Cauza Nr 2-887/2015
SOLUŢIE
Nume Federația Rusă
Judecătorul Centralului Tribunal Judetean Prokopyevsk Tikhonova L.G.
sub secretarul Dyakonova Yu.R.
examinat în aer liber sedinta de judecataîn Prokopievsk
un caz civil privind cererea lui Rinat Abbasovich Aftahov împotriva Băncii Ural pentru Reconstrucție și Dezvoltare OJSC (UBRD) privind recunoașterea contractului de împrumut ca fiind parțial nevalid,
ÎNFIINȚAT:
Reclamantul Aftakhov R.A. a formulat o acțiune împotriva pârâtului pentru recunoașterea contractului de împrumut ca fiind parțial nevalid, pentru a elimina grevarea singurei locuințe din cauțiune, susținând că a luat un împrumut în valoare de 1.900.000 de ruble de la filiala UBRD OJSC, contractul de împrumut nr. din ZZ.LL.AAAA a anului. La semnarea contractului de comodat, pârâtul a gajat singura sa locuință, inducându-l în eroare că și singura locuință este supusă gajului, profitând de analfabetismul său juridic. A achiziționat locuințe în 2007, nu este un credit ipotecar și a fost achiziționat înainte de încheierea unui acord cu banca.
La ședință reclamantul Aftakhov P.A. Revendicare a susținut și a adăugat că el și fiul său minor erau înregistrați în casă.
Reprezentantul reclamantului Bshoyan John, acționând în baza unei procuri notariale, a susținut pretențiile, a solicitat înlăturarea sarcinii din casă pentru ca reclamantul să dispună liber de locuință, t.to. banca a impus o taxă ilegală. În baza părții 2 a art. 6 din Legea ipotecarului solicită recunoașterea contractului de împrumut ca fiind nevalabil parțial.
Reprezentantul inculpatului nu s-a prezentat la ședință, ziua ședinței fiind anunțată.
După ascultarea reclamantului, reprezentantul acestuia, examinând materialele scrise ale cauzei, instanța ajunge la următoarele.
HOTĂRÂT:
Procesul intentat de Rinat Abbasovich Aftakhov împotriva Ural Bank for Reconstruction and Development OJSC (UBRD) pentru a recunoaște contractul de împrumut ca fiind parțial nevalid, pentru a elimina grevarea imobiliară, a fost respinsă din cauza netemeiniciei.
Decizia poate fi atacată cu recurs recurs Tribunalul Regional Kemerovo în termen de o lună de la data emiterii deciziei definitive.
Judecător: semnătură
Așa este: judecătorul L.G. Tihonov
Curtea:
Tribunalul districtual central din Prokopievsk (regiunea Kemerovo)Judecătorii cauzei:
Tikhonova L.G. (arbitru)Litigiu pe:
Recunoașterea tranzacției ca fiind nevalidăRecunoașterea contractului ca nul
Practica judiciara privind aplicarea normei art. 167 din Codul civil al Federației Ruse
Aspecte legate de protecția titularului gajului în cazurile în care rezultă că gajul nu avea dreptul de proprietate asupra lucrului, în legislatia actuala nerezolvată. Acordul de gaj a fost recunoscut de către instanțele de judecată ca nul, iar creditorul gajist a pierdut obiectul gajului.
În ultimii ani, problema protecției unui gaj conștiincios a devenit foarte acută. În această situație, o încercare de a construi un sistem de protecție a creditorului gajist, care nu cunoștea lipsa drepturilor gajului asupra bunului gajat, a fost întreprinsă prin practica judiciară.
Creatarului gaj de bună-credință i s-a acordat de către organul de aplicare a legii protecție care se aplică unui cumpărător de bună credință. O înscriere în registru despre dreptul debitorului gajist nu garantează protecția drepturilor creditorului gajist.
Întrebare despre cine este un gaj de bună-credință ar trebui să fie dezvăluite folosind exemplul cazului de bază și variațiile sale ulterioare. Luați în considerare, de exemplu, un astfel de caz inițial: există cineva care este scris în Unul registrul de stat drepturi asupra bunurilor imobiliare și tranzacții cu acesta (în continuare - USRP) în calitate de proprietar al bunurilor imobiliare.
Persoana specificată, având încheiat un contract de împrumut cu banca, asigură rambursarea împrumutului cu ipotecă. Ulterior rezultă că acest gajist, înscris în registru, de fapt nu avea drept de proprietate asupra bunului gajat, deoarece a cumpărat acest lucru de la un terț în cadrul unei tranzacții nevalide. Instanța recunoaște această tranzacție ca fiind nevalidă (de exemplu, ca o tranzacție majoră sau o tranzacție cu partea interesată care nu a primit aprobarea corporativă).
În consecință, există o problemă legată de aplicarea consecințelor nulității unei astfel de tranzacții. În mod evident, consecința actului judiciar asupra recunoașterii tranzacției ca invalidă ar trebui să fie restituirea bilaterală - fiecare parte la tranzacție trebuie să returneze reciproc tot ceea ce a primit.
În acest caz, evidența dreptului de proprietate al debitorului gajist trebuie anulată și evidența dreptului de proprietate al proprietarului real al vânzătorului trebuie restabilită. Vânzătorul trebuie să returneze banii sau alte contraprestații pe care le-a primit de la cumpărător. Dar nu trebuie să uităm că proprietatea este deja împovărată cu o ipotecă.
Și aici apare întrebarea - care este soarta gajului?
În primul rând, este necesar să se răspundă la întrebarea dacă o persoană este considerată proprietar doar pentru că a fost făcută o înscriere în legătură cu aceasta în Registrul Unificat de Stat al Registrelor Imobiliare?
Răspunsul la această întrebare trebuie să fie negativ. Sistemul de înregistrare națională este aranjat ca un sistem de înregistrare cauzală, adică înregistrarea în sine nu creează un drept.
O înregistrare este, așa cum ar fi, un „simbol” al unui drept, pentru apariția căruia este necesar un temei juridic adecvat, de exemplu, sub forma unei tranzacții valide. Dacă nu există o astfel de bază legală, atunci intrarea în sine în nostru sistemul juridic nu creează niciun drept. Deci, dacă ajungem la concluzia că debitorul ipotecar nu a fost niciodată proprietarul proprietății ipotecate, atunci ce ar trebui să se întâmple cu ipoteca în continuare?
Drept urmare, aproximativ 15 ani practica judiciara indică faptul că instanțele în litigii de această natură nici măcar nu s-au gândit niciodată că orice persoană care s-a bazat pe grefă ar trebui protejată.
Când creditorul gajist, în incidentul descris mai sus, a încercat să-și declare propria bună-credință, instanțele au cerut să se facă trimitere la o anumită normă de drept, urmând exemplul art. Artă. 302 și 223 din Codul civil al Federației Ruse, care protejează cumpărătorii de bună credință.
Desigur, nu există nicio lege care să reglementeze protecția unui gaj de bună credință. Prin urmare, în cazul în care contractul de gaj nu a fost încheiat de către proprietar, atunci o astfel de tranzacție a fost recunoscută ca nulă.
În consecință, nu a apărut niciun gaj, iar creditorul gajist nu avea niciun drept de gaj asupra proprietății. În astfel de cazuri, când s-a aplicat restituirea, proprietatea vânzătorului a fost restaurată, negrevată de ipotecă, iar cazierul ipotecar a fost stins.
Un gaj de bună credință, care a avut încredere în datele de registru, trebuie protejat.
În acest stat, practica judiciară a rămas până în iulie 2011, adică înainte ca Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse să abordeze mai întâi problema protecției unui gaj de bună credință. Acest lucru a fost făcut într-un act judiciar al celei mai înalte instanțe în cazul Băncii Intesa împotriva companiei Cavalcade (decretul Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 26 iulie 2011 în dosarul nr. A56-24071 / 2010) .
Apropo, putem spune că subiectul litigiului în acest caz a fost foarte asemănător cu cazul pe care l-am analizat mai sus. Singura diferență era că între cumpărător și vânzător era o altă firmă, cu care era obișnuită dreptul comercial atunci când a făcut această vânzare nu au fost atât de evidente.
Unul dintre acționarii proprietarului real s-a adresat instanței de arbitraj cu o cerere de invalidare a tranzacției părții interesate, adică cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare de la vânzător către cumpărătorul final. Instanțele, având în vedere cauza, au convenit că tranzacția s-a făcut cu dobândă, iar întrucât nu s-a primit încuviințare, prin urmare, aceasta este invalidă.
Dar, după cum ne amintim, a existat și o grevare a gajului. Instanțele nu și-au exprimat nicio opinie specială cu privire la această cauțiune, dar cazul a fost înaintat Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse tocmai pentru ca Prezidiul să fie format. pozitia juridica dar întrebarea cum poate fi protejat debitorul ipotecar, cine a făcut contractul de ipotecă cu bună-credință, având încredere în datele de registru.
Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a anulat totul acte judiciareși a trimis cauza spre rejudecare. Pentru prima dată în pronunțarea acestei cauze s-a exprimat o poziție juridică potrivit căreia dacă în ordinea juridică a fost introdus un sistem deschis de înregistrare, împingând, de fapt, toate persoanele interesate care fac tranzacții cu imobile, să se bazeze pe datele acestui sistem de înregistrare, atunci persoana care a avut încredere într-o astfel de înregistrare nu poate fi neprotejată. Nu contează dacă o astfel de persoană face o tranzacție de cumpărare și vânzare sau încheie un contract de ipotecă.
Interesele unui gaj de bună-credință sunt și ele supuse analizei, iar instanțele trebuie să aplice consecințele nulității tranzacției, ținând cont de păstrarea sarcinii gajului.
Astfel, vara anului 2011 este acel moment de cotitură în practica judiciară, când Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a formulat o poziție juridică mult așteptată, precizând că nu doar cel care cumpără imobile, având încredere în registru, ci de asemenea cel care o ia ca gaj este protejat .
Aceasta se bazează pe un argument elegant, care a fost exprimat cândva de profesorul prerevoluționar I.P. Trepitsyn, discutând problema protejării nu numai a unui cumpărător de bună credință, ci și, în general, a oricăror persoane care efectuează tranzacții care se bazează pe date de registru (aceștia sunt chiriași, gajați și servitorii).
