Відповідно до статті 77 Земельного Кодексу Російської Федерації 2001 року землями сільськогосподарського призначення визнаються землі за межею поселень, надані потреб сільського господарства, і навіть землі, призначені цих цілей. У складі земель сільськогосподарського призначення виділяються сільськогосподарські угіддя, землі, зайняті внутрішньогосподарськими дорогами, комунікаціями, деревно-чагарниковою рослинністю, що захищає землі від впливу негативних (шкідливих) природних, антропогенних та техногенних явищ. Також у цю категорію включені землі під замкнутими водоймищами, спорудами та спорудами, що використовуються для виробництва, зберігання та первинної переробкисільськогосподарської продукції.
Правовий режим земель сільськогосподарського призначення має такі особливості.
Перша особливість заснована на функції землі як продуктивної сили та незамінного засобу виробництва.
Друга особливість правового режимувиявляється у пріоритетному наданні земель, що мають високу кадастрову оцінку, громадянам, підприємствам, установам, організаціям, що займаються сільськогосподарським виробництвом для сільськогосподарських потреб
Третя особливість визначається турботою суспільства та держави про збереження та підвищення родючості земель сільгосппризначення, про захист їх від деградації та забруднення.
Четверта особливість правового режиму полягає в тому, що коло суб'єктів сільськогосподарського землекористування обмежується певними земельним законодавством сільськогосподарськими цілями (вирощування плодово-ягідних насаджень, зернових та овочевих культур, ведення садівництва, городництва, тваринництва, дачного господарства, переробка сільськогосподарської продукції).
П'ятою особливістю є те, що значна частина земель сільгосппризначення знаходиться в приватної власності, які власники наділені ширшим спектром розпорядчих правомочий.
Шостою особливістю правового режиму цих земель є особливий порядокїх вилучення інших, які пов'язані з сільськогосподарським виробництвом, цілей. Тож земель сільськогосподарського призначення найбільш регламентований порядок обчислення збитків, втрат, втраченої вигоди.
Землі сільськогосподарського призначення можуть використовуватись для ведення сільськогосподарського виробництва, створення захисних насаджень, вирішення науково-дослідних, навчальних та інших цілей, пов'язаних із сільськогосподарським виробництвом такими суб'єктами права сільськогосподарського землекористування:
Громадянами, зокрема провідними селянські (фермерські) господарства, особисті підсобні господарства, садівництво, тваринництво, городництво;
Господарськими товариствами та товариствами, виробничими кооперативами, державними та муніципальними унітарними підприємствами, іншими комерційними організаціями;
Некомерційними організаціями, у тому числі споживчими кооперативами та релігійними організаціями;
Козацькими товариствами та громадами;
Дослідно-виробничими, навчальними, навчально-дослідними та навчально-виробничими підрозділами науково-дослідних організацій, освітніх установ сільськогосподарського профілю та загальноосвітніх установ;
Общинами корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру та Далекого Сходудля збереження та розвитку їх традиційного способу життя, господарювання та промислів;
Правовий режим земель населених пунктів.
Відповідно до статті 83 ЗК РФ землями населених пунктів визнаються землі, використовувані та призначені для забудови та розвитку міських та сільських поселень та відокремлені їх рисою від земель інших категорій.
Виходячи з положень містобудівного та земельного законодавства, що встановлюють правовий режим земель населених пунктів (поселень), можна виділити такі характерні риси правового режиму названої категорії земель:
1. Переважне використання цих земель як просторового базису з метою забудови, задоволення соціально-економічних, екологічних, санітарно-гігієнічних потреб мешканців цього населеного пункту (поселення).
2. Компактність, наявність загальної (єдиної за своїм земельним масивом) території, що відмежовується від земельних категорійміською, селищною межею або межею сільського населеного пункту (тобто зовнішнім кордоном відповідного населеного пункту).
3. Переважання у складі земель населених пунктів (поселень) муніципальної власності. Значне місце займають і землі, що у приватної власності. Особливо це характерно для сільських населених пунктів, середніх та малих міст та селищ.
4. Управління землями здійснюють муніципальні органи, Які визначають правовий режим використання та охорони земель, порядок та нормативи надання їх у користування, переведення земель з одного виду в інший, здійснюють муніципальний контроль, дозволяють земельні спори тощо.
Основним цільовим призначенням земель цієї категорії є задоволення житлових, виробничих, соціальних, культурно-побутових потреб громадян, які проживають біля населених пунктів.
Правовий режим земель промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатика, забезпечення космічної діяльності, оборони, безпеки та іншого спеціального призначення.
Незважаючи на різницю цілей та завдань експлуатації цих земель та різноманітність суб'єктів права землекористування (як суб'єкти виступають підприємства, установи, організації гірничодобувної та переробної промисловості, залізничного транспорту, автомобільного будівництва, енергетики, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики та космічного забезпечення, оборони та безпеки), можна виділити такі характерні для даної категорії земель риси правового режиму:
1. Переважна площа земель даної категорії призначена для використання її як просторовий базис (для розміщення промислових, транспортних, військових та інших об'єктів). Для цілей розміщення транспортних, промислових, військових об'єктів повинні надаватися насамперед гірші земельні ділянки, що мають найменшу нормативну ціну
2. Землі, зайняті об'єктами промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони тощо. як правило, мають підвищену екологічну небезпеку (наприклад, АЕС, ТЕЦ, залізничні та автомобільні магістралі, військові полігони та ін.). Це зумовлює необхідність застосування правових засобівпопереджувального характеру, спрямованих на забезпечення екологічної безпекилюдей та запобігання негативному впливу цих об'єктів на навколишнє природне середовище, на генетичний фонд тварин і рослин. З цією метою нормами спеціального законодавства передбачається обов'язкове створення навколо цих підприємств, установ, організацій та їх об'єктів спеціальних захисно-охоронних, санітарно-захисних зон, зон безпеки або заборонених, особливими умовамивикористання (нерідко з спеціальним пропускним режимом). Встановленням цих зон забезпечується нормальне функціонування промислових, транспортних, космічних, оборонних об'єктів, об'єктів енергетики.
Третя особливість правового режиму земель цієї категорії виявляється у відсутності єдності та компактності наданих земельних територійяк у часі, так і у просторі.
Правовий режим земель, що особливо охороняються
Територій та об'єктів.
До земель територій, що особливо охороняються, належать землі, які мають особливе природоохоронне, наукове, історико-культурне, естетичне, рекреаційне, оздоровче та інше цінне значення, які вилучені відповідно до постанов. федеральних органів державної влади, органів державної влади суб'єктів Російської Федерації або рішеннями органів місцевого самоврядуванняповністю або частково з господарського використання та обороту та для яких встановлено особливий правовий режим.
До земель особливо охоронюваних територій відносяться землі:
1) особливо охоронюваних природних територій, у тому числі лікувально-оздоровчих місцевостей та курортів;
2) природоохоронного призначення;
3) рекреаційне призначення;
4) історико-культурне призначення;
5) інші особливо цінні землі відповідно до Земельного кодексу та федеральними законами.
До характерним особливостямправового режиму земель особливо охоронюваних територій відносяться такі:
По-перше, землі територій, що особливо охороняються, як правило, вилучені з господарського обороту і служать цілям збереження унікальних природних комплексів, посилення їх оздоровчих, культурно-естетичних, екологічних властивостей, посилення екологічного виховання населення.
