Este Reglamento, aprobado reunión general miembros de NP SROO "SPO", establece los requisitos para las personas que solicitan la membresía en NP SROO "SPO" (Artículo 3), tipos y procedimiento para el pago de cuotas de membresía (Artículo 7) y otros asuntos relacionados con la membresía en NP SROO "SPO".
3) Inicio de procedimiento por denuncia de actuación de tasador en el SROO y auditoría cuerpo especial SRO.
Los artículos 24.3, 24.4 de la Ley Federal "Sobre actividades de tasación» se ha establecido un procedimiento para que la SROO controle las actividades de sus miembros. En particular, la auditoría puede llevarse a cabo en una queja contra las acciones del tasador.
El procedimiento para realizar inspecciones, incluidas las no programadas, en NP SROO "SPO" está establecido por el Reglamento "Sobre el departamento para monitorear la implementación de actividades de valoración por miembros de la Asociación no comercial de la Organización autorreguladora de tasadores "Comunidad of Valuation Professionals" (aprobado por decisión del Consejo de NP SROO "SPO" de fecha 31 de marzo de 2009) (texto íntegro del documento). El resultado de la auditoría puede ser la transferencia de materiales de auditoría al comité disciplinario de la SROO para aplicar medidas disciplinarias al tasador.
4) Aplicación de las medidas de responsabilidad al tasador en la forma prevista por la ley. Sobre las formas de responsabilidad del tasador y el procedimiento para atraerlos, ver más abajo.
Así, en base a los requisitos normativos para la ejecución del informe, los valuadores necesitan utilizar los formatos requeridos de documentos y generación de información.
Tenga en cuenta que OpenDocument Format (ODF) es un formato de archivo de documento abierto para almacenar e intercambiar documentos de oficina editables, incluidos documentos de texto(como notas, informes y libros), hojas de cálculo, dibujos, bases de datos, presentaciones. Se puede obtener información detallada sobre el formato en el sitio web oficial del desarrollador de ODF, la organización sin fines de lucro OASIS (Organización para el Avance de los Estándares de Información Estructurada).
A su vez, XML (English eXtensible Markup Language - lenguaje de marcado extensible) es un lenguaje de marcado recomendado por el World Wide Web Consortium (W3C). La especificación XML describe documentos XML y describe parcialmente el comportamiento de los procesadores XML (programas que leen documentos XML y brindan acceso a su contenido).
Se puede brindar asistencia en la formación de documentos en los formatos que cumplan con los Requisitos organizaciones especializadas, por ejemplo, MOK-Center LLC.
Obtener la calificación firma electronica se lleva a cabo en el marco de la Ley Federal del 6 de abril de 2011 No. 63-FZ "Sobre la firma electrónica". El artículo 2 de dicho acto normativo establece que “un certificado calificado de clave de verificación de firma electrónica (certificado calificado) es un certificado de clave de verificación de firma electrónica emitido por un centro certificador acreditado o un síndico de un centro certificador acreditado o una agencia federal poder Ejecutivo autorizado en el ámbito del uso de la firma electrónica".
Así, para conseguir certificado calificado debe ponerse en contacto con una autoridad de certificación acreditada. Dichos centros de certificación incluyen, por ejemplo:
Cerrado sociedad Anónima"Autoridad Nacional de Certificación";
centro de certificación SKB Kontur;
Centro de certificación "CARTOTEKA",
y otras autoridades de certificación.
Con base en lo anterior, los peritos que realicen labores de avalúo catastral deberán cumplir con los requisitos obligatorios los requisitos reglamentarios requeridos para la preparación de informes, incluso en términos de la formación de informes en en formato electrónico en cumplimiento de los requisitos para formatos electrónicos almacenamiento de informacion.
La lista completa de sanciones que se pueden aplicar a los miembros de NP SROO "SPO" se establece en el Anexo No. 1 " Sanciones disciplinarias» al Reglamento especificado.
2) Derecho civil.
En primer lugar, la responsabilidad civil del tasador se determina por la cuantía de los perjuicios que la actuación deshonesta del tasador pueda causar al cliente de la tasación oa otra persona.
El artículo 15 del Código Civil de la Federación Rusa define las pérdidas como “los gastos que ha hecho o tendrá que hacer una persona cuyo derecho ha sido violado para restaurar el derecho violado, pérdida o daño a su propiedad ( daños reales), así como las rentas no laborales que esta persona habría percibido en condiciones normales circulación civil si su derecho no hubiera sido violado (lucro cesante)”.
El artículo 24.6 especifica esta disposición: “los perjuicios causados al cliente que haya celebrado un contrato de tasación, o los daños materiales causados a terceros como consecuencia de la utilización del valor final de mercado u otro valor del objeto de tasación indicado en el informe firmado por el tasador o tasadores, están sujetos a una compensación total a expensas de la propiedad del tasador o tasadores que, por sus acciones (inacción), causaron pérdidas o daños a la propiedad en el curso de las actividades de tasación, o a expensas de la propiedad de una persona jurídica con la que el tasador haya celebrado un contrato de trabajo.
A fin de reducir el grado de riesgo de no compensación de estas pérdidas, el legislador introdujo una disposición que establece que el SROO “está obligado a presentar a sus miembros los requisitos para el uso de los siguientes tipos de garantías para tal responsabilidad:
conclusión de un acuerdo seguro obligatorio responsabilidad del tasador en el curso de las actividades de tasación, el monto de la suma asegurada en el que no puede ser inferior a trescientos mil rublos;
formación de un fondo de compensación para una organización autorregulada de tasadores, al que cada miembro de la organización autorregulada de tasadores debe hacer una contribución obligatoria por un monto de al menos treinta mil rublos.
Sin embargo, señalamos que causar pérdidas que excedan la suma asegurada de 300,000 rublos está sujeto a la recuperación del tasador o, si este último se negó a pagar, a expensas del fondo de compensación de la SROO.
Un ejemplo práctico de recuperación de un tasador de pérdidas puede ser el Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka del 11 de marzo de 2012 en el caso No. A17-3890 / 2011 ().
3) Administrativo.
Como ejemplo de participación de una sociedad de tasación en responsabilidad administrativa citamos la Resolución del Décimo Tercer Arbitraje Tribunal de Apelación de fecha 23 de octubre de 2012 en el expediente N° A56-25491/2012 (documento en el sitio web “Ficha expediente de casos arbitrales”). En este caso, ante la denuncia de un particular, el Departamento de Rospotrebnadzor impuso responsabilidad administrativa a la sociedad de tasación por la comisión de las siguientes infracciones:
Prestación de servicios que no cumplan con los requisitos de los actos jurídicos reglamentarios que establecen el procedimiento (reglas) para la realización de trabajos o la prestación de servicios a la población, que forma parte 1 del artículo 14.4 del Código Federación Rusa sobre infracciones administrativas.
engañoso sobre propiedades de consumo, la calidad de los bienes (trabajo, servicios), que forma la composición del Artículo 14.7 del Código de Infracciones Administrativas de la Federación Rusa.
El tribunal estuvo de acuerdo con la evaluación de las acciones del tasador, dada por la Oficina de Rospotrebnadzor, y confirmó la decisión de llevar a la responsabilidad administrativa e imponer una multa.
4) Penal. La versión actual del Código Penal de la Federación Rusa no contiene corpus delicti, lado objetivo que consiste en la violación de las normas de la legislación sobre actividades de tasación.
No obstante, advertimos que, indirectamente, las actividades de tasación pueden dar lugar a la comisión de delitos por parte del tasador en el ámbito de la actividad económica, por ejemplo, el fraude, es decir, el robo de bienes ajenos o la adquisición del derecho sobre bienes ajenos mediante engaño o abuso de confianza, cuya responsabilidad está prevista en el art. 159 del Código Penal de la Federación Rusa.
Señalamos que "el engaño como una forma de cometer robo o adquirir el derecho a la propiedad de otra persona, cuya responsabilidad está prevista en el artículo 159 del Código Penal de la Federación Rusa, puede consistir en la comunicación deliberada de información falsa a sabiendas que no no corresponde a la realidad, ya sea en el silencio sobre los hechos verdaderos, o en acciones deliberadas (por ejemplo, en la provisión de bienes falsificados u otro objeto de la transacción, el uso de diversos métodos engañosos al pagar bienes o servicios o al apostar, a imitación de liquidaciones en efectivo, etc.) destinados a inducir a error al propietario del inmueble o a otra persona” (ver párrafo 2 de la Resolución del Pleno Corte Suprema RF de 27 de diciembre de 2007 N° 51 “Sobre práctica judicial sobre casos de fraude, apropiación indebida y malversación” (texto completo del documento en el sitio web de Rossiyskaya Gazeta). Así, la actuación del tasador para elaborar un informe de valoración a sabiendas poco fiable puede ser calificada como fraude, que, a su vez, puede ser resultado de fraude.
