Potrivit prevederilor art. 608 Cod Civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), dreptul de a închiria proprietăți aparține proprietarului său. Proprietarii pot fi, de asemenea, persoane autorizate prin lege sau proprietarul să închirieze proprietatea.
În conformitate cu paragraful 2 al art. 615 din Codul civil al Federației Ruse, chiriașul are dreptul, cu acordul locatorului, de a subînchiria proprietatea închiriată (subînchiriere) și de a transfera drepturile și obligațiile sale în temeiul contractului de închiriere unei alte persoane (transfer), să furnizeze proprietate închiriată în utilizare gratuită, precum și de a gaja drepturi de închiriere și de a le face ca contribuție la capitalul autorizat parteneriate economice și companii sau o aport de acțiuni la o cooperativă de producție, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin Codul civil al Federației Ruse, o altă lege sau alte acte juridice. V cazuri precizate, cu excepția reangajării, locatarul rămâne răspunzător conform contractului față de locator.
Un contract de subînchiriere nu poate fi încheiat pentru o perioadă care depășește durata contractului de închiriere.
Trebuie menționat că contractele de subînchiriere sunt guvernate de aceleași reguli ca și contractele de închiriere, cu excepția cazului în care prin lege sau prin alte acte juridice se prevede altfel.
V în special, acestea sunt supuse acelorași cerințe în ceea ce privește forma contractului (de exemplu, cerințele de înregistrare de stat), regulileparagraful 2 al art. 621Cod civil privind reînnoirea unui contract de închiriere pe perioadă nedeterminată, sub rezerva reguliloralin. 2 p. 2 art. 615Cod civil, în sensul căruia durata contractului de subînchiriere este în orice caz limitată la durata contractului de închiriere (vezi:19și 20 scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 . N 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”).
În același timp, trebuie avut în vedere faptul că, în sine, încheierea unui contract de subînchiriere pe o perioadă care depășește durata contractului de închiriere nu reprezintă o bază independentă pentru recunoașterea contractului de subînchiriere ca nevalid (dacă, în același timp, timp, contractul de subînchiriere îndeplinește toate conditiile necesareși cerințele legale pentru astfel de contracte).Astfel, invaliditatea unei părți a unei tranzacții nu implică invaliditatea celorlalte părți ale acesteia, dacă se poate presupune că tranzacția ar fi fost finalizată fără a include partea invalidă a acesteia (art.180 Codul civil al Federației Ruse).
Totodată, în baza prevederilorparagraful 2, clauza 3, articolul 610, paragraful 2, clauza 2, articolul 615Codul civil al Federației Ruse, conform căruia un contract de subînchiriere încheiat pentru o perioadă care depășește durata contractului de închiriere este considerat încheiat pe durata contractului de închiriere, acumularea plății pentru subînchirierea imobilului trebuie făcută din momentul încheierii acesteia, până la expirarea contractului de închiriere principală.
Să aducem exemplu concret din jurisprudență.
Compania a depus o cerere la Curtea Regională de Arbitraj cu o cerere de recuperare de la Federal instituție bugetară restanțe de chirie în valoare de 725 150 RUB. în baza unui contract de subînchiriere.
Prin decizia instanţei de fond în satisfacţie creanțe despre recuperare chirie a fost respins. Instanța și-a motivat decizia prin faptul că contractul de subînchiriere, încheiat pe o perioadă ce depășește valabilitatea contractului de închiriere principal, este nul din cauzaart.168Codul civil al Federației Ruse, ca tranzacție care nu respectă cerințele legii și ale altor acte juridice de reglementare, prin urmare, chiria nu este recuperabilă de la pârât.
Curtea de Apel nu a fost de acord cu concluzia Tribunalului, atrăgând atenția asupra următoarelor.
Chiriașul este obligat să plătească la timp pentru utilizarea proprietății (chirie). Procedura, conditiile si termenele de plata a chiriei sunt determinate de contractul de inchiriere (Clauza 1 a articolului 614 Codul civil al Federației Ruse).
Conformst.st. 309, 310 Obligațiile Codului civil al Federației Ruse trebuie îndeplinite în mod corespunzător, în conformitate cu termenii obligației și cerințele legii, altor acte juridice. Refuz unilateral din îndeplinirea obligaţiilor şi schimbare unilaterală termenii acestuia nu sunt permisi, cu excepția cazurilor prevăzute de lege.
Perioada de valabilitate a contractului de subînchiriere în litigiu proprietate imobiliara depășește termenul contractului de închiriere al acestei proprietăți. În același timp, încheierea unui contract de subînchiriere pe o perioadă care depășește durata contractului de închiriere nu constituie o bază independentă pentru recunoașterea contractului de subînchiriere ca nevalid. Între timp, faptul folosirii bunului în litigiu, precum și existența datoriilor, au fost confirmate de materialele cauzei și nu au fost contestate de părți.
Astfel instanța Curtea de Apel a ajuns în mod rezonabil la concluzia că sublocatarul care folosește proprietatea după expirarea contractului de închiriere principal este supusă evacuării din spațiile ocupate (vezi: Rezoluția celui de-al șaptelea arbitraj Curtea de Apel din 26 octombrie2011 N 07AP-8136/11).
