V súčasnosti drvivá väčšina Rusov s súkromný pozemok bytové priestory, prenajímať ich bez riadneho plnenia zmluvy komerčný nábor obytných priestorov, teda „v tme“. Najčastejším úsudkom o motívoch takéhoto správania je neochota platiť dane z príjmu z prenájmu bývania. Analýza právne predpisy, upravujúci mechanizmus zániku zmluvy o komerčnom nájme, umožňuje pozrieť sa na tento problém nielen v čisto materiálnej, ale aj formálno-právnej perspektíve.
prúd civilné právo upravuje prenájom obytných priestorov podľa noriem obsiahnutých v kapitole 35 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Odsek 1 článku 671 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie obsahuje definíciu zmluvy o prenájme obytných priestorov, podľa ktorej sa jedna strana - vlastník obytných priestorov alebo ním poverená osoba (prenajímateľ) - zaväzuje poskytnúť druhej strane (nájomca) s bytovými priestormi za odplatu za držbu a užívanie na bývanie v ňom. Iba individuálny. Obytné priestory môžu byť poskytnuté právnickým osobám na držbu a (alebo) užívanie na základe nájomnej zmluvy alebo inej zmluvy (článok 2, článok 671 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Pri určovaní občianskoprávnej povahy komerčného prenájmu bytových priestorov by sa nemalo vychádzať len zo skutočnosti, že predpisy, ktoré ho upravujú, sú obsiahnuté v časti IV. Samostatné typy povinnosti“ Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ale zohľadňujú aj normatívny výklad najvyšší súd Ruská federácia, uvedené v uznesení pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 02.07.2009 č.14 „K niektorým otázkam, ktoré vznikli v r. súdna prax pri aplikácii Zákon o bývaní Ruská federácia". Vyhláška pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie z 2. júla 2009 č. 14 "O niektorých otázkach, ktoré sa vyskytli v súdnej praxi pri uplatňovaní bytového zákonníka Ruskej federácie" // ruské noviny. - 2009. - 8. júla. - č. 123.
V odseku 4 uvedeného uznesenia je vysvetlené, že obydlie môže byť predmetom občianskeho aj bytové vzťahy a súdy by mali mať na pamäti, že občianske právo na rozdiel od bytového práva upravuje vzťahy súvisiace s držbou, užívaním a nakladaním s bytovými priestormi ako predmetom hospodárskeho obratu (napríklad transakcie s bytovými priestormi vrátane prevodu bytových priestorov za komerčné nájomné).
Nebytové priestory v súkromnom vlastníctve občanov a právnických osôb možno poskytnúť na základe zmluvy o komerčnom prenájme fyzickým osobám.
Zmluva o komerčnom prenájme obytných priestorov je naliehavá - jej trvanie nesmie presiahnuť päť rokov. Ak v zmluve nie je uvedená lehota, považuje sa za uzavretú na päť rokov (odsek 1, článok 683 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Vyplýva to z rozboru právnych predpisov upravujúcich pôsobnosť prenajímateľa a nájomcu vo veľkom počte zákonné výhody poskytnuté nájomcovi bývania pri ukončení zmluvy. Celkový počet právnych preferencií poskytnutých nájomcom spôsobuje, že uzavretie zmluvy o komerčnom prenájme pre vlastníkov bytových priestorov - potenciálnych prenajímateľov je neatraktívne.
Článok 684 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie teda poskytuje nájomcom obytných priestorov predkupné právo na uzavretie zmluvy o nový termín. Najneskôr tri mesiace pred uplynutím doby trvania zmluvy o nájme nebytových priestorov je prenajímateľ povinný ponúknuť nájomcovi uzavretie zmluvy za rovnakých alebo odlišných podmienok alebo upozorniť nájomcu na odmietnutie obnovenia zmluvy v súvislosti s rozhodnutím. neprenajímať bytové priestory aspoň na rok. Vlastník je teda obmedzený v užívaní bytov, ktoré mu patria, z hľadiska možnosti zárobku, ak nechce prenajímať svoj vlastný obytný priestor nájomcovi, ktorý ho predtým obýval. Ako je zrejmé z vyššie uvedeného, k zániku zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov z dôvodu skončenia platnosti zmluvy z podnetu prenajímateľa-vlastníka došlo pre mimoriadne nevýhodnú podmienku - nemožnosť prenajímania bytov komerčného prenájmu inému nájomcovi do roka.
Problematické z finančného hľadiska je pre prenajímateľa porušenie ročnej lehoty, počas ktorej on zbavený práva nájomné bývanie. IN tento prípad nájomca má právo požadovať uznanie takejto zmluvy za neplatnú a (alebo) náhradu strát spôsobených odmietnutím obnovenia zmluvy s ním. V skutočnosti môže byť prenajímateľ občiansky zodpovedný za porušenie zákona obmedzené použitie bývanie mu patriace v prípade nesplnenia podmienky na prednostné právo poskytovanie bývania nájomcom. Okrem toho prenajímateľ nesie dvojitú zodpovednosť, pretože uznanie transakcie za neplatnú v súlade s článkom 167 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je povinnosťou prenajímateľa uhradiť novému nájomcovi všetko, čo v rámci transakcie získal. .
Neúčinná a diskreditujúca právne postavenie prenajímateľa je právna úprava zániku zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov.
V súlade s článkom 450 ods. 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je ukončenie zmluvy možné dohodou strán, pokiaľ Občiansky zákonník Ruskej federácie, iné zákony alebo zmluva neustanovujú inak. Všeobecným pravidlom pre ukončenie zmluvy je preto dohoda strán. Doložka 2 článku 450 a článok 451 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie ustanovujú prípady ukončenia zmluvy v jednostranne iniciovaná jednou zo strán závažné porušenie zmluvných podmienok jednou zo zmluvných strán, ako aj v súvislosti s významnou zmenou okolností.
Takže v súlade s odsekom 1 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má nájomca obytných priestorov právo so súhlasom ostatných občanov, ktorí s ním trvale bývajú, kedykoľvek ukončiť pracovnú zmluvu do písomne oznámiť prenajímateľovi tri mesiace vopred. Túto možnosť prenajímateľovi zákon neposkytuje.
Jednostranné vypovedanie zmluvy o komerčnom prenájme obytných priestorov z iniciatívy prenajímateľa aj nájomcu v súlade s odsekom 3 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je možné v r. súdneho poriadku v nasledujúcich prípadoch:
- - ak priestory prestanú byť vhodné na trvalý pobyt, ako aj v prípade núdze;
- - v ostatných ustanovených prípadoch bytový zákon.
K jednostrannému vypovedaniu zmluvy z iniciatívy prenajímateľa môže dôjsť pri vykonávaní právneho predpisu ustanoveného v článku 684 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ako aj pri vypovedaní zo strany prenajímateľa v týchto prípadoch:
- - nezaplatenie platby za bývanie nájomcom počas šiestich mesiacov, pokiaľ nie je v zmluve stanovené dlhšie obdobie (článok 2 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
- - zničenie alebo poškodenie obytných priestorov nájomcom alebo inými občanmi, za ktorých konanie je zodpovedný (článok 2 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
- - používanie obytných priestorov na iné účely alebo systematické porušovanie práv a záujmov susedov nájomcom alebo inými občanmi, za ktorých konanie je zodpovedný (článok 4 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Postup pri vypovedaní zmluvy v posledných troch prípadoch na súde zároveň prenajímateľovi komplikuje dlhá doba realizácie tohto postupu podľa uváženia súdu. Dovolím si poznamenať, že v praxi sa vyskytujú prípady, keď pri uzatváraní nájomných zmlúv obsahuje text zmluvy ustanovenia o potrebe dodržania predsúdneho konania na ukončenie zmluvy z podnetu prenajímateľa, navyše jeden odsekov zmluvy obsahuje tieto ustanovenia: jednostranné ukončenie tejto zmluvy a pri dodržaní všetkých bodov dohody oboch zmluvných strán je zmluvná strana, ktorá má v úmysle túto dohodu vypovedať, povinná oznámiť tento úmysel druhej zmluvnej strane do 30 dní.“ To znamená, že na základe textu zmluvy prenajímateľ môže zaslaním príslušnej výpovede vysťahovať nájomcu po 30 dňoch odo dňa, keď nájomca dostal takéto oznámenie. dané právo prenajímateľa nespĺňa požiadavky odseku 2 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, a preto by sa v tejto časti v súlade s článkom 180 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie mala transakcia vyhlásiť za neplatnú. .