10. ¿Son aplicables las leyes antimonopolio a las actividades de valoración?
Parte 1 Arte. 3 de la Ley Federal del 26 de julio de 2006 No. 135-FZ "Sobre la Protección de la Competencia" (en adelante, la Ley Federal "Sobre la Protección de la Competencia") establece: "esta Ley Federal se aplica a las relaciones que están relacionadas con el protección de la competencia, incluida la prevención y represión de las actividades monopólicas y la competencia desleal, y en el que las personas jurídicas rusas y las personas jurídicas extranjeras, organizaciones, autoridades federales poder ejecutivo, autoridades el poder del Estado súbditos de la Federación Rusa, organismos Gobierno local, otros organismos u organizaciones que ejerzan las funciones de estos organismos, así como fondos extrapresupuestarios estatales, el Banco Central de la Federación Rusa, individuos, incluidos empresarios individuales.
El apartado 5 del art. 4 de la Ley Federal "Sobre la Defensa de la Competencia" revela el concepto de entidad económica, es decir, reconoce "una organización comercial, organización sin ánimo de lucro, realizando actividades que le reporten ingresos, un empresario individual, otra persona física que no esté registrada como empresario individual, pero implementando actividad profesional que genera ingresos, de conformidad con las leyes federales basadas en registro estatal y (o) licencias, así como en virtud de la pertenencia a una organización autorreguladora.
Así, una entidad económica se refiere a categorías de personas directamente relacionadas con las formas mencionadas anteriormente en las que se pueden realizar actividades de valoración, a saber:
a) organizaciones comerciales en las que trabajan tasadores. Según el art. 50 Código Civil RF bajo organizaciones comerciales se entienden como “organizaciones que persiguen el lucro como fin principal de sus actividades”. Así, las sociedades mercantiles y las sociedades están sujetas a la regulación antimonopolio. Además, las personas jurídicas se mencionan por separado en la Parte 1 del art. 3 de la Ley Federal "Sobre la Defensa de la Competencia";
b) empresarios individuales;
c) las personas físicas que no estén registradas como empresarios individuales, pero que realicen actividades profesionales que generen ingresos en virtud de su pertenencia a una organización autorregulada. Esta categoría de la Ley Federal "Sobre la Protección de la Competencia" corresponde plenamente al estado de un tasador en ejercicio privado.
Así, de lo anterior, debe concluirse que, en virtud de la indicación directa de la ley de competencia, cualquier tasador -un practicante privado o un empresario individual- está sujeto a las disposiciones de esta legislación.
11. ¿Qué documento se debe preparar con base en los resultados de la examen forense?
Los casos, procedimiento y requisitos para la realización de un examen forense, así como para los documentos elaborados con base en los resultados de un examen forense, se establecen a continuación. regulaciones:
Delincuente código procesal la Federación de Rusia, en términos de realización de un examen forense en el marco de un caso penal;
Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa - en el marco de casos civiles subordinados a tribunales de arbitraje;
el Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, en el marco de los casos civiles subordinados a los tribunales de jurisdicción general;
En todos los casos, se aplica la Ley Federal No. 73-FZ del 31 de mayo de 2001 "Sobre las actividades forenses estatales en la Federación Rusa".
Como parte del examen forense, si un tasador está involucrado en el caso como experto, el documento resultante del examen forense debe ser la conclusión experto forense, que puede y debe tener un nombre apropiado.
12. ¿Se requiere una firma en el informe de evaluación? CEO entidad legal cuyo empleado preparó este informe?
Según el art. 11 de la Ley Federal "Sobre la actividad de tasación", el informe de tasación "debe estar numerado página por página, cosido (excepto en los casos en que el informe se redacte en el formulario documento electronico), firmado por el tasador o tasadores que realizaron la tasación, y además sellado con el sello personal del tasador o el sello de la persona jurídica con la que el tasador o tasadores celebraron un contrato de trabajo.
En la práctica, existe una situación en la que un informe de tasación emitido por un tasador que forma parte del personal de una persona jurídica no solo está sellado con el sello de esta persona jurídica, sino que también está firmado por un propietario único. cuerpo ejecutivo de esta persona jurídica (director, director general), aunque el director no ejecutó el informe de evaluación.
Parece que tal situación no cumple completamente con las disposiciones de la Ley Federal "Sobre actividades de tasación" y puede calificarse de engañosa, ya que dificulta la identificación del tasador-ejecutor del informe.
Además, en la práctica de NP SROO "SPO" existen situaciones en las que los órganos autorizados presentan reclamaciones contra el director de la persona jurídica que puso su firma en el informe de evaluación, mientras que el director no es el ejecutor del informe.
Parece correcto recomendar poner el sello de la persona jurídica en la firma del tasador que completó el informe de tasación. En este sentido, puede existir un conflicto entre los documentos internos de la persona jurídica y esta recomendación, ya que en documentos internos una entidad legal a menudo contiene restricciones; por ejemplo, solo se puede sellar la firma de un director o jefe de contabilidad. A la luz de los requisitos de la Ley Federal "Sobre actividades de tasación", es posible resolver este conflicto emitiendo una orden para una persona jurídica destinada a ampliar el alcance del sello redondo de una persona jurídica para colocar informes de tasación firmados por tasadores - empleados de esta entidad legal.
13. Cuáles son requisitos obligatorios a un técnico experto durante un examen en virtud de la legislación sobre el seguro obligatorio responsabilidad civil dueños Vehículo?
ley Federal de fecha 25.04.2002 No. 40-FZ “Sobre el seguro obligatorio de responsabilidad civil de los propietarios de vehículos”, en particular, el art. 12, disponiéndose que en caso de daño a la propiedad, la víctima está obligada a presentar vehículo dañado o sus restos para inspección y/o experiencia técnica independiente realizado de conformidad con el procedimiento establecido por el artículo 12.1 de esta Ley Federal, otra propiedad para inspección y/o experiencia independiente (evaluación) llevado a cabo en la forma prescrita por la legislación de la Federación Rusa.
El artículo 12.1 de esta Ley Federal establece las reglas para realizar un examen técnico independiente de un vehículo, que establecen que un conocimientos técnicos vehículos es realizada por un técnico experto o organización experta con al menos un técnico experto en plantilla.
De acuerdo con la cláusula 5 de las Reglas para organizar y realizar un examen técnico independiente de un vehículo al decidir sobre el tema del pago compensación de seguro bajo el contrato de seguro obligatorio de responsabilidad civil del propietario del vehículo (aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 24 de abril de 2003 No. 238) e Un técnico experto es una persona que ha superado la certificación profesional por el cumplimiento de los requisitos establecidos y está incluida en Registro Estatal técnicos expertos (en adelante, el registro estatal).
La organización experta es reconocida entidad que tiene al menos un técnico experto en su personal, para el cual esta organización es el principal lugar de trabajo, y el examen es uno de los tipos de actividades previstas en los documentos constitutivos (estatutarios) de la organización especificada.
Por orden del Ministerio de Transporte de la Federación Rusa No. 124, el Ministerio de Justicia de la Federación Rusa No. 315, el Ministerio del Interior de la Federación Rusa No. 817, el Ministerio de Salud y Desarrollo Social de la Federación Rusa Federación N° 714 de 17 de octubre de 2006, se aprobaron las bases y procedimientos atestación profesional técnicos expertos que llevan a cabo la pericia técnica independiente de los vehículos, incluidos los requisitos para los técnicos expertos.
La totalidad del contenido de las normas anteriores, así como la ausencia en el reglamento de una respuesta directa a la pregunta sobre la condición del tasador en la determinación del daño en la OSAGO, nos permite extraer las siguientes conclusiones:
1) Con respecto al vehículo y sus restos, se realiza un examen técnico independiente, el cual es realizado por un técnico experto que haya superado la certificación e inscrito en el registro correspondiente, o por una organización experta que cumpla con los requisitos anteriores.
2) En cuanto a los demás bienes, con excepción del vehículo y sus restos, experiencia independiente(evaluación), que es realizada por personas autorizadas para realizar actividades de valoración de acuerdo con la Ley Federal del 29 de julio de 1998 No. 135-FZ "Sobre actividades de valoración en la Federación Rusa".
14. ¿Cuáles son los requisitos para un contrato de avalúo de conformidad con las reformas a la Ley Federal N° 135 de 22 de julio de 2014?
Las normas de la Ley Federal No. 135-FZ del 29 de julio de 1998 "Sobre las actividades de tasación en la Federación Rusa" (en lo sucesivo, la Ley Federal) contienen una serie de requisitos especiales para un contrato de tasación (en lo sucesivo, el contrato de tasación). contrato).