Concluzia de mai sus este confirmată de un alt exemplu din practica judiciară.Astfel, recunoscând ca întemeiată și dovedită valoarea datoriei din contractul de subînchiriere pe perioada de valabilitate a contractului principal de închiriere (și respingând cererea reconvențională pentru recunoașterea contractului de subînchiriere ca nul drept tranzacție nulă pe motivul depășirii termenului acestuia, perioada de valabilitate a contractului principal), instanța de arbitraj a atras atenția asupra faptului că depășirea termenilor din contractul de subînchiriere, definite prin acord contractul de închiriere, poate fi baza pentru aplicarea condițiilor specificate în contractul de închiriere, dar nu și pentru recunoașterea tranzacției ca nevalidă (vezi: Decretul Federal instanța de arbitraj Districtul Siberiei de Est din 22 aprilie 2013 . N F02-1118/13 în cazul N A33-9546/2012).
În cazul în care contractul de închiriere principalși-a încetat valabilitatea ca urmare a expirării termenului său, atunci și contractul de subînchiriere, care are un caracter derivat din acesta, își încetează valabilitatea. Un subchiriaș care utilizează proprietatea după expirarea contractului de închiriere principal este supus evacuarii din spațiile ocupate (clauza 20 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse N 66).
Avocat Savostyanova OLGA
Cititorul primește inconștient opinia semnatarului că și-a scris propriile motive citind declarația și conținutul acesteia. De fapt, recursul este un substitut pentru intelectul reclamantului. În cazurile în care rezultatul este format din conștientizarea mentală, aceasta poate fi foarte influentă. A comanda document corect merită o investiție semnificativă. Pentru că absența inexactităților este un serviciu foarte important.
contract de subînchiriere
Legea definește fără echivoc posibilitatea de subînchiriere a imobilelor deja închiriate: orice contract de subînchiriere poate fi încheiat doar cu acordul proprietarului. Fără acestea, orice documente și acorduri vor fi considerate legal nevalide. Prin urmare, fiecare sublocatar trebuie să se asigure că:
acordul chiriașului pentru subînchiriere?
Sobolev Ilya Iluminat (28444) acum 5 ani
Aproape toate au răspuns la obiect.)))))
Formulări.
Scrisoare - Pyshechka LLC, fiind proprietarul Bulochka SRL închiriat, în temeiul contractului de închiriere nr. _____, nu se opune transferului unei părți din spațiile spațiilor închiriate, cu o suprafață de ___ metri pătrați. subînchiriere SRL „Poncheg”
În contract. - unul dintre puncte poate suna astfel: Chiriașul are dreptul, fără acordul proprietarului, să cedeze imobilul închiriat, iar părțile acestuia să fie subînchiriate.
Chiriașul are dreptul de a subînchiria imobilul închiriat și/sau o parte a acestuia, sub rezerva notificării obligatorii a Proprietarului.
În adaos. acord.
Părțile au convenit:
1- Proprietarul acordă Chiriașului dreptul de a transfera o parte din imobilul închiriat în suprafață totală de ___ mp. subînchirierea către ______ LLC în următorii termeni
Subînchiriere fără acordul proprietarului
Neputând achiziționa spații de birouri, de producție sau de depozitare pentru nevoile companiei lor, mulți oameni de afaceri recurg la închirierea imobilelor potrivite. V acest caz contractul se incheie cu proprietarul imobilului sau spatiului prin care se stabilesc conditiile de folosinta a bunului inchiriat. Cu toate acestea, nu este neobișnuit ca aceeași proprietate să fie închiriată unui terț, în cazul în care primul chiriaș acționează ca proprietar. Această formă de relație se numește subînchiriere și devine adesea mai profitabilă pentru toți participanții la tranzacție. Dar este posibilă subînchirierea fără acordul proprietarului - proprietarul imobilului?
contract de subînchiriere
La încheierea unui contract de subînchiriere, părțile sunt obligate să se ghideze după prevederi legislatia actuala, în special articolele relevante din Codul civil Federația Rusă. Primul lucru de luat în considerare este că numai proprietarul are dreptul de a închiria imobile și orice altă proprietate. Totodată, acesta poate autoriza orice persoană juridică să închirieze obiectul, sau acest drept îi va fi acordat prin lege. Contractul de subînchiriere în sine este întocmit în conformitate cu regulile de întocmire a unui obișnuit contract de închiriere(pot fi prevăzute excepții în legea sau actul juridic relevant).
Am nevoie de acordul proprietarului pentru a subînchiria?
Legea definește fără echivoc posibilitatea de subînchiriere a imobilelor deja închiriate: orice contract de subînchiriere poate fi încheiat doar cu acordul proprietarului. Fără acestea, orice documente și acorduri vor fi considerate legal nevalide. Prin urmare, fiecare sublocatar trebuie să se asigure că:
După ce a primit de la proprietar dreptul de a subînchiria imobilul, puteți, la rândul său, să acordați acest drept sublocatarului. Numărul unor astfel de sublocatari dintr-un „lanț” nu este limitat de lege.
