Contracte care vizează înstrăinarea drepturilor de proprietate. Acorduri de înstrăinare imobiliară (donație, vânzare-cumpărare, schimb)

Înstrăinarea proprietății

Înstrăinarea proprietății - în drept civil- trecerea proprietății aparținând unei persoane în proprietatea altei persoane.
Înstrăinarea proprietății este una dintre modalitățile prin care proprietarul își exercită autoritatea de a dispune de bunuri, efectuată contra cost sau gratuit. Distinge:
- înstrăinarea prin voinţa proprietarului: cumpărare şi vânzare sau donaţie; și
- înstrăinarea împotriva voinței proprietarului: confiscarea, rechiziționarea sau vânzarea silită a bunurilor debitorului în vederea recuperării unei creanțe acordate de instanță.

În limba engleză: alienare

Sinonime: Alientare

Dicţionar financiar Finam.

Vedeți ce înseamnă „Înstrăinarea proprietății” în alte dicționare:

- (transmitere frauduloasă) Transferul proprietății către o altă persoană pentru ca acesta să nu revină creditorilor. De exemplu, dacă un soț își transferă casa pe numele soției pentru că înțelege că afacerea lui este în pragul falimentului, instanța poate anula ... ... Glosar de termeni de afaceri

- (transmitere frauduloasă) Transferul proprietății către o altă persoană pentru ca acesta să nu revină creditorilor. Deci, dacă un soț, realizând că afacerea lui este în pragul falimentului, își transferă casa pe numele soției sale, instanța poate anula o astfel de tranzacție în ... ... Vocabular financiar

exproprierea proprietăților în scopul fraudării creditorilor- Transferul proprietatii catre o alta persoana pentru ca acesta sa nu revina creditorilor. Deci, dacă un soț, realizând că afacerea lui este în pragul falimentului, își transferă casa pe numele soției sale, instanța poate anula o astfel de tranzacție în conformitate cu Legea cu privire la ... ... Manualul Traducătorului Tehnic

Vezi alienarea... Enciclopedia Dreptului

Înstrăinarea forțată a proprietății- vezi Alienare... Big Law Dictionary

Înstrăinarea proprietății (drepturi de proprietate) este transferul lucrurilor în proprietatea unei alte persoane, precum și transferul dreptului de proprietate sau al oricărui drept de proprietate (inclusiv drepturile exprimate în titluri de valoare) de către proprietarul acesteia către o altă persoană. Din înstrăinare ... ... Wikipedia

ALIENARE- în dreptul civil, înstrăinarea este trecerea proprietăţii în proprietatea unei alte persoane; Înstrăinarea este una dintre modalitățile prin care proprietarul își exercită autoritatea de a dispune de proprietatea sa. Înstrăinarea plătită diferă (cumpărare ...... Dicţionar de drept dreptul civil modern

Acest termen are alte semnificații, vezi Alienare. Înstrăinarea proprietății (drepturi de proprietate) transferul lucrurilor în proprietatea unei alte persoane, precum și transferul proprietății sau orice drept de proprietate (inclusiv drepturi, ... ... Wikipedia

În dreptul civil, trecerea proprietății în proprietatea unei alte persoane; una dintre modalitățile prin care proprietarul își exercită dreptul de a dispune de proprietatea sa. ALIENAREA se distinge prin compensare (cumparare si vanzare) si gratuita (donatie). ... ... Vocabular financiar

Când vine vorba de proprietăți imobiliare, mulți oameni, din păcate, nu au o înțelegere clară a ceea ce constituie executarea silită. Totuși, în această tranzacție juridică, totul este foarte clar. Pentru a efectua o tranzacție de înstrăinare a proprietății, trebuie să aveți cunoștințele corespunzătoare în acest domeniu. O persoană nepregătită, atunci când efectuează independent o tranzacție, poate întâmpina o serie de probleme. Pentru ca totul să aibă succes, cel mai bine este să încredințezi munca de încheiere a unui contract unui avocat. Deci, ce este alienarea? bunuri mobile, și ce poate fi înstrăinat?

Care este conceptul de înstrăinare a proprietății

În primul rând, este necesar să răspundem la întrebarea, ce este înstrăinarea proprietății? Înstrăinarea proprietății este transferarea unui obiect unei alte persoane. În dreptul civil se dă o definiție clară a acestui termen, unde se spune că trecerea oricărui obiect în proprietatea unei alte persoane este considerată transfer de proprietate. Poate fi atât bunuri mobile, cât și imobile.

Dar dacă priviți din cealaltă parte, atunci, la prima vedere, poate părea că renunțarea la dreptul de folosință odată cu transferul ulterior al dreptului de proprietate în folosință temporară nu are nimic de-a face cu înstrăinarea imobilelor. În plus, renunțarea la drepturile de proprietate intelectuală nu are nicio legătură cu această categorie.

Obiectele nu sunt supuse înstrăinării proprietate intelectuală si diverse tipuri de servicii. Dar în ceea ce privește banii și lucrurile, acest lucru este direct legat de alienare.

Tipuri de înstrăinare a proprietății

Proprietatea poate apărea la încheierea următoarelor tipuri de tranzacții:

Toate tipurile de tranzacții de mai sus sunt legate de înstrăinarea proprietății.