En particular, el artículo 10, titulado “requisitos obligatorios para un contrato de valuación”, contiene una serie de condiciones obligatorias contratos Las disposiciones de la Ley Federal No. 225-FZ del 21 de julio de 2014 "Sobre las modificaciones de la Ley Federal "Sobre las actividades de tasación en la Federación Rusa" hicieron ajustes significativos a las disposiciones de este artículo de la Ley Federal. Así, en la actualidad, el contrato de tasación debe contener las siguientes condiciones.
1. Propósito de la evaluación
De acuerdo con las disposiciones del Estándar Federal de Valoración (FSO) No. 2 (aprobado por Orden del Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación Rusa del 20 de julio de 2007 No. 255), el propósito de la tasación es determinar el valor de el objeto tasado, cuyo tipo se determina en la tarea de tasación.
La legislación sobre la actividad de tasación no contiene una lista indicativa posibles fines de valuación, mientras que parece que el objetivo de valuación, cuando está indicado en el contrato, debe formularse con más detalle que lo previsto por la FSO No. evaluación obligatoria- con lo dispuesto en la legislación que establece la obligatoriedad de tal evaluación, así como con el uso previsto del informe de evaluación.
2. Descripción del objeto u objetos de evaluación, que permita su identificación
Parece importante a la hora de formar la descripción del objeto de tasación pactar en el contrato tal descripción del objeto de tasación, que permitirá identificar sin duda el objeto de tasación, para delimitar este objeto de otros objetos relacionados.
Sin duda, los objetos registro catastral, que tienen números catastrales individuales y no repetidos, son hasta cierto punto más fáciles de describir con referencia al número catastral y las características del objeto contenido en el título o los documentos del título.
Al evaluar un “negocio”, es recomendable indicar las características únicas e individualizadoras de una persona jurídica (número de contribuyente individual, estado principal número de registro etc).
Por tasa papeles valiosos también es posible indicar el número, la fecha de registro estatal de la emisión, el organismo estatal que realizó el registro estatal de la emisión, así como el nombre y las características individualizadoras anteriores del emisor.
Pueden surgir grandes dificultades con la evaluación de objetos definidos por características genéricas. Sin embargo, en todos los casos se recomienda centrarse en la cantidad máxima de características individuales que se confirman en los documentos para el objeto evaluado.
3. Tipo de valor determinado del objeto de tasación
Al especificar en el contrato para la valoración, es necesario guiarse por las disposiciones del párrafo 5 de la FSO No. 2, que contiene una lista exhaustiva de los tipos de valor que se utilizan en la ejecución de las actividades de valoración: mercado, inversión , liquidación, catastral.
talla 4 recompensa monetaria Para evaluar
Según el art. 424 del Código Civil de la Federación Rusa (Código Civil de la Federación Rusa) "la ejecución del contrato se paga a un precio establecido por acuerdo de las partes". El Capítulo 39 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que el contrato provisión pagada servicios es un contrato estrictamente oneroso.
En este sentido, se requiere determinar y acordar en el contrato el monto de la remuneración monetaria, así como, en su caso, reglas y condiciones claras y comprensibles para modificar el monto de la remuneración especificado. Al mismo tiempo, el art. 16 de la Ley Federal establece expresamente que el monto del pago al tasador, el monto de la remuneración monetaria por la evaluación del objeto de evaluación a la persona jurídica con la que el tasador ha celebrado un contrato de trabajo, no puede depender del valor final del valor del objeto de tasación.
5. Fecha de determinación del valor del objeto de tasación
Consecuentemente edición actual Arte. 10 de la Ley Federal "la fecha de determinación del valor del objeto tasado (la fecha de tasación, la fecha de tasación) es la fecha a partir de la cual se determinó el valor del objeto tasado".
6. Información sobre el seguro obligatorio de responsabilidad civil del tasador de conformidad con la Ley Federal
La información sobre el seguro de responsabilidad obligatorio del tasador debe especificarse en la medida en que permita al cliente obtener información no solo sobre la existencia de dicho contrato de seguro, sino también sobre la aseguradora. El contrato para la evaluación debe indicar el número del contrato de seguro (póliza de seguro), su fecha, el período por el cual se realizó el seguro, el nombre del asegurador, su PSRN y (o) TIN, la dirección de la ubicación de el asegurador
7. El nombre de la organización autorregulada de tasadores, de la cual el tasador es miembro, y la ubicación de esta organización
8. Indicación de las normas de valoración que se aplicarán durante la valoración
El contrato de avalúo deberá indicar las normas federales de avalúo aplicables y las normas y reglas para la actividad de avalúo establecidas por el organismo autorregulador del que sea miembro el avaluador que elaboró el informe, indicando el nombre del organismo que las aprobó, el documento (orden, decisión, etc.), fecha y número del documento de aprobación, así como el nombre del documento mismo.
9. Indicación de la cuantía, procedimiento y causal de ocurrencia de la responsabilidad adicional en relación con la establecida ley civil y el artículo 24.6 de la Ley Federal, el tasador o la persona jurídica con la que el tasador haya celebrado un contrato de trabajo
Para cumplir con el requisito especificado por la ley, el contrato de evaluación puede incluir, por ejemplo, una condición sobre una sanción por violación de los términos de la evaluación.
10. Información sobre el contrato de seguro de responsabilidad de la persona jurídica con la que el tasador ha celebrado un contrato de trabajo por violación de los requisitos del contrato de tasación y contrato de seguro de responsabilidad por causar daños a la propiedad de terceros como consecuencia de la violación de los requisitos de la Ley Federal, normas federales valoración, otros actos jurídicos reglamentarios de la Federación Rusa en el campo de las actividades de valoración, normas y reglas para las actividades de valoración
Similar al párrafo 6.
11. Información sobre la garantía bancaria que garantiza el correcto cumplimiento de las obligaciones en virtud del contrato de valoración, si el cumplimiento de las obligaciones en virtud de dicho contrato está garantizado por una garantía bancaria
En el contrato de tasación, se recomienda indicar el número, fecha de emisión, período de vigencia, monto por el cual se garantía bancaria, así como el nombre del garante, su PSRN y (o) TIN, dirección de la ubicación del garante. La información sobre el método de garantía especificado se puede obtener sobre la base de un acuerdo celebrado entre el banco que emitió la garantía y la empresa de tasación.
La información especificada debe indicarse solo si el cumplimiento de las obligaciones en virtud del contrato está garantizado por una garantía bancaria.
12. Información sobre la independencia de la persona jurídica con la que el tasador ha celebrado un contrato de trabajo, y el tasador de conformidad con los requisitos del artículo 16 de la Ley Federal.
El artículo 16 de la Ley Federal contiene una lista muy extensa de requisitos para la independencia de la persona jurídica con la que el tasador ha celebrado un contrato de trabajo, y el tasador. A los efectos de cumplir con los requisitos de ley, se podrá incluir en el contrato de tasación una cláusula que establezca que, a la fecha de la firma del contrato, las partes no tienen conocimiento de violaciones a los requisitos de independencia del tasador y la organización con la que el tasador ha celebrado un contrato de trabajo, establecida por el art. 16 de la Ley Federal del 29 de julio de 1998 No. 135-FZ "Sobre actividades de tasación en la Federación Rusa" y las partes se comprometen a notificarse mutuamente la ocurrencia de tales circunstancias
13. El contrato de tasación celebrado por el cliente con una persona jurídica debe contener información sobre el tasador o tasadores que realizarán la tasación, incluido el apellido, nombre, patronímico del tasador o tasadores.
El requisito especificado de la Ley Federal no requiere explicaciones adicionales e indica que el contrato no debe nombrar a todos los valuadores-empleados de una persona jurídica, sino solo a un valuador específico que redactará y firmará el informe de valuación que es objeto del contrato. .
14. Con respecto a la valoración de objetos pertenecientes a la Federación Rusa, las entidades constitutivas de la Federación Rusa o municipios, una persona autorizada por el propietario para realizar transacciones con objetos concluye un acuerdo para realizar una tasación en nombre del cliente, a menos que la legislación de la Federación Rusa disponga lo contrario.
Como se desprende de los párrafos 16, 17 del FSO No. 1 (aprobado por Orden del Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación Rusa del 20 de julio de 2007 No. 256), un contrato de tasación debe incluir una tarea de tasación y una serie de Los requisitos para el contenido de un contrato de tasación (tal descripción del objeto de valoración, propósito de la valoración, tipo de valor, fecha de valoración) pueden cumplirse incluyendo información relevante en la asignación de valoración.
A su vez, el inciso 17 de la FSO N° 1 contiene una serie de requisitos para el contenido del trabajo a evaluar, no previstos expresamente en el art. 10 de la Ley Federal. Dado que el compromiso es parte del contrato de valuación, se puede concluir que el contrato de valuación también debe contener la siguiente información para ser incluida en el compromiso de valuación:
1) Derechos de propiedad sobre el objeto de evaluación
Especificado de acuerdo con el contenido de los documentos de título.