Esența acestui argument este următoarea. Dacă ordinea juridică oferă o oportunitate cu bună-credință de a dobândi cel mai mare și mai complet drept asupra unui lucru - proprietate, atunci trebuie inevitabil să ajungem la concluzia că drepturile de proprietate limitate, care nu sunt la fel de complete precum dreptul de proprietate, ar trebui să fie dobândit cu atât mai mult cu bună-credinţă.
Acesta este un argument logic foarte bun care nu poate fi respins. Dacă ordinea noastră juridică oferă cumpărătorului de bună-credință, care a încheiat un contract cu o persoană neautorizată, posibilitatea de a proteja dreptul de proprietate pe care l-a dobândit, atunci cei care dobândesc cu bună-credință alte drepturi decât proprietatea, care au o întindere mai mică. , această protecție ar trebui să fie cu atât mai extinsă.
În cazul Bank Intesa v. Cavalcade, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a subliniat doar acest concept, dar, desigur, trebuie clarificat.
Ce parte din clarificare? În primul rând, atunci când se analizează întrebarea ce trebuie făcut dacă se stabilește că evidența naturii bunurilor gajatorului, pe care s-a bazat creditorul gajist, a apărut ca urmare a falsului, violenței, falsului sau fraudei. Cine ar trebui să fie protejat în această situație? Proprietar adevărat? Problema este că își va primi lucrul înapoi de la cel care a fost înscris în registru ca proprietar, dar îl va primi cu sarcină, pentru că un gaj de bună credință își păstrează dreptul de gaj.
Rezultă o construcție necunoscută ordinii noastre juridice, atunci când un gaj ia naștere de la un terț, iar aceasta este o grevare stabilită, dar cu bună-credință. Protecția unui gaj conștiincios este o încercare de a găsi un echilibru între interesele proprietarului și cifra de afaceri. Luați în considerare următorul exemplu, care este important pentru înțelegerea conceptului de protecție a unui gaj de bună credință.
O persoană fără scrupule, prin fals în acte, înregistrează în USRRN transferul dreptului de proprietate asupra imobilului deținut de o altă persoană. În viitor, el, folosind forța, îl alungă pe adevăratul proprietar din incintă. Imobilul este înstrăinat unui terț, care, desigur, nu știe și nu poate ști nimic despre acțiunile ilegale ale vânzătorului. Terțul specificat, considerându-se proprietarul propriu-zis, gajează acest obiect la bancă. O persoană lipsită de bunuri imobile (proprietar propriu) se adresează instanței de judecată pentru recunoașterea dreptului de proprietate și pentru recuperarea bunurilor din posesia ilegală a altcuiva.
Evident, o asemenea pretenție va fi satisfăcută, întrucât se va stabili că lucrul a fost înstrăinat împotriva voinței unui astfel de proprietar. În acest caz, cumpărătorul de bună-credință nu este protejat de drept. Dar fundația apare din nou; - Și care este soarta gajului stabilit de dobânditor în favoarea unui gaj de bună-credință?
Este de remarcat faptul că, în cazul Băncii Intesa împotriva companiei Cavalcade, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nu a precizat când funcționează protecția unui creditor gaj de bună-credință. Simțul justiției sugerează că dacă dreptul nu nu protejează cumpărătorul, atunci nici creditorul gajist nu trebuie protejat.
Aceasta este văzută ca ideea centrală, care este încorporată în art. 302 din Codul civil al Federației Ruse: pe o parte a scalei există interesul proprietarului, pe de altă parte - interesele cifrei de afaceri. Când ar trebui protejate interesele proprietarului și când ar trebui protejate interesele cifrei de afaceri? Consider că în cazurile în care proprietarul însuși efectuează orice acțiuni care duc la apariția unei înscrieri în Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare, pe care ulterior s-a bazat cu bună-credință un terț, atunci legea ar trebui să protejeze cifra de afaceri, că este, cei care s-au bazat pe record.
Dar dacă proprietarul nu a săvârșit nicio acțiune neglijentă, greșită, atunci ce i se poate reproșa?
În acest caz, desigur, proprietarul trebuie protejat. Proprietatea în general este instituția centrală a oricărui sistem economic capitalist, burghez.
Prin urmare, protejați exclusiv cifra de afaceri a afacerii ignorarea intereselor proprietarului fără un motiv întemeiat ar fi greșită din punct de vedere conceptual. Ar trebui un gaj de bună credință să fie la fel de protejat ca și un cumpărător? Cred că da, deoarece art. 302 din Codul civil al Federației Ruse principiu general când protejăm proprietarul și când protejăm cifra de afaceri.
Există multe explicații diferite pentru care, în unele cazuri, legea protejează proprietarul și, în unele cazuri, un participant de bună-credință la cifra de afaceri care s-a bazat pe aspectul formal al dreptului (intrare în USRR, deținere de bunuri mobile etc. .).
Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse a primit un alt caz - JSCB „AltaiBusinessBank” împotriva băncii „KIT Finance” (rezoluție a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 06.12.2011 în cazul nr. А0З-10830/2010) ).
Intriga cauzei este următoarea: a existat un anumit proprietar al apartamentului, drepturile lui nu erau înregistrate în USRPN, pentru că au apărut mai devreme.
Persoana menționată moare și nu lasă moștenitori. Cineva A., folosind documente false, își întocmește un apartament, apoi complicele său - B. merge la bancă și primește un împrumut pentru cumpărarea - vânzarea apartamentului numit de la A.
Banca emite un astfel de credit, se încheie un contract de vânzare cumpărare între escroci, iar transferul dreptului la B se face de la A.
Intrucat in cadrul acestei tranzactii plata apartamentului se face de catre banca, in virtutea legii exista o ipoteca in favoarea bancii. A fost înregistrată sarcina de gaj specificată. Cumpărătorul, fiind client al băncii, fiind împrumutat, emite băncii un credit ipotecar. Banca vinde această ipotecă ca parte a unui întreg grup de alte credite ipotecare către o altă bancă - Bank-2.
Intențiile escrocilor, desigur, nu au inclus rambursarea împrumutului, iar ipoteca vândută către Bank-2 devine restante.
Bank-2 este adusă în judecată jurisdicție generală cerința de a aplica pentru o anchetă pe tema creditului ipotecar. Instanța admite cererea. În curs proceduri de executare silita se deschide schema escrocilor și se dovedește că acest apartament este scăpat, pentru că adevăratul proprietar, care a murit, nu are moștenitori.
La aflarea acestui lucru, municipalitatea depune o cerere de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra apartamentului. O astfel de revendicare este, de asemenea, satisfăcută, deoarece acest apartament este în esență un apartament municipal de la moartea proprietarului real. Și atunci apare întrebarea - ce ar trebui să facă o bancă dacă are o ipotecă pe apartamentul specificat cu o obligație de împrumut neîndeplinită?
Procedura de executare silită a fost finalizată, întrucât s-a stabilit că acest apartament era al altcuiva, prin urmare, nu a existat nici un debitor în procesul de executare silită Întrucât contractul de vânzare a apartamentului a fost declarat nul din cauza faptului că A., nefiind proprietarul acestui apartament, nu avea dreptul să-l cedeze drept garanție și să întocmească o ipotecă, Bank-2 dă în judecată prima bancă care i-a vândut această ipotecă, pentru a-și recupera. sume de bani plătită în baza contractului de vânzare-cumpărare a creditului ipotecar Pe baza acestui fapt, Banca-1 a fost transferată către Banca-2 o securitate, care nu atestă dreptul de a primi executarea obligațiilor bănești și dreptul de a gaj un apartament. Instanțele din trei instanțe au respins cererea Băncii-2, invocând faptul că prin decizia instanței orașului, A. în favoarea Băncii-2 a recuperat creanța, dobânzile și penalitățile din contractul de împrumut, precum și încasarea s-a făcut. pe tema gajului.
Această decizie a luat-o efect juridic, creditor emis lista de performante pentru a recupera datoria restante. Cazul a fost înaintat Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, care a adoptat o abordare diferită pentru rezolvarea problemei protejării unui gaj de bună credință. În rezoluția sa, Prezidiul a indicat următoarele: o înregistrare a dreptului de proprietate asupra apartamentului gajat Băncii-1 de către debitorul gajist A. a fost introdusă în USRRN împotriva voinței proprietarului real.
Printr-o decizie a unei instanțe de jurisdicție generală care a intrat în vigoare, dreptul de proprietate asupra unui apartament este recunoscut pentru municipalitate. Adevăratul proprietar (municipiul) nu a știut și nu a putut ști despre faptul de a face înscrierea menționată.
În asemenea împrejurări, proprietarul acțiunii și bunurile furate și gajate ilegal trebuie să fie protejate, printre altele, de pretențiile creditorului gajist (Banca-1), care a acționat cu bună-credință în momentul în care legea leagă apariția gajului. Întrucât proprietatea a fost scoasă din municipiu fără vreo voință a acesteia, aceasta înseamnă că o situație apare similară cu cea descrisă la art. 302 din Codul civil al Federației Ruse. Și în acest caz, nici măcar un gaj conștiincios nu ar trebui protejat.
Neglijența proprietarului implică restituirea proprietății sale cu o grevare a gajului Conceptul de protecție a drepturilor unui gaj de bună-credință a fost completat în cazul Rosselkhozbank împotriva companiei Alisa (rezoluție a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din data de 07.06.2012 în dosarul Nr. A37-2221 / 2010).
Intriga acestui caz este următoarea. Între Rosselkhozbank și compania Alisa a fost încheiat un contract de împrumut, conform căruia creditoarea s-a angajat să acorde debitorului un împrumut și să plătească dobândă pentru utilizarea acestuia.
Pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor din contractul de împrumut, banca (deținătorul gajului) și AvtoTransServis au încheiat un acord privind gajarea vehiculelor în legătură cu încărcătorul Fiat-Allis deținut de gajist.
Proprietatea gajului asupra încărcătorului se bazează pe contractul de vânzare cumpărare încheiat între AvtoTransServices (cumpărător) și PROJECT GOLD (vânzător) și pe certificatul de acceptare a echipamentului.
Deoarece împrumutatul nu și-a îndeplinit în mod corespunzător obligațiile din contractul de împrumut, banca a intentat un proces împotriva companiilor Alisa și AvtoTransServis pentru a recupera datoria principală, dobânda la împrumut și, de asemenea, pentru a bloca proprietatea gajată - un încărcător.