Súdnym rozhodnutím tak môže byť nájomcovi poskytnutá lehota najviac jedného roka na odstránenie priestupkov, ktoré slúžili ako základ na ukončenie zmluvy o nájme obydlia. Ak nájomca v lehote určenej súdom spáchané priestupky neodstráni alebo neurobí všetky potrebné opatrenia na ich odstránenie, súd na opätovné odvolanie prenajímateľa rozhodne o zrušení nájomnej zmluvy. obydlie. Zároveň na žiadosť zamestnávateľa môže súd v rozhodnutí o ukončení zmluvy odložiť výkon rozhodnutia najviac o jeden rok (ods. 2, § 687 Občianskeho zákonníka Ruská federácia).
Malo by sa uznať, že ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme sa môže odložiť na pomerne dlhý čas. To však súvisí skôr s pozíciou. súdov ktorí majú riešiť prípady v štatutárne termín, ale so samotnými okolnosťami komplikovaného prípadu, rozpory v dokumentoch. Napríklad obchodnú nájomnú zmluvu, uzavretú vo svojej podstate a podpisoch, najprv prenajímateľ „nahradil“ zmluvou o „dočasnom prenájme kancelárskych priestorov“. Chcel by som tiež poznamenať, že prípady ukončenia obchodných nájomných zmlúv sú v súdnej praxi pomerne zriedkavé. Toto ustanovenie zasahuje do postavenia prenajímateľa, keďže umožňuje nájomcovi ponechať si právo dlhodobo sa zdržiavať v byte vlastníka. Okrem toho v súlade s článkom 12 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie právo ukončiť alebo zmeniť zmluvu slúži ako jeden zo spôsobov ochrany porušených občianskych práv. Ustanovenia odseku 2 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie podľa nášho názoru porušujú právo na ochranu priznané prenajímateľovi.
Je potrebné poznamenať, že Občiansky zákonník Ruskej federácie obsahuje ustanovenie o krátkodobom prenájme obytných priestorov uzavretom na obdobie do jedného roka (odsek 2, článok 683 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Podľa autora dizajn túto dohodu je atraktívnejší pre potenciálnych nájomcov bytových priestorov, keďže sa naň nevzťahujú vyššie uvedené ustanovenia § 684, 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktoré zaťažujú vlastníkov bytových priestorov. ďalšie povinnosti pri ukončení zmluvy o obchodnom prenájme. Krátkodobá zmluva obchodný nájom môže byť ukončený na podnet prenajímateľa v súdnom konaní v prípade nezaplatenia poplatku viac ako dvakrát po uplynutí ustanovené dohodou platobná lehota (odsek 2, článok 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Malo by sa však poznamenať, že krátkodobá doba trvania zmluvy spôsobuje nepríjemnosti pre prenajímateľov – vlastníkov obytných priestorov, pretože títo musia pravidelne, s frekvenciou stanovenou v zmluve, vykonávať postup na predĺženie zmluvy alebo jej vypovedanie.
K zániku bytového vzťahu z nájomnej zmluvy môže dôjsť tak v dôsledku skončenia nájomnej zmluvy, ako aj z iných dôvodov (smrť jedného nájomcu). Pojem „skončenie pracovnej zmluvy“ je preto širší ako pojem „skončenie pracovnej zmluvy“. Ukončenie nájomnej zmluvy je aktom vôle, ktorý svojím spôsobom právnej povahy jednosmerná alebo obojsmerná dohoda. ako ktokoľvek iný občianska zmluva, možno nájomnú zmluvu ukončiť dohodou zmluvných strán. Ruzanova V. D. Ukončenie zmluvy o prenájme priestorov // Bytové právo. - 2005. - č. 3. - S.14 - 15.
Všeobecné dôvody na ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme obytných priestorov sú uvedené v kapitole 26 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie „Ukončenie záväzkov“, niektoré z nich vyberieme: ukončenie záväzku jeho riadnym vykonaním (článok 408 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie); zánik záväzku zhodou dlžníka a veriteľa v jednej osobe, napríklad nájomca ako dedič sa stane vlastníkom prenajatých obytných priestorov (článok 413 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie); zánik záväzku nemožnosťou plnenia, ak je spôsobený okolnosťou, za ktorú nezodpovedá žiadna zo zmluvných strán, napríklad zničenie obydlia, jeho strata zbúraním domu a pod. (článok 416 Občianskeho zákonníka); zánik záväzku smrťou občana (in tento prípad len jediný nájomca žijúci na základe odseku 2 čl. 686, čl. 675 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) (článok 418 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie); zánik záväzku likvidáciou právnická osoba(v tomto prípade právnická osoba - prenajímateľ) (článok 419 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
K ukončeniu zmluvy môže dôjsť z dôvodu odmietnutia obnovenia zmluvy zo strany prenajímateľa v súvislosti s rozhodnutím neprenajímať priestory minimálne na rok. V takom prípade je prenajímateľ povinný informovať o tom nájomcu najneskôr tri mesiace vopred (článok 684 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Občiansky zákonník Ruskej federácie obsahuje osobitné pravidlá týkajúce sa dôvodov a postupu ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme (článok 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Zvláštnosťou tohto článku je, že umožňuje subsidiárne uplatnenie právnych predpisov o bývaní (článok 3 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Zároveň podľa čl. 688 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie dôsledkom ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme je vysťahovanie z priestorov na základe rozhodnutia súdu samotného nájomcu, ako aj ďalších občanov, ktorí v čase uzavretia zmluvy bývali v určených priestoroch. ukončené. Kirichenko O.V. Dôvody a postup pri zmene, ukončení zmluvy o komerčnom prenájme obytných priestorov // Notár. - 2007. - č. 3. - 24. - 25. str.
Dôvody a postup ukončenia zmluvy o obchodnom nájme upravuje čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie:
Nájomca obydlia má právo so súhlasom ostatných občanov, ktorí s ním trvale bývajú, kedykoľvek vypovedať nájomnú zmluvu s trojmesačným písomným upozornením prenajímateľa.
Nájomnú zmluvu možno ukončiť súdnou cestou na návrh prenajímateľa v týchto prípadoch:
Nezaplatenie platby za byt zo strany nájomcu po dobu šiestich mesiacov, ak zmluva neurčuje dlhšiu dobu, a v prípade krátkodobého prenájmu v prípade nezaplatenia platby viac ako dvakrát po uplynutie doby splatnosti stanovenej dohodou;
Zničenie alebo poškodenie priestorov nájomcom alebo inými občanmi, za činy ktorých zodpovedá.
Ktorákoľvek zo zmluvných strán zmluvy o obchodnom nájme nebytových priestorov sa môže domáhať výpovede zmluvy na súde z dôvodov uvedených v odseku 3 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie av právnych predpisoch o bývaní, najmä v čl. 83 ZhK RF. Žiaľ, tento paragraf obsahuje len všeobecný odkaz na bytovú legislatívu, ktorý nemožno považovať za správny. Ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme obytných priestorov má pre zmluvné strany vážne dôsledky, preto by sa v článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie mal uviesť vyčerpávajúci zoznam dôvodov takéhoto ukončenia, a to nielen špecifikovaná referencia. Pre zamestnávateľa nie je právo vypovedať zmluvu ustanovené týmto odsekom také relevantné, keďže v súlade s odsekom 1 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, a tak má právo kedykoľvek bez vysvetlenia dôvodov mimosúdne jednostranne vypovedať zmluvu. Toto právo je teda hlavne pre prenajímateľa.
Ak nájomca obydlia alebo iní občania, za ktorých konanie zodpovedá, užívajú obydlie na iné účely, alebo sústavne porušujú práva a záujmy susedov, môže prenajímateľ upozorniť nájomcu na potrebu odstránenia porušenia. Ak nájomca alebo iní občania, za ktorých konanie zodpovedá, budú po upozornení pokračovať v užívaní priestorov na iné účely alebo porušovať práva a záujmy susedov, má prenajímateľ právo vypovedať nájomnú zmluvu na súde (ods. 4 ust. článok 687).
V dôsledku ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme, ako už bolo uvedené, čl. 688 Občianskeho zákonníka volá vysťahovanie. Vysťahovanie je nútené odňatie obytného priestoru osobám, ktoré naň nemajú právo alebo ktorých právo zaniklo z dôvodov ustanovených zákonom. Tento dôsledok ako donucovacie opatrenie sa vzťahuje len na prípady ukončenia zmluvy z podnetu prenajímateľa. Kirichenko O.V. Bytový fond na komerčné využitie.// Moderné právo. - 2007. - № 10.
Možno konštatovať, že nájomca na základe zmluvy o komerčnom prenájme je viac chránený ako prenajímateľ. Po prvé, prejavuje sa to v tom, že vypovedanie zmluvy z podnetu prenajímateľa je možné len na súde a z podnetu nájomcu kedykoľvek. Po druhé, v prípade omeškania s platbou súd skúma dôvody vzniknutého dlhu a ak ich považuje za platné, zmluva sa neruší. Po tretie, v prípade zničenia alebo poškodenia obytných priestorov súdne rozhodnutie nájomcovi sa poskytne lehota na obnovenie spôsobilosti obydlia na bývanie.
