Dado que el funcionamiento normal de cualquier estructura, incluyendo edificio de apartamentos, requiere la presencia de un conocimiento inicial al respecto, luego cualquier persona involucrada en la gestión inmobiliaria debe comprender el valor de los documentos en los que se encuentra este conocimiento.
El Código de Vivienda de la Federación Rusa aprobó el concepto de "documentación técnica para edificio de apartamentos". Es ella, así como "otros documentos relacionados con la gestión de dicha casa" los que deben ser trasladados al recién elegido organización de gestión, o la organización HOA que anteriormente administró la casa de acuerdo con la parte 10 del artículo 162 de la LC RF.
La lista de dicha documentación es bastante extensa y, en última instancia, es individual para cada casa. En la práctica judicial (Resolución de la FAS ZSO de fecha 25 de octubre de 2007 N F04-7509/2007 (39633-A46-39) en la causa N A46-10863/2006) se afirma que legislación actual no se ha establecido una relación específica de la documentación a trasladar de conformidad con este artículo.
Sin embargo, el Decreto de Gosstroy de la Federación Rusa del 27 de septiembre de 2003 No. 170 "Sobre la aprobación de las reglas y normas para la operación técnica del parque de viviendas" aprobó la composición documentación técnica almacenamiento a largo plazo. Estos documentos deben estar en administrador de la casa organizaciones Federal tribunal de arbitraje Distrito Noroeste mediante resolución de fecha 17 de enero de 2007, confirmó la legalidad de atraer HOA a responsabilidad administrativa en virtud del artículo 7.22 del Código de Infracciones Administrativas de la Federación de Rusia, incluida la falta de documentación técnica completa para el almacenamiento a largo plazo, la falta de adopción de medidas para obtener o restaurar la documentación con una multa de 50.000 rublos.
La lista de documentos incluidos en la documentación técnica para un edificio de apartamentos también está establecida por los párrafos 24, 26 de las Reglas para el mantenimiento de la propiedad común, aprobada por el Decreto del Gobierno. Federación Rusa de fecha 13 de agosto de 2006 No. 491.
En Moscú, la lista de documentación técnica y de otro tipo relacionada con la gestión de la casa está más especificada por las órdenes de JKKHIB G. MOSCOW N 05-14-316 / 6 del 29/09/2006 y No. 05-14-123 / 6 -1 del 15/08/2006.
La legislación de la Federación de Rusia no prevé la transferencia de un edificio de apartamentos como objeto bienes raíces propietarios de locales, una organización administradora recientemente seleccionada o una asociación de propietarios establecida. La parte 10 del art. 162 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia solo prevé la transferencia de documentación técnica para un edificio de apartamentos y otros documentos relacionados con la gestión de dicha casa.
Al mismo tiempo, como indica el Ministerio de Desarrollo Regional de la Federación de Rusia en una carta del 20 de diciembre de 2006 No. 14313-RM / 07, la implementación del método de gestión de un edificio de apartamentos elegido por los propietarios de los locales no no depender de la transferencia de documentación técnica para un edificio de apartamentos y otros documentos relacionados con la gestión de dicha casa.
Esta aclaración tiene por objeto destruir la práctica viciosa, cuando la documentación técnica en realidad se convirtió en rehén de las disputas entre la organización de gestión anterior y la recién elegida.
Dado que la LC RF no establece lo contrario, la documentación técnica disponible deberá ser trasladada gratuitamente.
En las regiones de la Federación Rusa, se han adoptado una serie de documentos que regulan el procedimiento para transferir Edificio de apartamentos al cambiar el tema de control. El orden de transferencia de la documentación técnica juega un papel importante. En Moscú, el DZhKHiB de la ciudad de Moscú emitió una orden con fecha 29 de septiembre de 2006 No. 05-14-316 / 6 “Sobre la aprobación del procedimiento para transferir la administración de un edificio de apartamentos al cambiar las organizaciones que administran un edificio de apartamentos , cualquiera que sea su forma organizativa y jurídica.” Prevé la obligación de la organización que anteriormente estuvo involucrada en la gestión de realizar un inventario de la documentación técnica para la cual ha expirado la fecha de caducidad, así como una lista de la documentación faltante y tomar medidas para actualizarla o restaurarla.
Así, el Gobierno de Moscú cree que no sólo se debe trasladar la documentación disponible, sino también la que realmente no existe, independientemente de las razones por las que no se dispone de dicha documentación.
Sin embargo, en general se sabe que organizaciones municipales, y en Moscú, la Empresa Unitaria Estatal DEZ-s evita la transferencia de casas a organizaciones de gestión comercial y asociaciones de propietarios "objetables" al no transferir o retrasar la transferencia de la documentación técnica. Al menos el 95% de los casos judiciales de coacción para trasladar documentación a la casa están relacionados con estas organizaciones. Teniendo en cuenta que la orden del DZhKHiB de Moscú no es acto legal, es de naturaleza metódica y en mayor medida obligatoria para el subordinado GUP DEZ-s: existe una doble moral.
En este caso, lo recomendable es empezar realmente a gestionar la vivienda, sin esperar a la cesión de documentación, y luego exigir su cesión a orden judicial, o restaurar la documentación por su cuenta, y luego reclamar daños y perjuicios en virtud del art. 15 del Código Civil de la Federación Rusa. Práctica de arbitraje sobre la transferencia de documentación en el caso de una decisión debidamente ejecutada de cambiar el objeto de la gestión es positiva.
Al transferir documentos, es necesario redactar un certificado de aceptación. El acto puede ser en forma libre, puede utilizar las recomendaciones y órdenes pertinentes autoridades locales autoridades.
En algunos casos, las organizaciones administradoras no entienden lo que se incluye en la documentación técnica para almacenar un edificio de apartamentos. MA incluso escribe quejas sobre la falta de una lista específica de tales en la legislación. De hecho, esto es exagerado, ya que la ley establece claramente la composición, almacenamiento y actualización de la documentación.
Lista de documentación técnica para un edificio de apartamentos de acuerdo con las disposiciones reglamentarias
Todos los elementos documentación técnica para un edificio de apartamentos enumerados en el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa No. 491 del 13 de agosto de 2006 (cláusulas 24 y 26). Se refieren a la composición y estado de los bienes comunes:
- documentos para dispositivos de medición de un edificio de apartamentos;
- documentos sobre la aceptación de los resultados del trabajo, estimaciones, inventarios de trabajo;
- actos de inspección, comprobación del estado (prueba) de los servicios públicos, dispositivos de medición, equipos mecánicos, eléctricos, sanitarios y de otro tipo que prestan servicios en las instalaciones de un edificio de apartamentos, partes estructurales de un edificio de apartamentos (techos, estructuras de cerramiento portante y no portante de un edificio de apartamentos, objetos ubicados en el terreno y otros componentes de la propiedad común) para el cumplimiento de sus requisitos;
- actas de inspecciones y pasaportes que contienen información sobre la posibilidad de conectar calefacción en un edificio de apartamentos;
- instrucciones de funcionamiento de un edificio de apartamentos, correspondientes a la forma adoptada organismo federal poder Ejecutivo cuyas actividades están relacionadas con el desarrollo política pública y regulatorio regulacion legal en el campo de la construcción, la arquitectura, el urbanismo y la vivienda y los servicios comunales (para edificios de apartamentos, cuyo inicio de operación comienza el 1 de julio de 2007);
- extracto de los estados unidos registro estatal derechos inmobiliarios y transacciones completadas con un edificio de apartamentos. Esta documentación contiene información sobre derechos registrados sobre objetos inmuebles que son propiedad común;
- documentación que contenga información sobre u otros gravámenes. Deberán acompañarse de un plano certificado de un edificio de apartamentos, que indique el alcance y límite de la servidumbre u otros gravámenes ubicados en el terreno ();
- documentación técnica del proyecto (copia) para un edificio de apartamentos, sobre la base de la cual se llevó a cabo la construcción o reconstrucción del edificio;
- plano catastral del terreno;
- plano urbanístico del solar;
- listas de propietarios, inquilinos e inquilinos de un edificio de apartamentos;
- acuerdos sobre el uso de la propiedad común de un edificio de apartamentos;
- decisiones y actas de juntas generales de propietarios de edificios de apartamentos;
- otra documentación.
