Terminación de un contrato de arrendamiento comercial. Terminación de las obligaciones del contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales

Un contrato de arrendamiento es un acuerdo en virtud del cual una de las partes (el arrendador) se compromete a proporcionar a la otra parte (el arrendatario) una vivienda a cambio de una tarifa por su posesión y uso para vivir en ella. El contrato de arrendamiento es escribiendo.

El plazo por el cual se puede celebrar un contrato de arrendamiento no es más de cinco años. Si el plazo no está especificado en el contrato, el contrato se considera celebrado por cinco años. Un acuerdo celebrado por un período de hasta un año se considera un contrato de arrendamiento a corto plazo (Artículo 671, Código Civil de la Federación Rusa).

Los derechos del arrendatario y del arrendador a rescindir el contrato

El arrendatario del local tiene derecho a rescindir anticipadamente el contrato de arrendamiento. Si otras personas viven junto con el inquilino, se requiere su consentimiento para esto (cláusula 1 del artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).

El propietario tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento antes de tiempo sólo en orden judicial en los siguientes casos (cláusulas 2, 4 del artículo 687, cláusula 2 del artículo 450 del Código Civil de la Federación Rusa):

si el arrendatario no ha pagado el alquiler de la vivienda durante seis meses (salvo que el contrato establezca un plazo mayor), y si término corto- si el arrendatario no ha pagado la cuota más de dos veces después de la expiración del establecido por el acuerdo plazo de pago. Al mismo tiempo, si el arrendatario ha pagado una cuota por un importe inferior al establecido en el contrato, es imposible rescindir el contrato por falta de pago de la cuota. Además, el tribunal valorará la validez de las razones por las que el arrendatario no pagó el alquiler (si hubo una gran demora salarios, situación económica difícil, la presencia en la familia del empleador de personas discapacitadas, menores y otras circunstancias análogas);
el arrendatario u otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable destruyeron o estropearon la vivienda;
el arrendatario utiliza el local para otros fines o vulnera sistemáticamente los derechos e intereses de los vecinos. La violación sistemática de los derechos e intereses de los vecinos es, entre otras cosas, acciones reiteradas para usar locales residenciales sin cumplir con los requisitos. seguridad contra incendios, requisitos sanitarios e higiénicos, reglas para el uso de locales residenciales (por ejemplo, violación de las reglas para tener mascotas, cometer actos de hooligan contra vecinos, violar el régimen de silencio por la noche, etc.);
el empleador violó otras condiciones esenciales contratos

Tanto el inquilino como el propietario tienen derecho a exigir la rescisión del contrato ante los tribunales si el local ya no es adecuado para la residencia permanente o está en mal estado (Cláusula 3, Artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).

El procedimiento para rescindir el contrato.

Recomendamos que la parte que pretenda exigir la rescisión del contrato de arrendamiento de vivienda se adhiera al siguiente algoritmo.

Paso 1. Enviar a la otra parte del contrato de alquiler una oferta para rescindir el contrato

Una parte del acuerdo que desee rescindir el contrato de alquiler debe enviar dicha oferta a la otra parte. Si las partes acuerdan disolución anticipada contratos, constituyen el acuerdo correspondiente (cláusula 1, artículo 452 del Código Civil de la Federación Rusa).

Si el inquilino advierte al propietario por escrito sobre la rescisión del contrato con al menos tres meses de anticipación, el contrato se rescindirá independientemente del consentimiento del propietario (cláusula 1, artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).

Si la causa de resolución del contrato es la utilización del local por el arrendatario y los ciudadanos que convivan con él para otros fines o la violación sistemática de los derechos e intereses de los vecinos, el arrendador podrá advertir al arrendatario con antelación de la necesidad de eliminar tales violaciones (párrafo 4 del artículo 687 del Código Civil de la Federación Rusa).

La oferta de rescisión del contrato puede transferirse directamente a la otra parte o enviarse por correo certificado con acuse de recibo.

Paso 2. Si no se llega a un acuerdo sobre la rescisión del contrato, acudir al tribunal con un escrito de demanda

Puede acudir a los tribunales solo después de recibir una negativa de la otra parte para rescindir el contrato o si no recibe una respuesta de la otra parte dentro del plazo especificado en la propuesta, y en su defecto, dentro de los 30 días (cláusula 2 del artículo 452 del Código Civil de la Federación de Rusia).

El arrendador en la declaración de demanda debe declarar un requisito tanto para rescindir el contrato como para desalojar al arrendatario y las personas que viven con él (Artículo 688 del Código Civil de la Federación Rusa).

La demanda se presenta en Tribunal de Distrito en el lugar de residencia del demandado o en el lugar entidad legal si el demandado es una organización (Artículo 24, Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa).

Pagar el impuesto estatal. Dado que el reclamo no es de propiedad, el monto del impuesto estatal será de 300 rublos. (cláusula 3, cláusula 1, artículo 333.19 del Código Fiscal de la Federación Rusa).

Adjunte los siguientes documentos a la declaración de demanda (Artículo 132 del Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa):

copias declaración de demanda por el número de demandados y de terceros;
una copia del contrato de arrendamiento;
una copia del título de propiedad de la vivienda (si el demandante es el arrendador);
propuesta de rescisión del contrato y constancia de su envío al demandado;
recibo de pago de impuestos estatales;
otros documentos que justifiquen las reclamaciones.

¡Nota!

El tribunal podrá conceder al arrendatario un plazo no mayor de un año para eliminar las infracciones que sirvieron de base para la rescisión del contrato. Si el arrendatario no elimina las infracciones, el tribunal, previa apelación reiterada del arrendador, decidirá rescindir el contrato de arrendamiento. Al mismo tiempo, a petición del empleador, el tribunal puede posponer la ejecución de la decisión por no más de un año ( el apartado 2 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa).

Paso 3. Obtenga una decisión judicial

La decisión del tribunal entra en efecto legal después de la expiración de la apelación si no ha sido impugnado. Sin embargo, el plazo para la presentación apelación es un mes a partir de la fecha de la decisión final del tribunal (parte 1 del artículo 209, parte 2 del artículo 321 del Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa).

Referencia. La forma final de la sentencia.

La adopción de una resolución judicial en forma definitiva prevé la elaboración de las partes introductoria, descriptiva, motivacional y resolutiva de la resolución ( Parte 1 Arte. 198 Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa).

