para la minería.
El cálculo de la renta en relación con los terrenos de propiedad privada se realiza de acuerdo con la siguiente fórmula:
A \u003d C x%, donde A es el alquiler por año, C es el precio de mercado de la tierra, % es la tasa de refinanciación establecida por el Banco Central de la Federación Rusa.
Para el cálculo se tiene en cuenta el valor de mercado, los factores para su determinación no siempre son objetivos. El precio del terreno debe ser determinado por un tasador independiente con un permiso de la SRO, seis meses antes de la entrada en vigor de los derechos de propiedad.
Para calcular el costo de la renta de la tierra, se toma la tasa de refinanciación al comienzo del año en que se celebró el contrato de arrendamiento. Por ejemplo, si el acuerdo se concluyó en noviembre de 2018 para el arrendamiento de terrenos de abril a noviembre de 2019, se tiene en cuenta la tasa de refinanciación de 2018, es decir, el 7,5%.
Cuando se arrienda un terreno a un particular, es imposible recibir beneficios. Pero aún sin pertenecer a una categoría preferencial de ciudadanos, la tasa máxima posible cuando se alquila en el estado o municipio es del 2%. En otras palabras, alquilar tierras al estado es más rentable que a un propietario u organización privada.
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Ahora ya sabes cómo se calcula la renta de la tierra. Esta información ayudará a evitar situaciones en las que la cantidad sea claramente exagerada. El precio del alquiler debe especificarse en el contrato con el propietario, que debe redactarse solo con respaldo legal. El abogado de oficio de nuestro sitio está listo para ayudarlo en este momento.
De acuerdo con estos documentos legales, una persona física o jurídica tiene derecho a arrendar un terreno del estado o de un propietario privado, habiendo celebrado previamente un acuerdo con esta persona / empresa / organización. Todas las preguntas se deciden sobre la base de las condiciones. El costo del pago depende de quién sea el arrendador.
¡Importante! Si las disposiciones del contrato violan la ley de la Federación de Rusia sobre alquiler o las reglas para celebrar un contrato, puede impugnar este documento en orden judicial Y .
Tipos de pago por terrenos en uso temporal
Lo primero que debe saber sobre la propiedad temporal de un terreno es que las condiciones para celebrar un acuerdo con y privado son fundamentalmente diferentes.
Y si en el primer caso, el precio se fija sólo después de una evaluación objetiva de la tierra, durante la cual su destino principal, ubicación y muchos otros factores prescritos en Marco legislativo, entonces el comerciante privado realiza una evaluación subjetiva, a partir de sus propias creencias, deseos y criterios.
En este sentido, todos los precios de alquiler se dividen en varios tipos:
- Coste normativo.
- Valor de mercado.
Cada uno de ellos está determinado por criterios individuales y tiene una influencia mutua. Además de los detalles en el contexto de uno de los grupos de evaluación, hay factores comunes que afectan la disminución o aumento en el valor de la tierra.
Independientemente de las fluctuaciones del mercado en el precio anual total, cada cantidad se especifica en el contrato para todo el período de tiempo, con la excepción de ciertas excepciones divulgadas bajo la ley de la Federación Rusa.
Precio de alquiler reglamentario
Este costo es calculado e indicado por los órganos de autogobierno estatal. En comparación con otros tipos de tasación, es estable y no depende de los cambios del mercado.
Existen dos criterios principales por los cuales se realiza la evaluación: la categoría del terreno y su ubicación.
En cuanto a las categorías, todo el estado propiedad de la tierra se divide en dos tipos: tierras que no pueden ser de propiedad privada y territorios que pueden transferirse a posesión personal.
Además de estos criterios, existen una serie de parámetros por los que se lleva a cabo el análisis:
- construcción, valor arquitectónico;
- valor socioeconómico;
- valor histórico;
- cualidades naturales de la zona.
¡Atención! El costo de los terrenos de la segunda categoría depende de la ubicación geográfica y la economía de las ciudades cercanas.
Por ejemplo, la tierra para cultivos en el sur será mucho más cara que la misma área en el norte, y una parcela ubicada cerca de Moscú puede costar varias veces más que una de tamaño similar en un asentamiento urbano o una ciudad alejada de la capital.
valor catastral
Este tipo de análisis de costes es el más preciso y objetivo, ya que durante su realización se tienen en cuenta una serie de factores que inciden en el aumento o disminución del coste básico, que no dependen de los intereses personales del propietario. A menudo, el precio de mercado se basa en esta evaluación.
Una parte necesaria de la evaluación es el análisis de la flora circundante. La presencia de bosques, lagos, parques tiene un efecto positivo en el precio del sitio, pero el área pantanosa y contaminada puede reducir su valor.
Otra faceta que conforma el precio real del territorio es el relieve. Si el terreno se encuentra en una tierra baja, entonces el sitio está sujeto a inundaciones constantes, lo que se refleja claramente en la posibilidad de su uso completo.