Răspunderea pentru subînchiriere fără acordul proprietarului
Potrivit dispozițiilor prevăzute la art. 167, 168 și 1103 din Codul civil al Federației Ruse, încheierea unui contract de subînchiriere, încheiat fără acordul locatorului, îi conferă acestuia din urmă dreptul de a rezilia contractul de închiriere, precum și de a pretinde despăgubiri pentru pierderile cauzate de utilizarea proprietății care nu respectă termenii contractului. Proprietarul imobilului trebuie să prescrie în contract posibilitatea de subînchiriere a obiectului închiriat, iar doar acest acord „general” permite chiriașului să încheie contracte de subînchiriere.
Condițiile acestuia din urmă nu trebuie să depășească termenii contractelor încheiate între locator și proprietar. În mod implicit, orice reînnoire a contractului de închiriere permite automat reînnoirea subînchirierii. Desigur, inițial numai dacă există un acord „general” în acest sens din partea proprietarului.
contract de subînchiriere
Un formular standard al unui contract de subînchiriere conține următoarele documente:
În consecință, cu paragraful 2 al articolului 615 din Codul civil al Federației Ruse, locatarul are dreptul, cu acordul locatorului, de a închiria proprietatea închiriată unei alte persoane în temeiul unui contract de subînchiriere. La primirea consimțământului pentru transferul proprietății în baza unui contract de subînchiriere, această normă este de natură imperativă și nu poate fi modificată prin contract. Cu alte cuvinte, contractul de închiriere nu poate prevedea că chiriașul are dreptul de a încheia un contract de subînchiriere fără acordul proprietarului. Însă contractul poate prevedea direct dreptul chiriașului de a subînchiria proprietatea. În acest caz, nu este necesară obținerea suplimentară a consimțământului locatorului pentru încheierea unui contract de subînchiriere.
Legiuitorul nu stabilește forma și procedura prin care locatorul își dea acordul pentru executarea unei tranzacții de subînchiriere a bunului închiriat. Consimțământul proprietarului de a încheia un contract de subînchiriere poate fi emis sub forma unei scrisori, protocol, acord, completare la contractul de închiriere etc., o copie a căreia sublocatarul, după citirea originalului, trebuie să primească în mâinile.
Atunci când contractul de închiriere nu prevedea dreptul chiriașului de a subînchiria bunul închiriat, atunci chitanța dat consimțământul după încheierea contractului de închiriere, va fi o modificare a termenilor contractului de închiriere în ceea ce privește drepturile chiriașului de a folosi bunul închiriat. Având în vedere prevederile paragrafului 1 al articolului 452 din Codul civil al Federației Ruse, un acord de modificare a contractului este încheiat în aceeași formă ca și contractul. Prin urmare, dacă contractul de închiriere este certificat de către un notar, atunci consimțământul locatorului de a subînchiria imobilul închiriat trebuie legalizat. Nerespectarea formei tranzacției atrage nulitatea acesteia. Prin urmare, nulitatea consimțământului locatorului va atrage nulitatea contractului de subînchiriere, deoarece încheierea unui contract de subînchiriere fără acordul locatorului nu este conformă cu legea.
În conformitate cu partea 3 a clauzei 2 a articolului 615 din Codul civil al Federației Ruse, regulile privind contractele de închiriere se aplică contractelor de subînchiriere. În conformitate cu paragraful 3 al articolului 607 din Codul civil al Federației Ruse, contractul de închiriere trebuie să conțină date care să permită stabilirea definitivă a proprietății care urmează să fie transferată chiriașului ca obiect de închiriere. În lipsa acestor date în contractul de închiriere, condiția asupra obiectului ce urmează a fi închiriat se consideră neconvinsă de părți, iar contractul de închiriere corespunzător nu se consideră încheiat. Prin urmare, în exemplul de contract de subînchiriere este necesar să se indice în mod specific datele care fac posibilă stabilirea definitivă a proprietății ce urmează a fi transferată sublocatarului ca obiect al contractului de subînchiriere. Totodată, descrierea imobilului cedat în vederea subînchirierii trebuie să corespundă cu obiectul contractului de închiriere. În caz contrar, contractul de subînchiriere poate fi recunoscut ca neîncheiat.
În conformitate cu partea 2 a clauzei 2 a articolului 615 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de subînchiriere nu poate fi încheiat pentru o perioadă mai mare decât durata contractului de închiriere. Încheierea de către chiriaș și proprietar a unui contract de închiriere pt termen nouîn condiții similare nu implică prelungirea contractului de subînchiriere. Într-un astfel de caz, este necesar să concluzionam nou tratat subînchiriere pe o perioadă care corespunde termenului contractului de închiriere.
Atunci când contractul de închiriere și contractul de subînchiriere presupun condiții simetrice de prelungire a termenului contractului pentru un nou termen în absența unui refuz al uneia dintre părți de a prelungi contractul, atunci contractul de subînchiriere se prelungește dacă contractul de închiriere continuă.