La parte resolutiva de la decisión es anunciada por el tribunal en la misma sesión judicial en la que terminó el caso ( Parte 1 Arte. 199 Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa).

La elaboración de una resolución judicial motivada no podrá aplazarse más de cinco días a partir de la fecha de finalización del procedimiento. Al mismo tiempo, la parte de motivación de la decisión del tribunal debe indicar: las circunstancias del caso establecidas por el tribunal; las pruebas en las que se basan las conclusiones del tribunal sobre estas circunstancias; argumentos en los que el tribunal rechaza ciertas pruebas; las leyes que siguió el tribunal Parte 4 Arte. 198, apartado 2 del art. 199 Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa).

Si se interpone un recurso, la decisión entrará en vigor después de la consideración de la demanda por el tribunal, a menos que la decisión apelada haya sido anulada. Si la decisión del tribunal de primera instancia se canceló o cambió y se tomó una nueva decisión, entra en vigor de inmediato (parte 1 del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa).

Tras la rescisión del contrato de alquiler de locales residenciales, el inquilino y otros ciudadanos que vivan en los locales residenciales en el momento de la rescisión del contrato están sujetos a desalojo de los locales residenciales sobre la base de una decisión judicial.

Paso 4. Obtener lista de rendimiento y contactar con los alguaciles

Si el acusado no quiere cumplir voluntariamente con la decisión judicial, comuníquese con el servicio de alguaciles. Para hacer esto, obtenga una orden de ejecución en la corte (parte 1 del artículo 428 del Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa) y preséntelo al servicio de alguacil en el lugar de residencia del deudor junto con una solicitud de inicio procedimientos de ejecución(Artículo 30, Ley del 10.02.2007 N 229-FZ).

Los ciudadanos desalojados de locales residenciales tienen derecho, si existe una buena razón, a solicitar al tribunal el aplazamiento de la ejecución de una decisión judicial (artículo 37 de la Ley de 02.10.2007 N 229-FZ).

Obligaciones contractuales reclutamiento comercial vivienda son de carácter urgente y por lo tanto se detienen principalmente en vencimiento los términos del contrato en virtud del cual surgieron. Por acuerdo de las partes ellos, por supuesto, pueden detenerse antes.

Además, un contrato de arrendamiento comercial puede rescindirse en cualquier momento por decisión unilateral decisión del empleador. Al mismo tiempo, no está obligado a explicar los motivos de tal decisión, el empleador no está obligado a compensar el lucro cesante causado por la terminación unilateral del contrato. Sin embargo, el empleador debe por escrito advertir propietario durante tres meses para rescindir el contrato. Si no se cumple esta condición, el arrendador tiene derecho a presentar al arrendatario, como parte incumplidora del contrato, una reclamación de compensación por el lucro cesante en forma de pérdida de ingresos por el alquiler del local.

Extinguido el contrato de arrendamiento comercial a instancia de cualquiera de las partes, incluyendo -y especialmente- a instancia del arrendador, principio rescisión judicial , que también es propio de un contrato social de trabajo (incisos 2 y 3 del artículo 687 del Código Civil).

Otros principios para regular la terminación de un contrato de arrendamiento comercial también deben incluir limitar la intervención del gobierno(ley) a las partes a través de normas imperativas, en particular las normas que prevén las causas de resolución del contrato a instancia de una de las partes. El número de tales normas en el Código Civil es mínimo.

Para las relaciones relacionadas con la terminación de un contrato de arrendamiento comercial, es de plena aplicación y principio de estabilidad del derecho uso de locales residenciales, propios de las relaciones sociales de contratación. En caso de contratación mercantil, también se permite la resolución anticipada del contrato y el desahucio en casos excepcionales, que directamente se nombran en el art. 687 GR. Al mismo tiempo, se concede especial importancia a la adopción de medidas para evitar el desalojo. Sólo puede aplicarse después de haber agotado todas las posibilidades previstas por la ley.

A petición de cualquiera de las partes un contrato de arrendamiento comercial puede rescindirse judicialmente, en primer lugar, si el local deja de ser apto para residencia permanente y, en segundo lugar, en caso de condición de emergencia del local (cláusula 3 del artículo 687 del Código Civil). La legislación sobre vivienda podrá prever otros casos de tal terminación. este acuerdo, pero aún no se han instalado, porque ley de vivienda prácticamente no regula las obligaciones de la vivienda de alquiler comercial.

A petición del arrendador Un contrato de arrendamiento comercial puede ser rescindido por un tribunal en los siguientes casos:

El impago por parte del arrendatario de la cuota del local de vivienda durante seis meses, si el contrato no establece un plazo superior, y en caso de contratación de corta duración - en caso de impago de la cuota más de dos veces después el vencimiento del plazo de pago establecido por el contrato;

Destrucción o daño del inmueble por parte del arrendatario u otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable;

El uso de locales residenciales por el arrendatario u otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable, para otros fines;

Violaciones por parte del empleador o de otros ciudadanos, de cuyas acciones sea responsable, de los derechos e intereses de los vecinos (incisos 2 y 4 del artículo 687 del Código Civil).

En las condiciones de resolución del contrato de arrendamiento comercial en los casos de impago por parte del arrendatario del pago de la vivienda, el naturaleza emprendedora este tipo de alquiler. El arrendador, que espera recibir ingresos del alquiler de un apartamento (a menudo estos ingresos son una fuente de sustento para él), está interesado en romper la relación con el que no paga y alquilar el apartamento a otro inquilino.

Al mismo tiempo, al regular la extinción de un contrato de arrendamiento comercial, la ley, en los términos del art. 687 del Código Civil, considera empleador como un lado débil y prevé una serie de ventajas y beneficios. Si el arrendador presenta una demanda de rescisión del contrato debido a la destrucción o daño del local residencial por parte del arrendatario u otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable, el tribunal podrá, en lugar de rescindir el contrato, decidir conceder al arrendatario un plazo (no más de un año) para eliminar estas violaciones. Si las violaciones no se eliminan dentro del plazo fijado por el tribunal, el tribunal reconsideración A petición del arrendador habrá que tomar una decisión de rescisión del contrato. Pero incluso en este caso, el tribunal puede, a petición del empleador, posponer la ejecución de la decisión por un período de no más de un año (párrafo 2, inciso 2, artículo 687 del Código Civil). Así, el arrendador, a pesar de los hechos probados de destrucción o daño del local por parte del arrendatario o de personas de cuyas acciones sea responsable, debe tolerar tal incumplimiento de contrato y violación de sus derechos de propiedad durante unos tres años. Darle a un arrendatario culpable períodos tan largos de "corrección" parece excesivo e injusto para el arrendador.

