Този регламент, одобрен обща срещачленове на НП СРОО "СПО", установява изисквания към лицата, кандидатстващи за членство в НП СРОО "СПО" (чл. 3), видове и ред за заплащане на членски внос (чл. 7) и други въпроси, свързани с членството в НП СРОО "СПО".
3) Образуване на производство по жалба срещу действията на оценител в СРОО и ревизия специално тяло SROO.
Членове 24.3, 24.4 от Федералния закон „За оценъчни дейности» е създадена процедура за СРОО за наблюдение на дейността на своите членове. По-специално, одитът може да се извърши по жалба срещу действията на оценителя.
Редът за извършване на проверки, включително извънпланови, в НП СРОО „СПО“ е установен с Правилник „За отдела за наблюдение на извършването на оценъчни дейности от членове на Нетърговско партньорство на Саморегулираща се организация на оценителите „Общност“. на професионалисти оценители“ (одобрена с решение на Съвета на НП СРОО „СПО“ от 31 март 2009 г.) (пълният текст на документа). Резултатът от ревизията може да бъде предаването на ревизионните материали в дисциплинарната комисия на СРОО с цел прилагане на дисциплинарни мерки спрямо оценителя.
4) Прилагане на мерки за отговорност към оценителя по предвидения от закона ред. За формите на отговорност на оценителя и процедурата за привличане към тях - вижте по-долу.
По този начин, въз основа на нормативните изисквания за изпълнение на отчета, оценителите трябва да използват необходимите формати на документи и генериране на информация.
Имайте предвид, че OpenDocument Format, (ODF) е отворен файлов формат за документи за съхранение и обмен на редактируеми офис документи, включително текстови документи(като бележки, отчети и книги), електронни таблици, чертежи, бази данни, презентации. Подробна информация за формата може да бъде получена от официалния уебсайт на разработчика на ODF - организацията с нестопанска цел OASIS (Организация за усъвършенстване на стандартите за структурирана информация) .
От своя страна XML (английски eXtensible Markup Language - разширяем език за маркиране) е език за маркиране, препоръчан от World Wide Web Consortium (W3C). XML спецификацията описва XML документи и частично описва поведението на XML процесорите (програми, които четат XML документи и осигуряват достъп до тяхното съдържание).
Може да се окаже съдействие при оформянето на документи във формати, отговарящи на Изискванията специализирани организации, например, MOK-Center LLC.
Получаване на квалификация електронен подписсе извършва в рамките на Федералния закон от 6 април 2011 г. № 63-FZ „За електронния подпис“. Член 2 от посочения нормативен акт предвижда, че „квалифициран сертификат за ключ за проверка на електронен подпис (квалифициран сертификат) е удостоверение за ключ за проверка на електронен подпис, издаден от акредитиран сертифициращ център или попечител на акредитиран сертифициращ център или федерална агенция Изпълнителна власт, оторизиран в областта на използването на електронен подпис“.
По този начин, за да получите квалифициран сертификаттрябва да се свържете с акредитиран сертифициращ орган. Такива сертифициращи центрове включват например:
Затворен акционерно дружество„Национален сертифициращ орган“;
Сертификационен център СКБ Контур;
Сертификационен център "КАРТОТЕКА",
и други сертифициращи органи.
Въз основа на гореизложеното оценителите, извършващи кадастрална оценка, трябва да спазват задължителните регулаторни изискваниянеобходими за изготвянето на отчети, включително по отношение на формирането на отчети в в електронен форматв съответствие с изискванията за електронни форматисъхранение на информация.
Пълният списък на санкциите, които могат да се прилагат към членове на НП СРОО „СПО“ е посочен в Приложение № 1“ Дисциплинарни наказания» към посочената наредба.
2) Гражданско право.
На първо място, гражданската отговорност на оценителя се определя от размера на загубите, които могат да бъдат причинени на клиента на оценката или на друго лице от нечестните действия на оценителя.
Член 15 от Гражданския кодекс на Руската федерация определя загубите като „разходи, които лице, чието право е било нарушено, е направило или ще трябва да направи за възстановяване на нарушеното право, загуба или повреда на своето имущество ( реални щети), както и нетрудови доходи, които това лице би получило при нормални условия гражданско обращениеако правото му не е било нарушено (пропусната печалба).
Член 24.6 уточнява тази разпоредба: „загуби, причинени на клиента, който е сключил договор за оценка, или имуществени щети, причинени на трети лица в резултат на използване на крайната пазарна стойност или друга стойност на обекта за оценка, посочена в протокола, подписан от оценителят или оценителите, подлежат на обезщетение в пълен размер за сметка на имуществото на оценителя или оценителите, които с действията си (бездействие) са причинили загуби или имуществени щети при извършване на оценителска дейност, или за сметка на имуществото на юридическо лице, с което оценителят има сключен трудов договор.
За да се намали степента на риск от некомпенсиране на тези загуби, законодателят въведе разпоредба, че СРОО „е длъжен да представи на своите членове изискванията за използване на следните видове обезпечения за такава отговорност:
сключване на споразумение задължителна застраховкаотговорност на оценителя в хода на дейностите по оценяване, размерът на застрахователната сума в който не може да бъде по-малък от триста хиляди рубли;
формиране на компенсационен фонд за саморегулираща се организация на оценителите, в който всеки член на саморегулираща се организация на оценителите трябва да направи задължителна вноска в размер на най-малко тридесет хиляди рубли.
Въпреки това, ние отбелязваме, че причиняването на загуби над застрахователната сума от 300 000 рубли подлежи на възстановяване от оценителя или, ако последният откаже да плати, за сметка на компенсационния фонд на SROO.
Практически пример за възстановяване от оценител на загуби може да бъде Постановлението на Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг от 11 март 2012 г. по дело № A17-3890 / 2011 ().
3) Административен.
Като пример за включване на компания за оценка в административна отговорностцитираме Решението на Тринадесетия арбитраж Апелативен съдот 23 октомври 2012 г. по дело No А56-25491 / 2012 г. (документ в сайта „Картотека на арбитражни дела“). В този случай, по жалба на физическо лице, отделът на Роспотребнадзор привлече оценяващата компания към административна отговорност за извършване на следните нарушения:
Предоставяне на услуги, които не отговарят на изискванията на регулаторни правни актове, които установяват процедурата (правилата) за извършване на работа или предоставяне на услуги на населението, което е част 1 на член 14.4 от Кодекса Руска федерацияза административни нарушения.
Подвеждащо за потребителски свойства, качеството на стоките (работа, услуга), което формира състава на член 14.7 от Кодекса на Руската федерация за административните нарушения.
Съдът се съгласи с оценката на действията на оценителя, дадена от Службата на Роспотребнадзор, и потвърди решението за привличане на административна отговорност и налагане на глоба.
4) Престъпни. Настоящата версия на Наказателния кодекс на Руската федерация не съдържа състав на престъпление, обективна странакоето се състои в нарушение на нормите на законодателството за оценъчната дейност.
Отбелязваме обаче, че косвено дейностите по оценяване могат да доведат до извършване на престъпления от страна на оценителя в областта на икономическа дейност, например измама, тоест кражба на чужда собственост или придобиване на право върху чужда собственост чрез измама или злоупотреба с доверие, отговорност за която е предвидена в чл. 159 от Наказателния кодекс на Руската федерация.
Отбелязваме, че „измамата като начин за извършване на кражба или придобиване на право на чужда собственост, отговорност за която е предвидена в член 159 от Наказателния кодекс на Руската федерация, може да се състои в умишлено съобщаване на съзнателно невярна информация, която прави не отговарят на реалността, нито в мълчание за истинските факти, нито в умишлени действия (например при предоставяне на фалшиви стоки или друг предмет на сделката, използване на различни измамни методи при плащане на стоки или услуги или при хазарт, при имитация на парични разплащания и др.), насочени към заблуждаване на собственика на имота или друго лице“ (виж ал. 2 от Решението на Пленума). върховен съд RF от 27 декември 2007 г. № 51 „На съдебна практиказа случаи на измами, присвояване и присвояване“ (пълният текст на документа на сайта на „Российская газета“). По този начин действията на оценителя по изготвяне на съзнателно ненадежден доклад за оценка могат да се квалифицират като измама, която от своя страна може да бъде резултат от измама.
