Съгласно разпоредбите на чл. 608 Граждански кодексна Руската федерация (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация), правото на наем на имущество принадлежи на неговия собственик. Наемодателите могат да бъдат и лица, упълномощени от закона или собственик да отдава под наем имот.
В съответствие с параграф 2 на чл. 615 от Гражданския кодекс на Руската федерация, наемателят има право със съгласието на лизингодателя да преотдава наетия имот (поднаем) и да прехвърли правата и задълженията си по договора за наем на друго лице (прехвърляне), да предостави нает имот в безплатно използване, както и да залага права за наем и да ги прави като принос в Уставният капиталикономически партньорства и дружества или дялово участие в производствена кооперация, освен ако не е предвидено друго в Гражданския кодекс на Руската федерация, друг закон или друго правни актове. IN определени случаи, с изключение на повторното наемане, лизингополучателят остава отговорен по договора към лизингодателя.
Договор за пренаем не може да се сключва за период, надвишаващ срока на договора за наем.
Трябва да се отбележи, че договорите за пренаем се уреждат от същите правила като договорите за лизинг, освен ако не е предвидено друго в закон или други правни актове.
IN по-специално, те са обект на същите изисквания по отношение на формата на договора (например изисквания за държавна регистрация), правилатаал.2 на чл. 621Граждански кодекс относно подновяване на договор за наем за неопределен срок, при спазване на правилатапар. 2 стр. 2 чл. 615Граждански кодекс, по смисъла на който срокът на договора за пренаем във всеки случай е ограничен до срока на лизинга (Вижте:19И 20 информационно писмона Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г . N 66 „Преглед на практиката за решаване на спорове, свързани с наем“).
В същото време трябва да се има предвид, че само по себе си сключването на договор за пренаем за период, надхвърлящ срока на договора за лизинг, не е самостоятелно основание за признаване на договора за пренаем за недействителен (ако в същото време време, договорът за пренаем отговаря на всички необходими условияи законовите изисквания за такива договори).По този начин недействителността на част от сделката не води до недействителност на останалите й части, ако може да се приеме, че сделката би била завършена без включването на недействителната част от нея (чл.180Граждански кодекс на Руската федерация).
В същото време, въз основа на разпоредбитеал.2, т.3, чл.610, ал.2, т.2, чл.615Гражданския кодекс на Руската федерация, според който договор за пренаем, сключен за период, надвишаващ срока на договора за лизинг, се счита за сключен за срока на договора за лизинг, начисляването на плащане за пренаемане на имот трябва да се извършва от момента на сключването му, до изтичане на основния договор за наем.
Да донесем конкретен примерот юриспруденцията.
Компанията се обърна към Окръжния арбитражен съд с иск за възстановяване от Федералния бюджетна институцияпросрочени наеми в размер на 725 150 RUB. по договор за пренаем.
С решението на първоинстанционния съд в удовлетворение исковеотносно възстановяването под наембеше отказано. Съдът мотивира решението си с факта, че договорът за пренаем, сключен за срок, надхвърлящ валидността на основния договор за наем, е недействителен порадичл.168Гражданския кодекс на Руската федерация, като сделка, която не отговаря на изискванията на закона и други нормативни правни актове, следователно наемът не подлежи на възстановяване от ответника.
Апелативният съд не се съгласи с извода на първоинстанционния съд, като обърна внимание на следното.
Наемателят е длъжен да заплаща своевременно ползването на имота (наема). Редът, условията и сроковете за заплащане на наема се определят с договора за наем (клауза 1 на чл.614Граждански кодекс на Руската федерация).
Споредсв.ст. 309, 310 Задълженията по Гражданския кодекс на Руската федерация трябва да се изпълняват правилно в съответствие с условията на задължението и изискванията на закона, други правни актове. Едностранен отказот изпълнение на задължения и едностранна промянанеговите условия не са разрешени, освен в случаите, предвидени в закона.
Срок на валидност на спорния договор за пренаем недвижим имотнадвишава срока на договора за наем на този имот. В същото време сключването на договор за пренаем за период, надвишаващ срока на договора за лизинг, не е самостоятелно основание за признаване на договора за пренаем за недействителен. Междувременно фактът на ползване на спорния имот, както и наличието на дълг се потвърждава от материалите по делото и не се оспорва от страните.
Така съдът апелативен съдобосновано стигна до извода, че Пренаемателят, ползващ имота след изтичане на основния наем, подлежи на изгонване от заеманото помещение (Вижте: Решение на Седмия арбитраж Апелативен съдот 26 октомври2011 г N 07AP-8136/11).