Los intereses del inquilino también están asegurados en caso de resolución del contrato y desalojo de él y otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable, si utilizan el local para otros fines o violan sistemáticamente los derechos e intereses de los vecinos. En tales casos, el arrendador primero advierte al empleador sobre la necesidad de eliminar las violaciones, y este escenario es obligatoria para el arrendador que decide rescindir el contrato (párrafo 4 del artículo 687 del Código Civil). Al mismo tiempo, los beneficios discutidos anteriormente se aplican al empleador: la provisión por una decisión judicial de un período (no más de un año) para la eliminación de violaciones y un retraso, por una decisión judicial, de su decisión de terminar el contrato. contrato por un período no mayor a un año.

En caso de rescisión del contrato de alquiler comercial de locales residenciales, el arrendatario y los demás ciudadanos que vivan en los locales residenciales en el momento de la rescisión del contrato están sujetos a desalojo de una vivienda sobre la base de una decisión judicial. El arrendador-propietario no está obligado a proporcionar al arrendatario objeto de desahucio conforme a la ley otras viviendas.

Bajo un contrato de arrendamiento comercial una de las partes - el propietario o una persona autorizada por él (arrendador) se obliga a proporcionar a la otra parte (inquilino) una vivienda a cambio de una tasa de posesión y uso para habitarla durante el período estipulado en el contrato (inciso 1 del artículo 671 de el Código Civil).

La diferencia entre contratación comercial y contratación social:

arrendamiento comercial es un contrato de derecho civil ordinario celebrado por acuerdo de las partes, que determina sus condiciones esenciales;
un contrato de arrendamiento social formaliza la distribución gratuita de viviendas escasas de propiedad pública entre ciudadanos necesitados.

Entonces las relaciones de arrendamiento comercial de vivienda no están reguladas por la vivienda, sino por la legislación civil.

Para celebrar un contrato de arrendamiento comercial, no se requieren requisitos previos administrativos y legales en forma de una decisión de un organismo autorizado, estado en los registros de vivienda, etc. Ninguna de las contrapartes aquí está obligada a entablar relaciones contractuales (el contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales no está incluido en el número de contratos públicos).

Cuando se alquilan viviendas comerciales de propiedad estatal de algunas entidades constitutivas de la Federación Rusa, se requiere una decisión de una determinada autoridad ejecutiva. Sin embargo, también en este caso, representa el consentimiento del propietario para celebrar un contrato de arrendamiento comercial de la vivienda que le pertenece, y no una forma administrativo-legal de distribuirla entre los ciudadanos necesitados.

La naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento comercial:

consensuado;
bilateral;
compensado;
urgente.

debe estar encerrado escrito(artículo 674 del Código Civil), que, sin embargo, no es típico: aquí es posible incluir en el contrato, por acuerdo de las partes, condiciones "aleatorias" que no son típicas de este contrato, por ejemplo, una condición sobre el derecho del inquilino a usar parte parcela indicando su tamaño y límites.

Partes del contrato de arrendamiento comercial:

1) el propietario;

Propietario- el propietario de la vivienda (una persona autorizada por él, por ejemplo, su representante o la empresa que administra esta propiedad suya), que puede referirse a cualquier parque de viviendas:

privado
Expresar,
municipal.

Por regla general esta es una premisa que forma parte de un parque de viviendas privado, y el arrendador aquí actúa como un empresario que persigue el objetivo de obtener ganancias.

2) empleador.

Como empleador En un contrato de arrendamiento comercial, por regla general, una persona actúa ( individual). Pero la ley también permite la pluralidad de personas por parte del empleador (párrafo 1 del artículo 308 del Código Civil). Los ciudadanos que residan permanentemente con el arrendatario pueden llegar a un acuerdo con él en el que todos sean solidariamente responsables ante el arrendador junto con el arrendatario. Una condición para celebrar dicho acuerdo es también la notificación al propietario. En este caso, tales ciudadanos son reconocidos como co-arrendatarios, teniendo iguales derechos y obligaciones con el arrendatario para el uso de locales residenciales (párrafo 4 del artículo 677 del Código Civil).

Cuando se alquila para vivienda de alquiler comercial ubicada en el parque de viviendas estatal o municipal, la Sec. V "Reglas para el uso de locales residenciales", aprobado por Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 21 de enero de 2006 No. 25 (cláusulas 22-25, dedicadas al uso de locales residenciales bajo un contrato de arrendamiento para estatales y municipales fondos de vivienda para uso comercial).

Celebrar un contrato para el alquiler de locales residenciales sobre una base comercial, el propio ciudadano determina quién vivirá con él en el local que alquilaba. Entre estas personas pueden no estar sus parientes en absoluto. Por tanto, en relación con estas relaciones, la ley no habla de “miembros de la familia del patrón”, sino de “ciudadanos que residen permanentemente con él”.

En el contrato de arrendamiento comercial de conformidad con el párrafo 1 del art. 686 del Código Civil, también se permite la sustitución del empleador a petición de éste o de los ciudadanos que residen permanentemente con él (a diferencia de un contrato social de trabajo, en el que dicha sustitución sólo se permite a petición de un familiar capaz del empleador). En todo caso, se requiere el consentimiento del arrendador para cambiar de arrendatario. La negativa del arrendador a sustituir al arrendatario por otra persona en esta situación no puede ser impugnada judicialmente. No obstante, en caso de muerte del arrendatario o de su salida de la vivienda, las obligaciones alquiler de vivienda de conformidad con el apartado 2 del art. 686 del Código Civil puede conservarse si uno de los ciudadanos que conviven con él (con el consentimiento del resto de los residentes), o todos ellos se convierten en co-inquilinos (a falta de tal consentimiento), toma el lugar del inquilino

Relaciones obligatorias del contrato de trabajo mercantil

Las relaciones obligatorias de un contrato de arrendamiento comercial también se conservan en los casos de transferencia de la propiedad de los locales ocupados, ya que el nuevo propietario se convierte en arrendador en los términos de un contrato previamente celebrado (artículo 675 del Código Civil). Así, es posible sustituir aquí al arrendador como resultado de la presencia de un “derecho a seguir” estos “gravámenes” propios de las relaciones de propiedad, incluyendo el alquiler de la vivienda (arrendamiento), por relaciones de propiedad sobre bienes arrendados.

