1. La ejecución de los bienes pignorados se practicará por sentencia judicial, salvo que el pacto entre el pignorante y el acreedor prendario disponga otra cosa. mandato judicial ejecución de una propiedad hipotecada.
Si el acuerdo de las partes prevé un procedimiento extrajudicial para la ejecución de los bienes dados en prenda, el acreedor prendario tendrá derecho a presentar una demanda ante el tribunal para la ejecución de los bienes dados en prenda. En este caso, los gastos adicionales asociados a la ejecución del bien pignorado en un procedimiento judicial correrán a cargo del acreedor prendario, salvo que pruebe que la ejecución del bien pignorado o la venta del bien pignorado de conformidad con el acuerdo sobre el procedimiento de ejecución extrajudicial no se llevaron a cabo con motivo de la actuación del acreedor prendario o de terceros.
Al ejecutar y vender la propiedad prendada, el acreedor prendario y otras personas deben tomar las medidas necesarias para obtener el mayor producto de la venta del objeto de la prenda. La persona que haya sufrido perjuicios por el incumplimiento de la obligación especificada, tendrá derecho a exigir su indemnización.
2. La satisfacción del crédito del acreedor prendario a expensas de la propiedad prendada sin recurso judicial (fuera de los tribunales) está permitida sobre la base de un acuerdo entre el acreedor prendario y el acreedor prendario, a menos que la ley disponga lo contrario.
3. La ejecución en materia de prenda sólo podrá exigirse por sentencia judicial en los casos en que:
el objeto de la prenda es el único local residencial propiedad de un ciudadano, excepto en los casos de celebración de un acuerdo sobre ejecución extrajudicial después de que surjan las causales de ejecución;
el objeto de la prenda es una propiedad con un significado histórico, artístico o de otro tipo Valor cultural para la sociedad;
prometidor - individual v a su debido tiempo reconocido como desaparecido;
los bienes pignorados son objeto de prendas anteriores y posteriores, en las que se aplican distintos procedimientos para la ejecución de la prenda o distintas formas de enajenación de los bienes pignorados, salvo pacto en contrario entre los acreedores prendarios anteriores y posteriores;
los bienes se dan en prenda para garantizar el cumplimiento de diversas obligaciones a varios acreedores prendarios, excepto en el caso en que un acuerdo entre todos los codeudores y el pignorante prevea un procedimiento extrajudicial de ejecución.
La ley podrá prever otros casos en que no se permita la ejecución extrajudicial de bienes dados en prenda.
Los acuerdos celebrados en violación de los requisitos de esta cláusula son nulos.
4. Las partes tienen derecho a incluir en el contrato de prenda una cláusula sobre el procedimiento extrajudicial de ejecución.
5. El contrato de ejecución extrajudicial de bienes dados en prenda debe formalizarse en la misma forma que el contrato de prenda sobre estos bienes.
6. Ejecución en materia de prenda bajo inscripción ejecutiva se permite un notario sin acudir a los tribunales en la forma prescrita por la legislación sobre notariado y la legislación Federación Rusa en los procedimientos de ejecución, en caso de incumplimiento o cumplimiento indebido por parte del deudor de la obligación garantizada por la prenda, si el contrato de prenda que contiene la condición de ejecución extrajudicial de los bienes pignorados está certificado por un notario.
7. El acuerdo de ejecución extrajudicial de los bienes pignorados debe contener una indicación de uno o varios métodos de venta de los bienes pignorados previstos en este Código, así como el valor (precio de venta inicial) de los bienes pignorados o el procedimiento para determinarlo.
Si el contrato de ejecución de la cosa dada en prenda prevé varias formas de venta de la cosa dada en prenda, el derecho a elegir el método de venta corresponde al acreedor prendario, siempre que el contrato no disponga otra cosa.
8. Si la ejecución de los bienes pignorados se lleva a cabo extrajudicialmente, el acreedor prendario o el notario, que ejecuta la ejecución de los bienes pignorados en la forma prescrita por la legislación notarial, está obligado a enviar al pignorante, a los acreedores prendarios conocidos por él, así como al deudor, un aviso del comienzo de la ejecución sobre el objeto de la prenda.
No se permite la realización de la cosa dada en prenda antes de los diez días siguientes a la fecha de recepción por el pignorante y el deudor de la notificación del acreedor prendario o del notario, a menos que la ley establezca otro plazo, y también si no se establece un plazo más largo por un acuerdo entre el acreedor prendario y el deudor. En los casos previstos por la legislación bancaria, la enajenación de los bienes muebles pignorados podrá efectuarse antes del vencimiento del plazo señalado, con riesgo significativo de disminución significativa del valor de la garantía respecto del precio de enajenación (venta inicial precio) especificado en el aviso.
Comentario al art. 349 del Código Civil de la Federación Rusa
1. El artículo comentado, que determina el procedimiento para la ejecución de los bienes pignorados, establece dos posibilidades para el ejercicio de tal derecho del acreedor prendario: la ejecución por sentencia judicial y sin acudir a juicio. Como regla general El inciso 1 de este artículo establece la disposición sobre la necesidad de que el acreedor prendario solicite al tribunal el requerimiento de ejecución de la propiedad prendada. Sin embargo, las excepciones a esta regla contenidas en las normas del artículo comentado son significativas.
Así, la disposición del par. La cláusula 1, párrafo 2 establece que se permite la satisfacción del crédito del acreedor prendario a expensas de los bienes pignorados sin acudir a los tribunales, a menos que la ley disponga lo contrario, sobre la base de un acuerdo entre el acreedor prendario y el acreedor prendario. Parece que en este caso el legislador cometió un error técnico que desvirtuó el sentido de la norma propuesta. La disposición anterior puede entenderse en el sentido de que la posibilidad de aplicar una regla diferente (sobre la necesidad de acudir a los tribunales) puede ser establecida por alguna ley adoptada “sobre la base de un acuerdo” entre un pignorante específico y un acreedor prendario específico. . Aparentemente, después de las palabras "a menos que la ley disponga lo contrario", se omitió una coma, lo cual no es sorprendente, ya que la Ley Federal del 30 de diciembre de 2008 N 306-FZ se adoptó con una prisa casi sin precedentes. Esta Ley fue adoptada por la Duma Estatal en primera lectura el 12 de diciembre de 2008, en segunda y tercera lectura el 26 de diciembre, aprobada por el Consejo de la Federación el 29 de diciembre y firmada por el Presidente de la Federación Rusa el 30 de diciembre. 2008.
———————————
Proyecto de ley N 119643-5 presentado por un diputado Duma estatal VS Pleskachevsky.
De una forma u otra, el único sentido que puede tener par. 1 párrafo 2 del artículo comentado, se reduce al hecho de que sin ir a juicio (sobre la base de un acuerdo), el acreedor prendario puede satisfacer sus créditos en todos los casos, a excepción de los casos directamente estatutario.
