Según lo dispuesto en el art. 608 Código Civil de la Federación Rusa (en adelante, el Código Civil de la Federación Rusa), el derecho a arrendar la propiedad pertenece a su propietario. También pueden ser arrendadores las personas autorizadas por la ley o el propietario para arrendar un inmueble.
De conformidad con el apartado 2 del art. 615 del Código Civil de la Federación de Rusia, el arrendatario tiene derecho, con el consentimiento del arrendador, a subarrendar la propiedad arrendada (subarrendamiento) y transferir sus derechos y obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento a otra persona (transferencia), proporcionar el propiedad arrendada en uso libre, así como dar en prenda derechos de arrendamiento y hacerlos como aporte a capital autorizado sociedades y empresas económicas o una contribución de acciones a una cooperativa de producción, a menos que el Código Civil de la Federación de Rusia, otra ley u otra disposición establezca lo contrario actos legales. V casos especificados, a excepción de la recontratación, el arrendatario sigue siendo responsable en virtud del contrato con el arrendador.
Un contrato de subarrendamiento no puede celebrarse por un período que exceda el plazo del contrato de arrendamiento.
Cabe señalar que los contratos de subarrendamiento se rigen por las mismas reglas que los contratos de arrendamiento, salvo disposición en contrario por ley u otros actos jurídicos.
V en particular, están sujetos a los mismos requisitos en cuanto a la forma del contrato (por ejemplo, requisitos de registro estatal), las reglasel apartado 2 del art. 621Código Civil sobre la renovación de un contrato de arrendamiento por tiempo indefinido, sujeto a las reglaspar. 2 p.2 art. 615Código Civil, en cuyo sentido la duración del contrato de subarriendo se limita en todo caso a la duración del contrato de arrendamiento (Ver:19 y 20 carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 11 de enero 2002 . N 66 "Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con el alquiler").
Al mismo tiempo, debe tenerse en cuenta que, en sí misma, la celebración de un contrato de subarrendamiento por un período superior a la duración del contrato de arrendamiento no es una base independiente para reconocer la nulidad del contrato de subarrendamiento (si, al mismo tiempo, tiempo, el contrato de subarriendo cumple con todos condiciones necesarias y requisitos legales para dichos contratos).Así, la nulidad de una parte de una transacción no implica la nulidad de sus otras partes, si se puede suponer que la transacción se habría completado sin incluir la parte inválida de la misma (artículo 180 Código Civil de la Federación Rusa).
Al mismo tiempo, con base en las disposicionespárrafo 2, inciso 3, artículo 610, párrafo 2, inciso 2, artículo 615El Código Civil de la Federación de Rusia, según el cual un contrato de subarrendamiento celebrado por un período superior al plazo del contrato de arrendamiento se considera concluido por el plazo del contrato de arrendamiento., el devengo del pago por el subarrendamiento del inmueble debe efectuarse desde el momento en que se celebra, hasta el vencimiento del contrato de arrendamiento principal.
vamos a traer ejemplo concreto de la jurisprudencia.
La empresa apeló al Tribunal Regional de Arbitraje con una demanda de recuperación de la Federal institución presupuestaria alquiler atrasados en la cantidad de 725 150 RUB. en virtud de un contrato de subarrendamiento.
Por decisión del tribunal de primera instancia en satisfacción reclamación (es sobre la recuperación alquiler fue negado. El tribunal motivó su decisión por el hecho de que el contrato de subarrendamiento, celebrado por un período superior a la validez del contrato de arrendamiento principal, es inválido debido aartículo 168Código Civil de la Federación Rusa, como una transacción que no cumple con los requisitos de la ley y otros actos legales reglamentarios, por lo tanto, el alquiler no es recuperable del demandado.
El Tribunal de Apelación no estuvo de acuerdo con la conclusión del Tribunal de Primera Instancia, llamando la atención sobre lo siguiente.
El inquilino está obligado a pagar oportunamente por el uso de la propiedad (alquiler). El procedimiento, las condiciones y los términos para el pago de la renta están determinados por el contrato de arrendamiento (Inciso 1 del artículo 614 Código Civil de la Federación Rusa).
De acuerdo ast.st. 309, 310 Las obligaciones del Código Civil de la Federación Rusa deben cumplirse correctamente de acuerdo con los términos de la obligación y los requisitos de la ley, otros actos legales. negativa unilateral del cumplimiento de las obligaciones y cambio unilateral sus términos no están permitidos, excepto lo dispuesto por la ley.
Período de validez del contrato de subarrendamiento en disputa bienes raíces excede el término del contrato de arrendamiento de esta propiedad. Al mismo tiempo, la conclusión de un contrato de subarrendamiento por un período que exceda el plazo del contrato de arrendamiento no es una base independiente para reconocer el contrato de subarriendo como inválido. Mientras tanto, el hecho de utilizar el inmueble en disputa, así como la existencia de deuda, fue confirmado por los autos y no fue controvertido por las partes.