По-друге, землі особливо охоронюваних територій переважно знаходяться у федеральній державної власності. Вони передаються на умовах постійного (безстрокового) користування та володіння природоохоронним установам та організаціям.
По-третє, землями територій, що особливо охороняються, керують спеціальні природоохоронні органи. федерального рівня(Міністерство природних ресурсівта її територіальними органами тощо.).
По-четверте, всяке вилучення земель територій, що особливо охороняються. діючим законодавствомзабороняється.
По-п'яте, порушення особливого режиму охорони даних територій тягне за собою підвищені заходи юридичної відповідальності.
По-шосте, формування та організація новостворених територій, що особливо охороняються, передбачає обов'язкове проведення державної екологічної експертизи.
Правовий режим земель лісового фонду, водного фонду та запасу.
Правовий режим земель лісового фонду
До земель лісового фонду відносяться лісові землі (землі, вкриті лісовою рослинністю і не вкриті нею, але призначені для її відновлення, - вирубки, гарі, редини, прогалини та інші) та призначені для ведення лісового господарства нелісні землі (просіки, дороги, болота та інші).
Нині площа лісового фонду становить 1096,8 млн. га, у тому числі понад 98 млн. га надано у користування юридичним особам. Більшість земель цієї категорії займають лісові землі (795,7 млн. га), болота (104,1 млн. га), інші землі (171,1 млн. га) та водні об'єкти(18,1 млн. га).
Ліс як природний об'єкт виконує три важливі функції:
§ екологічне (сприятливий вплив на навколишнє середовище як кліматорегулюючий, ґрунтозахисний, водоохоронний, санітарно-гігієнічний та оздоровчий фактор);
§ економічну (джерело деревини та іншої споживчої продукції);
§ соціальну (покращує умови життя людей).
Багатофункціональний характер лісу проявляється в одночасному використанні його різними особами різних цілях. Так само як у сільському господарстві, земля цієї категорії виступає як основний засіб виробництва.
Залежно від народогосподарського та екологічного значення лісів, їх розташування та виконуваних функцій Лісовим кодексом РФ (1997 р.) встановлено розподіл лісового фонду на групи та категорії захисності (рис.14)
Ліси складаються з трьох частин:
§ землі лісового фонду;
§ ліси, що не входять до лісового фонду;
§ деревно-чагарникова рослинність.
До лісовим землямне відносяться захисні деревні насадження на землях сільськогосподарського призначення та в смугах відведення вздовж лінійних об'єктів; озеленювальні насадження у населених пунктах; насадження на присадибних, дачних та садових ділянках.
Площа лісових земель на 01.01.2001р. становить 871,5 млн. га, у тому числі 794,3 млн. га вкрито лісами, решта цих земель зайнята лісовими розсадниками, загиблими деревостоями, вирубками, прогалинами і пустирями.
інші землі – 5,9 млн. га.
Для земель сільськогосподарського призначення з їхньої значимості задля забезпечення життєдіяльності людини встановлено режим особливої охраны.
Правовий режим земель сільськогосподарського призначення включає норми, що регулюють відносини з використання земель залежно від цілей сільськогосподарського використання, регіону використання та якості земель; щодо визначення порядку використання земель різними суб'єктами господарської діяльності; у сфері обороту, зокрема приватизації земель сільськогосподарського призначення; щодо забезпечення охорони земель сільськогосподарського призначення; норми, що передбачають відповідальність за недотримання законодавства щодо використання сільськогосподарських земель.
Землі сільськогосподарського призначення
Відповідно до ст. 7 Земельного кодексуРосійської Федерації землі в Російській Федерації поділяються на 7 категорій і використовуються відповідно до встановленого для них цільового призначення:
1) землі сільськогосподарського призначення;
2) землі населених пунктів;
3) землі промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, землі для забезпечення космічної діяльності, землі оборони, безпеки та землі іншого спеціального призначення;
4) землі особливо охоронюваних територій та об'єктів;
5) землі лісового фонду;
6) землі водного фонду;
7) землі запасу.
Відповідно до ст. 77 Земельного кодексу Російської Федераціїземлі сільськогосподарського призначення - це землі, що знаходяться за межами населеного пункту та надані для потреб сільського господарства, а також призначені для цих цілей, і включають до свого складу:
Сільськогосподарські угіддя;
Землі, зайняті внутрішньогосподарськими дорогами, комунікаціями, лісовими насадженнями, призначеними для забезпечення захисту земель від впливу негативних (шкідливих) природних, антропогенних та техногенних явищ, водними об'єктами, а також будинками, будовами, спорудами, що використовуються для виробництва, зберігання та первинної переробки сільськогосподарської продукції (Ст. 77 Земельного кодексу).
Віднесення таких земель до категорії сільськогосподарського призначення можливе лише в тому випадку, якщо вони не перебувають у межах межі поселень. З моменту включення їх у межі поселень на ці землі поширюється правовий режим земель населених пунктів. Такі землі звуться земель не сільськогосподарського призначення, а сільськогосподарського використання.
Слід враховувати, що фактичне використання земельної ділянки для виробництва сільськогосподарської продукції ще не є підставою для віднесення його до категорії земель сільськогосподарського призначення, якщо про це не зазначено у правовстановлюючому документі (наприклад, земельні ділянки, надані для індивідуального житлового будівництва або для дачного будівництва, можуть бути використані для вирощування сільськогосподарських культур). Однак невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням, зазначеним у документі, що встановлює право, є правопорушенням.
Правовий режим сільськогосподарських угідь регламентований Федеральним закономвід 24.07.2002 N 101-ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення". Він встановлює умови надання земельних ділянокіз земель сільськогосподарського призначення господарським товариствам та товариствам, виробничим кооперативам, державним та муніципальним унітарним підприємствам, іншим комерційним організаціям (ст. 82 Земельного кодексу).
Зазначений Закон не поширюється на землі, що надаються для ведення садівництва, городництва та дачного господарства, оскільки порядок надання земельних ділянок громадянам та їх об'єднанням для цих цілей встановлюється Земельним кодексом, Федеральним законом від 15.04.1998 N 66-ФЗ «Про садівницькі, городницькі та некомерційних об'єднаннях громадян» (п. 2 ст. 81 Земельного кодексу).
Відповідно до п. 1 ст. 78 Земельного кодексу РФ землі сільськогосподарського призначення можуть використовуватися для ведення сільськогосподарського виробництва, створення захисних лісових насаджень, науково-дослідних, навчальних та інших пов'язаних із сільськогосподарським виробництвом цілей.
За функціональним призначенням землі сільськогосподарського призначення поділяються на дві групи: сільськогосподарські угіддя (пасовища, сіножаті, рілля, багаторічні насадження) та несільськогосподарські угіддя (лісосадки, лісопокриті, водопокриті території, дороги, споруди, споруди тощо).
Суб'єктами земельних правовідносин, у тому числі щодо використання земель сільськогосподарського призначення, можуть бути:
Громадяни, зокрема провідні селянські (фермерські) господарства, особисті підсобні господарства, садівництво, тваринництво, городництво;
Господарські товариства та товариства, виробничі кооперативи, державні та муніципальні унітарні підприємства, інші комерційні організації;
Некомерційні організації, зокрема споживчими кооперативами, релігійними організаціями;
Козачі товариства;
Дослідно-виробничі, навчальні, навчально-дослідні та навчально-виробничі підрозділи науково-дослідних організацій, освітніх установ сільськогосподарського профілю та загальноосвітніх установ;
Общини корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру та Далекого Сходу Російської Федерації задля збереження та розвитку їх традиційних способу життя, господарювання та промислів.