Entre las situaciones en las que la solicitud del acreedor prendario al tribunal es obligatoria, se incluyen los casos en que:
1) para la celebración de un acuerdo sobre la prenda de la propiedad de un individuo, se requería el consentimiento o permiso de otra persona u organismo;
2) el objeto de la prenda es una propiedad que tiene un valor histórico, artístico o cultural importante para la sociedad;
3) el deudor está ausente y es imposible establecer su ubicación;
4) el objeto de la prenda son locales residenciales propiedad de personas físicas;
5) el contrato de prenda u otro acuerdo entre el pignorante y el acreedor prendario no establece el procedimiento para la ejecución de los bienes muebles dados en prenda, o es imposible ejecutarla en la forma establecida por las partes;
6) el objeto de la hipoteca es una empresa como complejo inmobiliario;
7) el objeto de la hipoteca es parcela de la composición de la tierra agrícola;
8) el objeto de la hipoteca son terrenos ubicados en propiedad municipal, y terrenos, propiedad del Estado para los que no está delimitado, si dichos terrenos están destinados a la construcción de viviendas o a un desarrollo complejo con fines de construcción de viviendas y se transfieren como garantía para el reembolso de un préstamo otorgado por una entidad de crédito para el desarrollo de datos terrenos mediante la construcción de instalaciones de infraestructuras de ingeniería (artículo 62.1 de la Ley Hipotecaria);
9) el objeto de la hipoteca es un inmueble situado en propiedad comun, y cualquiera de sus propietarios no da su consentimiento por escrito o de otro modo establecido ley Federal formulario para atender los requerimientos del acreedor prendario en un procedimiento extrajudicial;
10) el objeto de la hipoteca es la propiedad que está en propiedad estatal o municipal.
Además, de conformidad con el art. 18.1 de la Ley de Quiebras de 2002, a partir de la fecha de introducción de la supervisión, no se permite la ejecución hipotecaria de bienes dados en prenda, incluso extrajudicialmente. El acreedor concursal de las obligaciones garantizadas con la prenda de los bienes del deudor, en el curso de la recuperación financiera y de la administración externa, tiene derecho a imponer la ejecución sobre los bienes del deudor dados en prenda, a menos que el deudor pruebe que al imponer la ejecución sobre dichos bienes de el deudor imposibilitará el restablecimiento de su solvencia. Se resuelve la cuestión de la posibilidad de ejecución sobre los bienes del deudor dados en prenda Corte de arbitraje considerando un caso de bancarrota, previa solicitud acreedor de la quiebra cuyas reclamaciones están garantizadas por garantía esta propiedad.
2. La ejecución hipotecaria en materia de prenda sin acudir a juicio es un procedimiento especial que no está previsto en el Código Civil. Las modificaciones hechas al artículo comentado por la Ley Federal N° 306-FZ del 30 de diciembre de 2008, sólo determinaron los límites de las posibilidades del pignorante y del acreedor prendario en términos de celebrar tal acuerdo. No obstante, este procedimiento está regulado con suficiente detalle por la Ley Hipotecaria para los casos en que el objeto de la prenda sea bienes raíces.
3. Las siguientes reglas son comunes a todos los casos de ejecución extrajudicial de una cosa dada en prenda, independientemente de que la cosa se trate de bienes inmuebles o muebles:
1) en cualquier momento se puede celebrar un acuerdo sobre ejecución extrajudicial de bienes dados en prenda. Esto significa que el acuerdo especificado actúa como una transacción separada que no solo puede seguir al acuerdo de prenda, sino también precederlo, así como el acuerdo que da lugar a la obligación principal (garantizada). Al mismo tiempo, dado que en los casos de prenda de bienes muebles, los requisitos para el contenido de dicho contrato no están legalmente definidos, no excluye formalmente la posibilidad de celebrar un contrato de ejecución extrajudicial sin especificar en él un objeto específico. de prenda (acuerdo en caso de futuras prendas). En esencia, tal acuerdo, concluido antes del contrato de prenda y que no permite determinar con precisión el objeto de la prenda, limita injustificadamente la capacidad legal del pignorante;
2) en el contrato de prenda puede incluirse un acuerdo de ejecución extrajudicial de los bienes pignorados. Esta regla le permite combinar un contrato de prenda con un contrato de ejecución extrajudicial;
3) si el deudor hipotecario es una persona física, el acuerdo se celebra sujeto a la presencia de un consentimiento notarial del deudor hipotecario para el procedimiento extrajudicial de ejecución de los bienes muebles pignorados. La versión anterior del artículo comentado permitía la satisfacción del crédito del acreedor prendario a expensas de los bienes inmuebles pignorados sin acudir a los tribunales sobre la base de un acuerdo notarial entre el acreedor prendario y el pignorante, celebrado después de la causal de ejecución hipotecaria sobre el surgió el tema de la prenda. Queriendo ampliar las posibilidades de ejecución extrajudicial, el legislador no sólo amplió este procedimiento a la prenda de bienes muebles e hizo posible conclusión acuerdos de ejecución hipotecaria antes de la celebración de un acuerdo de prenda, sino que también trató de eliminar la necesidad de la certificación notarial del acuerdo del acreedor prendario con el pignorante. Sin embargo, debe admitirse que el procedimiento de ejecución extrajudicial en materia de prenda no se ha vuelto más fácil, ya que el ciudadano pignorante se ve obligado a redactar documento especial- su consentimiento para el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria y certificar este consentimiento por un notario. Dado que es el consentimiento del ciudadano, el acto de su voluntad, el que está sujeto a escrituración conforme al artículo comentado, no se ha logrado el efecto deseado de simplificación de trámites. El notario actúa de acuerdo con el art. 53, no el art. 80 Fundamentos de la legislación de la Federación Rusa sobre notarios 1993
Dado que el artículo comentado implica dos transacciones separadas - unilateral (el consentimiento del ciudadano pignoraticio a un procedimiento de ejecución extrajudicial) y bilateral (el acuerdo real entre el pignorante y el acreedor prendario sobre el procedimiento de ejecución extrajudicial), es importante que el el contenido de estas transacciones no difiere. De lo contrario, la validez del acuerdo bilateral puede ser cuestionada. El sentido común no excluye la combinación de estas transacciones en un solo documento que, a su vez, requiere certificación notarial. La utilización de tal método de coordinación de las voluntades del pignorante y del acreedor prendario priva de todo sentido a la novedad legislativa contenida en el apartado 4 del artículo comentado;
4) en caso de impugnación del acuerdo sobre tratamiento extrajudicial el cobro puede ser declarado inválido por el tribunal a demanda de la persona cuyos derechos son violados por tal acuerdo. Al igual que la edición anterior del artículo comentado, nueva edición no contiene reglas especiales sobre las causales de nulidad del contrato entre el pignorante y el acreedor prendario;
5) en caso de no ejecución por parte del deudor del contrato de ejecución extrajudicial de los bienes pignorados, se permite dicha ejecución, salvo disposición legal en contrario, sobre la base de una orden notarial de ejecución en la forma establecida por la legislación sobre procedimientos de ejecución. Esta disposición es importante desde un punto de vista práctico. Establece que las obligaciones derivadas de un acuerdo de ejecución extrajudicial deben ser cumplidas voluntariamente por las propias partes. El hecho comprobado del incumplimiento de las obligaciones puede servir de base para que el notario expida una inscripción ejecutiva.