Dreptul de proprietate poate apărea nu numai pentru obiectele de proprietate asupra unui bun mobil, ci și imobil drăguț. Lista plina obiecte la care dat drept, precizat în legea Federației Ruse. Dar cel mai important lucru este că această listă este actualizată în mod regulat. Dreptul de proprietate poate înceta numai dacă persoana refuză lucrul sau îl distruge.

Înstrăinarea forțată a proprietății

Dobândirea involuntară poate avea loc numai dacă o bucată de teren a fost retrasă pentru nevoile statului. Mai mult, dacă proprietarul impropriu utilizări teren, atunci este și în comanda obligatorie poate fi retras.

La înstrăinarea unui obiect de proprietate, între părți se pot incheia diverse contracte:

Cumparare si vanzare;
Schimb valutar;
Donații.

La încheierea contractului de vânzare obiectul de proprietate este transferat celeilalte părți după efectuarea plății în contul vânzătorului.

O situație similară apare și la vânzarea dreptului asupra unui obiect de proprietate. La semnarea unui contract de schimb de proprietate o parte are dreptul de a schimba un lucru cu altul, mai semnificativ pentru el în acest moment. Într-un astfel de caz, părțile implicate în tranzacție acționează ca și cumpărător și vânzător în același timp. La urma urmei, ei sunt obligați să transfere și să accepte o proprietate sau un obiect care a aparținut anterior celeilalte părți.

Cu privire la încheierea unui acord de donație, atunci obiectul va fi transferat donatarului. El are dreptul să dispună de ea gratuit, conform termenilor contractului. În plus, donatorul are posibilitatea de a elibera donatarul de obligațiile de proprietate ale donatarului. În plus, este de remarcat faptul că înstrăinarea unui obiect de proprietate poate lua forma unei donații. La prima vedere, așa arată acord de donație.

Singura diferență este că reprezintă dreptul de a transfera un obiect de proprietate în scop public. Dacă una dintre părți refuză să-și îndeplinească obligațiile, atunci procedura de înstrăinare se efectuează prin hotărâre judecătorească. Proprietarul, care anterior avea dreptul de proprietate, este lipsit de acesta după cedarea acestuia către o altă persoană. Acest lucru se datorează faptului că ultima parte acceptă imediat această proprietate. Desigur, ea are dreptul la proprietate în mod legal.

Este de remarcat aici că partea (participantul cotei comune) are dreptul de a cota specifică în proprietate. În ceea ce privește ceilalți participanți, dacă doresc, aceștia au dreptul să achiziționeze această cotă.

Vă rugăm să rețineți că această prevedere nu se aplică vânzărilor cu contracte publice. Proprietarul care vinde o parte din proprietate trebuie să notifice ceilalți participanți la scris. Contractul trebuie să specifice costul și condițiile în care urmează să vindeți acțiunea.

Dacă ceilalți participanți la proprietatea comună nu au intenționat să cumpere acțiunea pusă la vânzare sau refuză să o cumpere, atunci vânzătorul poate vinde-l în orice condiții favorabile lui. Atunci când contactați un notar pentru a încheia o tranzacție de vânzare a unei părți din proprietate comună, ar trebui să fiți pregătit pentru faptul că va trebui să faceți dovada că fiecare participant la proprietate a fost notificat cu privire la decizie.

În cele mai multe cazuri, proprietarii de acțiuni comune prezintă în mod voluntar notarului o renunțare la drept achizitie preventiva această cotă.

În unele cazuri, pot exista situații în care nu este posibilă obținerea unor astfel de dovezi. Cu toate acestea, în majoritatea acestor cazuri, proprietarul cotei înstrăinate pur și simplu nu vine la notar și semnează o renunțare pe care o vinde. Sau vine la notar, dar refuză să semneze contractul de înstrăinare, în ciuda faptului că în oral dă un astfel de acord. În acest caz, se recomandă depunerea unei cereri. După ce a scris o cerere, vânzătorul trebuie să notifice proprietarul acțiunii comune cu privire la decizia sa. O astfel de afirmație este în mare măsură arbitrară. În plus, cererea trebuie să includă următoarele informații:

Obiect de vânzare.
Adresa unde se află proprietatea.
Prețul la care listați o proprietate de vânzare.

De asemenea, este de remarcat faptul că vânzătorul are dreptul în orice moment modificarea condițiilor de vânzare a bunurilor imobiliare. Trebuie să raportați astfel de modificări fiecărui coproprietar care ar putea fi eligibil să achiziționeze o acțiune. Dacă proprietatea este vândută la un preț umflat, spre deosebire de cel care a fost stabilit inițial, dar în aceleași condiții, atunci din nou nu va fi necesar să se furnizeze dovezi că toți participanții au fost informați. Dar dacă costul a scăzut, atunci trebuie să oferiți din nou o astfel de dovadă.

În baza unui contract de vânzare proprietate imobiliara(contract de vânzare imobil) vânzătorul se obligă să transfere cumpărătorului dreptul de proprietate asupra terenului, imobilului, structurii, apartamentului sau a altor imobile, iar cumpărătorul se obligă să-l accepte și să plătească o anumită sumă de bani pentru el .

În baza unui contract de schimb imobiliar, fiecare dintre părți se obligă să transfere orice proprietate în proprietatea celeilalte părți, iar imobilele trebuie să facă obiectul transferului a cel puțin uneia dintre părți.

