Dreptul de proprietate asupra unei structuri presupune dreptul de folosință sau de proprietate asupra terenului care stă la baza acesteia și necesar pentru întreținerea acesteia. Concluzia că contractul de ipotecă imobil trebuie încheiat cu încheierea concomitentă a contractului de ipotecă teren, este eronată și nu se bazează pe lege:
Hotărârea judecătorească a satisfăcut pretențiile reclamantei: contractul de ipotecă (ipoteca de imobil) al clădirii-magazin pentru comerț cu produse industriale și alimentare a fost declarat nul cu aplicarea consecințelor nulității tranzacției. La luarea unei hotărâri, instanța a indicat că contractul de ipotecă pentru partea a 12-a a imobilului este nul, întrucât nu îndeplinește cerințele legii, întrucât la încheierea acestuia, partea a 12-a a terenului aflat sub imobil, deținut de către reclamantă asupra dreptului de proprietate comună, trebuie să facă şi obiectul gajului.
Prin anularea hotărârii judecătorești și emiterea unei noi hotărâri de respingere a cererii, instanța instanță de casație a indicat următoarele.
Nu se are în vedere că, în conformitate cu prevederile legislatia funciara proprietatea asupra unei clădiri presupune dreptul de folosință sau proprietate asupra terenului care stă la baza acesteia și necesar pentru întreținerea acesteia. În acest sens, concluziile acord suplimentar Nu era necesară ipoteca terenului la încheierea contractului de ipotecă a imobilului. Concluzia instanței că un contract de ipotecă imobil trebuie încheiat cu încheierea concomitentă a unui contract de ipotecă de teren este eronată și nu este întemeiată pe drept. Informații că contractul specificat este încălcat drepturi legale nu exista reclamant. ( Decizia Tribunalului Regional Primorsky din 12 aprilie 2011în cazul nr. 33-3297)
Faptul că în contract nu se precizează denumirea organismului care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor la proprietate imobiliara iar tranzacțiile cu acesta, care au înregistrat acest drept al debitorului gajist, nu pot atrage nulitatea contractului:
L.V. a intentat un proces împotriva A.A. asupra invalidării (nulului) contractului de împrumut încheiat între S.A. și A.A., în ceea ce privește acordul privind ipoteca apartamentului cuprins în acesta, și recunoașterea grevării (ipotecarei) acestui apartament ca lipsă, o înscriere în Unitatea registrul de stat drepturi asupra bunurilor imobiliare și tranzacții cu acesta. Reclamanta a arătat că în baza paragrafelor 1 și 3 ale art. 10 Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)”, întrucât contractul de ipotecă cuprins în contractul de împrumut nu conține toate datele specificate la alin.2 al art. 9 din prezenta Lege nu a fost supus contractului de comodat din 31 iulie 2009 înregistrare de stat.
Pretenții respinse. Instanța de fond a constatat că în contractul de gaj încheiat între A.A. (debitorul ipotecar) și S.A. (debitor ipotecar), creditorul gajist va acorda gajatorului un împrumut cu o perioadă de rambursare de până la 1 decembrie 2009. Contractul include o condiție privind gajarea unui apartament înregistrat pe dreptul de proprietate pentru S.A. Contractul specificat este atestat de un notar, apartinand S.A. a proprietății gajate este verificată, contractul este înregistrat în modul prescris de Oficiul Federal serviciul de înregistrareîn regiunea Ryazan, despre care există o notă corespunzătoare.
Faptul că în acord nu se precizează denumirea organismului care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta, care a înregistrat acest drept al debitorului gajist, nu poate atrage nulitatea contractului.
Din cuprinsul contractului rezultă că toate conditii esentiale, care sunt obligatorii pentru acest tip de contract, sunt indicate de către părți. Sunt indicate subiectul ipotecii, evaluarea acesteia, esența, mărimea și termenul de îndeplinire a obligației garantate prin gaj. Nu existau motive pentru refuzul înregistrării de stat a contractului. ( Hotărârea de casație a Curții Regionale din Ryazan din 24 noiembrie 2010în cazul nr. 33-1965)
Argumentele reclamantei cu privire la nulitatea contractului de ipoteca din lipsa de gaj a terenului pe care se afla imobilul, instanta a apreciat ca insuportabile deoarece reclamanta nu a facut dovada unei drepturi de proprietate asupra terenului situat sub bloc:
Reclamant ( individual) a formulat o acțiune împotriva pârâtei (o persoană fizică) cu privire la aplicarea consecințelor nulității unei tranzacții nule - contract de ipotecă încheiat între reclamantă și pârâtă, prin repunerea părților la poziția inițială și înlăturarea sarcinii din spații nerezidențiale. A arătat că potrivit art. 69 Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” Ipoteca unei clădiri sau structuri este permisă numai cu ipotecă simultană în temeiul aceluiași acord al terenului pe care se află această clădire sau construcție, sau al dreptului de închiriere a acestui teren aparținând debitorului gajist, cu toate acestea, acest contract de ipotecă nu conține o indicație a gajului terenului sau a drepturilor asupra acestuia. De asemenea, nu este indicat locul încheierii convenției, în garanția căreia a fost încheiat contractul de ipotecă.
Respingând cererea, instanțele din ambele instanțe au indicat că reclamanta nu a făcut dovada existenței dreptului de proprietate asupra terenului situat sub imobilul de locuit. Așadar, argumentul reclamantei privind nulitatea contractului de ipotecă din lipsa de gaj a terenului nu a fost dovedit la instanță. Este imposibil să fiți de acord cu cerința conform căreia contractul nu respectă cerințele art. 9 din Legea federală „Cu privire la ipotecă”. Contractul conține o descriere a obligației garantate prin ipotecă, iar în paragraful 2. contractul indică locul plății ( Hotărârea de casație a Curții Supreme a Republicii Udmurt din 21 februarie 2011în dosarul nr. 33-539/2011)
A fost respinsă cererea de recunoaștere a contractului de gaj imobiliar (ipotecar) ca invalid, întrucât obiectul gajului în contract este definit, se dă evaluarea acestuia, se determină esența, mărimea și termenul de executare. obligația de credit:
Cu referire la nerespectarea acordului de gaj cu cerințele legislației în vigoare, reclamantul a intentat un proces împotriva JSC Savings Bank of the Russian Federation (OJSC) pentru invalidarea acordului (neîncheiat) nr. ... din gajarea imobilului (contract de ipoteca) din cauza nulitatii.
Instanța de fond a respins cererea. Lăsând neschimbată hotărârea judecătorească, instanța de fond a arătat că „... în contractul de gaj imobiliar (contractul de ipotecă) din data de ... se stabilește obiectul gajului, se dă aprecierea acestuia, esența, mărimea și termenul. a obligației de împrumut se determină, ca parte a sumei datoria principală, și la plata dobânzii pentru utilizarea împrumutului. Prin urmare, concluzia instanței de fond că nu există temeiuri pentru recunoașterea imobilului. Acordul de gaj ca fiind invalid este rezonabil.( Hotărâre de casare a Judecătoriei Vologda din 17 septembrie 2010 № 33-3927)
Faptul că părțile din contractul de gaj nu s-au pus de acord cu privire la procedura de acumulare și plată a dobânzii pentru utilizarea împrumutului, precum și condiția plății unui comision pentru deschiderea unei linii de credit, nu indică faptul că contractul de ipotecă în ansamblu nu a fost încheiat, ci poate însemna doar că creanțele garantate prin gaj sunt limitate de plata sumelor în baza contractului de împrumut în cuantumul convenit de părți:
Reclamanta a intentat o acțiune împotriva OJSC Bank pentru recunoașterea contractului de gaj imobiliar neîncheiat, nevalabil, referindu-se la faptul că nu a fost de acord asupra tuturor condițiilor esențiale ale contractului de ipotecă.
