Evaluación independiente: período de vigencia y oportunidad de ahorro. Validez de la tasación a valor de mercado El informe de tasación tiene una validez de 6 meses

proporcionado por la ley Federación Rusa acerca de actividades de tasación el período de validez del informe de evaluación parece estar económicamente justificado.

Sobre esta Carta del Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación Rusa del 27.06.2011 N D06-3135.

Según el párrafo 26 norma federal calificaciones » Conceptos generales estimaciones, enfoques de valoración y requisitos de valoración (FSO N 1)”, aprobado por la Orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia de fecha 20 de julio de 2007 N 256 (en adelante, FSO N 1), el valor total del valor de el objeto de tasación indicado en el informe de tasación puede ser reconocido recomendado a los efectos de realizar una transacción con los objetos de tasación, si desde la fecha de elaboración del informe de tasación hasta la fecha de la transacción con el objeto tasado o la fecha de presentación oferta pública no han pasado más de 6 meses.

Por lo tanto, de acuerdo con la legislación de la Federación Rusa sobre actividades de valoración, el informe de valoración debe estar actualizado a la fecha de la transacción con el objeto de valoración o a la fecha de presentación de la oferta pública.

Adicionalmente, especialistas del Ministerio de Desarrollo Económico informan que, de conformidad con el numeral 6 del art.

II y sec. III FSO N 1 el tasador determina el costo final calculando el valor del objeto de tasación utilizando enfoques de tasación y la concordancia (generalización) de los resultados obtenidos como parte de la aplicación de varios enfoques de tasación justificados por el tasador.

Al preparar un informe de tasación, el tasador examina las características cuantitativas y cualitativas del objeto de tasación, recopila información esencial para determinar el valor del objeto de tasación utilizando los enfoques y métodos que, a su juicio, deben aplicarse durante la tasación, incluyendo : información sobre factores políticos, económicos, sociales, ambientales y de otro tipo que afectan el valor de la propiedad en cuestión, e información sobre la oferta y la demanda en el mercado al que pertenece la propiedad en cuestión, incluida información sobre factores que afectan la oferta y la demanda, cuantitativa y características de calidad estos factores

La información presentada en el informe de tasación debe permitir al usuario del informe de tasación sacar conclusiones correctas sobre las características examinadas por el tasador durante la tasación y determinar el valor final del objeto de tasación, y tomar decisiones informadas basadas en estas conclusiones.

Cabe señalar que tanto con posterioridad a la fecha de valoración como con posterioridad a la fecha de presentación de información pueden ocurrir hechos que tengan un impacto significativo en el valor final. valor de mercado objeto de evaluación, y un aumento en el período de uso del informe de evaluación conduce a un aumento en los riesgos de tomar decisiones irrazonables, en particular, para el estado.

Periodo de vigencia del informe de evaluación.

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La vigencia del informe de evaluación es el 16 de abril de 2013.

Como se ha señalado gerente general La empresa de tasación de expertos "Sistema" Maxim Lyashok, en el proceso de utilizar los resultados del trabajo del tasador, que son el informe de tasación de la propiedad y la conclusión sobre el valor de la propiedad en sí, como parte integral de dicho informe, clientes u otros partes interesadas (notarios, abogados, abogados, registradores, auditores, contadores, etc.) a menudo surge la siguiente pregunta: ¿Cuál es el período de validez del informe de evaluación? O dicho de otro modo: ¿es válido el informe que tiene el cliente, teniendo en cuenta la fecha indicada en el informe existente?

Para entender este tema, especificamos algunos conceptos.

Fecha de evaluación. De conformidad con el párrafo 3 norma nacional Nº 1 " Principios generales valoración de la propiedad y derechos de propiedad”, aprobado por la Resolución del Gabinete de Ministros de Ucrania de fecha 10.09.2003 No. N° 1440, la fecha de avalúo es la fecha (día, mes y año) en que se realiza el avalúo del inmueble y se determina su valor. Todos los cálculos para determinar el valor de la propiedad se llevan a cabo teniendo en cuenta las condiciones del mercado en esta fecha en particular (precios, tipos de cambio, indicadores de inflación, requerimientos legales etc). Esta fecha debe indicarse en el contrato de valoración como condición obligatoria (junto con, por ejemplo, dicha condiciones obligatorias del contrato, como tipo de valor a determinar y objeto de la tasación) e incluso no siempre coincide con la fecha del contrato, como suele creer el cliente de la tasación. La fecha de valoración siempre debe ser determinada por el cliente, ya que depende de él decidir cuándo utiliza los resultados de la evaluación. Y, por cierto, en algunos casos (por ejemplo, con el fin de recuperar daños), la fecha de evaluación puede incluso ser "retrospectiva", es decir, definida desde hace algún tiempo, antes de la fecha de celebración del contrato.

La fecha en que se completó el informe. Esta es la fecha en la que se fecha la conclusión misma sobre el valor de la propiedad, es decir, la fecha en que el tasador completó todos los procedimientos de valoración. Todos los eventos en el mercado que ocurrieron después de esta fecha y que podrían conducir a un cambio en el valor del objeto deben servir como motivo para la reevaluación, si los resultados de dicha evaluación aún no han sido utilizados por el cliente para el propósito indicado por el tasador en la celebración, de acuerdo con los términos del contrato de tasación.

Como vemos ahora, estas dos fechas son: fecha de evaluación y fecha de finalización del informe no son conceptos idénticos, como a veces cree erróneamente el cliente de la evaluación. Por el contrario, por ejemplo, en casos de valoración de objetos grandes y complejos (complejos integrales de propiedad), teniendo en cuenta el momento de la valoración, la diferencia entre la fecha de valoración (aunque coincida en la mayoría de los casos con la fecha de celebración del contrato) y la fecha de finalización del informe a veces puede ser de varias semanas a varios meses.