2) Uso previsto de los resultados de la evaluación y limitaciones asociadas
Especificado de acuerdo con las intenciones reales del cliente y las disposiciones de la ley en el caso de que la evaluación sea obligatoria.
3) Momento de la evaluación
4) Supuestos y restricciones en los que debe basarse la evaluación
Especificado de acuerdo con circunstancias reales y disposiciones legales.
Además de condiciones especificadas contratos, póngase en contacto con Atención especial para la próxima elementos importantes contratos:
1. Objeto del Acuerdo
De acuerdo con el significado general de la Ley Federal, el objeto del contrato debe ser la prestación pagada de servicios para la evaluación del objeto de evaluación en el marco de la Ley Federal (o la realización de trabajos de evaluación). En otras palabras, el objeto del contrato de avalúo debe formularse como la prestación de servicios (ejecución de obra) “destinados a establecer un valor de mercado, catastral u otro en relación con los objetos de avalúo” (artículo 3 de la Ley Federal).
Cabe señalar que la cuestión relativa a la naturaleza de los contratos de valoración -si tales contratos en su contenido esencial son contratos de prestación de servicios o contratos de trabajo- es discutible y, en la mayoría de los casos, no requiere una respuesta directa.
2. La lista de la documentación proporcionada por el cliente de la evaluación, y el momento de su presentación
Teniendo en cuenta la necesidad de cumplir con los términos de la evaluación especificados en el encargo de la evaluación, parece necesario determinar el listado de documentación que debe aportar el cliente, el plazo para su presentación, e incluir en el contrato una condición de la posibilidad de reclamar documentos adicionales y el plazo para su presentación, así como la condición de que hasta que no se reciban del cliente los documentos originales solicitados, el contratista tiene derecho a no proceder con la evaluación, y en caso de violación de los plazos para el suministro de documentos adicionales , para ampliar el plazo para la evaluación por el número de días de retraso en la entrega de documentos adicionales.
De acuerdo con el párrafo 8 del Estándar Federal de Valoración "Valoración de Bienes Raíces (FSO No. 7)" (aprobado por Orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia No. 611 del 25 de septiembre de 2014) en la asignación de valoración de bienes inmuebles, que forma parte del contrato de avalúo, debe especificarse la siguiente información adicional:
1. La composición del objeto de evaluación, indicando información suficiente para identificar cada una de sus partes (si las hubiere);
2. Características del objeto de tasación y sus partes evaluadas o enlaces a documentos a disposición del tasador que contengan tales características;
3. Los derechos tenidos en cuenta al evaluar el objeto de tasación, las restricciones (gravámenes) de estos derechos, incluso en relación con cada una de las partes del objeto de tasación.
También debe tener en cuenta la cláusula 7 del FSO N° 7, que establece que a falta de documentación derechos de propiedad terceros en relación con el inmueble objeto de valoración, restricciones (gravámenes), así como contaminación ambiental La evaluación del objeto se lleva a cabo sobre la base de la suposición de que no existen tales derechos de restricciones y contaminación, teniendo en cuenta las circunstancias identificadas durante la inspección, a menos que se especifique lo contrario en la asignación para la evaluación.
Así, si existe información sobre contaminación ambiental en relación con el objeto de evaluación, se recomienda indicarlo también.
En la tarea de evaluación puede estar indicado otros valores calculados, incluyendo:
1. Renta de mercado (estimada suma de dinero para los cuales la propiedad puede arrendarse en la fecha de valoración en condiciones típicas de mercado);
2. Costes de creación (reproducción o sustitución) de objetos construcción de capital;
3. Pérdidas (daño real, lucro cesante) en caso de enajenación de un bien, así como en otros casos;
4. Costos para la eliminación de la contaminación ambiental y (o) recuperación de tierras.
También debe tenerse en cuenta que la presencia o ausencia de la obligación del tasador, además del resultado final de la tasación, determinará también los posibles límites del intervalo en el que puede estar el valor del objeto en función de la presencia de una indicación apropiada.
De acuerdo con la cláusula 4 de la FSO No. 7, a los efectos de esta norma federal de valoración, los bienes inmuebles pueden ser objetos de valoración: terrenos edificados, terrenos no desarrollados, proyectos de construcción de capital, así como partes terrenos y proyectos de construcción de capital, residenciales y locales no residenciales, juntos o por separado, teniendo en cuenta los derechos de propiedad asociados a ellos, si ello no contradice la legislación vigente. Asimismo, para los efectos del FSO N° 7, los objetos de gravamen pueden ser participaciones en el derecho a un objeto inmobiliario.
De acuerdo con la cláusula 3 del FSO No. 7, esta norma de evaluación no se aplica a la evaluación de aeronaves y buques de mar, embarcaciones de navegación interior, objetos espaciales, parcelas de subsuelo, empresas como complejos inmobiliarios, así como para determinar el valor catastral de bienes inmuebles utilizando métodos de valoración masiva.
15.¿Puede una empresa de tasación que opera bajo las leyes de la Federación Rusa hacer una tasación de propiedad ubicada en el territorio de la República de Kazajstán (de conformidad con legislación actual Federación Rusa)?
En primer lugar, observamos que la República de Kazajstán es un estado independiente, no forma parte de la Federación Rusa y, por lo tanto, tiene su propio sistema legal.
También es necesario prestar atención al propósito del uso del informe de evaluación. Si la evaluación no es obligatoria, sino que sólo es necesaria para que una de las partes de la transacción tome una decisión, dicha evaluación no implicará consecuencias legales y es posible.
Si la evaluación es obligatoria, entonces su implementación bajo la legislación de la Federación Rusa no puede considerarse legal debido a las siguientes circunstancias.
Por sí misma, la Ley Federal No. 135-FZ del 29 de julio de 1998 "Sobre actividades de tasación en la Federación Rusa" no establece restricciones relacionadas con la inadmisibilidad de tasar objetos ubicados fuera del territorio de la Federación Rusa. Sin embargo, como puede verse por el nombre de esta ley federal, el objeto de su regulación son las relaciones jurídicas que surgen de la implementación de actividades de valoración en la Federación Rusa. En consecuencia, tanto la citada ley federal como las leyes adoptadas en cumplimiento de la misma regulaciones(incluidas las normas de valoración federales) se aplican exclusivamente en el territorio de la Federación Rusa.
Se puede sacar una conclusión similar de las disposiciones de la Sección VI, Parte Tres del Código Civil de la Federación Rusa (derecho internacional privado). En particular, el arte. 1205 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que "el derecho de propiedad y otros derechos reales sobre bienes muebles e inmuebles están determinados por la ley del país donde se encuentra esta propiedad". Arte. 1205.1 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que la ley "sujeta a la aplicación de los derechos reales" determina, en particular:
1) tipos de objetos derechos reales, incluida la pertenencia de bienes a cosas muebles o inmuebles;
2) transmisibilidad de objetos de derechos reales;
3) tipos de derechos de propiedad;
5) la aparición y terminación de derechos de propiedad, incluida la transferencia de propiedad;
6) ejercicio de los derechos de propiedad;
7) protección de los derechos de propiedad”.
De las normas establecidas del Código Civil de la Federación Rusa, se deduce que para los objetos de evaluación ubicados fuera del territorio de la Federación Rusa, se aplican las normas de la legislación sobre el derecho de propiedad del estado donde se encuentran estos objetos.
Así, según regla general, al tasar la propiedad, es necesario, en primer lugar, guiarse por las disposiciones de la legislación sobre actividades de tasación del estado en el que se encuentra la propiedad que se tasa. Por ejemplo, un análisis superficial de la legislación de la República de Kazajstán reveló el Decreto del Gobierno de la República de Kazajstán del 12 de febrero de 2013 No. 124 “Sobre ciertas cuestiones de las actividades de valoración”, que, entre otras cosas, aprobó la Estándar “Valoración no bienes muebles».
En otras palabras, no se han identificado motivos para la aplicación de la legislación de la Federación de Rusia sobre actividades de valoración o la aplicación directa de las normas de los actos internacionales (sin pasar por la legislación nacional de la República de Kazajstán) en la valoración de bienes ubicados en la República de Kazajstán.
Con respecto a si una empresa de tasación que opera en el territorio de la Federación de Rusia puede realizar actividades de tasación en el territorio de la República de Kazajstán, se debe prestar atención a lo siguiente.
En primer lugar, al responder a esta pregunta, uno debe guiarse por la legislación nacional sobre las actividades de valoración de la República de Kazajstán.
