Обстоятелства: Ищецът се позовава на обстоятелството, че в нарушение на условията по реда за погасяване на кредита, ответникът е извършил плащания за погасяване на задължението. неправилно, което води до дълг.
Обръщаме вашето внимание на факта, че това решениеможе да бъде оспорен в съда висш органи отменено
РОСТОВСКИЯ РАЙОНЕН СЪД
Рефер: Захарова Т.О.
Съдийска колегия за граждански делаРостовски окръжен съд в състав:
председателстващ Зинкина И.В.
съдии Сеник Ж.Ю., Голубова А.Ю.,
със секретар Й.
прегледани на открито съдебно заседаниегражданско дело по иска на Микрокредитна компания АСД-ФИНАНС ООД срещу С.Ю.А.А., К. за възстановяване на дълг и възбрана върху заложено имущество, по обратния иск на С.Ю.А.А. срещу МКЦ АСД-Финанс ООД" по признаване на договора за заем и договора за залог за недействителни, по жалба С.Ю.А.А. срещу решение на Съветския районен съд в Ростов на Дон от 20 април 2017 г.
След като изслуша доклада на съдия Сеник Ж.Ю., съдебна колегия,
Инсталиран:
LLC "Микрофинансова организация АСД-ФИНАНС" заведе дело с посочения иск, като посочва, че на 15.12.2015 г. между ООД "АСД-ФИНАНС" и С.Ю.А.А. сключи договор за заем N БРОЙ НЕПЕРСОНАЛИЗИРАН, в съответствие с условията на който на ответника е отпуснат заем в размер на 1 400 000 рубли за срок от една година при 60% годишно.
На 15 декември 2015 г. страните сключиха договор за залог на недвижим имот със С.Ю.А.А. за обезпечаване изпълнението на задълженията по договора за заем. на правото на собственост: жилищна сграда с площ 170,6 кв. м и поземлен имотс площ от 693 кв. м на адрес: АДРЕСЪТ Е НЕВЪЗМОЖЕН.
Също така, за да се гарантира изпълнението от страна на кредитополучателя на поетите задължения, на 15 декември 2015 г. между АСД-Финанс ООД и К. е сключен договор за поръчителство N НОМЕР Е НЕВЪЗМОЖЕН.
Позовавайки се на факта, че в нарушение на условията по процедурата за връщане на сумата на заема, установено със споразумението, ответникът е извършил плащания за ненадлежно погасяване на дълга, във връзка с което е образувано задължение, ищецът моли съда да възстанови от ответниците солидарно размера на задължението по договора за заем от 15.12.2015г. към 13 февруари 2017 г. в размер на 6 126 936 ,90 рубли, от които размерът на главния дълг - 1 395 409,80 рубли, лихва по заема - 4 721 527,10 рубли, глоба за неправилно изпълнениеусловия на договора - 10 000 рубли, както и сумата, платена при подаване на иск държавно мито.
Възбрана върху заложения имот - жилищна сграда и поземлен имот на адрес: АДРЕСЪТ Е НЕВЪЗМОЖЕН, като се определя начинът на извършването му - чрез продажба на публичен търг, първоначална продажна стойност 2 800 000 рубли.
Несъгласен с това твърдение, C.Yew.AA. предявила обратен иск, с която моли съда да обезсили договора за заем от 15.12.2015 г. и договора за залог от 15.12.2015 г.
В подкрепа на насрещните искове C.Yew.AA. се позовава на факта, че договорът за залог не отговаря на изискванията на Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“, по-специално липсват данни за оценката на ипотекирани вещи, индикация за размера на установената лихва по ал. 2, т. 3.2 от договора за заем, оценката на поземления имот не е определена в съответствие с изискванията на чл. 67 от посочения закон и не е посочено в договора за залог, в самия договор няма надпис за държавна регистрацияипотеки. Договорът за заем не е регистриран, докато договорът за ипотека е включен в него.
Впоследствие ищцата е подала до съда молба за изменение на основанието на обратния иск, в която се позовава на обстоятелството, че освен нарушения на разпоредбата на чл. Изкуство. 9, 10, 22, 67 FZ N 102-FZ „За ипотека (залог на недвижим имот)“, сключеният договор за заем, съдържащ условията на залога на недвижим имот и договорът за залог нарушава правата на непълнолетните деца на ответника, тъй като след раждането на второто дете подсъдимият получил държавен сертификатза майчински (семеен) капитал в размер на 276 250 рубли. Данни пари в бройответникът прекара през 2011 и 2013 г. за подобряване условия на животдецата й - да заплати строителството на жилищен АДРЕСНО ЖИВОТНО, а от АДРЕСНО ЖИВОТНО да АДРЕСНО ЖИВОТНО на района собственост на С.Ю.А.А. на правото на собственост. С.Ю.АА. посочи, че след използване на средствата си майчински капиталза построяване на жилищна сграда, той е станал по силата на закона принадлежат на нея и децата й от дясно частична собственост. Към момента на сключване на договора за залог три малолетни деца С.Ю.А.А.: ПЪЛНО ИМЕ18.С. и ПЪЛНО ИМЕ7 са били непълнолетни. С.Ю.А.А., като майка на деца, е била длъжна да защитава правата им. Позовавайки се на разпоредбите на ал.2 на чл. 37 от Гражданския кодекс на Руската федерация, за да се извършват сделки с имуществото на подопечния, е необходимо да се получи съгласието на органа по настойничество и настойничество. посоченото изискване при сключване на обжалваното С.Ю.А.А. сделките не са били изпълнени. Ищцата сочи, че договорът за залог нарушава правата на нейните деца, тъй като предвижда възбрана върху предмета на залог под формата на жилищна сграда и поземлен имот, собственост на ищцата и нейните деца, докато децата не са били залогодатели. съгласно споразумението.
С решение на Съветския районен съд в Ростов на Дон от 20 април 2017 г. съдът изиска от С.Ю.А.А. и К. в полза на LLC "Микрокредитна компания" ASD-Финанс "дълг по договор за заем N НОМЕР НЕПЕРСОНАЛИЗИРАН от 15 декември 2015 г. в размер на 6 126 936,90 рубли, както и размера на държавната такса, платена при подаване на иск в размер на 31 529 рубли.
Съдът наложи възбрана върху ипотекирания имот, собственост на С.Ю.А.А., а именно: жилищна сграда с площ 170,6 кв. м, находящ се на следния адрес: АДРЕС Е НЕВЪЗМОЖЕН А, кадастрален (или условен) НОМЕР Е НЕВЪЗМОЖЕН; поземлен имот, категория земя: земя селища- земя под къщи с индивидуално жилищно застрояване, с площ от 693 кв. м, намиращ се на адрес: АДРЕСЪТ Е НЕЛИЧЕН КАДАСТРАЛЕН НОМЕР Е НЕЛИЧЕН, като е определил начина на реализиране на имота - чрез продажба на публичен търг, началната продажна цена на жилищна сграда и поземлен имот - 3 436 800 рубли.
В удовлетворение на брояча искова молбаи молби за отлагане на продажбата на имот С.Ю.А.А. съдът отказа.
Несъгласен с решение, С.Ю.А.А. подала жалба, с която иска решението на съда да отмени и постанови ново решение.
В жалбата С.Ю.А.А., повтаряйки доводите на исковата молба, се сочи, че с оспорения договор за залог са нарушени правата на нейните деца ПЪЛНО ИМЕ19 ПЪЛНО ИМЕ6, ПЪЛНО ИМЕ7, установено с ал.4 чл. 10 FZ от 29 декември 2006 г. N 256-FZ „На допълнителни меркидържавна издръжка за семейства с деца, тъй като предвижда възбрана върху предмета на залог под формата на жилищна сграда и поземлен имот, който е в съвместна собственост неизпълнение на главното задължение, обезпечено със залога.
Отнасящи се до правна позицияпосочено в параграф 75 от Решението на Пленума върховен съд RF от 23 юни 2015 г. N 25 „Относно прилагането от съдилищата на някои разпоредби на раздел I на част първа Граждански кодекс RF", счита, че спорният договор за залог следва да бъде признат за недействителна сделка и в съответствие с разпоредбите на член 167 от Гражданския кодекс на Руската федерация, недействителната сделка не води до правни последици, с изключение на тези, свързани с нейната недействителност, и е недействителен от момента, в който е направен.
Непълнолетни лица ПЪЛНО ИМЕ23 ПЪЛНО ИМЕ6, ПЪЛНО ИМЕ7, трябва да участват в делото като трети лица, без да заявяват самостоятелни претенции относно предмета на спора.
Авторът на жалбата посочва още, че при подписване на договора за заем, тя е била под влияние на измамата, извършена от К., който е неин съжител и баща на сина му ПЪЛНО ИМЕ7 К. се е занимавал с бумащина, възползвал се от нея. лошо състояние, убеден, че къщата няма да бъде заложена.
Съдът не е приложил разпоредбите на параграф 4 на член 10 федерален законот 29 декември 2006 г. N 256-FZ "За допълнителни мерки за държавна подкрепа за семейства с деца", разяснения, изложени в прегледа съдебна практикавърховен съд Руска федерация N 2, одобрен от Президиума на Върховния съд на Руската федерация на 06 юли 2016 г., чл. Изкуство. 21, 28, 37, 166, 168 от Гражданския кодекс на Руската федерация, чл. 64 от ИК на Руската федерация, разяснения, изложени в Резолюция на Пленума на Върховния съд на Руската федерация от 23 юни 2015 г. N 25 „За прилагането от съдилищата на някои разпоредби на раздел I на част първа от Гражданския кодекс на Руската федерация", чл. 43 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация.
Договорът за залог не съдържа данни за оценка на ипотекирани вещи.
Договорът за заем включва договор за ипотека, но изискванията за държавна регистрация на този договор, установени за договора за ипотека, не са изпълнени.
В договора за залог няма указание за размера на лихвата, установен с параграф 2 на клауза 3.2 от договора за заем.
Оценка на поземлен имот като предмет на ипотека не се определя при спазване на изискванията на чл. 67 от Федералния закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ "За ипотеката (залог на недвижими имоти)" и не е посочен в договора за залог.
В договора за залог няма надпис за държавна регистрация на ипотеката.
Така при сключване на договор за заем и договор за заем се прилагат нормите на чл. Изкуство. 9, 10 и 67 от Федералния закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ "За ипотеката (залог на недвижими имоти)".
Съдът не приложи чл. Изкуство. 9, 10 и 67 от Федералния закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“, което нарушава нормите на материалното право.
Съдът не намали размера на лихвите, които бяха увеличени от кредитора от 60% годишно на 365% годишно, като се има предвид, че кредиторът не е подал молба за събиране на вземания в 8-месечен срок.
Не е приложил чл. 404 от Гражданския кодекс на Руската федерация и обясненията, посочени в параграф 13 информационно писмо, Президиум на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 13 септември 2011 г. N 147 „Преглед на съдебната практика при разрешаване на спорове, свързани с прилагането на разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация“.
Отказва да удовлетвори молбата за отлагане на продажбата на имота за срок от една година.
Той не предостави възможност да се запознае с експертното мнение на Center LLC съдебномедицинска експертиза"ПРИМ", което е дефинирано пазарна ценажилищна сграда и поземлен имот в размер на 4 296 000 рубли, с изключение на факта, че къщата и парцелът са в зона на наводнение и къщата изисква основен ремонт. Жалбоподателят е възпрепятстван да направи искане за повторна проверка.
Подадени са възражения срещу жалбата на Микрокредитна компания АСД-Финанс ООД.
След преглед на материалите по делото, обсъждане на аргументите обжалванечрез проверка на законосъобразността и валидността на решението на първоинстанционния съд в съответствие с част 1 чл. 327.1 Граждански процесуален кодекс RF въз основа на изложените в жалбата доводи, след изслушване на представителя C.Yew.AA. - Shch.E.P., представител на Microcredit Company ASD-Finance LLC - E., съдебният състав заключава, че решението на Съветския районен съд на Ростов на Дон от 20 април 2017 г. е отменено по аргументите на жалбите С.Ю.АБ. не подлежи на.