De acuerdo con lo dispuesto en el cap. 16 Fundamentos de la legislación de la Federación de Rusia sobre el notario, 1993, modificada por la Ley Federal del 30 de diciembre de 2008 N 306-FZ, en caso de que el acreedor prendario no cumpla con el acuerdo sobre la ejecución extrajudicial de la propiedad prendada , el notario hace una inscripción ejecutiva en el contrato de prenda o, si los derechos del acreedor prendario están certificados por la hipoteca, la inscripción ejecutiva se hace en la hipoteca.
Al realizar una inscripción ejecutiva en un contrato de prenda o hipoteca, el notario deberá notificar al deudor prendario la próxima ejecución de la inscripción ejecutiva mediante el envío de la notificación correspondiente a la dirección indicada en el contrato de prenda, y otorgar al deudor un plazo de siete días. desde la fecha de recepción por éste de dicha notificación de oposición. A falta de objeciones del pignorante, la pretensión del acreedor prendario se tendrá por indiscutible, salvo que del contenido de los documentos presentados u otros datos de que disponga el notario se desprenda otra cosa.
Al recibir las objeciones del pignorante, el notario evalúa sus argumentos sobre la presencia de un signo de indiscutibilidad con respecto a las pretensiones del acreedor pignoraticio. A falta de señal de indisputabilidad, el notario se niega a expedir inscripción ejecutiva.
El derecho de un notario a evaluar los argumentos del deudor contradice la esencia de las funciones notariales, y las objeciones del deudor testifican una disputa sobre la ley. Estas circunstancias impedirán la generalización del recurso notarial de ejecución en las relaciones jurídicas prendarias.
Si un notario ha hecho una inscripción ejecutiva en un contrato de prenda o en una hipoteca, el procedimiento ulterior para su ejecución se determina por lo dispuesto en el art. 78 de la Ley Federal del 2 de octubre de 2007 N 229-FZ "Sobre los Procedimientos de Ejecución".
4. El art. 55 de la Ley Hipotecaria. El artículo mencionado define condiciones esenciales Acuerdos sobre ejecución extrajudicial:
1) el nombre del inmueble dado en prenda en virtud del contrato de hipoteca, a expensas del cual se satisfacen los derechos del acreedor hipotecario, el precio de venta inicial o el procedimiento para determinarlo;
2) las cantidades pagaderas al acreedor pignoraticio por el deudor en virtud de la obligación garantizada por la hipoteca y el contrato de hipoteca, y si el pignorante es un tercero, también por el pignorante;
3) el método de venta de la propiedad dada en prenda o la condición para su adquisición por el acreedor prendario;
4) hipotecas anteriores y posteriores de esta propiedad conocidas por las partes en el momento de la celebración del acuerdo y disponibles en relación con esta propiedad de terceros derechos reales y derechos de uso.
Los bienes inmuebles hipotecados no sólo pueden realizarse vendiendo con subasta pública, sino también adquiridos por el acreedor prendario para sí o para terceros con compensación del precio de compra de los créditos del acreedor prendario contra el deudor, garantizados por una hipoteca. La posibilidad de tal adquisición queda excluida para los casos de hipoteca de un terreno.
5. Un procedimiento simplificado para la ejecución de los bienes hipotecados se define en el art. 12 de la Ley de Casas de Empeño. Al vencimiento de un período de gracia de un mes, contado a partir del día siguiente al día de la devolución del préstamo de conformidad con el contrato, si el prestatario no ha cumplido con la obligación estipulada en el contrato de préstamo, la garantía se considera no reclamada y puede ser recaudado. La ejecución de las cosas no reclamadas se hace de manera indiscutible sobre la base de una inscripción ejecutiva de un notario. El contrato de préstamo puede prever la posibilidad de imponer la ejecución de cosas no reclamadas sin hacer un escrito de ejecución de un notario. El prestatario en cualquier momento antes de la venta de la cosa no reclamada tiene derecho a dejar de ejecutarla, habiendo cumplido sus obligaciones con la casa de empeño.
De este modo, reglas especiales La ley sobre las casas de empeño no prevé únicamente la necesidad de recurrir al tribunal con el fin de ejecutar el objeto de la prenda, sino también la necesidad de celebrar un acuerdo de ejecución extrajudicial. Por sí mismo, un contrato de préstamo celebrado con una casa de empeño realiza las funciones de dicho contrato.
Los préstamos colaterales son un tipo de financiación bancaria muy popular en Rusia y en el mundo para particulares y entidades legales. La presencia de garantías, que suele ser la más objetos valiosos, por ejemplo, automóviles o bienes raíces, le permite minimizar los riesgos del banco (otros institución de crédito o individuos), lo que a su vez proporciona importantes beneficios a los prestatarios.
La provisión de garantías como garantía implica no solo la oportunidad de obtener condiciones de préstamo muy leales, sino también una comprensión de todos los riesgos que pueden resultar del incumplimiento o rendimiento inadecuado obligaciones en virtud del contrato. El principal riesgo es la pérdida de la garantía, que, si el prestatario viola el contrato de préstamo (contrato de préstamo), puede ser gravado. Al mismo tiempo, es importante entender que es la prenda la que se considerará como la primera opción para que el acreedor satisfaga sus créditos, y solo si no hay garantía suficiente para pagar los créditos restantes, se estudiarán otras opciones. y usado, incluyendo otros bienes, dinero e ingresos del prestatario.
El Código Civil de la Federación de Rusia (en lo sucesivo, el Código Civil de la Federación de Rusia) en el artículo 334 define el concepto de prenda de la siguiente manera: en virtud de una prenda, un acreedor bajo una obligación garantizada (titular de la prenda) tiene derecho , en caso de incumplimiento o cumplimiento indebido por parte del deudor de esta obligación, a recibir satisfacción del valor de los bienes pignorados (objeto de la prenda) predominantemente sobre otros acreedores de la persona que posee los bienes pignorados (pledger). En los casos y en la forma prescritos por la ley, la reclamación del acreedor prendario puede satisfacerse transfiriendo el objeto de la prenda al acreedor prendario (dejándolo con el acreedor prendario).
A pesar de la culpabilidad del deudor, el artículo 348 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que no se permite la ejecución de la propiedad del deudor si el deudor violó levemente la obligación y el monto de los créditos del acreedor claramente no corresponde al valor de la propiedad.