Prin hotărârea instanței de fond, creanța a fost satisfăcută: în favoarea băncii, datoria principală a fost încasată de la societatea Alisa, dobânda pentru utilizarea creditului și încasarea a fost direcționată către proprietatea gajată - vehicul(încărcător). Decret Curtea de Apel s-a modificat hotărârea instanţei de fond: a fost respinsă cererea de executare silită a bunului impus. Instanța a declarat contractul de gaj nul.
În cauză a fost prezentat un acord suplimentar la contractul de vânzare-cumpărare dintre AvtoTransServices și PROJECT GOLD, care prevede că dreptul de proprietate asupra încărcătorului se transferă numai dacă plata integrală se face într-o anumită perioadă.
În lipsa plății în termenul specificat, contractul se consideră reziliat, iar proprietatea trece vânzătorului. Totodată, data încetării contractului a venit cu câteva luni înainte ca proprietatea să fie gajată la bancă.
Cu alte cuvinte, din cauza împrejurărilor cauzei, debitorul gajist nu a fost niciodată proprietarul Curții Federale de Arbitraj a menținut decizia instanței. Curtea de Apel, dar Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nu a fost de acord cu această poziție a instanțelor inferioare Prezidiul a exprimat din nou ideea că, dacă creditorul gajist de bună-credință s-a bazat pe aspectul dreptului pe care îl avea ( pentru bunurile mobile, aceasta este posesia), atunci ar trebui considerată conștiincioasă.În acest caz, lucrul s-a retras la voința proprietarului - vânzătorul însuși l-a transferat în posesia cumpărătorului, astfel încât acest lucru nu este furat. Desigur, vânzătorul este proprietarul acestui lucru, pentru că s-au înțeles cu cumpărătorul să rezilieze contractul și să restituie proprietatea.Dar din cauza faptului că posesia era la debitorul gajist, gajul este reținut de către creditorul gajist de bună-credință, iar vânzătorul, ca urmare, primește lucrul înapoi în posesie, dar grevat cu garanții. Abordarea aplicabilă unui cumpărător de bună credință este extinsă și asupra creditorului gajist.
Pentru a răspunde la întrebările despre cine este un gaj de bună-credință și ce este buna-credință, pare logic să folosim practica litigiilor de revendicare și poziția exprimată în rezoluția comună a Plenurilor Curții Supreme a Federației Ruse nr. 10 și Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse nr.22 din 29.04.în practica judiciară în soluționarea litigiilor legate de protecția dreptului de proprietate și a altor drepturi reale„(în continuare – Rezoluția nr. 10/22).
Construirea unui cumpărător de bună credință în Decretul nr. 10/22 se prezintă astfel: buna-credință nu se presupune, trebuie dovedită. Nu se dovedește însă faptul că persoana trebuie să convingă instanța că nu știu și nu am putut ști - acest lucru este imposibil, deoarece acesta este un fapt negativ, iar faptele negative nu sunt dovedite.
Buna-credință înseamnă că o persoană trebuie să dovedească că, înainte de a efectua o tranzacție, a efectuat toate acțiunile necesare pe care, conform condițiilor cifrei de afaceri, o persoană care efectuează astfel de tranzacții le întreprinde de obicei.
În urma acestor acțiuni, se presupune că persoana primește informații din care ar trebui să rezulte clar că cel cu care se plănuiește încheierea unui acord are drept de proprietate asupra obiectului tranzacției. Aceeași idee poate fi transferată și creditorului ipotecar.
Adică, un gaj conștiincios este cel care a efectuat acțiuni care sunt de obicei cerute de termenii cifrei de afaceri de la un astfel de gaj pentru a verifica autoritatea contrapărții.
Este clar că aici este posibil să se evidențieze diferite grupuri de subiecți, participanți la cifra de afaceri, în funcție de ce cerințe de precauție li se impun. Un lucru este dacă creditorul gajist este cetățean - este suficient să se uite la extras. Aproximativ aceeași abordare a comercianților obișnuiți, care adesea iau ceva drept garanție pentru orice eventualitate, pentru a-și asigura un împrumut.
Dar băncile sunt creditori profesioniști. Băncile sunt ca subiecte speciale care se presupune că sunt deosebit de sofisticați și mai ales competenți în domeniul finanțelor și în domeniul tranzacțiilor garantate. Un nivel mai mare de discreție și un nivel mai mare de conștiinciozitate pot fi cerute de la o bancă. De exemplu, un debitor ipotecar vine la o bancă și se oferă să ipotecareze o clădire. Banca se uită nu doar la extras, aici se obișnuiește să se uite la documente - motivele. Și dacă este clar că contrapartida-garant a cumpărat lucrul, de exemplu, cu o săptămână înainte de tranzacția de gaj și nu l-a cumpărat clar la prețul pieței, de exemplu, de zece ori mai ieftin decât costă pe piață, se pune întrebarea dacă banca va fi conștiincioasă, dacă face o astfel de afacere?
După toate criteriile - nu, pentru că un astfel de comportament nu este acceptat în circulația comercială. Cumpărarea unui imobil la un preț cu mult sub piață, cel puțin, trezește suspiciuni: lucrul tocmai a fost cumpărat și este imediat ipotecat. Exact aceeași poziție a fost formulată de Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse în ceea ce privește vânzarea și cumpărarea: dacă un comerciant cumpără imobiliare și vede că acesta din urmă a fost cumpărat de vânzător chiar acum și la o piață preţ, atunci un astfel de comerciant acţionează cu imprudenţă. Prin urmare, el nu poate fi apărat printr-o referire la o conștiință bună. Creatorul gajist este supus unor reguli similare celor existente pentru constatarea bunei conștiințe a cumpărătorului.
Definiţia SC de către afaceri Civile Curtea Suprema RF din 10 iulie 2018 N 14-KG18-9 Caz privind recunoașterea contract invalid ipoteci proprietate imobiliara, aplicarea consecintelor nulitatii tranzactiei, incetarea gajului, se trimite spre noua examinare instantei de apel, intrucat este necesar sa se tina seama de dispozitiile legii, potrivit carora, daca un lucru este gajat creditorului gajist de către o persoană care nu a fost proprietarul său sau nu a fost altfel autorizat în mod corespunzător să dispună de proprietate, aproximativ decât gajul nu a știut și nu ar fi trebuit să cunoască (un gaj de bună credință), proprietarul proprietatea gajată are drepturile și poartă obligațiile debitorului gajist
Colegiul judiciar privind cauzele civile ale Curții Supreme a Federației Ruse, constând din:
prezidând Astashov S.V.,
judecătorii Romanovsky C.The. și Maryina A.N.,
După ce a examinat în ședință publică cauza privind pretenția Romanovei Alla, acționând în interesul minorului Alexei Sviridov, către Alexander Alexandrovich Sitnikov, Larisa Nikolaevna Sitnikova, public societate pe actiuni„AKIBANK” privind invalidarea contractului de ipotecă imobiliară, aplicarea consecințelor nulității tranzacției, încetarea gajului pe plângerile în casație ale Sitnikova A.A., Sitnikova L.N. și un reprezentant al PJSC „AKIBANK” împotriva deciziei Tribunalului Districtual Central din Voronezh din 25 aprilie 2017 și hotărâre în apel Colegiul Judiciar pentru Cauze Civile al Tribunalului Regional Voronezh din 8 august 2017
Auzind raportul judecătorului Curții Supreme a Federației Ruse Romanovsky S.V., după ce a ascultat explicațiile reprezentantului PJSC „AKIBANK” Modzolevsky V.V., care a susținut argumentele recursului în casație, a stabilit:
Romanova A. a mers în judecată cu cererea menționată, referindu-se la faptul că la 13 decembrie 2012 între Sitnikov A.A. (vânzător) și Sviridov A.B. (cumpărătorul) a încheiat un contract de vânzare a unei piese clădire nerezidențială situat la: ...
La 14 decembrie 2012, părțile au depus cerere pentru înregistrare de stat transferul dreptului de proprietate și înregistrarea dreptului de proprietate în legătură cu proprietatea numită.
La data de 25 decembrie 2012, reprezentanții părților aflate în contractul de vânzare-cumpărare menționat, acționând pe bază de împuterniciri, au depus cerere de încetare a înregistrării de stat și restituirea documentelor, în legătură cu care autoritatea de înregistrare a reziliat înregistrarea de stat a transferului de proprietate.
21 ianuarie 2013 între Sitnikov A.A. și Sitnikova L.N. s-a încheiat o convenție privind determinarea cotelor soților (1/2 fiecare) în incinta nerezidențială numită.
La 16 aprilie 2014, Sitnikov au decis să împartă cele spuse spații nerezidențialeîn trei părți.
La 23 septembrie 2014, soții Sitnikov, pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor din contractul de împrumut, în temeiul căruia li s-a acordat un împrumut în valoare de 7.000.000 de ruble, au încheiat cu AKIBANK PJSC (denumită în continuare banca) un real contract de ipotecă imobiliară N .., al cărui obiect era gajat local în litigiu.
Prin decizia Tribunalului Districtual Kominternovsky din orașul Voronezh din 5 aprilie 2016, dreptul de proprietate al A.A. Sitnikovs a fost recunoscut ca lipsă. și L.N. pentru aceste obiecte imobiliare cu anularea înregistrărilor în USRR, Sviridov A. a recunoscut dreptul de proprietate prin moștenire asupra unui imobil nerezidențial situat la adresa menționată.
După lămurirea pretențiilor, reclamantul a solicitat instanței să anuleze contractul de ipotecă din 23 septembrie 2014, încheiat între bancă și Sitnikov, să aplice consecințele unei tranzacții nule - să recunoască absența acestuia. consecinte juridice, încetează gajul în legătură cu imobilul nerezidențial în litigiu.
Prin decizia Judecătoriei Centrale Voronezh din 25 aprilie 2017, rămasă neschimbată prin decizia de recurs a Colegiului Judiciar pentru Cauze Civile a Tribunalului Regional Voronezh din 8 august 2017, pretențiile au fost satisfăcute.
În recursurile în casație, reclamanții solicită anularea actelor judiciare menționate anterior.
Decizia judecătorului Curții Supreme a Federației Ruse Romanovsky C.The. din 5 iunie 2018, recursurile în casație cu cauza au fost depuse spre examinare în ședința judiciară a Colegiului Judiciar pentru Cauze Civile al Curții Supreme a Federației Ruse.
După ce a verificat materialele cauzei, după ce au discutat argumentele plângerilor de casare, explicațiile referitoare la plângerile în casare, Colegiul Judiciar pentru Cauze Civile al Curții Supreme a Federației Ruse constată că plângerile sunt satisfăcute.
În conformitate cu articolul 387 din Civil cod procedural Federația Rusă motive pentru anulare sau modificare judecăți v casare sunt încălcări semnificative normelor drept material sau norme lege procedurala care a influențat deznodământul cauzei și fără a cărui eliminare este imposibil să se restabilească și să protejeze drepturile, libertățile și interese legitimeși protecția intereselor publice protejate prin lege.
După cum a stabilit instanțele și reiese din dosarul cauzei, la 13 decembrie 2012 între Veliyev A.A.-oglu, acționând în interesul lui Sitnikov A.A. (vânzător), și Lutsenko A.L., care acționează în interesul lui Sviridov A.B. (cumpărător), un contract de vânzare a unei părți dintr-un imobil nerezidențial situat la: ... Contractul de vânzare a fost executat, bani gheata transferat vânzătorului, imobil cedat în baza actului de acceptare și transfer.
La 14 decembrie 2012, părțile au depus o cerere de înregistrare de stat a transferului dreptului de proprietate și înregistrarea dreptului de proprietate în legătură cu imobilul specificat.
25 decembrie 2012 Veliyev A.A.-oglu, acționând în interesul lui Sitnikov A.A. (vânzător) și Lutsenko A.L., acționând prin împuternicire în interesul lui Sviridov A.B. (cumpărător), a depus o cerere de încetare a înregistrării de stat și de returnare a documentelor, în legătură cu care autoritatea de înregistrare a încetat înregistrarea, despre care există o notificare din partea Oficiului Rosreestr al Regiunii Voronezh.
21 ianuarie 2013 între Sitnikov A.A. și Sitnikova L.N. s-a încheiat un acord privind determinarea cotelor soților (1/2 fiecare) în incinta nerezidențială precizată.
La 16 aprilie 2014, Sitnikov au decis să împartă spațiile nerezidențiale specificate în trei părți, cu formarea a trei obiecte imobiliare separate, care a fost înregistrată în registrul unificat al drepturilor de stat.
La 23 septembrie 2014, Sitnikov, pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor din contractul de împrumut (un împrumut în valoare de 7.000.000 de ruble), au încheiat un contract de ipotecă imobiliară N ... cu banca, subiectul care era sediul nerezidențial în litigiu.
La 11 februarie 2016, pe numele minorului Sviridov A., un notar al orașului Moscova a eliberat un certificat de drept la moștenire conform legii.
Prin decizia Tribunalului Districtual Kominternovsky din orașul Voronezh din 5 aprilie 2016, dreptul de proprietate al A.A. Sitnikovs a fost recunoscut ca lipsă. și L.N. pentru aceste obiecte imobiliare cu anularea înregistrărilor în USRR, Sviridov A. a recunoscut dreptul de proprietate prin moștenire asupra unui imobil nerezidențial situat la adresa menționată. Prin decizia de apel a Colegiului Judiciar pentru Cauze Civile a Tribunalului Regional Voronej din 1 decembrie 2016, hotărârea judecătorească a fost menținută în această parte.
Prin decizia Judecătoriei Leninsky a orașului Voronezh din 5 iulie 2016, contractul de împrumut încheiat între bancă și Sitnikov a fost reziliat, în favoarea băncii, datoria din contractul de împrumut în valoare de 6.297.603 ruble. a fost încasat în solidar, iar ipoteca gajată în temeiul contractului a fost executată silită la data de 23 septembrie 2014, sediu nerezidenţial. Printr-o hotărâre de recurs a Colegiului Judiciar pentru Cauze Civile a Tribunalului Regional Voronezh din 26 octombrie 2017, decizia Judecătoriei Leninsky din Voronezh a fost anulată în ceea ce privește executarea silită a bunului gajat.
În soluționarea acestui litigiu și în satisfacerea pretențiilor, instanța de fond s-a îndrumat de dispozițiile articolelor 166-168, 334, 335, 345, 352, 1152. Cod Civil Federația Rusă, paragraful 1 al articolului 6 lege federala din 16 iulie 1998 N 102-FZ „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)” și a pornit din faptul că Sitnikov nu aveau dreptul de a dispune de proprietatea în litigiu și de a o gaj, întrucât anterior Sitnikov A.A. cu acordul Sitnikova L.N. a dispus deja de ele, incheind cu Sviridov A.B. (testator Sviridov A.) contractul de vânzare a imobilului nerezidențial precizat, cedarea acestuia din urmă în cadrul actului de primire și transmitere, în legătură cu care pârâtul nu ar fi putut ști că nu era de fapt proprietarul acestuia.
Instanța a apreciat că contractul de ipotecă în litigiu din data de 23 septembrie 2014 a fost încheiat ulterior producerii evenimentului. drepturi de moștenire minor Sviridov A. pe proprietatea în litigiu și la momentul transferului spațiilor nerezidențiale ca gaj Sitnikov A.A. și Sitnikova L.N. nu erau proprietarii acestora și, prin urmare, contractul de ipotecă menționat este nul.
Instanța de apel a fost de acord cu concluziile instanței de fond, arătând că contractul de ipotecă imobiliară din 23 septembrie 2014 este o tranzacție nulă, întrucât încalcă cerințele alin.1 alin.2 al art.335 din Codul civil. Codul Federației Ruse și paragraful 1 al articolului 6 din Legea federală „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar), precum și drepturile și interesele protejate legal ale proprietarului proprietății în litigiu a unui minor Sviridov A.
În plus, tribunale, referindu-se la prevederile alineatelor 3, 4 ale articolului 1, paragraful 1 al articolului 10 din Codul civil al Federației Ruse, a ajuns la concluzia că Sitnikov au abuzat de drepturile lor la încheierea contractului de ipotecă menționat.
Este imposibil să fiți de acord cu concluziile Curții de Apel din următoarele motive.
Potrivit paragrafului 1 al articolului 334 din Codul civil al Federației Ruse, în virtutea unui gaj, creditorul care are obligația garantată prin gaj (creitorul gajist) are dreptul în caz de neexecutare sau performanță necorespunzătoare debitorul acestei obligații de a primi satisfacție din valoarea bunului gajat (subiect al gajului) preponderent asupra altor creditori ai persoanei care deține bunul gajat (garant).
În conformitate cu paragraful 2 al articolului 335 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a transfera un lucru ca gaj îi aparține proprietarului. Persoana care are un alt drept real poate gaja un lucru în cazurile prevăzute de prezentul cod.
Dacă un lucru este gajat unui gaj de către o persoană care nu a fost proprietarul acestuia sau nu a fost altfel autorizat în mod corespunzător să dispună de proprietate, despre care creditorul gajist nu știa și despre care nu ar fi trebuit să știe (un gaj de bună credință), proprietarul bunul gajat are drepturile și poartă obligațiile debitorului gajist prevăzute de prezentul cod, alte legi și acordul de gaj.
Regulile prevăzute la al doilea paragraf al alineatului menționat nu se aplică în cazul în care lucrul gajat a fost pierdut înainte de aceasta de către proprietar sau de către persoana căreia i-a fost transferat lucrul de către proprietar în posesie sau a fost furat de la unul sau altul, sau și-au lăsat posesiunea în alt mod decât voința lor.
Instanțele ambelor instanțe, soluționând litigiul și recunoscând nulitatea contractului de ipotecă pe motiv că debitorii gajari nu aveau dreptul de a dispune de obiectul gajului și de a-l greva cu ipotecă, nu au avut în vedere prevederile alin. două din clauza 2 din articolul 335 din Codul civil al Federației Ruse, potrivit cărora dreptul de gaj aparținând creditor ipotecar de bună credință, pentru a fi protejat.
Instanța de fond a constatat că la momentul încheierii contractului de ipotecă din 23 septembrie 2014 nu fusese anulată înscrierea privind înregistrarea dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu pentru soții Sitnikov în USRR.
La încheierea contractului de ipotecă din 23 septembrie 2014, băncii i s-au pus la dispoziție extrase din USRR, prin care se confirmă că debitorii ipotecari aveau drept de proprietate asupra garanției. Mai mult, la momentul încheierii tranzacției în litigiu, debitorii ipotecari (Sitnikovs) nu erau doar proprietarii bunului gajat, ci și proprietarii efectivi, suportând costurile întreținerii acestuia. În același timp, Sviridov A. nu era proprietarul proprietății ipotecate, proprietatea sa asupra spațiilor nerezidențiale în litigiu a fost recunoscută prin moștenire prin decizia Tribunalului Districtual Kominternovsky din Voronezh, emisă abia la 5 aprilie 2016. și a intrat în vigoare la 1 decembrie 2016.
Astfel, instanțele ar fi trebuit să rezolve problema aplicării regulilor prevăzute la paragraful doi al paragrafului 2 al articolului 335 din Codul civil al Federației Ruse, deoarece banca este un gaj de bună credință.
De asemenea, este imposibil să fiți de acord cu concluziile instanțelor de judecată privind recunoașterea contractului de ipotecă din 23 septembrie 2014 ca tranzacție nulă din cauza următoarelor.
Conform paragrafului 1 al articolului 166 din Codul civil al Federației Ruse, tranzacția este invalidă din motive stabilit prin lege, în virtutea recunoașterii sale ca atare de către instanță (tranzacție contestabilă) sau indiferent de o astfel de recunoaștere (tranzacție nulă).
O tranzacție care încalcă cerințele legii sau altfel act juridic, pe regula generala este discutabil (paragraful 1 al articolului 168 din Codul civil al Federației Ruse).
În baza paragrafului 2 al articolului 168 din Codul civil al Federației Ruse, o tranzacție care încalcă cerințele unei legi sau unui alt act juridic și, în același timp, încalcă interesele publice sau drepturile și interesele protejate din punct de vedere juridic ale terților este nulă. .
