La propiedad de una estructura implica el derecho de uso o propiedad de la tierra subyacente y necesaria para su mantenimiento. Conclusión de que el contrato de hipoteca del edificio debe celebrarse con la celebración simultánea del contrato de hipoteca parcela, es erróneo y no está basado en la ley:
La decisión judicial satisfizo las pretensiones de la actora: se declaró nulo el contrato de hipoteca (hipoteca sobre bienes inmuebles) del edificio-taller para el comercio de productos industriales y alimenticios con aplicación de las consecuencias de la nulidad de la transacción. Al tomar una decisión, el tribunal indicó que el contrato de hipoteca por la parte 12 del edificio es inválido por no cumplir con los requisitos de ley, ya que cuando se celebra, la parte 12 del terreno debajo del edificio, propiedad por el demandante sobre el derecho de dominio común compartido, debe ser también objeto de prenda.
Al anular la resolución judicial y dictar una nueva resolución desestimatoria de la demanda, el tribunal instancia de casación indicó lo siguiente.
No se tiene en cuenta que, de conformidad con lo dispuesto legislación sobre tierras la propiedad de un edificio implica el derecho de uso o propiedad del terreno subyacente y necesario para su mantenimiento. En este sentido, las conclusiones acuerdo adicional No se requería la hipoteca del terreno al concluir el contrato de hipoteca del edificio. La conclusión del tribunal de que un contrato de hipoteca de un edificio debe celebrarse con la celebración simultánea de un contrato de hipoteca de un terreno es errónea y no se basa en la ley. Información de que se ha violado el contrato especificado derechos legales no hay demandante. ( Determinación del Tribunal Regional de Primorsky del 12 de abril de 2011 en el caso No. 33-3297)
El hecho de que el contrato no especifique el nombre del organismo que lleva a cabo el registro estatal de derechos a bienes raíces y las transacciones con él, que registraron este derecho del pignorante, no pueden implicar la nulidad del contrato:
L. V. presentó una demanda contra A.A. sobre la invalidación (anulación) del contrato de préstamo celebrado entre S.A. y A.A., en términos del acuerdo sobre la hipoteca del apartamento incluido en él, y el reconocimiento del gravamen (hipoteca) de este apartamento como ausente, una entrada en el Unified registro estatal derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos. El actor señaló que con base en los párrafos 1 y 3 del art. 10 Ley Federal "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)", ya que el contrato de hipoteca incluido en el contrato de préstamo no contiene todos los datos especificados en el párrafo 2 del art. 9 de esta Ley, el contrato de préstamo de fecha 31 de julio de 2009 no fue objeto de registro estatal.
Reclamaciones denegadas. El tribunal de primera instancia consideró que en el contrato de prenda celebrado entre A.A. (deudor hipotecario) y S.A. (deudor hipotecario), el acreedor prendario deberá otorgar al acreedor prendario un préstamo con un plazo de amortización de hasta el 1 de diciembre de 2009. El acuerdo incluye una condición sobre la prenda de un apartamento registrado en el derecho de propiedad de S.A. El contrato especificado está certificado por un notario, perteneciente a S.A. de los bienes dados en prenda, se registra el contrato en la forma prescrita por la Oficina del servicio de registro en la región de Ryazan, sobre la cual hay una marca correspondiente.
El hecho de que el contrato no especifique el nombre del organismo que lleva a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, que registró este derecho del pignorante, no puede implicar la nulidad del contrato.
Del contenido del contrato se desprende que todos condiciones esenciales, que son obligatorios para este tipo de contrato, son indicados por las partes. Se indica el objeto de la hipoteca, su valor, esencia, cuantía y plazo de cumplimiento de la obligación garantizada por la prenda. No hubo motivos para denegar el registro estatal del contrato. ( Sentencia de casación del Tribunal Regional de Ryazan del 24 de noviembre de 2010 en el caso No. 33-1965)
Los argumentos de la actora sobre la nulidad del contrato de hipoteca por falta de prenda del solar en el que se encuentra el edificio, el tribunal consideró insostenibles porque la actora no acreditó una propiedad debidamente ejecutada del solar situado bajo edificio de apartamentos:
demandante ( individual) presentó una demanda contra el demandado (un individuo) para aplicar las consecuencias de la nulidad de una transacción nula - un contrato de hipoteca celebrado entre el demandante y el demandado, al devolver a las partes a su posición original y eliminar el gravamen del no- locales residenciales. Señaló que según el art. 69 Ley Federal "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)" Se permite la hipoteca de un edificio o estructura solo con hipoteca simultánea bajo el mismo contrato de la parcela de tierra en la que se encuentra este edificio o estructura, o del derecho a arrendar esta parcela perteneciente al pignorante, sin embargo, este contrato de hipoteca no contiene una indicación de la prenda de la parcela de tierra o derechos sobre ella. Además, no se indica el lugar de celebración del contrato, en cuya garantía se celebró el contrato de hipoteca.
Rechazando la demanda, los tribunales de ambas instancias señalaron que la actora no aportó prueba de una propiedad debidamente ejecutada del terreno ubicado debajo del edificio de departamentos. Por tanto, no ha sido probado ante el tribunal la alegación de la actora sobre la nulidad del contrato de hipoteca por falta de prenda del solar. Es imposible estar de acuerdo con el requisito de que el contrato no cumpla con los requisitos del art. 9 de la Ley Federal "Sobre Hipoteca". El contrato tiene una descripción de la obligación garantizada por la hipoteca, y en el párrafo 2. el contrato indica el lugar de pago ( Sentencia de casación del Tribunal Supremo de la República de Udmurtia de 21 de febrero de 2011 en el expediente N° 33-539/2011)
Se denegó la pretensión de reconocimiento de nulidad del contrato de prenda inmobiliaria (hipotecaria), ya que se define el objeto de la prenda en el contrato, se da su valoración, se determina la esencia, tamaño y plazo de ejecución. obligación de crédito:
Con referencia al incumplimiento del contrato de prenda con los requisitos de la legislación vigente, el Demandante presentó una demanda contra JSC Savings Bank of the Russian Federation (OJSC) para invalidar el acuerdo (no concluido) No. ... de la prenda de bienes inmuebles (contrato de hipoteca) por nulidad.
El juzgado de primera instancia desestimó la demanda. Sin modificar la decisión judicial, el tribunal de segunda instancia indicó que “… en el contrato de prenda inmobiliaria (contrato de hipoteca) de fecha… se determina el objeto de la prenda, se da su valoración, la esencia, tamaño y plazo de la obligación del préstamo se determinan, como parte del monto de la deuda principal, y sobre el pago de intereses por el uso del préstamo. Por lo tanto, la conclusión del tribunal de primera instancia de que no hay motivos para reconocer los bienes inmuebles contrato de compromiso como inválido es razonable.( Sentencia de casación del Tribunal Regional de Vologda de fecha 17 de septiembre de 2010 № 33-3927)
El hecho de que las partes en el contrato de prenda no acordaran el procedimiento para devengar y pagar intereses por el uso del préstamo, así como la condición para pagar una comisión por la apertura de una línea de crédito, no indica que el contrato de hipoteca en su conjunto no ha sido concluido, sino que sólo puede significar que los créditos garantizados por la prenda están limitados por el pago de cantidades en virtud del contrato de préstamo en la cantidad acordada por las partes:
La actora presentó una demanda contra OJSC Bank por el reconocimiento del contrato de prenda inmobiliaria inválido no celebrado, refiriéndose a que no acordó en todos los términos esenciales del contrato de hipoteca.
Rechazando la demanda, los tribunales señalaron que el contrato de hipoteca definía el objeto de la prenda, daba su valoración, determinaba la esencia, cuantía y plazo de la obligación crediticia (el límite de crédito, el plazo de la línea de crédito, la periodicidad de los pagos y su tamaño, la tasa de interés por usar el préstamo, la penalización), es decir, todas las condiciones esenciales estatutario para este tipo de contratos, en cuanto al monto de la deuda principal y la pena acordada por las partes, el tribunal llegó a la conclusión correcta de que no hay lugar para reconocer el contrato de prenda como no celebrado debido a la falta de acuerdo por las partes de sus condiciones esenciales.
El hecho de que las partes en el contrato de prenda no acordaron el procedimiento para el cálculo y pago de los intereses por el uso del préstamo, así como la condición para el pago de una comisión por la apertura de una línea de crédito, tal como se indica en demanda de casación, no indica la no celebración del contrato de hipoteca en su totalidad, sino que sólo puede significar la limitación de los derechos garantizados por la prenda mediante el pago de las cantidades previstas en el contrato de préstamo en la cantidad acordada por las partes. Por lo tanto, este argumento de la demanda no es base para la anulación de la decisión del tribunal. ( Sentencia del Tribunal Supremo de la República de Komi de 14 de abril de 2011, en el expediente N° 33-1760/2011)
El objeto de un contrato de hipoteca (hipoteca de bienes inmuebles) como garantía de las obligaciones pueden ser bienes inmuebles en prenda, no solo adquiridos en virtud de un préstamo específico (crédito) emitido para la compra o construcción de un apartamento, sino también como garantía de una obligación bajo un contrato de préstamo, contrato de crédito u otra obligación. La obligación de asegurar el bien pignorado (apartamento) se debe a las exigencias de la legislación vigente:
El demandante presentó una demanda para invalidar el contrato de hipoteca del apartamento.
Se niega la pretensión. El tribunal de primera instancia, al negarse a satisfacer las demandas, llegó a una conclusión razonable sobre la ausencia motivos legales reconocer el contrato de hipoteca del apartamento como inválido, porque según Ley Federal "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)", el objeto de un contrato de hipoteca (hipoteca de bienes inmuebles) como garantía de obligaciones puede ser bienes inmuebles adquiridos en prenda, no solo adquiridos en virtud de un préstamo específico (crédito) emitido para la compra o construcción de un apartamento, sino también como garantía de una obligación en virtud de un contrato de préstamo, contrato de préstamo u otras obligaciones.
Además, el Tribunal de Primera Instancia llegó a una conclusión razonable de que la condición del seguro de los bienes pignorados es requisito previo contrato de hipoteca de apartamento de fecha 07 de marzo de 2007, ya que esta obligación de asegurar el apartamento se debe a las exigencias de la legislación vigente.
La obligación del prestatario de asegurar los intereses patrimoniales relacionados con causar daños a la vida y la salud de los prestatarios (seguro de accidentes o enfermedad - seguro personal) no está establecida por la ley hipotecaria. Además, de acuerdo con la Parte 2 del art. 935 del Código Civil de la Federación Rusa, la ley no puede asignar a un ciudadano la obligación de asegurar la vida o la salud. En consecuencia, al celebrar un contrato de hipoteca de acuerdo con la legislación vigente de la Federación Rusa, el prestatario tiene la obligación ante el acreedor de asegurar solo el objeto de la hipoteca. Al mismo tiempo, la imposición de obligaciones al prestatario por seguros de vida y salud no indica la nulidad del contrato de hipoteca en su totalidad, ya que el resto del contrato de hipoteca no se extingue. ( Sentencia de casación del Tribunal Regional de Krasnoyarsk del 6 de diciembre de 2010 en el caso N° 33-10381/10)
Un análisis del contrato de hipoteca indica que éste, a su manera, naturaleza juridica es mixto, que contiene elementos de un contrato de hipoteca y un contrato de garantía. Sin embargo, de los materiales del caso se desprende que los términos del contrato de garantía no se especifican en el contrato de hipoteca, en relación con el cual no se concluye el contrato en esta parte, el demandante es responsable solo dentro del valor de la propiedad transferida por él a la hipoteca:
El demandante (Ch. - un individuo) presentó una demanda contra la LLC para invalidar en parte el contrato de hipoteca.
Señaló que el apartado 3.3. el contrato de hipoteca establecía que en caso de que LLC 1 no cumpliera con las obligaciones bajo el contrato de suministro de productos derivados del petróleo, LLC 2 tiene derecho a ejecutar la hipoteca mencionada anteriormente. Al mismo tiempo, el punto 4.4. el contrato de hipoteca estipula que si la cantidad procedente de la venta del objeto de la hipoteca no es suficiente para satisfacer completamente la demanda del acreedor prendario, este último tiene derecho a recibir la cantidad faltante de otra propiedad del acreedor prendario.
El tribunal desestimó la demanda, el tribunal de casación confirmó la decisión del tribunal, indicando lo siguiente.
Un fiador de bienes es una persona que hipoteca bienes inmuebles para garantizar el cumplimiento de las obligaciones de otra persona: el deudor.
Por lo tanto, una hipoteca es una especie de prenda y una garantía separada de una obligación y, por lo tanto, cualquier cambio en la obligación principal no requiere el consentimiento del garante de la propiedad: el deudor hipotecario.
A su vez, el análisis del contrato de hipoteca muestra que por su naturaleza jurídica es mixto, que contiene elementos del contrato de hipoteca y del contrato de caución.
Sin embargo, de los materiales del caso se desprende que los términos del contrato de garantía no están especificados en el contrato de hipoteca.
El garante de la propiedad no es parte en el contrato principal garantizado con una hipoteca, solo se compromete a ser responsable ante los acreedores por el cumplimiento del deudor. obligaciones contractuales dentro del valor del inmueble hipotecado.
El objeto de dicho contrato de hipoteca es un objeto inmobiliario - locales no residenciales N° V, con una superficie total de 154,3 m2, y es este inmueble gravable al amparo de las normas de la Ley Hipotecaria.
Además, no se celebró ningún contrato de prenda sobre otros bienes pertenecientes a Ch. ( Sentencia de casación del Tribunal Regional de Volgogrado del 3 de febrero de 2011, en el expediente N° 33-1687/2011)
Se canceló la decisión de reconocer el contrato de hipoteca como no celebrado, se envió el caso para una nueva consideración:
JSC "Banco" presentó una demanda contra el nombre completo de la ejecución hipotecaria sobre el tema de la prenda - un estacionamiento caja subterránea. El tribunal denegó la demanda. Revocando la decisión del tribunal de primera instancia, remitiendo el caso a un nuevo juicio, el tribunal regional indicó que "... llegando a una conclusión sobre la no celebración del contrato de hipoteca en su conjunto por considerar que las partes este acuerdo no acordó los términos sobre el procedimiento para el pago de intereses sobre el uso del préstamo, así como el monto y los términos del cumplimiento de las obligaciones de pago de multas por mora en el pago de intereses sobre el uso de un préstamo, aumento de intereses por pago atrasado del principal de la deuda de un préstamo, el tribunal no tuvo en cuenta que las partes habían acordado todas las condiciones esenciales (cantidad, plazo y sustancia de la obligación) relacionadas con la obligación hipotecaria garantizada de pagar al deudor la cantidad de la deuda principal bajo el contrato de préstamo, y por lo tanto el contrato de hipoteca no puede considerarse no celebrado en su totalidad. (
Cuestiones relativas a la protección del tenedor de la prenda en los casos en que resulte que el prendante no tenía la propiedad de la cosa, en legislación actual no resuelto. El acuerdo de prenda fue reconocido por los tribunales como inválido, y el acreedor prendario perdió el objeto de la prenda.
En los últimos años, el problema de proteger a un acreedor consciente se ha vuelto muy agudo. En esta situación, un intento de construir un sistema de protección del acreedor prendario, que desconocía la ausencia de los derechos del acreedor prendario sobre la propiedad prendada, fue realizado por práctica de arbitraje.
El acreedor prendario de buena fe recibió la protección del agente de la ley que se aplica a un comprador de buena fe. Una inscripción en el registro sobre el derecho del pignorante no garantiza la protección de los derechos del acreedor prendario.
Pregunta sobre quien es acreedor hipotecario de buena fe, debe ser divulgado en el ejemplo del caso básico y sus variaciones posteriores. Considere, por ejemplo, un caso inicial de este tipo: hay alguien que está inscrito en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con él (en adelante, el Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces) como propietario de una cosa inmueble .
La persona especificada, habiendo celebrado un contrato de préstamo con el banco, asegura el reembolso del préstamo con una hipoteca. Más tarde resulta que este pignorante, inscrito en el registro, en realidad no tenía derecho de propiedad sobre la propiedad pignorada, porque compró esta cosa a un tercero en una transacción inválida. El tribunal reconoce esta transacción como inválida (por ejemplo, como una transacción importante o una transacción de parte interesada que no ha recibido la aprobación corporativa).
En consecuencia, existe un problema relacionado con la aplicación de las consecuencias de la nulidad de tal transacción. Obviamente, la consecuencia del acto judicial sobre el reconocimiento de la transacción como inválida debe ser la restitución bilateral: cada parte de la transacción debe devolverse todo lo recibido.
En este caso, debe cancelarse el registro del derecho de dominio del pignorante y restablecerse el registro del derecho de dominio del dueño real del vendedor. El vendedor debe devolver el dinero u otra contraprestación que recibió del comprador. Pero no debemos olvidar que la propiedad ya está gravada con una hipoteca.
Y aquí surge la pregunta: ¿cuál es el destino de la promesa?
En primer lugar, es necesario responder a la pregunta de si una persona se considera propietario solo porque se ha realizado una inscripción en relación con él en el Registro Estatal Unificado de Registros de Bienes Raíces.
La respuesta a esta pregunta debe ser negativa. El sistema de registro nacional está dispuesto como un sistema de registro causal, es decir, el registro en sí mismo no crea un derecho.
Un registro es, por así decirlo, un "símbolo" de un derecho, para cuya aparición es necesaria una base legal adecuada, por ejemplo, en forma de una transacción válida. Si no existe tal base legal, entonces la entrada misma en nuestro sistema legal no crea ningún derecho. Entonces, si llegamos a la conclusión de que el deudor nunca ha sido el propietario de la propiedad hipotecada, ¿qué debería pasar a continuación con la hipoteca?
Como resultado, unos 15 años de jurisprudencia muestran que los tribunales en disputas de este tipo ni siquiera pensaron que cualquier persona que confiara en el registro debería ser protegida.
Cuando el acreedor prendario, en el incidente antes descrito, trató de declarar su propia buena fe, los tribunales exigieron que se hiciera referencia a una regla de derecho específica, siguiendo el ejemplo del art. Arte. 302 y 223 del Código Civil de la Federación Rusa, que protegen a los compradores de buena fe.
Naturalmente, no existe ninguna ley que regule la protección de un acreedor prendario de buena fe. Por lo tanto, en el caso de que el propietario no haya celebrado el contrato de prenda, dicha transacción se reconoció como nula.
En consecuencia, no surgió ninguna prenda, y el acreedor prendario no tenía ningún derecho de prenda sobre la propiedad. En tales casos, cuando se aplicaba la restitución, se restituía la propiedad del vendedor, libre de gravamen de la hipoteca, y se extinguía el registro de la hipoteca.
Un acreedor prendario de buena fe, que haya confiado en los datos del registro, debe estar protegido.
En este estado, la práctica judicial se mantuvo hasta julio de 2011, es decir, antes de que el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa abordara por primera vez el problema de la protección de un acreedor prendario de buena fe. Esto se hizo en un acto judicial del más alto Corte en el caso de Intesa Bank contra Cavalcade Society (decisión del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 26 de julio de 2011 en el caso No. A56-24071 / 2010).
Por cierto, podemos decir que el objeto de la disputa en este caso era muy similar al caso que hemos considerado anteriormente. La única diferencia era que había otra empresa entre el comprador y el vendedor, que solía derecho Corporativo al hacer esta venta no eran tan obvios.
Uno de los accionistas del propietario real presentó una demanda ante el tribunal de arbitraje para invalidar la transacción del interesado, es decir, la compraventa de bienes inmuebles del vendedor al comprador final. Los tribunales, considerando el caso, acordaron que la transacción se hizo con intereses, y como no se recibió aprobación, por lo tanto, es inválida.
Pero, como recordamos, también hubo un gravamen prendario. Los tribunales no expresaron ninguna opinión especial con respecto a esta fianza, pero el caso fue remitido al Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa precisamente para que el Presidium se formara. posicion legal pero la cuestión de cómo puede protegerse al acreedor hipotecario, que hizo el contrato de hipoteca de buena fe, confiando en los datos registrales.
El Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa canceló todos los actos judiciales y envió el caso a un nuevo juicio. En la sentencia de este caso, por primera vez, se expresó una posición jurídica según la cual, si se introduce en el ordenamiento jurídico un sistema de registro abierto, empujando, de hecho, a todos partes interesadas que realizan transacciones inmobiliarias confían en los datos de este sistema de registro, entonces la persona que confía en tal registro no puede quedar desprotegida. No importa si esa persona realiza una transacción de compra y venta o concluye un contrato de hipoteca.
También están sujetos a consideración los intereses del acreedor prendario de buena fe, debiendo los tribunales aplicar las consecuencias de la nulidad de la operación, teniendo en cuenta la conservación del gravamen prendario.
Así, el verano de 2011 es ese punto de inflexión en la práctica judicial, cuando el Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa formuló una posición legal largamente esperada, afirmando que no solo el que compra bienes inmuebles, confiando en el registro, pero también está protegido el que lo toma en prenda.
Esto se basa en un argumento elegante, que fue expresado una vez por el profesor prerrevolucionario I.P. Trepitsyn, discutiendo el problema de proteger no solo a un comprador de buena fe, sino en general a cualquier persona que realice transacciones que se basen en datos de registro (estos son inquilinos, acreedores prendarios y servidumbre).
La esencia de este argumento es la siguiente. Si el ordenamiento jurídico brinda la oportunidad de adquirir de buena fe el mayor y más completo derecho a una cosa: la propiedad, entonces inevitablemente debemos llegar a la conclusión de que los derechos de propiedad limitados, que no son tan completos como el derecho a la propiedad, deben ser todos cuanto más se adquiera pero de buena fe.
Este es un muy buen argumento lógico que no puede ser refutado. Si nuestro ordenamiento legal le da al comprador de buena fe, que ha celebrado un contrato con una persona no autorizada, la oportunidad de proteger el derecho de propiedad que ha adquirido, entonces aquellos que de buena fe adquieren derechos distintos de la propiedad, que son de menor alcance. , esta protección debería extenderse aún más.
En el caso de Bank Intesa v. Cavalcade, el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa solo esbozó este concepto, pero, por supuesto, debe aclararse.
¿Qué parte de la aclaración? En primer lugar, al considerar la cuestión de qué hacer si se establece que el registro de la naturaleza de los bienes del pignorante, en el que se basó el acreedor prendario, surgió como resultado de falsificación, violencia, falsificación o fraude. ¿Quién en esta situación debe ser protegido? verdadero dueño? El problema es que recuperará su cosa del que estaba inscrito en el registro como propietario, pero la recibirá con gravamen, porque el prendario de buena fe retiene un gravamen.
El resultado es una construcción desconocida para nuestro ordenamiento jurídico, cuando surge una prenda de un tercero, y éste es un gravamen constituido pero de buena fe. La protección de un acreedor prendario consciente es un intento de encontrar un equilibrio entre los intereses del propietario y el volumen de negocios. Considere el siguiente ejemplo, que es importante para comprender el concepto de protección de un acreedor prendario de buena fe.
Una persona sin escrúpulos, mediante la falsificación de documentos, registra en la USRRN la transferencia de propiedad de bienes inmuebles propiedad de otra persona. En el futuro, él, usando la fuerza, expulsa al verdadero propietario del local. Los bienes inmuebles se enajenan a un tercero que, por supuesto, no sabe ni puede saber nada sobre las acciones ilícitas del vendedor. El tercero indicado, considerándose dueño propio, empeña este objeto al banco. Una persona privada de bienes inmuebles (propietario real) solicita al tribunal el reconocimiento del derecho de propiedad y la recuperación de bienes de la posesión ilegal de otra persona.
Evidentemente, tal pretensión quedará satisfecha, ya que se establecerá que la cosa se enajenó contra la voluntad de tal propietario. En este caso, el comprador de buena fe no está protegido por el derecho. Pero la base surge de nuevo; - ¿Y cuál es el destino de la prenda constituida por el adquirente a favor de un acreedor prendario de buena fe?
Vale la pena señalar que en el caso de Bank Intesa v. Cavalcade, el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa no especificó cuándo funciona la protección de un acreedor prendario de buena fe. Un sentido de justicia sugiere que si el derecho no proteger al comprador, tampoco se debe proteger al acreedor prendario.
Esto se ve como la idea central, que está incrustada en el art. 302 del Código Civil de la Federación Rusa: en un lado de la escala está el interés del propietario, en el otro, los intereses de facturación. ¿Cuándo deben protegerse los intereses del propietario y cuándo deben protegerse los intereses de la facturación? Creo que en los casos en que el propio propietario realiza cualquier acción que conduzca a la aparición de una entrada en el Registro Estatal Unificado de Derechos Inmobiliarios, en la que un tercero se basó posteriormente de buena fe, entonces la ley debería proteger el volumen de negocios, que es decir, los que confiaron en el registro.
Pero si el propietario no cometió ninguna acción descuidada e irreflexiva, ¿qué se le puede reprochar?
En este caso, por supuesto, el propietario debe estar protegido. La propiedad en general es la institución central de todo sistema económico burgués capitalista.
Por lo tanto, proteja exclusivamente volumen de negocios ignorar los intereses del propietario sin una buena razón sería conceptualmente incorrecto. ¿Debería un acreedor prendario de buena fe estar tan protegido como un comprador? Creo que sí, porque el art. 302 del Código Civil de la Federación de Rusia se formula principio general cuando protegemos al propietario, y cuando protegemos la facturación.
Hay muchas explicaciones diferentes de por qué, en algunos casos, la ley protege al propietario y, en algunos casos, a un participante de buena fe en la rotación que se basó en la apariencia formal del derecho (entrada en la USRR, posesión de bienes muebles, etc.) .).
En la producción del Superior Corte de arbitraje La Federación Rusa recibió otro caso: JSCB "AltaiBusinessBank" contra el banco "KIT Finance" (resolución del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa con fecha 12.06.2011 en el caso No. А0З-10830/2010).
La trama del caso es la siguiente: había un cierto propietario del apartamento, sus derechos no estaban registrados en la USRPN, porque surgieron antes.
Dicha persona muere y no deja herederos. Alguien A., utilizando documentos falsos, elabora un apartamento para sí mismo, luego su cómplice - B. va al banco y recibe un préstamo para la compra - venta del apartamento mencionado de A.
El banco emite dicho préstamo, se concluye un acuerdo de compraventa entre los estafadores y la transferencia del derecho a B se realiza desde A.
Como en esta transacción el pago del apartamento lo hace el banco, en virtud de la ley existe una hipoteca a favor del banco. Se registró el gravamen de prenda especificado. El comprador, siendo cliente del banco, siendo prestatario, emite una hipoteca al banco. El banco vende esta hipoteca como parte de un grupo completo de otras hipotecas a otro banco: Bank-2.
Las intenciones de los estafadores, por supuesto, no incluían el pago del préstamo, y la hipoteca vendida a Bank-2 se vence.
Bank-2 es llevado a los tribunales jurisdicción general el requisito de solicitar un peritaje en materia de hipoteca. El tribunal concede la solicitud. En curso procedimientos de ejecución se abre el esquema de los estafadores y resulta que este piso está embargado, porque el verdadero dueño, que falleció, no tiene herederos.
Al tener conocimiento de esto, el municipio presenta una demanda de reconocimiento de la propiedad del apartamento. Tal reclamo también se cumple, porque este apartamento es esencialmente un apartamento municipal desde la muerte del propietario real. Y luego surge la pregunta: ¿qué debe hacer un banco si tiene una hipoteca sobre el apartamento especificado con una obligación de préstamo incumplida?
El procedimiento de ejecución se completó, ya que se estableció que este apartamento era de otra persona, por lo tanto, no había ningún deudor en el procedimiento de ejecución.Dado que el contrato de compraventa del apartamento se declaró nulo debido a que A., al no ser el propietario de este apartamento, no tenía derecho a transferirlo como garantía y establecer una hipoteca, Bank-2 demanda al primer banco que le vendió esta hipoteca, para recuperar sumas de dinero pagado en virtud del contrato de compraventa de hipoteca. En base a esto, el Banco-1 transfirió al Banco-2 una garantia, que no certifica el derecho a recibir la ejecución de obligaciones dinerarias y el derecho a pignorar un apartamento. Los tribunales de tres instancias negaron la pretensión de Bank-2, refiriéndose a que por decisión del tribunal de la ciudad, A. a favor de Bank-2 recuperó la deuda, los intereses y las penalidades en virtud del contrato de préstamo, así como el cobro fue hecho en materia de prenda.
Esta decisión entró en fuerza legal, acreedor emitido lista de rendimiento para recuperar la deuda pendiente. El caso fue remitido al Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia, que adoptó un enfoque diferente para resolver el problema de la protección de un acreedor prendario de buena fe. En su resolución, el Presidium indicó lo siguiente: se ingresó un registro de la propiedad del pignorante A. del apartamento pignorado al Banco-1 en el Registro Estatal Unificado de Propiedad Inmobiliaria contra la voluntad del propietario real.
Por una decisión de un tribunal de jurisdicción general que ha entrado en vigor, se reconoce el derecho de propiedad de un apartamento para municipio. El verdadero propietario (municipio) no sabía ni podía saber del hecho de realizar el citado asiento.
En tales circunstancias, el propietario de la acción y de los bienes sustraídos y prendados ilegalmente deben ser protegidos, entre otras cosas, de las pretensiones del acreedor prendario (Banco-1), quien actuó de buena fe en el momento en que la ley asocia la ocurrencia de la prenda. Dado que el inmueble fue sacado del municipio sin ninguna de sus voluntades, esto significa que se presenta una situación similar a la descrita en el art. 302 del Código Civil de la Federación Rusa. Y en este caso, incluso un acreedor consciente no debería estar protegido.
La negligencia del propietario implica la devolución de su propiedad con un gravamen prendario. El concepto de protección de los derechos de un acreedor prendario de buena fe se completó en el caso de Rosselkhozbank contra la empresa Alisa (resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 06.07.2012 en el expediente N° A37-2221/2010).
La trama de este caso es la siguiente. Se concluyó un contrato de préstamo entre Rosselkhozbank y la empresa Alisa, según el cual el prestamista se comprometía a proporcionar al prestatario un préstamo y pagar intereses por su uso.
Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones en virtud del contrato de préstamo, se celebró un contrato de prenda entre el banco (titular de la prenda) y la empresa AvtoTransServis. Vehículo en relación con el cargador Fiat-Allis perteneciente al pignorante.
La propiedad del cargador por parte del pignorante se basa en el acuerdo de compraventa celebrado entre AvtoTransServices (el comprador) y la empresa PROJECT GOLD (vendedor), y el certificado de aceptación del equipo.
Dado que el prestatario no cumplió adecuadamente con sus obligaciones en virtud del contrato de préstamo, el banco presentó una demanda contra las empresas Alisa y AvtoTransServis para recuperar la deuda principal, los intereses del préstamo y también para ejecutar la propiedad pignorada: un cargador.
Por decisión del tribunal de primera instancia, se satisfizo la demanda: a favor del banco, se cobró la deuda principal a la empresa Alisa, los intereses por el uso del préstamo y el cobro se destinó al inmueble-vehículo prendado (carretillas elevadoras) . Decreto Tribunal de Apelación se modificó la decisión del tribunal de primera instancia: se denegó la pretensión de ejecución de la propiedad impuesta. El tribunal declaró inválido el contrato de prenda.
El caso fue presentado acuerdo adicional al acuerdo de compraventa entre AvtoTransServices y PROJECT GOLD, que estipula que la propiedad del cargador se transfiere solo si el pago completo se realiza dentro de un período determinado.
A falta de pago dentro del plazo especificado, el contrato se considera rescindido y la propiedad pasa al vendedor. Al mismo tiempo, la fecha de terminación del contrato llegó unos meses antes de que la propiedad fuera pignorada por el banco.
Es decir, por las circunstancias del caso, el pignorante nunca fue el propietario, por lo que el Tribunal Federal de Arbitraje confirmó la decisión judicial. Tribunal de Apelación, pero el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa no estuvo de acuerdo con esta posición de los tribunales inferiores. El Presidium expresó una vez más la idea de que si el acreedor prendario de buena fe se basaba en la apariencia del derecho que tenía el acreedor prendario ( para muebles, esto es posesión), entonces debe considerarse como consciente. En este caso, la cosa se retiró a voluntad del propietario: el vendedor mismo la transfirió a la posesión del comprador, por lo que esta cosa no es robada. Por supuesto, el vendedor es el dueño de esta cosa, porque acordó con el comprador rescindir el contrato y devolver la cosa, pero debido a que la posesión estaba con el pignorante, la prenda es retenida por el acreedor prendario de buena fe, y el vendedor, en consecuencia, recibe la cosa de nuevo en posesión, pero gravada con garantía. El criterio aplicable a un comprador de buena fe se extiende al acreedor prendario.
Para responder a las preguntas de quién es un acreedor prendario de buena fe y qué es la buena fe, parece lógico utilizar la práctica de disputas de vindicación y la posición expresada en la resolución conjunta de los Plenos de la Corte Suprema de la Federación Rusa No. 10 y el Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa No. 22 de fecha 29.04. en la práctica judicial en la resolución de disputas relacionadas con la protección del derecho de propiedad y otros derechos reales(en adelante - Resolución N° 10/22).
La construcción de un comprador de buena fe en el Decreto N° 10/22 se presenta de la siguiente manera: no se presume la buena fe, debe probarse. Sin embargo, no se prueba por el hecho de que la persona debe convencer al tribunal de que no sé y no podría saber; esto es imposible, porque se trata de un hecho negativo y los hechos negativos no se prueban.
La buena fe significa que una persona debe probar que, antes de realizar una transacción, ha realizado todas las acciones necesarias que, de acuerdo con los términos del volumen de negocios, suele realizar una persona que realiza tales transacciones.
Como resultado de estas acciones, se supone que la persona recibe información de la que debe deducirse claramente que aquel con quien se planea celebrar un acuerdo tiene el derecho de propiedad sobre el objeto de la transacción. La misma idea se puede trasladar al acreedor hipotecario.
Es decir, un acreedor prendario consciente es aquel que ha realizado las acciones que normalmente exigen los términos de la rotación de dicho acreedor prendario para verificar la autoridad de la contraparte.
Es claro que aquí es posible señalar diferentes grupos de sujetos, participantes en la rotación, según qué requisitos de precaución se les impongan. Una cosa es que el acreedor prendario sea un ciudadano: le basta con mirar el extracto. Aproximadamente el mismo enfoque para los comerciantes comunes, que a menudo toman algo como garantía por si acaso, para asegurar un préstamo.
Pero los bancos son acreedores hipotecarios profesionales. Los bancos son como materias especiales que se supone que son especialmente sofisticados y especialmente competentes en el campo de las finanzas y en el campo de las transacciones garantizadas. A un banco se le puede exigir un mayor nivel de discreción y un mayor nivel de conciencia. Por ejemplo, un deudor hipotecario llega a un banco y ofrece hipotecar un edificio. El banco no solo mira el estado de cuenta, aquí se acostumbra mirar los documentos: los motivos. Y si está claro que la contraparte-pignorista compró la cosa, por ejemplo, una semana antes de la transacción de prenda, y claramente no la compró al precio de mercado, por ejemplo, diez veces más barato de lo que cuesta en el mercado, surge la pregunta si el banco será concienzudo, si hace tal trato?
Según todos los criterios, no, porque tal comportamiento no se acepta en la circulación comercial. Comprar bienes inmuebles a un precio muy por debajo del mercado, al menos, despierta sospechas: la cosa acaba de ser comprada y se hipoteca de inmediato. Exactamente la misma posición fue formulada por el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa en relación con la compraventa: si un comerciante compra un bien inmueble y ve que este último fue comprado por el vendedor en este momento y en un mercado no precio, entonces tal comerciante actúa imprudentemente. Por lo tanto, no puede ser defendido por una referencia a una buena conciencia. El acreedor prendario está sujeto a reglas análogas a las que existen para comprobar la buena conciencia del comprador.
Invalidez del contrato de prenda en virtud del artículo 174 del Código Civil de la Federación Rusa
Uno de los principales "motores comerciales" en estos días es una variedad de transacciones con bienes raíces: sus compras, ventas, prendas, etc. Desafortunadamente, no es raro que una de las partes de un acuerdo esté dispuesta a enriquecerse ilegalmente en una transacción, por supuesto, sobre el enriquecimiento legal está fuera de discusión. En este sentido, terreno muy fértil - de una forma u otra relacionado con acuerdos y contratos inmobiliarios entre diversas organizaciones - no importa si se trata de una hipoteca, compraventa, arrendamiento, etc. Veremos un ejemplo a continuación.
acto judicial: decisión del Tribunal de Arbitraje de Moscú del 11 de julio de 2016 en el caso No. A40-132705/2016.
Diagrama de caso:
En esta sesión judicial se consideró la demanda de LLC “UNIKOR-Service” contra la Sociedad Camilla Properties Limited por la nulidad del Contrato de Prenda de fecha 15 de abril de 2015. entre LLC "UNICOR-Service" y la Compañía Camilla Properties Limited, además - una declaración de un tercero LLC "NRK Stock Market" a la Compañía Camilla Properties Limited y LLC "UNICOR-Service" sobre la invalidación del Acuerdo Hipotecario con fecha 15.04.2015 . Por decisión del Tribunal de Arbitraje de Moscú en el caso No. A40-132705 / 2016, el tribunal reconoció este acuerdo inválido. A favor del Demandante, el Demandado fue acusado de los costos de pagar el impuesto estatal por un monto de 6 mil rublos. A favor de la tercera persona, gastos para pagar el impuesto estatal por un monto de 6 mil rublos.
Las conclusiones del tribunal en la decisión del Tribunal de Arbitraje de Moscú del 11 de junio de 2016 en el caso No. A40-132705/2016.
1) El 12 de junio de 2014, el Demandado (Prestamista) y un tercero que no hace reclamos independientes (Prestatario) celebraron un Contrato de Préstamo, en virtud del cual el Prestamista otorgó al Prestatario un préstamo que devenga intereses por un monto de diecisiete mil dólares estadounidenses. dólares por un año a partir de la fecha del préstamo.
2) El 12 de junio de 2014, el Demandado (Prendario) y un tercero que no presenta pretensiones independientes (Prendario) celebraron un Contrato de Hipoteca, en virtud del cual el Prendario pignoró bienes inmuebles.
Además, el Acuerdo contiene una cláusula según la cual el Prestatario está obligado a pagar el préstamo a través de la prenda de bienes inmuebles propiedad y dados en prenda al Prestamista por el Demandante.
3) 15 de abril de 2015 El Demandado (Prendario) y el Demandante (Prendario) celebraron un Contrato de Hipoteca, según el cual, asegurando el cumplimiento de las obligaciones de un tercero con el Prendario en virtud del Contrato de Préstamo de fecha 12.06.2014, el Prendario pignoró bienes inmuebles.
El objeto de la hipoteca tiene un gravamen parcial en virtud del contrato de arrendamiento de fecha 19.03.2010.
El tribunal satisfizo la demanda debido a que vio signos de daño deliberado a la Demandante en el contrato en disputa.
Comentarios:
Esta decisión fue tomada por el tribunal con bastante razón, ya que aquí se trata de un abuso de derecho, es decir, de un ejercicio deliberadamente injusto de los derechos civiles.
El acuerdo garantiza el cumplimiento de las obligaciones no del propio deudor hipotecario, sino de otra persona, mientras que simplemente no hay evidencia del interés de la Demandante en celebrar tal Acuerdo, al igual que no hay evidencia de la interdependencia de las organizaciones.
El Pignorante debería haber sido consciente de que recibió el derecho de prenda con respecto a bienes inmuebles sin proporcionar al Pignorante la compensación monetaria adecuada a cambio. No se ha probado que el Demandante vaya a poder recibir una compensación del Prestatario tras la ejecución de su propiedad de conformidad con el Contrato Hipotecario de fecha 15.04.2015. a causa del cumplimiento de las obligaciones del Prestatario en virtud del Contrato de Préstamo, a pesar de que la venta de la propiedad del Demandante no cubre completamente la deuda del Prestatario con el Pignorante, y los bienes inmuebles propiedad del Prestatario están en garantía del Préstamo Convenio.
Además, la propiedad, parte del fondo mutuo, no está gravada con un compromiso para garantizar el cumplimiento de las obligaciones de terceros. Aquí hay una situación de este tipo: en el momento del registro del Contrato Hipotecario de fecha 15.04.2015. 100% de participación en capital autorizado El demandante era propietario de un fondo mutuo de inversión cerrado administrado por ZAO MC Interfin CAPITAL. El contribuyente debería haber sido consciente de este punto clave.
Expediente N° 2-887/2015
SOLUCIÓN
En nombre de la Federación Rusa
juez del centro Tribunal de Distrito Prokopyevsk Tijonova L.G.
bajo el secretario Dyakonova Yu.R.
examinado en audiencia pública en la ciudad de Prokopyevsk
un caso civil sobre el reclamo de Aftahov Rinat Abbasovich contra OJSC "Ural Bank for Reconstruction and Development" (UBRD) para reconocer el contrato de préstamo como parcialmente inválido,
CONFIGURAR:
Demandante Aftakhov R.A. presentó una demanda contra el acusado para reconocer el contrato de préstamo como parcialmente inválido, para eliminar el gravamen de la única vivienda de la fianza, argumentando que había tomado un préstamo por un monto de 1,900,000 rublos de la sucursal de UBRD OJSC, contrato de préstamo No. del DD.MM.AAAA del año. Al firmar el contrato de préstamo, el demandado pignoró su única vivienda, engañándolo de que la única vivienda también está sujeta a prenda, aprovechándose de su analfabetismo legal. Compró una vivienda en 2007, no es una hipoteca y se compró antes de firmar un acuerdo con el banco.
En la audiencia, el demandante Aftakhov P.A. Respaldó las afirmaciones y agregó que él y su hijo menor estaban registrados en la casa.
El representante del demandante Bshoyan John, actuando sobre la base de un poder notariado, apoyó los reclamos, solicitó eliminar el gravamen de la casa para que el demandante pudiera disponer libremente de la vivienda, t.to. el banco ha impuesto un cargo ilegal. Basado en la Parte 2 del art. 6 de la Ley Hipotecaria pide que se reconozca el contrato de préstamo como nulo parcialmente.
El representante de la demandada no compareció a la audiencia, se notificó el día de la audiencia.
Después de escuchar al demandante, su representante, examinando los materiales escritos del caso, el tribunal llega a lo siguiente.
DECIDIDO:
La demanda presentada por Rinat Abbasovich Aftakhov contra el Ural Bank for Reconstruction and Development OJSC (UBRD) para reconocer el contrato de préstamo como parcialmente inválido, para eliminar el gravamen de los bienes inmuebles, fue desestimada por falta de fundamento.
La decisión puede ser apelada apelación Tribunal Regional de Kemerovo dentro de un mes a partir de la fecha de producción de la decisión final.
juez: firma
Así es: el juez L.G. Tikhonov
Corte:
Tribunal de Distrito Central de Prokopyevsk (Región de Kemerovo)Jueces del caso:
Tijonova L.G. (juez)Litigios sobre:
Reconocimiento de la transacción como inválidaReconocimiento del contrato como inválido
Práctica judicial sobre la aplicación de la norma del art. 167 del Código Civil de la Federación Rusa
EN NOMBRE DE LA FEDERACIÓN DE RUSIA
Tribunal de distrito de Butyrsky de Moscú compuesto por: el juez presidente en el secretario, habiendo examinado en audiencia pública un caso civil bajo el reclamo de Kiryanov A.C. a PJSC "Rosevrobank", Sociedad de Responsabilidad Limitada "Alliance" sobre el reconocimiento del acuerdo promesa inválida apartamento, aplicando las consecuencias de la nulidad de la transacción, cobrando costos judiciales,
CONFIGURAR:
El demandante interpuso una demanda contra Rosevrobank PJSC, Alliance LLC para invalidar el contrato de prenda inmobiliaria de fecha 01/01/2011 entre el demandante y Rosevrobank PJSC, en relación con los locales residenciales ubicados en la dirección: Moscú, st. . Butyrskaya, 6, con una superficie total de 37,3 m2.
Se concluyó un contrato de préstamo entre el demandante y el demandado PJSC Rosevrobank, según el cual recibió un préstamo dinero en efectivo en la cantidad de 2500000 rublos. durante 60 meses. El préstamo fue recibido para las necesidades del consumidor. Al mismo tiempo, como garantía de las obligaciones del préstamo, el Banco celebró un contrato de prenda inmobiliaria con el demandante, a saber, un apartamento de una habitación.
Posteriormente, el Banco celebró un contrato de cesión de derechos de reclamación con Alliance LLC, según el cual, entre otras cosas, el derecho a reclamar bajo dicho acuerdo prenda de bienes inmuebles.
El actor considera inválido el contrato de prenda inmobiliaria, ya que no cumple con las disposiciones de la ley, según la cual no se permite la ejecución de una vivienda de propiedad de un ciudadano, si para un ciudadano deudor y miembros de su familia viven juntos en el local propio, es el único apto para residencia permanente.
Dado que esta transacción no es válida, entonces, en consecuencia, no conlleva ninguna consecuencia legal.
En relación con lo anterior, la actora interpuso la presente demanda ante el tribunal.
En la audiencia, el representante del abogado demandante Zhukov Oh.C. insistió en satisfacer los reclamos en su totalidad, citó argumentos similares a los expuestos en el reclamo. Además, explicó a la corte que el periodo límite no permitió que la presente demanda llegara a los tribunales, ya que esta transacción es nula por ser incompatible con las disposiciones de la ley.
El representante del demandado PJSC Rosevrobank no reconoció los reclamos en la sesión del tribunal, consideró que los reclamos declarados eran infundados y solicitó aplicar el plazo de prescripción al reclamo, ya que la transacción en disputa no es nula, pero es una transacción anulable.
El representante del demandado LLC "Alliance" no reconoció los reclamos en la audiencia, apoyó los argumentos del representante del demandado PJSC "Rosevrobank", también pidió aplicar a los declarados reclamación (es periodo límite.
Representante de un tercero de la Oficina de Rosreestr para la ciudad de Moscú en sesión de la corte no compareció, se le notificó el día de la audiencia.
Después de escuchar a las partes, examinar los materiales de este caso civil, los materiales de los procedimientos de ejecución contra el demandante sobre la ejecución hipotecaria de la propiedad prendada, el tribunal llega a lo siguiente.
El tribunal estableció que se celebró un contrato de préstamo entre el demandante y el demandado PJSC Rosevrobank, según el cual el demandante recibió un préstamo de fondos por un monto de 2.500.000 rublos. durante 60 meses. El préstamo fue recibido para las necesidades del consumidor.
Como garantía de las obligaciones del préstamo, el Banco celebró un acuerdo con el demandante para prometer bienes inmuebles: un apartamento de una habitación ubicado en la dirección: Moscú, st. Butyrskaya, 6, con una superficie total de 37,3 m2. El acuerdo fue registrado en estatutario orden en el FRS en la ciudad de Moscú.
Posteriormente, el Banco celebró un contrato de cesión de derechos de reclamación de Alliance LLC, según el cual se transfirió el derecho de reclamación contra el demandante en virtud del contrato de préstamo, así como en virtud del contrato de prenda inmobiliaria.
Por decisión del Tribunal de Distrito de Butyrsky de la ciudad del 10 de septiembre de 2014, a favor de Alliance LLC, el demandante Kiryanov y el garante Sviyazhsky cobraron conjunta y solidariamente la deuda en virtud del contrato de préstamo por el monto de la deuda principal, intereses, confiscación, deber estatal, gastos para pagar el examen. Ejecutado en la propiedad prometida: un apartamento en la dirección: Moscú, Butyrskaya, 6.
Según el tribunal, las reclamaciones establecidas en el presente caso están sujetas a satisfacción en relación con lo siguiente.
En virtud del artículo 168 del Código Civil de la Federación Rusa, una transacción que no cumpla con los requisitos de la ley u otros actos legales es nula, a menos que la ley establezca que tal transacción es anulable, o no prevea otros consecuencias de la transgresión.
De conformidad con el apartado 1 del art. una ley Federal de fecha 16.07.1998 No. 102-FZ "Sobre hipoteca (prenda de bienes inmuebles)" en virtud de un acuerdo sobre la prenda de bienes inmuebles (acuerdo de hipoteca), una parte: el acreedor prendario, que es un acreedor bajo una obligación garantizada por una hipoteca, tiene derecho a recibir la satisfacción de sus reclamos monetarios al deudor bajo esta obligación del valor de los bienes inmuebles pignorados de la otra parte - el pignorante, predominantemente sobre otros acreedores del pignorante, con las excepciones establecidas por la ley federal.
El párrafo 2 del artículo 6 de la citada Ley Federal establece que la hipoteca de bienes retirados de la circulación, bienes sobre los cuales la ejecución no puede imponerse de conformidad con la ley federal, así como bienes respecto de los cuales se prevé la privatización obligatoria de conformidad con el procedimiento establecido por la ley federal, o cuya privatización esté prohibida.
Entonces, de acuerdo con el párrafo 2 de la parte 1 del art. 446 Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia sanción por documentos ejecutivos no se puede aplicar a la propiedad de un ciudadano deudor por derecho de propiedad, y en particular, a los locales residenciales (partes de los mismos), si para un ciudadano deudor y los miembros de su familia que viven juntos en los locales de propiedad, es el único uno apto para local de residencia permanente, con excepción de los bienes señalados en este párrafo, si es objeto de hipoteca y sobre él puede imponerse ejecución conforme a la legislación hipotecaria.
El artículo 78 de la Ley Federal del 16 de julio de 1998 N 102-FZ "Sobre hipoteca (prenda de bienes inmuebles)" permite al acreedor prendario ejecutar una casa o apartamento residencial hipotecado y vender esta propiedad, siempre que dicha casa o apartamento residencial fue hipotecado bajo un contrato de hipoteca o en una hipoteca por ministerio de la ley como garantía para el pago de un préstamo o préstamo de propósito especial otorgado por un banco u otro institución de crédito u otras personas entidad legal para la adquisición o construcción de tales u otras casas o apartamentos residenciales, su revisión u otra mejora inseparable, así como para cancelar un préstamo o préstamo previamente otorgado para la compra o construcción de una casa o apartamento residencial.
De la interpretación de la disposición anterior de la Ley Federal, se deduce que la ejecución hipotecaria de un edificio residencial o apartamento hipotecado con terminación del derecho del deudor a usarlos solo es posible con la condición de que dicho edificio residencial o apartamento haya sido hipotecado bajo una hipoteca. acuerdo para garantizar el reembolso de un préstamo o préstamo con un objetivo estrictamente definido: la adquisición o construcción de una casa o apartamento hipotecado u otro tipo de vivienda, su reforma u otra mejora inseparable, así como el reembolso de un crédito o préstamo previamente concedido para la compra o construcción de una casa o apartamento residencial.
La norma especificada también prevé la posibilidad de ejecución hipotecaria en locales residenciales que son objeto de una hipoteca en virtud de la ley (Ley Federal del 30 de diciembre de 2004 No. 214-ФЗ "Sobre la participación en la construcción compartida Edificio de apartamentos y otros objetos inmobiliarios y sobre modificaciones a algunos actos legislativos radiofrecuencia").
Según lo establecido por el tribunal en el curso de la consideración del presente caso civil, proposito especial del préstamo recibido por el demandante no cumple con los requisitos del párrafo 1 del artículo 78 de la Ley Federal "Sobre Hipoteca", el inmueble (apartamento), que es objeto del contrato de prenda, es la única vivienda habitable para el demandante (tanto en el momento de la celebración del contrato de prenda como en el día de hoy), respectivamente, no se permite la ejecución hipotecaria en este local residencial.
Por lo tanto, el contrato de hipoteca impugnado por el demandante no cumple con la ley y, por lo tanto, en virtud del artículo 168 del Código Civil de la Federación Rusa, es inválido (nulo).
Según el art. 167 del Código Civil de la Federación Rusa transacción inválida no conlleva consecuencias jurídicas, con excepción de las relativas a su nulidad, y es nula desde el momento de su comisión.
En este sentido, el tribunal considera posible aplicar las consecuencias de la nulidad de la transacción, a saber, cancelar la inscripción en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y las transacciones con él sobre la restricción del derecho (hipoteca) a locales residenciales ubicados en la dirección: Moscú, st. Butirskaya, 6.
Los argumentos de los representantes de los demandados sobre la aplicación del plazo de prescripción a las pretensiones expuestas, el tribunal considera insostenibles.
Así, según el artículo 195 del Código Civil de la Federación Rusa, el plazo de prescripción se reconoce como el plazo para proteger el derecho sobre la reclamación de una persona cuyo derecho ha sido violado.
De conformidad con el artículo 181 del Código Civil de la Federación de Rusia, el plazo de prescripción para que se apliquen las consecuencias de la invalidez de una transacción nula es de tres años. El plazo de prescripción para la reclamación especificada comienza a partir del día en que comenzó la ejecución de esta transacción.
El plazo de prescripción de la acción para reconocer la nulidad de una operación anulable y aplicar las consecuencias de su nulidad es de un año. El plazo de prescripción de la demanda determinada comienza a correr desde el día en que cesa la violencia o la amenaza bajo cuya influencia se celebró la transacción (párrafo 1 del artículo 179), o desde el día en que el demandante tuvo o debió haber tenido conocimiento de otras circunstancias que son la base para declarar la transacción inválida.
El tribunal, reconociendo la transacción (acuerdo de prenda de apartamento) como inválida, se refirió a las disposiciones del Artículo 168 del Código Civil de la Federación Rusa, es decir. sobre la incompatibilidad de esta transacción con las disposiciones de la ley, por lo que tal transacción es precisamente nula, e incontestable, como señalan los demandados.
En consecuencia, el plazo de prescripción para presentar esta demanda ante los tribunales es de tres años a partir de la fecha de inicio de la ejecución. Este término el demandante se perdió.
De conformidad con el artículo 98 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, la parte a cuyo favor se celebró la decisión del tribunal, el tribunal otorga el reembolso a la otra parte de todos los gastos incurridos.
Sobre esta base, de los demandados a favor del demandante en partes iguales, la tarifa estatal pagada por el demandante al presentar una demanda ante el tribunal se recuperará en 100 rublos. de todos.
Guiado por los artículos 12, 56, 194-198 del Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa, el tribunal
DECIDIDO:
Reclamaciones Kiryanova A.C. satisfacer.
Para invalidar el contrato de prenda de bienes inmuebles (apartamento), celebrado entre el demandante y PJSC «Rosevrobank» con respecto a locales residenciales ubicados en la dirección: Moscú, st. Butyrskaya, 6, con una superficie total de 37,3 m2. El juicio del presente caso civil, que ha entrado en vigor, es la base para la autorización agencia del gobierno sobre el registro de transacciones con bienes inmuebles, para la cancelación de una entrada en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles y transacciones con él sobre la restricción del derecho (hipoteca) a una vivienda.
Para cobrar de PJSC "RosEvrobank", Sociedad de Responsabilidad Limitada "Alianza" a favor del demandante los costos de pago deber estatal en partes iguales.