Така съдът установява и се потвърждава от материалите по делото, че 1512.2015 г. между LLC "ASD-FINANCE" и S.Yu.AA. сключил договор за заем N НОМЕР АНИМАЛИЗИРАН, в съответствие с условията на който Ц.Ю.А.А. е отпуснат заем в размер на 1 400 000 рубли за период от една година при 60% годишно.
Материалите по делото потвърждават и кредитополучателят не оспорва, че ответникът е получил тази заемна сума, ответникът е ползвал посочената сума.
На 15 декември 2015 г. АСД-Финанс ООД и К. сключват договор за поръчителство, съгласно който К. поема задължението да отговаря пред посоченото юридическо лице за изпълнението на С.Ю.А.А. задължения, произтичащи от договора за заем от 15.12.2015 г. N НОМЕР СЕ ОПРЕДЕЛЯ.
На 15 декември 2015 г. страните сключиха договор за залог на недвижим имот със С.Ю.А.А. за обезпечаване изпълнението на договора за заем. на правото на собственост: жилищна сграда с площ 170,6 кв. м и парцел от 693 кв. м на адрес: АДРЕСЪТ Е НЕВЪЗМОЖЕН.
В резултат на неправилно изпълнение C.Yew.AA. задължения по договора за заем, към 13 февруари 2017 г. е образуван дълг в размер на 6 126 936,90 рубли, включително: основен дълг - 1 395 409,80 рубли, лихва по заема - 4 721 527,10 рубли, глоба за изпълнение на условията договор за заем - 10 000 рубли.
При вземането на решението си първоинстанционният съд се ръководи от разпоредбите на членове 28, 310, 333, 348, 349, 420, 421, 807, 808, 809, 810 от Гражданския кодекс на Руската федерация, разпоредбите на Федералния закон „За ипотеката“, Федерален закон № 256-FZ от 29 декември 2006 г. „За допълнителни мерки за държавна подкрепа за семейства с деца“ и изхожда от наличието на основания за удовлетворяване на вземанията на Микрокредитна компания ASD-Finance LLC , тъй като кредитополучателят не е изпълнил надлежно задълженията си за своевременно погасяване на сумата по кредита, вследствие на което възниква задължение. Тъй като задълженията на кредитополучателя са обезпечени с поръчителство и договор за залог, съдът е възстановил солидарно от кредитополучателя и поръчителя задължението по договора за заем и е наложил възбрана върху заложеното имущество.
Отказвайки да удовлетвори насрещните искове за признаване на договора за залог за недействителен, първоинстанционният съд изхожда от обстоятелството, че действащото законодателство не съдържа т.к. задължително условиеда сключи споразумение за залог на недвижим имот, придобит от родители, дори с помощта на майчински капитал, като получи съгласието на органа по настойничество и настойничество да се ангажира този видсделки.
Същевременно съдът отхвърли искането на длъжника за отлагане на продажбата на имота, тъй като ищецът не е представил доказателства за липса на право на ползване, а предсрочно владение или разпореждане с други жилищни помещения, както и доказателства, че ответницата би могла да изпълни парично задължение, обезпечено с ипотека, през периода, за който иска отсрочване на продажбата на имота.
Съдът отхвърли аргумента C.Yew.AA. че договорът за заем, съдържащ договора за ипотека, не е вписан в своевременно, тъй като самото присъствие това споразумениев договора за заем, ако има съставен в писанеи надлежно вписан договор за залог не сочи за несъответствие на сделката с изискванията на действащото законодателство.
Първоинстанционният съд също така обосновано отхвърли довода на жалбоподателя за липсата на данни за оценката на заложените недвижими имоти, тъй като договорът за ипотека, по споразумение на страните, установява цената на къщата и земята в размер на 2 800 000 рубли.
Съдът също така обезсилва позоваването на жалбоподателя за липса на надпис за държавна регистрация на ипотеката върху договора за залог, тъй като държавната регистрация на залога е извършена, което се потвърждава от извлечение от ЕГРН.
Съдийският състав е съгласен с тези изводи, намира ги за законосъобразни и обосновани, а съдебният състав отхвърля доводите на жалбата на следните съображения.
В съответствие с параграф 1 на член 166 от Гражданския кодекс на Руската федерация сделката е недействителна на основание установено със закон, по силата на признаването му за такова от съда (спорна сделка) или независимо от такова признаване (нищожна сделка).
Искане за признаване на унищожаема сделка за недействителна може да бъде подадена от страна по сделката или от друго посочено в закона лице.
Унищожаема сделка може да бъде обявена за недействителна, ако нарушава правата или законно защитените интереси на лицето, което оспорва сделката, включително ако води до неблагоприятни последици за него. Страна, чието поведение показва нейната воля да запази силата на сделката, няма право да оспорва сделката, въз основа на която тази страна е знаела или е трябвало да знае кога е била проявена нейната воля.
Декларация за недействителност на сделката няма правна стойностако лицето, което се позовава на недействителността на сделката, действа недобросъвестно, особено ако поведението му след сключването на сделката е дало основание на други лица да се позовават на действителността на сделката.
По силата на чл. 167 от Гражданския кодекс на Руската федерация, недействителната сделка не води до правни последици, с изключение на тези, свързани с нейната недействителност, и е недействителна от момента на извършване.
Не се счита за добросъвестно лице, което е знаело или е трябвало да знае за основанията за недействителност на унищожаема сделка, след признаването на тази сделка за недействителна.
Ако сделката е недействителна, всяка от страните е длъжна да върне на другата всичко получено по сделката, а ако е невъзможно да върне полученото в натура (включително когато полученото се изразява в използването на имущество, извършена работа или предоставена услуга), за да възстанови стойността й, ако има други последици от недействителността на сделката, непредвидени в закона.
Ако от същността на унищожаемата сделка следва, че тя може да бъде прекратена само за в бъдеще, съдът, признавайки сделката за недействителна, прекратява нейната валидност за в бъдеще.
Член 168 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда, с изключение на случаите, предвидени в параграф 2. тази статияили друг закон, сделка, която нарушава изискванията на закон или друг правен акт, е унищожаема, освен ако от закона следва да се прилагат други последици от нарушението, които не са свързани с нищожността на сделката.
По този начин сделка, която нарушава изискванията на закон или друг правен акт, като общо правило, е унищожаема, освен в случаите, когато такива сделки, нарушаващи изискванията на закон или друг правен акт, нарушават обществените интереси или правата и законово защитени интереси на трети лица – подобни сделки са нищожни.
В съответствие с член 2, параграф 1 и член 5 от Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“ може да се учреди ипотека за обезпечаване на задължение по договор за заем, по договор за заем или друго задължение. Съгласно договор за ипотека, недвижими имоти, посочени в параграф 1 на член 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правата върху които са регистрирани по начина, установен за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него, включително жилищни сгради, апартаменти и части жилищни сгради и апартаменти, състоящи се от една или повече изолирани помещения.
В съответствие с разпоредбите на член 6 от Федералния закон "За ипотеката (залог на недвижимо имущество)", ако предметът на ипотеката е имущество, чието отчуждаване изисква съгласието или разрешението на друго лице или орган, същото съгласие или изисква се разрешение за ипотека на този имот.
Член 8 от Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“ предвижда, че договорът за ипотека се сключва в съответствие с Общи правилаот Гражданския кодекс на Руската федерация относно сключването на договори, както и разпоредбите на Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“.
Съгласно параграф 2 на член 20 от Гражданския кодекс на Руската федерация, мястото на пребиваване на непълнолетни лица под четиринадесет години или граждани под запрещение е мястото на пребиваване на техните законни представители - родители, осиновители или настойници.
В съответствие с параграф 4 от член 292 от Гражданския кодекс на Руската федерация, отчуждаването на жилищни помещения, в които членове на семейството на собственика на това жилищно помещение, които са под запрещение или запрещение, или непълнолетни членове на семейството на собственика, които са останали без родителските грижи (които са известни на органа по настойничество и настойничество) на живо, ако това засяга правата или законно защитените интереси на тези лица, се допуска със съгласието на органа по настойничество и настойничество.
Указ Конституционен съдна Руската федерация от 8 юни 2010 г. N 13-P „По случай проверка на конституционността на параграф 4 на член 292 от Гражданския кодекс на Руската федерация във връзка с жалбата на гл. Клауза 4 от член 292 от Гражданския кодекс на Руската федерация в частта, която определя процедурата за отчуждаване на жилищни помещения, в които живеят непълнолетни членове на семейството на собственика на това жилищно помещение, ако техните права или законно защитени интереси са засегнато, се признава за несъвместимо с Конституцията на Руската федерация, нейните членове 38 (част 2), 40 (част 1), 46 (част 1) и 55 (части 2 и 3), доколкото регламентът, съдържащ се в него е в смисъла, който му придава преобладаващото правоприлагаща практика, - не позволява при решаване на конкретни казуси, свързани с отчуждаване на жилищни помещения, в които живеят непълнолетни лица, да осигури ефективна държавна, включително съдебна, защита на правата на тези от тях, които формално не са квалифицирани като под запрещение или запрещение или остава (според органа по настойничество и настойничество към момента на сделката) без родителска грижа, но или действително лишен от нея към момента на сделката за отчуждаване на жилищно помещение, или се счита, че е под грижите на родители обаче, че подобна сделка – в противоречие с установените от закона задължения на родителите – нарушава правата и защитените от закона интереси на непълнолетно лице.
От съдържанието на горните разпоредби следва, че ако родителите на малолетни деца сключат сделка за отчуждаване на жилищното помещение, в което живеят непълнолетни деца, съдилищата са длъжни да проверят дали правата на малолетните деца ще бъдат нарушени с такава сделка.
Междувременно залогът на имущество по силата на договор за ипотека, като един от начините за гарантиране на изпълнението на задължение, не е сделка за отчуждаване на жилищни помещения и сам по себе си не води до безусловно отчуждаване на недвижим имот, който е предмет на ипотеката.
Така от разпоредбите на тези регулаторни актове следва, че действащото законодателство не обвързва възможността за прехвърляне от собственика на жилище, правото на ползване на което има непълнолетен член на семейството на собственика, или по друг начин незначителен, като обезпечение, за да се гарантира, че кредитополучателят изпълнява условията на споразумението за връщане на сумата по кредита, с разрешение на органите по настойничество и настойничество.
Отказвайки да удовлетвори посочените изисквания, първоинстанционният съд е стигнал до правилния извод, че тъй като по-горе правни разпоредбине предвиждат необходимостта собственикът на жилищното помещение, право на ползване на което имат непълнолетни членове на семейството му, разрешение от органите по настойничество и настойничество за прехвърляне на посочените жилищни помещения като залог, за да се осигури изпълнението на задължение по заем, тогава сключено между Ц.Ю.А.А. и Микрофинансова организация ASD-Finance LLC, договорът за залог от 15.12.2015 г. не подлежи на признаване за нищожен на основанията, посочени в насрещния иск.
В същото време, към момента на сключването на сделката - залог на имущество, собственик този имоте вписана С.Ю.А.А., която, както е посочено от съда, по силата на ал.1 чл. 64 от ИК на Руската федерация, защитата на правата и интересите на децата е на техните родители и като се има предвид това, параграф 1 на чл. 28 от Гражданския кодекс на Руската федерация установява правило, според което за непълнолетни на възраст под четиринадесет години сделки могат да се извършват от техните родители, осиновители или настойници.
Съгласно ал. 2 стр. 1 чл. 28 от Гражданския кодекс на Руската федерация, както и други разпоредби на законодателството, включително параграф 2 на чл. 37 от Гражданския кодекс на Руската федерация, във връзка с което специална поръчкасделки с имущество, принадлежащо на деца от родители, като законни представители на непълнолетни лица, са насочени към защита на правата и законни интересинепълнолетни.