Mercado
En la mayoría de los casos, el precio de mercado corresponde al catastral, pero hay excepciones.
Si los criterios por los que se realiza la valoración estatal están directamente relacionados con el propio territorio y las condiciones que lo rodean, entonces la valoración del mercado se basa en la oferta y la demanda. Factores que lo afectan:
- psicología de este o aquel grupo de personas;
- panorama económico del país;
- situación política en el estado.
En cuanto a las áreas urbanas, además de las características objetivas, el costo se ve afectado por el prestigio de la zona, la presencia de monumentos o lugares de interés arquitectónico. También hay áreas "para los ricos", cuya tierra supera el costo varias veces debido a su "élite".
Cualquier fluctuación económica puede aumentar o disminuir la demanda, cambiando así el valor de un determinado territorio. Por ejemplo, en caso de crisis económica, cuando el riesgo de invertir grandes sumas de dinero en terrenos es alta, la demanda de alquiler puede aumentar, ya que los empresarios consideran más seguro invertir dinero temporalmente, en lugar de hacer una compra.
Entre los tres tipos, La valoración catastral se considera la forma más rentable de realizar una tasación, ya que analiza en base a indicadores objetivos. A menudo puede encontrar ofertas rentables entre propietarios privados, para esto necesita participar en un monitoreo constante del mercado de la tierra.
¿Cómo calcular para individuos?
En base a la tasación catastral
Para calcular el precio del alquiler sobre la base, se utiliza la siguiente fórmula:
A=K*%– la renta del suelo es igual al avalúo catastral multiplicado por un coeficiente porcentual en función del objeto del arrendamiento.
El significado de este último concepto está determinado por la legislación de Rusia:
- 0,01% - se utiliza cuando se calcula para personas exentas de impuestos o que tienen beneficios fiscales.
- 0,6% - establecido para personas que deseen arrendar terrenos con fines de desarrollo.
- 1,5% - debe ingresarse en la fórmula al calcular el arrendamiento de edificios industriales o de cualquier otro tipo.
- 2% - indicar durante el cálculo del valor de alquiler del territorio en el que planean extraer minerales.
Ejemplo 1.Petrov Vasily Ivanovich decidió alquilar un terreno para el desarrollo de la agricultura, o más bien, el cultivo de cereales. El terreno que eligió, habiendo pasado una tasación catastral medio año antes del arrendamiento, fue valorado en 300.000 rublos. A partir de la ley sobre el coeficiente porcentual en este caso tenemos que multiplicar por 0,6%.
300.000 * 0,6% \u003d 1.800 rublos. - será la renta del territorio.
Ejemplo #2.Andrey Vasiliev decidió alquilar un pequeño terreno para construir una cafetería en la ciudad. En junio de 2016 se realizó avalúo catastral y se firmó un convenio por todo el año 2017. Como resultado, el costo después de la evaluación ascendió a 500 000 rublos. Para determinar el alquiler, necesitamos 500 000 rublos. multiplicar por 1,5% (tasa de interés para edificios).
500.000 * 1,5% = 7500 rublos. - renta.
Ejemplo #3.La empresa Agrocom decidió celebrar un acuerdo con las autoridades de la ciudad sobre el arrendamiento de un terreno en el que se encuentra un depósito de carbón. El período indicado de operación de esta sección es de febrero a enero (inclusive) de 2017. En septiembre de 2016 se realizó una valoración catastral, que ascendió a 800.000 rublos. De acuerdo con la ley de la Federación Rusa, el coeficiente porcentual para este tipo de operación es del 2%.
800.000 * 2% = 16.000 rublos. - renta.
Basado en el valor de mercado
A diferencia de la fórmula anterior, en el cálculo de los arrendamientos privados, la base no es una valoración catastral, sino de mercado. La multiplicación se hace por la tasa de refinanciamiento del banco central.
El cálculo se realiza de acuerdo con la siguiente fórmula:
A=C*%- el alquiler es valoración de mercado multiplicado por la tasa de refinanciación.
El precio de mercado, como ya hemos considerado, puede ser significativamente superior a la valoración catastral del propio terreno, ya que durante el análisis se tienen en cuenta los factores individuales subjetivos del propietario.
Durante los cálculos se utiliza la tasa del Banco Central, que es la vigente al momento de la firma del contrato.
¡Importante! Si al hacer un contrato de arrendamiento en institucion publica el comprador puede recibir beneficios, entonces no se brindan descuentos preferenciales para este tipo de arrendamiento.