Cabe señalar ahora que, tal como lo establece el párrafo 57 de la citada Norma Nacional N° 1 “Principios generales para la valoración de los bienes y derechos reales”, el plazo de vigencia del informe (y, en consecuencia, la conclusión sobre el valor de la propiedad como parte integrante de la misma) es indicada por el tasador sólo en caso necesario, ya sea en los casos establecidos por la ley específicamente para determinadas situaciones.

Tales situaciones incluyen, por ejemplo:

— privatización o venta de propiedad estatal o comunal por medios competitivos (el informe tiene una validez de 6 meses a partir de la fecha de evaluación);

— arrendamiento de propiedad estatal o comunal (el informe tiene una validez de 6 meses a partir de la fecha de la evaluación);

– procedimientos de ejecución (el informe tiene una validez de 6 meses a partir de la fecha de firma de la liquidación);

– valoración monetaria pericial de la tierra (el informe tiene una validez de 12 meses a partir de la fecha de valoración);

— el “valor estimado” de la propiedad, determinado a efectos fiscales (el informe tiene una validez de 6 meses a partir de la fecha de la valoración).

Como puede ver, a diferencia de la categoría “fecha de evaluación”, aunque la categoría “fecha de evaluación” es utilizada por ley, no está claramente regulada y, en la mayoría de los casos, se interpreta precisamente como la “fecha de evaluación”.

Además, observamos que incluso en los casos en que el perito no especifica el período de validez del informe, dicho período puede ser determinado normativamente por las autoridades pertinentes (por ejemplo, las autoridades Gobierno local) que utilizan este informe, sujeto a la ley aplicable.

Por lo tanto, podemos concluir que el período de validez del informe, excepto en los casos especificados por la ley o las autoridades competentes, no es una categoría obligatoria y puede indicarse en el informe solo en situaciones en las que el tasador lo considere necesario, por ejemplo, cuando la propiedad se evalúa en condiciones de un mercado en constante cambio (teniendo en cuenta la dinámica de precios actual en un mercado en particular, cualquier otro parámetro de mercado en constante cambio que afecte el valor del objeto, etc.).

Al mismo tiempo, nos gustaría señalar que en los casos en que parte interesada, que utiliza el informe del tasador para tomar cualquier decisión, determina por sí mismo que, teniendo en cuenta el período de tiempo transcurrido desde la fecha de tasación, es necesario volver a tasar el objeto, entonces si ciertas condiciones es posible llevar a cabo no una evaluación “nueva”, sino llevar a cabo la llamada actualización del informe de evaluación “antiguo”.

El procedimiento para la actualización del informe de valuación está regulado por los párrafos 58-59 de la Norma Nacional N° 1 “Principios generales para la valuación de bienes y derechos reales”.

Perito tasador empresa "Sistema"

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Juez Goryacheva Oh.GN Caso No. 33A–2916

Ponente Shalagina V.O.

DETERMINACIÓN DE APELACIONES

junta judicial para Asuntos Administrativos Tribunal Regional de Kemerovo

Compuesto de:

Presidiendo Shalagina O.V.,

Magistrados Evtifeeva O.E., Bykova S.V.,

Subsecretario Yu.V. Lambina,

Examinado al aire libre sesión de la corte según el informe de la jueza Shalagina Oh.The. la causa civil en apelación Tretyakova The.RV. a la decisión de Leninsky Tribunal de Distrito Kemerovo con fecha 11 de diciembre de 2014 en el caso a solicitud de V. R. Tretyakov para impugnar la decisión del alguacil,

CONFIGURAR:

Tretiakov V.R. apeló al tribunal con una declaración impugnando la decisión del alguacil-ejecutor.

La declaración está motivada por el hecho de que es deudor en el procedimiento de ejecución No., iniciado el 14.08.2013, para la recuperación a favor de Sibir-Service LLC RUB. policía. Por decisión del alguacil-intérprete de 18.09.2013. procedimientos de ejecución contra Tretyakova The.RV. fusionado en un consolidado no.

Acta de 18 de septiembre de 2013. y la decisión del 18.09.2013. el alguacil arrestó el apartamento del deudor en:.

Decreto del 06.03.2014. alguacil Sleptsova K.A. aceptó la evaluación de un objeto de la propiedad arrestada - acciones en el apartamento en: , en la cantidad de RUB. basado en el informe organización de tasación Nº de fecha 20.02.2014

Decreto de 16 de junio de 2014. el alguacil transfirió a la Agencia Federal de Administración de Propiedades para la venta en una subasta abierta en forma de subasta una participación en el derecho propiedad comun por el apartamento especificado a un precio de Rs.

Hasta el momento no se ha realizado ninguna subasta.

21.10.2014 deudor Tretyakov V.R. apeló al alguacil con auto de terminación del remate por la venta de los bienes del deudor, refiriéndose a que la liquidación establecida el 02.10.2014g., perdió su legalidad y aplicabilidad el 08.10.2014g. (después de 6 meses). En este caso, el alguacil está obligado, en el plazo de un mes a partir de la fecha de expiración del plazo especificado, a involucrar a un tasador para que vuelva a evaluar la propiedad del deudor.

Por lo tanto, el informe de LLC "Evaluación profesional independiente" con fecha 20.02.2014. y las decisiones del alguacil-ejecutor del 03.06.2014 basadas en él. (sobre la aceptación de la evaluación) y con fecha 16.06.2014. (sobre transferencia a subasta) en la actualidad (después del 10/08/2014) no puede ser la base para poner en subasta una participación en la propiedad del apartamento en disputa.