Respingând acțiunea, instanțele au indicat că contractul de ipotecă a definit obiectul gajului, a dat aprecierea acestuia, a determinat esența, mărimea și termenul obligației de credit (limita de credit, termenul liniei de credit, frecvența plăților și mărimea acestora, rata dobânzii de utilizare a creditului, penalitatea), adică toate condițiile esențiale statutar pentru acest tip de contracte, in ceea ce priveste cuantumul datoriei principale si a penalitatii convenite de catre parti, instanta a tras concluzia corecta ca nu exista temeiuri pentru recunoasterea contractului de gaj ca neincheiat din cauza neacordului de catre părţile condiţiilor sale esenţiale.
Faptul că părțile din contractul de gaj nu s-au înțeles asupra procedurii de calcul și a plății dobânzii pentru utilizarea împrumutului, precum și asupra condiției achitării unui comision pentru deschiderea unei linii de credit, așa cum se indică în plângere de casare, nu indică neîncheierea contractului de ipotecă în ansamblu, ci poate însemna doar limitarea creanțelor garantate prin gaj prin plata sumelor din contractul de împrumut în cuantumul convenit de părți. Prin urmare, acest argument al plângerii nu constituie temeiul anulării hotărârii instanței. ( Hotărârea Curții Supreme a Republicii Komi din 14 aprilie 2011, în dosarul nr. 33-1760/2011)
Subiectul unui contract de ipoteca (ipoteca de imobil) ca garantie pentru obligatii poate fi gajat un imobil, nu numai dobandit in cadrul unui imprumut (credit) vizat emis pentru cumpararea sau construirea unui apartament, dar si ca garantie pentru o obligatie in temeiul un contract de împrumut, contract de credit sau altă obligație. Obligația de a asigura bunul (apartamentul) gajat se datorează cerințelor legislației în vigoare:
Reclamanta a intentat acţiune în justiţie pentru anularea contractului de ipotecă de apartament.
Afirmația este respinsă. Instanța de fond, refuzând să satisfacă pretențiile, a ajuns la o concluzie rezonabilă cu privire la absență temeiuri legale să recunoască contractul de ipotecă al apartamentului ca fiind nevalabil, deoarece conform Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)”, obiectul unui contract de ipoteca (ipoteca de imobil) cu titlu de garanție pentru obligații poate fi gajat un imobil, nu doar dobândit în cadrul unui împrumut (credit) vizat emis pentru cumpărarea sau construirea unui apartament, ci și ca garanție pentru o obligație. conform unui contract de împrumut, contract de împrumut sau alte obligații.
De asemenea, Tribunalul de Primă Instanță a ajuns la o concluzie rezonabilă că condiția de asigurare a bunului gajat este O condiție prealabilă Contract de ipoteca apartament din 07 martie 2007, intrucat aceasta obligatie de asigurare a apartamentului se datoreaza cerintelor legislatiei in vigoare.
Obligația împrumutatului de a asigura dobânzile imobiliare legate de producerea prejudiciului vieții și sănătății debitorilor (asigurare de accident sau de boală - asigurare de persoane) nu este stabilită de legea ipotecare. În plus, potrivit părții 2 a art. 935 din Codul civil al Federației Ruse, obligația de a-și asigura viața sau sănătatea nu poate fi atribuită unui cetățean prin lege. În consecință, la încheierea unui contract de ipotecă în conformitate cu legislația actuală a Federației Ruse, împrumutatul are obligația față de creditor de a asigura numai obiectul ipotecii. Totodată, impunerea obligațiilor debitorului pentru asigurări de viață și de sănătate nu indică invaliditatea contractului de ipotecă în totalitate, întrucât restul contractului de ipotecă nu încetează. ( Hotărârea de casație a Tribunalului Regional Krasnoyarsk din 06 decembrie 2010în cazul nr. 33-10381/10)
O analiză a contractului de ipotecă indică faptul că acesta, în felul său, natura juridica este mixtă, care conține elemente ale unui contract de ipotecă și ale unui contract de garanție. Din materialele cauzei rezultă însă că termenii contractului de fideiusiunea nu sunt precizați în contractul de ipotecă, deci convenția din această parte nu este încheiată, reclamantul răspunzând numai în limita valorii bunului cedat de acesta. la ipoteca:
Reclamantul (Ch. - o persoană fizică) a intentat un proces împotriva SRL pentru a anula parțial contractul de ipotecă.
A subliniat că punctul 3.3. Contractul de ipoteca stabilea ca in cazul in care SRL 1 nu isi indeplineste obligatiile asumate prin contractul de furnizare de produse petroliere, SRL 2 are dreptul de a executa silit subiectul ipotecar sus-mentionat. Totodată, punctul 4.4. Contractul de ipotecă prevede că, dacă încasările din vânzarea obiectului ipotecii sunt insuficiente pentru a satisface pe deplin creanța creditorului gajist, acesta din urmă are dreptul de a primi suma lipsă din alte bunuri ale gajului.
Instanța a respins cererea, instanța de casare a menținut decizia instanței, arătând următoarele.
Un garant imobiliar este o persoană care ipotecă un bun imobil pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor unei alte persoane - debitorul.
Astfel, o ipotecă este un fel de gaj și o garanție separată pentru o obligație și, prin urmare, orice modificare a obligației principale nu necesită acordul garantului proprietății - debitorul ipotecar.
Totodata, analiza contractului de ipoteca indica ca prin natura sa juridica este mixt, care contine elemente ale contractului de ipoteca si contractului de fidejusiune.
Din materialele cauzei rezultă însă că termenii contractului de garanție nu sunt precizați în contractul de ipotecă.
Garantul imobiliar nu este parte la contractul principal garantat cu ipotecă, el se obligă doar să răspundă în fața creditorilor pentru executarea debitorului. obligatii contractualeîn limita valorii bunului ipotecat.
Obiectul contractului de ipotecă menționat este un obiect imobiliar - spații nerezidențiale Nr. V, cu o suprafață totală de 154,3 mp, și este această proprietate care poate fi percepută în conformitate cu normele Legii ipotecare.
În plus, nu a fost încheiat un acord de gaj pentru alte bunuri aparținând Ch. ( Hotărârea de casație a Tribunalului Regional Volgograd din 03 februarie 2011, în dosarul nr. 33-1687/2011)
Hotărârea de recunoaștere a contractului de ipotecă ca neîncheiat a fost anulată, cauza a fost trimisă spre noua examinare:
SA "Banca" a intentat un proces împotriva numelui complet pentru executare silită pe tema gajului - o parcare subterană. Instanța a respins cererea. Revocand hotararea instantei de fond, retrimitere cauza spre noua judecata, instanta regionala a indicat ca „... efectuarea unei concluzii cu privire la neincheierea contractului de ipoteca in ansamblu pe motiv ca partile la acest acord nu a convenit asupra condițiilor privind procedura de plată a dobânzii la utilizarea împrumutului, precum și cuantumul și condițiile de îndeplinire a obligațiilor de plată a penalităților pentru plata cu întârziere a dobânzii la utilizarea unui împrumut, majorarea dobânzii pt. rambursare cu întârziere a datoriei principale aferente unui împrumut, instanța nu a ținut cont că părțile au convenit asupra tuturor condițiilor esențiale (suma, termenul și esența obligației) legate de obligația ipotecară garantată de a plăti debitorului suma de datoria principală în baza contractului de împrumut și, prin urmare, contractul de ipotecă nu poate fi considerat neîncheiat în ansamblu. (
Aspecte legate de protecția titularului gajului în cazurile în care rezultă că gajul nu avea dreptul de proprietate asupra lucrului, în legislatia actuala nerezolvată. Acordul de gaj a fost recunoscut de către instanțele de judecată ca nul, iar creditorul gajist a pierdut obiectul gajului.
