Se retiene la prenda cuando se declara nula la operación. ¿Cómo puede protegerse un acreedor consciente en caso de reconocimiento de la nulidad de la prenda?

Expediente N° 2-887/2015

DECISIÓN

Nombre Federación Rusa

juez del centro Tribunal de Distrito Prokopyevsk Tijonova L.G.

bajo el secretario Dyakonova Yu.R.

examinado en abierto sesión de la corte en Prokopyevsk

un caso civil sobre la reclamación de Rinat Abbasovich Aftahov contra el Ural Bank for Reconstruction and Development OJSC (UBRD) sobre el reconocimiento del contrato de préstamo como parcialmente inválido,

CONFIGURAR:

Demandante Aftakhov R.A. presentó una demanda contra el acusado para reconocer el contrato de préstamo como parcialmente inválido, para eliminar el gravamen de la única vivienda de la fianza, argumentando que había tomado un préstamo por un monto de 1,900,000 rublos de la sucursal de UBRD OJSC, acuerdo de préstamo No. del DD.MM.AAAA del año. Al firmar el contrato de préstamo, el demandado pignoró su única vivienda, engañándolo de que la única vivienda también está sujeta a prenda, aprovechándose de su analfabetismo legal. Compró una vivienda en 2007, no es una hipoteca y se compró antes de la celebración de un acuerdo con el banco.

En la audiencia, el demandante Aftakhov P.A. afirmar apoyó y agregó que él y su hijo menor estaban registrados en la casa.

El representante del demandante Bshoyan John, actuando sobre la base de un poder notariado, apoyó los reclamos, solicitó eliminar el gravamen de la casa para que el demandante pudiera disponer libremente de la vivienda, t.to. el banco ha impuesto un cargo ilegal. Basado en la Parte 2 del art. 6 de la Ley Hipotecaria pide que se reconozca el contrato de préstamo como nulo parcialmente.

El representante de la demandada no compareció a la audiencia, se notificó el día de la audiencia.

Después de escuchar al demandante, su representante, examinando los materiales escritos del caso, el tribunal llega a lo siguiente.

DECIDÍ:

La demanda presentada por Rinat Abbasovich Aftakhov contra Ural Bank for Reconstruction and Development OJSC (UBRD) para reconocer el contrato de préstamo como parcialmente inválido, para eliminar el gravamen de bienes inmuebles, fue desestimada por falta de fundamento.

La decisión puede ser apelada apelación Tribunal Regional de Kemerovo dentro de un mes a partir de la fecha de producción de la decisión final.

juez: firma

Así es: el juez L.G. Tikhonov

Corte:

Tribunal de Distrito Central de Prokopyevsk (Región de Kemerovo)

Jueces del caso:

Tijonova L.G. (juez)

Litigios sobre:

Reconocimiento de la transacción como inválida

Reconocimiento del contrato como inválido

Práctica judicial sobre la aplicación de la norma del art. 167 del Código Civil de la Federación Rusa

Cuestiones relativas a la protección del tenedor de la prenda en los casos en que resulte que el prendante no tenía la propiedad de la cosa, en legislación actual no resuelto. El acuerdo de prenda fue reconocido por los tribunales como inválido, y el acreedor prendario perdió el objeto de la prenda.

En los últimos años, el problema de proteger a un acreedor consciente se ha vuelto muy agudo. En esta situación, la práctica judicial emprendió un intento de construir un sistema de protección del acreedor pignoraticio, que desconocía la ausencia de los derechos del pignorante sobre la propiedad prendada.

El acreedor prendario de buena fe recibió la protección del agente de la ley que se aplica a un comprador de buena fe. Una inscripción en el registro sobre el derecho del pignorante no garantiza la protección de los derechos del acreedor prendario.

Pregunta sobre quién es un acreedor prendario de buena fe debe revelarse utilizando el ejemplo del caso básico y sus variaciones posteriores. Consideremos, por ejemplo, un caso inicial de este tipo: hay alguien que está escrito en el Uno registro estatal derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él (en adelante, USRP) como propietario de bienes inmuebles.

La persona especificada, habiendo celebrado un contrato de préstamo con el banco, asegura el reembolso del préstamo con una hipoteca. Más tarde resulta que este pignorante, inscrito en el registro, en realidad no tenía derecho de propiedad sobre la propiedad pignorada, porque compró esta cosa a un tercero en una transacción inválida. El tribunal reconoce esta transacción como inválida (por ejemplo, como una transacción importante o una transacción de parte interesada que no ha recibido la aprobación corporativa).

En consecuencia, existe un problema relacionado con la aplicación de las consecuencias de la nulidad de tal transacción. Obviamente, la consecuencia del acto judicial sobre el reconocimiento de la transacción como inválida debe ser la restitución bilateral: cada parte de la transacción debe devolverse mutuamente todo lo recibido.

En este caso, debe cancelarse el registro del derecho de dominio del pignorante y restituirse el registro del derecho de dominio del dueño real del vendedor. El vendedor debe devolver el dinero u otra contraprestación que recibió del comprador. Pero no debemos olvidar que el inmueble ya está gravado con una hipoteca.

Y aquí surge la pregunta: ¿cuál es el destino de la promesa?

En primer lugar, es necesario responder a la pregunta de si una persona se considera propietario solo porque se ha realizado una inscripción en relación con él en el Registro Estatal Unificado de Registros de Bienes Raíces.

La respuesta a esta pregunta debe ser negativa. El sistema de registro nacional está dispuesto como un sistema de registro causal, es decir, el registro en sí mismo no crea un derecho.

Un registro es, por así decirlo, un "símbolo" de un derecho, para cuya aparición es necesaria una base legal adecuada, por ejemplo, en forma de una transacción válida. Si no existe tal base legal, entonces la entrada misma en nuestro sistema legal no crea ningún derecho. Entonces, si llegamos a la conclusión de que el deudor nunca ha sido el propietario de la propiedad hipotecada, ¿qué debería pasar a continuación con la hipoteca?

Como resultado, alrededor de 15 años práctica judicial indican que los tribunales en disputas de esta naturaleza ni siquiera pensaron que cualquier persona que confiaba en el registro debería ser protegida.

Cuando el acreedor prendario, en el incidente antes descrito, trató de declarar su propia buena fe, los tribunales exigieron que se hiciera referencia a una regla de derecho específica, siguiendo el ejemplo del art. Arte. 302 y 223 del Código Civil de la Federación Rusa, que protegen a los compradores de buena fe.

Naturalmente, no existe ninguna ley que regule la protección de un acreedor prendario de buena fe. Por lo tanto, en el caso de que el propietario no haya celebrado el contrato de prenda, dicha transacción se reconoció como nula.

En consecuencia, no surgió ninguna prenda, y el acreedor prendario no tenía ningún derecho de prenda sobre la propiedad. En tales casos, cuando se aplicaba la restitución, se restituía la propiedad del vendedor, libre de gravamen de la hipoteca, y se extinguía el registro de la hipoteca.

Un acreedor prendario de buena fe, que haya confiado en los datos del registro, debe estar protegido.

En este estado, la práctica judicial se mantuvo hasta julio de 2011, es decir, antes de que el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia abordara por primera vez el problema de la protección de un acreedor prendario de buena fe. Esto se hizo en un acto judicial del tribunal supremo en el caso del Banco Intesa contra la empresa Cavalcade (decreto del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 26 de julio de 2011 en el caso No. A56-24071 / 2010) .

Por cierto, podemos decir que el objeto de la disputa en este caso era muy similar al caso que hemos considerado anteriormente. La única diferencia era que había otra empresa entre el comprador y el vendedor, que solía derecho Corporativo al hacer esta venta no eran tan obvios.

Uno de los accionistas del propietario real presentó una demanda ante el tribunal de arbitraje para invalidar la transacción del interesado, es decir, la compraventa de bienes inmuebles del vendedor al comprador final. Los tribunales, considerando el caso, acordaron que la transacción se hizo con intereses, y como no se recibió aprobación, por lo tanto, es inválida.

Pero, como recordamos, también hubo un gravamen prendario. Los tribunales no expresaron ninguna opinión especial con respecto a esta fianza, pero el caso fue remitido al Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa precisamente para que el Presidium se formara. posicion legal pero la cuestión de cómo puede protegerse al acreedor hipotecario, que hizo el contrato de hipoteca de buena fe, confiando en los datos registrales.

El Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa canceló todos actos judiciales y devolvió el caso para un nuevo juicio. Por primera vez en la sentencia de este caso, se expresó una posición jurídica según la cual si se ha introducido en el ordenamiento jurídico un sistema de registro abierto, empujando, de hecho, a todas las personas interesadas que realizan transacciones con bienes inmuebles, a confiar sobre los datos de este sistema de registro, entonces la persona que confió en tal registro no puede quedar desprotegida. No importa si esa persona realiza una transacción de compra y venta o concluye un contrato de hipoteca.

También están sujetos a consideración los intereses del acreedor prendario de buena fe, debiendo los tribunales aplicar las consecuencias de la nulidad de la operación, teniendo en cuenta la conservación del gravamen prendario.

Así, el verano de 2011 es ese punto de inflexión en la práctica judicial, cuando el Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa formuló una posición legal largamente esperada, afirmando que no solo el que compra bienes inmuebles, confiando en el registro, pero también está protegido el que lo toma en prenda.

Esto se basa en un argumento elegante, que fue expresado una vez por el profesor prerrevolucionario I.P. Trepitsyn, discutiendo el problema de proteger no solo a un comprador de buena fe, sino también en general a cualquier persona que realice transacciones que se basen en datos de registro (estos son inquilinos, acreedores prendarios y servidumbre).

La esencia de este argumento es la siguiente. Si el ordenamiento jurídico brinda la oportunidad de adquirir de buena fe el mayor y más completo derecho a una cosa: la propiedad, entonces inevitablemente debemos llegar a la conclusión de que los derechos de propiedad limitados, que no son tan completos como el derecho a la propiedad, deben ser todos cuanto más se adquiera pero de buena fe.

Este es un muy buen argumento lógico que no puede ser refutado. Si nuestro ordenamiento legal le da al comprador de buena fe, que ha celebrado un contrato con una persona no autorizada, la oportunidad de proteger el derecho de propiedad que ha adquirido, entonces aquellos que de buena fe adquieren derechos distintos de la propiedad, que son de menor alcance. , esta protección debería extenderse aún más.

En el caso de Bank Intesa v. Cavalcade, el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa solo esbozó este concepto, pero, por supuesto, debe aclararse.

¿Qué parte de la aclaración? En primer lugar, al considerar la cuestión de qué hacer si se establece que el registro de la naturaleza de los bienes del pignorante, en el que se basó el acreedor prendario, surgió como resultado de falsificación, violencia, falsificación o fraude. ¿Quién en esta situación debe ser protegido? verdadero dueño? El problema es que recuperará su cosa del que estaba inscrito en el registro como propietario, pero la recibirá con gravamen, porque el acreedor prendario de buena fe conserva el derecho de prenda.

El resultado es una construcción desconocida para nuestro ordenamiento jurídico, cuando surge una prenda de un tercero, y éste es un gravamen constituido pero de buena fe. La protección de un acreedor prendario consciente es un intento de encontrar un equilibrio entre los intereses del propietario y el volumen de negocios. Considere el siguiente ejemplo, que es importante para comprender el concepto de protección de un acreedor prendario de buena fe.

Una persona sin escrúpulos, mediante la falsificación de documentos, registra en la USRRN la transferencia de propiedad de bienes inmuebles propiedad de otra persona. En el futuro, él, usando la fuerza, expulsa al verdadero propietario del local. Los bienes inmuebles se enajenan a un tercero que, por supuesto, no sabe ni puede saber nada sobre las acciones ilícitas del vendedor. El tercero indicado, considerándose dueño propio, empeña este objeto al banco. Una persona privada de bienes inmuebles (propietario real) solicita al tribunal el reconocimiento del derecho de propiedad y la recuperación de bienes de la posesión ilegal de otra persona.

Evidentemente, tal pretensión quedará satisfecha, ya que se establecerá que la cosa se enajenó contra la voluntad de tal propietario. En este caso, el comprador de buena fe no está protegido por el derecho. Pero la base surge de nuevo; - ¿Y cuál es el destino de la prenda constituida por el adquirente a favor de un acreedor prendario de buena fe?

Vale la pena señalar que en el caso de Bank Intesa v. Cavalcade, el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa no especificó cuándo funciona la protección de un acreedor prendario de buena fe. Un sentido de justicia sugiere que si el derecho no proteger al comprador, tampoco se debe proteger al acreedor prendario.

Esto se ve como la idea central, que está incrustada en el art. 302 del Código Civil de la Federación Rusa: en un lado de la escala está el interés del propietario, en el otro, los intereses de facturación. ¿Cuándo deben protegerse los intereses del propietario y cuándo deben protegerse los intereses de la facturación? Creo que en los casos en que el propio propietario realiza cualquier acción que conduzca a la aparición de una entrada en el Registro Estatal Unificado de Derechos Inmobiliarios, en la que un tercero se basó posteriormente de buena fe, entonces la ley debería proteger el volumen de negocios, que es decir, los que confiaron en el registro.

Pero si el propietario no cometió ninguna acción descuidada e irreflexiva, ¿qué se le puede reprochar?

En este caso, por supuesto, el propietario debe estar protegido. La propiedad en general es la institución central de todo sistema económico burgués capitalista.

Por lo tanto, proteja exclusivamente volumen de negocios ignorar los intereses del propietario sin una buena razón sería conceptualmente incorrecto. ¿Debería un acreedor prendario de buena fe estar tan protegido como un comprador? Creo que sí, porque el art. 302 del Código Civil de la Federación de Rusia se formula principio general cuando protegemos al propietario, y cuando protegemos la facturación.

Hay muchas explicaciones diferentes de por qué, en algunos casos, la ley protege al propietario y, en algunos casos, a un participante de buena fe en la rotación que se basó en la apariencia formal del derecho (entrada en la USRR, posesión de bienes muebles, etc.) .).

El Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa recibió otro caso: JSCB "AltaiBusinessBank" contra el banco "KIT Finance" (resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 12/06/2011 en el caso No. А0З-10830/2010 ).

La trama del caso es la siguiente: había un cierto propietario del apartamento, sus derechos no estaban registrados en la USRPN, porque surgieron antes.

Dicha persona muere y no deja herederos. Alguien A., utilizando documentos falsos, elabora un apartamento para sí mismo, luego su cómplice - B. va al banco y recibe un préstamo para la compra - venta del apartamento mencionado de A.

El banco emite dicho préstamo, se concluye un acuerdo de compraventa entre los estafadores y la transferencia del derecho a B se realiza desde A.

Como en esta transacción el pago del apartamento lo hace el banco, en virtud de la ley existe una hipoteca a favor del banco. Se registró el gravamen de prenda especificado. El comprador, siendo cliente del banco, siendo prestatario, emite una hipoteca al banco. El banco vende esta hipoteca como parte de un grupo completo de otras hipotecas a otro banco: Bank-2.

Las intenciones de los estafadores, por supuesto, no incluían el pago del préstamo, y la hipoteca vendida a Bank-2 se vence.

Bank-2 es llevado a los tribunales jurisdicción general el requisito de solicitar un peritaje en materia de hipoteca. El tribunal concede la solicitud. Durante procedimientos de ejecución se abre el esquema de los estafadores y resulta que este piso está embargado, porque el verdadero dueño, que falleció, no tiene herederos.

Al tener conocimiento de esto, el municipio presenta una demanda de reconocimiento de la propiedad del apartamento. Tal reclamo también se cumple, porque este apartamento es esencialmente un apartamento municipal desde la muerte del propietario real. Y luego surge la pregunta: ¿qué debe hacer un banco si tiene una hipoteca sobre el apartamento especificado con una obligación de préstamo incumplida?

El procedimiento de ejecución se completó, ya que se estableció que este apartamento era de otra persona, por lo tanto, no había ningún deudor en el procedimiento de ejecución.Dado que el contrato de compraventa del apartamento se declaró nulo debido a que A., al no ser el propietario de este apartamento, no tenía derecho a transferirlo como garantía y establecer una hipoteca, Bank-2 demanda al primer banco que le vendió esta hipoteca, para recuperar sumas de dinero pagado en virtud del contrato de compraventa de hipoteca. En base a esto, el Banco-1 transfirió al Banco-2 una garantia, que no certifica el derecho a recibir la ejecución de obligaciones dinerarias y el derecho a pignorar un apartamento. Los tribunales de tres instancias negaron el reclamo de Bank-2, citando el hecho de que, por decisión del tribunal de la ciudad, A. a favor de Bank-2 recuperó la deuda, los intereses y las multas en virtud del contrato de préstamo, así como se realizó el cobro. en materia de prenda.

Esta decisión entró en efecto legal, acreedor emitido lista de rendimiento para recuperar la deuda pendiente. El caso fue remitido al Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia, que adoptó un enfoque diferente para resolver el problema de la protección de un acreedor prendario de buena fe. En su resolución, el Presidium indicó lo siguiente: se ingresó en la USRRN un registro de la propiedad del pignorante A. sobre el apartamento pignorado con Bank-1 contra la voluntad del propietario real.

Por una decisión de un tribunal de jurisdicción general que ha entrado en vigor, se reconoce el derecho de propiedad de un apartamento para municipio. El verdadero propietario (municipio) no sabía ni podía saber del hecho de realizar el citado asiento.

En tales circunstancias, el propietario de la acción y de los bienes sustraídos y prendados ilegalmente deben ser protegidos, entre otras cosas, de las pretensiones del acreedor prendario (Banco-1), quien actuó de buena fe en el momento en que la ley asocia la ocurrencia de la prenda. Dado que el inmueble fue sacado del municipio sin ninguna de sus voluntades, esto significa que se presenta una situación similar a la descrita en el art. 302 del Código Civil de la Federación Rusa. Y en este caso, incluso un acreedor consciente no debería estar protegido.

La negligencia del propietario implica la devolución de su propiedad con un gravamen prendario. El concepto de protección de los derechos de un acreedor prendario de buena fe se completó en el caso de Rosselkhozbank contra la empresa Alisa (resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 06.07.2012 en el expediente N° A37-2221/2010).

La trama de este caso es la siguiente. Se concluyó un contrato de préstamo entre Rosselkhozbank y la empresa Alisa, según el cual el prestamista se comprometía a proporcionar al prestatario un préstamo y pagar intereses por su uso.

Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones en virtud del contrato de préstamo, el banco (titular de la prenda) y AvtoTransServis celebraron un acuerdo sobre la prenda de los vehículos en relación con el cargador Fiat-Allis propiedad del prendante.

La propiedad del cargador por parte del acreedor prendario se basa en el acuerdo de compraventa celebrado entre AvtoTransServices (comprador) y PROJECT GOLD (vendedor) y el certificado de aceptación del equipo.

Dado que el prestatario no cumplió adecuadamente con sus obligaciones en virtud del contrato de préstamo, el banco presentó una demanda contra las empresas Alisa y AvtoTransServis para recuperar la deuda principal, los intereses del préstamo y también para ejecutar la propiedad pignorada: un cargador.

Por decisión del tribunal de primera instancia, se satisfizo la demanda: a favor del banco, se cobró la deuda principal a la empresa Alisa, los intereses por el uso del préstamo y el cobro se destinó al inmueble prendado - vehículo(cargador). Decreto Tribunal de Apelación se modificó la decisión del tribunal de primera instancia: se denegó la pretensión de ejecución de la propiedad impuesta. El tribunal declaró inválido el contrato de prenda.

En el caso se presentó un acuerdo adicional al acuerdo de compraventa entre AvtoTransServices y PROJECT GOLD, que estipula que la propiedad del cargador se transfiere solo si el pago completo se realiza dentro de un período determinado.

A falta de pago dentro del plazo especificado, el contrato se considera rescindido y la propiedad pasa al vendedor. Al mismo tiempo, la fecha de terminación del contrato llegó unos meses antes de que la propiedad fuera pignorada por el banco.

Es decir, por las circunstancias del caso, el pignorante nunca fue el propietario, por lo que el Tribunal Federal de Arbitraje confirmó la decisión judicial. Tribunal de Apelación, pero el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa no estuvo de acuerdo con esta posición de los tribunales inferiores. El Presidium expresó una vez más la idea de que si el acreedor prendario de buena fe se basaba en la apariencia del derecho que tenía el acreedor prendario ( para muebles, esto es posesión), entonces debe considerarse como consciente. En este caso, la cosa se retiró a voluntad del propietario: el vendedor mismo la transfirió a la posesión del comprador, por lo que esta cosa no es robada. Por supuesto, el vendedor es el dueño de esta cosa, porque acordó con el comprador rescindir el contrato y devolver la cosa, pero debido a que la posesión estaba con el pignorante, la prenda es retenida por el acreedor prendario de buena fe, y el vendedor, en consecuencia, recibe la cosa de nuevo en posesión, pero gravada con garantía. El criterio aplicable a un comprador de buena fe se extiende al acreedor prendario.

Para responder a las preguntas de quién es un acreedor prendario de buena fe y qué es la buena fe, parece lógico utilizar la práctica de disputas de vindicación y la posición expresada en la resolución conjunta de los Plenos de la Corte Suprema de la Federación Rusa No. 10 y el Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa No. 22 de fecha 29.04. en la práctica judicial en la resolución de disputas relacionadas con la protección del derecho de propiedad y otros derechos reales(en adelante - Resolución N° 10/22).

La construcción de un comprador de buena fe en el Decreto N° 10/22 se presenta de la siguiente manera: no se presume la buena fe, debe probarse. Sin embargo, no se prueba por el hecho de que la persona debe convencer al tribunal de que no sé y no podría saber; esto es imposible, porque se trata de un hecho negativo y los hechos negativos no se prueban.

La buena fe significa que una persona debe probar que, antes de realizar una transacción, ha realizado todas las acciones necesarias que, de acuerdo con los términos del volumen de negocios, suele realizar una persona que realiza tales transacciones.

Como resultado de estas acciones, se supone que la persona recibe información de la que debe deducirse claramente que aquel con quien se planea celebrar un acuerdo tiene el derecho de propiedad sobre el objeto de la transacción. La misma idea se puede trasladar al acreedor hipotecario.

Es decir, un acreedor prendario consciente es aquel que ha realizado acciones que normalmente son requeridas por los términos de la rotación de dicho acreedor prendario para verificar la autoridad de la contraparte.

Es claro que aquí es posible señalar diferentes grupos de sujetos, participantes en la rotación, según qué requisitos de precaución se les impongan. Una cosa es que el acreedor prendario sea un ciudadano: le basta con mirar el extracto. Aproximadamente el mismo enfoque para los comerciantes comunes, que a menudo toman algo como garantía por si acaso, para asegurar un préstamo.

Pero los bancos son acreedores hipotecarios profesionales. Los bancos son como temas especiales que se supone que son especialmente sofisticados y especialmente competentes en el campo de las finanzas y en el campo de las transacciones garantizadas. A un banco se le puede exigir un mayor nivel de discreción y un mayor nivel de conciencia. Por ejemplo, un deudor hipotecario llega a un banco y ofrece hipotecar un edificio. El banco no solo mira el estado de cuenta, aquí se acostumbra mirar los documentos: los motivos. Y si está claro que la contraparte-pignorista compró la cosa, por ejemplo, una semana antes de la transacción de prenda, y claramente no la compró al precio de mercado, por ejemplo, diez veces más barato de lo que cuesta en el mercado, surge la pregunta si el banco será concienzudo, si hace tal trato?

Según todos los criterios, no, porque tal comportamiento no se acepta en la circulación comercial. Comprar bienes inmuebles a un precio muy por debajo del mercado, al menos, despierta sospechas: la cosa acaba de ser comprada y se hipoteca de inmediato. Exactamente la misma posición fue formulada por el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa en relación con la compraventa: si un comerciante compra un bien inmueble y ve que este último fue comprado por el vendedor en este momento y en un mercado no precio, entonces tal comerciante actúa imprudentemente. Por lo tanto, no puede ser defendido por una referencia a una buena conciencia. El acreedor prendario está sujeto a reglas análogas a las que existen para comprobar la buena conciencia del comprador.

Definición de SC por asuntos civiles Corte Suprema RF de 10 de julio de 2018 N 14-KG18-9 Caso sobre reconocimiento contrato inválido hipotecas bienes raíces, la aplicación de las consecuencias de la nulidad de la transacción, la extinción de la prenda, se envía para una nueva consideración al tribunal de apelación, ya que es necesario tener en cuenta las disposiciones de la ley, según las cuales, si una cosa es dada en prenda al acreedor prendario por una persona que no era su dueño o que no estaba debidamente autorizada para disponer de la propiedad, sobre lo que el acreedor prendario no sabía y no debería haber sabido (un acreedor prendario de buena fe), el dueño de la propiedad. la propiedad dada en prenda tiene los derechos y asume las obligaciones del deudor

junta judicial sobre casos civiles de la Corte Suprema de la Federación Rusa, que consiste en:

presidiendo Astashov S.V.,

jueces Romanovsky C.The. y Maryina A.N.,

Habiendo considerado en audiencia pública el caso sobre el reclamo de Romanova Alla, actuando en interés del menor Alexei Sviridov, a Alexander Alexandrovich Sitnikov, Larisa Nikolaevna Sitnikova, el público sociedad Anónima"AKIBANK" sobre la invalidación del contrato de hipoteca de bienes raíces, la aplicación de las consecuencias de la invalidez de la transacción, la terminación de la prenda sobre las quejas de casación de Sitnikova A.A., Sitnikova L.N. y un representante de PJSC "AKIBANK" contra la decisión del Tribunal del Distrito Central de Voronezh de fecha 25 de abril de 2017 y sentencia de apelación Colegio Judicial para Casos Civiles del Tribunal Regional de Voronezh con fecha 8 de agosto de 2017

Habiendo escuchado el informe del juez de la Corte Suprema de la Federación Rusa Romanovsky S.V., habiendo escuchado las explicaciones del representante de PJSC "AKIBANK" Modzolevsky V.V., quien apoyó los argumentos del recurso de casación, estableció:

Romanova A. acudió a los tribunales con dicho reclamo, refiriéndose al hecho de que el 13 de diciembre de 2012 entre Sitnikov A.A. (vendedor) y Sviridov A.B. (comprador) celebró un contrato para la venta de una parte edificio no residencial situado en: ...

El 14 de diciembre de 2012, las partes presentaron una solicitud de registro estatal transferencia de dominio y registro de propiedad en relación con la propiedad nombrada.

El 25 de diciembre de 2012, los representantes de las partes bajo dicho contrato de compraventa, actuando sobre la base de poderes notariales, presentaron una solicitud para terminar el registro estatal y devolver los documentos, en relación con lo cual la autoridad de registro dio por terminado el registro estatal de la transferencia de propiedad.

21 de enero de 2013 entre Sitnikov A.A. y Sitnikova L.N. se concluyó un acuerdo sobre la determinación de las partes de los cónyuges (1/2 cada uno) en los locales no residenciales nombrados.

El 16 de abril de 2014, los Sitnikov decidieron dividir dicho locales no residenciales en tres partes.

El 23 de septiembre de 2014, los Sitnikov, con el fin de garantizar el cumplimiento de las obligaciones en virtud del contrato de préstamo, en virtud del cual se les concedió un préstamo por un monto de 7.000.000 de rublos, celebraron con AKIBANK PJSC (en lo sucesivo, el banco) un préstamo real acuerdo de hipoteca inmobiliaria N .., cuyo objeto fue pignorar locales en disputa.

Por decisión del Tribunal de Distrito de Kominternovsky de la ciudad de Voronezh del 5 de abril de 2016, se reconoció que faltaba el derecho de propiedad de los A.A. Sitnikov. y L. N. para estos objetos inmobiliarios con la cancelación de registros en la USRR, Sviridov A. reconoció el derecho de propiedad por herencia a una propiedad no residencial ubicada en la dirección mencionada.

Habiendo aclarado los reclamos, el demandante solicitó al tribunal que invalide el contrato de hipoteca de fecha 23 de septiembre de 2014, celebrado entre el banco y los Sitnikov, para aplicar las consecuencias de una transacción nula: reconocer su ausencia. consecuencias legales, rescindir la prenda en relación con los locales no residenciales en litigio.

Mediante la decisión del Tribunal del Distrito Central de Voronezh del 25 de abril de 2017, que no se modificó por el fallo de apelación del Colegio Judicial para Casos Civiles del Tribunal Regional de Voronezh del 8 de agosto de 2017, se satisficieron las reclamaciones.

En los recursos de casación, los demandantes solicitan la nulidad de los referidos actos judiciales.

Determinación del juez de la Corte Suprema de la Federación Rusa Romanovsky C.The. con fecha 5 de junio de 2018, las quejas de casación con el caso fueron presentadas para su consideración en la sesión judicial del Colegio Judicial de Casos Civiles de la Corte Suprema de la Federación Rusa.

Habiendo verificado los materiales del caso, habiendo discutido los argumentos de las quejas de casación, las explicaciones sobre las quejas de casación, el Colegio Judicial para Casos Civiles de la Corte Suprema de la Federación Rusa considera que las quejas están satisfechas.

De conformidad con el artículo 387 de la Ley Civil código procesal Motivos de la Federación de Rusia para la cancelación o el cambio juicios en casación son violaciones significativas normas ley sustantiva o normas derecho procesal que influyeron en el resultado del caso y sin cuya eliminación es imposible restaurar y proteger los derechos, libertades y derechos violados. intereses legítimos y la protección de los intereses públicos legalmente tutelados.

Tal como lo establecieron los tribunales y se desprende del expediente, el 13 de diciembre de 2012 entre Veliyev A.A.-oglu, actuando en interés de Sitnikov A.A. (vendedor), y Lutsenko A.L., actuando en interés de Sviridov A.B. (comprador), un contrato para la venta de una parte de un edificio no residencial ubicado en: ... El contrato para la venta se ejecutó, dinero en efectivo transferido al vendedor, bienes inmuebles transferidos en virtud del acto de aceptación y transferencia.

El 14 de diciembre de 2012, las partes presentaron una solicitud de registro estatal de la transferencia de propiedad y registro de propiedad en relación con la propiedad especificada.

25 de diciembre de 2012 Veliyev A.A.-oglu, actuando en interés de Sitnikov A.A. (vendedor), y Lutsenko A.L., actuando por poder en interés de Sviridov A.B. (comprador), presentó una solicitud de terminación del registro estatal y devolución de documentos, en relación con la cual la autoridad de registro canceló el registro, sobre el cual hay una notificación de la Oficina de Rosreestr de la Región de Voronezh.

21 de enero de 2013 entre Sitnikov A.A. y Sitnikova L. N. se concluyó un acuerdo sobre la determinación de las partes de los cónyuges (1/2 cada uno) en los locales no residenciales especificados.

El 16 de abril de 2014, los Sitnikov decidieron dividir los locales no residenciales especificados en tres partes con la formación de tres objetos inmobiliarios separados, que se registraron en el registro estatal unificado de derechos.

El 23 de septiembre de 2014, los Sitnikov, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones en virtud de un contrato de préstamo (un préstamo por un monto de 7,000,000 de rublos), celebraron un contrato de hipoteca inmobiliaria N ... con el banco, objeto de que era el local no residencial en disputa.

El 11 de febrero de 2016, a nombre del menor Sviridov A., un notario de la ciudad de Moscú emitió un certificado del derecho a la herencia según la ley.

Por decisión del Tribunal de Distrito de Kominternovsky de la ciudad de Voronezh del 5 de abril de 2016, se reconoció que faltaba el derecho de propiedad de los A.A. Sitnikov. y L. N. para estos objetos inmobiliarios con la cancelación de registros en la USRR, Sviridov A. reconoció el derecho de propiedad por herencia a una propiedad no residencial ubicada en la dirección mencionada. Mediante el fallo de apelación del Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Regional de Voronezh del 1 de diciembre de 2016, la decisión del tribunal fue confirmada en esta parte.

Por decisión del Tribunal de Distrito de Leninsky de la ciudad de Voronezh del 5 de julio de 2016, se rescindió el contrato de préstamo celebrado entre el banco y los Sitnikov, a favor del banco, la deuda en virtud del contrato de préstamo por un monto de 6.297.603 rublos. se cobró solidariamente, y se ejecutó la hipoteca pignorada en virtud del contrato el 23 de septiembre de 2014 locales no residenciales. Mediante una decisión de apelación del Colegio Judicial para Casos Civiles del Tribunal Regional de Voronezh del 26 de octubre de 2017, la decisión del Tribunal de Distrito de Leninsky de Voronezh fue cancelada en términos de ejecución hipotecaria de la propiedad prendada.

Al resolver esta disputa y satisfacer las reclamaciones, el tribunal de primera instancia se guió por las disposiciones de los artículos 166-168, 334, 335, 345, 352, 1152 Código Civil Federación de Rusia, párrafo 1 del artículo 6 ley Federal del 16 de julio de 1998 N 102-FZ "Sobre la hipoteca (prenda de bienes inmuebles)" y procedía del hecho de que los Sitnikov no tenían derecho a disponer de la propiedad en disputa y empeñarla, ya que anteriormente Sitnikov A.A. con el consentimiento de Sitnikova L.N. ya se deshizo de ellos, concluyendo con Sviridov A.B. (testador Sviridov A.) el contrato de venta de los locales no residenciales especificados, transfiriéndolo a este último en virtud del acto de aceptación y transferencia, en relación con el cual el demandado no podía haber sabido que él no era realmente su propietario.

El tribunal consideró que el contrato de hipoteca impugnado de fecha 23 de septiembre de 2014 se celebró con posterioridad a la ocurrencia derechos de herencia menor Sviridov A. en la propiedad en disputa y en el momento de la transferencia de locales no residenciales como prenda Sitnikov A.A. y Sitnikova L. N. no eran sus dueños, por lo que dicho contrato de hipoteca es nulo.

El tribunal de apelación coincidió con las conclusiones del tribunal de primera instancia, señalando que el contrato de hipoteca inmobiliaria de fecha 23 de septiembre de 2014 es una transacción nula, ya que viola los requisitos del párrafo uno del párrafo 2 del artículo 335 de la Ley Civil. Código de la Federación Rusa y el párrafo 1 del Artículo 6 de la Ley Federal " Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces), así como los derechos e intereses legalmente protegidos del propietario de la propiedad en disputa de un menor Sviridov A.

Además, tribunales, refiriéndose a las disposiciones de los párrafos 3, 4 del Artículo 1, párrafo 1 del Artículo 10 del Código Civil de la Federación Rusa, llegó a la conclusión de que los Sitnikov abusaron de sus derechos al celebrar dicho contrato de hipoteca.

Es imposible estar de acuerdo con las conclusiones del Tribunal de Apelación por las siguientes razones.

De acuerdo con el párrafo 1 del artículo 334 del Código Civil de la Federación Rusa, en virtud de una prenda, el acreedor bajo la obligación garantizada por la prenda (el acreedor prendario) tiene derecho en caso de incumplimiento o rendimiento inadecuado el deudor de esta obligación de recibir satisfacción del valor de los bienes pignorados (sujeto de la prenda) predominantemente sobre otros acreedores de la persona que posee los bienes pignorados (pledger).

De conformidad con el párrafo 2 del artículo 335 del Código Civil de la Federación Rusa, el derecho a transferir una cosa como prenda pertenece al propietario de la cosa. El que tiene otro derecho real puede dar en prenda una cosa en los casos previstos por este código.

Si una cosa es dada en prenda a un acreedor prendario por una persona que no era su propietario o que no estaba debidamente autorizada para disponer de la propiedad, que el acreedor prendario no conocía ni debería haber conocido (un acreedor prendario de buena fe), el propietario de los bienes pignorados tienen los derechos y las obligaciones del pignorante previstos por este código, otras leyes y contrato de prenda.

Las reglas previstas en el segundo párrafo de dicho párrafo no se aplicarán si la cosa dada en prenda se hubiere perdido antes por el dueño o por la persona a quien la cosa fue entregada por el dueño en posesión, o fuere sustraída a uno u otro, o dejado su posesión de otra forma que no sea su voluntad.

Los tribunales de ambas instancias, resolviendo la controversia y reconociendo la nulidad del contrato de hipoteca por no tener los pignorantes derecho a enajenar la cosa prendada y gravarla con hipoteca, no tuvieron en cuenta lo dispuesto en el inciso dos de la cláusula 2 del artículo 335 del Código Civil de la Federación de Rusia, según el cual el derecho de prenda perteneciente a acreedor hipotecario de buena fe, para ser protegido.

El tribunal de primera instancia determinó que en el momento de la celebración del contrato de hipoteca con fecha 23 de septiembre de 2014, la inscripción en el registro de propiedad de la propiedad en disputa de los Sitnikov en la URSS no había sido cancelada.

Al concluir el contrato de hipoteca con fecha 23 de septiembre de 2014, se proporcionaron al banco extractos de la USRR, que confirman que los deudores hipotecarios tenían derecho de propiedad sobre la garantía. Además, en el momento de la conclusión de la transacción en disputa, los deudores hipotecarios (Sitnikovs) no solo eran los propietarios de la propiedad pignorada, sino también los propietarios reales, asumiendo los costos de su mantenimiento. Al mismo tiempo, Sviridov A. no era el propietario de la propiedad hipotecada, su propiedad de los locales no residenciales en disputa fue reconocida a modo de herencia por la decisión del Tribunal de Distrito de Kominternovsky de Voronezh, emitida solo el 5 de abril de 2016 y entró en vigor el 1 de diciembre de 2016.

Por lo tanto, los tribunales deberían haber resuelto la cuestión de la aplicación de las reglas previstas en el párrafo dos del párrafo 2 del artículo 335 del Código Civil de la Federación de Rusia, ya que el banco es un acreedor prendario de buena fe.

También es imposible estar de acuerdo con las conclusiones de los tribunales sobre el reconocimiento del contrato de hipoteca de 23 de septiembre de 2014 como una operación nula por lo siguiente.

De acuerdo con el párrafo 1 del artículo 166 del Código Civil de la Federación de Rusia, la transacción no es válida por motivos establecido por ley, en virtud de su reconocimiento como tal por el tribunal (operación impugnable) o independientemente de dicho reconocimiento (operación nula).

Una transacción que viola los requisitos de la ley o de otro modo acto legal, sobre regla general es discutible (párrafo 1 del artículo 168 del Código Civil de la Federación Rusa).

Con base en el párrafo 2 del Artículo 168 del Código Civil de la Federación Rusa, una transacción que viola los requisitos de una ley u otro acto legal y al mismo tiempo infringe los intereses públicos o los derechos e intereses legalmente protegidos de terceros es nula. .

Conclusión del Tribunal de Apelación de que al celebrar el contrato de hipoteca en disputa, los requisitos del párrafo 2 del Artículo 335 del Código Civil de la Federación de Rusia, según el cual el derecho a empeñar una cosa pertenece al propietario de la cosa, y el párrafo 1 del artículo 6 de la Ley Federal "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)", que regula que se puede constituir hipoteca sobre bienes inmuebles que pertenecen al pignorante sobre el derecho de dominio, así como los derechos y legalmente protegidos intereses del propietario de la propiedad en disputa, un menor de edad Sviridov A., no es razonable.

El acuerdo hipotecario de fecha 23 de septiembre de 2014 se celebró de conformidad con los requisitos especificados por la ley, ya que cuando se realizó la transacción en disputa, la propiedad de los locales no residenciales en disputa pertenecía a los Sitnikov, y no a Sviridov A., el cuya propiedad fue reconocida dos años después de la conclusión del contrato de hipoteca (decisión del Tribunal de Distrito de Kominternovsky de Voronezh, que entró en vigor el 1 de diciembre de 2016), en relación con la cual no tenía ningún derecho e intereses legítimos relacionados con objeto de la prenda en el momento de la celebración del contrato de hipoteca.

En relación con lo anterior, dicho contrato es una operación anulable, y por lo tanto, al considerar una solicitud por incumplimiento del plazo por parte del actor periodo límite, el tribunal debería haberse guiado por el párrafo 2 del artículo 181 del Código Civil de la Federación de Rusia, según el cual el plazo de prescripción para una reclamación para reconocer una transacción anulable como inválida y aplicar las consecuencias de su invalidez es de un año.

El Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia considera que las violaciones de las normas jurídicas cometidas durante el examen del caso por el tribunal de apelación son significativas, influyeron en el resultado del caso y sin su eliminación. es imposible restaurar y proteger los derechos, libertades e intereses legítimos violados, en relación con los cuales el fallo de apelación del Colegio Judicial para Casos Civiles del Tribunal Regional de Voronezh con fecha 8 de agosto de 2017 está sujeto a cancelación con el caso enviado para un nuevo juicio a la corte de apelaciones.

Guiado por los artículos 387, 388, 390 del Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa, el Colegio Judicial para Casos Civiles del Tribunal Supremo de la Federación Rusa determinó:

cancelar el fallo de apelación del Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Regional de Voronezh con fecha 8 de agosto de 2017, enviar el caso para un nuevo juicio al tribunal de apelación.

jueces

Romanovsky S.V.

Maryin A. N.

Descripción general del documento

El actor, actuando en nombre del heredero menor del comprador de la propiedad inmobiliaria, impugnó el contrato de hipoteca. Se celebró entre el banco, por un lado, y el vendedor y su esposa, por el otro. La transacción se realizó luego de la muerte del comprador, quien pagó por el inmueble, pero no tuvo tiempo de formalizar la propiedad.

Los tribunales reconocieron el contrato de hipoteca como inválido, pero el Colegio Judicial de Casos Civiles del Tribunal Supremo de la Federación Rusa no estuvo de acuerdo con sus conclusiones y envió el caso a un nuevo juicio.

Los tribunales no tuvieron en cuenta que el banco es un acreedor hipotecario de buena fe. Si una cosa es dada en prenda por una persona que no estaba autorizada para disponer de ella, de la cual el acreedor prendario no sabía ni debía saber, el dueño de la cosa dada en prenda tiene los derechos y asume las obligaciones del prendante.

También es imposible estar de acuerdo con la conclusión sobre la nulidad del contrato de hipoteca. Los tribunales consideraron que se había violado el requisito en virtud del cual el propietario actúa como prenda. Mientras tanto, al concluir el contrato de hipoteca, el derecho de propiedad pertenecía al vendedor y su esposa. El heredero es reconocido como propietario más tarde. Por lo tanto, el negocio es anulable. El plazo de prescripción es de 1 año.

I. Fundamentos de los préstamos hipotecarios

Esta revisión considera la práctica judicial relacionada con las disputas que surgen en los préstamos hipotecarios. El contrato de hipoteca es un contrato accesorio y consiste en garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato principal, incl. y crédito De acuerdo con el párrafo 1 del artículo 1 de la Ley Federal del 16 de julio de 1998 N 102-FZ "Sobre la hipoteca (prenda de bienes inmuebles)", en virtud de un acuerdo sobre la prenda de bienes inmuebles (contrato de hipoteca), una de las partes: el acreedor prendario, quien es acreedor de una obligación garantizada con hipoteca, tiene derecho a la satisfacción reclamos monetarios al deudor bajo esta obligación del valor de los bienes inmuebles pignorados de la otra parte - el pignorante, predominantemente sobre otros acreedores del pignorante, con las excepciones establecidas por la ley federal. El pignorante puede ser el deudor de la obligación garantizada por la hipoteca, o una persona que no participe de esta obligación (tercero). En este caso, la propiedad de la hipoteca queda con el pignorante en su posesión y uso.

La revisión no cubre todos, sino solo los tipos más comunes de disputas en tres categorías, a saber, disputas sobre:

- impugnar el contrato de hipoteca y declarar el contrato de hipoteca inválido o no celebrado;

- terminación de la hipoteca;

- conclusión de un contrato de hipoteca y modificación de los términos del contrato de hipoteca.

En cada una de las categorías anteriores, solo se consideran los principales grupos de disputas más comunes con base en los resultados del análisis de la práctica judicial para 2014, la primera mitad de 2015.

El contrato de hipoteca se considera celebrado cuando las partes llegan a un acuerdo sobre todos condiciones esenciales contrato de hipoteca, especificado en particular en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Si alguna condición no está contenida en el contrato de hipoteca, entonces dicho contrato se considerará no prisioneros, incluso sujeto a registro estatal. Como regla, dos errores son comunes: no contiene una indicación de la valoración del objeto de la hipoteca, y también refleja información incompleta sobre la naturaleza, monto y plazo de la obligación garantizada por la hipoteca. En las relaciones jurídicas crediticias, prácticamente no existen casos en los que las partes no indiquen la esencia de la obligación en el contrato de hipoteca, pero sí errores de cálculo en cuanto a la oportunidad y cuantía de la obligación. Por lo tanto, cambiar la obligación principal mediante la celebración de acuerdos adicionales al contrato de préstamo necesariamente debe ir acompañado de un cambio en el contrato de hipoteca (por ejemplo, mediante la celebración de acuerdos adicionales) que indique la esencia, el tamaño y los términos de la obligación principal modificada. En caso contrario, el contrato de hipoteca puede darse por no celebrado.

Sin embargo, los casos de reconocimiento de un contrato hipotecario como no concluido durante el préstamo son mucho menos comunes que en otros casos, ya que los bancos están más atentos a las cuestiones de celebración y cumplimiento del contenido del contrato hipotecario con requisitos formales. Significativamente más a menudo acuerdos hipotecarios para préstamos invalidado.

Un contrato de hipoteca como contrato accesorio se declarará nulo si el contrato principal se reconoce como inválido, t.to. La hipoteca es una forma de asegurar el cumplimiento de la obligación principal, y con la extinción de la obligación principal, también se extingue la hipoteca. Un contrato de préstamo puede invalidarse por cualquier motivo, pero el más común es una violación del procedimiento para concluir y aprobar transacciones grandes, la conclusión de una transacción por parte de las partes interesadas.

La violación del procedimiento para aprobar una transacción para celebrar un acuerdo, la celebración de un acuerdo por parte de las partes interesadas también es el motivo más común para invalidar un acuerdo hipotecario. Por ejemplo, la violación del procedimiento de notificación a los accionistas de una convocatoria extraordinaria reunión general sirvió de base para declarar nula la junta, lo que dio lugar a la nulidad del contrato de hipoteca. Los tribunales parten del hecho de que si el accionista no fue debidamente notificado de la celebración de la junta general, entonces se violan sus derechos, t.to. la conclusión de un contrato de hipoteca podría implicar potencialmente la ejecución de la propiedad de la sociedad anónima, una disminución en el valor de las acciones y pérdidas patrimoniales del accionista, quien, si se le notifica a tiempo, podría tomar medidas para minimizar posibles pérdidas . Cuando la transacción es aprobada por los accionistas, no se permite la participación de personas interesadas en la votación. Por ejemplo, un contrato de hipoteca fue declarado inválido porque un accionista participó en la votación, un deudor en virtud de un contrato de préstamo, en garantía del cual la empresa celebró un contrato de hipoteca con el banco.

Todo lo anterior también es válido para los casos de aprobación de una transacción en una LLC: los miembros de la empresa que no son debidamente notificados tienen derecho a impugnar el contrato de hipoteca. Un análisis de la práctica judicial muestra que los protocolos suelen ser reuniones extraordinarias Los participantes de la LLC son falsificados, las firmas de los participantes ausentes son falsificadas por otras personas. Tales acciones pueden dar lugar a la nulidad del contrato de hipoteca. Además, el contrato se reconoce como inválido cuando se realiza la transacción. Interesado, especialmente cuando el participante de la LLC y el prestatario son la misma persona o parientes.

En los litigios con particulares, son muchos menos los casos de reconocimiento de nulidad de un contrato hipotecario por infracción del procedimiento de aprobación de una operación. En general, los contratos se reconocen como inválidos cuando se comprometen bienes que pertenecen a la propiedad común (conjunta) de los cónyuges, incl. anterior. Los posibles acreedores deben verificar cuidadosamente el estado de la propiedad, especialmente en casos de divorcio entre cónyuges, no es suficiente verificar cuál de los ex cónyuges tiene la propiedad registrada, sino también si esta propiedad se adquiere en conjunto (cómo se adquirió en propiedad y con qué fondos), y si es así, si la división de los bienes adquiridos conjuntamente se llevó a cabo después del divorcio. En caso contrario, se podrá requerir el consentimiento del otro copropietario-cónyuge para dar en prenda el inmueble. Por ejemplo, el contrato de hipoteca de un edificio fue declarado nulo porque después del divorcio no se llevó a cabo la división de los bienes adquiridos en común y se requirió el consentimiento del ex cónyuge para transferir los bienes en garantía.

Importante: el contrato de hipoteca se reconoce como inválido en los casos indicados anteriormente solo si deshonestidad acreedor hipotecario. El banco debe realizar una verificación exhaustiva de la pureza de la aprobación de la transacción, el cumplimiento de los requisitos formales de los documentos presentados, evaluar la composición de los participantes (accionistas) que votaron a favor de la aprobación de la transacción, la presencia de interés en la transacción; el régimen de propiedad del inmueble hipotecado. Por ejemplo, el Banco no prestó atención al hecho de que un accionista que es beneficiario de un contrato de hipoteca como prestatario de un contrato de préstamo, que estaba garantizado por un contrato de hipoteca, participó en la votación. Tal comportamiento fue considerado deshonesto. En otro caso, aunque hubo una violación del procedimiento para aprobar la transacción: uno de los participantes de la LLC no fue notificado de la reunión, no participó en la aprobación y se falsificaron las actas de la reunión con su firma: el banco fue reconocido como un acreedor prendario de buena fe, ya que no podía saber sobre el hecho de la falsificación , procedió de la experiencia de comunicación comercial con LLC, el pignor proporcionó el acta de la reunión de participantes con el sello auténtico de LLC adherido al documento .

La celebración de una transacción por personas interesadas o por una persona con exceso de autoridad también implica el reconocimiento de la nulidad del contrato de hipoteca. Ya hemos mencionado casos en que la transacción fue realizada y aprobada por partes interesadas: cuando el deudor y el prestamista o su órgano ejecutivo (participante, accionista) coinciden en una sola persona o son parientes; pero no menos comunes son los casos en que una transacción es realizada por un fideicomisario, un representante por poder con exceso de autoridad, cuando el poder no contiene una indicación de la posibilidad de realizar tales transacciones, o cuando el fiduciario o representante es el beneficiario en virtud de un contrato de hipoteca (por ejemplo, la celebración de un contrato de hipoteca por un representante para garantizar un contrato de préstamo en virtud del cual actuó como prestatario fue reconocida como una transacción por una persona interesada en violación de los requisitos de la ley de representación).

Otro grupo de disputas sobre el reconocimiento de la nulidad de un contrato hipotecario está estrechamente relacionado con los casos de insolvencia (quiebras).

Un contrato de hipoteca se reconoce como inválido si se celebró con el objetivo (aunque no sea consciente, no explícito) de causar daño a otros acreedores de una persona declarada en quiebra, o con signos evidentes de insolvencia. Por ejemplo, el contrato de hipoteca entre el deudor y el banco fue declarado inválido, ya que se celebró para garantizar todos los contratos de préstamo previamente celebrados entre las partes con el objetivo de satisfacer primero los créditos del banco prendario, sin pasar por otros acreedores, y dicha satisfacción de los créditos haría imposible recuperar la deuda con otros acreedores.

La violación del equilibrio de intereses de otros acreedores, la reducción de la masa concursal del deudor es el motivo más común para reconocer la nulidad del contrato de hipoteca. Además, no es necesario que el contrato de hipoteca se celebre con el deudor como deudor hipotecario. A menudo, el objeto de la hipoteca se adquiere en virtud de un contrato de compraventa en condiciones claramente desfavorables para el deudor vendedor, y el contrato de compraventa se declara inválido, y, por tanto, el contrato de hipoteca también se reconoce como inválido por la pérdida de la propiedad por parte del deudor. Vale la pena señalar que si el acreedor prendario es de buena fe, el gravamen de la propiedad permanece, pero los tribunales rara vez reconocen al acreedor prendario de buena fe, especialmente en casos de insolvencia (quiebra) en las circunstancias anteriores de la transacción de compraventa. Entonces, por ejemplo, el tribunal se negó a reconocer al banco como acreedor prendario de buena fe, tk. el banco, basándose en el vencimiento del plazo de prescripción de la transacción de compraventa, no verificó la transacción y no reveló un defecto en la transacción en forma de un precio de venta de la propiedad claramente subestimado. En otro caso, el banco tampoco fue reconocido como acreedor prendario de buena fe, ya que la compra por parte del deudor hipotecario del objeto de la hipoteca al deudor-vendedor se realizó a un precio varias veces inferior al precio real de mercado, y el banco debió conocerlo.

Es decir, una de las principales causales para reconocer una transacción como inválida será causar daño derechos de propiedad acreedores, mientras que tres circunstancias deben establecerse simultáneamente: el propósito de la transacción es dañar los derechos de propiedad de los acreedores (aunque no explícitamente), tal daño ha sido causado, la otra parte de la transacción sabía o debería haber sabido sobre el objetivo especificado en el momento en que se realizó la transacción (cláusula 5 de la Resolución del Pleno El Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 23 de diciembre de 2010 N 63 "Sobre Ciertas Cuestiones Relacionadas con la Aplicación del Capítulo III.1 de la Ley Federal "Sobre Insolvencia (Quiebra)").

Un acreedor prendario potencial debe abordar con cuidado y responsabilidad la evaluación de los riesgos legales de concluir una transacción para la transferencia de propiedad como prenda (hipoteca); vale la pena verificar no solo el cumplimiento formal de la transacción con los requisitos de la ley, sino también cómo esta transacción responde a los intereses del deudor, cuál es su estado de propiedad. Así, el contrato de hipoteca fue declarado nulo por considerar que la operación es manifiestamente no rentable para el deudor hipotecario, ya que en caso de ejecución en materia de hipoteca, las actividades del deudor hipotecario serán imposibles (paralizadas), y el cumplimiento por él de las obligaciones en virtud de la obligación principal, que está garantizada por el contrato de hipoteca, es dudoso debido a la insolvencia manifiesta. Al mismo tiempo, el banco, como acreedor prendario, debería haber sido consciente de los signos de insolvencia y la falta de rentabilidad de la transacción para el acreedor prendario.

El reconocimiento del contrato de hipoteca como inválido sirve como base para eliminar el gravamen de la propiedad pignorada, reembolsando la entrada de registro en la USRR de la hipoteca. En este caso, la base para cancelar el asiento de registro es la decisión judicial de declarar nula la transacción y aplicar las consecuencias de la nulidad de la transacción. Importante: en sí mismo, el reconocimiento de la nulidad del contrato de hipoteca no implica la eliminación del gravamen del inmueble y la redención del acta registral, porque la decisión judicial debe contener una indicación de la aplicación de las consecuencias de la nulidad de la transacción; está permitido presentar un reclamo para la eliminación de un gravamen de la propiedad, la redención de un registro como una forma independiente de proteger un derecho violado (párrafo 52 de la Resolución del Pleno de la Corte Suprema de la Federación Rusa N 10 , el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa N 22 del 29/04/2010 "Sobre algunos problemas que surgen en la práctica judicial cuando se resuelven disputas relacionadas con la protección de los derechos de propiedad y otros derechos reales"). Si se aplican las consecuencias de la nulidad de la transacción en la forma de remoción de un gravamen de la propiedad, la ejecución de la hipoteca se hace imposible.

Disputas por terminación de hipoteca

Una hipoteca puede ser reconocida por el tribunal como terminada debido a varias circunstancias; esta revisión proporciona los motivos más comunes (categorías) de disputas.

Por lo tanto, una hipoteca se reconoce como rescindida por la pérdida de la propiedad del objeto de la hipoteca por parte del deudor hipotecario. Además, debe prestarse atención al hecho de que estamos hablando de la pérdida, y no de la transferencia de dominio bajo transacciones pagadas o gratuitas, cuando se conserva el derecho de prenda. La pérdida de dominio, por regla general, se produce como consecuencia de la vindicación, cuando se declara nula una operación de compraventa, otra operación en virtud de la cual el pignorante adquirió la propiedad del objeto de la hipoteca. Así, el reconocimiento de la nulidad del contrato de compraventa como operación realizada en contravención del procedimiento de homologación y con perjuicio patrimonial para el vendedor sirvió de base para el reconocimiento de la extinción de la hipoteca por pérdida por parte del pignorante del derecho de propiedad al objeto de la hipoteca.

Importante: el acreedor prendario puede retener el derecho de prenda solo en caso de buena fe, pero, como regla, los tribunales a menudo reconocen las acciones del acreedor prendario como mala fe, porque. los bancos no evalúan adecuada y cuidadosamente los riesgos legales, la base para la adquisición por parte del deudor hipotecario de la propiedad del objeto de la hipoteca, la pureza de la transacción sobre la base de la cual se adquirió la propiedad. A menudo, los bancos se contentan únicamente con la presencia de una entrada de registro en el USRR sobre la propiedad del pignorante, olvidando que la entrada de registro en sí misma no es una prueba indiscutible de la buena fe del adquirente (véase el párrafo 38 del Decreto del Pleno de la Tribunal Supremo de la Federación Rusa N 10 y el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa N 22 del 29 de abril de 2010 "Sobre algunos problemas que surgen en la práctica judicial en la resolución de disputas relacionadas con la protección de los derechos de propiedad y otros derechos de propiedad" ). Una persona es reconocida como comprador de buena fe (igualmente como acreedor prendario) si prueba que durante la transacción no sabía y no debería haber sabido sobre la ilicitud de la enajenación de bienes por parte del vendedor, en particular, tomó todas las medidas razonables para aclarar la autoridad del vendedor para enajenar la propiedad.

Por lo tanto, el banco no fue reconocido como prenda de buena fe, porque debería haber sabido con base en el contrato de compraventa, otros documentos que contengan información sobre el objeto de la hipoteca, sobre el defecto en la transacción para la venta de la propiedad que fue adquirida a un precio bajo a sabiendas con una pérdida para el vendedor, la enajenación de la propiedad dio lugar a una disminución de la masa de la quiebra, causando daños a la propiedad de los acreedores del vendedor.

La razón más común para rescindir una hipoteca es la rescisión de la obligación principal, que estaba garantizada por el contrato de hipoteca. La obligación principal, de crédito en nuestro caso, puede ser rescindida por cualquier motivo, por ejemplo, debido al debido cumplimiento. En esta categoría, las demandas judiciales de nulidad de la negativa a redimir un registro hipotecario son las más habituales, aunque en ocasiones los acreedores hipotecarios también crean un obstáculo en ello. Así, por ejemplo, se declaró ilegal que un acreedor prendario evadiera el rescate de una inscripción hipotecaria en base a un supuesto litigio sobre una obligación crediticia, ya que la obligación crediticia se extingue por ejecución adecuada, lo que significa que la hipoteca también se extingue.

La extinción de la obligación principal también puede producirse por otras causas, por ejemplo, la liquidación del deudor, en este caso la hipoteca también se reconoce como resuelta si el pignorante no responde a tiempo al procedimiento de liquidación y no manifiesta las correspondientes requisitos

Por acuerdo de las partes, la hipoteca también puede ser rescindida, además, sin extinción de la obligación principal. Las partes tienen derecho a rescindir el contrato de hipoteca en cualquier momento mediante la celebración de un acuerdo apropiado y, por lo tanto, rescindir la hipoteca.

La tercera razón más común para reconocer una hipoteca como extinguida es la extinción de la hipoteca en virtud de la ley en ausencia de una solicitud del pignorador de dejar el objeto de la hipoteca para sí mismo en el caso de que las subastas repetidas para la venta del objeto de la hipoteca hipoteca se reconocen como no concluidas. No nos detendremos en la esencia de las disputas, solo notaremos que el período mensual de solicitud de notificación para dejar el artículo no debe contarse desde el momento en que se recibe la notificación de oferta correspondiente del servicio de agente judicial, sino desde el momento la subasta se declara nula y la información sobre la misma se publica en los medios de comunicación. Los tribunales parten de que el acreedor prendario debe conocer la subasta y vigilar su estado, la publicación en fuentes abiertas de información sobre el reconocimiento de la subasta como fallida es base legal para iniciar el cómputo del plazo mensual establecido en el artículo 58 de la Ley Hipotecaria. También señalamos que en los procedimientos de ejecución en relación con la ejecución en materia de hipoteca, se da prioridad a reglas especiales sobre los procedimientos de ejecución contenidos en la Ley Hipotecaria. Así, se reconoció como intrascendente que antes de la segunda subasta, el recuperador retiró la orden de ejecución, t.to. aunque tal derecho se otorga al reclamante, esto genera inseguridad jurídica sobre el destino del objeto de la hipoteca, lo cual es inaceptable para la estabilidad del giro económico.

Prestemos atención a una razón más para la terminación de una hipoteca: la venta del objeto de la hipoteca como parte del procedimiento de quiebra. Si el deudor hipotecario no declara sus créditos como acreedor en los términos y en la forma que establece la ley, puede perder la oportunidad de ejecutar en el futuro el objeto de la hipoteca, porque. la hipoteca puede ser rescindida por la venta de bienes en subasta para satisfacer las reclamaciones de los acreedores del deudor hipotecario.

Disputas sobre la celebración de un contrato de hipoteca, el cambio de los términos de un contrato de hipoteca

Al celebrar un contrato de hipoteca, se debe prestar atención a la identificación del objeto de la hipoteca, especialmente en relación con cosas que no pertenecen a la cosa principal, dicha propiedad debe designarse por separado como un objeto de hipoteca separado. Por lo tanto, la hipoteca se rescindió en relación con el gasoducto debido a que no se aportó evidencia de que el gasoducto pertenece a la CHP y no puede ser utilizado de forma independiente por separado de la CHP.

El contrato de hipoteca es escritura con indicación preceptiva de la esencia de la obligación, en garantía de la cual se hipoteca el inmueble, de lo contrario el contrato puede reconocerse como no celebrado.

El contrato de hipoteca puede ser modificado por las partes del contrato en cualquier momento por acuerdo de las partes, tanto mediante la celebración de un contrato de hipoteca en nueva edición, y por un acuerdo adicional al contrato. Al mismo tiempo, el contrato adicional no es un nuevo contrato de hipoteca, aunque debe celebrarse en la misma forma que el contrato de hipoteca principal. Acuerdo suplementario se reconoce como parte integral del contrato de hipoteca y no debe contener todos los términos del contrato de hipoteca, sino solo una indicación de la parte que cambia (aunque hay una posición diferente en los tribunales). Los cambios en el contrato de hipoteca están sujetos a registro estatal. En la práctica, existen supuestos de denegación de la inscripción oficial de contratos adicionales por no contener ningún término esencial del contrato de hipoteca de acuerdo con el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el tribunal suele reconocer la negativa como ilícita, t.to. el contrato adicional solo cambia los términos del contrato hipotecario principal y no es un nuevo contrato hipotecario.

El contrato de hipoteca puede modificarse mediante la celebración y aprobación de un acuerdo amistoso sobre la obligación principal del préstamo. Cabe señalar que, en este caso, la hipoteca no garantiza la obligación original, sino el cumplimiento de la obligación modificada por el acuerdo amistoso. Así, se anuló la decisión del tribunal de primera instancia sobre la satisfacción a expensas de la propiedad en una hipoteca de créditos para el cobro de deudas sobre intereses de un préstamo, t.to. la obligación del préstamo fue modificada por acuerdo amistoso, no prevé el pago de intereses, y el contrato de hipoteca con la aprobación del acuerdo amistoso asegura la ejecución del acuerdo amistoso.

También es posible cambiar el contrato de hipoteca mediante el cumplimiento de la obligación principal del deudor por parte de otra persona: el garante, a quien en este caso se transfieren los derechos del acreedor hipotecario. Vale la pena señalar que en la práctica judicial hay casos de negativa a reconocer el derecho del acreedor prendario al garante, si no realizó el registro estatal de la transferencia de los derechos del acreedor prendario. Así, se denegó el reconocimiento de los derechos del acreedor prendario a la persona que reclamaba el requisito de incluir la deuda en el registro de créditos del deudor concursado, sobre la base de que, según registro estatal, el derecho del acreedor prendario estaba inscrito con el banco, mientras que el requisito mismo de pagar la deuda al garante se incluyó en el registro.

II. Conclusiones de los tribunales sobre cuestiones controvertidas del crédito hipotecario

Impugnación del contrato de hipoteca y reconocimiento del contrato de hipoteca como inválido o no celebrado

1. En caso de invalidación del contrato, en cuya garantía se celebró el contrato de prenda (hipoteca), el contrato de hipoteca también se reconocerá como inválido.

1.1. Determinación del Tribunal Supremo de la Federación Rusa del 27 de abril de 2015 N 305-KG15-3033 en el caso N A41-38495 / 2013

Afirmar:

Para revisar en casación los actos judiciales sobre la nulidad de un contrato de prenda (hipoteca).

La decisión del tribunal:

Se negó a transferir el caso a la consideración del tribunal de casación.

Posición de la corte:

Se concluyó un acuerdo de prenda (hipoteca) entre el demandante y el banco para garantizar la obligación en virtud del acuerdo sobre una línea de crédito no renovable entre el banco y una LLC de terceros. Durante juicio judicial se encontró que el acuerdo sobre la apertura de una línea de crédito no renovable, el acuerdo de garantía, así como los acuerdos adicionales a los mismos en nombre de CEO prestatario firmado por otra persona no identificada. De ahí las conclusiones de los tribunales basadas en el artículo 168 , inciso 2 del artículo 434 , calle 819 , 820 del Código Civil de la Federación Rusa, sobre la nulidad del acuerdo sobre la apertura de una línea de crédito son legítimos, lo que significa que el acuerdo de prenda (hipoteca) fue razonablemente declarado inválido, t.to. el contrato de hipoteca es un contrato accesorio, sirve para asegurar el cumplimiento de la obligación establecida por el contrato principal; Si el contrato principal se declara nulo, el contrato de hipoteca también se reconoce como nulo.

1.2. Decreto del Tribunal de Arbitraje del Distrito de los Urales de fecha 16 de diciembre de 2014 N F09-8849/12 en el caso N A76-12681/2010

Afirmar:

Reconocer como inválida la cláusula del convenio adicional al contrato de hipoteca, las cláusulas del contrato de compraventa.

La decisión del tribunal:



Posición de la corte:

Los requisitos se cumplen porque Anteriormente, por decisión del tribunal arbitral, que tiene valor prejudicial, el contrato de línea de crédito revolvente y el contrato de hipoteca fueron declarados inválidos (sin efecto). El acuerdo adicional al contrato, así como las disposiciones del contrato de venta sobre el gravamen de bienes inmuebles con una hipoteca, la extensión de un contrato de hipoteca previamente celebrado a los locales también se reconocen como inválidos, porque. basado en una transacción inválida.

2. Un contrato de hipoteca puede ser declarado nulo si su celebración y ejecución causa un daño patrimonial a los acreedores del deudor (quebrado), estado de la propiedad la persona que participó en la transacción; la celebración de transacciones está relacionada con el abuso del derecho.

2.1. Decreto Corte de arbitraje del Distrito del Cáucaso Norte de 2 de marzo de 2015 N F08-751/2015 en el caso N A32-11077/2012 (ver también Determinación del Tribunal Supremo de la Federación Rusa del 11 de junio de 2015 N 308-ES15-6068 en el caso N A32-11077 / 2012 a quienes se les negó el traslado para revisión de actos judiciales en el auto de casación).

Afirmar:

Reconocer el contrato de prenda de inmueble (hipoteca) como inválido, aplicar las consecuencias de la nulidad de la transacción.

La decisión del tribunal:

Los reclamos han sido satisfechos.

Posición de la corte:

El deudor fue declarado en quiebra, el síndico de la quiebra se presentó ante el tribunal con los requisitos antes mencionados. El contrato de hipoteca fue declarado nulo, tk. su conclusión implica la inflicción de daños a la propiedad y la violación del equilibrio de intereses de los acreedores del deudor, t.to. pone a un acreedor (banco) en una posición más ventajosa en comparación con otros acreedores en virtud de las disposiciones del artículo 334 del Código Civil de la Federación Rusa. El banco, actuando razonablemente y ejerciendo la prudencia requerida, no podía desconocer la situación financiera de la empresa, que no le permitía cumplir con su obligación dineraria por insuficiencia de fondos. El contrato de hipoteca se celebró como garantía de la ejecución de todos los contratos de préstamo celebrados previamente entre el banco y el deudor. En el momento de la celebración del contrato, el deudor tenía una deuda con otros acreedores, que surgió antes que la deuda con el banco. La celebración de un contrato de hipoteca tiene por objeto asegurar el cumplimiento de los créditos del banco con carácter prioritario en detrimento de los intereses de otros acreedores y puede dar lugar a una pérdida total o parcial de la posibilidad de que otros acreedores del deudor reciban satisfacción de sus pretensiones.

2.2. Resolución del Tribunal de Arbitraje del Distrito de Siberia Occidental de fecha 06/08/2014 en el caso N A45-11177/2010

Afirmar:

Reconocer el contrato de prenda (hipoteca) como inválido, reconocer los contratos de garantía como inválidos.

La decisión del tribunal:

Los reclamos han sido satisfechos.

Posición de la corte:

Las acciones para concluir operaciones controvertidas se reconocen como dirigidas únicamente a causar un daño al deudor y a sus acreedores en forma de aumento de las cuentas por pagar en violación de los intereses del deudor y de los acreedores, es decir, hay indicios de abuso de derecho. . El banco sabía (debía saber) sobre la apropiación indebida de los fondos del crédito, pero al mismo tiempo seguía prestando al deudor. Además, al concluir las operaciones impugnadas, se conoció que las mismas no estaban garantizadas con los activos netos del deudor, durante un período de tiempo significativo el deudor tuvo un déficit de capital de trabajo.

2.3. Resolución del Tribunal de Arbitraje del Distrito del Volga de fecha 19 de agosto de 2014 en el caso N A12-10845/2013

Afirmar:

Reconocer los contratos concluidos, incl. contrato de hipoteca, inválido.

La decisión del tribunal:

Las reclamaciones fueron satisfechas parcialmente, el contrato de hipoteca fue declarado nulo.

Posición de la corte:

Si no se ha completado el procedimiento de pago en el sitio web del sistema de pago, efectivo
NO se debitarán fondos de su cuenta y no recibiremos confirmación de pago.
En este caso, puede repetir la compra del documento utilizando el botón de la derecha.

Se ha producido un error

El pago no se completó debido a un error técnico, fondos de su cuenta
no fueron dados de baja. Prueba a esperar unos minutos y vuelve a repetir el pago.

Una prenda a menudo actúa como una garantía de responsabilidad por las obligaciones, que se fija mediante la celebración de un acuerdo. Con el objetivo de protección legal las partes prevén la anulación de la transacción, sujeta a la existencia de causales para ello. La nulidad u otro contrato de prenda se produce cuando:

orden de procedimiento

Un procedimiento como el reconocimiento de la nulidad del contrato tiene lugar exclusivamente en los tribunales. Para ello, el interesado presenta judicial escrito de demanda.

La legitimidad de sus pretensiones debe probarse con la ayuda de testigos, aportando un paquete de documentos. Después de estudiar los documentos y evaluar los materiales del caso, los órganos judiciales toman una decisión a favor de una de las partes.

Consecuencias de la nulidad de una prenda

Reconocido por el tribunal como inválido en todo o en parte. El resultado de la decisión será el regreso de las partes al período en que el acuerdo aún no ha sido firmado por ninguna de las partes.

El reconocimiento de la transacción como inválida amenaza al acreedor con la terminación de la garantía del préstamo prevista en el acuerdo. El pignorante prácticamente no sufre de tal procedimiento.

También debe tenerse en cuenta que el acreedor prendario, al cambiar las condiciones para garantizar un préstamo, puede exigir cambios en las condiciones este acuerdo. Y el prestatario deberá devolver el dinero que se proporcionó.

Para recuperar los bienes pignorados se requerirá la asistencia del poder judicial si el prestatario no quiere devolverlos voluntariamente. Después de que el juez tome una decisión y obligue a transferir la propiedad, el control sobre la transferencia de la deseada recaerá en el alguacil.

Práctica de arbitraje

Invalidación de un contrato de prenda - práctica judicial:

1.Como prenda se consideraba un automóvil, cuyo título estaba en manos del acreedor prendario. Después de que el prestatario no cumpliera con los términos del contrato, se presentó una demanda ante el tribunal para recuperar la deuda con una apelación a la propiedad prendada. Se cumplieron los reclamos sobre el reclamo, pero en el proceso de procedimientos de ejecución resultó que se realizó un duplicado del TCP para el vehículo, se eliminó de registros de registro mediante poder notarial escrito a mano y ejecutado.

A esto le siguió otro recurso ante el tribunal con una solicitud de embargo y ejecución de la propiedad dada en prenda, que fue parcialmente satisfecha. Los nuevos propietarios interpusieron demanda para que se reconozca el contrato de prenda como no celebrado y por tanto nulo.

referencia histórica

Una forma de prenda apareció en Grecia a principios del siglo VI. antes de Cristo mi. Los antiguos griegos denotaban la responsabilidad del deudor ante el acreedor con su tierra. En el borde parcela al prestatario se le dio un pilar con una inscripción que decía que esta tierra proporciona deuda.

Según el art. 353 del Código Civil, es necesario embargar el auto para que no sea revendido durante el juicio. Los compradores deben demostrar su buena fe ante los tribunales, ya que su comportamiento indica lo contrario (comprar un automóvil a una persona que actúa bajo un poder notarial, usar un duplicado de título, etc.)

De acuerdo con el párrafo 43 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa N 6, Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa N 8 del 01/07/1996 "Sobre algunas cuestiones relacionadas con la aplicación de la primera parte del Código Civil de la Federación de Rusia", el monto y el momento del cumplimiento de la obligación garantizada por la prenda se clasifican como condiciones esenciales acuerdos de prenda, sin cuyo acuerdo el contrato de prenda no se considera concluido.

Cuando el deudor hipotecario es un prestatario-deudor cuyas obligaciones en virtud del contrato de préstamo celebrado están garantizadas con una prenda, la referencia al contrato de préstamo correspondiente es suficiente para determinar el monto y el plazo para cumplir con la obligación en virtud del contrato.

La Cláusula 13 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 17 de febrero de 2011 N 10 "Sobre algunas cuestiones de la aplicación de la legislación de prenda" establece que incluso si se modifican los términos del contrato de préstamo, la limitación El plazo previsto en el contrato de prenda no cambia en modo alguno, y el cómputo comienza a partir de la fecha en que finaliza el contrato de préstamo, establecida inicialmente y prescrita en el contrato de prenda. Esta es una de las causales que determina la fecha de cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo en su totalidad.

2. El actor solicitó al tribunal la nulidad del contrato de hipoteca por nulidad. El ciudadano se refiere al hecho de que los términos del contrato de prenda no están de acuerdo con los requisitos de esta legislación.

En primera instancia, el poder judicial desestimó la demanda y el tribunal de segunda instancia confirmó la decisión del tribunal. La razón fue que el contrato de prenda de bienes inmuebles (contrato de hipoteca) estipula las circunstancias esenciales, tamaños y términos de ejecución obligaciones crediticias sobre el monto de la deuda principal y el pago de los intereses calculados por el uso de los fondos del crédito.

La decisión del tribunal de primera instancia, que dictaminó que no hay lugar para reconocer la nulidad del contrato de prenda sobre bienes, está plenamente justificada.

3. El demandante apeló al tribunal con declaración de demanda(ambos lados - individuos) sobre el uso de las consecuencias de la nulidad de la transacción. Exigió que se reconozca la nulidad del contrato de hipoteca, que se devuelva la posición de las partes a su posición original y que se elimine el gravamen prendario del local no residencial. El actor señaló que, de acuerdo con el art. 69 de la Ley Federal "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)" La hipoteca de una estructura solo es posible con una hipoteca única de la parcela de tierra en la que se encuentra este edificio. El mencionado contrato no indica la prenda del terreno, ni es el lugar de celebración del contrato respecto del cual se celebró el contrato de hipoteca.

Los juzgados de ambas instancias desestimaron la demanda por no acreditar la actora la formalización de la propiedad del terreno donde se ubica el edificio de viviendas. La prueba de la actora de la nulidad del contrato de hipoteca no fue aportada al tribunal, ya que no existe contrato de prenda sobre el terreno. Es imposible estar de acuerdo con las pretensiones del actor sobre el incumplimiento del contrato con el artículo. 9 de la Ley Federal "Sobre Hipoteca" debido a que el documento tiene una descripción de las obligaciones bajo la hipoteca y el párrafo 2 del contrato indica el lugar de pago.

El video cubre Términos Generales y Condiciones nulidad de las transacciones

Si tienes alguna duda con respecto al procedimiento para reconocer la nulidad del contrato, pregunta en los comentarios