Así, el apartado 9 del art. 2 de la Ley de la República de Kazajstán de fecha 30 de noviembre de 2000 No. 109-II "Sobre las actividades de tasación en la República de Kazajstán" establece que "un tasador es una persona física o jurídica que tiene una licencia para llevar a cabo actividades de tasación y está necesariamente miembro de una de las cámaras de tasadores”.
El apartado 2 del art. 4 de la mencionada Ley de la República de Kazajstán especifica: “los tasadores individuales tienen derecho a realizar actividades de tasación de conformidad con esta Ley sobre la base de un contrato de trabajo con una persona jurídica dedicada a actividades de tasación, o de forma independiente como empresario individual sobre la base de una licencia, proporcionado por la ley República de Kazajstán "Sobre permisos y notificaciones".
Por lo tanto, para llevar a cabo actividades de tasación en la República de Kazajstán, se requiere obtener una licencia y unirse a la organización pertinente: la cámara de tasadores.
La Ley de la República de Kazajstán del 16 de mayo de 2014 No. 202-V “Sobre Permisos y Notificaciones”, como primera aproximación, no contiene restricciones relacionadas con la obtención de una licencia para ciudadanos de otro estado.
El Capítulo 3-1 (cámaras de tasadores) de la Ley de la República de Kazajstán del 30 de noviembre de 2000 No. 109-II "Sobre las actividades de tasación en la República de Kazajstán" tampoco limita la lista de posibles miembros de las cámaras a tasadores sólo a los ciudadanos de la República de Kazajstán.
Por lo tanto, un ciudadano de la Federación Rusa, sujeto a las condiciones establecidas por los reglamentos anteriores, tiene derecho a realizar actividades de tasación en el territorio de la República de Kazajstán, guiado por los reglamentos de este estado.
16. ¿Está permitido realizar una evaluación de un objeto de construcción de capital? edificio no residencial- con el propósito de venta sin tener en cuenta el valor de la tierra?
De acuerdo con el párrafo 3 del FSO No. 1, “los objetos de evaluación incluyen objetos derechos civiles respecto de los cuales la legislación de la Federación de Rusia establece la posibilidad de su participación en la circulación civil. El numeral 4 del FSO N° 7 introduce una aclaración esta definición en cuanto al hecho de que el objeto de evaluación puede ser “parcelas urbanizadas, instalaciones de construcción de capital (en adelante, OKS)<…>juntos o por separado, teniendo en cuenta los derechos de propiedad asociados a ellos, si ello no contradice la legislación vigente.
De lo anterior, se deben sacar las siguientes conclusiones:
Los objetos de valoración incluyen sólo objetos de derechos civiles que pueden participar en la facturación;
BCS (edificios y estructuras) están sujetos a evaluación teniendo en cuenta los derechos de propiedad asociados con ellos, si la existencia de tales derechos no contradice la ley.
Por tanto, es necesario determinar: ¿puede una ACS participar en la circulación civil sin derechos sobre un terreno ubicado bajo esta ACS?
Según el art. 273 del Código Civil de la Federación Rusa (CC RF) “tras la transferencia de propiedad de un edificio o estructura propiedad del propietario del terreno en el que está ubicado, el adquirente del edificio o estructura transfiere la propiedad del terreno ocupado por el edificio o estructura y necesarios para su uso a menos que la ley disponga lo contrario". A su vez, el art. 35 Código de tierra La Federación Rusa (LK RF) establece una regla similar para los casos en los que el terreno debajo del edificio enajenado pertenece a un no vendedor del edificio: “tras la transferencia de propiedad de un edificio, estructura ubicada en el terreno de otra persona a otra persona, adquiere el derecho de uso de la parte correspondiente del terreno ocupado por la edificación, estructura y necesario para su uso, en los mismos términos y en el mismo volumen que su anterior propietario. Análoga regla establece el apartado 2 del art. 271 del Código Civil de la Federación Rusa.
Además, el art. 271 del Código Civil de la Federación Rusa establece: “el propietario de un edificio, estructura u otro inmueble ubicado en un terreno propiedad de otra persona tiene derecho a utilizar el terreno proporcionado por dicha persona para este inmueble parcela”, mientras que “el propietario de bienes inmuebles ubicados en el terreno de otra persona tiene derecho a poseer, usar y disponer de estos bienes inmuebles a su propia discreción, incluida la demolición de los edificios y estructuras pertinentes, en la medida en que esto no contradiga los términos de uso de esta parcela, establecido por ley o contrato".
De las reglas anteriores se sigue:
ACS no puede existir separadamente de los derechos a una parcela de tierra ubicada bajo este ACS;
Los OKS no pueden enajenarse sin tener en cuenta el terreno en el que se encuentra el OKS.
En otras palabras, un ACS no puede ser objeto de circulación civil sin tener en cuenta los derechos sobre el terreno en el que se encuentra este ACS y que es necesario para el uso de este ACS.
Si los derechos sobre la parcela de tierra bajo el OKS no están formalizados, entonces no se sigue que estos derechos no existan. Por ejemplo, si el terreno está ubicado en propiedad del Estado, entonces los derechos pueden emitirse de la manera prevista en el párrafo 9 de la parte 2 del art. 39.6 RF CL. A saber, un terreno ubicado en el estado o propiedad municipal, se proporciona en el derecho de arrendamiento sin licitación en el caso de que este sitio se proporcione a los propietarios de edificios, estructuras, locales ubicados en este terreno.
Además, según el art. 65 del Código de Tierras de la Federación Rusa, que establece el principio de uso pagado de la tierra, el uso de una parcela de tierra por una persona que este sitio no pertenece a ningún derecho, es la base para recuperar el enriquecimiento injusto de esta persona a petición del propietario del terreno ( posición especificada encuentra confirmación, por ejemplo, en la Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 15 de noviembre de 2011 No. 8251/11 en el caso No. A57-12992 / 09-5).
De lo anterior, se deben extraer las siguientes conclusiones:
1. Evaluación valor de mercado edificios, estructuras con fines de venta sin tener en cuenta los derechos sobre el terreno ubicado debajo de ellos es incorrecto, porque el objeto inmobiliario no puede participar en la facturación por separado de los derechos sobre el terreno.
2. El objeto de evaluación podrá ser (según las condiciones del trabajo a evaluar):
a) edificación y terreno;
b) Terreno separado de la edificación;
c) Una edificación, cuyo valor de mercado se determina como el valor de mercado de la edificación con solar, del que se excluye el valor de mercado de los derechos sobre el solar.
Una revisión crítica retrospectiva de la legislación que rige las actividades de valoración.
Es bien sabido que la condición más importante para el desarrollo exitoso de cualquier tipo de actividad es la calidad del marco legislativo. Esto es especialmente importante en una industria en rápida evolución como la valoración, donde la ley está esencialmente detrás de la industria misma.
En el campo de las actividades de tasación, los intereses de muchas partes chocan: estos son directamente tasadores - individuos, estos son sus empleadores - entidades legales, estos son consumidores de servicios de tasación, estos son funcionarios de varios niveles y rayas. Es natural esperar que cada una de las partes esté presionando sus intereses en el desarrollo de la legislación de tasación, tratando de "deslizar" modificaciones beneficiosas a la ley "Sobre las actividades de tasación" que son beneficiosas para este grupo en particular. Por supuesto, una buena legislación debe lograr un equilibrio entre los intereses de todas las partes, al mismo tiempo que crea condiciones favorables para la actividad y desarrollo del mercado de tasadores. Después de todo, por un lado, "apretar los tornillos" en exceso conducirá al hecho de que el desarrollo de la industria se verá obstaculizado por obstáculos burocráticos. Por otro lado, debería existir un mecanismo real de seguimiento de los tasadores. Este mecanismo es necesario para evitar la evaluación injusta que, lamentablemente, se ha generalizado.
Intereses del tasador en este caso consisten en el hecho de que el marco legislativo contiene requisitos claros, inequívocos y practicables para sus actividades, que van desde las condiciones para ingresar al mercado hasta los requisitos para el producto final: el informe de evaluación.
lo que fue antes
A partir de 1998, cuando apareció la primera ley sobre la actividad de valoración, y hasta las reformas legislativas en materia de valoración que tuvieron lugar en 2006-2007, teníamos reglas de juego, aunque imperfectas, pero relativamente simples y comprensibles en el mercado de valoración.
Las actividades de los tasadores estaban reguladas por la Ley Federal "Sobre actividades de tasación" No. 135-FZ (modificada en ese momento) y las Normas de valoración aprobadas por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa No. 519 del 6 de julio de 2001. Estas normas no restringían particularmente al tasador; además, muchas cuestiones importantes para los tasadores no se reflejaban en ellas en absoluto. Sin embargo, estos estándares tenían una cualidad positiva para el tasador: no era demasiado difícil cumplirlos.