În ultimii ani, problema protecției unui gaj conștiincios a devenit foarte acută. În această situație, s-a încercat construirea unui sistem de protecție a creditorului gajist, care nu cunoștea absența drepturilor gajului asupra bunului gajat, a fost făcută de către practica de arbitraj.
Creatarului gaj de bună-credință i s-a acordat de către organul de aplicare a legii protecție care se aplică unui cumpărător de bună credință. O înscriere în registru despre dreptul debitorului gajist nu garantează protecția drepturilor creditorului gajist.
Întrebare despre cine este creditor ipotecar de bună credință, ar trebui să fie dezvăluite pe exemplul cazului de bază și al variațiilor sale ulterioare. Luați în considerare, de exemplu, un astfel de incident inițial: există cineva care este înregistrat în Registrul unificat de stat al drepturilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta (denumit în continuare - USRPRN) ca proprietar al unui lucru imobil.
Persoana specificată, având încheiat un contract de împrumut cu banca, asigură rambursarea împrumutului cu ipotecă. Ulterior rezultă că acest gaj, înscris în registru, de fapt nu avea drept de proprietate asupra bunului gajat, deoarece a cumpărat acest lucru de la un terț în cadrul unei tranzacții nevalide. Instanța recunoaște această tranzacție ca fiind nevalidă (de exemplu, ca o tranzacție majoră sau o tranzacție cu partea interesată care nu a primit aprobarea corporativă).
În consecință, există o problemă legată de aplicarea consecințelor nulității unei astfel de tranzacții. În mod evident, consecința actului judiciar asupra recunoașterii tranzacției ca invalidă ar trebui să fie restituirea bilaterală - fiecare parte la tranzacție trebuie să returneze reciproc tot ceea ce a primit.
În acest caz, evidența dreptului de proprietate al debitorului gajist trebuie anulată și evidența dreptului de proprietate al proprietarului real al vânzătorului trebuie restabilită. Vânzătorul trebuie să returneze banii sau alte contraprestații pe care le-a primit de la cumpărător. Dar nu trebuie să uităm că proprietatea este deja împovărată cu o ipotecă.
Și aici apare întrebarea - care este soarta gajului?
În primul rând, este necesar să se răspundă la întrebarea dacă o persoană este considerată proprietar doar pentru că a fost făcută o înscriere în legătură cu aceasta în Registrul Unificat de Stat al Registrelor Imobiliare?
Răspunsul la această întrebare trebuie să fie negativ. Sistemul de înregistrare națională este aranjat ca un sistem de înregistrare cauzală, adică înregistrarea în sine nu creează un drept.
O înregistrare este, așa cum ar fi, un „simbol” al unui drept, pentru apariția căruia este necesar un temei juridic adecvat, de exemplu, sub forma unei tranzacții valide. Dacă nu există o astfel de bază legală, atunci intrarea în sine în nostru sistemul juridic nu creează niciun drept. Deci, dacă ajungem la concluzia că debitorul ipotecar nu a fost niciodată proprietarul proprietății ipotecate, atunci ce ar trebui să se întâmple cu ipoteca în continuare?
Ca urmare, vreo 15 ani de jurisprudență arată că instanțele în litigii de acest gen nici măcar nu s-au gândit niciodată că orice persoană care s-a bazat pe grefă ar trebui protejată.
Atunci când creditorul gajist, în incidentul descris mai sus, a încercat să-și declare propria bună-credință, instanțele au cerut să se facă trimitere la o anumită normă de drept, urmând exemplul art. Artă. 302 și 223 din Codul civil al Federației Ruse, care protejează cumpărătorii de bună credință.
Desigur, nu există nicio lege care să reglementeze protecția unui gaj de bună credință. Prin urmare, în cazul în care contractul de gaj nu a fost încheiat de către proprietar, atunci o astfel de tranzacție a fost recunoscută ca nulă.
În consecință, nu a apărut niciun gaj, iar creditorul gajist nu avea niciun drept de gaj asupra proprietății. În astfel de cazuri, când s-a aplicat restituirea, proprietatea vânzătorului a fost restaurată, negrevată de ipotecă, iar cazierul ipotecar a fost stins.
Un gaj de bună credință, care a avut încredere în datele de registru, trebuie protejat.
În acest stat, practica judiciară a rămas până în iulie 2011, adică înainte ca Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse să abordeze mai întâi problema protecției unui gaj de bună credință. Acest lucru s-a făcut într-un act judiciar de cea mai înaltă instanță judiciarăîn cazul Băncii Intesa versus Cavalcada (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 26 iulie 2011 în dosarul nr. A56-24071 / 2010).
Apropo, putem spune că subiectul litigiului în acest caz a fost foarte asemănător cu cazul pe care l-am analizat mai sus. Singura diferență era că între cumpărător și vânzător era o altă firmă, cu care era obișnuită dreptul comercial atunci când a făcut această vânzare nu au fost atât de evidente.
Unul dintre acționarii proprietarului real s-a adresat instanței de arbitraj cu o cerere de invalidare a tranzacției părții interesate, adică cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare de la vânzător către cumpărătorul final. Instanțele, având în vedere cauza, au convenit că tranzacția s-a făcut cu dobândă, iar întrucât nu s-a primit încuviințare, prin urmare, aceasta este nulă.
Dar, după cum ne amintim, a existat și o grevare a gajului. Instanțele nu și-au exprimat nicio opinie specială cu privire la această cauțiune, dar cazul a fost înaintat Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse tocmai pentru ca Prezidiul să fie format. pozitia juridica dar întrebarea cum poate fi protejat debitorul ipotecar, cine a făcut contractul de ipotecă cu bună-credință, având încredere în datele de registru.
Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a anulat toate actele judiciare și a trimis cazul pentru un nou proces. În pronunțarea acestei cauze s-a exprimat în premieră o poziție juridică potrivit căreia, dacă se introduce în ordinea juridică un sistem deschis de înregistrare, împingând, de fapt, toate părțile interesate care efectuează tranzacții imobiliare se bazează pe datele acestui sistem de înregistrare, atunci persoana care are încredere într-o astfel de evidență nu poate fi neprotejată. Nu contează dacă o astfel de persoană face o tranzacție de cumpărare și vânzare sau încheie un contract de ipotecă.
Interesele unui gaj de bună-credință sunt și ele supuse examinării, iar instanțele trebuie să aplice consecințele nulității tranzacției, ținând cont de păstrarea sarcinii gajului.
Astfel, vara lui 2011 este acel moment de cotitură în practica judiciară, când Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a formulat o poziție juridică mult așteptată, precizând că nu doar cel care cumpără imobile, având încredere în registru, ci de asemenea cel care o ia ca gaj este protejat .