10. Приложими ли са антимонополните закони за дейностите по оценка?
Част 1 чл. 3 от Федералния закон от 26 юли 2006 г. № 135-FZ „За защита на конкуренцията“ (наричан по-долу Федерален закон „За защита на конкуренцията“) предвижда: „този федерален закон се прилага за отношения, които са свързани с защита на конкуренцията, включително предотвратяване и потискане на монополни дейности и нелоялна конкуренция, и в която руски юридически лица и чуждестранни юридически лица, организации, федералните властиизпълнителна власт, власти държавна властсубекти на Руската федерация, органи местно управление, други органи или организации, изпълняващи функциите на тези органи, както и държавни извънбюджетни фондове, Централната банка на Руската федерация, физически лица, включително индивидуални предприемачи.
Параграф 5 на чл. 4 от Федералния закон „За защита на конкуренцията“ разкрива концепцията за икономически субект, а именно, признава „търговска организация, организация с идеална цел, извършваща дейности, които й носят доходи, индивидуален предприемач, друго физическо лице, което не е регистрирано като индивидуален предприемач, но прилагане професионална дейносткойто генерира доход в съответствие с федералните закони въз основа на държавна регистрацияи (или) лицензи, както и по силата на членство в саморегулираща се организация.
Така икономически субект се отнася до категории лица, пряко свързани с горепосочените форми, в които могат да се извършват дейности по оценка, а именно:
а) търговски организации, в които работят оценители. Съгласно чл. 50 Граждански кодекс RF под търговски организациисе разбират като „организации, преследващи печалбата като основна цел на своята дейност“. По този начин бизнес партньорствата и компаниите са обект на антимонополно регулиране. Освен това юридическите лица са посочени отделно в част 1 на чл. 3 от Федералния закон "За защита на конкуренцията";
б) индивидуални предприемачи;
в) лица, които не са регистрирани като индивидуални предприемачи, но извършват професионални дейности, които генерират доходи по силата на членство в саморегулираща се организация. Тази категория на Федералния закон "За защита на конкуренцията" напълно съответства на статута на частно практикуващ оценител.
Следователно от изложеното по-горе следва да се заключи, че по силата на прякото указание на законодателството в областта на конкуренцията всеки оценител - частно практикуващ или индивидуален предприемач - се подчинява на разпоредбите на това законодателство.
11. Какъв документ трябва да бъде изготвен въз основа на резултатите от съдебномедицинска експертиза?
Случаите, редът и изискванията за провеждане на съдебномедицинска експертиза, както и към документите, изготвени въз основа на резултатите от съдебната експертиза, се установяват, както следва: регламенти:
Престъпно процесуален кодексРуската федерация - по отношение на провеждане на съдебномедицинска експертиза в рамките на наказателно дело;
Арбитражен процесуален кодекс на Руската федерация - в рамките на граждански дела, подчинени на арбитражни съдилища;
Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация - в рамките на граждански дела, подчинени на съдилища с обща юрисдикция;
Във всички случаи се прилага Федерален закон № 73-FZ от 31 май 2001 г. „За държавната криминалистична дейност в Руската федерация“.
Като част от съдебномедицинската експертиза, ако в делото участва оценител като вещо лице, полученият документ от съдебната експертиза следва да бъде заключение криминалистичен експерт, което може и трябва да има подходящо име.
12. Изисква ли се подпис върху доклада за оценка изпълнителен директорюридическо лице, чийто служител е изготвил този отчет?
Съгласно чл. 11 от Федералния закон „За дейностите по оценяване“, докладът за оценка „трябва да бъде номериран страница по страница, зашит (с изключение на случаите, когато докладът е съставен във формата електронен документ), подписана от оценителя или оценителите, извършили оценката, и също така подпечатана с личния печат на оценителя или печата на юридическото лице, с което оценителят или оценителите са сключили трудов договор.
На практика има ситуация, когато отчет за оценка, издаден от оценител, който е в щат на юридическо лице, не само е подпечатан с печата на това юридическо лице, но е подписан и от едноличен търговец. изпълнителен органна това юридическо лице (директор, генерален директор), въпреки че директорът не е изготвил доклада за оценка.
Изглежда, че подобна ситуация не отговаря напълно на разпоредбите на Федералния закон "За дейностите по оценяване" и може да се квалифицира като подвеждаща - тъй като затруднява идентифицирането на оценителя-изпълнител на доклада.
Освен това в практиката на НП СРОО "СПО" има ситуации, когато упълномощените органи предявяват претенции срещу директора на юридическото лице, което е поставило подписа си върху доклада за оценка, докато директорът не е изпълнител на доклада.
Изглежда правилно е да се препоръча поставянето на печата на юридическото лице върху подписа на оценителя, попълнил доклада за оценка. В тази връзка може да има противоречие между вътрешните документи на юридическото лице и тази препоръка, тъй като в вътрешни документиюридическо лице често съдържа ограничения - например може да бъде запечатан само подписът на директор или главен счетоводител. В светлината на изискванията на Федералния закон „За дейностите по оценяване“ е възможно да се разреши този конфликт чрез издаване на заповед за юридическо лице, насочена към разширяване на обхвата на кръглия печат на юридическо лице за полагане на доклади за оценка, подписани от оценители - служители на това юридическо лице.
13. Какво са задължителни изискванияна експерт-техник при изпит по законодателството за задължителното осигуряване гражданска отговорностсобственици Превозно средство?
федерален законот 25.04.2002 № 40-FZ „За задължителната застраховка гражданска отговорност на собствениците на превозни средства“, по-специално чл. 12, при условие, че при увреждане на имущество пострадалият е длъжен да се яви повредено превозно средство или неговите останкиза оглед и/или независима техническа експертизапроведено в съответствие с процедурата, установена в член 12.1 от този федерален закон, друга собственостза оглед и/или независима експертиза (оценка)се извършва по начина, предписан от законодателството на Руската федерация.
Член 12.1 от този федерален закон предвижда правилата за провеждане на независим технически преглед на превозно средство, които установяват, че независима техническа експертизапревозни средства се извършва от експертен техник или експертна организацияс поне един експертен техник в персонала.
В съответствие с клауза 5 от Правилата за организиране и провеждане на независим технически преглед на превозно средство при решаване на въпроса за плащане застрахователно обезщетениепо договора за задължителна застраховка гражданска отговорност на собственика на превозното средство (одобрен с постановление на правителството на Руската федерация от 24 април 2003 г. № 238) e Експертен техник е физическо лице, което е преминало професионално сертифициране за съответствие с установените изисквания и е включено в Държавен регистърекспертни техници (наричани по-долу държавния регистър).
Експертната организация е призната субектда има в състава си поне един технически експерт, за когото тази организация е основното място на работа, а провеждането на изпит е една от дейностите, предвидени в учредителните (уставни) документи на посочената организация.
Със заповед на Министерството на транспорта на Руската федерация № 124, Министерството на правосъдието на Руската федерация № 315, Министерството на вътрешните работи на Руската федерация № 817, Министерството на здравеопазването и социалното развитие на Руската федерация Федерация № 714 от 17 октомври 2006 г. са утвърдени условията и реда професионална атестацияекспертни техници, които извършват независима техническа експертиза на превозни средства, включително изисквания за експертни техници.
Съвкупността от съдържанието на горните норми, както и липсата в правилника на директен отговор на въпроса относно статута на оценителя при определяне на щетите по OSAGO, ни позволяват да направим следните изводи:
1) По отношение на превозното средство и неговите останки се извършва независим технически преглед, който се извършва от експертен техник, преминал атестация и вписан в съответния регистър, или от експертна организация, отговаряща на горните изисквания.
2) По отношение на друго имущество, с изключение на превозното средство и неговите останки, независима експертиза(оценка), която се извършва от лица, които имат право да извършват дейности по оценка в съответствие с Федералния закон от 29 юли 1998 г. № 135-FZ „За дейностите по оценка в Руската федерация“.
14. Какви са предпоставките за договор за оценка в съответствие с измененията на Федералния закон № 135 от 22 юли 2014 г.?
