Nu orice cetățean al țării noastre își poate permite să achiziționeze un teren. În unele cazuri, achiziția pur și simplu nu este adecvată. De exemplu, dacă o persoană intenționează să cultive legume pentru vânzarea ulterioară.
Pentru situatii similare exista posibilitatea de a inchiria terenul pentru o anumita plata. Să vedem cum funcționează calculul chirie teren.
Terenul poate fi închiriat de la un proprietar privat sau de la stat. În fiecare caz, chiria se formează diferit. La stabilirea prețului, statul sau municipalitatea se bazează pe indicatori obiectivi:
- locatia site-ului;
- scopul și tipul de utilizare permis;
- plan urbanistic de utilizare a teritoriului;
- zona etc.
O persoană sau o companie poate fi ghidată de criterii subiective. De exemplu, pentru a forma un preț, se poate ține cont de „prestigiozitatea” teritoriului și de comunicațiile pe acesta.
În sens general, prețul de închiriere poate fi standard, cadastral și de piață. Fiecare dintre ele are propriile reguli.
Cost standard
Acest preț este stabilit de stat sau municipalitate. Nu poate fi schimbat din cauza fluctuațiilor pieței sau a altor circumstanțe.
Prețul normativ al terenului se calculează în funcție de categoria căreia îi aparține terenul și de amplasamentul acestuia. Po este subdivizat în soiuri care nu pot fi închiriate sau vândute și cele care pot fi în proprietate privată.
- teren pentru personal ferma subsidiara;
- alocatiile agricole;
- terenuri destinate scopurilor industriale;
- teren aşezări(aceasta include și parcele pentru construcția de locuințe individuale).
La stabilirea cuantumului chiriei se iau în considerare două criterii esențiale: poziție geografică teritoriul și dezvoltarea economică a celei mai apropiate așezări, precum și valoarea sitului pentru subiectul federației.
De exemplu, vorbind despre primul indicator, terenurile agricole situate în sudul Federației Ruse vor costa mai mult decât suprafețele similare din nordul țării. Pentru zonele industriale, cele mai apropiate așezări vor avea o mare importanță. Deci, de exemplu, terenul de lângă Moscova este mai scump decât terenul din Teritoriul Perm.
Dacă vorbim despre valoarea terenului pentru subiectul federației, atunci pentru fiecare specie scop desemnat criteriile au prioritate. Sunt luați în considerare mulți parametri diferiți:
- valoare de inginerie și construcție;
- rol social și economic;
- caracteristicile naturale ale teritoriului;
- valoare istorică;
- valoare arhitecturală etc.
În acest sens, costul închirierii terenului agricol este mai mic decât plata pentru teren pentru construcție. instalații industriale. Prețul exact standard de închiriere poate fi obținut de la administrația locală sau municipalitate.
Valoarea cadastrală
Stat evaluare cadastrală este o procedură obligatorie pentru toți terenuri. În timpul lucrărilor de evaluare sunt luate în considerare multe criterii care afectează costul final al închirierii terenului.
Nu este neobișnuit ca valoarea cadastrală să se potrivească cu valoarea de piață.
În timpul evaluării cadastrale se stabilesc informații despre limitele și suprafața alocației și se fac marcaje corespunzătoare pe planul general al teritoriului. Aceste criterii sunt luate în considerare la calcularea chiriei.
În plus, devizele sunt supuse comunicării pe teren. Desigur, acea alocare cu energie electrică, alimentare cu apă, canalizare și alimentare cu gaz va costa mai mult decât un sit similar care nu este dotat cu beneficiile civilizației.
În evaluare se înregistrează și imobilele situate pe terenul și acestea stare tehnica. De exemplu, chiria va fi mai scumpă dacă există sere sau clădiri pentru depozitarea stocurilor și a materialelor.
Distanța afectează prețul de închiriere. Distanța până la drum și obiectele naturale (pădure, lac de acumulare etc.) este estimată. Dacă sunt în apropiere, costul chiriei crește.
Un indicator important este terenul. În zonele denivelate, pot apărea probleme în timpul funcționării și, de exemplu, terenurile din zonele joase vor fi inundate în mod regulat de zonele adiacente.
Dragi cititori! Vorbim despre soluții standard probleme juridice dar cazul tău poate fi special. Vom ajuta găsiți gratuit o soluție la problema dvs- sunați doar la telefon consilierul nostru juridic:
Este rapid și este gratuit! De asemenea, puteți obține rapid un răspuns prin intermediul formularului de consultant de pe site.
Pretul din magazin
Valoarea cadastrală poate coincide cu valoarea de piață, dar nu este întotdeauna cazul. În unele cazuri, prețul de piață al contractului de închiriere diferă semnificativ de rezultatele evaluării cadastrale.
Acest lucru se întâmplă deoarece suma finală este influențată de factorii pieței libere - cererea și oferta. Ei, la rândul lor, sunt influențați de situația economică și politică din țară și regiune, precum și de psihologia anumitor grupuri de oameni.
Locurile de teren situate în zonele urbane sunt mai mult supuse fluctuațiilor pieței. Prețul de aici va fi influențat de infrastructură (apropierea de magazine, clinici etc.), precum și de criterii complet iraționale. De exemplu, un astfel de indicator poate fi numit „prestigiu”.
Evaluarea de piata determina pretul de inchiriere al terenurilor agricole si industriale mult mai obiectiv. Cu toate acestea, chiar și aici este imposibil de spus fără ambiguitate. Odată cu creșterea activității antreprenorilor în legătură cu construirea sau dezvoltarea unei afaceri agricole, crește și prețul pentru închirierea terenurilor.
Experții prevăd că în viitorul apropiat costul chiriei va depinde direct de situația economică din stat. În 2019, există o tendință ascendentă a prețurilor.