В същото време C.Yu.AA. не е предоставила на съда доказателства, от които да следва, че със сключване на сделка и залог, с цел обезпечаване изпълнението на кредитни задължения, принадлежащия й на правото на собственост имот, който е преустроен с участието на майчински капитал. , тя е действала против интересите на децата си. Самата посочена транзакция за деца не негативни последицине носеше. Основанието за налагане на възбрана върху предмета на обезпечението е неизпълнение от страна на кредитополучателя на С.Ю.А.А. задължения по договора за заем, тоест нарушение на задълженията му. Така твърденията на жалбоподателката, че не е действала в интерес на децата си при сключване на договора се опровергават от материалите по делото и не отговарят на установените по делото обстоятелства.
Негативните последици за децата не са причинени от сключването на споразумение за гаранция от майка им, а от некоректното й поведение като страна. граждански отношения, което няма нищо общо с мотивите за сключване на сделката.
Съдебната колегия отхвърля доводите на жалбата С.Ю.А.А. за необходимостта от привличане на деца като трети лица по делото, тъй като такива не опровергават правилността на изводите на първоинстанционния съд.
В противоречие с разпоредбите на чл. 56 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация S.Yu.AA. не са представени доказателства, отговарящи на принципите за относимост, допустимост и достоверност на доказателствата, че при сключване на договор за заем и договор за залог на недвижим имот е била под влияние на измама от страна на К.
Доводите на жалбоподателя за липса на данни за оценката на предметите на ипотеката и липса на държавна регистрация на ипотеката вече са преценени от първоинстанционния съд, които основателно са отхвърлени като несъстоятелни.
Не са и доводите на жалбоподателя, че съдът не е намалил размера на лихвата, който е увеличен от кредитора от 60% годишно на 365% годишно, предвид че кредиторът не е предявил иск за събиране на вземане в 8-месечен срок. посочват незаконосъобразността на заключенията на съда, тъй като посочената лихва е договорна (член 809 от Гражданския кодекс на Руската федерация), установена по споразумение на страните като плащане за използването на пари, информацията за тях е включена в съответния раздел от договора за заем „Процедура за предоставяне и връщане на сумата на кредита, ред за изчисляване и плащане на лихви“, а не в раздел , предвиждащ отговорност за неизпълнение на парично задължение. С.Ю.АА. С определени условиясе съгласи на споразумението.
В съответствие с параграф 1 на чл. 810 от Гражданския кодекс на Руската федерация, кредитополучателят е длъжен да върне на заемодателя получената сума на заема навреме и по начина, предвиден в договора за заем.
На основание чл. 809 от Гражданския кодекс на Руската федерация, освен ако не е предвидено друго в закон или договор за заем, заемодателят има право да получи лихва от кредитополучателя върху сумата на заема в размера и по начина определени от споразумението.
Член 421 от Гражданския кодекс на Руската федерация урежда свободата на гражданите и юридически лицапри сключването на договора.
Така на законодателно ниво е закрепено правото на страните да определят условията на договора по своя преценка. Същевременно условията на договора за заем не са оспорени от ответника, контра искотносно оспорване на условията на споразумението по отношение на лихви не са заявени. Личният подпис на ищцата в договора за заем свидетелства за нейното доброволно волеизявление за сключване на договора при посочените в него условия.
В съответствие с чл. 431 от Гражданския кодекс на Руската федерация, при тълкуване на условията на договора съдът взема предвид буквалното значение на думите и изразите, съдържащи се в него. Буквалното значение на клаузите на договора в случай на неговата неяснота се установява чрез съпоставка с други условия и значението на договора като цяло.
В съответствие с клауза 3.2 от договора за кредит кредитополучателят плаща лихва за ползване на заема при лихвен процент от 60% годишно.
Съгласно параграф 2 на клауза 3.2 от договора за заем, в случай, че кредитополучателят наруши срока за погасяване на заема, предвиден в точка 3.4 от споразумението, или ако кредитополучателят наруши крайния срок за плащане на следващото месечно плащане, предвидено в Плащането График, кредитополучателят заплаща лихва на кредитора за ползване на кредита, считано от следващия ден на деня, в който кредитополучателят наруши срока за погасяване на кредита или съответно следващия месечен период на плащане в размер на 365% годишно.
Съгласно разясненията, съдържащи се в параграф 15 от Постановление на Пленума на Върховния съд на Руската федерация и Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация N 13/14 от 08.10.1998 г. „За практиката на прилагане на разпоредбите от Гражданския кодекс на Руската федерация за лихви за използване на средства на други хора" лихвите, платени от кредитополучателя върху сумата на заема в размера и по начина, определени в споразумението, са плащане за използването на средства и се плащат от длъжника в съответствие с правилата за главния паричен дълг.
В алинея 4 от горното решение е посочено, че лихвите, предвидени в ал.1 на чл. 395 от Гражданския кодекс на Руската федерация, по своя характер се различават от лихвите, дължими за използване на средства, предоставени по договор за заем (член 809 от Гражданския кодекс на Руската федерация), договор за заем (член 819 от Гражданския кодекс на Руската федерация) или като търговски заем (член 823 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ето защо при решаване на спорове за събиране на годишна лихва съдът трябва да определи дали ищецът изисква плащане на лихва за ползване на средствата, предоставени като заем, или същността на иска е прилагането на отговорност за не- изпълнение или забавяне на изпълнението на парично задължение (член 395 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Тъй като основанието за задължението за плащане на лихва за ползване на заем са договорените от страните по договора условия за отпускане на заем, лихвата за ползване на заем не може да се разглежда като мярка за отговорност за неизпълнение на задължения.
V този случай, представени от ищеца за събиране на лихви за ползване на кредита подлежат на събиране именно на основание чл. 809 от Гражданския кодекс на Руската федерация, тоест лихва за ползване на заем, а не като отговорност за неизпълнение на парично задължение, съответно прилагането на разпоредбите на чл. 333 от Гражданския кодекс на Руската федерация не е предвидено в закон.
Във връзка с горното първоинстанционният съд не е имал правно основание за намаляване размера на просрочената лихва, както изисква С.Ю.А.А.
С отказ да удовлетвори молбата за отлагане на продажбата на имота за срок от една година, първоинстанционният съд мотивира позицията си. Съдийският състав няма основание да не се съгласи с тези изводи на съда, тъй като не са представени доказателства, които да опровергаят посочените от съда обстоятелства в подкрепа на този отказ.
Доводите на жалбоподателя, че съдът не е предоставил възможност за запознаване с експертното заключение на LLC Център за съдебни експертизи „ПРАЙМ” се намират от съдебната колегия за несъстоятелни, тъй като според материалите по делото със заявлението за запознаване с посочения експертно мнениесе свързал с представителя C.Yew.AA. - S.H.I.E.L.D. (дело лист 209 том БРОЙТО Е НЕВЪЗМОЖНО). Според информация от референтния лист представител C.Yew.AA. - S.H.I.E.L.D. се запозна с експертното заключение от 03.04.2017 г. Съгласно протокола от съдебното заседание от 20.04.2017 г. представител С.Ю.А.А. - S.H.I.E.L.D. получи време за преглед на експертното заключение. Липсват и молби за отлагане на съдебното заседание от страна на жалбоподателя, както и молби за провеждане на втора съдебномедицинска експертиза.
Като цяло доводите на жалбата повтарят изложената в исковата молба позиция на С.Ю.А.А., която правилно е преценена в обжалваното решение на първоинстанционния съд.
Позовавания на други забележителни обстоятелства, свидетелстващи за нищожност на договора за залог от 15.12.2015 г., сочещи за незаконосъобразност и необоснованост на изводите на съда, жалбата не съдържа.
Въз основа на изложеното съдебният състав счита, че първоинстанционният съд при решаване на спора, възникнал между страните, правилно е установил обстоятелствата от значение за делото, правилно е приложил нормите на материалноправните и процесуално право, прецени всички представени от страните доказателства по правилата на чл. 67 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация, основания за преоценка на доказателствата съдебната колегия не видя, във връзка с което съдебната колегия заключава, че решението на съда отговаря на изискванията на чл. 195 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация, основанията за отмяната му въз основа на жалбата C.Yew.AA. Не е наличен.
Водени от чл. Изкуство. 328 - 330 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация, съдебна колегия,
Въпроси, свързани със защитата на държателя на залога в случаите, когато се окаже, че залогодателят не е имал собственост върху вещта, в. действащото законодателствоне е решен. Договорът за залог е признат от съда за недействителен, а заложният кредитор е загубил предмета на залога.
През последните години проблемът със защитата на добросъвестния заложно кредитор стана много остър. При това положение от съдебната практика е предприет опит за изграждане на система за защита на заложния кредитор, който не е знаел за липсата на права на залогодателя върху заложеното имущество.
На добросъвестния заложнополучател е предоставена защита от правоприлагащия орган, която се отнася за добросъвестен купувач. Вписването в регистъра за правото на залогодателя не гарантира защитата на правата на заложния кредитор.
Въпрос за това кой е добросъвестният заложнополучател следва да се разкрие, като се използва примерът на основния случай и неговите последващи вариации. Да разгледаме например такъв начален случай: има някой, който е записан в Единното държавен регистърправа върху недвижими имоти и сделки с тях (наричани по-нататък - ЕГРП) като собственик на недвижими имоти.
Посоченото лице, след като е сключило договор за кредит с банката, осигурява погасяването на кредита с ипотека. По-късно се оказва, че този залогодател, вписан в регистъра, всъщност не е имал право на собственост върху заложения имот, тъй като е закупил тази вещ от трето лице по недействителна сделка. Съдът признава тази сделка за недействителна (например като голяма сделка или сделка със заинтересована страна, която не е получила корпоративно одобрение).
Съответно е налице проблем, свързан с прилагането на последиците от недействителността на такава сделка. Очевидно последица от съдебния акт за признаване на сделката за недействителна следва да бъде двустранна реституция - всяка страна по сделката трябва да си върне всичко получено.
В този случай записът за правото на собственост на залогодателя трябва да бъде заличен и записът за правото на собственост на действителния собственик на продавача да бъде възстановен. Продавачът трябва да върне парите или друго възнаграждение, което е получил от купувача. Но не бива да забравяме, че имотът вече е обременен с ипотека.
И тук възниква въпросът – каква е съдбата на залога?
На първо място е необходимо да се отговори на въпроса дали дадено лице се счита за собственик само защото е направено вписване по отношение на него в Единния държавен регистър на недвижимите имоти?
Отговорът на този въпрос трябва да бъде отрицателен. Националната регистрационна система е подредена като каузална регистрационна система, тоест самият запис не създава право.
Записът е като че ли „символ“ на право, за възникването на което е необходимо подходящо правно основание, например под формата на валидна сделка. Ако няма такова правно основание, то самото вписване в нашата легална системане създава никакво право. И така, ако стигнем до извода, че ипотекарният кредитор никога не е бил собственик на ипотекирания имот, тогава какво следва да се случи с ипотеката след това?
В резултат на това около 15-годишна юриспруденция показва, че съдилищата в спорове от този вид дори не са мислили, че всяко лице, което се позовава на регистъра, трябва да бъде защитено.
Когато заложният кредитор при описания по-горе инцидент се опита да декларира собствената си добросъвестност, съдилищата поискаха да се направи препратка към конкретна правна норма, по примера на чл. Изкуство. 302 и 223 от Гражданския кодекс на Руската федерация, които защитават добросъвестните купувачи.
Естествено няма закон, регламентиращ защитата на добросъвестния заложно кредитор. Следователно, в случай, че договорът за залог е сключен не от собственика, тогава такава сделка е призната за недействителна.
Съответно не е възникнал залог, а заложният кредитор не е имал заложни права върху имота. В такива случаи при прилагане на реституцията имуществото на продавача се възстановява, необременено от ипотеката, и ипотечният запис се погасява.
Добросъвестният заложнополучател, който се е доверил на данните от регистъра, трябва да бъде защитен.
В това състояние съдебната практика остана до юли 2011 г., тоест преди президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация за първи път да разгледа проблема за защита на добросъвестния заложнополучател. Това е направено в съдебен акт на висшата съдебна залапо делото на Intesa Bank срещу Cavalcade Society (решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 26 юли 2011 г. по дело № A56-24071 / 2010 г.).
Между другото, можем да кажем, че предметът на спора в случая беше много подобен на случая, който разгледахме по-горе. Единствената разлика беше, че между купувача и продавача имаше друга фирма, която беше свикнала корпоративно правопри извършването на тази продажба не бяха толкова очевидни.