Ejemplo.Alexey Sergeevich decidió arrendar una gran parcela de tierra propiedad de un propietario privado para el desarrollo de un negocio agrícola. Período de alquiler - Abril - Agosto 2017 (inclusive). La valoración de mercado se realizó en noviembre de 2016 y ascendió a 200.000 rublos. La tasa vigente del Banco Central en 2016 es de 10,00%
Entonces, hacemos el cálculo: 200,000 * 10% \u003d 20,000 rublos. - renta.
Un ejemplo más. Sergei Gennadievich decidió arrendar un terreno para la construcción de locales industriales. Periodo de alquiler Noviembre 2017 - Octubre (inclusive) 2018. La evaluación del valor de mercado de este territorio se realizó en mayo de 2017 y ascendió a 600.000 rublos. Según la decisión del Banco Central - la tasa de interés es de 9,25%
Realizamos el cálculo: 600.000 * 9,25% \u003d 55.500 rublos.
Independientemente de posibles cambios en la valoración o tasa de mercado, después de la conclusión del contrato, el monto del alquiler no cambia.
Pago de la renta de bienes inmuebles municipales y estatales
De acuerdo con la ley de la Federación Rusa, el costo de 1 sq. m. del local arrendado no puede ser inferior a la tarifa base establecida por el Estado.
Puede ajustarse debido a cambios en los precios y tarifas básicos, la inflación y en otras circunstancias especificadas en la ley de la Federación Rusa.
Hay dos formas de hacer un pago:
- Cierta cantidad exacta de pago.
- Realización de trabajos de reparación de bienes inmuebles y territorios adjuntos a los mismos. El procedimiento para el reembolso de las inversiones lo determina el Comité de Administración de la Propiedad.
Ocurre sin subastas y concursos adicionales, por costo basico metro cuadrado se toma el valor anual de mercado establecido por un tasador independiente. El cálculo se realiza teniendo en cuenta las categorías preferenciales y la dirección de las actividades del arrendatario.
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Conclusión
Es mucho más económico arrendar un territorio propiedad del estado, ya que su costo es mucho menor. Sin embargo, hay algunas ventajas en la celebración de contratos con propietarios privados. Por ejemplo, un solicitante de propiedad privada no necesita participar en la subasta y los términos del contrato permanecen sin cambios hasta su vencimiento.
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Hablemos de ellos, determinemos qué afecta los indicadores de cálculo y demos ejemplos de cómo puede calcular el monto del pago.
Qué determina la renta de las parcelas de tierra: factores que afectan la cantidad de renta de la tierra
El monto del pago por el arrendamiento de un terreno puede ser establecido por su propietario de forma independiente.
Por supuesto, sería inapropiado establecer un pago alto por el alquiler de un terreno en el pueblo, o viceversa, un pago bajo por el alquiler de un terreno en la ciudad. Por lo tanto, el propietario se guía, en primer lugar, por el monto del arrendamiento, que es establecido por otros propietarios de terrenos en su región o lugar de residencia.
Además, los siguientes factores afectarán el monto del alquiler:
1. Categoría de tierra
Dependiendo de la categoría a la que pertenezca el terreno, el pago puede ser menor o mayor.
El costo generalmente aumenta en la siguiente gradación:
- Detrás zona de casas de campo los ciudadanos pagan menos.
- Además, aumentan los precios de la tierra IZHS.
- Para terreno para local comercial.
- Para una parcela para labores o producción agrícola.
También tenga en cuenta que el coeficiente K1 puede tener diferentes valores.
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Valor del coeficiente |
¿Cuándo usar? |
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Para el caso de alquiler preferencial. |
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Para horticultura, horticultura, ganadería o producción agrícola. |
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Para sitios donde se está realizando la construcción de edificios industriales y residenciales. |
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Si se espera que el sitio desarrolle minerales. |
Aquí hay un ejemplo de un cálculo:
El ciudadano Frolov quiere arrendar un terreno del estado para la jardinería. El valor catastral de la parcela según los documentos es de 250.000 rublos. Sustituyendo todos los indicadores en la fórmula, calculamos el monto del pago: 250,000 rublos. x 0,6% \u003d 1500 rublos.
Así, Frolov tendrá que pagar 1.500 rublos al mes, esto teniendo en cuenta el valor catastral. Por supuesto, el propietario del terreno puede no tener en cuenta este cálculo y propondrá una cantidad mayor.
Cálculo del pago por arrendamiento de terrenos en función de su valor estándar
El concepto de valor estándar de la tierra se introdujo en la legislación rusa.
De la definición se desprende que al calcular y establecer el indicador, se tienen en cuenta los ingresos que pueden generar las actividades realizadas en un determinado terreno.
Este tamaño del indicador puede ser fijado a nivel administrativo, por representantes de las autoridades.
Al calcular el indicador se tendrá en cuenta:
- Limites del terreno.
- La categoría del objeto.
- Valor de mercado. El precio normativo de la tierra no debe exceder el valor especificado en un 75%.