La Ley de la Actividad de Tasación reconoce como sujetos de la actividad de tasación tanto a las personas jurídicas como a las individuos(empresarios individuales). Para realizar actividades de tasación, una empresa o un empresario individual necesitaba una licencia emitida por la Agencia Federal de Administración de la Propiedad. El tasador, una persona que no es un empresario individual, debe tener un documento sobre la educación relevante en el campo de la actividad de tasación ( reciclaje profesional), mientras que el tasador debía someterse a una formación avanzada cada tres años. Ese fue el final de sus demandas.
Además, la ley obligaba a la sociedad de tasación o al empresario individual a asegurar su responsabilidad. El siniestro, según la legislación, era la imposición de perjuicios a terceros en relación con la realización por el tasador de sus actividades. En este ámbito, la legislación sobre actividades de tasación no ha funcionado plenamente: en la práctica no había un solo precedente en el que la aseguradora del tasador tuviera que pagar pérdidas.
La necesidad de cambiar las reglas del juego en el mercado de tasación se ha retrasado mucho: las necesidades del mercado simplemente han "superado" la legislación existente. En particular, mucho se ha dicho sobre la transición de los tasadores a la autorregulación. Pocas personas cuestionaron la necesidad de transferir los poderes regulatorios de los organismos estatales a las organizaciones autorreguladoras de tasadores, y la única pregunta era qué tipo de autorregulación se implementaría en la práctica. Fue aquí que cada una de las partes trató de "arrastrar" cambios en la ley en la forma en que era beneficioso, por lo que la discusión se prolongó durante varios años. En junio de 2006 se adoptaron las tan esperadas modificaciones a la ley sobre actividades de tasación, que cambiaron radicalmente la relación entre los actores del mercado, en particular, el tasador y la empresa empleadora. Dado que los sujetos de actividades de tasación que tenían licencias en ese momento recibieron el derecho sobre esta base para continuar sus actividades hasta finales de 2007, se puede decir que la nueva legislación entró en pleno vigor recién a principios de 2008.
Tasador y persona jurídica
Ley de la actividad de tasación en nueva edición reconoce únicamente a los tasadores - individuos, miembros de una organización autorregulada de tasadores como sujetos de tasación. Una empresa, una entidad legal dedicada a la tasación, debe tener al menos dos tasadores en su personal, miembros de una organización autorregulada (SRO). El tasador es responsable de los resultados de sus actividades, en sin fallar asegurando su responsabilidad.
Hasta ahora, un número suficiente de empresas se han acercado formalmente al requisito de la nueva ley sobre actividades de tasación: el número de tasadores registrados en la SRO está cerca del mínimo requerido. Firman los informes emitidos por la empresa. Por supuesto, tal enfoque es posible mientras el mecanismo para responsabilizar a los tasadores en la práctica aún no haya entrado en vigor. De hecho, a medida que los tasadores se acostumbren a la nueva legislación, se volverán cada vez más preguntas importantes que ya están causando discusiones entre los tasadores.
En particular, ¿quién es responsable en la práctica del resultado de la actividad del tasador: el propio tasador o la empresa que lo emplea? La ley establece que "las pérdidas causadas al cliente están sujetas a compensación total a expensas de los bienes del tasador o tasadores que causaron sus acciones (inacción), o a expensas de los bienes de la persona jurídica con la que el tasador ha celebrado un contrato de trabajo". Al mismo tiempo, se advierte que una persona jurídica puede indicar en el contrato para la evaluación las condiciones para asumir obligaciones bajo seguridad adicional la obligación del tasador de indemnizar las pérdidas causadas al cliente. La mayoría de los evaluadores encuentran que esta formulación es vaga. En la práctica, cualquier cliente importante requiere que la responsabilidad de la entidad legal se especifique en el contrato de tasación, lo que en realidad cierra la responsabilidad de los tasadores ante la entidad legal. Por lo tanto, la empresa generalmente asegura su responsabilidad como entidad legal (además del seguro de responsabilidad obligatorio de sus tasadores, miembros de la SRO). Todo esto sugiere que los clientes rechazan esencialmente el mecanismo de responsabilidad propuesto por los redactores de la ley, es decir, el mecanismo de responsabilidad de un individuo. En el caso de una valoración comercial, el monto del daño puede ser de decenas y cientos de millones de rublos, y en este caso es extraño decir que un individuo puede reembolsar algo de su propiedad, y el monto del seguro para un individuo de 300 mil rublos no parece adecuado. El tamaño del fondo de compensación de las organizaciones autorreguladoras tampoco se corresponde con el tamaño de la posible cantidad de pérdidas de sus miembros.
Queda abierta otra pregunta: si la responsabilidad del tasador está claramente definida en la legislación, ¿cómo ejercer el control sobre las sociedades de tasación? Después de todo, son ellos quienes concluyen un contrato de tasación y el tasador contratado: un individuo no tiene más remedio que seguir sus "deseos". Sí, y los grandes clientes son guiados precisamente por empresas, y no por tasadores, individuos. Así, las sociedades de tasación siguen siendo actores importantes en el mercado, pero al mismo tiempo quedan relevadas de parte de la responsabilidad. No está claro, por ejemplo, el mecanismo de responsabilidad de las empresas francamente sin escrúpulos: es probable que dichas empresas puedan encontrar "agujeros" en la legislación para la ejecución de determinadas acciones ilegales.
Organizaciones de tasadores y autorreguladoras
Como resultado de la reforma legislativa, nuevos jugadores fuertes ingresaron al mercado: organizaciones autorreguladoras de tasadores. Algunas de estas organizaciones han operado antes, sin embargo, la membresía en dichas organizaciones era voluntaria. En el momento de la publicación, existen siete organizaciones de este tipo.
La ley exige que las organizaciones autorreguladas incluyan al menos 300 miembros que formen sus aportes fondo de Compensación organizaciones (actualmente esta tarifa es de 30 mil rublos). El fondo de compensación, tal como lo concibieron los legisladores, brinda una cobertura adicional por daños causados por el tasador a un tercero. Las funciones principales de las organizaciones autorreguladoras son, en primer lugar, el control sobre las actividades de los propios tasadores (protección de los derechos del consumidor de servicios en esta industria), y en segundo lugar, la protección de los intereses corporativos de los propios tasadores.
De acuerdo con la intención de los autores de la reforma, se supone una estrecha vinculación entre el tasador y la organización autorreguladora. Los SRO deben representar los intereses de sus miembros en las relaciones con las autoridades, desarrollar estándares de evaluación para este SRO en particular, organizar conferencias, seminarios para los tasadores que se han unido a ellos. En realidad, en muchos casos, la interacción entre el tasador y la organización autorreguladora se limita al siguiente esquema: el tasador paga una contribución al fondo de compensación, realiza todos los trámites, y por lo tanto limita su participación en las actividades de la organización autorreguladora. Pero no todo en este asunto depende de la voluntad del tasador. En varios casos, no se puede evitar la participación de una organización autorregulada en las actividades de un tasador. Así, por ejemplo, cuando se valora una empresa con el propósito de la compra obligatoria de una participación minoritaria, se requiere un examen de valoración por parte de la SRO.
Se puede decir que el mecanismo para responsabilizar al tasador por el desempeño indebido de sus funciones en la tasación del objeto en este momento no ha funcionado. No hubo casos en los que el tasador tuviera que compensar las pérdidas asociadas con sus actividades, y en este momento no hay ninguno. Sin embargo, ya ha habido varios intentos de sentar un precedente en la práctica. Pero, como ya se mencionó, no está claro si los fondos de compensación sobrevivirán si tienen que ser utilizados "para el propósito previsto".
La humedad de la legislación relativa a las organizaciones de autorregulación a veces conduce a rarezas. Así, según la carta del Ministerio de Hacienda del 19 de diciembre de 2007, las contribuciones al fondo de compensación de las organizaciones autorreguladas no están incluidas en los gastos para efectos fiscales. Por lo tanto, las contribuciones al fondo de compensación están sujetas al impuesto sobre la renta. Por un lado, formalmente es difícil discutir con el Ministerio de Hacienda: en efecto, desde el 1 de enero de 2006, las contribuciones y retenciones específicas a los colegios profesionales de derecho público están excluidas de la lista de ingresos específicos que no son rentas. Por otro lado, la Ley Federal “Sobre Organismos Autorreguladores” aprobada en diciembre de 2007 establece exactamente lo contrario. Esta ley establece que “no se permiten los pagos del fondo de compensación, con excepción de los pagos destinados a garantizar la responsabilidad patrimonial de los miembros de una organización autorregulada frente a los consumidores de bienes (obras, servicios) producidos por ellos y otras personas. ”
Por supuesto, es absurdo hablar de impuesto a la renta en relación con el fondo de compensación de las organizaciones autorreguladoras. Al mismo tiempo, es de esperar que la todavía cruda legislación sobre la actividad de valoración dé lugar a otras curiosidades similares.