Formule și exemple pentru calculul arendarii terenului
Dimensiunea medie plata chiriei este de 800 de ruble. Dreptul de închiriere în același timp costă aproximativ 15.000 de ruble. În plus, costurile sunt necesare pentru documente - aceasta este încă 7.000-8.000 de ruble.
Deci, costul chiriei va diferi în funcție de cine deține terenul - statul sau o persoană privată.
Pentru a calcula închirierea terenurilor de stat sau municipale, se utilizează următoarea formulă:
A \u003d K x%, unde A este chiria, K este valoarea cadastrală,% este coeficientul stabilit.
Mărimea coeficientului este determinată în funcție de scopul terenului și de potențialul utilizator al terenului:
- 0,01% - pentru persoanele apartinand unei categorii preferentiale in cadrul impozitarii;
- 0,6% - pentru parcelele destinate agriculturii, horticulturii, horticulturii sau nevoilor agricole;
- 1,5% - pentru terenuri destinate construirii de instalatii industriale, rezidentiale si de alta natura;
- 2% - dacă terenul este închiriat pentru minerit.
Calculul chiriei aferente terenurilor proprietate privată se face după următoarea formulă:
A \u003d C x%, unde A este chiria pe an, C este prețul de piață al terenului, % este rata de refinanțare stabilită de Banca Centrală a Federației Ruse.
Pentru calcul se ia în considerare valoarea de piață, factorii de determinare care nu sunt întotdeauna obiectivi. Prețul terenului trebuie stabilit de un evaluator independent cu autorizație de la SRO, cu șase luni înainte de intrarea în drepturi de proprietate.
Pentru a calcula costul chiriei terenului, rata de refinanțare se ia la începutul anului în care a fost încheiat contractul de închiriere. De exemplu, dacă contractul a fost încheiat în noiembrie 2018 pentru închirierea terenului din aprilie până în noiembrie 2019, atunci se ia în calcul rata de refinanțare a anului 2018, adică 7,5%.
La închirierea unui teren de la o persoană privată, este imposibil să primiți beneficii. Dar chiar și fără a aparține unei categorii preferențiale de cetățeni, cota maximă posibilă la închirierea de la stat sau municipiu este de 2%. Cu alte cuvinte, închirierea terenului de la stat este mai profitabilă decât de la un proprietar sau o organizație privată.
Dacă întâmpinați dificultăți, vă rugăm să contactați consultanță juridică. Primesti gratuit asistenta legala poate fi pe site-ul nostru. Întrebați un expert într-o fereastră specială.
Acum știți cum se calculează chiria terenului. Aceste informații vor ajuta la evitarea situațiilor în care suma este în mod clar exagerată. Pretul de inchiriere trebuie specificat in contractul cu proprietarul, care trebuie intocmit doar cu suport legal. Avocatul de serviciu al site-ului nostru este gata să vă ajute chiar acum.
Potrivit acestora documente legale, o persoană fizică sau juridică are dreptul de a închiria un teren de la stat sau de la un proprietar privat, având în prealabil încheiat un acord cu această persoană/companie/organizație. Toate întrebările sunt decise pe baza unor condiții. Costul plății depinde de cine este proprietarul.
Important! Dacă prevederile contractului încalcă legea Federației Ruse cu privire la chirie sau regulile de încheiere a unui contract, puteți contesta acest document v ordin judiciarși .
Tipuri de plată pentru teren în folosință temporară
Primul lucru de știut despre deținerea temporară a unui teren este că condițiile pentru încheierea unui acord cu și privat sunt fundamental diferite.
Și dacă în primul caz, prețul este stabilit numai după o evaluare obiectivă a terenului, în timpul căreia scopul principal, amplasarea și mulți alți factori prevăzuți în cadru legislativ, atunci comerciantul privat realizează o evaluare subiectivă, plecând de la propriile convingeri, dorințe și criterii.
În acest sens, toate prețurile de închiriere sunt împărțite în mai multe tipuri:
- Costul normativ.
- Pretul din magazin.
Fiecare dintre ele este determinată de criterii individuale și are o influență reciprocă. Pe lângă specificul în contextul unuia dintre grupurile de evaluare, exista factori comuni care afecteaza scaderea sau cresterea valorii terenului.
Indiferent de fluctuațiile pieței în prețul total anual, fiecare sumă este specificată în contract pentru întreaga perioadă de timp, cu excepția anumitor excepții dezvăluite în conformitate cu legea Federației Ruse.
Preț de închiriere reglementat
Acest cost este calculat și indicat de organele de stat autonome. Comparativ cu alte tipuri de evaluare, este stabil și nu depinde de schimbările pieței.
Există două criterii principale după care se face evaluarea: categoria terenului și amplasarea acestuia.
Cât despre categorii, întreg statul proprietate funciară este împărțit în două tipuri - terenuri care nu pot fi proprietate privată și teritorii care au voie să fie transferate în posesia personală.
Pe lângă aceste criterii, există o serie de parametri prin care se efectuează analiza:
- construcție, valoare arhitecturală;
- valoarea socio-economică;
- valoare istorică;
- calitatile naturale ale zonei.
Atenţie! Costul terenurilor din a doua categorie depinde de locația geografică și de economia orașelor din apropiere.
De exemplu, terenul pentru cultivarea culturilor din sud va fi mult mai scump decât aceeași zonă din nord, iar un teren situat lângă Moscova poate costa de câteva ori mai mult decât o dimensiune similară într-o așezare urbană sau un oraș îndepărtat de capitală.
Valoarea cadastrală
Acest tip de analiză a costurilor este cea mai precisă și obiectivă, deoarece în timpul implementării sale sunt luați în considerare o serie de factori care afectează creșterea sau scăderea costului de bază, care nu depind de interesele personale ale proprietarului. Adesea, prețul de piață se bazează pe această evaluare.
O parte necesară a evaluării este analiza florei din jur. Prezența pădurilor, lacurilor, parcurilor are un efect pozitiv asupra prețului sitului, dar zona mlăștinoasă și poluată își poate reduce valoarea.