Este indicador se utiliza, por regla general, al calcular el pago de la renta por uso. tierra estatal- o en ausencia de indicadores catastrales del valor del objeto.
Puede utilizar la fórmula establecida para calcular el alquiler.
Coeficiente - K1- se tiene en cuenta de acuerdo con el propósito de usar el sitio. Lo hemos enumerado arriba.
Aquí hay un ejemplo de un cálculo:
El ciudadano Eliseev decidió arrendar tierras del estado para la producción. El precio estándar de la parcela fue de 1.000.000 de rublos. Calculemos el alquiler: 1.000.000 de rublos. x 1,5% = 15.000 rublos.
Por lo tanto, Eliseev pagará 15.000 rublos por mes de alquiler.
La fórmula para calcular el arrendamiento de terrenos a su valor de mercado.
Para un terreno que se encuentra en pie, se proporciona una opción simple para calcular el costo del alquiler.
Antes de arrendar un terreno de un municipio o estado, se puede calcular previamente próximo alquiler.
Para hacer esto, necesita conocer solo dos componentes.
La cuota anual es uno de los principales términos de los contratos de arrendamiento. Land Code (LK RF) en la actualidad regula todas las relaciones entre inquilinos y propietarios. Este es el principal acto normativo ruso que regula cuestiones de derecho en relación con la tierra.
El Código de Tierras de Rusia se adoptó en 2001 y aún se está modificando. Trata a la tierra como un objeto. bienes raíces. Y también, como objeto de propiedad y otros derechos (por ejemplo, alquiler).
Esto significa que, a diferencia de años anteriores, la tierra puede tener no solo el estatus de propiedad estatal, sino también de propiedad privada. Según el art. 22 del Código de Tierras de las parcelas de tierra de la Federación Rusa (LL), con la excepción de las especificadas en el art. 27, se puede alquilar.
Las principales disposiciones del artículo. en cuanto al arrendamiento de terrenos:
- el monto del alquiler está determinado por el contrato;
- el arrendatario tiene derecho a subarrendar el terreno;
- los terrenos retirados de circulación no pueden arrendarse.
Para el cálculo, se utiliza el principio de cumplimiento de cada parcela de tierra con un coeficiente determinado.
Los coeficientes se enumeran en el Decreto del Gobierno de Rusia No. 582 "Sobre los principios para determinar la renta". La resolución fue adoptada en 2009, se hicieron cambios hasta 2017. En eso acto normativo establecer los principios para la determinación de la renta.
Código de tierra confirma el derecho del Gobierno de la Federación Rusa a tomar decisiones de tal magnitud ().
Recordar que legislación sobre tierras consiste en RF LC, leyes federales y regionales, así como resoluciones adoptadas por el Gobierno de la Federación Rusa en caso de cambios en la situación económica del país.
¿Qué tierras se mencionan en el RF PP?
En la mayoría de los casos, en el mercado de arrendamiento de tierras, la tarifa se calcula en función de la cuando el terreno es propiedad del estado o municipio.
También se considera el pago por lotes entregados sin licitación.
Para propietarios privados, el alquiler se calcula de manera diferente.
El principal documento que regula su tamaño es el contrato.
Pero hay excepciones.
El valor catastral es una expresión cuantitativa (monetaria) del valor de un terreno, que es determinado por el estado en la persona de los tasadores.
Este valor se basa en varios factores. Los expertos las tienen en cuenta. Actualmente, el valor catastral refleja más plenamente el estado real de las cosas y se acerca más al valor de mercado.
¿Cómo saber la renta de la tierra por número catastral? Actualmente La información sobre el valor catastral se puede encontrar en las siguientes fuentes:
- en las oficinas de las sucursales locales de Rosreestr;
- en el sitio web oficial de Rosreestr;
- a través del MFC.
valor catastral mayo anualmente. El importe del alquiler se calcula en función del importe que figura en la base de datos. Es decir, la renta dependerá enteramente de los intereses del Estado.
Si un propietario privado ha incluido su terreno en el fondo de arrendamiento municipal para poder alquilar su propiedad a través de él, entonces en este caso el monto de la renta también se calcula a partir del valor catastral.
De lo contrario, el propietario calcula el pago de la tierra en función de las realidades del mercado.
Datos para el cálculo
Para que el propietario o el inquilino calculen de forma independiente el próximo pago del arrendamiento de la tierra, necesitas saber dos cosas:
- valor catastral;
- coeficiente.
El factor de corrección depende de varios factores.
En primer lugar, sobre quién es el usuario del suelo y, en segundo lugar, sobre qué objetivos persigue el arrendatario.
Al recibir un terreno bajo un contrato de arrendamiento, el arrendatario puede poner una tienda en el sitio para venta minorista, y puede usarlo para subarriendo.
Cada uso implica un beneficio determinado para su inquilino.