Нормите на Федералния закон № 135-FZ от 29 юли 1998 г. „За дейностите по оценяване в Руската федерация“ (наричан по-долу Федерален закон) съдържат редица специални изисквания за договор за оценка (наричан по-долу договор).
По-специално, член 10, озаглавен „задължителни изисквания за договор за оценка“, съдържа редица задължителни условиядоговори. Разпоредбите на Федерален закон № 225-FZ от 21 юли 2014 г. „За измененията на Федералния закон „За дейностите по оценяване в Руската федерация“ направиха значителни корекции в разпоредбите на този член от Федералния закон. Следователно към момента договорът за оценка трябва да съдържа следните условия.
1. Цел на оценката
Съгласно разпоредбите на Федералния стандарт за оценка (FSO) № 2 (одобрен със Заповед на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация от 20 юли 2007 г. № 255), целта на оценката е да се определи стойността на оценявания обект, чийто вид е определен в задачата за оценка.
Законодателството за оценъчната дейност не съдържа изчерпателен или ориентировъчен списъквъзможни цели на оценката, докато изглежда, че целта на оценката, когато е посочена в договора, трябва да бъде формулирана по-подробно, отколкото е предвидено в FSO №. задължителна оценка- с разпоредбите на законодателството, установяващи задължителния характер на такава оценка, както и с предназначението на доклада за оценка.
2. Описание на обекта или обектите на оценка, позволяващо идентифицирането им
Изглежда важно при формиране на описанието на обекта на оценка да се договори в договора такова описание на обекта на оценка, което ще позволи да се идентифицира обектът на оценка без съмнение, да се разграничи този обект от други свързани обекти.
Несъмнено обектите кадастрална регистрация, които имат индивидуални и неповтарящи се кадастрални номера, до известна степен са по-лесни за описване с позоваване на кадастралния номер и характеристиките на обекта, съдържащи се в документите за собственост или собственост.
При оценяване на „бизнес“ е препоръчително да се посочат уникалните индивидуализиращи характеристики на юридическото лице (индивидуален номер на данъкоплатеца, основна държава регистрационен номери др.).
За тарифа ценни книжасъщо така е възможно да се посочи номерът, датата на държавна регистрация на емисията, държавният орган, извършил държавната регистрация на емисията, както и името и горните индивидуализиращи характеристики на емитента.
Големи трудности могат да възникнат при оценката на обекти, дефинирани по родови характеристики. Въпреки това, във всички случаи се препоръчва да се съсредоточи върху максималния брой индивидуални характеристики, които са потвърдени в документите за оценявания обект.
3. Вид на определената стойност на обекта на оценка
При уточняване в договора за оценка е необходимо да се ръководите от разпоредбите на параграф 5 от FSO № 2, който съдържа изчерпателен списък на видовете стойности, които се използват при извършване на дейностите по оценка: пазарна, инвестиционна , ликвидация, кадастр.
размер 4 парична наградаза оценка
Съгласно чл. 424 от Гражданския кодекс на Руската федерация (Гражданския кодекс на Руската федерация) "изпълнението на договора се заплаща по цена, установена по споразумение на страните." Глава 39 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда, че договорът платена провизияуслугите е строго обременителен договор.
В този смисъл се изисква да се определи и договори в договора размерът на паричното възнаграждение, както и при необходимост ясни и разбираеми правила и условия за промяна на определения размер на възнаграждението. В същото време чл. 16 от Федералния закон изрично посочва, че размерът на плащането на оценителя, размерът на паричното възнаграждение за оценка на обекта на оценка на юридическото лице, с което оценителят е сключил трудов договор, не може да зависи от крайната стойност от стойността на обекта на оценка.
5. Дата на определяне стойността на обекта на оценка
Последователно текущо изданиеИзкуство. 10 от Федералния закон "датата на определяне на стойността на оценявания обект (датата на оценката, датата на оценката) е датата, към която е определена стойността на оценявания обект."
6. Информация за задължителното застраховане на гражданската отговорност на оценителя в съответствие с Федералния закон
Информацията за задължителната застраховка на отговорността на оценителя трябва да бъде посочена до степен, която позволява на клиента да получи информация не само за съществуването на такъв застрахователен договор, но и за застрахователя. В договора за оценка трябва да се посочи номерът на застрахователния договор (застрахователната полица), неговата дата, периодът, за който е извършена застраховката, името на застрахователя, неговия PSRN и (или) TIN, адресът на местонахождението на застрахователя.
7. Наименование на саморегулиращата се организация на оценителите, в която членува оценителят, и местонахождението на тази организация
8. Посочване на стандартите за оценка, които ще се прилагат по време на оценката
В споразумението за оценка трябва да се посочат приложимите федерални стандарти за оценка и стандартите и правилата за дейност по оценяване, установени от саморегулиращата се организация, в която членува оценителят, изготвил доклада, като се посочва името на органа, който ги е одобрил, одобряващия документ (заповед, решение и др.), дата и номер на одобряващия документ, както и наименованието на самия документ.
9. Указание за размера, реда и основанието за възникване на допълнителна отговорност по отношение на установеното задължение. гражданско правои член 24.6 от Федералния закон, оценителят или юридическото лице, с което оценителят е сключил трудов договор
За да се спази посоченото изискване на закона, в договора за оценка може да се включи например условие за неустойка за нарушаване на условията на оценката.
10. Информация за договора за застраховка "Гражданска отговорност" на юридическото лице, с което оценителят е сключил трудов договор за нарушаване на изискванията на договора за оценка и договора за застраховка "Гражданска отговорност" за причиняване на вреди на имущество на трети лица в резултат на нарушение на изискванията на федералния закон, федерални стандартиоценка, други нормативни правни актове на Руската федерация в областта на дейностите по оценяване, стандарти и правила за дейностите по оценка
Подобно на т.6.
11. Информация за банковата гаранция, осигуряваща правилното изпълнение на задълженията по договора за оценка, ако изпълнението на задълженията по такъв договор е обезпечено с банкова гаранция
В договора за оценка се препоръчва да се посочи номер, дата на издаване, срок на валидност, сума, за която банкова гаранция, както и името на гаранта, неговия PSRN и (или) TIN, адрес на местонахождението на гаранта. Информация за посочения начин на обезпечение може да бъде получена въз основа на сключен договор между банката, издала гаранцията, и оценителското дружество.
Посочената информация следва да се посочва само ако изпълнението на задълженията по договора е обезпечено с банкова гаранция.
12. Информация за независимостта на юридическото лице, с което оценителят е сключил трудов договор, и оценителят в съответствие с изискванията на член 16 от Федералния закон.
Член 16 от Федералния закон съдържа много обширен списък от изисквания за независимостта на юридическото лице, с което оценителят е сключил трудов договор, и на оценителя. С цел спазване на изискванията на закона в договора за оценка може да бъде включена клауза, че към датата на подписване на договора страните не са запознати с нарушения на изискванията за независимост на оценителя и организацията, с която оценителят е сключил трудов договор, установен с чл. 16 от Федералния закон от 29 юли 1998 г. № 135-ФЗ „За дейностите по оценяване в Руската федерация“ и страните се задължават да се уведомяват взаимно за настъпването на такива обстоятелства
13. Договорът за оценка, сключен от клиента с юридическо лице, трябва да съдържа информация за оценителя или оценителите, които ще извършват оценката, включително фамилно име, собствено име, отчество на оценителя или оценителите.
Посоченото изискване на Федералния закон не изисква допълнителни обяснения и посочва, че договорът не трябва да посочва всички оценители-служители на юридическо лице, а само конкретен оценител, който ще изготви и подпише доклада за оценка, който е предмет на договора .
14. По отношение на оценката на обекти, принадлежащи на Руската федерация, съставните образувания на Руската федерация или общини, споразумение за извършване на оценка от името на клиента се сключва от лице, упълномощено от собственика да извършва сделки с обекти, освен ако законодателството на Руската федерация не предвижда друго.
Както следва от параграфи 16, 17 от FSO № 1 (одобрена със Заповед на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация от 20 юли 2007 г. № 256), договорът за оценка трябва да включва задача за оценка и редица изискванията за съдържанието на договора за оценка (такава описание на обекта на оценка, цел на оценката, вид стойност, дата на оценка) могат да бъдат изпълнени чрез включването на съответната информация в заданието за оценка.
В същото време клауза 17 от FSO № 1 съдържа редица изисквания за съдържанието на заданието за оценяване, които не са изрично предвидени в чл. 10 от Федералния закон. Като се има предвид, че ангажиментът е част от договора за оценка, може да се заключи, че договорът за оценка трябва да съдържа и следната информация, която да бъде включена в ангажимента за оценка:
1) Права на собственост върху обекта на оценка
Посочено в съответствие със съдържанието на документите за собственост.
2) Преднамерено използване на резултатите от оценката и свързаните с тях ограничения
Посочено в съответствие с действителните намерения на клиента и разпоредбите на закона в случай, че оценката е задължителна.
3) Време на оценката
4) Предположения и ограничения, на които трябва да се базира оценката
Посочено в съответствие с реални обстоятелстваи законови разпоредби.
В допълнение към определени условиядоговори, моля свържете се Специално вниманиеза следващия важни елементидоговори:
1. Предмет на споразумението
Съгласно общия смисъл на Федералния закон, предмет на договора трябва да бъде платеното предоставяне на услуги за оценка на обекта на оценка в рамките на Федералния закон (или извършване на работа по оценка). С други думи, предметът на споразумението за оценка трябва да се формулира като предоставяне на услуги (изпълнение на работа) „насочени към установяване на пазарна, кадастрална или друга стойност по отношение на обектите за оценка“ (член 3 от Федералния закон).
Следва да се отбележи, че въпросът относно същността на договорите за оценка – дали такива договори по своето основно съдържание са договори за предоставяне на услуги или договори за работа – е спорен и в повечето случаи не изисква директен отговор.
2. Списък на документацията, предоставена от клиента на оценката, и сроковете за нейното подаване
Като се има предвид необходимостта от спазване на условията на оценката, посочени в заданието за оценка, изглежда необходимо да се определи списъкът с документация, която трябва да бъде предоставена от клиента, срокът за представянето й и да се включи в договора условие за възможността за иск допълнителни документии срока за представянето им, както и условието, че до получаване на оригиналните заявени документи от клиента изпълнителят има право да не пристъпва към оценката, а при нарушаване на сроковете за предоставяне на допълнителни документи , за удължаване на срока за оценката с броя дни закъснение на предоставянето на допълнителни документи.
В съответствие с параграф 8 от Федералния стандарт за оценка "Оценяване на недвижими имоти (FSO № 7)" (одобрен със Заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия № 611 от 25 септември 2014 г.) в заданието за оценка на недвижими имоти, което е част от договора за оценка, трябва да се уточниследната допълнителна информация:
1. Съставът на обекта на оценка, посочващ информация, достатъчна за идентифициране на всяка негова част (ако има такава);
2. Характеристики на обекта на оценка и неговите оценявани части или връзки към документи, с които разполага оценителят, съдържащи такива характеристики;
3. Правата, които се вземат предвид при оценка на обекта на оценка, ограничения (обременяване) на тези права, включително по отношение на всяка от частите на обекта на оценка.
Трябва също да вземете предвид клауза 7 от FSO № 7, която предвижда, че при липса на документирани права на собственосттрети лица по отношение на оценявания имот, ограничения (тежести), както и замърсяване на околната средаОценката на обекта се извършва въз основа на допускането, че няма такива права на ограничения и замърсяване, като се вземат предвид установените при огледа обстоятелства, освен ако в заданието за оценка не е посочено друго.
Следователно, ако има информация за замърсяване на околната среда по отношение на обекта на оценка, се препоръчва да се посочи и това.
В задачата за оценка може да се посочи други изчислени стойности, включително:
1. Пазарен наем (приблизително сума париза които имотът може да бъде отдаден под наем към датата на оценката при типични пазарни условия);
2. Разходи за създаване (възпроизвеждане или замяна) на обекти капитално строителство;
3. Загуби (действителни щети, пропуснати ползи) при отчуждаване на имот, както и в други случаи;
4. Разходи за отстраняване на замърсяването на околната среда и (или) рекултивация.
Трябва също да се има предвид, че наличието или отсъствието на задължението на оценителя, освен крайния резултат от оценката, ще определи и възможните граници на интервала, в който може да се намира стойността на обекта в зависимост от наличие на подходяща индикация.
В съответствие с клауза 4 от FSO № 7, за целите на този федерален стандарт за оценка, обектите на недвижими имоти могат да бъдат обекти на оценка - застроени поземлени парцели, незастроени поземлени имоти, проекти за капитално строителство, както и части парцелии проекти за капитално строителство, жилищни и нежилищни помещения, заедно или поотделно, като се вземат предвид свързаните с тях имуществени права, ако това не противоречи на действащото законодателство. Също така, за целите на ФСО № 7, обекти на оценка могат да бъдат дялове от правото върху недвижим имот.
Съгласно клауза 3 от FSO № 7, този стандарт за оценка не се прилага за оценка на въздухоплавателни средства и морски кораби, плавателни съдове за вътрешно корабоплаване, космически обекти, земни участъци, предприятия като имуществени комплекси, както и за определяне на кадастралната стойност на недвижими имоти по методи за масова оценка.
15.Може ли оценителска компания, действаща съгласно законите на Руската федерация, да извършва оценка на имущество, намиращо се на територията на Република Казахстан (в съответствие с действащото законодателствоРуска федерация)?
На първо място, отбелязваме, че Република Казахстан е независима държава, не е част от Руската федерация и следователно има своя собствена правна система.
Също така е необходимо да се обърне внимание на целта на използване на доклада за оценка. Ако оценката не е задължителна, а е необходима само за вземане на решение от една от страните по сделката, тогава такава оценка няма да доведе до значителни правни последиции е възможно.
Ако оценката е задължителна, тогава нейното прилагане съгласно законодателството на Руската федерация не може да се счита за законосъобразно поради следните обстоятелства.
Сам по себе си Федералният закон № 135-FZ от 29 юли 1998 г. „За дейностите по оценка в Руската федерация“ не установява ограничения, свързани с недопустимостта на оценка на обекти, разположени извън територията на Руската федерация. Въпреки това, както се вижда от името на този федерален закон, предмет на неговото регулиране са правоотношения, възникващи от извършването на оценъчни дейности в Руската федерация. Следователно, както гореспоменатият федерален закон, така и законите, приети в съответствие с него регламенти(включително федералните стандарти за оценка) се прилагат изключително на територията на Руската федерация.
Подобен извод може да се направи от разпоредбите на раздел VI, част трета от Гражданския кодекс на Руската федерация (международно частно право). По-специално, чл. 1205 от Гражданския кодекс на Руската федерация установява, че „правото на собственост и други вещни права върху недвижимо и движимо имущество се определят от правото на държавата, в която се намира този имот“. Изкуство. 1205.1 от Гражданския кодекс на Руската федерация гласи, че законът "подлежи на приложение към вещни права" определя по-специално:
1) видове обекти вещни права, включително принадлежността на имущество към недвижими или движими вещи;
2) прехвърляемост на обекти на вещни права;
3) видове права на собственост;
5) възникване и прекратяване на права на собственост, включително прехвърляне на собственост;
6) упражняване на права на собственост;
7) защита на правото на собственост”.
От посочените норми на Гражданския кодекс на Руската федерация следва, че за обекти на оценка, разположени извън територията на Руската федерация, се прилагат нормите на законодателството за правото на собственост на държавата, в която се намират тези обекти.
По този начин, според основно правило, при оценката на имуществото е необходимо преди всичко да се ръководи от разпоредбите на законодателството за дейностите по оценка на държавата, в която се намира оценяваният имот. Например, бегъл анализ на законодателството на Република Казахстан разкри Постановление на правителството на Република Казахстан от 12 февруари 2013 г. № 124 „Относно някои въпроси на дейностите по оценка“, което, наред с други неща, одобри Стандарт „Оценяване не движимо имущество».
С други думи, не са установени основания за прилагането на законодателството на Руската федерация относно дейностите по оценка или прякото прилагане на нормите на международните актове (заобикаляйки вътрешното законодателство на Република Казахстан) при оценката на имущество, намиращо се в Република Казахстан.
По отношение на това дали оценителска компания, оперираща на територията на Руската федерация, може да извършва дейност по оценяване на територията на Република Казахстан, трябва да се обърне внимание на следното.
На първо място, когато отговаряте на този въпрос, трябва да се ръководите от вътрешното законодателство относно дейностите по оценка на Република Казахстан.
Така че, параграф 9 на чл. 2 от Закона на Република Казахстан от 30 ноември 2000 г. № 109-II „За дейностите по оценяване в Република Казахстан“ гласи „оценител е физическо или юридическо лице, което има лиценз за извършване на оценителска дейност и е задължително член на една от камарите на оценителите."
Параграф 2 на чл. 4 от споменатия Закон на Република Казахстан уточнява: „индивидуалните оценители имат право да извършват оценителска дейност в съответствие с този закон въз основа на трудов договор с юридическо лице, извършващо дейност по оценяване, или самостоятелно като индивидуален предприемач въз основа на лиценз, предвидени от законаРепублика Казахстан „За разрешенията и уведомленията“.
По този начин, за да извършвате оценителска дейност в Република Казахстан, е необходимо да получите лиценз и да се присъедините към съответната организация - камарата на оценителите.
Законът на Република Казахстан от 16 май 2014 г. № 202-V „За разрешенията и уведомленията“, като първо приближение, не съдържа ограничения, свързани с получаване на лиценз за граждани на друга държава.
Глава 3-1 (камари на оценителите) от Закона на Република Казахстан от 30 ноември 2000 г. № 109-II „За дейностите по оценяване в Република Казахстан“ също не ограничава списъка на потенциалните членове на камарите до оценители само за граждани на Република Казахстан.
По този начин гражданин на Руската федерация, при спазване на условията, установени от горните разпоредби, има право да извършва оценъчни дейности на територията на Република Казахстан, като се ръководи от разпоредбите на тази държава.
16. Допустимо ли е извършването на оценка на обект на капитално строителство - нежилищна сграда- с цел продажба без да се отчита стойността на земята?
Съгласно параграф 3 от ФСО № 1 „обектите на оценка включват обекти граждански правапо отношение на които законодателството на Руската федерация установява възможността за тяхното участие в гражданското обращение. С параграф 4 от ФСО № 7 се въвежда уточнение това определениепо отношение на факта, че обект на оценка могат да бъдат „застроени парцели, съоръжения за капитално строителство (наричани по-долу ОКС)<…>заедно или поотделно, като се вземат предвид свързаните с тях имуществени права, ако това не противоречи на действащото законодателство.
От изложеното по-горе следва да се направят следните изводи:
Обектите на оценка включват само обекти на граждански права, които могат да участват в оборота;
BCS (сгради и конструкции) подлежат на оценка, като се вземат предвид правата на собственост, свързани с тях, ако съществуването на такива права не противоречи на закона.
Следователно е необходимо да се определи: може ли ACS да участва в гражданското обращение без права върху поземлен имот, разположен под тази ACS?
Съгласно чл. 273 от Гражданския кодекс на Руската федерация (ГК РФ) „при прехвърляне на собствеността върху сграда или конструкция, собственост на собственика на земята, върху която се намира, приобретателят на сградата или конструкцията прехвърля собствеността върху заетата земя. от сградата или конструкцията и необходими за ползването й, освен ако в закон е предвидено друго." На свой ред чл. 35 Поземлен кодексРуската федерация (LK RF) установява подобно правило за случаите, когато парцелът под отчуждената сграда принадлежи на непродавач на сградата: „при прехвърляне на собствеността върху сграда, конструкция, разположена върху чужда земя, на друго лице, придобива право да ползва съответната част от земята от земята, заета от сградата, постройката и необходима за ползването им, при същите условия и в същия обем като предишния им собственик. Подобно правило е установено в параграф 2 на чл. 271 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Освен това чл. 271 от Гражданския кодекс на Руската федерация установява: „Собственикът на сграда, конструкция или друг недвижим имот, разположен върху поземлен имот, собственост на друго лице, има право да използва земята, предоставена от такова лице, за този недвижим имот. поземлен имот“, докато „собственикът на недвижим имот, намиращ се върху чужд поземлен имот, има право да притежава, използва и да се разпорежда с този недвижим имот по своя преценка, включително да събаря съответните сгради и постройки, доколкото това не противоречи на условията на използване на този парцел, установено със законили договор."
От горните правила следва:
ACS не може да съществува отделно от правата върху поземлен имот, намиращ се под тази ACS;
ОКС не може да бъде отчуждена без да се вземе предвид поземления имот, на който се намира ОКС.
С други думи, ACS не може да бъде обект на гражданско обращение, без да се вземат предвид правата върху парцела, върху който се намира този ACS и който е необходим за използването на този ACS.
Ако правата върху поземления имот по OKS не са формализирани, тогава не следва, че тези права не съществуват. Например, ако земята се намира в държавна собственост, то правата върху него могат да бъдат издадени по реда, предвиден в параграф 9 на част 2 на чл. 39.6 RF LC. А именно, поземлен имот, намиращ се в държавата или общинска собственост, се предоставя на право на наем без наддаване, в случай че този обект се предоставя на собствениците на сгради, конструкции, помещения, разположени в този поземлен имот.
Освен това, съгласно чл. 65 от Кодекса на земята на Руската федерация, който установява принципа на платено ползване на земята, използването на поземлен имот от лице, което този сайтне принадлежи на никакво право, е основание за възстановяване на неоснователно обогатяване от това лице по искане на собственика на поземления имот ( определена позициянамира потвърждение, например, в Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 15 ноември 2011 г. № 8251/11 по дело № A57-12992 / 09-5).
От изложеното по-горе следва да се направят следните изводи:
1. Оценка пазарна стойностсгради, постройки с цел продажба без отчитане на правата върху намиращия се под тях поземлен имот е неправилно, т.к. обектът на недвижимия имот не може да участва в оборота отделно от правата върху поземления имот.
2. Обект на оценяване може да бъде (в зависимост от условията на заданието за оценка):
а) сграда и земя;
б) Поземлен имот, отделен от сградата;
в) Сграда, чиято пазарна стойност се определя като пазарна стойност на сградата с поземлен имот, от която се изключва пазарната стойност на правата върху поземления имот.
Ретроспективен критичен преглед на законодателството, регулиращо дейностите по оценяване.
Известно е, че най-важното условие за успешното развитие на всякакъв вид дейност е качеството на законодателната рамка. Това е особено важно в бързо развиваща се индустрия като оценката, където законът по същество стои зад самата индустрия.
В областта на дейностите по оценяване интересите на много страни се сблъскват: това са пряко оценители - физически лица, това са техните работодатели - юридически лица, това са потребители на оценителски услуги, това са длъжностни лица от различни нива и категории. Естествено е да се очаква, че всяка една от страните лобира своите интереси в развитието на атестационното законодателство, опитвайки се да „промъкне” изгодни за тази група промени в Закона „За оценителската дейност”. Разбира се, доброто законодателство трябва да постигне баланс между интересите на всички страни, като същевременно създава благоприятни условияза дейността и развитието на пазара на оценители. В крайна сметка, от една страна, прекомерното "затягане на винтовете" ще доведе до факта, че развитието на индустрията ще бъде възпрепятствано от бюрократични пречки. От друга страна трябва да има реален механизъм за наблюдение на оценителите. Такъв механизъм е необходим, за да се предотврати несправедливата оценка, която, за съжаление, е широко разпространена.
Интереси на оценителя в този случайсе състои в това, че законодателната рамка съдържа ясни, недвусмислени и практически изпълними изисквания за дейността му, вариращи от условията за навлизане на пазара и завършващи с изискванията за крайния продукт - доклада за оценка.
Какво беше преди
От 1998 г., когато се появи първият закон за оценителната дейност, и до законодателните реформи в оценителната дейност, които се осъществиха през 2006-2007 г., имахме макар и несъвършени, но относително прости и разбираеми правила на играта на пазара на оценките.
Дейността на оценителите се регулира от Федералния закон „За дейностите по оценяване“ № 135-FZ (в редакцията му по това време) и Стандартите за оценка, одобрени с Постановление на правителството на Руската федерация № 519 от 6 юли 2001 г. Тези стандарти не ограничаваха особено оценителя, освен това много важни въпроси за оценителите изобщо не бяха отразени в тях. Тези стандарти обаче имаха едно положително качество за оценителя - не беше много трудно да ги изпълни.
Законът за оценителската дейност признава за предмет на оценителска дейност както юридическите лица, така и лица(индивидуални предприемачи). За извършване на дейности по оценяване на компания или индивидуален предприемач е необходим лиценз, издаден от Федералната агенция за управление на собствеността. Оценителят - физическо лице, което не е индивидуален предприемач, трябва да притежава документ за съответното образование в областта на оценителската дейност ( професионална преквалификация), докато оценителят трябваше да преминава обучение за напреднали на всеки три години. Това беше краят на исканията му.
Освен това законът задължава оценяващата компания или индивидуалния предприемач да застрахова отговорността си. Застрахователното събитие, според намерението на законодателството, е нанасяне на загуби на трети лица във връзка с осъществяването от оценителя на неговата дейност. В тази област законодателството относно дейностите по оценяване не работи напълно: на практика не е имало нито един прецедент, когато застрахователят на оценителя трябва да плаща загуби.
Необходимостта от промяна на правилата на играта на пазара на оценки отдавна е назряла - нуждите на пазара просто са "надраснали" съществуващото законодателство. По-специално, много се говори за прехода на оценителите към саморегулиране. Малко хора оспориха необходимостта от прехвърляне на регулаторни правомощия от държавни органи към саморегулиращи се организации на оценители и единственият въпрос беше какъв вид саморегулиране ще се прилага на практика. Именно тук всяка от страните се опита да „влачи“ промените в закона във вида, в който това беше изгодно, в резултат на което дискусията се проточи няколко години. Дългоочакваните изменения в закона за оценителската дейност бяха приети през юни 2006 г., като промениха радикално отношенията между пазарните играчи, по-специално оценителя и фирмата работодател. Тъй като субектите на оценителска дейност, които са имали лицензи по това време, са получили правото въз основа на това да продължат дейността си до края на 2007 г., може да се каже, че новото законодателство влезе в пълна сила едва в началото на 2008 г.
Оценител и юридическо лице
Закон за оценителската дейност в ново изданиепризнава за субекти на оценяване само оценители - физически лица, членове на саморегулираща се организация на оценителите. Фирма - юридическо лице, занимаващо се с оценка, трябва да има най-малко двама оценители в персонала си - членове на саморегулираща се организация (СРО). Оценителят отговаря за резултатите от своята дейност, в без провалзастраховане на вашата отговорност.
Достатъчен брой фирми до момента са подходили формално към изискването на новия закон за дейностите по оценяване: броят на регистрираните в СРО оценители е близо до минимално необходимия. Те подписват отчетите, издадени от компанията. Разбира се, такъв подход е възможен, докато механизмът за привличане на отговорност на оценителите на практика все още не е влязъл в сила. Наистина, когато оценителите свикнат с новото законодателство, те ще стават все повече и повече важни въпросикоито вече предизвикват дискусии сред оценителите.
По-конкретно, кой на практика носи отговорност за резултата от дейността на оценителя – самият оценител или неговата фирма-работодател? Законът гласи, че „загубите, причинени на клиента, подлежат на обезщетение в пълен размер за сметка на имуществото на оценителя или оценителите, причинили своите действия (бездействие), или за сметка на имуществото на юридическото лице, с което оценителят е сключил трудов договор“. В същото време се отбелязва, че юридическо лице може да посочи в договора за оценка условията за поемане на задължения по допълнителна сигурностзадължението на оценителя да компенсира причинените на клиента загуби. Повечето оценители намират тази формулировка за неясна. На практика всеки голям клиент изисква отговорността на юридическото лице да бъде посочена в договора за оценка, което всъщност затваря отговорността на оценителите към юридическото лице. Следователно дружеството обикновено застрахова отговорността си като юридическо лице (в допълнение към задължителната застраховка на отговорността на своите оценители - членове на SRO). Всичко това навежда на мисълта, че клиентите по същество отхвърлят механизма на отговорност, предложен от авторите на закона, тоест механизма на отговорност на физическо лице. В случай на оценка на бизнес, размерът на щетите може да бъде десетки и стотици милиони рубли и в този случай е странно да се каже, че физическо лице може да възстанови нещо от имуществото си, а сумата на застраховката за физическо лице от 300 хиляди рубли не изглеждат адекватни. Размерът на компенсационния фонд на саморегулиращите се организации също не съответства на размера на възможния размер на загубите на неговите членове.
Остава открит и друг въпрос - ако отговорността на оценителя е ясно разписана в законодателството, тогава как да се упражнява контрол върху оценителските компании? В крайна сметка те сключват договор за оценка, а наетият оценител - физическо лице няма друг избор, освен да следва своите "желания". Да, и големите клиенти се ръководят именно от фирми, а не от оценители - физически лица. Така компаниите за оценка остават основни играчи на пазара, но в същото време са освободени от част от отговорността. Не е ясен, например, механизмът на отговорност на откровено безскрупулни компании: вероятно е такива компании да намерят „дупки“ в законодателството за изпълнение на определени незаконни действия.
Оценители и саморегулиращи се организации
В резултат на законодателната реформа на пазара навлязоха нови силни играчи - саморегулиращи се организации на оценителите. Някои от тези организации са действали и преди, но членството в такива организации е било доброволно. Към момента на публикуване има седем такива организации.
Законът изисква саморегулиращите се организации да включват най-малко 300 членове, които формират своите вноски компенсационен фондорганизации (в момента тази такса е 30 хиляди рубли). Обезщетителният фонд, както е замислен от законодателите, осигурява допълнително покритие за щети, причинени от оценителя на трето лице. Основните функции на саморегулиращите се организации са, първо, контрол върху дейността на самите оценители (защита на правата на потребителите на услуги в тази индустрия), и второ, защита на корпоративните интереси на самите оценители.
Според намерението на авторите на реформата се предполага тясна връзка между оценителя и саморегулиращата се организация. СРО трябва да представляват интересите на своите членове в отношенията с властите, да разработват стандарти за оценка за тази конкретна СРО, да организират конференции, семинари за присъединили се към тях оценители. В действителност в много случаи взаимодействието между оценителя и саморегулиращата се организация е ограничено до следната схема: оценителят плаща вноска в компенсационния фонд, изпълнява всички формалности и по този начин ограничава участието си в дейността на саморегулираща се организация. Но не всичко по този въпрос зависи от волята на оценителя. В редица случаи не може да се избегне участието на саморегулираща се организация в дейността на оценител. Така например, когато бизнес се оценява с цел задължително изкупуване на миноритарен дял, се изисква оценка от SRO.
Може да се каже, че механизмът за реално привличане на оценителя към отговорност за неправилно изпълнение на задълженията му по оценка на обекта към момента не е проработил. Нямаше случаи, когато оценителят трябваше да компенсира загубите, свързани с дейността му, и в момента няма такива. Въпреки това, вече има редица опити за създаване на прецедент на практика. Но, както вече споменахме, остава неясно дали средствата за обезщетение ще оцелеят, ако трябва да бъдат използвани "по предназначение".
Влагата на законодателството относно саморегулиращите се организации понякога води до странности. Така според писмото на Министерството на финансите от 19 декември 2007 г. вноските в компенсационния фонд на саморегулиращите се организации не се включват в разходите за данъчни цели. Следователно вноските в компенсационния фонд се облагат с данък върху доходите. От една страна, формално е трудно да се спори с Министерството на финансите: действително от 1 януари 2006 г. целевите вноски и удръжки за публичноправни професионални сдружения са изключени от списъка с целеви приходи, които не са доход. От друга страна, Федералният закон „За саморегулиращите се организации“, приет през декември 2007 г., гласи точно обратното. Този закон гласи, че „не се допускат плащания от компенсационния фонд, с изключение на плащанията с цел осигуряване на имуществената отговорност на членовете на саморегулираща се организация към потребителите на произведени от тях стоки (работи, услуги) и други лица. ”
Разбира се, абсурдно е да се говори за данък върху доходите във връзка с компенсационния фонд на саморегулиращите се организации. Същевременно трябва да се очаква, че все още суровата нормативна уредба за оценъчната дейност ще породи и други подобни любопитства.