O altă fațetă care formează prețul real al teritoriului este relieful. Dacă terenul se află într-o zonă joasă, atunci situl este supus unei inundații constante, ceea ce se reflectă în mod clar în posibilitatea utilizării complete a acestuia.
Piaţă
În cele mai multe cazuri, prețul pieței corespunde celui cadastral, dar există și excepții.
Dacă criteriile după care se face evaluarea de stat sunt legate direct de teritoriul însuși și de condițiile din jurul acestuia, atunci evaluarea pieței se bazează pe cerere și ofertă. Factorii care o afectează:
- psihologia acestui sau aceluia grup de oameni;
- imaginea economică a țării;
- situația politică din stat.
În ceea ce privește zonele urbane, pe lângă caracteristicile obiective, costul este afectat de prestigiul zonei, de prezența monumentelor sau a obiectivelor arhitecturale. Există și zone „pentru bogați”, al căror teren depășește costul de mai multe ori din cauza „elitei” sale.
Orice fluctuație economică poate crește sau reduce cererea, modificând astfel valoarea unui anumit teritoriu. De exemplu, în cazul unei crize economice, atunci când riscul de a investi mari sume de baniîn terenuri este mare, cererea de chirie poate crește, întrucât antreprenorii consideră că este mai sigur să investească bani temporar, în loc să facă o achiziție.
Dintre toate cele trei tipuri, evaluarea cadastrală este considerată cea mai profitabilă modalitate de a efectua o valoare de evaluare, deoarece analizează pe baza unor indicatori obiectivi. De multe ori puteți găsi oferte profitabile printre proprietarii privați, pentru aceasta este necesar să vă angajați în monitorizarea constantă a pieței funciare.
Cum se calculează pentru persoane fizice?
Pe baza evaluării cadastrale
Pentru a calcula prețul de închiriere pe bază, se utilizează următoarea formulă:
A=K*%– chiria terenului este egală cu evaluarea cadastrală înmulțită cu un coeficient procentual în funcție de scopul contractului de închiriere.
Sensul acestui din urmă concept este determinat de legislația Rusiei:
- 0,01% - utilizat la calcularea persoanelor scutite de impozite sau care au avantaje fiscale.
- 0,6% - constituit pentru persoanele care doresc să închirieze teren în scop de dezvoltare.
- 1,5% - trebuie introdus în formula la calcularea contractului de închiriere pentru clădiri industriale, sau orice alte clădiri.
- 2% - indicați în timpul calculului valorii de închiriere a teritoriului pe care intenționează să extragă minerale.
Exemplul #1.Petrov Vasily Ivanovici a decis să închirieze o bucată de pământ pentru dezvoltarea agriculturii, sau mai degrabă, cultivarea cerealelor. Terenul ales de el, după ce a trecut de o evaluare cadastrală cu jumătate de an înainte de închiriere, a fost evaluat la 300.000 de ruble. Plecând de la legea privind coeficientul procentual în acest caz trebuie să înmulțim cu 0,6%.
300.000 * 0,6% \u003d 1.800 de ruble. - va fi chiria teritoriului.
Exemplul #2.Andrei Vasiliev a decis să închirieze un mic teren pentru a construi o cafenea în oraș. În iunie 2016 a fost efectuată o evaluare cadastrală și a fost semnat un acord pentru întregul an 2017. Drept urmare, costul după evaluare s-a ridicat la 500.000 de ruble. Pentru a determina chiria, avem nevoie de 500.000 de ruble. înmulțiți cu 1,5% (rata dobânzii pentru clădiri).
500.000 * 1,5% = 7500 de ruble. - chirie.
Exemplul #3.Compania Agrokom a decis să încheie un acord cu autoritățile orașului privind închirierea unui teren pe care se află un zăcământ de cărbune. Perioada indicată de funcționare a acestei secțiuni este din februarie până în ianuarie (inclusiv) 2017. În septembrie 2016, a fost efectuată o evaluare cadastrală, care s-a ridicat la 800.000 de ruble. Conform legii Federației Ruse, coeficientul procentual pentru acest tip de operațiune este de 2%.
800.000 * 2% = 16.000 de ruble. - chirie.
Pe baza valorii de piata
Spre deosebire de formula anterioară, în calculul contractelor de închiriere private, baza nu este o evaluare cadastrală, ci una de piaţă. Înmulțirea se face cu rata de refinanțare a băncii centrale.
Calculul se efectuează după următoarea formulă:
A=C*%- chiria este evaluarea de piataînmulțit cu rata de refinanțare.
Prețul de piață, așa cum am considerat deja, poate fi semnificativ mai mare decât evaluarea cadastrală a terenului în sine, deoarece factorii individuali subiectivi ai proprietarului sunt luați în considerare în timpul analizei.
La calcule se folosește rata Băncii Centrale, care este valabilă la momentul semnării contractului.
Important! Dacă, la închirierea în institutie publica cumpărătorul poate primi beneficii, atunci nu sunt prevăzute reduceri preferențiale pentru acest tip de închiriere.
Exemplu.Alexey Sergeevich a decis să închirieze un teren mare deținut de un proprietar privat pentru dezvoltarea unei afaceri agricole. Perioada de inchiriere - aprilie - august 2017 (inclusiv). Evaluarea de piață a fost efectuată în noiembrie 2016 și sa ridicat la 200.000 de ruble. Rata curentă a Băncii Centrale în 2016 este de 10,00%
Deci, facem calculul: 200.000 * 10% \u003d 20.000 de ruble. - chirie.