K zániku bytového vzťahu z nájomnej zmluvy môže dôjsť tak v dôsledku skončenia nájomnej zmluvy, ako aj z iných dôvodov (smrť jedného nájomcu). Pojem „skončenie pracovnej zmluvy“ je preto širší ako pojem „skončenie pracovnej zmluvy“. Výpoveď nájomnej zmluvy je aktom vôle, ktorý je svojou právnou povahou jednostranným alebo dvojstranným obchodom. Ako každá občianskoprávna zmluva, aj zmluva o prenájme bytu môže byť ukončená dohodou zmluvných strán.
Zmluvu o komerčnom nájme, ako každú občianskoprávnu zmluvu, je teda možné vypovedať, ak dôjde k prejavu vôle zmluvných strán (strany) zmluvy - ukončenie zmluvy a bez ohľadu na ich vôľu (v prípade straty bývania , úmrtie osamelého občana – nájomcu, oznámenie o jeho mŕtvom, uznanom za nezvestného).
Všeobecné dôvody na ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme obytných priestorov sú uvedené v kapitole 26 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie „Ukončenie záväzkov“, niektoré z nich vyberieme: ukončenie záväzku jeho riadnym vykonaním (článok 408 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie); zánik záväzku zhodou dlžníka a veriteľa v jednej osobe, napríklad nájomca ako dedič sa stane vlastníkom prenajatých obytných priestorov (článok 413 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie); zánik záväzku nemožnosťou plnenia, ak je spôsobený okolnosťou, za ktorú nezodpovedá žiadna zo zmluvných strán, napríklad zničenie obydlia, jeho strata zbúraním domu a pod. (článok 416 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie); zánik záväzku smrťou občana (v tomto prípade iba jedného zamestnávateľa na základe článku 686 ods. 2, článku 675 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) (článok 418 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie ); ukončenie záväzku likvidáciou právnickej osoby (v tomto prípade právnickej osoby - prenajímateľa) (článok 419 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). K ukončeniu zmluvy môže dôjsť z dôvodu odmietnutia obnovenia zmluvy zo strany prenajímateľa v súvislosti s rozhodnutím neprenajímať priestory minimálne na rok. V takom prípade je prenajímateľ povinný informovať o tom nájomcu najneskôr tri mesiace vopred (článok 684 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
D.V. Karpukhin, PhD v odbore história, docent, Katedra občianskoprávnych disciplín, Moskovský inštitút ekonómie, manažmentu a práva
L.B. Zabelova, Ph.D. v odbore právo, docentka, Katedra občianskoprávnych disciplín, Moskovský inštitút ekonomiky, manažmentu a práva
OBCHODNÝ PRENÁJOM BYTOVÝCH PRIESTOROV: VLASTNOSTI UKONČENIA ZMLUVY
V súčasnosti drvivá väčšina Rusov, ktorí vlastnia obytné priestory v súkromnom vlastníctve, ich prenajíma bez riadneho vyhotovenia zmluvy o komerčnom prenájme obytných priestorov, teda v „tmavej“. Najčastejším úsudkom o motívoch takéhoto správania je neochota platiť dane z príjmu z prenájmu bývania. Rozbor právnej úpravy upravujúcej mechanizmus vypovedania zmluvy o komerčnom nájme nám umožňuje pozrieť sa na tento problém nielen v čisto materiálnej, ale aj vo formálno-právnej perspektíve.
Súčasný Kódex bývania Ruskej federácie (LC RF) rozlišuje dva klasifikačné dôvody pre bytový fond Ruskej federácie: v závislosti od formy vlastníctva a účelu použitia. .
V súlade s článkom 19 Kódexu bývania Ruskej federácie sa v závislosti od formy vlastníctva rozlišujú súkromné, štátne a obecné bytové fondy. Odlišný účel určenia bytových priestorov predurčil zaradenie bytového fondu na špecializované, individuálne sociálne a komerčné využitie.
Individuálny bytový fond je súbor bytových priestorov súkromného bytového fondu, ktoré využívajú občania - vlastníci týchto priestorov na svoje bývanie, pobyt členov svojej rodiny a (alebo) pobyt iných občanov za podmienok bezplatné používanie, ako aj právnické osoby - vlastníci takýchto priestorov na pobyt občanov na špecifikované podmienky použitie.
Bytový fond na komerčné využitie je súbor bytových priestorov, ktoré vlastníci týchto priestorov využívajú na bývanie občanov za podmienok spoplatneného užívania, poskytovaných občanom na základe iných zmlúv, ktoré vlastníci týchto priestorov poskytujú osobám na držby a (alebo) používania.
V súčasnosti sa javí problematické viesť štatistickú evidenciu individuálneho a komerčného bytového fondu, keďže obytné priestory sa prenajímajú na komerčný prenájom bez riadneho dokumentáciu, čo je podľa autora spôsobené dvoma dôvodmi:
V skutočnosti treba súhlasiť s autormi, že v praxi len malé percento celkový počet všetkých uzatvorených zmlúv o prenájme nebytových priestorov je vyhotovená v písomnej forme. Súlad písanie dochádza spravidla na podnet realitných kancelárií, ktorí transakciu pripravili (čo sa vysvetľuje možnými finančnými dôsledkami, ktoré sú pre realitných kancelárií nepriaznivé, keď predčasné ukončenie dohoda uzavretá v r ústne, na podnet prenajímateľa; najmä povinnosť vrátiť nájomcovi poplatok podľa zmluvy o poskytovaní služieb za vyhľadávanie určitého obydlia). Zmluva je vyhotovená na hlavičkovom papieri realitnej spoločnosti a niekedy dokonca v pracovnej zmluve vystupujú realitné kancelárie ako tretia strana. Túto okolnosť je však podľa môjho názoru ťažké uznať ako súladnú so zákonom, pretože v časti 1 článku 671 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sú v definícii pojmu zmluvy o prenájme bytu uvedené iba dve možné strany: prenajímateľ a nájomca.
po prvé, túžba vlastníkov-prenajímateľov bytov vyhnúť sa daniam z príjmu z prenájmu bytov na komerčné účely;
po druhé, zákonné znaky vypovedanie zmluvy o komerčnom prenájme na podnet prenajímateľa, čím ho znevýhodňuje právny stav v porovnaní s občianskym zamestnávateľom.
Súčasná občianska legislatíva upravuje prenájom obytných priestorov podľa noriem obsiahnutých v kapitole 35 časti 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (CC RF) . Časť 1 článku 671 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie obsahuje definíciu zmluvy o prenájme obytných priestorov, podľa ktorej sa jedna strana - vlastník obytných priestorov alebo ním poverená osoba (prenajímateľ) - zaväzuje poskytnúť iná strana (nájomca) s bytovými priestormi za odplatu za držbu a užívanie na bývanie v nich. V súlade s ustanoveniami časti 1 článku 677 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže ako nájomca na základe zmluvy o prenájme bývania vystupovať iba fyzická osoba. Obytné priestory môžu byť poskytnuté právnickým osobám na držbu a (alebo) užívanie na základe nájomnej zmluvy alebo inej zmluvy (časť 2 článku 671 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
V súčasnosti existujú dva typy nájomnej zmluvy na bývanie – sociálna a obchodná.
Chcel by som poznamenať ako samostatný osobitná zmluva na základe jej predmetu, dôvodov a postupu pri uzatváraní a vypovedaní zmluvné strany, ich práva a povinnosti, okrem zmluvy o sociálnom nájme a živnostenského nájmu aj zmluvy o pracovnom pomere špecializovaných bytových priestorov, právna úprava ktorá je stanovená predovšetkým v časti IV Kódex bývania Ruskej federácie.
Zdá sa tiež potrebné ešte raz venovať pozornosť (ako sa už viackrát v právnej literatúre stalo) skutočnosti, že kapitola 35 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorá upravuje prenájom obytných priestorov, neobsahuje žiadnu zmienku o „komerčný“ nábor. Hoci tento termínčasto používané v jurisprudencii (napríklad definícia Ústavný súd RF zo dňa 15. mája 2007 č. 379-OP, Rozsudok Najvyššieho súdu Ruskej federácie č. 11-G03-30 zo dňa 12. septembra 2003, Uznesenie Prezídia Moskovského regionálneho súdu zo dňa 12. novembra 2008 č. 595 v prípade č. 44g-234 / 08).