Así el tribunal Tribunal de Apelación llegó razonablemente a la conclusión de que el Subarrendatario que usa la propiedad después de la expiración del contrato de arrendamiento principal está sujeto a desalojo de las instalaciones ocupadas (Ver: Resolución del Séptimo Arbitraje Tribunal de Apelación con fecha 26 de octubre2011 N 07AP-8136/11).
La conclusión anterior es confirmada por otro ejemplo de la práctica judicial.Así, reconociendo como justificado y probado el monto de la deuda bajo el contrato de subarriendo por el período de vigencia del contrato de arrendamiento principal (y desestimando la reconvención por reconocer el contrato de subarriendo como una operación nula por exceder su plazo, el período de validez del contrato principal), el tribunal de arbitraje llamó la atención sobre el hecho de que exceder los términos del contrato de subarrendamiento, definido por el acuerdo arrendamiento, puede ser la base para la aplicación de los términos especificados en el contrato de arrendamiento, pero no para el reconocimiento de la transacción como inválida (Ver: Decreto de la Ley Federal Corte de arbitraje Distrito de Siberia Oriental del 22 de abril 2013 . N F02-1118/13 en el caso N A33-9546/2012).
Si el contrato de arrendamiento principaldejó de tener vigencia por expiración de su término, entonces el contrato de subarrendamiento, que tiene un carácter derivado de él, también deja de tener vigencia. Un subarrendatario que utilice la propiedad después de la expiración del contrato de arrendamiento principal está sujeto a desalojo de las instalaciones ocupadas (cláusula 20 de la Carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa N 66).
Abogado Savostyanova OLGA
El lector recibe inconscientemente la opinión del firmante de que escribió sus propios motivos al leer la declaración y su contenido. De hecho, la apelación es un sustituto del intelecto del solicitante. En los casos en que el resultado se forma a partir de la conciencia mental, esto puede ser muy influyente. Ordenar documento correcto vale la pena una inversión importante. Porque la ausencia de imprecisiones es un servicio muy importante.
contrato de subarrendamiento
La ley define inequívocamente la posibilidad de subarrendar bienes inmuebles ya alquilados: cualquier contrato de subarrendamiento solo puede celebrarse con el consentimiento del propietario. Sin tal, cualquier documento y acuerdo se considerará legalmente inválido. Por lo tanto, cada subarrendatario debe asegurarse de que:
el consentimiento del inquilino para el subarrendamiento?
Sobolev Ilya Iluminado (28444) hace 5 años
Casi todos respondieron al punto.)))))
Formulaciones.
Carta - Pyshechka LLC, siendo el propietario de Bulochka LLC alquilado, en virtud del contrato de arrendamiento No. _____, no se opone a la transferencia de parte de los locales de los locales arrendados, con un área de ___ metros cuadrados. subarriendo LLC "Poncheg"
En el contrato. - uno de los puntos puede sonar así: el inquilino tiene derecho, sin el consentimiento del propietario, a transferir el local arrendado y sus partes para subarrendar.
El Arrendatario tiene derecho a subarrendar el local arrendado y/o parte del mismo, previa notificación obligatoria al Arrendador.
Además convenio.
Las partes han acordado:
1- El Arrendador otorga el derecho al Arrendatario de transferir una parte del local arrendado con una superficie total de ___ m2. subarrendar a ______ LLC en los siguientes términos
Subarriendo sin el consentimiento del arrendador
Al no poder adquirir la propiedad de un espacio de oficina, producción o almacén para las necesidades de su empresa, muchos empresarios recurren al alquiler de inmuebles adecuados. V este caso el contrato se celebra con el propietario del edificio o local, que establece las condiciones para el uso del objeto arrendado. Sin embargo, no es raro que la misma propiedad se arrienda a un tercero, donde el primer inquilino actúa como arrendador. Esta forma de relación se denomina subarrendamiento y, a menudo, se vuelve más rentable para todos los participantes en la transacción. Pero, ¿es posible subarrendar sin el consentimiento del propietario, el propietario de los bienes inmuebles?
contrato de subarrendamiento
Al celebrar un contrato de subarrendamiento, las partes están obligadas a guiarse por las disposiciones legislación actual, en particular los artículos pertinentes del Código Civil Federación Rusa. Lo primero que hay que tener en cuenta es que sólo el propietario tiene derecho a arrendar bienes inmuebles y cualquier otro inmueble. Al mismo tiempo, puede autorizar a cualquier persona jurídica a arrendar la cosa, o este derecho le será concedido por ley. El contrato de subarrendamiento en sí se redacta de acuerdo con las reglas para la elaboración de un contrato regular Contrato de arrendamiento(pueden prescribirse excepciones en la Ley o acto jurídico correspondiente).
¿Necesito el consentimiento del propietario para subarrendar?