Încă un exemplu. Serghei Gennadievici a decis să închirieze terenuri pentru construirea de spații industriale. Perioada de inchiriere noiembrie 2017 - octombrie (inclusiv) 2018. Evaluarea valorii de piață a acestui teritoriu a fost efectuată în mai 2017 și sa ridicat la 600.000 de ruble. Potrivit deciziei Băncii Centrale - rata dobânzii este de 9,25%
Efectuăm calculul: 600.000 * 9,25% \u003d 55.500 ruble.
Indiferent de posibilele modificări ale evaluării de piață sau ale ratei, după încheierea contractului, cuantumul chiriei nu se modifică.
Plată pentru chiria proprietății municipale și de stat
Conform legii Federației Ruse, costul de 1 mp. m. a imobilului închiriat nu poate fi mai mic decât cota de bază stabilită de stat.
Acesta poate fi ajustat din cauza modificărilor prețurilor și tarifelor de bază, inflației și în alte circumstanțe specificate în legea Federației Ruse.
Există două moduri de a efectua o plată:
- O anumită sumă exactă de plată.
- Efectuarea de lucrări de reparații a imobilelor și a teritoriilor aferente acestuia. Procedura de rambursare a investițiilor este stabilită de Comitetul de Administrare a Proprietății.
Are loc fără licitații și competiții suplimentare, pentru costul de bază metru patrat se ia valoarea anuală a pieţei stabilit de un evaluator independent. Calculul se face tinand cont de categoriile preferentiale si de directia activitatilor chiriasului.
Nu știi ce formulă să folosești și care sunt nuanțele?
Toate răspunsurile sunt în revista noastră online!
Concluzie
Este mult mai economic să închiriezi un teritoriu deținut de stat, deoarece costul acestuia este mult mai mic. Cu toate acestea, există unele avantaje în încheierea contractelor cu proprietari privați. De exemplu, un solicitant de proprietate privată nu trebuie să participe la licitație, iar termenii contractului rămân neschimbați până la expirarea acestuia.
Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.
Să vorbim despre ele, să stabilim ce afectează indicatorii de calcul - și să dăm exemple despre cum puteți calcula suma plății.
Ce determină chiria pentru terenuri - factori care afectează valoarea chiriei terenului
Suma plății pentru închirierea unui teren poate fi stabilită de proprietarul acestuia în mod independent.
Desigur, ar fi nepotrivit să se stabilească o plată mare pentru închirierea unui teren în sat, sau invers - o plată mică pentru închirierea unui teren în oraș. Prin urmare, proprietarul se ghidează, în primul rând, după mărimea contractului de închiriere, care este stabilit de alți proprietari de terenuri din regiunea sau locul de reședință.
De asemenea, următorii factori vor afecta valoarea chiriei:
1. Categoria terenului
În funcție de categoria căreia îi aparține terenul, plata poate fi mai mică sau mai mare.
Costul crește de obicei în următoarea gradație:
- Pe zona cabana cetatenii platesc mai putin.
- În plus, prețurile cresc pentru terenul IZHS.
- Pentru teren pentru o facilitate comerciala.
- Pentru o parcelă pentru muncă sau producție agricolă.
De asemenea, rețineți că coeficientul K1 poate avea valori diferite.
|
Valoarea coeficientului |
Când să folosiți? |
|
Pentru cazul chiriei preferenţiale. |
|
|
Pentru horticultură, horticultură, agricultură sau producție agricolă. |
|
|
Pentru șantierele în care se construiește clădiri industriale și rezidențiale. |
|
|
Dacă se așteaptă ca situl să dezvolte minerale. |
Iată un exemplu de calcul:
Cetățeanul Frolov vrea să închirieze un teren de la stat pentru grădinărit. Valoarea cadastrală a parcelei conform documentelor este de 250.000 de ruble. Înlocuind toți indicatorii în formulă, calculăm suma plății: 250.000 de ruble. x 0,6% \u003d 1.500 de ruble.
Astfel, Frolov va trebui să plătească 1.500 de ruble pe lună, ținând cont de valoarea cadastrală. Desigur, proprietarul terenului poate să nu ia în calcul acest calcul și va propune o sumă mai mare.
Calculul plății pentru arenda terenului în funcție de valoarea standard a acestuia
Conceptul de valoare standard a terenului a fost introdus în legislația rusă.
Din definitie rezulta ca la calcularea si stabilirea indicatorului se ia in calcul veniturile ce pot fi aduse din activitati desfasurate pe o anumita bucata de teren.
Această dimensiune a indicatorului poate fi stabilită la nivel administrativ, de către reprezentanții autorităților.
La calcularea indicatorului se va lua în considerare:
- Limite terestre.
- Categoria obiectului.
- Valoare de piață. Prețul normativ al terenului nu trebuie să depășească valoarea specificată cu 75%.
Acest indicator este utilizat, de regulă, la calcularea plății chiriei pentru utilizare. teren de stat- sau în lipsa indicatoarelor cadastrale ale valorii obiectului.
Puteți utiliza formula stabilită pentru a calcula chiria.
Coeficient - K1- este luată în considerare în funcție de scopul utilizării site-ului. Am enumerat-o mai sus.
Iată un exemplu de calcul:
Cetățeanul Eliseev a decis să închirieze teren de la stat pentru producție. Prețul standard al terenului a fost de 1.000.000 de ruble. Să calculăm chiria: 1.000.000 de ruble. x 1,5% = 15.000 de ruble.
Astfel, Eliseev va plăti 15.000 de ruble pe lună pentru chirie.
Formula de calcul a închirierii terenului la valoarea sa de piață
Pentru un teren care se află, este oferită o opțiune simplă de calculare a costului chiriei.
Înainte de a închiria teren de la o municipalitate sau un stat, poate fi precalculat chirie viitoare.
Pentru a face acest lucru, trebuie să cunoașteți doar două componente.
Taxa anuală este unul dintre termenii principali ai contractelor de închiriere. Cod funciar (LK RF) în prezent reglementează toate relaţiile dintre chiriaşi şi proprietari. Acesta este principalul act normativ rus care reglementează problemele de drept în legătură cu terenul.