La ejecución de los bienes pignorados se hace por sentencia judicial, a menos que el acuerdo entre el pignorante y el acreedor prendario prevea un procedimiento extrajudicial de ejecución de los bienes pignorados. V la edición actual El Código Civil de la Federación Rusa retuvo una disposición al respecto.
Anteriormente en práctica judicial a menudo se planteó la cuestión de si el acreedor prendario, que tiene un acuerdo con el pignorante sobre la ejecución extrajudicial del objeto de la prenda, tiene derecho a presentar una demanda judicial de ejecución hipotecaria sobre la propiedad prendada. Ahora, el Código Civil de la Federación de Rusia prevé la posibilidad, si el acuerdo de las partes prevé un procedimiento extrajudicial para la ejecución de la propiedad prendada, el acreedor prendario conserva el derecho de presentar una demanda ante el tribunal por la ejecución hipotecaria de la propiedad prendada. En este caso, los gastos adicionales asociados a la ejecución del bien pignorado en un procedimiento judicial correrán a cargo del acreedor prendario, salvo que pruebe que la ejecución del bien pignorado o la venta del bien pignorado de conformidad con el acuerdo sobre el procedimiento de ejecución extrajudicial no se llevaron a cabo con motivo de la actuación del acreedor prendario o de terceros.
La ejecución hipotecaria en materia de prenda sólo puede imponerse por sentencia judicial en los casos en que:
1) el objeto de la prenda es el único local residencial propiedad de un ciudadano, excepto en los casos de celebración de un acuerdo sobre ejecución extrajudicial después de que surjan las causales de ejecución;
2) el objeto de la prenda es una propiedad que tiene un valor histórico, artístico o cultural importante para la sociedad;
3) el pignorante - un individuo en la forma prescrita reconocida como desaparecida;
4) el bien pignorado es objeto de prendas anteriores y posteriores, en las que se aplican distintos procedimientos para la ejecución del objeto de la prenda o distintas formas de venta de los bienes pignorados, salvo disposición en contrario por acuerdo entre los anteriores y los posteriores;
5) los bienes se dan en prenda para garantizar el cumplimiento de varias obligaciones a favor de varios acreedores prendarios, salvo el caso en que un acuerdo entre todos los codeudores y el pignorante prevea un procedimiento extrajudicial de ejecución.
Además, cabe señalar que legislación moderna permite la posibilidad de ejecución hipotecaria sobre la propiedad dada en prenda en interés de personas que no son acreedores prendarios (artículo 78 de la Ley Federal de 10.02.2007 No. 229 "Sobre Procedimientos de Ejecución"). Ciertamente en situación similar surge la pregunta: ¿la prenda pierde su función de seguridad como garantía del cumplimiento de la obligación principal? Al responder a esta pregunta, cabe señalar que procedimientos de ejecución tiene carácter de derecho público, por lo tanto, en caso de conflicto entre las normas de derecho privado del Código Civil de la Federación Rusa y las normas de derecho público de los procedimientos de ejecución, la prioridad pertenece a las normas de la legislación de ejecución. De lo contrario, al resolver este problema, los deudores sin escrúpulos podrían retirar casi todos los bienes del cobro, concluyendo “ retroactivo» contratos de prenda sobre bienes no registrables.
Especial atención merece la cuestión de la ejecución hipotecaria de los bienes pignorados en virtud de un contrato de hipoteca. En caso de incumplimiento o cumplimiento indebido de las obligaciones derivadas de un préstamo hipotecario (falta de pago o retraso en el pago del monto de la deuda y los intereses del préstamo en todo o en parte), el acreedor hipotecario tiene derecho a ejecutar la vivienda (otros inmuebles) pignorados en virtud del contrato de hipoteca. Al mismo tiempo, debe tenerse en cuenta que la ejecución hipotecaria de una vivienda propiedad de los ciudadanos solo puede imponerse en los tribunales. El cobro puede rescindirse si el deudor paga todas las obligaciones para pagar el préstamo hipotecario en cualquier momento antes de la venta de la propiedad dada en prenda o si el acreedor prendario deja atrás la propiedad. La ejecución de una casa o departamento hipotecado y la venta de esta propiedad son causales para terminar el derecho a usarlos.
Como regla general, si la vivienda (parte de ella) es la única apta para la residencia permanente del pignorante y los miembros de su familia que conviven con él, entonces no se puede cobrar por deudas. Se exceptúa el caso de que esta vivienda esté hipotecada sobre un préstamo otorgado para la compra o construcción de esta u otra vivienda, su revisión o mejora, así como para pagar dichos préstamos emitidos anteriormente. En estos casos, se le puede imponer la recuperación, pero solo por decisión judicial y solo en caso de violación sistemática (más de tres veces en 12 meses) de los términos para realizar pagos periódicos en virtud del contrato de préstamo. Es importante saber que un préstamo hipotecario contra una hipoteca puede ejecutarse en caso de una violación sistemática de los términos de pago, incluso si cada retraso es insignificante.
La venta de bienes pignorados en ejecución hipotecaria se divide en dos tipos, dependiendo de cómo se lleve a cabo la ejecución (en un procedimiento judicial o extrajudicial).
La venta de la propiedad dada en prenda, que se ejecuta sobre la base de una decisión judicial, se lleva a cabo mediante la venta en una subasta pública en la forma prescrita por el Código Civil de la Federación Rusa. Al mismo tiempo, el tribunal, a petición del pignorante que es el deudor de la obligación, si buenas razones tiene el derecho de posponer la venta de la propiedad dada en prenda en subasta pública hasta por un año. El aplazamiento no libera al deudor de la indemnización de las pérdidas del acreedor que hayan aumentado durante la mora, los intereses y las multas.
Si la ejecución hipotecaria de bienes pignorados se impone extrajudicialmente, su venta se lleva a cabo mediante venta en subasta realizada de acuerdo con las reglas previstas por el Código Civil de la Federación Rusa o un acuerdo entre el pignorante y el acreedor prendario. Si el deudor hipotecario es una persona que realiza actividad empresarial, un acuerdo entre el pignorante y el prendario también puede disponer que la venta de la cosa dada en prenda se lleve a cabo por:
– el acreedor prendario deja tras de sí el bien pignorado, incluso mediante la recepción del bien pignorado en propiedad del acreedor prendario a un precio y en otras condiciones que se determinen dicho acuerdo, pero no debajo valor de mercado;
– venta del objeto de la prenda por el acreedor prendario a otra persona a un precio no inferior al valor de mercado con deducción del producto del dinero del monto de la obligación garantizada por la prenda.
Las subastas públicas para la venta de bienes dados en prenda son organizadas y conducidas por organismos que, de conformidad con legislación procesal La Federación de Rusia se encarga de la ejecución de las decisiones judiciales, y se llevan a cabo en la ubicación de esta propiedad.