Rezilierea unui contract de închiriere, care se consideră a fi încheiat pe o perioadă nedeterminată în modul prevăzut la paragraful 2 al articolului 610 din Codul civil al Federației Ruse (avertizarea celeilalte părți la contract de închiriere cu trei luni înainte), implică: rezilierea contractului de subînchiriere.
Rezilierea anticipată a contractului de închiriere atrage rezilierea contractului de subînchiriere încheiat în conformitate cu acesta. Sublocatorul în acest caz are dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru imobilul care se află în folosința acestuia în temeiul contractului de subînchiriere, în perioada care rămâne în condițiile care corespund condițiilor contractului de închiriere reziliat (art. 618 din Codul civil). Codul Federației Ruse).
Un contract de subînchiriere tipic are anexe:
model de contract de subînchiriere
Conceptul de subînchiriere spații nerezidențiale, include o mulțime de subtilități și nuanțe. În special, acest lucru afectează plata impozitelor. Până în 2012, impozitarea persoanelor care încheie contracte de închiriere și subînchiriere se desfășura conform schema simplificata. În prezent, aceste concepte se încadrează în sistem comun impozitare.
În plus, trebuie să știți exact ce cod OKVED este aplicabil pentru subînchirierea unei proprietăți nerezidențiale. În acest articol, vom încerca să înțelegem toate complexitățile subînchirierii spațiilor.
Ce este un subînchiriere?
Însuși conceptul de subînchiriere poate fi clasificat ca relua proprietate de închiriat unui terț. Acest lucru necesită acordul proprietarului proprietății. Procedura este relevantă pentru spațiile rezidențiale și nerezidențiale.
Este demn de remarcat faptul că puteți subînchiria întregul local sau o parte din acesta. Arata cam asa: inchiriezi spatii nerezidentiale de la o organizatie sau individ pentru o anumita suma de bani. După aceea, îl puteți subînchiria pentru o sumă mai substanțială.
Permisiunea de a subînchiria spații este confirmată de articolul 615, alineatul 2 din Codul civil al Federației Ruse. Se precizează că chiriașul se poate ocupa de proprietatea închiriată astfel:
- a subînchiria clădirea (sau o parte a acesteia);
- dă-l gratuit;
- transferați drepturile dvs. de chiriaș unei terțe părți.
Este de remarcat faptul că contractul de închiriere inițial nu prevede dreptul chiriașului de a subînchiria fără permisiunea proprietarului. Dar poate fi inclusă o clauză care dă chiriașului dreptul de a subînchiria proprietatea. Aceasta asigură încheierea directă a contractului între chiriaș și un terț. Consimțământul proprietarului nu mai este necesar.
Din aceasta putem concluziona că contractul de subînchiriere se încheie între părțile contractante. Poate fi atât fizic, cât și entitati legale.
Uneori, o agenție imobiliară care oferă servicii de închiriere a spațiilor poate acționa ca persoană juridică. În acest caz, impozitarea pentru chiriaș se modifică și intră în vigoare un alt cod OKVED.
- Citeste si:
Redactarea presupune redactarea unui document standard. Contractul este semnat de către părțile la tranzacție. Aceasta este o procedură standard, care nu este afectată de termenii încheierii contractului și de statutul participanților săi.
Contractul de subînchiriere a spațiilor nerezidențiale trebuie să cuprindă următoarele puncte:
- localizare teritorială cu indicarea adresei exacte;
- suprafața totală a clădirii;
- scopul propus;
- termenul contractului de subînchiriere;
- forma si conditiile de plata.
În unele cazuri, contractul principal poate fi susținut de următoarele documente:
- pașaport cadastral și certificat de înregistrare de stat a obiectului;
- act de recepție/livrare a spațiilor nerezidențiale;
- protocoale de dezacorduri și acordul de dezacorduri.
Important! În ciuda existenței unei forme standard a unui contract de subînchiriere, este permisă executarea acestuia într-o formă liberă. în care condiție prealabilă este o apariție a tuturor elementelor majore.
Trebuie să știți că dacă contractul este încheiat pe o perioadă mai mare de 12 luni, este necesară înregistrarea de stat a acestuia. Acordul intră în vigoare numai din momentul înregistrării sale. În caz contrar, permisiunea de a închiria locația de către un terț nu va avea forță legală.
În plus, contractul de reînchiriere nu trebuie să depășească durata contractului de închiriere inițial. Totodată, după data expirării, documentul nu se reînnoiește automat. De fiecare dată când este necesar un nou contract.
Drepturile și obligațiile părților
Drepturile și obligațiile părților la acord merită o atenție specială. Acest lucru nu se aplică proprietarului spațiului, ci doar chiriașului și sublocatarului. Luați în considerare drepturile și obligațiile fiecăreia dintre părțile la acord.
Chiriaş
Această parte este obligată: să pună la dispoziție un spațiu nerezidențial într-o stare adecvată utilizării, să asigure furnizarea de apă, electricitate și încălzire.
De menționat că inacțiunea utilităților nu implică responsabilitatea chiriașului. În plus, chiriașul este obligat să-l familiarizeze pe sublocatar cu regulamentul intern și cu planul de evacuare în caz de urgență.