Por estas razones, exigió que el alguacil envíe una resolución a la Agencia Federal de Administración de Propiedades para la Región de Kemerovo y Lotos LLC para dar por terminado el procedimiento de licitación de dicha propiedad.

Decreto del 05.11.2014. la alguacil se negó a satisfacer la petición, argumentando que puso en venta los bienes incautados dentro del plazo de 6 meses establecido por el inciso 26 de la FSO N° 1, y que tal enajenación constituye una oferta pública.

Considera que esta decisión es ilegal y sujeta a cancelación, y el procedimiento de licitación para la venta del apartamento mencionado está sujeto a terminación, desde hasta el 08.10.2014. no se celebró el contrato de compraventa de los bienes incautados.

La referencia del alguacil a que el anuncio de venta de los bienes embargados, publicado el 07/07/2014, fue una oferta pública, carece de fundamento, ya que el último párrafo 2 del artículo significa "Conteniendo todos condiciones esenciales acuerdo, una oferta de la que se desprende la voluntad de la persona que hace la oferta de celebrar un acuerdo sobre las condiciones especificadas en la oferta con cualquiera que responda.

El anuncio de la subasta en curso no cumple con los requisitos especificados, ya que no contenía todos los términos esenciales del contrato de compraventa de bienes inmuebles (principalmente Precio fijo objeto), no proviene del vendedor del objeto y no contiene la obligación del vendedor de celebrar un acuerdo con cualquiera que responda (para celebrar un acuerdo, el participante no solo debe "responder", sino también ganar el subasta).

En relación con lo anterior, el alguacil está obligado después del 10.08.2014. organizar una nueva tasación de los bienes embargados, quedando resuelta la subasta sobre la tasación anterior.

Pide invalidar decisión del alguacil-ejecutor del departamento alguaciles en el distrito de Leninsky de Kemerovo Sleptsova K.A., emitido como parte del procedimiento de ejecución No., con fecha 05.11.2014. sobre la negativa a terminar la subasta para la venta de bienes; obligar al alguacil a eliminar la violación de los derechos del solicitante mediante la emisión de una decisión para finalizar el procedimiento de licitación de una participación en la propiedad del apartamento en:

Alguacil-ejecutor de la OSP para el distrito de Leninsky de la ciudad de Kemerovo Sleptsova K.A. no reconoció la declaración.

Por decisión del Tribunal de Distrito de Leninsky de Kemerovo el 11 de diciembre de 2014, la declaración de Tretyakov V.R. sobre la impugnación de la decisión del alguacil de fecha 05.11.2014 sobre la negativa a terminar la subasta para la venta de la propiedad quedó sin satisfacción.

La apelación Tretyakov The.R. pide al juzgado la decisión de anularla, refiriéndose a los argumentos dados en el juzgado de primera instancia. También indica que el anuncio de la venta de los bienes incautados, publicado en el diario “Iz ruk v ruki” N° 27 del 07/07/2014, no puede corresponder a los signos de oferta pública previstos en el párrafo 2 del artículo , podría reconocerse como oferta no más que en relación con la subasta prevista para el 08.07.2014. Pero estas subastas no se celebraron debido a la suspensión de los procedimientos de ejecución, por lo que esta oferta ha perdido relevancia.

Habida cuenta de que esta fecha ha pasado, el organizador de la subasta se vio obligado a emitir un nuevo aviso de la subasta, lo que no se hizo hasta que se dictó la decisión judicial. Nadie hizo ni planteó una oferta para participar en la subasta, prevista para otra fecha. El plazo para realizar dicha oferta ha vencido (ya que ha pasado la fecha del 10/08/2014). Por lo tanto, el alguacil está obligado después del 10.08.2014g. organizar una nueva tasación de los bienes embargados.

No estoy de acuerdo con la conclusión del tribunal de que el demandante eligió un método inadecuado para proteger el derecho, ya que la esencia de los requisitos considerados por el tribunal fue la prevención de la licitación y la venta de su propiedad a un precio aplicado en violación de la ley, es decir, de hecho, a un precio elegido arbitrariamente por el alguacil.

En la sesión de la corte Tribunal de Apelación Tretyakov V.R., debidamente notificado del procedimiento, no compareció.

La Junta Judicial considera posible considerar el caso en su ausencia.

Después de estudiar el expediente del caso, discutir los argumentos de la apelación, después de escuchar al alguacil-ejecutor OSB del distrito Leninsky de Kemerovo Belyaeva T.Oh. y el representante del recuperador Ltd. «Sibir-Service» Makarenko RA, quien solicitó que la decisión judicial se mantuviera sin cambios, habiendo considerado el caso de acuerdo con la Parte.1 Artículo. dentro de los límites de los argumentos expuestos en la apelación, junta judicial no ve ninguna razón para revocar la decisión del tribunal.

De acuerdo con la Parte.1 Artículo. las decisiones del alguacil principal de la Federación de Rusia, el alguacil principal de la entidad constitutiva de la Federación Rusa, el alguacil principal, sus suplentes, el albacea ejecutor, sus acciones (inacción) pueden ser impugnadas por el exactor, el deudor o las personas cuyas los derechos e intereses son violados por tal decisión, acciones ( inacción).

Del expediente del caso se desprende que el tribunal determinó que Tretyakov V.R. es actualmente el deudor de los procedimientos de ejecución para recuperar a favor de OOO «Sibir-Service» RUB. policía. (ld 5), unidos por la decisión del alguacil-ejecutor de la OSP para el distrito de Leninsky de la ciudad de Kemerovo con fecha 18.09.2013. en el número de sumario (ficha 6).