Concluzia Curții de Apel că, la încheierea contractului de ipotecă în litigiu, cerințele paragrafului 2 al articolului 335 din Codul civil al Federației Ruse, potrivit cărora dreptul de a gaja un lucru aparține proprietarului lucrului și paragraful 1 al articolului 6 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (gajul imobiliar)” au fost încălcate, care reglementează că o ipotecă poate fi stabilită asupra bunurilor imobile care aparțin debitorului gajist cu privire la dreptul de proprietate, precum și drepturile și protejate legal. interesele proprietarului proprietății în litigiu, un minor Sviridov A., este nerezonabilă.
Contractul de ipotecă din 23 septembrie 2014 a fost încheiat în conformitate cu cerințele specificate ale legii, întrucât la momentul efectuării tranzacției contestate, proprietatea asupra imobilului nerezidențial în litigiu aparținea soților Sitnikov, și nu lui Sviridov A., a cărui proprietate a fost recunoscută la doi ani după încheierea contractului de ipotecă (decizia Tribunalului Districtual Kominternovsky din Voronezh, care a intrat în vigoare la 1 decembrie 2016), în legătură cu care nu avea niciun drept și interese legitime legate de obiectul gajului la momentul încheierii contractului de ipotecă.
În legătură cu cele de mai sus, respectivul contract este o tranzacție anulabilă și, prin urmare, atunci când se analizează o cerere de nerespectare a termenului limită de către reclamant termen de prescripție, instanța ar fi trebuit să fie ghidată de paragraful 2 al articolului 181 din Codul civil al Federației Ruse, potrivit căruia termenul de prescripție pentru o cerere de declarare a unei tranzacții anulabile și de aplicare a consecințelor invalidității acesteia este de un an.
Colegiul Judiciar pentru Cauze Civile al Curții Supreme a Federației Ruse constată că încălcările normelor de drept comise în timpul examinării cauzei de către curtea de apel sunt semnificative, au influențat deznodământul cauzei și fără eliminarea lor. este imposibilă restabilirea și protejarea drepturilor, libertăților și intereselor legitime încălcate, în legătură cu care hotărârea de recurs a Colegiului Judiciar pentru Cauze Civile a Tribunalului Regional Voronezh din 8 august 2017 este supusă anulării cu dosarul trimis în judecată. nou proces la curtea de apel.
Îndrumat de articolele 387, 388, 390 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse, Colegiul Judiciar pentru Cauze Civile al Curții Supreme a Federației Ruse a stabilit:
anularea deciziei de recurs a Colegiului Judiciar pentru Cauze Civile a Tribunalului Regional Voronej din 8 august 2017, trimiterea cauzei spre un nou proces la curtea de apel.
| Judecătorii | Romanovsky S.V. |
| Maryin A.N. |
Prezentare generală a documentului
Reclamanta, acționând în numele moștenitorului minor al cumpărătorului imobilului, a contestat contractul de ipotecă. S-a încheiat între bancă, pe de o parte, și vânzător și soția sa, pe de altă parte. Tranzacția s-a făcut după decesul cumpărătorului, care a plătit imobilul, dar nu a avut timp să oficializeze dreptul de proprietate.
Instanțele au recunoscut contractul de ipotecă ca fiind invalid, dar Colegiul Judiciar pentru Cauze Civile al Curții Supreme a Federației Ruse nu a fost de acord cu concluziile lor și a trimis cazul pentru un nou proces.
Instanțele nu au ținut cont de faptul că banca este un creditor ipotecar de bună credință. Dacă un lucru este gajat de o persoană care nu a fost împuternicită să dispună de el, despre care creditorul gajist nu a știut și nu ar fi trebuit să știe, proprietarul bunului gajat are drepturile și poartă obligațiile gajatorului.
De asemenea, este imposibil să fiți de acord cu concluzia privind nulitatea contractului de ipotecă. Instanțele au apreciat că a fost încălcată cerința, în virtutea căreia proprietarul acționează ca gajist. Între timp, la încheierea contractului de ipotecă, dreptul de proprietate aparținea vânzătorului și soției acestuia. Moștenitorul este recunoscut ca proprietar ulterior. Prin urmare, afacerea este anulabilă. Termenul de prescripție este de 1 an.
I. Fundamentele creditării ipotecare
Această revizuire are în vedere jurisprudența legată de litigiile care apar în domeniul creditării ipotecare. Contractul de ipotecă este un contract accesoriu și constă în asigurarea îndeplinirii obligațiilor din contractul principal, incl. si credit. Potrivit paragrafului 1 al articolului 1 din Legea federală din 16 iulie 1998 N 102-FZ „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)”, în temeiul unui acord privind gajul imobiliar (contract ipotecar), una dintre părți - creditorul gajist, care este creditor în temeiul unei obligații garantate cu ipotecă, are dreptul la satisfacție creanțe bănești debitorului în temeiul acestei obligații din valoarea imobilului gajat al celeilalte părți - debitorul gajist, preponderent față de ceilalți creditori ai debitorului gajist, cu excepțiile stabilite de legea federală. Garantul poate fi debitorul cu o obligație garantată printr-o ipotecă sau o persoană care nu participă la această obligație (un terț). În acest caz, proprietatea din ipotecă rămâne în posesia și folosința gajului.
Analiza nu acoperă toate, ci doar cele mai frecvente tipuri de dispute în trei categorii, și anume litigiile privind:
- contestarea contractului de ipoteca si declararea contractului de ipoteca invalid sau neincheiat;
- rezilierea ipotecii;
- încheierea unui contract de ipotecă și modificarea condițiilor contractului de ipotecă.
În fiecare dintre categoriile de mai sus, pe baza rezultatelor analizei practicii judiciare pentru anul 2014 - prima jumătate a anului 2015, sunt luate în considerare doar principalele grupuri de litigii cele mai frecvente.
Contractul de ipotecă se consideră încheiat atunci când părțile ajung la un acord asupra tuturor conditii esentiale contract de ipotecă, specificat în special la articolul 9 din Legea ipotecare. Dacă vreo condiție nu este cuprinsă în contractul de ipotecă, atunci un astfel de acord va fi luat în considerare neprizonieri, chiar sub rezerva înregistrării de stat. De regulă, două erori sunt frecvente: nu conține o indicație a evaluării obiectului ipotecii și, de asemenea, reflectă informații incomplete despre natura, cuantumul și termenul de îndeplinire a obligației garantate prin ipotecă. În raporturile juridice de credit, practic nu există cazuri în care părțile nu indică esența obligației în contractul de ipotecă, dar există greșeli de calcul în ceea ce privește termenii și cuantumul obligației. Așadar, modificarea obligației principale prin încheierea de acorduri adiționale la contractul de împrumut trebuie să fie în mod necesar însoțită de o modificare a contractului de ipotecă (de exemplu, prin încheierea de contracte adiționale) care să indice esența, mărimea, termenii obligației principale modificate. În caz contrar, contractul de ipotecă poate fi recunoscut ca neîncheiat.
Cu toate acestea, cazurile de recunoaștere a unui contract ipotecar ca neîncheiat în timpul creditării sunt mult mai puțin frecvente decât în alte cazuri, deoarece băncile sunt mai atente la problemele încheierii și respectării conținutului unui contract ipotecar cu cerințe formale. Semnificativ mai des contracte ipotecare pentru creditare invalidat.
Un contract de ipotecă ca contract accesoriu va fi declarat nul dacă contractul principal este recunoscut ca nul, t.to. Ipoteca este o modalitate de a asigura îndeplinirea obligației principale, iar odată cu încetarea obligației principale se încetează și ipoteca. Un contract de împrumut poate fi invalidat din orice motiv, dar cel mai frecvent este încălcarea procedurii de încheiere și aprobare a tranzacțiilor mari, încheierea unei tranzacții de către părțile interesate.
Încălcarea procedurii de aprobare a unei tranzacții pentru încheierea unui acord, încheierea unui acord de către părțile interesate este și cel mai frecvent motiv de invalidare a unui contract de ipotecă. De exemplu, încălcarea procedurii de notificare a acționarilor asupra unei extraordinare intalnire generala a servit drept bază pentru declararea invalidă a adunării, ceea ce a condus la recunoașterea ca nulă a contractului de ipotecă. Instanțele pornesc de la faptul că dacă acționarul nu a fost înștiințat în mod corespunzător cu privire la desfășurarea adunării generale, atunci îi sunt încălcate drepturile, t.to. încheierea unui contract de ipotecă poate duce la executarea silită asupra proprietății societății pe acțiuni, la scăderea valorii acțiunilor și la pierderi de proprietate ale acționarului, care, dacă este notificat în timp util, ar putea lua măsuri pentru a minimiza posibilele pierderi. Atunci când tranzacția este aprobată de către acționari, participarea persoanelor interesate nu este permisă la vot. De exemplu, un contract de ipotecă a fost declarat invalid deoarece un acționar a participat la vot - un debitor în temeiul unui contract de împrumut, în garantarea căruia compania a încheiat un contract de ipotecă cu banca.
Toate cele de mai sus sunt valabile și pentru cazurile de aprobare a unei tranzacții într-un SRL: membrii companiei care nu sunt înștiințați corespunzător au dreptul de a contesta contractul de ipotecă. O analiză a practicii judiciare arată că protocoalele sunt de obicei ședințe extraordinare Participanții SRL sunt falsificați, semnăturile pentru participanții absenți sunt falsificate de alte persoane. Astfel de acțiuni pot duce la recunoașterea contractului de ipotecă ca nevalid. De asemenea, contractul este recunoscut ca invalid atunci când tranzacția este efectuată. partea interesată, mai ales atunci când participantul SRL și împrumutatul sunt aceeași persoană sau rude.
În litigiile cu persoanele fizice, există mult mai puține cazuri de recunoaștere a unui contract de ipotecă ca invalid pe baza unei încălcări a procedurii de aprobare a unei tranzacții. În general, contractele sunt recunoscute ca nevalide atunci când se gajă bunuri care se află în proprietatea comună (comună) a soților, incl. fost. Potențialii gajați trebuie să verifice cu atenție starea bunului, mai ales în cazurile de divorț între soți, nu este suficient să se verifice care dintre foștii soți a înregistrat proprietatea, ci și dacă acest bun este dobândit în comun (cum a fost dobândit în proprietate). și cu ce fonduri), iar dacă este, atunci dacă împărțirea bunurilor dobândite în comun a fost efectuată după divorț. În caz contrar, poate fi necesar acordul celuilalt coproprietar-soț de a gaja bunul. De exemplu, contractul de ipotecă imobil a fost declarat nul deoarece după divorț, bunul dobândit în comun nu a fost împărțit și a fost necesar acordul fostului soț pentru a transmite bunul ca garanție.