Článok 672 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie obsahuje všeobecné ustanovenia o zmluve o sociálnom nájme na bývanie: pojem, rozsah (štátny a obecný bytový fond), práva a povinnosti nájomcu a členov jeho rodiny. Norma obsiahnutá v časti 3 tohto článku má plošný charakter a odkazuje na bytovú legislatívu z hľadiska postupu, dôvodov a podmienok na jej uzavretie. Bytové právne vzťahy teda v súlade s článkom 4 ods. bytové fondy. Kódex bývania Ruskej federácie obsahuje dve kapitoly: 7 „Dôvody a postup poskytovania priestorov na základe zmluvy o sociálnom prenájme“ a 8 „Sociálny prenájom obytných priestorov“, ktoré obsahujú pravidlá upravujúce zmluvu o sociálnom prenájme obytných priestorov. .
Pri určovaní občianskoprávnej povahy komerčného prenájmu obytných priestorov by sa malo vychádzať nielen zo skutočnosti, že predpisy, ktorými sa riadi, sú obsiahnuté v oddiele IV „Niektoré druhy povinností“ časti 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ale vziať do úvahy aj regulačný výklad Najvyššieho súdu Ruskej federácie uvedený v uznesení pléna Najvyššieho súdu RF zo dňa 02.07.2009 č.14 „K niektorým otázkam, ktoré sa vyskytli v súdnej praxi pri aplikácii Zákon o bývaní Ruskej federácie“ .
V odseku 4 uvedenej vyhlášky je spresnené, že bytový priestor môže byť predmetom občianskoprávnych aj bytových právnych vzťahov, pričom súdy by mali mať na pamäti, že občianske právo na rozdiel od bytového práva upravuje vzťahy súvisiace s držbou, užívaním a nakladaním s bytovými priestormi. ako predmet hospodárskeho obratu (napríklad transakcie s obytnými priestormi vrátane prevodu obchodného prenájmu obytných priestorov).
Nebytové priestory v súkromnom vlastníctve občanov a právnických osôb možno poskytnúť na základe zmluvy o komerčnom prenájme fyzickým osobám.
Zmluva o komerčnom prenájme obytných priestorov je naliehavá - jej trvanie nesmie presiahnuť päť rokov. Ak v zmluve nie je uvedená lehota, považuje sa za uzavretú na päť rokov (časť 1 článku 683 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Rozbor právnych predpisov upravujúcich pôsobnosť prenajímateľa a nájomcu podľa autora poukazuje na veľké množstvo zákonných výhod poskytovaných nájomcovi pri ukončení zmluvy. Celkový počet právnych preferencií poskytnutých nájomcom spôsobuje, že uzavretie zmluvy o komerčnom prenájme pre vlastníkov bytových priestorov - potenciálnych prenajímateľov je neatraktívne.
Článok 684 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie teda udeľuje nájomcom obytných priestorov prednostné právo na uzavretie zmluvy na nové obdobie. Najneskôr tri mesiace pred skončením platnosti nájomnej zmluvy je prenajímateľ povinný ponúknuť nájomcovi uzavretie zmluvy za rovnakých alebo iných podmienok alebo upozorniť nájomcu na odmietnutie obnovenia zmluvy v súvislosti s rozhodnutím neprenajímať nájomnú zmluvu. bývať aspoň rok. Vlastník je teda obmedzený v užívaní bytov, ktoré mu patria, z hľadiska možnosti zárobku, ak nechce prenajímať svoj vlastný obytný priestor nájomcovi, ktorý ho predtým obýval. Ako je zrejmé z vyššie uvedeného, k zániku zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov z dôvodu skončenia platnosti zmluvy z podnetu prenajímateľa-vlastníka došlo pre mimoriadne nevýhodnú podmienku - nemožnosť prenajímania bytov komerčného prenájmu inému nájomcovi do roka.
Ťažko súhlasiť s autormi, že predkupné právo na uzavretie zmluvy (vzhľadom na dlhodobý charakter užívania predmetu zmluvy) obmedzuje vlastníka „z hľadiska možnosti dosahovať príjmy“, keďže poplatok podľa „novej“ zmluvy bude zaplatený a navyše môže byť zvýšený na základe článku 684 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý stanovuje, že „prenajímateľ musí ponúknuť nájomcovi uzavretie dohodou na rovnakú resp iné podmienky." V dôsledku toho má prenajímateľ právo požadovať vyššiu úhradu za držbu a užívanie obydlia.
Z finančného hľadiska je pre prenajímateľa problematické porušenie ročnej lehoty, počas ktorej je zbavený práva na nájomné bývanie. V tomto prípade má nájomca právo požadovať uznanie takejto dohody za neplatnú a (alebo) náhradu za straty spôsobené odmietnutím obnovenia zmluvy s ním. Prenajímateľ totiž môže niesť občianskoprávnu zodpovednosť za porušenie režimu obmedzeného užívania bývania, ktoré mu patrí, ak nie je splnená podmienka prednostného práva na poskytnutie bývania nájomcovi. Okrem toho prenajímateľ nesie „dvojitú“ zodpovednosť, keďže uznanie transakcie za neplatnú v súlade s časťou 2 článku 167 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je povinnosťou prenajímateľa uhradiť novému nájomcovi všetko, čo dostal podľa transakcie .
Neúčinná a diskreditujúca právne postavenie prenajímateľa je právna úprava zániku zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov.
V súlade s časťou 1 článku 450 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je ukončenie zmluvy možné dohodou strán, pokiaľ Občiansky zákonník Ruskej federácie, iné zákony alebo zmluva neustanovujú inak. Všeobecným pravidlom pre ukončenie zmluvy je preto dohoda strán. V časti 2 článku 450 a článku 451 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa stanovujú prípady jednostranného ukončenia zmluvy na podnet jednej zo strán v prípade závažného porušenia zmluvných podmienok jednou zo zmluvných strán. , ako aj v súvislosti s výraznou zmenou pomerov.
V súlade s časťou 1 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má nájomca obydlia právo so súhlasom ostatných občanov, ktorí s ním trvale bývajú, kedykoľvek ukončiť nájomnú zmluvu upozornením prenajímateľ písomne tri mesiace vopred. Túto možnosť prenajímateľovi zákon neposkytuje.
Jednostranné ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme obytných priestorov z iniciatívy prenajímateľa aj nájomcu v súlade s časťou 3 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je možné na súde v týchto prípadoch:
Ak priestor prestane byť vhodný na trvalý pobyt, ako aj v prípade núdze;
V ostatných prípadoch ustanovených právnymi predpismi o bývaní.
K jednostrannému vypovedaniu zmluvy z iniciatívy prenajímateľa môže dôjsť pri vykonávaní právneho poriadku stanoveného v článku 684 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ako aj pri ukončení zmluvy prenajímateľom v týchto prípadoch:
Nezaplatenie platby za obytné priestory zo strany nájomcu počas šiestich mesiacov, pokiaľ zmluva nestanovuje dlhšie obdobie (časť 2 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
Zničenie alebo poškodenie obytných priestorov nájomcom alebo inými občanmi, za ktorých konanie je zodpovedný (časť 2 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
Používanie obytných priestorov na iné účely alebo systematické porušovanie práv a záujmov susedov nájomcom alebo inými občanmi, za ktorých činy je zodpovedný (časť 4 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Postup pri vypovedaní zmluvy v posledných troch prípadoch na súde zároveň prenajímateľovi komplikuje dlhá doba realizácie tohto postupu podľa uváženia súdu.
Dovolím si poznamenať, že v praxi sa vyskytujú prípady, keď pri uzatváraní nájomných zmlúv nie sú v samotnom texte zmluvy žiadne ustanovenia o potrebe dodržania predsúdneho konania o ukončení zmluvy z podnetu prenajímateľa. . Jedna z častí zmluvy navyše obsahuje tieto ustanovenia: „v prípade jednostranného vypovedania tejto zmluvy a pri dodržaní všetkých ustanovení zmluvy oboma zmluvnými stranami je strana, ktorá má v úmysle vypovedať túto zmluvu, povinná oznámiť to druhej zmluvnej strane tohto zámeru do 30 dní.“ To znamená, že na základe textu zmluvy môže prenajímateľ zaslaním príslušnej výpovede vysťahovať nájomcu do 30 dní odo dňa, keď mu bolo takéto oznámenie doručené. Toto právo prenajímateľa však nespĺňa požiadavky časti 2 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, a preto v tejto časti v súlade s článkom 180 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie transakcia by mala byť uznaná za neplatnú.
Súdnym rozhodnutím tak môže byť nájomcovi poskytnutá lehota najviac jedného roka na odstránenie priestupkov, ktoré slúžili ako základ na ukončenie zmluvy o nájme obydlia. Ak nájomca v lehote určenej súdom spáchané priestupky neodstráni alebo neurobí všetky potrebné opatrenia na ich odstránenie, súd na opätovné odvolanie prenajímateľa rozhodne o zrušení nájomnej zmluvy. obydlie. Zároveň na žiadosť zamestnávateľa môže súd v rozhodnutí o ukončení zmluvy odložiť výkon rozhodnutia najviac o jeden rok (časť 2 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). federácia).