Оценител и стандарти
За това, че стандартите за оценка, утвърдени с ПМС № 519, трябва да бъдат преразгледани, се говори отдавна. Посочената резолюция практически не ограничава оценителя по никакъв начин при избора на средства и на практика всеки оценител избира свои собствени насоки. Разработването на нови стандарти, заедно с дискусиите, които го съпътстват, продължава повече от две години. Разработчиците на стандартите взеха за основа Международни стандартиоценки (ISO).
И накрая, през август 2007 г. Министерството на икономическото развитие одобри нови стандарти за оценка на FSO № 1, FSO № 2 и FSO № 3. Тези стандарти бяха публикувани в „ руски вестник» 4 септември 2007 г. и веднага влезе в сила за оценители, които са се присъединили към SRO и извършват дейности по оценяване по начина, предписан от Федералния закон № 135-FZ в новата редакция. Останалите оценители, тоест тези, които все още са работили по лиценза, удължен до 1 януари 2008 г., все още използваха старите стандарти, утвърдени с ПМС № 519.
Трябва да се каже, че новите стандарти, за разлика от предишните, значително ограничават оценителя. Така нараснаха изискванията за различни видове предположения, експертни корекции и т.н. Такива допускания и корекции винаги се използват пряко или косвено във всеки доклад за оценка и при изготвянето им оценителят трябва да разчита както на пазарен анализ, така и на собствения си опит. Новите федерални стандарти за оценка изискват докладът за оценка, ако използва експертното мнение на оценителя, да анализира тази стойност за съответствие с пазарните условия. Те също така изискват всички допускания, направени от оценителя, да бъдат обосновани при съгласуване на резултатите от оценката, въпреки че това съгласуване най-често се основава на експертната преценка на оценителя (пряко или косвено, както например при метода за йерархичен анализ).
Във Федералните стандарти за оценка има редица точки, които очевидно показват недостатък в тези стандарти. Например, стандартите ефективно забраняват използването на всякакви методи, различни от метода на дисконтирания паричен поток (DCF) в подхода за оценка на дохода. Също така, според стандарта, в рамките на сравнителния подход, оценителят трябва да обоснове както избора на единици за сравнение, така и отказа да използва единици за сравнение, което на практика може да се разбира много свободно. Тези и подобни неясни формулировки могат да послужат като основание за искове срещу оценителя от страна на регулаторните органи.
Новите стандарти работят само с четири вида стойност - това са пазарна, инвестиционна, ликвидационна и кадастрална стойност. В същото време ранните стандарти съдържаха десет вида стойности. Изключени от стандартите са например типове стойности като стойност при съществуваща употреба, стойност за данъчни цели, спасителна стойност и т.н. От това следва ли, че определянето на тези видове стойности не е предмет на оценка? FSO не дава отговор на този въпрос.
Едно от нововъведенията се отнася до времето на оценката: стандартите посочват, че ако оценката е задължителна в съответствие със законодателството на Руската федерация, тогава от датата на оценката до датата на подготовка не трябва да минат повече от три месеца на доклада за оценка. Това е доста строго ограничение, като се има предвид факта, че срокът за изготвяне на доклад за оценка на бизнеса за някои обекти, например голям бизнес, може да достигне месец или повече, в зависимост от това колко бързо могат да бъдат събрани необходимите документи.
Изискванията, съдържащи се в новия FSO, гарантират ли повишаване на качеството на докладите за оценка? На този въпрос все още не може да се отговори еднозначно. Стандартите, от една страна, съдържат много строги формални изисквания към доклада, в резултат на което е станало по-лесно за регулаторните органи да „обвият“ нежелателен доклад. От друга страна, не може да се каже, че новите стандарти сериозно предотвратяват изкривяването на стойността в доклада за оценка: никаква стриктна обосновка на предположения и корекции не може да гарантира, че получената от оценителя крайна стойност е вярна. В много отношения това е въпрос на опит, квалификация и съвестност на оценителя.
В обобщение можем да кажем, че новите федерални стандарти не удовлетворяват напълно нуждата на пазара на оценки от ясна и осъществима стандартизация на дейностите по оценяване. Стандартизацията на дейностите по оценяване обаче все още не е завършена. Към момента на писането на това писмо Министерството на икономическото развитие на Руската федерация активно обсъжда федералните стандарти „Оценка на бизнеса“ (FSO № 5), „Оценка на недвижимите имоти“ (FSO № 6), „Оценка интелектуална собствености нематериални активи„(FSO № 7).
Неясно бъдеще
Към момента на публикуване на статията може да се каже, че реформата законодателна уредбадейностите по оценяване не могат да се считат за завършени. Това се възпрепятства от сблъсъка на интереси на силни участници на пазара - това са както големи оценителски компании, така и държавни органи, като Министерството на собствеността, Министерството на икономическото развитие на Руската федерация, Търговско-промишлената палата на Руската федерация и самите СРО на оценителите. Различни структури лобират своите интереси, опитвайки се да прокарат изгодни промени в законодателството.
По този начин в Държавната дума вече е внесен проект за изменение на закона за оценителната дейност, предвиждащ връщане на статута на субекти на оценителска дейност на юридически лица - специализирани оценителски компании. В същото време минималният размер на застрахователната сума, за която субектът на оценъчната дейност ще бъде задължен да застрахова отговорността си, ще се увеличи според сметката от 300 хиляди рубли. до 30 милиона рубли, а осигурителната вноска към компенсационния фонд на SRO ще се увеличи от 30 на 60 хиляди рубли. Освен това се планира да се предостави право на оценка на имущество, изцяло или частично собственост на Руската федерация, само на юридически лица.
Вече има разгорещен дебат около този законопроект, който излиза извън рамките на общността на оценяващите. По-специално, кметът на Москва Ю.М. Лужков, председател на Съвета на федерациите С. Миронов, дори се зае със законодателството относно дейностите по оценка Обществена камараРуската федерация, която публикува становището си по гореспоменатия проект за изменения на закона „За дейностите по оценка“, съдържащо критика към действащия закон.
Всичко това предполага, че в близко бъдеще са възможни нови промени в законодателството за дейностите по оценка. И е напълно възможно махалото на реформите да се завърти назад.
Загуба от такава непоследователност в Още веднъжще бъдат, разбира се, самите оценители. Оценители - физически лица вече са платили вноска в компенсационния фонд на саморегулиращи се организации, сега, в случай на подходящи промени в законодателството, техните работодатели - юридически лица също ще трябва да плащат, а самите оценители ще "плащат допълнително" към компенсационния фонд. Освен това, за да заработи законодателството на практика, е необходимо време на общността за оценка да се адаптира към него. Невъзможно е да се говори за подобряване на качеството на оценъчните услуги, докато оценителят не разбере ясно какво законодателна рамкатой да ръководи.
БЕЛИШЕВА Ирина Валентиновна, ръководител на отдела за оценка на одиторска и консултантска група "BKR-Intercom-Audit"
КОЗЛОВ Николай Александрович, методист-оценител на одитно-консултантска група "БКР-Интерком-Одит"
Понастоящем юридическо лице (компания за оценка, LLC), което възнамерява да сключи споразумение за оценка с клиент, трябва да има най-малко двама оценители в персонала на оценителната компания, чието право да извършва дейности по оценка не е спряно.
Калининградското бюро "ОЦЕНКА И КОНСУЛТАЦИЯ" може да предложи свободна длъжност втори оценител с свидетелство за правоспособност(или първия оценител) в една, няколко или всички области в оценката: оценка на движимо имущество, оценка на недвижими имоти, бизнес оценка - безплатно.
Калининградското бюро "ОЦЕНКА И КОНСУЛТАЦИЯ" ще ви предостави безплатно данните на оценител с квалификационен сертификат чрез сайта за взаимодействие в цялата Руска федерация.