Por ejemplo, es imposible comparar la ganancia por el uso de la tierra para un centro comercial y para la siembra de hortalizas. Es por eso un coeficiente especial elimina esta diferencia. Y hace que el arrendamiento sea rentable tanto para el productor agrícola como para el magnate industrial.
¿Cómo calcularte a ti mismo?
La renta, en base al valor catastral, determinado sobre la base de las siguientes categorías:
- conveniencia económica;
- suelo y (tipo de uso permitido);
- prevenir el deterioro de la condición económica de los arrendatarios;
- el rendimiento esperado de la tierra.
Además, al alquilar un terreno se tiene en cuenta la necesidad de asistencia estatal para actividades socialmente significativas.
Para ello, se fija una renta, que no supera el impuesto territorial.
organos Gobierno local decidir sobre el alquiler.
Operan sólo dentro leyes federales Y no debe establecer arbitrariamente factores de corrección.
De lo contrario, limitan los intereses y derechos de los inquilinos.
Factor de corrección
En el Decreto del Gobierno, en un párrafo aparte, se destacan las reglas según las cuales se determina el procedimiento para el cálculo de la renta.
De acuerdo con el párrafo 3, un componente importante del cálculo es el factor de corrección (CC), que puede ser del 0,01 al 2 por ciento del valor catastral.
Para diferentes áreas, estos datos son:
- Si una persona física o jurídica está exenta del pago del impuesto territorial de conformidad con la legislación fiscal, entonces el control de calidad es 0,01% .
- Una persona física con derecho a una reducción de la base imponible paga una renta con CC 0,01% . Al mismo tiempo, como consecuencia de la disminución, la base imponible se iguala a cero.
- 0,01% cuando se calcule para una persona física que, por ley, tenga derecho a una reducción de la base imponible. Este tipo se fija cuando la base imponible es superior al importe de la deducción fiscal.
- control de calidad es igual 0,01% cuando se trate de arrendamiento de terrenos que hayan sido retirados de la circulación, pero que, conforme a la ley, hayan sido arrendados.
- el control de calidad es 0,01 por ciento si el sitio está contaminado con desechos radiactivos y otras sustancias nocivas.
- El mismo coeficiente se prevé para los terrenos, si se transfieren para albergar Embajadas y Consulados de estados extranjeros.
- el control de calidad es 0,6 por ciento en el caso de que la tierra se entregue a un ciudadano para construccion de viviendas individuales construccion, horticultura, horticultura, filial personal y agricultura de dacha, pastoreo de animales agrícolas y henificación.
- el coeficiente es 0,6% en el caso de otorgar terrenos en arrendamiento a una finca.
- El mismo QC se otorga a quienes toman tierras con el fin de realizar cualquier actividad agrícola. actividad económica.
- el control de calidad es 1,5%
si el inquilino es:
- una persona que tiene derecho a proporcionar un terreno gratis;
- una persona que ha concluido un acuerdo con los gobiernos locales para el desarrollo del territorio;
- quien tiene derecho a recibo extraordinario terrenos;
- una entidad legal con la que se ha celebrado un acuerdo sobre la construcción de viviendas.
- El factor de corrección es 2 por ciento cuando el arrendatario realice trabajos relacionados con el aprovechamiento del subsuelo.
El precio de alquiler calculado no debe exceder las cantidades que se obtienen de estos datos.
conteo anual
La fórmula de cálculo es muy sencilla. Se basa en el valor catastral.
La cuota anual se calcula según la fórmula: Ar \u003d KS x KK, donde:
- Ar - alquiler por el año;
- KS - valor catastral del terreno;
- KK - factor de corrección.
El valor catastral total del sitio, que incluye el área, VRI y categoría, relieve, ubicación, distancia de la ciudad, es de 2 millones de rublos. CC - 0,6%. Multiplicamos estos dos valores: 2.000.000 x 0,6% = 12.000
Obtenemos 12 mil rublos.
Para individuos y organizaciones
Fórmula de cálculo para personas físicas y jurídicas no diferentes entre sí.
Por regla general, se tiene en cuenta la actividad de la empresa y su beneficio esperado, y no la forma.
El cálculo de la fórmula se realiza de acuerdo con las reglas especificadas en la legislación agraria.
Dependen del tipo de actividad que realizará el individuo u organización, es decir, del factor de ajuste.
Pros y contras del método.
La principal ventaja de este método de cálculo es su sencillez. Basta con conocer su coeficiente y no será difícil averiguar la renta anual.
La dificultad radica con mayor frecuencia en el hecho de que el valor catastral se estima cada 3-5 años y puede cambiar significativamente.
La valoración catastral es un desafío principalmente para las subdivisiones regionales organismos federales. Pero, en general, las deducciones del alquiler al presupuesto cubren tales gastos.
vídeo útil
Mire un video interesante que habla sobre los matices del alquiler de un terreno y cómo el valor catastral afecta la tarifa.