La ley define inequívocamente la posibilidad de subarrendar bienes inmuebles ya alquilados: cualquier contrato de subarrendamiento solo puede celebrarse con el consentimiento del propietario. Sin tal, cualquier documento y acuerdo se considerará legalmente inválido. Por lo tanto, cada subarrendatario debe asegurarse de que:
Habiendo recibido del propietario el derecho a subarrendar la propiedad, puede, a su vez, ceder este derecho al subarrendatario. El número de tales subinquilinos en una "cadena" no está limitado por ley.
Responsabilidad por subarriendo sin consentimiento del arrendador
Según lo dispuesto en el art. 167, 168 y 1103 del Código Civil de la Federación Rusa, la conclusión de un contrato de subarrendamiento, ejecutado sin el consentimiento del arrendador, le da a este último el derecho a rescindir el contrato de arrendamiento, así como a reclamar una compensación por las pérdidas causadas por el uso de la propiedad que no cumple con los términos del acuerdo. El propietario del inmueble debe prescribir en el contrato la posibilidad de subarrendar el objeto arrendado, y sólo este consentimiento “general” permite al arrendatario celebrar contratos de subarriendo.
Los términos de este último no deben exceder los términos de los contratos celebrados entre el arrendador y el propietario. De forma predeterminada, cualquier renovación de arrendamiento permite automáticamente la renovación del subarrendamiento. Por supuesto, inicialmente solo si existe un consentimiento "general" por parte del propietario.
contrato de subarrendamiento
Un formulario estándar de un contrato de subarrendamiento contiene los siguientes documentos:
En consecuencia, con el párrafo 2 del artículo 615 del Código Civil de la Federación de Rusia, el arrendatario tiene derecho, con el consentimiento del arrendador, a arrendar la propiedad arrendada a otra persona en virtud de un contrato de subarrendamiento. Al recibir el consentimiento para la transferencia de la propiedad bajo un contrato de subarrendamiento, esta norma es de carácter imperativo y no puede ser modificada por el contrato. En otras palabras, el contrato de arrendamiento no puede estipular que el arrendatario tenga derecho a celebrar un contrato de subarrendamiento sin el consentimiento del arrendador. Pero el contrato puede estipular directamente el derecho del arrendatario a subarrendar la propiedad. En este caso, no es necesaria la obtención adicional del consentimiento del arrendador para celebrar un contrato de subarriendo.
El legislador no establece la forma y procedimiento para que el arrendador preste su consentimiento a la celebración de una operación de subarriendo de un inmueble arrendado. El consentimiento del arrendador para celebrar un contrato de subarrendamiento se puede emitir en forma de carta, protocolo, acuerdo, adición al contrato de arrendamiento, etc., cuya copia el subarrendatario, después de leer el original, debe recibir en su manos.
Cuando el contrato de arrendamiento no preveía el derecho del arrendatario a subarrendar la propiedad arrendada, entonces el recibo consentimiento dado después de la conclusión del contrato de arrendamiento, habrá un cambio en los términos del contrato de arrendamiento en términos de los derechos del arrendatario a usar la propiedad arrendada. En vista de las disposiciones del párrafo 1 del artículo 452 del Código Civil de la Federación Rusa, un acuerdo para modificar el contrato se ejecuta en la misma forma que el contrato. Por lo tanto, si el contrato de arrendamiento está certificado por un notario, entonces el consentimiento del arrendador para subarrendar la propiedad arrendada debe ser notariado. El incumplimiento de la forma de la transacción conlleva su nulidad. Por tanto, la nulidad del consentimiento del arrendador comportará la nulidad del contrato de subarriendo, porque la celebración de un contrato de subarriendo sin el consentimiento del arrendador no es conforme a derecho.
De conformidad con la Parte 3 de la Cláusula 2 del Artículo 615 del Código Civil de la Federación Rusa, las reglas sobre los contratos de arrendamiento se aplican a los contratos de subarrendamiento. De conformidad con el párrafo 3 del artículo 607 del Código Civil de la Federación Rusa, el contrato de arrendamiento debe contener datos que permitan establecer definitivamente la propiedad que se transferirá al arrendatario como objeto de arrendamiento. A falta de estos datos en el contrato de arrendamiento, la condición sobre la cosa a arrendar se considera no acordada por las partes, y el contrato de arrendamiento correspondiente no se considera celebrado. Por lo tanto, en el modelo de contrato de subarriendo, es necesario indicar específicamente los datos que permitan establecer definitivamente el inmueble a transferir al subarrendatario como objeto del contrato de subarrendamiento. Asimismo, la descripción del inmueble cedido en subarriendo debe corresponder con el objeto del contrato de arrendamiento. En caso contrario, el contrato de subarriendo podrá reconocerse como no celebrado.
De acuerdo con la Parte 2 de la Cláusula 2 del Artículo 615 del Código Civil de la Federación Rusa, un contrato de subarrendamiento no puede celebrarse por un período superior al plazo del contrato de arrendamiento. Conclusión por el arrendatario y el arrendador de un contrato de arrendamiento de nuevo término en condiciones similares no implica la prórroga del contrato de subarriendo. En tal caso, es necesario concluir nuevo tratado subarrendar por un período que corresponda al término del contrato de arrendamiento.