Aceasta se bazează pe un argument elegant, care a fost exprimat cândva de profesorul prerevoluționar I.P. Trepitsyn, discutând problema protejării nu numai a unui cumpărător de bună credință, ci și, în general, a oricăror persoane care efectuează tranzacții care se bazează pe date de registru (aceștia sunt chiriași, gajați și servitorii).
Esența acestui argument este următoarea. Dacă ordinea juridică oferă o oportunitate cu bună-credință de a dobândi cel mai mare și mai complet drept asupra unui lucru - proprietate, atunci trebuie inevitabil să ajungem la concluzia că drepturile de proprietate limitate, care nu sunt la fel de complete precum dreptul de proprietate, ar trebui să fie dobândit cu atât mai mult cu bună-credinţă.
Acesta este un argument logic foarte bun care nu poate fi respins. Dacă ordinea noastră juridică oferă cumpărătorului de bună-credință, care a încheiat un contract cu o persoană neautorizată, posibilitatea de a proteja dreptul de proprietate pe care l-a dobândit, atunci cei care dobândesc cu bună-credință alte drepturi decât proprietatea, care au o întindere mai mică. , această protecție ar trebui să fie cu atât mai extinsă.
În cazul Bank Intesa v. Cavalcade, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a subliniat doar acest concept, dar, desigur, trebuie clarificat.
Ce parte din clarificare? În primul rând, când se analizează întrebarea ce trebuie făcut dacă se stabilește că evidența naturii bunurilor gajatorului, pe care s-a bazat gajul, a apărut ca urmare a falsului, violenței, falsului sau fraudei. Cine ar trebui să fie protejat în această situație? Proprietar adevărat? Problema este că își va primi lucrul înapoi de la cel care a fost înscris în registru ca proprietar, dar îl va primi cu sarcină, pentru că un gaj de bună credință își păstrează dreptul de gaj.
Rezultă o construcție necunoscută ordinii noastre juridice, atunci când un gaj ia naștere de la un terț, iar aceasta este o grevare stabilită, dar cu bună-credință. Protecția unui gaj conștiincios este o încercare de a găsi un echilibru între interesele proprietarului și cifra de afaceri. Luați în considerare următorul exemplu, care este important pentru înțelegerea conceptului de protecție a unui gaj de bună credință.
O persoană fără scrupule, prin fals în acte, înregistrează în USRRN transferul dreptului de proprietate asupra imobilului deținut de o altă persoană. În viitor, el, folosind forța, îl alungă pe adevăratul proprietar din incintă. Imobilul este înstrăinat unui terț, care, desigur, nu știe și nu poate ști nimic despre acțiunile ilegale ale vânzătorului. Terțul specificat, considerându-se proprietarul propriu-zis, gajează acest obiect la bancă. O persoană lipsită de bunuri imobile (proprietar propriu) se adresează instanței de judecată pentru recunoașterea dreptului de proprietate și pentru recuperarea bunurilor din posesia ilegală a altcuiva.
Evident, o asemenea pretenție va fi satisfăcută, întrucât se va stabili că lucrul a fost înstrăinat împotriva voinței unui astfel de proprietar. În acest caz, cumpărătorul de bună-credință nu este protejat de drept. Dar fundația apare din nou; - Și care este soarta gajului stabilit de dobânditor în favoarea unui gaj de bună-credință?
Este de remarcat faptul că, în cazul Băncii Intesa împotriva companiei Cavalcade, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nu a precizat când funcționează protecția unui creditor gaj de bună-credință. Simțul dreptății sugerează că, dacă dreptul face nu protejează cumpărătorul, atunci nici creditorul gajist nu trebuie protejat.
Aceasta este văzută ca ideea centrală, care este încorporată în art. 302 din Codul civil al Federației Ruse: pe o parte a scalei există interesul proprietarului, pe de altă parte - interesele cifrei de afaceri. Când ar trebui protejate interesele proprietarului și când ar trebui protejate interesele cifrei de afaceri? Consider că în cazurile în care proprietarul însuși efectuează orice acțiuni care duc la apariția unei înscrieri în Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare, pe care ulterior s-a bazat cu bună-credință un terț, atunci legea ar trebui să protejeze cifra de afaceri, că este, cei care s-au bazat pe record.
Dar dacă proprietarul nu a săvârșit nicio acțiune neglijentă, greșită, atunci ce i se poate reproșa?
În acest caz, desigur, proprietarul trebuie protejat. Proprietatea în general este instituția centrală a oricărei ordini economice burgheze, capitaliste.
Prin urmare, protejați exclusiv cifra de afaceri a afacerii ignorarea intereselor proprietarului fără un motiv întemeiat ar fi greșită din punct de vedere conceptual. Ar trebui un gaj de bună credință să fie la fel de protejat ca și un cumpărător? Cred că da, deoarece art. 302 din Codul civil al Federației Ruse principiu general când protejăm proprietarul și când protejăm cifra de afaceri.
Există multe explicații diferite pentru care, în unele cazuri, legea protejează proprietarul și, în unele cazuri, un participant de bună credință la cifra de afaceri care s-a bazat pe aspectul formal al dreptului (intrare în USRR, deținere de bunuri mobile etc. .).
În producerea Superiorului instanța de arbitraj Federația Rusă a primit un alt dosar - JSCB „AltaiBusinessBank” împotriva băncii „KIT Finance” (decretul Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 06.12.2011 în cazul nr. А0З-10830/2010).
Intriga cauzei este următoarea: a existat un anume proprietar al apartamentului, drepturile lui nu erau înregistrate în USRPN, pentru că au apărut mai devreme.
Persoana menționată moare și nu lasă moștenitori. Cineva A., folosind documente false, își întocmește un apartament, apoi complicele său - B. merge la bancă și primește un împrumut pentru cumpărarea - vânzarea apartamentului numit de la A.
Banca emite un astfel de credit, se încheie un contract de vânzare cumpărare între escroci, iar transferul dreptului la B se face de la A.
Intrucat in cadrul acestei tranzactii plata apartamentului se face de catre banca, in virtutea legii exista o ipoteca in favoarea bancii. A fost înregistrată sarcina de gaj specificată. Cumpărătorul, fiind client al băncii, fiind împrumutat, emite băncii un credit ipotecar. Banca vinde această ipotecă ca parte a unui întreg grup de alte credite ipotecare către o altă bancă - Bank-2.
Intențiile escrocilor, desigur, nu au inclus rambursarea împrumutului, iar ipoteca vândută către Bank-2 devine restante.
Bank-2 este adusă în judecată jurisdicție generală cerința de a aplica pentru o anchetă pe tema creditului ipotecar. Instanța admite cererea. În curs proceduri de executare silita se deschide schema escrocilor și se dovedește că acest apartament este scăpat, pentru că adevăratul proprietar, care a murit, nu are moștenitori.
La aflarea acestui lucru, municipalitatea depune o cerere de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra apartamentului. O astfel de revendicare este, de asemenea, satisfăcută, deoarece acest apartament este în esență un apartament municipal de la moartea proprietarului real. Și atunci apare întrebarea - ce ar trebui să facă o bancă dacă are o ipotecă pe apartamentul specificat cu o obligație de împrumut neîndeplinită?