Además, una circunstancia importante es que las partes en el contrato de hipoteca tienen derecho a establecer una disposición en la que el acreedor prendario tenga derecho a retener el bien pignorado cuando ejecute el objeto de la hipoteca tanto extrajudicialmente como por decisión judicial, teniendo en cuenta los requisitos establecidos por la Ley Federal de fecha 16 de julio de 1998, No. 102-FZ “Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Inmuebles)”.
Irina Troitskaya,
jefe especialista-experto
Departamento registro estatal bienes raíces
Oficina de Rosreestr
en la región de Omsk,
registrador del Estado.
Resolución del Pleno Corte Suprema No. 50 del 17 de noviembre de 2015 "Sobre la aplicación de la legislación por parte de los tribunales al considerar ciertas cuestiones que surgen en el curso de los procedimientos de ejecución" en el párrafo 68 se refiere a un viejo problema: la posibilidad de ejecución hipotecaria sobre bienes dados en prenda a solicitud de un acreedor no garantizado.
Resultó así:
68. El alguacil puede imponer la ejecución de los bienes pignorados para satisfacer las pretensiones del cobrador que no sea el acreedor prendario, a falta de bienes distintos de los bienes pignorados susceptibles de embargo. ejecución hipotecaria en este caso se lleva a cabo teniendo en cuenta las reglas para la venta de bienes gravados con los derechos de terceros (párrafo 1 del artículo 353, artículo 460 del Código Civil de la Federación Rusa, artículo 38 de la Ley Hipotecaria), incluso con un aviso al comprador que la propiedad que se vende está pignorada y, en consecuencia, con la conservación de la prenda al transferir los derechos sobre la propiedad del deudor prendario al comprador. || La venta de los bienes pignorados a falta de la notificación requerida y su adquisición por persona que no sabía ni debía saber que los bienes son objeto de la prenda, en virtud del inciso 2 del párrafo 1 del artículo 352 de la Código Civil de la Federación Rusa, implica la terminación de la prenda. En este caso, el acreedor prendario tiene derecho a exigir la indemnización de las pérdidas a la persona a quien se le encomiende la obligación de informar sobre el gravamen de los bienes..
En primer lugar, prestemos atención al hecho de que los cobradores no colaterales pueden solicitar el tema de la prenda solo si no hay otra propiedad. Esta declaración, me parece, no se deriva del significado de la ley sobre procedimientos de ejecución y no cumple con la ley civil sobre fianza.
Las reglas dadas en el Decreto sobre la venta de bienes dados en prenda a solicitud de un reclamante no colateral son una especie de continuación de tal enfoque libre. El objeto de prenda embargado, según consta en la Resolución, se vende para satisfacer las pretensiones del reclamante, que no es acreedor prendario, con la conservación de la prenda, cuya existencia deberá ser notificada a los posibles compradores.
¿Cómo se relaciona esta regla con las disposiciones del Código Civil sobre “arresto bajo fianza”? Según el apartado 5 del art. 334 del Código Civil, una persona en cuyo interés se impuso una prohibición de enajenar un bien (artículo 174.1) tiene los derechos y obligaciones de un acreedor prendario en relación con este bien desde el momento en que entra en vigor la decisión judicial, por la cual el se cumplieron los requisitos de dicho acreedor u otra persona autorizada.
¿El apartado 5 del art. 334 del Código Civil en los casos de embargo de bienes en el marco de procedimientos de ejecución con fines de ejecución? Si se extiende, entonces el “acreedor con embargo preventivo” se convierte en prenda posterior, y la venta de los bienes embargados debe realizarse de conformidad con lo dispuesto en el artículo 342.1 del Código Civil, es decir, de forma distinta a lo previsto en el apartado 68. de la Resolución del Pleno. El artículo 342.1 establece que en caso de ejecución de los bienes pignorados por créditos garantizados con prenda posterior, el acreedor prendario anterior tiene derecho a exigir simultáneamente el cumplimiento anticipado de la obligación garantizada por la prenda y la ejecución de esos bienes. Si el acreedor prendario bajo el contrato de prenda anterior no usó este derecho, la propiedad, que grava los créditos garantizados por la prenda posterior, pasa a su adquirente con un gravamen por la prenda anterior.
Dado que el párrafo 68 del Decreto prescribe un procedimiento diferente, se puede suponer que la Corte Suprema parte de ideas un tanto diferentes sobre el alcance de las reglas sobre “arresto bajo fianza”. ¿Cuáles son estas representaciones?
Quizás, desde el punto de vista del Tribunal Supremo, las reglas del apartado 5 del art. 334 del Código Civil sólo se aplican en el caso de que los bienes embargados hayan sido enajenados en contravención de esta prohibición. En otras palabras, un "arresto de fianza" ocurre solo del lado de un tercero a quien se enajenó la propiedad previamente incautada. Teóricamente, esto puede explicarse a partir de las normas del Código Civil. El apartado 5 del art. 334 del Código Civil, hablando de que el "acreedor con embargo preventivo" tiene los derechos y obligaciones del acreedor prendario, se refiere al art. 174.1 del Código Civil, y el art. 174.1 habla literalmente sólo de los casos en que los bienes embargados fueron enajenados. Por lo tanto, obtenemos la salida requerida. Sin embargo, ¿el apartado 5 del art. 334 GK?
La causa de ejecución de la cosa dada en prenda es el incumplimiento o cumplimiento indebido por parte del deudor de la obligación garantizada por la prenda. Pero si la violación de la obligación por parte del deudor es extremadamente insignificante y el monto de las reclamaciones del acreedor prendario como resultado es claramente desproporcionado con respecto al valor de la propiedad prendada, se puede rechazar la ejecución hipotecaria de la propiedad prendada.
El Código Civil de la Federación Rusa estableció la regla de que las reclamaciones del acreedor se satisfacen con el valor de la propiedad dada en prenda por decisión judicial. Las partes del contrato de prenda tienen derecho a desviarse de estos requisitos si el objeto de la prenda es un bien inmueble y las partes (el deudor y el acreedor prendario) han celebrado un contrato especial que prevea la venta del objeto de la prenda sin ir a la corte
Tal acuerdo tiene fuerza legal bajo las siguientes condiciones (Parte 2 de la Cláusula 1 del Artículo 349 del Código Civil de la Federación Rusa):
el acuerdo se celebró después de que surgieron las causas de ejecución del objeto de la prenda (es decir, si el incumplimiento o el cumplimiento incorrecto de la obligación principal se ha convertido en un hecho consumado);
El acuerdo debe ser notariado.
Sin embargo, el legislador admite que tal acuerdo puede ser declarado inválido por un tribunal en la demanda de una persona cuyos derechos son violados por tal acuerdo (la última disposición de la parte 2 del párrafo 1 del artículo 349 del Código Civil de Rusia Federación)
Las partes (prendario y acreedor prendario) también tienen derecho a cambiar estatutario procedimiento judicial para la venta de bienes muebles (párrafo 2 del artículo 349 del Código Civil de la Federación Rusa). Para ello, también deben celebrar un acuerdo adecuado. La ley no impone ningún requisito especial sobre la forma y el momento de la celebración de dicho acuerdo. Un acuerdo sobre la exclusión de un procedimiento judicial para la venta de bienes muebles dados en prenda puede celebrarse en un simple escribiendo, tanto antes como después de que se produzca la causal de ejecución sobre el inmueble dado en prenda.