Por acuerdo entre las partes contratos de arrendamiento comercial todos los términos y condiciones están sujetos a cambios. a menos que haya una violación de las normas imperativas de la ley. La ausencia de una regulación detallada del cambio en las relaciones comerciales de arrendamiento por ley se explica por el hecho de que aquí las relaciones de las partes de acuerdo con el principio de libertad de contratación están determinadas principalmente por su acuerdo.

Después de la expiración del acuerdo concluido se reconoce el empleo comercial para el empleador derecho de suscripción preferente a su conclusión nuevo término. El ejercicio de este derecho implica determinadas acciones del arrendador (artículo 684 del Código Civil). A más tardar tres meses antes de la expiración del contrato, está obligado a ofrecer al inquilino la celebración de un acuerdo en las mismas u otras condiciones, o advertir al inquilino de la negativa a prorrogar el contrato en relación con la decisión de no alquilar el local durante al menos un año.

El incumplimiento por parte del arrendador de esta obligación (a falta de negativa del arrendatario a renovar) conlleva la siguiente consecuencia: el contrato se considera prorrogado en los mismos términos y por el mismo período. Se prevén determinadas consecuencias en caso de que el arrendador incumpla su decisión de no alquilar el local durante el año utilizado por él para negarse a renovar el contrato: el arrendatario tiene derecho a exigir el reconocimiento contrato inválido celebrado por el arrendador con otra persona, y (o) compensación por las pérdidas causadas por la negativa a renovar el contrato con él (parte 4 del artículo 684 del Código Civil).

Terminación de las obligaciones del contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales

Las obligaciones contractuales de arrendamiento comercial de vivienda se extinguen:

después de la expiración del contrato;
sobre decisión unilateral empleador;
a petición de cualquiera de las partes (en el tribunal).

Las obligaciones contractuales del arrendamiento comercial de vivienda tienen carácter urgente y por tanto extinguen en primer lugar al vencimiento los términos del contrato en virtud del cual surgieron. Por acuerdo de las partes, por supuesto, pueden detenerse antes.

Además, el contrato de arrendamiento comercial puede rescindirse en cualquier momento. por decisión unilateral del empleador. Al mismo tiempo, no está obligado a explicar los motivos de tal decisión, el empleador no está obligado a compensar el lucro cesante causado por la terminación unilateral del contrato. No obstante, el arrendatario deberá comunicarlo por escrito al arrendador con tres meses de antelación a la resolución del contrato. Si no se cumple esta condición, el arrendador tiene derecho a presentar al arrendatario, como parte incumplidora del contrato, una reclamación de compensación por el lucro cesante en forma de pérdida de ingresos por el alquiler del local.

Principios para rescindir un contrato de arrendamiento comercial:

El principio de disolución judicial(a la terminación del contrato de trabajo comercial a petición de cualquiera de las partes, incluyendo -y especialmente- a petición del arrendador, los apartados 2 y 3 del art. 687 GB).
El principio de limitación de la injerencia estatal(ley) en relación con las partes a través de reglas imperativas (especialmente reglas que prevén causas para la terminación del contrato a petición de una de las partes).
El principio de sostenibilidad del derecho de uso vivienda, propias de las relaciones de inquilinato social (en caso de inquilinato comercial, también se permite la extinción anticipada del contrato y el desahucio en casos excepcionales, que se nombran expresamente en el artículo 687 del Código Civil. Al mismo tiempo, se concede especial importancia a la tomar medidas para evitar el desalojo y sólo puede aplicarse después de haber agotado todas las posibilidades previstas por la ley).

A petición de cualquiera de las partes Un contrato de arrendamiento comercial puede ser rescindido por una orden judicial:

si el local deja de ser apto para habitación permanente,
en caso de condición de emergencia del local (inciso 3 del artículo 687 del Código Civil).

La legislación de vivienda puede prever otros supuestos de terminación del presente contrato, pero hasta el momento no han sido establecidos, ya que la legislación de vivienda prácticamente no regula las obligaciones del arrendamiento comercial de vivienda.

A petición del arrendador Un contrato de arrendamiento comercial puede ser rescindido por un tribunal en los siguientes casos:

falta de pago por parte del arrendatario del pago de locales residenciales durante 6 meses, a menos que el contrato establezca un período más largo, y en caso de alquiler a corto plazo, en caso de falta de pago del pago más de dos veces después del vencimiento de el plazo de pago establecido por el contrato;
destrucción o daño a la vivienda por parte del arrendatario u otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable;
uso de locales residenciales por el arrendatario u otros ciudadanos, de cuyas acciones es responsable, para otros fines;
violaciones por parte del arrendatario u otros ciudadanos, de cuyas acciones es responsable, de los derechos e intereses de los vecinos (incisos 2 y 4 del artículo 687 del Código Civil).

En las condiciones de resolución del contrato de arrendamiento comercial en los supuestos de impago por parte del arrendatario de la cuota de vivienda, se refleja con especial claridad el carácter empresarial de este tipo de alquiler de locales de vivienda. Un arrendador que espera recibir ingresos por el alquiler de un apartamento (a menudo estos ingresos son una fuente de sustento para él) está interesado en romper la relación con un no pagador y alquilar un apartamento a otro inquilino.

Al mismo tiempo, al regular la extinción de un contrato de arrendamiento comercial, la ley, en los términos del art. 687 GK, ve al empleador como un punto débil y prevé una serie de ventajas y beneficios. Si el arrendador presenta una demanda de rescisión del contrato debido a la destrucción o daño del local residencial por parte del arrendatario u otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable, el tribunal podrá, en lugar de rescindir el contrato, decidir conceder al arrendatario un plazo (no más de un año) para eliminar estas violaciones. Si las infracciones no se subsanan dentro del plazo fijado por el tribunal, el tribunal, al reconsiderar la demanda del arrendador, tendrá que tomar la decisión de rescindir el contrato. Pero incluso en este caso, el tribunal puede, a petición del empleador, posponer la ejecución de la decisión por un período de no más de un año (párrafo 2, inciso 2, artículo 687 del Código Civil).