Chiriașul are dreptul de a verifica respectarea termenilor contractului de subînchiriere. Acest lucru se face în timp de lucru iar în prezenţa sublocatorului. Acesta din urmă este obligat să furnizeze toate documentele, inclusiv permisiunea pentru un anumit tip de activitate.
Chiriașul are dreptul de a efectua reparații majore sau curente în spațiile nerezidențiale cedate pentru subînchiriere. În acest caz, sublocatul este notificat în scris 30 de zile înainte de muncă. Este de remarcat faptul că în timpul reparației nu se percepe chiria de la subchiriaș.
Chiriașul are dreptul de a stabili ordinea de lucru a localului în weekend și sărbători. Nu afectează comanda și valoarea plății.
Subchiriaș
Această parte contractantă este obligată să folosească spațiile numai în scopurile specificate în contract. Monitorizează starea tehnică și de incendiu a spațiilor nerezidențiale în conformitate cu standardele stabilite.
Asumați în mod independent întreaga responsabilitate față de autoritățile care acordă permisiunea și controlul activitate antreprenorială. Eliminați consecințele accidentelor și a altor daune aduse spațiilor cauzate din vina proprie.
Nu conduceți sau dacă nu există permisiunea scrisă din partea chiriașului. Depunerea la timp stabilit prin acord chirie.
În cazul în care contractul de închiriere este reziliat înainte de termen, la inițiativa sublocatarului, chiriașul trebuie să fie anunțat cu cel puțin o lună înainte.
Subchiriașul este obligat să prezinte chiriașului următoarele documente la încheierea contractului:
- un extras de detalii bancare, cu sigiliul întreprinderii și semnătura contabilului;
- un extras din Registrul unificat de stat al persoanelor juridice, luat cu cel mult 30 de zile înainte de semnarea contractului;
- un document care dă permisiunea de a semna un contract de subînchiriere.
Este de remarcat faptul că lista de obligații ale părților de mai sus este departe de a fi completă, dar principalele lor drepturi și obligații sunt indicate aici.
Caracteristicile impozitării
Subînchirierea este adesea confundată cu serviciile intermediare pentru închirierea spațiilor. Conform Codului Fiscal al Federației Ruse, acestea sunt concepte diferite, respectiv, procedura de impozitare diferă, de asemenea.
Serviciile intermediare sunt adesea furnizate de agenții imobiliare care încheie contracte de închiriere cu proprietarul și, cu acordul acestuia, închiriază spațiile unor terți. Pentru aceasta se utilizează codul OKVED 70.31 „Activități ale agențiilor imobiliare” și codul OKVED 68.31 „Agenții imobiliare”.
Pentru activitatea de subînchiriere de bunuri imobile se pot folosi codul OKVED 70.20 „Închirierea bunurilor imobile proprii rezidențiale și nerezidențiale” și codul OKVED 68.20 „Furnizare pentru închiriere și exploatare obiecte imobiliare proprii sau închiriate”.
Sursa de venit indivizii din subînchirierea bunurilor imobile este supusă impozitului pe venitul persoanelor fizice cu o cotă de 13%. Anual se depune un document în forma 3-NDFL, până pe 30 aprilie. Suma necesară trebuie plătită cel târziu la data de 15 iulie a anului în curs.
Pentru persoanele juridice, cota de impozitare este de 6% în cadrul sistemului fiscal simplificat. Dar având în vedere statutul de întreprinzător, pot fi atribuite prime de asigurare suplimentare.
Amintiți-vă că evaziunea fiscală intră sub incidența răspunderii administrative și penale.
Amenda maximă pentru evaziune fiscală la subînchirierea spațiilor nerezidențiale poate fi de 500.000 de ruble sau închisoare de până la 3 ani.
Aveti vreo intrebare?
Scrieți întrebarea dvs. în formularul de mai jos și obțineți sfaturi juridice detaliate:
La încheierea unui contract de subînchiriere este necesar acordul scris al tuturor proprietarilor imobilului. Practica arată că mulți oameni uită să emită permisiunea tuturor proprietarilor. Această necesitate se aplică cazurilor în care proprietarul este un copil. Dar dacă oamenii sunt înscriși pe piață fără să o dețină, atunci nu este necesară apariția sau permisiunea lor. Practica arată că un document scris nu după un șablon, ci manual, poate acționa ca consimțământ. După aceea, acesta este certificat de către un notar indicând data, semnătura solicitantului.
Riscurile pentru chiriaș sunt determinate de faptul că obiectul nu va fi perioadă lungă de timp predat sublocatarului: atunci va exista o supraachitare a valorii chiriei. Răspunderea pentru daune materiale este stabilită prin contract. În cazul încălcării condițiilor de utilizare a obiectului de către un terț, creanțele financiare sunt transferate pârâtului. Prin urmare, chiriașul se poate proteja întotdeauna prin normele documentului. Avantajele pentru chiriaș sunt posibilitatea unor câștiguri/economii suplimentare (la închirierea unei părți din imobil către terți).
Subînchirierea este o simplă formalitate sau o procedură juridică complexă?