Nedokonalosť tejto normy podľa autora spočíva v tom, že pri očividnom negatívnom konaní (nečinnosti) nájomcu a osôb, za činy ktorých zodpovedá, sa prenajímateľ stáva závislým od postavenia súdu, čo môže odďaľovať súd. postup pri vypovedaní zmluvy o komerčnom prenájme nebytových priestorov do dvoch rokov.
Malo by sa uznať, že ukončenie zmluvy o komerčnom prenájme sa môže odložiť na pomerne dlhý čas. Nie je to však spôsobené „postavením súdov“, ktoré by mali prípady posudzovať v zákonom stanovenej lehote, ale samotnými okolnosťami komplikovaného prípadu, rozpormi v dokumentoch. Napríklad zmluvu o komerčnom prenájme uzatvorenú vo svojej podstate a znakoch prenajímateľ pôvodne „nahradil“ zmluvou o „dočasnom prenájme kancelárskych priestorov“. Preto aj dôvod, aj predmet nároky nezhodovali sa skutočných okolností, čoho dôsledkom bolo smerovanie prípadu k novému procesu (uznesenie prezídia Moskovského krajského súdu zo dňa 3.10.2007 č. 627 vo veci č. 44g-313 / 07). Chcel by som tiež poznamenať, že prípady ukončenia obchodných nájomných zmlúv sú v súdnej praxi pomerne zriedkavé.
Toto ustanovenie zasahuje do postavenia prenajímateľa, keďže umožňuje nájomcovi ponechať si právo dlhodobo sa zdržiavať v byte vlastníka. Okrem toho v súlade s článkom 12 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie právo ukončiť alebo zmeniť zmluvu slúži ako jeden zo spôsobov ochrany porušených občianskych práv. Ustanovenia časti 2 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie podľa nášho názoru porušujú právo na ochranu priznané prenajímateľovi.
Je potrebné poznamenať, že Občiansky zákonník Ruskej federácie obsahuje ustanovenie o krátkodobom prenájme obytných priestorov uzavretom na obdobie do jedného roka (časť 2 článku 683 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Dizajn tejto zmluvy je podľa autora atraktívnejší pre potenciálnych nájomcov obytných priestorov, keďže vyššie uvedené ustanovenia článkov 684, 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktoré vlastníkov obytných priestorov zaťažujú ďalšími povinnosťami pri vypovedaní zmluvy. zmluva o obchodnom prenájme nebytových priestorov, sa na ňu nevzťahujú. Zmluvu o krátkodobom obchodnom nájme možno vypovedať na podnet prenajímateľa v súdnom konaní v prípade nezaplatenia poplatku viac ako dvakrát po uplynutí lehoty splatnosti stanovenej zmluvou (2. časť § 687 ods. Občiansky zákonník Ruskej federácie).
Malo by sa však poznamenať, že krátkodobá doba trvania zmluvy spôsobuje nepríjemnosti pre prenajímateľov – vlastníkov obytných priestorov, pretože títo musia pravidelne, s frekvenciou stanovenou v zmluve, vykonávať postup na predĺženie zmluvy alebo jej vypovedanie.
Takže vyššie uvedené právna analýza právne predpisy upravujúce zánik zmluvy o nájme, nám umožňuje vyvodiť nasledovné závery:
- Občianskeho zákonníka Ruská federácia klasifikuje komerčný prenájom obytných priestorov ako záväzkový právny vzťah.
- Právne predpisy upravujúce skončenie obchodného nájmu vytvárajú zjavnú nerovnováhu medzi právami prenajímateľa-vlastníka priestorov a nájomcu-občana v prospech tohto. Treba totiž súhlasiť s autormi, že postup a dôvody vypovedania obchodnej nájomnej zmluvy, ktoré si na podnet prenajímateľa podrobne preštudovali, sú zamerané predovšetkým na ochranu záujmov nájomcu. Zároveň sa zavedenie takýchto obmedzení javí ako opodstatnené na základe predmetu zmluvy - bytových priestorov. Je nepochybné, že vzťahy vznikajúce v súvislosti s poskytovaním priestorov pre uvedená dohoda, sú predajné. Právo na bývanie je však jedným zo základných ústavné práva osoba. V článku 40 ústavy sa teda uvádza, že „každý má právo na bývanie. Nikto nemôže byť svojvoľne zbavený svojho domova.“ Avšak v dôsledku poskytovania veľké práva prenajímateľa, môže byť nájomca vysťahovaný „na ulicu“ bez toho, aby stihol uzavrieť nájomnú zmluvu na ďalšie obydlie. Okrem toho môže dôjsť k zásahu do záujmov maloletých osôb žijúcich spoločne so zamestnávateľom z dôvodu potreby urýchleného prevodu k inému Materská škola alebo škola.
- Diskriminačný charakter právne predpisy vo vzťahu k prenajímateľovi je vyjadrená v zaťažení vlastníkov ďalšími zákonnými povinnosťami (rok neprenajímať bývanie) a zdĺhavým konaním o ukončení zmluvy na súde, vzhľadom na subjektívne postavenie súdov.
- Neefektívnosť právnej štruktúry vypovedania zmluvy o komerčnom nájme vzďaľuje potenciálnych prenajímateľov od jej uzavretia.
- Elastickejšia a objektívnejšie zohľadňujúca záujmy vlastníkov nebytových priestorov je právna štruktúra zmluvy o krátkodobom prenájme nebytových priestorov, v ktorej nedochádza k nerovnováhe zákonné povinnosti subjektov posudzovaného právneho vzťahu.
- Uznanie ustanovení článku 684 a odseku 4 článku 2 článku 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie za neplatné vytvorí právne podmienky na zvýšenie počtu prenajímateľov, ktorí chcú oficiálne zdokumentovať vzťahy s občanmi nájomníkmi.
súhrn:
Neefektívna a diskreditujúca právne postavenie prenajímateľa je právna úprava ukončenia zmluvy o živnostenskom pomere
Zákon o bývaní Ruskej federácie z 29. decembra 2004 č. 188-FZ (v znení z 13. mája 2008). // SZ RF, 2005, č.1, čl. 14, 2006, č. 1, čl. 10, číslo 52 (časť 1), čl.5498, RG číslo 297, zo dňa 31.12.2006; SZ RF, 2007, č. 43, čl. 5084, 2008, č. 17, čl. 1756, č. 20, čl. 2251.
Občiansky zákonník Ruskej federácie (druhá časť) z 26. januára 1996 č. 14-FZ (v znení zmien a doplnkov zo 14. júla 2008 v znení federálneho zákona z 26. januára 1996) // Zbierka zákonov Ruskej federácie , 1996, č.5, čl. 410, čl. 411, č.34, čl. 4025, 1997, č. 43, čl. 4903, 1999, č. 51, čl. 6288, 2002, č. 48, čl. 4737, 2003, č. 2, čl. 160, čl. 167, č.13, čl. 1179, č. 46 (časť 1) čl. 4434, č. 52 (1. časť), čl. 5034, 2005, 1 (časť 1), čl. 15, čl. 45, č. 13, čl. 1080, č.19, čl. 1752, č. 30 (1. časť), čl. 3100, 2006, č. 6, čl. 636, 2006, č. 52 (1 hodina), čl. 5497, 2007, č. 1 (1 hodina), čl. 39, č.5, čl. 558, č.17, čl. 1929, číslo 27, čl. 3213, č. 31, čl. 3993, č. 31, čl. 4015, č. 41, čl. 4845, č. 44, čl. 5282, č. 45, čl. 5428, č. 49, čl. 6048, č. 50, čl. 6247, 2008, č. 17, čl. 1756, čl. 29 (časť 1), čl. 3418.
Vyhlášky pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie z 2. júla 2009 č. 14 „O niektorých otázkach, ktoré sa vyskytli v súdnej praxi pri uplatňovaní bytového zákonníka Ruskej federácie“ // RG. 08. 07. 2009. Číslo 123.
Občiansky zákonník Ruskej federácie (prvá časť) z 30. novembra 1994, číslo 51-FZ (prijatý Štátnou dumou Federálneho zhromaždenia Ruskej federácie dňa 21. októbra 1994) (v znení zmien a doplnkov z 18. decembra 2006), v znení neskorších predpisov z 29. decembra 2006) (v znení zmien a doplnkov, ktoré nadobudli účinnosť 8. januára 2007) // Zbierka zákonov Ruskej federácie, 1994, č. 32, čl. 3301; 2002, č.12, čl. 1093; č. 48, čl. 4746; 2003, č.52, čl. 5034; 2004, č.27, čl. 2711; č. 31, čl. 3233; 2005, č.27, čl. 2722; 2006, č.2, čl. 171; č. 3, čl. 282, č.52 (1 časť), čl.5498, VZ č.297, 31.12.2006; SZ RF 2007, č. 7, čl. 834, č.31, čl. 3993, č. 41, čl. 4845, č. 49, čl. 6079, č. 50, čl. 6246.