Един от акционерите на действителния собственик сезира арбитражния съд с иск за обезсилване на сделката със заинтересована страна, тоест покупко-продажбата на недвижим имот от продавача на крайния купувач. Съдилищата, разглеждайки случая, се съгласиха, че сделката е извършена с лихва и тъй като не е получено одобрение, следователно е недействителна.
Но, както си спомняме, имаше и залог с тежести. Съдилищата не изразиха специално мнение относно този залог, но делото беше отнесено до Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация именно така, че президиумът да формира правна позиция по въпроса как заложният кредитор, сключил договор за ипотека добросъвестно, доверието на данните в регистъра може да бъде защитено.
Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация отмени всички съдебни актовеи върна делото за ново разглеждане. За първи път в произнасянето по този казус е изразена правна позиция, според която ако в правния ред е въведена отворена регистрационна система, тласкаща на практика всички заинтересовани лица, извършващи сделки с недвижими имоти, да разчитат на данни на тази регистрационна система, то лицето, което се е доверило на такъв запис, не може да бъде незащитено. Няма значение дали такова лице извършва сделка за покупко-продажба или сключва договор за ипотека.
На разглеждане подлежат и интересите на добросъвестния заложно кредитор, като съдилищата трябва да приложат последиците от нищожността на сделката, като съобразят запазването на заложната тежест.
Така лятото на 2011 г. е онзи повратен момент в съдебната практика, когато Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация формулира дългоочаквана правна позиция, заявявайки, че не само този, който купува недвижими имоти, се доверява на регистъра, но защитен е и този който го вземе в залог .
Това се основава на елегантен аргумент, изразен някога от предреволюционния професор И.П. Трепицин, обсъждайки проблема за защита не само на добросъвестен купувач, но и като цяло на всички лица, извършващи транзакции, които разчитат на данни от регистъра (това са наематели, заложни кредитори и подчинени лица).
Същността на този аргумент е следната. Ако правният ред предоставя възможност добросъвестно да се придобие най-голямото, най-пълно право върху вещ - собственост, то неминуемо трябва да стигнем до извода, че ограничените права на собственост, които не са толкова пълни, колкото правото на собственост, следва да бъдат придобити още повече добросъвестно.
Това е много добър логичен аргумент, който не може да бъде опроверган. Ако нашият правен ред дава на добросъвестния купувач, сключил договор с неупълномощено лице, възможността да защити придобитото от него право на собственост, то тези, които добросъвестно придобиват права, различни от собственост, които са с по-малък обхват. , тази защита трябва да бъде още по-разширена.
В случая с Bank Intesa срещу Cavalcade Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация само очерта тази концепция, но, разбира се, тя трябва да бъде изяснена.
Каква част от уточнението? На първо място, при разглеждане на въпроса какво да се направи, ако се установи, че записът за характера на имуществото на залогодателя, на който се е позовал заложният кредитор, е възникнал в резултат на фалшификация, насилие, фалшификация или измама. Кой в тази ситуация трябва да бъде защитен? Истински собственик? Проблемът е, че той ще си върне вещта от този, който е вписан в регистъра като собственик, но ще я получи с тежест, защото добросъвестният заложно кредитор си запазва правото на залог.
Резултатът е непознат за нашия правен ред строеж, когато залог възниква от трето лице, а това е тежест, установена, но добросъвестно. Защитата на добросъвестния заложнополучател е опит за намиране на баланс между интересите на собственика и оборота. Разгледайте следния пример, който е важен за разбирането на концепцията за защита на добросъвестния заложнополучател.
Недобросъвестно лице, чрез подправяне на документи, регистрира в ЕГРНП прехвърляне на собственост върху недвижим имот, собственост на друго лице. В бъдеще той, използвайки сила, изгонва истинския собственик от помещението. Недвижим имот се отчуждава на трето лице, което, разбира се, не знае и не може да знае нищо за неправомерните действия на продавача. Посоченото трето лице, считайки се за надлежен собственик, залага този обект на банката. Лице, лишено от недвижим имот (правилен собственик), подава молба до съда за признаване на правото на собственост и за възстановяване на имущество от чуждо незаконно владение.
Очевидно такъв иск ще бъде уважен, тъй като ще се установи, че вещта е била разпоредена против волята на такъв собственик. В този случай добросъвестният купувач не е защитен от правото. Но основата се появява отново; - А каква е съдбата на учредения от приобретателя залог в полза на добросъвестен залогоприемник?
Струва си да се отбележи, че в случая с Bank Intesa срещу компанията Cavalcade Президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация не уточнява кога действа защитата на добросъвестния заложнополучател. Чувството за справедливост подсказва, че ако правото се не защитава купувача, то и заложният кредитор не трябва да бъде защитен.
Това се разглежда като централна идея, която е заложена в чл. 302 от Гражданския кодекс на Руската федерация: от едната страна на скалата има интерес на собственика, от другата - интересите на оборота. Кога трябва да бъдат защитени интересите на собственика и кога интересите на оборота? Считам, че в случаите, когато собственикът сам извършва каквито и да било действия, които водят до появата на вписване в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти, на което впоследствие добросъвестно се е позовало трето лице, тогава законът следва да защити оборота, че е тези, които разчитаха на запис.
Но ако собственикът не е извършил никакви небрежни, необмислени действия, тогава какво може да бъде упрекнато за него?
В този случай, разбира се, собственикът трябва да бъде защитен. Собствеността изобщо е централната институция на всеки капиталистически, буржоазен икономически ред.
Затова защитавайте изключително бизнес оборотигнорирането на интересите на собственика без основателна причина би било концептуално погрешно. Трябва ли добросъвестният заложнополучател да бъде толкова защитен, колкото и купувачът? Мисля, че е така, защото чл. 302 от Гражданския кодекс на Руската федерация общ принципкогато защитаваме собственика и когато защитаваме оборота.
Има много различни обяснения защо в някои случаи законът защитава собственика, а в някои случаи и добросъвестния участник в оборота, който се е позовавал на формалната проява на правото (вписване в ЕГРП, владение на движимо имущество и т.н. .).
Върховният арбитражен съд на Руската федерация получи друго дело - JSCB "AltaiBusinessBank" срещу банка "KIT Finance" (решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 06.12.2011 г. по дело № А0З-10830/2010 г. ).
Сюжетът на делото е следният: имало е определен собственик на апартамента, правата му не са вписани в USRPN, тъй като са възникнали по-рано.
Посоченото лице умира и не оставя наследници. Някой А., използвайки фалшиви документи, си оформя апартамент, след това неговият съучастник - Б. отива в банката и получава заем за покупко-продажба на посочения апартамент от А.
Банката издава такъв заем, между измамниците се сключва договор за покупко-продажба, а прехвърлянето на правото на Б се извършва от А.
Тъй като по тази сделка плащането за апартамента се извършва от банката, по силата на закона е налице ипотека в полза на банката. Посочената заложна тежест е вписана. Купувачът, като клиент на банката, като кредитополучател, издава ипотека на банката. Банката продава тази ипотека като част от цял пул от други ипотеки на друга банка - Банка-2.
Намеренията на измамниците, разбира се, не включват изплащане на кредита, а ипотеката, продадена на Банка-2, става просрочена.
Банка-2 е изправена пред съда обща юрисдикцияизискването за кандидатстване за анкета по предмета на ипотеката. Съдът уважава искането. В ход изпълнително производствосхемата на измамниците е разкрита и се оказва, че този апартамент е хибриден, тъй като истинският собственик, който е починал, няма наследници.
След като научава за това, общината предявява иск за признаване на собствеността върху апартамента. Такъв иск също е уважен, тъй като този апартамент по същество е общински от смъртта на действителния собственик. И тогава възниква въпросът – какво да направи една банка, ако има ипотека върху посочения апартамент с неизпълнено задължение по кредит?
Изпълнителното производство е приключило, тъй като е установено, че този апартамент е чужд, поради което не е имало длъжник в изпълнителното производство. Тъй като договорът за продажба на апартамента е обявен за недействителен поради факта, че А., не собственикът на този апартамент, не е имал право да го прехвърли като обезпечение и да изготви ипотека, Банка-2 съди първата банка, която й е продала тази ипотека, за възстановяване парични сумиплатени по договора за покупко-продажба на ипотека.Въз основа на това Банка-1 прехвърля на Банка-2 сигурност, с което не се удостоверява право на получаване изпълнение на парични задължения и право на залог на апартамент. Триинстанционните съдилища отхвърлиха иска на Банка-2, като се позоваха на факта, че с решение на градския съд А. в полза на Банка-2 е възстановил дълга, лихвите и неустойките по договора за кредит, както и е извършено събирането. по предмета на залога.
Това решение влезе в сила правно действие, кредитор изд списък с производителностза възстановяване на непогасения дълг. Делото беше отнесено до Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация, който възприе различен подход към решаването на проблема със защитата на добросъвестния заложнополучател. В решението си Президиумът посочва следното: протокол за собствеността на залогодателя А. върху апартамента, заложен на Банка-1, е вписан в ЕГРНП против волята на действителния собственик.
С влязло в сила решение на съд с обща юрисдикция правото на собственост върху апартамент се признава за община. Истинският собственик (община) не е знаел и не е могъл да знае за факта на извършване на посоченото вписване.
При тези обстоятелства собственикът на дяла и откраднатото и незаконно заложено имущество трябва да бъде защитен, наред с другото, и от претенциите на заложния кредитор (Банка-1), който е действал добросъвестно към момента, с който законът свързва възникване на залога. Тъй като имотът е отстранен от общината без нейна воля, това означава, че възниква ситуация, подобна на описаната в чл. 302 от Гражданския кодекс на Руската федерация. И в този случай дори добросъвестният заложно кредитор не трябва да бъде защитен.
Небрежността на собственика води до връщане на имуществото му със заложна тежест. Концепцията за защита на правата на добросъвестния заложнополучател е завършена в случая на Rosselkhozbank срещу компанията Alisa (решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 07.06.2012 г. по дело No А37-2221 / 2010 г.).
Сюжетът на този случай е следният. Между Rosselkhozbank и компанията Alisa беше сключен договор за заем, според който заемодателят се задължава да предостави на кредитополучателя заем и да плати лихва за използването му.
За обезпечаване на изпълнението на задълженията по договора за кредит банката (заложнодържател) и АвтоТрансСервис сключиха договор за залог на МПС по отношение на товарач Фиат-Алис, собственост на залогодателя.
Собствеността на залогодателя върху товарача се основава на договор за покупко-продажба, сключен между AvtoTransServices (купувач) и PROJECT GOLD (продавач) и акт за приемане на оборудването.
Тъй като кредитополучателят не е изпълнил надлежно задълженията си по договора за кредит, банката заведе дело срещу фирмите „Алиса” и „АвтоТрансСервис” за възстановяване на главницата, лихвите по кредита, както и за налагане на възбрана върху заложеното имущество – товарач.
С решение на първоинстанционния съд искът е уважен: в полза на банката основното задължение е събрано от фирма „Алиса“, лихва за ползване на кредита и събирането е насочено към заложеното имущество-МПС (мотокар) . Указ Апелативен съдрешението на първоинстанционния съд е променено: искът за възбрана на наложеното имущество е отхвърлен. Съдът обяви договора за залог за недействителен.
По делото е представено допълнително споразумение към договора за покупко-продажба между AvtoTransServices и PROJECT GOLD, което гласи, че собствеността върху товарача се прехвърля само при пълно плащане в определен срок.
При липса на плащане в посочения срок, договорът се счита за прекратен и имотът преминава към продавача. В същото време датата на прекратяване на договора дойде няколко месеца преди имота да бъде заложен на банката.
С други думи, поради обстоятелствата по случая залогодателят никога не е бил собственик.Федералният арбитражен съд потвърди съдебното решение. апелативен съд, но президиумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация не се съгласи с тази позиция на по-долните съдилища Президиумът отново изрази идеята, че ако заложният кредитор добросъвестно разчита на външния вид на правото, което залогодателят има ( за движими вещи това е владение), то следва да се счита за добросъвестно.В случая вещта е оттеглена по волята на собственика - продавачът сам я е прехвърлил във владение на купувача, така че тази вещ не е открадната. Разбира се, продавачът е собственик на това нещо, защото са се договорили с купувача да прекрати договора и да върне имота.Но поради факта, че владението е било на залогодателя, залогът се запазва от добросъвестния заложнополучател, т.е. и в резултат на това продавачът получава вещта обратно във владение, но обременена с обезпечение. Подходът, приложим към добросъвестен купувач, се разширява и до заложния кредитор.
За да се отговори на въпросите кой е добросъвестният залогодържател и какво е добросъвестност, изглежда логично да се използва практиката на ревандикационните спорове и позицията, изразена в съвместното решение на Пленумите на Върховния съд на Руската федерация № 10 и Върховният арбитражен съд на Руската федерация № 22 от 29.04.2004 г. в съдебната практика при решаване на спорове, свързани със защитата на правото на собственост и др. вещни права„(по-нататък – Реш. No 10/22).
Конструкцията на добросъвестен купувач в Постановление No 10/22 е представена по следния начин: добросъвестност не се предполага, тя трябва да бъде доказана. Не се доказва обаче от факта, че лицето трябва да убеди съда, че не знам и не бих могъл да знам – това е невъзможно, защото това е отрицателен факт, а отрицателни факти не се доказват.
Добросъвестността означава, че лице трябва да докаже, че преди да извърши сделка, е извършило всички необходими действия, които според условията на оборота обикновено предприема лице, което извършва такива сделки.
В резултат на тези действия се приема, че лицето получава информация, от която следва ясно да следва, че този, с когото се планира да сключи споразумение, има право на собственост върху предмета на сделката. Същата идея може да се прехвърли и на ипотекарния кредитор.
Тоест, добросъвестен заложнополучател е този, който е извършил действия, които обикновено се изискват от условията на оборота от такъв заложнополучател, за да провери авторитета на контрагента.
Ясно е, че тук е възможно да се отделят различни групи субекти, участници в оборота, в зависимост от това какви предпазни изисквания са им наложени. Едно е, ако заложният кредитор е гражданин - достатъчно е той да погледне извлечението. Приблизително същият подход към обикновените търговци, които често взимат нещо като обезпечение за всеки случай, за да си осигурят заем.
Но банките са професионални ипотечни кредитори. Банките са като специални предметикоито се предполага, че са особено сложни и особено компетентни в областта на финансите и в областта на обезпечените сделки. От банката може да се изисква по-високо ниво на дискретност и по-високо ниво на съвестност. Например, ипотекарен кредитор идва в банка и предлага да ипотекира сграда. Банката гледа не само извлечението, тук е обичайно да се гледат документите - основанията. И ако е ясно, че контрагентът-залогодател е купил вещта, например, седмица преди сделката за залог и я е купил явно не на пазарната цена, например десет пъти по-евтино, отколкото струва на пазара, възниква въпросът дали банката ще бъде съвестна, ако направи такава сделка?
По всички критерии - не, защото подобно поведение не се приема в търговския обръщение. Купуването на недвижим имот на цена, която е до голяма степен под пазарната, най-малкото, буди подозрение: вещта току-що е купена и веднага е ипотекирана. Точно същата позиция е формулирана от Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация по отношение на покупко-продажбата: ако търговец купува недвижим имот и види, че последният е купен от продавача току-що и на непазар цена, то такъв търговец действа неблагоразумно. Следователно той не може да бъде защитен с позоваване на чиста съвест. Заложният кредитор се подчинява на правила, подобни на съществуващите за установяване на чистата съвест на купувача.
Недействителност на договора за залог съгласно член 174 от Гражданския кодекс на Руската федерация
Един от основните „бизнес двигатели“ в наши дни е разнообразието от транзакции с недвижим имот- неговите покупки, продажби, обезпечения и т. н. За съжаление не е необичайно една от страните по споразумение да има желание да се обогати неправомерно чрез сделка - разбира се, не говорим за законно обогатяване. В тази връзка, много плодородна почва - по един или друг начин, свързана със споразумения за недвижими имоти и договори между различни организации - без значение дали става дума за ипотека, продажба, лизинг и т.н. Ще разгледаме един пример по-долу.
Съдебен акт: решение на Московския арбитражен съд от 11 юли 2016 г. по дело № А40-132705/2016.
Схема на случая:
В това съдебно заседание е разгледан исковата молба на LLC "UNIKOR-Service" срещу компанията Camilla Properties Limited за разваляне на Договора за залог от 15 април 2015 г. между LLC "UNICOR-Service" и Company Camilla Properties Limited, в допълнение - изявление на трето лице LLC "NRK Stock Market" към компанията Camilla Properties Limited и LLC "UNICOR-Service" относно анулирането на Договора за ипотека от дат. 15.04.2015 г. С решение на Московския арбитражен съд по дело № A40-132705 / 2016 г. съдът призна това Споразумениеневалиден. В полза на ищеца, ответникът е натоварен с разноските по заплащане на държавното мито в размер на 6 хиляди рубли. В полза на 3-то лице, разходи за плащане на държавното мито в размер на 6 хиляди рубли.
Заключенията на съда в решението на Арбитражния съд на Москва от 11 юни 2016 г. по дело № A40-132705/2016.
1) На 12 юни 2014 г. Ответникът (Кредитор) и трето лице, което не предявява самостоятелни претенции (Кредитополучател), сключиха Договор за заем, по силата на който Кредиторът предостави на Кредитополучателя лихвен заем в размер на седемнадесет хиляди щ. долара за една година от датата на заема.
2) На 12.06.2014 г. Ответникът (Залогоприемник) и трето лице, недеклариращо самостоятелни вземания (Залогодател) сключиха Договор за ипотека, по който Залогодателят заложи недвижим имот.
Освен това Договорът съдържа клауза, съгласно която Кредитополучателят се задължава да изплати заема чрез залог на недвижим имот, притежаван и заложен на Кредитора от Взискателя.
3) 15 април 2015 г Ответникът (Залогодател) и Взискателят (Залогодател) са сключили Договор за ипотека, съгласно който, обезпечавайки изпълнението на задълженията на трето лице към Залогоприемателя по Договора за заем от 12.06.2014 г., Залогодателят е заложил недвижим имот. .
Предметът на ипотеката е с частична тежест по договора за наем от 19.03.2010г.
Съдът е удовлетворил иска поради факта, че е видял признаци на умишлено увреждане на ищеца в оспорения договор.
коментари:
Това решение е взето от съда съвсем разумно, тъй като тук става дума за злоупотреба с правото, тоест за умишлено несправедливо упражняване на граждански права.
Споразумението гарантира изпълнението на задълженията не на самия ипотекар, а на друго лице - в същото време просто няма доказателства за интереса на ищеца от сключването на такъв договор, както няма и доказателства за взаимозависимост на организациите. .
Залогодателят е трябвало да знае, че е получил правото на залог върху недвижим имот, без да предостави на залогодателя съответното парично обезщетение в замяна. Не е доказано, че ищецът ще може да получи обезщетение от Кредитополучателя след налагане на възбрана върху имуществото му съгласно Договора за ипотека от 15.04.2015г. поради изпълнение на задълженията на Кредитополучателя по Договора за кредит, въпреки факта, че продажбата на имота на ищеца не покрива изцяло дълга на Кредитополучателя към Залогодателя, а недвижимият имот, притежаван от Кредитополучателя, сам се задължава да обезпечава договора за заем.
Също така имуществото – част от договорния инвестиционен фонд, не е обременено със залог за обезпечаване на изпълнението на задълженията на трети лица. Ето точно такава ситуация: към момента на регистрация на Договора за ипотека от 15.04.2015г. 100% дял в Уставният капиталИщецът притежаваше взаимен инвестиционен фонд от затворен тип, управляван от ЗАО MC Interfin CAPITAL. Залогодателят е трябвало да е наясно с този ключов момент.
I. Основи на ипотечното кредитиране
Този преглед разглежда съдебната практика, свързана със спорове, които възникват при ипотечно кредитиране. Договорът за ипотека е акцесорен договор и се състои в обезпечаване на изпълнението на задълженията по основния договор, вкл. и кредит. Съгласно параграф 1 на член 1 от Федералния закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ "За ипотеката (залог на недвижимо имущество)", съгласно споразумение за залог на недвижим имот (договор за ипотека), едната страна - заложният кредитор, който е кредитор по задължение, обезпечено с ипотека, има право на удовлетворение парични вземанияна длъжника по това задължение от стойността на заложеното недвижимо имущество на другата страна - залогодателя, предимно над другите кредитори на залогодателя, с изключения, установени от федералния закон. Залогодател може да бъде длъжникът по задължение, обезпечено с ипотека, или лице, което не участва в това задължение (трето лице). В този случай имуществото в ипотеката остава при залогодателя в негово владение и ползване.
Прегледът не обхваща всички, а само най-често срещаните видове спорове в три категории, а именно спорове относно:
- оспорване на договора за ипотека и обявяване на договора за ипотека за недействителен или несключен;
- прекратяване на ипотеката;
- сключване на договор за ипотека и изменение на условията на договора за ипотека.
Във всяка от посочените по-горе категории се разглеждат само основните най-често срещани групи спорове въз основа на резултатите от анализа на съдебната практика за 2014 - първата половина на 2015 г.
Договорът за ипотека се счита за сключен, когато страните постигнат съгласие по всички съществени условия на договора за ипотека, посочени по-специално в чл.9 от Закона за ипотеките. Ако някое условие не се съдържа в договора за ипотека, тогава такова споразумение ще бъде разгледано незатворници, дори подлежи на държавна регистрация. По правило се срещат две грешки: не съдържа индикация за оценката на предмета на ипотеката, а също така отразява непълна информация за естеството, размера и срока на изпълнение на задължението, обезпечено с ипотеката. В кредитните правоотношения практически няма случаи, когато страните не посочват същността на задължението в договора за ипотека, но има грешни изчисления по отношение на сроковете и размера на задължението. Така че промяната на основното задължение чрез сключване на допълнителни споразумения към договора за заем трябва задължително да бъде придружена от промяна в договора за ипотека (например чрез сключване на допълнителни споразумения), посочващи същността, размера, условията на измененото основно задължение. В противен случай договорът за ипотека може да бъде признат за несключен.
Въпреки това, случаите на признаване на договор за ипотека като несключен по време на кредитиране са много по-рядко срещани, отколкото в други случаи, тъй като банките са по-внимателни към въпросите за сключване и спазване на съдържанието на договор за ипотека с формални изисквания. Значително по-често ипотечни договори за кредитиране невалидно.
Договорът за ипотека като акцесорен договор се обявява за недействителен, ако основният договор бъде признат за недействителен, т.к. Ипотеката е начин за осигуряване изпълнението на главното задължение, като с прекратяването на главното задължение се прекратява и ипотеката. Договор за заем може да бъде недействителен по каквато и да е причина, но най-често срещаното е нарушение на процедурата за сключване и одобряване на големи сделки, сключване на сделка от заинтересовани лица.
Нарушаването на процедурата за одобрение на сделка за сключване на споразумение, сключването на споразумение от заинтересовани страни също е най-честото основание за признаване невалиден договорипотеки. Например нарушение на процедурата за уведомяване на акционерите за извънредно обща срещае послужило като основание за обявяване на събранието за недействително, което е довело до признаване на договора за ипотека за недействителен. Съдилищата изхождат от това, че ако акционерът не е бил надлежно уведомен за провеждането на общото събрание, то правата му са нарушени, т.к. сключването на договор за ипотека потенциално може да доведе до възбрана върху имуществото на акционерното дружество, намаляване на стойността на акциите и имуществени загуби на акционера, който, ако бъде уведомен навреме, би могъл да предприеме мерки за минимизиране на възможните загуби. При одобрение на сделката от акционерите не се допуска участие на заинтересовани лица в гласуването. Например договор за ипотека е обявен за недействителен, тъй като в гласуването участва акционер - длъжник по договор за заем, при обезпечаването на който дружеството е сключило договор за ипотека с банката.
Всичко по-горе важи и за случаи на одобрение на сделка в LLC: членовете на компанията, които не са надлежно уведомени, имат право да оспорят договора за ипотека. Анализът на съдебната практика показва, че протоколите обикновено са извънредни заседанияУчастниците в LLC са фалшифицирани, подписите за отсъстващи участници са фалшифицирани от други лица. Такива действия могат да доведат до признаване на договора за ипотека за недействителен. Освен това договорът се признава за невалиден при извършване на сделката. заинтересована страна, особено когато участникът в LLC и кредитополучателят са едно и също лице или роднини.
При спорове с физически лица са много по-малко случаите на признаване на договор за ипотека за недействителен въз основа на нарушение на процедурата за одобрение на сделка. По принцип договорите се признават за недействителни при залагане на имущество, което е в обща (съвместна) собственост на съпрузите, в т.ч. бившия. Потенциалните заложни кредитори трябва внимателно да проверят състоянието на имота, особено в случаите на развод между съпрузи, не е достатъчно да се провери кой от бившите съпрузи има вписана собственост, но и дали този имот е съвместно придобит (как е придобит в собственост). и с какви средства) и ако е, то дали делбата на съвместно придобитото имущество е извършена след развода. В противен случай може да се изисква съгласието на другия съсобственик-съпруг за залог на имота. Например договорът за ипотека на сграда е обявен за недействителен, тъй като след развода съвместно придобитият имот не е разделен и е необходимо съгласието на бившия съпруг за прехвърляне на имота като обезпечение.
Важно: договорът за ипотека се признава за недействителен в посочените по-горе случаи само ако нечестностипотекарен кредитор. Банката трябва да извърши задълбочена проверка на чистотата на одобрението на сделката, съответствието на представените документи с формалните изисквания, да оцени състава на участниците (акционерите), които са гласували за одобрение на сделката, наличието на интерес към сделката; режима на собственост върху ипотекирания имот. Така например Банката не обърна внимание на факта, че в гласуването участва акционер, който е бенефициент по договор за ипотека като кредитополучател по договор за кредит, който е обезпечен с договор за ипотека. Такова поведение се смяташе за нечестно. В друг случай, въпреки че е имало нарушение на процедурата за одобрение на сделката - един от участниците в LLC не е бил уведомен за срещата, не е участвал в одобрението и протоколът от срещата с неговия подпис е фалшифициран - банката е признат за добросъвестен заложник, тъй като не може да знае за факта на фалшификация, изхождайки от опита на бизнес комуникация с LLC, залогодателят предостави протокола от срещата на участниците с автентичния печат на LLC, прикрепен към документа .
Сключването на сделка от заинтересовани лица или от лице с превишени правомощия също води до признаване на договора за ипотека за недействителен. По-горе бяха споменати случаите, когато сделката е извършена и одобрена от заинтересованите лица - когато длъжникът и заемодателят или неговият изпълнителен орган (участник, акционер) съвпадат в едно лице или са роднини; но не по-малко чести са случаите, когато сделката се извършва от довереник, представител по пълномощник с превишени пълномощия, когато пълномощното не съдържа индикация за възможността за извършване на такива сделки или когато довереникът или представителят е бенефициент по договор за ипотека (например сключването на договор за ипотека от представител за обезпечаване на договор за заем, съгласно който той е действал като кредитополучател, е признато за сделка от заинтересовано лице в нарушение на изискванията на закона за представителството) .
Друга група спорове относно признаването на договор за ипотека за недействителен е тясно свързана с делата за несъстоятелност (несъстоятелност).
Договорът за ипотека се признава за недействителен, ако е сключен с цел (дори и несъзнателна, не изрична) да причини щети на други кредитори на лице, обявено в несъстоятелност, или има явни признаци на несъстоятелност. Например договорът за ипотека между длъжника и банката е обявен за недействителен, тъй като е сключен за обезпечаване на всички по-рано сключени договори за заем между страните с цел първо удовлетворяване на вземанията на ипотекарната банка, заобикаляйки други кредитори, и такова удовлетворение от вземанията би направило невъзможно възстановяването на дълга към други кредитори.
Нарушаването на баланса на интересите на други кредитори, намаляването на масата на несъстоятелността на длъжника е най-честото основание за признаване на договора за ипотека за недействителен. Освен това не е необходимо договорът за ипотека да бъде сключен с длъжника като ипотекар. Често предметът на ипотеката се придобива по договор за покупко-продажба при условия, които са очевидно неизгодни за продавача-длъжник, а договорът за покупко-продажба се обявява за недействителен и следователно договорът за ипотека също се признава за недействителен поради загубата на собственост от залогодателя. Следва да се отбележи, че ако заложният кредитор е добросъвестен, тежестта на имота остава, но съдилищата рядко признават заложния кредитор добросъвестен, особено по дела за несъстоятелност (несъстоятелност) при посочените по-горе обстоятелства по сделката за покупко-продажба. Така например съдът отказва да признае банката за добросъвестен заложнополучател, т.к. банката, разчитайки на изтичане на давностния срок за сделката за покупко-продажба, не е проверила сделката и не е разкрила дефект в сделката под формата на явно занижена продажна цена на имота. В друг случай банката също не е призната за добросъвестен заложнополучател, т.к покупката от ипотекаря на предмета на ипотека от длъжника-продавач е извършена на цена, няколко пъти по-ниска от реалната, пазарна цена, и банката е трябвало да знае за това.
Тоест, едно от основните основания за признаване на сделката за недействителна ще бъде увреждане на имуществените права на кредиторите, докато три обстоятелства трябва да бъдат установени едновременно: целта на сделката е да накърни имуществените права на кредиторите (макар и не изрично) , такава вреда е причинена, другата страна по сделката е знаела или трябва да знае за посочената цел към момента на извършване на сделката (клауза 5 от Постановление на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 23 декември , 2010 N 63 „Относно някои въпроси, свързани с прилагането на глава III.1 от Федералния закон „За несъстоятелността (несъстоятелност)“).
Потенциалният заложнополучател трябва внимателно и отговорно да подхожда към оценката на правните рискове при сключване на сделка за прехвърляне на имущество като залог (ипотека); струва си да се провери не само формалното съответствие на сделката с изискванията на закона, но и доколко тази сделка отговаря на интересите на залогодателя, какво е неговото имуществено състояние. По този начин договорът за ипотека е обявен за недействителен с мотива, че сделката е явно неизгодна за ипотекодателя, т.к. при възбрана върху предмета на ипотеката дейността на ипотекодателя ще бъде невъзможна (парализирана), а изпълнението от него на задължения по главното задължение, което е обезпечено с договора за ипотека, е съмнително поради очевидна неплатежоспособност. В същото време банката като заложнополучател е трябвало да е наясно с признаците на неплатежоспособност и неизгодността на сделката за залогодателя.
Признаването на договора за ипотека за недействителен служи като основание за премахване на тежестта от заложеното имущество, погасяване на регистрационния запис в ЕГРП на ипотеката. В този случай основанието за заличаване на вписването е съдебното решение за обявяване на сделката за недействителна и прилагане на последиците от недействителността на сделката. Важно: само по себе си признаването на договора за ипотека за недействителен не води до премахване на тежестта от имота и обратно изкупуване на регистрационния запис, т.к. съдебното решение трябва да съдържа указание за прилагането на последиците от недействителността на сделката; е позволено да се предяви иск за премахване на тежест върху имуществото, изкупуване на регистрационен запис като независим начин за защита на нарушено право (параграф 52 от Резолюция на Пленума на Върховния съд на Руската федерация № 10 , Пленум на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 22 от 29.04.2010 г. „Относно някои въпроси, възникващи в съдебната практика при разрешаване на спорове, свързани със защитата на права на собственост и други вещни права“). Ако се приложат последиците от недействителността на сделката под формата на премахване на тежест върху имота, възбрана върху предмета на ипотеката става невъзможно.
Спорове за прекратяване на ипотека
Ипотеката може да бъде призната от съда за прекратена поради различни обстоятелства; този преглед предоставя най-често срещаните основания (категории) на спорове.
Така ипотеката се признава за прекратена при загуба на собствеността върху предмета на ипотека от ипотекаря. Освен това трябва да се обърне внимание на факта, че става дума за загуба, а не за прехвърляне на собствеността по платени или безвъзмездни сделки, когато се запазва правото на залог. Загубата на собственост, като правило, се извършва в резултат на ревандикация, когато сделката за покупко-продажба, друга сделка, въз основа на която залогодателят е придобил собствеността върху предмета на ипотеката, се признава за недействителна. По този начин признаването на договора за покупко-продажба за недействителен като сделка, извършена в нарушение на процедурата за одобрение и причиняваща имуществени вреди на продавача, послужи като основание за признаване на ипотеката за прекратена поради загубата от залогодателя на правото на собственост върху предмета на ипотеката.
Важно: заложният кредитор може да запази правото на залог само при добросъвестност, но по правило съдилищата често признават действията на заложния кредитор за недобросъвестни, т.к. банките не преценяват правилно и внимателно правните рискове, основанието за придобиване от ипотекаря на собственост върху предмета на ипотеката, чистотата на сделката, въз основа на която е придобита собствеността. Често банките се задоволяват само с наличието на регистрационен запис в USRR относно собствеността на залогодателя, като забравят, че самото вписване на регистрацията не е безспорно доказателство за добросъвестността на приобретателя (виж параграф 38 от Указа на Пленума на Върховен съд на Руската федерация № 10 и Пленум на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 22 от 29 април 2010 г. „Относно някои въпроси, възникващи в съдебната практика при решаване на спорове, свързани със защитата на правата на собственост и други права на собственост“ ). Лице се признава за добросъвестен купувач (като заложнополучател), ако докаже, че по време на сделката не е знаел и не е трябвало да знае за незаконосъобразността на отчуждаването на имущество от продавача, по-специално той е взел всички разумни мерки за изясняване на правомощията на продавача да отчуждава имущество.
Така банката не е била призната за добросъвестен заложнополучател, т.к е трябвало да знае въз основа на договора за покупко-продажба, други документи, съдържащи информация за предмета на ипотеката, за дефекта в сделката за продажба на имот, който е придобит на съзнателно ниска цена със загуба за продавача, отчуждаването на имущество е довело до намаляване на масата на несъстоятелността, причинявайки имуществени вреди на кредиторите на продавача.
Най-честата причина за прекратяване на ипотека е прекратяването на основното задължение, което е било обезпечено с договора за ипотека. Основното, кредитно в нашия случай, задължение може да бъде прекратено по каквато и да е причина, например поради надлежно изпълнение. В тази категория най-често срещаните са молбите до съда за обезсилване на отказа за обратно изкупуване на ипотечен запис, въпреки че понякога ипотекарните кредитори също създават пречка в това. Така например беше обявено за незаконно заложно кредитор да избягва обратното изкупуване на ипотека въз основа на твърдяно съдебно производство за кредитно задължение, защото кредитното задължение се прекратява с надлежно изпълнение, което означава, че се прекратява и ипотеката.
Прекратяването на основното задължение може да възникне и по други причини, например ликвидация на длъжника, в този случай ипотеката също се признава за прекратена, ако залогодателят не отговори навреме в процедурата по ликвидация и не посочи съответното изисквания.
По споразумение на страните ипотеката може да бъде прекратена, освен това без прекратяване на основното задължение. Страните имат право да прекратят договора за ипотека по всяко време, като сключат подходящ договор и по този начин да прекратят ипотеката.