Горният извод се потвърждава и от друг пример от съдебната практика.По този начин, признавайки за обоснован и доказан размера на дълга по договора за пренаем за периода на действие на основния договор за наем (и отхвърляйки насрещния иск за признаване на договора за пренаем за нищожен като нищожна сделка на основание превишаване на неговия срок, срок на валидност на основното споразумение), арбитражният съд обърна внимание на факта, че превишаване на условията в договора за пренаем, определени от споразумениетолизинг, може да бъде основание за прилагане на условията, посочени в договора за лизинг, но не и за признаване на сделката за недействителна (виж: Указ на федералното арбитражен съдИзточносибирски окръг от 22 април 2013 . N F02-1118/13 по дело N A33-9546/2012).
Ако основният договор за наеме престанал да важи поради изтичане на срока му, то престава да действа и договорът за пренаем, който има произтичащ от него характер. Поднаемател, използващ имота след изтичане на основния договор за наем, подлежи на изгонване от заетото помещение (клауза 20 от Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 66).
Адвокат Савостянова ОЛГА
Читателят несъзнателно получава мнението на подписващия, че е написал собствените си мотиви, като е прочел изявлението и неговото съдържание. Всъщност жалбата е заместител на интелекта на жалбоподателя. В случаите, когато резултатът се формира от умственото осъзнаване, това може да бъде много въздействащо. Поръчка правилен документструва значителна инвестиция. Защото липсата на неточности е много важна услуга.
договор за пренаем
Законът недвусмислено определя възможността за преотдаване на вече нает недвижим имот: всеки договор за пренаем може да бъде сключен само със съгласието на наемодателя. Без това всички документи и споразумения по закон ще се считат за невалидни. Следователно всеки поднаемател трябва да гарантира, че:
съгласието на наемателя за пренаемането?
Соболев Иля Просветен (28444) преди 5 години
Почти всички отговориха по същество.)))))
Формулировки.
Писмо - Pyshechka LLC, като собственик на наетото Bulochka LLC, съгласно договор за наем № _____, не възразява срещу прехвърлянето на част от помещенията на наетите помещения, с площ от ___ квадратни метра. пренаемане LLC "Poncheg"
В договора. - една от точките може да звучи така: Наемателят има право без съгласието на наемодателя да прехвърли наетото помещение и неговите части да преотдава.
Наемателят има право да преотдава наетото помещение и/или част от него при задължително уведомяване на Наемодателя.
В доп. споразумение.
Страните са се договорили:
1- Наемодателят предоставя правото на Наемателя да прехвърли част от наетите помещения с обща площ ___ кв.м. преотдаване на ______ LLC при следните условия
Преотдаване без съгласието на наемодателя
Тъй като нямат възможност да придобият офис, производствена или складова площ за нуждите на фирмата си, много бизнесмени прибягват до наемане на подходящ недвижим имот. IN този случайдоговорът се сключва със собственика на сградата или помещението, с който се установяват условията за ползване на наетия обект. Не е необичайно обаче същият имот да се отдава под наем на трето лице, при което първият наемател действа като наемодател. Тази форма на взаимоотношения се нарича пренаемане и често става по-изгодна за всички участници в сделката. Но възможно ли е преотдаване без съгласието на наемодателя - собственик на недвижим имот?
договор за пренаем
При сключване на договор за пренаем страните са длъжни да се ръководят от клаузите действащото законодателство, по-специално съответните членове от Гражданския кодекс Руска федерация. Първото нещо, което трябва да се има предвид е, че само собственикът има право да отдава под наем недвижим имот и всякакъв друг имот. В същото време той може да упълномощи всяко юридическо лице да отдаде обекта под наем или това право ще бъде предоставено на това лице по закон. Самият договор за пренаем се съставя в съответствие с правилата за съставяне на редовен договор за наем(изключения могат да бъдат предвидени в съответния закон или правен акт).
Имам ли нужда от съгласието на собственика за преотдаване?
Законът недвусмислено определя възможността за преотдаване на вече нает недвижим имот: всеки договор за пренаем може да бъде сключен само със съгласието на наемодателя. Без това всички документи и споразумения по закон ще се считат за невалидни. Следователно всеки поднаемател трябва да гарантира, че:
След като сте получили от наемодателя правото на преотдаване на имота, вие от своя страна можете да дадете това право на поднаемателя. Броят на такива поднаематели в една "верига" не е ограничен от закона.