Громадяни набувають земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення селянського (фермерського) господарства, особистого підсобного господарства, садівництва, городництва, тваринництва.
Однак права громадян на землю можуть бути обмежені: громадяни позбавлені права володіти землею на праві постійного (безстрокового) користування, набувати земельні ділянки у власність у розмірі більш встановлених граничних норм, використовувати їх засобами, що суперечать вимогам законодавства та ін.
Іноземні громадяни та особи без громадянства мають рівні права на землю з громадянами Російської Федерації, за винятком права на земельну власність. Іноземні громадяни, іноземні юридичні особи, особи без громадянства, а також юридичні особи, у статутному капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних осіб або осіб без громадянства становить більш ніж 50 відсотків, можуть мати земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення тільки на праві оренди ( ст.3 ФЗ «Про оборот земель сільськогосподарського призначення»).
Законодавство запроваджує умови обмеження граничних мінімальних та максимальних розмірів земель сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності юридичної особи, у тому числі й комерційної сільськогосподарської організації. Мінімальні та максимальні розміри ділянок у цих випадках встановлюються органами виконавчої влади суб'єктів РФ.
Відповідно до статті 3 Земельного кодексу РФ угоди із земельними ділянками здійснюються за правилами цивільного законодавства, якщо інше не передбачено земельним законодавством. Відносини купівлі-продажу та оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення врегульовані ст.ст. 8 та 9 ФЗ «Про оборот земель сільськогосподарського призначення».
Переведення земель сільськогосподарських угідь або земельних ділянок у складі таких земель із земель сільськогосподарського призначення в іншу категорію допускається у виняткових випадках, пов'язаних:
1) із консервацією земель;
2) створенням природних територій, що особливо охороняються, або з віднесенням земель до земель природоохоронного, історико-культурного, рекреаційного та іншого особливо цінного призначення;
3) встановленням чи зміною риси населених пунктів;
4) із розміщенням промислових об'єктівна землях, кадастрова вартістьяких не перевищує середній рівень кадастрової вартості муніципальному району(міському округу), а також на інших землях та з іншими несільськогосподарськими потребами за відсутності інших варіантів розміщення цих об'єктів;
5) включення непридатних для здійснення сільськогосподарського виробництва земель до складу земель лісового фонду, земель водного фонду або земель запасу;
6) будівництвом доріг, ліній електропередачі, ліній зв'язку (у тому числі лінійно-кабельних споруд), нафтопроводів, газопроводів та інших трубопроводів, залізничних ліній та інших подібних споруд (далі - лінійні об'єкти), за наявності затвердженого в встановленому порядкупроекту рекультивації частини сільськогосподарських угідь, яка надається на період здійснення будівництва лінійних об'єктів;
7) виконанням міжнародних зобов'язань Російської Федерації, забезпеченням оборони держави та безпеки держави за відсутності інших варіантів розміщення відповідних об'єктів;
8) видобуванням корисних копалин за наявності затвердженого проекту рекультивації земель;
9) розміщенням об'єктів соціального, комунально-побутового призначення, об'єктів охорони здоров'я, освіти за відсутності інших варіантів розміщення цих об'єктів (ст. 7 ФЗ «Про переведення земель або земельних ділянок з однієї категорії в іншу»).
Будівництво на землях сільськогосподарського призначення
За загальним правилом дозволене використання земельних ділянок визначається містобудівним регламентом, що міститься в правилах землекористування та забудови (п. 9 ст. 1, п.п. 2 та 6 ст. 30 Містобудівного кодексу Російської Федерації).
Водночас містобудівні регламенти, що визначають дозволене використання земельних ділянок, не встановлюються на окремих категорійземель, зокрема для сільськогосподарських угідь у складі земель сільськогосподарського призначення (п. 6 ст. 36 Містобудівного кодексу Російської Федерації).
Використання земельних ділянок, куди дію містобудівних регламентів не поширюється або яким містобудівні регламенти не встановлюються, визначається уповноваженими федеральними органами виконавчої влади, уповноваженими органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації або уповноваженими органами місцевого самоврядування відповідно до федеральних законів (п. 7 ст. 36 Містобудівного кодексу Російської Федерації).
У цьому слід зазначити, що ухвалення рішення про зміну дозволеного використання земельних ділянок, куди дію містобудівних регламентів не поширюється або котрим містобудівні регламенти не встановлюються, нині федеральним законодавством не визначено.
Крім того, згідно з п. 4 ст. 79 Земельного кодексу Російської Федерації заборона використання в інших цілях земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення може бути встановлений тільки щодо особливо цінних продуктивних сільськогосподарських угідь, кадастрова вартість яких істотно перевищує середній рівень кадастрової вартості по муніципальному району (міському округу).
Сільськогосподарські угіддя (ріллі, сіножаті, пасовища, поклади, землі, зайняті багаторічними насадженнями) належать особливій охороні. Вони не використовуються для будівництва – для несільськогосподарських потреб надаються землі, непридатні для ведення сільськогосподарського виробництва, або сільськогосподарські угіддя із земель сільськогосподарського призначення найгіршої якості за кадастровою вартістю.
Для будівництва ліній електропередач, зв'язку, автомобільних доріг, магістральних трубопроводів та інших подібних споруд допускається надання сільськогосподарських угідь із земель сільськогосподарського призначення вищої якості. Дані споруди розміщуються головним чином вздовж автомобільних дорігта меж полів сівозмін.
Відповідальність за порушення режиму охорони земель сільськогосподарського призначення
Залежно від скоєного протиправного дії виділяють такі види ответственности:
1) цивільно-правова;
2) дисциплінарна;
3) адміністративна;
4) кримінальна.
Цивільно-правова відповідальність врегульована насамперед ДК (ст. 12, 15, 16, 329, 1064, 1079, 1098 та ін. ДК РФ), а також галузевим законодавством – земельним, водним тощо. (Ст. 57, 62, 76 ЗК РФ).
Так, згідно зі ст. 62 Земельного кодексу РФ збитки, заподіяні порушенням прав власників земельних ділянок, землекористувачів, землевласників та орендарів земельних ділянок, у тому числі втрачена вигода, підлягають відшкодуванню в повному обсязі в порядку, передбаченому цивільним законодавством.
Стаття 76 ЗК РФ передбачає, що юридичні особи та громадяни зобов'язані відшкодувати в повному обсязі шкоду, заподіяну внаслідок вчинення ними земельних правопорушень.
Відповідно до ст. 57 ЗК РФ держава та муніципальні освіти зобов'язані відшкодовувати збитки, заподіяні вилученням земельних ділянок для державних чи муніципальних потреб. Ці випадки визначаються як збиток, що завдається правомірно.
Цивільно-правова відповідальність настає у вигляді: відшкодування шкоди при самовільному зайнятті земельної ділянки, що знаходиться в чиємусь користуванні, землекористувачеві; відшкодування збитків користувачам землі (власникам, землевласникам, землекористувачам, орендарам).
Право власників, а також власників, які не є власниками, але володіють майном на підставі закону або договору захищаються насамперед речово-правовими способами, тобто пред'явленням віндикаційного (про витребування свого майна з чужого незаконного володіння) та негаторного позову (щодо усунення порушень, не пов'язаних із позбавленням володіння) (ст.ст. 301, 304 ЦК України).
Дисциплінарну відповідальність встановлено ТК РФ.