La documentación técnica requerida para un edificio de apartamentos también se detalla en las Reglas y Reglamentos para la operación técnica del parque de viviendas, aprobado por Decreto del Gosstroy de la Federación Rusa del 27 de septiembre de 2003 No. 170. Cláusula 1.5 de las Reglas enumera la siguiente documentación técnica para un edificio de apartamentos para almacenamiento a largo plazo:
- plano del sitio con edificios residenciales y estructuras erigidas sobre él (escala 1:1000 - 1:2000);
- estimaciones de diseño y planos ejecutivos de edificios de apartamentos;
- actos de aceptación de edificios residenciales de varios apartamentos de organizaciones de construcción;
- hechos condición técnica edificio de viviendas de varias viviendas para la cesión de un parque de viviendas a otro propietario;
- esquemas de redes internas de suministro de agua, alcantarillado, calefacción central, calor, gas, electricidad, etc.;
- pasaportes de la industria de la caldera, libros de calderas;
- pasaportes de la economía del ascensor de un edificio de apartamentos;
- pasaportes para cada edificio residencial, apartamento y parcela;
- dibujos ejecutivos de bucles de tierra (si los hay);
- estimaciones, inventarios de trabajo para reparaciones actuales y mayores;
- actos de inspecciones técnicas;
- registros de solicitudes de los residentes;
- protocolos para medir la resistencia de redes eléctricas;
- protocolos de medición de la ventilación.
Asignar documentación técnica, contable y de otro tipo. Los registros contables incluyen copias lado delantero cuentas financieras y personales, actos sobre el valor residual del inmueble, cartas de garantía y obligaciones, extractos del libro de la casa.
Los propietarios de las instalaciones del edificio de apartamentos poseen la documentación técnica. Reciben los documentos enumerados anteriormente del desarrollador, la AG anterior o los propietarios (si la casa fue administrada directamente). Instrucciones de uso MKD y la documentación técnica no podrá estar en la AM sólo en caso de pérdida de los mismos. Esto suele ocurrir con casas antiguas encargadas en el siglo XX e incluso antes.
También pueden surgir dificultades en la búsqueda de los siguientes componentes de la documentación técnica: un acuerdo sobre el uso de la propiedad común de un edificio de apartamentos y documentación relacionada con la operación de una servidumbre u otro gravamen. Sólo podrán ser en aquellos edificios de departamentos en los que los propietarios arrienden la OI o hayan dado su consentimiento para la constitución de una servidumbre.
La casa de otra persona. La necesidad de la misma aparece en el caso de tendido de comunicaciones o cualquier redes de ingenieria, caminos que pasan por su propio sitio, que serán utilizados por otros propietarios.
El plan urbanístico del solar es necesario para las viviendas nuevas. Tan pronto como se ha adoptado un plan urbano en una ciudad en particular, debe incluirse en documentación técnica para edificios de apartamentos construido después de este evento.
Algunos componentes de la documentación no requieren ningún cambio, pero también hay aquellos que actualizan periódicamente la información sobre los propietarios e inquilinos de los locales en un edificio de apartamentos, sobre las personas que usan la propiedad común sobre la base de contratos, incluido el mantenimiento de listas. Todo esto debe llevarse a cabo de acuerdo con las Normas para la gestión de un edificio de apartamentos, introducidas por el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa No. 416. Por lo tanto, es necesario actualizar las listas de propietarios, inquilinos e inquilinos en un oportunamente debido a cambios en su composición.
¡Importante!
Necesito actualizar certificado técnico edificio de apartamentos(una vez cada 5 años después del inventario). En el caso de un cambio en el área del apartamento después de la remodelación, primero debe realizar ajustes en el pasaporte técnico del apartamento y solo luego, en el pasaporte técnico del edificio de apartamentos.
Se están modificando el extracto de Rosreestr que contiene información sobre los propietarios de viviendas y locales no residenciales.
Pasaporte técnico como documento principal para MKD
El pasaporte técnico de un edificio de apartamentos es necesario para los propietarios de locales residenciales y no residenciales, personas que alquilan locales residenciales, organizaciones de administración y servicios, organismos el poder del Estado sujetos de la Federación Rusa y organismos Gobierno local información actualizada sobre propiedades de consumo, características técnicas y económicas del edificio.
El pasaporte técnico de un edificio de apartamentos contiene información sobre la composición y el área de los elementos estructurales y los sistemas de ingeniería del edificio, una evaluación de su estado técnico. Esta información se obtiene, entre otras cosas, como resultado de una minuciosa inspección visual de las viviendas.
Se requiere un pasaporte técnico de un edificio de apartamentos en los siguientes casos:
- para crear el grado requerido de operación técnica de edificios residenciales;
- planificación de renovación para cada edificio de apartamentos;
- costos de planificación para el mantenimiento y reparación de la propiedad común de un edificio de apartamentos, incluido el cálculo del número y el fondo salarios empleados de organizaciones de gestión y mantenimiento de viviendas para cada edificio;
- obtener información precisa sobre la cantidad de recursos energéticos consumidos;
- cálculo de indicadores de eficiencia energética;
- cálculo del potencial de ahorro energético y aumento de la eficiencia energética;
- mantener una cuenta personal de un edificio de apartamentos.
Todos los datos se ingresan en el pasaporte técnico de un edificio de apartamentos en función de varias fuentes, incluida la siguiente documentación:
- Ley Federal N° 261-FZ del 23 de noviembre de 2009 "Sobre Ahorro de Energía y Mejoramiento de la Eficiencia Energética y sobre Modificaciones a Ciertas actos legislativos Federación Rusa";
- Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 13 de agosto de 2006 No. 491 "Sobre la aprobación de las reglas para el mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos y las reglas para cambiar el monto del pago por el mantenimiento y reparación de locales residenciales en caso de de la prestación de servicios y realización de trabajos de gestión, mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de viviendas calidad inadecuada y (o) con interrupciones que excedan la duración establecida”;
- Reglas para evaluar el desgaste físico (VSN 53-86 (r));
- Reglamento sobre inspección técnica de edificios residenciales (VSN 57-88 (p));
- Reglamento sobre la organización y conducción de la reconstrucción, reparación y mantenimiento de edificios e instalaciones para fines comunales y socioculturales (VSN 58-88 (p));
- Decreto del Gosstroy de la Federación Rusa No. 170 del 27 de septiembre de 2003 - Reglas y normas para la operación técnica del parque de viviendas;
- Códigos y reglamentos de construcción 23-02-2003 " Protección térmica edificios", adoptado por la resolución del Gosstroy de Rusia del 26 de junio de 2003 No. 113.
"Otros documentos" incluidos en la documentación técnica de un edificio de apartamentos
Más incomprendido en lista de documentación técnica para un edificio de apartamentos es el elemento "otros documentos", que "abre" la lista. Esta línea puede significar cualquier tipo de documentos que tengan una relación mínima con la administración de un edificio de apartamentos. Basta que la decisión de incluir uno de los documentos en la documentación técnica se tome en la junta general de propietarios por mayoría simple de votos.
Este documento puede ser un contrato con el contratista o documento interno UO (nómina o dotación de personal, Por ejemplo). Si los propietarios toman tal decisión en la junta general y luego se acuerda con la AG, el documento se convertirá en uno de los elementos de la documentación técnica. Por lo tanto, los propietarios tendrán derecho a familiarizarse con él.
La organización administradora puede tomar una acción que evitará que los eventos se desarrollen de esta manera: debe agregarle una lista cerrada de documentación técnica, habiendo recibido el consentimiento de los propietarios. Como resultado, no podrán ampliar la lista.
Otra documentación puede incluir:
- copias de declaraciones escritas, quejas y propuestas relacionadas con la calidad del mantenimiento de los bienes comunes en la casa y la provisión utilidades, vigente a la fecha de la transferencia;
- extractos de revistas (libros) que registran solicitudes, quejas y propuestas sobre la calidad del mantenimiento de los bienes comunes en la casa y la prestación de servicios públicos, relevantes a la fecha de la transferencia;
- copias de contratos con proveedores de recursos y otros contratistas;
- copias de contratos de alquiler u otro derecho a locales no residenciales en un edificio de apartamentos, a excepción de la propiedad;
- copias de contratos sociales;
- actos de preparación de la casa para operación estacional, pasaportes;
- actos de eliminación de comentarios y violaciones de la Inspección Estatal de Vivienda;
- actúa sobre valores materiales relativos a bienes comunes: mangueras contra incendios, lámparas, carcasas, avisos, placas, buzones, etc.
Almacenamiento de documentación técnica para un edificio de apartamentos.
De la cláusula 27 de las Reglas para el mantenimiento de la propiedad común en un edificio de apartamentos, aprobada por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 13 de agosto de 2006 No. 491: recibir, almacenar y transferir documentación técnica y de otro tipo para el edificio, hacer cualquier modificación relacionada con la gestión propiedad comun MKD, en caso de personas responsables. La legislación no especifica cuánto tiempo se almacena la documentación técnica de un edificio de apartamentos.