Procedura de executare silită a fost finalizată, întrucât s-a stabilit că acest apartament era al altcuiva, prin urmare, nu a existat debitor în procesul de executare silită Întrucât contractul de vânzare a apartamentului a fost declarat nul din cauza faptului că A., nefiind proprietarul acestui apartament, nu era în drept să-l cedeze drept garanție și să întocmească o ipotecă, Bank-2 dă în judecată prima bancă care i-a vândut această ipotecă, pentru a-și recupera sume de bani plătită în baza contractului de vânzare-cumpărare a creditului ipotecar Pe baza acestui fapt, Banca-1 a fost transferată către Banca-2 o securitate, care nu atestă dreptul de a primi executarea obligațiilor bănești și dreptul de a gaj un apartament. Instanțele din trei instanțe au respins cererea Băncii-2, invocând faptul că prin decizia instanței orașului, A. în favoarea Băncii-2 a recuperat creanța, dobânzile și penalitățile din contractul de împrumut, precum și încasarea s-a făcut. pe tema gajului.
Această decizie a luat-o efect juridic, creditor emis lista de performante pentru a recupera datoria restante. Cazul a fost înaintat Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, care a adoptat o abordare diferită pentru rezolvarea problemei protejării unui gaj de bună credință. În rezoluția sa, Prezidiul a indicat următoarele: o înregistrare a dreptului de proprietate al debitorului gajist A. asupra apartamentului gajat către Bank-1 a fost introdusă în USRRN împotriva voinței proprietarului real.
Printr-o decizie a unei instanțe de jurisdicție generală care a intrat în vigoare, dreptul de proprietate asupra unui apartament este recunoscut pentru entitate municipală. Adevăratul proprietar (municipiul) nu a știut și nu a putut ști despre faptul de a face înscrierea menționată.
În asemenea împrejurări, proprietarul acțiunii și bunurile furate și gajate ilegal trebuie să fie protejate, printre altele, de pretențiile creditorului gajist (Banca-1), care a acționat cu bună-credință în momentul cu care legea asociază apariția gajului. Întrucât proprietatea a fost scoasă din municipiu fără vreo voință a acesteia, aceasta înseamnă că o situație apare similară cu cea descrisă la art. 302 din Codul civil al Federației Ruse. Și în acest caz, nici măcar un gaj conștiincios nu ar trebui protejat.
Neglijența proprietarului implică restituirea proprietății sale cu o grevare a gajului Conceptul de protecție a drepturilor unui gaj de bună-credință a fost completat în cazul Rosselkhozbank împotriva companiei Alisa (rezoluție a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din data de 07.06.2012 în dosarul Nr. A37-2221 / 2010).
Intriga acestui caz este următoarea. Între Rosselkhozbank și compania Alisa a fost încheiat un contract de împrumut, conform căruia creditoarea s-a angajat să acorde debitorului un împrumut și să plătească dobândă pentru utilizarea acestuia.
Pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor din contractul de împrumut, între bancă (deținătorul gajului) și societatea AvtoTransServis a fost încheiat un contract de gaj. Vehiculîn raport cu încărcătorul Fiat-Allis aparținând debitorului gajist.
Proprietatea gajului asupra încărcătorului se bazează pe contractul de vânzare-cumpărare încheiat între AvtoTransServices (cumpărător) și PROJECT GOLD (vânzător) și pe certificatul de acceptare a echipamentului.
Deoarece împrumutatul nu și-a îndeplinit în mod corespunzător obligațiile din contractul de împrumut, banca a intentat un proces împotriva companiilor Alisa și AvtoTransServis pentru a recupera datoria principală, dobânda la împrumut și, de asemenea, pentru a bloca proprietatea gajată - un încărcător.
Prin hotărârea instanței de fond, creanța a fost satisfăcută: în favoarea băncii s-a încasat creanța principală de la societatea Alisa, dobânda de utilizare a creditului și încasarea a fost direcționată către imobilul-vehicul gajat (stivuitor) . Decret curtea de apel s-a modificat hotărârea instanţei de fond: a fost respinsă cererea de executare silită a bunului impus. Instanța a declarat contractul de gaj invalid.
Cazul a fost prezentat acord suplimentar la contractul de vânzare-cumpărare dintre AvtoTransServices și PROJECT GOLD, care prevede că dreptul de proprietate asupra încărcătorului se transferă numai dacă plata integrală se face într-o anumită perioadă.
În lipsa plății în termenul specificat, contractul se consideră reziliat, iar proprietatea trece vânzătorului. Totodată, data încetării contractului a venit cu câteva luni înainte ca proprietatea să fie gajată la bancă.
Cu alte cuvinte, din cauza circumstanțelor cauzei, debitorul gajist nu a fost niciodată proprietarul Curții Federale de Arbitraj a menținut decizia instanței. instanta de apel, dar Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nu a fost de acord cu această poziție a instanțelor inferioare Prezidiul a exprimat din nou ideea că, dacă creditorul gajist de bună-credință s-a bazat pe aparența dreptului pe care îl avea ( pentru bunurile mobile, aceasta este posesia), atunci ar trebui considerată conștiincioasă.În acest caz, lucrul s-a retras la voința proprietarului - vânzătorul însuși l-a transferat în posesia cumpărătorului, astfel încât acest lucru nu este furat. Bineînțeles, vânzătorul este proprietarul acestui lucru, deoarece au convenit cu cumpărătorul să rezilieze contractul și să restituie proprietatea.Dar din cauza faptului că posesia era la debitorul gajist, gajul este reținut de către creditorul gajist de bună-credință, iar vânzătorul, ca urmare, primește lucrul înapoi în posesie, dar grevat cu garanții. Abordarea aplicabilă unui cumpărător de bună credință este extinsă și asupra creditorului gajist.
Pentru a răspunde la întrebările despre cine este un gaj de bună-credință și ce este buna-credință, pare logic să folosim practica litigiilor de revendicare și poziția exprimată în rezoluția comună a Plenurilor Curții Supreme a Federației Ruse nr. 10 și Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse nr.22 din 29.04.în practica judiciară în soluționarea litigiilor legate de protecția dreptului de proprietate și a altor drepturi reale„(în continuare – Rezoluția nr. 10/22).
Construirea unui cumpărător de bună-credință în Decretul nr. 10/22 se prezintă astfel: buna-credință nu se presupune, trebuie dovedită. Nu se dovedește însă faptul că persoana trebuie să convingă instanța că nu știu și nu am putut ști - acest lucru este imposibil, deoarece acesta este un fapt negativ, iar faptele negative nu sunt dovedite.
Buna-credință înseamnă că o persoană trebuie să dovedească că, înainte de a efectua o tranzacție, a efectuat toate acțiunile necesare pe care, conform condițiilor cifrei de afaceri, o persoană care efectuează astfel de tranzacții le întreprinde de obicei.
În urma acestor acțiuni, se presupune că persoana primește informații din care ar trebui să rezulte clar că cel cu care se intenționează să încheie un acord are drept de proprietate asupra obiectului tranzacției. Aceeași idee poate fi transferată și creditorului ipotecar.
Adică, un gaj conștiincios este cel care a efectuat acțiuni care sunt de obicei cerute de termenii cifrei de afaceri de la un astfel de gaj pentru a verifica autoritatea contrapărții.
Este clar că aici este posibil să se evidențieze diferite grupuri de subiecți, participanți la cifra de afaceri, în funcție de ce cerințe de precauție li se impun. Un lucru este dacă creditorul gajist este cetățean - este suficient să se uite la extras. Aproximativ aceeași abordare a comercianților obișnuiți, care adesea iau ceva drept garanție pentru orice eventualitate, pentru a-și asigura un împrumut.