Conclusión
Al celebrar un contrato de arrendamiento con un determinado renta preste atención a qué coeficiente usarán sus propietarios. Si el inquilino tiene beneficios, esto ciertamente afectará el monto del alquiler.
En contacto con
De acuerdo con la legislación de la Federación Rusa, se paga el uso de la tierra. Los impuestos también son formas de pago.
La renta se fija por convenio por acuerdo de las partes de conformidad con los actos jurídicos reglamentarios de los niveles local y estatal.
Los impuestos, a su vez, son órdenes gubernamentales a los usuarios de la tierra para el pago obligatorio de las cuotas que determina el Código Tributario. Al pagar impuestos, se retiran terrenos de aquellos que están sujetos al pago de impuestos, así como beneficios por pagar impuestos sobre terrenos.
Para terrenos arrendados, se cobra un alquiler (cláusula 3, artículo 65 del Código de Tierras de la Federación Rusa). Determinación del monto del pago por el arrendamiento de un terreno - condición esencial contratos de arrendamiento de terrenos.
Artículo 39.7 Código de tierra La Federación Rusa establece el monto del pago por el arrendamiento de un terreno que pertenece a la administración estatal o municipal.
De conformidad con el párrafo 1 de este artículo, la tarifa se determina según los principios fundamentales establecidos por el Gobierno ruso.
Estos son los principios:
- La previsibilidad del cálculo del monto de la renta para el cual los actos legales regulatorios de las autoridades el poder del Estado y autonómico local, se fija el procedimiento para determinar el importe de la renta y los supuestos en los que es posible revisar el importe del pago a instancia del arrendador de forma unilateral;
- Al calcular el alquiler, se debe organizar la máxima simplicidad de cálculo permitida, lo que significa determinar la tarifa en función de;
- Prevención del deterioro de la condición económica de los usuarios y propietarios de un terreno durante la reinscripción del propio. Este principio fija la imposibilidad de exceder el monto del pago del arrendamiento en relación con la reinscripción de los derechos sobre la tierra en más de 2 veces en comparación con el impuesto sobre la tierra en dicho terreno;
- Teniendo en cuenta la necesidad de apoyar actividades socialmente significativas mediante la fijación del monto de la renta dentro de los límites que no excedan el impuesto territorial. El principio también protege los intereses de las personas que, conforme a la ley, están exentas del pago del impuesto territorial;
- Prohibición de preferencias irrazonables. Esto significa que el monto de la renta no debe diferir para los terrenos de una persona jurídica pública pertenecientes a la misma categoría de tierra aplicado para el mismo propósito y proporcionado sobre la misma base.
El párrafo 4 del artículo 22 del Código de Tierras de la Federación de Rusia sobre el arrendamiento de tierras establece que se determina el monto del pago por el arrendamiento de tierras. Naturalmente, al determinar el monto del pago en el contrato, es necesario confiar en los principios legislativos mencionados anteriormente.
Formas de pago de la tierra.
El alquiler, el impuesto sobre la tierra, el impuesto sobre bienes inmuebles y el precio estándar de la tierra son formas de pago por un terreno (artículo 65 del Código de Tierras de la Federación Rusa).
Terrenos arrendados, sus participaciones y participaciones de terrenos en el total propiedad fraccionada prestados por el particular y sobre el derecho de propiedad, posesión y uso.
¡Importante! Los resultados de la actividad económica no afectan el monto del impuesto territorial.
Un indicador importante es el valor estándar de la tierra: la cantidad de fondos invertidos en la tierra o el costo de los productos producidos en la tierra. El costo estándar de la tierra también incluye la capacidad de formación de renta del sitio, el volumen y la proporción de oferta y demanda en el mercado de la tierra, la demanda de la población solvente, la inflación, las deducciones fiscales y otros factores.
El valor normativo de la tierra es necesario para compensar el daño debido a la enajenación de la tierra y la conservación forzosa (conservación a largo plazo).
¿Qué es el alquiler?
Pago de arrendamiento: un tipo de pago por el uso de un terreno, establecido por un contrato de arrendamiento. La renta es un pago regular por el arrendamiento de un terreno en virtud de un contrato de arrendamiento de terrenos.
El monto, los términos y las condiciones de pago del arrendamiento de la tierra están determinados por el acuerdo sobre la base de actos legales reglamentarios.
¿Cómo se determina la renta?
El tamaño de la tarifa de alquiler depende directamente del propietario del sitio.
El dueño de la propiedad puede ser:
- Una persona física o jurídica (ciudadano u organización);
- Municipio, sujeto de la Federación Rusa, estado.