Acto y resolución del alguacil-intérprete de 18.09.2013. se realizó un arresto en el apartamento del deudor en la dirección: (hoja de caso 7).

Decreto del 06.03.2014. el alguacil OSB del distrito de Leninsky, Kemerovo NOMBRE COMPLETO4 aceptó la evaluación de un objeto de la propiedad arrestada: acciones en el apartamento en: , por la cantidad de RUB. con base en el informe de la organización de tasación No. de fecha 20 de febrero de 2014 (expediente folio 8-9).

Por decisión del alguacil-ejecutor de fecha 16.06.2014. una participación en el derecho de propiedad común del apartamento mencionado se transfirió a la Agencia Federal de Administración de Propiedades para la venta en una subasta abierta en forma de subasta a un precio de RUB. (expediente 10-11).

Mediante acto de remate del inmueble incautado de fecha 30 de junio de 2014, dicho inmueble fue transferido en remate a Lotos LLC (folio 37).

Por decisión del Tribunal de Distrito de Leninsky de la ciudad de Kemerovo del 24 de junio de 2014, en el caso No., los procedimientos de ejecución No. se suspendieron en términos de la venta de dicha propiedad en subasta hasta que la decisión judicial entre en vigor. fuerza legal(expediente 42-43).

Por decisión del alguacil-ejecutor de la OSB para el distrito de Leninsky de Kemerovo con fecha 04/08/2014, se suspendieron los procedimientos de ejecución en esta parte (hoja de caso 44).

20 de octubre de 2014 Tretiakov V.R. presentó una declaración ante el alguacil-ejecutor de la OSP para el distrito de Leninsky de Kemerovo, en la que solicita detener los procedimientos de ejecución, ya que el informe de NPO LLC No. 1402-01-005 con fecha 20.02.d. 45-46) .

Por decisión del alguacil-ejecutor de la OSP para el distrito de Leninsky de la ciudad de Kemerovo del 5 de noviembre de 2014, Tretyakov V.R. se negó a dar por terminado el remate del inmueble en litigio (expedientes 47-48).

Por decisión del alguacil-ejecutor de la OSP para el distrito de Leninsky de Kemerovo del 5 de noviembre de 2014, se reanudó el procedimiento de ejecución, ya que habían desaparecido los motivos para suspender el procedimiento (hoja de caso 49).

Resolviendo los requisitos señalados, el juzgado de primera instancia llegó a la conclusión correcta sobre la negativa a satisfacerlos, toda vez que la negativa del alguacil a dar por terminado el remate para la venta del inmueble en disputa cumple con los requisitos de la ley y no implicaba una violación de los derechos de Tretyakov VR

Entonces, de acuerdo con el artículo 87 de la Ley Federal del 10.02.2007. 229-FZ "Sobre los Procedimientos de Ejecución", la venta forzosa de la propiedad del deudor se lleva a cabo mediante su venta por organismos especializados que intervienen en la forma establecido por el Gobierno Federación Rusa (Parte 1).

Un organismo especializado está obligado, dentro de los diez días siguientes a la fecha de recepción de los bienes del deudor en virtud del acto de aceptación y transferencia, a poner en las redes públicas de información y telecomunicaciones información sobre los bienes que se venden, y sobre los bienes que se venden en subasta, también en los medios impresos. Realización de los bienes inmuebles del deudor, papeles valiosos(con la excepción de acciones de inversión de fondos mutuos de inversión abiertos, y por decisión del albacea-ejecutor - también acciones de inversión de fondos mutuos de inversión de intervalo), derechos de propiedad, propiedad prendada, que se ejecuta para satisfacer las reclamaciones de un reclamante que no sea acreedor prendario, artículos que tengan un valor histórico o artístico, así como cosas cuyo valor supere los quinientos mil rublos, incluida una cosa indivisible y compleja, la cosa principal y la cosa asociada con ella propósito general(pertenencia) se lleva a cabo mediante licitaciones abiertas en forma de subasta (Parte 3).

De acuerdo con la Parte 8 del art. de la Ley Federal "Sobre Procedimientos de Ejecución", si ha expirado el período de validez del informe sobre la evaluación de la propiedad del deudor establecido por la legislación de la Federación Rusa sobre actividades de evaluación, el alguacil está obligado, dentro de un mes a partir de la fecha de expiración del plazo señalado, para involucrar a un tasador para que revalúe los bienes del deudor en la forma prescrita en este artículo.

Así, como acertadamente señaló el tribunal, la ley no exige que el alguacil dicte una orden de terminación de la subasta cuando vence el informe de tasación de la propiedad del deudor.

De acuerdo con la cláusula 26 de la Norma Federal de Tasación "Conceptos generales de tasación, enfoques de tasación y requisitos para la tasación" (FSO No. 1), aprobada por Orden del Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación Rusa del 20.07.2007. 256, el valor total del valor de mercado del objeto de tasación indicado en el informe de tasación podrá ser reconocido como recomendado para los efectos de realizar una transacción con objetos de tasación si no supera los seis meses.

Según el art. - la licitación se lleva a cabo a través de la implementación ciertas acciones: publicar un aviso de subasta con información sobre la hora, el lugar y la forma de la subasta, su tema y el procedimiento para celebrarla, incluido el procedimiento para registrar la participación en la subasta, determinar la persona que ganó la subasta, información sobre Precio inicial, enviando solicitudes de participación en la subasta y pagando un depósito, eligiendo la mejor oferta.