¿Dónde se almacena la documentación técnica de un edificio de apartamentos, cómo se completa, registra y utiliza, así como los documentos Fondo de archivo Federación Rusa (y otros): todo esto está regulado por la Ley Federal del 22 de octubre de 2004 No. 125-FZ "Sobre el archivo en la Federación Rusa". El archivo en la Federación Rusa se rige por la Ley, otras Leyes Federales y otros actos legales reglamentarios de la Federación Rusa, las leyes y otros actos legales reglamentarios de los sujetos adoptados de conformidad con ellos.
Basado en la orden del Ministerio de Cultura de la Federación Rusa del 25 de agosto de 2010 No. 558 Lista aprobada estándar de gestión documentos de archivo, que aparecen en el curso de la actividad agencias gubernamentales, autoridades y organizaciones locales, indicando los períodos de almacenamiento. Esta lista incluye documentación de archivo gerencial estándar que se forma en el curso de las actividades de organismos estatales, gobiernos locales, organizaciones en la implementación del mismo tipo de funciones gerenciales, la forma de propiedad no importa.
Por el momento, la Lista especifica los períodos de conservación de la documentación técnica y de otro tipo relacionada con la gestión de un edificio de apartamentos:
- documentos (solicitudes, actas de reuniones, certificados, registros de registro de solicitudes) que son elegidos por los propios MC, durante cinco años después de la reelección del MC (es posible que algunos documentos deban almacenarse permanentemente);
- actas de la junta de asociaciones de propietarios - permanentemente (en caso de liquidación de la organización, la documentación se transfiere para su almacenamiento permanente según el principio de muestreo de organizaciones y documentos).
¡Importante!
En el apartado 4 del art. 46 del Código de Vivienda de la Federación Rusa establece que la documentación como las actas de las asambleas generales de propietarios de locales en un edificio de apartamentos y las decisiones tomadas por votación deben almacenarse de acuerdo con el resultado de esta asamblea.
Recepción y transmisión de documentación técnica para un edificio de apartamentos
La documentación técnica de un edificio de apartamentos debe contener la totalidad lista requerida documentos, esto debe ser monitoreado cuidadosamente.
Si la gestión del edificio pasa a otra MA, HOA o a manos de los propietarios, estos también deben transferir la documentación técnica del edificio de apartamentos en un plazo de 30 días. En ausencia de documentos, deberán ser restaurados (el procedimiento está prescrito en el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa No. 416).
La AM que recibe las riendas del gobierno debe verificar por sí misma si se le ha transferido toda la documentación técnica, y también aclarar su pertinencia. En caso de dudas, la nueva AG hace una nota en el protocolo de transferencia-aceptación sobre la necesidad de realizar cambios en la documentación. Ahora la antigua MA tiene 3 meses para restaurar o actualizar la documentación técnica, después de lo cual es transferida por un acto separado aceptación y transmisión de una nueva AC.
Las razones de la falta de documentación técnica para un edificio de apartamentos pueden ser muy diferentes. Pase lo que pase, la antigua MA debe recopilar todos los documentos mencionados en la decisión del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa, ya que la obligación de transferirla en este caso permanece.
Si han expirado 3 meses y el nuevo MA no ha visto los documentos, entonces debe ir a la corte, al GZhI, a la oficina del fiscal. Esto deberá hacerse, ya que en ausencia de documentación técnica no será posible administrar el edificio de apartamentos en su totalidad. Además, en el futuro, un edificio de apartamentos puede transferirse a otra MA y luego tendrá que gastar fondos en la restauración de la documentación técnica y en multas.
El juicio es un proceso largo. Paralelamente a este proceso, será necesario gestionar un edificio de apartamentos. También puede ser que por la falta de documentación técnica exista una amenaza para la vida o la salud de las personas, en cuyo caso tiene sentido presentar una denuncia ante la fiscalía por la retención ilegal de documentación por parte de una persona no autorizada.
- Reglas de gestión de MKD y responsabilidad por su violación
Cómo redactar un acto de transferencia de documentación técnica a un edificio de apartamentos
Para registrar en papel todos los daños a la propiedad transferida, se crea un acta especial. El especialista de la sociedad gestora revisa minuciosamente los locales y comunicaciones para saber en qué estado se encuentran. Después de la firma del acto, todos los costos asociados con el mantenimiento de un edificio de apartamentos correrán a cargo de los propietarios. Si después de la ejecución del acto se revela algún mal funcionamiento, probablemente tendrá que presentar una solicitud ante el tribunal.
La sociedad gestora es responsable de:
- áreas comunes de un edificio de apartamentos (incluidos sótanos, áticos, entradas, áreas entre tramos de escaleras, salas de vertederos de basura, etc.);
- comunicaciones de un edificio de apartamentos (suministro de agua fría y caliente, alcantarillado, sistema de calefacción, vertedero de basura, equipo eléctrico, equipo de ascensores, etc.);
- territorio de la casa;
- pozos de ventilación y techos;
- otra propiedad compartida por todos los inquilinos por igual.
Todo lo anterior debe verificarse cuidadosamente para asegurarse de que no haya defectos. Si por alguna razón estas fallas no están incluidas en el acto, tanto el desarrollador como la HOA argumentarán que tales problemas surgieron debido a la actitud descuidada de la empresa administradora del edificio de apartamentos con respecto a sus deberes. Para evitar tales problemas en el futuro, todos, incluso los desperfectos menores, deben registrarse en el acto de transferencia de propiedad.
El acto de transferir un paquete de documentación técnica indica la recepción empresa de gestión los siguientes originales y copias de los documentos:
- Conclusión del comité de aceptación.(acto sobre la puesta en marcha de un edificio de viviendas).
- Pasaportes técnicos de un edificio de apartamentos., con plano de planta y explicaciones.
- Instrucciones para la operación de un edificio residencial.
- Plano situacional del territorio indicando información sobre la ubicación de los sistemas de comunicación subterráneos para transferir recursos, y dónde está conectado un edificio de apartamentos a ellos.
- Formulario lista de contratistas que llevó a cabo la obra de construcción.
- Contratos con organizaciones proveedoras de recursos(Si alguna).
- Actos de cesión de vivienda a propietarios (declaraciones defectuosas para locales no aceptados por los compradores).
- Diagramas de red de comunicación(electricidad, alcantarillado, suministro de agua, suministro de gas y otros).
- Pasaporte sanitario.
- Actos de registro de dispositivos para la fijación del consumo de recursos.(calor, luz y agua).
- Otra documentación.
Cuando un promotor transfiere un edificio de apartamentos a una entidad gestora, es posible que también se necesite otra documentación técnica: al utilizar un sistema de videovigilancia, la empresa gestora deberá obtener un plano de su ubicación, etc.
La persona a la que se le ordenó aceptar la propiedad está obligada a verificar si los documentos se proporcionaron en el volumen requerido, de lo contrario, el Código Penal puede tener problemas para dar servicio al edificio residencial de apartamentos múltiples. Después de la firma de dos actas, en ausencia de reclamos entre sí, llega el momento de redactar un acta de transferencia de control.
Después de firmar último documento el edificio de apartamentos pasará a manos de la nueva sociedad gestora. Si al utilizar un edificio de apartamentos se descubren errores cometidos por el promotor, se podrán presentar reclamaciones en un procedimiento judicial o de reclamación.
El procedimiento para transferir documentación técnica a un edificio de apartamentos.
La sociedad gestora, cuyo contrato de gestión de un edificio de viviendas esté por terminar, deberá, 30 días antes de que finalice su vigencia, poner toda la documentación, incluso técnica, en manos de nueva organización elegido para llevar a cabo esta función (párrafo 10 del artículo 162 Código de vivienda radiofrecuencia). Como muestra la práctica, las empresas de gestión a menudo no tienen documentación técnica para un edificio de apartamentos o simplemente no lo transfieren, lo que lleva a la necesidad de acudir a los tribunales.
¡Importante!
Si la empresa gestora de un edificio de apartamentos tiene documentación técnica en sus manos, normalmente el tribunal decide retirarla, en caso de ausencia, para restituirla con el posterior traspaso a la entidad gestora, a la que se transfieren las riendas del gobierno. (Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 30 de marzo de 2010 No. 17074 / 09 en el caso No. А40-73182/08-19-483). Tenga en cuenta que la empresa de gestión recién elegida tiene derecho a restaurar de forma independiente la documentación técnica perdida con el posterior reembolso de los gastos. En los tribunales, no obtendrá una respuesta sobre cómo actuar para una organización que nunca ha tenido documentación técnica. El hecho de que nunca hubo documentación técnica puede probarse mediante actas firmadas de aceptación y transferencia de un edificio de apartamentos para su gestión.