Dar băncile sunt creditori profesioniști. Băncile sunt ca subiecte speciale care se presupune că sunt deosebit de sofisticați și mai ales competenți în domeniul finanțelor și în domeniul tranzacțiilor garantate. Un nivel mai mare de discreție și un nivel mai mare de conștiinciozitate pot fi cerute de la o bancă. De exemplu, un debitor ipotecar vine la o bancă și se oferă să ipotecareze o clădire. Banca se uită nu doar la extras, aici se obișnuiește să se uite la documente - motivele. Și dacă este clar că contrapartida-garant a cumpărat lucrul, de exemplu, cu o săptămână înainte de tranzacția de gaj și nu l-a cumpărat clar la prețul pieței, de exemplu, de zece ori mai ieftin decât costă pe piață, se pune întrebarea dacă banca va fi conștiincioasă, dacă face o astfel de afacere?
După toate criteriile - nu, pentru că un astfel de comportament nu este acceptat în circulația comercială. Cumpărarea unui imobil la un preț cu mult sub piață, cel puțin, trezește suspiciuni: lucrul tocmai a fost cumpărat și este imediat ipotecat. Exact aceeași poziție a fost formulată de Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse în ceea ce privește vânzarea și cumpărarea: dacă un comerciant cumpără imobiliare și vede că acesta din urmă a fost cumpărat de vânzător chiar acum și la o piață preţ, atunci un astfel de comerciant acţionează cu imprudenţă. Prin urmare, el nu poate fi apărat printr-o referire la o conștiință bună. Creatorul gajist este supus unor reguli similare celor existente pentru constatarea bunei conștiințe a cumpărătorului.
Invaliditatea acordului de gaj conform articolului 174 din Codul civil al Federației Ruse
Unul dintre principalele „motoare de afaceri” din zilele noastre este o varietate de tranzacții cu proprietăți imobiliare - achizițiile, vânzările, angajamentele, etc. Din păcate, nu este neobișnuit ca una dintre părțile la un acord să fie dispusă să se îmbogățească ilegal în o tranzacție - desigur, despre îmbogățirea legală este exclusă. În acest sens, un teren foarte fertil - într-un fel sau altul legat de acordurile imobiliare și contractele dintre diverse organizații - indiferent dacă este vorba despre o ipotecă, vânzare, închiriere și așa mai departe. Ne vom uita la un exemplu mai jos.
Act judiciar: decizia Curții de Arbitraj din Moscova din 11 iulie 2016 în dosarul nr. A40-132705/2016.
Diagrama de caz:
În această ședință de judecată a fost luată în considerare cererea SRL „UNIKOR-Service” împotriva Societății Camilla Properties Limited pentru invalidarea Acordului de gaj din 15 aprilie 2015. între SRL „UNICOR-Service” și Compania Camilla Properties Limited, în plus - o declarație a unui terț SRL „NRK Stock Market” către Compania Camilla Properties Limited și SRL „UNICOR-Service” cu privire la invalidarea Contractului de Ipoteca din data de 15.04.2015 . Prin decizia Curții de Arbitraj de la Moscova în dosarul nr. A40-132705 / 2016, instanța a recunoscut acest acord invalid. În favoarea reclamantului, pârâtului i s-a imputat cheltuielile de plată a taxei de stat în valoare de 6 mii de ruble. În favoarea celei de-a treia persoane, cheltuieli pentru plata taxei de stat în valoare de 6 mii de ruble.
Concluziile instanței în decizia Curții de Arbitraj din Moscova din 11 iunie 2016 în dosarul nr. A40-132705/2016.
1) La 12 iunie 2014, pârâtul (împrumutătorul) și un terț care nu face pretenții independente (împrumutatul) au încheiat un contract de împrumut, în temeiul căruia împrumutatul a oferit Împrumutatului un împrumut purtător de dobândă în sumă de șaptesprezece mii SUA dolari pentru un an de la data împrumutului.
2) La 12 iunie 2014, pârâtul (debitorul gajist) și un terț care nu face pretenții independente (garantul) au încheiat un contract de ipotecă, în temeiul căruia gajatorul a gajat bunuri imobiliare.
În plus, Contractul conține o clauză conform căreia Împrumutatul este obligat să ramburseze împrumutul prin gajarea bunurilor imobile deținute și gajate Împrumutatorului de către Reclamant.
3) 15 aprilie 2015 Pârâtul (Debitorul gajist) și Reclamantul (Debitorul gajist) au încheiat un Contract de Ipoteca, conform căruia, asigurând îndeplinirea obligațiilor unui terț față de Creditorul gajist în temeiul Contractului de împrumut din data de 12.06.2014, Garantul a gajat imobile.
Obiectul ipotecii are o grevare parțială conform contractului de închiriere din 19.03.2010.
Instanța a satisfăcut cererea datorită faptului că a văzut semne de prejudiciu deliberat adus reclamantului în contractul în litigiu.
Comentarii:
Această decizie a fost luată de instanță într-un mod destul de rezonabil, întrucât aici avem de-a face cu un abuz de drept, adică cu un exercițiu intenționat inechitabil al drepturilor civile.
Acordul asigură îndeplinirea obligațiilor nu ale debitorului ipotecar însuși, ci ale altei persoane - în același timp, pur și simplu nu există nicio dovadă a interesului reclamantului de a încheia un astfel de acord, așa cum nu există nicio dovadă a interdependenței organizațiilor. .
Debitorul gajar ar fi trebuit să știe că a primit dreptul de gaj cu privire la bunuri imobiliare, fără a oferi Creatorului gajist compensația bănească corespunzătoare în schimb. Nu s-a dovedit că Reclamantul va putea primi despăgubiri de la Împrumutat după executarea silită a proprietății sale în conformitate cu Contractul de Ipoteca din 15.04.2015. din cauza îndeplinirii obligațiilor Împrumutatului în temeiul Contractului de Împrumut, în ciuda faptului că vânzarea proprietății Reclamantului nu acoperă în totalitate datoria Împrumutatului față de Debitorul Garant, iar imobilul deținut de Împrumut este el însuși gajat pentru a garanta Împrumutul Acord.
De asemenea, proprietățile - parte a fondului mutual de investiții, nu sunt împovărate cu un gaj pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor terților. Iată doar o astfel de situație: la momentul înregistrării Contractului Ipoteca din data de 15.04.2015. 100% cotă în capitalul autorizat Reclamantul deținea un fond de investiții mutual închis, administrat de ZAO MC Interfin CAPITAL. Asistentul ar fi trebuit să fie conștient de acest punct cheie.
Cauza Nr 2-887/2015
SOLUŢIE
În numele Federației Ruse
Judecătorul Centralului Tribunal Judetean Prokopyevsk Tikhonova L.G.
sub secretarul Dyakonova Yu.R.
examinat în ședință publică în orașul Prokopievsk
un caz civil privind cererea lui Rinat Abbasovich Aftahov împotriva Băncii Ural pentru Reconstrucție și Dezvoltare OJSC (UBRD) privind recunoașterea contractului de împrumut ca fiind parțial nevalid,
ÎNFIINȚAT:
Reclamantul Aftakhov R.A. a formulat o acțiune împotriva pârâtului pentru recunoașterea contractului de împrumut ca fiind parțial nevalid, pentru a elimina grevarea singurei locuințe din cauțiune, susținând că a luat un împrumut în valoare de 1.900.000 de ruble de la filiala UBRD OJSC, contractul de împrumut nr. din ZZ.LL.AAAA a anului. La semnarea contractului de comodat, pârâtul a gajat singura sa locuință, inducându-l în eroare că și singura locuință este supusă gajului, profitând de analfabetismul său juridic. A achiziționat locuințe în 2007, nu este un credit ipotecar și a fost achiziționat înainte de încheierea unui acord cu banca.