Codul funciar al Rusiei a fost adoptat în 2001 și este încă în curs de modificare. El tratează pământul ca pe un obiect proprietate imobiliara. Și, de asemenea, ca obiect de proprietate și alte drepturi (de exemplu, chirie).
Aceasta înseamnă că, spre deosebire de anii precedenți, terenurile pot avea nu numai statutul de proprietate de stat, ci și proprietate privată. Potrivit art. 22 din Codul funciar al Federației Ruse terenuri (LL), cu excepția celor menționate la art. 27, se poate inchiria.
Principalele prevederi ale articolului referitor la inchirierea terenului:
- cuantumul chiriei este determinat prin contract;
- chiriașul are dreptul de a subînchiria terenul;
- terenurile retrase din circulatie nu pot fi arendate.
Pentru calcul se folosește principiul conformității fiecărui teren cu un anumit coeficient.
Coeficienții sunt enumerați în Decretul Guvernului Rusiei nr. 582 „Cu privire la principiile pentru determinarea chiriei”. Rezoluția a fost adoptată în 2009, s-au făcut modificări până în 2017. In aceea act normativ a stabilit principiile de determinare a chiriei.
Cod funciar confirmă dreptul Guvernului Federației Ruse de a lua decizii de o asemenea amploare ().
Amintește-ți asta legislatia funciara constă din RF LC, legi federale și regionale, precum și rezoluții adoptate de Guvernul Federației Ruse în cazul unor schimbări în situația economică din țară.
Ce terenuri sunt menționate în RF PP?
Cel mai adesea, pe piața de închiriere a terenurilor, taxa se calculează pe baza când terenul este în proprietatea statului sau a municipiului.
Se are în vedere și plata pentru parcelele puse la dispoziție fără licitație.
Pentru proprietarii privați, chiria se calculează diferit.
Principalul document care reglementează dimensiunea acestuia este contractul.
Dar există și excepții.
Valoarea cadastrală este o expresie cantitativă (moneară) a valorii unui teren, care este determinată de stat în persoana evaluatorilor.
Această valoare se bazează pe mai mulți factori. Experții le iau în considerare. În prezent, valoarea cadastrală reflectă mai pe deplin starea reală a lucrurilor și se apropie mai mult de valoarea de piață.
Cum afli chiria pentru teren după numărul cadastral? În prezent Informații despre valoarea cadastrală pot fi găsite în următoarele surse:
- la sediile filialelor locale ale Rosreestr;
- pe site-ul oficial al Rosreestr;
- prin MFC.
Valoarea cadastrală mai anual. Suma chiriei se calculează pe baza sumei conținute în baza de date. Adică chiria va depinde în întregime de interesele statului.
Dacă un proprietar privat și-a inclus terenul în fondul de arendă municipal pentru a-și putea închiria prin acesta proprietatea, atunci în acest caz se calculează și cuantumul chiriei din valoarea cadastrală.
În caz contrar, proprietarul calculează plata pentru teren în funcție de realitățile pieței.
Date pentru calcul
Pentru ca proprietarul sau chiriașul să calculeze în mod independent plata viitoare pentru închirierea terenului, trebuie să știi două lucruri:
- valoarea cadastrală;
- coeficient.
Factorul de corecție depinde de mai mulți factori.
În primul rând, cine este utilizatorul terenului și, în al doilea rând, ce obiective urmărește chiriașul.
Atunci când primește teren în baza unui contract de închiriere, chiriașul poate pune un magazin pe șantier pt cu amănuntulși îl puteți folosi pentru subînchiriere.
Fiecare utilizare presupune un anumit profit pentru chiriașul său.
De exemplu, este imposibil de comparat profitul din utilizarea terenului pentru un centru comercial și pentru plantarea legumelor. Asa de un coeficient special elimină această diferență. Și face ca închirierea să fie profitabilă atât pentru producătorul agricol, cât și pentru magnatul industrial.
Cum să te calculezi?
Chiria, pe baza valorii cadastrale, determinată pe baza următoarelor categorii:
- oportunitatea economică;
- teren și (tip de utilizare permisă);
- prevenirea deteriorării stării economice a chiriașilor;
- randamentul scontat al terenului.
În plus, la închirierea terenului se are în vedere necesitatea asistenţei de stat pentru activităţile semnificative din punct de vedere social.
Pentru aceasta se stabilește o chirie care nu depășește impozitul pe teren.
Organe administrația locală decide cu privire la chirie.
Ele operează numai în interior legi federaleși nu ar trebui să stabilească în mod arbitrar factori de corecție.
În caz contrar, limitează interesele și drepturile chiriașilor.
Factor de corectie
În Decretul Guvernului, un alineat separat evidențiază regulile după care se stabilește procedura de calcul a chiriei.
Conform paragrafului 3, o componentă importantă a calculului este factorul de corecție (CC), care poate fi de la 0,01 la 2 la sută din valoarea cadastrală.
Pentru diferite zone, aceste date sunt:
- Dacă o persoană fizică sau juridică este scutită de la plata impozitului pe teren în conformitate cu legislatia fiscala, atunci QC este 0,01% .
- O persoană fizică care are dreptul la o reducere a bazei de impozitare plătește chirie cu CC 0,01% . Totodată, ca urmare a scăderii, baza de impozitare este egală cu zero.
- 0,01% la calculul pentru o persoană fizică care, potrivit legii, are dreptul la o reducere a bazei de impozitare. Această cotă este stabilită atunci când baza de impozitare este mai mare decât valoarea deducerii fiscale.
- QC este egal 0,01% când este vorba de arendarea unui teren care a fost retras din circulație, dar, conform legii, a fost arendat.
- QC este 0,01 la sută dacă amplasamentul este contaminat cu deșeuri radioactive și alte substanțe nocive.