El artículo establece que se reconoce como oferta (public oferta).

Según lo establecido por el tribunal, en el periódico "Iz ruk v ruki" No. 27 del 07/07/2014, el organizador de la subasta publicó un aviso sobre la celebración el 07/08/2014. licitación para la venta de los bienes antes embargados del deudor (expediente folio 54). Este aviso contiene todas las condiciones esenciales para el contrato de compraventa de bienes inmuebles, a saber, el precio y el objeto del contrato.

Por tanto, contrariamente a lo alegado por la demandante, el presente anuncio tiene todas las características de una oferta pública y lo es.

Así, el inmueble fue traspasado por el alguacil para la venta en remate el 16/06/2014, la venta del inmueble fue anunciada en remate el 07/07/2014, es decir, dentro del plazo establecido por la cláusula 26 del FSO N° 1 , en relación con la cual la evaluación, indicada en el informe de evaluación, no ha perdido su relevancia y, por lo tanto, por decisión del alguacil del 05 de noviembre de 2014 Tretyakov V.R. se negó justificadamente a satisfacer su solicitud de terminar la subasta para la venta de la propiedad del deudor.

No puede tenerse en cuenta el argumento del demandante en la denuncia de que, dado que las subastas, que se anunciaron, no se celebraron el 7.08.2014. en relación con la suspensión del procedimiento de ejecución, y después de eso nadie hizo una oferta para participar en la subasta, aunque el organizador de la subasta estaba obligado a hacer un nuevo aviso, entonces el plazo para hacer tal oferta ha expirado, y el el alguacil está obligado a organizar una nueva evaluación.

El artículo de la Ley Federal "Sobre Procedimientos de Ejecución" establece que la subasta debe realizarse dentro de los dos meses siguientes a la fecha en que el organizador de la subasta recibe la propiedad para la venta.

De conformidad con el artículo 42 de la citada Ley Federal, el procedimiento de ejecución es suspendido por el tribunal o el alguacil hasta que se eliminen las circunstancias que sirvieron de base para la suspensión del procedimiento de ejecución.

Cláusula 4.2 del Procedimiento de Interacción servicio federal alguaciles y agencia Federal administración propiedad del Estado sobre la organización de la venta de los bienes embargados en cumplimiento de juicios o actos de organismos a los que se les ha otorgado el derecho de tomar decisiones sobre la ejecución hipotecaria de la propiedad, aprobados por Orden del Servicio Federal de Alguaciles de la Federación Rusa No. 347, Agencia Federal de Administración de Propiedades No. del 25 de julio de 2008, establece que si el Se suspenden los procedimientos de ejecución, en virtud de los cuales se enajenaron los bienes incautados, acción ejecutiva o aplicación de medidas aplicación aplazado o concedido un plan de aplazamiento o pago a plazos, el alguacil envía inmediatamente una copia de la resolución o fallo correspondiente al organismo territorial del Servicio Federal de Alguaciles de Rusia y la Agencia Federal de Administración de Bienes (organizaciones especializadas).

Federal Property Management Agency (organismos especializados) inmediatamente después de recibir de autoridad territorial El FSSP de Rusia o el alguacil-ejecutor de la decisión o determinación pertinente suspende el procedimiento para la venta de los bienes incautados.

De la interpretación sistemática de las reglas anteriores se deduce que si el alguacil o el tribunal deciden suspender el procedimiento de ejecución, se suspende el procedimiento para la venta de los bienes embargados, y transcurrido el plazo para la suspensión de la ejecución, continúa el procedimiento para la venta de los bienes embargados.

La legislación vigente no prevé la publicación de información sobre nuevas subastas en los medios de comunicación y en Internet después de la expiración de la suspensión del procedimiento de ejecución y la reanudación del procedimiento de subasta, ya que en este caso no se anuncian nuevas subastas para la venta de inmuebles.

Otros argumentos de la demanda no refutan las conclusiones del tribunal expuestas en la sentencia, se basan en una interpretación incorrecta de las normas ley sustantiva y otra evaluación de la evidencia, con la cual el panel de jueces no puede estar de acuerdo.

Con tales datos, la Sala Judicial considera lícita y justificada la decisión del tribunal y no encuentra fundamento para su anulación por los fundamentos del recurso.

Guiado por el art. , junta judicial

DETERMINADO:

La decisión del Tribunal de Distrito de Leninsky de la ciudad de Kemerovo del 11 de diciembre de 2014 no se modifica, apelación- sin satisfacción.

presidiendo:

"De acuerdo" ____________ Juez Shalagina Oh.The.

Si una organización contrata a un tasador independiente para determinar el valor de mercado de un elemento de activos fijos destinado a la venta, ¿cuánto tiempo se puede hacer referencia a la opinión dada por él y se pueden tener en cuenta los costos de la tasación al gravar las ganancias si el tasado objeto no ha sido vendido? Los expertos en servicio explican Consultoría jurídica GARANT Pavel Erin y Elena Melnikova.

Para determinar el valor de mercado de los activos fijos planeados para la venta, la organización contrata a un tasador independiente, pero no siempre es posible vender el activo fijo tasado. ¿Cuál es el período de validez del informe del tasador, por cuánto tiempo se puede hacer referencia a él para determinar el valor de mercado? ¿Es posible tener en cuenta en el gasto por impuesto a las ganancias los costos incurridos por la valuación de un activo fijo que no fue vendido durante el período impositivo?