Článok 687
1. Nájomca obydlia má právo so súhlasom ostatných občanov, ktorí s ním trvale bývajú, kedykoľvek vypovedať nájomnú zmluvu s trojmesačnou písomnou výstrahou prenajímateľovi.
2. Zmluvu o nájme obydlia možno vypovedať v súdnom konaní na žiadosť prenajímateľa v týchto prípadoch:
Nezaplatenie platby za byt zo strany nájomcu po dobu šiestich mesiacov, ak zmluva neurčuje dlhšiu dobu, a v prípade krátkodobého prenájmu v prípade nezaplatenia platby viac ako dvakrát po uplynutie doby splatnosti stanovenej dohodou;
Zničenie alebo poškodenie priestorov nájomcom alebo inými občanmi, za činy ktorých zodpovedá.
Súdnym rozhodnutím môže byť nájomcovi poskytnutá lehota najviac jedného roka na odstránenie priestupkov, ktoré boli základom pre vypovedanie zmluvy o nájme obydlia. Ak nájomca v lehote určenej súdom spáchané priestupky neodstráni alebo neurobí všetky potrebné opatrenia na ich odstránenie, súd na opakovanú výzvu prenajímateľa rozhodne o zrušení nájomnej zmluvy. obydlie. Zároveň na žiadosť zamestnávateľa môže súd v rozhodnutí o skončení zmluvy odložiť výkon rozhodnutia najviac na jeden rok.
3. Zmluvu o prenájme obytných priestorov možno ukončiť súdnou cestou na žiadosť ktorejkoľvek zo strán zmluvy:
Ak priestor prestane byť vhodný na trvalý pobyt, ako aj v prípade núdze;
V ostatných prípadoch ustanovených právnymi predpismi o bývaní.
4. Ak nájomca obydlia alebo iní občania, za ktorých konanie zodpovedá, užívajú obydlie na iné účely alebo sústavne porušujú práva a záujmy susedov, môže prenajímateľ upozorniť nájomcu na potrebu odstránenia porušenia.
Ak nájomca alebo iní občania, za ktorých konanie zodpovedá, budú po upozornení pokračovať v užívaní nebytových priestorov na iné účely alebo porušovaní práv a záujmov susedov, má prenajímateľ právo vypovedať nájomnú zmluvu o nájme bytu v r. súdne konanie. V tomto prípade platia pravidlá uvedené v odseku 4 odseku 2. tento článok.
Stručne si to zhrnieme:
dôvody:
1. Na podnet zamestnávateľa:
A) mimosúdne rozhodnutie
B) nemotivovaný
C) ale za nasledujúcich podmienok: 1) súhlas všetkých občanov žijúcich u zamestnávateľa; 2) Výpoveď zmluvy s prenajímateľom 3 mesiace vopred.
2. Z podnetu prenajímateľa:
A) len súdny príkaz
3. Z iniciatívy ktorejkoľvek strany:
A) na súde
Dôsledky ukončenia: vysťahovanie nájomcu a občanov s ním trvalo bývajúcich (nútené uvoľnenie priestorov)
Následky vysťahovania: -poskytnutie ďalšej izby; - neposkytnutie iných priestorov (komerčný prenájom).
37. Poskytovanie priestorov na bývanie občanom na základe spoločenskej zmluvy: dôvody, postup.
Odpoveď na túto otázku upravuje kapitola 7 LC RF.
Na základe zmluvy o sociálnom prenájme sa poskytujú bytové priestory (podľa všeobecné pravidlo) z obecného bytového fondu, ale niekedy aj z fondu Ruskej federácie (napríklad sudcom).
2 základné požiadavky, na ktoré musí občan odpovedať v rámci spoločenskej pracovnej zmluvy:
1) bolo uznané, že občan potrebuje obydlie;
2) Uznanie občana za chudobného.
Obe tieto podmienky sa musia kombinovať.
Prejdite núdzny obsiahnuté v článku 51 LC RF:
1) občania, ktorí nie sú schopní uspokojiť potrebu bývania;
2) občania, ktorí majú možnosť uspokojiť potrebu bývania s rozlohou menšou ako zavedená norma;
V článku 50 LCD sa definujú typy obytné oblasti– min. veľkosť na 1 člena rodiny nám umožňuje hovoriť o potrebe bývania.
Časť 5, článok 50 - veľkosť účtovnej sadzby určuje organizujúca LSG. Rozhodnutie Zlodeja mestskej dumy zo 7. júla 2005 - účtovná sadzba v kraji Zlodej je 11 metrov štvorcových. m pre 1 osobu.
3) osoby trpiace určitou chorobou, ktorá bráni s nimi žiť.
chudák gr občan je občan uznaný za takého orgánom LSG spôsobom definované zákonom RF. (Zákon Kraje zlodejov z 30. novembra 2005 č. 72-03; rozhodnutie Mestskej dumy zlodejov z 18. mája 2006 „O udelení právomoci rozhodovať o uznaní občanov za chudobných...“
Občan je uznaný za chudobného na základe a pri zohľadnení:
1) príjem pripadajúci na každého člena rodiny;
2) majetok vo vlastníctve každého člena rodiny, ktorý podlieha zdaneniu;
Článok 52 Kódexu bývania Ruskej federácie: Registrácia občanov, ktorí potrebujú bývanie:
Účtovníctvo sa vykonáva v mieste bydliska
Vykonáva sa priebežne
Postup vedenia záznamov určuje subjekt Ruskej federácie; a samotné účtovníctvo vykonáva org. MSU.
Z článku 52:
3. Evidenciu občanov ako tých, ktorí potrebujú bytové priestory, vykonáva orgán LSG (ďalej len orgán vykonávajúci registráciu) na základe nimi podaných žiadostí týchto občanov (ďalej len žiadosti o registráciu). uvedenému orgánu v mieste ich bydliska alebo naprieč Multifunkčné centrum v súlade s ich zriadená vládou Ruskej federácie v poradí dohody o spolupráci. V prípadoch a spôsobom ustanoveným zákonom môžu občania požiadať o prihlásenie aj mimo svojho bydliska. Evidencia neprispôsobivých občanov sa vykonáva na základe žiadostí o registráciu, ktoré podajú ich zákonní zástupcovia.
4. So žiadosťou o registráciu je potrebné predložiť dokumenty potvrdzujúce právo príslušných občanov na registráciu ako tých, ktorí potrebujú obytné priestory, s výnimkou dokumentov, ktoré na medzirezortnú žiadosť dostáva orgán vykonávajúci registráciu. Občanovi, ktorý podal žiadosť o registráciu, sa vydáva potvrdenie o prijatí týchto dokladov od žiadateľa s uvedením ich zoznamu a dátumu ich prevzatia orgánom vykonávajúcim registráciu, ako aj s uvedením zoznamu dokladov, ktoré mu budú doručené na medzirezortnej úrovni. žiadosti. Orgán vykonávajúci registráciu samostatne si vyžiada doklady (ich kópie alebo informácie v nich uvedené) potrebné na registráciu občana v orgánoch štátnej moci, orgány miestna vláda a podriadený vládne orgány alebo orgány miestnej samosprávy, organizácie, ktoré disponujú týmito dokumentmi (ich kópiami alebo informáciami v nich obsiahnutými) v súlade s vyhl. právne úkony Ruská federácia, regulačné právne akty zakladajúcich subjektov Ruskej federácie, komunálne právne akty, ak takéto dokumenty žiadateľ nepredložil podľa vlastnej iniciatívy. V prípade predkladania dokladov prostredníctvom multifunkčného centra vystavuje účtenku určené multifunkčné centrum.
5. Rozhodnutie o registrácii alebo zamietnutí registrácie musí byť prijaté na základe výsledkov posudzovania žiadosti o registráciu a iných dokumentov predložených alebo prijatých na medzirezortné žiadosti v súlade s časťou 4 tohto článku orgánom vykonávajúcim registráciu, najneskôr do tridsiatich pracovných dní odo dňa predloženia dokladov, ktorých povinnosť je žiadateľovi uložená, tomuto orgánu. V prípade, že občan podáva žiadosť o registráciu prostredníctvom multifunkčného centra, lehota na rozhodnutie o registrácii alebo odmietnutí registrácie sa počíta odo dňa, keď polyfunkčné centrum postúpi žiadosť orgánu vykonávajúcemu registráciu.
6. Orgán vykonávajúci registráciu, a to aj prostredníctvom multifunkčného centra, najneskôr do troch pracovných dní odo dňa rozhodnutia o registrácii vydá alebo zašle občanovi, ktorý podal príslušnú žiadosť o registráciu, doklad potvrdzujúci prijatie takéhoto rozhodnutie. Ak občan podáva žiadosť o registráciu prostredníctvom multifunkčného centra, doklad potvrdzujúci rozhodnutie sa zasiela multifunkčnému centru, ak žiadateľ neurčí iný spôsob prijatia.
Strany v časopise: 86-88
O.V. KIRICHENKO,
kandidáta právne vedy, docent katedry civilné právo a spracovať Fakulta právaŠtátna pedagogická univerzita Uljanovsk. I.N. Ulyanova [chránený e-mailom]
Zmluva o komerčnom prenájme obytných priestorov môže byť vypovedaná, ukončená z dôvodu okolností, ktoré strany nemôžu ovplyvniť. Ukončenie, ukončenie tejto zmluvy má za následok vážne právne následky pre strany, v súvislosti s ktorými by Občiansky zákonník Ruskej federácie mal rozlišovať medzi dôvodmi ukončenia, ukončením zmluvy o komerčnom prenájme a okolnosťami ukončenia, ukončením zmluvy. by mali byť uvedené vo formulári indikatívny zoznam.
Kľúčové slová: zmluva o obchodnom prenájme, ukončenie zmluvy, ukončenie zmluvy, okolnosti, ktoré zmluvné strany nemôžu ovplyvniť.
Výpoveď, zánik pracovnej zmluvy za okolností, ktoré sú mimo kontroly strán
Kirichenko O.
Zmluva o komerčnom prenájme môže byť ukončená, zrušená z dôvodu okolností, ktoré strany nemôžu ovplyvniť. Ukončenie tejto dohody má za následok vážne právne následky pre zmluvné strany, preto by v Občianskom zákonníku Ruskej federácie mali byť oddelené dôvody ukončenia, ukončenia pracovnej zmluvy a okolnosti ukončenia, ukončenie zmluvy musí byť vo forme inventarizácie.
Kľúčové slová: obchodná pracovná zmluva, výpoveď zmluvy, výpoveď zmluvy, nezávisia od vôle strán zmluvných podmienok.
K zániku bytového vzťahu zo zmluvy o nebytovom prenájme nebytových priestorov môže dôjsť ukončením zmluvy (na základe dohodnutej vôle zmluvných strán, na žiadosť ktorejkoľvek zo zmluvných strán, zmluvnou stranou jednostranne) , ako aj v dôsledku okolností, ktoré vôbec nezávisia od vôle strán, napríklad v prípade úmrtia osamoteného nájomcu alebo zničenia obydlia. Preto je pojem „zánik nájomnej zmluvy“ na rozdiel od pojmu „výpoveď nájomnej zmluvy“ užší, vrátane zániku bytových právnych vzťahov v dôsledku konania ich subjektov, a nie udalostí a úkony, ako pri ukončení zmluvy, tj nie všetky dôvody na ukončenie zmluvy majú za následok jej ukončenie. Výpoveď pracovnej zmluvy je istým druhom výpovede, pričom k nej môže dôjsť aj bez výpovede zmluvy.
Všeobecné dôvody výpovede zmluvy o obchodnom nájme nebytových priestorov sú uvedené v kap. 26 „Ukončenie záväzkov“ Občianskeho zákonníka Ruskej federácie z roku 1994 (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie), niektoré z nich vyberieme: zánik záväzku jeho riadnym vykonaním (článok 408 ods. Občiansky zákonník Ruskej federácie); zánik záväzku zhodou okolností dlžníka a veriteľa v jednej osobe, napríklad nájomca ako dedič sa stane vlastníkom obytných priestorov, ktoré si prenajíma (článok 413 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie); zánik záväzku nemožnosťou plnenia, ak je spôsobený okolnosťou, za ktorú nie je zodpovedná žiadna zo strán, napríklad strata (zničenie) obydlia (článok 416 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie); zánik záväzku smrťou občana (v tomto prípade iba zamestnávateľ, ktorý žije sám na základe článku 686 ods. 2, článku 675 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) (článok 418 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie federácia); ukončenie záväzku likvidáciou právnickej osoby (v tomto prípade právnickej osoby - prenajímateľa) (článok 419 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Zmluva o komerčnom prenájme sa spravidla končí uplynutím doby jej platnosti (v súlade s pravidlami článkov 683, 684 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), čo ju odlišuje od zmluva na dobu neurčitú sociálny prenájom obytných priestorov (časť 2 článku 60 Zákona o bývaní Ruskej federácie z roku 2004; ďalej len Zákonník bývania Ruskej federácie).
Vypovedanie zmluvy o komerčnom prenájme sa nevyžaduje špeciálne podmienky, a to napríklad pri zmluvách o prenájme špecializovaných bytových priestorov, ktoré zaniknú z dôvodu zániku zákonom ustanovených dôvodov na poskytnutie takýchto priestorov (čl. 104 ods. 3 ods. 2 § 105 ods. -3 článku 106, čl. 107-109.1 Kódexu bývania Ruskej federácie) a zmluvy o prenájme kancelárskych a bytových priestorov v internátoch - s prevodom vlastníctva, hospodárenia a operatívne riadenie pre takéto bytové priestory za predpokladu, že neexistuje č pracovná zmluva medzi občanom-zamestnávateľom a novým prenajímateľom (časť 2 článku 102 LC RF).
Článok 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie obsahuje osobitné pravidlá o dôvodoch a postupe ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme. Zvláštnosťou tohto článku je, že umožňuje subsidiárne uplatňovanie právnych predpisov o bývaní (článok 3, článok 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Pokiaľ ide o zmluvy o sociálnom prenájme a prenájme špecializovaných obytných priestorov, zákon (časť 5 článku 83, časť 1 článku 102 LC RF) umožňuje ich ukončenie bez ohľadu na vôľu strán v súvislosti so stratou. (zničenie) nebytových priestorov, smrťou nájomcu, ktorý býval sám.
Článok 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie takéto ustanovenie neobsahuje, ale iba v odseku 3 stanovuje možnosť ukončiť zmluvu o komerčnom prenájme v súdnom konaní na žiadosť ktorejkoľvek zo strán, ak obydlie prestane byť vhodné na trvalý pobyt, ako aj v prípade jeho havarijného stavu, v iných prípadoch ustanovených bytovou legislatívou.
Žiaľ, tento odsek nielenže nerozlišuje medzi dôvodmi výpovede a výpovede zmluvy o komerčnom nájme, ale aj vo vzťahu k ukončeniu tejto zmluvy na súde na návrh ktorejkoľvek zo zmluvných strán zmluva obsahuje len všeobecný odkaz na bytovú legislatívu. , ktoré nemožno považovať za správne.
Výpoveď, výpoveď zmluvy o obchodnom nájme nebytových priestorov so sebou nesie vážne následky pre jej zmluvné strany, preto v odseku 3 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie by bolo potrebné objasniť dôvody ukončenia takejto dohody, ako je to uvedené v časti 5 čl. 83 Kódexu bývania Ruskej federácie a v súvislosti s ukončením tejto dohody na súde na žiadosť ktorejkoľvek z jej strán uveďte približný zoznam dôvodov takéhoto ukončenia a neobmedzujte sa len na odkaz na právne predpisy o bývaní. .
Pre zamestnávateľa je právo na výpoveď zmluvy ustanovené odsekom 3 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, nie je taká relevantná, pretože v súlade s odsekom 1 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, a preto má právo kedykoľvek jednostranne vypovedať zmluvu bez udania dôvodov mimosúdnou cestou. Toto právo je teda hlavne pre prenajímateľa.
Odsek 3 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, na rozdiel od odsekov 2 a 4 tohto článku, neznamená priestupky, ale situácie, keď obydlie stratí schopnosť uspokojovať potreby občanov v oblasti bývania v dôsledku objektívnych okolností, ktoré nemôže ovplyvniť. strany: stalo sa nevhodným na trvalý pobyt alebo sa dostalo do havarijného stavu v dôsledku fyzického opotrebovania, prírodná katastrofa, požiar a pod. Ďalšími prípadmi upravenými bytovou legislatívou, ktoré môžu byť dôvodom na ukončenie zmluvy o komerčnom nájme, podľa nášho názoru môže byť zbúranie bytového domu a prevod bytových priestorov do nebytových priestorov, uznanie bývania ako nevhodného na bývanie, ako aj prípad, keď v dôsledku generálna oprava alebo rekonštrukcia domu, obytné priestory nemožno zachrániť (článok 85 Zákona o bývaní Ruskej federácie). Demoláciu a prevod bytových priestorov na nebytové priestory je možné bez ohľadu na súhlas alebo želanie vlastníka vykonať len z dôvodov uvedených v zákone, napríklad z dôvodu odstúpenia od zmluvy. pozemok pre vládu resp komunálne potreby(článok 279-282 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, článok 32 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Z toho možno vyvodiť nasledujúce závery. Po prvé, zmluva o komerčnom prenájme nebytových priestorov je ukončená (mimosúdne) z dôvodu straty (zničenia) nebytových priestorov, smrťou nájomcu, ktorý býval sám.
Po druhé, zmluvu o komerčnom prenájme obytných priestorov možno ukončiť na súde na žiadosť ktorejkoľvek zmluvnej strany (z dôvodu okolností, ktoré nemôžu ovplyvniť) v týchto prípadoch:
Ak obydlie prestane byť vhodné na trvalý pobyt, ako aj v prípade jeho havarijného stavu;
Prevod obytných priestorov do nebytových priestorov (časť 2 článku 85 Zákona o bývaní Ruskej federácie);
Nemožnosť zachovania obydlia v dôsledku generálnej opravy alebo rekonštrukcie domu, v ktorom sa nachádza (časť 4 článku 85 LC RF);
Prijatie štátneho aktu resp obecný úrad o odňatí bytových priestorov v súvislosti s odňatím pozemku pre štátnu alebo obecnú potrebu; o uznávaní obytných priestorov nevhodných na bývanie (článok 3, článok 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie,
Časť 3 Čl. 85 ZhK RF); o uznaní obytný dom núdzový a podlieha demolácii (článok 3, článok 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, časť 1 článku 85 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Tieto prípady je potrebné zahrnúť do odseku 3 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie ako približný zoznam dôvodov ukončenia zmluvy o komerčnom prenájme obytných priestorov na súde na žiadosť ktorejkoľvek z jej strán.
Na základe uvedeného navrhujeme nasledovné znenie odseku 3 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie: „Zmluva o komerčnom prenájme obytných priestorov je ukončená stratou (zničením) obytných priestorov a smrťou nájomcu, ktorý žije sám.
Zmluvu o komerčnom prenájme nebytových priestorov možno ukončiť súdnou cestou na návrh ktorejkoľvek zmluvnej strany v týchto prípadoch:
ak obydlie prestane byť vhodné na trvalý pobyt, ako aj v prípade jeho havarijného stavu;
uznanie bytového domu ako núdzového a podliehajúceho demolácii;
nemožnosť zachovať obydlie v dôsledku generálnej opravy alebo rekonštrukcie domu, v ktorom sa nachádza;
ak sa majú bytové priestory previesť na nebytové priestory;
prijatie zákona štátneho orgánu alebo orgánu obce o odňatí bytových priestorov v súvislosti s odňatím pozemku pre štátne alebo obecné potreby;
v iných prípadoch ustanovených bytovým právom“.
V názve čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je tiež potrebné zahrnúť slovo „ukončenie“ (analogicky s článkom 83 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Bibliografia
1 Pozri o tom: Ruzanova V.D. Ukončenie nájomnej zmluvy // Bytové právo. 2005. č. 3. S. 14-15; Sheshko G.F. zmluvy prenájom bývania: vznik a zánik vzťahov o užívaní nebytových priestorov // Bytové právo. 2007. Číslo 7. S. 29.
2 Ďalšie podrobnosti pozri: Shipunova E.A. Zmeniť právny režim bytové priestory v ubytovniach // Bytové právo. 2008. Číslo 2. S. 57-60.
3 Pri prevode bytových priestorov do nebytových priestorov dochádza a špeciálny prípad vypovedanie zmlúv o spoločenskom a obchodnom nájme bytových priestorov z podnetu prenajímateľa aj nájomcu. Zobraziť viac: Makeev P.V. Právne dôsledky zmeny v právnom režime pobytových a nebytových priestoroch// Moderné právo. 2009. Číslo 6. S. 69; Bykov V. Vysťahovanie v dôsledku ukončenia zmluvy o sociálnom zamestnaní // Bytové právo. 2007. Číslo 11. S. 63-64.
Koncept zmluvy o komerčnom prenájme bytových priestorov
Občiansky zákonník Ruskej federácie, ktorým sa ustanovuje všeobecné pravidlá o zmluve o nájme nebytových priestorov (§ 35), upravuje predovšetkým vzťahy súvisiace s prenájmom nebytových priestorov na obchodnom základe (obchodná nájomná zmluva U.
Na základe zmluvy o obchodnom nájme nebytových priestorov je jednou zmluvnou stranou vlastník nebytových priestorov (občan resp súkromná organizácia) sa zaväzuje poskytnúť druhej zmluvnej strane - občanovi za odplatu obytné priestory za držbu a užívanie na osobné bývanie a pobyt jeho rodinných príslušníkov v nich.
Ukončenie obchodnej nájomnej zmluvy
Občiansky zákonník Ruskej federácie obsahuje ustanovenia, ktoré stanovujú dôvody a postup ukončenia zmluvy o prenájme obydlia. Tieto ustanovenia sa vzťahujú na komerčné zamestnanie a môžu sa vzťahovať na sociálny nábor ak zákon o bývaní neustanovuje inak.
Nájomca obydlia má právo so súhlasom ostatných občanov, ktorí s ním trvale bývajú, kedykoľvek vypovedať nájomnú zmluvu s trojmesačnou písomnou výstrahou prenajímateľovi (časť 1 § 687 Občianskeho zákonníka Ruská federácia).
Na žiadosť prenajímateľa možno nájomnú zmluvu ukončiť súdnou cestou, ak nájomca nezaplatí nájomné po dobu šiestich mesiacov, ak zmluva neurčuje dlhšiu lehotu, a v prípade krátkodobého nájmu - v prípade neplnenia zmluvy. zaplatiť nájomné viac ako dvakrát po uplynutí lehoty stanovenej dohodou.
Prenajímateľ sa môže domáhať ukončenia nájomnej zmluvy aj v prípade zničenia alebo poškodenia obydlia zo strany nájomcu alebo iných občanov, za činy ktorých zodpovedá.
Dôležitou novinkou je pravidlo odseku 4 čl. 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o možnosti odložiť rozhodnutie súdu o ukončení pracovnej zmluvy a poskytnúť zamestnávateľovi najviac jeden rok na odstránenie porušení, ktoré slúžili ako základ na ukončenie zmluvy. Ak nájomca v lehote určenej súdom spáchané priestupky neodstráni alebo neurobí všetky potrebné opatrenia na ich odstránenie, súd na opakovanú žiadosť prenajímateľa rozhodne o ukončení nájomnej zmluvy. Zároveň na žiadosť zamestnávateľa môže súd v rozhodnutí odložiť jeho výkon najviac na jeden rok.
Zákon upravuje prípady, kedy môže byť zmluva o nájme bytu vypovedaná súdom na návrh ktorejkoľvek zmluvnej strany: ak priestor prestane byť vhodný na trvalé bývanie, ako aj v prípade jeho havarijného stavu, v iných prípadoch ustanovených právnymi predpismi o bývaní (odsek 3 článok 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Zmluvu o nájme bytu môže súd vypovedať, ak nájomca bytu alebo iní občania, za ktorých konanie je zodpovedný, užívajú byt na iné účely alebo sústavne porušujú práva a záujmy susedov. V tomto prípade môže prenajímateľ upozorniť nájomcu na potrebu odstránenia porušenia.
Ak nájomca alebo iní občania, za ktorých konanie zodpovedá, budú po upozornení pokračovať v užívaní nebytových priestorov na iné účely alebo porušovaní práv a záujmov susedov, má prenajímateľ právo vypovedať nájomnú zmluvu o nájme bytu v r. súdne konanie. V tomto prípade platia pravidlá uvedené v štvrtom odseku odseku 2 čl. 686 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, tj na základe rozhodnutia súdu môže byť zamestnávateľovi poskytnutá lehota nie dlhšia ako jeden rok na odstránenie porušení, a ak je zmluva ukončená po uplynutí tejto doby, potom na žiadosť zamestnávateľa môže súd vo svojom rozhodnutí odložiť výkon rozhodnutia najviac na jeden rok (článok 4, článok 687 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Občiansky zákonník Ruskej federácie (článok 688) definuje dôsledky ukončenia nájomnej zmluvy na obytné priestory: v prípade ukončenia nájomnej zmluvy nájomca a ostatní občania žijúci v obytných priestoroch v čase ukončenia nájomnej zmluvy zmluvy podliehajú vysťahovaniu z bytových priestorov na základe rozhodnutia súdu.