Los intereses del inquilino también están asegurados en caso de resolución del contrato y desalojo de él y otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable, si utilizan el local para otros fines o violan sistemáticamente los derechos e intereses de los vecinos. En tales casos, el arrendador primero advierte al arrendatario sobre la necesidad de eliminar las infracciones, y esta etapa es obligatoria para el arrendador que decide rescindir el contrato (párrafo 4 del artículo 687 del Código Civil). Al mismo tiempo, los beneficios discutidos anteriormente se aplican al empleador: la provisión por una decisión judicial de un período (no más de un año) para la eliminación de violaciones y un retraso, por una decisión judicial, de su decisión de terminar el contrato. contrato por un período no mayor a un año.

CDU 347.453.3

Páginas en la revista: 61-66

V.O. Kirichenko,

candidato ciencias juridicas, Profesor Asociado, Departamento de Derecho Civil y Procesos, Universidad Pedagógica Estatal de Ulyanovsk que lleva el nombre de V.I. EN. Ulyanova Rusia, Ulyanovsk [correo electrónico protegido]

están siendo considerados consecuencias legales extinción del contrato de arrendamiento comercial de local residencial, expresada en el desalojo del arrendatario y de los ciudadanos que conviven con él sin aportar otra vivienda. El autor propone legislar motivos legales resolución del contrato de que se trate a instancia de cada una de sus partes.

Palabras clave: contrato de arrendamiento comercial de local de vivienda, arrendatario, arrendador, extinción del contrato a instancia de una de sus partes, desalojo de local de vivienda.

Artículo 687 de la segunda parte Código Civil Federación Rusa 1996 (en adelante, el Código Civil de la Federación de Rusia) prevé la posibilidad de rescindir un contrato de arrendamiento comercial a petición del inquilino con el consentimiento de otros ciudadanos que residen permanentemente con él, en cualquier momento, independientemente de la expiración de del contrato, para lo cual se requiere un aviso escrito de rescisión enviado al arrendador por tres meses.

A iniciativa del empleador, el contrato se extingue en unilateralmente sin acudir a los tribunales, y la ley no limita la lista de causales por las que el arrendatario puede exigir la resolución del contrato de arrendamiento comercial de local de vivienda. V este caso Trazó claramente el deseo del legislador de proteger los intereses del empleador como el lado más débil del contrato en cuestión. Al mismo tiempo, uno no debe olvidarse de los derechos e intereses legítimos del propietario.

Por lo tanto, es necesaria una advertencia por escrito para proteger los intereses del propietario, dado que un período de tres meses le permitirá decidir sobre el uso posterior del local, por ejemplo, para encontrar nuevos inquilinos. Esta regla es relevante principalmente para los contratos de arrendamiento comercial a largo plazo, así como los contratos a corto plazo celebrados por un período de más de tres meses. En consecuencia, no se aplica si el plazo del contrato de arrendamiento comercial es inferior a tres meses. En este caso, en nuestra opinión, el arrendatario debe comunicar por escrito al arrendador su deseo de rescindir el contrato en tiempo razonable(Artículo 314 de la primera parte del Código Civil de la Federación Rusa de 1994 (en adelante, el Código Civil de la Federación Rusa)).

Así, una advertencia por escrito del arrendador excluye la resolución del contrato por las acciones implícitas del arrendatario. Sin embargo, los inquilinos a menudo violan este requisito, no solo por no cumplir con el plazo especificado, sino también por abandonar las instalaciones sin previo aviso (escrito o verbal) del propietario.

en la legislación paises extranjeros prevé la protección del propietario en la situación anterior. Entonces, de acuerdo con la Parte 1 del art. 825 del Código Civil de Ucrania de 2003, si el arrendatario desocupó la vivienda sin previo aviso, el arrendador tiene derecho a exigirle una tarifa por el uso de la vivienda durante tres meses, si el arrendador prueba que no pudo concluir un arrendamiento acuerdo en las mismas condiciones con otra persona. Una regla similar está contenida en la Ley de Arrendadores e Inquilinos Residenciales de los Estados Unidos (RCW 59.18), según la cual el arrendatario debe dar al arrendador un aviso por escrito con 20 días de anticipación de su deseo de rescindir el contrato de arrendamiento anticipadamente. Si el arrendatario se muda de la vivienda sin previo aviso al arrendador, deberá reembolsar la última renta durante 30 días desde el momento en que el propietario-arrendador tenga conocimiento de que el arrendatario ha abandonado la vivienda.

En nuestra opinión, el apartado 1 del art. 687 del Código Civil de la Federación de Rusia también debe prever la responsabilidad del arrendatario que no haya advertido al arrendador por escrito con tres meses de antelación sobre su deseo de rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento comercial. En relación con lo anterior, consideramos necesario complementar el párrafo señalado con la siguiente disposición: “Si el arrendatario no ha cumplido con este requisito, el arrendador tiene derecho a exigirle el pago de la renta de la vivienda durante tres meses. "

Esta disposición protegerá los intereses del arrendador al disciplinar el comportamiento del arrendatario en caso de rescisión unilateralúltimo contrato. Responde plenamente a la orientación comercial del contrato en cuestión, ya que la conducta indebida del arrendatario conducirá a que el arrendador, ante el hecho inesperado de la resolución del contrato por parte del arrendatario, no disponga de tiempo suficiente para buscar nuevos arrendatarios y incurrir en pérdidas en relación con esto.

La rescisión de un contrato de arrendamiento comercial por iniciativa del arrendador solo se permite en los tribunales por la comisión del arrendatario u otros ciudadanos (ciudadanos que viven juntos con el arrendatario, subarrendatarios, residentes temporales), de cuyas acciones es responsable, acciones ilegales, una lista exhaustiva de los cuales se da en las cláusulas 2 y 4 art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa. En particular, el apartado 2 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa indica dos de tales violaciones:

Falta de pago por parte del arrendatario del pago de locales residenciales en un contrato de arrendamiento comercial a largo plazo durante seis meses, a menos que el contrato establezca un período más largo, y en el caso de uno a corto plazo, más de dos veces después del vencimiento. del plazo de pago establecido por el contrato;

Destrucción o daño de los locales residenciales (por el propio arrendatario u otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable). Al mismo tiempo, antes de acudir a los tribunales, el propietario no está obligado a advertir al inquilino sobre la necesidad de eliminar estas violaciones.