- Același coeficient este prevăzut pentru terenurile, dacă acestea sunt transferate pentru a găzdui Ambasadele și Consulatele statelor străine.
- QC este 0,6 la sutăîn cazul în care terenul este pus la dispoziţie unui cetăţean pt construcția de construcție de locuințe individuale, horticultură, horticultură, filială personală și agricultura dacha, pășunatul animalelor agricole și fânul.
- Coeficientul este 0,6% în cazul acordării de teren spre închiriere unei ferme.
- Același QC este prevăzut pentru cei care iau pământ în scopul desfășurării oricărei activități agricole activitate economică.
- QC este 1,5%
dacă chiriașul este:
- o persoană care are dreptul de a oferi un teren gratuit;
- o persoană care a încheiat un acord cu autoritățile locale pentru dezvoltarea teritoriului;
- care are dreptul să chitanta extraordinara terenuri;
- o persoană juridică cu care a fost încheiat un acord privind construcția de locuințe.
- Factorul de corecție este 2 procente când locatarul execută lucrări legate de folosirea subsolului.
Prețul de închiriere calculat nu trebuie să depășească sumele care se obțin din aceste date.
numărătoarea anuală
Formula de calcul este foarte simplă. Se bazează pe valoarea cadastrală.
Taxa anuală se calculează după formula: Ar \u003d KS x KK, Unde:
- Ar - chirie pe an;
- KS - valoarea cadastrală a terenului;
- KK - factor de corecție.
Valoarea totală cadastrală a sitului, care include suprafața, VRI și categoria, relief, locația, distanța față de oraș, este de 2 milioane de ruble. QC - 0,6%. Înmulțim aceste două valori: 2.000.000 x 0,6% = 12.000
Primim 12 mii de ruble.
Pentru persoane fizice și organizații
Formula de calcul pentru persoane fizice si juridice nu sunt diferite unele de altele.
De regulă, se ia în considerare activitatea companiei și profitul scontat al acesteia, și nu forma.
Calculul formulei se face după regulile specificate în legislația funciară.
Ele depind de tipul de activitate în care individul sau organizația va fi angajată, adică de factorul de ajustare.
Avantajele și dezavantajele metodei
Principalul avantaj al acestei metode de calcul este simplitate. Este suficient să-ți cunoști coeficientul și nu va fi greu să afli chiria anuală.
Dificultatea constă cel mai adesea în faptul că valoarea cadastrală este estimată la fiecare 3-5 ani și se poate modifica semnificativ.
Evaluarea cadastrală este o provocare în primul rând pentru subdiviziunile regionale organisme federale. Dar, în general, deducerile din chirie la buget acoperă astfel de cheltuieli.
Video util
Urmărește un videoclip interesant care vorbește despre nuanțele închirierii unui teren și despre modul în care valoarea cadastrală afectează taxa.
Concluzie
La încheierea unui contract de închiriere cu un anumit chirie fiți atenți la ce coeficient vor folosi proprietarii dvs. Dacă chiriașul are beneficii, atunci acest lucru va afecta cu siguranță valoarea chiriei.
In contact cu
Conform legislației Federației Ruse, utilizarea terenului este plătită. Taxele sunt, de asemenea, forme de plată.
Chiria se stabileste prin acord prin acordul partilor in conformitate cu actele normative de la nivel local si de stat.
Taxele, la rândul lor, sunt ordine guvernamentale către utilizatorii terenurilor pentru plata obligatorie a plăților determinate de Codul Fiscal. La plata impozitelor, terenul este retras din cele care fac obiectul plății impozitului, precum și beneficii pentru plata impozitelor pe terenurile.
Pentru terenurile închiriate, se percepe o chirie (clauza 3, articolul 65 din Codul funciar al Federației Ruse). Determinarea sumei plății pentru închirierea unui teren - conditie esentiala contracte de închiriere de terenuri.
Articolul 39.7 Cod funciar Federația Rusă stabilește suma plății pentru închirierea unui teren care aparține administrației de stat sau municipale.
În conformitate cu paragraful 1 al acestui articol, taxa este determinată de principiile fundamentale stabilite de guvernul rus.
Acestea sunt principiile:
- Previzibilitatea calculării sumei chiriei pentru care actele juridice de reglementare ale autorităților puterea statului si autoguvernarea locala, se stabilesc procedura de stabilire a cuantumului chiriei si situatiile in care este posibila revizuirea cuantumului de plata la cererea locatorului unilateral;
- La calcularea chiriei trebuie organizată simplitatea maximă admisă de calcul, ceea ce înseamnă determinarea taxei pe baza;
- Prevenirea deteriorării stării economice a utilizatorilor și proprietarilor unui teren în timpul reînregistrării propriei lor. Acest principiu stabilește imposibilitatea depășirii cuantumului plății de arendă în legătură cu reînregistrarea drepturilor asupra terenului de mai mult de 2 ori în comparație cu impozitul pe teren pe un astfel de teren;
- Tinand cont de necesitatea sustinerii unor activitati semnificative social prin fixarea cuantumului chiriei in limitele care nu depasesc impozitul pe teren. Principiul protejează și interesele persoanelor care, potrivit legii, sunt scutite de plata impozitului pe teren;
- Interzicerea preferințelor nerezonabile. Aceasta înseamnă că valoarea chiriei nu trebuie să difere pentru terenurile unei persoane juridice publice aparținând aceleiași categoria terenului aplicate în același scop și furnizate pe aceeași bază.
Alineatul 4 al articolului 22 din Codul funciar al Federației Ruse privind închirierea terenului stabilește că se stabilește valoarea plății pentru închirierea terenului. Desigur, la determinarea sumei plății în contract, este necesar să ne bazăm pe principiile legislative menționate mai sus.
Forme de plată pentru teren
Chiria, impozitul pe teren, impozitul pe bunuri imobiliare și prețul standard al terenului sunt forme de plată pentru un teren (articolul 65 din Codul funciar al Federației Ruse).