Cualquiera que sea el procedimiento para la ejecución de los bienes dados en prenda, su venta sólo puede efectuarse en subasta pública en la forma prescrita por la legislación procesal (pero también aquí la ley puede establecer una excepción a esta regla). El precio inicial del inmueble que se vende lo determina el tribunal, si la ejecución del inmueble hipotecado se lleva a cabo por sentencia judicial. En los demás casos, el precio inicial se determina por acuerdo entre el pignorante y el acreedor prendario. La propiedad prendada se vende a la persona que ofreció el precio más alto.
Organización de ventas de bienes hipotecados, que se grava, ver también la Ley Federal del 26 de octubre de 2002 No. 127-FZ "Sobre la Insolvencia (Quiebra)":
…6. El deudor tiene derecho a enajenar el bien objeto de la prenda, a enajenarlo en arrendamiento o uso libre a otra persona o enajenarlos de otro modo, o gravar el objeto de la prenda con los derechos y reclamaciones de terceros solo con el consentimiento del acreedor, cuyas reclamaciones están garantizadas por la prenda de tales bienes, a menos que la ley federal o el contrato de prenda y no se sigue de la naturaleza de la prenda.
La propiedad que es objeto de prenda se vende solo en subasta en la forma prescrita por los párrafos 3-9 del artículo 110 de la Ley Federal del 26 de octubre de 2002 No. 127-FZ "Sobre la insolvencia (quiebra)". La venta de bienes que son objeto de una prenda sólo se permite con el consentimiento del acreedor, cuyos créditos están garantizados por una prenda de dichos bienes. V este caso los créditos garantizados del acreedor se reembolsan a expensas del valor de la propiedad vendida principalmente a otros acreedores después de la venta del objeto de la prenda, con excepción de las obligaciones para con los acreedores de primera y segunda prioridad, cuyos derechos de reclamación para los cuales surgieron antes de la celebración del correspondiente contrato de prenda.
…5. La propiedad que es objeto de prenda se vende sólo en subastas abiertas. La venta de bienes que son objeto de prenda sólo se permite con el consentimiento del acreedor, cuyos créditos están garantizados por la prenda de estos bienes. En este caso, los créditos del acreedor garantizado por la prenda se reembolsan a expensas del valor de la propiedad vendida principalmente a otros acreedores después de la venta del objeto de la prenda, con excepción de las obligaciones con los acreedores del primero y segundo. prioridad, los derechos de reclamación sobre los que surgieron antes de la celebración del contrato de prenda correspondiente.
1. El organizador de las subastas públicas las declara nulas en los casos en que:
1) hubo menos de dos compradores en la subasta pública;
2) en subasta pública no se ha hecho ninguna provisión contra el precio de venta inicial de la propiedad dada en prenda;
3) la persona que ganó la subasta pública no pagó el precio de compra dentro del plazo señalado.
Las subastas públicas deberán declararse nulas a más tardar al día siguiente de que se produzca cualquiera de las circunstancias anteriores.
2. Dentro de los diez días siguientes al anuncio del fracaso de la subasta pública, el acreedor prendario tendrá derecho, de común acuerdo con el pignorante, a comprar el bien pignorado a su precio de venta inicial en la subasta pública y compensarlo con el precio de compra reclamaciones garantizadas por la hipoteca de esta propiedad.
Las reglas se aplican a este acuerdo. ley civil Federación Rusa en el contrato de venta. Hipoteca en este caso se da por terminado.
3. Si el acuerdo sobre la adquisición de bienes por el acreedor prendario, previsto en el apartado 2 Este artículo, no tuvo lugar, a más tardar un mes después de la primera subasta pública, se realizan repetidas subastas públicas. El precio de venta inicial de los bienes pignorados en subastas públicas reiteradas, si se motivan por las causas previstas en los incisos 1 y 2 del apartado 1 de este artículo, se reduce en un 15 por ciento. Las subastas públicas se realizarán en la forma prescrita por el artículo 57 de esta Ley Federal.
4. Si la subasta pública repetida es declarada nula por las razones especificadas en el párrafo 1 de este artículo, el acreedor prendario tendrá derecho a adquirir (retener) la propiedad prendada a un precio no más del 25 por ciento inferior a su precio de venta inicial en la primera subasta pública y compensar el precio de compra de sus créditos garantizados por la hipoteca de la propiedad.
Si el acreedor ha retenido los bienes pignorados, que por su naturaleza y finalidad no pueden pertenecerle, incluidos los bienes de gran valor histórico, artístico o cultural para la sociedad, un terreno, está obligado a enajenar estos bienes en el plazo de un año de conformidad con con con el artículo 238 Código Civil Federación Rusa.
5. Si el acreedor hipotecario no hace uso del derecho a conservar la cosa hipotecada dentro del mes siguiente al anuncio de fracaso de las repetidas subastas públicas, la hipoteca queda resuelta.
Otras acciones del tenedor de la prenda dependen de las cantidades recibidas como resultado de la venta de la propiedad prendada. Si el producto es insuficiente para cubrir la deuda, el acreedor prendario tiene derecho a recibir la cantidad faltante sin hacer uso de la prenda. Si el producto excede el monto de la obligación garantizada por la prenda, la diferencia se devuelve al pignorante.
Al mismo tiempo, debe tenerse en cuenta que el deudor y el pignorante, que es un tercero, tienen derecho en cualquier momento, antes de la venta del objeto de la prenda, a dejar de exigir la ejecución y su ejecución. haber cumplido la obligación garantizada por la prenda y la parte de ella cuya ejecución está vencida.
La legislación vigente no prevé la posibilidad de transferir los bienes objeto de la prenda a la propiedad del acreedor prendario. Cualquier acuerdo que prevea tal transferencia es nulo.
En los casos en que el cumplimiento de la obligación principal esté garantizado por una prenda de bienes inmuebles, las reclamaciones del acreedor prendario se satisfacen con el valor de los bienes pignorados por decisión judicial.
Los bienes muebles pignorados deben venderse por decisión judicial solo si el contrato de prenda (acuerdo separado) no dispone lo contrario. En consecuencia, en los casos en que la obligación principal esté garantizada por una prenda de bienes muebles, las partes tienen derecho a incluir en el texto del contrato de prenda una condición para la venta de los bienes en prenda sin ir a los tribunales y satisfacer las pretensiones del acreedor prendario. , si no se cumple la obligación garantizada por la prenda de bienes muebles (artículo 349 del Código Civil de la Federación Rusa).