El artículo 12 de la Ley Federal del 29 de julio de 1998 N 135-FZ "Sobre las actividades de tasación en la Federación Rusa" (en adelante, la Ley N 135-FZ) establece que el valor total del mercado u otro valor del objeto de tasación indicado en el informe elaborado con los fundamentos y en la forma prescrita por el presente ley Federal, se reconoce como confiable y recomendado para los fines de realizar una transacción con el objeto de la evaluación, si en la forma prescrita por la legislación de la Federación Rusa, o en orden judicial no establecido de otro modo.

El informe del tasador indica la fecha a partir de la cual se determina el valor del objeto de tasación (cuarta parte del artículo 11 de la Ley N 135-FZ, párrafos 5, 8 de la Norma Federal de Tasación "Conceptos generales de tasación, enfoques y requisitos para la tasación (FSO N 1)", aprobado por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación Rusa del 20 de julio de 2007 N 256, en adelante - FSO N 1).

La legislación sobre actividad de tasación no establece el plazo de validez del informe de tasación como tal. A su vez, el inciso 26 del FSO N° 1 dispone que el valor final de mercado u otro valor del objeto de tasación, con excepción del valor catastral, indicado en el informe de tasación, puede ser reconocido como recomendado a los efectos de realizar una transacción con objetos de tasación si, desde la fecha del informe de tasación, no han transcurrido más de seis meses antes de la fecha de la transacción con el objeto de tasación o la fecha de presentación de la oferta pública. Tenga en cuenta que práctica de arbitraje no en todos los casos considera la expiración del período especificado de seis meses como prueba inequívoca de la falta de fiabilidad de la información sobre el valor de mercado del objeto contenida en el informe de valoración (Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka del 7 de noviembre , 2011 N F01-4554/11). Si surge una controversia sobre la fiabilidad del valor de mercado del objeto de tasación establecido en el informe, incluso en relación con el informe existente sobre la tasación del mismo objeto, la disputa puede ser considerada en los tribunales (artículo 13 de la Ley N 135-FZ, decisión Corte de arbitraje Región de Sverdlovsk de fecha 01/06/2012 N A60-12493/2011).

Cabe señalar que la lista de casos en los que es obligatoria una evaluación independiente de un objeto está limitada por la ley (artículo 8 de la Ley N 135-FZ). Por regla general Elementos de activos fijos poseídos por derecho de propiedad organización comercial, en relación con su enajenación, evaluación obligatoria no son sujetos. A efectos fiscales, el uso en una transacción de un precio reconocido como de mercado puede ser importante cuando las transacciones se realizan entre partes relacionadas (cláusulas 1, 3 del artículo 105.3 del Código Fiscal de la Federación Rusa), sin embargo, incluso en este caso, la legislación fiscal no obliga al contribuyente a confirmar el precio de la operación con informe de tasador.

Los criterios generales para la contabilización de los gastos en la imposición de los beneficios están previstos en el apartado 1 del art. 252 del Código Fiscal de la Federación Rusa. De acuerdo con esta norma, con el fin de gravar las ganancias, el contribuyente tiene derecho a reducir los ingresos recibidos por el monto de los gastos incurridos (con excepción de los gastos especificados en el Artículo 270 del Código Fiscal de la Federación Rusa). A su vez, se reconocen como gastos económicamente justificados y documentados, expresados en efectivo, que se incurren para la realización de actividades encaminadas a la generación de ingresos.

Los gastos, según su naturaleza, así como las condiciones de implementación y las áreas de actividad del contribuyente, se dividen en gastos relacionados con la producción y venta, y gastos no operativos (cláusula 2, artículo 252 del Código Fiscal de la Federación de Rusia). Federación).

El inciso 40 del apartado 1 del art. 264 del Código Fiscal de la Federación Rusa clasifica como otros costos asociados con la producción y (o) venta, por los cuales se pueden reducir los ingresos recibidos por el contribuyente, pagos por registro de derechos a bienes raíces y terrenos, transacciones con estos objetos, pagos por brindar información sobre derechos registrados, pago por servicios organismos autorizados y organizaciones especializadas valoración de la propiedad, preparación de documentos para la contabilidad catastral y técnica (inventario) de objetos inmobiliarios.

Además, págs. 15 p.1 art. 264 del Código Fiscal de la Federación de Rusia le permite tener en cuenta los costos de consultoría y otros servicios similares al gravar las ganancias.

Cabe señalar que la legislación fiscal no especifica los tipos de transacciones u objetos de propiedad que son objeto de transacciones, en el curso de las cuales los costos de evaluación independiente los objetos pueden tenerse en cuenta al gravar los beneficios. Las normas del Código Fiscal de la Federación de Rusia no excluyen la posibilidad de reducir los ingresos imponibles por los costos asociados con la evaluación de la propiedad, y en los casos en que dicha evaluación no sea obligatoria de acuerdo con la ley.

Las aclaraciones disponibles de los especialistas del Ministerio de Finanzas de Rusia y las autoridades fiscales indican que adoptan la posición de que los costos asociados con la evaluación pericial de la propiedad se tienen en cuenta al formar la base imponible del impuesto sobre la renta como otros gastos, siempre que cumplir con lo dispuesto en el apartado 1 del art. 252 del Código Fiscal de la Federación Rusa (cartas del Ministerio de Finanzas de Rusia con fecha 07.10.2010 N 03-03-06 / 2/173, con fecha 06.10.2009 N 03-03-06 / 1/649, Oficina de el Servicio Federal de Impuestos de Moscú de fecha 20.12.2004 N 26-12/83208).