Astfel de deșeuri, urmând să respecte aceste reguli, vor arăta ca niște costuri nesemnificative în comparație cu profitul obținut din subînchirierea spațiilor rezidențiale pentru o perioadă scurtă. Este important de reținut aici că profitabilitatea acestei afaceri va depinde în mare măsură de activitatea de căutare și atragere a subchiriașilor. Un oaspete mulțumit se va întoarce cu siguranță la locul unde i-a fost confortabil să rămână în următoarea călătorie.
De fapt, întocmirea acestui tip de acord este o procedură destul de complicată, iar o persoană neinițiată în subtilitățile sale se poate deruta cu ușurință. Prin urmare, pentru a avea o înțelegere a contractului de subînchiriere, este necesar să aveți anumite cunoștințe, constând dintr-o serie de concepte.
Caracteristicile contractului de închiriere
Deoarece contractul de subînchiriere este un derivat al contractului de închiriere, acesta nu poate fi încheiat pentru o perioadă care depășește durata contractului de închiriere inițial. Desigur, rezilierea anticipată a contractului de închiriere atrage după sine rezilierea contractului de subînchiriere încheiat în conformitate cu acesta. Cu toate acestea, în acest caz, sublocatul are dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru proprietatea care este în folosința sa în baza unui contract de subînchiriere. Un astfel de contract poate fi încheiat în perioada rămasă de subînchiriere în termeni și condiții corespunzătoare termenilor contractului de închiriere reziliat. Adică la încetare anticipată contractelor de închiriere, legislația protejează drepturile unui chiriaș de bună credință, permițându-i acestuia să încheie un contract independent asupra imobilului pe care l-a folosit în condițiile unei subînchiriere, în perioada rămasă de subînchiriere.
Regulile privind contractele de închiriere se aplică contractelor de subînchiriere, dacă legea sau alte acte juridice nu prevede altfel. Locatorul în temeiul contractului de subînchiriere este chiriașul conform contractului principal, iar subchiriașul în relație cu acesta acționează în calitate de chiriaș.
Caracteristicile tranzacției: subînchiriere, drepturi și obligații ale părților
Ținând cont de semnele identificate ale unui contract de subînchiriere și ale acestuia caracteristici generale, este necesar să se formuleze definiția acestuia. Contractul de subînchiriere este contract civil, potrivit cărora locatarul (sublocatorul), dacă legea sau contractul de închiriere nu prevede altfel, se obligă să pună la dispoziţia sublocatarului un anumit bun pentru posesia şi folosinţa temporară sau pentru folosinţă temporară, iar sublocatarul trebuie să plătească pentru aceasta chirie sublocatorului. Totodată, fructele, produsele și veniturile primite de chiriaș ca urmare a folosirii bunului închiriat în conformitate cu contractul sunt proprietatea acestuia.
acord, înștiințarea contrapartei cu cel puțin trei luni înainte.Forma contractului de închiriere, care prevede transferul ulterioar al dreptului de proprietate asupra acestui imobil către chiriaș, este reglementată în mod special. Astfel de contracte trebuie să fie încheiate în forma prevăzută pentru contractul de vânzare a proprietății în cauză.
Încheierea unui contract de subînchiriere
De asemenea, trebuie menționat faptul că, în cazul în care chiriașul a încheiat un contract de subînchiriere fără acordul proprietarului, proprietarul va avea dreptul de a cere rezilierea contractului de închiriere și compensarea pierderilor datorate faptului că chiriașul folosește proprietatea nu. în conformitate cu termenii contractului de închiriere.
Locatarul are dreptul, cu acordul locatorului, de a subînchiria (subînchiria) bunul închiriat și de a transfera drepturile și obligațiile sale în temeiul contractului de închiriere unei alte persoane. Această condiție este imperativă în ceea ce privește obținerea consimțământului pentru transferul proprietății pentru subînchiriere și, prin urmare, nu poate fi modificată prin contract.
Caracteristicile contractului de subînchiriere
permis de subînchiriere, prevăzută în contractul de închiriere, scutește chiriașul de obligația de a obține acorduri ulterioare de la proprietar în eventualele tranzacții ulterioare. Pe de o parte, acesta este un avantaj pentru chiriaș, dar, pe de altă parte, este un pericol pentru proprietar, deoarece la semnarea unui contract de închiriere cu drept de subînchiriere, nu are idee cu cine îl poate încheia chiriașul. in viitor. contract similarși ce condiții suplimentare pot fi incluse în contractul de subînchiriere.
Legislația actuală a Rusiei prevede încheierea unui contract de subînchiriere imobiliară pentru o perioadă mai mare de un an, înregistrare obligatorie. Dacă nu există înregistrare, atunci sublocatul poate suporta anumite riscuri. La urma urmei, un contract neînregistrat în modul prescris este invalid.