En este caso, es recomendable establecer un procedimiento extrajudicial en el contrato mediante disposiciones con reservas (redacción) tales como:
· sobre el procedimiento de ejecución hipotecaria en materia de prenda - "para llevar a cabo fuera de los tribunales";
· para imponer la ejecución "El Prendario transfiere a la persona especificada por el Prendario el objeto de la prenda, así como todos los documentos sobre el mismo";
· sobre la obligación del Pignorante - "de transferir el objeto de la prenda y todos los documentos correspondientes, indicando un período específico a partir de la fecha de recepción de la solicitud del Pignorante para dicha transferencia";
· sobre la responsabilidad del Pignorante por el incumplimiento de las obligaciones a tiempo - "pagar al Pignorante una multa en la cantidad acordada por cada día de retraso";
sobre el establecimiento de Precio inicial para hacer una oferta;
· sobre el importe concreto de la reducción del precio si la garantía no se vende en la subasta por primera vez o si la subasta se declara nula.
Por acuerdo de las partes, una obligación a cambio del cumplimiento puede rescindirse mediante una compensación (pago de dinero, transferencia de propiedad, etc.) - Artículo 409 del Código Civil de la Federación Rusa. Es decir, el objeto de la prenda pasa a ser propiedad del acreedor prendario y las obligaciones del deudor en virtud del contrato principal se consideran cumplidas.
La conclusión de un acuerdo de liberación redunda en interés del acreedor garantizado en la máxima medida, ahorrando costos materiales y de tiempo en los que incurriría el acreedor garantizado al tratar de satisfacer sus reclamaciones en los tribunales. En virtud de un acuerdo de compensación, es posible transferir tanto bienes muebles como inmuebles.
Para obtener más detalles sobre los problemas de ejecución hipotecaria sobre bienes pignorados, puede encontrarlos en el libro de CJSC "BKR-Intercom-Audit" "Fondos prestados y de crédito". Prenda y fianza".
Si el deudor no cumple con sus obligaciones bajo el contrato de préstamo, el banco puede iniciar el procedimiento de ejecución de la propiedad que se encuentra en prenda como uno de los métodos previstos por la ley para proteger sus intereses financieros.
En esta publicación analizaremos en detalle, en primer lugar, qué es y cuál es el procedimiento para la ejecución hipotecaria sobre los bienes del deudor pignorados por el banco; y en segundo lugar, averiguaremos en qué casos el deudor, por ley, tiene derecho a no cumplir con las obligaciones asumidas con anterioridad al firmar el contrato de préstamo.
Temas discutidos en el material:
¿Cuándo se hace la ejecución de los bienes del deudor?
En la práctica crediticia, hay muchas situaciones en las que el deudor, por lo tanto, a nivel legislativo, para proteger los derechos del acreedor y proteger sus intereses, fue posible ejecutar la ejecución de la propiedad del deudor que está pignorada (artículo 237 de la ley). Código Civil de la Federación Rusa).
Sin embargo, de conformidad con el art. 348 del Código Civil establece que la ejecución de la propiedad del deudor no puede aplicarse si la violación de las obligaciones por parte del deudor fue insignificante, y el monto de los créditos del titular del crédito no es de hecho comparable al valor de la propiedad. Este artículo protege al prestatario a pesar de que es esencialmente culpable del incumplimiento de sus obligaciones, mientras que se deben cumplir una serie de condiciones:
- El deudor se ha demorado en el pago de la obligación por un período que no exceda de tres meses;
- El monto de la deuda es inferior al 5 por ciento del valor de la propiedad prometida, por ejemplo, un apartamento hipotecado cuesta 1.000.000 de rublos, y la deuda del deudor es de solo 49.000 rublos, que es menos del 5% (50.000 rublos).
¿Cómo se valoran los bienes del deudor?
El procedimiento de ejecución del bien pignorado del deudor implica tres etapas de determinación del valor del bien pignorado, que se inician desde el momento de la firma del contrato de préstamo:
- Determinación del valor medio de mercado de los bienes (muebles o inmuebles) al firmar un contrato de préstamo.
- Determinación del valor de la garantía de los bienes del deudor (la determinación se realiza de acuerdo con las instrucciones internas del banco, ya que la metodología para calcular el valor de la garantía no está prevista a nivel legislativo).
- Determinación del precio que puede obtenerse tras la venta de los bienes del deudor en subasta. En este caso, al determinar el valor colateral de la propiedad, también se tendrá en cuenta el nivel de inflación y la dinámica de precios.
En cada caso, independientemente del tipo de propiedad pignorada, el acreedor recurre a la ayuda de terceros tasadores o de sus propios especialistas.
Ejecución hipotecaria de bienes dados en prenda en virtud de un contrato de préstamo
Muchos ciudadanos rusos utilizaba préstamos bancarios garantizados por la propiedad y, a veces, esto causaba algunos problemas. La mayoría de las veces, la garantía es un automóvil o un inmueble en forma de apartamento o casa de campo. Le sugerimos que se familiarice en detalle con las acciones de los empleados del banco en caso de impago del préstamo por parte del deudor.
Si el prestatario (o su garante) no realiza el próximo pago durante tres meses consecutivos, o se retrasa más de tres veces al año, entonces el banco tiene derecho a ejecutar la hipoteca sobre la propiedad dada en prenda, independientemente del hecho de que la cantidad de retraso puede ser insignificante. Hay dos formas de salir de esta situación:
- Extrajudicial, cuando las partes se reúnen y acuerdan el procedimiento para la devolución de la deuda. Puede tratarse de un plan de cuotas, una ampliación del plazo para el cumplimiento de una obligación, una reestructuración de la deuda, etc.;
- Presentación de un extracto bancario de reclamación en la corte. Se inicia el procedimiento de ejecución de los bienes pignorados del prestatario.
Las situaciones son diferentes, pero los términos principales de la transacción se detallan en el contrato de préstamo, que primero debe estudiarse cuidadosamente antes de firmar. Si las partes de la transacción estipulan en el documento la condición de que las partes resuelvan los desacuerdos que hayan surgido sin acudir a los tribunales, entonces los empleados del banco utilizarán inicialmente esta forma particular de salir de situación problema.
Llamamos su atención sobre el hecho de que a nivel legislativo se fijaron ciertas restricciones ejecución hipotecaria sobre la propiedad del deudor, por lo tanto, en el caso de que el inmueble prendado sea la única vivienda del deudor, de su propiedad por derecho de propiedad, la ejecución hipotecaria de la propiedad prendada solo es posible a través de la corte.
Al mismo tiempo, ambas partes de la transacción de crédito, después de la formación de un retraso, tienen derecho a firmar acuerdo suplementario sobre que todo cuestiones contenciosas se resolverán sin implicar judicial, tal decisión no está prohibida por la ley.
Veamos qué secuencia sigue el banco al utilizar el procedimiento extrajudicial para la ejecución hipotecaria de los bienes del deudor:
- Inicialmente se está trabajando con el deudor. Se le informa sobre el monto de la deuda y las condiciones de pago.