Tierras de personas naturales y jurídicas
Las tierras de ciudadanos y organizaciones se arriendan por una tarifa, que se calcula de acuerdo con una fórmula determinada:
A \u003d C * P, donde
- A - el monto del alquiler;
- C - el precio de mercado de la tierra, calculado por un examen independiente. Experiencia independiente debe llevarse a cabo no antes de seis meses antes de la fecha de recepción de los derechos del arrendatario sobre la tierra;
- P es la tasa de refinanciación del Banco Central de la Federación Rusa. La tasa de refinanciación se fija al comienzo del año y será válida únicamente para los contratos de arrendamiento de terrenos celebrados en ese año.
Tierras del estado y municipio
El estado y las tierras de las autoridades regionales locales son la parte predominante de todas las parcelas de tierra en el territorio de Rusia. La regulación del monto de la renta es la parte más importante en la determinación de los ingresos al erario público.
De acuerdo con el Código de Tierras de la Federación Rusa, un arrendatario de tierras estatales y municipales puede pagar de 2 maneras:
- Impuesto a la tierra;
- impuesto a la propiedad
El impuesto inmobiliario se introdujo el 1 de enero de 2015 y aún no se ha consolidado en todas las regiones del país, por lo que la principal forma de liquidación de los arrendatarios con el Estado es el impuesto territorial.
De conformidad con el párrafo 2 de las Reglas para determinar el monto de la renta, así como el procedimiento, las condiciones y los términos para pagar la renta de la propiedad. Federación Rusa El monto del alquiler se determina mediante los siguientes métodos:
- Con base en el precio catastral de los terrenos;
- Basado en los resultados de la oferta en la subasta;
- A la tasa de alquiler o pautas según su cálculo, aprobado por el Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación Rusa;
- Basado en el precio de mercado de la tierra, que está establecido por la legislación de Rusia sobre actividades de tasación.
Si la parcela de tierra arrendada se proporciona al arrendatario sin licitación para un propósito específico, entonces la tarifa se calcula al valor catastral en la cantidad de: 
- 0,01% de su importe en relación con solares:
- Físico proporcionado. o legales a una persona que tiene derecho a estar exento del pago del impuesto territorial, que está consagrado marco normativo sobre impuestos y tasas;
- Proporcionó a un individuo con derecho a una reducción de la base imponible en el caso de que dicha reducción de la base imponible resulte ser igual a cero;
- Concedido a una persona física con derecho a una reducción de la base imponible en el caso de que deducción fiscal menos base imponible. En tal situación, se aplicará el 0,01 % a una tasa equivalente al importe de dicha deducción fiscal.
- Retirado de circulación, si el terreno puede ser arrendado conforme a la ley federal;
- Contaminado con residuos altamente tóxicos, sustancias radiactivas. También los terrenos en los que se haya producido contaminación, polución y degradación, sin incluir situaciones con la conservación de terrenos y su retiro de circulación;
- Provistos con el propósito de ubicar misiones diplomáticas de otros países y oficinas consulares en Rusia, a menos que los acuerdos internacionales establezcan lo contrario.
- 0,6% del valor catastral en relación con el suelo:
- Físico proporcionado. persona o empresario individual a, llevar, jardinería, horticultura, economía de la dacha, siega o pastoreo de animales de granja;
- Concedida para (tierra agrícola) para llevar a cabo sus actividades;
- 1,5% del precio según el catastro de terrenos en los casos previstos en el Artículo 39.7 del Código de Tierras de la Federación Rusa, párrafo 5.
- 2% del valor catastral para solares:
- Proporcionados al usuario del subsuelo con el fin de realizar trabajos relacionados con el uso del subsuelo;
- Siempre que no existan edificaciones, estructuras, objetos de construcción sin terminar, etc.
¿Cómo afecta la ubicación del terreno el monto de la renta?
Al determinar el monto de la renta de la tierra en diferentes regiones en diferentes niveles, se utilizan sus propios sistemas de coeficientes.
Por ejemplo, de acuerdo con la Ley de la Región de Moscú del 7 de junio de 1996 No. 23/96-OZ "Sobre la regulación relaciones territoriales en la Región de Moscú" en ciertas situaciones, el monto del alquiler se mide mediante una fórmula con 3 coeficientes:
A=Ab×Kd×Pkd×Km×S, donde
A - renta de la tierra, Ab - tasa básica, Kd - coeficiente teniendo en cuenta el tipo de uso permitido de la tierra, Pkd - factor de corrección, Km - coeficiente teniendo en cuenta la ubicación territorial de la asignación en la región municipal, S - área de terreno arrendado.
¿Qué es el impuesto de arrendamiento de terrenos (IVA)?
La tierra se refiere a los recursos naturales de conformidad con el párrafo 1 del artículo 1 del Código de Tierras de Rusia. Al mismo tiempo, el derecho de uso recursos naturales no sujeto al impuesto al valor agregado (cláusula 17 cláusula 2 artículo 149 del Código Fiscal de la Federación Rusa).