Cuando el contrato de arrendamiento y el contrato de subarriendo implican condiciones simétricas para prorrogar el plazo del contrato por un nuevo plazo en ausencia de una negativa de una de las partes a prorrogar el contrato, entonces el contrato de subarriendo se prorroga si el contrato de arrendamiento continúa.
La rescisión de un contrato de arrendamiento, que se considera celebrado por un período indefinido en la forma prevista en el párrafo 2 del artículo 610 del Código Civil de la Federación Rusa (advirtiendo a la otra parte del arrendamiento con tres meses de anticipación), implica la terminación del contrato de subarrendamiento.
La terminación anticipada del contrato de arrendamiento implica la terminación del contrato de subarrendamiento celebrado de conformidad con el mismo. El subarrendatario en este caso tiene derecho a celebrar un contrato de arrendamiento de la propiedad que está en su uso bajo el contrato de subarrendamiento, dentro del plazo que reste en los términos que correspondan a los términos del contrato de arrendamiento rescindido (artículo 618 de la Ley Civil). Código de la Federación Rusa).
Un contrato de subarrendamiento típico tiene apéndices:
modelo de contrato de subarrendamiento
El concepto de subarrendamiento locales no residenciales, incluye una gran cantidad de sutilezas y matices. En particular, esto afecta el pago de impuestos. Hasta el año 2012, la tributación de las personas que celebran contratos de arrendamiento y subarrendamiento se realiza de acuerdo con esquema simplificado. En la actualidad, estos conceptos se enmarcan sistema común impuestos.
Además, debe saber exactamente qué código OKVED es aplicable para el subarrendamiento de una propiedad no residencial. En este artículo, intentaremos comprender todas las complejidades del subarrendamiento de locales.
¿Qué es un subarriendo?
El propio concepto de subarrendamiento puede clasificarse como volver a tomar propiedad en alquiler a un tercero. Esto requiere el consentimiento del dueño de la propiedad. El procedimiento es relevante para locales residenciales y no residenciales.
Vale la pena señalar que puede subarrendar todo el local o parte de él. Se ve así: usted alquila locales no residenciales de una organización o individuo por una cierta cantidad de dinero. Después de eso, puede subarrendarlo por una cantidad más sustancial.
El permiso para subarrendar locales está confirmado por el Artículo 615, párrafo 2 del Código Civil de la Federación Rusa. Establece que el arrendatario puede tratar con la propiedad arrendada de la siguiente manera:
- subarrendar el edificio (o parte del mismo);
- regalarlo gratis;
- transferir sus derechos de inquilino a un tercero.
Vale la pena señalar que el contrato de arrendamiento original no contempla el derecho del inquilino a subarrendar sin el permiso del propietario. Pero se puede incluir una cláusula que dé derecho al arrendatario a subarrendar el inmueble. Esto proporciona una celebración directa del contrato entre el inquilino y un tercero. Ya no se requiere el consentimiento del propietario.
De esto podemos concluir que el contrato de subarrendamiento se celebra entre las partes del contrato. Puede ser tanto físico como entidades legales.
A veces, una agencia inmobiliaria que presta servicios de alquiler de locales puede actuar como una entidad legal. En este caso, la tributación del inquilino cambia y entra en vigor otro código OKVED.
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Redacción implica escribir un documento estándar. El contrato es firmado por las partes de la transacción. Este es un procedimiento estándar, que no se ve afectado por los términos de la celebración del contrato y el estado de sus participantes.
El contrato de subarriendo de locales no residenciales debe incluir los siguientes puntos:
- ubicación territorial con indicación de la dirección exacta;
- el área total del edificio;
- finalidad prevista;
- plazo del contrato de subarrendamiento;
- forma y condiciones de pago.
En algunos casos, el contrato principal puede estar respaldado por los siguientes documentos:
- pasaporte catastral y certificado de registro estatal del objeto;
- acto de aceptación/entrega de locales no residenciales;
- protocolos de desencuentros y acuerdo de desencuentros.
¡Importante! A pesar de la existencia de una forma estándar de contrato de subarrendamiento, se permite ejecutarlo de forma libre. Donde requisito previo es una ocurrencia de todos los elementos principales.
Debe saber que si el contrato se celebra por un período de más de 12 meses, se requiere su registro estatal. El Acuerdo entra en vigor sólo a partir del momento de su registro. En caso contrario, el permiso de alquiler del local por parte de un tercero no tendrá fuerza legal.
Además, el contrato de arrendamiento no debe exceder el término del arrendamiento original. Al mismo tiempo, después de la fecha de vencimiento, el documento no se renueva automáticamente. Cada vez que se requiere un nuevo contrato.
Derechos y obligaciones de las partes
Especial atención merecen los derechos y obligaciones de las partes del acuerdo. Esto no se aplica al propietario del local, sino solo al inquilino y subarrendatario. Considere los derechos y obligaciones de cada una de las partes del acuerdo.