Evaluador y estándares
Hace tiempo que se viene diciendo que las normas de valoración aprobadas por el Decreto Gubernativo N° 519 necesitan ser revisadas. La resolución especificada prácticamente no limita al tasador de ninguna manera en la elección de los medios, y en la práctica cada tasador eligió sus propias pautas. El desarrollo de nuevos estándares, junto con las discusiones que lo acompañaron, ha estado ocurriendo durante más de dos años. Los desarrolladores de los estándares tomaron como base Estándares internacionales estimaciones (ISO).
Y finalmente, en agosto de 2007, el Ministerio de Desarrollo Económico aprobó nuevos estándares para evaluar FSO No. 1, FSO No. 2 y FSO No. 3. Estos estándares fueron publicados en " periódico ruso» 4 de septiembre de 2007 e inmediatamente entró en vigor para los tasadores que se unieron a la SRO y realizan actividades de tasación en la forma prescrita por la Ley Federal No. 135-FZ en la nueva edición. El resto de los valuadores, es decir, los que aún trabajaban con la licencia prorrogada hasta el 1 de enero de 2008, seguían utilizando las antiguas normas aprobadas por Decreto Gubernativo N° 519.
Hay que decir que las nuevas normas, a diferencia de las anteriores, limitan significativamente al tasador. Así, han crecido los requisitos para varios tipos de supuestos, ajustes de expertos, etc. Dichos supuestos y ajustes siempre se usan directa o indirectamente en cualquier informe de valuación, y al realizarlos, el valuador debe basarse tanto en el análisis del mercado como en su propia experiencia. Las nuevas normas federales de valuación exigen que el informe de valuación, si utiliza la opinión experta del tasador, analice este valor para determinar si cumple con las condiciones del mercado. También requieren que todas las suposiciones hechas por el evaluador estén justificadas al conciliar los resultados de la valuación, aunque dicha conciliación se basa más a menudo en el juicio experto del evaluador (directa o indirectamente, como, por ejemplo, en el método de análisis jerárquico).
Hay una serie de puntos en los Estándares Federales de Valuación que, aparentemente, indican una falla en estos estándares. Por ejemplo, las normas prohíben efectivamente el uso de cualquier método que no sea el método de flujo de efectivo descontado (DCF) en el enfoque de valoración de ingresos. Asimismo, según la norma, en el marco del enfoque comparativo, el evaluador debe justificar tanto la elección de unidades de comparación como la negativa a utilizar unidades de comparación, que en la práctica pueden entenderse con mucha libertad. Estas y otras formulaciones vagas similares pueden servir como base para reclamos contra el tasador por parte de las autoridades reguladoras.
Los nuevos estándares operan con solo cuatro tipos de valor: mercado, inversión, liquidación y valor catastral. Al mismo tiempo, los primeros estándares contenían diez tipos de valor. Quedan excluidos de las normas, por ejemplo, los tipos de valor como el valor en uso existente, el valor a efectos fiscales, el valor de salvamento, etc. ¿Se sigue de esto que la determinación de estos tipos de valor no es objeto de valoración? El FSO no proporciona una respuesta a esta pregunta.
Una de las innovaciones se relaciona con el momento de la evaluación: las normas establecen que si una evaluación es obligatoria de acuerdo con la legislación de la Federación Rusa, entonces no deben pasar más de tres meses desde la fecha de la evaluación hasta la fecha de preparación. del informe de evaluación. Esta es una limitación bastante estricta, teniendo en cuenta el hecho de que el plazo para preparar un informe de valoración comercial para algunos objetos, por ejemplo, una gran empresa, puede llegar a un mes o más, dependiendo de qué tan rápido se puedan recopilar los documentos necesarios.
¿Los requisitos contenidos en el nuevo FSO garantizan un aumento en la calidad de los informes de evaluación? Esta pregunta aún no puede ser respondida sin ambigüedades. Los estándares, por un lado, contienen muchos requisitos formales estrictos para el informe, como resultado de lo cual se ha vuelto más fácil para las autoridades reguladoras “concluir” un informe objetable. Por otro lado, no puede decirse que las nuevas normas impidan seriamente la distorsión del valor en el informe de tasación: ninguna justificación estricta de supuestos y ajustes puede garantizar que el valor final recibido por el tasador sea cierto. En muchos sentidos, se trata de una cuestión de experiencia, calificaciones y conciencia del tasador.
En resumen, podemos decir que las nuevas normas federales no satisfacen plenamente la necesidad del mercado de tasaciones de una estandarización clara y factible de las actividades de tasación. Sin embargo, la estandarización de las actividades de valoración aún no se ha completado. Al momento de escribir este artículo, el Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación Rusa está discutiendo activamente los estándares federales "Valoración de negocios" (FSO No. 5), "Valoración de bienes raíces" (FSO No. 6), "Evaluación propiedad intelectual y activos intangibles(FOE N° 7).
futuro incierto
Al momento de la publicación del artículo, se puede decir que la reforma regulación legislativa las actividades de tasación no pueden considerarse completadas. Esto se ve obstaculizado por el choque de intereses de los participantes fuertes del mercado - se trata tanto de grandes empresas de tasación como cuerpos gubernamentales, como el Ministerio de la Propiedad, el Ministerio de Desarrollo Económico de la Federación Rusa, la Cámara de Comercio e Industria de la Federación Rusa y las propias SRO de los tasadores. Varias estructuras están cabildeando sus intereses, tratando de aprobar enmiendas beneficiosas a la legislación.
Por lo tanto, ya se ha presentado a la Duma del Estado un proyecto de enmienda a la ley sobre la actividad de tasación, que prevé la devolución del estado de sujetos de la actividad de tasación a las personas jurídicas - sociedades de tasación especializadas. Al mismo tiempo, el monto mínimo de la suma asegurada, por el cual el sujeto de la actividad de tasación estará obligado a asegurar su responsabilidad, aumentará de acuerdo con la factura de 300 mil rublos. hasta 30 millones de rublos, y la contribución del seguro al fondo de compensación SRO aumentará de 30 a 60 mil rublos. Además, está previsto otorgar el derecho a evaluar la propiedad total o parcialmente de propiedad de la Federación Rusa solo a personas jurídicas.
Ya existe un acalorado debate en torno a este proyecto de ley que va más allá de la comunidad de tasadores. En particular, el alcalde de Moscú, Yu.M. Luzhkov, presidente del Consejo de Federaciones S. Mironov, incluso asumió la legislación sobre actividades de valoración. Cámara pública La Federación Rusa, que publicó su opinión sobre el proyecto de enmiendas mencionado anteriormente a la ley "Sobre actividades de evaluación", que contiene críticas a la ley actual.
Todo ello hace pensar que en un futuro próximo son posibles nuevos cambios en la legislación sobre actividades de valoración. Y es muy posible que el péndulo de reformas retroceda.
Perder de tal inconsistencia en Una vez más serán, por supuesto, los propios tasadores. Tasadores: las personas físicas ya han pagado una contribución al fondo de compensación de las organizaciones autorreguladas, ahora, en caso de cambios apropiados en la legislación, sus empleadores, las personas jurídicas también tendrán que pagar, y los propios tasadores "pagarán extra". al fondo de compensación. Además, para que la legislación funcione en la práctica, se necesita tiempo para que la comunidad de evaluación se adapte a ella. Es imposible hablar de mejorar la calidad de los servicios de tasación hasta que el tasador no entienda claramente qué Marco legislativoél para guiar.
BELYSHEVA Irina Valentinovna, jefa del departamento de evaluación del grupo de auditoría y consultoría "BKR-Intercom-Audit"
KOZLOV Nikolai Alexandrovich, metodólogo-evaluador del grupo de auditoría y consultoría "BKR-Intercom-Audit"
Actualmente, una persona jurídica (empresa de tasación, LLC), que pretende celebrar un contrato de tasación con un cliente, debe tener al menos dos tasadores en el personal de la empresa de tasación, cuyo derecho a realizar actividades de tasación no ha sido suspendido.
La oficina de Kaliningrado "EVALUACIÓN Y CONSULTORÍA" puede ofrecer vacante del segundo tasador con certificado de cualificación(o el primer tasador) en una, varias o todas las áreas de la tasación: valoración de bienes muebles, valoración de bienes inmuebles, valoración de empresas - sin cargo.
La oficina de Kaliningrado "ESTIMACIÓN Y CONSULTORÍA" le proporcionará los datos de un tasador con un certificado de calificación de forma gratuita a través del sitio para la interacción en toda la Federación Rusa.