Teniendo en cuenta estas normas, la renta pagada por organizaciones o ciudadanos que arrienden terrenos de organismos estatales o municipios está exenta de IVA de conformidad con el párrafo 17 del párrafo 2 del art. 149 del Código Fiscal de la Federación Rusa.
entidad legal, siendo arrendatario, se presenta en la oficina tributaria del lugar de su registro la correspondiente declaración del IVA. Pero dado que las normas anteriores eximen del IVA las rentas de la tierra, los agentes fiscales solo deben completar el apartado 7 de la declaración de impuestos en las transacciones que no están sujetas a impuestos.
La segunda sección de la declaración para tal operación no se completa. La declaración debe completarse de acuerdo con la Orden del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia del 15/10/2009 No. 104n "Sobre la aprobación del formulario de declaración de impuestos para el impuesto al valor agregado y el procedimiento para completarlo".
¿Cómo se calcula el impuesto territorial?
El monto del impuesto se calcula al final del período impositivo (1 año) de acuerdo con el porcentaje de la base imponible a la tasa impositiva, a menos que se disponga lo contrario en los párrafos 15 y 16 del Código Fiscal de la Federación Rusa.
El impuesto sobre la parcela de tierra arrendada es pagado por los contribuyentes al presupuesto en la ubicación de la tierra. Se establece el procedimiento y las condiciones de pago. documentos normativos órganos representativos municipio (leyes de Moscú, San Petersburgo, Ekaterimburgo).
El importe del impuesto se calcula mediante la fórmula:
Impuesto sobre la tierra \u003d Kst x D x St x Kv,
- donde Kst es el precio catastral del solar ( valor catastral se puede encontrar en el sitio web oficial de Rosreestr o usando un mapa catastral);
- D - el tamaño de la participación en el derecho a la tierra;
- St - el tamaño de la tasa impositiva ( tasa de impuesto mostrado en información de contexto sobre tasas y beneficios por impuestos sobre la propiedad en el sitio web del Servicio de Impuestos Federales);
- Kv - coeficiente de propiedad de la tierra (utilizado solo en una situación en la que la propiedad es inferior a un año).
¿Cómo se calcula el impuesto a las tierras forestales?
La tributación por se determina por el tiempo de aprovechamiento forestal por unidad de superficie de bosque explotado de carácter operativo, sobre la cual se extrae madera. Se aplica un impuesto junto con una tasa por el uso de los bosques por un monto del 5% de la tasa por la madera que se vende en la vid.
¿Cómo se calcula el impuesto territorial del fondo de agua?
Tierra fondo de agua están gravados a una tasa del 0,3% del valor monetario por unidad de superficie de tierra cultivable en la región.
La tasa impositiva sobre la tierra del fondo de agua fuera de los límites de los asentamientos, proporcionada a empresas en los campos de la industria, el transporte, las comunicaciones y otros fines para crear productos a partir de pescado también será del 0,3%.
Al mismo tiempo, no importa a qué empresa se le otorgó la tierra del fondo de agua, lo principal es la presencia de un propósito designado en forma de producción de productos pesqueros.
¿Cuándo está exento de IVA el arrendamiento de terrenos?
La venta de derechos (realización de acciones) de terrenos no está sujeta a impuestos (IVA) de conformidad con la Parte 2, Capítulo 21, Art. 146, párrafo 2 del Código Fiscal de la Federación Rusa.
tierras en las que cuerpos gubernamentales para ejercer las atribuciones que les confiere la ley en cualquier materia actividades estatales prestar servicios al público.
No se aplicará el impuesto al valor agregado en los terrenos excluidos de circulación, en los que se ubiquen objetos patrimonio cultural, determinadas zonas de bosques y fondos de agua.
Pago de impuestos y alquileres en caso de cesión de tierras arrendadas por herencia
Si durante el año el derecho de propiedad, el derecho de posesión heredable de por vida, el derecho de uso permanente (perpetuo) de terrenos han pasado de una persona a otra, el impuesto sobre la tierra será considerado y presentado para el pago por el propietario anterior de el terreno, propietario, usufructuario desde el 1 de enero del año de que se trate y hasta el mes (incluido) en que se perdió el derecho a la parcela. El nuevo arrendatario-heredero paga solo a partir del mes siguiente al mes en que surgen los derechos sobre la tierra.
Para los terrenos en los que se ubiquen edificios residenciales heredados, edificios no residenciales y edificios, el impuesto debe pagarse desde la fecha de apertura de la herencia. Fecha, hora, momento de apertura: el día de la muerte del testador.
Si el testador es declarado muerto por sentencia judicial, la apertura de la herencia tiene lugar el día en que la sentencia entra en vigor.
Los herederos que aceptaron la herencia antes del vencimiento del plazo de liquidación fiscal tributan junto con todos Responsabilidades fiscales testador.
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