Третата най-често срещана причина за признаване на ипотека за прекратена е прекратяването на ипотеката по силата на закона при липса на заявление на залогодателя да остави предмета на ипотеката за себе си в случай, че повторни търгове за продажба на предмета на ипотека се признават за несключени. Няма да се спираме на същността на споровете, само ще отбележим, че месечният срок на предизвестие-заявление за оставяне на вещта не следва да се брои от момента на получаване на съответната оферта-известие на службата съдебен изпълнител, а от момента на търгът се обявява за невалиден и информацията за него се публикува в медиите. Съдилищата изхождат от факта, че заложният кредитор трябва да е наясно с търга и да следи състоянието му, публикуването в открити източници на информация за признаването на търга за неуспешен е правно основаниеда започне изчисляването на месечния период, установен в чл.58 от Закона за ипотеките. Отбелязваме също, че в изпълнителното производство във връзка с възбрана върху предмета на ипотека, приоритет се дава на специални правилапо изпълнителното производство, съдържащо се в Закона за ипотеките. Така е признато за маловажно, че преди втория търг възстановителят е оттеглил изпълнителния лист, т.к. въпреки че такова право е предоставено на ищеца, това създава правна несигурност относно съдбата на предмета на ипотеката, което е неприемливо за стабилността на стопанския оборот.
Нека обърнем внимание и на още една причина за прекратяване на ипотека: продажбата на предмета на ипотека като част от процедурата по несъстоятелност. Ако ипотекарният кредитор не обяви вземанията си като кредитор в сроковете и по предвидените в закона ред, той може да загуби възможността да наложи възбрана върху предмета на ипотеката в бъдеще, т.к. ипотеката може да бъде прекратена с продажба на имот на търг с цел удовлетворяване на вземанията на кредиторите на длъжника-ипотекар.
Спорове за сключване на договор за ипотека, промяна на условията на договор за ипотека
При сключване на договор за ипотека трябва да се обърне внимание на идентификацията на предмета на ипотеката, особено по отношение на вещи, които не принадлежат към основната вещ, такъв имот трябва да бъде определен отделно като отделен предмет на ипотека. По този начин ипотеката е прекратена по отношение на газопровода поради факта, че не са представени доказателства, че газопроводът принадлежи на ТЕЦ и не може да се използва самостоятелно отделно от ТЕЦ.
Договорът за ипотека се сключва в писмена форма със задължително посочване на същността на задължението, при обезпечаването на което имуществото е ипотекирано, в противен случай договорът може да бъде признат за несключен.
Договорът за ипотека може да бъде променен от страните по договора по всяко време по споразумение на страните, както чрез сключване на договор за ипотека в ново издание, и чрез допълнително споразумение към договора. В същото време допълнителното споразумение не е нов договор за ипотека, въпреки че трябва да бъде сключено в същата форма като основния договор за ипотека. Допълнително споразумениесе признава за неразделна част от договора за ипотека и не трябва да съдържа всички условия на договора за ипотека, а само посочване на частта, която се променя (въпреки че има различна позиция в съдилищата). Промените в договора за ипотека подлежат на държавна регистрация. На практика има случаи на отказ за държавна регистрация на допълнителни споразумения на основание, че те не съдържат съществено условие на договора за ипотека в съответствие с чл. 9 от Закона за ипотеките. В този случай съдът обикновено признава отказа за незаконосъобразен, т.к. допълнителното споразумение променя само условията на основния договор за ипотека, а не е нов договор за ипотека.
Договорът за ипотека може да бъде изменян чрез сключване и одобрение на приятелско споразумение по основното задължение по заем. Струва си да се отбележи, че в този случай ипотеката не обезпечава първоначалното задължение, а изпълнението на задължението, изменено с мирното споразумение. Така решението на първоинстанционния съд за удовлетворяване за сметка на имущество в ипотека на вземания за събиране на дълг върху лихва по заем е отменено, т.к. задължението по заема е променено с мирно споразумение, не предвижда плащане на лихва, а договорът за ипотека с одобрението на мирното споразумение осигурява изпълнението на мирното споразумение.
Промяната на договора за ипотека е възможна и чрез изпълнение на основното задължение за длъжника от друго лице - поръчителя, на когото в този случай се прехвърлят правата на ипотекарния кредитор. Струва си да се отбележи, че в съдебната практика има случаи на отказ да се признае правото на заложния кредитор за поръчителя, ако той не е извършил държавна регистрация на прехвърлянето на правата на заложния кредитор. По този начин беше отказано признаване на правата на заложния кредитор на лицето, което е предявило изискването за включване на дълга в регистъра на вземанията на несъстоятелния длъжник, въз основа на това, че според държавната регистрация правото на заложния кредитор е вписано с банката, докато самото изискване за погасяване на дълга към поръчителя беше включено в регистъра.
II. Заключения на съдилищата по спорни въпроси на ипотечното кредитиране
Оспорване на договора за ипотека и признаване на договора за ипотека за недействителен или несключен
1. При разваляне на договора, в чиято гаранция е сключен договорът за залог (ипотека), договорът за ипотека също се признава за недействителен.
1.1. Решение на Върховния съд на Руската федерация от 27 април 2015 г. N 305-KG15-3033 по дело N A41-38495 / 2013 г.
Претенция:
Да преразгледа касационните съдебни актове за обезсилване на договор за залог (ипотека).
Решението на съда:
Отказва прехвърляне на делото за разглеждане от касационния съд.
Съдебна позиция:
Между ищеца и банката е сключен договор за залог (ипотека) за обезпечаване на задължението по договора за нереволвираща кредитна линия между банката и трето лице LLC. По време на съдебен процесе установено, че споразумението за откриване на нереволвираща кредитна линия, споразумението за гаранция, както и допълнителните споразумения към тях от името на изпълнителен директоркредитополучател, подписан от друго, неустановено лице. Оттук и изводите на съдилищата на основание чл.168 ,
т.2 на чл.434 ,
ст.819 ,
820 от Гражданския кодекс на Руската федерация, относно нищожността на споразумението за откриване на кредитна линия са законни, което означава, че договорът за залог (ипотека) е разумно обявен за недействителен, т.к. договорът за ипотека е акцесорно споразумение, служи за осигуряване на изпълнението на задължението, установено с основния договор; Ако основният договор бъде обявен за недействителен, договорът за ипотека също се признава за недействителен.
1.2. Постановление на Арбитражния съд на Уралския окръг от 16 декември 2014 г. N F09-8849/12 по дело N A76-12681/2010
Претенция:
Признайте за недействителна клаузата от допълнителното споразумение към договора за ипотека, клаузите на договора за продажба.
Решението на съда:
Съдебна позиция:
Изискванията са удовлетворени, т.к По-рано с решение на арбитражния съд, което има досъдебна стойност, договорът за револвираща кредитна линия и договорът за ипотека бяха обявени за недействителни (нищожни). Допълнително споразумение към договора, както и клаузите на договора за покупко-продажба за обременяване на недвижим имот с ипотека, разширяването на по-рано сключен договор за ипотека към помещението също се признават за недействителни, т.к. въз основа на недействителна сделка.
2. Договорът за ипотека може да бъде обявен за недействителен, ако неговото сключване и изпълнение причини имуществени вреди на кредиторите на длъжника (несъстоятелност), имотно състояниелицето, сключило сделката; сключването на сделки е свързано със злоупотреба с правото.
2.1. Решение на Арбитражния съд на Севернокавказкия окръг от 2 март 2015 г. N F08-751 / 2015 г. по дело N A32-11077 / 2012 г. (виж същоРешение на Върховния съд на Руската федерация от 11 юни 2015 г. N 308-ES15-6068 по дело N A32-11077 / 2012 г. на които е отказано предаване за преглед на съдебни актове по реда на касационното производство).
Претенция:
Признайте договора за залог на недвижим имот (ипотека) за недействителен, приложите последиците от недействителността на сделката.
Решението на съда:
Претенциите са удовлетворени.
Съдебна позиция:
Длъжникът е обявен в несъстоятелност, синдикът сезира съда с горните изисквания. Договорът за ипотека е обявен за недействителен, т.к. сключването му води до причиняване на имуществени вреди и нарушаване на баланса на интересите на кредиторите на длъжника, т.т. поставя един кредитор (банка) в по-изгодно положение в сравнение с други кредитори по силата на разпоредбите на член 334 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Банката, действайки разумно и проявявайки необходимата предпазливост, не би могла да не знае финансовото състояние на дружеството, което не му позволява да изпълни паричното си задължение поради недостатъчни средства. Договорът за ипотека е сключен като обезпечение за изпълнението на всички договори за кредит, сключени преди това между банката и длъжника. Към момента на сключване на договора длъжникът е имал дълг към други кредитори, възникнал по-рано от дълга към банката. Сключването на договор за ипотека има за цел да осигури приоритетно изпълнение на вземанията на банката в ущърб на интересите на други кредитори и може да доведе до пълна или частична загуба на възможността други кредитори на длъжника да получат удовлетворение. на техните претенции.
2.2. Решение на Арбитражния съд на Западносибирския окръг от 08.06.2014 г. по дело N A45-11177 / 2010 г.
Претенция:
Признайте договора за залог (ипотека) за недействителен, признайте договорите за гаранция за недействителни.
Решението на съда:
Претенциите са удовлетворени.
Съдебна позиция:
Действията по сключване на спорни сделки се признават като насочени единствено към причиняване на вреда на длъжника и неговите кредитори под формата на увеличаване на дължимите сметки в нарушение на интересите на длъжника и кредиторите, тоест има признаци на злоупотреба с правото . Банката знаеше (трябваше да знае) за присвояването на кредитни средства, но в същото време продължи да отпуска заеми на длъжника. Освен това при сключване на спорни сделки се е знаело, че те не са обезпечени с нетните активи на длъжника, за значителен период от време длъжникът е имал дефицит в оборотни средства.
2.3. Решение на Арбитражния съд на Волжския окръг от 19 август 2014 г. по дело N A12-10845 / 2013 г.
Претенция:
Признават сключени договори, в т.ч. договор за ипотека, недействителен.
Решението на съда:
Исковете са частично удовлетворени, договорът за ипотека е обявен за недействителен.
Съдебна позиция:
Ако процедурата за плащане на уебсайта на платежната система не е завършена, в брой
средства НЯМА да бъдат дебитирани от вашата сметка и няма да получим потвърждение за плащане.
В този случай можете да повторите покупката на документа, като използвате бутона вдясно.
Възникна грешка
Плащането не е извършено поради техническа грешка, средства от вашата сметка
не са били отписани. Опитайте се да изчакате няколко минути и повторете плащането отново.
Дело No 2-ХХХ/2010 г. Копие
РЕШЕНИЕ
В името на Руската федерация
xml: пространство от имена>
ВладимирXX хххх 2010 г
xml: пространство от имена>
ленински Окръжен съдВладимир, състоящ се от
председателстващ съдия Потапова Х.В.
при секретар Баринова О.Е.
с участието на представителя на ищеца по пълномощник Ц.А.
представителят на ответника - LLC ICB "Bank",
от пълномощник Ю.А.
представителят на ответника - А.А., чрез пълномощник Т.А.,
След като разгледа в открито съдебно заседание в гр. Владимир гражданско дело, заведено от Л.Я. до Дружество с ограничена отговорност Инвестиционна търговска банка "Банка", А.А. за признаване на договора за залог за недействителен,
xml: пространство от имена>
INST A N O V&L:
Л.Я. заведе дело срещу LLC IKB “bank” и A.A. за признаване на договор за залог превозно средство(кола LEXUS RX 330), сключен между LLC IKB Bank и нейния съпруг A.A., е недействителен.
В подкрепа на твърдението тя е посочила, че автомобилът LEXUS RX 330, вписан в РЕО на КАТ на името на съпруга – А.А., е закупен със заемни средства на 26.11.2008 г. от Д.А., е съвместно придобита собственост на съпрузите. Средствата за закупуване на посочения автомобил по договора за заем от 26.11.2008 г. са предоставени от Я.О.
Ищцата твърди, че поради факта, че районният съд разглежда гражданско дело по иска на LLC IKB "bank" към съпруга й А. А., тя е научила за сключването на 29 ноември 2008 г. на друг договор за залог за същия автомобил между LLC ICB "bank" и нейният съпруг A.A. Твърди също, че ответниците, LLC IKB Bank и нейният съпруг A.A., не са получили нейното съгласие за сключване на споразумение за залог на горния автомобил. Според ищеца исковете на LLC ICB „bank” срещу съпруга й А.А. относно възбрана върху автомобил LEXUS RX 330 се основават на горния договор за залог и го засягат права на собственосткато съпруга на подсъдимия.