Subînchiriere spații nerezidențiale
Subînchiriere - o procedură în care contrapartea proprietarului spațiilor nerezidențiale, care a încheiat anterior un contract de închiriere a unei proprietăți, semnează un nou acord de închiriere a spațiilor cu un terț. Totodată, legea nu prevede interdicția majorării chiriei în baza unui contract de subînchiriere. Legislația Federației Ruse prevede simultan mai multe articole din Codul civil al Federației Ruse, care reglementează procedura de închiriere sau subînchiriere a unei proprietăți, precum și procedura de încheiere a unui contract de subînchiriere pentru spații nerezidențiale între persoane juridice. (clauza 2, articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse). Pentru a transfera dreptul de utilizare a spațiilor nerezidențiale unei terțe părți pe bază de subînchiriere, este necesar acordul scris al proprietarului proprietății (clauza 2, articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse). În lipsa unui astfel de consimțământ, acord suplimentar sau ca unul dintre termenii contractului de închiriere, tranzacția de subînchiriere va fi nulă. Important! Subînchirierea spațiilor nerezidențiale aflate în proprietatea primăriei va fi legală numai dacă există o autorizație scrisă din partea autorităților. administrația municipală. Orice activitate ilegală poate duce la responsabilitatea administrativăși pedepse severe.
Subînchirierea spațiilor nerezidențiale nu necesită înregistrare oficială în structuri de stat. Chiriașul principal trebuie să aibă acordul scris al proprietarului imobilului pentru încheierea ulterioară a tranzacțiilor de închiriere a acestei proprietăți. În cazurile de semnare reciprocă de către ambele părți a unui acord privind subînchirierea spațiilor, OKVED-ul organizației, tipul acesteia de activitate și alte atribute, nu contează în viitor.
Cum se întocmește un contract de subînchiriere pentru spații nerezidențiale - eșantion și reguli
O simplă formă scrisă a unui acord este suficientă pentru a finaliza tranzacția. Dar ce zici înregistrare de stat? Acest moment depinde de durata subînchirierii. Dacă subînchirierea spațiilor nerezidențiale durează mai puțin de un an, totul se face fără formalități suplimentare. Cu toate acestea, la închirierea proprietății pe o perioadă mai mare de 12 luni, acordul se înregistrează prin Rosreestr.
- denumirea documentului, numărul contractului cu mai mulți sublocatari, data încheierii contractului;
- partea introductivă - datele părților la tranzacție, o înregistrare a consimțământului chiriașului principal de a transfera sediul către terți;
- partea principală (tabelul 1);
- dispoziții finale - situațiile de forță majoră sunt reglementate, persoanele juridice indică detaliile organizației;
- semnăturile părților.
Subînchiriere spații nerezidențiale (2020)
Avocații Hydrocablemontazh au decis să își exercite dreptul legal de a încheia un contract de închiriere direct cu Propeller LLC, datorită prevederilor Codului civil al Federației Ruse. Aceștia au făcut o ofertă, unde s-au oferit să plătească în favoarea Propeller SRL aceeași sumă pe care au trimis-o în contul obligațiilor din contractul de subînchiriere către IP Ivanov A.B.
- datele părților la acord;
- termenii transferului de proprietate, scop;
- descrierea detaliata a obiectului:
- tip de sediu - clădire, încăpere, depozit sau spațiu de birouri;
- caracteristici tehnice - suprafata, caracteristici de amenajare, echipamente;
- adresa de locație legală/actuală;
- plata chiriei care include:
- plata efectivă pentru utilizarea zonei;
- facturile la utilitati (lumina, apa, incalzire, etc.).
- costuri de comunicare (telefon, linie internet);
- alte plăți la latitudinea părților;
- detalii si semnaturi.
Ce este un subînchiriere sau la terți
Profitul depinde de activitatea dumneavoastră de a găsi și atrage clienți și de impresia pe care o vor avea oaspeții orașului după ce locuiesc în acest apartament. Un oaspete mulțumit se va întoarce aici data viitoare și va recomanda cazarea dumneavoastră colegilor și prietenilor săi.
De asemenea, este necesar să se informeze proprietarul și să obțină acordul acestuia în scris. Termenul de examinare a propunerii este de o lună. Dacă după această perioadă proprietarul terenului nu și-a confirmat consimțământul sau a refuzat, terenul arendat poate fi transferat în folosință temporară unui terț.
Dintre toate tranzacțiile imobiliare, una dintre cele mai frecvente este subînchirierea. Ce este, ce înseamnă acest concept, este legală o astfel de tranzacție?
Subînchirierea este unul dintre tipurile de închiriere, care presupune transferul dreptului de folosință a unui spațiu sau a unui teren în orice scop în baza contractul curent chirie. Ca orice operațiune efectuată pe bază de contract, aceasta are propriile caracteristici, norme de reglementare și restricții.
Odată cu implementarea corectă a tuturor acțiunilor, desfășurarea competentă a tranzacției, sublocatorul poate temeiuri legale obțineți venituri din acest tip de închiriere.
Subînchiriere
Subînchirierea este transferul unei părți din imobilul închiriat către un terț pentru drept de folosință, caz în care există două acorduri:
- contractul de închiriere principal pentru spații (sau teren) rezidențiale sau nerezidențiale cu condiția obligatorie a dreptului de subînchiriere;
- un contract de subînchiriere încheiat între un nou chiriaș și o persoană în al cărei drept de folosință se află bunul.