En el primer caso, la falta de pago por parte del arrendatario de la cuota es una infracción, lo que implica la resolución del contrato, si tal infracción no se cometió durante seis meses individuales, sino de forma continua durante más de seis meses seguidos (párrafo 38 de la Resolución del Pleno Corte Suprema RF del 2 de julio de 2009 N° 14 “Sobre algunas cuestiones que se han presentado en la práctica judicial al aplicar Código de vivienda Federación de Rusia”, en lo sucesivo denominada Resolución del Pleno No. 14)).

Sobre este tema, es necesario remitirse a la Revista de la práctica judicial. Colegio Judicial sobre asuntos civiles del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia de 21 de julio de 2000 “Sobre la rescisión de un contrato de alquiler social de locales residenciales en relación con la falta de pago por parte del inquilino del pago de la vivienda y utilidades Publicas dentro de los seis meses”, así como a la Resolución del Pleno N° 14. Un estudio sobre la práctica de considerar casos de esta categoría por los tribunales mostró que el tipo de contrato de vivienda (comercial o social) es una circunstancia importante para resolver el caso, ya que de ello depende la elección del estado de derecho. Por ejemplo, lo dispuesto en el art. 688 del Código Civil de la Federación Rusa sobre el desalojo del inquilino sin la provisión de otra vivienda.

Al considerar casos de terminación de contratos de arrendamiento tanto comerciales como sociales, los tribunales crean condiciones para investigar las razones de la deuda del arrendatario para pagar la vivienda, creyendo que se relacionan con circunstancias que han trascendencia jurídica de conformidad con el apartado 2 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa.

Los tribunales reconocen como buenas razones para no pagar las facturas de la vivienda y los servicios públicos los largos retrasos en el pago de los salarios, las pensiones, el desempleo, la difícil situación financiera del empleador y de los miembros plenamente capaces de su familia debido a la pérdida de sus puestos de trabajo y la imposibilidad de encontrar empleo, a pesar de las medidas tomadas por ellos, enfermedad del empleador y (o) miembros de su familia, presencia de personas discapacitadas, hijos menores, etc. meses seguidos por una buena razón, los tribunales a menudo se niegan a satisfacer la demanda de terminación del contrato de trabajo, mientras que la demanda de pago de deudas está satisfecha. Al mismo tiempo, los tribunales no discuten la cuestión de las razones de la formación de la deuda en los casos en que los demandados-empleadores largo tiempo no viva en locales residenciales y no pague vivienda ni servicios públicos; debidamente notificado de la hora y el lugar sesión de la corte en el último lugar conocido de residencia, pero no comparecen en la sesión del tribunal, no notifican la razón por la cual no comparecieron en el tribunal, explicaciones escritas y no aportar pruebas.

Esta práctica de los tribunales parece ser correcta, ya que probar la validez de los motivos para la formación de la deuda en virtud de los artículos 55, 56 de la Ley Civil código procesal Federación de Rusia de 2002 (en adelante, el Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia) corresponde al demandado-empleador. De acuerdo con la Parte 4 del art. 167 Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa, el tribunal tiene derecho a considerar el caso en ausencia del acusado, notificado de la hora y el lugar de la sesión del tribunal, si no informó al tribunal sobre buenas razones ah la no comparecencia y no pidió considerar el caso en su ausencia.

Según el apartado 2 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa, si, dentro del período especificado por el tribunal, el inquilino no elimina las violaciones cometidas o no toma todas las medidas necesarias para eliminarlas, el tribunal, previa solicitud repetida del propietario, decide rescindir el contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales. Práctica de arbitraje muestra que los casos de solicitud repetida del arrendador con una solicitud de rescisión del contrato de alquiler de locales residenciales en relación con el incumplimiento por parte del arrendatario de los pagos necesarios a tiempo, ordenado por la corte durante la apelación inicial del arrendador con un requisito similar, son extremadamente raros.

Al mismo tiempo, en ausencia de razones válidas (como razones como el abuso de alcohol o drogas, el olvido, la falta de trabajo para un ciudadano sin discapacidad no se consideran válidas) por la falta de pago por parte del inquilino de la vivienda y los pagos de servicios públicos continuamente durante más de seis meses seguidos, los tribunales, teniendo en cuenta las circunstancias de los casos específicos, satisfacen las demandas de desalojo.

Así, guiado por lo anterior, es recomendable, por analogía con el art. 90 del Código de Vivienda de la Federación Rusa de 2004 (en adelante, el Código de Vivienda de la Federación Rusa) para otorgar al arrendador el derecho a exigir ante los tribunales la rescisión de un contrato de arrendamiento comercial en caso de que el inquilino no pague por la vivienda sin causa justificada.

En consecuencia, el tribunal en cada situación concreta establecerá si las razones por las que el arrendatario no paga el alquiler son válidas. Además, teniendo en cuenta el numeral 38 del Decreto del Pleno N° 14 con respecto a la renta comercial de largo plazo, es necesario tener en cuenta la falta de pago por parte del arrendatario sin justa razón de pagar la vivienda de manera continua. durante más de seis meses seguidos. Proponemos consolidar estas disposiciones en el apartado 2 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa.

En el segundo caso, previsto en el apartado 2 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa, las acciones ilegales del inquilino u otros ciudadanos de cuyas acciones sea responsable, que impliquen la destrucción o daño a la vivienda, deben ser confirmadas por un acto apropiado, en particular, por una autoridad estatal inspección de vivienda, o una decisión sobre la aplicación de medidas de responsabilidad administrativa.

Entonces, en una de las aldeas cerca de Moscú en el distrito de Voskresensky, una madre, P. de 56 años, y su hija de 36 años fueron desalojadas de un apartamento de una habitación. El tribunal determinó que las viviendas se habían convertido en un hervidero de condiciones insalubres y un hervidero de incendios. En las actas de examen de las viviendas examinadas por el tribunal, se registró que el apartamento no había sido renovado durante mucho tiempo, el equipo de plomería se había vuelto inutilizable, la taza del inodoro estaba obstruida con heces y los residentes se las arreglaron con agua natural. necesidades en el suelo. El apartamento tenía un olor insoportablemente fuerte a amoníaco, había una acumulación de cucarachas, moscas, el piso y el balcón estaban llenos de basura doméstica y desechos humanos. Se ignoraron todas las demandas del arrendador para poner el apartamento en condiciones adecuadas. Los imputados no trabajaban en ningún lugar, abusaban del alcohol, hospedaban a personas de comportamiento antisocial.