Отговорност за преотдаване без съгласието на наемодателя
Съгласно разпоредбите на чл. 167, 168 и 1103 от Гражданския кодекс на Руската федерация, сключването на договор за пренаем, сключен без съгласието на лизингодателя, дава на последния право да прекрати договора за наем, както и да иска обезщетение за загуби, причинени от използването на имущество, което не отговаря на условията на споразумението. Собственикът на имота трябва да предпише възможността за преотдаване на наетия обект в договора и само това „общо“ съгласие позволява на наемателя да сключва договори за пренаем.
Условията на последното не трябва да надвишават условията на договорите, сключени между наемодателя и собственика. По подразбиране всяко подновяване на лизинг автоматично позволява подновяване на поднаема. Разбира се, първоначално само ако има "общо" съгласие за това от собственика.
договор за пренаем
Стандартният формуляр на договор за пренаем съдържа следните документи:
Съответно, с параграф 2 на член 615 от Гражданския кодекс на Руската федерация, лизингополучателят има право, със съгласието на лизингодателя, да отдаде под наем наетия имот на друго лице по договор за пренаем. При получаване на съгласие за прехвърляне на имот по договор за пренаем тази норма има императивен характер и не може да бъде променяна от договора. С други думи, договорът за наем не може да предвижда, че наемателят има право да сключи договор за пренаем без съгласието на наемодателя. Но договорът може директно да предвиди правото на наемателя да преотдава имота. В този случай не е необходимо допълнително получаване на съгласието на лизингодателя за сключване на договор за пренаем.
Законодателят не установява формата и реда на наемодателя да даде съгласие за извършване на сделка за преотдаване на нает имот. Съгласието на наемодателя за сключване на договор за пренаем може да бъде издадено под формата на писмо, протокол, споразумение, допълнение към договора за наем и т.н., копие от което поднаемателят, след като се запознае с оригинала, трябва да получи в ръцете му.
Когато в договора за наем не е предвидено правото на наемателя да преотдава наетия имот, тогава разписката дадено съгласиеслед сключване на договора за наем, ще бъде промяна в условията на договора за наем по отношение на правата на наемателя да ползва наетия имот. С оглед на разпоредбите на параграф 1 на член 452 от Гражданския кодекс на Руската федерация, споразумението за изменение на договора се изпълнява в същата форма като договора. Следователно, ако договорът за наем е нотариално заверен, тогава съгласието на наемодателя за преотдаване на наетия имот трябва да бъде нотариално заверено. Неспазването на формата на сделката води до нейната недействителност. Следователно недействителността на съгласието на наемодателя ще доведе до недействителност на договора за пренаем, тъй като сключването на договор за пренаем без съгласието на лизингодателя не е в съответствие със закона.
В съответствие с част 3 на клауза 2 на член 615 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правилата за договорите за лизинг се прилагат към договорите за пренаем. В съответствие с член 607, параграф 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът за наем трябва да съдържа данни, които позволяват категорично да се установи имуществото, което ще бъде прехвърлено на наемателя като обект на наем. При липса на тези данни в договора за наем, условието за обекта, който се отдава под наем, се счита за неуговорено от страните, а съответният договор за наем не се счита за сключен. Следователно в образеца на договора за пренаем е необходимо конкретно да се посочат данните, които позволяват категорично да се установи имуществото, което ще бъде прехвърлено на пренаемателя като обект на договора за пренаем. В същото време описанието на имота, прехвърлен за пренаемане, трябва да съответства на предмета на договора за наем. В противен случай договорът за пренаем може да бъде признат за несключен.
В съответствие с част 2 на клауза 2 на член 615 от Гражданския кодекс на Руската федерация, договор за пренаем не може да бъде сключен за период, по-дълъг от срока на договора за лизинг. Сключване от наемателя и наемодателя на договор за наем за нов срокпри подобни условия не води до продължаване на договора за пренаем. В такъв случай е необходимо да се направи заключение нов договорпренаемане за срок, който съответства на срока на договора за наем.
Когато договорът за лизинг и договорът за пренаем предполагат симетрични условия за удължаване на срока на договора за нов срок при липса на отказ от една от страните да удължи споразумението, тогава договорът за пренаем се удължава, ако договорът за лизинг продължава.