Important: contractul de ipotecă este recunoscut ca nul în cazurile indicate mai sus numai dacă necinste creditor ipotecar. Banca trebuie să efectueze o verificare amănunțită a purității aprobării tranzacției, a conformității documentelor prezentate cu cerințele formale, să evalueze componența participanților (acționarilor) care au votat pentru aprobarea tranzacției, prezența interesului în tranzactia; regimul de proprietate asupra bunului ipotecat. De exemplu, Banca nu a acordat atenție faptului că la vot a participat un acționar care este beneficiar în temeiul unui contract ipotecar în calitate de împrumutat în baza unui contract de împrumut, care a fost garantat printr-un contract ipotecar. Un astfel de comportament era considerat necinstit. Într-un alt caz, deși a existat o încălcare a procedurii de aprobare a tranzacției - unul dintre participanții SRL nu a fost notificat cu privire la întâlnire, nu a participat la aprobare și procesul-verbal al întâlnirii cu semnătura sa a fost falsificat - banca a fost recunoscut ca creditor gaj de bună-credință, întrucât nu putea cunoaște faptul falsificării, provenind din experiența comunicării de afaceri cu SRL, debitorul gajist a furnizat procesul-verbal al ședinței participanților cu sigiliul autentic al SRL aplicat pe document. .
Incheierea unei tranzactii de catre persoanele interesate sau de catre o persoana cu exces de autoritate atrage si recunoasterea contractului de ipoteca ca nul. Au fost deja menționate mai sus cazurile când tranzacția a fost efectuată și aprobată de către părțile interesate - când debitorul și creditorul sau organul executiv al acestuia (participant, acționar) coincid într-o singură persoană sau sunt rude; dar nu mai puțin frecvente sunt cazurile în care o tranzacție este efectuată de un mandatar, un reprezentant prin împuternicire cu exces de autoritate, când procura nu conține o indicație a posibilității de a efectua astfel de tranzacții sau când mandatarul sau reprezentantul este beneficiar în temeiul unui contract de ipotecă (de exemplu, încheierea unui contract de ipotecă de către un reprezentant pentru a garanta un contract de împrumut în temeiul căruia a acționat ca împrumutat, a fost recunoscută ca tranzacție de către o persoană interesată cu încălcarea cerințelor legii privind reprezentarea) .
Un alt grup de litigii privind recunoașterea ca nul a unui contract de ipotecă este strâns legat de cazurile de insolvență (faliment).
Un contract de ipotecă este recunoscut ca fiind nul dacă a fost încheiat cu scopul (chiar dacă nu este conștient, nu explicit) de a cauza prejudicii altor creditori ai unei persoane declarate falimentare, sau care prezintă semne evidente de insolvență. De exemplu, contractul de ipotecă dintre debitor și bancă a fost declarat nul, întrucât a fost încheiat pentru a garanta toate contractele de împrumut încheiate anterior între părți, cu scopul de a satisface mai întâi pretențiile băncii ipotecare, ocolind alți creditori, și o astfel de satisfacție. a creanţelor ar face imposibilă recuperarea datoriei faţă de alţi creditori.
Încălcarea echilibrului intereselor altor creditori, reducerea patrimoniului falimentar al debitorului este cel mai frecvent motiv de recunoaștere a contractului de ipotecă ca nul. Mai mult, nu este necesar ca contractul de ipotecă să fie încheiat cu debitorul în calitate de debitor ipotecar. Adesea, obiectul ipotecii este dobândit în baza unui contract de vânzare-cumpărare în condiții care sunt în mod clar nefavorabile pentru vânzător-debitor, iar contractul de vânzare-cumpărare este declarat nul și, prin urmare, contractul de ipotecă este, de asemenea, recunoscut ca invalid din cauza pierderea dreptului de proprietate de către debitorul gajist. Este de remarcat faptul că, dacă creditorul gajist este de bună-credință, grevarea proprietății rămâne, dar instanțele rareori recunosc creditorul gajist cu bună-credință, mai ales în cazurile de insolvență (faliment) în circumstanțele de mai sus ale tranzacției de cumpărare și vânzare. Deci, de exemplu, instanța a refuzat să recunoască banca ca gaj de bună credință, tk. banca, invocând expirarea termenului de prescripție pentru tranzacția de cumpărare-vânzare, nu a verificat tranzacția și nu a relevat un defect în tranzacție sub forma unui preț de vânzare vădit subestimat al imobilului. Într-un alt caz, nici banca nu a fost recunoscută ca gaj de bună-credință, deoarece cumpărarea de către debitorul ipotecar a obiectului ipotecii de la debitorul-vânzător s-a efectuat la un preț de câteva ori mai mic decât prețul real, de piață, iar banca ar fi trebuit să știe despre asta.
Adică, unul dintre motivele principale pentru recunoașterea unei tranzacții ca invalidă va fi cauzarea prejudiciului drepturi de proprietate creditorilor, în timp ce trei circumstanțe trebuie stabilite simultan: scopul tranzacției este de a prejudicia drepturile de proprietate ale creditorilor (deși nu în mod explicit), o astfel de prejudiciu a fost cauzată, cealaltă parte a tranzacției știa sau ar fi trebuit să știe despre scopul specificat. până la momentul efectuării tranzacției (clauza 5 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 23 decembrie 2010 N 63 „Cu privire la anumite aspecte legate de aplicarea capitolului III.1 din Legea federală „Cu privire la Insolvență (faliment)").
Un potențial creditor gaj trebuie să abordeze cu atenție și responsabilitate evaluarea riscurilor juridice ale încheierii unei tranzacții de transfer de proprietate ca gaj (ipotecă); merită să verificați nu numai conformitatea formală a tranzacției cu cerințele legii, ci și modul în care această tranzacție îndeplinește interesele gajului, care este statutul său de proprietate. Astfel, contractul de ipotecă a fost declarat nul pe motiv că tranzacția este vădit nerentabilă pentru debitorul ipotecar, întrucât în cazul executării silite în materie de ipotecă, activitățile debitorului ipotecar vor fi imposibile (paralizate), iar îndeplinirea de către acesta a obligațiilor din obligația principală, care este garantată prin contractul de ipotecă, este îndoielnică din cauza insolvenței vădite. În același timp, banca, în calitate de creditor gaj, ar fi trebuit să fie conștientă de semnele de insolvență și de neprofitabilitatea tranzacției pentru gajist.
Recunoașterea contractului de ipotecă ca invalid servește drept bază pentru înlăturarea grevării de pe proprietatea gajată, rambursând înscrierea de înregistrare în USRR a ipotecii. În acest caz, baza pentru anularea înscrierii de înregistrare este decizia judecătorească privind declararea nevalabilă a tranzacției și aplicarea consecințelor invalidității tranzacției. Important: în sine, recunoașterea contractului de ipotecă ca nul nu atrage după sine înlăturarea sarcinii de pe proprietate și răscumpărarea cazierului de înregistrare, deoarece hotărârea judecătorească trebuie să cuprindă o indicație a aplicării consecințelor nulității tranzacției; este permisă depunerea unei cereri pentru eliminarea unei sarcini de pe proprietate, răscumpărarea unui document de înregistrare ca modalitate independentă de a proteja un drept încălcat (paragraful 52 din Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse N 10 , Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse N 22 din 29.04.2010 „Cu privire la unele aspecte apărute în practica judiciară la soluționarea litigiilor legate de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi reale”). În cazul în care se aplică consecințele nulității tranzacției sub forma ridicării unei sarcini de pe proprietate, executarea silită în materie de ipotecă devine imposibilă.
Litigii de reziliere ipotecare
O ipotecă poate fi recunoscută de către instanță ca fiind reziliată din diverse circumstanțe; această revizuire oferă cele mai comune motive (categorii) de dispute.
Astfel, o ipotecă este recunoscută ca încetată la pierderea dreptului de proprietate asupra obiectului ipotecii de către debitorul ipotecar. Mai mult, trebuie acordată atenție faptului că vorbim de pierdere, și nu de transferul dreptului de proprietate în cadrul tranzacțiilor plătite sau gratuite, atunci când se păstrează dreptul de gaj. Pierderea dreptului de proprietate, de regulă, are loc ca urmare a justificării, atunci când o tranzacție de vânzare-cumpărare, o altă tranzacție în baza căreia debitorul gajist a dobândit dreptul de proprietate asupra obiectului ipotecii, este recunoscută ca nulă. Astfel, recunoașterea contractului de vânzare-cumpărare ca fiind nul ca tranzacție efectuată cu încălcarea procedurii de aprobare și care provoacă prejudicii materiale vânzătorului a servit drept bază pentru recunoașterea ipotecii ca încetată ca urmare a pierderii de către debitorul gajist a dreptului de proprietate la subiectul ipotecii.
Important: creditorul gajist poate păstra dreptul de gaj numai în caz de bună-credință, dar, de regulă, instanțele de judecată recunosc adesea acțiunile gajului drept rea-credință, deoarece. băncile nu evaluează corect și atent riscurile juridice, baza dobândirii de către debitorul ipotecar a dreptului de proprietate asupra obiectului ipotecii, puritatea tranzacției pe baza căreia a fost dobândită proprietatea. Adesea, băncile se mulțumesc doar cu prezența unei mențiuni de înregistrare în USRR cu privire la proprietatea debitorului gajist, uitând că mențiunea de înregistrare în sine nu este o dovadă incontestabilă a bunei-credințe a dobânditorului (a se vedea paragraful 38 din Decretul Plenului Curtea Supremă a Federației Ruse N 10 și Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse N 22 din 29 aprilie 2010 „Cu privire la unele probleme apărute în practica judiciară în soluționarea litigiilor legate de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi de proprietate” ). O persoană este recunoscută drept cumpărător de bună-credință (în egală măsură un gajist) dacă dovedește că în timpul tranzacției nu a știut și nu ar fi trebuit să cunoască ilegalitatea înstrăinării proprietății de către vânzător, în special, a luat toate măsurile rezonabile. pentru a clarifica autoritatea vânzătorului de a înstrăina proprietatea.
Astfel, banca nu a fost recunoscută drept gaj de bună credință, deoarece ar fi trebuit să cunoască, în baza contractului de vânzare cumpărare, alte documente care conțin informații despre obiectul ipotecii, despre viciul în tranzacția de vânzare a proprietății care a fost dobândită la un preț scăzut cu bună știință cu o pierdere pentru vânzător, înstrăinarea a proprietății a dus la o scădere a patrimoniului falimentului, provocând daune materiale creditorilor vânzătorului.
Cel mai frecvent motiv pentru rezilierea unei ipoteci este rezilierea obligației principale, care a fost garantată prin contractul de ipotecă. Obligația principală, de credit în cazul nostru, poate fi reziliată din orice motiv, de exemplu, datorită executării corespunzătoare. În această categorie, cererile către instanță de invalidare a refuzului de a răscumpăra un cazier ipotecar sunt cele mai frecvente, deși uneori și creditorii ipotecari creează un obstacol în acest sens. Astfel, de exemplu, a fost declarat ilegal ca un creditor gajist să se sustragă la răscumpărarea unei înscrieri ipotecare pe baza unui presupus litigiu cu privire la o obligație de credit, întrucât obligația de credit se încetează prin executare corespunzătoare, ceea ce înseamnă că se încetează și ipoteca.
Încetarea obligației principale poate apărea și din alte motive, de exemplu, lichidarea debitorului, în acest caz ipoteca este recunoscută și ca fiind încetată în cazul în care debitorul gajist nu răspunde în timp util procedurii de lichidare și nu precizează cele relevante. cerințe.
Prin acordul părților, ipoteca poate fi reziliată, de asemenea, fără încetarea obligației principale. Părțile au dreptul să rezilieze contractul de ipotecă în orice moment prin încheierea unui acord corespunzător și, prin aceasta, să rezilieze ipoteca.
Al treilea motiv cel mai frecvent pentru recunoașterea unei ipoteci ca reziliată este încetarea ipotecii în temeiul legii în absența cererii unui gajist de a lăsa obiectul ipotecii pentru el în cazul în care licitațiile repetate pentru vânzarea obiectului ipotecare sunt recunoscute ca neîncheiate. Nu ne vom opri asupra esenței litigiilor, vom reține doar că perioada lunară de preaviz-solicitare pentru lăsarea obiectului în urmă nu trebuie socotită din momentul primirii ofertei-notificare relevantă a serviciului executorului judecătoresc, ci din momentul în care se află. licitația este declarată invalidă și informațiile despre aceasta sunt publicate în mass-media. Instanțele pornesc de la faptul că creditorul gajist trebuie să cunoască licitația și să monitorizeze starea acesteia, publicarea în surse deschise de informații cu privire la recunoașterea licitației ca eșuată este Bază legală să înceapă calculul perioadei lunare stabilite la art. 58 din Legea ipotecare. De asemenea, menționăm că în procedurile de executare silită în legătură cu executarea silită în materie de ipotecă, se acordă prioritate reguli speciale privind procedurile de executare cuprinse în Legea ipotecare. Astfel, s-a recunoscut ca lipsit de importanță faptul că înainte de a doua licitație recuperatorul a retras titlul executoriu, t.to. deși un astfel de drept este acordat reclamantului, aceasta creează incertitudine juridică cu privire la soarta subiectului ipotecii, ceea ce este inacceptabil pentru stabilitatea cifrei de afaceri economice.
Să fim atenți la încă un motiv pentru rezilierea unei ipoteci: vânzarea obiectului ipotecii în cadrul procedurii de faliment. În cazul în care debitorul ipotecar nu își declară creanțele în calitate de creditor în termenele și în modul prevăzute de lege, acesta poate pierde oportunitatea de a executa silit în materie de ipotecă în viitor, deoarece. ipoteca poate fi reziliată prin vânzarea proprietății la licitație pentru a satisface pretențiile creditorilor debitorului-ipotecar.
Litigii privind încheierea unui contract de ipotecă, modificarea termenilor unui contract de ipotecă
La încheierea unui contract de ipotecă, trebuie să se acorde atenție identificării subiectului ipotecii, în special în ceea ce privește lucrurile care nu aparțin obiectului principal, astfel de proprietate ar trebui desemnată separat ca subiect separat al ipotecii. Astfel, ipoteca a fost reziliată în legătură cu gazoductul din cauza faptului că nu a fost furnizată nicio dovadă că gazoductul aparține CHP și nu poate fi utilizat independent separat de CHP.
Contractul de ipotecă este scris cu indicarea obligatorie a esenței obligației, în garantarea căreia imobilul este ipotecat, în caz contrar contractul poate fi recunoscut ca neîncheiat.
Contractul de ipoteca poate fi modificat de partile la contract in orice moment prin acordul partilor, atat prin incheierea unui contract de ipoteca in noua editie, și printr-un acord suplimentar la contract. Totodata, contractul aditional nu este un nou contract de ipoteca, desi trebuie incheiat in aceeasi forma ca si contractul de ipoteca principal. Acord suplimentar este recunoscut ca parte integrantă a contractului de ipotecă și nu trebuie să conțină toți termenii contractului de ipotecă, ci doar o indicație a părții care se modifică (deși există o poziție diferită în instanțe). Modificările la contractul ipotecar sunt supuse înregistrării de stat. În practică, există cazuri de refuz de a înregistra de stat contracte adiționale pe motiv că acestea nu conțin nicio condiție esențială a contractului de ipotecă în conformitate cu articolul 9 din Legea ipotecare. În acest caz, instanța de judecată recunoaște de obicei refuzul ca nelegal, t.to. acordul suplimentar modifică doar termenii contractului de ipotecă principal și nu este un nou contract de ipotecă.
Contractul de ipotecă poate fi modificat prin încheierea și aprobarea unui acord amiabil privind obligația principală de împrumut. Este de remarcat faptul că, în acest caz, ipoteca nu asigură obligația inițială, ci îndeplinirea obligației modificată prin înțelegerea amiabilă. Astfel, s-a desființat hotărârea instanței de fond privind satisfacerea pe cheltuiala proprietății într-o ipotecă a creanțelor pentru încasarea datoriilor la dobânda la un împrumut, t.to. obligația de împrumut a fost schimbată prin înțelegere amiabilă, nu prevede plata dobânzii, iar contractul de ipotecă cu aprobarea înțelegerii amiabile asigură executarea acordului amiabil.
Modificarea contractului de ipoteca este posibila si prin indeplinirea obligatiei principale pentru debitor de catre o alta persoana - fidejusorul, caruia in acest caz i se transfera drepturile creditorului ipotecar. Este de remarcat faptul că în practica judiciară există cazuri de refuz de recunoaștere a dreptului creditorului gajist pentru garant, dacă acesta nu a făcut înregistrarea de stat a transmiterii drepturilor creditorului gajist. Astfel, i s-a refuzat recunoașterea drepturilor creditorului gajist persoanei care a pretins cerința înscrierii creanței în registrul de creanțe al debitorului gajist, pe motiv că, conform înregistrării de stat, dreptul creditorului gajist a fost înregistrat. cu banca, în timp ce însăși cerința de rambursare a datoriei către girant a fost inclusă în registru.
II. Concluziile instanțelor de judecată asupra problemelor controversate ale creditării ipotecare
Contestarea contractului de ipotecă și recunoașterea contractului de ipotecă ca nul sau neîncheiat
1. În caz de invalidare a contractului, în garanția căruia a fost încheiat contractul de gaj (ipotecă), contractul de ipotecă va fi recunoscut și ca nul.
1.1. Decizia Curții Supreme a Federației Ruse din 27 aprilie 2015 N 305-KG15-3033 în cazul N A41-38495 / 2013
Revendicare:
Să revizuiască în casație actele judiciare privind invalidarea unui contract de gaj (ipotecă).
Decizia instantei:
A refuzat transferarea cauzei spre examinare de către instanța de casație.
Poziția în instanță:
Între reclamantă și bancă a fost încheiat un contract de gaj (ipotecă) pentru a garanta obligația din contractul privind o linie de credit nerevolving între bancă și un SRL terț. Pe parcursul proces judiciar s-a constatat că acordul privind deschiderea unei linii de credit nerevolving, acordul de garantare, precum și acorduri suplimentare la acestea în numele CEOîmprumutat semnat de o altă persoană, neidentificată. De aici concluziile instanțelor întemeiate pe articolul 168 ,
pct. 2 al articolului 434 ,
st.819 ,
820 din Codul civil al Federației Ruse, privind nulitatea acordului de deschidere a unei linii de credit sunt legitime, ceea ce înseamnă că contractul de gaj (ipotecă) a fost în mod rezonabil declarat invalid, t.to. contractul de ipotecă este un contract accesoriu, servește la asigurarea îndeplinirii obligației stabilite prin contractul principal; Dacă contractul principal este declarat nul, contractul de ipotecă este, de asemenea, recunoscut ca nul.
1.2. Decretul Curții de Arbitraj a Districtului Ural din 16 decembrie 2014 N F09-8849/12 în cauza N A76-12681/2010
Revendicare:
Recunoașteți ca nevalidă clauza contractului adițional la contractul de ipotecă, clauzele contractului de vânzare.
Decizia instantei:
Poziția în instanță:
Cerințele sunt îndeplinite, deoarece Anterior, prin hotărârea instanței de arbitraj, care are valoare prejudiciară, contractul de linie de credit revolving și contractul de ipotecă au fost declarate nule (nule). O convenție suplimentară la contract, precum și prevederile contractului de vânzare privind grevarea unui imobil cu ipotecă, prelungirea unui contract de ipotecă încheiat anterior asupra localului sunt de asemenea recunoscute ca nevalide, deoarece. bazat pe o tranzacție nevalidă.
2. Un contract de ipotecă poate fi declarat nul dacă încheierea și executarea sa cauzează daune materiale creditorilor debitorului (falimentar), starea de proprietate persoana care a intrat în tranzacție; încheierea tranzacțiilor este legată de abuzul de drept.