Inquilino
Esta parte está obligada: a proporcionar un local no residencial en condiciones aptas para su uso, para garantizar el suministro de agua, electricidad y calefacción.
Cabe señalar que la inacción de los servicios públicos no implica responsabilidad del arrendatario. Además, el arrendatario está obligado a familiarizar al subarrendatario con el reglamento interno y el plan de evacuación en caso de emergencias.
El arrendatario tiene derecho a comprobar el cumplimiento de los términos del contrato de subarriendo. esto se hace en tiempo de trabajo y en presencia del subarrendatario. Este último está obligado a proporcionar todos los documentos, incluido el permiso para un determinado tipo de actividad.
El inquilino tiene derecho a realizar reparaciones mayores o corrientes en locales no residenciales transferidos para subarriendo. En este caso, se notifica al subarrendatario en escribiendo 30 días antes del trabajo. Vale la pena señalar que durante la reparación, no se cobra el alquiler del subarrendatario.
El arrendatario tiene derecho a establecer el orden de trabajo del local los fines de semana y Días festivos. No afecta el pedido y el monto del pago.
Subarrendatario
Esta parte contratante está obligada a utilizar el local únicamente para los fines especificados en el contrato. Supervisar el estado técnico y de incendios de los locales no residenciales de acuerdo con las normas establecidas.
Asumir de forma independiente toda la responsabilidad ante las autoridades que dan permiso y control. actividad empresarial. Eliminar las consecuencias de accidentes y otros daños en el local causados por culpa propia.
No realizar o si no hay permiso por escrito del inquilino. depósito oportuno establecido por el acuerdo alquiler.
Si el contrato de arrendamiento se rescinde anticipadamente, por iniciativa del subarrendatario, deberá comunicárselo al arrendatario con una antelación mínima de un mes.
El subarrendatario está obligado a presentar los siguientes documentos al arrendatario al finalizar el contrato:
- un extracto de los datos bancarios, con el sello de la empresa y la firma del contador;
- un extracto del Registro Estatal Unificado de Personas Jurídicas, tomado a más tardar 30 días antes de la firma del contrato;
- un documento que da permiso para firmar un contrato de subarrendamiento.
Vale la pena señalar que la lista anterior de obligaciones de las partes está lejos de ser completa, pero aquí se indican sus principales derechos y obligaciones.
caracteristicas de la tributacion
El subarrendamiento a menudo se confunde con los servicios de intermediación para el alquiler de locales. De acuerdo con el Código Fiscal de la Federación Rusa, estos son conceptos diferentes, respectivamente, el procedimiento fiscal también difiere.
Los servicios de intermediación a menudo son proporcionados por agencias inmobiliarias que celebran contratos de arrendamiento con el propietario y, con su consentimiento, arriendan las instalaciones a terceros. Para ello se utilizan el código OKVED 70.31 "Actividades de agencias inmobiliarias" y el código OKVED 68.31 "Agencias inmobiliarias".
Para la actividad de subarrendamiento de bienes inmuebles, puede utilizar el código OKVED 70.20 "Arrendamiento de bienes inmuebles residenciales y no residenciales propios" y el código OKVED 68.20 "Prestación en alquiler y operación de bienes inmuebles propios o arrendados".
Ingreso individuos procedente del subarrendamiento de bienes inmuebles está sujeta al IRPF al tipo del 13%. Un documento en el formulario 3-NDFL se presenta anualmente, hasta el 30 de abril. El monto requerido deberá ser pagado a más tardar el 15 de julio del año en curso.
Para las personas jurídicas, la tasa de impuesto es del 6% bajo el régimen tributario simplificado. Pero dada la condición del empresario, se pueden asignar primas de seguro adicionales.
Recuerde que la evasión de impuestos es responsabilidad administrativa y penal.
La multa máxima por evasión de impuestos al subarrendar locales no residenciales puede ser de 500,000 rublos o prisión de hasta 3 años.
¿Tiene usted alguna pregunta?
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Al celebrar un contrato de subarriendo, se requiere el consentimiento por escrito de todos los propietarios de la propiedad. La práctica muestra que muchas personas se olvidan de emitir el permiso de todos los propietarios. Esta necesidad se aplica a los casos en que el propietario es un niño. Pero si las personas están registradas en la plaza sin poseerla, entonces no se requiere su apariencia o permiso. La práctica muestra que un documento escrito no según una plantilla, sino manualmente, puede actuar como consentimiento. Después de eso, es certificado por un notario que indica la fecha, la firma del solicitante.
Los riesgos para el inquilino están determinados por el hecho de que el objeto no será largo tiempo entregado al subarrendatario: entonces habrá un sobrepago del valor del alquiler. La responsabilidad por daños a la propiedad está fijada por el contrato. En caso de violación de los términos de uso del objeto por parte de un tercero, los derechos financieros se transfieren al demandado. Por lo tanto, el inquilino siempre puede protegerse por las normas del documento. Las ventajas para el arrendatario son la posibilidad de ingresos/ahorros adicionales (al alquilar parte del local a terceros).