- Además, se le envía una carta en la que se le comunica que se ha iniciado el procedimiento de ejecución del bien pignorado.
- El deudor está obligado a transferir al banco en virtud del acto de aceptación de la transferencia el objeto de la prenda.
- El empleado del banco notifica al deudor la hora y el lugar de la subasta para la venta de la cosa dada en prenda.
- Si la subasta se reconoce como válida, la deuda con el banco se retiene de los ingresos. Además, el dinero recibido de la venta de la garantía del deudor se gasta en el pago de una remuneración al organizador de la subasta. Si quedan fondos después de estos pagos, serán devueltos al deudor.
- Si la subasta se declara inválida, el banco tiene derecho a comprar esta propiedad en garantía dentro de los diez días y compensar sus créditos en el monto de la compra (aquí vale la pena prestar atención al costo al que el banco compensará la propiedad contra el deuda).
- Cuando el banco no quiere redimir el objeto dado en prenda después de la primera subasta fallida, entonces en un mes, de acuerdo con la ley, se deben realizar subastas repetidas.
- Si la segunda subasta no tiene éxito, el banco tiene derecho a comprar la propiedad prendada dentro de los 30 días, pero su valor será un 25% inferior al valor de la primera subasta. Si el banco se niega a comprar esta vez, se rescinde la prenda.
Antes de elegir el procedimiento judicial para la ejecución de la propiedad dada en prenda, el banco envía inicialmente al deudor un reclamo, que establece que si el deudor no cumple con sus obligaciones, el caso se enviará a los tribunales. Después de eso declaración de demanda del acreedor se traslada al tribunal, que debe decidir sobre la ejecución de la deuda sobre los bienes del deudor, que se encuentran en prenda.
Cuál es el procedimiento para la ejecución hipotecaria de un inmueble hipotecado
Cuando el tribunal toma la decisión de ejecutar la propiedad hipotecada del deudor, el titular del préstamo envía los documentos a los alguaciles por su propia iniciativa. Ahora se iniciará el procedimiento de ejecución y la causa tomará el siguiente giro:
- Alguacil que es un albacea juicio, tendrá que tomar del deudor los documentos necesarios para la ejecución de la propiedad prendada o retirarle el objeto de la prenda (si estamos hablando de bienes muebles).
- Los bienes pignorados del deudor serán vendidos en subasta por sentencia judicial.
En la etapa de venta de garantías en la subasta, los eventos pueden desarrollarse de la siguiente manera:
- Si la propiedad se vendió con éxito en una subasta, la cantidad recibida se utiliza para saldar la deuda con el acreedor y pagar los servicios de los organizadores de la subasta. Si el dinero queda después de eso, se devolverá al deudor. En caso de que después de la venta del inmueble no hubiere dinero suficiente para cubrir los conceptos anteriores, la deuda remanente se reembolsará con los demás bienes del deudor;
- La licitación se reconoce fallida, por lo que se ofrecerá al acreedor la redención de los bienes gravados del deudor, incluida la deuda existente, dentro de un plazo de diez días;
- Si el acreedor se niega a redimir, se realizarán subastas repetidas después de 30 días;
- La nueva licitación fue declarada nula. El prestamista recibe otra oferta para comprar la propiedad prendada, pero su precio será ¼ menos que el monto declarado en la primera subasta;
- Si el acreedor se niega a comprar el inmueble a descuento, la prenda deja de ser válida.
Si se mira en detalle, el procedimiento para la compraventa de un inmueble es prácticamente el mismo que el procedimiento extrajudicial para la ejecución hipotecaria de un inmueble hipotecado. Solo hay una diferencia: si se utiliza un procedimiento extrajudicial, entonces el banco se ocupa de la venta de la propiedad, y si el caso fue considerado por el tribunal, entonces el alguacil es el albacea.
¿Qué problemas pueden surgir al ejecutar una garantía?
Los prestamistas y los prestatarios deben comprender que, al ejecutar una garantía, pueden encontrar una serie de problemas, por lo que debe conocerlos con anticipación para advertirles a tiempo:
- La tarea inicial es evaluar la propiedad del deudor antes de la venta. Se recomienda que el avalúo se haga con anticipación (antes de que el inmueble salga a subasta), ya que en esta etapa pueden surgir conflictos con el deudor debido a que los especialistas utilizan distintos indicadores al momento de calcular el valor del inmueble.
- El trabajo de los organizadores de la subasta debe pagarse: el costo de sus servicios es del 3% del monto que se recibirá de la venta de la propiedad prendada. Tenga en cuenta que si los ingresos no son suficientes para pagar los servicios de los organizadores de la subasta, deberá pagarlos al titular de la prenda.
- El tribunal tiene derecho a conceder un retraso en la venta de los bienes pertenecientes al deudor: el período es de 12 meses. Pero hay un momento importante para el deudor: a pesar de la demora, está obligado a pagar multas, sanciones e intereses sobre el préstamo que surgió debido a su mala fe durante el período de pago del préstamo. Por supuesto, por parte del legislador, esta no es una medida muy humana, y es difícil responder a favor de quién se puede interpretar esta disposición. Solo queda esperar que durante este período el deudor encuentre reservas para pagar la deuda, de modo que su propiedad no pase posteriormente al martillo.
- Si el prestamista llegó a un acuerdo extrajudicial de la situación actual y un tasador profesional participó en la valoración de la propiedad, entonces el valor de la garantía en la primera subasta debe ser al menos el 80% del monto registrado en el reporte de EVALUACION.
- Si se toma la decisión de vender el bien dado en prenda, ésta deberá ser notificada al deudor a más tardar 10 días antes del inicio de la subasta inicial. Si se ha violado esta regla, la subasta puede declararse inválida.
- Muchos están preocupados por este resultado de los acontecimientos: la subasta fue declarada inválida, el prestamista no quiere redimir la propiedad del prestatario y, como resultado, el contrato de prenda deja de operar. ¿Qué pasa entonces con la deuda? Es precisamente esta disposición la que indirectamente viola los derechos del acreedor.
- En todo caso, el deudor debe ser notificado al ejecutar la cosa dada en prenda. De lo contrario, ¿cómo podrá transferir documentos al titular del préstamo para la venta de la propiedad en subasta?
Con base en los posibles problemas anteriores, se recomienda que estudie cuidadosamente el texto del acuerdo de compromiso y lea las reglas. legislación actual para que no tenga que lidiar con problemas similares en el futuro.
En conclusión, se puede señalar que la ejecución hipotecaria de los bienes dados en prenda es un procedimiento en legislación rusa, que contiene muchas contradicciones.
Aunque en la normativa documentos legales se proporciona una descripción detallada y paso a paso del procedimiento; en la práctica real, los acreedores y los deudores tienen que enfrentar problemas que muy a menudo tienen que ser resueltos con la ayuda de la corte.