Адміністративна відповідальність настає використання земельних ділянок за цільовим призначенням, невиконання обов'язків із приведення земель у стан, придатне використання за цільовим призначенням (ст. 8.8. КоАП РФ). так, згідно з п. 1.1. ст. 8.8 КоАП РФ невикористання земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення, оборот якого регулюється ФЗ "Про оборот земель сільськогосподарського призначення", для ведення сільськогосподарського виробництва або здійснення іншої пов'язаної з сільськогосподарським виробництвом діяльності протягом строку, встановленого зазначеним Федеральним законом, тягне за собою накладення адміністративного штрафуна громадян у розмірі від двох до п'яти тисяч рублів; на посадових осіб- Від чотирьох тисяч до шести тисяч рублів; на юридичних - від вісімдесяти тисяч до ста тисяч рублів.
Кримінальна відповідальність встановлено КК РФ передбачає кримінальну відповідальність за псування землі (ст. 254 КК РФ), тобто. за отруєння, забруднення або інше псування землі шкідливими продуктами господарської або іншої діяльності внаслідок порушення правил поводження з добривами, стимуляторами росту рослин, отрутохімікатами та іншими небезпечними хімічними або біологічними речовинами при їх зберіганні, використанні та транспортуванні, якщо ці дії спричинили заподіяння шкоди здоров'ю людини або довкілля.
Продаж та купівля земель сільськогосподарського призначення
Порядок купівлі-продажу земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення врегульовано ст. 8 ФЗ про обіг земель сільськогосподарського призначення.
Головною особливістю такої угоди і те, що з продажу земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення суб'єкт РФ чи муніципальне освіту має переважне правокупівлі такої земельної ділянки за ціною, за яку вона продається. Виняток: випадки продажу з громадських торгів.
Деякі суб'єкти РФ відмовилися від переважного права покупки, інші надали його муніципальним утворам. Є й такі, які встановили у законах, що з відмові суб'єкта РФ від переважного права купівлі, воно перетворюється на муніципальному освіті. Проте із змісту п. 1 ст. 8 ФЗ «Про оборот земель…» слід, що подвійне переважне право купівлі не допускається.
Продавець земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення зобов'язаний сповістити у письмовій формі вищий виконавчий орган державної влади суб'єкта Російської Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Російської Федерації, орган місцевого самоврядування про намір продати земельну ділянку із зазначенням:
Ціни - вона визначається виключно на розсуд продавця;
Розміру;
розташування земельної ділянки;
Терміну, до закінчення якого має бути здійснено взаємний розрахунок (термін для здійснення взаємних розрахунків за такими угодами не може бути більш ніж 90 днів).
Цей перелік є закритим і є суттєві умовидоговору купівлі-продажу ділянки.
Слід врахувати, що відповідно до ст. 554 ДК РФ у договорі продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, що дозволяють безперечно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або у складі іншого нерухомого майна. За відсутності цих даних у договорі умова нерухомого майна, що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.
Повідомлення вручається під розписку або надсилається рекомендованим листом із повідомленням про вручення. Зазначимо, що це повідомлення є офертою. Так, згідно зі ст. 435 ЦК офертою визнається адресоване одному або декільком конкретним особам пропозиція, яка є досить визначеною і висловлює намір особи, яка зробила пропозицію, вважати себе уклавши договір з адресатом, яким буде прийнята пропозиція. Оферта має містити суттєві умови договору. Оферта пов'язує її обличчя з моменту її отримання адресатом. Якщо повідомлення про відкликання оферти надійшло раніше або одночасно із самою офертою, оферта вважається не отриманою. Відповідно до ст. 436 ЦК отримана адресатом оферта може бути відкликана протягом терміну, встановленого її акцепту, якщо інше не обумовлено у самій оферті або випливає із суті пропозиції чи обстановки, у якій його було зроблено.
Якщо суб'єкт РФ або відповідно до закону суб'єкта Російської Федерації муніципальне утворення відмовиться від купівлі або не повідомить у письмовій формі продавця про намір придбати земельну ділянку, що продається, протягом 30 днів з дня надходження повідомлення, продавець протягом року вправі продати земельну ділянку третій особі за ціною не нижче зазначеної у повідомленні ціни. При цьому у разі зміни суттєвих умов договору продавець зобов'язаний надіслати нове повідомлення відповідно до правил ст. 8 ФЗ про обіг земель сільськогосподарського призначення.
Відповідно до п. 4 ст. 8 ФЗ про обіг земель сільськогосподарського призначення правочин з продажу ділянки, вчинена з порушенням переважного права купівлі, нікчемна. Відповідно до ст.ст. 166, 167 ЦК нікчемна угода недійсна незалежно від визнання її такою судом; вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлено будь-якою зацікавленою особою, суд має право застосувати такі наслідки з власної ініціативи; недійсна угода не тягне за собою юридичних наслідків, за винятком тих, що пов'язані з її недійсністю, та недійсна з моменту її вчинення; при недійсності угоди кожна зі сторін зобов'язана повернути інший все отримане за угодою в натурі, а якщо в натурі неможливо - у грошах. Термін позовної давностіна вимогу про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину становить три роки. Перебіг терміну позовної давності на зазначену вимогу починається з дня, коли почалося виконання цієї угоди (п. 1 ст. 181 ЦК).
Зазначимо, що ст. 8 ФЗ «Про оборот земель…» встановлює правила лише угоди купівлі-продажу ділянки. Відповідно публічна освіта немає переважного права купівлі, наприклад, при даруванні ділянки.
Права муніципальних утворень
Муніципальне утворення має право направити до суду заяву про визнання права власності муніципальної освітина земельну ділянку, сформований у рахунок незатребуваних земельних часток (п. 5 ст. 13 Федерального закону «Про оборот земель сільськогосподарського призначення»). Вказана вимога буде задоволена лише за наявності відомостей про відсутність спадкоємців після смерті власників незатребуваних земельних часток.
Земельна ділянка сільськогосподарського призначення може бути вилучена у власника судовому порядкуякщо він не використовується більше трьох років за цільовим призначенням або використовується з порушенням вимог законодавства (ст. 6 Закону «Про оборот земель…»);
переважне право купівлі суб'єкта РФ чи муніципального освіти (ст. 8 ФЗ «Про оборот земель…»).
Відповідно до ФЗ від 29 грудня 2010 р. N 435-ФЗ "Про внесення змін до окремих законодавчі актиРосійської Федерації щодо вдосконалення обороту земель сільськогосподарського призначення" Ст.1 п/п в) передбачає:
в) доповнити пунктами 4 - 11 такого змісту:
"4. Земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення примусово може бути вилучена у її власника у судовому порядку у разі, якщо протягом трьох і більше років поспіль з дня виникнення у такого власника права власності на земельну ділянку вона не використовується для ведення сільськогосподарського виробництва або здійснення Ознаки невикористання земельних ділянок з урахуванням особливостей ведення сільськогосподарського виробництва або здійснення іншої пов'язаної з сільськогосподарським виробництвом діяльності в суб'єктах Російської Федерації встановлюються Урядом Російської Федерації.
На підставі ФЗ від 24 липня 2002 р. N 101-ФЗ "Про оборот земель сільськогосподарського призначення",
Зі змінами та доповненнями від:
7 липня 2003 р., 29 червня, 3 жовтня, 21 грудня 2004 р., 7 березня, 18 липня 2005 р., 5 лютого 2007 р., 13 травня, 3, 30 грудня 2008 р., 8 травня 2009 р., 28, 29 грудня 2010 р., 25, 29 червня 2012 р., 7 червня 2013 р.
Ст.6,п.4: "4. Земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення примусово може бути вилучено у його власника в судовому порядку у разі, якщо протягом трьох і більше років поспіль з дня виникнення у такого власника права власності на земельну ділянку він не використовується для ведення сільськогосподарського виробництва або здійснення іншої пов'язаної з сільськогосподарським виробництвом діяльності.
Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі за межею поселень, надані потреб сільського господарства, інші землі, призначені цих цілей відповідно до територіальним плануванням використання земель.
Землі сільськогосподарського призначення включають сільськогосподарські угіддя, землі, зайняті будинками та спорудами, необхідними для ведення сільського господарства та ін До сільськогосподарських угідь відносять сіножаті, ріллі, пасовища, поклади та інші угіддя. Перераховувати їх немає необхідності, оскільки їх перелік залишається відкритим (ст. 77-82 ЗК РФ).
Безцінність біопотенціалу землі не може бути виражена жодною грошовою оцінкою, у жодній валюті. Збитки, завдані німецькими окупантами у роки Великої Вітчизняної війни 1941-1945 рр. шляхом вивезення з Росії до Німеччини верхнього ґрунтового шару землі, був величезний. В результаті в тих місцях, де до війни отримували високі врожаї, землеробство скоротилося на 45%. Лише до 1953 р. сільське господарство Росії насилу досягло довоєнного рівня, а потім вступило в смугу застою 1 . Землі сільськогосподарського призначення через свою особливу значущість потребують особливого захисту.
Під правовим режимом земель сільськогосподарського призначенняня слід розуміти встановлений закономпорядок їх обліку,кадастру, моніторингу, використання та охорони.
Правовий режим цієї категорії! земель складається з кількох елементів. Одним з них є наявність об'єкта правовогорегулювання,на який поширюється даний порядок. Він буває, як правило, загальним, родовим та конкретним.
Загальним об'єктом правового регулювання є земля як частина довкілля, Що володіє безцінним біопотенціалом" у вигляді родючості ґрунтів.
Землі сільськогосподарського призначення є особливу категорію земель, тобто. ту частину земельного фонду РФ, яка призначена та використовується за основним призначенням. Категорії земель є пологовим об'єктом правового режиму.
Під цільовим використанням земель сільськогосподарського призначення розуміється основне призначення земель цієї категорії.
Земельне угіддя є конкретним об'єктомправового регулювання. Воно є земельну ділянку, що використовується за безпосереднім цільовим призначенням.
Кажучи про цільове використанняземель, необхідно згадати про таке поняття, як «конкретне цільове призначення». Під ним розуміється вид використання землі, який унеможливлює інші форми її господарської експлуатації. На цих землях не можна зводити жодних будівель або споруд, тому що орні земельні угіддя призначені виключно для посіву сільськогосподарських культур та вирощування коренеплодів та овочів.
Проводячи підрозділ землі за видом об'єкта правового регулювання, виділяють три види правового режиму використання земель: загальний, особливий та спеціальний. Загальнийправовий режим поширюється на всі землі та його елементами є використання земель за їх цільовим призначенням.
Для земель сільськогосподарського призначення характерний особливий правовий режим, що виражається у їх використанні для сільськогосподарських цілей. Особливийправовий режим вводиться для виснажених та деградованих земельних угідь. Ці заходи необхідні відновлення угідь і недопущення їх руйнації у майбутньому.
Слід зазначити, що правовий режим земель встановлюється державою лише на рівні загального та родового об'єкта.
Правовий режим земель сільськогосподарського призначення, виділених фізичним особам, може бути змінено, чому сприяють дії власників земельних ділянок, землевласників та землекористувачів, які мають право самостійного господарювання на землі.
Другим елементом правового режиму земель є наявністьспеціально уповноважених державних органів щодо регулювання правового режиму.
Регулювання правового режиму земель як загального об'єкта правового режиму здійснюють державні органи загальної компетенції. Федеральне агентствокадастру об'єктів нерухомості, його територіальні органи та Міністерство майнових відносин- РФ. Регулювання правового режиму окремих категорій земель та земельних угідь здійснюють органи управління спеціальною компетенцією.
Третім елементом правового режиму використання земель є коло суб'єктів з використання земель цієї категорії.Не всі фізичні та юридичні особи можуть мати право власності на земельні ділянки різних категорій, а лише ті, які відповідно до свого правового статусу можуть здійснювати той чи інший вид експлуатації землі. Так, сільськогосподарські підприємства не можуть бути власниками земель промисловості, оскільки їхня статутна діяльність не передбачає ведення промислової діяльності.
Основними нормативними актами, що регулюють порядок використання земель сільськогосподарського призначення, є ЗК РФ, Федеральний закон від 16.07.1998 № 101-ФЗ «Про державне регулювання забезпечення родючості земель сільськогосподарського призначення» (в ред. Від 10.01.2003)»; федеральний закон від 09.12. 193-ФЗ "Про сільськогосподарську кооперацію" (в ред. Від 11.06.2003) 2; Федеральний закон від 11.06.2003 № 74-ФЗ "Про селянське (фермерське) господарство" 3; Федеральний закон від 24.07.2002 № 101-ФЗ Про оборот земель сільськогосподарського призначення» (в ред. Від 07.07.2003) 4 та ін.
Землі сільськогосподарського призначення можуть використовуватися для ведення сільськогосподарського виробництва, захисного лісорозведення, науково-дослідних, навчальних та інших цілей, пов'язаних із сільськогосподарським виробництвом:
- громадянами, зокрема провідними селянські (фермерські) господарства, особисті підсобні господарства, садівництво, тваринництво, городництво;
- господарськими товариствами та товариствами, виробничими кооперативами, державними та муніципальними унітарними підприємствами, іншими комерційними організаціями;
- некомерційними організаціями, зокрема споживчими кооперативами, релігійними організаціями;
- козацькими товариствами;
- дослідно-виробничими, навчальними, навчально-дослідними та навчально-виробничими господарствами науково-дослідних установ, освітніх установ вищого професійного, середньо-професійного та початкового професійної освітисільськогосподарського профілю та загальноосвітніх установ;
- громадами корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру та Далекого Сходу задля забезпечення їхнього традиційного способу життя, традиційного господарювання та традиційних промислів (ст. 78 ЗК РФ).
Кожен із цих суб'єктів отримує земельну ділянку на певних умовах. Фізичним особам земельна ділянка виділяється у власність та на невизначений термін. Державні та муніципальні установиі сільськогосподарські підприємства мають лише право безстрокового користування виділеними ним сільськогосподарськими ділянками. Іншим учасникам правовідносин, зазначеним у законі, земельні ділянки можуть виділятися у власність, безстрокове користування та в оренду.
Громадянам Російської Федерації, вимушеним переселенцям із держав - учасниць Співдружності Незалежних Державземельні ділянки надаються для житлового будівництва, особистих підсобних господарств, створення селянських (фермерських) господарств, сільськогосподарських організацій
Земельні ділянки сільськогосподарським організаціям (господарським товариствам та товариствам, виробничим та споживчим кооперативам, іншим комерційним організаціям) можуть надаватися у власність, постійне (безстрокове) користування, оренду як юридичній особі відповідно до законів суб'єктів РФ. У разі надання земельної ділянки у власність сільськогосподарської організації її члени (учасники) одержують право на земельний пай(частку), що є вартісне вираження частини земельної ділянки, що припадає на частку члена (учасника) сільськогосподарської організації.
У межах земельної реформи у Росії проводиться реорганізація колгоспів та радгоспів. Її суть полягає у переході від старих організаційно-господарських форм до нових, встановлених новим законодавством РФ.
Суть реорганізації полягає в наступному:
- поділ земель колгоспів і радгоспів на частки (паї) передачі їх у власність громадян, зайнятих у сфері сільськогосподарського виробництва;
- встановлення режиму вільної, господарську діяльність нових структур з урахуванням ринкових взаємин держави і невтручання у ній державних органів.
Підприємства, створювані під час реорганізації колгоспів та радгоспів, мають право купувати землю та майно колишнього господарства у працівників господарства, фонду державного майна.
Сільськогосподарські угіддя - ріллі, сіножаті, пасовища, поклади, землі, зайняті багаторічними насадженнями (садами, виноградниками та інших.) у складі земель сільськогосподарського призначення,- мають пріоритет у використанні і підлягають особливої охорони.
Для будівництва промислових об'єктів та інших несільськогосподарських потреб надаються землі, не придатні ведення сільськогосподарського виробництва чи сільськогосподарські угіддя зі складу земель сільськогосподарського призначення найгіршої якості за кадастрової вартості.
Вилучення (викуп) з метою надання для несільськогосподарського використання сільськогосподарських угідь з кадастровою вартістю, що перевищує середньорайонний рівень, допускається лише у виняткових випадках, пов'язаних із виконанням міжнародних зобов'язань, потребами оборони та безпеки держави, розробкою родовищ корисних копалин (крім загальнопоширених), утриманням об'єктів культурної спадщини, будівництвом та утриманням об'єктів культури, охорони здоров'я, освіти, доріг, магістральних трубопроводів, ліній зв'язку, електропередачі та інших лінійних спорудза відсутності інших варіантів можливого розміщення цих об'єктів.
Використання земельних часток, що виникли внаслідок приватизації сільськогосподарських угідь, регулюється Федеральним законом «Про оборот земель сільськогосподарського призначення».
Умови надання земель сільськогосподарського призначення у власність господарським товариствам та товариствам, виробничим кооперативам, державним та муніципальним унітарним підприємствам, іншим комерційним організаціям, релігійним організаціям, козацьким товариствам та громадам, науково-дослідним установам, освітнім установам, громадам корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру та Далекого Сходу.
Відповідно до нового ДК РФ було значно розширено коло суб'єктів права на землях сільськогосподарського призначення: господарські товариства (у формі повного товариства та товариства на вірі); комерційні товариства – ст. 66-86 ЦК України; товариства з обмеженою відповідальністю, з додатковою відповідальністю або акціонерні товариства- Ст. 87-106 ЦК України; виробничі кооперативи – ст. 107-114 ЦК України. Докладніше це вивчається у курсі «Аграрне право».
Четвертим елементом правового режиму використання земель є наявність прав та обов'язків суб'єктів правовідносинщодо використання земель, що становить основний елемент правового режиму. Права та обов'язки суб'єктів залежать як від особливості землі – використовуваного об'єкта, так і від правового статусусуб'єктів. Зміст прав та обов'язків залежить і від інших причин, що докладніше буде розглянуто нижче (ст. 40-43 ЗК РФ).
П'ятим елементом правового режиму використання земель є наявність ефективного правового механізму,забезпечує належний правовий режим використання земель.
Крім ЗК РФ порядок надання фізичним особам земельних ділянок сільськогосподарського призначення регулюється Федеральним законом «Про селянське (фермерське) господарство», що встановлює права, обов'язки та відповідальність осіб, які ведуть селянське (фермерське) господарство.
Нарешті, для того щоб забезпечувати належний правовий й режим використання земель, необхідно створити ефективний правовий та правозастосовний механізми. До них відносяться:
- наявність правових норм, виконання яких запобігає порушенню правового режиму земель та забезпечує пріоритет земель сільськогосподарського призначення перед іншими землями;
- вироблення таких правових норм, застосування яких дозволило б усунути умови, що сприяють порушенню правового режиму земель;
- правові норми мають містити санкції порушення правового режиму земель. Так, у чинному ЗК РФ у ст. 74-76 передбачена відповідальність у вигляді досить великих штрафів за самовільне зайняття землі, псування та знищення родючого шару землі тощо;
- правові норми повинні містити у собі порядок, що дозволяє усунути порушення режиму використання земель. Наприклад, самовільно зайняті земельні ділянки мають бути повернені за належністю без відшкодування витрат, виконаних за час незаконного користування. Крім того, незаконний користувач зобов'язаний за свій рахунок привести земельну ділянку до придатного для використання стану.
Підсумовуючи сказаному, можна дійти невтішного висновку у тому, що правової режим земель сільськогосподарського призначення - встановлений порядок використання земель, закріплений законодавством для найбільш цінної категорії земельного фонду РФ.
Неоднорідність у правовому режимі обумовлена:
- видами земель сільськогосподарського призначення, їх економічними та екологічними властивостями. Так, природні угіддя мають інший правовий режим у порівнянні з орними землями; цінні сільськогосподарські землі знаходяться під підвищеною правовою охороноюпроти звичайними угіддями; на землях, схильних до негативних природних змін, встановлюється особливий охоронний режим і т.д.;
- юридичним статусом суб'єктів, які здійснюють використання земель. Наприклад, науково-дослідні установи повинні використовувати землі сільськогосподарського призначення пріоритетно для дослідницьких цілей, пропаганди передового досвіду, а потім виступати в якості звичайного користувача;
- іншими об'єктивними обставинами. Так, при віднесенні земель сільськогосподарського підприємства до природоохоронних відбувається обмеження сільськогосподарської діяльності, що змінює і правовий режим використання земель даним господарством.
Частину земель Росії переведено на статус ділянок земельного масиву сільськогосподарського призначення у тому, щоб забезпечити продовольчу безпекукраїні. Щодо даної категорії земель існують певні нормивикористання, які треба вивчити.
Загальна характеристика правового режиму земель сільськогосподарського призначення
Законодавча база РФ виділяє як окремі категорії застосування земельних ресурсівкраїни 7 видів цільового застосування. Призначення та варіанти застосування території, визначеної до кожного виду діяльності на ділянках, суворо регламентовані. А заходи, які можуть здійснити орендарі, власники ділянок обмежені для кожного конкретного ВІР.
До земель сільськогосподарського призначення особливу увагута контроль, а закон зараховує до цієї категорії такі об'єкти:
- Ділянки земельного масиву, що знаходяться за межами зовнішніх кордонів планового розвитку муніципалітетів та поселень;
- Надаються землеробам для вирощування культурних рослин або випасання худоби.
Запам'ятайте, що серед земель під сільське господарство виділяють:
- Поля, сади, випасні луки для здійснення збирання та заготівлі рослинного матеріалу;
- Автомобільні дороги, комунікаційні споруди, що застосовуються у сільському господарстві для доступності територій вирощування культур;
- Створені лісосмуги на межі полів, укріплені лісами яри;
- Водні об'єкти, лимани, що застосовуються у виробництві прісної риби.
До складу земель під сільське господарство включають ділянки, зайняті капітальними об'єктамибудівництва, приміщеннями для зберігання сировини або готової сільгосппродукції, що застосовуються для обслуговування потреб сільськогосподарської діяльності.
Для здійснення наглядових функцій щодо різних категорій земель запроваджено поняття правового режиму використання земель. У Росії існує загальний режимземлекористування, яке застосовується до всіх ділянок землі конкретної категорії по всій території країни. Крім цього, виділяють законодавці та особливий режим, який застосовується до конкретного виду землекористування щодо певних ділянок землі.
Режим застосування земель сільського господарства складається з:
- Об'єкт застосування правового статусу сільськогосподарської категорії землі;
- Регулюючих діяльність власників або орендарів землі державних органів: Росреєстр, Росмайно, федеральні та муніципальні органи;
- Громадян, які застосовують землі зазначеного призначення за цільовим призначенням;
- сукупності умов використання землі та прав щодо застосування земельних угідь;
- Система забезпечення інформаційної підтримки для регулювання та контролю дотримання режиму землекористування. Розроблена система взаємодії законодавця, виконавця та порушника. Сюди включаються фахівці, які входять до складу комісій з розробки та впровадження нових нормативних актів.
Правила використання земель сільськогосподарського призначення
Вивчіть закон та запам'ятайте перелік осіб, які можуть застосовувати землі для сільського господарства:
- Фермери, інші громадяни, що займаються вирощуванням культур та веденням власного підсобного господарства;
- Юридичними особами, які займаються профільною діяльністю відповідно до ВРІ ділянки землі;
- Некомерційні організації, фонди та інші об'єднання громадян;
- Окремими об'єднаннями козацтва, культуру якого необхідно заощадити;
- Учнів та практикантів спеціальних навчальних закладів, які здійснюють теоретичну та практичну підготовку фахівців у галузі сільськогосподарської діяльності та агрономії;
- Громади північних народностей, які використовують певні державні преференціїта пільги у розвитку місцевого сільського господарства, яке безпосередньо пов'язане з особливостями національного життя північних народів та народів сходу Росії.
Окремо вивчіть питання державної підтримки малим народностям, оскільки їм надаються землі користування, які мають певну специфіку застосування. Для оленярів півночі дуже важливо, щоб вони могли пасти отари оленів на великих угіддях, які держава надає у користування.
Будівництво житла на землях сільгосппризначення
Найчастішим питанням серед фермерів та землеробів стає право зведення житлового приміщення на землях, які призначені для ведення сільського господарства та підсобної діяльності. У законі розписані всі варіанти будівель, які можна зводити біля сільськогосподарських земель.
Все залежить від визначеного закономвиду використання землі:
- Селянські господарства чи фермерські землі;
- Садівницькі некомерційні об'єднання, дачні селища чи об'єднання;
- Індивідуальне господарство, що має категорію присадибного.
Вивчіть матеріал про те, що можна будувати і на яких видах сільськогосподарських земель:
- Дачу або садовий житловий будинок можна побудувати на землях для сільського господарства, які призначені для дачної забудови;
- Нежитлова споруда технічного призначення, до якого належить сарай, сховище, допускається до будівництва будь-якої території земель для сільського господарства;
- Капітальні об'єкти будівництва у вигляді котеджу чи будинку для проживання в ньому на постійній основі можна будувати на фермерських угіддях чи землях для особистого присадибного господарства.
Задумавши придбати ділянку землі або Дачна ділянказі зведеними на ньому конструкціями та об'єктами, вивчіть кадастровий паспортділянки, де міститься вичерпна інформація про види дозволеного землекористування.
Для наочності запам'ятайте такі варіанти заходів, які можна проводити на землях для сільського господарства:
- виробництво сільськогосподарської продукції;
- Здійснення орання землі;
- Проведення сіножаті та готування стогів сіна;
- Використання за призначенням пасовищ;
- Вирощування рослин та здійснення садівничої діяльності;
- Зведення будівель на присадибній ділянці.
У чому важливість вивчення документації щодо конкретної ділянки землі? Недосвідчений покупець може повірити продавцям, які свідомо вводять в оману інформацією про те, що перевести ділянку з одного виду землекористування в інший ВРІ не важко.
Насправді все далеко не так, перевірте, наскільки дорожчою може коштувати ділянка землі, яку, наприклад, перевели з дачного товариства в ділянку під багатоповерхове будівництво мікрорайону.
Будь-який захід щодо зміни ВРІ щодо земель для сільського господарства розглядається адміністрацією району, де розташована ділянка, спеціальною земельною комісією та місцевими депутатами. Шанс змінити БРІ на законних підставахбез особливої домовленості з адміністрацією мал.
Зміна категорії земель сільськогосподарського призначення
Рано чи пізно для багатьох населених пунктів виникає проблема розширення території міста, оскільки за діючою межею поселення вже розташовуються дачні або садові товариства або землі для ріллі.
- Здійснити процедуру консервації земель;
- Змінити межі міста, селища, села;
- Створити природоохоронну зону, наприклад заповідник;
- Побудувати містоутворюючий об'єкт промисловості;
- визначити сільськогосподарські землі як непридатні для подальшого застосування за цільовим призначенням;
- Збудувати автостради та комунікації;
- обґрунтувати необхідність створення військового об'єкта;
- Видобувати у вказаному місці цінні природні ресурси;
- Будувати об'єкти соціальної сфери.
На практиці найпростіше довести як мотив для зміни виду землекористування необхідність розширення меж поселення. У такому випадку земля може передаватися як територія для будівництва будинків, а дачні селища можуть отримати статус міської території, а під будівництво багатоповерхових конструкцій будуть застосовуватися незайняті землі.
Щоб змінити ВРІ або категорію землекористування, подайте заяву та все необхідні документидо адміністрації населеного пункту, до якого належить ділянка землі. Земельний комітет уважно вивчить подані в заяві підстави на зміну ВРІ. Докази позиції заявника мають бути вагомими, щоб розраховувати на позитивний результат розгляду заяви.
У ситуації переходу дачних будинківдо складу міської території, вимоги щодо відповідності нормам будівництва в межах міста будуть поширюватися і на дачні будинки, А це більшість дачників не зможуть виконати.
Не тільки наявність комунікацій у будинках та дотримання санітарних норм, Але і облаштування тротуарів, вулиць певної ширини має відповідати міським стандартам. Якщо комісія виявляє невідповідність, то такі дачні поселення не набудуть статусу міської межі.
Підсумовуючи, запам'ятайте, що неможливо перевести землю із сільськогосподарського призначення в іншу категорію, якщо кадастрова вартість ділянки земельного масиву, яку планується перевести, на 50% або більше за середню вартість земельних ділянок у даній місцевості.
Землі сільськогосподарського призначення користуються особливою правовим захистомз боку держави, тому що є основним джерелом продуктової продукції для населення країни. Саме тому органи влади особливо уважно стежать за ними та встановлюють особливі правилаїх використання. Подивимося ж, у чому саме полягає режим, який діє щодо цих земель.
Поняття та склад земель сільськогосподарського призначення за російським правом
Земельне законодавство поділяє всі ділянки, що знаходяться на території нашої країни, на 7 окремих категорій. Відмінність з-поміж них у тому, що з кожної їх встановлено самостійне призначення. Як наслідок, розрізняються і події, що допускаються власниками, орендарями чи іншими землекористувачами щодо ділянок.
- не перебувають у межах межі міських чи сільських поселень;
- надаються для використання їх у сільгоспдіяльності, тобто для продуктів харчування або рослинної сировини (льону, коноплі, бавовни і т. д.).
У свою чергу, серед земель сільськогосподарського призначення виділяються різні типиділянок:
- власне угіддя, тобто поля, пасовища чи сади, використовувані виробництва;
- дороги та комунікації, що використовуються у сільгоспдіяльності;
- захисні лісосмуги вздовж полів та за межами ярів та балок;
- водні об'єкти, що використовуються для аквакультури (розведення прісноводних риб).
Крім того, до складу земель сільськогосподарського призначення включаються і ділянки, зайняті під будівлі, в яких проводиться зберігання або первинна обробка продукції (струми, елеватори тощо), а також обслуговування сільгосптехніки та інша діяльність, безпосередньо пов'язана з господарювання.
Таким чином, поняття та склад земель сільськогосподарського призначення досить широкі.
Що є правовим режимом земель сільськогосподарського призначення
Термін «правовий режим земель сільськогосподарського призначення» є сукупністю правових норм, за допомогою яких держава здійснює регулювання у певних сферах або обставинах. Режим може бути як загальним - наприклад, застосовуваним до всіх земель на території нашої країни, так і особливим - даному випадкувикористовуваним стосовно земель сільськогосподарського призначення.
По відношенню до останніх правовий режим включає:
Чи не знаєте своїх прав?
- Об'єкт, щодо якого режим діє. Таким об'єктом є земельні ділянки, які використовуються безпосередньо для сільгоспвиробництва або його забезпечення.
- Державні органи, які здійснюють регулювання. Їх склад дуже великий: сюди входять Росреєстр і його територіальні органи, Росмайно та ряд інших федеральних виконавчих органів. З іншого боку, у випадках землі сільськогосподарського призначення регулюються також органами суб'єктів РФ.
- Особи, які використовують землі сільськогосподарського призначення. Про них буде сказано особливо.
- Сукупність правий і обов'язків, які мають суб'єкти, використовують землі сільськогосподарського призначення.
- Механізм за допомогою якого підтримується правовий режим. Він включає наявність нормативних актів, що регулюють відносини, санкції за їх порушення і порядок, за допомогою якого усуваються допущені порушення. Деякі теоретики включають механізм підтримання режиму також порядок законотворчості, з допомогою якого приймаються нові акти, що стосуються земель сільськогосподарського призначення.
Користувачі сільгоспземель
Закон встановлює, що землі сільськогосподарського призначення підлягають використанню такими особами:
- Громадянами, які мають статус фермерів (голова КФГ) або просто займаються веденням підсобного господарства.
- Комерційними організаціями у будь-якій організаційної форми(Від ТОВ до МУП).
- Некомерційними юридичними особами(споживкооперативами, релігійними об'єднаннями громадян тощо).
- Організаціями козаків. Їхнє окреме виділення пов'язане з тим, що держава вважає за необхідне зберігати традиції та культуру козацтва, а також залучати членів козацьких організацій до державної служби.
- Підрозділами навчальних та наукових організацій, які готують спеціалістів для сільського господарства. Крім того, ці організації можуть займатися і науковою діяльністю, пов'язаної з підвищенням ефективності сільгоспдіяльності
- Общинами корінних народів, тобто аборигенів Російської Півночі, Далекого Сходу та інших регіонів. Вони спеціально виділяються, оскільки такі громади користуються з боку держави певними пільгами. Пов'язано це з тим, що без державної підтримки традиційний спосіб життя, промисли та інші особливості таких народів дуже швидко зникнуть — а разом з ними і самі народи. Це призведе до збіднення загального культурного поля Росії, тому для нечисленних народів передбачена державна підтримка — у тому числі в галузі надання їм земель сільськогосподарського призначення (нагадаємо, що до таких земель належать не лише поля, а й, наприклад, оленячі пасовища).
Землі сільськогосподарського призначення, що можна будувати на них?
Хоча землі сільськогосподарського призначення в основному призначені для сільгоспвиробництва, на них все ж таки допускається будівництво. Проте слід зазначити, що землі сільськогосподарського призначення включають і особливо цінні ділянки, встановлена вартість за кадастром яких набагато перевищує середню. У цьому будь-яка діяльність, крім сільськогосподарської (зокрема і будівництво), ними заборонено.
Так все ж таки, якщо у вас є землі сільськогосподарського призначення - що можна будувати на них? Закон допускає зведення наступних об'єктів:
- Будинків та споруд, необхідних для сільгоспвиробництва. Організації або громадяни-фермери можуть зводити склади продукції, елеватори, стаціонарні зерносушарки та інші об'єкти, необхідні для зберігання чи первинної обробки продукції.
- Об'єкти комунікацій усередині господарства. Це означає, що власник або довгостроковий землекористувач має право споруджувати на своїй ділянці дороги, що ведуть до полів, прокладати в установленому порядку ЛЕП, необхідні для забезпечення роботи виробничих агрегатів, водопроводи тощо.
- Зрештою, у певних межах допускається і житлове будівництво — і про це варто поговорити докладніше.
Правила будівництва на землях сільськогосподарського призначення 2019-2020, що стосуються житла
Отже, у вашому розпорядженні є ділянка з числа земель сільськогосподарського призначення. У яких випадках на ньому допустиме будівництво житла?
Насамперед, житлове будівництво допускається, якщо землі сільськогосподарського призначення використовуються для фермерства. Оскільки фермер завжди має перебувати на оброблюваної землі (під час оранки чи збирання — майже цілодобово), у більшості суб'єктів РФ органи влади йдуть селянам назустріч і дозволяють їм будувати будинки або котеджі на своїх ділянках. Принаймні такий порядок діяв до березня 2015 року, хоча місцями діє і досі.
Зараз, швидше за все, буде потрібно переведення тієї частини ділянки, на якій безпосередньо розташований будинок з прилеглими спорудами, в іншу категорію земель. І в будь-якому випадку краще заздалегідь проконсультуватися в місцевих органіввлади або в юриста, який займається земельними справами, щодо статусу конкретної ділянки.
Деякі фермери вирішують питання, зводячи на своїх ділянках будівлі, які формально вважаються «приміщеннями для відпочинку працівників зі їдальнею та душовою». З погляду закону така будівля не буде вважатися житловою, тому її будівництво практично завжди дозволяється. Однак треба пам'ятати: оскільки це не є житловим будівництвом, наприклад, зареєструватися в такому будинку не можна буде.
У разі, якщо землі сільськогосподарського призначення виділені для підсобного чи дачного господарства, будівництво певних межах допускається. Проте найчастіше такі ділянки включаються до меж населених пунктів і, отже, перестають бути сільгоспземлями. Знов-таки, для того, щоб вирішити питання з житловою забудовою в такому разі, необхідно уточнити статус ділянки.
Правила землекористування та забудови сільського поселення у 2019-2020 роках
Використання землі сільськогосподарського призначення часто пов'язане з розвитком сільських населених пунктів, щодо яких, згідно із містобудівним законодавством, застосовуються правила щодо забудови та користування землею. Ці правила розробляються на муніципальному рівні з урахуванням норм федерального та регіонального законодавства та включають:
- карту зонування землі з містобудівною метою;
- регламентацію;
- порядок застосування цих правил.
Зв'язок цих правил із землями сільськогосподарського призначення у тому, зазвичай розширення поселень здійснюється саме з допомогою таких земель, що у межах території муніципалітету. Завдяки переведенню ділянок в іншу категорію та зміні кордонів стає можливим житлова та інша забудова, що дає змогу поселенням розвиватися.