La ședință reclamantul Aftakhov P.A. El a susținut afirmațiile și a adăugat că el și fiul său minor au fost înregistrați în casă.
Reprezentantul reclamantului Bshoyan John, acționând în baza unei împuterniciri notariale, a susținut pretențiile, a solicitat înlăturarea sarcinii din casă pentru ca reclamantul să dispună în mod liber de locuință, t.to. banca a impus o taxă ilegală. În baza părții 2 a art. 6 din Legea ipotecarului solicită recunoașterea contractului de împrumut ca fiind nevalabil parțial.
Reprezentantul inculpatului nu s-a prezentat la ședință, ziua ședinței fiind anunțată.
După ascultarea reclamantului, reprezentantul acestuia, examinând materialele scrise ale cauzei, instanța ajunge la următoarele.
HOTĂRÂT:
Procesul intentat de Rinat Abbasovich Aftakhov împotriva Băncii Ural pentru Reconstrucție și Dezvoltare OJSC (UBRD) pentru a recunoaște contractul de împrumut ca fiind parțial nevalid, pentru a elimina grevarea imobiliară, a fost respinsă din cauza netemeiniciei.
Decizia poate fi atacată cu recurs recurs Tribunalul Regional Kemerovo în termen de o lună de la data emiterii deciziei definitive.
Judecător: semnătură
Așa este: judecătorul L.G. Tihonov
Curtea:
Tribunalul districtual central din Prokopievsk (regiunea Kemerovo)Judecătorii cauzei:
Tikhonova L.G. (arbitru)Practica judiciara cu privire la:
Recunoașterea tranzacției ca fiind nevalidăRecunoașterea contractului ca nul
Practica judiciara privind aplicarea normei art. 167 din Codul civil al Federației Ruse
IN NUMELE FEDERATIEI RUSE
Tribunalul Districtual Butyrsky din Moscova, format din: judecătorul care președește la secretar, care a examinat în ședință publică o cauză civilă în temeiul cererii lui Kiryanov A.C. către PJSC „Rosevrobank”, Societatea cu răspundere limitată „Alianța” privind recunoașterea acordului gaj nevalid apartament, aplicând consecințele nulității tranzacției, încasând Costurile legale,
ÎNFIINȚAT:
Reclamanta a intentat o acțiune împotriva Rosevrobank PJSC, Alliance LLC pentru invalidarea contractului de gaj imobiliar din data de 01.01.2011 dintre reclamantă și Rosevrobank PJSC, în legătură cu imobilul de locuit situat la adresa: Moscova, str. . Butyrskaya, 6, cu o suprafață totală de 37,3 mp.
Între reclamantă și pârâta PJSC Rosevrobank a fost încheiat un contract de împrumut, conform căruia acesta a primit un împrumut. bani gheataîn valoare de 2500000 de ruble. timp de 60 de luni. Împrumutul a fost primit pentru nevoile consumatorilor. Totodată, ca garanție a obligațiilor de împrumut, Banca a încheiat cu reclamanta un contract de gaj imobiliar, respectiv un apartament cu o cameră.
Ulterior, Banca a încheiat un acord de cesiune a drepturilor de creanță cu Alliance LLC, potrivit căruia, printre altele, dreptul de a revendica în temeiul respectivul acord gajul imobiliar.
Reclamanta apreciaza contractul de gaj imobiliar nevalid, intrucat acesta nu respecta prevederile legii, potrivit carora nu este permisa executarea silita asupra unei locuinte aflate in proprietatea unui cetatean, daca este pentru un cetatean debitor si membrii familiei acestuia care locuiesc. impreuna in incinta detinuta, este singura pretabila pentru rezidenta permanenta.
Întrucât această tranzacție este invalidă, atunci, în consecință, ea nu implică nicio consecință juridică.
În legătură cu cele de mai sus, reclamanta a formulat această cerere la instanță.
La ședință, reprezentantul avocatului reclamant Jukov Oh.C. a insistat să satisfacă integral pretențiile, a invocat argumente similare celor expuse în cerere. În plus, ea a explicat instanței că termen de prescripție nu l-a lăsat să meargă în judecată cu această cerere, întrucât această tranzacție este nulă ca neconformă cu prevederile legii.
Reprezentantul pârâtei PJSC Rosevrobank nu a recunoscut pretențiile în ședința de judecată, a apreciat ca neîntemeiate pretențiile declarate, a solicitat aplicarea termenului de prescripție cererii, întrucât tranzacția în litigiu nu este nulă, ci este o tranzacție anulabilă.
Reprezentantul pârâtei SRL „Alliance” nu a recunoscut pretențiile în ședință, a susținut argumentele reprezentantului pârâtei PJSC „Rosevrobank”, a solicitat și el să se adreseze declaratului. creanțe termen de prescripție.
Reprezentant al unei terțe părți al Oficiului Rosreestr pentru orașul Moscova în sedinta de judecata nu s-a prezentat, a fost anunțat despre ziua audierii.
După ascultarea părților, examinând materialele prezentei cauze civile, materialele procedurii de executare împotriva reclamantei privind executarea silită asupra bunului gajat, instanța reține următoarele.
Instanța a stabilit că a fost încheiat un contract de împrumut între reclamant și pârâtul PJSC Rosevrobank, conform căruia reclamantul a primit un împrumut de fonduri în valoare de 2.500.000 de ruble. timp de 60 de luni. Împrumutul a fost primit pentru nevoile consumatorilor.
Ca garanție pentru obligațiile de împrumut, Banca a încheiat un acord cu reclamantul de a gaj imobiliare - un apartament cu o cameră situat la adresa: Moscova, st. Butyrskaya, 6, cu o suprafață totală de 37,3 mp. Acordul a fost înregistrat în statutar ordine în FRS în orașul Moscova.
Ulterior, Banca a încheiat un acord de cesiune a drepturilor de creanță de la Alliance LLC, conform căruia a fost transferat dreptul de creanță față de reclamant în temeiul contractului de comodat, precum și în baza contractului de gaj imobiliar.
Prin decizia Judecătoriei Districtuale Butyrsky a orașului din 10 septembrie 2014, în favoarea Alliance LLC, reclamantul Kiryanov și garantul Sviyazhsky au fost colectate solidar datoria conform contractului de împrumut în valoare de datorie principală, dobândă , confiscare, taxă de stat, cheltuieli pentru plata examenului. Executat pe proprietatea gajată - un apartament la adresa: Moscova, Butyrskaya, 6.
Potrivit instanței, pretențiile formulate în prezenta cauză sunt supuse satisfacerii în legătură cu următoarele.
În virtutea articolului 168 din Codul civil al Federației Ruse, o tranzacție care nu respectă cerințele legii sau altor acte juridice este nulă, cu excepția cazului în care legea stabilește că o astfel de tranzacție este anulabilă sau nu prevede alte consecințele încălcării.