Прекратяването на договор за лизинг, който се счита за сключен за неопределен срок по начина, предвиден в параграф 2 на член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация (предупреждаване на другата страна по лизинга три месеца предварително), води до прекратяване на договора за пренаем.
Предсрочното прекратяване на договора за лизинг води до прекратяване на договора за пренаем, сключен в съответствие с него. Пренаемателят в този случай има право да сключи договор за наем на имота, който се ползва от договора за пренаем, в рамките на срока, който остава при условията, които съответстват на условията на прекратения договор за наем (чл. 618 от Гражданския кодекс). Кодекс на Руската федерация).
Типичният договор за пренаем има приложения:
образец на договор за пренаемане
Концепцията за пренаемане нежилищни помещения, включва много тънкости и нюанси. По-специално това се отразява на плащането на данъци. До 2012 г. данъчното облагане на лицата, сключващи договори за лизинг и пренаем, се извършваше съгл. опростена схема. В момента тези понятия попадат под обща системаданъчно облагане.
Освен това трябва да знаете точно кой код на OKVED е приложим за пренаемане на нежилищен имот. В тази статия ще се опитаме да разберем всички тънкости на преотдаване на помещения.
Какво е пренаемане?
Самото понятие за пренаемане може да се класифицира като повторно вземанеимот под наем на трето лице. Това изисква съгласието на собственика на имота. Процедурата е приложима за жилищни и нежилищни помещения.
Струва си да се отбележи, че можете да отдадете под наем цялото помещение или част от него.Изглежда така: наемате нежилищни помещения от организация или физическо лице за определена сума пари. След това можете да го отдадете под наем за по-значителна сума.
Разрешението за преотдаване на помещения се потвърждава от член 615, параграф 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В него се посочва, че наемателят може да се справя с наетия имот, както следва:
- да преотдава сградата (или част от нея);
- раздайте го безплатно;
- прехвърлете правата си на наемател на трета страна.
Струва си да се отбележи, че първоначалният лизинг не предвижда правото на наемателя да преотдава без разрешение на собственика. Но може да се включи клауза, която дава на наемателя право да отдава имота под наем. Това осигурява пряко сключване на договора между наемателя и трето лице. Съгласието на собственика вече не се изисква.
От това можем да заключим, че договорът за пренаем е сключен между страните по договора. Тя може да бъде както физическа, така и юридически лица.
Понякога агенция за недвижими имоти, която предоставя услуги за отдаване на помещения под наем, може да действа като юридическо лице. В този случай данъчното облагане за наемателя се променя и влиза в сила друг код на OKVED.
- Прочетете също:
Изготвянето включва писане на стандартен документ. Договорът се подписва от страните по сделката. Това е стандартна процедура, която не се влияе от условията на сключване на договора и статута на неговите участници.
Договорът за преотдаване на нежилищни помещения трябва да включва следните точки:
- териториално местоположение с посочване на точен адрес;
- общата площ на сградата;
- предназначение;
- срок на договора за пренаем;
- форма и условия на плащане.
В някои случаи основният договор може да бъде подкрепен от следните документи:
- кадастрален паспорт и удостоверение за държавна регистрация на обекта;
- акт за приемане/предаване на нежилищни помещения;
- протоколи за разногласия и споразумение за разногласия.
Важно! Въпреки наличието на стандартна форма на договор за пренаем, е разрешено да се изпълнява в свободна форма. При което предпоставкае среща на всички основни елементи.
Трябва да знаете, че ако договорът е сключен за период от повече от 12 месеца, се изисква неговата държавна регистрация. Споразумението влиза в сила едва от момента на регистрацията му. В противен случай разрешението за наемане на помещения от трето лице няма да има законна сила.
Освен това договорът за повторен лизинг не трябва да надвишава срока на първоначалния лизинг. В същото време след изтичане на срока на валидност документът не се подновява автоматично. Всеки път се изисква нов договор.
Права и задължения на страните
Правата и задълженията на страните по споразумението заслужават специално внимание. Това не се отнася за собственика на помещението, а само за наемателя и поднаемателя. Помислете за правата и задълженията на всяка от страните по споразумението.
Наемател
Тази страна се задължава: да предостави нежилищно помещение в състояние, подходящо за ползване, да осигури снабдяването с вода, електричество и отопление.
Трябва да се отбележи, че бездействието на комуналните услуги не предполага отговорност на наемателя. Освен това наемателят е длъжен да запознае поднаемателя с вътрешните разпоредби и плана за евакуация в случай на извънредни ситуации.