El desalojo del arrendatario y de los ciudadanos que convivan con él sobre esta base es una medida extrema de influencia sobre los arrendatarios que violan maliciosamente sus deberes. Al mismo tiempo, la legislación sobre vivienda no prevé el desalojo obligatorio de todas las personas que viven en locales residenciales. Si es posible identificar culpables específicos, entonces estas personas pueden ser desalojadas en la corte. En consecuencia, el resto de los vecinos pueden quedar como inquilinos de la vivienda. Por lo tanto, el tribunal, al considerar el caso anterior, verificó la culpabilidad de ambas personas, tanto de la madre como de la hija.

Además, el desalojo por los motivos en consideración solo es posible si se establece el hecho de acciones ilegales sistemáticas de culpabilidad por parte del inquilino y los ciudadanos que conviven con él, quienes, a pesar de la advertencia del propietario sobre la necesidad de eliminar las violaciones, no no eliminar estas violaciones.

El apartado 4 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa también señala las acciones ilegales del inquilino y (u) otros ciudadanos de cuyas acciones es responsable, que también son motivos para rescindir el contrato de arrendamiento comercial a pedido del propietario:

Uso de locales para otros fines;

Violación sistemática de los derechos e intereses de los vecinos.

De conformidad con el numeral 39 de la Resolución del Pleno N° 14, se entiende por uso de local residencial para otros fines el uso de local residencial no para la residencia de ciudadanos, sino para otros fines, por ejemplo, destinarlo a oficinas, depósitos, alojamiento producciones industriales, tenencia y cría de animales, es decir, la transformación real de una vivienda en una no residencial.

La obligación de uso del local, teniendo en cuenta los derechos e intereses legítimos de los vecinos, se fundamenta en el art. 17 de la Constitución de la Federación Rusa de 1993 y art. 10 del Código Civil de la Federación Rusa, que prohíben el ejercicio de derechos subjetivos en detrimento de los derechos y libertades de otros.

La vulneración sistemática de los derechos e intereses legítimos de los vecinos debe incluir la actuación reiterada y reiterada del arrendatario y de los ciudadanos que conviven con él en un edificio residencial y de los que es responsable por utilizar el local residencial sin observar los derechos e intereses legítimos de los vecinos. aquellos que viven en este local residencial o ciudadanos de la casa, sin cumplir con los requisitos de seguridad contra incendios, sanitarios e higiénicos, ambientales y otros requisitos legales, reglas para el uso de locales residenciales (por ejemplo, escuchar música, usar la televisión, tocar instrumentos musicales en la noche exceder el volumen permitido, hacer reparaciones, trabajos de construcción u otras actuaciones que hayan tenido como resultado perturbar la tranquilidad ciudadana y el silencio nocturno, infringir las normas de tenencia de mascotas, cometer actos de hooligan contra los vecinos, etc.) Núm. 42 “Sobre el mantenimiento de la tranquilidad ciudadana y el silencio nocturno en la ciudad de Moscú").

Así, una vulneración de los derechos e intereses legítimos de los vecinos es el incumplimiento de las normas de tenencia de animales en recintos residenciales. Numerosos reguladores actos legales asumido nivel regional, por ejemplo, la Decisión de la Asamblea de Diputados del distrito de la ciudad "Ciudad de Volzhsk" del 21 de mayo de 2009 No. 525 "Sobre la aprobación de las Reglas para tener mascotas en el distrito de la ciudad" Ciudad de Volzhsk ", Resolución de el jefe del distrito de la ciudad de Otradny de la Región de Samara de fecha 19 de octubre de 2005 No. 1048 “Sobre la adopción del procedimiento para tener mascotas en el distrito de la ciudad de Otradny, Región de Samara”, Decisión de la Duma de la ciudad de Kostroma de fecha 15 de julio de 1999 No. 109 "Sobre las reglas para tener perros y gatos en la ciudad de Kostroma", establece requisitos para tener mascotas, que deben ser observados, incluso por los empleadores y los ciudadanos que viven con ellos. Los dueños de mascotas deben garantizar la seguridad de los ciudadanos contra el impacto físico de las mascotas, la paz y la tranquilidad por la noche, cumplir con los requisitos de seguridad contra incendios, las normas sanitarias e higiénicas y veterinarias para mantener animales, y evitar que los animales contaminen las viviendas y las áreas comunes de las casas. No está permitido tener animales en áreas comunes: pasillos, escaleras, áticos, sótanos, así como en balcones y logias. Está permitido tener animales en las viviendas solo si los vecinos no tienen contraindicaciones médicas (alergias). En nuestra opinión, en un contrato de arrendamiento comercial, las partes deben estipular una condición sobre la posibilidad de tener animales en un área residencial.

De acuerdo con el apartado 4 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa, en contraste con el párrafo 2 de este artículo, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato en los tribunales solo si las acciones ilegales continúan, a pesar de la advertencia sobre la necesidad de eliminar las violaciones cometidas por el arrendador. al arrendatario. Pero incluso en este caso, las reglas previstas en los párrafos. 4 p.2 art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa.

En nuestra opinión, el análisis de los párrafos. 4, apartado 2 y apartado 4 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa nos permite concluir que la terminación del contrato de arrendamiento comercial y el desalojo de las instalaciones del inquilino y los ciudadanos que viven con él que violan sistemáticamente los derechos y intereses legítimos vecinos, tal vez sólo como último recurso. Al mismo tiempo, el tribunal debe decidir qué es mejor: proporcionar al vecino lesionado una vida normal en una zona residencial y dejar a los infractores sin techo, o seguir manteniendo la vivienda para los infractores, pero obligar al vecino a soportar molestias? La práctica demuestra que en este caso el tribunal se pone del lado del empleador y de los ciudadanos que conviven con él.

Así, la lista de causales de rescisión del contrato por iniciativa del arrendador en los casos en que el arrendatario u otros ciudadanos (que residen permanentemente con el arrendatario, subarrendatarios, residentes temporales) cometen actos ilegales, especificados en el art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa, es exhaustivo.