Оценителят в Калининградското бюро "ОЦЕНКА И КОНСУЛТАЦИЯ" разполага с всички необходими документи за извършване на дейностите по оценяване:
- членува в една от саморегулиращите се организации на оценителите
- притежава застрахователна полица и удостоверение за образование, потвърждаващо придобиване на професионални знания в областта на оценъчната дейност
- притежава квалификационен сертификат във всички области на оценяване: оценка на движимо имущество, оценка на недвижими имоти, бизнес оценка
Вторият оценител в персонала на LLCили оценител на непълно работно време с квалификация в областта на оценителската дейност - това е необходимост за спазване на изискванията на действащото законодателство в оценителската дейност, възможност за извършване на дейност на оценителска фирма, за оценител на персонала на тази оценителска фирма - възможност да реализират своите възможности чрез изпълнение на трудовите си задължения. Вторият оценител във фирмата също е необходим, за да може организацията да получи акредитация от кредитни институции или други организации
Оценител на персонала на оценителска организация или оценител на непълно работно време може да извършва дейности по оценяване само в областите, посочени в квалификационното удостоверение
Получаването на удостоверение за квалификация е поверено на упълномощения орган. Удостоверение за квалификация се издава на оценител въз основа на резултатите от полагане на много труден квалификационен изпит в три области: оценка на недвижими имоти, оценка на движимо имущество, оценка на бизнес
Регистърът на квалификационните свидетелства на оценителите може да се види на официалния уебсайт на Rosreestr под информацията за името от регистъра на квалификационните сертификати. Издаването на свидетелства за квалификация е регламентирано упълномощен орган. Удостоверение за оценител може да се получи по искане на оценителя при успешно приключване на изпита и опит в дейностите по оценяване.
Имам нужда от втори оценителкогато персоналът на оценителската компания (LLC) вече има оценител с квалификационен сертификат, който прави оценка и самостоятелно подписва доклади за оценка, е необходим втори оценител с квалификационен сертификат, който ще извърши оценка и ще подписва самостоятелно доклади за оценка, а също , тогава , когато и двамата оценители с квалификационни свидетелства, заедно ще направят оценка и всеки ще подпише самостоятелно докладите за оценка
Ако ти изисква се втори оценител в държавата или в комбинация с удостоверение за квалификациясъветваме ви да кандидатствате чрез или на адреса на Калининградско бюро "ОЦЕНКА И КОНСУЛТАЦИЯ". Услугата за предоставяне на информация за оценител с квалификационен сертификат е безплатна и се прилага за всички региони на Руската федерация. заплатаоценителят се създава в съответствие с трудовия договор и изискванията на действащото законодателство
Нашите принципи са качество, ефективност, надеждност. Елате при нас, обадете ни се и ние ще Ви помогнем!
Мнозина не знаят, че „лицензите за оценка“ са премахнати още през 2007 г. Но това не означава, че всеки може да направи оценката. В тази статия ще научите какви документи трябва да притежава един оценител.
Повечето хора не се занимават много често с оценка. Следователно няма ясна представа какво е „оценъчна дейност“ сред масите. Много хора знаят, че има хора като "оценители", но кои са те, какво образование имат, какво разрешителнинеобходими за тяхната работа дори не представляват. Още повече, че от това страдат дори професионалните адвокати – съдии, адвокати и т. н. Досега клиентите често настояват за предоставяне на „лиценз за оценка“, които бяха премахнати още през 2007 година. Но това не означава, че документи за право на извършване на оценка изобщо не съществуват. В тази статия ще се опитаме да изясним ситуацията в това отношение.
Интересен факт - според действащото законодателство оценител може да бъде само физическо лице. В същото време той може да се занимава с дейности по оценка както частно, така и трудов договорс юридическо лице. Във втория случай договорът за оценка се сключва от юридическо лице, но конкретен оценител извършва работата. Самите юридически лица престанаха да бъдат обект на оценителска дейност заедно с премахването на лицензирането през 2007 г.
И така, какви документи трябва да има един оценител, за да има право да прави оценка?
Първо, оценителят трябва да има диплома по специалност с ориентация в областта на оценителската дейност. Към момента това са следните специалности (образователни програми):
- Оценка на предприятието (бизнеса);
- Оценка на недвижими имоти;
- Оценка на машини, оборудване и превозни средства;
- Оценка на нематериални активи и интелектуална собственост;
- "Финанси и кредит" специализация "Оценка на имоти";
- "Управление на кризи“, специализация „Оценка на стойността на предприятието (бизнеса)”.
Важен момент е, че специалностите с номера 2,3,4 позволяват на оценителя да оцени само онези видове имоти, които отговарят на името на специалността. Така че, ако оценителят има диплома по специалността " Оценка на недвижими имоти“, той не може да извършва оценка на автомобили или акции.
Важно е също да се знае, че специалността "Оценка на стойността на предприятие (бизнес)" позволява на оценителя да оцени всякакъв вид собственост, защото всичко може да се намери в бизнеса. Това е най-разпространената специалност, по която оценителите получават дипломите си.
За да се занимава с дейности по оценяване, оценителят, в допълнение към специалното образование, трябва също:
- да нямат неизчистено или непогасено досие за съдимост;
- да бъде активен член на саморегулираща се организация на оценителите - SRO;
- застраховайте отговорността си за най-малко 300 000 рубли;
Проверете наличието или липсата на съдимост трета странатрудно. Но не е нужно да се тревожите за това. Това изискване се проверява и наблюдава внимателно от саморегулиращата се организация на оценителите при присъединяването и в хода на дейността на оценителя.
Както вече споменахме, оценителят трябва да се присъедини към саморегулираща се организация на оценителите (SRO). Списък на всички съществуващи SRO оценители може да се види на уебсайта на RosReestr. Към датата на писане тази статияИма само 15 SRO оценители. Но простото присъединяване към него не е достатъчно, трябва да имате и статут на активен член - т.е. плащат такси и изпълняват други изисквания, в противен случай членството може да бъде преустановено или като цяло анулирано.
В отчетите си оценителят трябва да посочи информация за членство в SRO, а в края на отчета обикновено представя удостоверение за членство или извлечение от регистъра на членовете на SRO. Но наличието на този извлечение не гарантира, че в момента членството на оценителя не е спряно. За щастие това е сравнително лесно да се провери на уебсайта на SRO, чийто член е оценителят. Винаги има регистър на всички членове на тази СРО, в който можете да видите текущото състояние на оценителя.
За да потвърди, че изискването за застраховка е изпълнено, оценителят посочва в отчетите си цялата информация за застраховката, а често в края подава и копие от застрахователната полица. Основното, на което трябва да се обърне внимание, е датата на доклада да попада в срока на валидност на полицата, в противен случай такъв доклад може да бъде оспорен.
Често питат: "Има ли изисквания за задължително периодично повишаване на квалификацията на оценителите?" Отговаряме, че такива изисквания не са установени от действащото законодателство. Преди бяха, но през 2007 г. при реформиране на оценъчната дейност бяха премахнати от закона. Вероятно оставен на милостта на оценителите на СРО. Но повечето СРО в момента не изискват задължително периодично обучение за напреднали за обикновените оценители.
В допълнение към всичко по-горе, има един интересен момент. Както вече беше посочено, юридическите лица не са субекти на оценителска дейност, но могат да сключват договори за оценка. Тези юридически лица са обект на определени изисквания:
- дружеството трябва да има поне двама оценители на лица, за които са изпълнени всички описани по-горе изисквания (диплома, членство в SRO, застраховка);
- юридическо лице трябва да застрахова отговорността си в размер на най-малко 3 000 000 рубли.
В същото време само един оценител може да изготви и подпише отчета, което е съвсем законно. Но клиентът ще трябва само да гадае дали горните изисквания са изпълнени от юридическото лице, с което е сключил договора. Много компании, сключващи договори за оценка, посочват информация за втория оценител в договора или отчета, но не всички го правят.
Така че нека обобщим какво задължителни документимогат да предоставят оценител, който да потвърди законността на дейността им:
- диплома по специалност, свързана с оценъчна дейност;
- удостоверение за членство или извлечение от регистъра на членовете на SRO;
- валидна застрахователна полица за застраховка професионална отговорност в размер на най-малко 300 000 рубли.
За да потвърди квалификацията, оценителят може да предостави допълнителни дипломи, сертификати, сертификати, но винаги трябва да помните, че тези документи не са задължителни.