În baza unui acord de cadou, donatorul transferă sau se angajează să transfere imobilul către donatar în mod gratuit.

În practica notarială, tranzacțiile cu locuințe se fac cel mai adesea: clădiri rezidențiale, apartamente, camere în apartamente. obiect special imobiliare este un apartament in bloc. Trăsătură distinctivă al unui astfel de apartament este că proprietarul acestuia, împreună cu spațiile care îi aparțin, ocupate de apartament, dețin și o cotă-parte din dreptul de proprietate asupra proprietate comună Case: zonele comune case, structuri de sustinere ale casei, echipamente mecanice, electrice, sanitare si alte echipamente in exteriorul sau in interiorul apartamentului, care deservesc mai mult de un apartament. Proprietarul unui apartament nu are dreptul să înstrăineze cota-parte din proprietatea comună a unui imobil de locuit, precum și să efectueze alte acțiuni care presupun transferul acestei cote-parte separat de dreptul de proprietate asupra apartamentului.

Contractul de vânzare a bunurilor imobile dobândite de soți în timpul căsătoriei și fiind proprietate comună a soților se atestă dacă soțul vânzătorului bunului imobil este de acord cu vânzarea (schimbul) acestui bun. În conformitate cu paragraful 3 al art. 35 Regatul Unit un astfel de consimțământ trebuie autentificat la notar. Dacă un astfel de consimțământ este absent sau forma de exprimare a acestuia este încălcată, tranzacția poate fi declarată invalidă. Consimțământul soțului nu este necesar pentru vânzarea bunurilor imobile care sunt proprietatea separată a soților. La bunurile fiecăruia dintre soți în conformitate cu art. 256 C. civ. cuprinde bunurile care au aparținut fiecăruia dintre soți înainte de căsătorie, precum și bunurile primite de unul dintre soți în timpul căsătoriei ca dar sau prin moștenire. Articolul 36 din Regatul Unit adaugă o altă varietate de motive pentru apariția proprietății separate a soților pentru bunurile dobândite chiar și în timpul căsătoriei: primirea de către unul dintre soți a bunurilor în cadrul altor tranzacții cu titlu gratuit. Cel mai comun tip de tranzacții cu titlu gratuit în prezent este transferul spațiilor rezidențiale în proprietatea uneia dintre ele ca urmare a privatizării. Nu este nevoie de acordul soțului pentru vânzarea bunurilor imobile dobândite în timpul căsătoriei cu fonduri comune, dacă soții au încheiat un contract de căsătorie cu privire la acest bun, în conformitate cu care regimul juridic al acestui bun s-a modificat și s-a instituit un regim diferit de regimul proprietăţii comune. Mai mult, dacă prin contractul de căsătorie se stabilește proprietatea separată a unuia dintre soți asupra bunului care face în prezent obiectul înstrăinării, atunci tranzacția nu necesită deloc acordul celui de-al doilea soț. În cazul în care unul dintre soți înstrăinează o cotă din dreptul de proprietate comună asupra proprietății pentru care prin contractul de căsătorie se stabilește proprietatea comună asupra acestui bun, nu este necesar nici acordul soțului pentru înstrăinarea cotei, cu toate acestea, înstrăinarea proprietății. tranzacția se întocmește cu respectarea cerințelor art. 250 C. civ. privind dreptul de preempțiune la cumpărarea coproprietarului acțiunii înstrăinate. În cazul când regimul juridic proprietatea sotilor este schimbata prin contractul de casatorie, o copie a acestui contract sau un extras corespunzator din acesta trebuie lasata in dosarele notarului. Dacă, ca dovadă care confirmă dreptul de proprietate asupra imobilului înstrăinat, notarului i se prezintă documente din care este imposibil să se stabilească temeiul sau momentul dobândirii imobilului (de exemplu, certificat de inregistrare), pentru înstrăinarea unui astfel de bun, notarul regula generala trebuie să obțină consimțământul celuilalt soț. Dacă proprietarul imobilului pretinde că proprietatea asupra proprietății îi aparține numai lui, el trebuie să-și confirme declarația de către unii. document suplimentar, mărturisind incontestabil aceste împrejurări. De exemplu, în ceea ce privește apartamentele care au fost situate anterior în case cooperative de locuințe, pentru care cetățenii au dobândit ulterior dreptul de proprietate în temeiul legii, un astfel de document suplimentar poate fi un certificat de la o cooperativă de construcții de locuințe care conține informații că întreaga sumă. de economii a fost plătită de proprietarul apartamentului înainte de a intra în căsătorie. Obținerea consimțământului notarial pentru tranzacție este necesară nu numai de la soțul persoanei care înstrăinează bunurile imobiliare, ci și de la soțul cumpărătorului (sau persoana căreia i se transferă proprietatea în baza unui contract de schimb). Această cerință este cuprinsă și în paragraful 3 al art. 35 din Regatul Unit și se explică ușor: la urma urmei, banii pentru care se dobândesc imobile sunt, de asemenea, proprietate comună comună a soților și, prin urmare, trebuie să fie înstrăinați prin acordul reciproc al soților. Această cerință a legii nu se aplică soțului donatarului din cauza faptului că proprietatea donatarului devine proprietate cu titlu gratuit. La certificarea contractului în numele unei persoane care nu are soț (celător, văduve), se depune la notar o cerere scrisă corespunzătoare a persoanei care înstrăinează bunul. Conținutul cererii se comunică dobânditorului imobilului, care, în confirmarea faptului că ia cunoștință de această împrejurare, semnează pe cererea specificată.