Наемателят има право да проверява спазването на условията на договора за пренаем. Това се прави в работно времеи в присъствието на поднаемателя. Последният е длъжен да предостави всички документи, включително и разрешение за определен вид дейност.
Наемателят има право да извършва основен или текущ ремонт в нежилищни помещения, прехвърлени за преотдаване. В този случай поднаемателят се уведомява в писане 30 дни преди работа. Струва си да се отбележи, че по време на ремонта наемът от поднаемателя не се начислява.
Наемателят има право да установява реда на работа на помещението през почивните дни и почивни дни. Това не засяга реда и размера на плащането.
Поднаемател
Тази договаряща страна се задължава да използва помещенията само за целите, посочени в договора. Следете техническото и противопожарното състояние на нежилищни помещения в съответствие с установените стандарти.
Самостоятелно носи пълната отговорност пред органите, които дават разрешение и контрол предприемаческа дейност. Отстраняване на последствията от аварии и други щети на помещенията, причинени по собствена вина.
Не провеждайте или ако няма писмено разрешение от наемателя. Навременен депозит установено със споразумениетопод наем.
Ако договорът за наем бъде прекратен предсрочно, по инициатива на поднаемателя, наемателят трябва да бъде уведомен за това не по-късно от един месец предварително.
Поднаемателят е длъжен да предостави на наемателя следните документи при сключване на договора:
- извлечение от банкови данни, с печат на предприятието и подпис на счетоводителя;
- извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица, взето не по-късно от 30 дни преди подписване на договора;
- документ, даващ разрешение за подписване на договор за пренаем.
Струва си да се отбележи, че горният списък на задълженията на страните далеч не е пълен, но основните им права и задължения са посочени тук.
Особености на данъчното облагане
Пренаемането често се бърка с посреднически услуги за наемане на помещения. Според Данъчния кодекс на Руската федерация това са различни понятия, съответно процедурата за данъчно облагане също се различава.
Посредническите услуги често се предоставят от агенции за недвижими имоти, които сключват договори за наем със собственика и с негово съгласие отдават помещенията под наем на трети лица. За това се използват код OKVED 70.31 "Дейности на агенции за недвижими имоти" и код OKVED 68.31 "Агенции за недвижими имоти".
За дейността по преотдаване на недвижими имоти можете да използвате код OKVED 70.20 „Отдаване под наем на собствени жилищни и нежилищни недвижими имоти“ и OKVED код 68.20 „Предоставяне под наем и експлоатация на собствени или наети недвижими имоти“.
доходи лицаот преотдаване на недвижими имоти се облага с данък върху доходите на физическите лица в размер на 13%. Документ по образец 3-NDFL се подава ежегодно, до 30 април. Необходимата сума трябва да бъде платена не по-късно от 15 юли на текущата година.
За юридическите лица данъчната ставка е 6% при опростената данъчна система. Но като се има предвид статута на предприемач, могат да бъдат възложени допълнителни застрахователни премии.
Не забравяйте, че укриването на данъци попада под административна и наказателна отговорност.
Максималната глоба за укриване на данъци при преотдаване на нежилищни помещения може да бъде 500 000 рубли или лишаване от свобода до 3 години.
Имате ли някакви въпроси?
Напишете вашия въпрос във формата по-долу и получете подробен правен съвет:
При сключване на договор за пренаем е необходимо писмено съгласие на всички собственици на имота. Практиката показва, че много хора забравят да издадат разрешение от всички собственици. Тази необходимост се отнася за случаите, когато собственикът е дете. Но ако хората са регистрирани на площада, без да го притежават, тогава не се изисква тяхното появяване или разрешение. Практиката показва, че документ, написан не по шаблон, а ръчно, може да действа като съгласие. След това се заверява от нотариус, като се посочва датата, подписът на заявителя.
Рисковете за наемателя се определят от факта, че обектът няма да бъде дълго времепредадени на поднаемателя: тогава ще има надплащане на наемната стойност. Отговорността за вреди на имущество се определя от договора. При нарушаване на условията за ползване на обекта от трето лице, финансовите вземания се прехвърлят на ответника. Следователно наемателят винаги може да се защити от нормите на документа. Предимствата за наемателя са възможността за допълнителни печалби / спестявания (при отдаване на част от помещенията под наем на трети лица).
Дали преотдаването е просто формалност или сложна правна процедура?