Si la empresa de gestión, que gestiona el edificio de apartamentos, ha presentado una solicitud de transferencia de documentación técnica más de 3 años después de la finalización del contrato de gestión, entonces puede seguir una negativa a satisfacer debido a la expiración de periodo límite. Pero tal período no se aplica a los documentos redactados durante el registro de ciudadanos en locales residenciales del parque de viviendas estatal, municipal y privado, ya que son caracter publico(Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 6 de septiembre de 2011 No. 1089/11 en el caso No. A60-5559/2010-C3).
No está del todo claro cómo se cumplirá el requisito del nuevo Código Penal de restaurar y transferir la documentación técnica perdida de un edificio de apartamentos. Para que este proceso sea más rápido, los abogados aconsejan a los demandantes que soliciten el establecimiento por parte del tribunal de astrent: una cierta cantidad de dinero recuperada del demandado en caso de incumplimiento de la decisión del tribunal dentro de un período de tiempo específico. voluntario(cláusula 3 del Decreto del Pleno de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa del 4 de abril de 2014 No. 22). Esta cantidad debe ser recibida por el demandante, no por el estado. Los abogados creen que astrenet es una especie de responsabilidad por el incumplimiento de una decisión judicial, y se utiliza con bastante frecuencia.
Puede ser que el Código Penal no reconozca la decisión de la asamblea y no transfiera los asuntos de la nueva sociedad. En este sentido, los propietarios de los locales de un edificio de apartamentos deben tomarse en serio la recopilación de justificaciones para el retiro de la actividad, cada violación de sus derechos debe registrarse.
Es necesario reunir un paquete de documentación técnica, que incluirá copias de las denuncias de los propietarios ante el Código Penal o los órganos estatales de control, copias de las resoluciones sobre responsabilidad del Código Penal por incumplimiento o rendimiento inadecuado deberes, actos que corrigen las inconsistencias con las normas.
En caso de no reconocimiento de los resultados de la reunión, el nuevo Código Penal debe escribir una solicitud al Tribunal de Arbitraje y presentar una denuncia ante la Fiscalía y la Inspección de Vivienda.
Si por alguna razón no puede cambiar su CC, le recomendamos que presente una queja ante el Departamento de la Ciudad. Sus propios especialistas realizarán una auditoría de la organización y, si se detecta una infracción, ellos mismos iniciarán una reunión de su HOA (artículo 165 de la LCD).
También puede ponerse en contacto con una empresa intermediaria, cuyo principal campo de actividad es Ayuda de HOA en caso de problemas con la UC. De hecho, tiene sentido recurrir a ellos, ya que garantizan el logro de los objetivos y la protección de los intereses de los propietarios; sin embargo, deberá pagar de 30 a 100 mil rublos por sus servicios.
Ejemplo de la jurisprudencia
LLC Tamboinvestservice (MC TIS) presentó un reclamo ante el Tribunal de Arbitraje de la Región de Tambov con una solicitud al Servicio Federal Antimonopolio de la Región de Tambov para cancelar la decisión sobre ofensa administrativa por su ilegalidad.
En la asamblea general de propietarios del edificio de departamentos, celebrada el 7 de noviembre de 2012, se consideraron los temas de terminación del contrato de administración suscrito entre los propietarios y la Sociedad Administradora de TIS, ya que esta última no cumplió con los términos del contrato; sobre la elección de un método de gestión de un edificio de apartamentos; sobre la celebración de un acuerdo sobre la gestión de un edificio de apartamentos con la empresa de gestión "Sodruzhestvo"; acerca de pagos en efectivo para el mantenimiento y reparación de bienes comunes por 1 sq. m del área total de las instalaciones del propietario; sobre el registro del protocolo; sobre el procedimiento para informar a los propietarios de locales de las decisiones adoptadas por la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos, los resultados de la votación.
De acuerdo con el protocolo elaborado, se tomó la decisión de rescindir el contrato celebrado con TIS Management Company y firmar uno nuevo con Sodruzhestvo Management Company. Los propietarios exigieron que la Sociedad Gestora de TIS les entregara la documentación técnica, que se negó, explicando que decisión no cumple con la ley rusa.
La autoridad antimonopolio se familiarizó con este problema y descubrió que TIS MC no podía negarse a transferir la documentación técnica y de otro tipo para un edificio de apartamentos a los propietarios (o Sodruzhestvo MC) durante un cierto tiempo, que sería necesario para resolver todos los problemas con las organizaciones proveedoras recursos a esta casa. Se encontró que el solicitante había violado la Parte 1 del art. 14 y párrafo 1, parte 1, art. 14 de la Ley de Defensa de la Competencia y en base al art. 14.33 del Código de Infracciones Administrativas de la Federación Rusa determinó el castigo: una multa.
La autoridad antimonopolio reconoció que TIS MC violó la Parte 1 del art. 14 de la Ley de Defensa de la Competencia, porque durante 1 mes y 26 días no transfirió documentación técnica y de otro tipo y, además, se negó a transferirla. Corte Tribunal de Apelación apoyó la decisión (ver la decisión del Decimonoveno Arbitraje Tribunal de Apelación de fecha 30 de octubre de 2013 en el expediente No. А64-3007/2013).
Conclusiones similares están contenidas en la decisión de la Décimo Octava Corte de Apelaciones de Arbitraje del 21 de febrero de 2013 No. 18AP-217 / 2013, decisión Corte Suprema de la República de Udmurtia del 5 de febrero de 2014 No. 7-42/14, la decisión del Decimoséptimo Tribunal de Apelación de Arbitraje del 19 de enero de 2015 No. 17AP-15210/2014-AK en el caso No. A71-6285/2014.
- La multa de la organización gestora: cómo hacerla mínima
Opinión experta
Qué hacer si la AM anterior no transfiere documentos para el registro de ciudadanos
SÍ. Nesterenko,
abogado, experto sistema de ayuda"Administración de un edificio de apartamentos"
La legislación de la Federación Rusa obliga al Código Penal a transferir documentación técnica sobre contabilidad para el registro de ciudadanos si tiene la función de recibir y transmitir documentación a las autoridades. registros de registro. Si el MC anterior se niega a transferir toda la documentación técnica y de otro tipo requerida, la organización seleccionada tiene derecho a:
- presentar una solicitud adecuada a las autoridades de GZhN sobre la violación de las Reglas de contenido por parte de la MA, es decir, la negativa a transferir documentación técnica y llevarla a responsabilidad administrativa de conformidad con el art. 7.23.2 del Código de Infracciones Administrativas de la Federación Rusa;
- entregar declaración de demanda al tribunal de arbitraje con el requisito de trasladar la documentación del registro de ciudadanos (del Código Penal anterior). Los tribunales cumplen tales requisitos, lo que se confirma, entre otras cosas, por las decisiones del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Moscú del 17 de septiembre de 2013 en el caso No. A41-53549/12 y del 21 de septiembre de 2011 en el caso No. A40-73182/08-19-483; sentencia de apelación Tribunal Regional de Murmansk de fecha 07/08/2013 No. 33-2614-2013.
Los documentos técnicos para una casa son de gran importancia, sin ellos es imposible registrar la propiedad y realizar transacciones legales. La mayoría de los propietarios de inmuebles confunden los conceptos de pasaporte catastral y técnico, considerándolos similares, y no tienen prisa por redactar este último.
Considerando que el certificado de registro otorga plenos derechos en la propiedad de la propiedad. Un documento para bienes raíces tiene varias características dependiendo de su tipo. Un pasaporte técnico para una casa contiene más información que un documento de apartamento. Este artículo lo ayudará a comprender el tema del diseño de documentos y su propósito.
¿Por qué es necesario y qué información contiene?
El certificado de registro en el hogar es ampliamente utilizado en varios campos. Su uso es necesario en los siguientes casos:
ATENCIÓN- el documento confirma que el estado técnico de la casa está en perfecto orden, no se han realizado cambios.