Por tanto, la posibilidad de tener en cuenta a efectos del impuesto sobre la renta los costes de valoración de activos fijos en este caso depende, en particular, de si pueden reconocerse como económicamente justificados y realizados para la realización de actividades destinadas a generar ingresos. Al mismo tiempo, debe tenerse en cuenta que estos criterios son esencialmente evaluativos y se determinan en función de muchas circunstancias que son importantes en una situación particular.

Tenga en cuenta que con respecto a la viabilidad económica de los costos Corte Constitucional La Federación Rusa en sus resoluciones del 04.06.2007 N 366-OP y del 04.06.2007 N 320-OP indicó que la razonabilidad de los costos tomados en cuenta al calcular la base imponible debe evaluarse teniendo en cuenta las circunstancias que indican las intenciones de el contribuyente para obtener un efecto económico en el resultado de un negocio real empresarial u otro actividad económica. Ley de Impuesto no utiliza el concepto de conveniencia económica y no regula el procedimiento y las condiciones para la realización de las actividades financieras y económicas, por lo que la validez de los gastos que reducen los ingresos percibidos para efectos fiscales no pueden evaluarse en función de su conveniencia, racionalidad, eficiencia o la resultado obtenido.

La práctica judicial destaca que, en el sentido del art. 252 del Código Fiscal de la Federación Rusa, la viabilidad económica de los costos incurridos por el contribuyente no está determinada por los ingresos reales del contribuyente en un período fiscal en particular, sino por la dirección de dichos gastos para generar ingresos, así como los detalles de las actividades del contribuyente (Resolución FAS Distrito Central de fecha 16 de febrero de 2009 N A54-1345/2008-C8).

En una carta de fecha 07/06/2007 N 01-02-03/03-311, el Ministerio de Finanzas de Rusia también confirmó que la cuestión de evaluar la efectividad y conveniencia de los costos es responsabilidad del contribuyente como entidad comercial. Al mismo tiempo, según el Ministerio de Finanzas de Rusia, el criterio de justificación económica de los gastos debe considerarse junto con la disposición del cuarto párrafo del párrafo 1 del art. 252 del Código Fiscal de la Federación Rusa, según el cual cualquier gasto se reconoce como gasto, siempre que se realice para la implementación de actividades destinadas a generar ingresos. Es la existencia de una conexión entre los costes incurridos y actividad empresarial contribuyente es el factor principal para reconocer los costos incurridos como costos económicamente justificados.

Es decir, si una organización puede probar la orientación objetiva de los gastos para generar ingresos, tiene derecho a tener en cuenta dichos gastos al gravar las ganancias.

En nuestra opinión, en el caso que nos ocupa, la contabilización por parte del contribuyente de los costos de tasación de activos fijos no es irrazonable. De conformidad con el art. 6 Ley N 135-FZ entidades legales tienen derecho a que un tasador evalúe los objetos de tasación que les pertenezcan en los términos y condiciones previstos por esta ley federal. El precio de mercado de un objeto se fija con el propósito de su venta, es decir, para determinar criterios objetivos para la formación de un precio de contrato, lo que, en nuestra opinión, nos permite clasificar la valoración como una actividad encaminada a generar ingresos. . Sin embargo, esto debe tener en cuenta la intención real de la organización de realizar una transacción con el objeto. En este sentido, creemos que es recomendable que la organización documente los preparativos de la transacción, incluida la participación de un tasador independiente, con la justificación de su conexión con el efecto económico previsto.

Por supuesto, no se excluye la aparición de desacuerdos con la autoridad fiscal sobre el tema de la legalidad de la contabilidad de tales gastos en esta situación. Tenga en cuenta que en práctica de aplicación de la ley hay ejemplos de tribunales que respaldan la posición del contribuyente, incluso en los casos en que la ilegalidad de contabilizar los costos de tasación de objetos autoridad fiscal justificado por el hecho de que dichos objetos no se implementaron posteriormente (ver las decisiones del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Moscú del 17 de marzo de 2009 N KA-A40 / 1737-09, el Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Volga del 1 de agosto de 2009). 2007 N A12-20527 / 06, la decisión del Tribunal de Arbitraje del Distrito Autónomo de Khanty-Mansi de fecha 11.03.2008 N A75-18/2008).

Los textos de los documentos mencionados en la respuesta de los expertos se pueden encontrar en el sistema legal de referencia.

En algunos casos, se requiere determinar el valor de mercado de la propiedad. Para ello, se utiliza un procedimiento de evaluación.

Se consideran los factores que pueden afectar el valor de los bienes inmuebles, y en base a ellos se determina el costo.

Está influenciado tanto por las características del objeto en sí como por el entorno, el entorno del mercado, la situación política y económica, etc. Dado que estos factores no se mantienen sin cambios, el valor del objeto cambia con el tiempo.

El informe de tasación debe incluir la fecha en que se realizó.. En muchos casos, la puntuación se utiliza poco después de haberla determinado. Entonces la fecha de caducidad no importa. Muy a menudo se puede escuchar la pregunta: “¿Cuánto dura la tasación de un piso?”.

Si la evaluación se lleva a cabo con regularidad, su resultado puede considerarse válido hasta el siguiente procedimiento.

Pero más a menudo se indica una fecha específica hasta la cual es válida.

De conformidad, el período de validez de la evaluación no puede ser superior a seis meses..

Después de su finalización, no se recomienda el uso del valor encontrado. Autoridad judicial o organización de crédito lo más probable es que no lo acepten.

Por lo tanto, será necesario reevaluar la evaluación.

¡Atención! Si por alguna razón existen dudas sobre la fiabilidad de la evaluación, se pueden resolver en los tribunales.

En tal caso, el período transcurrido desde la evaluación también es relevante.

La validez de la tasación del apartamento tampoco supera los 6 meses.