¿El subarrendamiento es un mero trámite o un complejo procedimiento legal?
Tales desperdicios, al cumplir con estas reglas, parecerán costos insignificantes en comparación con el beneficio recibido del subarrendamiento de locales residenciales por un período corto. Es importante recordar aquí que la rentabilidad de este negocio dependerá en gran medida de la actividad de búsqueda y captación de subarrendatarios. Un huésped satisfecho definitivamente regresará al lugar donde se sintió cómodo para quedarse en el próximo viaje.
De hecho, redactar este tipo de acuerdo es un procedimiento bastante complicado, y una persona no iniciada en sus sutilezas puede confundirse fácilmente. Por lo tanto, para tener una comprensión del contrato de subarriendo, es necesario tener ciertos conocimientos, que consisten en una serie de conceptos.
Características del contrato de arrendamiento.
Dado que el contrato de subarrendamiento es un derivado del contrato de arrendamiento, no puede celebrarse por un período que exceda el plazo del contrato de arrendamiento original. Por supuesto, la terminación anticipada del contrato de arrendamiento implica la terminación del contrato de subarrendamiento celebrado de conformidad con el mismo. Sin embargo, en este caso, el subarrendatario tiene derecho a celebrar un contrato de arrendamiento de la propiedad que está en su uso en virtud de un contrato de subarrendamiento. Tal acuerdo puede celebrarse dentro del plazo restante del subarrendamiento en los términos y condiciones correspondientes a los términos del contrato de arrendamiento rescindido. es decir, en terminación anticipada contratos de arrendamiento, la legislación protege los derechos de un arrendatario de buena fe, permitiéndole concluir un acuerdo independiente sobre la propiedad que usó en los términos de un subarrendamiento, dentro del período restante del subarrendamiento.
Las normas sobre los contratos de arrendamiento se aplican a los contratos de subarrendamiento, salvo que la ley u otros actos jurídicos dispongan lo contrario. El arrendador en virtud del contrato de subarrendamiento es el inquilino en virtud del contrato principal, y el subarrendatario en relación con él actúa como inquilino.
Características de la transacción: subarrendamiento, derechos y obligaciones de las partes.
Teniendo en cuenta los signos identificados de un contrato de subarriendo y su características generales, es necesario formular su definición. El contrato de subarrendamiento es contrato civil, según la cual el arrendatario (subarrendador), salvo que la ley o el contrato de arrendamiento dispongan lo contrario, se obliga a proporcionar al subarrendatario determinados bienes para su posesión y uso temporal o para su uso temporal, debiendo el subarrendatario pagar una renta al subarrendador por ello. Al mismo tiempo, son de su propiedad los frutos, productos y rentas que perciba el arrendatario como consecuencia del uso de la cosa arrendada de conformidad con el contrato.
contrato, comunicándolo a la contraparte con una antelación mínima de tres meses.Se regula de manera especial la forma del contrato de arrendamiento, que prevé la posterior transmisión de la propiedad de este inmueble al arrendatario. Dichos contratos deben celebrarse en la forma prevista para el contrato de compraventa del inmueble correspondiente.
Celebración de un contrato de subarrendamiento
También debe tenerse en cuenta que si el arrendatario ha celebrado un contrato de subarrendamiento sin el consentimiento del arrendador, el arrendador tendrá derecho a exigir la terminación del contrato de arrendamiento y la compensación por las pérdidas debido al hecho de que el arrendatario utiliza la propiedad no de acuerdo con los términos del contrato de arrendamiento.
El arrendatario tiene derecho, con el consentimiento del arrendador, a subarrendar (subarrendar) la propiedad arrendada y transferir sus derechos y obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento a otra persona. Esta condición es imperativa en términos de obtener el consentimiento para la transferencia de la propiedad para subarrendamiento y, por lo tanto, no puede ser modificada por el contrato.
Características del contrato de subarrendamiento
permiso de subarriendo, prescrito en el contrato de arrendamiento, libera al arrendatario de la obligación de obtener nuevos acuerdos del arrendador en posibles transacciones posteriores. Por un lado, esto es una ventaja para el arrendatario, pero por otro lado, es un peligro para el arrendador, ya que al firmar un contrato de arrendamiento con derecho a subarrendamiento, no tiene idea con quién puede celebrarlo el arrendatario. en el futuro. contrato similar y qué condiciones adicionales pueden incluirse en el contrato de subarrendamiento.
La legislación actual de Rusia prevé la conclusión de un contrato de subarrendamiento de bienes inmuebles por un período de más de un año, registro obligatorio. Si no hay registro, entonces el subarrendatario puede incurrir en ciertos riesgos. Después de todo, un contrato no registrado en la forma prescrita no es válido.