În conformitate cu art. 250 C. civ., la vânzarea unei cote din dreptul de proprietate comună de către unul dintre coproprietari către un străin, participanții rămași la proprietatea comună au Drept de proprietate cumpărarea unei acțiuni pentru a fi vândută la prețul pentru care este vândută și în alte condiții egale, cu excepția cazurilor de vânzare la licitație publică. Vânzătorul unei acțiuni este obligat să notifice în scris celorlalți participanți la proprietate comună intenția de a-și vinde acțiunea unei persoane din exterior, indicând prețul și alte condiții în care o vinde. În cazul în care ceilalți participanți la proprietatea comună refuză să cumpere sau nu achiziționează cota vândută din proprietatea imobiliară în termen de o lună, vânzătorul are dreptul de a-și vinde cota oricărei persoane. La întocmirea unei tranzacții de vânzare a unei cote din dreptul de proprietate comună asupra unui imobil, notarul trebuie să verifice dacă această cerință este îndeplinită. Dovada notificării participanților la proprietatea comună cu privire la viitoarea vânzare a unei părți din proprietatea comună a imobilului poate servi drept certificat de transfer al cererii vânzătorului în conformitate cu art. 86 din Fundamentele legislației Federației Ruse privind declarațiile notarului sau ale altor participanți la proprietatea comună cu privire la refuzul de a exercita dreptul de preempțiune de a cumpăra acțiunile vândute. O regulă similară în conformitate cu paragraful 5 al art. 250 C. civ. se aplică și la încheierea unui acord de schimb al unei părți din dreptul de proprietate comună asupra oricărui bun sau drept de proprietate. De regulă, coproprietarii persoanei care își înstrăinează cota-parte depun în mod voluntar la notar o cerere de renunțare la dreptul de dobândire preventivă a acestei cote-părți. Există cazuri în care obținerea unui astfel de consimțământ devine dificilă: coproprietarul vânzătorului cotei înstrăinate din dreptul de proprietate comună asupra imobilului evită să se prezinte la notar pentru a semna actul relevant. În acest caz, este posibil să se emită un transfer către el al cererii, pe care vânzătorul în mod oficial. Aceste reguli privind dreptul de preempțiune de a dobândi o cotă de proprietate comună nu se aplică acordurilor de donație pentru o cotă de proprietate comună a unui apartament.

Tranzacțiile legate de înstrăinarea sau achiziționarea de bunuri imobiliare ale minorilor cu vârsta sub paisprezece ani se pot face cu acordul reprezentanților legali, tranzacțiile imobiliare în numele minorilor se efectuează de către reprezentanții legali ai acestora. Potrivit legii, este imposibil să vinzi un apartament deținut de un cetățean minor, pentru care acționează mama acestuia, părinților mamei sau altor rude apropiate ale acesteia. Donarea de bunuri imobile în numele copiilor minori cu vârsta sub paisprezece ani și a cetățenilor recunoscuți ca incompetenți din punct de vedere juridic, în conformitate cu art. 575 din Codul civil este interzisă.

Contractul de vânzare a bunurilor imobile trebuie să prevadă prețul acestei proprietăți. Pretul din contractul de vanzare a imobilului este una dintre conditiile esentiale ale acestuia. În lipsa unui acord convenit în scris asupra prețului imobilului, contractul de vânzare a acestuia se consideră neîncheiat. Procedura de plată a prețului de cumpărare se stabilește prin acordul părților. La cererea părților la tranzacție, suma datorată pentru plată poate fi transferată vânzătorului înainte de semnarea contractului sau după semnarea acestuia, precum și înainte de transferul imobilului sau după cedarea acestuia. În cazul în care plata pentru imobilul vândut se face de către părți după cedarea imobilului către cumpărător (vânzarea pe credit), cumpărătorul trebuie să efectueze plata în termenul prevăzut de contract. Dacă în contractul de vânzare nu se prevede altfel, din momentul în care imobilul este transferat cumpărătorului și până la achitarea acestuia, imobilul vândut pe credit (în rate) este recunoscut ca fiind gajat vânzătorului pentru a se asigura că cumpărătorul îndeplinește obligația sa de plată a imobilului (clauza 5 din art. 488 și alin. 3 al articolului 489 din Codul civil), i.e. cauțiunea este creată prin lege. La întocmirea unui contract de schimb, al cărui obiect este un imobil, se poate prevedea și suma unei plăți suplimentare bănești efectuate de oricare dintre părți pentru bunul schimbat. Dacă din contractul de schimb nu rezultă altfel, proprietatea supusă schimbului este considerată a fi de valoare egală. În cazul în care, potrivit contractului de schimb, tipurile de bunuri imobile schimbate sunt recunoscute ca inegale, partea obligată să cedeze bunul, al cărui preț este mai mic decât bunul oferit în schimb, trebuie să plătească diferența de preț înainte sau după. îndeplinirea obligației sale de a transfera bunurile. Procedura de decontare în acest caz este similară cu procedura de decontare pentru vânzarea de bunuri imobiliare.