Loturi de teren închiriate, cotele lor și cotele de teren în total proprietate fracționată asigurate de persoana fizica si asupra dreptului de proprietate, posesie si folosinta.
Important! Rezultatele activității economice nu afectează valoarea impozitului pe teren.
Un indicator important este valoarea standard a terenului - suma de fonduri investite în teren sau costul produselor produse pe teren. Costul standard al terenului include, de asemenea, capacitatea de formare a chiriei a sitului, volumul și raportul dintre cerere și ofertă pe piața terenurilor, cererea populației solvabile, inflația, deducerile fiscale și alți factori.
Valoarea normativă a terenului este necesară pentru compensarea prejudiciului datorat înstrăinării terenurilor și conservării forțate (conservare pe termen lung).
Ce este chiria?
Plată de închiriere - un fel de efectuare a plăților pentru utilizarea unui teren, stabilite printr-un contract de închiriere. Chiria este o plată regulată pentru închirierea unui teren în baza unui contract de închiriere a terenului.
Suma, termenele și condițiile de plată pentru arenda terenului sunt stabilite prin acord pe baza actelor juridice de reglementare.
Cum se stabilește chiria?
Mărimea tarifului de închiriere depinde direct de proprietarul site-ului.
Proprietarul imobilului poate fi:
- O persoană fizică sau juridică (cetățean sau organizație);
- Municipiul, subiect al Federației Ruse, stat.
Terenuri ale persoanelor fizice și juridice
Terenurile cetățenilor și organizațiilor sunt închiriate contra unei taxe, care se calculează după o anumită formulă:
A \u003d C * P, unde
- A - cuantumul chiriei;
- C - prețul de piață al terenului, calculat printr-o examinare independentă. Expertiza independenta trebuie efectuată nu mai devreme de șase luni înainte de data primirii drepturilor chiriașului asupra terenului;
- P este rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse. Rata de refinanțare se stabilește la începutul anului și va fi valabilă numai pentru contractele de închiriere de terenuri încheiate în acel an.
Terenuri ale statului și municipiului
Statul și terenurile autorităților regionale locale reprezintă partea predominantă a tuturor terenurilor de pe teritoriul Rusiei. Reglementarea sumei chiriei este cea mai importantă parte a determinării venitului la trezoreria statului.
Conform Codului Funciar al Federației Ruse, un chiriaș al terenurilor de stat și municipale poate plăti în 2 moduri:
- Taxa pe teren;
- Impozitul pe proprietate.
Impozitul pe bunuri imobiliare a fost introdus la 1 ianuarie 2015 și nu a fost încă consolidat în toate regiunile țării, așa că principala formă de decontare a chiriașilor terenurilor cu statul este impozitul pe teren.
În conformitate cu paragraful 2 din Regulile pentru determinarea cuantumului chiriei, precum și procedura, condițiile și termenii de plată a chiriei pentru terenul deținut Federația Rusă Valoarea chiriei este determinată prin următoarele metode:
- Pe baza prețului cadastral al terenurilor;
- Pe baza rezultatelor licitației la licitație;
- La rata de chirie sau instrucțiuni conform calculului său, aprobat de Ministerul Dezvoltării Economice al Federației Ruse;
- Pe baza prețului de piață al terenului, care este stabilit de legislația Rusiei privind activitățile de evaluare.
Dacă terenul închiriat este furnizat chiriașului fără organizarea de licitații pentru un anumit scop, atunci taxa se calculează la valoarea cadastrală în cuantum de: 
- 0,01% din valoarea sa în raport cu terenurile:
- Prevăzut fizic. sau legal unei persoane care are dreptul de a fi scutită de la plata impozitului pe teren, care este consacrat cadrul de reglementare privind impozitele și taxele;
- Prevăzut unui individ cu dreptul la o reducere a bazei de impozitare în cazul în care o astfel de reducere a bazei de impozitare se dovedește a fi egală cu zero;
- Se acordă unei persoane fizice cu drept la o reducere a bazei de impozitare în cazul în care deducere fiscală baza de impozitare mai mica. Într-o astfel de situație, 0,01% se va aplica unei taxe care este egală cu valoarea unei astfel de deduceri fiscale.
- Retras din circulație, dacă terenul poate fi închiriat în conformitate cu legea federală;
- Contaminat cu deșeuri foarte toxice, substanțe radioactive. De asemenea, terenurile pe care s-au produs contaminari, poluare si degradare, fara a include situatiile cu conservarea terenurilor si retragerea lor din circulatie;
- Furnizat în scopul localizării misiunilor diplomatice ale altor țări și oficiilor consulare în Rusia, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin acorduri internaționale.
- 0,6% din valoarea cadastrală în raport cu terenul:
- Prevăzut fizic. persoană sau antreprenor individual a, a conduce, grădinărit, horticultură, economia dacha, cosirea sau pășunatul animalelor de fermă;
- Acordat pentru (teren agricol) în vederea desfășurării activităților sale;
- 1,5% din prețul conform cadastrului pentru terenuri în cazurile prevăzute la articolul 39.7 din Codul funciar al Federației Ruse, alineatul 5.
- 2% din valoarea cadastrală a terenurilor:
- Furnizat utilizatorului subsolului în scopul efectuării lucrărilor legate de utilizarea subsolului;
- Prevazut, pe care nu exista cladiri, structuri, obiecte de constructie neterminata etc.
Cum afectează amplasarea terenului valoarea chiriei?
La determinarea sumei chiriei pentru teren în diferite regiuni la diferite niveluri, se folosesc propriile sisteme de coeficienți.