Sin embargo, como ya se mencionó, incluso en presencia de los indicados en los párrafos 2, 4 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa de violaciones, el tribunal puede negarse a satisfacer el reclamo del arrendador, otorgando al inquilino un período (no más de un año) para eliminar las violaciones, y satisfacer el reclamo del arrendador solo si vuelve a aplicar al tribunal si el inquilino no elimina (o no toma medidas para eliminar) las infracciones. Al mismo tiempo, a petición del empleador, el tribunal en la decisión de rescindir el contrato puede posponer la ejecución de la decisión por un período que no exceda de un año.

De acuerdo con la norma anterior, esta demora se da al arrendatario para encontrar otra vivienda. Esta regla, en nuestra opinión, da testimonio de mayores garantías de los derechos del empleador y permite que el tribunal tenga en cuenta las circunstancias específicas del caso (por ejemplo, el grado de culpabilidad del empleador, su estado de salud, situación financiera , la presencia en la familia de personas con discapacidad, ancianos necesitados de cuidados constantes, hijos menores, etc.). La posibilidad de postergar la ejecución de una decisión judicial de resolución de un contrato de arrendamiento comercial es una manifestación del humanismo del legislador. Es necesario un retraso, por ejemplo, si el contrato se rescinde en el invierno y el empleador tiene niños pequeños, así como en otras situaciones difíciles de la vida.

Al mismo tiempo, según algunos autores, en particular, D.V. Karpukhin, la imperfección de esta norma radica en el hecho de que con acciones negativas obvias (inacción) del empleador y las personas de cuyas acciones es responsable, el propietario se vuelve dependiente del puesto. Corte, que puede retrasar el procedimiento de rescisión de un contrato de arrendamiento comercial hasta dos años. La prescripción especificada infringe la posición del arrendador, ya que permite que el arrendatario conserve el derecho a residir en la vivienda del propietario durante un largo período. Además, de conformidad con el art. 12 del Código Civil de la Federación de Rusia, el derecho a rescindir o modificar el contrato sirve como una de las formas de proteger violado derechos civiles, lo dispuesto en el apartado 2 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa violan el derecho a la protección otorgado al propietario.

En virtud del apartado 2 del art. 683 del Código Civil de la Federación de Rusia al contrato de empleo comercial a corto plazo, la disposición de los párrafos. 4 p.2 art. 687 del Código Civil de la Federación de Rusia no se aplica, a menos que el contrato disponga lo contrario.

En conclusión, señalamos que la legalidad de rescindir un contrato de alquiler específico para prevenir posibles delitos es verificada por los tribunales. jurisdicción general. Al mismo tiempo, los tribunales determinan, en particular, la ausencia de motivos válidos en caso de que el arrendatario no pague la vivienda y los servicios públicos, el grado de culpa del arrendatario y de los ciudadanos que convivan con él en la destrucción, los daños a la locales, vulneración de los derechos e intereses legítimos de los vecinos, etc. Sin el establecimiento y estudio de estos y otros necesarios circunstancias reales los tribunales no emiten decisiones que confirmen la terminación de un contrato de arrendamiento. La adopción de una decisión judicial supone la resolución del contrato de arrendamiento en el marco del principio de libertad contractual y en ausencia de arbitrariedad por parte del arrendador. Por lo tanto, la decisión del tribunal es una de las que pone fin a hechos legales al término del contrato de arrendamiento comercial de local residencial en un proceso judicial.

La rescisión del contrato de alquiler comercial de locales residenciales en los tribunales a petición de una de sus partes en la mayoría de los casos es una sanción por violación del contrato. Esta disposición se aplica a la rescisión de un contrato de arrendamiento comercial a petición del propietario, ya que el inquilino puede rescindir dicho contrato en cualquier momento, incluso por razones no relacionadas con la violación de los términos del contrato por parte del propietario. Como medida de responsabilidad del inquilino por incumplimiento del contrato de alquiler comercial de locales residenciales, la rescisión del contrato puede llevarse a cabo por los motivos previstos en los párrafos 2, 4 del art. 687 del Código Civil de la Federación Rusa.

A los motivos enumerados en este artículo, en nuestra opinión, es necesario agregar la reorganización, remodelación y reconstrucción de los locales residenciales por parte del inquilino sin el consentimiento del propietario (Artículo 678 del Código Civil de la Federación Rusa) y su negativa a devolver tales locales a su estado anterior en fijar tiempo(inciso 2, inciso 5, artículo 29 de la LC RF).

Este caso, en nuestra opinión, debe ser clasificado como incumplimiento grave condición técnica vivienda, es decir, su daño (inciso 2, inciso 5, artículo 29 de la LC RF). De acuerdo con las causales especificadas, el contrato de arrendamiento comercial está sujeto a resolución a solicitud del arrendador-propietario del local residencial, quien es responsable de devolver dicho local residencial a su estado anterior.

Se puede tomar una decisión judicial sobre la conservación de una vivienda en un estado reorganizado (replanificado) en caso de reorganización (replanificación) no autorizada si hay dos condiciones en total: no se violan los derechos e intereses legítimos de los ciudadanos, su vida y la salud no está amenazada (parte 4 del artículo 29 ZhK RF).

En todos los casos anteriores, la resolución del contrato de arrendamiento es posible si concurren las condiciones bajo las cuales surge la responsabilidad civil: la ilicitud de las acciones (inacción), el daño, una relación de causalidad entre la conducta ilícita y el daño producido, la responsabilidad del infractor. culpa. En caso de violación de los derechos e intereses de los vecinos, no se causa daño a la otra parte del contrato, sino a terceros, por lo que también se les debe otorgar el derecho a exigir la rescisión del contrato de arrendamiento comercial de locales residenciales.

De acuerdo con el párrafo 39 de la Resolución del Pleno N° 14, en los casos de mal uso de los locales residenciales, violación sistemática de los derechos e intereses legítimos de los vecinos o mala administración de los locales residenciales, que conduzcan a su destrucción, se debe proceder al desalojo sin dotar de otro local residencial. sujetos a los ciudadanos que cometen directamente tales acciones (perpetradores). Anteriormente, tal disposición estaba contenida en el art. 98 del Código de Vivienda de la RSFSR de 1983.

El contrato de alquiler comercial de locales residenciales también puede rescindirse a petición del arrendador durante Fuera de la corte al vencimiento del plazo del contrato y en caso de manifestación de voluntad de negarse a prorrogar el contrato en relación con la decisión de no arrendar el local residencial durante al menos un año (artículo 684 del Código Civil de la Federación Rusa).

Bibliografía

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