Dacă un astfel de document este semnat, toate părțile care intră în relatie contractuala, sunt denumite după cum urmează:
- proprietarul localului (parcela) - figurează în contractul de închiriere principal;
- chiriașul așa numit în contractul de închiriere principal. La încheierea unui contract de subînchiriere, acesta este deja denumit sublocator;
- sublocatar - o persoană care închiriază un obiect de la un sublocator.
Pentru a finaliza tranzacția în mod legal, trebuie să parcurgeți următorii pași:
- întocmirea unui contract de închiriere între proprietarul localului sau al terenului și persoana care dorește să-l folosească în scopuri proprii. Printre drepturile pe care chiriașul le va avea în temeiul unui astfel de contract, este în mod obligatoriu prescrisă posibilitatea eliberării imobilului pentru subînchiriere ulterioară. În cazul în care acordul principal nu conține o astfel de condiție, atunci aceasta se reflectă în contractul adițional;
- subînchiriere de către chiriaș către un terț (pentru care contract separat cărora li se aplică ordinea stabilită documentație);
- transferul bunului închiriat în dreptul de folosință al unui terț (sublocatar).
De menționat că tranzacția încheiată cu sublocatorul nu poate contrazice principalele condiții ale contractului de închiriere principal, de exemplu:
- folosiți proprietatea în subînchiriere în scopuri care sunt interzise de locator;
- efectuați reparații, efectuați comunicări, dacă nu există permisiunea corespunzătoare din partea proprietarului.
Contractul de subînchiriere în sine poate fi întocmit pe bază de rambursare (cu plată) și gratuit (gratuit). Codul civil al Federației Ruse stabilește unele restricții cu privire la posibilitatea de subînchiriere pentru gratuit- in cazul in care vorbim de zone fond forestier sau sublocatul este persoana responsabilă organizare comercială, fondator sau membru al organismelor de reglementare.
Următoarele proprietăți pot fi subînchiriate:
- spații nerezidențiale;
- case, apartamente;
- terenuri cu si fara constructii.
Fiecare dintre aceste obiecte are propriile sale caracteristici ale tranzacției. Apartamentul și spațiile sunt supuse reguli generaleînregistrarea unui subînchiriere, iar tranzacția în curs cu terenuri are deja propriul său trăsături distinctive. Un teren poate fi subînchiriat fără acordul scris al proprietarului său, dacă contractul de închiriere nu conține o interdicție în acest sens.
Caracteristici ale încheierii contractului
Contractul de subînchiriere încheiat între părți are următoarele caracteristici:
- contractul trebuie să conțină toate datele despre părți (sublocatar și sublocator);
- sunt indicate drepturile ambelor părți, precum și obligațiile principale ale acestora;
- sunt afisate conditiile de reziliere sau modificare a contractului;
- posibil situații controversate, precum și modul de decontare a acestora;
- partea de imobil care este în subînchiriere este clar identificată. Pe langa indicarea exacta a zonei (spatiu, apartament, teren), aplicatia indica planul general, care indica configuratia si amplasarea;
- costul de subînchiriere. Un punct important este că valoarea sa nu depinde de costul chiriei (cu excepția cazului în care o astfel de condiție este prescrisă de proprietarul spațiilor, care practic nu este găsită niciodată). Acest fapt este ca răspuns la intrebari frecvente Este profitabil sau nu să subînchiriez proprietatea? Există precedente când sublocatorul primește pentru dreptul de folosință a unei părți a imobilului și mai mult decât plătește el însuși pentru închirierea spațiului;
- perioada de subînchiriere. În orice caz, nu poate depăși durata contractului de închiriere principal.
Video: Închiriere și subînchiriere
Documente necesare
La încheierea unui contract de subînchiriere, este necesar să atașați un pachet de documente prezentate sub următoarele nume:
- pașaportul chiriașului sau alt document de identitate;
- contractul de închiriere a localului, în baza căruia funcționează sublocatorul;
- chitanță bancară care confirmă plata statului. atribuțiile;
- în cazul în care la încheierea tranzacției nu există părțile înseși, ci reprezentanții (sau reprezentantul) acestora, atunci o procură legalizată pentru dreptul de a efectua o astfel de tranzacție;
- documente care confirmă dreptul de proprietate asupra proprietății;
- pașaport cadastral. Este necesar dacă obiectul contractului este teren. În cazul în care există clădiri pe un astfel de amplasament (rezidențial și cladiri nerezidentialeși facilități), acestea oferă și un pașaport tehnic;
- dacă imobilul prevăzut pentru subînchiriere este deținut de soți, atunci trebuie anexate documente care să conțină acordul celei de-a doua părți la realizarea unei astfel de tranzacții (este legalizat);
- în cazul în care copiii minori sunt înregistrați pe teritoriul proprietății închiriate, un certificat de resedinta reala copil în altă zonă.
Este de remarcat faptul că există situații în care, din cauza lipsei de acord a proprietarului bunului sau a dorinței de a-și ascunde veniturile, sublocatorul închiriază fără documentație- așa-numita „chirie ascunsă”. În acest caz, astfel de acțiuni sunt ilegale și, dacă intenționați să subînchiriați spațiile, asigurați-vă că solicitați documentația corespunzătoare.