Като правно основание ищецът е посочил чл. 34 и 35 семеен код RF.
В съдебно заседание ищецът Л.Я. не се яви, представителят й С.А., в.л нотариално заверено пълномощно, поддържа изцяло исковете, като се позовава на изложените в исковата молба доводи. Той също така обясни, че през ноември 2008 г. двойката реши да закупи кола, избрана е кола на стойност 1 150 000 рубли, двойката взе пари назаем от Ya.O. При което трябваше да се направидългово задължение и залог на закупения автомобил.Приключено на 26 ноември 2008 гдоговор за заем, договор за залог, писмено съгласие засключване на договор за залог и след това е сключен договор за покупко-продажбакола LEXUS с Д.А. П тъй като покупката на автомобила е извършена по време на брака на А.А. иЛ.Я., по взаимно съгласие и желание на съпрузите, писменозадължения, то придобитото имущество е обща съвместнасобственост на съпрузите. Разпореждане с такова имуществоможе да стане само по взаимно съгласиесъпрузи.
Представителят на ищеца в съдебно заседание обясни още, че в началото на септември 2009 г. Л.Я. стана известно, че банкатаLLC IKB "банка") , където работел синът й Б.Б., завела дело за налагане на възбрана върху притежавания от нея (Л.Я.) лек автомобил „Лексус“ и съпруга й А.А. Съпругът и синът обясниха на Л. Я., че в периода на уволнение от банката на сина им Б. Б. е възникнала неприятна ситуация и всъщност под натиск върху сина им банката подписва договор за залог на закупения автомобил. от страна на АА се прие, че няма да възникнат затруднения и изпълненият договор за залог ще бъде временен и много кратък, че някои средства ще бъдат върнати на банката и всичко ще бъде решено. Според представителя на ищеца изпълнението на договор за залог върху вече заложено имущество е недопустимо. Счита, че вООО IKB " банка” е знаел, че А.А. женен и за изпълнението на договора за залог е трябвало да получи съгласието на съпругата си. Твърди, че нито Л. Я., нито съпругът й са получавали заеми от банката и че отговарят с имуществото си за нечии дългови задължения Л.Я. не трябва.?xml:namespace>
Представителят на ответника LLC ICB "bank" в съдебното заседание възрази срещу удовлетворяването на исковете на ищеца, твърди, че сделката, извършена от един от съпрузите, предполага съгласието на втория за нейното извършване. Посочва, че ищецът е пропуснал срока давностен срок.
В съдебно заседание подсъдимият А.А., редовно уведомен за часа и мястото на съдебното заседание, не се яви. Представителят на ответника Т.А., действащ по нотариално заверено пълномощно, е признал изцяло исковете, за което има разписка по делото (дело 19, 28), не отрече да се укрива от ищеца (съпругата му) Л.Я. подсъдимият А.А. факта на сключване на договор за залог на автомобил LEXUS RX 330 от 29 ноември 2008 г. с IKB Bank LLC.
Съдът, като изслуша участващите по делото лица, разпита като свидетел Б. Б., като разгледа материалите по делото, стига до следното.
Съгласно член 168 от Гражданския кодекс на Руската федерация сделка, която не отговаря на изискванията на закона или други правни актове, е нищожна, освен ако законът не установи, че такава сделка е унищожаема или не предвижда други последици. на нарушението.
Установено е, че на 29 ноември 2008 г. между LLC IKB Bank (заложнодържател), представлявано от управителя на клон Владимир Б.Б. - от една страна, и А.А. (залогодател) - от друга страна е сключен договор за залог на МПС. Предмет на договора за залог е лек автомобил LEXUS RX 330, издание от 2005 г. (лист 7-9).
В съответствие с параграфи. 1.1, 1.2 от Договора за залог, за да обезпечи изпълнението на задължението на залогодателя (кредитополучателя) към залогодателя (кредитора) по договора за заем от 29.11.2008 г., залогодателят залага на залогодателя автомобила, закупен за сметка на средства, предоставени от банката на залогодателя по договора за кредит. Залогът осигурява изпълнението от залогодателя на всички задължения към залогодателя по договора за заем до размера, който ще бъде наличен към момента на реалното изпълнение на задълженията за плащане на размера на дълга.
Съгласно клауза 4.1 от Договора за залог, залогът на обезпечението гарантира изпълнението от залогодателя (кредитополучателя) на задълженията по договора за заем, включително погасяването на заем в размер на 1 000 000 (един милион) рубли.
Член 339 от Гражданския кодекс на Руската федерация определя съществени условиядоговор за залог, съгласно който в договора за залог трябва да бъдат посочени: предметът на залога и неговата оценка; размера и срока на изпълнение на обезпеченото със залога задължение; условие коя от страните - залогодателят или заложният кредитор - притежава заложеното имущество; срок за изпълнение на задължението.
Съществени условия са тези условия, без постигане на споразумение, по които договорът се счита за несключен.
Задължението, посочено в ал. 1 на чл. 339 от Гражданския кодекс на Руската федерация от условията на договора за залог следва от чл. 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който споразумение се счита за сключено, ако се постигне споразумение между страните във формата, изисквана в съответните случаи, относно всички съществени условия на споразумението, които включват тези, които са посочени в закон или друго правни актовекато съществени или необходими за договори от този тип. Същността на вземане, обезпечено със залог, се разбира като съществените условия на договора, които са послужили като основание за възникване на главното задължение, обезпечено със залог. Следователно в текста на договора за залог трябва ясно да бъдат записани съществените условия на споразумението, които формализират основното задължение. Следва да се посочи и името на страните по основния договор, неговият номер, дата и място на сключването му.
Пленуми на Върховния съд на Руската федерация и Върховния Арбитражен съдРуската федерация в своя съвместен Указ N 6/8 от 01.07.1996 г. дава специално разяснение: „Ако страните не постигнат споразумение поне по едно от условията, посочени в клауза 1 на член 339 от Гражданския кодекс на Русия Федерация или липсва съответно условие в договора, договорът за залог не може да се счита за сключен. В случай, че залогодателят е длъжник по главното задължение, условията за естеството, размера и срока на задължението, обезпечени от залогът следва да бъде признат за уговорен. Такава разпоредба е легитимна, ако договорът за залог съдържа препратка към споразумението, регистриращо основните условия на основното задължение".
В съдебното заседание страните не отрекоха факта на сключването на спорния договор за залог за обезпечаване изпълнението на задълженията на кредитополучателите О.Е. и I.I. на IKB Bank LLC по договор за заем от 29 ноември 2008г. Страните не отрекоха факта, че А.А. на LLC IKB Bank.
В съдебно заседание представителят на ищеца Ц.А. посочи, че през периода на сключване на договора за залог управител на LLC ICB „bank” е синът на ищеца Б.Б. посоченият договорзалог от името на баща си А.А. Ищецът Л.Я. не е уведомен за сключването на договора за залог.
Тези обстоятелства се потвърждават от показанията на свидетеля Б.Б. и не са оспорени от представителя на ответника LLC IKB “bank”.
Твърденията на свидетеля Б.Б., че договорът за залог на автомобил LEXUS RX 330, всъщност е съставен от LLC ICB "bank" задна дата, през февруари 2009 г., също представителят на LLC ICB "bank" не оспорва в съдебното заседание.
Предвид изложеното, съдът счита, че при сключване на договор за залог се прилагат съществените условия на договора за залог, определени чл. 339 от Гражданския кодекс на Руската федерация, тази сделка не отговаря на изискванията на закона.
Ищецът Л.Я. моли за признаване на договора за залог от 29.11.2008 г. на автомобила LEXUS RX 330, сключен между LLC IKB „bank” и нейния съпруг A.A., недействителен, позовавайки се на чл. 34 и 35 от Семейния кодекс на Руската федерация и посочва, че автомобилът е съвместна собственост, придобита от тях по време на брака. ?xml:namespace>
В съответствие с член 256 от Гражданския кодекс на Руската федерация и член 34 от Семейния кодекс на Руската федерация имуществото, придобито от съпрузите по време на брак, е тяхна съвместна собственост, освен ако споразумение между тях не установява различен режим за това имущество.
В съответствие с член 253 от Гражданския кодекс на Руската федерация и член 35 от Семейния кодекс на Руската федерация, притежаването, използването и разпореждането с общото имущество на съпрузите се извършва по взаимно съгласие на съпрузите. Когато единият от съпрузите извърши сделка за разпореждане с общото имущество на съпрузите, се приема, че той действа със съгласието на другия съпруг. Сделка, извършена от един от съпрузите с цел разпореждане с общото имущество на съпрузите, може да бъде обявена за недействителна от съда поради липса на съгласие на другия съпруг само по негово искане и само в случаите, когато се докаже, че другата страна по сделката е знаела или очевидно е трябвало да знае за несъгласието на другия съпруг да завърши тази сделка.
Член 174 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда, че ако правомощията на лице за извършване на сделка са ограничени и ако при извършване на сделката такова лице е надхвърлило тези ограничения, сделката може да бъде обявена за недействителна от съда в иск на лицето, в чиито интереси са установени ограниченията, само в случаите, когато се докаже, че другата страна по сделката е знаела или очевидно е трябвало да знае за тези ограничения.
По делото се установи, че подсъдимият А.А. е в регистриран брак с ищеца Л.Я. от 31 юли 1976 г. това обстоятелство се потвърждава от брачно свидетелство (дело 10 лист).
Установено е, че по време на брака на 26.11.2008 г. подсъдимият А.А. купи кола LEXUS RX 330, 2005 г. на освобождаване, което е потвърдено от договора за продажба на МПС, сключен между А.А. и Д.А. (дело 22).
Съгласно договора за заем от 26.11.2008г. за покупкакола LEXUS RX 330 гражданин Я.О. предоставил подсъдимият А.А. в брой в размер на 1 150 000 рубли. (дело 23-24).
По установено от съда договорът за заем, сключен от Я.О. с А.А., обезпечен със залог на лек автомобил LEXUS RX 330 (дело 26). ?xml:namespace>
Тъй като е съставенсъставено е дългово задължение и договор за залог на закупения автомобил,Беше 26 ноември 2008 г писменото съгласие на ищеца Л.Я. насключване на договор за залог (дело 25).
Член 342 от Гражданския кодекс на Руската федерация позволява последващ залог, ако не е забранен от предишни споразумения за залог.
В същото време при сключване на договор за залог с ICB Bank LLC дадено съгласиеот Л.Я. не е получен от ответника.
От обясненията на свидетеля Б.Б. следва, че LLC ICB „bank” не е изисквало съгласието на Л.Я. да сключи договор за залог и не е уведомил за сделката.
Твърдението на представителя на LLC IKB Bank, че ищецът е пропуснал крайния срок за оспорване на разследването, не е валидно, тъй като в съответствие с член 181 от Гражданския кодекс на Руската федерация, давностният срок за иск за признаване на унищожаема сделка като недействителен и за прилагане на последиците от недействителността му е една година. Погасителната давност за посочения иск започва да тече от деня, в който ищецът е узнал или е трябвало да узнае за обстоятелствата, които са основание за обявяване на сделката за недействителна.
Както следва от текста на исковата молба, обясненията на представителя на ищеца, и се потвърждава от обясненията на представителя на ответника Т.А. и свидетеля Б.Б., ищецът е научил за сключения договор за залог едва през септември 2009г. Ответникът не е представил доказателства за противното.
Така, анализирайки правните норми и установи реални обстоятелства, съдът признава Л.Я. невалидни, обосновани и подлежащи на удовлетворение.
Въз основа на гореизложеното и ръководейки се от членове 194-198 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация, съдът
РЕШИ:
Искове на Л.Я. да задоволи.
Признайте споразуменията за залог на автомобили LEXUS RX 330, сключен между Дружество с ограничена отговорност Инвестиционна търговска банка "банка" и А.А., - недействителен.
xml: пространство от имена>
Решението може да се обжалва пред Владимирския окръжен съд чрез Ленинския районен съд на Владимир в 10-дневен срок от датата на решението на съда в окончателния формуляр.
xml: пространство от имена>
xml: пространство от имена>
председателстващ подписН.В. Потапова