Contrato de tasación de bienes inmuebles

Sin un contrato, la evaluación se considera inválida. Consiste en un sencillo escribiendo, no hay un formulario estándar.

El contrato puede celebrarse por:

un objeto;
múltiples objetos;
cooperación de largo termino.

debe indicar:

Quién es el cliente de la evaluación.
Quién es el ejecutante, es decir, el tasador.
Información de calificación y confirmación responsabilidad civil tasador.
Qué necesita ser evaluado exactamente.
Para qué fines necesita averiguar el costo (esto determina los métodos utilizados).
El tipo de valor a determinar.
Lista de normas para las actividades de valoración.
La fecha en que se determina el valor.
Validez.
El importe de la retribución (no puede expresarse en acciones o porcentajes del coste) y el procedimiento de pago.

¿Cuándo y con quién se concluye?

El cliente sólo puede ser el propietario o su representante autorizado.

Puede ser una empresa o un particular.

Un tasador puede trabajar para una empresa o de forma independiente.

Pero debe tener una educación adecuada y ser miembro de una organización autorregulada de tasadores.

Sus calificaciones son confirmadas:

diploma de educación;
certificado;
y un extracto del registro de tasadores.

referencia: A veces hay un tercero en el contrato - el pagador. Es decir, este es el que paga por los servicios, pero no posee bienes inmuebles.

También puede ser una organización o un individuo.

Documentos requeridos

Para firmar el contrato, el cliente necesitará:

Pasaporte del titular-persona física.
Para uno legal, se requerirá una decisión (protocolo) sobre la elección de un líder (u otra confirmación de autoridad) y su pasaporte.
Certificado de propiedad de la propiedad.
Documentos legales.
Diverso documentación técnica.
En su caso, poder notarial y pasaporte del representante.

Un documento de título es aquel sobre cuya base surgió el derecho de propiedad.

Pueden ser:

contrato de venta;
privatización;
regalo;
y a otros les gusta, dependiendo de la situación.

La documentación técnica requerida depende del tipo de propiedad.

Acuerdo de tasación de apartamento requiere:

Plan técnico, que es emitido por el BTI.
Catastral o certificado técnico.
Explicación del piso.

Sobre los términos de la tasación del apartamento se mencionó anteriormente.

Para edificio residencial:

Pasaporte catastral/técnico.
Plan parcela en el que se encuentra, con límites marcados.
Extracto del Registro Estatal Unificado de Gravámenes.
Información sobre ingeniería de redes.

Para determinar el valor de los bienes raíces comerciales:

Certificado técnico.
Extracto de la EGRP.
Plano de tierra.
Información sobre gravámenes.

¡Atención! También se requerirán los documentos constitutivos y las actas de la reunión con la decisión de nombrar un líder si el propietario es una organización.

Para la valoración de la tierra:

Pasaporte catastral.
Plano del sitio que muestra los límites exactos.
Documentos que determinan el monto del impuesto territorial.

Si el contrato se redacta para un objeto de construcción en progreso:

Permisos para la construcción.
Proyecto con explicaciones.
Extracto de la EGRP.
Información sobre sistema constructivo y el consumo de energía permitido de los recursos.
Pasaporte catastral o técnico. Debe indicar el grado de avance de la construcción y la superficie edificada.
Si el edificio está suspendido - un acto de conservación.

Importante: Si el propietario es una empresa, un certificado de valor en libros. Será elaborado por el departamento de contabilidad.

El tasador proporciona documentos que confirman sus calificaciones. Más adelante en el artículo encontrará instrucciones para completar y cómo se ve la tasación de un apartamento.

Instrucciones de llenado

Por regla general, la organización de valoración o un tasador independiente tiene un modelo de contrato.

Se llena a mano o en computadora.

La siguiente información está incluida en el documento.:

Su número.
Fecha de conclusión.
Detalles de todas las partes involucradas. Este es el nombre completo o el nombre de la organización, el nombre completo de los representantes y la base sobre la cual actúan (poder, acta constitutiva, acta de la reunión, etc.).
Número de copias del informe de evaluación.
Información sobre el(los) tasador(es): nombre completo, nombre y ubicación de la organización autorreguladora e información sobre el seguro de responsabilidad civil.
Al final del acuerdo, se indican las direcciones y los datos bancarios de las partes-organizaciones legales.

El acuerdo es firmado por las partes o sus representantes. También se redacta una tarea de evaluación, que es un anexo al contrato.

Contiene información:

sobre el objeto de evaluación;
costo;
forma y procedimiento de pago;
momento;
y otras condiciones importantes.

Trampas y matices

En algunas situaciones, es posible que deba averiguar el valor de los bienes inmuebles en una fecha pasada.

Por ejemplo, esto puede ser necesario para:

determinar el monto del impuesto a la herencia;
v litigio relacionados con la determinación del daño recibido en el pasado;
en la división judicial de bienes después de un divorcio;
al redactar un contrato de matrimonio, si se concluye después de mucho tiempo después de la boda.

En tales casos, se lleva a cabo una evaluación retrospectiva. En su curso se toman en cuenta eventos, características e indicadores para la fecha requerida en el pasado.

Si han transcurrido más de seis meses, el resultado de la evaluación en este caso no será válido en el momento actual.

Como puede ver, el período de evaluación es un parámetro importante. Determina cuánto tiempo se puede utilizar. También es importante indicar correctamente toda la información necesaria en el contrato y preparar los documentos requeridos. Pues ya sabes a cuanto vale la tasación del piso.

Qué es una valoración retrospectiva de bienes inmuebles, vea el video: