A földfoglalás során keletkezett kár mértékének meghatározása. Ingatlan értékbecslése a tulajdonostól önkormányzati vagy állami szükségletekre történő lefoglaláskor

Korostelev S.P.
Alelnöke
Az NP SOO "Siberia" szakértői tanácsa,
a műszaki tudományok doktora, professzor

Az utóbbi időben az értékbecslők olyan feladatokkal szembesültek, amelyek túlmutatnak hatályos jogszabályok RF az értékelési tevékenységekről és az értékelési standardokról. Ilyen feladatok közé tartozik különösen a szövetség, régió vagy önkormányzat részesedésének meghatározása a folyamatban lévő fejlesztési projektekben. állami földet/1,2/, az ilyen projektek költségvetési hatékonyságának értékelése, kataszteri és vámvizsgálatok, valamint lefoglalás esetén kártérítési értékelések földterületek számára állami szükségletek.

Az utóbbi típusú elbírálás most a legrelevánsabb, mivel minden nagyszabású infrastrukturális és fejlesztési projekt a földterületek tulajdonosoktól való kivonásának és fejlesztésének szükségességével vagy a bérlők ingatlanjogának megszűnésével jár. Elég sok példát lehetne hozni. Ez a telkek visszavonása Szocsiban az olimpiai létesítmények elhelyezésére. szövetségi jelentőségű valamint a telkekre vonatkozó jogok megszüntetése és azok fejlesztése a negyedik moszkvai közlekedési kör, a moszkvai régió központi körgyűrűje, a Moszkva-Szentpétervár autópálya útvonalain, a butovói botrányokkal járó építkezés és a fejlesztések megvalósítása önkormányzati földterületen megvalósuló projektek stb.

Az értékbecslőnek az ilyen értékelések megoldása során a forgalmi érték megállapítása mellett a visszaváltási ár megállapítása céljából a telek- és ingatlantulajdonosok és bérlők veszteségeit is meg kell határoznia. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 281. cikke. Azonban egy olyan értékelési tárgy, mint veszteség az értékelési tevékenységekről szóló törvényben (FZ-135) és a szövetségi értékelési standardokban (FSO) sz.

Az értékelők szívesen vállalnak ilyen feladatokat, de ezzel óriási kockázatoknak teszik ki magukat, különösen a megnövekedett körülmények között. felelősségértékbecslő az önszabályozásra való átállásról szóló új jogszabály értelmében. Az a tény, hogy a veszteségek vagy kártérítési igények felmérésére még mindig nincs elismert módszertan, és az értékbecslők kénytelenek saját módszereket kidolgozni az ilyen problémák megoldására. Ezen túlmenően, amikor a veszteségek megtérítése vagy a visszaváltási ár meghatározása céljából értékelést végeznek, az értékbecslő azzal a problémával szembesül, hogy a probléma megoldásának gazdasági tartalma és a jogi forma, vagyis tökéletlen jogszabály. Ez különösen most a tulajdonosoktól való kilépéssel összefüggésben okozott veszteségek megállapítása céljából végzett felmérések során mutatkozik meg. ingatlan a szocsi olimpiai létesítményekért. Az ilyen munkában részt vevő értékbecslők és az értékbecslők önszabályozó szervezetei igen kényes helyzetben voltak, mivel a munka megrendelői nem vették a fáradságot, hogy először elrendeljék az értékelési módszertan kidolgozását, mint ahogy az volt. például a RAO EU-n belüli vagyonértékelések lefolytatása során, majd szakmai értékbecslők bevonásával. A szekér a ló előtt haladt.

Másrészt a munkában részt vevő értékbecslők egy része nem értette, hogy az ilyen jellegű problémák megoldásához a 80-as évek amerikai értékelési tapasztalatai alapján nem áll rendelkezésre kellő tudás és készség a rég elavult módszerekre épülő ingatlanértékelésben. és a múlt század 90-es éveiben, hogy új megközelítésekre van szükség az ilyen nehéz feladatok megoldásához és az Orosz Föderáció jogszabályainak részletes ismerete.

Kezdetben nézzük meg, hogy egyáltalán miért merül fel a telkek lefoglalásának, a tulajdonosoknak, földhasználóknak és bérlőknek okozott veszteségek felmérésének problémája.

Történelmileg a föld társadalmi fogalma az emberek két nagy csoportját különbözteti meg, akik eltérően vélekednek a földhasználatról. Az első csoport úgy véli, hogy a föld forgalomképes jószág, amelyet fel kell osztani a társadalom korlátlan tulajdonjoggal rendelkező tagjai között. Egy másik csoport azt az elképzelést támogatja, hogy a föld közös tulajdon, és az államnak kell kezelnie. A földről alkotott két ellentétes nézet küzdelme bizonyos kompromisszumhoz vezetett, amelyet a brit királyi udvar is kifejezett, és az Egyesült Államok legfelsőbb bírósága is megerősített 1876-ban: „Amikor a magántulajdon közérdekbe ütközik, megszűnik a magánjog hatálya alá tartozni, vagyis az állam megszerzi a jogot a tulajdonosi jogok korlátozására”

Ezek a korlátozások magukban foglalják az építési korlátozásokat, az övezeti rendszereket, a fejlesztési és fejlesztési törvényeket és a környezetvédelmi ellenőrzéseket.

A világon egyetlen országnak sincs abszolút földtulajdona. Az értékelési elmélet öt olyan kormányzati hatalmat azonosít, amelyek korlátozzák a tulajdonjogokat.

A magántulajdonhoz való jog erőszakos lefoglalásának vagy kisajátításának joga a tulajdonosnak méltányos kártérítés megfizetése mellett.
Az ingatlantulajdonosok adóztatási és adókivetési joga fenntartani kormányzati programokés közszolgáltatások nyújtása.
Ingatlan átruházásának joga ideiglenes irányítás(élettartamra szóló tulajdonjog, gazdálkodás, bérlet, operatív irányítás stb.)
Szabályozási jog tulajdonviszonyok(teljes jog) a társadalom védelmének, biztonságának, egészségének, erkölcsének és jólétének biztosítására.
Az állam joga, hogy a végrendeletet nem hagyó tulajdonos halála esetén és törvényes örökös hiányában ingatlant adjon vissza a tulajdonába (elvett tulajdon).

A fenti rendelkezéseket az Orosz Föderációban is végrehajtják. Az Orosz Föderáció alkotmányának 9. cikke előírja, hogy a földet és más természeti erőforrásokat használják és védik Orosz Föderáció mint az adott területen élő népek életének és tevékenységének alapja. A föld, mint ingatlan, a polgári forgalom tárgya. Az állam a területén gyakorolt hatalmat minden földhasználó számára kötelezővé teszi Környezeti Előírások közérdekből ellenőrzi a földhasználatot, meghatározza biztonsági zónák, állami szolgalmi jogok stb.

Az Orosz Föderáció alkotmányának 35. cikke kimondja: Senkit nem lehet vagyonától megfosztani, csak bírósági határozat alapján. A vagyon állami szükségletekre történő kötelező elidegenítése csak feltétellel lehetséges előleg és ezzel egyenértékű kompenzáció ».

A föld sajátos jogi szabályozása és az államnak a földhöz való jogok szabályozásában betöltött szerepe meghatározta a veszteségek kompenzációjának jellemzőit a földviszonyok terén.

Benne is szovjet időszak külön szabályozta a kártérítést jogi aktus. A földhasználati veszteségek és a mezőgazdasági termelésből származó veszteségek megtérítésének eljárását a föld állami és közszükségleti célú kiosztása során a Szovjetunió Minisztertanácsának 1974. augusztus 9-i N 636 /3/ számú rendelete szabályozta.

Kortárs Az orosz jogszabályok saját normatív jogi aktusrendszert alakított ki. Az ezen a területen keletkezett károkért az általános törvényi előírásokat, amely a veszteségek megtérítésére irányul (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve), és speciális szabályok jogszabályok, elsősorban a föld (LC RF), amelyek a veszteségek megtérítésének speciális kérdéseit szabályozzák, figyelembe véve a speciális jogi rezsim föld.

Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 15. §-a szerint egy személy, veszteség alatt olyan kiadást értünk, amelyet az a személy, akinek joga megsértve, megtette vagy meg kell tennie a megsértett jogának helyreállítását, vagyonának elvesztését vagy károsodását (tényleges kár), valamint a meg nem keresett jövedelmet, amelyet ez a személy normál körülmények között kapott volna civil forgalomba ha nem sértették volna meg a jogát (kiesett haszon).

Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 281. §-a értelmében annak a személynek, akinek a telkét elkobozták, joga van fogadása visszaváltási árat a kivont földért, ami magában foglalja:

piaci ár telekés a rajta lévő ingatlanok,
valamint minden olyan veszteség, amelyet a tulajdonosnak okozott a telek kivonása,
ideértve azokat a veszteségeket, amelyek harmadik felekkel szembeni kötelezettségeinek idő előtti felmondásával kapcsolatban merülnek fel, beleértve az elmaradt nyereséget is.

Művészet. 62 Földkód Az Orosz Föderáció a földtulajdonosok, a földhasználók, a földtulajdonosok és a telkek bérlői jogainak megsértéséből eredő veszteségek összegét teljes kártérítésnek minősülő veszteségként értelmezi, ideértve az elmaradt hasznot is, az általa előírt módon. polgári jog RF.

Az Orosz Föderáció kormányának 2003. május 7-i 262. sz. megállapította a telektulajdonosok, a földhasználók, a földtulajdonosok és a telekbérlők kártalanításának szabályait a telkek kivonásából vagy ideiglenes elfoglalásából, a telektulajdonosok, a földhasználók, a földtulajdonosok és a földbérlők jogainak korlátozásából eredő károkért. parcellák vagy a földminőség romlása más személyek tevékenysége következtében. E rendelet értelmében a földhasználóknak és a földtulajdonosoknak a földterületek állami ill. önkormányzati igényeket a polgári jognak megfelelően kell végrehajtani. Abban az esetben, ha a telek állami és önkormányzati szükségletekre történő kivonása a telek bérlőjének jogát sérti, a telkek bérlőinek a 2005. évi XX. korai felmondás harmadik személyekkel szemben fennálló kötelezettségei, ideértve az elmaradt haszon, a bérleti szerződés alapján a földrészlet kivonását követő időszakra fizetett bérleti díjat, valamint a földbérleti szerződés megkötésének jogának költségét, ha az árverésen kerül megkötésre.

Az Orosz Föderáció Kormányának fent említett, 2003. május 7-i 262. számú rendeletével összhangban a Szövetségi Földkataszter vezetője 2004. március 11-én jóváhagyta " Ideiglenes iránymutatás a telektulajdonosokat, a földhasználókat, a földtulajdonosokat és a telkek bérlőit ért veszteségek összegének kiszámításához, a földtulajdonosok, a földhasználók, a földtulajdonosok és a telkek bérlői jogainak korlátozásához vagy a földminőség romlásához más személyek tevékenységének eredménye. Ezen ajánlások szerint az állami és önkormányzati szükségletekre lefoglalt földterületek jogosultjainak okozott károk közé tartozik valódi kár, az elmaradt haszon összegét, valamint a földterületi jogok tulajdonosait a harmadik felekkel szemben fennálló kötelezettségek idő előtti megszűnésével összefüggésben elszenvedett veszteségek összegét.

Úgy tűnik, hogy logikus és hierarchikus struktúra épült fel jogi dokumentumok, amely teljes mértékben biztosítja a visszaváltási ár vagy a veszteségek megállapításának folyamatát a telkek állami szükségletekre történő kivonása esetén. Azonban ezeknek a dokumentumoknak az értékbecslői pozícióból történő mélyebb vizsgálata számos olyan problémát tár fel, amelyek nem teszik lehetővé a veszteségek értékelésének problémáját a kizárólag ezen dokumentumok követelményeinek követése alapján. Foglalkozzunk ezzel részletesebben.

Először is foglalkozzunk az értékbecslő új fogalmaival, amelyek nem szerepelnek az FZ-135-ben és az FSO-ban, ez elsősorban az olyan fogalmakra vonatkozik, mint a „visszavásárlási ár”, „veszteség”, „kiesett nyereség”.

A telkek lefoglalására vonatkozó eljárást a 279–282. cikk írja elő Polgári törvénykönyv RF. Attól függően, hogy kinek a szükségleteire vonják ki a földet, a visszaváltást az Orosz Föderáció, az Orosz Föderáció illetékes alanya vagy az önkormányzat végzi. A telek tulajdonosának és egyéb földhasználóinak kell lenniük legalább egy évvel a küszöbön álló kilépésről. A telek egy év letelte előtti kivonása megváltás céljából csak a telek tulajdonosának vagy használójának hozzájárulásával lehetséges.

A telek állami vagy önkormányzati szükségletekre való visszavonásáról szóló határozatot állami nyilvántartásba kell venni a földterülethez fűződő jogokat nyilvántartó szervnél. A bejegyzésről a telek tulajdonosát és egyéb földhasználóit értesíteni kell, annak időpontjának megjelölésével.

A tulajdonossal való megegyezés alapján az állami vagy önkormányzati szükségletekre kivont földterület helyett más telek is biztosítható számára, melynek értékét a megváltási ár tartalmazza.

Fizetés az állami vagy önkormányzati tulajdonra elkobzott telekért igények (visszaváltási ár), a visszaváltás feltételeit és egyéb feltételeit az oldal tulajdonosával kötött megállapodás határozza meg. A megállapodás magában foglalja az Orosz Föderáció kötelezettségét, az Orosz Föderáció alanya ill község fizetés visszaváltási árat a kivont földért. A visszaváltási ár meghatározásakor tartalmazza

piaci ár föld és a rajta található ingatlan,
és mindemellett veszteség A tulajdonost a telek kivonása okozta, ideértve azokat a veszteségeket is, amelyek harmadik személyekkel szembeni kötelezettségeinek idő előtti megszűnésével összefüggésben keletkeznek, beleértve a elvesztett profit.

Az eljárást meg kell különböztetni földvásárlás és földkivonás. Az első esetben az belterületi telkeken magántulajdon , a másodikban pedig az állapotról ill önkormányzati földek. Azaz földbirtokosok joga van a föld értékéhez annak megváltása eseténállami vagy önkormányzati szükségletekre, valamint az kártérítés. A földtulajdonosok, földhasználók és bérlők rendelkeznek ez az eset csak kártérítési jogosultság(Az értékelők gyakran összezavarodnak ebben a kérdésben).

Lehetőség van a telkek állami vagy önkormányzati szükségletekre történő kivonása, beleértve a megváltást is csak a hatályos jogszabályok által meghatározott kötelező eljárás szerint, a veszteségek teljes körű kötelező megtérítése, beleértve az elmaradt nyereséget is.

Így ha a tulajdonos, bérlő vagy földhasználó beleegyezik a neki vagyonáért, vagyoni értékű jogáért felajánlott ellentételezéssel, akkor nem merül fel probléma, és az eljárást követik.

Ha a tulajdonos nem ért egyet azzal a döntéssel, hogy a telket állami vagy önkormányzati szükségletre vonják el tőle, vagy ha a visszaváltási árról vagy a megváltás egyéb feltételeiről nem sikerült vele megegyezni, a döntést hozó szerv bírósághoz fordulhat a telek megváltása iránt. A telek állami vagy önkormányzati szükségletekre történő megváltása iránti igényt a telek tulajdonosának küldött értesítéstől számított két éven belül lehet benyújtani.

Hagyományosan veszteség besorolását elfogadták tényleges kár és elmaradt haszon. Ezt a besorolást az orosz jogszabályok is tükrözik. Vegye figyelembe őket sajátos jellemzők a földviszonyok területével kapcsolatban.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 15. cikkének (2) bekezdésével összhangban valódi kár azokra a költségekre vonatkozik, amelyeket az a személy, akinek a jogát megsértették, a megsértett jogának, az elveszett vagy megrongálódott vagyontárgynak a helyreállításáért viselt vagy köteles fizetni.

Gazdasági szempontból a valódi károkat az jellemzi csökken(valós vagy küszöbön álló a jövőben) készpénzes ingatlan tulajdonosa, szemben elvesztett profit amikor a károsult készpénzvagyona nem növekszik, bár növekedhetett volna, ha nem kobozzák el az ingatlant.

Ily módon valódi kár magába foglalja:

Először is, az anyagi kár és kár
másodszor az érintett személynél a lefoglalás vagy a bíróság előtti kereset benyújtásakor ténylegesen felmerült költségek;
harmadrészt a jövőbeni szükséges kiadások, pl. költségek, amelyeket egy személynek kell fizetnie a megsértett jog helyreállításához;

Összegezve a fentieket, megállapítható, hogy ha a telek kivonásából eredő visszaváltási árat és veszteségeket helyesen számítják ki, és a tulajdonos, a földhasználó vagy a bérlő egyetért a számított értékekkel, akkor nincs probléma és a kivonási eljárás lezárult. . A kérdés azonban továbbra is fennáll: kinek kell ilyen számításokat végeznie. Közvetlen válasz erre a kérdésre a fentiekben normatív dokumentumok nem. Mindazonáltal ezekben a dokumentumokban van említés "piaci értéke"és ennek az értéknek a törvény szerinti meghatározásával az értékbecslők foglalkoznak.

Teljesen logikus, hogy ha az értékbecslők részt vesznek a piaci érték meghatározásában, akkor az értékelési feladatban veszteségek és elmaradt haszon megállapítására is utasítják őket. Mint fentebb említettük, az értékbecslők szívesen vállalnak ilyen munkát, és komoly módszertani és jogi problémák, mivel a veszteségek és az elmaradt haszon nem képezi az értékelés tárgyát. Ezeket bizonyos kidolgozott szabályok szerint kell kiszámítani (számítani). bírói gyakorlat, vagyis ezeknek az értékeknek a kiszámításához az értékbecslőnek ismernie kell ezt a gyakorlatot, és nem kell kitalálnia saját otthoni módszereit.

Az elszenvedett veszteségek összegének kiszámításához és bizonyításához a mérleg, a kiadási bizonylatok adatait kell felhasználni. bérekés minden egyéb számviteli bizonylat gazdasági aktivitás, beleértve azokat az elsődlegeseket is, amelyeken ezek az adatok alapulnak. A legfontosabb nézet veszteség kiesett nyereség. Ráadásul a kereskedelmi forgalomban az elmaradt haszon központi helyet foglal el.

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága és a kerületek szövetségi választottbíróságai meglehetősen kiegyensúlyozott megközelítést dolgoztak ki az elmaradt haszon megtérülése iránti igények kielégítésére. A bírói gyakorlatban az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 15. cikkének normájának ilyen értelmezése került kidolgozásra, amelyben a kieső jövedelem összegének kiszámításakor a felperesnek meg kell határoznia a megbízhatóságot (valóságot). azt a bevételt, amelyet várt normál polgári forgalomban (Az Észak-Kaukázusi Kerület Szövetségi Választottbíróságának 2003. március 9-i határozata az N Ф08-3125 / 2003. sz. ügyben; A Moszkvai Kerület Szövetségi Választottbíróságának 2003. március 3-i határozata az N KG-A40 ügyben / 559-03). Az elmaradt jövedelem (kiesett haszon) összegét azon ésszerű költségek figyelembevételével kell meghatározni, amelyek a hitelezőnek a kötelezettség teljesítése esetén felmerülnének ( Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága és az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumainak 1996. július 1-i rendeletének 10–11. bekezdései N 6/8)

Különös nehézséget okoz az elmaradt haszon formájában bekövetkezett károk igazolása. Bár Általános elvek az ilyen károk megállapítására és az Art. 15. §-a alapján nyilvánvalóan nem elegendőek. Ezért az Art. (4) bekezdése A Polgári Törvénykönyv 393. §-a kifejezetten további feltételeket ír elő az elmaradt haszon megtérítésének költségeinek igazolására: „Az elmaradt haszon megállapításánál a hitelező által annak megszerzésére tett intézkedések és az e célból megtett előkészületek Ezen túlmenően az ilyen megerősítések bizonyíték formájában történő megléte kötelező.

E jogszabály figyelmen kívül hagyása vagy figyelmen kívül hagyása a gyakorlatban általában ahhoz vezet, hogy a hitelező megtagadja az elmaradt haszon megtérítésére vonatkozó követelések teljesítését. Ez azért történik, mert a hitelező nem tudja megfelelő bizonyítékokkal alátámasztani az elszenvedett veszteségeket. Az elmaradt haszon például a hivatalos termésadatokon alapuló gabona, egyéb termények kieső bruttó betakarításának értékében fejeződik ki. Az elmaradt haszon nagyságát és nagyságát bizonyítja a beszerzéssel, a késztermékek értékesítésére vonatkozó kereskedelmi szervezetekkel kötött előzetes megállapodások, a paraszti gazdaságok állampolgárokkal szembeni egyéb kötelezettségei, a gazdaságon belüli fogyasztási tervek, a szükséges mennyiségű tüzelőanyag, vetőmag vásárlása, a szükséges agrotechnikai munkák igazolása stb.

Vagyis, ha a telek tulajdonosa nem elégedett a jelentésben meghatározott visszaváltási árral vagy a veszteség összegével és bírósághoz fordul, akkor a bizonyítási teher az értékbecslőre hárul.

Ebből a helyzetből a kiút az lehet, ha a visszaváltási ár vagy a telek visszavonásából származó veszteségek meghatározásával kapcsolatos munka eredményeit két dokumentumra osztják:

Jelentés az ingatlanok forgalmi értékének megállapításáról.
Szakvélemény a kivásárlási árról vagy a veszteségek megállapításáról konzultációs dokumentum formájában.

Legalábbis Moszkva város ingatlanügyi osztálya most ezt az utat választotta, amikor új szerződéseket kötött az értékbecslőkkel.

Úgy tűnik, hogy a probléma megoldódott, és nyugodtan folytathatjuk az értékelés gyakorlati munkáját a fenti célok érdekében. Felmerül azonban itt egy alapvető probléma, amely a területi jogszabályok tökéletlenségével kapcsolatos értékelési tevékenységekés a szövetségi értékelési szabványok. Ez a probléma pedig a fogalom meghatározásához kapcsolódik "piaci ár"…

Az Orosz Föderációban rendszeresen elfogadnak olyan törvényeket, amelyek lehetővé teszik az állam számára, hogy a polgároktól magántulajdont - ingatlanokat és egyéb tulajdonokat - lefoglaljon. Például ez történt az olimpia előtt Szocsiban, a vb-re való felkészülés során vagy Új-Moszkvában. 2015 áprilisában a jogalkotók fontolóra vették a nyári lakosok földjének lefoglalásának kérdését. Az újítás az Orosz Föderáció szövetségének minden alanyára vonatkozik. Az ingatlanok és egyéb vagyontárgyak állami lefoglalása és lebontása esetén értékelése valós piaci értékének megállapítása érdekében történik. Az eljárás célja, hogy a tulajdonos méltányos kártérítést kapjon.

A munka szakaszai

Fellebbezés
ügyfél

Következtetés
megállapodások

Indulás
tárgyonként

Fizetés
szolgáltatások

Kiképzés
jelentés

kapsz
jelentés

Az alábbi ingatlantípusokat értékeljük:

Telek értékelése az állam általi visszavonás/lebontás esetén;
Lakóépület értékelése állami kivonás/lebontás esetén;
Ingatlan értékbecslése az állam általi lefoglalás/lebontás esetén;
Fokozat nem lakás céljára szolgáló helyiségek amikor az állam lefoglalja / lebontja;
Kereskedelmi helyiségek értékelése állami kilépés/lebontás esetén;
Irodahelyiségek értékelése állami kivonás/lebontás esetén;
Kiskereskedelmi helyiségek értékelése állami kivonás/lebontás esetén;
A tároló létesítmények értékelése állami kivonás/lebontás esetén;
Fokozat nem lakóépület amikor az állam lefoglalja / lebontja;
Lakás értékelése állami kivonás/lebontás esetén;
A garázs értékelése állami lefoglalás/lebontás esetén;
A vagyon állami szükségletekre történő lefoglalása során keletkezett károk felmérése.

Árak:

Szolgáltatás neve	Term	Ár
Lakás értékelése állami kivonás vagy lebontás esetén	2-3 nap	5000 rubeltől.
Magánház értékelése a kivonás és az állam általi lebontás előtt	3-5 nap	8000 rubeltől.
Kereskedelmi helyiségek értékelése állami kilépés/lebontás esetén	5-7 nap	15 000 rubeltől.
Az üzlethelyiség értékelése állami kivonás/lebontás esetén	5-7 nap	15 000 rubeltől.
Irodahelyiségek értékbecslése állami kivonás vagy lebontás esetén	5-7 nap	15 000 rubeltől.

Szakértői bizonyítványok:

Miért van szükség szolgáltatásainkra az ingatlan lefoglalása során?

Az elmúlt években Moszkva határai folyamatosan bővültek. A várostervezés fejlődik: új épületek, városi létesítmények, hővezetékek épülnek, utak, kommunikációs hálózatok stb. Emellett javában zajlik a Felújítási program, melynek során ötemeletes hruscsov épületeket bontanak le.

A városi infrastruktúra átalakításának azonban negatív oldalai is vannak. A terület állami és önkormányzati szükségletekre való felszabadítása érdekében magánházakat, telkeket, sokemeletes épületekben lévő lakásokat, valamint kereskedelmi létesítményeket koboznak el a tulajdonosoktól.

Az ingatlan bontása előtt a tulajdonos vételár ajánlatot kap. A hatóságok által felajánlott összeg gyakran NAGYON ALACSONY. Ebben az esetben az alulfizetés több milliós is lehet. Speciális gyakorlatot végeznek a romos házakkal kapcsolatban. Azt mondják a tulajdonosoknak, hogy az ingatlanuk bontásra vár, tehát olcsó. Ez azonban nem így van, hiszen a lakások piaci értéke ill kereskedelmi helyiségek továbbra is magas marad. Ezt bizonyítja az INEX által lefolytatott ingatlan-értékelési eljárás szövetségi szabványok valamint az értékelési tevékenységről szóló törvények.

Ha Ön ilyen helyzetbe kerül, cégünk szakemberei mindent megtesznek annak érdekében, hogy az ingatlan forgalmi értékének megfelelő méltányos kártérítést kapjon.

Hogyan segíthet egy független értékelés?

Szakértőink bármilyen típusú ingatlan és ingatlan piaci értékét felmérik. Értékelő jegyzőkönyvet készítünk, melyben feltüntetjük a lakás, telek, üzlet, raktár stb. valós értékét. Amennyiben az állam nem ért egyet az összeggel, ragaszkodva annak alulértékelt értékéhez, ügyvédeink képviselik az önkormányzat érdekeit. ügyfél a bíróságon. Az ügyet az elejétől a végéig kezeljük, és mindig teljes kártérítést kérünk az ingatlan elszállításáért/bontásáért.

Szakmai csapat "INEX"

Ezen ingatlanértékelési szolgáltatások bármelyikével kapcsolatba léphet cégünkkel. Szakmai tapasztalat, készségek és az Orosz Föderáció jogszabályainak kiváló ismerete lehetővé teszi szakembereink számára, hogy még a legbonyolultabb eseteket is felvegyék, sikeresen hozva azokat pozitív eredményre. Ha sürgős kérést szeretne hagyni, használja a visszajelzési űrlapot, vagy hívjon minket a "

Az állami jelentőségű fejlesztések és más nagyszabású projektek megvalósítása következtében egyre gyakrabban vonnak ki telkeket az állami vagy önkormányzati szükségletekre. Az ilyen telkek tulajdonosai számára törvényi szinten az állam kártérítés fizetését írja elő a kilépéskor (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 306. cikke). Ennek megfelelően fel kell mérni, hogy a telek tulajdonosát mekkora veszteség érte a visszavonás miatt. Az ilyen hatósági elbírálásnak megfelelően kártérítést rendelnek a telek tulajdonosához, amelynek visszavonását tervezik.

Az ingatlanok állami szükségletre történő lefoglalási eljárása a mindenkor hatályos jogi aktusok: Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve); Az Orosz Föderáció Földkódexe (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Földkódexe); Az Orosz Föderáció kormányának 2003. május 7-i 262. számú rendelete a földterületek tulajdonosainak, a földhasználóknak, a földtulajdonosoknak és a telkek bérlőinek a föld kivonása vagy ideiglenes elfoglalása miatti veszteségekért fizetendő kártalanítás szabályainak jóváhagyásáról Telkek, a telektulajdonosok, a földhasználók, a földtulajdonosok és a telkek bérlői jogainak korlátozása vagy a földminőség más személyek tevékenységéből eredő romlása”; Útmutató a lefoglalt és (vagy) a 310-FZ szövetségi törvény értelmében biztosított ingatlantárgyak értékeléséről szóló jelentések elkészítésére, frissítésére és vizsgálatára, beleértve a szolgalmi jog alapítási díjának kiszámítását és (vagy) a szolgalmi jogdíj kiszámítását. veszteségek összege ", amelyet az NCPC (Nemzeti Tanács értékelési tevékenységei) dolgozott ki.

Értékelési költség

Szolgáltatás	Ár	Term
Garázs értékbecslés elálláskor	2000 rubeltől.	2-3 nap
A telek értékelése a kivonás során	4000 rubeltől.	2-3 nap
Külvárosi ingatlanok értékelése kivonás során	4000 rubeltől.	2-3 nap
Irodahelyiségek értékelése visszavonáskor	8000 rubeltől.	3-5 nap
Az üzlethelyiség értékelése visszavonáskor	8000 rubeltől.	3-5 nap
Raktári értékbecslés kitároláskor	8000 rubeltől.	3-5 nap
Nem lakáscélú épület értékelése visszavonáskor	15 000 rubeltől.	3-5 nap

Az értékelés alapdokumentáción alapul

A földért

A telek kataszterbe bejegyzett értékének igazolása.
Kataszteri kivonat - az Állami Vagyonügyi Bizottság kivonata ill kataszteri útlevél webhely.
A tulajdonost azonosító igazolás.
Ha az oldal jogi személyhez tartozik, akkor egy tanúsítványt könyv szerinti értéke az értékelés napján.
A helyszín műszaki támogatásáról szóló igazolás, amely az értékelés időpontjában megvolt.

Nem lakóépületekhez

Kataszteri értékbizonyítvány.
Az ügyfél adatai, magánszemélyek számára - az útlevél másolata.
Műszaki útlevél és alaprajzok.
Bizonyíték, amely megállapítja annak a teleknek a tulajdonosát, ahol az épület található, és magát az építési területet.
Kataszteri útlevél.
Igazolás a tárgy maradvány- és könyv szerinti értékéről, feltéve, hogy jogi személyhez tartozik.
A telek kataszteri útlevele vagy kataszteri kivonata (az Állami Vagyonbizottságtól), amelynek területén az objektum található.

Felmérés elvégzése a telkek állami vagy önkormányzati szükségletekre történő kivonása során

A telek visszavonása magán- és jogalanyok csak a következő esetekben:

amikor indokolja a mentesség szükségességét az ország jogában az önkormányzat vagy jogalany tulajdonában lévő földterület vonatkozásában,
szükség esetén bizonyos nemzetközi kötelezettségeket például főbb nemzetközi csővezetékek létrehozása,
ha az önkormányzat területén szükséges jelölni ill állami létesítmény ha máshol nem lehet elhelyezni.

Ilyen objektumok a következők:

atom,
kapcsolódó regionális és szövetségi rendszerek energia,
biztonság és védelem, amely magában foglalja az államhatár védelmét biztosító létesítményeket,
lineáris, igényes a természetes monopóliumok alattvalói működésének biztosítására,
regionális és szövetségi, közlekedési rendszerekkel, informatikai és kommunikációs rendszerekkel, kommunikációs eszközökkel,
autópályák,
hő-, gáz- és vízellátó rendszerekkel kapcsolatos.

A fenti lista kimerítő.

Egy telek vételára tartalmazza:

az épületek és építmények hiányától függően a jelenlegi piaci értéke;
az elállás miatt a tulajdonost ért veszteségek;
ha vannak az oldalon tárgyak és építmények, akkor azok piaci értéke és maga az oldal.

Cégünk előnyei

Az Irodánkban dolgozó szakemberek rendelkeznek magas szint képzés és sok éves tapasztalat a földkivonás okozta károk felmérésében. Szakértőink munkájuk során átfogóan figyelembe vesznek minden olyan szempontot, amely a károk költségének nagyságát befolyásolja. A következtetést kizárólag teljes, objektív, releváns és megbízható információk alapján kell levonni.

Miután az Iroda szakértői befejezték munkájukat, Ön jelentést kap független értékelés, amelyet minden szabványnak megfelelően adnak ki. Az Orosz Föderáció jogszabályai alapján dolgozunk, és aktív résztvevői vagyunk az SRO-nak.

A telkek állami és közszükségleti célú kényszerlefoglalása esetén a lefoglalás a lefoglalt ingatlan értékének teljes megtérítése mellett történik, amely a föld azon piaci értéke alapján történik, amikor a tulajdonos a lefoglalásról szóló értesítést megkapta. .

A visszaváltási árat az art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 281. cikke: 1. Az állami vagy önkormányzati szükségletekre kivont telek kifizetését (megváltási ár), a megváltás feltételeit és egyéb feltételeit a telek tulajdonosával kötött megállapodás határozza meg. A megállapodás magában foglalja az Orosz Föderáció, az Orosz Föderáció alanya vagy egy önkormányzat kötelezettségét a kivont földterület visszaváltási árának megfizetésére. 2. A visszaváltási ár meghatározásakor figyelembe kell venni a telek és a rajta elhelyezkedő ingatlan forgalmi értékét, valamint a tulajdonost a telek kivonása miatt okozott minden veszteséget, ideértve azokat a veszteségeket is, amelyek a földrészlet kivonásával összefüggésben keletkeznek. harmadik felekkel szembeni kötelezettségeinek idő előtti megszüntetése, beleértve az elmaradt nyereséget is. 3. A tulajdonossal való megegyezés alapján az állami vagy önkormányzati szükségletekre lefoglalt telek helyett más telek is adható számára, amelynek értékét a megváltási ár tartalmazza. A fentiekhez hasonló eljárást kell alkalmazni olyan épületek, építmények lefoglalása esetén, amelyek nem az ingatlan tulajdonosának tulajdonában lévő telken találhatók.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvében meghatározott kártérítés nem csak az anyagi (kiesett haszon és valós kár), hanem az erkölcsi kár megtérítését is magában foglalja. Ennek alapján azonban bírói gyakorlat, az állam egy bizonyos pontig nem ismerte el a telek lefoglalásával a jogosultnak okozott erkölcsi sérelmet. A Volga-Vjatka Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálata az A79-1656 / 2009 sz. ügyben 2009. augusztus 24-én kelt határozatában elégedetten kijelenti, hogy követelésért kártérítésért erkölcsi sérelem felperes tulajdonában lévő ingatlan jogellenes lefoglalása következtében keletkezett, jogosan megtagadta, mivel ezen a területen a tulajdonjog megsértésével összefüggésben okozott erkölcsi kár megtérítésének lehetőségét nem biztosítja a Kbt. hatályos jogszabályok.

A választottbíróságok későbbi döntése ugyanakkor az erkölcsi károk behajtásával kapcsolatos gyakorlat változását jelzi. Így a Tizenhatodik Választottbíróság az A18-813/2012. sz. ügyben 2013. október 22-én kelt határozatában, figyelembe véve fellebbezés Szunzsenszkij adminisztrációja önkormányzati kerület az Ingusföldi Választottbíróságnak az A18-813 / 2012. sz. ügyben 2013.09.07-én kelt határozata ellen az IP Dzeytova L.Kh. keresetére. az Ingus Köztársaság kormányához és Szunzsenszkij önkormányzati körzet közigazgatásához az anyagi és nem vagyoni kár megtérítése érdekében úgy határozott, hogy az Ingus Köztársaság Választottbíróságának 2013. július 9-i határozata az N A18-813. / 2012 változatlanul hagyni, a fellebbezést pedig - kielégítés nélkül. Bíróság fellebbviteli bíróság hivatkozik az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2010. november 23-i, N 6763/10 sz., N A53-6358/08 ügyben hozott rendeletére, amely a következőket foglalja össze: nem vagyoni kár megtérítése a nyilvánosság által okozott károk miatt. A hatóságok jogszerűen hajtották be, mivel a vagyoni károk miatt okozott vagyoni kár megtérítése nem vezet a felperes jogainak teljes helyreállításához, aki ennek következtében illegális tevékenységek a végrehajtó-végrehajtót ténylegesen megfosztották a vállalkozói tevékenység végzésének lehetőségétől. Ezen túlmenően a tizenhatodik választottbíróság az igazgatási cselekmények megállapított jogellenességéből, valamint a bizonyított okozati összefüggést az adminisztráció jogellenes cselekményei és a vállalkozóra nézve hátrányos következmények között. A fellebbviteli bíróság ebben az ügyben hozott határozatában megállapította, hogy az Orosz Föderáció alkotmányában rögzített egyik alapvető jogelv a képességek és vagyon szabad felhasználása vállalkozói tevékenységés a magántulajdon sérthetetlensége (az Orosz Föderáció alkotmányának 34. és 35. cikke). Az Orosz Föderáció Alkotmánya 55. cikkének 3. része értelmében e jogok gyakorlásába való bármilyen állami beavatkozás csak szövetségi törvény alapján és csak a nevezett cikkben meghatározott célok elérése érdekében történhet. Nem megengedett, hogy bárki önkényesen beavatkozzon magánügyekbe (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 1. cikkének (1) bekezdése). Ezért ha a szerv államhatalom jogellenesen beavatkozott egy személy vállalkozói tevékenységébe, az ilyen személynek tisztességesnek kell lennie pénzbeli kompenzáció neki okozott nem vagyoni kárt. Ebben az esetben a felperesnek az Orosz Föderáció alkotmánya által védett jogait súlyosan megsértették hivatalos kormányzati hivatalés az ilyen kártérítés megítélésének elmulasztása az igazságszolgáltatás megtagadását jelentené.

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága 2014. március 1-jei N VAC-2787/14 határozatával úgy határozott, hogy megtagadja az Ingusföldi Köztársaság Választottbírósága N A18-813 / 2012 ügyének az Elnökség elé terjesztését. az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának felülvizsgálata céljából az Ingusföldi Köztársaság Választottbírósága 2013. július 9-i határozatának, a tizenhatodik választottbíróság határozatainak felülvizsgálata céljából. Fellebbviteli bíróság 2013. október 22-én kelt és az Észak-Kaukázusi Kerület Szövetségi Választottbíróságának 2014. január 28-i határozata ugyanebben az ügyben. Ily módon Választottbíróságok A legfelsőbb és a fellebbviteli bíróságok megerősítették az erkölcsi kár megtérítésének jogosságát egy telek önkormányzati szükségletekre történő lefoglalása esetén. (2) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 1099. §-a értelmében a sértő cselekmények (tétlenség) által okozott erkölcsi kár tulajdonjogokállampolgár, esetenként kártérítés hatálya alá tartozik törvényes(Az Orosz Föderáció törvénye "A polgárok jogait és szabadságait sértő cselekmények és határozatok bírósághoz történő fellebbezéséről"). A bíróságnak jogában áll elbírálni a felperesnek okozott erkölcsi vagy testi szenvedés megtérítése iránti önállóan benyújtott keresetet, mivel a hatályos jogszabályok értelmében az okozott erkölcsi sérelemért való felelősség közvetlenül nem függ a vagyoni kár fennállásától, és az is lehet. vagyoni felelősséggel együtt és önállóan is alkalmazzák

Az állam igyekszik lehetőség szerint pénzbeli ellentételezéssel helyettesíteni a természetbeni kártérítést, ezt a nagyberuházási projektek megvalósítására elfogadott törvények is bizonyítják. A jogszabály előírja, hogy a telekért járó fizetést a tulajdonossal kötött megállapodás, kényszerkivonás esetén bírósági határozat határozza meg.

A kártalanítás mértékének megállapításához a telek forgalmi értékét a kivonásról szóló határozat meghozatalát megelőző napi telekhasználati engedély alapján határozzák meg. Ha a megadott nap előtt megváltozik a telek megengedett használata szövetségi jelentőségű objektumok, regionális jelentőségű objektumok vagy objektumok építésére, rekonstrukciójára helyi jelentőségűépítésnél, amelynek rekonstrukcióját visszavonják, a telek forgalmi értékét vagy a telekre vonatkozó megszűnt jogok forgalmi értékét a meghatározott változás előtt megállapított engedélyezett használat alapján állapítják meg. A piaci érték meghatározásának ez a módszere segít megelőzni a földtulajdonos visszaéléseit: amikor a visszavonásról döntenek, vagy ismert, hogy egy adott telken beruházási projektet hajtanak végre, a föld értéke meredeken emelkedik; a jogosult a piaci érték növelése érdekében megkezdheti az engedélyezett használat megváltoztatásának folyamatát (a termőföld értéke és a telephely értéke jelentősen eltérhet).

A kártérítés összegét az értékelt tárgy piaci értéke határozza meg, amely közvetlenül függ attól kataszteri érték szerint meghatározott szövetségi törvény, azaz az a legvalószínűbb ár, amelyen az értékelés tárgya a nyílt piacon, versenykörnyezetben elidegeníthető, miközben az ügyletet rendkívüli körülmények nem érintik. Az árat a legtöbb alapján határozzák meg hatékony felhasználása földdarab. A telek leghatékonyabb hasznosítását úgy határozzák meg, hogy figyelembe veszik annak lehetséges ésszerű, különálló részekre való felosztását, amelyek formájukban, típusában és jellegében eltérőek. Előfordulhat azonban, hogy a leghatékonyabb hasznosítás nem egyezik a jelenlegi földhasználattal. Fontos megjegyezni, hogy a leghatékonyabb felhasználás meghatározásakor a következőket veszik figyelembe: speciális célúés engedélyezett használat, a vizsgált telek közvetlen közelében uralkodó területhasználatok, a telek elhelyezkedése szerinti terület fejlesztési kilátásai, a föld- és egyéb ingatlanpiac várható változásai, a telek jelenlegi használata.

A hatályos jogszabály nem tartalmaz kritériumokat a földrészletek egyenértékűségének megállapítására. Az egyenértékűség megállapításának egyetlen kritériuma a jogosult hozzájárulása a megfelelő ellentételezéshez. A jogirodalomban az a vélemény fogalmazódik meg, hogy a telek egyenértékűségét annak figyelembevételével kell meghatározni fogyasztói jellemzők mint például az elhelyezkedés, a terület, a föld összetétele, a talaj termékenysége, a bekötőutak elérhetősége stb. Figyelembe kell venni azt is, hogy az Orosz Föderáció, az Orosz Föderációt alkotó szervezet vagy egy önkormányzat ténylegesen birtokol egy olyan telket, amely egyenértékű a közszükségletekre lefoglalt földterülettel. Az egyenértékű telek hiánya lehetővé teszi az elutasítás lehetőségét felhatalmazott szerv, az állami és önkormányzati szükségletekre kivont helyett telek biztosításában.

A föld állami szükségletekre történő lefoglalása esetén a veszteségek megtérítését az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 15., 280., 281. és 282. cikke, valamint az Orosz Föderáció kormányának 2003. május 7-i 262. számú, „A földtulajdonosok, földhasználók és földtulajdonosok kártalanítására vonatkozó szabályok jóváhagyásáról szóló rendelete” és a telkek bérlői a telkek kivonása vagy ideiglenes elfoglalása, a tulajdonosi jogok korlátozása, a földhasználók, a földtulajdonosok és a telkek bérlői, vagy a földminőség romlása miatt bekövetkezett veszteségekért. személyek.

A 262. kormányrendelet által jóváhagyott „Földtulajdonosok kártalanítási szabályai” (5) bekezdése szerint „a földtulajdonosoknak, a földhasználóknak, a földtulajdonosoknak és a telkek bérlőinek a kivonás által okozott veszteségek összege állami vagy önkormányzati részére. a földterület szükségletét vagy ideiglenes elfoglalását, a telektulajdonosok, a földhasználók, a földtulajdonosok és a telkek bérlőinek korlátozását, vagy a föld minőségének más személyek tevékenységéből eredő romlását a felek megállapodása határozza meg, ill. szerint kerül kiszámításra iránymutatásokat jóváhagyott Szövetségi Szolgálat földhivatal Oroszország az Orosz Föderáció Gazdasági Fejlesztési és Kereskedelmi Minisztériumával és az Orosz Föderáció Vagyonügyi Minisztériumával egyetértésben.

Az Orosz Föderáció jogszabályai felsorolják azokat az eseteket, amikor a jogosultak elvesztése nem tartozik kártérítési kötelezettség alá. Tehát Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 280. cikke kimondja, hogy a tulajdonos viseli annak kockázatát, hogy a telek visszaváltási árának meghatározásakor (281. cikk) neki tulajdonítja az épületek új építésével, bővítésével és rekonstrukciójával kapcsolatos költségeket és veszteségeket, valamint építmények a telken a meghatározott időszakban; (3) bekezdése szerint. 63. §-a szerint a telektulajdonosok, a földhasználók, a földtulajdonosok, a telkek bérlői által tőkejellegű épületekkel rendelkező telkek fejlesztése és egyéb, a föld értékét jelentősen növelő tevékenységek miatt felmerülő költségek a közelgő értesítést követően. a telkek kivonása, beleértve a visszaváltást is, nem térítendő vissza.

A kártérítés összegét legkésőbb hatvan nappal azelőtt kell meghatározni, hogy az ingatlan lefoglalásáról szóló megállapodás a telek jogosultja felé irányuljon. A törvény nem határoz meg időpontot, amelyre a visszaváltási árat kell megállapítani.

Ha a földrészletek kivonása következtében a jogosultaknak a harmadik személyekkel szembeni kötelezettség teljesítésének lehetetlensége miatt veszteség keletkezik, a kivont ingatlan jogosultjai kötelesek a munkát végző személynek benyújtani a jogosítvány értékelését. a kivont telkek és (vagy) azokon elhelyezkedő ingatlanok, vagy a megszűnt jogok megállapítása és az ilyen lefoglalással okozott veszteségek összege, a lefoglalt ingatlan jogosultjainak a teljesítési lehetetlenség miatti veszteség bekövetkezését igazoló dokumentumok ezeket a kötelezettségeket.

A kompenzáció háromkomponensű struktúra szerint történik: a telek megszűnt jogainak piaci értéke, a harmadik féllel szemben korábban vállalt kötelezettségek teljesítésének lehetetlensége miatt keletkezett veszteségek és az elmaradt haszon. Fontos megjegyezni, hogy a veszteségeket nem lehet felmérni az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló szövetségi törvény 1. cikkében. törvény 5. §-ában nincs ilyen fogalom, ezért a kérdés továbbra is az, hogy a közvetlen veszteségeket hogyan és milyen sorrendben értékelik.