El pasaporte técnico de la casa contiene información de referencia e información sobre la propiedad. contiene la siguiente información y características:
- fecha de construcción y su tipo;
- el área del objeto, dimensiones (se indica por separado cuando se realizó la última revisión importante);
- indica el grado de desgaste de la casa;
- material de construcción (de qué está hecho, revestido, qué aislamiento se coloca, el grosor y el material de las paredes, techos, de qué están hechos el techo y los cimientos);
- Ingeniería en Redes;
- costo de acuerdo al inventario;
- número de habitaciones (el área de cada una).
Información adicional:
- tamaños - baños, cocinas, balcones, baños.
El documento debe mostrar una descripción completa del objeto "casa".
Legislación
De acuerdo con la legislación, el pasaporte técnico se considera en ley Federal N° 221 “De la actividad catastral”.
Por ley, la documentación técnica (plano catastral) tiene la misma significación jurídica que pasaporte catastral objeto inmobiliario. Así como la Ley Federal No. 122 "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él".
¿Dónde se fabrica y cómo se consigue?
Se realiza un certificado de registro de una casa en el BTI o en una empresa de administración de tierras (puede contactarlo a través de Internet).
También puede solicitar un documento en el apartado correspondiente en el portal de Servicios del Estado. Al utilizar los servicios de este último, el costo de la documentación será más caro. El BTI almacena toda la información sobre bienes inmuebles. Para obtener un documento, debe:
Para una casa particular
- aplicar a la BTI;
- concertar una cita con un ingeniero técnico;
- tomar medidas y fijar una fecha en la que se pueda recoger el documento.
A un nuevo hogar
Quién puede aplicar?
La solicitud a la BTI o a una empresa de gestión de tierras se presenta personalmente legítimo propietario bienes raíces. O una persona autorizada puede presentar una solicitud si hay un documento apropiado.
IMPORTANTE- El poder debe ser notariado.
¿Dónde puedo obtener una copia?
Dado que toda la información técnica se almacena y procesa en la Oficina de Inventario Técnico, basta con contactar al personal de BTI para hacer una copia. También puede solicitar una copia de ingeniero catastral quien tomó medidas y llenó el formulario, primero pregunte sobre la disponibilidad de información.
Cómo aplicar: documentos requeridos
Los siguientes documentos serán necesarios para la inscripción:
- una solicitud de pasaporte técnico con una indicación del motivo de la recepción (puede enviarlo en línea a los Servicios del Estado o escribir en el lugar en el BTI);
- pasaporte civil del propietario;
- si a través de un representante - un poder notarial certificado por un notario;
- documento de título - un certificado de propiedad de la propiedad;
- recibo de pago deber estatal.
Dónde pedir: servicios intermediarios
- MFC: cuando realiza un pedido a través de un centro multifuncional, nos comunicamos con la sucursal local, completamos una solicitud, pagamos un recibo por la tarifa estatal y proporcionamos un paquete de documentos. En la copia de la solicitud, el empleado de la MFC indicará la fecha de llegada del ingeniero y la fecha de producción del pasaporte;
ATENCIÓN- Tendrás que ir al BTI por él.
Tiempo de producción y costo del servicio.
Dentro de los siete días, la solicitud y la solicitud se consideran en el departamento de BTI (o intermediario), luego los empleados de la oficina le piden al propietario que vaya al departamento.
Si se requieren mediciones, se programa una reunión adicional con un ingeniero. Desde la aplicación hasta la producción toma de tres a catorce días. El costo del servicio varía de la ubicación regional de la propiedad de la vivienda, así como de las tarifas de las empresas de agrimensura. Talla minima el deber estatal es - 1.500 a 2.500 rublos.
¿Cuál es su período de vigencia?
De acuerdo con la ley, si no se realizan cambios en la casa, el documento tiene un estado ilimitado. Si es posible, la documentación debe actualizarse cada cinco años.
Hacer cambios y corregir errores
Al realizar cambios en la propiedad de la vivienda (por ejemplo, reurbanización) o al corregir errores, debe comunicarse con BTI.
Un técnico o ingeniero acude al sitio para medir innovaciones o aclarar material erróneo. Luego se paga el impuesto estatal por el servicio prestado y se fija la fecha de producción de la documentación corregida.
Recuperación
Cómo se ve: una muestra para una casa privada residencial
La información principal indicada en la hoja de datos:
- ubicación del objeto y su apariencia, fecha de construcción;
- información de propiedad;
- explicación del área de la parcela de tierra (en metros cuadrados);
- descripción de edificios y estructuras;
- propósito, condición técnica y costo de la casa;
- lista de documentos adicionales.
Conclusión
La documentación técnica de la casa es necesaria cuando se realizan transacciones de carácter legal y financiero.
El certificado de registro contiene información completa sobre la estructura y sus características. Para ordenar la producción de documentación, debe comunicarse con BTI o empresas y servicios intermediarios.
La lista de documentos incluidos en la documentación técnica para un edificio de apartamentos está establecida por los párrafos 24, 26 de las Reglas para el mantenimiento de la propiedad común, aprobada por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 13 de agosto de 2006 No. 491. Nosotros ponlos en una lista.
Según el párr.
Transferencia de documentación técnica para un edificio de apartamentos a la junta de la HOA
24 documentación técnica para un edificio de apartamentos incluye:
d) instrucciones de funcionamiento para un edificio de apartamentos.
El párrafo 26 enumera otros documentos relacionados con la gestión de un edificio de apartamentos:
c) certificado organismo autorizado copia del gobierno local plano urbano una parcela de tierra de acuerdo con la forma establecida (para edificios de apartamentos, cuya construcción, reconstrucción o reparaciones importantes se llevaron a cabo sobre la base de un permiso de construcción obtenido después de que el Gobierno de la Federación de Rusia estableciera la forma de un plan de planificación urbana para un terreno - 25/01/2006);
Tenga en cuenta que el Ministerio de Desarrollo Regional recomendó redactar un acto bilateral del estado de propiedad común al transferir un edificio de apartamentos de una organización administradora a otra (Carta del 20 de diciembre de 2006 No. 14315-RM / 07). Parece oportuno incluir tal acto en la documentación técnica y trasladarlo posteriormente a la siguiente sociedad gestora.
Al mismo tiempo, no debemos olvidar que las Reglas y normas para la operación técnica del parque de viviendas, aprobadas por el Decreto de Gosstroy de la Federación Rusa del 27 de septiembre de 2003 No. 170, todavía están en vigor. 1.5.1 este documento se proporciona una lista de documentación técnica para el almacenamiento a largo plazo:
- plano del sitio en una escala de 1: 1000 - 1: 2000 con edificios residenciales y estructuras ubicadas en él;
- estimaciones de diseño y planos ejecutivos para cada casa;
- actos de aceptación de edificios residenciales de organizaciones de construcción;
- actos de acondicionamiento técnico de un edificio de viviendas para la cesión del parque de viviendas a otro propietario;
- diagramas de redes internas de suministro de agua, alcantarillado, calefacción central, calor, gas, electricidad, etc. (se adjunta un diagrama de redes internas para información);
- pasaportes de la industria de la caldera, libros de calderas;
- pasaportes de ascensor;
- pasaportes para cada edificio residencial, apartamento y terreno;
- planos ejecutivos de lazos de tierra (para edificios con puesta a tierra).
- estimaciones, inventarios de trabajo para reparaciones actuales y mayores;
- actos de inspecciones técnicas;
- registros de solicitudes de los residentes;
- protocolos para medir la resistencia de redes eléctricas;
- protocolos de medición de la ventilación.
De acuerdo con el párr.
Transferencia de documentación técnica a un edificio de apartamentos.
24, 26 Reglas para el mantenimiento de la propiedad común de un edificio de apartamentos,
| I. Documentación técnica para un edificio de apartamentos. | ||||
| Pasaporte técnico para un edificio de apartamentos con explicación y planos de planta (extracto del pasaporte técnico para un edificio de apartamentos) | ||||
| Documentos (actos) sobre la aceptación de los resultados del trabajo en la reparación actual de bienes comunes en un edificio de apartamentos | ||||
| Documentos (actos) sobre la aceptación de los resultados del trabajo en la revisión de la propiedad común en un edificio de apartamentos | ||||
| Informes de inspección, verificación de condiciones (pruebas) para el cumplimiento de su desempeño requisitos obligatorios seguridad: | 4.1. Comunicaciones de ingeniería | |||
| 4.2. Dispositivos de medición colectivos (casa común) | ||||
| 4.3. Dispositivos de medición generales (apartamentos) | ||||
| 4.4. Dispositivos de medición individuales | ||||
| 4.5. equipamiento mecánico | ||||
| 4.6. equipo eléctrico | ||||
| 4.7. Equipo sanitario | ||||
| 4.8. Otro equipo que da servicio a más de una habitación en un edificio de apartamentos | ||||
| 4.9. Elementos estructurales separados de un edificio de apartamentos (techos, estructuras portantes y no portantes de cierre de un edificio de apartamentos, objetos ubicados en un terreno y otros elementos de propiedad común) | ||||
| Instrucciones de funcionamiento para un edificio de apartamentos en la forma establecida por el órgano ejecutivo federal (para casas puestas en funcionamiento a partir del 01/07/2007) | ||||
| II. Otros documentos relacionados con la gestión de un edificio de apartamentos | ||||
| Plano catastral (plano) del terreno | ||||
| Documentos que especifiquen el contenido y el alcance de la servidumbre, con un anexo certificado por la organización (organismo) pertinente para contabilidad estatal los bienes inmuebles del plan, en los que se marcan el alcance y el límite de la servidumbre relativa a una parte del terreno (si la hubiere). Documentos que confirman registro estatal servidumbre en USRR6 | ||||
| Documentación del proyecto para un edificio de apartamentos, según el cual se llevó a cabo la construcción (reconstrucción) de un edificio de apartamentos | ||||
| El acto de aceptación en funcionamiento de un edificio de apartamentos. | ||||
| Certificados de examen de obras ocultas | ||||
| Protocolo de Medida de Ruido y Vibraciones | ||||
| Permiso para conectar la energía a la red de una organización de suministro de energía. | ||||
| Actos de delimitación de la responsabilidad operativa de las redes de ingeniería de suministro de energía, suministro de agua fría y caliente, eliminación de agua, suministro de calor, suministro de gas con organizaciones de suministro de recursos. | ||||
| Actos de instalación y puesta en funcionamiento de dispositivos de medida colectivos (casa común) | ||||
| Pasaportes para dispositivos de medición, equipos mecánicos, eléctricos, sanitarios y de otro tipo que sirven a más de una habitación en un edificio de apartamentos | ||||
| Actos de transmisión de la entidad gestora de conjuntos documentación del proyecto y documentación ejecutiva después de la aceptación de un edificio de apartamentos en funcionamiento | ||||
| Declaraciones escritas, quejas y propuestas sobre la calidad del mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos y la prestación de servicios públicos. | ||||
| Revistas (libros) para registrar solicitudes, quejas y sugerencias sobre la calidad del mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos y la prestación de servicios públicos | ||||
| Otros documentos relacionados con la gestión de un edificio de apartamentos: | ||||
6 Incluido en la propiedad común después de la transferencia del terreno a la propiedad común de acuerdo con la ley aplicable. Clasificación: 0Votos: 07378 vistas
V. Procedimiento para el traslado de documentación técnica
para un edificio de apartamentos y otros documentos relacionados
con la gerencia de esta casa
18. Si la asamblea decide cambiar el método de administración de un edificio de departamentos, la extinción del contrato de administración de un edificio de departamentos, o terminación anticipada de tal acuerdo, la persona autorizada por la reunión, el órgano de administración de la sociedad o cooperativa, dentro de los 5 días hábiles, envía a la organización que anteriormente administró dicha casa, así como a la autoridad ejecutiva de la entidad constituyente de la Federación Rusa Federación autorizada para ejercer la supervisión estatal regional de la vivienda, el órgano de autogobierno local autorizado para ejercer el control municipal de la vivienda (en adelante, el órgano de supervisión estatal de la vivienda (órgano de control municipal de la vivienda)), notificación de la decisión tomada en la reunión con se adjunta copia de esta decisión.
Dicha notificación debe contener el nombre de la organización elegida por los propietarios de los locales en el edificio de apartamentos para gestionar este edificio, su dirección y, en el caso de gestión directa por parte de los propietarios de los locales en dicho edificio, información sobre uno de los propietarios indicados en la decisión de la reunión sobre la elección del método de gestión del edificio de apartamentos. Dicho aviso puede enviarse utilizando el servicio público sistema de informacion vivienda y servicios comunales.
(modificado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 27 de marzo de 2018 N 331)
(ver texto en anterior)
¿Qué se incluye en la documentación técnica de un edificio de apartamentos?
La organización que anteriormente administró el edificio de apartamentos y recibió la notificación prevista en el párrafo 18 de estas Reglas, transfiere, en la forma prevista en el párrafo 22 de estas Reglas, la documentación técnica del edificio de departamentos, otros documentos relacionados con la gestión de el edificio de apartamentos, así como la información especificada en el subpárrafo "b" párrafo 4 de estas Reglas, una organización elegida por los propietarios de locales en un edificio de apartamentos para administrar esta casa, el órgano de administración de una sociedad o cooperativa, o en el caso de gestión directa de un edificio de apartamentos por parte de los propietarios de locales en dicha casa, a uno de los propietarios especificados en la decisión de la reunión sobre la elección del método de gestión del edificio de apartamentos, o, si no se indica dicho propietario, cualquier propietario de los locales en esta casa, de acuerdo con el acto de transferencia y aceptación, no es tarde establecido por la Parte 10 del Artículo 162 del Código de Vivienda de la Federación Rusa.
20. La documentación técnica de un edificio de apartamentos y otros documentos relacionados con la gestión de un edificio de apartamentos están sujetos a transferencia como parte de, previsto por el Reglamento mantenimiento de bienes comunes en un edificio de apartamentos, aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 13 de agosto de 2006 N 491.
Los documentos a transferir deben contener información relevante al momento de la transferencia sobre la composición y condición de la propiedad común de los propietarios de locales en un edificio de apartamentos.
21. Si la organización que anteriormente administraba el edificio de departamentos no tiene uno o más documentos que forman parte de la documentación técnica del edificio de departamentos, otros documentos relacionados con la administración del edificio de departamentos especificados en las Reglas para mantener la propiedad común en un edificio de apartamentos, aprobado por un decreto del Gobierno de la Federación Rusa de fecha 13 de agosto de 2006 N 491, que le fueron transferidos en a su debido tiempo, dicha organización está obligada, dentro de los 3 meses a partir de la fecha de recepción de la notificación prevista en el párrafo 18 de estas Reglas, a tomar medidas para restaurar dichos documentos y, en la forma prevista en el párrafo 22 de estas Reglas, transferirlos bajo un certificado de aceptación por separado a la organización elegida por los propietarios de los locales en la casa de varios apartamentos para administrar esta casa, al órgano de administración de la sociedad o cooperativa, o en el caso de administración directa de dicha casa por parte de los propietarios de locales en esta casa, a uno de los propietarios indicados en la decisión de la asamblea sobre la elección del modo de administrar esta casa.
22. La organización que anteriormente administró el edificio de apartamentos, de cualquier manera que permita establecer de manera confiable que el mensaje proviene de la organización especificada, así como confirmar su recepción, notifica la fecha (no antes de 7 días a partir de la fecha de envío del mensaje), hora y lugar de transmisión de la documentación técnica de un edificio de apartamentos y otros documentos relacionados con la gestión de esta casa, una organización elegida por los propietarios de los locales de un edificio de apartamentos para gestionar esta casa, el órgano de gestión de una sociedad o cooperativa, o en el caso de la gestión directa de dicha casa por parte de los propietarios de locales en esta casa de uno de los propietarios especificados en la decisión de la reunión sobre la elección de cómo administrar esta casa.
La transferencia de documentación técnica para un edificio de apartamentos y otros documentos relacionados con la gestión de esta casa se realiza de acuerdo con el acto de aceptación y transferencia, que debe contener información sobre la fecha y el lugar de su compilación y una lista de documentos a ser transferido.
23. Los desacuerdos existentes sobre la composición cuantitativa y (o) cualitativa de la documentación técnica de un edificio de apartamentos y otros documentos relacionados con la gestión de esta casa, objeto de transferencia, se reflejan en el acto de aceptación y transferencia. Se debe enviar una copia del acta al organismo estatal de supervisión de la vivienda (organismo municipal de control de la vivienda) dentro de los 3 días siguientes a la fecha de su firma por parte de los cedentes y receptores.
Traslado y recepción de documentación técnica de la vivienda y llaves de cerraduras
nuestros artículos
Cómo organizar la recepción de documentos para el MKD 17.06.2014 21:13
La Organización Sindical (Civil Communal Interaction https://vk.com/gkvspb) publica su desarrollo.
La gestión de cualquier edificio de apartamentos debe llevarse a cabo de acuerdo con la legislación vigente de la Federación Rusa y sobre la base de acuerdo de compensación entre la organización administradora y el propietario de locales residenciales y (o) no residenciales en esta casa.
COMPOSICIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN TÉCNICA DEL EDIFICIO DE VIVIENDAS
Como regla general, al celebrar acuerdos, el propietario firma automáticamente el Acuerdo que le propone la organización administradora, sin profundizar en su contenido y, además, en los apéndices de dicho Acuerdo ...
Cada paso del algoritmo se describe en detalle a continuación (expanda las pestañas con el nombre del paso):
Paso 1. Definición de lista documentos requeridos a petición
Documentos de prioridad
Lo primero que los propietarios deben averiguar es con respecto a qué propiedad se administra el edificio de apartamentos.
1. Acta de la junta general de propietarios sobre la elección de una forma de administrar un edificio de apartamentos;
2. El acto de aceptación y transferencia del edificio (estructura) - formulario OS1;
3. Acta de la condición técnica de un edificio de apartamentos residenciales (el documento contiene, entre otras cosas, información sobre la transferencia de un pasaporte técnico a un edificio residencial);
4. Pasaporte técnico de un edificio residencial de varios apartamentos (el documento principal, que indica: el propietario del edificio, la fecha de construcción de la casa, el área útil total, el volumen del edificio, el número y el área de locales residenciales y no residenciales de la casa, el área de la parcela, el área cosechada, coste total edificio, descripción de los elementos estructurales del edificio, determinación del grado de desgaste y otros parámetros).
Los documentos enumerados se pueden solicitar tanto a la entidad gestora como a la Administración Distrital. Estos documentos son obligatorios cuando se transfiere una casa del saldo de GUZHA a la gestión de la organización gestora. Dan una primera idea sobre un edificio residencial, la presencia de locales no residenciales en la propiedad, el estado técnico de la casa, el área de la propiedad transferida, tanto residencial como no residencial.
Lista de documentos regulados por el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa No. 491 del 13.08.2006
artículo 24
a) documentos de contabilidad técnica del parque de viviendas que contengan información sobre el estado de la propiedad común (principalmente el pasaporte técnico del edificio);
b) documentos (actos) sobre la aceptación de los resultados del trabajo;
c) actos de inspección, verificación del estado (prueba) de los servicios públicos, dispositivos de medición, equipos mecánicos, eléctricos, sanitarios y de otro tipo que atienden a más de una habitación en un edificio de apartamentos, partes estructurales de un edificio de apartamentos (techos, cerramiento de carga y estructuras no portantes de un edificio de apartamentos, objetos ubicados en el terreno y otras partes de la propiedad común) para el cumplimiento de sus cualidades operativas con los requisitos establecidos;
d) instrucciones de funcionamiento para un edificio de apartamentos. (La acción del inciso "d" del párrafo 24 se aplica a los edificios de apartamentos, cuyo permiso para la puesta en marcha se recibió después del 1 de julio de 2007)
artículo 26
a) una copia del plano catastral (mapa) del terreno, certificado por el organismo que realiza actividades para el mantenimiento del estado registro de la Propiedad;
b) un extracto del registro que contenga información sobre los derechos registrados sobre objetos inmuebles que son propiedad común;
c) una copia del plan de planificación urbana del terreno certificado por el organismo autorizado del gobierno autónomo local en la forma prescrita (para edificios de apartamentos, cuya construcción, reconstrucción o revisión se llevó a cabo sobre la base de un permiso de construcción obtenido después de que el Gobierno de la Federación Rusa estableciera la forma del plan de urbanismo de la parcela de tierra - 25/01/2006);
d) documentos que especifiquen el contenido y el alcance de la servidumbre u otros gravámenes, con un plan adjunto certificado por la organización (organismo) pertinente para el registro estatal de objetos inmobiliarios, que indique el alcance y el límite de la servidumbre u otros gravámenes relacionados con parte del terreno (si hay servidumbre);
e) documentación del proyecto (copia de la documentación del proyecto) para un edificio de apartamentos, según el cual se llevó a cabo la construcción (reconstrucción) de un edificio de apartamentos (si corresponde);
f) otros documentos relacionados con la gestión de un edificio de apartamentos, cuya lista se establece por decisión de la junta general de propietarios del local.
La lista de documentos regulados por el Decreto de Gosstroy de la Federación Rusa No. 170 del 27/09/2003
cláusula 1.5.1
- plano del sitio en una escala de 1:1000 - 1:2000 con edificios residenciales y estructuras ubicadas en él;
- diseño y estimación de documentación y planos ejecutivos para cada casa;
- actos de aceptación de edificios residenciales de organizaciones de construcción;
- actos de acondicionamiento técnico de un edificio residencial para la transferencia de un parque de viviendas a otro propietario;
- diagramas de redes internas de suministro de agua, alcantarillado, calefacción central, calor, gas, electricidad, etc. (se adjunta un diagrama de redes internas para información);
- pasaportes de instalaciones de calderas, libros de calderas;
- pasaportes de la industria de ascensores;
- pasaportes para cada edificio residencial, apartamento y terreno;
- Planos de construcción de bucles de tierra (para edificios con puesta a tierra).
También se destaca la documentación técnica, que se reemplaza por vencimiento de su vigencia (cláusula 1.5.3):
- estimaciones, descripciones de trabajo para reparaciones actuales y mayores;
- actos de inspecciones técnicas;
- registros de solicitudes de residentes;
- protocolos para medir la resistencia de las redes eléctricas;
- protocolos de medición de la ventilación.
documentacion financiera
Estados de devengo de viviendas con desglose por servicios (del periodo de interés).
Paso 2. Hacer una solicitud
Escriba una solicitud dirigida al responsable de la entidad gestora o cualquier otro organismo donde pueda obtener los documentos que nos interesen. La carta puede ser enviada tanto por el presidente del Consejo de la casa, como por el Consejo de la casa en su conjunto o por cualquier propietario interesado. También se puede solicitar una serie de documentos a las siguientes organizaciones:
— Comité de Apoyo a la Energía y la Ingeniería;
— Comité de Construcción;
- KUGI;
— SUE "Vodokanal SPB";
- Oficina de Rosreestr y otras organizaciones.
El formulario y la muestra de llenado de la solicitud de documentos (D 01) se presentan al final del artículo en formato doc.
Paso 3. Reglas básicas para completar y enviar una solicitud para cada destinatario
Se debe redactar una solicitud para cada destinatario en dos copias y enviarla a la oficina o al departamento para trabajar con las apelaciones de los ciudadanos. Cada copia está sellada con la fecha de recepción de la solicitud, la asignación del número entrante y la firma de la persona que aceptó la solicitud. La primera copia se queda con el destinatario, la segunda se queda contigo. La solicitud también podrá enviarse por correo certificado con acuse de recibo. Después de recibir la notificación, debe llamar a la organización y averiguar el número entrante asignado a su carta.
A más tardar 30 días después, la organización debe enviar una respuesta a su apelación a su dirección. Si no ha recibido una respuesta después de 30 días, puede llamar a la organización para averiguar si su solicitud ha sido considerada y cuándo puede obtener una respuesta.
Posibles respuestas a la solicitud de los documentos necesarios y sus próximos pasos
Paso 4: No se recibió respuesta
Si no se recibe respuesta, escriba una declaración a la oficina del fiscal sobre la consideración inadecuada de las apelaciones de los ciudadanos.
Los formularios y modelos de solicitudes a la fiscalía (D 021 y D 022) se presentan al final del artículo en formato doc.
Paso 5. Respuesta recibida y todos los documentos proporcionados
Si se recibe la respuesta y todos los documentos están presentes en ella, se pueden utilizar para analizar e implementar las tareas.
Paso 6. Respuesta recibida, pero no todos los documentos proporcionados
Si no se proporcionan todos los documentos solicitados, actuamos primero de acuerdo con este algoritmo, o solicitamos al GZhI y (o) a la oficina del fiscal que no proporcione documentos directamente relacionados con sus derechos y obligaciones.
El formulario y la solicitud de muestra al GZhI (D 03) se presentan al final del artículo en formato doc.
D021 Solicitud de documentos a la Fiscalía (afortunadamente..
D02a Solicitud de documentos a la Fiscalía (formul..
D022 Solicitud de documentos a la Fiscalía (afortunadamente..
D02b Solicitud de documentos a la Fiscalía (formul..
D03 Solicitud de documentos en GZhI (formulario).doc
D03 Solicitud de documentos en el GZhI (muestra).doc
Documentación técnica de un edificio de apartamentos: composición, almacenamiento y procedimiento de transferencia
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Los presupuestos de diseño son documentos y planos para garantizar el inicio de la construcción de la instalación de conformidad con la ley, determinar los fondos necesarios para la ejecución de las inversiones de capital y seleccionar la estructura tecnológica. En la industria de la construcción, un paquete que contiene un determinado conjunto de documentos se abrevia como documentación de diseño y estimación.
Etapa de desarrollo de un paquete de documentos.
Los desarrollos de diseño (proyecto de organización de la construcción) constituyen una de las partes del paquete general y consisten en una parte gráfica y de texto. El cliente envía los papeles terminados a estado de experiencia para su aprobación. El volumen de trabajos de diseño no es suficiente para la construcción de un edificio de varias plantas, ya que existe cierta generalización y las principales soluciones tecnológicas se proponen sin el detalle y especificación necesarios.
Para la construcción de una casa y la aplicación de los esquemas tecnológicos seleccionados, se desarrolla la documentación de trabajo (proyecto para la producción de obras), que contiene dibujos de trabajo, especificaciones de productos y equipos, que se llevan a cabo después de estudiar la explicación del texto. No existe una lista única de valores incluidos en el PPR, por lo tanto, al elaborar un borrador de trabajo, se presta atención a recomendaciones del ministerio desarrollo regional de Rusia.
Las aclaraciones dicen que la composición la determina el cliente o el desarrollador, dependiendo de la medida de detalle, pero debes seguir requisitos de las normas SPDS para que la composición de la documentación de trabajo no entre en conflicto con estas disposiciones. El reglamento no establece que los papeles de trabajo se desarrollen solo después de los papeles de diseño, por lo que la creación de un documento de ambas etapas se puede realizar en diferentes etapas:
Documentación de diseño y estimación para la construcción.
El desarrollo se lleva a cabo antes del inicio. construcción de capital construcción de viviendas y edificios para otros fines. El procedimiento de preparación de los papeles y su composición cuantitativa es independiente del tipo de objeto y se realiza de acuerdo con la normativa vigente. regulaciones. para la reconstrucción, revisión y reequipamiento de la instalación También se requiere paquete permisos, pero la preparación de dibujos y textos explicativos requerirá menos tiempo. Si se realizan reparaciones mayores en edificios de hasta tres pisos de altura, no es necesario desarrollar estos documentos.
La documentación del proyecto para la construcción de la instalación le permite presentar el resultado final y calcular el tiempo de trabajo en todas las etapas antes del inicio de la construcción. A veces es posible hacer cambios en estos asuntos incluso antes del inicio de la construcción y así ahorrar recursos materiales. Inclusión en documentos dibujos detallados con una descripción de los elementos estructurales le permite garantizar el cumplimiento de las normas y reglas de construcción y tecnología. El presupuesto resuelve el problema de la provisión económica de la construcción con recursos materiales.
Según las normas reglamentarias documentos de diseño en la estructura del paquete se dividen en 12 categorías:
Etapas de desarrollo
El primer paso es diseño preliminar. Desarrollo documentación de diseño y estimación prevé una evaluación visual del futuro hogar por parte del cliente a través de la preparación de bocetos del edificio terminado. Contemporáneo software le permite realizar la visualización con mayor claridad, para que el cliente pueda elegir una opción más adecuada para él. La aprobación preliminar finaliza con la finalización de los bocetos hasta la aceptación final.
Diseño de ingeniería representa una etapa importante para la selección y preparación de los conocimientos geológicos, técnicos y informacion economica. Para realizar dicho trabajo, se involucran especialistas con permisos y licencias existentes. Al reconstruir una casa, la viabilidad de dicho trabajo está determinada por el diseño técnico y los cálculos de los costos de materiales para el mantenimiento de la construcción. Una vez finalizado el diseño técnico, el cliente instruye a los diseñadores para que elaboren un paquete de documentación.
El desarrollo de la parte de diseño se lleva a cabo sobre la base del diseño técnico y las definiciones visuales aceptadas. Realizado planos detallados de construccion indicando la composición de los materiales necesarios, elementos prefabricados de hormigón, equipos, sirviendo la casa y proceso de construcción. El contratista necesita el desarrollo de dicha parte de trabajo, cuyo representante recibe un conjunto de documentos aprobados para comenzar a construir un edificio de apartamentos.
Evaluación experta de la documentación de diseño y estimación
Realizado por expertos en el campo experto. para el cumplimiento presentó dibujos de diseño y documentación de trabajo a las normas y reglamentos pertinentes:
- normas de seguridad contra incendios;
- requisitos sanitarios y ambientales;
- Métodos técnicos de construcción de edificios.
La opinión de los expertos es clave en la construcción o reconstrucción de edificios de cualquier tipo, ordenan algunos desarrolladores pericia no estatal . La etapa de verificación dura alrededor de 3 meses, luego de presentar todos los documentos requeridos y pagar la tarifa.
Coordinación y aprobación
El diseño y paquete de trabajo de los documentos es aprobado y acordado por las autoridades supervisoras para la construcción de las instalaciones. varios tipos. Los documentos deben enviarse para su aprobación después de completarlos con éxito experiencia estatal, sin la cual se considera ilegal la promoción ulterior de los papeles y el inicio de la construcción.
Cálculo estimado como parte de un paquete de documentos
El desarrollo de la documentación de estimación para la construcción de un edificio de apartamentos se lleva a cabo teniendo en cuenta los documentos reglamentarios previamente preparados y existentes:
Si las normas y reglas necesarias para el desarrollo de estimaciones no están disponibles en las colecciones actuales o si el cálculo se realiza para una construcción especializada, se permite realizar un cálculo de precio para arbitrario estándares diseñados individualmente dada la situación.
Variedades de estimaciones de precios.
Para determinar el costo de construir un edificio de varios pisos, se realiza un cálculo de estimación como parte de:
- el cálculo del precio está incluido en el paquete de documentos de decisión de diseño;
- la estimación se incluye en el diseño de trabajo inicial, si se proporciona una opción de diseño de una etapa;
- se hace una estimación resumida para resumir todo el trabajo y los costos requeridos;
- se realiza un resumen separado de los costos de materiales;
- las estimaciones locales y los cálculos de objetos se asignan en la etapa de trabajo para cada edificio que forma parte del proyecto;
- se compilan cálculos locales y estimaciones de objetos para el trabajo en instalaciones en construcción por hasta dos años y también se realizan para cada año con un intervalo de construcción proyectado de más de dos años;
- se realizan cálculos de precios para la realización de encuestas y trabajo de diseño y costos
Estimaciones locales consulte los documentos presupuestarios primarios y compense todos los tipos de trabajo por separado, recopile los costos para la construcción de edificios y estructuras separados, o divida la casa en partes en el plan. Para las obras generales de obra se realizan presupuestos locales, para ello se utilizan los volúmenes calculados en los documentos o planos de obra.
A nivel local, las estimaciones de costos se realizan teniendo en cuenta los mismos documentos preparados, pero prevén una situación en la que el volumen de construcción y, en consecuencia, los costos aún no se han aprobado por completo y se espera una revisión. recibidos de estimaciones o cálculos locales separados. En base a ellos, hay formación de precios contractuales para la construcción de todo el complejo de estructuras y todos los edificios auxiliares de un edificio de apartamentos.
Cálculos de costos para categorías separadas los costos se realizan en caso de que los estándares estimados no contengan las partidas de gastos requeridas y sea necesario reembolsar los gastos no contabilizados.
Cálculo de resumen se realizan en la construcción de un objeto, si es necesario determinar la cantidad de costos de materiales en general para la construcción de todos los edificios planificados juntos, se compone de los precios finales de los cálculos estimados para el objeto y estimaciones para costos individuales.
Se hace un resumen de costos si las instalaciones de producción se están construyendo junto con un edificio residencial, por ejemplo, centros de transformación, etc. Una lista de obras e instalaciones para las cuales se desarrollan estimaciones separadas y se recomiendan las reglas para su procesamiento para su ejecución en el Código Construyendo regulaciones 81-01-1994. Simultáneamente con los cálculos se desarrollan:
- estimaciones de costos para la construcción de instalaciones de protección de la naturaleza, si las hay incluidas en el complejo de construcción;
- con un tiempo de construcción largo, se hacen estimaciones de costos para partes de la casa que se entregan en el primer año.
Costo total de construcción incluye todos los costos y trabajos descritos en el diseño detallado, esto también incluye el costo de instalación y trabajos de construcción, el precio de los equipos adquiridos (bombas, sistemas de ventilación y recolección de desechos), herramientas, inventario, accesorios y otros costos relacionados, los cuales se determinan en la siguiente lista:
