Запазва ли се залогът, когато сделката бъде обявена за недействителна. Как може да се защити добросъвестният заложно кредитор при признаване на залога за недействителен

Дело No2-887/2015г

РЕШЕНИЕ

име Руска федерация

Съдия от Централния Окръжен съдПрокопьевск Тихонова Л.Г.

при секретаря Дяконова Ю.Р.

прегледан на открито съдебно заседаниев Прокопьевск

гражданско дело по иска на Афтахов Ринат Абасович срещу OJSC "Уралска банка за възстановяване и развитие" (UBRD) за признаване на договора за заем за частично недействителен,

НАСТРОЙВАМ:

Ищецът Афтахов Р.А. заведе дело срещу ответника за обявяване на договора за заем за частично недействителен, за премахване на тежестта върху единственото жилище срещу гаранция, като твърди, че е взел заем в размер на 1 900 000 рубли от клона на UBRD OJSC, договор за заем № от ДД.ММ. ГГГГ на годината. При подписване на договора за заем ответникът е заложил единственото си жилище, като го е заблудил, че и единственото жилище подлежи на залог, като се възползва от правната си неграмотност. Той закупи жилище през 2007 г., не е ипотека и е закупено преди сключването на споразумение с банката.

В съдебно заседание ищецът Афтахов П.А. искподкрепи и допълни, че той и малолетният му син са регистрирани в къщата.

Представителят на ищеца Бшоян Йоан, действащ въз основа на нотариално заверено пълномощно, поддържа исковете, моли да се отстрани тежестта от жилището, за да може ищецът свободно да се разпорежда с жилище, т.к. банката е наложила неправомерно таксуване. На основание част 2 на чл. 6 от Закона за ипотеката моли договорът за кредит да бъде признат за частично недействителен.

Представителят на ответника не се яви в съдебно заседание, уведомен е за деня на съдебното заседание.

След като изслуша ищеца, негов представител, като разгледа писмените материали по делото, съдът стига до следното.

РЕШИ:

Искът, заведен от Ринат Абасович Афтахов срещу Уралската банка за възстановяване и развитие OJSC (UBRD) за признаване на договора за заем като частично недействителен, за премахване на тежестта върху недвижими имоти, беше отхвърлен поради неоснователност.

Решението може да се обжалва обжалванеКемеровски окръжен съд в рамките на един месец от датата на постановяване на окончателното решение.

Съдия: подпис

Точно така: съдия Л.Г. Тихонов

Съдебна зала:

Централен районен съд на Прокопьевск (област Кемерово)

Съдиите по делото:

Тихонова Л.Г. (съдия)

Съдебно дело по:

Признаване на сделката за недействителна

Признаване на договора за недействителен

Съдебна практика по прилагане на нормата на чл. 167 от Гражданския кодекс на Руската федерация

Въпроси, свързани със защитата на държателя на залога в случаите, когато се окаже, че залогодателят не е имал собственост върху вещта, в. действащото законодателствоне е решен. Договорът за залог е признат от съда за недействителен, а заложният кредитор е загубил предмета на залога.

През последните години проблемът със защитата на добросъвестния заложно кредитор стана много остър. При това положение от съдебната практика е предприет опит за изграждане на система за защита на заложния кредитор, който не е знаел за липсата на права на залогодателя върху заложеното имущество.

На добросъвестния заложнополучател е предоставена защита от правоприлагащия орган, която се отнася за добросъвестен купувач. Вписването в регистъра за правото на залогодателя не гарантира защитата на правата на заложния кредитор.

Въпрос за това кой е добросъвестният заложнополучател следва да се разкрие, като се използва примерът на основния случай и неговите последващи вариации. Да разгледаме например такъв начален случай: има някой, който е записан в Единното държавен регистърправа върху недвижими имоти и сделки с тях (наричани по-нататък - ЕГРП) като собственик на недвижими имоти.

Посоченото лице, след като е сключило договор за кредит с банката, осигурява погасяването на кредита с ипотека. По-късно се оказва, че този залогодател, вписан в регистъра, всъщност не е имал право на собственост върху заложения имот, тъй като е закупил тази вещ от трето лице по недействителна сделка. Съдът признава тази сделка за недействителна (например като голяма сделка или сделка със заинтересована страна, която не е получила корпоративно одобрение).

Съответно е налице проблем, свързан с прилагането на последиците от недействителността на такава сделка. Очевидно последица от съдебния акт за признаване на сделката за недействителна следва да бъде двустранна реституция - всяка страна по сделката трябва да си върне всичко получено.

В този случай актът за собственост на залогодателя трябва да бъде отменен и документът за собственост на действителния собственик на продавача да бъде възстановен. Продавачът трябва да върне парите или друго възнаграждение, което е получил от купувача. Но не бива да забравяме, че имотът вече е обременен с ипотека.

И тук възниква въпросът – каква е съдбата на залога?

На първо място е необходимо да се отговори на въпроса дали дадено лице се счита за собственик само защото е направено вписване по отношение на него в Единния държавен регистър на недвижимите имоти?

Отговорът на този въпрос трябва да бъде отрицателен. Националната регистрационна система е проектирана като каузална регистрационна система, тоест самият запис не създава право.

Записът е като че ли „символ“ на право, за възникването на което е необходимо подходящо правно основание, например под формата на валидна сделка. Ако няма такова правно основание, то самото вписване в нашата легална системане създава никакво право. И така, ако стигнем до извода, че ипотекарният кредитор никога не е бил собственик на ипотекирания имот, тогава какво следва да се случи с ипотеката след това?

В резултат на това около 15 години съдебна практикасочат, че съдилищата по спорове от този характер никога дори не са мислили, че всяко лице, което се позовава на регистъра, трябва да бъде защитено.

Когато заложният кредитор при описания по-горе инцидент се опита да декларира собствената си добросъвестност, съдилищата поискаха да се направи препратка към конкретна правна норма, по примера на чл. Изкуство. 302 и 223 от Гражданския кодекс на Руската федерация, които защитават добросъвестните купувачи.

Естествено няма закон, регламентиращ защитата на добросъвестния заложно кредитор. Следователно, в случай, че договорът за залог е сключен не от собственика, тогава такава сделка е призната за недействителна.

Съответно не е възникнал залог, а заложният кредитор не е имал заложни права върху имота. В такива случаи при прилагане на реституцията имуществото на продавача се възстановява, необременено от ипотеката, и ипотечният запис се погасява.

Добросъвестният заложнополучател, който се е доверил на данните от регистъра, трябва да бъде защитен.

В това състояние съдебната практика остана до юли 2011 г., тоест преди президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация за първи път да разгледа проблема за защита на добросъвестния заложнополучател. Това беше направено в съдебен акт на най-висшата инстанция по делото на Bank Intesa срещу компанията Cavalcade (постановление на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 26 юли 2011 г. по дело № A56-24071 / 2010 г.) .

Между другото, можем да кажем, че предметът на спора в случая беше много подобен на случая, който разгледахме по-горе. Единствената разлика беше, че между купувача и продавача имаше друга фирма, която беше свикнала корпоративно правопри извършването на тази продажба не бяха толкова очевидни.

Един от акционерите на действителния собственик сезира арбитражния съд с иск за обезсилване на сделката със заинтересована страна, тоест покупко-продажбата на недвижим имот от продавача на крайния купувач. Съдилищата, разглеждайки случая, се съгласиха, че сделката е извършена с лихва и тъй като не е получено одобрение, следователно е недействителна.

Но, както си спомняме, имаше и залог с тежести. Съдилищата не изразиха специално мнение относно тази гаранция, но делото беше отнесено до Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация именно така, че президиумът сформира правна позицияно въпросът как може да бъде защитен ипотекарният кредитор, кой е сключил договора за ипотека добросъвестно, доверявайки се на данните от регистъра.

Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация отмени всички съдебни актовеи върна делото за ново разглеждане. За първи път в произнасянето по този казус е изразена правна позиция, според която ако в правния ред е въведена отворена регистрационна система, която всъщност подтиква всички заинтересовани лица, които извършват сделки с недвижими имоти, да разчитат върху данните на тази регистрационна система, тогава лицето, което се е доверило на такъв запис, не може да бъде незащитено. Няма значение дали такова лице извършва сделка за покупко-продажба или сключва договор за ипотека.

На разглеждане подлежат и интересите на добросъвестния заложно кредитор, като съдилищата трябва да приложат последиците от нищожността на сделката, като съобразят запазването на заложната тежест.

Така лятото на 2011 г. е онзи повратен момент в съдебната практика, когато президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация формулира дългоочаквана правна позиция, заявявайки, че не само този, който купува недвижими имоти, се доверява на регистъра, но защитен е и този който го вземе в залог .

Това се основава на елегантен аргумент, изразен някога от предреволюционния професор И.П. Трепицин, обсъждайки проблема за защита не само на добросъвестен купувач, но и като цяло на всички лица, извършващи транзакции, които разчитат на данни от регистъра (това са наематели, заложни кредитори и подчинени лица).

Същността на този аргумент е следната. Ако правният ред предоставя възможност да се придобие добросъвестно най-голямото, най-пълното право върху вещ - собственост, то неизбежно трябва да стигнем до извода, че ограничените права на собственост, които не са толкова пълни, колкото правото на собственост, трябва да всички толкова повече се придобива, но добросъвестно.

Това е много добър логичен аргумент, който не може да бъде опроверган. Ако нашият правен ред дава на добросъвестния купувач, сключил договор с неупълномощено лице, възможността да защити придобитото от него право на собственост, то тези, които добросъвестно придобиват права, различни от собственост, които са с по-малък обхват. , тази защита трябва да бъде още по-разширена.

В случая с Bank Intesa срещу Cavalcade Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация само очерта тази концепция, но, разбира се, тя трябва да бъде изяснена.

Каква част от уточнението? На първо място, при разглеждане на въпроса какво да се направи, ако се установи, че записът за характера на имуществото на залогодателя, на който се е позовал заложният кредитор, е възникнал в резултат на фалшификация, насилие, фалшификация или измама. Кой в тази ситуация трябва да бъде защитен? Истински собственик? Проблемът е, че той ще си върне вещта от този, който е вписан в регистъра като собственик, но ще я получи с тежест, защото добросъвестният заложно кредитор си запазва правото на залог.

Резултатът е непознат за нашия правен ред строеж, когато залог възниква от трето лице, а това е тежест, установена, но добросъвестно. Защитата на добросъвестния заложнополучател е опит за намиране на баланс между интересите на собственика и оборота. Разгледайте следния пример, който е важен за разбирането на концепцията за защита на добросъвестния заложнополучател.

Недобросъвестно лице, чрез подправяне на документи, регистрира в ЕГРНП прехвърляне на собственост върху недвижим имот, собственост на друго лице. В бъдеще той, използвайки сила, изгонва истинския собственик от помещението. Недвижим имот се отчуждава на трето лице, което, разбира се, не знае и не може да знае нищо за неправомерните действия на продавача. Посоченото трето лице, считайки се за надлежен собственик, залага този обект на банката. Лице, лишено от недвижим имот (правилен собственик), подава молба до съда за признаване на правото на собственост и за възстановяване на имущество от чуждо незаконно владение.

Очевидно такъв иск ще бъде уважен, тъй като ще се установи, че вещта е била разпоредена против волята на такъв собственик. В този случай добросъвестният купувач не е защитен от правото. Но основата се появява отново; - А каква е съдбата на учредения от приобретателя залог в полза на добросъвестен залогоприемник?

Струва си да се отбележи, че в делото Bank Intesa срещу Cavalcade Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация не уточнява кога действа защитата на добросъвестния заложно кредитор. Чувството за справедливост подсказва, че ако правото не защита на купувача, то и заложният кредитор не следва да бъде защитен.

Това се разглежда като централна идея, която е заложена в чл. 302 от Гражданския кодекс на Руската федерация: от едната страна на скалата има интерес на собственика, от другата - интересите на оборота. Кога трябва да бъдат защитени интересите на собственика и кога интересите на оборота? Считам, че в случаите, когато собственикът сам извършва каквито и да е действия, които водят до появата на вписване в Единния държавен регистър на правата върху недвижимите имоти, на което впоследствие добросъвестно се е позовало трето лице, тогава законът следва да защити оборота, че е тези, които разчитаха на запис.

Но ако собственикът не е извършил никакви небрежни, необмислени действия, тогава какво може да бъде упрекнато за него?

В този случай, разбира се, собственикът трябва да бъде защитен. Собствеността изобщо е централната институция на всяка капиталистическа, буржоазна икономическа система.

Затова защитавайте изключително бизнес оборотигнорирането на интересите на собственика без основателна причина би било концептуално погрешно. Трябва ли добросъвестният заложнополучател да бъде толкова защитен, колкото и купувачът? Мисля, че е така, защото чл. 302 от Гражданския кодекс на Руската федерация общ принципкогато защитаваме собственика и когато защитаваме оборота.

Има много различни обяснения защо в някои случаи законът защитава собственика, а в някои случаи и добросъвестния участник в оборота, който се е позовавал на формалната проява на правото (вписване в ЕГРП, владение на движимо имущество и т.н. .).

Върховният арбитражен съд на Руската федерация получи друго дело - JSCB "AltaiBusinessBank" срещу банка "KIT Finance" (решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 06.12.2011 г. по дело № А0З-10830/2010 г. ).

Сюжетът на делото е следният: имало е определен собственик на апартамента, правата му не са вписани в USRPN, тъй като са възникнали по-рано.

Посоченото лице умира и не оставя наследници. Някой А., използвайки фалшиви документи, си оформя апартамент, след това неговият съучастник - Б. отива в банката и получава заем за покупко-продажба на посочения апартамент от А.

Банката издава такъв заем, между измамниците се сключва договор за покупко-продажба, а прехвърлянето на правото на Б се извършва от А.

Тъй като по тази сделка плащането за апартамента се извършва от банката, по силата на закона е налице ипотека в полза на банката. Вписана е посочената заложна тежест. Купувачът, като клиент на банката, като кредитополучател, издава ипотека на банката. Банката продава тази ипотека като част от цял ​​пул от други ипотеки на друга банка - Банка-2.

Намеренията на измамниците, разбира се, не включват изплащане на кредита, а ипотеката, продадена на Банка-2, става просрочена.

Банка-2 е изправена пред съда обща юрисдикцияизискването за кандидатстване за анкета по предмета на ипотеката. Съдът уважава искането. В ход изпълнително производствосхемата на измамниците е разкрита и се оказва, че този апартамент е хибриден, тъй като истинският собственик, който е починал, няма наследници.

След като научава за това, общината предявява иск за признаване на собствеността върху апартамента. Такъв иск също е уважен, тъй като този апартамент по същество е общински от смъртта на действителния собственик. И тогава възниква въпросът – какво да направи една банка, ако има ипотека върху посочения апартамент с неизпълнено задължение по кредит?

Изпълнителното производство е приключило, тъй като е установено, че този апартамент е чужд, поради което не е имало длъжник в изпълнителното производство. Тъй като договорът за продажба на апартамента е обявен за недействителен поради факта, че А., не собственикът на този апартамент, не е имал право да го прехвърли като обезпечение и да изготви ипотека, Банка-2 съди първата банка, която й е продала тази ипотека, за възстановяване парични сумиплатени по договора за покупко-продажба на ипотека.Въз основа на това Банка-1 прехвърля на Банка-2 сигурност, с което не се удостоверява право на получаване изпълнение на парични задължения и право на залог на апартамент. Триинстанционните съдилища са отхвърлили иска на Банка-2, като се позовават на факта, че с решение на градския съд А. в полза на Банка-2 е възстановил дълга, лихвите и неустойките по договора за кредит, както и събирането е било направени по предмета на залог.

Това решение влезе в сила правно действие, кредитор изд списък с производителностза възстановяване на непогасения дълг. Делото беше отнесено до Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, който възприе различен подход към решаването на проблема със защитата на добросъвестния заложнополучател. В решението си Президиумът посочва следното: протокол за собствеността на залогодателя А. върху апартамента, заложен на Банка-1, е вписан в ЕГРНП против волята на действителния собственик.

С влязло в сила решение на съд с обща юрисдикция правото на собственост върху апартамент се признава за община. Истинският собственик (община) не е знаел и не е могъл да знае за факта на извършване на посоченото вписване.

При тези обстоятелства собственикът на дяла и откраднатото и незаконно заложено имущество трябва да бъде защитен, наред с другото, и от претенциите на заложния кредитор (Банка-1), който е действал добросъвестно към момента, с който законът свързва възникване на залога. Тъй като имотът е отстранен от общината без нейна воля, това означава, че възниква ситуация, подобна на описаната в чл. 302 от Гражданския кодекс на Руската федерация. И в този случай дори добросъвестният заложно кредитор не трябва да бъде защитен.

Небрежността на собственика води до връщане на имуществото му със заложна тежест. Концепцията за защита на правата на добросъвестния заложнополучател е завършена в случая на Rosselkhozbank срещу компанията Alisa (решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 07.06.2012 г. по дело No А37-2221 / 2010 г.).

Сюжетът на този случай е следният. Между Rosselkhozbank и компанията Alisa беше сключен договор за заем, според който заемодателят се задължава да предостави на кредитополучателя заем и да плати лихва за използването му.

За обезпечаване на изпълнението на задълженията по договора за кредит банката (заложнодържател) и АвтоТрансСервис сключиха договор за залог на МПС по отношение на товарач Фиат-Алис, собственост на залогодателя.

Собствеността на залогодателя върху товарача се основава на договор за покупко-продажба, сключен между AvtoTransServices (купувач) и PROJECT GOLD (продавач) и акт за приемане на оборудването.

Тъй като кредитополучателят не е изпълнил надлежно задълженията си по договора за кредит, банката заведе дело срещу фирмите „Алиса” и „АвтоТрансСервис” за възстановяване на главницата, лихвите по кредита, както и за налагане на възбрана върху заложеното имущество – товарач.

С решение на първоинстанционния съд искът е уважен: в полза на банката основното задължение е събрано от фирма Алиса, лихвите за ползване на кредита и събирането е насочено към заложеното имущество - превозно средство(товарач). Указ Апелативен съдрешението на първоинстанционния съд е променено: искът за възбрана на наложеното имущество е отхвърлен. Съдът обяви договора за залог за недействителен.

По делото е представено допълнително споразумение към договора за покупко-продажба между AvtoTransServices и PROJECT GOLD, което гласи, че собствеността върху товарача се прехвърля само при пълно плащане в определен срок.

При липса на плащане в посочения срок, договорът се счита за прекратен и имотът преминава към продавача. В същото време датата на прекратяване на договора дойде няколко месеца преди имота да бъде заложен на банката.

С други думи, поради обстоятелствата по случая залогодателят никога не е бил собственик.Федералният арбитражен съд потвърди съдебното решение. апелативен съд, но президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация не се съгласи с тази позиция на по-долните съдилища. Президиумът отново изрази идеята, че ако заложният кредитор добросъвестно разчита на външния вид на правото, което залогодателят има ( за движими вещи това е владение), то следва да се счита за добросъвестно.В случая вещта е оттеглена по волята на собственика - продавачът сам я е прехвърлил във владение на купувача, така че тази вещ не е открадната. Разбира се, продавачът е собственик на това нещо, защото са се договорили с купувача да прекрати договора и да върне имота.Но поради факта, че владението е било на залогодателя, залогът се запазва от добросъвестния заложнополучател, т.е. и в резултат на това продавачът получава вещта обратно във владение, но обременена с обезпечение. Подходът, приложим към добросъвестен купувач, се разширява и до заложния кредитор.

За да се отговори на въпросите кой е добросъвестният заложнополучател и какво е добросъвестност, изглежда логично да се използва практиката на ревандикационните спорове и позицията, изразена в съвместното решение на Пленумите на Върховния съд на Руската федерация № 10 и Върховният арбитражен съд на Руската федерация № 22 от 29.04. в съдебната практика при решаване на спорове, свързани със защитата на правото на собственост и др. вещни права„(по-нататък – Реш. No 10/22).

Конструкцията на добросъвестен купувач в Постановление No 10/22 е представена по следния начин: добросъвестност не се предполага, тя трябва да бъде доказана. Не се доказва обаче от факта, че лицето трябва да убеди съда, че не знам и не бих могъл да знам – това е невъзможно, защото това е отрицателен факт, а отрицателни факти не се доказват.

Добросъвестността означава, че лице трябва да докаже, че преди да извърши сделка, е извършило всички необходими действия, които според условията на оборота обикновено извършва лице, което извършва такива сделки.

В резултат на тези действия се приема, че лицето получава информация, от която следва ясно да следва, че този, с когото се планира да сключи споразумение, има право на собственост върху предмета на сделката. Същата идея може да се прехвърли и на ипотекарния кредитор.

Тоест, добросъвестен заложнополучател е този, който е извършил действия, които обикновено се изискват от условията на оборота от такъв заложнополучател, за да провери авторитета на контрагента.

Ясно е, че тук е възможно да се отделят различни групи субекти, участници в оборота, в зависимост от това какви предпазни изисквания са им наложени. Едно е, ако заложният кредитор е гражданин - достатъчно е той да погледне извлечението. Приблизително същият подход към обикновените търговци, които често взимат нещо като обезпечение за всеки случай, за да си осигурят заем.

Но банките са професионални ипотечни кредитори. Банките са като специални предметикоито се предполага, че са особено сложни и особено компетентни в областта на финансите и в областта на обезпечените сделки. От банката може да се изисква по-високо ниво на дискретност и по-високо ниво на съвестност. Например, ипотекарен кредитор идва в банка и предлага да ипотекира сграда. Банката гледа не само извлечението, тук е обичайно да се гледат документите - основанията. И ако е ясно, че контрагентът-залогодател е купил вещта, например, седмица преди сделката за залог и я е купил явно не на пазарната цена, например десет пъти по-евтино, отколкото струва на пазара, възниква въпросът дали банката ще бъде съвестна, ако направи такава сделка?

По всички критерии - не, защото подобно поведение не се приема в търговския обръщение. Купуването на недвижим имот на цена, която е до голяма степен под пазарната, най-малкото, буди подозрение: вещта току-що е купена и веднага е ипотекирана. Точно същата позиция е формулирана от Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация по отношение на покупко-продажбата: ако търговец купува недвижим имот и види, че последният е закупен от продавача току-що и на непазар цена, то такъв търговец действа неблагоразумно. Следователно той не може да бъде защитен с позоваване на чиста съвест. Заложният кредитор се подчинява на правила, подобни на съществуващите за установяване на чистата съвест на купувача.

Определение на SC от граждански дела върховен съд RF от 10 юли 2018 г. N 14-KG18-9 Дело за разпознаване невалиден договорипотеки недвижим имот, прилагането на последиците от недействителността на сделката, прекратяването на залога, се изпраща за ново разглеждане на апелативния съд, тъй като е необходимо да се вземат предвид разпоредбите на закона, според които, ако вещ е заложена на заложния кредитор от лице, което не е било неин собственик или не е било по друг начин надлежно упълномощено да се разпорежда с вещта, за което заложният кредитор не е знаел и не е трябвало да знае (добросъвестен заложнополучател), собственикът на заложеното имущество има правата и носи задълженията на залогодателя

Съдебна колегияпо граждански дела на Върховния съд на Руската федерация, състоящи се от:

председател Асташов С.В.,

съдии Romanovsky C.The. и Марина А.Н.,

След като разгледа в открито съдебно заседание делото по иска на Романова Алла, действаща в интерес на малолетния Алексей Свиридов, към Александър Александрович Ситников, Лариса Николаевна Ситникова, обществеността акционерно дружество„АКИБАНК” относно обезсилването на договора за ипотека на недвижим имот, прилагането на последиците от недействителността на сделката, прекратяването на залога по касационни жалби от Ситникова А.А., Ситникова Л.Н. и представител на PJSC "AKIBANK" срещу решение на Централния районен съд на Воронеж от 25 април 2017 г. и въззивно решениеСъдебна колегия по граждански дела на Воронежския окръжен съд от 8 август 2017 г.

След като изслуша доклада на съдията от Върховния съд на Руската федерация Романовски С.В., след като изслуша обясненията на представителя на ПАО "АКИБАНК" Модзолевски В.В., който подкрепя доводите на касационната жалба, установи:

Романова А. се обърна към съда с посочения иск, като се позовава на факта, че на 13 декември 2012 г. между Ситников А.А. (продавач) и Свиридов А.Б. (купувач) сключи договор за продажба на част нежилищна сграданамира се в: ...

На 14 декември 2012 г. страните подали молба за държавна регистрацияпрехвърляне на собствеността и вписване на собствеността по отношение на посочения имот.

На 25 декември 2012 г. представителите на страните по посочения договор за покупко-продажба, действащи въз основа на пълномощно, подадоха заявление за прекратяване на държавната регистрация и връщане на документите, във връзка с което регистрационният орган е прекратил държавна регистрация на прехвърляне на собственост.

21 януари 2013 г. между Ситников А.А. и Ситникова Л.Н. е сключено споразумение за определяне на дяловете на съпрузите (по 1/2) в посоченото нежилищно помещение.

На 16 април 2014 г. Ситникови решават да разделят казаното нежилищни помещенияна три части.

На 23 септември 2014 г. семейство Ситникови, за да осигурят изпълнението на задълженията по договора за заем, по който им е отпуснат заем в размер на 7 000 000 рубли, сключиха с AKIBANK PJSC (наричано по-долу банката) реална договор за ипотека на имоти N .., предмет на който е било заложено спорно помещение.

С решение на Коминтерновския районен съд на град Воронеж от 5 април 2016 г. правото на собственост на А. А. Ситников е признато за липсващо. и Л.Н. за тези недвижими имоти с заличаване на записи в ЕГРП, Свиридов А. признава правото на собственост по наследство върху нежилищен имот, намиращ се на посочения адрес.

След изясняване на исковете ищецът моли съда да обезсили договора за ипотека от 23 септември 2014 г., сключен между банката и семейство Ситникови, да приложи последиците от нищожна сделка - да признае липсата й. правни последици, прекратява залога по отношение на спорното нежилищно помещение.

С решение на Централния районен съд на Воронеж от 25 април 2017 г., оставено без промяна с решението на Съдебната колегия по граждански дела на Воронежския окръжен съд от 8 август 2017 г., исковете са удовлетворени.

В касационните жалби жалбоподателите молят посочените съдебни актове да бъдат отменени.

Определение на съдията от Върховния съд на Руската федерация Романовски C.The. от 05.06.2018 г. касационните жалби по делото са внесени за разглеждане в съдебното заседание на Съдебната колегия по граждански дела на Върховния съд на Руската федерация.

След като провери материалите по делото, обсъди доводите на касационните жалби, обясненията по касационните жалби, Съдебната колегия по граждански дела на Върховния съд на Руската федерация намира жалбите за уважени.

Съгласно чл.387 от Граждан процесуален кодексОснования за анулиране или промяна на Руската федерация присъдив касацияса значителни нарушениянорми имуществено правоили норми процесуално правокоито са повлияли върху изхода на делото и без отстраняването на които е невъзможно възстановяването и защитата на нарушените права, свободи и законни интересии защита на защитени от закона обществени интереси.

Както е установено от съдилищата и следва от материалите по делото, на 13 декември 2012 г. между Велиев А.А.-оглу, действащ в интерес на Ситников А.А. (продавач), и Луценко А.Л., действащи в интерес на Свиридов А.Б. (купувач), договор за продажба на част от нежилищна сграда, находяща се на адрес: ... Договорът за покупко-продажба е изпълнен, пари в бройпрехвърлен на продавача, недвижим имот, прехвърлен по акта за приемане и прехвърляне.

На 14 декември 2012 г. страните подали заявление за държавна регистрация на прехвърляне на собствеността и вписване на собствеността по отношение на посочения имот.

25 декември 2012 г. Велиев А.А.-оглу, действащ в интерес на Ситников А.А. (продавач), и Луценко А.Л., действащи чрез пълномощник в интерес на Свиридов А.Б. (купувач), подаде заявление за прекратяване на държавната регистрация и връщане на документи, във връзка с което регистриращият орган прекрати регистрацията, за което има уведомление от Службата на Росреестр на Воронежска област.

21 януари 2013 г. между Ситников А.А. и Ситникова Л.Н. е сключен договор за определяне на дяловете на съпрузите (по 1/2) в посочените нежилищни помещения.

На 16 април 2014 г. Ситникови взеха решение за разделяне на посочените нежилищни помещения на три части с образуването на три отделни обекта на недвижими имоти, което беше вписано в Единния държавен регистър на правата.

На 23 септември 2014 г. семейство Ситникови, за да осигурят изпълнението на задължения по договор за заем (заем в размер на 7 000 000 рубли), сключиха договор за ипотека на недвижим имот N ... с банката, предмет на което е било спорното нежилищно помещение.

На 11 февруари 2016 г. на името на непълнолетния Свиридов А. нотариус на град Москва издаде удостоверение за право на наследяване по закон.

С решение на Коминтерновския районен съд на град Воронеж от 5 април 2016 г. правото на собственост на А. А. Ситников е признато за липсващо. и Л.Н. за тези недвижими имоти с заличаване на записи в ЕГРП, Свиридов А. признава правото на собственост по наследство върху нежилищен имот, намиращ се на посочения адрес. С въззивното решение на Съдебната колегия по граждански дела на Воронежския окръжен съд от 1 декември 2016 г. решението на съда е потвърдено в тази част.

С решение на Ленинския районен съд на град Воронеж от 5 юли 2016 г. договорът за заем, сключен между банката и семейство Ситникови, е прекратен в полза на банката, дългът по договора за заем в размер на 6 297 603 рубли е събрана солидарно, а заложената по договора ипотека е възбрана на 23 септември 2014 г. нежилищно помещение. С решение по обжалване на Съдебната колегия по граждански дела на Воронежския окръжен съд от 26 октомври 2017 г. решението на Ленинския районен съд на Воронеж е отменено по отношение на възбрана на заложеното имущество.

При разрешаването на този спор и удовлетворяването на исковете първоинстанционният съд се е ръководил от разпоредбите на чл.166-168, 334, 335, 345, 352, 1152. Граждански кодексРуската федерация, параграф 1 на член 6 федерален законот 16 юли 1998 г. N 102-FZ "За ипотека (залог на недвижими имоти)" и изхожда от факта, че Ситникови не са имали право да се разпореждат със спорния имот и да го залагат, тъй като по-рано Ситников А.А. със съгласието на Ситникова Л.Н. вече се разпореди с тях, като сключи със Свиридов А.Б. (заветник Свиридов А.) договора за покупко-продажба на посоченото нежилищно помещение, като го прехвърля на последното по акта за приемане и предаване, във връзка с което ответникът не е могъл да знае, че всъщност не е негов собственик.

Съдът счете, че спорният договор за ипотека от 23.09.2014 г. е сключен по-късно от настъпването. наследствени правамалолетен Свиридов А. върху спорния имот и към момента на прехвърляне на нежилищно помещение като залог Ситников А.А. и Ситникова Л.Н. не са били техни собственици, поради което посоченият договор за ипотека е нищожен.

Апелативният съд се съгласи с изводите на първоинстанционния съд, като посочи, че договорът за ипотека на недвижим имот от 23 септември 2014 г. е нищожна сделка, тъй като нарушава изискванията на алинея първа на ал.2 на чл. Кодекс на Руската федерация и параграф 1 на член 6 от Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти), както и правата и законно защитените интереси на собственика на спорния имот на непълнолетен Свиридов А.

Освен това, съдилища, позовавайки се на разпоредбите на параграфи 3, 4 на чл. 1, параграф 1 на член 10 от Гражданския кодекс на Руската федерация, стигна до извода, че семейство Ситников са злоупотребили с правата си при сключването на посочения договор за ипотека.

Невъзможно е да се съгласим с изводите на Апелативния съд по следните съображения.

Съгласно параграф 1 на член 334 от Гражданския кодекс на Руската федерация, по силата на залог, кредиторът по задължението, обезпечено със залога (заложният кредитор) има право в случай на неизпълнение или неправилно изпълнениедлъжникът по това задължение да получи удовлетворение от стойността на заложеното имущество (предмет на залог) предимно пред останалите кредитори на лицето, което притежава заложеното имущество (залогодател).

В съответствие с параграф 2 на член 335 от Гражданския кодекс на Руската федерация правото на прехвърляне на вещ като залог принадлежи на собственика на вещта. Лице, което има друго вещно право, може да заложи вещ в случаите, предвидени в този кодекс.

Ако вещта е заложена на заложния кредитор от лице, което не е било неин собственик или не е било по друг начин надлежно упълномощено да се разпорежда с вещта, за което заложният кредитор не е знаел и не е трябвало да знае (добросъвестен заложнополучател), собственикът на заложеното имущество има правата и носи задълженията на залогодателя, предвидени в този кодекс, други закони и договор за залог.

Правилата, предвидени във втора алинея на посочената алинея, не се прилагат, ако заложената вещ е била изгубена преди това от собственика или лицето, на което вещта е била прехвърлена от собственика във владение, или е била открадната от единия или другия, или са оставили притежанието си по друг начин освен волята си.

Съдилищата на двете инстанции, решавайки спора и признавайки договора за ипотека за недействителен с мотива, че залогодателите не са имали право да се разпореждат с предмета на залог и да го обременяват с ипотека, не са взели предвид разпоредбите на ал. две от клауза 2 на член 335 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според която правото на залог, принадлежащо на добросъвестен ипотекарен кредитор, да бъдат защитени.

Първоинстанционният съд установи, че към момента на сключване на договора за ипотека от 23 септември 2014 г. вписването на собствеността върху спорния имот за Ситникови в ЕГРП не е отменено.

При сключването на договора за ипотека от 23 септември 2014 г. на банката са предоставени извлечения от ЕГСР, потвърждаващи, че ипотекарите имат право на собственост върху обезпечението. Още повече, че към момента на сключване на спорната сделка ипотекарните кредитори (Ситникови) са били не само собственици на заложеното имущество, но и действителни собственици, поемащи разноските по поддръжката му. В същото време Свиридов А. не е бил собственик на ипотекирания имот, неговата собственост върху спорните нежилищни помещения е призната по наследство с решение на Коминтерновския районен съд на Воронеж, издадено едва на 5 април 2016 г. и е влязло в сила на 01.12.2016г.

По този начин съдилищата трябваше да решат въпроса за прилагането на правилата, предвидени в параграф 2 на параграф 2 на член 335 от Гражданския кодекс на Руската федерация, тъй като банката е добросъвестен заложнополучател.

Невъзможно е и съгласие с изводите на съдилищата за признаване на договора за ипотека от 23.09.2014 г. за нищожна сделка поради следното.

Съгласно параграф 1 на член 166 от Гражданския кодекс на Руската федерация сделката е недействителна на основание установено със закон, по силата на признаването му за такова от съда (спорна сделка) или независимо от такова признаване (нищожна сделка).

Транзакция, която нарушава изискванията на закона или по друг начин правен акт, На основно правилое спорен (параграф 1 от член 168 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Съгласно член 168, параграф 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация сделка, която нарушава изискванията на закон или друг правен акт и в същото време нарушава обществените интереси или правата и законно защитените интереси на трети лица, е недействителна. .

Заключение на Апелативния съд, че при сключване на спорния договор за ипотека са спазени изискванията на параграф 2 на член 335 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който правото на залог на вещ принадлежи на собственика на вещта, и ал. 1 от член 6 от Федералния закон "За ипотеката (залог на недвижимо имущество)" са били нарушени, който регламентира, че ипотека може да бъде учредена върху недвижим имот, който принадлежи на залогодателя на правото на собственост, както и правата и правно защитени интереси на собственика на спорния имот малолетния Свиридов А. е неоснователен.

Договорът за ипотека от 23 септември 2014 г. е сключен в съответствие с посочените изисквания на закона, тъй като към момента на извършване на оспорената сделка собствеността върху спорното нежилищно помещение е на семейство Ситникови, а не на Свиридов А., в. собствеността върху която е призната две години след сключването на договора за ипотека (решение на Коминтерновския районен съд на Воронеж, влязло в сила на 1 декември 2016 г.), във връзка с което той не е имал никакви права и законни интереси, свързани с предмет на залог към момента на сключване на договора за ипотека.

Във връзка с горното, посоченият договоре унищожаема сделка, поради което при разглеждане на молба за пропускане на срока от страна на ищеца давностен срок, съдът е трябвало да се ръководи от параграф 2 на член 181 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който давността за иск за признаване на унищожаема сделка за недействителна и за прилагане на последиците от нейната недействителност е една година.

Съдебната колегия по граждански дела на Върховния съд на Руската федерация намира, че нарушенията на нормите на правото, допуснати по време на разглеждането на делото от апелативния съд, са съществени, те са повлияли на изхода на делото и без тяхното отстраняване невъзможно е възстановяване и защита на нарушените права, свободи и законни интереси, във връзка с което въззивното решение на Съдебната колегия по граждански дела на Воронежския окръжен съд от 8 август 2017 г. подлежи на отмяна с делото, изпратено за разглеждане. ново разглеждане на апелативния съд.

Като се ръководи от членове 387, 388, 390 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация, Съдебната колегия по граждански дела на Върховния съд на Руската федерация определи:

да отмени обжалваното решение на Съдебната колегия по граждански дела на Воронежския окръжен съд от 8 август 2017 г., да изпрати делото за ново разглеждане на апелативния съд.

съдии

Романовски С.В.

Марин А.Н.

Преглед на документа

Ищецът, действащ от името на малолетния наследник на купувача на недвижим имот, оспорва договора за ипотека. То е сключено между банката, от една страна, и продавача и съпругата му, от друга страна. Сделката е извършена след смъртта на купувача, който е платил имота, но не е имал време да формализира собствеността.

Съдилищата признаха договора за ипотека за недействителен, но Съдебната колегия по граждански дела на Върховния съд на Руската федерация не се съгласи с техните заключения и изпрати делото за ново разглеждане.

Съдилищата не са взели предвид, че банката е добросъвестен ипотекарен кредитор. Ако вещта е заложена от лице, което не е упълномощено да се разпорежда с нея, за което заложният кредитор не е знаел и не е трябвало да знае, собственикът на заложеното имущество има правата и носи задълженията на залогодателя.

Невъзможно е също така да се съгласим със заключението за нищожността на договора за ипотека. Съдилищата считат, че е нарушено изискването, по силата на което собственикът действа като залогодател. Междувременно при сключването на договора за ипотека правото на собственост принадлежи на продавача и съпругата му. Наследникът се признава за собственик по-късно. Следователно сделката е невалидна. Погасителната давност е 1 година.

I. Основи на ипотечното кредитиране

Този преглед разглежда съдебната практика, свързана със спорове, които възникват при ипотечно кредитиране. Договорът за ипотека е акцесорен договор и се състои в обезпечаване на изпълнението на задълженията по основния договор, вкл. и кредит. Съгласно параграф 1 на член 1 от Федералния закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ "За ипотеката (залог на недвижимо имущество)", съгласно споразумение за залог на недвижим имот (договор за ипотека), едната страна - заложният кредитор, който е кредитор по задължение, обезпечено с ипотека, има право на удовлетворение парични вземанияна длъжника по това задължение от стойността на заложеното недвижимо имущество на другата страна - залогодателя, предимно над другите кредитори на залогодателя, с изключения, установени от федералния закон. Залогодател може да бъде длъжникът по задължение, обезпечено с ипотека, или лице, което не участва в това задължение (трето лице). В този случай имуществото в ипотеката остава при залогодателя в негово владение и ползване.

Прегледът не обхваща всички, а само най-често срещаните видове спорове в три категории, а именно спорове относно:

- оспорване на договора за ипотека и обявяване на договора за ипотека за недействителен или несключен;

- прекратяване на ипотеката;

- сключване на договор за ипотека и изменение на условията на договора за ипотека.

Във всяка от горните категории са разгледани само основните най-често срещани групи спорове въз основа на резултатите от анализа на съдебната практика за 2014 - първата половина на 2015 г.

Договорът за ипотека се счита за сключен, когато страните постигнат споразумение за всичко съществени условиядоговор за ипотека, посочен по-специално в чл.9 от Закона за ипотеките. Ако някое условие не се съдържа в договора за ипотека, тогава такова споразумение ще бъде разгледано незатворници, дори подлежи на държавна регистрация. По правило се срещат две грешки: не съдържа индикация за оценката на предмета на ипотеката, а също така отразява непълна информация за естеството, размера и срока на задължението, обезпечено с ипотеката. В кредитните правоотношения практически няма случаи, когато страните не посочват същността на задължението в договора за ипотека, но има грешни изчисления по отношение на срока и размера на задължението. Така че промяната на основното задължение чрез сключване на допълнителни споразумения към договора за заем трябва задължително да бъде придружена от промяна в договора за ипотека (например чрез сключване на допълнителни споразумения), посочващи същността, размера, условията на измененото основно задължение. В противен случай договорът за ипотека може да бъде признат за несключен.

Въпреки това, случаите на признаване на договор за ипотека като несключен по време на кредитиране са много по-рядко срещани, отколкото в други случаи, тъй като банките са по-внимателни към въпросите за сключване и спазване на съдържанието на договора за ипотека с формални изисквания. Значително по-често ипотечни договори за кредитиране невалидно.

Договорът за ипотека като акцесорен договор се обявява за недействителен, ако основният договор бъде признат за недействителен, т.к. Ипотеката е начин за осигуряване изпълнението на главното задължение, като с прекратяването на главното задължение се прекратява и ипотеката. Договор за заем може да бъде недействителен по каквато и да е причина, но най-често срещаното е нарушение на процедурата за сключване и одобряване на големи сделки, сключване на сделка от заинтересовани лица.

Нарушаването на процедурата за одобрение на сделка за сключване на споразумение, сключване на споразумение от заинтересовани лица е и най-честото основание за разваляне на договор за ипотека. Например нарушение на процедурата за уведомяване на акционерите за извънредно обща срещае послужило като основание за обявяване на събранието за недействително, което е довело до признаване на договора за ипотека за недействителен. Съдилищата изхождат от това, че ако акционерът не е бил надлежно уведомен за провеждането на общото събрание, то правата му са нарушени, т.к. сключването на договор за ипотека потенциално може да доведе до възбрана върху имуществото на акционерното дружество, намаляване на стойността на акциите и имуществени загуби на акционера, който, ако бъде уведомен навреме, би могъл да предприеме мерки за минимизиране на възможните загуби . При одобрение на сделката от акционерите не се допуска участие на заинтересовани лица в гласуването. Например договор за ипотека е обявен за недействителен, тъй като в гласуването е участвал акционер - длъжник по договор за заем, при обезпечаването на който дружеството е сключило договор за ипотека с банката.

Всичко по-горе важи и за случаи на одобрение на сделка в LLC: членовете на компанията, които не са надлежно уведомени, имат право да оспорят договора за ипотека. Анализът на съдебната практика показва, че протоколите обикновено са извънредни заседанияУчастниците в LLC са фалшифицирани, подписите за отсъстващи участници са фалшифицирани от други лица. Такива действия могат да доведат до признаване на договора за ипотека за недействителен. Освен това договорът се признава за невалиден при извършване на сделката. заинтересована страна, особено когато участникът в LLC и кредитополучателят са едно и също лице или роднини.

При спорове с физически лица са много по-малко случаите на признаване на договор за ипотека за недействителен въз основа на нарушение на процедурата за одобрение на сделка. По принцип договорите се признават за недействителни при залагане на имущество, което е в обща (съвместна) собственост на съпрузите, в т.ч. бивш. Потенциалните заложни кредитори трябва внимателно да проверят състоянието на имота, особено в случаите на развод между съпрузи, не е достатъчно да се провери кой от бившите съпрузи има вписана собственост, но и дали този имот е съвместно придобит (как е придобит в собственост). и с какви средства) и ако е, то дали делбата на съвместно придобитото имущество е извършена след развода. В противен случай може да се изисква съгласието на другия съсобственик-съпруг за залог на имота. Например договорът за ипотека на сграда е обявен за недействителен, тъй като след развода съвместно придобитият имот не е разделен и е необходимо съгласието на бившия съпруг за прехвърляне на имота като обезпечение.

Важно: договорът за ипотека се признава за недействителен в посочените по-горе случаи само ако нечестностипотекарен кредитор. Банката трябва да извърши задълбочена проверка на чистотата на одобрението на сделката, съответствието на представените документи с формалните изисквания, да оцени състава на участниците (акционерите), които са гласували за одобрение на сделката, наличието на интерес към сделката; режима на собственост върху ипотекирания имот. Банката например не обърна внимание на факта, че в гласуването участва акционер, който е бенефициент по договор за ипотека като кредитополучател по договор за заем, който е обезпечен с договор за ипотека. Такова поведение се смяташе за нечестно. В друг случай, въпреки че е налице нарушение на процедурата за одобрение на сделката - един от участниците в LLC не е бил уведомен за срещата, не е участвал в одобрението и протоколът от срещата с неговия подпис е фалшифициран - банката е признат за добросъвестен заложник, тъй като не може да знае за факта на фалшификация, изхождайки от опита на бизнес комуникация с LLC, залогодателят предостави протокола от срещата на участниците с автентичния печат на LLC, поставен върху документа .

Сключването на сделка от заинтересовани лица или от лице с превишени правомощия също води до признаване на договора за ипотека за недействителен. По-горе бяха споменати случаите, когато сделката е извършена и одобрена от заинтересованите лица - когато длъжникът и заемодателят или неговият изпълнителен орган (участник, акционер) съвпадат в едно лице или са роднини; но не по-малко чести са случаите, когато сделката се извършва от довереник, представител по пълномощник с превишаване на правомощия, когато пълномощното не съдържа индикация за възможността за извършване на такива сделки или когато довереникът или представителят е бенефициент по договор за ипотека (например сключването на договор за ипотека от представител за обезпечаване на договор за заем, съгласно който той е действал като кредитополучател, е признато за сделка от заинтересовано лице в нарушение на изискванията на закона за представителството) .

Друга група спорове относно признаването на договор за ипотека за недействителен е тясно свързана с делата за несъстоятелност (несъстоятелност).

Договорът за ипотека се признава за недействителен, ако е сключен с цел (дори и несъзнателна, не изрична) да причини щети на други кредитори на лице, обявено в несъстоятелност, или има явни признаци на несъстоятелност. Например договорът за ипотека между длъжника и банката е обявен за недействителен, тъй като е сключен за обезпечаване на всички по-рано сключени договори за заем между страните с цел първо удовлетворяване на вземанията на банката заложнополучател, заобикаляне на други кредитори и такова удовлетворение от вземанията би направило невъзможно възстановяването на дълга към други кредитори.

Нарушаването на баланса на интересите на други кредитори, намаляването на масата на несъстоятелността на длъжника е най-честото основание за признаване на договора за ипотека за недействителен. Освен това не е необходимо договорът за ипотека да бъде сключен с длъжника като ипотекар. Често предметът на ипотеката се придобива по договор за покупко-продажба при условия, които са очевидно неизгодни за продавача-длъжник, а договорът за покупко-продажба се обявява за недействителен и следователно договорът за ипотека също се признава за недействителен поради загубата на собственост от залогодателя. Струва си да се отбележи, че ако заложният кредитор е добросъвестен, тежестта на имота остава, но съдилищата рядко признават заложния кредитор добросъвестен, особено по дела за несъстоятелност (несъстоятелност) при горните обстоятелства на сделката за покупко-продажба. Така например съдът отказва да признае банката за добросъвестен заложнополучател, т.к. банката, разчитайки на изтичане на давностния срок по сделката за покупко-продажба, не е проверила сделката и не е разкрила дефект в сделката под формата на явно занижена продажна цена на имота. В друг случай банката също не е призната за добросъвестен заложнополучател, т.к покупката от ипотекаря на предмета на ипотека от длъжника-продавач е извършена на цена, няколко пъти по-ниска от реалната, пазарна цена, и банката е трябвало да знае за това.

Тоест, едно от основните основания за признаване на сделката за недействителна ще бъде причиняването на вреда права на собственосткредитори, докато три обстоятелства трябва да се установят едновременно: целта на сделката е да накърни имуществените права на кредиторите (макар и не изрично), такава вреда е причинена, другата страна по сделката е знаела или е трябвало да знае за посочената цел към момента на сделката (клауза 5 от Резолюцията на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 23 декември 2010 г. N 63 „За някои въпроси, свързани с прилагането на глава III.1 от Федералния закон „За несъстоятелността“ (Несъстоятелност)").

Потенциалният заложнополучател трябва внимателно и отговорно да подхожда към оценката на правните рискове при сключване на сделка за прехвърляне на имущество като залог (ипотека); струва си да се провери не само формалното съответствие на сделката с изискванията на закона, но и доколко тази сделка отговаря на интересите на залогодателя, какво е неговото имуществено състояние. По този начин договорът за ипотека е обявен за недействителен с мотива, че сделката е явно неизгодна за ипотекодателя, т.к. при възбрана върху предмета на ипотеката дейността на ипотекодателя ще бъде невъзможна (парализирана), а изпълнението от него на задължения по главното задължение, което е обезпечено с договора за ипотека, е съмнително поради очевидна неплатежоспособност. В същото време банката като заложнополучател е трябвало да е наясно с признаците на неплатежоспособност и неизгодността на сделката за залогодателя.

Признаването на договора за ипотека за недействителен служи като основание за премахване на тежестта от заложеното имущество, погасяване на регистрационния запис в ЕГРП на ипотеката. В този случай основанието за заличаване на вписването е съдебното решение за обявяване на сделката за недействителна и прилагане на последиците от недействителността на сделката. Важно: само по себе си признаването на договора за ипотека за недействителен не води до премахване на тежестта от имота и обратно изкупуване на регистрационния запис, т.к. съдебното решение трябва да съдържа указание за прилагането на последиците от недействителността на сделката; е позволено да се предяви иск за премахване на тежест върху имуществото, изкупуване на регистрационен запис като независим начин за защита на нарушено право (параграф 52 от Резолюция на Пленума на Върховния съд на Руската федерация № 10 , Пленум на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 22 от 29.04.2010 г. „Относно някои въпроси, възникващи в съдебната практика при разрешаване на спорове, свързани със защитата на права на собственост и други вещни права“). Ако се приложат последиците от недействителността на сделката под формата на премахване на тежест върху имота, възбрана върху предмета на ипотеката става невъзможно.

Спорове за прекратяване на ипотека

Ипотеката може да бъде призната от съда за прекратена поради различни обстоятелства; този преглед предоставя най-често срещаните основания (категории) на спорове.

Така ипотеката се признава за прекратена при загуба на собствеността върху предмета на ипотека от ипотекаря. Освен това трябва да се обърне внимание на факта, че става дума за загуба, а не за прехвърляне на собствеността по платени или безвъзмездни сделки, когато се запазва правото на залог. Загубата на собственост по правило се извършва в резултат на ревандикация, когато сделката за покупко-продажба, друга сделка, въз основа на която залогодателят е придобил собствеността върху предмета на ипотеката, е обявена за недействителна. По този начин признаването на договора за покупко-продажба за недействителен като сделка, извършена в нарушение на процедурата за одобрение и причиняваща имуществени вреди на продавача, послужи като основание за признаване на ипотеката за прекратена поради загубата от залогодателя на правото на собственост върху предмета на ипотеката.

Важно: заложният кредитор може да запази правото на залог само в случай на добросъвестност, но по правило съдилищата често признават действията на заложния кредитор като недобросъвестни, т.к. банките не оценяват правилно и внимателно правните рискове, основанието за придобиване от ипотекаря на собственост върху предмета на ипотеката, чистотата на сделката, въз основа на която е придобита собствеността. Често банките се задоволяват само с наличието на регистрационен запис в USRR относно собствеността на залогодателя, като забравят, че самото вписване на регистрацията не е безспорно доказателство за добросъвестността на приобретателя (виж параграф 38 от Указа на Пленума на Върховен съд на Руската федерация № 10 и Пленум на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 22 от 29 април 2010 г. „Относно някои въпроси, възникващи в съдебната практика при решаване на спорове, свързани със защитата на правата на собственост и други права на собственост“ ). Лице се признава за добросъвестен купувач (като заложнополучател), ако докаже, че по време на сделката не е знаел и не е трябвало да знае за незаконосъобразността на отчуждаването на имущество от продавача, по-специално той е взел всички разумни мерки за изясняване на правомощията на продавача да отчуждава имущество.

Така банката не е била призната за добросъвестен заложнополучател, т.к е трябвало да знае въз основа на договора за покупко-продажба, други документи, съдържащи информация за предмета на ипотеката, за дефекта в сделката за продажба на имот, който е придобит на съзнателно ниска цена със загуба за продавача, отчуждаването на имущество е довело до намаляване на масата на несъстоятелността, причинявайки имуществени вреди на кредиторите на продавача.

Най-честата причина за прекратяване на ипотека е прекратяването на основното задължение, което е било обезпечено с договора за ипотека. Основното, кредитно в нашия случай, задължение може да бъде прекратено по каквато и да е причина, например поради надлежно изпълнение. В тази категория най-често срещаните са молбите до съда за обезсилване на отказа за обратно изкупуване на ипотечен запис, въпреки че понякога ипотекарните кредитори също създават пречка в това. Така например беше обявено за незаконосъобразно заложният кредитор избягването на обратното изкупуване на ипотека въз основа на твърдяно съдебно дело за кредитно задължение, т.к. кредитното задължение се прекратява с надлежно изпълнение, което означава, че се прекратява и ипотеката.

Прекратяването на основното задължение може да възникне и по други причини, например ликвидация на длъжника, в този случай ипотеката също се признава за прекратена, ако залогодателят не отговори навреме в процедурата по ликвидация и не посочи съответното изисквания.

По споразумение на страните ипотеката може да бъде прекратена, освен това без прекратяване на основното задължение. Страните имат право да прекратят договора за ипотека по всяко време, като сключат подходящ договор и по този начин да прекратят ипотеката.

Третата най-често срещана причина за признаване на ипотека за прекратена е прекратяването на ипотеката по силата на закона при липса на заявление на залогодателя да остави предмета на ипотеката за себе си в случай, че повторни търгове за продажба на предмета на ипотеки се признават за несключени. Няма да се спираме на същността на споровете, само ще отбележим, че месечният срок на предизвестие-заявление за оставяне на вещта не следва да се брои от момента на получаване на съответната оферта-известие на службата съдебен изпълнител, а от момента на търгът се обявява за невалиден и информацията за него се публикува в медиите. Съдилищата изхождат от факта, че заложният кредитор трябва да е наясно с търга и да следи състоянието му, публикуването в открити източници на информация за признаването на търга за неуспешен е правно основаниеда започне изчисляването на месечния период, установен в чл.58 от Закона за ипотеките. Отбелязваме също, че в изпълнителното производство във връзка с възбрана върху предмета на ипотека, приоритет се дава на специални правилапо изпълнителното производство, съдържащо се в Закона за ипотеките. Така е признато за маловажно, че преди втория търг възстановителят е оттеглил изпълнителния лист, т.к. въпреки че такова право е предоставено на ищеца, това създава правна несигурност относно съдбата на предмета на ипотеката, което е неприемливо за стабилността на стопанския оборот.

Нека обърнем внимание и на още една причина за прекратяване на ипотека: продажбата на предмета на ипотека като част от процедурата по несъстоятелност. Ако ипотекарният кредитор не заяви вземанията си като кредитор в сроковете и по предвидените в закона ред, той може да загуби възможността да наложи възбрана върху предмета на ипотеката в бъдеще, т.к. ипотеката може да бъде прекратена с продажба на имот на търг с цел удовлетворяване на вземанията на кредиторите на длъжника-ипотекар.

Спорове за сключване на договор за ипотека, промяна на условията на договор за ипотека

При сключване на договор за ипотека трябва да се обърне внимание на идентификацията на предмета на ипотеката, особено по отношение на вещи, които не принадлежат към основната вещ, такъв имот следва да бъде определен отделно като отделен предмет на ипотека. По този начин ипотеката е прекратена по отношение на газопровода поради факта, че не са представени доказателства, че газопроводът принадлежи на ТЕЦ и не може да се използва самостоятелно отделно от ТЕЦ.

Договорът за ипотека е писанесъс задължително посочване на същността на задължението, при обезпечаването на което имотът е ипотекиран, в противен случай договорът може да бъде признат за несключен.

Договорът за ипотека може да бъде променен от страните по договора по всяко време по споразумение на страните, както чрез сключване на договор за ипотека в ново издание, и чрез допълнително споразумение към договора. В същото време допълнителното споразумение не е нов договор за ипотека, въпреки че трябва да бъде сключено в същата форма като основния договор за ипотека. Допълнително споразумениесе признава за неразделна част от договора за ипотека и не трябва да съдържа всички условия на договора за ипотека, а само посочване на частта, която се променя (въпреки че има различна позиция в съдилищата). Промените в договора за ипотека подлежат на държавна регистрация. На практика има случаи на отказ за държавна регистрация на допълнителни споразумения на основание, че те не съдържат съществено условие на договора за ипотека в съответствие с чл. 9 от Закона за ипотеките. В този случай съдът обикновено признава отказа за незаконосъобразен, т.к. допълнителното споразумение променя само условията на основния договор за ипотека, а не е нов договор за ипотека.

Договорът за ипотека може да бъде изменян чрез сключване и одобрение на приятелско споразумение по основното задължение по заем. Струва си да се отбележи, че в този случай ипотеката не обезпечава първоначалното задължение, а изпълнението на задължението, изменено с мирното споразумение. Така е отменено решението на първоинстанционния съд за удовлетворяване за сметка на имущество в ипотека на вземания за събиране на дълг върху лихва по заем, т.к. задължението по заема е променено с мирно споразумение, не предвижда плащане на лихва, а договорът за ипотека с одобрението на мирното споразумение осигурява изпълнението на мирното споразумение.

Промяната на договора за ипотека е възможна и чрез изпълнение на основното задължение за длъжника от друго лице - поръчителя, на когото в този случай се прехвърлят правата на ипотекарния кредитор. Струва си да се отбележи, че в съдебната практика има случаи на отказ да се признае правото на заложния кредитор за поръчител, ако той не е извършил държавна регистрация на прехвърлянето на правата на заложния кредитор. По този начин беше отказано признаване на правата на заложния кредитор на лицето, което е предявило изискването за включване на дълга в регистъра на вземанията на несъстоятелния длъжник, въз основа на това, че според държавната регистрация правото на заложния кредитор е вписано с банката, докато самото изискване за погасяване на дълга към поръчителя беше включено в регистъра.

II. Заключения на съдилищата по спорни въпроси на ипотечното кредитиране

Оспорване на договора за ипотека и признаване на договора за ипотека за недействителен или несключен

1. При разваляне на договора, в чиято гаранция е сключен договорът за залог (ипотека), договорът за ипотека също се признава за недействителен.

1.1. Решение на Върховния съд на Руската федерация от 27 април 2015 г. N 305-KG15-3033 по дело N A41-38495 / 2013 г.

Претенция:

Да преразгледа касационните съдебни актове за обезсилване на договор за залог (ипотека).

Решението на съда:

Отказва прехвърляне на делото за разглеждане от касационния съд.

Съдебна позиция:

Между ищеца и банката е сключен договор за залог (ипотека) за обезпечаване на задължението по договора за нереволвираща кредитна линия между банката и трето лице LLC. По време на съдебен процесе установено, че споразумението за откриване на нереволвираща кредитна линия, споразумението за гаранция, както и допълнителните споразумения към тях от името на изпълнителен директоркредитополучател, подписан от друго, неустановено лице. Оттук и изводите на съдилищата на основание чл.168 , т.2 на чл.434 , ст.819 , 820 от Гражданския кодекс на Руската федерация, относно нищожността на споразумението за откриване на кредитна линия са законни, което означава, че договорът за залог (ипотека) е разумно обявен за недействителен, т.к. договорът за ипотека е акцесорно споразумение, служи за осигуряване на изпълнението на задължението, установено с основния договор; Ако основният договор бъде обявен за недействителен, договорът за ипотека също се признава за недействителен.

1.2. Постановление на Арбитражния съд на Уралския окръг от 16 декември 2014 г. N F09-8849/12 по дело N A76-12681/2010

Претенция:

Признайте за недействителна клаузата от допълнителното споразумение към договора за ипотека, клаузите на договора за продажба.

Решението на съда:



Съдебна позиция:

Изискванията са удовлетворени, т.к По-рано с решение на арбитражния съд, което има досъдебна стойност, договорът за револвираща кредитна линия и договорът за ипотека бяха обявени за недействителни (нищожни). Допълнително споразумение към договора, както и разпоредбите на договора за покупко-продажба за обременяване на недвижим имот с ипотека, разширяването на по-рано сключен договор за ипотека към помещението също се признават за недействителни, т.к. въз основа на недействителна сделка.

2. Договорът за ипотека може да бъде обявен за недействителен, ако неговото сключване и изпълнение причини имуществени вреди на кредиторите на длъжника (несъстоятелност), имотно състояниелицето, сключило сделката; сключването на сделки е свързано със злоупотреба с правото.

2.1. Указ Арбитражен съдна Севернокавказки окръг от 2 март 2015 г. N F08-751/2015 г. по дело N A32-11077/2012 г. (вж.Решение на Върховния съд на Руската федерация от 11 юни 2015 г. N 308-ES15-6068 по дело N A32-11077 / 2012 г. на които е отказано предаване за преглед на съдебни актове по реда на касационното производство).

Претенция:

Признайте договора за залог на недвижим имот (ипотека) за недействителен, приложите последиците от недействителността на сделката.

Решението на съда:

Претенциите са удовлетворени.

Съдебна позиция:

Длъжникът е обявен в несъстоятелност, синдикът сезира съда с горните изисквания. Договорът за ипотека е обявен за недействителен, т.к. сключването му води до причиняване на имуществени вреди и нарушаване на баланса на интересите на кредиторите на длъжника, т.т. поставя един кредитор (банка) в по-изгодно положение в сравнение с други кредитори по силата на разпоредбите на член 334 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Банката, действайки разумно и проявявайки необходимата предпазливост, не би могла да не знае финансовото състояние на дружеството, което не му позволява да изпълни паричното си задължение поради недостатъчни средства. Договорът за ипотека е сключен като обезпечение за изпълнението на всички договори за кредит, сключени преди това между банката и длъжника. Към момента на сключване на договора длъжникът е имал дълг към други кредитори, възникнал по-рано от дълга към банката. Сключването на договор за ипотека има за цел да осигури приоритетно изпълнение на вземанията на банката в ущърб на интересите на други кредитори и може да доведе до пълна или частична загуба на възможността на другите кредитори на длъжника да получат удовлетворение. на техните претенции.

2.2. Решение на Арбитражния съд на Западносибирския окръг от 08.06.2014 г. по дело N A45-11177 / 2010 г.

Претенция:

Признайте договора за залог (ипотека) за недействителен, признайте договорите за гаранция за недействителни.

Решението на съда:

Претенциите са удовлетворени.

Съдебна позиция:

Действията за сключване на спорни сделки се признават като насочени единствено към причиняване на вреда на длъжника и неговите кредитори под формата на увеличаване на дължимите сметки в нарушение на интересите на длъжника и кредиторите, тоест има признаци на злоупотреба с правото . Банката знаеше (трябваше да знае) за присвояването на кредитни средства, но в същото време продължи да отпуска заеми на длъжника. Освен това при сключване на спорни сделки се е знаело, че те не са обезпечени с нетните активи на длъжника, за значителен период от време длъжникът е имал дефицит в оборотни средства.

2.3. Постановление на Арбитражния съд на Волжския окръг от 19 август 2014 г. по дело N A12-10845 / 2013 г.

Претенция:

Признава сключени договори, в т.ч. договор за ипотека, недействителен.

Решението на съда:

Исковете са частично удовлетворени, договорът за ипотека е обявен за недействителен.

Съдебна позиция:

Ако процедурата за плащане на уебсайта на платежната система не е завършена, в брой
средства НЯМА да бъдат дебитирани от вашата сметка и няма да получим потвърждение за плащане.
В този случай можете да повторите покупката на документа, като използвате бутона вдясно.

Възникна грешка

Плащането не е извършено поради техническа грешка, средства от вашата сметка
не бяха отписани. Опитайте се да изчакате няколко минути и повторете плащането отново.

Залогът често действа като гаранция за отговорност за задължения, която се фиксира чрез сключване на споразумение. С цел на правна защитастраните предвиждат разваляне на сделката при наличие на основание за това. Недействителност или друг договор за залог настъпва, когато:

Процедурен ред

Такава процедура като признаването на договора за недействителен се извършва изключително в съда. За това заинтересованата страна подава Съдебенискова молба.

Легитимността на техните претенции трябва да бъде доказана с помощта на свидетели, предоставящи пакет от документи. След проучване на документите и оценка на материалите по делото, съдебните органи вземат решение в полза на една от страните.

Последици от обезсилване на залог

Признат от съда за недействителен изцяло или в част от него. Резултатът от решението ще бъде връщането на страните към периода, когато споразумението все още не е подписано от нито една от страните.

Признаването на сделката за недействителна заплашва кредитора с прекратяване на предоставеното по договора обезпечение по кредита. Залогодателят практически не страда от такава процедура.

Трябва също да се има предвид, че заложният кредитор при промяна на условията за обезпечаване на кредит може да изиска промяна в условията това споразумение. И кредитополучателят ще трябва да върне предоставените пари.

За възстановяване на заложеното имущество ще е необходима съдействието на съдебната власт, ако кредитополучателят не желае да го върне доброволно. След като съдията вземе решение и се задължи да прехвърли имота, контролът върху прехвърлянето на желаното ще падне върху съдебния изпълнител.

Арбитражна практика

Недействителност на договор за залог - съдебна практика:

1.Като залог се считал автомобил, чието заглавие било в ръцете на заложния кредитор. След като кредитополучателят не изпълни условията на договора, беше заведено дело в съда за възстановяване на дълга с обжалване на заложеното имущество. Исковете по исковата молба са удовлетворени, но в хода на изпълнителното производство се оказа, че за МПС е направен дубликат на ТКП, отстранен е от регистрационни записис ръкописно пълномощно и осъществено.

Последва поредно обжалване пред съда с искане за запор и възбрана върху заложеното имущество, което е удовлетворено частично. Новите собственици предявиха иск за признаване на договора за залог за несключен и следователно нищожен.

Справка по история

Форма на залог се появява в Гърция в началото на 6 век. пр.н.е д. Древните гърци са означавали отговорността на длъжника към кредитора със земята си. На границата поземлен имотна кредитополучателя е даден стълб с надпис, че тази земя осигурява дълг.

Съгласно чл. 353 от СК е необходимо автомобилът да бъде иззет, за да не бъде препродаден по време на процеса. Купувачите трябва да докажат добросъвестността си в съда, тъй като поведението им показва обратното (купуване на автомобил от лице, действащо по пълномощно, използване на дублирано заглавие и т.н.)

Съгласно параграф 43 от Резолюция на Пленума на Върховния съд на Руската федерация № 6, Пленум на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 8 от 01.07.1996 г. „По някои въпроси, свързани с прилагането на част първа от Гражданския кодекс на Руската федерация", размерът и срокът на изпълнение на задължението, обезпечено със залога, се класифицират като съществени условия договори за залог, без съгласието на които договорът за залог не се счита за сключен.

Когато залогодателят е кредитополучател-длъжник, чиито задължения по сключения договор за кредит са обезпечени със залог, препратка към съответния договор за заем е достатъчна за определяне на размера и срока за изпълнение на задължението по договора.

Клауза 13 от Постановление на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 февруари 2011 г. N 10 „За някои въпроси от прилагането на законодателството за залог“ гласи, че дори ако условията на договора за заем бъдат променени, ограничението периодът по договора за залог не се променя по никакъв начин, а изчисляването започва от датата на приключване на договора за кредит, установен първоначално и предписан в договора за залог. Това е едно от основанията, което определя датата на изпълнение на задълженията по договора за кредит в пълен размер.

2. Ищецът моли съда за разваляне на договора за ипотека поради нищожност. Гражданинът се позовава на факта, че условията на договора за залог не са в съответствие с изискванията на това законодателство.

На първа инстанция съдебната власт отхвърли иска, а второинстанционният съд потвърди решението на съда. Причината е, че в договора за залог на недвижим имот (договора за ипотека) са посочени съществените обстоятелства, размери и срокове за изпълнение. кредитни задълженияотносно размера на главния дълг и плащането на начислена лихва за ползване на кредитни средства.

Напълно обосновано е решението на първоинстанционния съд, с което е постановено, че не са налице основания за признаване на недействителен договора за залог по отношение на имущество.

3. Ищецът сезира съда с искова молба(и двете страни - лица) относно използването на последиците от недействителността на сделката. Настоява договорът за ипотека да бъде признат за недействителен, да се върне положението на страните в първоначалното си положение и да се премахне заложната тежест от нежилищното помещение. Ищецът отбелязва, че съгласно чл. 69 от Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“ Ипотеката на конструкция е възможна само с еднократна ипотека на парцела, върху който се намира тази сграда. В посочения договор не е посочен залогът на поземления имот, нито е мястото на сключване на договора, по отношение на който е сключен договорът за ипотека.

Съдилищата и на двете инстанции са отхвърлили иска с мотива, че ищецът не е представил доказателства за регистрирана собственост върху поземления имот, в който се намира многоквартирната сграда. Доказателствата на ищеца за нищожност на договора за ипотека не са предоставени на съда, тъй като няма договор за залог за поземления имот. Невъзможно е да се съгласим с твърденията на ищеца за несъответствие на договора с артикула. 9 от Федералния закон "за ипотеката" поради факта, че документът има описание на задълженията по ипотеката и в клауза 2 от договора е посочено мястото на плащане.

Видеото покрива общи условиянедействителност на сделките

Ако имате въпроси относно процедурата за признаване на договора за невалиден, попитайте в коментарите