Subarrendamiento de locales no residenciales
Subarrendamiento: un procedimiento en el que la contraparte del propietario de locales no residenciales, que previamente celebró un contrato de arrendamiento de una propiedad, firma un nuevo acuerdo de arrendamiento de locales con un tercero. Al mismo tiempo, la ley no prevé la prohibición de aumentar la renta en virtud de un contrato de subarrendamiento. La legislación de la Federación de Rusia prevé varios artículos del Código Civil de la Federación de Rusia a la vez, que regulan el procedimiento para alquilar o subarrendar una propiedad, así como el procedimiento para celebrar un contrato de subarrendamiento de locales no residenciales entre personas jurídicas. (cláusula 2, artículo 615 del Código Civil de la Federación Rusa). Para transferir el derecho de uso de locales no residenciales a un tercero en régimen de subarrendamiento, se requiere el consentimiento por escrito del propietario de la propiedad directamente (cláusula 2, artículo 615 del Código Civil de la Federación Rusa). A falta de tal consentimiento, acuerdo adicional o como uno de los términos del contrato de arrendamiento, la transacción de subarrendamiento será nula. ¡Importante! El subarriendo de locales no residenciales propiedad del municipio será legal solo si hay un permiso por escrito de las autoridades Gobierno municipal. Cualquier actividad ilegal puede resultar en responsabilidad administrativa y penas severas.
El subarrendamiento de locales no residenciales no requiere registro oficial en estructuras estatales. El arrendatario principal debe contar con el consentimiento por escrito del propietario del local para la conclusión de transacciones adicionales para el arrendamiento de esta propiedad. En los casos de firma mutua por ambas partes de un acuerdo sobre el subarrendamiento de locales, el OKVED de la organización, su tipo de actividad y otros atributos, no importan en el futuro.
Cómo redactar un contrato de subarrendamiento para locales no residenciales: muestra y reglas
Una simple forma escrita de un acuerdo es suficiente para completar la transacción. Pero que pasa registro estatal? Este momento depende de la duración del subarriendo. Si el subarrendamiento de locales no residenciales dura menos de un año, todo se hace sin trámites adicionales. Sin embargo, cuando se alquila una propiedad por un período de más de 12 meses, el acuerdo se registra a través de Rosreestr.
- nombre del documento, número del contrato con varios subarrendatarios, fecha de celebración del contrato;
- parte introductoria: datos de las partes de la transacción, un registro del consentimiento del inquilino principal para transferir las instalaciones a terceros;
- la parte principal (tabla 1);
- disposiciones finales: se regulan las situaciones de fuerza mayor, las personas jurídicas indican los detalles de la organización;
- firmas de las partes.
Subarrendamiento de locales no residenciales (2020)
Los abogados de Hydrocablemontazh decidieron ejercer su derecho legal de celebrar un contrato de arrendamiento con Propeller LLC directamente, gracias a las disposiciones del Código Civil de la Federación Rusa. Hicieron una oferta, donde ofrecieron pagar a favor de Propeller LLC la misma cantidad que enviaron a cuenta de las obligaciones bajo el contrato de subarrendamiento a IP Ivanov A.B.
- datos de las partes del acuerdo;
- términos de transferencia de propiedad, propósito;
- descripción detallada del objeto:
- tipo de local: edificio, habitación, almacén u oficina;
- características técnicas - área, características de diseño, equipamiento;
- dirección de ubicación legal/real;
- pago de alquiler que incluye:
- pago real por el uso del área;
- facturas de servicios públicos (luz, agua, calefacción, etc.).
- costos de comunicación (teléfono, línea de internet);
- otros pagos a discreción de las partes;
- detalles y firmas.
Que es un subarriendo, o en terceros
Las ganancias dependen de su actividad para encontrar y atraer clientes y la impresión que los huéspedes de la ciudad tendrán después de vivir en este apartamento. Un huésped satisfecho volverá aquí la próxima vez y recomendará su alojamiento a sus colegas y amigos.
También se requiere notificar al arrendador y obtener su consentimiento por escrito. El plazo para la consideración de la propuesta es de un mes. Si transcurrido este plazo el propietario del terreno no ha confirmado su consentimiento o se niega, el terreno arrendado puede ser transferido para uso temporal a un tercero.
Entre todas las transacciones inmobiliarias, una de las más comunes es el subarrendamiento. ¿Qué es, qué significa este concepto, es tal transacción legal?
El subarrendamiento es uno de los tipos de arrendamiento, que implica la transferencia del derecho a usar un local o un terreno para cualquier propósito sobre la base de contrato actual alquiler. Como toda operación realizada sobre la base de un contrato, tiene sus propias características, normas reglamentarias y restricciones.
Con la ejecución correcta de todas las acciones, la realización competente de la transacción, el subarrendador puede motivos legales obtener ingresos de este tipo de alquiler.
Subarriendo
El subarriendo es la cesión de una parte del local arrendado a un tercero por el derecho de uso, en cuyo caso existen dos acuerdos:
- el contrato de arrendamiento principal de locales (o terrenos) residenciales o no residenciales con la condición obligatoria del derecho de subarrendamiento;
- un contrato de subarrendamiento celebrado entre un nuevo inquilino y una persona en cuyo derecho de uso se encuentra el objeto.
Si se firma tal documento, todas las partes que celebren relación contractual, se nombran de la siguiente manera:
- el propietario del local (parcela): aparece en el contrato de arrendamiento principal;
- el arrendatario así nombrado en el contrato de arrendamiento principal. Al celebrar un contrato de subarrendamiento, ya se le denomina subarrendador;
- subarrendatario - una persona que alquila un objeto de un subarrendador.
Para completar la transacción legalmente, debe seguir los siguientes pasos:
- Redactar un contrato de arrendamiento entre el propietario del local o solar y la persona que quiera utilizarlo para sus propios fines. Entre los derechos que tendrá el arrendatario en virtud de dicho contrato, se prescribe necesariamente la posibilidad de ceder la propiedad para subarrendamiento posterior. En caso de que el acuerdo principal no contenga tal condición, entonces se refleja en el acuerdo adicional;
- subarriendo por el arrendatario a un tercero (para lo cual contrato separado a los que se aplican orden establecido documentación);
- transferencia de la propiedad arrendada a derecho de uso de un tercero (subinquilino).
Cabe señalar que la transacción concluida con el subarrendador no puede contradecir los términos principales del contrato de arrendamiento principal, por ejemplo:
- utilizar la propiedad en subarriendo para fines prohibidos por el arrendador;
- realizar reparaciones, realizar comunicaciones, si no existe el debido permiso del propietario.
El propio contrato de subarrendamiento puede formalizarse con carácter reembolsable (con pago) y gratuito (gratis). El Código Civil de la Federación Rusa establece algunas restricciones a la posibilidad de subarrendar por gratis- en el caso de que estemos hablando de áreas fondo forestal o el subarrendatario es el responsable organización comercial, fundador o miembro de organismos reguladores.
Se pueden subarrendar las siguientes propiedades:
- locales no residenciales;
- casas, apartamentos;
- terrenos con y sin edificaciones.
Cada uno de estos objetos tiene sus propias características de la transacción. El apartamento y el local están sujetos a reglas generales registro de un subarrendamiento, y la transacción en curso con terrenos ya tiene su propio características distintivas. Un terreno puede ser subarrendado sin el consentimiento por escrito de su propietario si el contrato de arrendamiento no contiene una prohibición al respecto.
Características de la celebración del contrato.
El contrato de subarriendo celebrado entre las partes tiene las siguientes características:
- el contrato debe contener todos los datos sobre las partes (subarrendatario y subarrendador);
- se indican los derechos de ambas partes, así como sus principales obligaciones;
- se muestran las condiciones para rescindir el contrato o modificarlo;
- posible situaciones controvertidas, así como la forma de su liquidación;
- se identifique claramente la parte del local que se subarrienda. Además de la indicación exacta del área (local, apartamento, solar), la aplicación indica el plano general, que indica la configuración y ubicación;
- costo de subarrendamiento. Un punto importante es que su valor no depende del costo del alquiler (a menos que el propietario del local prescriba tal condición, que prácticamente nunca se encuentra). Este hecho responde a preguntas frecuentes¿Es rentable o no subarrendar la propiedad? Hay precedentes cuando el subarrendador recibe por el derecho de uso de parte del inmueble aún más de lo que él mismo paga por el arrendamiento del local;
- periodo de subarrendamiento. En todo caso, no podrá exceder de la duración del contrato de arrendamiento principal.
Vídeo: Alquiler y subarriendo
Documentos requeridos
Al celebrar un contrato de subarrendamiento, es necesario adjuntar un paquete de documentos presentados por los siguientes nombres:
- pasaporte del arrendatario u otro documento de identidad;
- el contrato de arrendamiento de los locales, sobre la base de los cuales opera el subarrendador;
- recibo bancario que confirme el pago del estado. deberes;
- en el caso de que al concluir la transacción no sean las partes mismas, sino sus representantes (o representante), entonces un poder notarial por el derecho a realizar dicha transacción;
- documentos que confirman la propiedad de la propiedad;
- pasaporte catastral. Es necesario si el objeto del contrato es parcela. En el caso de que existan edificios en dicho sitio (residenciales y edificios no residenciales e instalaciones), también proporcionan un pasaporte técnico;
- si la propiedad provista para el subarrendamiento es propiedad de los cónyuges, entonces se deben adjuntar documentos que contengan el consentimiento de la segunda parte para la implementación de dicha transacción (están notariados);
- si los niños menores están registrados en el territorio de la propiedad arrendada, un certificado de residencia real niño en otra área.
Vale la pena señalar que hay situaciones en las que, debido a la falta de consentimiento del propietario del objeto o al deseo de ocultar sus ingresos, el subarrendador arrienda sin documentación- la llamada "renta oculta". En este caso, tales acciones son ilegales y, si tiene la intención de subarrendar el local, asegúrese de solicitar la documentación adecuada.