În conformitate cu paragraful 1 al art. unu lege federala din 16.07.1998 Nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)” în temeiul unui acord privind gajul imobilului (contract de ipotecă), una dintre părți - creditorul gajist, care este creditor în temeiul unei obligații garantate printr-o ipotecă, are dreptul de a primi satisfacție de-a lui creanțe bănești debitorului în temeiul acestei obligații din valoarea imobilului gajat al celeilalte părți - debitorul gajist, preponderent față de ceilalți creditori ai debitorului gajist, cu excepțiile stabilite de legea federală.
Alineatul 2 al articolului 6 din Legea federală menționată stabilește că ipoteca proprietății retrase din circulație, bunurile asupra cărora nu poate fi percepută executarea în conformitate cu legea federală, precum și bunurile pentru care privatizarea obligatorie este prevăzută în conformitate cu procedura. stabilite de legea federală sau a căror privatizare este interzisă.
Astfel, potrivit paragrafului 2 al părții 1 a art. 446 Codul de procedură civilă al Federației Ruse pedeapsă pt documente executive nu se poate aplica bunurilor deținute de un cetățean-debitor cu drept de proprietate și, în special, spațiilor de locuit (părți ale acestora), dacă pentru un cetățean-debitor și membrii familiei sale care locuiesc împreună în spațiile deținute, este singurul unul adecvat pentru spații de reședință permanentă, cu excepția imobilului menționat în prezentul alineat, dacă acesta face obiectul unei ipoteci și poate fi percepută asupra acestuia în conformitate cu legislația privind ipoteca.
Articolul 78 din Legea federală din 16 iulie 1998 N 102-FZ „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)” permite creditorului gajist să execute silite o casă sau un apartament rezidențial ipotecat și să vândă această proprietate, cu condiția ca o astfel de casă sau apartament rezidențial a fost ipotecat în temeiul unui contract de ipotecă sau pe o ipotecă de drept ca garanție pentru rambursarea unui împrumut sau a unui împrumut cu scop special acordat de o bancă sau alt institutie de credit sau altele entitate legală pentru achizitionarea sau construirea unor astfel de sau alte case sau apartamente rezidentiale, acestora revizuire sau altă îmbunătățire inseparabilă, precum și pentru rambursarea unui împrumut acordat anterior sau a unui împrumut pentru cumpărarea sau construirea unei case sau apartament de locuit.
Din interpretarea dispoziției de mai sus a Legii federale, rezultă că executarea silită a unei clădiri sau a unui apartament rezidențial ipotecat cu încetarea dreptului gajului de a le folosi este posibilă numai cu condiția ca o astfel de clădire sau apartament rezidențial să fi fost ipotecat în temeiul unei ipoteci. acord pentru a garanta rambursarea unui împrumut sau a unui împrumut cu un scop țintă strict definit: achiziționarea sau construirea unei case sau apartament ipotecat sau rezidențial, revizia acestora sau altă îmbunătățire inseparabilă, precum și rambursarea unui credit sau împrumut acordat anterior pentru cumpărarea sau construirea unei case sau apartament de locuit.
Norma specificată prevede, de asemenea, posibilitatea executării silite a spațiilor rezidențiale care fac obiectul unei ipoteci în temeiul legii (Legea federală din 30 decembrie 2004 nr. 214-ФЗ „Cu privire la participarea la construcția comună clădire de apartamente si alte obiecte imobiliare si asupra modificarilor unora acte legislative RF").
După cum a stabilit de instanță în cursul examinării prezentei cauze civile, motiv special a împrumutului primit de reclamant nu îndeplinește cerințele paragrafului 1 al articolului 78 din Legea federală „Cu privire la ipotecă”, imobilul (apartamentul), care face obiectul contractului de gaj, este singura locuință locuibilă pentru reclamant (atât la momentul încheierii contractului de gaj, cât și azi), respectiv, executarea silită nu este permisă în acest imobil de locuit.
Astfel, contractul de ipotecă contestat de reclamant nu este conform legii și, prin urmare, în virtutea articolului 168 din Codul civil al Federației Ruse, este nul (nul).
Potrivit art. 167 din Codul civil al Federației Ruse tranzacție invalidă nu atrage consecinte juridice, cu exceptia celor legate de nulitatea sa, si este invalid din momentul savarsiri.
În acest sens, instanța apreciază că este posibilă aplicarea consecințelor nulității tranzacției și anume anularea înscrierii în Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta privind restrângerea dreptului (ipotecă) la spatiu rezidential situat la adresa: Moscova, st. Butyrskaya, 6.
Argumentele reprezentanților pârâților cu privire la aplicarea termenului de prescripție a pretențiilor expuse, instanța le consideră insuportabile.
Astfel, potrivit articolului 195 din Codul civil al Federației Ruse, termenul de prescripție este recunoscut ca fiind perioada de protecție a dreptului asupra revendicării unei persoane al cărei drept a fost încălcat.
În conformitate cu articolul 181 din Codul civil al Federației Ruse, termenul de prescripție pentru o cerere de aplicare a consecințelor invalidității unei tranzacții nule este de trei ani. Curgerea termenului de prescripție pentru creanța specificată începe din ziua în care a început executarea acestei tranzacții.
Termenul de prescripție pentru o cerere de recunoaștere a unei tranzacții anulabile ca invalidă și de aplicare a consecințelor invalidității acesteia este de un an. Curgerea termenului de prescripție pentru cererea specificată începe din ziua în care încetează violența sau amenințarea sub influența căreia s-a încheiat tranzacția (art. 179 alin. 1), sau din ziua în care reclamantul a aflat sau ar fi trebuit să cunoască alte circumstanțe care stau la baza declarării tranzacției invalide.
Instanța, recunoscând tranzacția (acordul de gaj cu apartament) ca fiind nevalidă, s-a referit la dispozițiile articolului 168 din Codul civil al Federației Ruse, i.e. asupra neconcordanței acestei tranzacții cu prevederile legii, din cauza căreia o astfel de tranzacție este tocmai nulă, și necontestabilă, după cum arată pârâții.
În consecință, termenul de prescripție pentru depunerea acestei cereri în instanță este de trei ani de la data începerii executării silite. Acest termen reclamanta ratata.
În conformitate cu articolul 98 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse, partea în favoarea căreia a fost luată decizia instanței, instanța acordă rambursarea de cealaltă parte a tuturor cheltuielilor efectuate.
Pe această bază, de la pârâții în favoarea reclamantului în cote egale, taxa de stat plătită de reclamant la depunerea cererii la instanță urmează să fie recuperată în 100 de ruble. de la toata lumea.
Îndrumat de articolele 12, 56, 194-198 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse, instanța
HOTĂRÂT:
Susține Kiryanova A.C. a satisface.
Pentru a invalida contractul de gaj imobiliar (apartament) încheiat între reclamant și PJSC «RosEvrobank» cu privire la spațiile rezidențiale situate la adresa: Moscova, str. Butyrskaya, 6, cu o suprafață totală de 37,3 mp. Judecata prezentului caz civil, care a intrat în vigoare, stă la baza autorizației agenție guvernamentală privind înregistrarea tranzacțiilor cu bunuri imobiliare, pentru anularea unei înscrieri în Registrul unificat de stat al drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta privind restrângerea dreptului (ipotecar) la o locuință.
Să încaseze de la PJSC „RosEvrobank”, Societatea cu răspundere limitată „Alianța” în favoarea reclamantei cheltuielile de plată datoria de statîn părţi egale.