Такива отпадъци, при спазване на тези правила, ще изглеждат като незначителни разходи в сравнение с печалбата, получена от пренаемане на жилищни помещения за кратък период от време. Тук е важно да запомните, че рентабилността на този бизнес до голяма степен ще зависи от дейността по търсене и привличане на поднаематели. Доволният гост определено ще се върне на мястото, където е било удобно да остане при следващото пътуване.
Всъщност съставянето на този вид споразумение е доста сложна процедура и човек, който не е посветен в неговите тънкости, лесно може да се обърка. Следователно, за да имате разбиране за договора за пренаемане, е необходимо да имате определени познания, състоящи се от редица понятия.
Характеристики на договора за наем
Тъй като договорът за пренаем е производен на договора за лизинг, той не може да бъде сключен за срок, надхвърлящ срока на първоначалния договор за лизинг. Разбира се, предсрочното прекратяване на договора за лизинг води до прекратяване на договора за пренаем, сключен в съответствие с него. В този случай обаче поднаемателят има право да сключи договор за наем на имота, който се ползва от него по силата на договор за пренаем. Такъв договор може да се сключи в рамките на оставащия срок на пренаема при условия, съответстващи на условията на прекратения договор за лизинг. Тоест при предсрочно прекратяванедоговори за наем, законодателството защитава правата на добросъвестния наемател, като му позволява да сключи самостоятелно споразумение за имота, който е използвал при условията на пренаемане, в рамките на оставащия период на пренаема.
Правилата за договорите за лизинг се прилагат към договорите за пренаем, освен ако в закон или други правни актове е предвидено друго. Наемодателят по договора за пренаем е наемател по основния договор, а поднаемателят по отношение на него действа като наемател.
Характеристики на сделката: пренаемане, права и задължения на страните
Като се вземат предвид идентифицираните признаци на договор за пренаем и неговите основни характеристики, е необходимо да се формулира нейното определение. Договорът за пренаем е граждански договор, съгласно който наемателят (пренаемателят), освен ако не е предвидено друго в закон или договор за наем, се задължава да предостави на пренаемателя определен имот за временно владение и ползване или за временно ползване, като пренаемателят е длъжен да заплаща наем на пренаемодателя за това. В същото време плодовете, продуктите и приходите, получени от наемателя в резултат на ползването на наетия имот съгласно договора, са негова собственост.
споразумение, като уведомява контрагента най-малко три месеца предварително.Формата на договора за наем, която предвижда последващо прехвърляне на собствеността върху този имот на наемателя, е регламентирана по специален начин. Такива договори трябва да бъдат сключени във формата, предвидена за договора за продажба на съответния имот.
Сключване на договор за пренаем
Трябва също да се отбележи, че ако наемателят е сключил договор за пренаем без съгласието на наемодателя, наемодателят ще има право да иска прекратяване на договора за наем и обезщетение за загуби поради факта, че наемателят не използва имота. в съответствие с условията на договора за наем.
Лизингополучателят има право със съгласието на лизингодателя да преотдава (преотдава) наетия имот и да прехвърли правата и задълженията си по договора за наем на друго лице. Това условие е императивно по отношение на получаване на съгласие за прехвърляне на имот за пренаемане и следователно не може да бъде променяно с договора.
Характеристики на договора за пренаем
разрешение за пренаемане, предписана в договора за наем, освобождава наемателя от задължението да получава допълнителни споразумения от наемодателя при последващи евентуални сделки. От една страна, това е предимство за наемателя, но от друга страна е опасност за наемодателя, тъй като при подписване на договор за наем с право на преотемане той няма представа с кого наемателят може да го сключи. в бъдеще. подобен договори какви допълнителни условия могат да бъдат включени в договора за пренаем.
Действащото законодателство на Русия предвижда сключване на договор за пренаемане на недвижими имоти за период повече от една година, задължителна регистрация. Ако няма регистрация, тогава поднаемателят може да понесе определени рискове. В крайна сметка нерегистрираният договор по предписания начин е невалиден.
Преотдаване на нежилищни помещения
Поднаем - процедура, при която контрагентът на собственика на нежилищно помещение, който преди това е сключил договор за наем на имот, подписва ново споразумение за наем на помещение с трето лице. В същото време законът не предвижда забрана за увеличаване на наема по договор за пренаем. Законодателството на Руската федерация предвижда няколко члена от Гражданския кодекс на Руската федерация наведнъж, които уреждат процедурата за отдаване под наем или преотдаване на имот, както и процедурата за сключване на договор за пренаем на нежилищни помещения между юридически лица (клауза 2, член 615 от Гражданския кодекс на Руската федерация). За да се прехвърли правото на използване на нежилищни помещения на трета страна на базата на пренаемане, е необходимо писменото съгласие на собственика на имота директно (клауза 2, член 615 от Гражданския кодекс на Руската федерация). При липса на такова съгласие, допълнително споразумениеили като едно от условията на лизинга, сделката за пренаем ще бъде невалидна. Важно!Преотдаване на нежилищни помещения, собственост на общината, ще бъде законно само ако има писмено разрешение от властите общинско управление. Всяка незаконна дейност може да доведе до административна отговорности тежки наказания.
Пренаемането на нежилищни помещения не изисква официална регистрация в държавни структури. Основният наемател трябва да има писмено съгласие на собственика на помещението за по-нататъшно сключване на сделки за отдаване под наем на този имот. В случай на взаимно подписване от двете страни на споразумение за пренаемане на помещения, OKVED на организацията, нейният вид дейност и други атрибути нямат значение в бъдеще.
Как да съставим договор за пренаемане на нежилищни помещения - образец и правила
Простата писмена форма на споразумение е достатъчна за извършване на транзакция. Но какво да кажем за държавна регистрация? Този момент зависи от продължителността на пренаема. Ако пренаемането на нежилищни помещения трае по-малко от година, всичко се извършва без допълнителни формалности. Въпреки това, при наемане на имот за период от повече от 12 месеца, споразумението се регистрира чрез Rosreestr.
- наименование на документа, номер на договора с няколко поднаематели, дата на сключване на договора;
- уводна част - данни на страните по сделката, запис на съгласието на главния наемател за прехвърляне на помещението на трети лица;
- основната част (таблица 1);
- заключителни разпоредби - форсмажорните ситуации са регламентирани, юридическите лица посочват подробностите за организацията;
- подписи на страните.
Преотдаване на нежилищни помещения (2020 г.)
Юристите на Hydrocablemontazh решиха да упражнят законното си право да сключат директно договор за лизинг с Propeller LLC, благодарение на разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация. Те направиха оферта, в която предложиха да заплатят в полза на Propeller LLC същата сума, която изпратиха за сметка на задълженията по договора за пренаемане на IP Ivanov A.B.
- данни на страните по споразумението;
- условия на прехвърляне на имущество, предназначение;
- подробно описание на обекта:
- вид на помещението - сграда, помещение, склад или офис помещение;
- технически характеристики - площ, особености на оформление, оборудване;
- юридически/действителен адрес на местоположение;
- наемно плащане, включващо:
- реално плащане за ползване на площта;
- сметки за комунални услуги (светлина, вода, парно и др.).
- комуникационни разходи (телефон, интернет линия);
- други плащания по преценка на страните;
- подробности и подписи.
Какво е пренаем, или в трети страни
Печалбата зависи от вашата активност в намирането и привличането на клиенти и впечатлението, което гостите на града ще имат, след като живеят в този апартамент. Доволен гост ще се върне отново тук следващия път и ще препоръча настаняването ви на своите колеги и приятели.
Също така е необходимо да уведомите наемодателя и да получите писменото му съгласие. Срокът за разглеждане на предложението е един месец. Ако след този срок собственикът на земята не е потвърдил съгласието си или е отказал, наетата земя може да бъде прехвърлена за временно ползване на трето лице.
Сред всички сделки с недвижими имоти една от най-разпространените е пренаемането. Какво е това, какво означава това понятие, законна ли е подобна сделка?
Пренаемът е един от видовете лизинг, който предполага прехвърляне на правото на ползване на помещение или поземлен имот за каквото и да е предназначение на основание текущ договорпод наем. Като всяка операция, извършена въз основа на договор, тя има свои собствени характеристики, регулаторни норми и ограничения.
При правилно изпълнение на всички действия, компетентно провеждане на сделката, пренаемодателят може правни основанияпечелите приходи от този вид наем.
Преотдаване
Поднаемът е прехвърляне на част от наетите помещения на трето лице за право на ползване, като в този случай има два договора:
- основен договор за наем на жилищни или нежилищни помещения (или земя) със задължителното условие за право на пренаемане;
- договор за пренаем, сключен между нов наемател и лице, в чието право на ползване се намира обекта.
Ако такъв документ е подписан, всички страни, които влизат в договорни отношения, са наречени, както следва:
- собственикът на помещението (парцела) - фигурира в основния договор за наем;
- наемателят, посочен така в основния лизинг. При сключване на договор за пренаем той вече е посочен като пренаемодател;
- поднаемател - лице, което наема обект от поднаемодател.
За да завършите транзакцията законно, трябва да преминете през следните стъпки:
- съставяне на договор за наем между собственика на помещението или парцела и лицето, което желае да го използва за собствени цели. Сред правата, които наемателят ще има по такова споразумение, задължително се предписва възможността за освобождаване на имота за по-нататъшна пренаемане. В случай, че основното споразумение не съдържа такова условие, то се отразява в допълнителното споразумение;
- преотдаване от наемателя на трето лице (за което отделен договоркъм които се прилагат установен реддокументите);
- прехвърляне на наетия имот в право на ползване на трето лице (поднаемател).
Трябва да се отбележи, че сделката, сключена с пренаемодателя, не може да противоречи на основните условия на основния договор за лизинг, например:
- да ползва имота под наем за цели, които са забранени от наемодателя;
- извършват ремонти, провеждат комуникации, ако няма подходящо разрешение от собственика.
Самият договор за пренаем може да бъде съставен на възмездна (с плащане) и безвъзмездна (безплатна) основа. Гражданският кодекс на Руската федерация установява някои ограничения относно възможността за преотдаване под наем за безплатно- в случай, че говорим за области горски фондили поднаемателят е отговорното лице търговска организация, основател или член на регулаторни органи.
Следните имоти могат да бъдат отдадени под наем:
- нежилищни помещения;
- къщи, апартаменти;
- парцели със и без сгради.
Всеки от тези обекти има свои собствени характеристики на сделката. Апартаментът и помещенията са обект на Общи правиларегистрация на пренаемане, а текущата сделка с парцели вече има своя собствена отличителни черти. Поземлен имот може да се отдава под наем без писмено съгласие на собственика му, ако договорът за наем не съдържа забрана за това.
Характеристики на сключването на договора
Договорът за пренаем, сключен между страните, има следните характеристики:
- договорът трябва да съдържа всички данни за страните (поднаемател и пренаемател);
- са посочени правата на двете страни, както и техните основни задължения;
- се показват условията за прекратяване на договора или промяната му;
- възможен спорни ситуации, както и начина на тяхното заселване;
- частта от помещението, която се отдава под наем, е ясно обозначена. В допълнение към точното посочване на площта (помещения, апартамент, парцел), приложението посочва общия план, който посочва конфигурацията и местоположението;
- цена за пренаемане. Важен момент е, че стойността му не зависи от цената на наема (освен ако такова условие не е предписано от собственика на помещението, което на практика никога не се намира). Този факт е в отговор на често задаван въпросИзгодно ли е или не преотдавам имота? Има прецеденти, когато пренаемодателят получава дори повече за правото на ползване на част от имота, отколкото самият той плаща за наема на помещението;
- период на пренаемане. Във всеки случай той не може да надвишава срока на основния договор за наем.
Видео: Отдаване под наем и преотдаване
Задължителни документи
При сключване на договор за пренаем е необходимо да се приложи пакет от документи, представени със следните имена:
- паспорт на наемателя или друг документ за самоличност;
- договора за наем на помещението, въз основа на което пренаемодателят извършва дейност;
- банкова разписка, потвърждаваща плащането на държавата. задължения;
- в случай, че при сключването на сделката има не самите страни, а техни представители (или представител), тогава нотариално заверено пълномощно за право на извършване на такава сделка;
- документи, потвърждаващи собствеността върху имота;
- кадастрален паспорт. Необходимо е, ако предметът на договора е поземлен имот. В случай, че на такъв обект има сгради (жилищни и нежилищни сградии съоръжения), предоставят и технически паспорт;
- ако имуществото, предоставено за пренаемане, е собственост на съпрузите, тогава трябва да бъдат приложени документи, съдържащи съгласието на втората страна за извършване на такава сделка (той е нотариално заверен);
- ако на територията на наетия имот са регистрирани непълнолетни деца, удостоверение за действително местожителстводете в друг район.
Струва си да се отбележи, че има ситуации, когато поради липса на съгласие на собственика на обекта или желанието да скрият доходите си, пренаемодателят отдава под наем без документация- т. нар. "скрит наем". В този случай подобни действия са незаконни и, ако възнамерявате да отдадете помещението под наем, не забравяйте да изискате подходяща документация.