În conformitate cu art. 56 Fundamentele legislației Federației Ruse privind certificarea notarială a contractelor de înstrăinare a unei clădiri rezidențiale, apartament, dacha, casă de grădină, garaj, precum si un teren se realizeaza in locatia imobilului specificat. Contractul de schimb de bunuri imobile cu bunuri mobile trebuie certificat la locul unde se află bunul imobil. Un acord privind schimbul de bunuri imobiliare cu alte bunuri imobiliare poate fi certificat independent la locația oricăruia dintre obiectele imobiliare supuse schimbului.

Executarea diferitelor contracte de înstrăinare de bunuri imobile diferă anumite caracteristici. În special, executarea unui contract de vânzare de bunuri imobiliare este reglementată de art. 556 GK. Transferul bunului vândut de către vânzător și acceptarea acestuia de către cumpărător trebuie să fie formalizate printr-un act de transfer sau alt document semnat de ambele părți. Până la transmiterea efectivă a imobilului vândut către cumpărător și semnarea de către părți act de transfer contractul de vânzare a bunurilor imobile nu poate fi considerat îndeplinit. Mai mult, sustragerea uneia dintre părți de la transmiterea proprietății sau semnarea actului de transfer este considerată ca un refuz de a executa contractul de vânzare. Actul de transfer trebuie să fie în scris. Actul de cesiune poate fi întocmit de către părți direct la semnarea contractului de vânzare a bunurilor imobile, precum și în orice moment după semnarea acestuia, inclusiv după înregistrarea contractului legalizat la instituția justiției.

Cerințele privind necesitatea întocmirii unui act de transfer sau alt document de transfer se aplică și la acord de troc, al cărui subiect este imobilul, întrucât, potrivit art. 567 C. civ., regulile de vânzare-cumpărare se aplică contractului de schimb, respectiv. În acest caz, fiecare dintre părți este recunoscută ca vânzător de bunuri imobiliare, pe care se obligă să le cedeze, și cumpărător al altor imobile, pe care se obligă să le accepte în schimb. În conformitate cu art. 585 C. civ., în cazul în care contractul de închiriere prevede transferul proprietății cu plata chiriei contra cost, regulile privind vânzarea și cumpărarea se aplică raporturilor părților privind transferul și plata proprietății. . Prin urmare, în cazurile în care imobilul este trecut în proprietatea plătitorului de chirie contra cost, executarea contractului trebuie să fie însoțită și de întocmirea unui act de cesiune sau a unui alt document care să ateste cedarea. Pentru contractele de donație de bunuri, legislația prevede o procedură diferită, mai simplificată, de executare a acestora. Transferul unui cadou (nu există excepție pentru cazurile în care proprietatea imobiliară este transferată ca dar) se realizează prin livrarea acestuia, transfer simbolic (predarea cheilor) etc.

Documente necesare pentru legalizarea contractelor

Documente legale:
- acord de transfer și certificat de proprietate asupra locuinței,
- acord de troc,
- Contract de vânzare,
- acord de donație,
- certificat de mostenire,
- certificat de înregistrare de stat a drepturilor, alte acorduri;
Actul de transfer al apartamentului conform contractului (pentru contractele certificate ulterior la 01 martie 1996);
Certificat de evaluare a apartamentului - certificat ITO, plan etaj, explicatie, pașaport cadastral;
Extras din cartea casei - 2 exemplare;
Consimțământul scris al soțului/soției (autentificat la notariat);
În prezența copiilor minori, este necesar permisiunea autorităților de tutelă și tutelă;
Prezența personală cu pașapoartele părților implicate în contract. (pașaportul nu trebuie să fie expirat, se face înlocuirea corespunzătoare a pașaportului la 20 de ani, 45 de ani);
Pentru a primi beneficii de plată:
- persoane cu handicap 1 si 2 gr. - certificat VTEK,
- pentru rude – dovezi de rudenie.

Înstrăinarea proprietății este transferul proprietății asupra diferitelor lucruri către alte persoane. Acestea includ, printre altele, acțiuni și altele valori mobiliare. Să aruncăm o privire mai atentă asupra specificului înstrăinării proprietății.

Informatii generale

În dreptul civil, înstrăinarea proprietății este o procedură asociată cu transferul de drepturi asupra anumitor lucruri. În acest caz, un subiect (care furnizează articolul) trebuie să fie proprietarul. Aici este necesar să subliniem un punct important. Renunțarea la dreptul la un lucru sau produs de proprietate intelectuală, transferul de bunuri materiale pentru utilizare temporară nu va acționa ca înstrăinare de proprietate. Aceeași prevedere se aplică și serviciilor. O situație similară se dezvoltă și în cazul relațiilor de împrumut sau închiriere. V cazuri precizate De asemenea, nu există transfer de proprietate. Acest lucru se întâmplă doar cu anumite tranzacții. Când un împrumut sau un leasing obiectele sunt transferate numai pentru uz temporar. Proprietatea asupra acestora rămâne în proprietatea proprietarului de drept.

Oferte

În toate aceste cazuri, o persoană pierde, iar cealaltă persoană dobândește proprietatea asupra obiectului. Ele pot fi bunuri reale sau mobile.

Specificitate

Lista lucrurilor asupra cărora operează dreptul de proprietate este stabilită prin lege. Între timp, acesta rămâne deschis și reaprovizionat în mod constant. Subiectul poate pierde dreptul de proprietate nu numai atunci când face o tranzacție. O persoană poate, de asemenea, să distrugă un lucru, în plus, acesta poate fi confiscat legal de la ea.

Încheierea contractelor

Alienare proprietatea statului are loc în contextul privatizării. De regulă, în astfel de cazuri există un investitor privat care achiziționează un obiect la un preț stabilit. Alienare proprietate municipală efectuate în mod similar. Un exemplu este privatizarea apartamentelor emise pentru utilizare în baza contractelor de închiriere. Legislația prevede și transferul dreptului de proprietate către cetățeni terenuri. Caracteristicile înstrăinării bunurilor imobile sunt descrise în reguli MO, precum și în Codul civil. La transferul dreptului de proprietate asupra terenului, în special, sunt programate audieri publice și se efectuează o anumită pregătire a site-ului pentru tranzacție.

Mena

Înstrăinarea proprietății poate avea loc pe o bază rambursabilă sau nerambursabilă. De exemplu, la încheierea unui acord de schimb, o persoană primește un alt lucru în loc de un obiect. În acest caz, el pierde dreptul de proprietate asupra primului bun, dar îl dobândește în raport cu valoarea materială prevăzută. Termenii schimbului sunt înscriși în contractul în sine.

donare

În acest caz, există o înstrăinare gratuită a obiectului. În același mod, se realizează transferul drepturilor asupra acestuia. În plus, donatorul are dreptul de a elibera cealaltă persoană de obligația de proprietateîn fața. O formă de donație este donația. În acest caz, însă, există un beneficiu public în procesul de înstrăinare. În acest fel, de regulă, lucrurile sau alte bunuri de valoare sunt transferate în favoarea spitalelor, organizatii religioase, instituții de învățământ etc.

Interzicerea înstrăinării bunurilor

Legislația prevede cazurile în care o entitate nu poate dispune în mod liber de acestea valori materiale. Deci, de exemplu, la încheierea unui termen lung contract de închiriere(mai mult de un an) există o grevare. Dacă este prezent, tranzacția de vânzare-cumpărare nu poate fi finalizată. De asemenea, este imposibil să schimbi sau să donezi un obiect. Interdicția se poate aplica și bunurilor utilizate ca garanție pentru o creanță sau confiscate în temeiul titlu executoriu. În acest caz, dacă subiectul nu îndeplinește obligațiile pe care și le-a asumat, proprietatea sa poate fi folosită organisme autorizate prin hotărâre judecătorească pentru răscumpărarea lor prin forță. Adesea, astfel de măsuri sunt aplicate persoanelor care se sustrage de la plata unui împrumut sau pensie alimentară.

Clasificarea tranzacțiilor

Acordurile, în condițiile cărora poate fi prevăzută înstrăinarea proprietății, diferă în funcție de numărul de participanți. Deci, tranzacțiile pot fi:

Unilateral. Ele sunt efectuate de o singură entitate. De exemplu, astfel de tranzacții sunt testament, donație, renunțare la moștenire etc. Ele privesc interesele uneia sau mai multor persoane. În același timp, în astfel de cazuri apar consecințe juridice atunci când destinatarul acceptă voința subiectului.
Bilateral. Există două entități implicate în aceste tranzacții. În același timp, expresiile lor de voință trebuie să coincidă. Astfel de tranzacții includ cumpărarea și vânzarea, schimbul.
Multilateral. În astfel de tranzacții sunt reprezentate interesele a mai mult de trei părți. Ele sunt încheiate în cazurile în care nu există contradicții între acțiunile participanților și sunt concentrate pe atingerea scopurilor comune. De exemplu, persoanele sunt de acord să implementeze activități comune pentru a returna obiectul de afaceri. Un număr de tranzacții pot prevedea mai multe tipuri de participare, dar mai multe.

Vânzarea de obiecte de către soți

Bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt în proprietate comună. Dacă unul dintre soți decide să vândă ceva, trebuie să obțină acordul celuilalt. Totodată, potrivit al treilea paragraf al art. 35 UK, trebuie să fie certificat de un notar. În lipsa consimțământului sau a încălcării formei de exprimare a acestuia, tranzacția este recunoscută ca invalidă. Nu este necesară întocmirea unui document cu privire la bunurile deținute de soți înainte de căsătorie. Consimțământul nu este, de asemenea, necesar pentru vânzarea bunului primit după înregistrarea căsătoriei prin moștenire sau cadou.

Proprietate fracționată

Înstrăinarea acestuia se realizează în conformitate cu art. 250 GK. Potrivit acestei norme, vânzarea unei acțiuni de către unul dintre proprietari către un terț se realizează sub rezerva ordinii de achiziție preferențială. Se extinde la proprietarii legali alte părți ale proprietății. În acest caz, vânzătorul trebuie să îi notifice în scris despre intenția sa. În anunț, el indică costul și alți termeni ai tranzacției. Ceilalți proprietari trebuie să decidă în termen de o lună dacă achiziționează sau nu o acțiune. În cazul refuzului acestora, vânzătorul încheie o afacere cu o entitate externă. Aceeași procedură se aplică schimburilor. În practică, alți proprietari oferă de obicei un refuz de a achiziționa o acțiune pe principiul primul venit. Acest document trebuie să fie certificat de un notar.

Cazuri speciale

Tranzacțiile referitoare la înstrăinarea bunurilor imobile ale minorilor sau persoanelor cu vârsta sub 14 ani pot fi încheiate cu acordul reprezentanților legali ai acestora. Vânzarea de obiecte în numele minorilor se realizează de către părinți, tutori sau părinți adoptivi. Cu toate acestea, există o limitare în lege. Deci, nu puteți vinde un apartament care aparține unui minor, al cărui reprezentant este mama acestuia, părinții ei sau alte rude apropiate. Legislația interzice donarea de bunuri deținute de minori și cetățeni recunoscuți ca incompetenți din punct de vedere juridic.

Când proprietatea trece de la un proprietar la altul, teoria și practica juridică vorbesc despre înstrăinarea ei. Operația poate fi efectuată voluntar și involuntar, deși este important de știut cazuri speciale când este obligatorie certificarea contractului relevant de către un notar.

Alături de dreptul de proprietate, atunci când proprietarul însuși folosește și dispune de bunurile sale corporale sau necorporale, apare și fenomenul de înstrăinare a proprietății. Aceasta se referă la situațiile în care un obiect (lucru material) sau drepturile asupra acestuia sunt transferate de la o persoană la alta.

Puteți înstrăina:

orice imobil;
obiecte materiale mobile;
drepturi asupra acestei proprietăți;
bani gheata.

Transferul proprietății are loc de la o persoană la alta. În ambele cazuri, părțile pot fi reprezentate prin:

cetăţeni privaţi;
firme, companii, organizatii publiceși alte persoane juridice;
stat reprezentat de reprezentanți ai autorităților federale sau municipale.

Obiectele neproprietate (de exemplu, brevete, drepturi asupra unei cărți) nu pot fi înstrăinate fizic, prin urmare, legea și practica nu prevăd astfel de operațiuni. Cu toate acestea, drepturile asupra acestor obiecte sunt supuse retragerii. De exemplu, dacă autorul și-a însușit ilegal dreptul de a publica cartea altcuiva, atunci aceste drepturi vor fi înstrăinate.

Din punct de vedere juridic, atunci când un obiect sau dreptul asupra acestuia este transferat de la o parte la alta, nu este întotdeauna o înstrăinare. De exemplu, există situații similare în exterior, dar de fapt diferite:

Când un cetățean, un stat sau o persoană juridică refuză să primească vreun obiect (de exemplu, cadou sau prin testament).
Când proprietatea este furnizată pentru utilizare temporară (aceasta este închiriere sau închiriere, dar aceste tipuri de tranzacții nu sunt legate de înstrăinare).
Atunci când părțile au convenit asupra înstrăinării proprietății în viitor, cel mai frecvent caz este asociat cu semnarea unui antecontract, conform căruia vânzătorul se obligă să vândă, iar cumpărătorul se obligă să cumpere proprietatea.

Un semn esențial al înstrăinării proprietății - după această operațiune, dreptul de proprietate asupra obiectului trece dintr-o parte în alta. Prin urmare, în aceste cazuri, nu putem vorbi de înstrăinare.

Problema alienării a fost destul de bine rezolvată atât la nivel teoretic, cât și în cel relevant practica judiciara. Caracteristici legale Această operație este asociată cu un anumit tip de obiecte. De exemplu, caracteristicile înstrăinării oricărui obiect imobiliar (apartament, teren, cabană etc.) sunt reglementate de un lege federala №159 .

V caz generalînstrăinarea se poate produce voluntar și involuntar. Transferul voluntar de proprietate este posibil la încheierea unui acord corespunzător, în funcție de tipul tranzacției:

Cumpărare - o tranzacție de vânzare și cumpărare începe imediat după ce părțile au întocmit și au semnat un acord. Totuși, el trebuie să treacă înregistrare obligatorie, întrucât statul trebuie să consemneze faptul transferului imobilului către un nou proprietar. Dacă înregistrarea eșuează, atunci nu apare dreptul de proprietate.
Schimb - în aceste cazuri se întocmește un acord de schimb (eventual cu o plată suplimentară de către una dintre părți). De asemenea, necesar înregistrare de stat oferte.
Donație - în sfârșit, la donarea unor obiecte (orice bunuri imobiliare, mașini, valori), este necesară întocmirea unui acord și, în unele cazuri, plata unei taxe (rudele apropiate sunt scutite de acestea).

Forma obligatorie de operare poate fi efectuată numai după acceptare hotărâre. Cele mai frecvente motive de excludere sunt:

plata datoriilor;
plata pensiei alimentare;
confiscarea în legătură cu infracțiunea unui cetățean sau a reprezentanților societății;
înstrăinare datorată necesităţii statului (dobândirea proprietăţii pentru nevoi militare).

Astfel, obiectul trece la noul proprietar în mod voluntar (contra cost sau gratuit) sau forțat.

Acorduri de înstrăinare: a certifica sau nu

Ca atare, nu există un acord privind înstrăinarea proprietății, deoarece fiecare tranzacție indică un anumit tip de operațiune (cumpărare, schimb, donație). Mai mult, de multe ori aceste contracte nu trebuie să fie certificate de un notar. Dar există câteva cazuri când este necesar să apelați la el:

Vânzarea unei cote imobiliare către o altă persoană (și nu către alți proprietari care au dreptul la cumpărare preventivă).
Vânzarea oricăror bunuri imobiliare aflate în proprietatea persoanelor sub 18 ani, precum și a persoanelor aflate în incapacitate parțială sau totală (la orice vârstă).
Vânzarea unei cote dintr-un teren.
Vânzarea, donarea și schimbul (cu sau fără plată suplimentară) de acțiuni în capitalul autorizat LTD.
Dispoziţie obiect imobil autorităților tutelare sau în condițiile administrării încrederii.
Contracte de închiriere - atunci când o persoană se angajează să transfere un apartament sau o altă proprietate în proprietate după moartea sa, iar a doua parte face în mod constant plăți pentru întreținerea primei (lunar).
Acord de întreținere pe viață cu o persoană aflată în întreținere - această tranzacție este foarte asemănătoare cu chiria, dar în loc de încasările lunare în numerar, un cetățean trebuie să sprijine proprietarul imobilului și să aibă grijă de el până la moarte (și după moarte, să-și primească proprietatea).

Astfel, dacă vorbim de tranzacții obișnuite de cumpărare și vânzare între doi sau mai mulți cetățeni adulți capabili, atunci legalizare nu va avea nevoie. A înregistrarea de stat este necesară în toate cazurile legate de schimbarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile.

Înstrăinarea unei cote într-un apartament

Când vine vorba de vânzarea unui apartament cu un proprietar adult, situația este standard. Dar dacă o acțiune este înstrăinată (vândută, donată sau schimbată), există anumite complicații. Ordinea în acest caz ar fi:

Deoarece toți proprietarii aceluiași apartament sau casă (parcela) au dreptul de prim refuz, în primul rând, trebuie să obțineți consimțământul lor pentru cumpărare (adică se vor cumpăra ei înșiși) sau refuz (adică își vor da acordul pentru cumpărare). de către un terț).
Pentru a face acest lucru, se întocmește o notificare (în scris, fără certificare de la un notar) și se livrează proprietarilor direct, prin poștă, iar în cazuri deosebit de dificile - prin intermediul unui notar (când o persoană evită în mod deliberat să primească o scrisoare). Recursul se face într-o formă arbitrară.

În mod arbitrar poate fi emisă și o notificare cu privire la livrarea acesteia către destinatar (în cazul trimiterii prin poștă).

Termenul de luare a deciziei este de 1 lună calendaristică. Dacă, după primirea mesajului, proprietarii au refuzat sau nu și-au exprimat poziția, atunci un cetățean poate vinde acțiunea oricărei persoane.
În plus, vânzarea are loc în mod obișnuit, cu furnizarea documentelor relevante și înregistrarea tranzacției. Singura diferență semnificativă este contractul trebuie inregistrat la notar.

Dacă dreptul de prim refuz a fost încălcat, iar coproprietarii de fapt nu sunt de acord cu transferul dreptului de proprietate către un străin, aceștia se pot adresa instanței. Totodată, termenul de circulație nu este mai mare de 3 luni calendaristice de la data tranzacției. In caz contrar limitarea actiunilor expiră și nu vor putea depune reclamație (cu excepția situațiilor în care cetățenii nu au putut veni la timp în instanță din motive temeinice).

NOTĂ. Dacă cota a fost înregistrată în proprietate înainte de 1 ianuarie 2016, iar proprietarul a deținut-o mai puțin de 3 ani, atunci cetățeanul trebuie să plătească impozit pe venit (la cumpărarea unei noi locuințe, acesta va fi perceput din diferența primită, dacă este cazul) .

Înstrăinarea bunurilor unui minor

Dacă un cetățean are sub 18 ani, legea prevede conditii specialeși procedura de înstrăinare (vânzare, schimb, donație) de bunuri imobile și mobile. În cazul în care copilul a fost declarat incompetent în totalitate sau în parte, atunci, în orice caz, doar un reprezentant legal va acționa în numele său:

părinţi;
parinti adoptivi;
gardieni;
reprezentanţi ai gardienilor.

Dacă copilul este capabil, atunci există 2 opțiuni în funcție de vârsta lui:

Dacă are mai puțin de 14 ani, atunci doar reprezentanții legali acționează în numele său (adică nu participă la tranzacția în sine - nu sunt necesare semnătura și prezența sa personală).
Dacă are între 14 și 17 ani (inclusiv), atunci este prezent independent la tranzacție, semnează, dar numai în prezența și cu acordul părinților (sau al altor reprezentanți legali).

Totodată, în oricare dintre aceste cazuri, părinții trebuie să contacteze mai întâi autoritățile tutelare și să obțină acordul lor scris pentru operațiune. De exemplu, dacă vorbim despre vânzarea unui apartament, atunci autoritățile de tutelă trebuie să se asigure că consecințele nu vor aduce prejudicii copilului.

De obicei, un permis se eliberează destul de rapid, sub rezerva unei îmbunătățiri evidente a condițiilor de viață ale minorului ca urmare a tranzacției:

trecerea la o mai mare localitate(din sat în oraș);
achiziționarea unui apartament sau a unei case de suprafață mai mare;
achizitionarea unui apartament in conditii comune (mutarea dintr-o casa privata incomoda).

În alte cazuri, tutela poate necesita dovezi suplimentare, care atestă că decizia de a vinde apartamentul este într-adevăr în interesul minorului: de exemplu, mutarea în mediul rural va avea un efect benefic asupra sănătății acestuia (veți avea nevoie de certificate medicaleși concluzii).