2.1. Decret Curtea de Arbitraj al Districtului Caucazian de Nord din data de 2 martie 2015 N F08-751/2015 în cazul N A32-11077/2012 (vezi și Decizia Curții Supreme a Federației Ruse din 11 iunie 2015 N 308-ES15-6068 în cazul N A32-11077 / 2012 cărora li s-a refuzat transferul spre controlul actelor judiciare în ordinea de casare).
Revendicare:
Recunoașteți contractul de gaj al bunurilor imobiliare (ipotecă) ca fiind nevalabil, aplicați consecințele invalidității tranzacției.
Decizia instantei:
Pretențiile au fost satisfăcute.
Poziția în instanță:
Debitorul a fost declarat în stare de faliment, administratorul falimentului s-a adresat instanței cu cerințele de mai sus. Contractul de ipotecă a fost declarat nul, tk. încheierea acesteia atrage producerea de prejudicii patrimoniale și încălcarea balanței de interese ale creditorilor debitorului, t.to. pune un creditor (bancă) într-o poziție mai avantajoasă în comparație cu alți creditori în virtutea prevederilor articolului 334 din Codul civil al Federației Ruse. Banca, acționând în mod rezonabil și exercitând prudența cerută, nu ar fi putut să nu fie conștientă de situația financiară a societății, ceea ce nu i-a permis să își îndeplinească obligația bănească din cauza insuficienței fondurilor. Contractul de ipotecă a fost încheiat ca garanție pentru executarea tuturor contractelor de împrumut încheiate anterior între bancă și debitor. La momentul încheierii contractului, debitorul avea o datorie față de alți creditori, care a apărut mai devreme decât datoria către bancă. Încheierea unui contract de ipotecă are ca scop asigurarea onorării cu prioritate a creanțelor băncii în detrimentul intereselor altor creditori și poate duce la pierderea totală sau parțială a oportunității pentru alți creditori ai debitorului de a primi satisfacție. a pretenţiilor lor.
2.2. Hotărârea Curții de Arbitraj a Districtului Siberia de Vest din data de 08.06.2014 în dosarul N A45-11177 / 2010
Revendicare:
Recunoașteți contractul de gaj (ipotecar) ca nevalid, recunoașteți contractele de garanție ca nevalide.
Decizia instantei:
Pretențiile au fost satisfăcute.
Poziția în instanță:
Acțiunile de încheiere a tranzacțiilor în litigiu sunt recunoscute ca având ca scop exclusiv producerea unui prejudiciu debitorului și creditorilor săi sub forma unei majorări a conturilor de plătit cu încălcarea intereselor debitorului și creditorilor, adică există semne de abuz de drept. . Banca știa (ar fi trebuit să știe) despre deturnarea fondurilor de credit, dar în același timp a continuat să împrumute debitorului. In plus, la incheierea tranzactiilor in litigiu s-a cunoscut ca acestea nu erau garantate cu activul net al debitorului, pentru o perioada semnificativa de timp debitorul a avut un deficit de fond de rulment.
2.3. Hotărârea Curții de Arbitraj a Districtului Volga din 19 august 2014 în dosarul N A12-10845 / 2013
Revendicare:
Recunoașterea contractelor încheiate, incl. contract de ipoteca, invalid.
Decizia instantei:
Pretențiile au fost parțial satisfăcute, contractul de ipotecă a fost declarat nul.
Poziția în instanță:
Dacă procedura de plată de pe site-ul sistemului de plată nu a fost finalizată, numerar
fondurile NU vor fi debitate din contul dvs. și nu vom primi confirmarea plății.
În acest caz, puteți repeta achiziția documentului folosind butonul din dreapta.
a avut loc o eroare
Plata nu a fost finalizată din cauza unei erori tehnice, fonduri din contul dvs
nu au fost anulate. Încercați să așteptați câteva minute și repetați plata din nou.
Un gaj acționează adesea ca o garanție a răspunderii pentru obligații, care se stabilește prin încheierea unui acord. Cu scopul de a protectie legala părțile prevăd anularea tranzacției, sub rezerva existenței unor motive pentru aceasta. Invaliditatea sau alt contract de gaj intervine atunci când:
Ordinea de procedură
O astfel de procedură precum recunoașterea ca nulitate a contractului are loc exclusiv în instanță. Pentru aceasta, persoana interesată se depune judiciar declarație de revendicare.
Legitimitatea pretențiilor lor trebuie dovedită cu ajutorul martorilor, furnizând un pachet de documente. După studierea actelor și evaluarea materialelor cauzei, organele instanței iau o hotărâre în favoarea uneia dintre părți.
Consecințele invalidării unui gaj
Recunoscut de către instanță ca invalid în întregime sau în orice parte a acestuia. Rezultatul deciziei va fi revenirea părților în perioada în care acordul nu a fost încă semnat de niciuna dintre părți.
Recunoașterea tranzacției ca invalidă amenință creditorul cu încetarea garanției de împrumut prevăzute în contract. Garantul practic nu suferă de o astfel de procedură.
De asemenea, trebuie avut în vedere că creditorul gajist, atunci când modifică condițiile de garantare a unui împrumut, poate solicita modificări ale condițiilor acest acord. Și împrumutatul va trebui să returneze banii care au fost furnizați.
Pentru recuperarea bunului gajat, va fi necesară asistența justiției dacă împrumutatul nu dorește să-l restituie de bună voie. După ce judecătorul ia o hotărâre și se obligă să transfere proprietatea, controlul asupra transferului doritului va reveni executorului judecătoresc.
Practica de arbitraj
Invalidarea unui acord de gaj - practica judiciara:
1.Ca gaj, a fost luată în considerare o mașină, al cărei titlu era în mâinile creditorului gajist. După ce împrumutatul nu a îndeplinit termenii contractului, a fost intentată o acțiune în instanță pentru recuperarea creanței cu contestație la proprietatea gajată. Pretențiile privind cererea au fost satisfăcute, dar în cursul procedurii de executare s-a dovedit că a fost făcută un duplicat al TCP pentru vehicul, acesta a fost eliminat din înregistrările de înregistrare prin imputernicire olografa si pusa in aplicare.
A urmat un alt recurs la instanță cu cerere de sechestru și executare silită asupra bunului gajat, care a fost parțial satisfăcută. Noii proprietari au depus o cerere de recunoaștere a contractului de gaj ca neîncheiat și, prin urmare, nul.
Referință istorică
O formă de gaj a apărut în Grecia la începutul secolului al VI-lea. î.Hr e. Grecii antici au indicat responsabilitatea debitorului față de creditor cu pământul lor. La granița terenîmprumutatului i s-a dat un stâlp cu o inscripție care spunea că acest teren oferă datorii.
Potrivit art. 353 C. civ. se impune sechestrarea autoturismului pentru a nu fi revândut în cursul judecăţii. Cumpărătorii trebuie să își dovedească buna-credința în instanță, deoarece comportamentul lor indică contrariul (cumpărarea unei mașini de la o persoană care acționează în baza unei împuterniciri, utilizarea unui titlu duplicat etc.)
Potrivit paragrafului 43 din Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse N 6, Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse N 8 din 07/01/1996 „Cu privire la unele aspecte legate de aplicarea părții întâi din Codul civil al Federației Ruse”, cuantumul și momentul îndeplinirii obligației garantate prin gaj sunt clasificate drept condiții esențiale acorduri de gaj, fără acordul cărora acordul de gaj nu este considerat încheiat.
Atunci când debitorul ipotecar este un împrumutat-debitor ale cărui obligații conform contractului de împrumut încheiat sunt garantate printr-un gaj, o referire la contractul de împrumut relevant este suficientă pentru a determina suma și termenul de îndeplinire a obligației din contract.
Clauza 13 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 februarie 2011 N 10 „Cu privire la unele aspecte ale aplicării legislației privind gajul” prevede că, chiar dacă condițiile contractului de împrumut sunt modificate, limitarea perioada din contractul de gaj nu se modifică în niciun fel, iar calculul începe de la data încheierii contractului de împrumut, stabilită inițial și prevăzută în contractul de gaj. Acesta este unul dintre motivele care determină data îndeplinirii integrale a obligațiilor din contractul de împrumut.
2. Reclamanta a solicitat instantei de nulitate contractul de ipoteca pe motiv de nulitate. Cetățeanul se referă la faptul că termenii contractului de gaj nu sunt în conformitate cu cerințele prezentei legislații.
În primă instanță, justiția a respins cererea, iar instanța de a doua a menținut decizia instanței. Motivul a fost că în contractul de gaj al bunului imobil (contractul de ipotecă) sunt stipulate circumstanțele esențiale, dimensiunile și termenele de executare. obligații de credit privind cuantumul datoriei principale și plata dobânzii calculate pentru utilizarea fondurilor de credit.
Hotărârea instanței de fond, care a statuat că nu există temeiuri pentru recunoașterea nulității contractului de gaj cu privire la bunuri, este pe deplin justificată.
3. Reclamanta s-a adresat instantei cu declarație de revendicare(ambele părți - indivizii) privind utilizarea consecințelor nulității tranzacției. A cerut ca contractul de ipotecă să fie recunoscut ca nul, ca poziția părților să fie readusă la poziția inițială și ca grevarea gajului să fie înlăturată din incinta nerezidențială. Reclamanta a reținut că, potrivit art. 69 din Legea federală „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” Ipoteca unei structuri este posibilă numai cu o ipotecă unică a terenului pe care se află această clădire. Contractul menționat anterior nu indică gajul terenului și nici locul încheierii convenției în privința căruia a fost încheiat contractul de ipotecă.
Instanțele din ambele instanțe au respins cererea pe motiv că reclamanta nu a făcut dovada dreptului de proprietate înscris asupra terenului pe care se află imobilul de locuințe. Dovada reclamantei privind nulitatea contractului de ipoteca nu a fost adusa instantei de judecata, neexistand un contract de gaj pentru terenul. Este imposibil să fiți de acord cu pretențiile reclamantei cu privire la nerespectarea contractului cu articolul. 9 din Legea federală „cu privire la ipotecă” datorită faptului că documentul are o descriere a obligațiilor din ipotecă și în clauza 2 a contractului este indicat locul plății.
Videoclipul acoperă Termeni si Conditii Generale invaliditatea tranzactiilor
Dacă aveți întrebări referitoare la procedura de recunoaștere a contractului ca nevalabil, întrebați în comentarii