De exemplu, conform Legii regiunii Moscova din 7 iunie 1996 nr. 23/96-OZ „Cu privire la regulament relaţiile funciareîn Regiunea Moscova" în anumite situații, valoarea chiriei este măsurată printr-o formulă cu 3 coeficienți:
A=Ab×Kd×Pkd×Km×S, unde
A - chiria terenului, Ab - taxa de bază, Kd - coeficient ținând cont de tipul de utilizare permisă a terenului, Pkd - factor de corecție, Km - coeficient ținând cont de amplasarea teritorială a lotului în raionul municipal, S - suprafața de teren arendat.
Ce este taxa de închiriere a terenurilor (TVA)?
Terenul se referă la resurse naturale în conformitate cu paragraful 1 al articolului 1 din Codul funciar al Rusiei. În același timp, dreptul de utilizare resurse naturale nu fac obiectul taxei pe valoarea adăugată (clauza 17 clauza 2 articolul 149 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Ținând cont de aceste norme, chiria plătită de organizațiile sau cetățenii care închiriază terenuri de la organele de stat sau de la municipalități este scutită de TVA în conformitate cu paragraful 17 alin.2 al art. 149 din Codul Fiscal al Federației Ruse.
entitate legală, fiind chiriaș, se depune la fisc de la locul înregistrării acestuia declarația fiscală corespunzătoare pentru TVA. Dar, deoarece normele de mai sus scutesc chiria terenului de TVA, agenții fiscali trebuie doar să completeze secțiunea 7 din declarația fiscală pentru tranzacțiile care nu sunt supuse impozitării.
A doua secțiune a declarației pentru o astfel de operațiune nu este completată. Declarația trebuie completată în conformitate cu Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 15.10.2009 nr. 104n „Cu privire la aprobarea formularului de declarație fiscală pentru taxa pe valoarea adăugată și procedura de completare a acestuia”.
Cum se calculează impozitul pe teren?
Suma impozitului se calculează la sfârșitul perioadei fiscale (1 an) în funcție de procentul din baza de impozitare la cota de impozitare, cu excepția cazului în care se prevede altfel la paragrafele 15 și 16 din Codul fiscal al Federației Ruse.
Impozitul pe terenul închiriat se plătește de către contribuabili la bugetul de la locația terenului. Se stabilesc procedura si termenele de plata documente normative organisme reprezentative municipalitate (legile Moscovei, Sankt Petersburg, Ekaterinburg).
Valoarea impozitului se calculează folosind formula:
Impozit pe teren \u003d Kst x D x St x Kv,
- în care Kst este prețul cadastral al terenului ( valoarea cadastrală poate fi găsit pe site-ul oficial al Rosreestr sau folosind o hartă cadastrală);
- D - mărimea cotei-parte din dreptul de teren;
- St - mărimea cotei de impozitare ( cota de impozitare afisat in informații generale privind ratele și beneficiile pentru impozitele pe proprietate pe site-ul Serviciului Federal de Taxe);
- Kv - coeficientul de proprietate asupra terenului (utilizat numai în situația în care proprietatea este mai mică de un an).
Cum se calculează impozitul pe teren forestier?
Impozitarea pentru se stabilește pentru perioada de utilizare a pădurii pe unitatea de suprafață de pădure exploatată cu caracter operațional, de pe care se recoltează lemn. Se percepe o taxă împreună cu o taxă pentru folosirea pădurilor în valoare de 5% din taxa pentru cheresteaua vândută pe viță de vie.
Cum se calculează impozitul pe teren pentru fondul de apă?
Teren fond de apă sunt impozitate cu o cotă de 0,3% din valoarea bănească pe unitatea de suprafață a terenului arabil din regiune.
Cota de impozitare pe terenul fondului de apă din afara granițelor așezărilor, pusă la dispoziție întreprinderilor din domeniile industriei, transporturilor, comunicațiilor și altor scopuri în vederea creării de produse din pește va fi și ea de 0,3%.
În același timp, nu contează cărei întreprinderi i s-a acordat terenul fondului de apă, principalul lucru este prezența unui scop desemnat sub forma producției de produse din pește.
Când arenda terenului este scutită de TVA?
Vânzarea drepturilor (realizarea cotelor) de terenuri nu este supusă taxei (TVA) în conformitate cu Partea 2, Capitolul 21, Art. 146, paragraful 2 din Codul fiscal al Federației Ruse.
Terenuri pe care organisme guvernamentale pentru a-și exercita competențele care le sunt conferite de lege în orice domeniu activitatea statului oferi servicii publicului.
Taxa pe valoarea adăugată nu se va percepe pe terenurile excluse din circulație, pe care sunt amplasate obiecte mostenire culturala, anumite zone de fonduri forestiere și de apă.
Plata impozitelor si a chiriei la transmiterea inchirierii terenului prin mostenire
Dacă în cursul anului dreptul de proprietate, dreptul de posedare moștenită pe viață, dreptul de folosință permanentă (perpetuă) a terenurilor au trecut de la o persoană la alta, impozitul pe teren va fi luat în considerare și prezentat la plată de către fostul proprietar al terenul, proprietarul terenului, utilizatorul terenului de la 1 ianuarie a anului dat și până în luna (inclusiv aceasta) în care s-a pierdut dreptul la o alocație de teren. Noul chiriaș-moștenitor plătește numai din următoarea lună după luna în care iau naștere drepturile asupra terenului.
Pentru terenurile pe care se află clădiri rezidențiale moștenite, cladiri nerezidentiale si cladiri, impozitul trebuie platit de la data deschiderii mostenirii. Data, ora, momentul deschiderii - ziua decesului testatorului.
Dacă testatorul este declarat mort printr-o hotărâre judecătorească, atunci deschiderea moștenirii are loc în ziua intrării în vigoare a hotărârii.
Moștenitorii care au acceptat moștenirea înainte de sosirea termenului de contabilitate fiscală, plătesc impozit împreună cu toți obligații fiscale testator.
Făcând clic pe butonul de trimitere, sunteți de acord cu prelucrarea datelor dumneavoastră cu caracter personal.