El tasador de la Oficina de Kaliningrado "EVALUACIÓN Y CONSULTORÍA" tiene todos los documentos necesarios para la implementación de las actividades de tasación:
- es miembro de una de las organizaciones autorreguladas de tasadores
- tiene una póliza de seguro y un certificado de educación que confirma la adquisición de conocimientos profesionales en el campo de las actividades de valoración
- tiene un certificado de calificación en todas las áreas de evaluación: valoración de bienes muebles, valoración de bienes inmuebles, valoración de empresas
El segundo tasador en el personal de LLC. o un tasador a tiempo parcial con un certificado de calificación en el campo de las actividades de tasación - esto es una necesidad para cumplir con los requisitos de la legislación vigente en las actividades de tasación, una oportunidad para que una empresa de tasación haga negocios, para un tasador en el personal de esta sociedad de tasación - una oportunidad de materializar sus capacidades a través del desempeño de sus funciones laborales. También se requiere el segundo tasador en la empresa para que la organización obtenga la acreditación de las instituciones de crédito u otras organizaciones.
Un tasador en el personal de una organización de tasación o un tasador a tiempo parcial puede llevar a cabo actividades de tasación solo en las áreas especificadas en el certificado de calificación.
La obtención de un certificado de cualificación está encomendada al organismo autorizado. Se emite un certificado de calificación a un tasador basado en los resultados de aprobar un examen de calificación muy difícil en tres áreas: valoración de bienes inmuebles, valoración de bienes muebles, valoración de empresas
El registro de certificados de calificación de tasadores se puede ver en el sitio web oficial de Rosreestr bajo la información del nombre del registro de certificados de calificación. Se regula la expedición de certificados de cualificación organismo autorizado. Se puede obtener un certificado de tasador a pedido del tasador al completar con éxito el examen y tener experiencia en actividades de tasación.
Necesito un segundo tasador cuando el personal de la empresa de tasación (LLC) ya tiene un tasador con un certificado de calificación que realiza una tasación y firma los informes de tasación de forma independiente, se necesita un segundo tasador con un certificado de calificación que realizará la tasación y firmará los informes de tasación de forma independiente, y también , luego , cuando ambos valuadores con certificados de calificación, juntos harán una evaluación y cada uno firmará independientemente los informes de evaluación
Si tu se requiere un segundo tasador en el estado o en combinación con un certificado de calificación le recomendamos que presente su solicitud a través o en la dirección de la Oficina de Kaliningrado "EVALUACIÓN Y CONSULTORÍA". El servicio de proporcionar información sobre un tasador con un certificado de calificación es gratuito y se aplica a todas las regiones de la Federación Rusa. Sueldo el tasador se establece de acuerdo con el contrato de trabajo y los requisitos de la legislación vigente
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Muchos no saben que las "licencias de evaluación" se abolieron en 2007. Pero esto no significa que cualquiera pueda hacer la evaluación. En este artículo, aprenderá qué documentos debe tener un tasador.
La mayoría de las personas no se ocupan de la evaluación muy a menudo. Por lo tanto, no existe una idea clara de lo que es la "actividad evaluativa" entre las masas. Mucha gente sabe que hay personas como "tasadores", pero ¿quiénes son, qué educación tienen, qué permisos necesarios para su trabajo ni siquiera representan. Además, incluso los abogados profesionales (jueces, abogados, etc.) sufren de esto. Hasta ahora, los clientes a menudo exigen proporcionar una "licencia de evaluación", que se abolió en 2007. Pero esto no significa que los documentos para el derecho a participar en la evaluación no existan en absoluto. En este artículo, intentaremos aclarar la situación a este respecto.
Un dato interesante: de acuerdo con la legislación vigente, solo un individuo puede ser un tasador. Al mismo tiempo, puede dedicarse a actividades de valoración tanto de forma privada como contrato de empleo con una persona jurídica. En el segundo caso, el contrato de tasación lo celebra una persona jurídica, pero un tasador específico realiza el trabajo. Las propias personas jurídicas dejaron de ser objeto de actividad de tasación junto con la abolición de la concesión de licencias en 2007.
Entonces, ¿qué documentos debe tener un tasador para tener derecho a hacer una tasación?
En primer lugar, el tasador debe tener un título en una especialidad con una orientación en el campo de la actividad de tasación. Por el momento, estas son las siguientes especialidades (programas educativos):
- valoración de empresas (negocios);
- valoración de bienes inmuebles;
- Valuación de maquinaria, equipo y vehículos;
- Valoración de activos intangibles y propiedad intelectual;
- especialidad "Finanzas y crédito" "Tasación de inmuebles";
- "Gestión de crisis", especialización" Estimación del valor de la empresa (negocio) ".
Un punto importante es que las especialidades numeradas 2,3,4 le permiten al tasador evaluar solo aquellos tipos de propiedad que corresponden al nombre de la especialidad. Entonces, si el tasador tiene un diploma en la especialidad " Valuación de inmuebles”, no puede realizar la valuación de autos o acciones.
También es importante saber que la especialidad "Estimación del valor de una empresa (negocio)" le permite al tasador evaluar cualquier tipo de propiedad, porque todo se puede encontrar en un negocio. Esta es la especialidad más común en la que los tasadores reciben sus diplomas.
Para participar en actividades de evaluación, un evaluador, además de la educación especial, también debe:
- no tener antecedentes penales inexpugnables o pendientes;
- ser miembro activo de una organización autorreguladora de tasadores - SRO;
- asegure su responsabilidad por al menos 300,000 rublos;
Comprobar la presencia o ausencia de antecedentes penales tercero duro. Pero no tienes que preocuparte por esto. Este requisito es cuidadosamente controlado y supervisado por la organización autorreguladora de tasadores cuando se une y en el curso de las actividades del tasador.
Como ya se mencionó, un tasador debe unirse a una organización autorreguladora de tasadores (SRO). Se puede ver una lista de todos los tasadores de SRO existentes en el sitio web de RosReestr. A partir de la fecha de redacción Este artículo Solo hay 15 tasadores SRO. Pero simplemente unirse no es suficiente, también debe tener el estado de miembro activo, es decir. pagar cuotas y cumplir con otros requisitos, de lo contrario la membresía puede ser suspendida o, en general, cancelada.
En sus informes, el tasador debe indicar información sobre la membresía en la SRO, y al final del informe generalmente presenta un certificado de membresía o un extracto del registro de miembros de la SRO. Pero la presencia de este extracto no garantiza que en este momento la membresía del tasador no esté suspendida. Afortunadamente, esto es bastante fácil de verificar en el sitio web de la SRO de la cual el tasador es miembro. Siempre hay un registro de todos los miembros de este SRO en el que se puede ver el estado actual del tasador.
Para confirmar que se ha cumplido con el requisito de seguro, el tasador indica en sus informes toda la información sobre el seguro y, a menudo, también presenta una copia de la póliza de seguro al final. Lo principal a lo que se debe prestar atención es que la fecha del informe se encuentre dentro del período de validez de la póliza, de lo contrario dicho informe puede ser impugnado.
A menudo preguntan: "¿Existen requisitos para la formación avanzada periódica obligatoria para los tasadores?" Respondemos que tales requisitos no están establecidos por la legislación vigente. Solían serlo, pero en 2007, al reformar la actividad de valoración, se eliminaron de la ley. Probablemente dejado a merced de los tasadores de SRO. Pero la mayoría de las SRO actualmente no requieren capacitación avanzada periódica obligatoria para los tasadores ordinarios.
Además de todo lo anterior, hay un punto interesante. Como ya se mencionó, las personas jurídicas no son sujetos de actividades de tasación, pero pueden celebrar contratos de tasación. Estas personas jurídicas están sujetas a ciertos requisitos:
- la empresa debe tener al menos dos tasadores de individuos para quienes se cumplan todos los requisitos descritos anteriormente (diploma, membresía SRO, seguro);
- una entidad legal debe asegurar su responsabilidad por un monto de al menos 3,000,000 de rublos.
Al mismo tiempo, solo un tasador puede ejecutar y firmar el informe, lo cual es bastante legal. Pero el cliente solo tendrá que adivinar si la persona jurídica con la que celebró el contrato cumplió con los requisitos anteriores. Muchas empresas que celebran contratos de tasación indican información sobre el segundo tasador en el contrato o informe, pero no todas lo hacen.
Así que resumamos lo que documentos obligatorios puede proporcionar un tasador para confirmar la legalidad de sus actividades:
- un diploma en una especialidad relacionada con las actividades de tasación;
- certificado de membresía o un extracto del registro de miembros de la SRO;
- una póliza de seguro válida para el seguro de responsabilidad profesional por un monto de al menos 300,000 rublos.
Para confirmar las calificaciones, el tasador puede proporcionar diplomas, certificados, certificados adicionales, pero siempre debe recordar que estos documentos no son obligatorios.